NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS GAYRİMENKUL PİYASALARınDAN HABERLER Spring/Summer 2013 İlkbahar/Yaz 2013 Newsletter BU SAYIDA / IN THIS ISSUE -- 2013 Yılı 2. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış / Real Estate Market 2013 Q2 Outlook -- Avrupa, Ortadoğu ve Afrika Bölgeleri Ofis Raporu / EMEA Region Office Report -- Proje: Torun Tower / Project: Torun Tower -- Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri / Recent Advisory Projects -- İstanbul Ofis Piyasası 2 Ç. 2013 / Istanbul Office Market Q2 2013 -- 2013 yılı için 21 öngörü / 21 predictions for the year 2013. -- EMEA Kira Haritası Uygulaması / EMEA Rents Map Application Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2013 yılının bu ilk sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. Piyasa durumu analizimiz, 2013 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanısıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoku ele almaktadır. Bültenimizde ayrıca Colliers International tarafından yayınlanan Avrupa, Orta Doğu ve Afrika Bölgesi (EMEA) Ofis Raporuna yer vermekteyiz. İlerleyen sayfalarda Colliers International ın 2013 Yılında dünya lokasyonları için 21 öngörüsünü bulabilirsiniz. Son olarak geçtiğimiz aylarda tanıtımı gerçekleştirilen Colliers International EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) Kira Haritaları Mobil Uygulaması ile ilgili bölüme de göz atmanızı tavsiye ederiz. Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir yaz geçirmenizi dileriz! Dear Clients and Friends, In the first issue of our newsletter for 2013 we present you with our latest findings on the Istanbul A Classs office market. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2013 Outlook. In our newsletter, we have also included the Colliers International Europe, Middle East and Africa (EMEA) Office Report.. In the latter pages you will find Colliers International s 21 predictions for the year 2013. Finally we suggest that you take a look at our presentation of EMEA Rents Map Application, which is released by Colliers International in the past months. As Colliers International Team, we wish you a nice summer!
2013 YILI İLK YARISINDA TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ REAL ESTATE MARKET 2013 OUTLOOK Türkiye deki gayrimenkul sektörü açısından oldukça zor bir yıl olan 2012 yi takiben yeni bir yılın bu ilk yarısının sonuna yaklaştığımızda, genel olarak sektördeki uzmanların çoğunluğunun 2013 ün ikinci yarısı için iyimser yaklaştığını gözlemlemekteyiz. Esas olarak; Fitch in Türkiye nin notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine yükseltmesiyle başlayan 2013 için iyimserliğe bir de içinde olduğumuz şu günlerde Moody s kuruluşunun da not yükseltmesi eklenerek, yılın ikinci yarısında somut iyileşme beklentileri iyice kuvvetlenmiştir. Bu iyimserliğin; 2012 nin dördüncü çeyreğinde düşen faiz oranlarına bir de bugünlerdeki son faiz düşüşleri eklenince, konut sektöründeki durağanlaşan talebi kolayca canlandıracak gibi görünmektedir. Fitch in kararı açıklandığından bu yana yabancı kurumsal yatırımcıların Türkiye deki sabit getirili varlıklara olan ilgisinin giderek arttığını gözlemlenmektedir. Sağlam kira sözleşmeleriyle gelir garantisi sunan kaliteli ticari yapılara yönelik bu ilgi, çoğunlukla İstanbul ve diğer bazı büyük ikincil piyasalar üzerinde yoğunlaşmaktadır. Bu ilginin ülkenin kredi notu artışları devam ettikçe artacağı şüphesizdir. Diğer yandan, içinde olduğumuz bu yılın başında fiyatların daha fazla düşme eğilimine girebileceğini düşünenlerin sayısı da, bu beklenen fiyat düşüşleri somut olarak gelmedikçe, ikinci yarıya doğru düşmeye başlamaktadır. Colliers olarak biz, 2013 yılına ilişkin %4 lük GSYH büyüme hedefinin, yakalanabildiği takdirde, başta gayrimenkul olmak üzere birçok sektör açısından sorunlu geçen 2012 yılına na- In these early days of 2013 which has been a very difficult and challenging year for real estate sector in Turkey, we mostly observe an optimistic approach towards 2013 by most professionals in the sector. The optimism, mainly fuelled by the recent upgrading of Turkey to investment grade level by Fitch, is felt heavily in the air. When coupled by the dropping domestic interest rates during the 4th quarter of 2012, this optimism may easily wake the long sleeping demand for the residential sector. Another expectation lies with the new legislation of allowing 30+ new foreign countries nationals to buy real estate freely in Turkey. This also makes developers anxious to see boosted demand to their heavy supply of new product pipelines. Since Fitch s decision was published, we observe increasing interest from foreign institutional investors into fixed income assets in Turkey. This interest mainly concentrates to Istanbul and few other major submarkets for quality commercial buildings with ready income secured by strong covenants. Few recent closings, and ongoing negotiations, of multi city shopping center portfolios by major international funds gives us the indication that more to come in 2013 and beyond. We don t expect to see, however, an appetite for real estate development anytime soon by international capital in Turkey On the other hand, we must note that, a more bearish approach to the coming year also exists. This view takes more into account the ever growing current deficit and the rising unemployment, mainly resulting from policies to cool off the economy after 2 years of robust growth in 2010 and 2011. These pessimist, although few in numbers,
zaran bir rahatlama yaratacağı inancındayız. Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye de gayrimenkul satın almasının yasayla kolaylaştırılması ve finansman maliyetlerinin ucuzlaması gibi gelişmelerin yanı sıra, Türkiye nin yatırım açısından daha güvenilir bir piyasa olduğunun tescil edilmesi ile daha fazla uluslararası sermayenin Türkiye de gayrimenkule yeniden yatırım yapma isteğini ortaya koyan belirtileri göz önüne aldığımızda, Türkiye deki gayrimenkul sektörünün 2013 yılının kalan kısmında da olumlu bir görünüme sahip olacağı kanısındayız. Kerim Cin Yönetici Ortak will easily argue that, the acute current deficit problem of Turkey cannot be solved without further slowing down the economy thus resulting in weak demand for real estate. We, at Colliers, believe that, the economic policies of the current government will employ a bullish approach to boost the overall growth in 2013 as the projected 2.5% GDP growth in 2012 has already caused big problems for many sectors, real estate being hit the hardest. When we consider; Turkey confirmed a safer market to invest and a clear indication of more international capital eager to invest into real estate in Turkey again, together with the local developments such as eased up legislation for foreigners to buy property and cheaper financing available, we conclude that, we see a positive outlook for real estate market in Turkey in 2013. Kerim Cin Managing Partner P.3 www.colliers.com
COLLIERS AVRUPA, ORTA DOĞU VE AFRİKA BÖLGESİ (EMEA) OFİS RAPORU Güney Avrupa ülkelerinde krizin etkisinin ardından oluşan Euro Bölgesinde dağılma endişesine rağmen 2012 yılı pozitif bir seyirde kapanmıştır. Bu iyileşmede kısmen Mario Draghi nin ne gerekiyorsa yaparız açıklamasının, kısmen de Avrupa bankacılık birliği kurulmasının tartışılmaya başlanmasının oluşturduğu güvenin etkisi bulunmaktadır. Krizin en zor kısmı her ne kadar atlatılmış görünse de iyileşme süreci çok yakın görünmemektedir. Finansal sistemde risk algısının değişmesi, yüksek işsizlik oranı, ticari ve tüketici güveninde yaşanan zayıflık, rahatlatıcı para politikalarına rağmen bir düzelmenin yaşanmasına engel yaratmaya devam etmektedir.yılın ikinci yarısına doğru, ekonomik anlamda uzun zamandan beri bir canlanma bekleniyor olmasına rağmen, birçok ekonomik gözlemci, bu yıl Kuzey Avrupa da ekonomik büyümenin yavaş hatta durağan olacağı, güney Avrupa da da durgunluğun bir yıl daha süreceği yönünde görüş bildirmektedir. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE BÜYÜYEN KUTUPLAŞMA Avrupa da yaşanmakta olan ekonomik durgunluk, belirgin bölgesel farklılıklara birlikte kiralama alanındaki büyümeyi engellemiştir. Alman ofis piyasasında, ortalamanın üzerinde doluluk oranlarının yaşanmasıyla kiralamada artış gözlemlenmiştir, Düsseldorf ve Münih te ofis piyasasında boşluk oranı son 10 yılın en düşük noktasına ulaşmıştır. Moskova, Oslo ve Lyon gibi farklı pazarlarda da büyüme gözlemlenmiştir. Madrid, Lizbon ve Cenevre gibi, Euro krizinden doğrudan etkilenmiş olan pazarlardaysa bir düşüş gözlemlenmektedir. COLLIERS EMEA OFFICE REPORT 2012 ended on a positive note as fears over a break up of the eurozone have receded following the fall in yields in many southern European countries. This was partly on the back of Mario Draghi s whatever it takes statement and, possibly, the reassurance provided by the prospects of the creation of a European banking union. Although the worst of the crisis seems over, a recovery is not yet around the corner. Deleveraging, high unemployment rates and weak business and consumer confidence will continue to hinder an upturn despite a very accommodating monetary policy. Many economic observers expect slow or flat growth in northern Europe and another year of recession in southern Europe, although with expectations of a long awaited revival in economic activity towards the second-half of the year. GROWING POLARISATION IN OCCUPIER MARKET Economic stagnation in Europe continued to hold back rental growth, although regional disparities remain well apparent. Rental increases, for example, was registered in Dusseldorf and Munich, as the vacancy rate in the German office market reached a 10-year low, driven by above average take-up. Noticeable increases were seen, among others, in Moscow, Oslo and Lyon. Unsurprisingly, declines continue to be prevalent in those markets most directly exposed to the effects of the euro crisis, such as Madrid and Lisbon, but also in Geneva. P.4
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% OFİS KİRALAMADA BÜYÜME 2012/2011 Londra Doğu Oslo Münih Viyana Stokholm Moskova Paris Zurih Amsterdam Londra Merkez Berlin Frankfurt Kopenhag Brüksel Lisbon Varşova Madrid Averaj A Sınfı Net Kira Değişimi % Kaynak: Colliers International, RCA OFFICE RENTAL GROWTH 2012/2011 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% London WE Oslo Munich Vienna Stockholm Moscow Paris Zurich Amsterdam London City Berlin Frankfurt Copenhagen Brussels Lisbon Warsaw Madrid Average class A net rent, % change Source: Colliers International, RCA Kiralama alanında birçok şehirde yaşanan bu düşüş, daha kaliteli binalara, daha merkezi yerlere doğru bir eğilim ortaya çıkarırken, maliyetleri azaltmak ve alan kullanımını optimize etmek isteyen şirketlerin etkisiyle piyasaya büyük ölçüde düşük kaliteli mekânlar çıkmaktadır. Bu durumun piyasadaki en belirgin etkisi, prime ve ikincil kiralamalar arasında büyüyen kutuplaşma ve yeni gelişmelerde yaşanan zayıflık nedeniyle kaliteli binaların arzındaki düşüklüktür. Doluluğun kaynağına baktığımızda, geçekleşen işlemler, Londra ve Frankfurt gibi finansal merkezlerde, talebin kriz öncesi düzeye henüz ulaşmadığını göstermektedir. Bu eksiklik, Bilişim ve Teknoloji firmalarının artan talepleriyle kısmen azalmaktadır. Son yıllarda Teknoloji, Medya ve Telekom şirketlerinin artan talebine rağmen bazı şehirlerde talebin durgunlaşacağı yönünde bir endişe bulunmaktadır. BAĞIMSIZ VARLIK FONLARININ YÜKSELEN İLGİSİ 2012 yılının son çeyreğinde, ofis gayrimenkul alanında gerçekleşen yaklaşık 16,4 milyar Euro yatırımla, yıllık toplam bir önceki yıla göre %7 azaltarak 56,4 milyar Euro seviyesinde gerçekleşmiştir. Ofis yatırımları ve ticari gayrimenkul alanlarında, genel olarak en güçlü ve yüksek likiditeli Kuzey Avrupa ve sorun yaşamakta olan Güney Avrupa pazarları arasında yüksek bir kutuplaşma yaşanmıştır. 2011 yılında 17,7 milyar Euro olarak gerçekleşen Londra piyasasında ofis yatırımları, 2012 yılında üçte bir oranında artış göstererek, güvenli liman pozisyonunu korumaya devam etmiştir. Orta ve Doğu Avrupa bölgelerinde, ofis yatırımları daha çok Moskova ve Varşova da yoğunlaşmıştır. 2012 yılı içerisinde gerçekleşen en dikkat çekici gayrimenkul işlemi Credit Suisse Londra merkez binasının Katar Yatırım İdaresi tarafından satın alınmasının ardından gerçekleşen Credit Suisse in Zürih teki merkez binasının Norveçli NBIM e satışı ve geri kiralanması olmuştur. Bu tür işlemler, bankaların gayrimenkul alanına yatırım yaparak sermaye artırma konusundaki yük- P.5 The weakness of rents in many cities is continuing to fuel a flight to better quality buildings and more central locations, although this often involves a significant amount of lower quality space being released onto the market as corporations seek to reduce costs and optimise space use. The net effect on the market is a growing polarisation between prime and secondary rents, and a shortage of good quality buildings further accentuated by the weakness of new development. Looking at the origin of take-up, transactional evidence suggests that demand from the financial sector is still some way off pre-crisis levels in many financial centres, such as London and Frankfurt. This gap continues to be partly filled by stronger demand from IT and technology companies, although after the flurry of TMT deals seen in recent years there is concern that in some cities this demand may plateau. SOVEREIGN WEALTH FUNDS INCREASINGLY ACTIVE INVESTORS Approximately 16.4 billion was invested in European office property in the last quarter of 2012, bringing the full year total to 56.7, down approximately 7% on the previous year. The pattern of office investment, and commercialproperty in general, remains highly polarised, with a preference for the strongest and most liquid markets of Northern Europe over riskier assets in troubled Southern European economies. London, in particular, continued to benefit from its safe haven status, as office investment rose by nearly one third to 17.7 billion in 2012 from approximately 12.3 billion in 2011. In Central and Eastern Europe, office investment was mainly concentrated in Moscow and Warsaw. One of the most notable individual asset transactions completed in 2012 was the sale and lease back of the Credit Suisse global HQ in Zurich to Norway s NBIM, which followed the sale of the Credit Suisse London HQ to the Qatar Investment Authority earlier in the year. These types of transactions underscore many banks desire to boost equity through real estate and the increasingly prominent role played by sov- www.colliers.com
selen ilgilerini ve bağımsız yatırım fonlarının gayrimenkul piyasasına artan ilgisini vurgulamaktadır. Aynı zamanda bu durum, genel olarak yatırım yapılabilir hisse senedi alanında bir daralmanın yaşandığı bu dönemde, satış ve kiralama potansiyeline yönelmeyi teşvik eden itici bir güç olmaktadır. Yılın ikinci yarısında Avrupa genelinde, prime ofis getirisi değişiklik göstermemiştir. Bu durağan genel görünüme rağmen Frankfurt, Stockholm ve Paris te bir düşüş gözlemlenirken, Madrid ve Amsterdam da yükselme gözlemlenmiştir. KİRALAMA ALANINDA BÜYÜK DEĞİŞİMLER YAŞANMAYA DE- VAM EDECEK Ekonomik ortamda yaşanan güvensizliğin, mukimi doğrudan etkilemesi nedeniyle, nihai tüketicinin davranışlarında radikal bir değişim beklememekteyiz. Ancak, bu durumun gayrimenkul sektöründeki etkisi arzda yaşanan düşüş nedeniyle biraz etkisini hafifletecektir. Sonuçta, genellikle en iyi binalar ve lokasyonlar söz konusu olduğunda fiyatların sabit kalması, ikincil alanlarda ise fiyatlar üzerinde aşağı doğru baskının yoğunlaşarak devam etmesi beklenmektedir. Kiralama büyüme beklentisi piyasalar arasında önemli farklılıklar göstermeye devam edecektir. Bazı Alman şehirlerinde ve Oslo da prime kiralama değerlerinde bir yükselme beklenirken, ekonomik krizden yüksek oranda etkilenmiş veya arzda büyük artış yaşanan şehirlerde düşüşlerin yaşanması kaçınılmaz olacaktır. Varşova bu kategoride yer almaktadır. Genel olarak, tüm coğrafyalarda, kiralama alanında, mukimin genel tercihi, iyi alt yapıya sahip, modern, fonksiyonel ofis alanlarına yönelmektedir. Bu durum karşımıza, tercih edilmeyen gözden düşmekte olan ve yeni yasal düzenlemeler neticesinde daha da daralma riski taşıyan eski arz konusunu gündeme getirmektedir. Bazı gayrimenkuller için, yenileme veya kısmi/tam düzenlemeler yeniden konumlandırma için yeterli olabilecekken, özellikle de merkezlerde yer alan, yerel mercilerin değişim uygulamaya çalıştığı, yüksek boşluk oranına sahip diğer alanlar için, daha radikal uygulamalar gerekebilecektir. PRIME GAYRİMENKUL RİSK ALMAK İSTEMEYEN YATIRIMCILA- RIN ODAĞINDA KALACAK Son yıllarda, Avrupa da ticari gayrimenkul yatırım piyasalarında eğilim, daha çok riskten kaçınma ve ana pazarlarda prime gayrimenkuller yönünde gerçekleşmiştir. Yatırım alanında yaşanan finansman eksikliğinin yanı sıra, yatırımcıların sermayeyi koruma içgüdüleri bu alanda etken olmaktadır. Piyasalarda yaşanan P.6 Yatırımcıların çoğunluğunun prime gayrimenkullere odaklanması, risk almaya istekli olan yatırımcılara fırsat sağlıyor. ereign wealth funds in the property market. More generally, it equally illustrates the potential of sale-and-leaseback as a driver of investment activity at a time when prime investable stock is in increasingly short supply. Prime office yields remained broadly unchanged throughout Europe in the second half of the year. Against this stable backdrop, a modest downward shift was noticeable in Frankfurt, Stockholm and Paris, while values took another hit in Madrid and Amsterdam. WIDE VARIATIONS IN RENTAL GROWTH TO CONTINUE Any improvement in occupier confidence has been counterbalanced by continuing uncertainty around the economic outlook and we do not expect a radical shift in end-users stance. However, the impact of this on the leasing market will partly be cushioned by the weakness of new supply. As a result, rental values are expected to remain broadly flat in the majority of markets, but only for the best buildings and locations, while downward pressure on rents for secondary space will probably remain steady or intensify. There remains wide variations in rental growth prospects between markets. While further rental appreciation in prime lease rates is still expected in some German cities and Oslo, reductions cannot be ruled out in cities hardest hit by the economic crisis or dealing with quick supply growth. Warsaw is one of the markets falling under this category. More generally, across all geographies, the pattern of leasing activity continues to highlight occupiers distinct preference for modern and functional office space, typically in locations with good infrastructure. This raises the issue of the obsolescence of older stock, which is no longer competitive in the market and might be further hit by a tightening of environmental performance legislation. Focus on prime properties by majority of investors provides opportunity for investors willing to take more risk For some, repositioning assets through refurbishment or partial/full redevelopment may be a viable option, while others may consider a more radical change of use, especially in centres with structurally high vacancy and where conversion is actively incentivised by public authorities. PRIME PROPERTIES REMAIN FOCUS OF RISK ADVERSE INVESTORS Over recent years, the direction and profile of investment into commercial property in Europe has been dominated by risk aversion and investor preference for prime properties in core markets. The lack of financing for stock that does not meet lenders more stringent criteria has also been playing a role, as have investors capital preservation instincts. Market polarization has also been accentuated by investors moving out the bond market in search of higher returns, many of whom have found a highly desirable investment alternative in prime,
14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0%, 2009-2012 PRIME CBD OFFICE YIELD, 2009-2012 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% kutuplaşmanın ardında aynı zamanda, yatırımcıların daha yüksek getiri arayışıyla sermaye piyasalarından farklı alanlara yönelmesi ve prime, gelir üreten gayrimenkullerde birçoğunun aradığı yatırım olanağını bulmuş olması yatmaktadır. Bu etkenlerde yakın bir gelecekte değişiklik beklememekteyiz. Aynı şekilde, yatırımcılarının odağında da radikal bir değişiklik öngörülmemektedir. Her ne kadar, prime stokta yaşanan daralma bir kısıtlayıcı etken olarak görülse de, kiralama yapmak isteyen sayısındaki zayıflık ve ikincil mülklerin düşük kiralama performansı birçok yatırımcının bu alandan uzak durmasına neden olmaktadır. İkincil grupta yer alan mülklerdeki çeşitlilik sonucunda, bazı karakteristik özelliklere sahip olan mülkler ilgi toplamaktadır. Piyasadaki kutuplaşma, prime olmayan mülkleri, aktif varlık yönetimiyle yeniden konumlandırarak getiri elde edilmesi için önemli fırsatlar sunmaktadır. Bu açıdan baktığımızda, yatırımcıların daha fazla getiri elde etmek için, prime gayrimenkul alanı dışında daha fazla yatırım yapması gerekmektedir. Avrupa nın genelinde prime ofis getirisi durağan bir seviyededir. Ancak, Paris, Almanya nın önde gelen altı ofis pazarı gibi bölgelerde, yoğun rekabet nedeniyle ve Güney Avrupa ofis piyasalarında yaşanan krizin etkisiyle fiyatlarda düşüş yaşanabileceği öngörülmektedir. PİYASALARDAN GÖRÜNTÜLER AMSTERDAM Moskova Lizbon Amsterdam 4. Çeyrek 2012 Kaynak: Colliers International, RCA Brüksel Madrid Oslo Londra Merkez Frankfurt Kopenhag Berlin Stokholm Münih Paris Yerel ofis piyasasında, büyük gereksinimlerde yaşanan sıkışıklık, şirketlerin maliyet azaltma ve etkinlik odağı en önemli karakteristik özelliklerdir. Bu duruma rağmen, en iyi merkezi iş alanlarındaki yerler için talep devamlılığını ve yüksek seviyesini korumaktadır. L 0.0% High Low Q4 2012 Source: Colliers International, RCA income producing properties. We do not expect an imminent reversal in any of these drivers. Likewise we believe that investors focus will not change radically either. Although the growing shortage of prime stock is increasingly regarded as a constraint, the weakness of occupier demand and secondary properties poorer letting performance will continue to keep many investors away from that segment of the market, although there is a recognition that not all properties within this group are alike and that secondary properties with particular characteristics are also starting to attract some interest. The polarized nature of the market presents substantial opportunities for opportunistic investors to generate value by repositioning nonprime assets through active asset management. Having said that, we believe that a more certain economic outlook is a necessary requisite for a return of greater risk appetite among investors and more transactions outside the prime end of the market. Prime office yields have generally stabilized across most parts of Europe. However, fierce competition for prime assets may lead to further compression in some cities, such as Paris or the six largest German office markets, while a further loosening is forecast in some crisis-ridden Southern European office markets. MARKET SNAPSHOTS AMSTERDAM Moscow Lisbon Amsterdam Warsaw Brussels Madrid Oslo London City Frankfurt Copenhagen Berlin Stockholm Munich Paris London WE The local office market remains characterized by the dearth of large requirements and by a greater focus from corporates on costs and efficiency. Despite this, demand for the best CBD locations has proven resilient and remains high. Total supply edged down slightly on the P.7 www.colliers.com
Sınırlı inşaat ve dönüşüm nedeniyle toplam arz hafif bir düşüş gösterirken, merkezi iş alanlarındaki kiralamalar sabit durumunu korumuştur ve korumaya devam etmesi beklenmektedir. BRÜKSEL 2012 de yaşanan artış, her ne kadar uzun dönem ortalamalarının altında kaldıysa da, kurumsal sektör belki de özel sektörde bir canlanmanın göstergesi olarak, bir önceki yıla göre bu artışta daha büyük rol almıştır. Spekülatif gelişmeler tarihte yaşan en düşük seviyelere ulaşmıştır, bu durumun ilerleyen günlerde özellikle merkezi iş alanlarında arzı daha da düşürmesi beklenmektedir. Buna karşılık, fiyatlarda yükselme beklenmemektedir. FRANKFURT Yılın ilk yarısında A sınıfı ofis alanı ortalama kiraları değişiklik göstermemiştir, ancak boşluk oranı, yeni kiralama ve düşük arz nedeniyle %13.9 seviyelerine gerilemiştir bir önceki yıla göre yaklaşık 200 baz puan düşüş yaşanmıştır. Danışmanlık sektörü, talebin en önemli kaynağını oluşturmuştur. Finansal sektörün katılımı kriz öncesi düzeye ulaşmamıştır. 2013 içerisinde büyük değişim beklenmemektedir. LONDRA Londra merkez ofis piyasasında yılsonuna doğru, artan arz ve yer değiştiren kiracıların etkisiyle boşluk oranlarında yükselme yaşanmıştır. Önceden kiralama faaliyeti 15 ayın en yüksek seviyesine ulaşırken, önceden alınan taahhütler 2013 ilk çeyreğinde, son beş yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Teknoloji sektörü piyasada %40 a varan oranıyla, talebin en önemli kaynağını oluşturmuştur. Prime kiralama, Batı Yakasında yükselmeye devam ederken, Şehir de A sınıfı ürünler tercih edilmiştir. MADRİD İspanya ekonomisinin geleceğine dair endişeler artarken, Madrid de 2012 nin son yarısında kiralamalar 2009 dan günümüze en düşük seviyede gerçekleşmiştir. Kiralama faaliyetleri genellikle, kira maliyetlerini dolayısıyla kiralanan alanı düşürmek isteyen firmalar nedeniyle gerçekleşmiştir. Bu nedenle, doluluk oranları ve kira fiyatları negatif olarak etkilenmiştir. Yine de, Merkezi iş alanlarında gelecek 12 ayda bir dengelenme beklenmektedir. MOSKOVA Moskova ofis piyasasında gerçekleşen talepte daha çok, bankalar ve finans sektörü, BT ve ilaç sektörleri öne çıkmıştır. Arz değerlendirildiğinde, 2009 yılında %16 dan %8,3 e yaşanan düşüşten sonra dengeye geldiği yönünde belirtiler bulunmaktadır. Kira fiyatlarının da aynı şekilde dengede kalması beklenmektedir. back of limited construction and conversion activity, while prime CBD rents remained steady and will remain so for the foreseeable future. BRUSSELS While take-up in 2012 was below the long term average, the corporate sector accounted for a greater share of it than in the previous year, signaling perhaps a revival in private sector demand. Speculative development is at historical lows, which should lead to further declines in supply rates going forward, especially in the CBD. However, no increase in rent is expected. FRANKFURT Average rent for class A office space remained roughly unchanged on the previous half of the year, while the vacancy rate fell further to 13.9% almost 200 bps down compared with the previous year driven by healthy take-up and low new supply levels. The consulting sector was one of the main sources of demand, while the financial services sector contribution has yet to return to pre-crisis levels. No big changes are expected for 2013. LONDON The Central London office market saw vacancy rising towards the end of the year, driven by significant levels of new supply and the release of surplus space by relocating occupiers. Pre-letting activity reached a 15 month-high, with new pre- commitments set to raise levels to a five year high in Q1 2013. The tech sector remained the main source of demand and accounts for nearly 40% of active requirements across the whole market. Prime rents continued to increase in the West End, with rents in the City likely to follow as further quality Grade A product is absorbed. MADRID Amid growing concerns over the prospects for the Spanish economy, gross take-up in Madrid in the second half of 2012 was the weakest on record since the beginning of 2009. Leasing activity is mainly driven by companies desire to reduce occupational costs and, hence, occupied space, with negative repercussions on vacancy and lease rates. However, at least in the CBD, a stabilization is expected over the next 12 months. MOSCOW Demand in the Moscow office market was driven primarily by banks and the financial sector, as well as by the IT and pharmaceutical sectors. On the supply side, there are signs that vacancy levels may stabilize after the steady fall since 2009, from above 16% to 8.3%. Similarly, rents are expected to remain stable. P.8
MÜNİH Prime ortalama merkezi iş alanlarında kira fiyatları arka arkaya üç çeyrektir düşüş yaşayan ve %6 lar seviyesinde gerçekleşen arz sebebiyle büyük oranda artış göstermiştir. İleriye dönük olarak, arzın düşük olması ve yüksek önceden kiralama fiyatları, ekonomik belirsizlik nedeniyle büyük alanlarda talebin azalmasına rağmen, kaliteli alanlarda talebin karşılanmasında sıkıntıya neden olarak, fiyatların daha da yükselmesine neden olabilecektir. PARİS 2012 de 2,3 milyon metrekare kiralama, uzun dönem ortalaması 2,1 milyon metrekarenin kısmen üzerinde gerçekleşmiştir. Bu toplamın yaklaşık %50 si, endüstriyel ve kamusal sektörde 5.000 metrekarenin üzerinde alanları kapsamaktadır. Finansal hizmetlerin talebinde açık bir daralma gözlemlenmektedir. Boş alan oranı %7 seviyesinde istikrarını korumuştur, ancak yeni arz olacak yapılar ve büyük ölçekli alanlardan kiracıların çıkması sebebiyle bu oranda artış yaşanması ihtimali bulunmaktadır. Prime alanların kiralarında değişme beklenmemektedir. STOKHOLM Mevcut yatırımların daha çok dış bölgelere yapılmakta olması nedeniyle, merkezi iş alanlarında arz kısıtlıdır. Bazı bankaların, merkezi iş alanlarından, dış bölgelere taşınması planı boşluk oranını arttıracaktır ancak boşalan bu alanların bir kısmının tekrar arz edilmemesi söz konusudur. Şirketlerin daha temkinli duruşlarını da göz önüne aldığımızda, kiralama alanında bu durumun negatif bir etkisi söz konusu olabilecektir. VARŞOVA Yılın ikinci yarısında, BT sektörünün önemli katkılarıyla, kiralama oranları 2009 yılından bu yana, en yüksek düzeyine ulaşmış olmakla birlikte, sürdürülebilir kalkınma faaliyetleri nedeniyle, boşluk oranları yükselmeye devam etmiştir. Önümüzdeki birkaç sene içinde tamamlanacak projelerde, birden fazla ofise sahip olan kiracıların, operasyonlarını tek merkezde toplayacağını ön görmekteyiz. Bu nedenle önceden kiralama faaliyetlerinin devam etmesini beklemekteyiz. PRAG Prag 5, Prag 8 ve Prag 4 bölgelerinde yoğunlaşan, kiralama faaliyetleri, bir önceki yıla göre düşük seviyede kalmakla birlikte, yine de cesaretlendirici bir seviyede seyretmiştir. Birkaç büyük anlaşma çerçevesinde gerçekleşen müzakereler piyasadaki en önemli itici gücü teşkil etmektedir. Son 18 ay içerisinde tamamlanmış olan büyük önceden kiralama anlaşmalarını takiben, boşalan ofisler üzerinde kira fiyatlarının test edildiği gözlemleyebiliriz. MUNICH Prime and average CBD rents rose marginally as supply fell for the third consecutive semester to just above 6%. Looking forward, the weakness of the speculative pipeline and high pre-let rates might give rise to a shortage of high quality space and produce further appreciation in rents, despite a recent decline in larger space demands due probably to the heightened economic uncertainty. PARIS At 2.3 million sq m, take-up in 2012 was slightly above the long-term average of 2.1 million sq m, with almost 50% of the total accounted for by deals larger than 5,000 sq m and by the industrial and public sector, while demand from financial services clearly weakened. Vacant space remained stable under 7% but an increase is possible due to new deliveries and the release of space by large occupiers. Prime headline rents will remain stable. STOCKHOLM Supply conditions in the CBD remain tight as the bulk of development underway is concentrated in the suburbs. The planned relocation of some banks from the CBD will, however, drive a probable increase in vacancy but part of the vacated stock might not be returned to the market. Combined with corporates more cautious stance, this is likely to have a negative effect on the letting market. WARSAW Vacancy rates have continued to trend upward, driven by sustained development activity, despite take-up in H2 being the second highest since 2009, with the IT sector as the main contributor. We anticipate that tenants with multiple office locations will consolidate their operations, most likely in new construction delivered in next few years. Therefore, we expect pre-leasing activity to continue. PRAGUE Leasing activity in 2012 was lower than the record levels achieved in the previous year, but remained at encouraging levels and mainly concentrated in Prague 5, Prague 8 and Prague 4. Renegotiations remain one of the primary drivers as highlighted by a number of large deals. Following several large pre-leases finalized over the last 18 months, we may see current headline rents for vacant offices being tested. P.9 www.colliers.com
TORUN TOWER IN PAZARLAMASI DEVAM EDİYOR. Colliers, Torun Tower ın Tek Yetkili Kiralama Danışmanı olarak pazarlama faaliyetlerine devam ediyor. 2014 de A+ bir ofis projesi olarak hizmete girmesi planlanan iş dünyasının merkezi Esentepe de yükselen Torun Tower, Torunlar GYO tarafından geliştirilmekte olup 66.000 m 2 kiralanabilir ofis alanına sahip bulunmaktadır. Bölgedeki tek A+ Sınıfı ofis projesi olma özelline sahip olan Torun Tower, teknik donanımı, lokasyonu ve hedef kitlesi ile diğer ofis binalarından ayrılacak ve piyasaya yeni bir yön verecektir. Esentepe/Zincirlikuyu bölgesi yerli ve uluslararası şirketlerin İstanbul da en çok tercih ettikleri merkezi iş bölgelerinden biri olup, A sınıfı ofis boşluk oranı oldukça düşüktür. HSBC, Aygaz, Shell, Superonline, Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers ve Denizbank Esentepe de konumlanan şirketlerden yalnızca birkaçıdır. Güncel verilerimize göre, bölgede planlama veya inşa safhasında olan A Sınıfı ofis projelerinin sınırlı sayıda olması ve bunun sonucunda 2014 sonuna kadar bu bölgede yüksek kalitede ofis ihtiyacı olacak şirketlerin alternatiflerinin birkaç binayı geçmeyecek olması sebebiyle, Torun Tower, Esentepe/Zincirlikuyu bölgesinde acil olarak en yüksek kalitede ofislere ihtiyaç duyan şirketlerin önümüzdeki kısa vadede tek seçeneğidir. 2014 yılında Esentepe bölgesine en yüksek kalitede ofis alanları sunacak Torun Tower a oldukça yüksek talep beklemekteyiz. Projenin merkezi konumu ve kolay ulaşılabilirliğinin yanı sıra sahip olduğu avantajlardan bir tanesi de, bölgedeki tek A+ sınıfı ofis projesi olmasıdır. diyen Colliers International Türkiye Yönetici Ortağı Kerim Cin, sözlerine Türkiye de kiracılar genelde proje tamamlanmadan ofislerini kiralamazlar fakat bu örnekte mal sahibinin Torunlar GYO gibi Türkiye nin tanınmış geliştiricilerinden biri olması, ofislerin en iyi kalitede tamamlanacağının garantisidir. Dahası, henüz inşaatın erken safhalarında ve pazarlamaya başlamadan önce dahi, bölgede büyük boyutlu genel merkez ofisi ihtiyacında olan şirketlerden projeye yönelik talep görmeye başladık diyerek devam etmiştir. MARKETING OF TORUN TOWER CONTINUES. Colliers, as the exclusive consultant of Torun Tower, continues the marketing activities. Expected to be completed in 2014 as A+ office building in Esentepe, the business centre of Istanbul, Torun Tower has been developed by Torunlar GYO and will offer 66,000 sqm. of leasable office space in total. Torun Tower, the only A+ Class office project in the whole region, will be unique with its technical hardware, attractive location and target tenant group and will offer a fresh perspective to the market. Having a very low A Class office vacancy rate, the Esentepe/ Zincirlikuyu region is one of the most favoured business centres for both local and international businesses in Istanbul. Among the companies seated in Esentepe are HSBC, Aygaz, Shell, Superonline, Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers and Denizbank. According to our updated data, since the number of new A Class office projects, whether planned or under construction, in the region is limited, only a few options will be left for companies needing high-end office space by the end of 2014. Therefore, Torun Tower will become, in the near future, the only option available for those companies urgently needing high quality offices in the Esentepe/Zincirlikuyu region. Colliers International Turkey s Managing Partner Kerim Cin said, We are expecting great demand for Torun Tower, which will offer high-end office spaces in Esentepe in 2014. In addition to its numerous advantages, such as central location and convenient accessibility, the project will be the only A+ Class office project in the region in the near future. In Turkey, companies generally do not rent offices before their completion. However, this project will be an exception because it has been developed by Torunlar GYO, one of the most renowned property developers in Turkey and hence the brand itself is a guarantee of the project s high quality. It should also be noted that we have already received demand from businesses seeking large high-end office space in the region, even in the early phases of the project and before we actually started marketing it. P.10
P.11 www.colliers.com
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS Forum İstanbul Forum Ankara Hypotekenbank Frankfurt Colliers International Türkiye, Hypothekenbank Frankfurt AG firmasına Forum Ankara ve Forum İstanbul alışveriş merkezlerine yönelik olarak Kapsamlı Değerleme çalışmaları gerçekleştirmiştir. Forum İstanbul Forum Ankara Hypotekenbank Frankfurt Colliers International Turkey completed the comprehensive valution reports of Forum Ankara and Forum Istanbul on behalf of Hypotekenbank Frankfurt AG. KFC - Pizza Hut Turkent Gıda (KFC ve Pizza Hut Türkiye Franchise Firması) için yürüttüğümüz çalışma kapsamında İstanbul, Ankara ve İzmir deki 13 adet mağazaya yönelik Kira Değer Tespiti ve Kiralama Sözleşme Şartları Analizi çalışması gerçekleştirilmiştir. KFC - Pizza Hut Colliers International Turkey performed Rental Value Assessment and Lease Agreement Terms Analysis for 13 stores in Istanbul, Ankara and Izmir on behalf of Turkent Gıda (Franchisee of KFC and Pizza Hut in Turkey). Alarko Colliers International Türkiye, Galataport olarak da bilinen yaklaşık 110.000 m² büyüklüğündeki Salıpazarı arsasına yönelik olarak Alarko firması için En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi, Konsept Belirleme ve Finansal Fizibilite Analizi çalışmaları yürütmüştür. Alarko Colliers International Turkey performed the Highest and Best Use, Concept Generation and Financial Feasibility Analysis for the 110.000 m² gross development site at Salı Pazarı, also known as Galataport, on behalf of Alarko. P.12
İSTANBUL OFİS PİYASASI 2.Ç. 2013 İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2013 yılı ilk iki çeyreğinde, ortalama kira rakamları ve boşluk oranlarına baktığımızda 2012 yılı son çeyreğine nazaran çok büyük değişiklikler olmadığını söyleyebiliriz. Fakat genel ortalamalar değişmese de her iki yakada da belirgin değişikliğe uğrayan bölgeler olmuştur. Değişiklik gösteren bu bölgeleri Asya Yakasında Kozyatağı, Altunizade ve Kavacık, Avrupa Yakasında ise Kağıthane-Şişli olarak verebiliriz. Bu bölgelere baktığımız zaman Kozyatağı ve Kağıthane-Şişli de boşluk oranlarının arttığını kira rakamlarının ise gerilediğini görüyoruz. Bu değişimin ana nedeni olarak 2012 yılında geliştirilmeye başlanan ofis binalarının birçoğunun tamamlanması ve bu binaların büyük kısmının henüz kiralanamamasını gösterebiliriz. Özellikle Kâğıthane bölgesinde tamamlanan projelerin henüz yüksek doluluk oranlarına ulaşamamasının bu bölgedeki kiralar üzerinde baskı yarattığını rahatlıkla söyleyebiliriz. Ayrıca bu iki bölgedeki boşluk oranlarının ortalamayı etkileyerek İstanbul Avrupa ve Asya A sınıfı boşluk oranlarını da bir miktar arttığını belirtmeliyiz. Arz Ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en çok A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin halen Avrupa Havaalanı (%18), Ümraniye (%17), Levent (%16) ve Maslak (%14) olduğu görülmektedir. Bu üç bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %65 ini oluşturmaktadır. Kağıthane-Şişli (%9), Kozyatağı (%8) ve Kavacık (%5) bölgeleri ofis stokunun toplam %22 lik kısmını oluştururken geri kalan 5 bölge (Altuni zade, Taksim - Haliç, Gayrettepe, Beşiktaş, Etiler) %1 ile %4 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul un kalan %13 lük kısmını oluşturmaktadır. Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde %8,92 iken bu oranın 2013 yılının ilk iki çeyreğinde %13,33 e çıktığını görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde %18,48 iken bu oranın 2013 yılının ilk iki çeyreğinde %17,00 ye düştüğünü görmekteyiz. 2013 yılının ilk iki çeyreğini bir önceki çeyrek ile kıyasladığımız zaman bu dönemde Avrupa Yakası ndaki boşluk oranlarında artış Asya Yakası ndaki boşluk oranlarında ise gerileme olduğunu gözlemlemekteyiz. Avrupa Yakası na kıyasla Asya Yakası ndaki boş ofis alanlarındaki ufak da olsa gerilemenin nedeni Asya Yakası nda 2012 yılında da gözlemlediğimiz gibi piya- P.13 ISTANBUL OFFICE MARKET Q2 2013 No significant variations in the average asking rents and vacancy rates in the Istanbul A Class office market were observed during the first two quarters of 2013. However, some distinctive changes were detected in certain regions of the city, including Kozyatağı, Altunizade and Kavacık on the Asian side and Kağıthane-Şişli on the European side. The asking rents and vacancy rates decreased in Kozyatağı and Kağıthane-Şişli. The main reason for these changes is that many office buildings projects started in 2012 have been launched and but many are not yet rented out. Especially the vacancy rate of the recently launched projects in Kağıthane is causing a pressure on the asking rates of the region. In addition, the vacancy rates in these two regions are affecting the average rate and slightly increasing A Class vacancy rates on European and Asian parts of Istanbul. Supply An analysis of the regional breakdown of office stocks indicates that the regions with the highest A Class office stock are: the Airport area on the European side (18%), Ümraniye (17%), Levent (16%) and Maslak (14%). The total office stock offered in these regions represents 65% of the overall office stock in Istanbul. While the combined shares of Kağıthane-Şişli (9%), Kozyatağı (8%) and Kavacık (5%) account for 22% of the city s office market, the remaining five regions (Altunizade, Taksim - Haliç, Gayrettepe, Beşiktaş, Etiler), each ranging between 1% and 4%, constitute only 13% of the remaining market. Vacancy Rate The average vacancy rate for A Class offices on the European side increased from 8.92% in the last quarter of 2012 to 13.33% in the first two quarters of 2013. While during the same period the average vacancy rate for A Class offices on the Asian side decreased from 18.48% in the last quarter of 2012 to 17.00% in the first two quarters of 2013. Hence, when comparing the two quarters of 2013 to the last quarter of 2012, we observe an increase in the vacancy rates on the European side while there has been a decrease on the Asian side. The main reason that caused a slight decline on the vacancy rates on the Asian side, as observed in 2012, is related to the continuing lease activity of the newly supplied offices despite the slowdown compared to 2011 and 2012. To be exact, in the first half of 2013 the largest sqm www.colliers.com
saya yeni giren ofis binalarındaki kiralamaların, 2011 ve 2012 e göre daha yavaşlamış da olsa, devam etmesini gösterebiliriz. Şöyle ki 2013 yılının ilk yarısında piyasanın en büyük metrajlı kiralama işlemleri Kavacık ve Ümraniye bölgelerinde gerçekleşmiştir. Avrupa Yakası genel boşluk oranlarındaki artışın ana nedenini ise; özellikle Şişli-Kâğıthane bölgesinde bu dönem stoka giren bazı ofis binalarının kiralamasının daha yavaş gitmesi olarak gösterebiliriz. lease transactions of the market occurred in Kavacık and Ümraniye regions. The vacancy rate increase observed on the European side is mainly due to the relatively slow lease of the newly added stock mainly in Şişli Kağıthane region. Istanbul Office Market Average Vacancy Rates* A Class Offices Q2 2013 1,250,000 1,000,000 750,000 500,000 İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları* A Sınıfı 2. Çeyrek 2013 17,00% 13,33% 1,250,000 1,000,000 750,000 500,000 250,000 0 17,00% ASIA 13,33% EUROPE 250,000 OCCUPIED SPACE VACANT SPACE 0 ASYA AVRUPA * Source: Colliers International * Kaynak: Colliers International DOLU ALAN BOŞ ALAN Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır: Kağıthane-Şişli bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde %27,46 iken bu oranın 2013 yılının ilk yarıyılında %53,06 ya çıktığını görüyoruz. Bu yüksek oranlı artışın nedeni; bölgedeki ofis stokunun neredeyse yarısı kadar bir alanın bu dönemde stoka girmesinden kaynaklanmaktadır. Şöyle ki Şişli de Rönesans Biz ve Key Plaza, Kağıthane de ise Papirus Plaza ve Ofishane projeleri inşaat süreçlerini tamamlayarak bu dönemde stoka dahil olmuşlardır. Bir önceki dönemde de gözlemlediğimiz üzere bu bölgede fazla A sınıfı ofis binası olmamasından dolayı stoka dahil edilen binalar ve bu ofis binalarında gerçekleşen veya gerçekleşmeyen kiralamalar dönemsel ortalamaların yüksek oranlarda değişime uğramasına yol açmaktadır. An analysis of each individual region reveals that the following districts have experienced the most notable changes in vacancy rates: The A Class office vacancy rate in Kağıthane-Şişli increased from 27.46% in the last quarter of 2012 to 53.06% in the first half of 2013. This considerable increase can be explained by the fact of the newly supplied office space that is almost as much as the half of the currently available stock. During this period, Rönesans Biz and Key Plaza in Şişli, Papirus Plaza and Ofishane in Kağıthane projects were launched and added to the stock. As observed in the preceding period, the increase in the stock and the realized or unrealized leasing of these newly added office spaces lead to significant changes in periodic averages, due to the lack of sufficient A Class office supply in the region. P.14
400,000 300,000 200,000 100,000 0 %0 %12 %37 %8 %12 %12 %0 %5 %1 %1 %3,0 %53 400,000 300,000 200,000 100,000 0 %0 %12 %37 %8 %12 %12 %0 %5 %1 %1 %3,0 %53 DOLU ALAN OCCUPIED SPACE VACANT SPACE * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde %25,63 iken bu yılın ilk yarıyılında bu oranın %7,75 e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni olarak bölgedeki büyük ofis stokuna sahip projelerde (özellikle Smart Plaza nın bir bloğunun tek kullanıcıya kiralanması) bu dönemde gerçekleşen kiralamaları gösterebiliriz. Kozyatağı bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde %29,93 iken yine 2013 yılının ilk yarıyılında bu oranın %36,67 e çıktığını görüyoruz. Bu artışın ana nedeni, piyasaya girdiği 2012 yılının ikinci yarıyılından içinde bulunduğumuz döneme kadar bölgenin en büyük ofis stokuna sahip olan E-5 hattı üzerinde yer alan bir ofis binasının henüz yeteri kadarıyla kiralama işlemi görmemesidir. Ayrıca bu dönemde piyasaya giren bir başka büyük alana sahip olan ofis binasında da kiralamaların istenilen seviyelere ulaşamaması boşluk oranlarını önemli seviyede etkilemiştir. Altunizade bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde % 5,37 iken 2013 yılının ilk yarıyılında bu bölgede kiralanabilir A sınıfı ofis alanın olmadığını görüyoruz. Bunun ana nedeni olarak bölgedeki ofis binalarının yalnızca iki tanesinin A sınıfı ofis kriterlerine uygun olması dolayısıyla A sınıfı ofis stoğunun çok kısıtlı olmasını ve bu binalarda boşalan alanlarından çok kısa sürelerde kiralanmasını gösterebiliriz. Ümraniye bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde %13,24 iken 2013 yılının ilk yarıyılında bu oranın %12,15 e düştüğünü görüyoruz. 2013 yılının ilk yarıyılında piyasanın önemli metrajlı kiralamaları bu bölgede gerçekleşmesine rağmen Sanovel Plaza nın stoka girmesi ile birlikte bölgenin A sınıfı boşluk oranlarında büyük bir değişim yaşanmamıştır. In Kavacık area the A Class office vacancy rate decreased from 25.63% in the last quarter of 2012 to 7.75% in the first half of 2013. This decrease was due mainly to the fact that some projects with abundant office stocks in the area, such as one of the Smart Plaza buildings was rented out to one tenant during the subject period. In Kozyatağı area we observe that the A Class office vacancy rate increased from 29.93% in the last quarter of 2012 to 36.67% in the first half of 2013. This increase is mainly due to the low number of rented space in the largest project of the region located on E-5 highway line that was included in the stock during the second half of 2012. In Altunizade area while in the last quarter of 2012 the A Class office vacancy rate was 5.37%, in the first half of 2013 there were no availability of A Class office in the area. The situation is mainly caused by the fact that the supply of A Class office buildings in the area is very limited. And the vacant spaces of the only two office buildings in the area that meet the criteria for A Class office were rented out in a very short period of time. In Ümraniye area the A Class office vacancy rate dropped from 13.24% in the last quarter of 2012 to 12.15% in the first half of 2013. Even though the major leasing transactions with the largest leased area occurred in this region in the first half of the year, a major change in the A Class office vacancy was not observed due to the addition of Sanovel Plaza to the stock P.15 www.colliers.com
Kira Değerleri 2013 yılı ilk yarıyılında ortalama kira rakamlarının Avrupa Yakası nda Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş ve Havaalanı Asya Yakası nda ise Ümraniye bölgesinde stabil kaldığını diğer 7 bölgede ise belirgin değişiklikler olduğunu görmekteyiz. Avrupa Yakası nda Taksim, Etiler ve Levent Asya Yakası nda ise Kavacık bölgesinde kira rakamlarının arttığını net bir şekilde görebiliyoruz. Şişli ve Altunizade bölgelerinde ise bu dönemde kira rakamlarının düşüş eğiliminde olduğunu belirtmeliyiz. Bu değişimlerin bölgeler bazındaki nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz. 2013 yılının ilk yarıyılında A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: Rental Values While the average asking rents during the first half year of 2013 remained stable in Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş and Airport region on the European side, and in Ümraniye on the Asian side, we observed significant fluctuations in the other 7 regions. The asking rents in Taksim, Etiler and Levent on the European region and in Kavacık on the Asian side showed a remarkable increase despite the decline on the asking rents in Şişli and Altunizade regions during the subject period. The facts that caused the fluctuations in different regions will be described below. The following table shows the increase/decrease in the average asking rents for A Class offices in different regions during the first half year of 2013 in comparison to the precedent period: İSTANBUL A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 1. Çeyrek 2013 Maslak* Taksim Etiler Kozyatağı* Şişli Beşiktaş Levent Havaalanı Ümraniye Gayrettepe* Altunizade Kavacık ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR A CLASS OFFICES Q1 2013 Maslak* Taksim Etiler Kozyatağı* Şişli Beşiktaş Levent Havaalanı Ümraniye Gayrettepe* Altunizade Kavacık * Belirtmek isteriz ki; bu üç bölgedeki kira rakamlarının tablolarımızda gösterdiği yükseliş veya düşüş metrekare birim kira rakamlarındaki ondalık birimlerle sınırlıdır. Örnek olarak; Gayrettepe bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası bir önceki dönem $26/ m 2 /ay iken 2013 ilk yarı yılında bu rakam $26,27/m 2 /ay olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılının son çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $28,67/ m2/ay iken 2013 yılının ilk yarıyılında bu rakam $30,12/ m2 /ay a yükselmiştir, 2012 yılının son çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $20,85/m2/ay iken 013 yılının ilk yarıyılında bu rakam $20,23/m2/ay a gerilemiştir. * It should be noted that the increase or decrease represented by the asking rents in these five regions is limited to decimals in the asking rent figures per square meters. For example, the average rent paid for A Class offices in Gayrettepe in the first half of 2013 increased from $26/sqm/month in the last quarter of the previous year to $26.27/sqm/month. The average asking rent for A Class offices on the European side increased from $28.67/sqm/month in the last quarter of 2012 to $30.12/sqm/month in the first half year of 2013. On the contrary, the average asking rent for A Class offices on the Asian side fell from $20.85/sqm/month in the last quarter of 2012 to $20.23/ sqm/month in the half year of 2013. P.16