ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ YÜKSEK LİSANS TEZİ TÜRKİYE DE YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNİN SINIRLANDIRILMASI: ANTALYA İLİ ALANYA İLÇESİ ÖRNEĞİ Toygun ATASOY TAŞINMAZ GELİŞTİRME ANABİLİM DALI ANKARA 2015 Her hakkı saklıdır
ÖZET Yüksek Lisans Tezi TÜRKİYE DE YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNİN SINIRLANDIRILMASI: ANTALYA İLİ ALANYA İLÇESİ ÖRNEĞİ Toygun ATASOY Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Ayşen APAYDIN Yabancıların mülkiyet hakkı edinimine birçok ülkede eski çağlardan beri kısıtlama ve/veya yasaklama getirildiği görülmektedir. Yabancılara yönelik kısıtlamalar; miktar, nitelik, mekan ve taşınmazın türü bakımından olabildiği gibi, belirtilen kısıtlamaların karmasına göre yasal düzenleme ve uygulama yapılan ülkelerin de bulunduğu bilinmektedir. Türkiye de yabancıların taşınmaz edinimine; taşınmazın miktarı, taşınmazın bulunduğu yer ve kullanım amacı yönlerinden sınırlama getirilmektedir. Cumhuriyet döneminde 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımları Kanunu ile yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinim hakları ve uygulama esaslarının düzenlenmesi yoluna gidilmiştir. 2644 Sayılı Kanunun 35. ve 36. maddelerinde 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimi, edinilen taşınmazların türleri, toplam edinilebilecek taşınmaz miktarı ve ilçe ölçeğinde yabancıların edindikleri taşınmazların oranları ile ilgili köklü değişiklikler yapılmıştır. Buna göre yabancıların edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemeyecek ve ilçe ölçeğinde ise yabancıların edindikleri taşınmaz miktarı söz konusu ilçede özel mülkiyete konu taşınmaz varlığının % 10 u ile sınırlı olacaktır. Bu çalışmanın amacı; Türkiye de yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine yönelik sınırlandırmaların tespiti ile taşınmaz yüzölçümü bakımından seçilmiş ilçe örneğinde edinimin üst sınırının taşınmazın türlerine göre belirlenmesidir. Çalışmada ilgili resmi kurumların verileri yanında araştırma alanı olarak seçilen Alanya İlçesi nde taşınmaz edinen yabancı gerçek kişiler, taşınmaz satışında aracı kurumlar (emlak ofisleri) ve ilgili mahalle muhtarları ile yapılan anket çalışmasının sonuçları kullanılmıştır. Makro verilerin analizi ve alan çalışmalarının sonuçlarına göre oran analizleri ve ki-kare testleri ile değerlendirme yapılmış ve daha sonra risk düzeyleri tahmin edilmiştir. Alanya İlçesi düzeyinde yabancılarınların bağımsız bölüm edinimleri için risk sınırı 132,69 m 2 (arsa payı) ve anataşınmaz ediniminde risk sınırı ise 9.380,18 m 2 olarak saptanmıştır. Belirtilen sınırların aşılması halinde yabancıların anataşınmaz edimleri yönünden risk ile karşılaşılması kaçınılmaz olacaktır. Bu riskler; siyasi, ekonomik ve sosyal riskler olarak tanımlanmakta olup, ülkenin toprak bütünlüğünün tehlikeye ii
girmesi, ilçe ölçeğinde Türklerin azınlık haline gelmesi ve ilçe düzeyinde vatandaşlar için iş veya çalışma olanaklarının kısıtlanması olarak kendini gösterebilecektir. Taşınmaz piyasalarında mülkiyet değişimine ilişkin risk sınırlarının zaman içinde değişim göstermesi doğaldır. TÜBİTAK Kamu Araştırmaları Grubu (KAMAG) tarafından desteklenen 110G020 kodlu Türkiye de Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Etkilerinin Değerlendirilmesi projesinde ülke genelinde Aralık 2011 Ağustos 2013 dönemi, bu çalışmada ise Eylül 2013 Mayıs 2015 dönem verileri incelenerek risk sınırları ortaya konulmuştur. Araştırma sonuçlarına göre ayrı ayrı yabancı gerçek kişilerin anataşınmaz ediniminde risk düzeyi sırasıyla 2,85 hektar ve 1,76 hektar, bağımsız bölüm düzeyinde ise bu değerler sırasıyla 205,30 m 2 ve 91,71 m 2 olarak bulunmuştur. Bu sonuçlara göre ülke genelinde yabancıların taşınmaz ediniminde hem kişi sayısı, hem de edinim miktarı olarak artışın olması ile risk düzeyinin azalış gösterdiği ve doğal olarak edinim sınırının düştüğü değerlendirilmiştir. Gerek anılan araştırma, gerekse tez kapsamında yabancıların taşınmaz edinimlerine yönelik betimsel istatistikler; ülke genelinde taşınmaz edinen yabancı kişi sayısı ve edinilen miktar arttıkça, risk algısının da arttığı ve riskin sınırının azaldığını göstermektedir. Alan çalışmasının sonuçlarına göre yabancı gerçek kişilerin özellikle kıyı ve sınır bölgelerindeki il ve ilçelerde taşınmaz edinimlerinin sınırlanması gerektiği ortaya çıkmış olup, söz konusu ölçüt, siyasi olarak toprak bütünlüğünün tehlikede olması riski ile birlikte değerlendirilmiştir. Kıyı ve sınır bölgelerindeki il ve ilçelerde, özellikle komşu ülke vatandaşının taşınmaz ediniminin sınırlanması yönünden 6302 Sayılı Kanun ile değişik 2644 Sayılı Kanunun 35. maddesinin uygun olduğu görülmüştür. Araştırma sonuçlarına göre yabancıların taşınmaz edinimlerinin ilçe ve daha alt ölçeklerde sürekli olarak izlenmesi ve risk düzeylerindeki değişime bağlı olarak edinim olanaklarının dinamik bir yaklaşımla gözden geçirilmesi gerektiğini göstermektedir. Temmuz 2015, 148 sayfa Anahtar Kelimeler: Taşınmaz Mülkiyeti, Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi, Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinin Sınırlandırılması, Risk Sınırı ve Etki Hafifletme Yaklaşımları iii
ABSTRACT Master Thesis LIMITATIONS ON ACQUISITION OF REAL ESTATE BY REAL PERSON FOREIGNERS IN TURKEY: A CASE OF ALANYA DISTRICT IN ANTALYA PROVINCE Toygun ATASOY Ankara University Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development Supervisor: Prof. Dr. Ayşen APAYDIN Restrictions and/or bans on acquisition of property rights by foreigners have been imposed in many countries since old times. While restrictions for foreigners may be in terms of quantity, quality, space and type of real estates, there are also countries that are known to make legal arrangements and practice based upon a mixture of the said restrictions. Limits on property acquisition by foreigners in Turkey are imposed with regards to the amount of real estate as well as location and purpose of the immovable property. Real estate acquisition rights of foreign natural and legal persons and principles of implementation are regulated under the Title Deed Law numbered 2644 and Law on Foreign Direct Investments numbered 4875 in the Republic era. With the amendments made on Articles 35 and 36 of Law Numbered 2644 by Law Numbered 6302 that came into force on 18 May 2012, fundamental changes have been made on real estate acquisition of foreign nationality real persons, the types of acquired real estate, total amount of real estate that can be acquired, and the rates of real property that can be acquired by foreigners in district scale. Accordingly, per capita total area of real estate that can be acquired across the country by foreigners may not exceed thirty hectares, whereas, in the district scale, the amount of real estate acquired by foreigners will be limited to 10% of the total immovable property assets subject to private ownership within the district in question. The purpose of this study is to identify the limitations imposed upon real estate acquisition by foreign real persons in the example district level and to find out the upper limits of acquisitions in terms of surface area by property types in the example district. The data of related public institutions in addition to the results of the survey study conducted with the participation of foreign natural persons that have acquired real properties, with intermediaries in real estate sales (real estate agents), and with mukhtars of the covered neighborhoods in Alanya district selected as the research area are utilized in the study. Assessments were made with ratio analyses and chi-square tests based on analysis of the macro data and the results of the field study and then, the risk levels were estimated. In the Alanya district level, the risk limit for independent iv
section acquisitions by foreigners has been determined as 132.69 m 2 (land share) and the risk limit with regard to main real estate acquisition by foreigners has been identified as 9,380.18 m 2. In case the specified limits are exceeded, it will be inevitable to face risks in association with main real estate acquisition by foreigners. These risks are defined as political, economic, and social ones and can be manifested in forms such as jeopardizing the country s territorial integrity, Turkish citizens becoming the minority in the district scale, and restriction of business or employment opportunities for Turkish citizens at the district level. Variations over time in risk limits of property ownership in real estate markets is natural. Countrywide data for the December 2011 August 2013 period in the Evaluation of Foreign Real Estate Acquisition and Its Impacts in Turkey Project supported by the TUBITAK Public Research Group (KAMAG) with code number 110G020 while data for the September 2013 May 2015 period in this project were examined to reveal the risk limits. According to the study results, while the risk levels associated with main real property acquisition by individual foreign real persons were 2.85 hectares and 1.76 hectares respectively, these values were found to be respectively 205.30 m 2 and 91.71 m 2 at the independent section level. According to these results, it has been determined that due to the countrywide increase in real estate acquisition by foreigners in terms of both the number of persons and acquisition amounts, the risk level has shown decrease, and naturally, the limit of acquisition has dropped. Descriptive statistics for property acquisition by foreigners within the scope of both the cited research and this thesis indicate that as the countrywide number of persons and the acquired amounts increase, risk perception also increases and the limit of risk is decreases. The results of the field study have revealed that there is a requirement to impose limits on property acquisition by foreign real persons in coastal and border cities and towns and the measure in question has been evaluated together with the political risk of the jeopardized territorial integrity of the country. It has been understood that Article 35 of Law Numbered 2644 amended by Law Numbered 6302 is appropriate particularly with regard to limiting the land acquisition for the citizens of neighboring countries in cities and towns in the coastal and border regions. The results of the study indicate that land acquisition by foreigners should be constantly monitored at district and lowerscale levels and opportunities for acquisition should be revised with a dynamic approach based on changes in risk levels. July 2015, 148 pages Key Words: Real Estate Ownership, Acquisition of Real Estate by Foreigners, Limitation on Acquisition of Real Estate by Foreigners, Risk Aversion and Impact Mitigation Strategies v
İÇİNDEKİLER TEZ ONAY SAYFASI ETİK... i ÖZET... ii ABSTRACT... iv TEŞEKKÜR... vi KISALTMALAR DİZİNİ... x ŞEKİLLER DİZİNİ... xi ÇİZELGELER DİZİNİ... xii 1. GİRİŞ... 1 1.1 Araştırmanın Önemi, Amaçları ve Kapsamı... 1 1.2 Önceki Çalışmaların Özeti ve Yeni Araştırma Gereksinimi... 5 2. TÜRKİYE DE YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNE YÖNELİK YASAL DÜZENLEMELER... 8 2.1 Cumhuriyet Öncesi Dönemde Yapılan Yasal Düzenlemeler... 12 2.2 Cumhuriyet Sonrası Dönemde Yapılan Yasal Düzenlemeler... 13 2.3 Türk Hukukunda Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Karşılaşılan Sınırlandırmalar... 28 2.3.1 Miktar bakımından sınırlama... 28 2.3.2 Kullanım amacı bakımından sınırlama... 31 2.3.3 Yer bakımından sınırlama... 34 2.3.4 Karşılıklık ilkesi... 35 3. İNTERPOLASYON VE RİSK KAVRAMI... 38 3.1 İnterpolasyon... 38 3.2 Risk Kavramı... 50 4. ANTALYA İLİ ALANYA İLÇESİ İÇİN YABANCI GERÇEK KİŞLERİN TAŞINMAZ EDİNİMLERİNİN ÜST SINIRININ TESPİTİ, RİSK SINIRI VE TÜRKİYE GENELİ RİSK SINIRININ KARŞILAŞTIRILMASI... 54 4.1 Antalya İli Alanya İlçesi nde Yabancı Gerçek Kişlerin Anataşınmaz ve Bağımsız Bölüm Edinimlerine İlişkin Risk Sınırlarının Analizi... 58 4.1.1 Antalya İli Alanya İlçesi nde yabancı gerçek kişilerin anataşınmaz edinimlerine ilişkin risk sınırının analizi... 59 vii
4.1.2 Antalya İli Alanya İlçesi nde yabancı gerçek kişilerin bağımsız bölüm edinimlerine ilişkin risk sınırının analizi... 63 4.1.3 Antalya İli Alanya İlçesi nde yabancıların taşınmaz edinimindeki risk sınırlarının Alanya İlçesi nin özel mülkiyete konu yüzölçümü ile karşılaştırılması... 69 4.1.4 Türkiye genelinde yabancıların taşınmaz ediniminde belirlenen risk sınırının karşılaştırılması... 70 4.1.4.1 TÜBİTAK-KAMAG 110G020 kodlu Türkiye de Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Etkilerinin Değerlendirilmesi projesinin özeti.70 4.1.4.2 Yabancı gerçek kişilerin Eylül 2013 Mayıs 2015 döneminde taşınmaz edinimlerine ilişkin anataşınmaz ve bağımsız bölüm düzeyinde in terpolasyon polinomu ve risk sınırı...71 5. YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMLERİNE İLİŞKİN ANTALYA İLİ ALANYA İLÇESİ NDE UYGULANAN ANKET VERİLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ... 74 5.1 Veri Analizi ve Uygun Yöntemin Belirlenmesi... 74 5.1.1 Veri toplama formlarının hazırlanması... 75 5.1.2 Örneklem... 76 5.2 Anket Çalışmalarına İlişkin Betimsel İstatistikler... 78 5.2.1 Yabancı gerçek kişilere yönelik yapılan anket çalışması... 78 5.2.2 Mahalle Muhtarlarına yönelik uygulanan soru formlarının sonuçları... 84 5.2.3 Emlakçılara yönelik uygulanan anketin sonuçlarının değerlendirilmesi... 85 5.3 Anket Çalışmalarına İlişkin Ki-Kare Analizleri... 93 5.3.1 Yabancı gerçek kişilere yönelik yapılan ankete ilişkin analizler... 93 5.3.1.1 Türkiye düzeyinde yapılan analizler... 94 5.3.1.1.1 Uyruklara göre yapılan analizler... 94 5.3.1.1.2 Sınırlama ölçütlerine göre yapılan analizler... 95 5.3.1.1.3 2644 sayılı Tapu Kanununun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 Sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesinin değerlendirilmes.....96 5.3.1.2 Alanya İlçesi düzeyinde yapılan analizler... 98 5.3.1.2.1 Uyruklara göre yapılan analiz... 98 5.3.1.2.2 Sınırlama ölçütüne göre yapılan analizler... 99 5.3.2 Emlak şirketleri çalışanlarına uygulanan soru formlarına ilişkin ki-kare analizleri... 100 viii
5.3.2.1Türkiye düzeyinde yapılan analizler... 100 5.3.2.1.1 Bilgi düzeyine göre yapılan analizler... 100 5.3.2.1.2 Sınırlama türüne göre yapılan analizler... 101 5.3.2.1.3 Sınırlama miktarlarına göre yapılan analizler... 102 5.3.2.1.4 Sınırlama ölçütlerine göre yapılan analizler... 105 5.3.2.1.5 Endişe düzeylerine göre yapılan analizler... 107 5.3.2.2Alanya İlçesi düzeyinde yapılan analizler... 108 5.3.2.2.1 Bilgi düzeyine göre yapılan analizler... 108 5.3.2.2.2 Sınırlama türüne göre yapılan analizler... 109 5.3.2.2.3 Sınırlama miktarlarına göre yapılan analizler... 112 5.3.2.2.4 2644 sayılı Tapu Kanununun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 Sayılı Kanun ile değişik 35. maddesinin değerlendirilmesi115 6. SONUÇ VE ÖNERİLER... 117 KAYNAKLAR... 123 EKLER...129 EK 1 Antalya İli Alanya İlçesi nde Taşınmaz Edinen Yabancı Gerçek Kişilere Uygulanan Türkçe Soru Formu... 130 EK 2 Antalya İli Alanya İlçesi nde Taşınmaz Edinen Yabancı Gerçek Kişilere Uygulanan İngilizce Soru Formu... 137 EK 3 Antalya İli Alanya İlçesi nde Bulunan Emlak Şirketleri Çalışanlarına Uygulanan Soru Formu... 143 ÖZGEÇMİŞ... 148 ix