Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi
Nazif KAÇAK Avukat Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İPOTEK VE İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 2. Baskı Dilekçe ve Müzekkere Örnekleri Rehin Hukuku İlkeleri İpotek Mortgage (Tutsat) İpotekleri İpoteğin Kapsamı İpotek Çeşitleri Toplu İpotek Anapara İpoteği Banka Kredi İpotekleri Gemi İpoteği Maden İpoteği/İnşaat İpoteği Derece-Sıra Takip Çeşitleri İpotekte Kefalet İcra Emri/Ödeme Emri İcranın Geri Bırakılması Ödeme Emrine İtiraz Paraya Çevirme Usulü İhale ve İhalenin Feshi Paylaştırma İpoteğin Fekki İpoteğin İptali Davaları Ankara 2010
Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi Nazif KAÇAK Hukuk Kitapları Dizisi: 968 ISBN 978-975-02-1229-1 İkinci Baskı: Nisan - 2010 Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş. Bu kitabın her türlü yayın hakkı Seçkin Yayımcılık San. ve Tic. A.Ş. ye aittir. Yayınevinin yazılı izni olmadan, tanıtım amaçlı toplam bir sayfayı geçmeyecek alıntılar hariç olmak üzere, hiçbir şekilde kitabın tümü veya bir kısmı herhangi bir ortamda yayımlanamaz ve çoğaltılamaz. Sayfa Tasarımı: İlhan Eroğlu Kapak Tasarımı: İsmail Çam Yayın ve Dağıtım: Merkez: Seçkin Yayıncılık, Sağlık Sokak No: 21 06410 Sıhhiye, ANKARA Tel: (0 312) 435 30 30 (Pbx), Faks: (0 312) 435 24 72 Şube: Ankara Adliye Sarayı K Blok Zemin Kat Sıhhiye, ANKARA Tel: (0-312) 309 52 48 Şube: Strazburg Cd. No: 23 Sıhhiye, ANKARA Tel: (0-312) 230 52 62 Şube: Abidei Hürriyet Caddesi 179/E (Şişli Ceza Adliyesi Altı) Şişli- İSTANBUL Tel: (0-212) 234 34 77 Web Adresi: www.seckin.com.tr, E posta: yayin@seckin.com.tr Baskı: Sözkesen Matbaacılık, Tel: (0 312) 395 21 10
Değerli Hocam ve Yargıtay Onursal Daire Başkanı Nihat YAVUZ a
Birinci Basının Sunuşu Rehin- İpotek-, Türk Medenî Hukukunda eşya hukuku içinde yer almaktadır. İpotek Ülkemizde uzun yıllar süregelen enflasyon kıskacı nedeniyle konut finansmanı noktasında uygulamada yeterince yer alamamıştır. Ama son yıllarda uygulaması oldukça artmıştır. Mortgage sisteminden daha da umutlanılmıştır. Ekonomik gelişmelerdeki son yıllardaki kriz, ipoteğin paraya çevrilmesi takiplerinde acz nedeniyle artış gözlenmiştir. Kitabın konusu taşınmaz rehni olarak ipoteğin paraya çevrilmesidir. Rehnin paraya çevrilmesi 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun Beşinci Babında taşınır rehninin paraya çevrilmesi ve İpoteğin paraya çevrilmesi olarak iki başlık altında 145 ilâ 153. maddelerde düzenlenmiş ve bu düzenleme içinde 2004 sayılı Kanunun diğer maddelerine de atıflar yapılmıştır. Bu atıf maddeleri de yeri geldiğinde zikredilip açıklanmıştır. Belirtmem gerekir ki; kitapta yoğun uygulaması olan ipoteğin paraya çevrilmesi suretiyle takip yolu incelenmiştir. 06.03.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5582 sayılı Kanun ile hukukumuza giren MORTGAGE -Konut Finansmanı sistemi bakımından gerek sistemin işleyişi ve gerekse mortgage kapsamındaki ipotekler de ayrıntılarıyla incelenmiştir. Mortgage ipoteklerinin takibinde bazı özel hükümler getirilmiştir, bunlar ayrıntılı ele alınmıştır. Kitap üç bölümümden oluşmaktadır. Birinci bölümde genel olarak ipotek incelenmiştir. İkinci Bölümde İpoteğin paraya çevrilmesi tüm yönleriyle anlatılmaya çalışılmıştır. Üçüncü bölümde ise, ilgili mevzuat yer almaktadır. İpotek senet örnekleri birçok çeşitleriyle sunulmuştur. Çoğu zaman yapıldığı gibi kitabın sonuna değil konuların hemen altına dilekçe, işlem ve matbu evrak örnekleri gösterilmiştir. Böylece daha da pratik olması amaçlanmıştır. Bunlar yol haritası niteliğindedir, bunları sayın meslektaşlarımız kendileri somut olaylara göre her zamanki gibi en iyi hâliyle kaleme alacaklar yani geliştireceklerdir. Türk Medenî Kanunun eski yeni karşılıkları içtihatlar içinde geçtikçe belirtilmiştir. İlgili mevzuat bölümünde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunun rehinle ilgili bölümleri alınmış, yürürlükten kaldırılan eski Medenî Kanunun karşılık madde metinleri verilmiş, ayrıca Madde Gerekçeleri de ilgili maddenin altına konulmuştur.
8 Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi Her zaman zikrettiğim gibi, daha doğrusu her sunuşumda arzettiğim gibi, uygulamaya dönük olma ve tüm yönleriyle o konuyu kitaba taşıma gayem bu kitapta da devam etmiştir. Kısa ve uygulamayı gösterir kısa açıklamalar yeğlenmiş ve içtihatlarla zenginleştirilmiştir kitap. İcra ve İflâs Kanununda son zamanlarda konumuzla ilgili yapılan tüm değişiklikler kitapta yer almıştır. İçtihatlar izlenme kolaylığı sağlamak amacıyla mutlaka özüne ilişkin olarak başlıklandırılmıştır. Bunun yanında uzun sayılabilecek içtihatlara özet metin de yazılmıştır. Yasal düzenleme gösterilirken zikredilen madde metinlerin sonuna ilgili kanun, tüzük ve yönetmeliğe atıflar gösterilmiştir. İçtihatlar seçilirken son tarihli içtihatlar ayıklanarak sunulmuştur. İlgili konuyla ilgili yine izlenme ve yararlanma kolaylığı açısından o sayfalara üst başlıklar konulmuştur. Her türlü eleştiriye açık olarak ve yine her türlü iddiadan uzak durarak kitabı bilgi ve takdirleriniz sunuyorum. Sunuşuma son verirken, dilekçe ve müzekkere örneklerinin diziminde yardımlarını esirgemeyen Sayın Av. Fatma Zeynep BİRKAN a ve Kitabı yayın dünyasına katan Seçkin Yayınevi ne ve dizgi ve düzenlemeyi gerçekleştiren Sayın İlhan EROĞLU na teşekkürlerimi sunuyorum. Saygılarımla Av. Nazif KAÇAK KÜÇÜKESAT- Mayıs-2009
İkinci Basının Sunuşu Kitabın birinci basısı altı aylık gibi kısa bir sürede tükenmiştir, bu nedenle ilgi gösteren herkese teşekkürlerimi sunarım. İpotek, son zamanlarda çok uygulaması olan bir müessese hâline gelmiştir. Kredili konut satışların yanı sıra, kredilerde çok önemli bir teminat görülmesi de bun da çok etkilidir. Kitabın bu ikinci basısında kitap baştan aşağı gözden geçirilmiştir. Bazı örnek uygulamalar çoğaltılmış, 2010 yılına da ait yeni içtihatlar ilgili bölümlerine konulmuştur. Aile Konutu ve İpotek İlişkisine Ayrı BİR BÖLÜM açılmıştır. Kitabın bu basısını da yayın hayatına kazandıran Seçkin Yayınevi idarecileri ve çalışanlarına da teşekkürlerimi sunarım. Sunuşuma son vermeden şunu her zaman ki gibi belirtmek isterim ki, her türlü iddiadan uzak bu kitabıma ilişkin her türlü eleştirilerinize açığım. Kitabın dizgi düzenlemesini yapan Sayın İlhan EROĞLU na da teşekkürlerimi sunarım. Kitabın herkese yararlı olması dileğiyle. Saygılarımla Av. Nazif KAÇAK SIHHİYE- Nisan-2010
İçindekiler Birinci Basının Sunuşu... 7 İkinci Basının Sunuşu... 9 Kısaltmalar... 33 Birinci Bölüm GENEL OLARAK İPOTEK I. GİRİŞ... 35 II. TAŞINIR VE TAŞINMAZ REHNİ KAVRAMLARI... 35 III. TAŞINMAZ REHNİ SİSTEMİNİN EKONOMİK İHTİYAÇLAR AÇISINDAN GÜTTÜĞÜ AMAÇ... 35 A. Teminat Amacı... 35 B. Tedavül Amacı... 35 IV. TAŞINMAZ REHNİ TÜRLERİ TÜRK MEDENÎ KANUNUNDA SINIRLI SAYIDA DÜZENLENMİŞTİR... 36 V. TAŞINMAZ REHİNLERİNDE UYGULANACAK GENEL KURALLAR... 37 VI. REHİNDE ALACAĞI TEMİNAT ALTINA ALAN TAŞINMAZIN KAPSAMI... 37 A. Taşınmaz... 37 B. Bütünleyici Parçalar (Mütemmim Cüzler)... 37 1. Rehin Tesis Edilirken Bütünleyici Parçalar... 37 2. Rehinden Sonra Eklenen Bütünleyici Parçalar... 37 3. Bağımsız Eşya Haline Gelmiş Bütünleyici Parça... 38 4. Diğer Bütünleyici Parçalar... 38 5. Taşınmaz Üzerindeki Üst Hakkının Durumu... 38 a. Rehinden Önceki Üst Hakkı... 38 b. Rehnin Tesisinden Sonra Tesis Edilen Üst Hakkı... 38 C. Eklentiler (Teferruat)... 38 1. İstisna Edilmeyen Eklentilerin Rehin Kapsamında Olması... 38 2. Rehinden Sonra Taşınmaza Tahsis Edilen Eklentiler... 39 3. Tapuda Gösterilen Eklentiler Aksi İspatlanmadıkça Rehne Dahil Olduğu Kabul Edilir... 39 4. Nelerin Eklenti Olacağına Dair Kayıt Olmaması Rehnin Sıhhatini Etkilemez... 39 5. Eklentilerin Rehnin Kapsamında Sayılmasının Aksine Sözleşmeler... 39 6. Eklentinin Mülkiyetinin Üçüncü Bir Kişiye Ait Olması... 39 D. Kiralar... 40 1. İcra Takibinin Başladığı veya İflâs Kararı Verilmesinden Sonraki Kiralar... 40 2. İcra Takibinin Başladığı veya İflâsın İlânından Önceki Kiralar... 40 3. Kiracıya Bildirilmişse... 40 4. Rehnin Kapsamındaki Kira Gelirlerine Konan Hacizler Rehinli Alacaklıya Etki Etmez... 40 E. Sigorta Tazminatı... 41 1. Sigorta Tazminatının Rehne Dahil Olması Şartları... 41 a. Sigorta Tazminatı Muaccel Olmalı... 41 b. Rehinli Alacağın da Muaccel Olması... 41
12 Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi 2. Rehin Kapsamındaki Sigorta Tazminatının Ödenmesi... 41 a. Rehinli Alacaklıya Ödeme-Rehinli Alacaklının Muvafakatı Yok İse... 41 b. Malik Yeterli Teminat Göstermişse... 41 F. Kamulaştırma Bedeli... 41 VII. TAŞINMAZ REHNİNİN KAPSAMI... 42 A. Yasal Düzenleme... 42 B. Alacağın Kapsamı... 42 1. Anapara... 43 a. Azami Meblağ (Azami Had) (Üst Sınır) İpoteğinde... 43 b. Cezai Şart Kararlaştırılmışsa... 43 2. Takip Masrafları... 43 3. Faizler... 44 a. Kanuni Gecikme Faizinin Tapuda Gösterilmesi Gerekmez... 44 b. Faizin Tapuda Gösterilmesinin Zorunlu Olduğu Haller... 44 aa. Kanuni Hadleri Aşan Gecikme Faizleri... 44 bb. Kanunî Faiz Oranı Üzerinde Kararlaştırılan Akdî Faiz... 44 c. Üç Yıllık Süre... 44 d. Ana Para İpoteğinde... 44 e. Azamî Meblağ İpoteğinde... 45 f. Daha Önce Belirlenmiş Olan Faiz Oranı, Sonradan Gelen Alacaklıların Zararına Olarak Artırılamaz... 45 4. Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Masraflar... 45 a. Alacaklı Tarafından Ödenen Sigorta Primleri... 45 b. Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Zarurî Masraflar... 45 VIII. HAVA ARACI İPOTEĞİ... 46 IX. TAŞINMAZ REHNİN İKTİSABI VE SONA ERMESİ... 48 A. Taşınmaz Rehninin İktisabı... 48 1. Tescille İktisap... 48 a. Tapu Siciline Kayıtlı Olma Zorunluluğu ve Sicile Tescil... 48 b. Tescil Talebinde Bulunabilecekler... 49 c. Resmî Şekilde Yapılır... 49 aa. Alacağı Doğuran İşlem Hangi Şekle Tabi Olursa Olsun, Taşınmaz Rehninin Kurulmasına İlişkin Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılması Zorunluluğu... 49 bb. Rehnin Muhtevasında, Sonradan Yapılacak Değişiklikler... 49 cc. İpotekle Güvence Altına Alınmış Bir Alacağın Devrinin Geçerli Olması, Devrin Tapu Kütüğüne Tescil Edilmesine Bağlı Değildir... 49 dd. Rehnin Kurulmasına İlişkin Resmî Akitte Gösterilecek Bilgiler... 49 aaa. Aslî Unsurlar... 49 bbb. Diğer Gösterilmesi Mecburi Olmayan Unsurlar... 50 aaaa. Temin Edilen Alacak Miktarının Gösterilmesi... 50 bbbb. Borcun Sebebinin Gösterilmesi... 50 cccc. Akdi Faizin Gösterilmesi... 50 dddd. Temerrüt Faizinin Gösterilmesi... 50 ee. Rehin Sözleşmesinin Sakatlığı... 50 ff. Rehin Sözleşmesine Rağmen Malikin Tescil Talebinde Bulunmaması... 50 2. Taşınmaz Rehninin Tescilsiz Kazanılması... 51 a. Kanunun Öngördükleri... 51
İçindekiler 13 b. Taşınmaz Mülkiyetinin İktisabında Geçerli Olan Tescilsiz İktisap Tarzları, Taşınmaz Rehninde Uygulanmaz... 51 B. Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi... 51 1. Alacağın Sona Ermesi Kendiliğinden Rehni Kendiliğinden Sona Erdirmez... 51 2. Terkin ile Sona Erme... 51 3. Kamulaştırmada Rehnin Mukadderatı... 52 4. Alacağın Kısmen Sona Ermesi... 52 5. Taşınmaz Rehni Süreye Bağlı İse... 52 X. REHİNLİ TAŞINMAZIN DEĞERİNİN KORUNMASI... 52 A. Malikin Kusuruyla Rehinli Taşınmazın Değerinin Azalması... 52 1. Gerekli Önlemlerin Alınmasını Talep... 52 a. Mahkemeden Talep ile... 52 b. Alacaklı Gecikmesinde Tehlike Bulunan Hallerde Kendiliğinden... 52 c. Masrafları İsteme ve Bu Masraflar İçin Kanunî Rehin Hakkı... 53 2. Ek Güvence, Eski Hâle Getirme, Kısmî Ödeme İsteme... 53 B. Değerin Malikin Kusuru Olmadan Düşmesi... 53 XI. İPOTEĞİN TANIMI... 53 A. Öğreti ve Uygulamadaki Tanımlar... 53 B. İcra ve İflâs Kanunundaki Yeni Tabirler... 56 1. Yasal Kaynak... 56 a. Madde Metni... 56 b. İkinci Fıkranın Eski Hali... 56 c. 4949 Sayılı Kanunun İkinci Fıkra Değişiklik Gerekçesi... 56 2. Açıklamalar... 56 XII. KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI... 57 A. Tescile Tâbi Olmayan Kanuni İpotek Hakları... 57 1. Alacaklının Taşınmazın Değerini Korumak İçin Yapmış Olduğu Masraflar İçin Alacaklı Lehine... 57 2. Malikin Bir Kusuru Olmaksızın, Rehinli Taşınmazın Değerinin Azaldığı Hallerde, Alacaklının Bunu Önlemek İçin Yaptığı Masraflar İçin... 57 3. Alacaklı Tarafından Rehinli Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Masraflardan ve Malik Hesabına Rehinli Taşınmaz İçin Ödenen Sigorta Primleri Sebebi ile... 57 B. Tescile Bağlı Kanunî İpotek Hakları... 58 1. Satıştan Doğan Alacağı İçin Satılan Taşınmaz Üzerinde Satıcı... 58 2. Elbirliği Ortaklığına Giren Taşınmazlarda Paylaşmadan Doğan Alacakları İçin Birlikte Mirasçı Olanlar veya Diğer Elbirliği Ortakları... 58 3. Yapı İpoteği... 58 4. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Gereğince Bakım Alacaklısı Lehine... 58 C. Alacaklıların, Bu Kanunî İpotek Hakkından Önceden Feragat Etmeleri Geçerli Değildir... 59 D. İpoteğin Tescilini İsteme Süresi... 59 E. Tescil İşlemi... 60 XIII. İPOTEĞİN ÇEŞİTLERİ... 60 A. İpotek... 60 1. Anapara (Karz) İpoteği... 61 a. Tanımı... 61 b. Alacak Sözleşmesi ile İpotek Sözleşmesi Birbirinden Ayrı Sözleşmelerdir... 61 c. Doğmuş (Mevcut) Alacak Nelerdir... 62
14 Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi d. İpotekte Güvencenin Kapsamı... 62 aa. Ana para... 62 bb. Takip Giderleri ve Gecikme Faizi... 62 cc. Sözleşme Faizleri... 63 dd. Alacaklının Rehinli Taşınmazın Korunması İçin Yaptığı Zorunlu Giderler ile Sigorta Primleri... 64 e. Uygulaması... 65 f. Alacaklıya İpoteğin Paraya Çevrilmesi Aşamasında Doğrudan Doğruya İlamla Takip... 65 2. Üst Sınır İpoteği... 65 a. Tanımı... 65 b. Üst Sınır İpoteğinin Hangi İhtiyaçlarla Kurulduğu... 66 c. Fer ilik (Rehnin Alacağa Bağlı Olması) İlkesi Karşında Özellikleri... 67 d. Üst Sınırın Miktarının İpotek Akit Tablosunda Gösterilmesi Zorunluluğu... 68 e. Üst Sınır Limit- ipoteğinde Asıl Alacak ve Tüm Fer ileri Dahil İpotek Limiti ile Sorumluluk-Limitin Aşılamaması... 69 f. Üst Sınırın-Limitin- Aşılamamasının Diğer Sonuçları... 70 aa. Üst Sınırı Aşan Kısım İçin Haciz veya İflâs Yoluyla Takip Yapılabilmesi... 70 bb. Üst Sınırı Aşan Miktarı İçeren İpoteğe Dayalı Takiplere Muhalefet Süresiz Şikayete Tâbidir... 70 cc. Üst Sınırı Aşan Alacak Kesimi Açısından Zamanaşımının İşlemesi... 70 g. Üst Sınır İpoteğinin Sağladığı Alacağın Tahsili İçin İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip Yapılabilir... 70 h. Üst Sınır İpoteğinde Alacak Miktarının Belirlenmesi... 71 ı. Anapara İpoteğinden Farkları... 71 i. Başkasının Borcu İçin Üçüncü Kişilerin Taşınmazları Üzerinde Üst Sınır İpoteği Tesis Edilmesi... 72 B. İpotekli Borç Senedi... 72 C. İrat Senedi... 72 D. İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedinde Resmî Şekil... 72 E. Taşınmazın Değerinin Tespiti... 73 1. Türk Medenî Kanununun Hükümleri... 73 2. Tapu Sicili Tüzüğünün Hükümleri... 74 F. Rehin Senetlerinin Hukukî Niteliği... 74 1. Kıymetli Evrak Olma Özelliği... 74 XIV. İPOTEK, İRAT SENEDİ VE İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ ARASINDAKİ FARKLAR... 76 XV. MORTGAGE -KONUT FİNANSMANI- İŞLEMİNE KONU OLMASI BAKIMINDAN İPOTEK... 77 XVI. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN RESMÎ ŞEKİLDE YAPILMASI ZORUNLULUĞU... 78 A. Resmî Şekil Zorunluluğu... 78 B. Resmi Senedin Yazım Örneği... 78 C. Tapuya Tescil Örneği... 78 D. İşlemin Mali Yönü... 78 1. Harç... 78 2. Döner Sermaye... 79 XVII. MORTGAGE (TUTSAT) (İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI)... 79 A. Genel Olarak... 79 B. Konut Finansmanı İşlemine Konu Olması Bakımından İpotek... 80 1. ABD deki Uygulama... 80 2. 5582 Sayılı Kanundaki Düzenlemeye Göre İpotekte Türk Medenî Kanunları Uygulanır... 80
İçindekiler 15 3. Konut Finansman İşlemine Konu Olacak İpotekler, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Tâbi Olmasının Sonuçları... 80 C. İpotekli Konut Kredilerinin Gelişimi (2003-2007 Yılları Arası Dönem)... 80 D. İpotekli Konut Finansmanı Sözleşmesi... 81 1. Sözleşme Öncesi Tüketiciye Bilgi ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Verilmesi Zorunluluğu... 81 2. Yazılı Olması ve Bir Nüshasının Tüketiciye Verilmesi Zorunluluğu... 81 3. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Asgari Olarak Yer Verilmesi Zorunlu Unsurlar... 81 4. Madde 10/B deki Hükümlerden Konut Kooperatiflerinin de Gerçek Kişi Tüketici Gibi Yararlanabilecektir... 83 5. Sözleşmedeki Şartların Tüketici Aleyhine Değiştirilememesi... 83 E. Borçlunun Tüketicinin Temerrüdü... 83 F. Şahsi Teminat Hâlinde Kefile Gidebilmenin Koşulu... 84 G. İpotekli Konut Finansman Sözleşmesinde Faiz ve Erken Ödeme... 84 H. Konut Finansmanı Kuruluşunun Kredi Kullanan Tüketiciye Karşı Müteselsil Sorumluluğu... 85 I. İpotekli Konut Finansman Sistemi ile İlgili 5582 Sayılı Kanundaki Geçiş Hükümleri... 85 İ. Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacakların Menkul Kıymetleştirilmesi Suretiyle Fon Yaratma... 86 J. Konut Finansmanı Sisteminde Taraflar... 86 K. İpotekli Sermaye Piyasası Aracı... 87 L. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler... 87 M. Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler... 91 N. Varlık Finansmanı Fonu... 92 O. Gayrimenkul Değerleme Kurumları ve Portföy Saklama Şirketleri... 92 Ö. İpotek Finansmanı Kuruluşları... 92 1. Genel Olarak... 92 2. Konut Finansmanı Kuruluşları Tüketici Kanununa Tanımlara Dahil Edilmiştir... 93 3. Konut Finansmanı Kuruluşlarının Konut Finansmanında Tekel Hakkı... 93 4. Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Konut Satışından Kaynaklanan İpotekli veya İpoteksiz Alacakları, İpotek Finansmanı Kuruluşları Tarafından Devralınabilmesi ve Devredilebilmesi... 94 5. İpotek Finansmanı Kuruluşlarının Tedricî Tasfiyesi... 94 P. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği... 95 1. Kuruluşu ve Bu Kuruluşa Üye Olma Zorunluluğu... 95 2. İpotek Finansmanı Kuruluşunun Tedricî Tasfiyesinde Kurulun Görev ve Yetkileri... 96 3. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü... 96 a. Statünün Ne Zamana Kadar Hazırlanacağı... 96 b. Üyelik Başvuruları, Kabul ve İlk Genel Kurul... 97 R. Konut Finansmanını Düzenlemeye ve Desteklemeye Yönelik Malî Hükümler... 98 1. Genel Olarak... 98 2. Gelir Tevfikatı-Kesintisi-... 98 3. Konut Finansmanı Kapsamındaki İpotek ve Kiracıya Devir İşlemlerini Harçtan Müstesna İşlemlere Dahil Etme... 99 a. Harçtan Müstesna İşlemleri Düzenleyen Harçlar Kanununun 59. Maddesini Birinci Fıkrasına 5582 Sayılı Kanunun 31. Maddesiyle Eklemeyle... 99 b. Harçlarla İlgili Diğer Düzenlemeler... 99 4. Damga Vergisi ile İlgili Düzenlemeler... 100 5. Katma Değer Vergisine İlişkin Düzenlemeler... 100 S. Ceza Hükümleri... 101
16 Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi Ş. Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacakların Menkul Kıymetleştirilmesi Suretiyle Fon Yaratma... 102 T. Mortgage Kanunuyla İki Yeni Menkul Kıymet Türü Öngörülmüştür... 102 U. Ek Teminatlar İsteme Yasağı... 102 Ü. İpotekli Konut Finansmanı Sisteminde İcra ve Paraya Çevirme Usulü... 103 1. İpotekli Taşınmazın İcra Dairesi Tarafından Paraya Çevrilmesi (Yargı Dışı Satış)... 103 a. Genel Kural ve Düzenlemeler... 103 b. İcra Yoluyla Satışı Etkili Kılmaya Yönelik Hükümler... 103 aa. İİK m. 45 teki Zorunlu Takip Yolu Kuralı Uygulanmayacaktır... 103 bb. Rehnin Paraya Çevrilmesi Aşamasında Dahi Kıymet Takdirinin Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarına Yaptırılması Zorunluluğu... 103 cc. İhaleyi Ayakta Tutmak İçin İhalenin Feshi Davası Açmayı Caydırıcı Kılmayı Amaçlayan Hükümler... 103 2. İpotekli Taşınmazın İcra Dairesine Başvurmadan Konut Finansmanı Kuruluşu Tarafından Paraya Çevrilmesi... 104 a. Yargı Dışı Satış Kurumunun İlk Kez Hukukumuza Girmesi... 104 b. Konut Finansman Kuruluşunun Satışı Yapabilmesi İçin Sözleşmeyle Yetkilendirilmesinin Aranıp Aranmayacağı... 104 c. Yargı Dışı Satışta İlgililere Tebliğ Edilip Edilmeme Konusu... 105 d. Konut Finansmanı Kuruluşunun Satışı Açık Artırma Yoluyla mı Yoksa Pazarlık Usulüyle mi Yapacağı... 105 e. Yargı Dışı Satışın Uygulamada Doğuracağı Sakıncalar... 105 f. Temerrüt Nedeniyle Oluşan Zararının Konutun Satışıyla Karşılanmayan Kısmından da Borçlu Tüketicinin Sorumluluğu... 105 g. Satıştan Elde Edilen Bedelin Kalan Borcu (Zararı) Aşması... 106 h. Tahliye... 106 XVIII. REHİN HUKUKUNDA TAŞINMAZDA BELİRLİLİK (TAHSİS) (FERDEN BELİRLİ HALE GETİRME) İLKESİ... 106 A. Tapu Siciline Kayıtlı Taşınmaz Şartı... 107 B. Sicile Kayıtlı Belli Bir Taşınmaz... 107 1. Taşınmazın Belirlenmesi... 107 2. Taşınmazın Yalnız Bir Kısmının Rehnedilememesi... 108 XIX. REHİNLİ ALACAĞIN MUAYYEN (BELİRLİ) OLMASI... 109 A. Türk Parası Olarak... 109 B. Yabancı Para Üzerinden Rehin... 109 1. Yurt İçinde veya Yurt Dışında Faaliyette Bulunan Kredi Kurumlarınca Verilmiş Bir Kredi Olmalı.. 110 2. Kredi Yabancı Para Üzerinden veya Yabancı Para Birimi ile Verilmiş Olmalı... 110 3. Rehin Haklarının Hangi Yabancı Paralar Üzerinden Kurulabileceğini Bakanlar Kurulu Belirler... 111 4. Yabancı Para ile İpotekle İlgili Yargıtay Kararları... 112 XX. TEMİNATIN BÖLÜNMESİ YOLUYLA BİRDEN ZİYADE TAŞINMAZ ÜZERİNDE REHİN... 113 XXI. TOPLU REHİN... 114 A. Genel Olarak... 114 B. Toplu Rehin, İpotek, Borç-Senedi ve İrat Senedi Şeklinde Düzenlenebilir... 115 C. Toplu Rehnin Sakıncaları... 115
İçindekiler 17 D. Toplu Rehnin Sakıncalarını Gidermek İçin Türk Medenî Kanununun Getirdiği Düzenlemeler... 116 1. Üzerinde Rehin Kurulacak Taşınmazların Aynı Malike Ait Olması... 116 2. Taşınmazlarında Rehin Kuracak Maliklerin Müteselsil Borçlu Olmaları Hali... 116 E. Toplu Rehnin Sahibi Alacaklının Durumu... 116 F. Toplu Rehnin Paraya Çevrilmesinde Usul... 117 G. Toplu Rehin Nedeniyle Tapu Kaydında Bağlantı Kurulması Zorunluluğu... 118 H. Garame İpoteği... 119 1. Tanımı ve Uygulaması... 119 2. Garame Payı... 119 I. Toplu Rehin ile İlgili İçtihatlar... 119 XXII. VEKÂLET İLE İPOTEK KURULMASI... 122 A. Vekâletnamede Aranacaklar... 122 B. Vekâleten İpotek Kurmaya Yetki Verenin Ayrıca Borçlanmaya da Yetki Vermiş Olması Gerekir... 122 XXIII. İPOTEKLE TEMİN EDİLMİŞ ALACAKLARDA ZAMANAŞIMI CEREYAN ETMEZ... 123 A. Yasal Düzenleme... 123 B. Üst Sınırı Aşan Alacak Kesiminde Zamanaşımının İşlemesi... 124 C. Süreye Bağlı İpotekte Zamanaşımın Başlayacağı Zaman... 124 XXIV. MADENLERDE REHİN... 124 XXV. GEMİ İPOTEĞİ... 126 A. Genel Olarak... 126 B. Gemi İpoteğine İlişkin Türk Ticaret Kanunu Hükümleri... 130 C. Gemi İpoteğine İlişkin İçtihatlar... 145 XXVI. KAT MÜLKİYETİNE TÂBİ TAŞINMAZLARDA REHİN... 157 XXVII. PAYLI VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE TÂBİ TAŞINMAZLARDA REHİN... 158 XXVIII. REHİNLER ARASINDA SIRA DÜZENİ... 158 A. Genel Olarak... 158 B. Sabit Dereceler Sistemi... 159 1. Genel Olarak... 159 2. Sabit Dereceler Sisteminin Yararı... 159 a. Rehin Derecesinin Hükümleri... 160 aa. Rehnin Sağladığı Güvence (Teminat) Tescilde Belirtilen Rehin Derecesiyle Sınırlıdır... 160 bb. İkinci veya Daha Sonraki Derecelerde Rehin Kurulabilir... 160 aaa. Kurulması... 160 b. Derece Kavramı ve Hükümleri... 161 aa. Tanım ve Hükmü... 161 bb. Aynı Derece İçindeki Rehinler... 161 cc. Rehnin Kaçıncı Dereceye Kadar Kurulmasında Sınırlama Olmaması... 161 dd. Ön Sıradaki Rehin Derecelerinin Farazî Değer Miktarının Belirtilmesi Geçerlilik Unsurudur... 161 C. Tescil Tarihi Değil Derece Sırasının Esas Alınması... 162 D. Bir Rehin Derecesinde Alt Dereceler Kurulduğu Zaman Derece ve Sıra Kavramlarının Belirlenmesi... 162 E. Derece ve Sıra Farkının, Rehinlerle Diğer Sınırlı Ayni Hakların Çatışması Hâlinde Belirlenmesi... 163 F. Malik, Boş (Mahfuz) (Saklı) Dereceler Bırakarak Alacaklı Lehine Daha Alt Derecelere Rehin Hakkı Kurabilir... 164
18 Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi G. Aynı Derece İçinde Alt Dereceler Kurulabilir... 164 H. Boşalan Derecelere Yeniden Rehin Tesisi... 165 I. Boş Tutulan Bir Rehin Derecesinde Sonradan Bir Rehin Hakkı Kurulması... 166 İ. Taşınmaz Paraya Çevrildiğinde Boş Tutulan Derecelerin Dikkate Alınmayacağı... 166 J. Önceki Derecelerin Tahsilde Önceliği... 166 K. Farazî Değerde Değişiklik Yapılabilmesinde Muvafakat... 166 L. Faiz Oranının Sonradan Gelen Alacaklılar Aleyhine Değiştirilememesi... 166 M. Sabit Dereceler Sisteminin İstisnaları... 167 1. Kanundan Kaynaklananlar... 167 a. Boş Dereceler... 167 b. Arazinin İyileştirilmesi (Islahı) Hâlinde Rehin Hakkı ve Öncelik... 168 2. Sözleşmeyle Boşalan Dereceye İlerleme Hakkı... 168 a. Sözleşme... 168 aa. Karşılıklı İrade İle... 169 bb. Malikin Tek Taraflı Bir Tasarrufla Boşalan Derece Üzerindeki Hakkından Vazgeçmesi... 169 b. Zamanı... 169 aa. Rehin Senedinde... 169 bb. Ek Sözleşmeyle... 169 c. Resmî Şekil... 169 d. Aynî Etkisini Tapuya Şerhle Göstermesi... 169 e. Derece İlerlemesinin Ne Suretle Yapılabileceği... 170 aa. Ardarda Öndeki Boşalan Dereceye İlerleme Hakkı Öngörerek... 170 bb. Derece Atlayarak Boşalan Dereceye İlerleme Şeklinde... 170 f. Sözleşmede Derece İlerlemesinin Nasıl Olacağı Belirtilmemişse... 170 g. Birden Fazla Alacaklı Lehine İlerleme Hakkı Tanınmasında Çatışma... 170 h. Derece Boşaldığında İlerleme Hakkının Tescilini Malik Talep Edebilir... 170 aa. İlerleme Hakkı Re sen Tescil Edilemez... 170 bb. İlerleme Hakkının Tescilini Alacaklı da İsteyemez... 171 ı. Taşınmaz Malikinin Kaçınması Halinde Tescil İçin İfa Davası... 171 i. Boşalan Dereceye Tescil Talebinin Süreye Bağlı Olmaması... 171 XXIX. REHİN HUKUKUNDA KAMUYA AÇIKLIK İLKESİ... 171 XXX. REHİNLERDE TEMELLÜK YASAĞI... 171 XXXI. ALACAKLIYA KAYYIM TAYİNİ... 172 XXXII. İFLÂS VE KONKORDATO İPOTEKLİ TAKİBE ENGEL OLMAZ... 172 A. İflâsta Rehin ile İlgili İcra ve İflâs Kanunu Hükümleri... 172 B. Konkordatodata Rehin ile İlgili Hükümler... 175 XXXIII. REHİNLİ TAŞINMAZIN KISMEN DEVRİ -BÖLÜNMESİ-... 176 XXXIV. İPOTEKLİ TAŞINMAZIN DEVRİ... 177 A. İpotekli Taşınmazın Devri Borçlunun Sorumluluğu ve Teminatta Değişiklik Yaratmaz... 177 B. Yeni Malikin Borcu Yüklenmesi... 178 C. Borçlu ile Yeni Malik Arasında Yapılan Sözleşme... 179 XXXV. İPOTEKLİ ALACAĞIN TEMLİKİ... 179 A. Şekli... 179 B. Yeni Alacaklıya Geçmesi... 180
İçindekiler 19 XXXVI. İPOTEKLE YÜKÜMLÜ TAŞINMAZIN PARÇALARA BÖLÜNMESİ... 180 XXXVII. YAPI İPOTEĞİ (İNŞAAT İPOTEĞİ)... 182 A. Tanım... 182 B. Tescile Tâbi Kanunî İpoteklerden Olması... 182 C. İnşaat Alacağı Kavramı... 182 D. Alacaklılar... 182 1. Yüklenici... 183 2. Zanaatkârlar... 183 E. Süre... 183 F. Tescil... 184 G. Sıra... 184 H. Öncelik... 184 XXXVIII. UYGULAMADA KAT KARŞILIĞI İNŞAATLAR NEDENİYLE OLUŞTURULAN İPOTEKLER... 186 A. Uygulamanın Ortaya Çıkardığı Durum... 186 B. Bağımsız Bölümler Üzerinde Arsa Sahibi Lehine Belli Bir Miktar Üzerinden İnşaata Katılım Payı Adı Altında İpotek Düzenlenmesi... 186 C. Yargıtay ın Yaklaşımı... 187 D. Sonuçları... 187 1. Müteahhit, İnşaatı Eksiksiz ve Kusursuz Olarak Tamamlarsa... 187 2. Müteahhit İnşaatı Gerçekleştirme Edimini Yerine Getirmezse... 187 E. İçtihatlar... 187 XXXIX. İPOTEKLİ TAŞINMAZIN MALİKİ BORÇTAN ŞAHSEN SORUMLU DEĞİLSE ÖDEME İSTEMİ HEM BORÇLUYA HEM DE BORÇLU OLMAYAN MALİKE YAPILMALIDIR... 198 XL. İPOTEKTE SORUMLULUK... 198 A. Kendi Taşınmazın Alacaklısına İpotek Eden Borçlunun Sınırsız Sorumluluğu... 198 B. Kendi Taşınmazını Bir Başkasının Borcu İçin İpotek Eden Kişinin Sorumluluğu Sınırlı Sorumluluktur... 199 1. Açıklamalar... 199 2. Üçüncü Kişi Lehine İpotek Dilekçesi Örneği... 199 C. Kişisel Olarak Sorumlu Olmayan Malikin Hakkı... 201 XLI. İPOTEK İŞLEMLERİ... 202 A. İpotek Hakkında Kısa İzahat... 202 B. Gerekli Belgeler... 203 C. İşlemin Mali Yönü... 203 1. İpoteklerde Genel Olarak Harç... 203 2. Döner Sermaye... 205 D. İpotek Resmî Senedi Örnekleri... 205 1. İpotek Senedi Örneği... 205 2. SSK. Lehine İpotek ve İştira... 206 3. Bayilik Verilmesi İçin Tesis Edilen Teminat İpoteği... 207 a. Açıklamalar... 207 b. Resmî Senet Örneği... 207
20 Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi 4. İpotek Örneği... 208 5. İpotekte Derece Değişikliği (Serbest Dereceden İstifadeli)... 208 a. Açıklamalar... 208 b. Resmî Senet Örneği... 208 6. İpotek ve İştira Hakkı... 209 7. Karı - Koca Adına Kayıtlı Taşınmaz Malın Tamamının Koca Lehine İpotek Edilmesi... 210 a. Açıklamalar... 210 b. Resmî Senet Örneği... 210 8. İpotekli Taşınmaz Malın İpotek Borcunu Alıcıya Devretmek Suretiyle Satışı... 210 9. Başkasının Lehine İpotek Tesisi... 211 a. Açıklamalar... 211 b. Resmî Senet Örneği... 211 10. Mevcut İpotek Borcuna İlâve Yapılması... 211 a. Açıklamalar... 211 b. Resmî Senet Örneği... 212 c. Tapu Harcının Oranı... 212 11. Bağımsız Bölümün İpoteği... 213 12. Kat İrtifaklı Yerin İpoteği... 213 13. Mahfuz Meblağ İpoteği... 213 a. Açıklamalar... 213 b. Resmî Senet Örneği... 214 14. Doğmuş ve Doğacak Borç İçin Şirket İpoteği... 214 a. Açıklamalar... 214 b. Resmî Senet Örneği... 214 15. Esnaf ve Sanatkar İpoteği... 215 a. Açıklamalar... 215 b. Resmî Senet Örneği... 215 16. Esnaf Kefalet İpoteği... 216 17. İpotek Alacağının Temliki... 216 XLII. VEKÂLETEN İPOTEKLER... 217 XLIII. TAŞINMAZ REHNİ KAPSAMINDAKİ EKLENTİNİN HACZİ... 234 A. Yasal Düzenleme... 234 B. Açıklamalar... 234 C. İçtihatlar... 234 XLIV. TAŞINMAZLARIN HACZİ, HACİZLİ TAŞINMAZLARIN EL DEĞİŞTİRMESİ... 243 A. Madde Metni... 243 B. 4949 Sayılı Kanunun Gerekçesi... 244 XLV. REHİNLİ TAŞINMAZLARIN HACZİ... 244 A. Alacakları Rehinle Sağlanmış Alacaklıların Mahfuz Hakları... 244 B. İcra Dairesinin Kiracıları Haberdar Etmesi... 244 C. İdare ve İşletme ve Muhafaza 92. Maddenin Üçüncü Fıkrasında Düzenlenmiştir... 244 D. Yola Çıkmaya Hazır Gemi-Haciz... 245 XLVI. TAHLİYE-TAŞINMAZ ÜÇÜNCÜ ŞAHIS ELİNDE İSE... 245 A. Yasal Düzenleme... 245 B. Açıklamalar... 246
İçindekiler 21 C. İçtihatlar... 246 XLVII. TASARRUF İPTALİ DAVASI-İPOTEK... 247 XLVIII. ESKİ HUKUK HÜKÜMLERİNE GÖRE TESİS EDİLMİŞ İPOTEKLER... 258 XLIX. İPOTEĞİN KALDIRILMASI-İPTALİ DAVALARI... 260 A. Açıklamalar... 260 1. İİK. m. 153 teki İpoteğin Fekki Davasından Farkı... 260 2. İpoteğin Uzun Süre Takipsiz Bırakılması İpoteğin Kalktığını Göstermez... 260 3. İpotekli Taşınmazın Tapu Kaydı İptal Edilse de İpotek Geçerli... 260 4. İpotek Tesisinden Sonra Taşınmazın Maliki Değişse Bile İpotek Hakkı Aynı Şartlarla Devam Eder... 261 5. Kadastro Sonucu Kanuni Faizsiz İpotekte İİK. m. 153 Uygulanmaz... 261 6. Görevli Mahkeme... 261 7. Yetkili Mahkeme... 261 8. İpoteğin Kaldırılmasında Nisbî Vekalet Ücreti... 261 9. Dilekçe Örneği... 262 B. İçtihatlar... 262 L. KEFALETLE İLGİLİ İÇTİHATLAR... 347 LI. İPOTEKLE İLGİLİ TASARRUF İPTAL DAVASINA İLİŞKİN İÇTİHATLAR... 353 LII. İPOTEKTE SAHTECİLİĞE İLİŞKİN İÇTİHATLAR... 356 LIII. İPOTEKLİ ALACAK İÇİN İHTİYATİ HACZE DAİR İÇTİHATLAR... 369 LIV. İPOTEĞİN HÜKMEN TESİSİ TALEBİNE İLİŞKİN DAVA DAVA TARİHİ İTİBARIYLA TAŞINMAZIN MALİKİ OLAN KİŞİYE YÖNELTİLMELİDİR... 385 LV. İPOTEK VE SATIŞ VAADİ İLE İLGİLİ İÇTİHATLAR... 386 LVI. TAŞINMAZ DAVALARINDA HÜKÜMLERİN TAPU VE GEMİ SİCİL DAİRELERİNE TEBLİĞİ... 391 A. Yasal Düzenleme... 391 B. Açıklamalar... 392 LVII. YABANCI PARA ÜZERİNDEN İPOTEKTE MUNZAM ZARARA İLİŞKİN İÇTİHATLAR... 392 LVIII. TÜRK MEDENÎ KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN... 394 LIX. AİLE KONUTUNDA İPOTEK VE DİĞER EŞİN RIZASI... 396 A. Aile Konutu Diğer Eşin Rızası Olmadan İpotek Edilemez... 396 B. Tapuya Aile Konutu Şerhi Konulması Halinde Taşınmaz Üzerindeki İpotek Kaydının İptali İstenebilir... 396 LX. İPOTEK-KAMULAŞTIRMA... 397