İmar Hukuku (Planlama, Arsa, Yapı)

İmar Hukuku (Planlama, Arsa, Yapı)

Prof. Dr. Halil KALABALIK İMAR HUKUKU CİLT - 1 Güncelleştirilmiş-Geliştirilmiş 3. Baskı İmar Hukuku Kavramı ve İmar Planlama Teşkilatı Üst Ölçekli Planlar ve İmar Planları İmar Planlarının Yapılması, Kabul edilmesi, Değiştirilmesi, Revizyonu ve Mevzi İmar Planları İmar Planlarının Kabul Edilmesinin Sonuçları İmar Hukukunda Kazanılmış Haklar Sorunu İmar Programı, İmar kamulaştırmaları, Kamulaştırmadan Arta Kalan Yerlerin Değerlendirilmesi, Bölgeleme, 18. Madde Uygulaması (Parselasyon), İsteğe İfraz ve Tevhit, İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni, Yapı Denetimi, Ankara, 2010

İmar Hukuku Halil KALABALIK Hukuk Kitapları Dizisi: 561 Takım ISBN 978-975-02-1183-6 1. Cilt ISBN: 978-975-02-1184-3 2. Cilt ISBN: 978-975-02-1185-0 Üçüncü Baskı: Mart - 2010 Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş. Bu kitabın her türlü yayın hakkı Seçkin Yayımcılık San. ve Tic. A.Ş. ye aittir. Yayınevinin yazılı izni olmadan, tanıtım amaçlı toplam bir sayfayı geçmeyecek alıntılar hariç olmak üzere, hiçbir şekilde kitabın tümü veya bir kısmı herhangi bir ortamda yayımlanamaz ve çoğaltılamaz. Dizgi Halil Kalabalık Sayfa Tasarımı: Ömer Candan Kapak Tasarımı: İsmail Çam Yayın ve Dağıtım: Merkez: Seçkin Yayıncılık, Sağlık Sokak No: 19/B-21 06410 Sıhhiye, ANKARA Tel: (0 312) 435 30 30 (Pbx), Faks: (0 312) 435 50 88 Şube: Ankara Adliye Sarayı K Blok Zemin Kat Sıhhiye, ANKARA Tel: (0-312) 309 52 48 Şube: Abidei Hürriyet Caddesi 259/4 (Şişli Ceza Adliyesi Altı) Şişli İSTANBUL Tel: (0-212) 234 34 77 Web Adresi: www.seckin.com.tr, E posta: yayin@seckin.com.tr Baskı: Sözkesen Matbaacılık, Tel: (0 312) 395 21 10

Rahmetli Dedem Kazım ve Babam Hasan KALABALIK ın Aziz Hatırasına...

3. Baskıya Önsöz İmar planlaması, bireyin ve toplulukların gelişme hakkının gerçekleşmesinin bir aracı olarak kabul edilmektedir. Kişinin ekonomik, sosyal ve kültürel, kişisel ve siyasal yönden gelişebilmesi için, gelişmenin unsurlarının imar planlamasında dikkate alınması gerekmektedir. Bu unsurlar, imar planlarının hazırlanmasında çağdaş tekniklerin kullanılması, imar planlarıyla, bölgesel ve ulusal planlar arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi, imar ve yapı faaliyetleriyle, doğal, tarihi, kültürel ve estetik değerleri korumanın dengeli bir şekilde yürütülmesidir. Kitap, imar mevzuatında yapılan değişiklikler ışığında güncellenmiş, yeni konular eklenmiş ve gözden geçirilmiştir. Kitapta, planlama ve imar hukuku kavramı, imar planlama teşkilatı, imar planlarının özellikleri, hazırlanması, kabul edilmesi ve onaylanması, zorunluluk bulunduğu takdirde değiştirilmesi, revizyonu, ilavesi mevzi ve ıslah imar planları imar planlarının uygulanması (imar programları, imar kamulaştırmaları), Kamulaştırmadan arta kalan taşınmazların değerlendirilmesi bölgeleme, parselleme ve denetimi, yapı izin ve denetimi, imar irtifakları, koruma amaçlı planlama (kıyı, turizm, afet ve gecekondu bölgelerinde, planlama, çevre planlaması, Boğaziçi nde planlama) konuları karşılaştırmalı olarak incelenmiştir. Kitabın esas amacı, imar mevzuatı hakkında ayrıntılı bilgi sahibi olmak isteyen, başvuru kaynağı arayan başta belediye imar müdürlüğü servisleri, imar komisyonu üyeleri, avukatlar, mühendis ve mimarlar ile imar hukukunda çalışan öğretim elemanları olmak üzere, herkese bu konularda yardımcı olacak, derli toplu ve sistematik bir eser ortaya kaymaktır. Bu nedenle, mahkeme kararları derlenmiş, ilgili oldukları bölümlere yerleştirilmiş, ayrıca imarla ilgili tablo ve planlarla ilgili lejandlara yer verilmiştir. Kitabın basımını üstlenen, başta Aytaç ve Koray SEÇKİN olmak üzere, Seçkin Yayınevi nin tüm seçkin çalışanlarına teşekkürü bir borç bilirim. Herkese yararlı olması dileğiyle... Prof. Dr. Halil KALABALIK Sakarya Üniversitesi Esentepe Kampüsü Serdivan/SAKARYA 2009 hkalabalik@sakarya.edu.tr halilkalabalik@yahoo.com kalabalikhalil@gmail.com

İçindekiler 3. Baskıya Önsöz... 7 Kısaltmalar... 43 GİRİŞ... 47 BİRİNCİ KİTAP İMAR PLANLAMA HUKUKU 1. BÖLÜM İMAR HUKUKU KAVRAMI VE İMAR PLANLAMASININ KURUMSAL YAPISI I. İMAR HUKUKUNUN TANIMI, ÖNEMİ, KONUSU, KAYNAKLARI VE HUKUK DALLARI İÇERİSİNDEKİ YERİ... 53 A. Genel Olarak... 53 B. Tanımı ve Önemi... 57 C. İmar Hukukunun Konusu... 57 D. İmar Hukukunun Nitelikleri... 58 1. İmar Hukuku Yeni, Genç ve Gelişme İçinde Olan Bir Hukuk Dalıdır... 58 2. İmar Hukuku Kanunlaştırılmamış Olmakla Birlikte Derli Toplu Bir Hukuk Dalıdır... 58 3. İçtihatlara Geniş Yer veren Bir Hukuk Dalıdır... 59 4. İmar Hukukuna Tek Taraflılık ve Kuralsallık Hakimdir... 59 5. İmar Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklara İdari Yargıda Bakılır... 60 E. İmar Hukukunun Kaynakları... 60 1. Anayasa... 60 2. Kanunlar... 62 3. Tüzük ve Yönetmelikler... 65 4. İmar Planları... 67 5. Diğer Düzenleyici İşlemler... 67 F. İmar Hukukunun Diğer Hukuk Dalları Arasındaki Yeri... 73 II. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA YEREL PLANLAMA TEŞKİLATI... 74 A. Fransa... 74 B. İngiltere... 76 C. Almanya... 77 D. Japonya... 78

10 İmar Hukuku III. TÜRKİYE DE İMAR PLANLAMA TEŞKİLATI... 80 A. Genel Olarak... 80 B. Merkezi İdare... 82 1. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı... 82 a. Merkez Teşkilatı... 83 aa. Yapı İşleri Genel Müdürlüğü... 83 bb. Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü... 83 b. Taşra Teşkilatı: Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri... 84 2. Devlet Planlama Teşkilatı... 85 3. Çevre ve Orman Bakanlığı... 85 a. Çevre Planlama İle İlgili Görevleri... 85 b. Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı... 86 aa. Ortaya Çıkışı... 86 bb. Kurulması, Teşkilatı ve Görevleri... 87 aaa. Kurulması... 87 bbb. Teşkilatı... 88 ccc. Görevleri... 88 4. G.A.P. Bölge Kalkınma Teşkilatı... 89 5. İller Bankası Genel Müdürlüğü... 89 6. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı... 91 C. Yerel Yönetimler... 91 1. İl Özel İdareleri... 91 2. Belediyeler... 92 a. Normal Belediyeler... 92 aa. Planlama Görevleri... 93 bb. Yapı ve İmar İzni Verme ve Denetleme Görevleri... 93 cc. İmar ve İnşaat Görevleri... 94 b. Büyükşehir Belediyeleri... 95 3. Köyler... 97 2. BÖLÜM PLANLAMA KAVRAMI VE İMAR PLANLAMASININ TARİHİ GELİŞİMİ I. PLANLAMA KAVRAMI... 99 A. Tanım... 99 B. Planlamanın Aşamaları... 100 C. Planlama Türleri... 101 1. Çevrelediği Alana Göre... 101 a. Uluslar-Üstü Planlama... 101 b. Ulusal Planlama... 101

İçindekiler 11 c. Bölgesel Planlama... 102 d. Kent Planlaması... 104 e. İdari Planlama... 104 2. İşlevlerine Göre... 105 a. İnsan Gücü Planlaması... 105 b. Stratejik Planlama... 106 3. Örgütlenme Şekline Göre... 108 a. Merkezi Planlama... 108 b. Yerel Planlama... 108 4. Sürelerine Göre... 109 a. Kısa Süreli Planlama... 109 b. Orta Süreli Planlama... 109 c. Uzun Süreli Planlama... 110 5. Niteliklerine Göre... 110 a. Emredici Planlar... 110 b. Özendirici Planlar... 110 c. Yol Gösterici Planlar... 111 II. İMAR PLANLAMASININ AMACI VE TARİHİ GELİŞİMİ... 111 A. İmar Planlamasının Amacı... 111 B. İmar Planlamasının Tarihi Gelişimi... 113 1. Batıda... 113 2. Türkiye de... 118 a. Osmanlı Dönemi... 118 b. Cumhuriyet Dönemi... 122 aa. Plansız Dönem... 122 bb. Zorunlu Plan Dönemi (1928 1956)... 123 cc. 1956 1985 Dönemi... 128 dd. 3194 Sayılı İmar Kanunu Dönemi... 131 3. BÖLÜM ÜST ÖLÇEKLİ PLANLAR VE İMAR PLANLARI I. ÜST ÖLÇEKLİ PLANLAR... 133 A. Ülke (Ulusal Kalkınma) Planı... 133 1. Tanım... 133 2. Hazırlanması... 134 3. Hukukî Niteliği... 136 B. Bölge Planı... 138 C. Metropoliten İmar Planı... 138

12 İmar Hukuku 1. Metropoliten Alan Kavramı ve Metropoliten Yönetim... 138 a. Metropoliten Alan Kavramı... 138 b. Metropoliten Yönetimi... 140 2. Metropoliten İmar Planı... 141 D. Çevre Düzeni Planı... 145 1. Kavram ve Tanım... 145 2. Çevre Düzeni Planlarının Niteliği... 146 3. Çevre Düzeni Planlarının Yapılmasında Yetki Sorunu... 147 3. Çevre Düzeni Planlarının Yapılması Usulü... 155 a. Planlama Alanının Tespiti... 155 b. Verilerin/Bilgilerin Toplanması... 155 4. Çevre Düzeni Planlarının Hazırlanması ve İncelenmesine İlişkin İdari ve Teknik Usuller... 157 a. İdari Usuller... 157 b. Teknik Usuller... 158 5. Çevre Düzeni Planlarının Yapılması Sırasında Dikkat Edilecek Hususlar... 158 6. Çevre Düzeni Planlarında Revizyon, İlave ve Değişikliklerin Yapılması... 162 6. Çevre Düzeni Planlarının Onaylanması, Yürürlüğe Girmesi, İlanı Dağıtımı ve Uygulamaların İzlenmesi ve Denetimi... 165 a. Çevre Düzeni Planlarının Onaylanması, Yürürlüğe Girmesi Ve İlanı, Planlara İtiraz ve Giderilmesi... 165 b. Onaylanan Çevre Düzeni Planlarının Aleniyeti ve Dağıtımı... 166 c. Planlara İlişkin Uygulamaların İzlenmesi ve Denetlenmesi... 166 II. İMAR PLANLARI... 167 A. Karşılaştırmalı Hukukta... 167 1. İngiltere... 167 a. Yapısal Planlar... 168 b. Yerel Planlar... 170 2. Almanya... 170 3. Fransa... 173 a. Stratejik Planlar... 173 b. Yerel Planlar... 173 4. Japonya... 175 B. Türk Hukukunda... 176 1. Asıl İmar Planları... 176 a. Nazım İmar Planı... 176 b. Uygulama İmar Planı... 178 2. Tamamlayıcı İmar Planları... 180 a. İlave İmar Planı... 180 b. Mevzi İmar Planı... 181

İçindekiler 13 3. Değişiklik Getiren Planlar... 182 a. Revizyon İmar Planı... 182 b. İmar Planı Değişiklikleri... 183 III. İMAR PLANLARI HİYERARŞİSİ VE İMAR PLANLARININ HUKUK KURALLARI ARASINDAKİ YERİ... 184 A. Hukuk Kuralları Hiyerarşisi... 184 B. İmar Planlarının Hukuk Kuralları Hiyerarşisindeki Yeri... 184 1. İmar Planlarını Yasalara Eşit Gören Görüş... 184 2. İmar Planlarını Genel Düzenleyici İdari İşlem Kabul Eden Görüşler... 185 3. İmar Planlarını Karma Bir Hukuki İşlem Kabul Eden Görüşler... 186 4. Kendi Görüşümüz... 186 IV. İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN TEMEL İLKELER... 187 A. Hukuk Devleti İlkesi... 187 B. Açıklık İlkesi... 188 C. Genellik İlkesi... 190 D. Üst Derecedeki Planlara Bağlılık (Hiyerarşi) İlkesi... 190 1. Planlar Arasında Hiyerarşi... 190 a. Hiyerarşi Kavramı... 190 b. İmar Hukukunda Planlar Arasında Hiyerarşi... 191 c. Planlar Arasındaki Hiyerarşinin Önemi... 196 d. Üst Ölçekli Planların Mahkemelerce İptalinin veya Yürürlüğünün Durdurulmasının Alt Ölçekli Planlara Etkisi... 198 2. Planlar Arasındaki Hiyerarşinin Kapsamı... 200 a. Bölge Planının Ülke Planına Uygunluğu... 200 b. Çevre Düzeni Planının Yerel Planlar Arasındaki Yeri ve Üst Planlara Uygunluğu... 201 c. Nazım İmar Planının Üst Planlara Uygunluğu... 203 d. Uygulama İmar Planlarının Üst Planlara Uygunluğu... 206 e. Yerel Planların Bölge ve Ulusal Kalkınma Planlarına Uygunluğu... 217 aa. Genel Olarak... 217 bb. Karşılaştırmalı Hukukta... 221 aaa. İngiliz Hukuku... 221 bbb. Alman Hukuku... 222 E. Kamu Yararı İlkesi... 223 1. Kavram ve Tanım... 223 2. Dar ve Genil Anlamda Kamu Yararı Kavramı... 225 3. Kamu Yararı Kavramının Anayasadaki Yeri... 228 4. Planlarının Yapılmasında Kamu Yararı... 229 F. Zorunluluk İlkesi... 233 G. Esneklik İlkesi... 233

14 İmar Hukuku H. Geniş Kapsamlılık İlkesi... 234 1. Genel Olarak... 234 2. İmar Planlamasının Unsurları... 235 a. Toprak Kullanım Unsuru... 235 b. Kentsel Donanım Unsuru... 237 c. Ulaşım Unsuru... 238 d. Konut Unsuru... 238 e. Diğer Unsurlar... 242 İ. Uzun Süreli Olma İlkesi... 243 J. Bilimsellik İlkesi... 243 K. Katılım İlkesi... 244 1. Yerel Planlamaya Katılım Kavramı, Türleri ve Katılımın Fonksiyonu... 244 a. Katılım Kavramı... 244 b. Katılım Türleri... 245 c. Yerel Planlara Katılımın Fonksiyonu... 246 2. Bazı Ülkelerde Yerel Planlamaya Katılım... 249 a. Amerika Birleşik Devletleri nde... 249 b. İngiltere de... 250 c. Almanya... 252 d. Diğer Bazı Ülkelerde... 252 3. Türkiye de Kent Planlamasına Halkın Katılımı... 254 4. BÖLÜM İMAR PLANLARINDA YETKİ I. GENEL OLARAK YETKİ KAVRAMI... 257 II. İMAR PLANLARINI YAPMAYA GENEL YETKİLİ İDARELER... 258 A. Belediyeler... 258 1. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı... 258 a. Belediye Sınırı... 259 aa. Normal Belediye Sınırı... 259 bb. Büyükşehir Belediye Sınırı... 260 b. Mücavir Alan Sınırı... 261 aa. Tanım... 261 bb. Bir Alanın Mücavir Alan Sınırları İçine Alınması... 262 bb. Bir Alanın Mücavir Alan İçerisine Alınmasının Sonuçları... 268 2. Belediyelerin Plan Yaptırma Zorunluluğu... 270 a. Tarihi Geçmişi... 270 b. Yürürlükteki Durum... 272

İçindekiler 15 3. İmar Planlarında Karar Organı: Belediye Meclisleri... 273 B. İl Özel İdareleri... 274 1. İl Özel İdarelerinin Sınırı... 274 2. İl Özel İdarelerinin İmar Planlama Yetkisi... 275 III. İMAR PLANLARINDA MERKEZÎ İDARENİN YETKİSİ... 276 A. Genel Olarak... 276 B. İK m. 9 İle Bayındırlık Bakanlığına Verilen Yetkiler... 276 1. Kamu Yapılarıyla İlgili İmar Plânı ve Değişikliklerini Yapma, Yaptırma, Değiştirme Veya Onaylama Yetkisi... 276 2. Umumî Hayata Etkili Afetler Dolayısıyla Veya Toplu Konut Uygulaması Veya Gecekondu Kanunu nun Uygulanması Amacıyla Yapılması Gereken Plânları ve Plân Değişikliklerini Yapma, Yaptırma, Değiştirme Veya Onaylama Yetkisi... 279 3. Birden Fazla Belediyeyi İlgilendiren Metropoliten İmar Plânlarını Yapma, Yaptırma Yetkisi... 280 4. İçerisinden Veya Civarından Demiryolu Veya Karayolu Geçen, Hava Meydanı Bulunan Veya Hava Yolu Veya Denizyolu Bağlantısı Bulunan Yerlerdeki Planlama Yetkisi... 280 5. Bir Kamu Hizmetinin Görülmesi Amacıyla Resmî Bina ve Tesisler İçin İmar Plânlarında Yer Ayrılması Veya Bu Amaçla Değişiklik Yapılması Konusundaki Yetkisi... 281 6. Birden Fazla Belediyeyi İlgilendiren İmar Plânlarının Hazırlanması, Kabulü ve Onaylanması Aşamasında Ortaya Çıkabilecek Anlaşmazlıkları Çözme Yetkisi... 284 C. Değerlendirme... 284 IV. İMAR HUKUKUNDA GENEL KANUN - ÖZEL KANUN İLİŞKİSİ VE İMAR PLANLARINDA GENEL YETKİ KURALININ İSTİSNALARI... 288 A. İmar Hukukunda Genel Kanun Özel Kanun İlişkisi... 288 1. Kanunların Genel liği ve Özel liği Kavramı... 288 2. İmar Hukukunda, 3194 Sayılı İmar Kanununun Genel Kanun Niteliği... 289 3. İmar Hukukunda Özel Kanun Niteliğinde Olan Kanunlar... 291 B. İmar Planlarında Genel Yetki Kuralının İstisnaları: Özel Kanunlar... 293 1. 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu: Büyükşehir Belediyelerinin İmar Plan Yapma Yetkisi... 293 2. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu... 301 3. 383 Sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname... 303 4. 3621 Sayılı Kıyı Kanunu... 303 5. 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu... 304 6. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu... 304

16 İmar Hukuku 7. 388 sayılı Güneydoğu Anadolu Projesi Bölge Kalkınma İdaresi Teşkilatının Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname... 305 8. 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun... 308 9. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu... 311 10. 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu... 312 11. 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun... 313 12. Diğer Özel Yetki Kuralları... 314 V. İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA SÜRE... 314 5. BÖLÜM İMAR PLANLAMA SÜRECİNİN AŞAMALARI I. GENEL OLARAK... 317 II. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA İMAR PLANLAMA SÜRECİ... 317 III. İMAR PLANININ AŞAMALARININ POZİTİF TEMELLERİ... 319 IV. İMAR PLANININ AŞAMALARI... 320 A. Planlama Öncesi Çalışmalar... 320 1. Hâlihazır Harita Alımı... 321 a. Halihazır Harita Kavramı... 321 b. Hâlihazır Haritaların Hukukî Niteliği ve İdarî İşlemler İçindeki Yeri... 322 c. Tarihi Gelişimi... 323 d. Hâlihazır Haritaların Yapım Yöntemleri... 325 e. Hâlihazır Haritaların Onaylanması ve Yürürlüğe Girmesi... 328 2. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Rapor ve Görüşlerin Alınması... 329 a. Genel Olarak... 329 b. Alınması Gerekli Rapor ve Görüşler... 329 aa. Jeolojik Etüt Raporu... 331 bb. DSİ Genel Müdürlüğü Görüşü... 331 cc. Tarım İl Müdürlüğü Görüşü... 331 dd. Orman Bakanlığı görüşü... 332 ee. Kıyı-Kenar Tespiti... 332 ff. Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü nün Görüşü... 332 gg. Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı nın Görüşü... 332 hh. Kültür ve Turizm Bakanlığı nın Görüşü... 332 ıı. Karayolları Genel Müdürlüğü nün Görüşü... 334 jj. T.C. Devlet Demir Yolları Genel Müdürlüğü nün Görüşü... 334 kk. Devlet Limanlar ve Hava Limanları İşletmesi Genel Müdürlüğü nün Görüşü... 334 ll. Devlet Limanlar ve Hava Limanları İşletmesi Genel Müdürlüğü nün Görüşü... 334

İçindekiler 17 mm. Türkiye Petrolleri AO ya da BOTAŞ ın Görüşü... 334 nn. Milli Savunma Bakanlığı nın Görüşü... 334 oo. Türkiye Kömür İşletmeleri Genel Müdürlüğü nün Görüşü... 336 öö. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün Görüşü... 337 pp. Diğer Bilgi Veya Belgeler... 337 B. İmar Planının Elde Etme Şeklinin Belirlenmesi ve Plan Yaptırma Yolları... 337 1. Genel Olarak... 337 2. İmar Planlarının Elde Edilebilme Usulleri... 337 a. İlgili Yerel Yönetimlerce Planların Re sen Elde Edilmesi... 337 aa. Emanet Usulü İle... 337 bb. İhale Usulü İle... 339 cc. Yarışma Usulü İle... 341 b. İmar Planlarının Başkalarına Yaptırılması... 342 aa. Belediyelerin Yetki Vermesi Üzerine İller Bankasınca Yapılması... 342 bb. Özel Teknik Bürolarca Yapılması... 343 cc. Özel Mal Sahiplerince Plan Yaptırılması ve İlgili İdarenin Onayına Sunulması İle... 344 c. Diğer Kurumlarca Plan Yapma Veya Yaptırma... 348 3. İmar Planlarının Yapımında Yeterlilik... 349 a. Amacı ve Kapsamı... 354 b. Plan Yapımında Esas Alınan Yeterlilik Grupları... 355 c. Planlama İşini Yükümlenecek Müelliflerin Nitelikleri ve Derecelendirme Esasları... 357 d. Plân Müelliflerinin Görev ve Sorumlulukları... 360 e. Müelliflerin Değerlendirilmesi, Yeterlilik Sicillerinin Tutulması... 360 f. Yeterlilik Belgesi... 361 C. Araştırma ve Değerlendirme (Ön Çalışmalar)... 362 1. Amaçların Belirlenmesi, Hedeflerin Tespiti... 362 2. Bilgi Toplama (Analiz)... 364 a. Kentin Ülke ve Bölgesindeki Yeri... 364 b. Kentin Mekân Oluşumu... 364 c. Fiziksel Yapı - Çevresel Kaynaklar:... 364 d. Kentsel Nüfus Demografik Yapı... 364 e. Sosyal Yapı... 364 f. Ekonomik Yapı... 365 g. Bugünkü Kentsel Alan Kullanımı ve Altyapı... 365 h. Kentsel Ulaşım ve Teknik Altyapı... 365 i. Mülkiyet Durumu - Kentsel Arazi Değerleri... 366 j. Önceki plan kararları Uygulanması Etkinliği... 366 k. Gelişme Eğilimleri Finansman Analizi, Üst Plan Kararları ve Yasal Çerçeve:... 366 3. Bilgileri Birleştirme (Sentez), Yorum, Sonuçların Değerlendirilmesi... 366 4. Plan Kararlarına Geçiş, Plan Alternatifleri... 367 a. Genel Olarak... 367

18 İmar Hukuku b. Nazım Plan Aşaması... 367 aa. Nazım Plan Raporu... 368 bb. Nazım İmar Planı... 368 c. Uygulama İmar Planı Aşaması... 370 D. Plan Belgesi ve Ekleri, Plan Hükümleri, Plan Notları... 373 6. BÖLÜM İMAR PLANLARININ YAPILMASI ONAYLANMASI, YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI I. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA İMAR PLANLARININ YAPILMASI VE ONAYLANMASI... 377 A. İngiliz Hukuku... 377 B. Almanya... 378 II. İMAR PLANLARININ YAPILMASI... 380 A. Planların Yapılması... 380 B. Otoparklar... 384 1. Genel Esaslar... 384 2. Taraflar Arasında Yapılan Sözleşmelerin İmar Planlarına Etkisi... 389 3. Uygulama ve Denetim... 390 C. İmar Planları İçindeki Kamuya Ait Taşınmazlar... 391 1. Genel Olarak... 391 2. İmar Uygulaması Nedeniyle Hazineye ve Özel İdarelere Ait Taşınmazların Belediye ve Özel İdarelere Terki... 391 a. Terkin Şartları ve Sınırları... 392 aa. Şartları... 392 bb. Sınırları... 392 b. Terk Şekli ve Bedel... 393 aa. Terk Şekli... 393 bb. Bedel... 393 c. Terk Edilen İdarelerin Yükümlülükleri... 394 d. Planın Değiştirilmesi Halinde Terk Edilen Taşınmaz Malların Durumu... 394 e. Taşınmaz Malların Terkini ve Tapu Kayıtlarına Şerh Konulması... 394 f. Eleştiriler... 394 4. İmar Planlarının Onaylanması İle Kamu Malı Niteliğini Kaybeden Taşınmaz Mallar... 395 III. İMAR PLANLARININ ONAYLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ... 397 A. Onaylamanın Gerekliliği... 397 B. İmar Planlarını Onaylayacak Makamlar... 398 C. İmar Planlarının Onaylanmasının Tarihi Gelişimi... 405

İçindekiler 19 D. İmar Planların Onaylanması Usulü... 407 1. Belediye ve Mücavir Alanları İçinde... 408 a. Normal Belediyelerde... 408 b. Büyükşehir Belediyelerinde... 409 2. Belediye ve Mücavir Alanları Dışında... 412 E. İmar Planlarının İlanı (Askıya Çıkarılması) ve Kesinleşmesi... 414 F. Değerlendirme... 419 IV. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ... 420 V. İMAR PLANLARININ HUKUKİ SONUÇLARI... 425 A. İdare Açısından... 425 1. Planları Ölçü Norm Olarak Esas Alma Yükümlülüğü... 425 2. İmar Programı Yapma Yükümlülüğü... 425 3. İmar ve Yapı Faaliyetlerini İmar Planındaki İlke ve Kurallara Göre Gerçekleştirilmesini Sağlama ve Uygulamaları Denetleme Yükümlülüğü... 426 4. Planların Bir Örneğini İlgili Yerlere Gönderme Yükümlülüğü... 426 B. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişileri Açısından... 427 1. Genel Olarak... 427 2. Özel Hukuk Gerçek ve Özel Hukuk Kişilerinin Hakları... 427 a. İmar Çapını (imar Durumu) İsteme Hakkı... 427 aa. İmar Çapı (İmar durumu) Kavramı... 427 bb. İmar Çapını İstemenin Hukuki Sonuçları... 429 b. İtiraz Hakkı... 432 aa. Karşılaştırmalı Hukukta... 432 bb. Türk Hukukunda... 434 aaa. İtirazın Niteliği... 434 bbb. İtirazın Süresi... 434 ccc. İtirazın Yapılacağı Yer... 436 ddd. İtiraz Süresi Geçtikten Sonra İmar Planlarına Karşı Dava Açılıp Açılamayacağı... 439 c. Dava Hakkı: İmar Planlarına Karşı İptal Davasının Açılması... 440 7. BÖLÜM GELİŞME, BÜYÜME VEYA DEĞİŞEN İHTİYAÇLARIN ETKİSİYLE İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK, REVİZYON VEYA İLAVELER YAPILMASI I. İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİ... 447 A. Tanım... 447 B. İmar Planlarının Değiştirilmesinin Hukuki Niteliği... 448 C. İmar Planlarının Değiştirilmemesi İlkesi... 449

20 İmar Hukuku D. İmar Planlarının Değişiklik Usulü... 450 1. Bakanlıkça Değişiklik İstenmesi... 450 2. Yerel Yönetimlerce Re sen Değişiklik Yapılması... 451 3. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişilerince Planlarda Değişiklik Yapılmasının İstenmesi... 456 a. Planlarca Özel Kişilerce Değişiklik İstenebilmesinin Hukuki Dayanakları... 456 b. Planların Değiştirilmesine Dair Başvuruların Planı Değiştirmeye Yetkili Mercilere Yapılması... 460 4. Değişiklik Sırasında Göz önünde Bulundurulması Gereken Esaslar... 463 a. Gerekçe İlkesine Uyulması... 463 b. Kamu Yararının Bulunması... 465 c. Planın Bütünlüğünün Bozulmaması... 465 5. Yönetmelikte Yer Alan Plan Değişikliğine İlişkin Esaslar... 469 a. Sosyal ve Teknik Alt Yapıya İlişkin Değişiklikler... 471 aa. İlgili Yatırımcı Bakanlık ve Kuruluşların Görüşü Alınması... 472 bb. Değişikliğin Teknik Zorunluluğa Dayanması... 474 cc. Eşdeğer Alan Ayrılması... 477 aaa. Sosyal Alt Yapı... 477 bbb. Teknik Alt Yapı... 484 ccc. Yeşil Alan... 486 b. İnşaat Alanı/Nüfus Yoğunluğunu Etkileyen Değişiklikler... 489 c. Yolların Genişletilmesi, Daraltılması ya da Güzergâhlarının Değiştirilmesiyle İlgili Değişiklikler... 493 d. Arazi Kullanışının Değiştirilmesine Yönelik(Fonksiyonel) İmar Planı Değişiklikleri... 495 II. İMAR PLANLARININ REVİZYONU... 497 A. Tanım... 497 B. Amacı ve Kapsamı... 497 C. Sınırları ve Ölçeği... 498 D. Revizyon İmar Planı Yetkisi... 499 E. İmar Planlarının Revizyonu Usulü... 499 1. Araştırma Evresi... 499 2. Plan Kararlarına Geçiş... 500 F. İmar Planlarının Revizyonu Sırasında Gözönünde Bulundurulması Gereken Esaslar... 500 1. Revizyon Plan Hazırlanması Halinde, Sosyal ve Teknik Altyapı Hesabının Yapılıp Yapılmayacağı... 501 2. Nüfus Yoğunluğunu Etkileyen Revizyon İmar Planları... 502 III. MEVZİ İMAR PLANI... 503 A. Tanım... 503 B. Amacı ve Kapsamı... 503 C. Mevzi İmar Planlarında Yetki... 504

İçindekiler 21 D. Mevzi İmar Planlarının Hukuki Niteliği... 505 E. Mevzi İmar Plan Araştırmaları ve Plan Kararlarına Geçiş... 506 1. Araştırma Evresi... 506 2. Mevzi Plan Kararlarına Geçiş... 507 F. Mevzi İmar Planı Yapılamayacak Durumlar... 507 IV. İLAVE İMAR PLANI... 509 A. Tanım... 509 B. Ölçeği ve Sınırları... 510 C. İlave İmar Planlarının Hazırlanması... 511 1. Araştırma Evresi... 511 2. Plan Kararlarına Geçiş... 511 V. İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI: KAZANILMIŞ HAKLAR SORUNU... 513 A. ABD İmar Hukukunda Kazanılmış Haklar Sorunu... 514 1. Kavram ve Genel Durum... 514 2. ABD İmar Hukukunda Kazanılmış Hakların Görünümleri... 517 a. Aykırı Kullanım Hakkı... 517 b. Parselasyon Hakkı... 520 B. Türk İmar Hukukunda Kazanılmış Haklar Sorunu... 521 1. Genel Olarak... 521 2. Türk İmar Hukukunda Kazanılmış Haklar... 522 a. İmar Mevzuatında Durum... 522 b. Danıştay ın Yaklaşımı... 525 aa. Hukuken Geçerli Bir Plana ya da Ruhsata Dayalı Olmayan İmar Durumunun Kazanılmış Hak Sağlama"Sı Mümkün Değildir... 526 bb. Plana Uygun Verilen Ruhsata Dayalı Olarak Yapılan Yapının, Plan Değişikliği Nedeniyle İptali Kazanılmış Haklara Saygı İlkesine Aykırıdır... 528 cc. Mevcut Hukuki Durumun Olayın Özelliklerine Göre Tespit Edilmesi... 536 dd. Önceki Kanuna Göre Yapımına İzin Verilen ve Yeni Kanuna Göre Hukuka Aykırı Hale Gelmiş Yapının, İnşaatının Belli Bir Aşamaya Gelmesi Halinde Yıktırılması Mümkün Değildir... 538 ee. İnşaat Ruhsatı Konusunda Kazınlımş Haktan Söz Edilebilmesi İçin Ruhsat Uyarınca YapınınTamamının Bitirilmiş Veya Ruhsatın Dayanağının Kalktığı Ana Kadar İnşaatın Belli Bir Seviyeye Gelmesi... 539 ff. 2 ve 5 Yıllık Sürelere Uyulmaması Nedeniyle Ruhsatın Geçersiz Hale Gelmesi Durumunda Ruhsat Müktesep Hak Kabul Edilemez... 542 gg. İdareyi Yanıltıcı ve Hileli Davranışlarla Alınan Ruhsatın Kazanılmış Hak Sağlayıp Sağlamayacağı... 545 hh. Yeniden Ruhsat Almadan Önce İmar Planında Değişiklik Olması Halinde Kazanılmış Haklar... 545 ıı. İmar Planının Mahkemece İptali Halinde Yapının İptal Tarihine Kadar Tammalanmış Kısmının Kazanılmış Hakkın Varlığı Nedeniyle Korunması Gerektiği... 547

22 İmar Hukuku c. Görüşümüz... 548 İKİNCİ KİTAP YEREL PLANLARIN UYGULANMASI 8. BÖLÜM İMAR PLANLARININ UYGULANMASINDA İMAR MEVZUATININ ÖNGÖRDÜĞÜ YÖNTEMLER I. GENEL OLARAK... 551 II. İMAR PLANLARINININ UYGULANMASINDA İMAR KANUNUNUN ÖNGÖRDÜĞÜ YÖNTEMLER... 554 A. İfraz ve Tevhit Yöntemi... 554 B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yöntemi... 555 C. Kamulaştırma Yöntemi... 556 D. Değerlendirme... 557 9. BÖLÜM İMAR PROGRAMI I. GENEL OLARAK... 561 II. TANIM... 562 III. İMAR PROGRAMININ FAYDALARI... 563 IV. İMAR PROGRAMININ HUKUKÎ NİTELİĞİ... 564 V. PROGRAM YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ... 564 A. Tarihi Geçmişi... 564 B. Yürürlükteki Durum... 565 VI. İMAR PROGRAMININ DÜZENLENMESİ... 565 A. Yapılacak İşlerin Tespit Edilmesi... 565 B. Öncelik ve Önem Sırasının Belirtilmesi... 566 C. Malî İmkânların Tespiti ve Projelerin Bu Kaynaklara Göre Düzenlenmesi... 566 D. İmar Programlarında Süre... 567 E. Yatırım Programı ve Program Bütçesi... 567 F. İmar Programlarının Hazırlanmasında Göz Önünde Bulundurulması Gereken İlkeler... 568

İçindekiler 23 1. İmar Programlarının Belediye Bütçeleri ile İlişkisinin Kurulması İlkesi... 568 2. Bir Yıla Ait Uygulama Tamamlanmadan Sonraki Yılların Uygulanmasına Başlanmaması İlkesi... 570 3. Süreklilik İlkesi... 570 VII. İMAR PROGRAMLARININ HUKUKÎ SONUÇLARI... 571 1. Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakların Kısıtlanması... 571 2. Kısıtlamaların Süreye Bağlılığı... 573 3. Programa Alınmayan Alanlarda Mevcut Kullanımın Devamının Mümkün Olması... 579 4. İmar Programına Alınan Yerlerin Vergilerinin İdarece Ödenmesi... 580 10. BÖLÜM İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA I. GENEL OLARAK... 595 II. KAMULAŞTIRMA HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 596 A. Tanımı, Hukuki Niteliği ve Tarihi Gelişimi... 596 1. Tanım... 596 2. Hukukî Niteliği... 598 3. Tarihî Gelişimi... 598 B. Kamulaştırmanın Unsurları... 599 1. Kamulaştırmanın Sebebi... 599 2. Kamulaştırma Yetkisi... 600 3. Kamulaştırmanın Konusu... 601 4. Kamulaştırmanın Amacı... 604 C. Kamulaştırmanın Şekil ve Usul Kuralları... 604 1. Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi... 605 2. Taşınmazın Malik ve Zilyetlerinin Belirlenmesi... 605 3. Satın Alma Yoluyla Kamulaştırma... 605 4. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti... 606 5. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi... 610 6. Kamulaştırma Kararının Tebliği... 612 D. Kamulaştırmanın Tamamlanmasının Sonuçları... 612 1. Taşınmazın Mülkiyeti İdareye, Mahkemece Verilen Tescil Kararı ile Geçer... 612 2. Malikin Bazı Hakları Kısıtlanır... 613 E. İhtilaflı Taşınmaz Malların Kamulaştırılması... 613 F. Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Malların Kamulaştırılması ve Tescili... 614 G. Malikin Geri Alma Hakkı ve İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi... 615

24 İmar Hukuku 1. Malikin Geri Alma Hakkı... 615 2. İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi... 616 a. İdarenin Tek Yönlü Vazgeçmesi... 616 b. Tarafların Anlaşmasıyla Vazgeçme... 617 H. Dolayısıyla Kamulaştırma... 617 1. Hukuka Uygun Kamulaştırmasız El Atma... 617 2. Hukuka Aykırı Kamulaştırmasız El Atma... 617 3. Bayındırlık Eserleri İnşası Nedeniyle Kamulaştırmasız El Atma... 623 III. İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA YÖNTEMİNİN UYGULANMASI... 623 A. Genel Olarak... 623 B. İmar Hukukunda Kamulaştırma Usulünün Uygulandığı Yerler... 624 1. İmar Programına Alınan Yerlerde... 624 a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Kamulaştırma... 624 aa. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yer Kavramı... 624 bb. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerin Öncelikle DOP İle Karşılanması... 625 cc. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerin DOP İle Karşılanamayan Kısımlarının Kamulaştırılması... 626 b. Kamu Tesis Arsalarına Tahsis Edilen Yerlerde... 630 aa. Kamu Tesis Alanlarına Katılım Payı Kavramı... 630 bb. Kamu Tesis Arsalarına Tahsis Edilen Yerlerde Kamulaştırma... 632 c. Cephe Hattının Gerisinde Kalan Yerlerde Kamulaştırma... 633 2. İmar Programına Alınmayan Yerlerde... 633 IV. İMAR KAMULAŞTIRMALARININ İLKE VE ÖZELLİKLERİ... 634 A. İmar Planlarına Uygunluk... 634 B. Kamu Yararı Kararından İstisna Tutulma... 636 C. Kamulaştırmada Trampa İmkânı... 638 D. Kamulaştırma Bedelinin Takdirinde İmar Faktörünün Nazara Alınmaması... 639 E. Kamulaştırmanın İmar Planında Öngörülen Amaçla Sınırlı Olması... 639 F. İdarenin Kamulaştırma Yapmakla Yükümlü Olması... 640 G. İmar Planlarının İdarî Yargı Denetiminden İstisna Tutulup Tutulamayacağı Sorunu... 641 H. Kamulaştırılan Yerin Emlak Vergilerinin İdarece Ödenmesi... 642 V. İMAR PROGRAMINA ALINMAMIŞ YA DA ALINIP DA KAMULAŞTIRILMAMIŞ TAŞINMAZLARDA MÜLKİYET HAKKININ KISITLANMASI... 644 A. Kısıtlamaların Hukuki Niteliği... 644 B. Umumi Hizmetlere Veya Kamu Tesis Arsalarına Ayrılan Yerlerde Kısıtlılık... 645 1. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde... 645 a. İmar Programına Alınan Yerlerde... 645 b. İmar Programına Alınmamış Yerlerde... 647

İçindekiler 25 2. Kamu Tesis Arsalarına Tahsis Edilen Yerlerde... 649 a. Kısıtlılığın Görünümü... 649 b. Yöneltilen Eleştiriler... 650 c. Yargı Organlarının Olaya Bakışı... 651 aa. Anayasa Mahkemesinin Görüşü... 651 bb. Danıştay ın Görüşü... 655 C. Planlama ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı ndaki Durum... 658 D. Umumi Hizmetlere Veya Kamu Hizmeti Tesisi Arsalarına Ayrılan Yerlerdeki Kısıtlılığın Kaldırılması... 659 1. İlgili İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi... 659 2. Kamulaştırmanın Yapılması Amacıyla İdareye Başvuru... 660 3. İmar Planında Değişiklik Yapılması Talebinde Bulunulması... 663 4. Adli Yargıda Kamulaştırmasız El Atma Davası... 668 a. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı... 668 b. Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar... 670 aa. Elatmanın Önlenmesi Davası... 670 bb. Bedel Davası... 670 cc. Tazminat Davası... 672 dd. Ecrimisil Davası... 673 ee. Dava Açma Süresi... 673 5. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru... 674 E. Sonuç ve Öneriler... 675 11. BÖLÜM İMAR PLANLARININ UYGULANMASI SONUCUNDA OLUŞAN VE MÜSTAKİL İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN/OLAN PARÇALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ GİRİŞ... 677 I. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİOLMAYAN/OLAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ... 678 A. Bağımsız İnşaata Elverişli olmayan Yerlerin Değerlendirilmesi... 678 1. Belediye Veya Valiliklerin (İl Özel İdarelerinin) Kendi Malı Olan Yerlerinin Satılması... 678 2. Kendi Malı Olan Veya İmar Planlarının Tatbiki Sonucu Kamulaştırmadan Artan Yerlerin Satılması... 678 3. İstikameti Değiştirilen Veya Kapanan Yol ve Meydanlarda Hâsıl Olan Sahalardan Gayrimenkul Sahiplerinin Yola Giden Yerlerinden Dolayı Tahakkuk Eden İstihkaklarının Bedel Takdiri Suretiyle Değiştirilmesi... 679 4. Komşu Gayrimenkul Sahibi Takdir Edilen Bedelle Satın Almaktan İmtina Ederse, Şuyulandırılarak Satılması... 679

26 İmar Hukuku B. Bağımsız İnşaata Elverişli olan Yerlerin Değerlendirilmesi... 680 1. Belediye Veya Valiliklerin (İl Özel İdarelerinin) Kendi Malı Olan Yerlerinin Satılması... 680 2. Kendi Malı Olan Veya İmar Planlarının Tatbiki Sonucu Kamulaştırmadan Artan Yerlerin Satılması... 680 3. İstikameti Değiştirilen Veya Kapanan Yol ve Meydanlarda Hâsıl Olan Sahalardan Gayrimenkul Sahiplerinin Yola Giden Yerlerinden Dolayı Tahakkuk Eden İstihkaklarının Bedel Takdiri Suretiyle Değiştirilmesi... 685 4. Komşu Gayrimenkul Sahibi Takdir Edilen Bedelle Satın Almaktan İmtina Ederse, Şuyulandırılarak Satılması... 689 II. DEĞERLENDİRME ŞARTLARI VE DEĞERLENDİRMEDE İDARENİN YETKİLERİ. 691 A. Değerlendirme Şartları... 691 1. Değerlendirmenin İmar Planlarına Uygunluğun Sağlanması Amacıyla Yapılması... 691 2. İmar Uygulamasına Geçilip Parselasyon Yapılması... 691 3. Değerlendirmenin Amacı: Kamu Yararının Bulunması... 695 4. Yeri Alınan Kişilerin Muvafakatinin Bulunması... 695 5. Taşınmazın Belediye ve Valiliklere Ait Parsellerle Şüyulu Olması... 696 6. Bedel Takdirlerinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun Uygulanması... 697 B. Değerlendirmede İdarenin Yetkileri... 701 1. Yeri Alınan Kişilerin İstihkaklarına Karşılık Olarak Değiştirilmesi... 701 a. Bedel Takdir Edilerek Değiştirme... 701 b. Denklik Temini Suretiyle Değiştirme... 703 2. Parselin Diğer Hissedarlarına Bedel Takdiri Suretiyle Satılması... 704 3. İlgililerin Satın Almaktan Kaçınması Halinde Şüyuun İzalesi Suretiyle Sattırılması... 706 III. İLGİLİ İDARELERİN İMAR PARSELLERİNDEKİ HİSSELERİNİ ŞAHIS HİSSELERİYLE TAKAS EDİP EDEMEYECEKLERİ... 706 IV. İMAR KANUNU NUN 17. MADDESİNE GÖRE BEDELSİZ GERİ VERME MÜMKÜN DEĞİLDİR... 707 V. DEĞERLENDİRMEDE YETKİ... 713 12. BÖLÜM İMAR HUKUKUNDA BÖLGELEME (ZONING) I. BÖLGELEME KAVRAMI... 715 A. Tanım, Amaç ve Önemi... 715 B. Ortaya Çıkışı... 716 C. Geleneksel Bölgeleme Modern Bölgeleme... 717 1. Geleneksel Bölgeleme... 717 2. Modern Bölgeleme... 719

İçindekiler 27 a. Karışık Kullanıma İzin Veren Bölgeleme (Mixed Use Zoning)... 720 b. Kapsayıcı Bölgeleme (Overlay Zoning)... 720 c. Planlı Ünite İmarı (Planned Unit Development)... 725 d. Yüzer Bölgeleme... 728 e. Şartlı Bölgeleme... 729 f. Fazlı Bölgeleme... 730 g. Özendirici Bölgeleme (Incentive Zoning)... 730 h. İmar Haklarının Devri (Transfer Of Development Rights)... 732 D. Bölgeleme ve Temel Hak ve Hürriyetler... 737 II. BELLİ BAŞLI BÖLGELEME TÜRLERİ... 738 A. Kullanım Bölgelemesi (Use Zoning, Character Zoning)... 738 1. Oturma Bölgeleri (Residential Area)... 739 2. Ticaret Bölgeleri (Commercial Zones)... 742 3. Sanayi Bölgeleri (Industrial Districts)... 743 4. Diğer Kullanım Bölgelemeleri... 746 B. Yoğunluk Bölgelemesi (Density Zoning)... 747 1. Kavram ve Tanım... 747 2. Yoğunluk Bölgelemesi Araçları... 749 a. En Küçük Parsel Yüzölçümünün Tespit Edilmesi... 749 b. Parsel Boyutlarının Sınırlandırılması... 749 aa. Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçinde... 750 bb. Büyükşehir Belediyesi Sınırları Dışında... 750 cc. Plansız Alanlarda... 752 aaa. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda... 752 bbb. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda... 753 ccc. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda... 754 c. Yapının Parselle Bağlantısının Denetlenmesi... 754 aa. Taban Alanı... 754 bb. Yapı İnşaat Alanı... 755 cc. Yapının Arsa Üzerindeki Konumunun ve Bahçe Durumunun Denetlenmesi... 755 aaa. Bahçenin Uzaklıkları... 755 bbb. Yapının Arsa Üzerindeki Konumu... 757 C. Yükseklik Bölgelemesi (Height Zoning)... 757 1. Kavram ve Önemi... 757 2. İmar Mevzuatında Yükseklik Bölgelemeleri... 758 a. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu Kapsamı Dışında Kalan Alanlarda... 758 b. Plansız Alanlarda... 760 3. Yapı Derinlikleri Yapılara Kot Verilmesi... 760 a. Yapı Derinlikleri... 760

28 İmar Hukuku b. Yapılara Kot Verilmesi... 761 aa. Büyükşehir Dışı Planlı Alanlar... 761 aaa. Yoldan Kotlandırma... 761 bbb. Tabii Zeminden Kotlandırma... 762 ccc. Köşe Başı Parsellerde Kotlandırma... 762 bb. Plansız Alanlar... 764 D. Mevzi (Kısmî=Tikel) Bölgeleme (Spot Zoning)... 765 E. Başka Bölgeleme Sınırlamaları... 767 1. Mezarlıklar... 767 a. Mezarlıkların Korunması... 767 b. Mezarlıklarla İlgili Bölgeleme Kuralları... 768 2. Mezbahaneler... 770 3. Hayvan Ahırları... 770 III. BÖLGELEME YETKİSİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI... 770 IV. BÖLGELEME KURALLARINA AYKIRILIK VE SONUÇLARI... 771 13. BÖLÜM İFRAZ VE TEVHİD İŞLERİ GİRİŞ... 773 I. İFRAZ... 773 A. Tanım... 773 B. İfrazın Çeşitleri... 774 1. İfraz İstemine Göre... 774 a. Rızai (İsteğe Bağlı)İfraz... 774 b. Mahkeme Kararı İle İfraz... 774 c. Cebri İfraz (Hamur Kuralı, Arsa ve Arazi Düzenlemesi)... 776 2. Yeni Adalar Oluşup Oluşmamasına Göre... 776 a. Basit İfraz... 777 b. Parselasyon Niteliğinde İfraz... 777 C. İmar Hukukunda İfraz... 777 1. Tanım... 777 2. İfraz İşleminin Hukuki Niteliği... 779 3. İfrazın Arazi ve Arsa Düzenlemesinden (Parselasyondan) Farkı... 779 4. İmar Planı Bulunan Alanlarda İfraz... 780 a. Parselasyon Planı Oluşturulmuşsa... 780 aa. Genel Olarak... 780 bb. İfraz Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilir... 783 cc. Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaz... 787

İçindekiler 29 dd. Uygulamada Karşılaşılan Diğer Sorunlar... 789 b. Parselasyon Planı Oluşturulmamışsa... 792 aa. Genel Olarak... 792 bb. İK m. 15 ve 16 Hükümlerine Göre İmar Planını Uygulama Sebepleri... 792 cc. İK m. 15 ve 16 Gereğince İfraz İşleminin Türleri... 793 aaa. Parselasyon Niteliğinde İfraz... 794 bbb. Parselasyon Niteliğinde Olmayan (Basit) İfraz... 795 5. Gelecekteki Gelişmeye Açık Alanlarda İfraz... 796 a. Gelişme Alanı (inkişaf Sahaları) Kavramı... 796 b. Gelişme Alanlarında İfraz... 797 c. Mahalleler Kurulması Amacıyla İfraz... 798 d. İmar Planlarında Parsel Cepheleri Tayin Edilmeyen Yerlerde Yapılacak İfrazlar... 799 e. İmar Planlarında Parsel Cepheleri Tayin Edilen Yerlerde Yapılacak İfrazlar... 801 6. İmar Planı Dışında Kalan Alanlarda İfraz... 802 a. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda... 802 aa. Parsel büyüklükleri ve Bina Cepheleri... 802 bb. Bahçe Mesafeleri... 802 cc. İfraz... 803 b. Belediye ve Mücavir Alanlar dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda İfraz... 803 c. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda İfraz... 804 7. İmar Mevzuatındaki İfrazla İlgili Sınırlamalara Uyulmaması Gereken Durumlar... 806 a. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Devri Gereken Taşınmaz Mallarda... 806 b. Satışı Yapılacak Tarım Arazilerinde... 807 c. Taşkömürü Havzasındaki Bedelli Devir Edilecek Taşınmaz Mallarda... 807 d. Hazineye Ait Taşınmaz Mallarda... 807 D. Tapu ve Kadastro Hukukunda İfraz... 807 1. Tanım... 807 2. İstenen Belgeler, İfraz ve Tevhidin Aşamaları, Tapuya Tescili ve Mali Durum... 808 II. TEVHİT (BİRLEŞTİRME)... 809 A. Tanımı, Amacı ve Tevhidin Yapılabileceği Durumlar... 809 1. Tanım... 809 2. Amaç... 809 3. Tevhidin Yapılabileceği Durumlar... 810 B. İmar Hukukunda Tevhit... 811 1. Tanım... 811 2. Tevhidin Arazi ve Arsa Düzenlenmesinden (Parselasyondan) Farkı... 812 3. İmar Planı Bulunan Alanlarda Tevhit... 812 a. Parselasyon Planı Oluşturulmuşsa... 813

30 İmar Hukuku b. Parselasyon Planı Oluşturulmamışsa... 819 aa. Genel Olarak... 819 bb. İK m. 15 ve 16 Gereğince Tevhit İşleminin Türleri... 820 aaa. Parselasyon Niteliğinde Tevhit... 820 bbb. Parselasyon Niteliğinde Olmayan (Basit) Tevhit... 820 cc. Gelecekteki Gelişmeye Açık Alanlarda Tevhit... 821 dd. Mahalleler Kurulması Amacıyla İfraz ve Tevhit... 822 4. İmar Planı Dışında Kalan Alanlarda Tevhit... 823 5. Tevhit Usulü... 823 III. İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNİN ONAYI VE ŞUYUUN İZALESİ DAVASI... 824 A. Onaylama Yetkisi... 824 B. Onaylamada Süre... 826 C. Tapu Dairesince Yapılacak İşlemler ve Süresi... 827 1. Tescil İşlemleri... 829 a. Tanım... 829 b. Tescilin Sebebe Dayanması... 829 c. Tescil Talebi... 829 d. Tescilin Hükmü... 830 2. Terkin İşlemleri... 830 3. Tescil ve Terkinde Süre... 831 D. Şüyuun İzalesi... 831 1. Tanım ve Kavram... 831 2. Tarafların Anlaşması İle... 832 3. Mahkeme Kararı İle... 832 4. İlgili İdarenin Şüyuun İzalesi Davası Açması İle... 836 14. BÖLÜM ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) GİRİŞ... 837 I. TANIM, TARİHİ GELİŞİMİ, AMACI, ÖNEMİ VE FAYDALARI... 838 A. Tanım... 838 B. Tarihi Gelişimi... 841 1. Batı da... 841 2. Türkiye de... 842 C. Arazi ve Asa Düzenlemesinin Amacı... 845 1. Kentsel Gelişme Amacıyla Arazi ve Asa Düzenlemesi... 845 2. Tamamlayıcı Nitelikte Arazi ve Asa Düzenlemesi... 846

İçindekiler 31 3. Yeniden Düzenleme İçin Arazi ve Asa Düzenlemesi... 846 4. Kentsel Yenileme İçin Arazi ve Asa Düzenlemesi... 846 5. Arazi ve Asa Düzenlemesinin Denetim Niteliği... 847 D. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Önemi ve Yararları... 853 E. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Hukuki Niteliği... 855 F. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Faydaları... 858 II. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ... 858 A. Japonya... 858 B. Fransa... 860 C. Almanya... 861 III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YETKİSİ... 862 A. Belediye ve Mücavir Alanlarda... 862 B. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında... 862 C. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yetkisinin Hukuki Niteliği... 863 1. Yetki Kavramı... 863 2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yetkisinin Değişik Görünümleri... 864 a. Kişi Yönünden Yetki... 865 b. Konu Yönünden Yetki... 865 c. Zaman Yönünden Yetki... 866 d. Yer Yönünden Yetki... 867 3. Arazi ve Arsa Düzenleme Yetkisi Devredilebilir mi?... 868 4. Yetki Kuralının İstisnaları... 869 5. Yetki Kurallarına Aykırılığın Yaptırımları... 870 a. Fonksiyon Gaspı... 870 b. Yetki Gaspı... 871 c. Yetki Tecavüzü... 871 d. Açık ve Bariz Yetki Tecavüzü... 872 IV. DÜZENLEME ALANININ BELİRLENMESİ VE SINIRLANDIRILMASI... 872 A. Düzenleme Alanının Belirlenmesi... 872 1. Düzenleme ve Düzenleme Alanı Kavramları... 872 2. Düzenleme Alanının Tespiti Yetkisi... 873 3. Düzenleme Alanının Tespiti Esasları... 876 a. İmar Planlarının Yürürlüğe girmiş Olması... 876 b. Düzenleme Yapılacak Alanın İmar Programına Alınmış Olması... 880 c. Düzenleme Yapılacak Alanın Müstakil İmar Adasından Daha Küçük Olmaması... 880 d. Konut Yapımına Hazır Arsa Sayısının, Önceki Yıl verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması... 882 e. Düzenleme Alanının Belirlenmesinde Kent Veya Kasabanın Gelişme Yönünün Dikkate Alınması... 883

32 İmar Hukuku f. Düzenlenen Alanının Yapılaşmış Alanla Bağlı ve Bu Alanın Devamı Olacak Şekilde Belirlenmesi... 883 g. Düzenlenen Alanında Umumi Hizmetler İçin Ayrılacak DOP Kesintilerinin Dengeli Dağıtılması... 883 h. Yeni Bir Düzenleme Yapılmasını Gerektirecek Bir Neden Olmaksızın İkinci Kez Parselasyon Yapılamaması... 884 B. Düzenleme Alanının Sınırlandırılması... 886 1. Düzenleme Sınırı Tanımı... 886 2. Düzenleme Sınırının Belirlenmesi... 886 3. Düzenleme Sınırının Geçirilmesinde Dikkat Edilecek Hususlar... 888 a. Düzenleme Sınırının Yapılaşmış Alanla Bağlantılı ve Devamı Olacak Şekilde Belirlenmesi... 888 b. Tarım Arazilerinin Korunması... 889 c. Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanların, Düzenlemeye Giren Parsel Alanlarına Orantılı Olarak Dağılması... 889 d. Düzenleme Bölgeleri Etaplanırken, Kamuya Açık Alanlar İle Sosyal Donatı Alanlarının Bütün Düzenleme Bölgelerine Eşit Dağıtılması... 889 e. Orman Alanlarının Korunması... 891 V. ARSA VE ARAZI DÜZENLEMESI ESASLARI... 892 A. Hazırlık Çalışmaları... 892 1. Tapu Kayıtlarının ve Haritaların Elde Edilmesi... 892 a. Tapu Kayıtlarının Elde Edilmesi... 892 b. Haritaların Elde Edilmesi... 895 2. Tapu Kayıtları Üzerinde Belirtme Yapılması... 895 3. Uygulama Haritalarının Hazırlanması ve İmar Adalarının Numaralandırılması... 896 a. Uygulama Haritalarının Hazırlanması... 896 b. İmar Adalarının Numaralandırılması... 897 B. Düzenleme Alanında Uygulama İşlemleri... 898 1. İmar Adalarının Parsellenmesi ve Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi... 898 a. Genel Olarak... 898 b. Parselasyon Planının Tanımı... 899 c. Parselasyon Planlarının Hazırlanması, Onaylanması ve İlanı... 901 aa. Parselasyon Planlarının Yapımında Yeterlik... 902 bb. Parselasyon Planlarının Hazırlanması... 902 cc. Parselasyon Planlarının Onaylanması... 905 dd. Parselasyon Planlarının İlanı... 906 d. Parselasyon Planından Sonra Ayrı Bir Parselasyon Haritasına Gerek Olup Olmadığı... 907 e. Parselasyon Planlarına İtiraz ve Giderilmesi... 908 f. Parselasyon Planlarının Kontrol ve Tescili... 908 aa. Kadastro Müdürlüğünce Kontrol... 908 bb. Tapu Sicil Müdürlüğünce Kontrol... 909

İçindekiler 33 2. Düzenleme Alanında Bulunan Yapıların Durumu... 910 a. Muhafazasında Mahzur Bulunmayan Yapılar... 910 b. Muhafazasında Mahzur Bulunan Yapılar... 914 c. Hazine Ya Da Belediyeye Ait Yerlere Rastlayan Yapılar... 917 d. Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlere Rastlayan Yapılar... 918 3. Gerçek ve Özel Hukuk Tüzelkişilerinin veya Hazine ve Belediyenin Taşınmazları Üzerindeki Ağaçlar... 919 4. Plan İçinde Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları... 920 a. Yoldan İhdas... 920 b. İhdas Edilen Kadastral Yolların Kullanımı... 923 c. İK m. 15 ve 16 Gereğince İhdas... 926 d. Mücavir Alanlarda İhdas... 929 e. Plansız Alanlarda İhdas... 929 f. İmar Yollarının İhdası... 930 C. Dağıtım ve Tahsis... 931 1. AAD ne Giren Kadastro Parselinin Dağıtımı... 931 2. İmar Parsellerinin Tahsisi... 934 a. İmar Parselinin, Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden Verilmesi... 934 aa. Kadastro Parseli ve İmar Parseli Kavramları... 935 aaa. Kadastro Parseli... 935 bbb. İmar Parseli... 935 bb. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilmesi... 936 b. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesi ve Nedenleri... 942 aa. Hukuki Nedenleri... 943 bb. Teknik Zorunluluklar... 950 cc. Fiili Zorunluluklar... 953 c. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesinin Sonuçları... 956 aa. HisselendirmeYapılabilmesi... 957 bb. Kat Mülkiyeti Kanunu nun Uygulanması... 961 aaa. Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Hisselendirme... 961 bbb. Tahsisin Bir Parselden Az Olması Halinde Kat Mülkiyeti... 962 cc. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi... 963 3. Kamulaştırma Bedeli Yerine Belediye ve Valiliğe Ait Sahalardan Yer Verilmesi... 966 D. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Düzenlenen Cetveller... 966 1. Kadastro Kayıtları Özeti... 966 2. Özet Cetveli... 966 3. Ada Dağıtım Cetveli... 966 4. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu... 968 5. Tescile Esas Dağıtım Cetveli... 968 6. DOP Hesap Cetveli... 969 7. Kadastro Ayırma Çapı... 969

34 İmar Hukuku VI. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP)... 969 A. Tanımı, Amacı ve Şartları... 969 1. Tanım... 969 2. Düzenleme Ortaklık Payının Amacı... 970 3. Düzenleme Ortaklık Payının Şartları... 971 a. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması Yapılması... 971 b. Bütün Parsellerden DOP Kesilmesi... 972 c. Bütün Parsellerden Eşit DOP Alınması... 977 d. Yeniden Düzenleme Yapılan Alanlardan Düzenleme Ortaklık Payı Kesilmemesi... 980 e. İfraz Sırasında Alınan Terk Oranının Dikkate Alınması... 985 f. Yüzölçümü Farklılığının Düzenleme Ortaklık Payında Eritilmemesi... 989 g. Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirak İstenmemesi... 989 h. Düzenleme Ortaklık Payı Alınan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resminin Alınmaması... 991 B. DOP Oranı ve Hesaplanması... 991 1. DOP Oranı... 991 2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması... 994 3. DOP Hesabında Hata... 997 a. Kapanan Yolların Durumu... 997 b. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin durumu... 998 c. Uygulama Alanındaki Tescil Harici Tesislerin Durumu... 999 d. Umuma Ait Tesislerin Uygulama Bölgesinde Var Olması... 1000 C. DOPO Hesabı... 1000 D. DOP Olarak Ayrılan Alanların Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanlara Yetmemesi... 1001 E. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması... 1002 1. Umumi Hizmet Kavramı... 1002 2. DOP un Umumi Hizmetler İçin Kullanılması... 1007 3. DOP İle Karşılanacak Alanların KOP İle Karşılanacak Alanlardan Ayırt Edilmesi... 1011 F. Düzenleme Ortaklık Payının Anayasaya Aykırılığı Sorunu... 1013 1. Genel Olarak... 1013 2. Düzenleme Ortaklık Payı Hakkında Görüşler... 1014 a. Düzenleme Ortaklık Payı Mülkiyet Hakkına Kamulaştırmasız El Atma Anlamında Değildir... 1014 b. Düzenleme Ortaklık Payı Mülkiyet Hakkına Kamulaştırmasız El Atma Anlamındadır... 1036 c. Görüşümüz... 1045 VII. KAMU TESİS ARSALARINA TAHSİS... 1045 A. Kamu Tesis Arsalarına Tahsis Kavramı... 1045 B. Kamu Ortaklık Payının Karşılanması... 1046 VIII. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE HALKIN KATILIMI... 1049

İçindekiler 35 IX. KADASTROSU YAPILMAMIŞ ALANLARDA ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ... 1050 X. İMAR PLANI OLMAYAN YERLERDE YAPILAŞMA AMACIYLA ÖZEL PARSELASYON PLANLARI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN YAPILAMAMASI... 1051 XI. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN ONAYI, KESİNLEŞMESİ, TESCİL VE İLANI... 1053 A. Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Onayı ve İlanı... 1053 1. Belediye ve Mücavir Alanlarda... 1053 a. Normal Belediyelerde... 1053 b. Büyükşehir Belediyelerinde... 1058 2. Belediye ve Mücavir Alanları Dışında... 1060 B. Arsa ve Arazi Düzenlemesine İtiraz ve Giderilmesi... 1060 C. Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Kontrol ve Tescili... 1060 XII. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) İŞLEMLERİNİN İDARECE GERİ ALINMASI... 1062 A. Geri Alma Kavramı... 1062 1. Tanım... 1062 2. Geri Alma Yetkisi ve Şekli... 1062 3. Geri Alınabilecek İdari İşlemler... 1062 a. Düzenleyici işlemlerin Geri Alınması... 1063 b. Bireysel İşlemlerin Geri Alınması... 1063 c. Geri Alma İşlemlerinde Süre... 1063 aa. Dava Açma Süresi İçinde Geri Alınabilecek İdari İşlemler... 1063 bb. Her Zaman Geri Alınabilecek İdari İşlemler... 1065 B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Geri Alınması... 1065 XIII. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) İŞLEMLERİNİN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMESİ... 1066 15. BÖLÜM YAPI VE İZİN KAVRAMI I. YAPI KAVRAMI... 1087 A. Tanım... 1087 B. Bazı Hukuk Dallarında Yapı Kavramı... 1089 1. Medeni Hukuk Açısından Yapı... 1089 2. İmar Hukuku Açısından Yapı... 1091 3. Yapı Denetimi Hakkında Kanun da Yapı... 1093

36 İmar Hukuku 4. Ceza Hukuku Açısından Yapı... 1093 5. Vergi Hukukunda Yapı... 1093 C. Resmî Yapı - Özel Yapı Ayrımı... 1094 D. İmar Hukuku Açısından Yapı Yapma (İnşaat) ve Bunun Yapı (Bina) ile Farkı... 1102 E. Yapının Değişik Kullanımları... 1103 1. Aslî (Birincil) Kullanım (As-Of-Right Use)... 1104 2. Fer î (İkincil/Talî) Kullanım (Accessory Use)... 1105 3. Aykırı Kullanım (Non-conforming Use)... 1110 4. İstisnaî İzinle Kullanım (Variances)... 1112 5. Özel İzinle Kullanım (Special Use Permits)... 1114 6. Dinsel Amaçlı Kullanım (Religious Use)... 1116 F. Parsellere ve Yapıya İlişkin Tanımlar... 1118 1. Parsellere İlişkin Tanımlar... 1118 a. Parsel Cephesi... 1118 b. Parsel Derinliği... 1120 2. Yapı Düzenine İlişkin Tanımlar... 1122 a. Taban (Bina) Alanı, Taban Alanı Katsayısı (TAKS) ve Kat Alanı Katsayısı (KAKS)... 1122 b. Yapı İnşaat Alanı... 1127 c. Yapı Yaklaşma Sınırı... 1130 d. Bina Derinliği... 1135 e. Bina Cephesi... 1137 f. Tabii Zemin... 1137 g. Saçak Seviyesi... 1139 h. Bina Yüksekliği... 1141 aa. Planlı Alanlarda... 1141 bb. Plansız Alanlarda... 1148 i. Kat Yüksekliği ve Binalarda Katlar... 1149 j. Binalarda Nizam... 1154 k. Resmi Bina Umumi Bina... 1157 l. Tarımsal ve Hayvancılık Amaçlı Yapı... 1159 m. Mevcut Teşekkül... 1159 n. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları... 1159 o. Basit Tamir ve Tadilat Esaslı Tadilat... 1159 p. Yüksek Katlı Bina... 1161 q. Ortak Alanlar... 1161 II. İZİN (RUHSAT) KAVRAMI... 1161 A. Genel Olarak İzin (Ruhsat) Kavramı... 1161 B. Kamu Hizmetlerinin Yürütülmesinde İzin Usulü... 1161 1. Kolluk Yetkisinden Kaynaklanan Ruhsat... 1162