Yay n No : 1665 Hukuk Dizisi : Bask - Ekim STANBUL

Transkript

1 I HUKUK VE TEKN K BOYUTLARI LE ARAZ VE ARSA DÜZENLEMES Y. Müh. Celil TÜRK Yard. Doç. Dr. fi. fience TÜRK

2 Yay n No : 1665 Hukuk Dizisi : Bask - Ekim STANBUL ISBN Copyright Bu kitab n bu bas s n n Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da - t m A.fi. ye aittir. Her hakk sakl d r. Hiçbir bölümü ve paragraf k smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Bask - Cilt Kapak Tasar m : Beta Bas m A.fi. : Yaz n Matbaac l k Bayrampafla/ stanbul (0-212) : Gülgonca Çarp k Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.fi. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212) [email protected]

3 III Celil Türk den Efli ve O luna..., fievkiye fience Türk den Annesi ve A abeyine...,

4 IV

5 V ÖNSÖZ Türkiye de arazi ve arsa düzenlemesi metodu 19. yüzy l n ikinci yar s ndan itibaren günümüze kadar flehir planlama ile ilgili tüm yasal kaynaklarda (1848 tarihli Ebniye Nizamnamesi, 1864 tarihli Turuk ve Ebniye Nizamnamesi, 1882 tarihli Ebniye Kanunu,1925 tarihli 642 say l Kanun, 1930 tarihli 1663 say l Kanun, 1933 tarihli 2290 say l Yap ve Yollar Kanunu, 1956 tarihli 6785 say l mar Kanunu ve 1985 tarihli 3194 say l mar Kanunu) yer alm flt r. Bu kanunlar n varl, Türkiye de arazi ve arsa düzenlemesinin uzun bir geçmifle sahip oldu unu ifade etmektedir. Ancak, bu uzun geçmifle ra men arazi ve arsa düzenleme metodu kentsel alanlarda yeterince ya kullan lmam fl yada metodun uygulanmas ndan elde edilenler, beklenin çok gerisinde kalm flt r. Bu durumun oluflmas nda, arazi ve arsa düzenlemesinin çok boyutlu bir metot oldu unun gözden kaç r lmas n n etkili oldu u söylenebilir. Hemen ard ndan da, arazi ve arsa düzenlemesinin tek bafl na matematiksel çal flmalar ile sonuca gidilebilecek bir konu olmad da ifade edilebilir. Arazi ve arsa düzenlemesinin sonucu sa l kl, yaflanabilir ve düzenli bir kentleflmenin yarat lmas yada varolan kentlerin bu niteliklere kavuflturulmas n n sa lanmas fleklinde oldu u düflünülürse, insan odakl bir yaklafl m içerdi i ve bu nedenle de sadece bir boyut ile ele al n lamayaca ifade edilebilir. Arazi ve arsa düzenlemesinin hukuki ve teknik boyutlar n n yan nda sonuçlar aç s ndan sosyo-ekonomik boyutu oldu- u da aç kt r. Arazi ve arsa düzenlemesinin en temel ç kt s ; sa l kl, yaflanabilir ve düzenli bir kentleflmenin oluflturulmas için imar parsellerinin üretilmesi iken, ülkemizde arazi ve arsa düzenlemelerinin girdileri, tapu sicilinde yaz l tafl nmazlar n tapu kay tlar ve bu tapu kay tlar n n ayr lmaz parças olan tapu planlar, mar Kanunu, yönetmelikleri, halihaz r haritalar, imar planlar ve bu planlar n getirdi i plan kararlar d r. Bu kitap, arazi ve arsa düzenlemesinin çok boyuta sahip bir metod oldu u kabulünden yola ç k larak, arazi ve arsa düzenlemesinin girdileri ve bu girdilerin arazi ve arsa düzenleme sürecine etkileri de dikkate al narak arazi ve arsa düzenleme sürecini ve bu süreç sonucundaki elde edilen ç kt lar ve olas sonuçlar detayl olarak incelemektedir. Ayr ca bu çal flma ile ülkemizdeki modern mülkiyet hakk n n elde edilmesi, kayd n n yap lmas, kullan lmas ve mülkiyet hakk na kamu gücü kullan larak yeni boyut kazand r lmas ve kazand r lan yeni boyutlar n sonuçlar n n nas l oldu- u incelenmifl ve kimi öneriler de getirilmifltir.

6 VI Bu çal flma bir baba- k z dayan flmas n n ürünü oldu u gibi, ayn zamanda bu konularda 18 y ll k kamu ve ard ndan 25 y ll k özel sektör çal flmalar deneyimi olan harita yüksek mühendisi baba ile doktoras n bu konuda haz rlam fl flehir ve bölge planc s k z n n dayan flmas n n ürünü olarak haz rlanm flt r. Eme i geçen herkese teflekkürlerimizi sunar z. Sayg lar m zla Celil TÜRK, stanbul, A ustos 2006 fi. fience TÜRK

7 VII HUKUK VE TEKN K BOYUTLARI LE ARAZ VE ARSA DÜZENLEMES ÖNSÖZ V Ç NDEK LER VII BÖLÜM 1: ARAZ VE ARSA DÜZENLEMES NDE TEMEL G RD LER 1.1. Arazi ve Arsa DüzenlemesindeTemel Girdi Olan Tafl nmaz Mülkiyeti Arazi ve Arsa Düzenlemesi Kapsam nda Tafl nmaz Mülkiyetinin Kimi Yasal Dayanaklar Türkiye de Tafl nmaz Mülkiyet Kayd n n Hukuki Yönden, Arazi ve Arsa Düzenlemesine Etkileri Kadastrosu Yap lmam fl Olan Tafl nmazlarda Tapu Kayd Tapu Sicilinde Kayd Yap lm fl Olan Tafl nmazlar Tapu Sicilde Kayd Yap lmam fl Olan Tafl nmazlar Kadastrosu Yap lm fl Olan Tafl nmazlarda Tapu Kayd Türkiye de Kadastro Çal flmalar, Çal flmalar n Teknik YöndenArazi ve Arsa Düzenlemelerine Etkileri l ve lçe Belediye S n rlar çinde Yap lan Kadastro Çal flmalar l ve lçe Belediye S n rlar D fl nda Yap lan Kadastro Çal flmalar Tapulama ve Kadastro Paftalar n n Yenilenmesi Kadastrosu Yap lmam fl Olan Tafl nmazlar Tapu Kayd Olan ve Tapu Plan Olmayan Tafl nmazlar Tapu Kayd ve Tapu Planlar Olan Tafl nmazlar Tapu Plan Olup da Tapu Sicilinde Kayd Yap lmam fl Olan Tafl nmazlar Kanunlar Gere i Kadastro Harici B rak lm fl Yerler Halihaz r Haritalar Halihaz r Harita Yapma ve Yapt rma Yetkisi Büyük Ölçekli Haritalar n Yap m fiartlar Büyük Ölçekli Haritalar n Yap m Yönetmeli i Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeli i Yerel Fiziki Planlar ( Naz m mar Plan ve Uygulama mar Plan ) Plan Türleri çinde Yerel Fiziki Planlar Planlar S radüzeni çinde Yerel Fiziki Planlar Planlamada Yetki Çerçevesi çinde Yerel Fiziki Planlar

8 VIII Yerel Fiziki Planlar Yapt rma Zorunlulu u ve Yerel Fiziki Plan Yap m Yerel Fiziki Planlar n, Halihaz r Haritalar ve Kadastral Paftalar le Çak flt r lmas Yerel Fiziki Plan Yap m n Üstlenecek Müelliflerde stenen Yeterlilik Koflullar Yerel Fiziki Planlar n Onaylanmas Yerel Fiziki Planlar n Hukuki Niteli i ve Ba lay c l Yerel Fiziki Planlarda De ifliklik Yap lmas BÖLÜM 2: ARAZ VE ARSA DÜZENLEMES N N YASAL DAYANAKLARI 2.1. Anayasa Aç s ndan Say l mar Kanunu Aç s ndan mar Kanununun 18. Maddesi Uyar nca Yap lacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi le lgili Esaslar Hakk ndaki Yönetmelik Aç s ndan Say l Kanun D fl nda Kalan Belediyeler Tip mar Yönetmeli i Aç s ndan Büyükflehirlerin Belediye Yönetmelikleri Aç s ndan /3290 / 3366 mar Aff Kanunu ve Yönetmelikleri Aç s ndan Bay nd rl k ve skan Bakanl Taraf ndan Ç kart lan Genelgeler Aç s ndan BÖLÜM 3: ARAZ VE ARSA DÜZENLEME SÜREC 3.1. Arazi ve Arsa Düzenleme Alan n n Belirlenmesi, Arazi ve Arsa Düzenlemesi Karar n n Al nmas Arazi ve Arsa Düzenleme S n r n n Geçirilmesi Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yap m fiekli Emanet Usulü le Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yap lmas hale Usulü le Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yap lmas Özel Giriflim fieklinde Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yap lmas Düzenleme flinin Yükleniciye Bildirilmesi ve Sözleflme Yap lmas Arazi ve Arsa Düzenleme Çal flmalar na Bafllan lmas Arazi ve Arsa Düzenlemesi S n rlar çerisindeki Tafl nmazlar n Tapu Kay tlar na Bildirim Yap lmas Arazi ve Arsa Düzenlemesini Yapt ran Kamu Kurum ve Kurulufllar ndan Yüklenici Ad na Belge Al nmas ve Çal flma çin Gündüz Tafl nmazlara Girebilme Yetki Belgesinin Sa lanmas

9 Düzenleme Alan ndaki Halihaz r Haritalar n, Uygulama mar Planlar n n ve Koordinat De erlerinin Elde Edilmesi Kadastral Pafta, Pafta Suretleri, Koordinat ve Ölçü De erlerinin Elde Edilmesi Düzenleme S n r çerisindeki Tapu Kay tlar n n Elde Edilmesi Uygulama Alan ndaki Umumi Hizmete Ayr lan Yerlerden Hazine ve Özel dareye Ait Olanlar n Terkini çin Maliye ve Gümrük Bakanl ndan zin stenmesi Halihaz r Haritalar n Revizyon Ölçülerinin Tamamlanmas Kadastral Haritalar n Uygulama mar Planlar le Çak flt r lmas Kadastral Paftalar le mar Paftalar n n Ayn Koordinat Sistemi çerisinde Olmas Hali Kadastral Paftalar le mar Paftalar n n Ayr Koordinat Sistemi çerisinde Olmas Hali Kadastral Paftalar n Kooordinats z, mar Paftalar n n Koordinatl Olmas Hali Kadastrosu Yap lmam fl Alanlarda mar Planlar le Tapu Planlar n n Çak flt rma fllemi Tapu Planlar le mar Planlar n n Ayn Koordinat Sistemine Göre Yap lm fl Olmas Hali Yer Kontrol Noktalar na Ba l Olmayan Tapu Planlar n n mar Planlar le Çak flt r lmas Hali Tapu Planlar n n Birbirleri ve mar Planlar le Çak flt r lmas Hali Tapu Planlar n n ve mar Planlar n n Ayn Koordinat Sisteminde çerisinde Olmas Halinde Birbirleri le Çak flt r lmas Tapu Planlar n n ve mar Planlar n n Ayr Koordinat Sisteminde Olmas Halinde Birbiri le Çak flt r lmas Ayr Sistemlerde Yap lm fl Tapu Planlar ile mar Planlar n n Birbiri le Çak flt r lmas Hali Tapuda Tescilli Tafl nmaz Alanlar n n Kadastral Paftalar ve Tapu Planlar Üzerinden Kontrol Edilerek Karfl laflt r lmas Yer Kontrol Noktalar n n Yerlerinin Belirlenmesi Arazi ve Arsa Düzenleme Haritalar n n Haz rlanmas Arazi ve Arsa Düzenlemesinde mar Adalar n n Belirlenmesi Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Ada Ölçü Krokilerinin Haz rlanmas Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Ada Krokilerinin Zemine Aplikasyonu Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde mar Adalar n n Revizyon Ölçülerinin Yap lmas IX

10 X Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde mar Adalar n n Kesin Alan Hesab n n Yap lmas Düzenleme Alan çerisindeki Umumi Tesis Alanlar na Ayr lan Sahalar n Tesbiti, Aplikasyonu, Revizyon Ölçülerinin Yap lmas ve Alanlar n Hesaplanmas Düzenleme Ortakl k Pay n n Hesab Parselasyon Planlar n Haz rlanmas ve mar Parsellerinin Tayini Kadastro Ay rma Çap Yap lmas Tahsis Cetvellerinin Haz rlanmas mar Parsellerinin Aplikasyonlar n n Yap lmas mar Parsellerinin Röleve Ölçülerinin Yap lmas ve Kesin Alan n Hesab Kadastro Paftas nda Rölevesi Yap lm fl mar Adalar ve Parsellerinin Çizilmesi Ada ve Parsel Numaralar n n Verilmesi Kadastrosu Yap lmam fl Yerlerde Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yap lmas Parselasyon Planlar n n Onay Parselasyon Planlar n n Kadastro Müdürlü ü Taraf ndan Teknik Aç dan ncelenmesi mar Uygulama flleminin Tapu Sicil Müdürlü ü Taraf ndan Tapu Kay tlar Yönünden ncelenmesi ve Tapu Siciline Tescili Tebligat BÖLÜM 4: ARAZ VE ARSA DÜZENLEMES SONRASI 4.1. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin ptalini Gerektiren Nedenler Arazi ve Arsa Düzenlemelerine liflkin ptal stemleri Arazi ve Arsa Düzenlemesi ptal Davalar Sonras nda Yap lacak fllemler BÖLÜM 5: GENEL DE ERLEND RME KAYNAKLAR