GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ, EYÜP İLÇESİ, 246 PAFTA 488 ADA 16 PARSELDE ÜST HAKKI ESASLI VİALAND PROJESİ 21.03.2016 2015_400_193_3 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 5 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 6 4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER 6 4.2. GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ 7 4.3. GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ 8 4.4. GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ 8 4.5. GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER 10 4.6. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ 15 4.7. GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER 15 4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ 15 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 18 5.1. DEMOGRAFİK VERİLER 18 5.2. EKONOMİK VERİLER 19 5.3. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 24 5.4. BÖLGE VERİLERİ 45 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ 54 6.1. FİYAT, MALİYET VE DEĞER 54 6.2. PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER 55 7. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 57 7.1. GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 57 7.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI 59 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 70 8.1. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) 70 8.2. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 70 8.3. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 71 9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 98 8.1. ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI 98 8.2. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ 101 10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 102 11. EKLER 104 12. SERTİFİKASYONLAR 147 2 15_400_193_3
1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz 14.03.2016 tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzmanı Gülnur ÇELİK tarafından hazırlanmıştır. 3 15_400_193_3
2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ RAPORUN KAPSAMI : : Bu rapor İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile Güryapı İnş. Taah. Tur. San. Ve Dış Tıc. A.Ş. ve *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 01.04.2011 tarihli 30 yıl süreli sözleşme uyarınca, mülkiyeti İstanbul Belediyesi ne ait olan İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 488 ada, 16 parsel de kayıtlı 471.035,45 m² büyüklüğündeki arsa üzerinde Güryapı İnş. Taah. Tur. San. ve Dış Tıc. A.Ş. (1/2 hisse) ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. (1/2 hisse) adına tesis edilen üst hakkının 31.12.2015 tarihi itibari ile pazar değerinin takdiri amacıyla hazırlanmış değerleme raporudur. Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ve Sermaye Piyasası Kurulu nun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Değerleme çalışması, üst hakkına konu olan taşınmaz üzerinde yer alan Vialand Temapark, A.V.M. ve Gösteri Merkezi, Kullanılmamış imar Haklarının Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerlemesini kapsamaktadır. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : 01.12.2015 DEĞERLEME TARİHİ : 14.03.2016 RAPORUN TARİHİ : 21.03.2016 RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER RAPORU HAZIRLAYANLAR : 2015_400_193_3 : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerleme konusu üst hakkı ile ilgili şirketimizce daha önce 20.11.2015 tarihli 15_400_167-3 sayılı, Şubat 2015 tarihli 14_400_161_1 sayılı, Temmuz 2014 tarihli 14_400_68_2 sayılı gayrimenkul değerleme raporları hazırlanmıştır. 20.11.2015 tarihli değerleme raporunda konu üst hakkı kapsamındaki projenin 30.09.2015 tarihi itibari ile mevcut durum değeri 1.332.500.000 TL, ½ Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. hissesi için 666.250.000 TL (Altıyüzaltmışaltımilyonikiyüzellibin Türk Lirası) projenin tamamlanması durumu için projeye 1.482.500.000 TL, ½ Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. hissesi 741.250.000 TL (Yediyüzkırkbirmilyonikiyüzellibin Türk Lirası) takdir edilmiştir. Şubat 2015 tarihli değerleme raporunda konu üst hakkı kapsamındaki proje için mevcut durum değeri 1.128.000.000 TL, ½ Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş hissesi için 564.000.000 TL (Beşyüzatmışdörtmilyon Türk Lirası) projenin tamamlanması durumu için projeye 1.241.500.000 TL, ½ Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş hissesi 620.750.000 TL (Altıyüzyirmimilyonyediyüzellibin Türk Lirası) takdir edilmiştir. Temmuz 2014 tarihli değerleme raporunda konu üst hakkı kapsamındaki proje için mevcut durum değeri 1.132.000 TL, ½ Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş hissesi için 566.000.000 TL (Beşyüzaltmışaltımilyon Türk Lirası) projenin tamamlanması durumu için projeye 1.258.000 TL, ½ Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş hissesi için 629.000.000 TL (Altıyüzyirmidokuz Türk Lirası) takdir edilmiştir. : Gülnur ÇELİK Şehir Plancısı M.B.A Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 402861 Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 400241 4 15_400_193_3
3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mahallesi Rıfkı Tongsir Caddesi No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(216) 388 05 09 www.harmonigd.com.tr E-mail: info@harmonigd.com.tr MÜŞTERİ UNVANI : VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik/İstanbul MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR : Müşterinin talebi; mülkiyeti İstanbul Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 246 pafta 488 ada 16 parsel sayılı Arsa nitelikli gayrimenkul üzerinde Güryapı İnş. Taah. Tur. San. ve Dış Tıc. A.Ş. (1/2 hisse) ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. (1/2 hisse) adına tesis edilen üst hakkının pazar değerinin Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında 31.12.2015 tarihi itibari ile değerinin tespiti olup herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 5 15_400_193_3
4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler 4.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen Arsa nitelikli ana taşınmazın tapu bilgileri, 22.12.2015 ve 23.12.2015 tarihi itibari ile Eyüp Tapu Müdürlüğü nden alınan TAKYİDAT belgesi üzerinden güncellenmiştir. Değerleme konusu Üst Hakkı na ait tapu bilgileri Eyüp Tapu Müdürlüğü nde incelenen tapu kütüğü üzerinden teyid edilmiş olup Üst Hakkı niteliğindeki taşınmaza ait bilgiler ve taşınmaz üzerinde yer alan Takyidatlar aşağıda belirtildiği gibidir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : EYÜP MAHALLESİ/KÖYÜ : ALİBEYKÖY MEVKİİ : - PAFTA NO : - ADA NO : 488 PARSEL NO : 16 YÜZÖLÇÜMÜ : 471.035,45 m² NİTELİĞİ : ARSA TARİH/YEVMİYE NO. : 30.04.2013 / 8806 CİLT NO. : 163 SAYFA NO. : 16096 HİSSE ORANI : TAM MALİK : İSTANBUL BELEDİYESİ Tablo. 2 Üst Hakkına Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : EYÜP MAHALLESİ/KÖYÜ : ALİBEYKÖY MEVKİİ : - PAFTA NO : - ADA NO : 488 PARSEL NO : 16 YÜZÖLÇÜMÜ : 471.035,45 m² NİTELİĞİ : 30 YIL SÜRE MÜDDETLE 16625 SAYFADA 488 ADA 16 PARSELDE DAİMİ MÜSTAKİL ÜST HAKKI TARİH/YEVMİYE NO. : 18.11.2013 / 21534 CİLT NO. : 168 SAYFA NO. : 16625 HİSSE ORANI : 1/2 MALİK : GÜRYAPI İNŞAAT TAAHÜT TURİZM SANAYİ VE DIŞ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/2) BAYRAKTAR KARDEŞLER İNŞAAT TAAHÜT VE TİCARET A.Ş.(1/2) 6 15_400_193_3
4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Eyüp Tapu Müdürlüğü nden 22.12.2015 ve 23.12.2015 tarihi itibari ile alınan TAKBİS belgesi üzerinde yapılan incelemede değerlemeye konu taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtlara rastlanmıştır. İrtifaklar Hanesi nde; -A.T.: Hak ve Mükellefiyetler: a-m: Tevhit evveli 488 ada 13 parselin müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. lehine 30 yıl müddetle 14325 sayfaya tescil edilmiştir. Hak ve Mükellefiyetler: a-m: Tevhit evveli 488 ada 15 parselin müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. lehine 30 yıl müddetle 14326 sayfaya tescil edilmiştir. (14.06.2011 tarih, 9341 yevmiye) DMH: Müstakil ve daimi nitelikte olan Üst (İnşaat)Hakkı tescil edilmiştir. (Yüzölçüm:471.035,45 m² Başlangıç Tarih:09.09.2013 Süre:30 Yıl) (12.09.2013 tarih, 17691 Yevmiye) Değerleme konusu Üst Hakkı na ait tapu bilgileri Eyüp Tapu Müdürlüğü nde incelenen tapu kütüğü üzerinden teyid edilmiş olup Üst Hakkı niteliğindeki taşınmaza ait bilgiler ve taşınmaz üzerinde yer alan Takyidatlar aşağıda belirtildiği gibidir. İrtifaklar Hanesi nde; -A.T.: Hak ve Mükellefiyetler: a-m: Tevhit evveli 488 ada 13 parselin müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. lehine 30 yıl müddetle 14325 sayfaya tescil edilmiştir. Hak ve Mükellefiyetler: a-m: Tevhit evveli 488 ada 15 parselin müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. lehine 30 yıl müddetle 14326 sayfaya tescil edilmiştir. (14.06.2011 tarih, 9341 yevmiye) Rehinler Hanesi nde; -Odea Bank A.Ş. lehine, 300.000.000 TL bedelli, 1.dereceden, 10.06.2015 tarihli, 12491 yevmiye no.lu ipotek (Borçlu Malik: Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. hissesi) -Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O lehine, 78.000.000 EURO bedelli, 1.dereceden,1.sıralı 30.01.2012 tarihli, 1474 yevmiye no.lu ipotek (Borçlu Malik: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. hissesi) - Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O lehine, 78.000.000 EURO bedelli, 1.dereceden,2.sıralı 30.01.2012 tarihli, 1475 yevmiye no.lu ipotek (Borçlu Malik: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. hissesi) -Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O lehine, 26.000.000 EURO bedelli, 2.dereceden,1.sıralı 05.10.2012 tarihli, 15772 yevmiye no.lu ipotek (Borçlu Malik: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. hissesi) -Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O lehine, 26.000.000 EURO bedelli, 2.dereceden,2.sıralı 05.10.2012 tarihli, 15773 yevmiye no.lu ipotek (Borçlu Malik: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. hissesi) 7 15_400_193_3
-Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O lehine, 32.500.000 EURO bedelli, 3.dereceden,0.sıralı 19.11.2013 tarihli, 21609 yevmiye no.lu ipotek (Borçlu Malik: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. hissesi) yer almaktadır. Takyidatlarda 13 ve 15 parsel numaralı taşınmazlara atıf yapılmasına karşın, bahsi geçen takyidatların tevhid işlemi ile oluşan üst hakkına konu olan 488 ada 16 parsele ait olduğu düşünülmektedir. 4.3. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Eyüp Tapu Müdürlüğü nden temin edilen TAKBİS belgesi üzerinde rapora konu İstanbul ili, Eyüp ilçesi, Alibeyköy Mahallesi, 488 ada, 16 parsel numaralı gayrimenkulün mülkiyetinin İstanbul Belediyesi adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Müşteriden temin edilen TAKBİS belgesinde ve şirketimiz tarafından daha önceki dönemlerde hazırlanan değerleme raporlarına istinaden tapu kütüğünde son 3 yıllık dönem içerisinde herhangi bir malik değişikliği görülmemiştir. 4.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri Değerlemeye konu üst hakkının tesis edildiği İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 246 pafta, 488 ada, 16 parsel sayılı Arsa nitelikli taşınmaz 25.03.2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Alibeyköy İmar Planı tadilatında Temapark Alanı nda kalmaktadır. Konu taşınmaz 643 ada 4 parsel, 488 ada 13 parsel ve 488 ada 14 parsel numaralı taşınmazaların tevhidi ile oluşan imar parselidir. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri başlıklı 3.2. maddede her üç parselin birleşmesi ile üzerlerinde mevcut takyidatlar da 16 numaralı parsele aktarılmış olup, ayrıntısı yukarıda belirtilmiştir. Resim 1. Mer i İmar Planı *Tevhid öncesi parsellerin ve değerleme konusu 488 ada 16 parselin sınırları imar planı üzerinde şematik olarak gösterilmiştir. 8 15_400_193_3
PLAN NOTLARI - Planlama alanındaki emsalin fonksiyonlar arasındaki dağılımı, Kentsel tasarım projesine göre hazırlanacak avan projesinde belirlenecektir. - Planlama alanında fonksiyon dağılımı, Kentsel tasarım projesinde belirlenmek üzere Bölge Parkı (Temapark), otelmotel gibi konaklama tesisleri, lokanta-kafe-çay bahçesi gibi Ticaret Üniteleri, alışveriş merkezleri, fuar alanları, ofsbüro-showroomlar, içeren iş merkezleri, sinema- tiyatro-lunapark-hayvanat bahçesi-müze sergi salonları gibi kültürel tesisler, yüzme havuzu-buz pisti- atış poligonu-squash gibi spor salonları, su oyunları ve su sporları, hobi bahçeleri, dini tesisler ile bu fonksiyonları destekleyen diğer fonksiyon alanları ve yapılar yer alabilir. - Rekreasyon alanı-temapark Alanında Emsal:0,30 Hmax:60,50 metre olup blok boyutları, şekli, gabarisi ve kat yükseklikleri mimari avan projesinde belirlenecektir. - Otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla iskan edilen 1. Bodrum kat emsale dahil değildir. - Planlama alanında otopark ihtiyacını karşılayabilmek amacıyla, Kentsel Tasarım Projesi ile belirlenecek alanlarda, yer üstünde yer alacak bitki örtüsünün yaşayabileceği derinlikte belirlenecek alanlarda, yer üstünde yer alacak bitki örtüsünün yaşayabileceği derinlikte toprak örtüsü bırakılmak şartıyla ilgili müdürlüklerin görüşü alınarak yer altı katlı otopark yapılabilir. - Belirtilmeyen hususlarda mer i plan hükümleri geçerlidir. - Planlama alanının Afet İşleri Genel Müdürlüğü'nden onaylı yerleşime uygunluk haritalarına göre "Yerleşime Uygun Olmayan Alan (IV)" sınırları içerisinde kalan bölümünde ayrıntılı Jeolojik-Jeoteknik etüd raporu hazırlatılarak afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığından ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nden onaylatılmadan hiçbir yapı yapılamaz. Yerleşime uygunluk haritalarına göre, "Yerleşime Uygun Alan (I)" ve "Önlemli Alan(II-B)" sınırları içerisinde kalan bölümünde ise ayrıntılı Jeolojik-Jeoteknik etüd raporu hazırlatılarak Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığından ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nden onaylatılmadan 5 kattan fazla yapı yapılamaz. 9 15_400_193_3
4.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile Güryapı İnş. Taah. Tur. San. Ve Dış Tıc. A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 01.04.2011 tarihli 30 yıl süreli sözleşmenin ilgili maddeleri aşağıda sıralanmıştır. Taraflar: Kiralayan: İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Yüklenici: Güryapı İnş. Taah. Tur. San. Ve Dış Tic. A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. Tanımı: İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Yeşilpınar Mahallesi, 84 pafta, 62 ada, 27, 29, 30, 31, 32 numaralı parseller; 246DU2B pafta, 488 ada, 1, 2, 3, 4, 5 numaralı parseller; 84 pafta, 38 ada, 13, 14, 25 numaralı parseller; 246DV1A pafta, 190 ada, 51, 52, 53 numaralı parseller; 84 pafta, 643 ada, 1 numaralı parseller üzerinde, teklif avan proje doğrultusunda, 30 yıl süreli "Daimi ve Müstakil Üst Hakkı Karşılığı İstanbul Tema Parkı ve Eğlence Merkezi Yaptırılması ve İşlettirilmesi" işidir. Bu proje alanında; bölge parkı (Tema Park) ve içersinde otel, motel ve benzeri konaklama tesisleri, lokanta, kafe, çay bahçesi, büfe, perakende satış birimleri gibi ticaret üniteleri, mağaza ve çarşı içeren alışveriş merkezleri, sinema, tiyatro, lunapark, hayvanat bahçesi, müze, sergi salonları, su oyunları ve su tesisleri, yüzme havuzu, buz pisti, atış poligonu, duvar tenisi gibi spor salonları, su oyunları ve su sporları, hobi bahçeleri, dini tesisler ile bu tesisleri destekleyen fonksiyonları içeren Özel Proje Alanının yapılması için gerekli plan ve projelerin hazırlanması, ilgili Belediye İdarelerden onaylarının alınması, her türlü ruhsatların alınması, onaylı projelerine göre; her türlü teknik alt yapının yapılması, çevre tanzimi ve peyzajı ile birlikte sözleşme ve eki Şartnameler doğrultusunda tamamlanarak cins tashihlerinin yapılması, İskan Ruhsatlarının, Daimi ve Müstakil Üst Hakkının Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti tapularının alınması, işlettirilmesi işidir. Taşınmaza Ait Bilgiler: Taşınmazın tamamı İdarenin mülkiyetinde olup, yaklaşık 500.000,-m² alana sahiptir. 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında Özel Proje Alanında kalmakta olup, parsellerin imar uygulaması sonucu oluşacak yeni parsel numarası alması halinde Yüklenici adına ihale konusu üst hakkı tescil edilecektir. Projeler ve Uygulama: Teklif ekindeki tasarımlar avan proje olarak hazırlanacak olup, projeye ait her türlü gider Yüklenici tarafından karşılanacaktır. Yapılacak bina ve tesisler işletme süresi sonunda Belediye'ye çalışır ve işletilir halde teslim edilecektir. Yüklenici ana temayı bozmamak, mar durumuna uygun olmak ve Belediyenin onayını almak kaydıyla proje değişikliği yapabilir. Projenin Kapsamı: Projenin ana fikrini oluşturan fonksiyonlar aşağıdaki özellikleri en azından içermesi gerekmektedir. a) Açık - kapalı otopark (min. 3000 araç) b) Açık ve kapalı sosyal donatı alanları ile kültürel eğlence alanları, c) Modern tarzda dünyadaki örneklerine uygun Eğlence parkı, d) Çocuk, genç ve yetişkinler için açık ve/veya kapalı oyun, eğlence alanları, e) Çocuk, genç ve yetişkinler için açık ve/veya kapalı spor alanları, f) Açık ve/veya kapalı yeme içme alanları, kafeterya ve restorantlar, g) Turizme yönelik alışveriş ve konaklama alanları, h) Hayvanat bahçesi ve botanik parkı 10 15_400_193_3
İşletme Fonksiyonları: a) Minimum 3000 araç kapasiteli açık ve kapalı otopark yapısı modern inşaat ve işletim teknolojileri ile inşa edilecek ve işletilecektir. b) Belediyece uygun görülecek ileri vizyonda tasarlanacak temalı eğlence parkı yapısı gerek mimari tasarımı, gerek mühendislik teknolojisi He İstanbul vizyonuna katkıda bulunacak bir yapıda tasarlanacak, bu tasarım yapılırken toplumsal yapı ve geleneklerimiz göz önünde bulundurulacaktır. İşletme modeli olarak ülkemize ve dünyaya örnek olabilecek bir tasarım hedefi olacaktır. c) Temalı park ve eğlence merkezini ziyaret edecek her grup ve profilden insana hizmet edecek ve sosyal ihtiyaçlarını karşılayacak fonksiyonlar düşünülecektir. d) Temalı park ve eğlence merkezini ziyaret edecek misafirlerin ihtiyaçlarını karşılayacak ölçüde açık ve kapalı yeme içme alanları tasarlanacaktır. e) Temalı park ve eğlence merkezinin 365 gün ve günün büyük kısmında yaşamasının sağlamak amacıyla değişik yaş ve kültür gruplarını da çekecek kültür, eğlence ve spor alanları tasarlanacaktır. f) Şehrin uzak kesimlerinden, ülkenin diğer şehirlerinden veya ülke dışından temalı parkı ziyarete geleceklerin konaklama ihtiyaçlarını karşılayacak biçimde konaklama alanları tasarlanacaktır. g) Tema parkı ve eğlence alanını ziyaret edenlerin alışveriş yapabilecekleri alanlar tasarlanacaktır. h) Temalı park konseptine uygun biçimde hayvanat bahçesi ve botanik parkı tasarlanacaktır. Muhammen Bedel: 1-10 yılları arası, 10 yıllık işletme bedeli karşılığında, Sözleşme imza tarihinden itibaren, 1 yıl içince aylık eşit taksitler halinde ödenmek üzere toplam 60.000.000,-TL sabit bedel ödenecektir. Bu bedel ihalede artırım dışı olacaktır. İlk taksit sözleşme imza tarihinde peşin olarak ödenecektir. Bu sözleşmede ödemelerin gecikmesi halinde ödemenin geciktiği her gün için 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre gecikme zammı uygulanacaktır. Ödemelerin zamanında yapılmaması veya hiç ödenmemesi durumunda Belediye tek taraflı olarak Sözleşmeyi feshedebilir. Yıllık İşletme Bedeli: İşletme Brüt Cirosunun %10,5'i (Ödenecek bedel asgari 3.600.000,- TL/YIL olmak kaydıyla) + KDV'dir. İhalede artırım 11. ve 30. yıllar arasındaki 20 yıllık muhammen İşletme brüt Ciro payı üzerinden yapılmıştır. Asgari işletme bedeli Sözleşme tarihinden itibaren her yıl TUİK tarafından belirlenmiş TEFE+ÜFE ortalaması alınarak güncellenecektir. Brüt ciro üzerinden 10. Yıldan sonra ödenecek İşletme bedelinin asgari güncel işletme bedelinden düşük olması halinde, işletme bedeli olarak asgari güncel işletme bedeli alınacaktır. Üst hakkı kullanıcısı tarafından Belediyeye ödenecek brüt ciro payının asgari güncel İşletme bedelinden fazla olması halinde yıllık brüt ciro payı işletme bedeli olarak alınacaktır. Her yıl brüt ciro payı ve asgari güncel işletme bedeli karşılaştırılacak olup yüksek olan bedel İşletme bedeli olarak takip eden yılın ilk ayında Mesken Müdürlüğü fon hesabına peşin olarak yatırılacaktır. Brüt Ciro: İhale konusu olan tesislerin işletmeye verilmesinden kaynaklanan, kazanç ve gelir temin etmeye yönelik her türlü faaliyetler neticesi elde edilen gelirlerin, vergi, sigorta ve işletme maliyetleri düşülmeden elde edilen satışlardan iskonto ve iadelerin düşülmesi sonucu oluşan net satışlar brüt ciro addedilecektir. Yapım Süresi, İşletme Süresi ve Taahhüdün Şartları: Yapım süresinin bitiminden itibaren 30 (Otuz) yıl olup, yıllık işletme bedeli şartnamesi uyarınca 1-10 yıl için (Bir yıl içinde eşit 12 taksit halinde ödenmek üzere) 60.000.000,-TL + 11-30 Yıl için Brüt Cironun %10,5'i (3.600.000,-TL/Yü'dan az olmamak kaydıyla) + KDV'dir. 1) Olması gereken en az yatınm bedeli: 350.000.000,-TL+KDV 2) Teklife esas tasarım projesindeki yatırımları yapacaktır. 11 15_400_193_3
3) Yapım Süresi: 24 aydır. (Konaklama tesisleri ve Eğlence parkı için 48 ay) 4) Yapım ruhsatları Yüklenici tarafından Sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 6 ay içinde alınacaktır. Yapım süresi olan 24 aylık süre yapım ruhsat onay tarihinden sonra başlayacaktır. 5) İşletme bedeli işletme süresinin başladığı yılın iik ayında peşin ve yıllık olarak İBB Mesken Müdürlüğü Fon Hesabına nakit olarak yatırılacaktır. 6) İşletme süresinin bitiminde eksiksiz ve kusursuz olarak Tesisi Belediye'ye teslim edecektir. Yüklenici Sözleşmeyi Belediyenin onayı olmadan üçüncü kişilere devir edemez. Ancak sorumluluk ve vecibeleri kendisinde kalmak şartı He işi alt yüklenici veya yüklenicilere yaptırabilir. 7) *Yüklenici işletme hakkını tamamen üçüncü kişilere devredemez. Ancak bölümler halinde alt kiracılara veya işletmecilere devredebilir. Yüklenici yapacağı yatırımları finanse etmek amacıyla lehine kurulacak üst hakkını ve işletmeden elde edeceği gelirleri teminat olarak gösterebilir. 8) Yüklenici söz konusu tesis ve düzeltme inşaatını, Yapı Ruhsatı onay tarihinden itibaren 24 ayda tamamlamayı ve Sözleşme eklerindeki şartlara uygun olarak işi yapmayı taahhüt eder. Aksi halde İhale Şartnamesi/Sözleşmesindeki ilgili maddelerde belirtilen cezai müeyyidelerin uygulanmasını kabul eder. 9) Yapım süresi (Süre uzatımı verilmesi durumu hariç) 24 ayı aştığı takdirde ihalede belirlenecek İşletme süresi 24.Ayın sonunda başlayacaktır. İnşaat süresinde tamamlanamasa bile sürenin bitmesi ile işletme süresi ve ödeme dönemi başlayacaktır. İnşaat erken tamamlandığı takdirde işletmeye açılacak ancak İşletme bedeli şartname ve sözleşmede yazılı yapım süresinin dolmasından itibaren işlemeye başlayacaktır. 10) İhale kapsamında bulunan işlerin projeleri, vaziyet planları, İhale Şartnamesi/Sözleşmesi, Yürürlükteki Teknik Mevzuat, Deprem Yönetmeliği, diğer İlgili yönetmeliklere göre Standartlara uygun olarak ruhsatları alınıp eksiksiz olarak yapılacaktır. 11) Söz konusu arazi daha önce çamur barajı ve taş ocağı alanı olarak kullanıldığı için bu sahada gerekli ölçümler yapılarak inşaat süresinde ve daha sonra ortaya çıkacak çevresel etkileri tespit etmek gerekmektedir. Bu nedenle yüklenici gerekil analizleri yapacak, sahayı yapılaşmaya uygun hale getirecek, teknoloji ve deneyime sahip kuruluş ve/veya kişilerle hareket ettiğini ve bu işlemleri nasıl yapacağını belgeleyen planları İdareye işin süresinde verecektir. 12) 2872 sayılı Çevre Kanunu'nca ve bu kanuna istinaden başta 17.07.2008 tarih ve 26939 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği ve diğer tüm yönetmelikler kapsamında tüm izin, ruhsat vb. belgelerin alınabilmesi için; Çevre ve Orman Bakanlığı tarafından "Çevresel Etki Değerlendirmesi Yeterlilik Belgesi" ile yetkilendirilmiş ve Ait yüklenici olarak görev yapacak bir firma ile çalışmaların yürütülmesi ve bu firmanın idaremizce uygun bulunması gerekmektedir. * Yapım Süresi, İşletme Süresi ve Taahhüdün Şartları, 7. Madde ile ilgili olarak raporun 3.8 maddesinde detaylı açıklama yapılmıştır. İnşaat İşine Başlama (Yer Teslim-İşe Başlama), İşi Bitirme Tarihi ve Gecikme Halinde Alınacak Cezalar İşin yapılacağı yer sözleşme tarihinden başlayarak en geç 15 gün içinde Yüklenici veya vekilinin yapacağı yazılı müracaat üzerine bir tutanakla, Yüklenici veya yetkili vekiline teslim edilir. Yüklenici bu süre içinde yazılı olarak müracaat edip işyerini teslim almaya mecburdur. Aksi takdirde her geçen gün için Yüklenici 1.000,-TL gecikme cezası ödeyecektir. Bu gecikme 30 günü geçerse, İdare her gün için bu cezayı alarak beklemekte veya Sözleşmeyi tek taraflı bozmakta serbesttir. Yüklenici yer teslimi gününden başlayarak en geç 15 gün içinde, işe (Şantiye kuruluş hazırlıkları, organizasyonu, mobilizasyonu, projelendirme, vb.) başlamak zorundadır. Yüklenici iş bu taşınmaz üzerinde gerçekleştirmeyi planladığı projelerle ilgili gerekli kurumlar nezdinde yapacağı iş ve işlemler için İdareden yetki talep edebilecek olup, İdarece uygun görülen yetkiler verilecektir. Yüklenici taahhüdün tümünü (Konaklama Tesisleri ve Eğlence Parkı hariç) 24 ayda tamamlayıp (bu süreye Yapı Ruhsatlarının alınması için verilen süre dahil değildir.), geçici kabule hazır hale getirmeye mecburdur. İdarece verilen 12 15_400_193_3
süre uzatımı hariç, iş zamanında bitirilmediği takdirde, geçen her takvim günü için Sözleşmede teklif edilen takribi yatırım bedelinin %0,005 (yüzbindebeş) tutarında gecikme cezası alınacaktır. Ayrıca tesisin inşaatı öngörülen süreyi aşması halinde aşan süre kadar işletme süresi olan 30 yıldan düşülecektir. Konaklama tesisleri ve eğlence parkı için yapım süresi 4 yıldır. Konaklama tesisleri ve eğlence parkının yapımı için tanınan süre işletme süresine ilave edilmeyecektir. Yüklenicinin yukarıda belirtilen gün içinde işe başlamaması halinde (süre uzatımı hariç) Sözleşme feshedilir. Fesih halinde kesin teminat irat kaydedilir. Süre Uzatımı Sözleşme süresinin uzatılmasını gerektiren mücbir sebepler aşağıda belirtilmiştir. Mücbir sebebin vukuundan itibaren 10 gün içinde müteahhidin İdareye yazılı olarak haber vermek suretiyle yetkili makamlar tarafından usulüne göre tanzim edilmiş belgelerle mücbir sebebin vukuunu ispat etmesi lazımdır. Aşağıdaki hallerde müteahhide süre uzatımı verilir; İmar plan tadilatı, gerekli onaylar ve/veya ruhsat işlemlerinde elde olmayan nedenlerden dolayı gecikme olursa, Yer seçimi ve inşaat; Belediye'nin hatasından dolayı veya Yüklenicinin kusuru dışında Mahkeme vb. İdare ve Kuruluşlar tarafından tedbir kararı ve saı'r başka şekilde durdurulursa, İdareden kaynaklanan gecikmeler olursa, Tabi afetler (yangın, zelzele, su baskını, vs.) vukuu bulursa, Ülkede genel veya işin yapıldığı yerde kısmi seferberlik Han edilirse, Genel ve kısmi grev ve lokavt gibi kanuni hak kullanımından doğan imkânsızlıklar zuhur ederse, Bulaşıcı hastalık, salgın gibi olaylar zuhur ederse, Belediyece kabule şayan sair durumlar zuhur ederse ve Yüklenici İdareden kaynaklananlar dışındaki süre uzatım sebepleri zuhur ettiği tarihten en geç 10 gün içinde yazılı olarak Belediye'ye başvurursa, Belediye tarafından hesaplanan süre Yükleniciye süre uzatımı olarak verilir. Aksi halde Yüklenici Sözleşmede belirtilen sürede işi bitirmek zorundadır. Yapım ve İskan Ruhsatları Yapım ruhsatları Yüklenici tarafından Sözleşme'nın imzalanmasından itibaren en geç 6 ay içinde alınacaktır. Bu süre sonunda ruhsat alınmaz ise Sözleşme Belediyece tek taraflı olarak feshedllebilir. Fesih durumda Kesin teminat mektubu irat kaydedilir. Ancak yapım ruhsatının Yüklenicinin kusuru dışında bir nedenle geç alınması ve bu nedenin idare tarafından uygun görülmesi halinde süre uzatımı verilebilir. Yapım süresi olan 24 aylık süre yapım ruhsat onay tarihinden sonra başlayacaktır. İskan ruhsatı Yüklenici tarafından alınacak, tüm masraflar ve gerekli işlemler Yüklenici tarafından yürütülecektir. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan binalar İmar Kanunun 26. Maddesinde Kamuya Ait Yapı Ve Tesisler İle Sanayi Tesislerinde Ruhsat kapsamında inşa edilmiş olup, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi değildir. Madde 26: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22 nci maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir. Bahsi geçen parselin mülkiyetinin İstanbul Belediyesi adına kayıtlı olması ve İ.B.B. ne ait arsanın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri kapsamında ihale usulü ile üst hakkı sözleşmesinin sebebi ile arsa üzerinde geliştirilen proje Belediye İşlem dosyası İstanbul Büyükşehir Belediyesi Mesken Müdürlüğü, Yapı 13 15_400_193_3
Kontrol Daire Başkanlığı nda arşivlenmektedir. Değerleme çalışması dahilinde konu projeye ait işlem dosyası İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenmiş olup parsel üzerinde yer alan mevcut tesis için düzenlenen Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi, Avan Proje si incelenmiştir. İ.B.B. Mesken Müdürlüğü tarafından 06.06.2011 tarihinde onanmış avan proje ve 27.06.2014 tarihinde onaylanan tadilat projesi ile uygulamaya başlanan proje dahilinde etaplar halinde yapılan inşa sürecinde gerekli izin ve belgeler yapılan etapla ilgili olarak kısım kısım alınmış olup, proje kapsamında inşası tamamlanan bloklara ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bilgileri tabloda gösterilmiştir. Tablo. 3 BLOK A Yapı Ruhsatı Bilgileri FONKSİYON ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ SİNEMA STÜDYOSU OTEL VE BUNLARA BENZERMİSAFİR EVİ 488 ADA 16 PARSEL YAPI RUHSATI BELGELERİ İLK YAPI RUHSATI TARİH İLK YAPI RUHSATI NO TADİLAT RUHSATI TARİH TADİLAT RUHSATI NO 12.06.2012 04 15.07.2014 16 B EĞLENCE PARKLARI 12.06.2012 04 15.07.2014 15 A A.V.M 12.06.2012 04 24.05.2013 06 B EĞLENCE PARKLARI 12.06.2012 04 24.05.2013 07 Tablo. 4 Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri BLOK FONKSİYON TARİH NO A B A OFİS VE İŞYERİ OTEL KAMU EĞLENCE BİNALARI A.V.M + SİNEMA STÜDYOSU 488 ADA 16 PARSEL YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ ÜNİTE SAYISI TOPLAM ALAN YAPI SINIFI (-) KAT (+) KAT TOPLAM KAT 15.12.2015 21 261 368.876,28 3A 4 3 7 15.12.2015 22 1 27.790,44 3A - 3 3 11.03.2014 02 1 367.357,98 3A 4 3 7 A A.V.M 08.10.2013 02 1 367.357,98 3A 4 3 7 B EĞLENCE PARKLARI 08.10.2013 03 1 27.490,44 3A 3 3 Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen 488 ada 16 parsel üzerinde mer i imar planında tanımlanan fonksiyon ve yapılanma koşulları kapsamında inşa edilen Vialand dahilinde değerleme tarihi itibari ile inşaatı tamamlanan ve halihazırda kullanılan 2 adet blok mevcut olup, düzenlenen Yapı Kullanma İzin Belgelerinde A Blok 261 üniteli Ofis ve işyeri, otel fonksiyonlu, B Blok tek üniteli kamu eğlenceli binaları fonksiyonlu 368.876,28 m² yüzölçümlü olarak belirtilmiştir. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgelerinde tek üniteli olarak tanımlanan Eğlence Parkları fonksiyonlu B Blok ise toplam 27.790,44 m² yüzölçümlü olarak tanımlanmıştır. İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen işlem dosyasında konu üst hakkı tesis edilen parsele ait ait 12.12.2011 tarihli 12028 sayılı proje tadilatı niteliğindeki, İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen işlem dosyasında konu üst hakkı tesis edilen parsele ait ait 12.12.2011 tarihli 12028 sayılı proje tadilatı niteliğindeki, 28.05.2012 onay tarihli teklif avan proje ve 27.06.2014 tarihli onaylı mimari proje incelenmiştir. Mahallinde yapılan incelemelerde üst hakkı tesis edilen konu parsel üzerindeki mevcut yapıların düzenlenen Yapı Ruhsatı ve Ruhsat eki niteliğindeki Avan Projesi ile kat adedi ve alan olarak uyumlu olduğu görülmüştür. 14 15_400_193_3
İncelenen onaylı avan projesinde vaziyet planında ayrı bir blok olarak belirtilen Otel bloğuna dair herhangi bir proje hazırlanmamış, Yapı ruhsatı değerleme tarihi itibari ile düzenlenmemiş olup, değerlemede mer i imar planı ile tanımlanan Emsal alan kapsamında değerlendirilmiştir. Kullanılmamış bulunan imar hakkı, mevcut fonksiyonlar ve çevre yapılanmalar dikkate alınarak 154 Odalı Temalı Otel ve Ticaret Alanı olarak öngörülerek geliştirme yapılmıştır. İhale işlem dosyasında yapılan incelemede ve alınan şifahi bilgilerde üst hakkına konu parsel üzerindeki yapılara ilişkin İmar Mevzuatı gereği gerekli izinlerin alınmış olduğu ve yapıların alınan izinler doğrultusunda yapılmakta olduğu bilgisi alınmıştır. 4.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu, üst hakkı tesis edilmiş olan arsa üzerindeki yapılar için yapılan incelemelerde tema park alanı ile ilgili yasal izinlerin tamamının alınmış olduğu ve yasal prosedürleri tamamladığı görülmüştür. Üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde vaziyet planında belirtilen otel alanı inşaatına rapor tarihi itibari ile başlanmamıştır. Değerleme tarihi itibari ile üst hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan mevcut yapılarda (Tema Park ve Alışveriş merkezi) imar mevzuatı gereği yasal prosedür tamamlanmış olup, halihazırda etap etap devam eden proje alanının tapudaki niteliğinin arsa olduğu, parsel üzerinde henüz kat irtifakı kurulmadığı görülmüştür. Kat irtifakı kurulmamış olan parsel üzerinde etaplar halinde devam eden geliştirme çalışmalarının henüz tamamlanmadığı ve yasal sürecin etaplar tamamlandıkça devam ettirileceği kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22/1-b maddesi kapsamında, A.V.M., otel ve kongre merkezi fonksiyonlu yapılar için İmar Mevzuatı gereği yasal prosedür tamamlanmıştır. 4.7. Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 246 pafta, 488 ada, 16 parsel sayılı Arsa nitelikli taşınmaz 25.03.2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Alibeyköy İmar Planı tadilatında Temapark Alanı nda kalmaktadır. Değerleme konusu, üst hakkı tesis edilen 643 ada 4 parsel, 488 ada 13 parsel ve 488 ada 14 parsel numaralı taşınmazaların tevhidi ile oluşan imar parselidir. Bahsi geçen tevhid öncesi parsellere ilişkin veriler Gayrimenkulün İmar Bilgileri başlığı altında detaylı şekilde belirtilmiştir. 4.8. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerlemesi yapılan Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu Gayrimenkullerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş Değerleme konusu İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 488 ada 16 parsel için İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile Güryapı İnş. Taah. Tur. San. Ve Dış Tıc. A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 01.04.2011 tarihli 30 yıl süreli sözleşmeye konu üst hakkı için Eyüp Tapu Müdürlüğü nden temin edilen TAKBİS belgesi üzerinde inceleme yapılmıştır. 15 15_400_193_3
28.05.2013 tarihli Resmi Gazete de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22/1-b maddesinde Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. belirtilmiştir. Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan yapılar için kat mülkiyeti tesis edilmemiş olduğu gibi tapu senedinde taşınmazın mevcut durumunu ifade eden bir cins değişikliği de yapılmamıştır. Ancak anılan taşınmaz üzerinde inşaat faaliyetleri etap etap ilerlemekte olup henüz parsel yapılaşmasını tamamlamamıştır. Ayrıca tapu sicili nezdinde kat mülkiyetine geçiş veya cins değişikliği yapma yetkisi mülk sahibi olan İstanbul Büyükşehir Belediyesi ndedir. Diğer yandan değerlemenin konusu, taşınmazın mülkiyet hakları değil, taşınmaz üzerinde müşteri lehine tesis edilmiş olan üst hakkıdır. Dolayısıyla portföye bina ve benzeri yapılar değil, gayrimenkule dayalı hak alınması söz konusudur. Tebliğ in 22/1-b maddesinde yer şartın portföye alınan gayrimenkule dayalı hakları kapsamadığı ve değerleme konusu gayrimenkule dayalı hak ın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına engel teşkil etmediği düşünülmektedir. Üst hakkı na ait tapu kayıtlarında Müşteri nin hissesi üzerinde görülen ipoteğin, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmış olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında konu üst hakkının, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule Dayalı Haklar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48-1) İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi başlıklı MADDE 30 (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur Değerleme konusu gayrimenkule dayalı hak için, 01.04.2011 tarihli 30 yıl süreli sözleşmeye konu üst hakkı Sözleşmesi nin 7. Maddesinde Yüklenici nin idarenin izni olmaksızın taahhüdünü 3. Kişilere devredemeyeceği belirtilmiş olmasına karşın, 28.05.2013 tarihli Resmi Gazete de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. Maddesi 1.Fıkrası nın, İ Bendi nde; i) Gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine ilişkin ayni haklar Medeni Kanun hükümlerine göre tesis edilir. İrtifak haklarından tapuya tescil edilmesi şartıyla yalnızca intifa hakkı, devre mülk irtifakı ve üst hakkı tesis ettirilebilir. Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır. denilmektedir. 16 15_400_193_3
Ayrıca 04.03.2011 tarihli 27864 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Daimi ve Müstakil Üst Hakkı Karşılığı Tema Park ve Eğlence Merkezi Yaptırılması ve İşletilmesi İşi İhalesi ilanının 22. Maddesinde Söz konusu ihale 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu na göre düzenlenmiş olup istenen bilgi ve belgelerin (teklif mektupları ve geçici teminatlar dahil) bu Kanuna uygun olması gerekmektedir belirtilmiştir. Sözleşmenin devri ile ilgili getirilen kısıtlama ile ilgili olarak 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu nun 66. Maddesi nde; Sözleşmenin devri: Madde 66 Sözleşme, ita amirinin yazılı izni ile başkasına devredilebilir. Ancak, devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır. İzinsiz devir yapılması halinde, sözleşme bozulur ve müteahhit veya müşteri hakkında 62 nci madde hükümleri uygulanır. denilmektedir. 66. Maddede atıf yapılan 62. Madde ise; Sözleşme yapıldıktan sonra 63 üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez. Yer almaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği, Resmi Gazetede yayımlanan ihale ilanı ve Devlet İhale Kanunu nun ilgili maddeleri dikkate alınarak, 01.04.2011 tarihli 30 yıl süreli sözleşmeye konu üst hakkı Sözleşmesi nin 7. Maddesinde belirtilen işletme hakkının devrine dair hükümlerin ilgili maddelerde belirtildiği üzere özel kanun hükümlerini saklı tutmuş olması nedeniyle değerleme konusu üst hakkının, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule Dayalı Haklar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. 17 15_400_193_3
5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 78.741.053 kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre 1.045.149 kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 (39.511.191 kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 (39.229.862 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, 14.657.434 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 (5.270.575 kişi) ile Ankara, %5,3 (4.168.415 kişi) ile İzmir, %3,6 (2.842.547 kişi) ile Bursa ve %2,9 (2.288.456 kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise 78.550 kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: www.tuik.gov.tr Türkiye de 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 (53.359.594 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e (18.886.220 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye (6.495.239 kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2.821 kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 18 15_400_193_3
5.2. Ekonomik Veriler 5.2.1. Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) 19 15_400_193_3
Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 5 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları Değişimi Kaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası. 5.2.2. Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. 20 15_400_193_3
Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu ( Mayıs 2015) 21 15_400_193_3
Tablo. 6 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen 2016-2018 Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. Tablo. 7 2016-2018 Orta Vadeli Program Hedefleri ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: 2016-2018 Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı 5.2.1.1. Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla 34.934.000.000TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla 97.235.000.000 TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla 5.289.000.000 TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla 65.710.000.0000 TL oldu. 22 15_400_193_3
Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla 10.364.000.000 TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla 112.917.000.000 TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla 19.783.000.000 TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla 283.360.000.000 TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla 518.637.000.000 TL oldu. 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla 1.445.614.000.000 TL oldu. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. Tablo. 8 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 Kaynak: www.tuik.gov.tr Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %10,6 lık artışla 332.514.000.000 TL, sabit fiyatlarla %3,4 lük artışla 22.616.000.000 TL oldu. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %15,7 lik artışla 74.846.000.000 TL, sabit fiyatlarla %7,8 lik artışla 3.566.000.000 TL oldu. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %7,2 lik artışla 91.219.000.000 TL, sabit fiyatlarla %0,5 lik azalışla 7.369.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17 lik artışla 151.152.000.0000 TL, sabit fiyatlarla %0,6 lık azalışla 8.936.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %9,8 lik artışla 151.820.000.000 TL, sabit fiyatlarla %1 lik azalışla 8.609.000.000 TL oldu. 23 15_400_193_3
Tablo. 9 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 (1998 Fiyatlarıyla) Kaynak: www.tuik.gov.tr 5.3. Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Grafik 3. Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; 24 15_400_193_3
Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Grafik 4. Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü ( Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. 25 15_400_193_3
Grafik 5. İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir. 5.3.1. Turizm Sektör Analizi Turizm, dinlenmek, eğlenmek, görmek ve tanımak gibi amaçlarla yapılan geziler ve bir ülkeye veya bir bölgeye gezmen (turist) çekmek için alınan ekonomik, kültürel, teknik önlemlerin, yapılan çalışmaların tümüdür. Turistik gezi, insanların sadece bir yerden bir yere gitmesi değil kültürel, ekonomik ve toplumsal olarak da iletişim içinde olmalarıdır. Turizm sayesinde insanlar hem diğer ülkelerin, hem kendi ülkelerinde yaşadıkları bölgenin dışındaki güzelliklerin, hem de geçmişte yaşamış olan insanların bırakmış oldukları kültürel mirasın farkına vararak, gelecek kuşaklara daha yaşanılabilir bir dünya bırakmanın gerekliliğine inanarak hayata farklı açılardan bakabilirler. Turistler gittikleri ülke ya da bölgede gördükleri yerler karşılığında o yöre halkına para kazandırırlar. Yani turizm ziyaret edilen ülke ve bölgenin ekonomisine büyük bir maddi katkı sağlar. Turizm açısından ülkemize en çok Antalya ve Bodrum gelir kazandırır. Turizm sözcüğü ilkin 21. yüzyılda bazı İngilizlerin Avrupa'ya yaptığı yolculuklar için kullanılmıştır. II. Dünya Savaşı'ndan sonra bu eylem, dünya çapında yaygınlık kazanınca, turizm sözcüğü de dilden düşmez olmuştur. Eskiden yalnız zengin ve aylak kimselerin yaptığı bu geziler, ulaşım kolaylıklarının sürekli olarak gelişmesi (hız, konfor ve güvenlik gibi) ve kısa zamanda herkesin tatil yapmasını sağlayan toplumsal gelişmeler (oteller, moteller, kamp yerleri, tatil köyleri vb) sonucunda gittikçe çoğalmıştır. Turistlerin barınmaları, eğlenip dinlenmeleri için yapılan oteller, moteller, pansiyonlar, plajlar, lokanta ve gazinolar, kamp alanları, eğlence yerleri, spor ve avcılık tesisleri, kaplıcalar birer turizm kurum veya kuruluşudur. Bu kurumların sayısı, konforu, personelinin güler yüzlülüğü, buralara ulaşım kolaylığı turist akımını arttırır. Turizmi arttıran bir başka bir etmen de tarihi anıtların bolluğudur. Eski kent harabeleri, ünlü anıtlar (camiler, kiliseler, açık hava tiyatroları, müzeler vb...) her zaman insanların ilgisini çekmiştir. Bunların yanı sıra doğa güzellikleri de önemli bir ilgi kaynağıdır. Turizm Sektörü, dünya ekonomisinde önemli yer tutan sektör haline gelmiş olup ülkelere döviz girdisini artırıcı özelliği, emek yoğun sektör olması nedeni ile geniş istihdam alanları sağlaması, ülke ekonomisine 26 15_400_193_3
artı değerler katması, beraberinde diğer sektörlerin gelişimini olumlu yönde etkilemesi nedeni ile önemi gün geçtikçe artmaktadır. Dünya Turizm Sektörü Seyahat, yakın geçmişe kadar üst sosyo-ekonomik grupların tutkusu olmuştur. Turizm hareketleri ise 19 uncu yüzyıl başlarından itibaren, tabana doğru yayılmaya başlamış, bireysellikten kitleselliğe geçiş yaşanırken, turistler için ticari organizasyonların sayısı da artmıştır. Amerika nın keşfi sonrası turistik organizasyonlar kıtalara uzanmış, Türkiye de, Avrupa dan "Şark Ekspresi" ile İstanbul a gelen turistlerle tanışmış, Sirkeci tren istasyonunda inen önemli kişiler, özel hazırlanmış kabinlerle insanlar tarafından konaklayacakları Pera Palas Oteli ne taşınmıştır. Avrupa da giderek yaygınlaşan turizm hareketleri, sektörün en önemli ayaklarından olan "konaklama sektörü ve seyahat acenteciliğini de tetiklemiştir. Avrupa da peş peşe modern otel zincirleri açılmış, o dönemdeki yeni dünya olan Amerika kıtasında da, Avrupa paralelinde gelişmeler yaşanmıştır. Bu kıtalar halen turizme erken girmenin avantajını yaşamaktadır. Bugün, dünya turizminin ağırlık noktasını Avrupa bölgesi oluşturmakta, bu kıta en fazla turizm hareketine sahne olma niteliğini korumaktadır. Uluslararası turist trafiğine bakıldığında ise; dünyada en fazla turist gönderen ve turist kabul eden ülkelerin özellikle Avrupa ve Amerika kıtasında yoğunlaştığı görülmektedir. Dünya Turizm Örgütü nün (WTO) verilerine göre, dünyadaki her 3 turistten biri AB vatandaşıdır. Ancak, tüm bu olumlu durum ve gelişmelere karşın, son yıllarda AB nin ve ABD nin dünya içindeki turizm payları giderek azalmaktadır. Başta Çin olmak üzere, Güneydoğu Asya ve Pasifik ülkeleri turistik açıdan yükselen cazibe merkezleri haline gelmektedir. Bunun nedenleri arasında en önemlileri, teknolojik gelişmeler sayesinde ulaşım ve haberleşme olanaklarının gelişerek, fiyatların ucuzlaması, keşfedilmeyeni keşfetme tutkusu ve turistik aktivitelere katılma beklentisi. Ekonomik, sosyal, kültürel ve doğal çevre ile sürekli etkileşim içinde ve döviz-istihdam yaratıcı özellikleriyle çok yönlü bir faaliyet alanı olan turizm, dünyanın en hızlı gelişen sektörüdür. Dünya Turizm Örgütü tarafından hazırlanan yıllara göre dünyada turizmdeki büyüme grafiği sektörün gelişimini kanıtlamaktadır. Dünyada turist sayısındaki yıllık ortalama artışın en yüksek olduğu dönem %9.9 ile 1950-1970 yılları arasında iken, 1970-1990 döneminde bu rakamın %5.2 ye 1990-2010 döneminde ise; %3.7 ye düştüğü görülmektedir. Son yıllarda Dünyadaki gelişme ve değişmelere paralel olarak turizmde de yeni bir dünya düzeni kurulması yönünde yeni bir sürece girildiğine iliksin saptama, son dönemde daha yüksek sesle dile getiriliyor. Uluslararası seyahat endüstrisi bugün itibariyle Avrupa merkezlidir. Dünya turizm pazarı da Almanya ve İngiltere olmak üzere basını iki Avrupa ülkesinin çektiği Akdeniz bölgesi odaklı bir pazardır. Bu tablo aynı zamanda günümüzde dünya turizm hareketi ve düzeninin ifadesidir. Ancak bu düzen hızla değişmektedir. Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) nün hazırladığı raporlarda, 2014 yılı içerisinde 1 milyar 135 milyon kişi, turistik amaçlı uluslararası seyahat gerçekleştirmiştir. Buna göre "Dünya Turizm Barometresi"ne göre, 2014 yılında dünya turizmi beklenti aralığından sapmayarak %4,4 oranında büyüme göstermiştir (UNWTO 2013 Raporu verilerine göre 2014 yılı beklenen artış %4-4,5 arasındaydı). Bu 2014 27 15_400_193_3
yılında bir önceki yıla göre fazladan yaklaşık 47 milyon kişinin uluslararası seyahat gerçekleştirdiği anlamına gelmektedir. Gerçekleşen yaklaşık 47 milyonluk artışın 21 milyonu Avrupa da, 15 milyonu Asya ve Pasifik te, 13 milyonu Amerika da gerçekleşmiştir. Orta Doğu da turist sayısında 2 milyon kişi azalma gerçekleşirken Afrika da geçen yıla göre turist sayısında değişiklik yaşanmamıştır. Grafik 6. UNWTO Verileri Dünya Turizmi Uluslararası Turist Hareketi Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Yılı Raporu Grafik 7. UNWTO Verileri 2014 Yılı Bir Önceki Yıla Göre Yaşanan Turist Artışının Bölgesel Dağılımı Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Yılı Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) UNWTO'nun verilerine göre; dünyada en fazla turist çeken kıta Avrupa olmaya devam ederken, 2014 yılında ziyaret gerçekleştiren 1 milyar 135 milyon turistin; 584 milyon kişisi ''yaşlı kıtaya'' gittiği görülmüştür. Bunun 263 milyon kişisi Asya&Pasifik e, 182 milyon kişisi Amerika kıtasına, 56 milyon kişisi Afrika kıtasına ve 50 milyon kişisi ise Orta Doğu ya gitmiştir. 28 15_400_193_3
Grafik 8. UNWTO Verileri 2014 Yılı Bölgesel Ziyaretçi Sayıları 2014 yılında 50 milyon turistin gittiği Ortadoğu ülkelerinde büyüme %-3,8 olarak gösterilmiştir. 2013 yılında Ortadoğu ülkelerine 52 milyon turist gitmiş olup 2014 yılında bu rakamda azalma görülmüştür. UNWTO, özellikle Suriye, Ürdün ve Libya gibi ülkelerde turizmin son yıllarda çok büyük kayba uğradığını ancak 2015 yılı için Ortadoğu ülkelerinin turizminde % 2-5 arasında bir büyüme öngörüldüğünü kaydetmiştir. 2014 yılında 2013 yılına göre; diğer kıtalara ait verilerde ise Asya ve Pasifik % 5, Afrika % 2, Avrupa % 4 ve Amerika % 8 oranında büyümüştür. 2014 yılı Temmuz/Ağustos dönemine kadar olan verilerin 2013 yılına göre büyüme oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. UNWTO nun hazırladığı raporda 2015 yılına ait uluslararası turizm verilerine göre; 2015 yılı için dünya turizminde beklenen artış %3-4 aralığındadır. Tablo. 10 2015 Yılı Dünya Turizm Büyüme Oranı Öngörüsü UNWTO Güncel Artış Verileri (%) Verileri 2015 Artış Öngörüsü (%) 2013 2014 Dünya 5,0% 4,4% 3-4% Avrupa 5,4% 4,0% 3-4% Asya/Pasifik 6,0% 5,0% 4-5% ABD 3,6% 8,0% 4-5% Afrika 5,6% 2,0% 3-5% Orta Doğu 0,0% -3,8 2-5% Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) UNWTO verilerine göre 2014 yılında dünya ölçeğinde turizm sektöründen elde edilen gelirler açısından en çok gelir elde edilen ülkeler sıralamasında A.B.D. 177,2 milyar USD ile birinci sırada yer almıştır. UNWTO verilerine göre 2014 yılında 83,7 milyon kişi ile en çok ziyaretçi çeken ülke Fransa olmuştur. Fransa yı 2.sırada A.B.D., İspanya, Çin, İtalya ve 6.sırada 41,4 milyon kişi ile Türkiye takip etmiştir. 29 15_400_193_3
Tablo. 11 UNWTO Verileri ile 2014 yılı En Çok Ziyaretçi Çeken Ülkeler Dünyanın En Fazla Turist Ağırlayan İlk 10 Ülkesi ÜLKELER MİLYON KİŞİ DEĞİŞİM (%) 2013 2014 2013/2012 2014/2013 1 FRANSA 83,6 83,7 2,0 0,1 2 ABD 70,0 74,8 5,0 6,9 3 İSPANYA 60,7 65,0 5,6 7,1 4 ÇİN 55,7 55,6-3,5-0,2 5 İTALYA 47,7 48,6 2,9 1,9 6 TÜRKİYE 39,2 41,4 5,9 5,6 7 ALMANYA 31,5 33,0 3,7 4,8 8 İNGİLTERE 31,1 32,6 6,1 4,8 9 RUSYA 28,4 29,8 10,2 4,9 10 MEKSİKA 24,2 29,1 3,2 20,2 Tablo. 12 UNWTO Verileri ile 2014 yılı En Çok Turizm Geliri Kazanan Ülkeler Dünya Turizminden En Fazla Gelir Sağlayan 10 Ülke Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır 5.3.1.1. Türkiye Turizm Sektörü Turizm sektörü Türk insanının refahının yükseltilmesi ve Türkiye nin kalkınmasında giderek daha fazla rol oynamaktadır. Turizmde daha hızlı büyüme, daha hızlı istihdam, daha yüksek rekabet gücü ve daha yüksek turizm geliri belirli şartların yerine getirilmesine bağlıdır. Bu durumda yatırım, teşvik, altyapı, çevre, yasal düzenlemeler, tanıtım, pazarlama, işletme, eğitim, kalite gibi unsurlar turizm hedeflerine ulaşmada kilit öneme sahiptir. ÜLKELER MİLYAR ($) DEĞİŞİM (%) 2013 2014 2013/2012 2014/2013 1 ABD 172,9 177,2 7,0 2,5 2 İSPANYA 62,6 65,2 7,6 4,2 3 ÇİN 51,7 56,9 3,3 10,1 4 FRANSA 56,7 55,4 5,6-2,3 5 MAKAO (ÇİN) 51,8 50,8 18,1-1,9 6 İTALYA 43,9 45,5 6,6 3,6 7 İNGİLTERE 41,0 45,3 12,1 10,5 8 ALMANYA 41,3 43,3 8,2 4,8 9 TAYLAND 41,8 38,4 23,4-8,1 10 HONG KONG (ÇİN) 38,9 38,4 17,7-1,3 Türkiye de turizme yönelik ilk etkinlikler, 1890 da yürürlüğe giren "Seyyhine Tercümanlık Edenler Hakkında Tatbik Edilecek 190 sayılı Nizamname" ile başlamıştır. Seyyahın Cemiyeti daha sonra "Türkiye Turing ve Otomobil Kurumu" adını almıştır. 1934 te kurulan "Türk Ofis" de turizm etkinlikleri yürütülmüş, 1939 da da, Ticaret Bakanlığı nın kuruluşu sonrasında bu ofis, "Turizm Müdürlüğü" adını almıştır. 1949 da, "Turizm Danışma Kurulu"nun toplanması kararlaştırılmış, 1953 te "Turizm Teşvik Kanunu" tasarısı kanunlaşarak yürürlüğe girmiştir. 2 Temmuz 1963 gün ve 265 sayılı Teşkilat Kanunu ile "Turizm ve Tanıtma Bakanlığı" adını alınmış, daha sonra birçok sıfatlarla anılan Turizm ve Tanıtma Bakanlığı, son olarak, 2003 te "Kültür ve Turizm Bakanlığı" adını almıştır. 1980 li yılların ortasından itibaren uygulanmaya konulan "Turizm Teşvik Tedbirleri" ile sektörde ağırlıklı olarak Konaklama Tesisi ve Bakanlık belgeli yatak üretimi hızla artmıştır. Türkiye nin son 10-15 yılda dünya ekonomisinde artan ağırlığı ve öne çıkan yapısı turizme de yansımaktadır. Türkiye de turizm gelir ve turist sayısı açısından sürekli bir değişim göstergesi olmuştur. 30 15_400_193_3
Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) verilerine göre, 2014 yılı değerlendirmesinde dünyada en fazla turist çeken ülkeler arasında Türkiye 6. sırada yer almaktadır. TÜİK 2015 yılı verilerine göre; 2013 ve 2014 yıllarında Türkiye ye gelen ziyaretçi sayıları incelendiğinde 2013 yılında 39.226.226 kişi olan sayı, 2014 yılında 41.415.070 e yükselerek artış göstermiştir. Türkiye ye giriş yapan ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre % 5,6 oranında artmıştır. Bu kişilerin 35.850.286 kişisi yabancılar, 5.664.784 kişisi ise Türk vatandaşlarından oluşmaktadır. Aylara göre Türkiye ye giriş yapan ziyaretçilerin geliş zamanları incelendiğinde ise ziyaretçilerin girişleri en çok Temmuz ve Ağustos aylarında yani 3. Çeyrek dönemde gerçekleştirdiği görülmektedir. Turizm geliri ise 2014 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %6 oranında artarak 34.305.904 bin USD olmuştur. Bu gelirin % 80 i yabancı ziyaretçilerden, %20 si ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerden elde edilmiştir. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmekte olup 2014 yılında yapılan harcamaların 8.905.882 bin USD sini kişisel harcamalar, 3.948.491 bin USD sini ise paket tur harcamaları oluşturmuştur. 2015 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların ortalama harcaması 670 USD, yurtdışında ikamet eden vatandaşların ortalama harcaması ise 881 USD olarak gözlenmiştir. 2015 yılı üçüncü çeyreğinde yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşların harcamalarından oluşan turizm gideri ise geçen yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %14 artarak 1.344.630 bin USD olmuştur. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %12,6 artarak 2.571.810 kişi olmuş, bunların kişi başı ortalama harcaması ise 523 USD olarak gerçekleşmiştir. 2015 yılı 3.çeyreğine ait verileri de kapsayan turizm verileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Tablo. 13 Turizm Gelir/Gider Verileri 2013 2014-2015 Üçüncü Çeyrek Yıl 2.013 Çeyrek Dönem 2013 Yıl Toplam 2.014 2014 Yıl Toplam Türkiye'ye Gelen Ziyaretçiler Turizm Geliri Bin (USD) Kişi Sayısı Kişi Başı Ort. Harcama (USD) Yurtdışını Ziyaret Eden Vatandaşlar Turizm Gideri Bin (USD) Kişi Sayısı Kişi Başı Ort. Harcama (USD) 1 4.648.816 4.773.826 974 1.205.355 1.659.631 726 2 8.315.789 10.267.778 810 1.286.831 1.835.515 701 3 11.579.006 16.057.651 721 1.224.441 2.067.830 592 4 7.765.380 8.126.971 956 1.536.938 1.962.893 783 32.308.991 39.226.226 824 5.253.565 7.525.869 698 1 4.807.836 5.065.759 949 1.365.770 1.728.284 790 2 8.975.976 10.967.100 818 1.402.783 2.042.086 687 3 12.854.373 17.084.013 752 1.178.170 2.283.278 516 4 7.667.719 8.298.198 924 1.523.759 1.928.616 790 34.305.904 41.415.070 828 5.470.482 7.982.264 685 2.015 1 4.868.890 5.344.574 911 1.282.504 1.865.059 688 2 7.733.677 10.751.351 719 1.542.832 2.462.510 627 3 12.294.188 17.408.995 706 1.344.630 2.571.810 523 TEMMUZ 3.682.936 5.244.965 702 496.650 949.715 523 AĞUSTOS 4.742.362 6.748.708 703 445.146 872.220 510 EYLÜL 3.868.890 5.415.322 714 402.834 749.875 537 Kaynak: TÜİK Turizm sektöründen elde edilen gelirler incelendiğinde 2013 yılında toplam 32.308.991 bin USD olan turizm geliri, 2014 yılında 34.305.904 bin USD ye yükselmiştir. 2015 in 3. çeyreğinde ise turizm gelirleri 12.294.188 bin USD olarak açıklanmıştır. 31 15_400_193_3
Tablo. 14 Yıllara Göre Turizm Gelirleri / 2003-2015 Üçüncü Çeyrek YILLAR Yıllık/ Çeyrek Dönem YABANCI ZİYARETÇİ VE YURT DIŞINDA İKAMET EDEN VATANDAŞ ZİYARETÇİ TURİZM GELİRLERİNİN YILLARA GÖRE DAĞILIMI Distribution of Tourism Receipts of Foreign Visitor and Turkish Citizens Residing in abroad by Years TURİZM GELİRİ ( 1000 $ ) ($) ( 1000 $ ) ($) ( 1000 $ ) ($) 2003 Yıllık 13 854 866 16 302 053 850 10 141 116 13 701 419 740 3 600 411 2 600 634 1 384 2004 Yıllık 17 076 606 20 262 640 843 13 061 118 17 202 996 759 3 862 552 3 059 644 1 262 2005 Yıllık 20 322 112 24 124 501 842 15 725 813 20 522 621 766 4 374 383 3 601 880 1 214 2006 Yıllık 18 593 951 23 148 669 803 13 918 757 19 275 948 722 4 463 614 3 872 721 1 153 2007 Yıllık 20 942 500 27 214 988 770 15 936 347 23 017 081 692 4 703 850 4 197 907 1 121 2008 Yıllık 25 415 067 30 979 979 820 19 612 296 26 431 124 742 5 418 439 4 548 855 1 191 2009 Yıllık 25 064 482 32 006 149 783 19 063 702 27 347 977 697 5 690 629 4 658 172 1 222 2010 Yıllık 24 930 997 33 027 943 755 19 110 003 28 510 852 670 5 558 366 4 517 091 1 231 2011 Yıllık 28 115 692 36 151 328 778 22 222 454 31 324 528 709 5 638 484 4 826 800 1 168 2012 Yıllık 29 007 003 36 463 921 795 22 410 364 31 342 464 715 6 354 378 5 121 457 1 241 2013 Yıllık 32 308 991 39 226 226 824 25 322 291 33 827 474 749 6 760 180 5 398 752 1 252 2014 Yıllık 34 305 904 41 415 070 828 27 778 026 35 850 286 775 6 289 260 5 664 784 1 130 2015(*) 1 4 868 890 5 344 575 911 3 814 817 4 314 332 884 1 024 308 1 030 243 994 2015(**) 2 7 733 676 10 751 351 719 6 662 826 9 637 458 691 1 025 871 1 113 893 921 2015(**) 3 12 294 188 17 408 995 706 9 893 997 14 761 540 670 2 333 483 2 647 454 881 (*) Geçici veriler: Üç Aylık (Ocak-Şubat-Mart), (**) Geçici Veriler: Üç Aylık (Nisan-Mayıs-Haziran/Temmuz-Ağustos-Eylül) Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK T.Ü.İ.K 2013-2015 İlk Çeyrek Yılı Turizm Gelirleri verilerine göre 2011 ile 2012 yılları arasında gerçekleşen toplam turizm gelirlerinde yılın 3. çeyreğinde ~%2,3 oranında azalma gözlemlenmiş olup, 2012 yılının ilk çeyreği ile 2013 yılı ilk çeyreği arasında ~%4,7 oranında gelir artışı gözlemlenmiştir. 2012-2013 yılı arasındaki dönemde turizm sektöründe gözlemlenen yatırımlar dolayısı ile artan gelirlerin yanı sıra giderler de artmıştır. 2013 yılının 3. çeyreği ile 2014 yılı 3. çeyreği arasında ise ~%11 oranında gelir artışı gözlemlenmiştir. 2015 in ilk çeyreğinde ise turizm gelirleri 4.868.891 bin USD, ikinci çeyreğinde ise 7.733.676 bin USD, üçüncü çeyreğinde ise 12.294.188 bin USD olarak açıklanmıştır. Tablo. 15 Yıllara Göre Turizm Gelirleri Değişim Oranları / 2012 2013-2014 AYLAR Months TOPLAM - Total ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA HARCAMA TURİZM GELİRİ YABANCI - Foreigner ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA TURİZM GELİRİ HARCAMA VATANDAŞ - Citizen OCAK-January 1 128,7 1 451,0 1 520,4 28,6 4,8 ŞUBAT-February 1 038,9 1 383,7 1 442,3 33,2 4,2 MART-March 1 356,8 1 814,2 1 845,2 33,7 1,7 1.Çeyrek TOPLAM 1.Q Total 3 524,4 4 648,8 4 807,8 31,9 3,4 ZİYARETÇİ SAYISI NİSAN-April 1 718,1 1 951,5 2 103,3 13,6 7,8 MAYIS-May 2 402,6 2 992,7 3 146,4 24,6 5,1 HAZİRAN-June 2 945,3 3 371,6 3 726,3 14,5 10,5 2.Çeyrek TOPLAM 2.Q Total 7 066,0 8 315,8 8 976,0 17,7 7,9 TEMMUZ-July 3 553,8 3 469,5 3 705,6-2,4 6,8 AĞUSTOS-August 3 808,9 4 204,8 4 946,6 10,4 17,6 EYLÜL-September 3 692,4 3 904,8 4 202,1 5,8 7,6 3.Çeyrek TOPLAM 3.Q Total 11 055,1 11 579,0 12 854,4 4,7 11,0 EKİM-October 3 764,0 4 086,6 3 965,3 8,6-3,0 KASIM-November 2 107,8 2 131,5 2 098,8 1,1-1,5 ARALIK-December 1 489,7 1 547,2 1 603,6 3,9 3,6 3.Çeyrek TOPLAM 3.Q Total TURİZM GELİRİ - Tourism Receipts (Milyon $ - Million $) YILLAR 2012 2013 2014 DEĞİŞİM ORANI - (%) 2013/2012 2014/2013 7 361,5 7 765,4 7 667,7 5,5-1,3 ORTALAMA HARCAMA 12 AYLIK TOPLAM 12 Months Total 29 007,0 32 309,0 34 305,9 11,4 6,2 Kaynak : Türkiye İstatistik Kurumu, Merkez Bankası, Kültür ve Turizm Bakanlığı Source : TurkStat, Central Bank, Ministry of Culture and Tourism Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK 2000 yılında 325.168 Turizm İşletme Belgeli yatak kapasitesine bağlı olan Türkiye, ~%130 oranında bir artış kaydederek, 2013 yılında 749.299 yatak kapasitesine ulaşmıştır. 2013 yılında 301.862 yatak kapasiteli Turizm Yatırım Belgeli konaklama tesisleri ile birlikte toplam yatak kapasitesi 1.051.161 e yükselmiştir. 32 15_400_193_3
Turizm Yatırım Belgesi toplam tesis sayısı 1.056, oda sayısı ise 139.928 dir. Turizm İşletme Belgeli toplam tesis sayısı ise 2.982, oda sayısı ise 357.440 olarak açıklanmıştır. Tablo. 16 Toplam Tesis/Oda/Yatak Kapasitesi-2000-2013 Yılları Arası TURİZM İŞLETME BELGELİ TESİSLER TURİZM YATIRIM BELGELİ TESİSLER YILLAR TESİS ODA YATAK TESİS ODA YATAK 2000 1.824 156.367 325.168 1.300 113.452 243.794 2001 1.980 175.499 364.779 1.240 107.262 230.248 2002 2.124 190.327 396.148 1.138 102.972 222.876 2003 2.240 202.339 420.697 1.130 111.894 242.603 2004 2.357 217.664 454.290 1.151 118.883 259.424 2005 2.412 231.123 483.330 1.039 128.005 278.255 2006 2.475 241.702 508.632 869 123.326 274.687 2007 2.514 251.987 532.262 776 112.541 254.191 2008 2.566 268.633 567.470 772 113.487 258.287 2009 2.625 289.383 608.765 754 103.119 231.456 2010 2.647 299.621 629.465 877 114.771 252.984 2011 2.783 319.319 668.829 922 122.364 267.900 2012 2.870 336.447 706.019 960 126.592 273.877 2013 2.982 357.440 749.299 1.056 139.928 301.862 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) Tablo. 17 Toplam Tesis/Oda/Yatak Kapasitesi-2013 Yılı Detaylı OTELLER (Hotels) MOTELLER (Motels) TURİZM YATIRIMI BELGELİ TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ TÜRÜ SINIFI Tourism Investment Licenced Tourism Operation Licenced Type Class TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI Number of Number of Number of Number of Number of Number of Establishments Rooms Beds Establishments Rooms Beds TATİL KÖYLERİ (Holiday Villages) TERMAL OTELLER (Thermal Hotels) TERMAL TATİL KÖYLERİ TÜRLERİNE VE SINIFLARINA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI: (31.12.2013) Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Types and Classes 5 YILDIZLI / 5 Stars 188 51 870 111 861 442 141 836 301 406 4 YILDIZLI / 4 Stars 311 43 217 90 187 624 91 793 189 400 3 YILDIZLI / 3 Stars 292 18 200 37 212 773 48 285 97 579 2 YILDIZLI / 2 Stars 24 1 495 3 193 453 17 200 33 943 1 YILDIZLI / 1 Star 24 702 1 324 49 1 815 3 550 TOPLAM - Total 839 115 484 243 777 2 341 300 929 625 878 1.SINIF / 1st Class 1 13 25 2.SINIF / 2nd Class 2 78 159 Motel / Motel 8 234 469 TOPLAM - Total 11 325 653 1.SINIF / 1st Class (5 YILDIZLI / 5 Stars) 20 5 574 12 619 64 24 468 53 953 2.SINIF / 2nd Class (4 YILDIZLI / 4 Stars) 17 3 945 9 094 17 3 119 6 794 TOPLAM - Total 37 9 519 21 713 81 27 587 60 747 5 YILDIZLI / 5 Stars 10 2 256 5 028 23 5 816 12 532 4 YILDIZLI / 4 Stars 13 1 572 3 774 17 1 912 4 021 3 YILDIZLI / 3 Stars 6 487 1 186 17 958 1 984 2 YILDIZLI / 2 Stars 2 107 214 1 YILDIZLI / 1 Stars TOPLAM - Total 29 4 315 9 988 59 8 793 18 751 5 YILDIZLI / 5 Stars 1 129 310 4 YILDIZLI / 4 Stars 1 200 638 TOPLAM - Total 2 329 948 TERMAL MÜSTAKİL APART OTEL (Thermal Apart Hotel) 1 48 96 PANSİYONLAR (Boarding Houses) 6 173 298 41 563 1 135 KAMPİNGLER (Campings) 5 408 914 5 251 705 OBERJLER (Inns) 3 442 942 APART OTELLER (Apart Hotels) 9 1 783 5 266 102 5 094 12 138 ÖZEL TESİS (Special Establishments) 14 464 952 256 7 983 16 719 GOLF TESİSLERİ (Golf Facilities with Accommodation) 1 60 228 2 201 424 EĞİTİM VE UYGULAMA TESİSLERİ (Training and Practice Establis.) TURİZM KOMPLEKSİ (Tourism Complex) 7 3 362 7 930 3 2 130 4 564 BUTİK OTEL (Boutique Hotel) 95 3 303 6 848 67 2 537 5 138 B TİPİ TATİL SİTESİ (B Type Holiday Site) 3 583 2 702 1 224 748 BUTİK TATİL VİLLALARI (Boutique Holiday Villa) 1 68 136 DAĞ EVİ (Mountain House) 2 26 61 2 98 272 ÇİFTLİK EVİ / KÖY EVİ ( Ranch / Village House ) 6 79 157 4 30 59 YAYLA EVİ ( Mountain Pasture House) 1 40 80 1 14 28 HOSTEL ( Hostel) 1 123 166 T O P L A M / T o t a l 1 056 139 928 301 862 2 982 357 440 749 299 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) 33 15_400_193_3
Grafik 9. Tesis Sayısı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) Grafik 10. Yatak Sayısı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) Türkiye de mevcut turizm potansiyeli ve gelişimine bakıldığında yatak kapasitesinin 2/3 ü sahil turizmine yönelik olarak planlanmıştır. Diğer turizm çeşitleri; Sağlık ve termal turizmi, kış turizmi, yayla turizmi, mağara turizmi, av turizmi, kongre turizmi, golf turizmi, yat turizmi, kültür turizmi, botanik turizmi, gençlik turizmi olarak sıralanmaktadır 5.3.2. A.V.M. Sektör Analizi 5.2.1.1. TÜRKİYE DE PERAKENDE SEKTÖRÜ 1988 yılında Türkiye perakende sektörünün Galleria Alışveriş Merkezi ile başlayan süreci 90 lı yıllarda yeni AVM lerin portföye eklenmesiyle devam etmiştir. 90 lı yıllarda özellikle Kıta Avrupası ndan örnek alınarak yapılan (bir hipermarket ve yapı marketin etrafında donatılan) AVM ler uzun yıllar tüketicinin ilgisini çekmiştir. Bu tarz AVM lere Fransız konseptli AVM tarzı olan Carrefour lar örnek verilebilir. Değişen ekonomik koşullar ile farklılaşan insanların tüketim alışkanlığı AVM konseptlerinin de değişimine yol açmıştır. Kent içinde ve çeperlerinde arsa değerlerinin yükselmesi ile katlı AVM ler devreye girmiş, bunun bir adım ötesi ise kule tipi denilen, üst katlarda ofis ve konutların olduğu, alt kısımda ise AVM nin olduğu modeller gelişmiştir. Günümüz AVM leri üçüncü nesil AVM olarak adlandırılmaktadır. Birinci nesil AVM ler mimari anlamada çevresinden fark edilmeyen, içeride ise tüketicinin dış ortam ile tamamen bağlantısını 34 15_400_193_3
kesen bir yapıya sahip olduğu söylenebilir. Zamanla kentlilerin sosyalleşme mekanına dönüşen yapısal anlamada da dönüşüm geçirmiş ve ikinci nesil AVM ler olarak adlandırılan açık- kapalı kullanım mekanlarının olduğu ve dışarı ile kısmen bağlantılı bir yapıya dönüşmüştür. İkinci nesil AVM lerde dışarıyı görmek, gün ışığını içeriye almak hamlesi olduğu söylenebilir. Üçüncü nesil AVM lerde ise giderek daha fazla dışa açılan, şeffaflaşan, çevresiyle bütünleşen modeller olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanyon, Istinye Park, Meydan Alışveriş Merkezi gibi örnekleri bu nesil için sıralayabiliriz. Günümüz AVM leri inanların sadece alışveriş yaptığı bir mekan olmanın ötesine geçmiş bir anlamda sosyalleşme mekanı halini almıştır. Bu durumun getirdiği değişimler de AVM lerin bünyesinde tiyatro, gösteri merkezi, semt pazarı, kent meydanı gibi sosyal donatıları barındırmasını gerekli kılmıştır. Bir diğer yandan ev dekorasyonuna yönelik merkezler, sadece çocuğa yönelik merkezler, moda merkezleri, indirim merkezleri gibi konseptler içeren AVM ler de oluşmaya başlamıştır. Colliers International Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2015 raporunda 2014 yılsonu itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 319 alışveriş merkezinin bulunduğu, Türkiye deki mevcut alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanının 2014 yılsonu itibariyle 9.218.820 m² olduğu ve bu rakamın 2016 yılsonunda 12.304.463 m² ye ulaşmasının beklendiği belirtilmiştir. Toplam nüfusun % 25 ini oluşturan İstanbul ve Ankara nın kiralanabilir bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre iller sıralamasında İstanbul, 269 m² kişi ile ilk sırada yer almaktadır. İstanbul ilini, 249 m² ile Ankara, 171 m² ile Karabük illeri takip etmektedir. Bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, Avrupa Birliği ülkelerinin tamamı ele alındığında ortalama 268 m², Türkiye geneli için ise ortalama 120 m² olarak belirtilmiş olup, son yıllarda organize perakende yatırımlarının artmasına karşın, Türkiye geneli ortalamasının Avrupa ortalamasının oldukça gerisinde olduğu görülmektedir. JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 raporunda Türkiye deki mevcut A.V.M. lerden alışveriş merkesi olma özelliğini yitiren gayrimenkullerin sistemden çıkartıldığı belirtilerek, 2014 yılı içerisinde Türkiye genelinde açılışı gerçekleşen A.V.M. ler ve toplam kiralanabilir alan bilgileri belirtilmiştir. Tablo. 18 2014 yılı içerisinde açılan A.V.M. ler 25.000 m² nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmmıştır Kaynak: JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 Raporu Perakende Yoğunluğu: Türkiye de 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2013 yıl sonundan 2014 yıl sonuna 126 m² dan 129 m² ye yükseldiği görülmektedir. 2014 yılı sonunda 35 15_400_193_3
Ankara nın perakende yoğunluğu açısından İstanbul u geçtiği ve 1000 kişi başına kiralanabilir alanın 270 m² ye ulaştığı gözlemlenmiştir. Tablo. 19 Parekende Yoğunluğu (1,000 Kişi başına düşen alan, m²) İL 2013 SONU 2014 SONU 2017 SONU ANKARA 253 270 296 İSTANBUL 272 268 317 KARABÜK 215 210 196 KIRIKKALE 75 173 176 MUĞLA 148 156 143 BOLU 180 155 257 ESKİŞEHİR 154 153 145 BURSA 147 147 214 GAZİANTEP 160 145 132 DENİZLİ 142 140 133 TÜRKİYE 126 129 152 Kaynak: Jones Lang LaSalle AVM sektörü 2009 yılından 2013 yılına kadar geçen beş yıllık dönem içinde değerlendirildiğinde son 4 yılda yatırımlarda %60, yabancı sermayede %33, istihdamda %31, kiralanabilir alanda %69, AVM sayısında %46, m² başına cirolarda %61, AVM cirolarında %163, ziyaretçi sayısında %79 oranında artış olduğu gözlemlenmiştir (Turksih Council Of Shopping Center, 2014). Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi nin Ocak ayı sonuçları açıklanmış olup ciro endeksi Ocak 2016 döneminde 2015 Ocak ayı ile karşılaştırıldığında %12,8 lik bir artışla 202 puana ulaşmıştır. Grafik 11. Alışveriş Merkezi Ciro Endeksleri Türkiye Genel Görünümü (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM lerdeki kiralanabilir alan (m²) başına düşen cirolar Ocak 2016 da bir önceki yılın aynı ayına göre 23 puan arttı ve verimlilik m² başına 770 TL ye ulaşmıştır. Verimlilik, İstanbul da 905 TL, Anadolu da 680 TL olarak gerçekleşmiştir. 36 15_400_193_3
Grafik 12. Ciro Verimlilik Endeksi (Ocak 2016) Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır. Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak ayında en yüksek ciro artışı hipermarket kategorilerinde gerçekleşmiş olup, geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında 2016 Ocak döneminde kategoriler bazında endeks %13 lük bir artış gösterdi. En yüksek ciro artışı ise hipermarket kategorisinde %6 lık artışla yaşanmıştır. Geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında Ocak 2016 da ayakkabı-çanta kategorisi %19, yiyecek kategorisi yüzde 18, teknoloji hipermarket kategorisi %16, giyim kategorisi %13 AVM lerdeki diğer* alan ciroları %8 artış kaydetti. (Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.) Grafik 13. Kategoriler Bazında Ciro Endeksi (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak 2016 verilerini bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde bu dönemde herhangi bir değişim olmadığı gözlenmiştir. 37 15_400_193_3
Grafik 14. Ziyaretçi Sayısı Endeksi Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM Endeksi Ocak 2016 sonuçlarını değerlendiren AYD Başkanı Hulusi Belgü, AVM endeksi Ocak 2016 döneminde bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında %12,8 oranında arttığını, Ocak ayı perakende sektöründe indirim kampanyalarının başladığı bir dönem olduğunu belirtmiştir. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000 li yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış göstermektedir. Yapılan araştırmalardan, mevcut A.V.M lerdeki ziyaretçi sayısının yıllar arasında pozitif değer artışı gösterdiği ve bunun sonucunda yerleşim alanlarındaki A.V.M. sayısının, geliştirilen konut ve ofis projeleri ile yetersiz kalabileceği düşünülmektedir. Özellikle İstanbul İlinin il sınırları doğrultusundaki yerleşim alanı gelişimi göz önüne alınırsa, kentin çeperlerinde yer alan mevcut A.V.M sayısının önümüzdeki yıllar içerisinde artacağı kanaatine varılmıştır. Uluslararası Alışveriş Konseyi (ICSC) nin alışveriş merkezi tiplerine getirdiği tanım ve standartlara göre alışveriş merkezleri geleneksel ve özellikli olmak üzere iki ana başlıkta sınıflandırılmaktadır. Buna göre; Tablo. 20 A.V.M Sınıflandırması FORMAT PROJE TİPİ TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN (m²) Çok Büyük 80.000- + Geleneksel Büyük 40.000-79.999 Orta 20.000-39.999 Küçük İhtiyaç Odaklı 5.000-19.999 Perakende Parkı Büyük 20.000- + Orta 10.000-19.999 Özellikli Küçük 5.000-9.999 Outlet 5.000- + Temalı (eğlence Odaklı) 5.000- + * Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği tarafından yayınlanan ICSC standartlarına göre Türkiye deki AVM ler 5.2.1.2. İSTANBUL AVM PİYASASI İstanbul un tarihi çarşılarının yanı sıra modernleşmeyle birlikte yeni alışveriş mekânları ortaya çıkmıştır. İlk olarak 1950 li yıllarda gelişmiş ülkelerdeki perakende ticaret düzeninden etkilenmelerinin başlanması ile Migros Türkiye ye girmiş ve 1956 da Gima nın kuruluşuyla gelişim süreci devam etmiştir. Ülkemizdeki alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak büyük kentler tercih edilmiştir. 38 15_400_193_3
İstanbul da özellikle 1980 den sonra, liberal politikaların uygulanmasının hız kazanması ile beraber bu dönemde ülke, küreselleşme sürecine girerek dünya ile bütünleşme çabasına girmiştir. Türkiye de 1980 1990 yılları arası liberal ekonomik politikalar, genel olarak dışa açılma amacına yönelik olarak gümrük vergilerinin indirilmesi, ithal malların ülkeye kolaylıkla girebilmesi biçiminde uygulanmıştır. İstanbul ve diğer kentlerde alışveriş merkezleri sayısının artması 90 lı yıllar ile başlamış ve İstanbul metropoliten alanı içinde ve kent merkezi dışında yeni alışveriş mekânlarının hızla artmaya devam etmiştir. İstanbul daki alışveriş merkezlerinin kapladığı alan, Türkiye ortalamasının üstündedir. 1980 li yıllarla birlikte tüketicilerin ithal mallara olan ilgisiyle bu ürünlerin bulunabileceği alışveriş merkezleri de kurulmaya başlanmıştır. İlk örnek olarak 1988 yılında devlet ortaklığı ile Ataköy de açılan Galeria Alışveriş Merkezi, Houston daki The Galleria alışveriş merkezinden esinlenerek yapılmıştır. Ataköy Turizm Merkezi kompleksi içinde yer alan Galeria Alışveriş Merkezi, o dönemde bu tip alışveriş merkezlerinin ilk örneği olması sebebiyle sadece Ataköy ü değil, tüm İstanbul u etkilemiştir. Dönemsel olarak açılan alışveriş merkezlerinin ise yine 2000 den sonra yoğunlaştığı görülmektedir. 1980 1990 yılları arasında alışveriş mekânları hem niceliksel, hem de niteliksel olarak değişim göstermektedir. 1990 dan itibaren farklı semtlerde birbiri ardına kurulan bu merkezler kentin ekonomik yaşamında olduğu kadar sosyal yaşamında da yeni bir ilgi odağı oluşturmuştur. Bu merkezler bünyelerinde sinema, tiyatro, toplantı ve fuar salonları, buz pateni pisti, oyun salonları ve çeşitli ülke mutfaklarını sunan restoranları barındırmaktadır. İstanbul daki alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinde amaç daha çok kapalı bir mekânda alışveriş olgusu üzerinde yoğunlaşmakta, gerek mimarileri, gerekse barındırdıkları fonksiyonlar açısından belli sınırlar içerisinde kalmaktadır. Ancak son zamanlarda ortaya çıkan alışveriş merkezlerinin belli bir konsepti ve bu konsept çerçevesinde kendilerine özgü mimarileri bulunmaktadır. İstanbul kent yaşamında kendilerini çekici kılmak için alışveriş merkezleri kentlilere farklı mekânlar sunmaya başlamıştır. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000 li yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış göstermektedir. Nüfusu 14.377.018 milyon olan İstanbul ilinde mevcutta 113 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır. 2014 yıl sonu itibariyle İstanbul daki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanları 2,9 milyon m² dir. Genel olarak alışveriş merkezlerinin karakteristikleri; konum ve hedef kitlesine göre değişiklik göstermektedir. Benzer bölgede ve benzer hedef kitlesine sahip olan alışveriş merkezleri dikkate alınarak İstanbul genelinde bir bölgeleme yapılmıştır. Aşağıdaki haritada incelenen 10 farklı bölgede yer alan AVM lerin mevcutta barındırdıkları kiralanabilir alan ve gelecek stokları görülmektedir. Haritada görüldüğü gibi gelecek arzla birlikte en büyük stoğa sahip olan bölgeler kentin iki yakasındaki MİA lara yakın olan alanlarda toplanmaktadır. Bu bölgeler kentte çalışan nüfusun çok büyük bölümünü barındırmakta olup en güçlü ulaşım ağlarına sahip alanlardır. Bu sebeple hareketin yoğun olduğu bölge ticari anlamda büyük potansiyel taşımaktadır. Asya Yakası kent merkezinde yer alan 8 no lu bölgede mevcut stok alanı yaklaşık 265.000 m2 iken gelecek stok 390.000 m² büyüklüğündedir. Avcılar ve Beylikdüzü nü içine alan 5 no lu bölgede stok fazlalığı dikkat çekmektedir. Bu bölge son 10 yılda gayrimenkul yatırımları açısından büyük hareket yaşanmış bir bölgedir. 39 15_400_193_3
Bölgede artan konut projeleriyle ve nüfusa bağlı olarak AVM sayısı oldukça artmış olsa da gelecekteki arzın düşük olması bu bölgede AVM yatırımlarının doygunluğa ulaştığını göstermektedir. Resim 2. İstanbul ili, A.V.M. Bölgeleri Bahçelievler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Merter ve Fatih bölgelerini içine alan 2 No lu bölge ile İkitelli, Başakşehir bölgelerini içine alan 4 No lu bölgede gelecek arzın yüksekliği dikkat çekmektedir. 2 No lu bölge; kent merkezinin en yakın çeperinde yer almakta olup özellikle orta ve ortaüst gelir grubuna yönelik konut ve AVM yatırımlarının arttığı bir alandır. Son 5 yıl içinde konut alanlarına açılarak büyük değişim geçiren ve gelişimi kuzeye doğru sürmesi beklenen 4 No lu (İkitelli, Başakşehir) bölgede artan nüfus ile AVM yatırımlarının da artması beklenmektedir. *İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan 217 m² iken Türkiye de 88 m², Avrupa da ise 247 m² dir. Gelecek stoğa eklenecek alışveriş merkezleri ve nüfus artış hızı dikkate alındığında 2014 yılı sonunda İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alanın 315 m² ye ulaşması beklenmektedir. *Kaynak: Colliers 2013-Market Report Pazarda var olan nitelikli perakende alanları, uluslararası markaların Türkiye pazarına girme ve ulusal markaların genişleme kararını etkileyen faktörlerden biri olarak ortaya çıkmaktadır. İyi konumda ve profesyonel yönetimi olan yüksek performanslı alışveriş merkezleri, perakendeci ilgisini önemli derecede arttırmaktadır. İstanbul perakendecilerin pazara girişinde ve genişleme stratejilerinde öncelikli pazar olmaya devam ederken, özellikle ikincil şehirlerde, konumun merkezi olması perakendeci seçimini etkileyen en önemli faktörlerdendir. İkincil bir şehirdeki optimum lokasyon, İstanbul da ortalama bir konuma tercih edilebilir durumdadır. Güçlü konum, geniş kapsama alanı, itibarlı yatırımcı, iletişim ağı kuvvetli kiralama ajansları ve uygun toplam kiralanabilir alan, özellikle ikincil şehirlerde, talebi yükselten başlıca faktörlerdir. 40 15_400_193_3
Tablo. 21 İstanbul il Genelinde Konumlu A.V.M. ler A.V.M. KONUM AÇILIŞ TARİHİ A.V.M. KONUM AÇILIŞ TARİHİ 212 Power Outlet Bağcılar 2009 M1 Meydan Merter 2009 Address İstanbul Şişli 2005 M1 Meydan Ümraniye 2007 Airport Outlet Center Bakırköy 2008 Mall of İstanbul Küçükçekmece 2014 Akasya AVM Acıbadem 2014 Maltepe Park Maltepe 2005 Akbatı Esenyurt 2011 Maltepe Park Maltepe 2005 Akmerkez Etiler 1993 Marintürk Cityport Pendik 2011 Akvaryum AVM Bayrampaşa 2005 Marmara Forum Bakırköy 2011 Aqua Florya Florya 2012 Marmara Park Esenyurt 2012 Arenapark Atakent 2011 Mayadrom Akatlar 1998 Armonipark Outlet Center Küçükçekmece 2007 Maxicity Çengelköy Astoria Esentepe 2008 Mesa Studio Plaza Göktürk 2003 Asya Park Outlet Center Ümraniye 2007 Metrocity Levent 2003 Ataköy Plus Ataköy 2010 Metro Garden Çekmeköy 2014 Atirus Büyükçekmece 2005 Metroport Bahçelievler 2007 Atrium Ataköy 1989 Meydan AVM Ümraniye 2007 Axis Kağıthane 2013 Meydan AVM Güngören 2009 Aymerkez Büyükçekmece 2003 Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 1997 Beycity AVM Beylikdüzü 2011 MKM Akatlar 2004 Beylicium Beylikdüzü 2005 Neomarin Pendik 2009 Brandium Küçükbakkalköy 2013 Novada Ataşehir Küçükbakkalköy 2013 Bulvar 216 Batı Ataşehir 2014 Olimpa AVM Başakşehir 2010 Buyaka Ümraniye 2012 Olivium Outlet Center Zeytinburnu 2000 Can Park Shopping Mall Ümraniye 2014 Optimum Outlet Göztepe 2008 Capacity Bakırköy 2007 Ora Outlet Bayrampaşa 2011 Capitol Altunizade 1993 Ömür Plaza Bakırköy 2006 Carousel Bakırköy 1995 Özdilek Park Levent 2014 Carrefoursa Bahçepark Bahçelievler 2009 Palladium Ataşehir 2008 Carrefoursa Bayrampaşa Bayrampaşa 2003 Paradise Beylikdüzü 2006 Carrefoursa Haramidere Esenyurt 2001 Pelican Mall Avcılar 2010 Carrefoursa İçerenköy İçerenköy 1996 Pendorya Pendik 2009 Carrefoursa Maltepe Maltepe 2001 Perla Vista Beylikdüzü 2010 Carrefoursa Ümraniye Ümraniye 2000 Platform Fashion Park Merter 2013 Cevahir Mecidiyeköy 2005 Prestige Mall Bahçeşehir 2007 City's Nişantaşı Şişli 2008 Profilo Mecidiyeköy 1998 Demirören İstiklal Beyoğlu 2011 Rings İstanbul Sancaktepe 2014 Deposite Outlet İkitelli 2008 Sancakpark AVM Sancaktepe 2011 Doğuş Power Center Maslak 2006 Sapphire Levent 2011 Dünya AVM Yeşilköy 2007 Semerkand Line Esenyurt 2013 Eskule AVM Esenyurt 2010 Silivri Maxi City Silivri 1998 Flyinn Florya 2003 Starcity Outlet Center Yenibosna 2010 Forum İstanbul Bayrampaşa 2009 Sunflower Esenkent 2005 Galleria Ataköy Ataköy 1988 Tepe Nautilus Kadıköy 2002 Güneşlipark Güneşli 2013 Terasium Başakşehir 2011 Historia Fatih 2008 Torium Haramidere 2010 Ihlamur AVM Halkalı 2008 Trump Towers Şişli 2012 İstinye Park İstinye 2007 Uniq İstanbul Ayazağa 2014 Istwest Alışveriş Merkezi Bahçelievler 2013 Vialand Eyüp 2013 Kadir Has Çocuk Dünyası Bahçelievler 2003 Viaport Outlet Center Kurtköy 2008 Kale Outlet Center Güngören 2007 Wedding World Yenibosna 2008 Kanyon Levent 2006 White Hill Yeşilpınar 2012 Kardiyum AVM Taşdelen 2011 World Atlantis Kurtköy 2008 Kipa AVM-Silivri Silivri 2008 Yaylada Süreyyapaşa Maltepe 1992 Kozzy AVM Kozyatağı 2010 Zorlu Center Zincirlikuyu 2013 M1 Merkez Kartal Kartal 2000 Bunun yanı sıra, perakende caddelerindeki kira seviyeleri sınırlı arza ve hızla artan talebe bağlı olarak önemli derecede yükselmiştir. İstiklal ve Bağdat caddelerinde 2011 de EUR 175 seviyesinde olan birincil kira, EUR 25 artarak metrekare başına aylık EUR 200 seviyesine ulaşmıştır. Aynı zaman diliminde Nişantaşı ndaki birincil kira değeri EUR 20 artarak, Bağdat ve İstiklal caddelerinin biraz altında kalmış ve EUR 190 seviyesine ulaşmıştır. 41 15_400_193_3
Birincil alışveriş merkezlerinde güçlü perakendeci talebine bağlı olarak birincil kira oranları artmış, 2012 yılsonunda 80 Euro m²/ay olan birincil kira seviyesi, 2013 yılsonunda 85 Euro ya m²/ay yükselmiştir. (Kaynak: Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu) Türkiye deki toplam kiralanabilir alan (TKA) 2013 yılsonu itibariyle 38 alışveriş merkezinde 1.15 milyon m² artarak, 352 alışveriş merkezinde 9.49 milyon m² ye ulaşmıştır. İstanbul, 11 alışveriş merkezi ve 410,874 m² TKA ile pazara dahil olan yeni stokun yüzde 35 ine ev sahipliği yaparken, İstanbul haricindeki şehirlerde 27 yeni alışveriş merkezinde yaratılan 742,315 m² arz ile TKA 5.98 milyon m² ye ulaşmıştır. Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu nda 2013 yılında güçlü bir performans sergileyen AVM lerin 2014 yılında da güçlü performansını sürdürüp, tamamlanan yeni stokla beraber toplam alışveriş merkezi stoğunun 2014 yılsonunda 11.38 milyon m² ye ulaşacağı öngörülmüştür. Aynı raporda Türkiye deki 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2012 yılsonundan 2013 yılsonuna 115 m² den 126 m² ye yükseldiği belirtilmiştir. Eylül 2014 itibari ile yapılan araştırmalarda Türkiye de toplam 342 adet A.V.M. nin yer aldığı ve bu A.V.M. lerdeki Toplam Kiralanabilir Alanın 9.955.785 m² olduğu belirtilmiştir. Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu nda Türkiye nin ortalama perakende yoğunluğunun 2016 yılsonu itibariyle 150 m² ye yükseleceği öngörülmektedir. 5.3.3. Temapark Temalı parklar kendilerine özgü bir felsefeyi temel alarak içindeki mekanların temalandırılmasıyla oluşan ve kurgulanmış bir öykü etrafında bu felsefenin somutlaştığı alanlar olarak tanımlanmaktadır. Başka bir deyişle; belirli bir ilgi alanına hitap etmek üzere geniş bir alana yayılmış çeşitli ayrı eğlence tesislerinden oluşan eğlence merkezi olarak da bilinmektedir. Temalı parklarda; mekanlara özgü karakterler ve bu karakterlerin hikayeleri ile çocuklara düşsel bir dünyayı tanıma ve yaşama olanağı sunulmaktadır. Dünyanın en eski eğlence parkı Bakken 1583 yılında Kopenhag şehrinin kuzeyinde Klampenborg bölgesinde Danimarka da açılmıştır. İlk temalı park ise Amerika nın İndiana eyaletinde 1946 yılında açılan Santa Claus Land bugünkü adıyla Holiday World & Splashin' Safari olarak bilinmektedir. Temalıparklar başta Amerika Birleşik Devletleri olmak üzere tüm dünyada bulunduğu ülkelerin turizm ekonomilerine ciddi katkılar sağlamaktadır. Uluslararası ölçekte hizmet veren belli başlı grup şirketler mevcut olup, bu gruplara bağlı olarak hizmet veren tema parklarda 2013-2014 yılları arasında yaşanan ziyaretçi sayıları değişimine yönelik veriler aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. 42 15_400_193_3
Tablo. 22 Uluslararası Ölçekte Hizmet veren Grupların 2013-2014 yılları arası Ziyaretçi Sayısı Değişimi GRUP ADI 2014-2013 YILLARI ARASI ZİYARETÇİ SAYISINDAKİ % DEĞİŞİM 2014 ZİYARETÇİ SAYISI 2013 ZİYARETÇİ SAYISI WALT DİSNEY ATTRACTIONS 1,30 134.330.000 132.549.000 MARLIN ENTERTAINMENT GROUP 5,0 62.800.000 59.800.000 UNIVERSAL PARKS AND RESORTS 10,4 40.152.000 36.360.000 OCT PARKS CHINA 6,3 27.990.000 26.320.000 SIX FLAGS INC. -1,8 25.638.000 26.100.000 CEDAR FAIR ENTERTAINMENT COMPANY -0,9 23.305.000 23.519.000 SEAWORLD PARKS & ENTERTAINMENT -4,3 22.399.000 23.400.000 PARQUES REUNIDOS -14,6 22.206.000 26.017.000 CHIMELONG GROUP 59,9 18.659.000 11.672.000 SONGCHENG WORLDWIDE 103,6 14.560.000 7.150.000 TOPLAM 5,1 392.039.000 372.887.000 Kaynak: Tea/Aecom 2014 Theme Index and Museum Index Resim 3. Uluslararası Ölçekteki Tema Parkaların Konum ve Ziyaretçi Sayıları Kaynak: Tea/Aecom 2014 Theme Index and Museum Index Yukarıdaki krokide sıra numaraları ile gösterilen tema parkları ve 2013-2014 yılları arasındaki ziyaretçi sayıları aşağıdaki listede belirtildiği gibidir. 43 15_400_193_3
SIRA NO Tablo. 23 Uluslararası Ölçekteki Top 25 Eğlence ve Tema Parkları 2013-2014 yılları arası Ziyaretçi Sayısı Değişimi TEMA PARK, LOKASYON 2014-2013 YILLARI ARASI ZİYARETÇİ SAYISINDAKİ % DEĞİŞİM 2014 ZİYARETÇİ SAYISI 2013 ZİYARETÇİ SAYISI 1 MAGIC KINGDON AT WALT DISNEY WORLD, LAKE BUENA VISTA, FL 4,0 19.332.000 18.588.000 2 TOKYO DISNEYLAND, TOKYO, JAPAN 0,5 17.300.000 17.214.000 3 DISNEYLAND, ANAHEIM, CA 3,5 16.769.000 16.202.000 4 TOKYO DISNEY SEA, TOKYO, JAPAN 0,1 14.100.000 14.084.000 5 UNIVERSAL STUDIOS JAPAN, OSAKA, JAPAN 16,8 11.800.000 10.100.000 6 EPCOT AT WALT DISNEY WORLD, LAKE BUENA VISTA, FL 2,0 11.454.000 11.229.000 7 DISNEY S ANIMAL KINGDOM AT DISNEY WORLD, LAKE BUENA VISTA 2,0 10.402.000 10.198.000 8 DISNEY S HOLLYWOOD STUDIOS, LAKE BUENA VİSTA, FL 2,0 10.312.000 10.110.000 9 DISNEYLAND PARK AT DISNEYLAND PARIS, MARNE-LA- VALLE, FRANCE -4,7 9.940.000 10.430.000 10 DISNEY S CA ADVENTURE, ANAHEIM, CA 3,0 8.769.000 8.514.000 11 UNIVERSAL STUDIOS AT UNIVERSAL ORLANDO, FL 17 8.263.000 7.062.000 12 ISLANDS OF ADVENTURE AT UNIVERSAL ORLANDO, FL 0,00 8.141.000 8.141.000 13 OCEAN PARK, HONG KONG SAR 4,2 7.792.000 7.475.000 14 LOTTE WORLD, SEOUL, SOUTH KOREA 2,8 7.606.000 7.400.000 15 HONG KONG DISNEYLAND, HONG KONG SAR 1,4 7.500.000 7.400.000 16 EVERLAND, GYEONGGI-DO, SOUTH KOREA 1,1 7.381.000 7.303.000 17 UNIVERSAL STUDIOS HOLLYWOOD, UNIVERSAL CITY, CA 11,0 6.824.000 6.148.000 18 SONGCHENG PARK, HANGZHOU, CHINA 38,3 5.810.000 4.200.000 19 NAGASHIMA SPLA LAND, KUWANA, JAPAN -3,6 5.630.000 5.840.000 20 CHIMELONG OCEAN KINGDOM, HENGQIN, CHINA / NEW - 5.504.000-21 EUROPA PARK, RUST, GERMANY 2 5.000.000 4.900.000 22 SEAWORLD FL, ORLANDO, FL -8,0 4.683.000 5.090.000 23 TIVOLI GARDENS, COPENHAGEN, DENMARK 6,6 4.478.000 4.200.000 24 DE EFTELING, KAATSHEUVEL, NETHERLANDS 6,0 4.400.000 4.150.000 25 WALT DISNEY STUDIOS PARK AT DISNEYLAND PARIS, MARNE-LA-VALLE, FRANCE -4,7 4.260.000 4.470.000 TOPLAM 4,1 223.450.000 214.708.000 Türkiye de temalı park kavramı kültürel geçmişte yer almamakla beraber günümüzde yeni hayata geçirilen projelerle birlikte tanınmaya başlanmıştır. Türkiye de 1996 yılında açılışı gerçekleşen, Beylikdüzü ilçe sınırları içerisinde konumlu Tatilya Eğlence Merkezi, açılışından sonraki ilk yıllarda yıllık ortalama 700.000 kişi civarında ziyaretçi sayısına ulaşmıştır. Ancak yaşanan ekonomik krizler ile birlikte 2006 yılında yabancı yatırımcılara satılmış ve tesis/ekipmanlar Kuzey Irak a taşınmıştır. Türkiye nin ilk tema parkı olma statüsünün kaybeden Tatilya nın kapanması ile birlikte, 2013 yılında Eyüp ilçesinde inşa edilen Vialand projesi kapasite, tesis büyüklüğü, ziyaretçi sayısı açısından faaliyete geçen ilk temal park niteliğindedir. Vialand Tema Parkın açılışından sonraki süreçte projelendirilen Tema İstanbul ise konut, ticaret ve eğlence fonksiyonlarını birarada bulundurması dolayısı ile farklı bir konseptte yer almaktadır. Bahsi geçen Tema İstanbul projesi Halkalı Atakent bölgesinde konumlu olup, Eylül 2015 itibari ile henüz tamamlanmamış durumdadır. Temalı park alanlarının müşteri portföyü lokasyon, büyüklük, konsept, teknik donanım ve işletme politikalarına göre farklılık göstermekte olupi dünya ölçeğinde yer alan temalı park alanlarındaki ziyaretçi yoğunluğu yetişkin ve çocuk gruplarını da kapsamaktadır. Özellikle temalı parklar için düzenlenen paket 44 15_400_193_3
turlar, yıllık ziyaretçi sayısını doğrudan etkilemektedir. Türkiye sınırları dahilinde yer alan mevcut ve geçmiş parklar dahilinde yabancı ve yerli turistlere yönelik paket tur politikası ile potansiyel ziyaretçi sayısının artması beklentisi mevcuttur. 5.4. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir. 5.4.1. İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.313 km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık 14.657.434 kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. 45 15_400_193_3
Grafik 15. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır. 46 15_400_193_3
5.4.2. Eyüp İlçesi Eyüp İstanbul Metropoliten Alanı nın Batı Yakası nda, Çatalca Yarımadası nda yer almaktadır. İlçe doğuda Sarıyer, Şişli, Kağıthane, güneydoğuda Beyoğlu, güneyde Fatih ve Zeytinburnu, güneybatıda Bayrampaşa, batıda ve kuzeybatıda Gaziosmanpaşa ilçeleri ile çevrilidir. İlçe Haliç in son bulduğu noktada başlayan, kuzeyde Karadeniz kıyılarına kadar uzanan 242 km² lik geniş bir alana sahiptir. Bu geniş alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde gelişen kentsel yerleşme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuşağı içinde kalan kırsal yerleşmeler yer almaktadır. Eyüp İlçesi yerleşme alanındaki mahalleler Eyüpsultan Merkez, Nişanca, Defterdar, Düğmeciler, İslambey, Rami Cuma, Topçular, Rami Yeni, Silahtarağa, Sakarya, Alibeyköy Merkez, Esentepe, Karadolap, Yeşilpınar, Akşemseddin, Çırçır, Güzeltepe ve Emniyettepe mahalleleridir. Eyüp ilçesi kırsal alanında Kemerburgaz şube ve bağlı olarak Mimar Sinan ve Mithatpaşa mahalleleri, Göktürk Beldesi ile Akpınar, Ağaçlı, Çiftalan, İhsaniye, Işıklar, Odayeri, Pirinççi ve Yayla köyleri yer almaktadır. Eski çağlardan beri bulunduğu konum itibariyle insan topluluklarının yaşamasına uygun ortamlar sunan bu coğrafyada Eyüp İlçesi kırsal alnının payına düşen arkeolojik buluntular da vardır. Eyüp Merkez, Nişanca, Defterdar, Düğmeciler, İslambey, Rami Cuma, Topçular, Rami Yeni, Silahtarağa, Sakarya, Alibeyköy Merkez, Esentepe, Karadolap, Yeşilpınar, Akşemsettin, Çırçır, Güzeltepe, Mimar Sinan, Mithat Paşa Eyüp İlçesi yerleşme alanındaki mahallelerdir. 21 mahallesi ve 7 köyü bulunan Eyüp ilçesinin nüfusu 2015 yılındaki ADNKS verilerine göre 375.409 kişi olup yıllara bağlı nüfus değişimi tabloda gösterilmiştir. Tablo. 24 Yıllara göre Nufüs Değişimi Eyüp ilçesi Yıl Erkek Nüfusu Kadın Nüfusu Toplam Nüfus 2015 189.387 186.022 375.409 2014 185.182 182.642 367.824 2013 182.366 179.165 361.531 2012 181.172 175.340 356.512 2011 174.009 171.781 345.790 2010 169.982 168.347 338.329 2009 167.268 164.280 331.548 2008 163.065 159.973 323.038 2007 163.926 161.606 325.532 Kaynak: TUIK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Verileri 2015 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre ilçe nüfusu 2014 yılına oranla %2 oranında artış göstermiş olup, ilçe için 2014 yılı için açıklanan mahalle nüfus verilerine göre Akşemsettin mahallesi ilçe nüfusunun %11 ini oluşturmaktadır. 47 15_400_193_3
Tablo. 25 2014 Yılı Eyüp İlçe Mahalleleri Nüfus Verileri Mahalle Adı 2014 Yılı Mahalle Nüfusu İlçe Bazındaki Mahalle Nüfus Yüzdesi Mahalle Adı 2014 Yılı Mahalle Nüfusu İlçe Bazındaki Mahalle Nüfus Yüzdesi Akşemsettin 40.641 11% Alibeyköy 9.686 3% Yeşilpınar 37.202 10% Silahtarağa 8.675 2% Göktürk Merkez 34.976 10% Emniyettepe 8.420 2% Güzeltepe 33.181 9% Mithatpaşa 5.214 1% Çırçır 26.940 7% Defterdar 4.923 1% Karadolap 24.978 7% Mimarsinan 4.654 1% Düğmeciler 18.560 5% Topçular 4.472 1% Esentepe 18.082 5% Pirinççi 3.954 1% Nişancı 17.051 5% Akpınar 1.231 0% Rami Cuma 14.627 4% Ağaçlı 631 0% İslambey 14.453 4% Işıklar 546 0% Rami Yeni 13.710 4% Odayeri 227 0% Eyüp Merkez 10.673 3% İhsaniye 168 0% Sakarya 9.801 3% Çiftalan 148 0% DOĞAL VE JEOLOJİK YAPI: Kaynak: TUIK 2014 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Verileri Eyüp İlçesi nin bugünkü kentsel yerleşme alanına tekabül eden kısmı ağırlıklı olarak 1. zamanda oluşmuş bir jeolojik yapıya sahip olmasına karşın, günümüzdeki jeolojik özelliklerin oluşmasında Haliç in etkisi yüksektir. Haliç, İstanbul Boğazı nın oluşumuna bağlı olarak II. zaman ile IV. zaman arasındaki süreç içinde gelişmiştir. II. zaman ile III. zamanda ortaya çıkan yükselme ve sıkışmalarla, eski bir akarsu vadisi olan Haliç, İstanbul Boğazı ile birlikte kırılmış, IV. zamanda denizlerin yükselmesi ile su altında kalmıştır. Haliç e dökülen akarsular, II. ve III. zaman arasındaki kırılmalar ve sıkışmalarla zaman içinde Eyüp bölgesinin genel karakteri oluşmuştur. Haliç çevresindeki arazi, genellikle I. zaman karbonifer sistemine bağlı grovak, killi şist, silisli şist ve kalkerden oluşmaktadır. Kırıklı-kıvrımlı bir yapı gösteren bu kayaçlar, yüzeysel olarak düzensiz bir ayrışma gösterir; derinlere doğru, ayrışma derecesinin azalmasına bağlı olarak yoğunlukları ve basınca dayanıklılıkları artar. Haliç çevresindeki düzensiz ve nispeten yüksek dereceli ayrışma gösteren kayaçlar yapılaşmalara karşı düşük direnç göstermektedir. Bu, Haliç çevresindeki arazinin yapılaşma için uygun olmayan bir bölge olması anlamındadır. Yörede, III. zaman miyosenine ait tabakalar yer yer ince bir örtü oluşturur. Kil ve marnların az, buna karşın kum ve çakılların daha yoğun olduğu yapı, erozyona karşı dirençli değildir. Bu nedenle kolayca aşınır ve taşınır. Bu bölgelerde erozyona karşı önlem alınması gerekmektedir. Özellikle Haliç çevresindeki diğer vadiler erozyona karşı dirençsiz alanlardır. Bu alanlarda erozyona karşı ağaçlandırma, set yapımı ve benzeri önlemlerin alınması gereklidir. Bu yapıların üzerinde, Haliç kıyısı boyunca ve Eyüp merkezde batıya ve kuzeye uzanan vadilere doğru, kumtaşı, kil ve marnlı toprak bulunur. Bu toprak sınıfı ağırlıklı IV.zaman deniz alüvyonu olarak betimlenmektedir. Bu toprak cinsinin üstünde de ince bir tabaka olarak suni dolgu (moloz dolgu) bulunmaktadır. Bu toprak cinsleri Haliç çevresinde ve Eyüp merkezde orta-düşük yoğunlukta yapılaşmaya 48 15_400_193_3
direnç gösterebilmektedir. Bu da yapıların düşük yoğunlukta ve az katlı olarak ya da gelişmiş sistemler ile inşa edilmesini gerektirmektedir. Eyüp yerleşmesinin güneyinden kuzeybatısına ve Gaziosmanpaşa nın doğusuna doğru çizilen sınırın doğusunda kalan kil ve marnlı bölge içinde orta dirençteki topraklar kalmaktadır. Ancak Gaziosmanpaşa merkezinin doğusundan itibaren jeolojik yapı değişerek kum ve çakıllı, direnci düşük ve erozyon ile diğer aşınma ve taşınma etkilerine karşı zayıf bir yapı yer almaktadır. Eyüp ün güney ve güneybatı sınırına doğru da aynı toprak yapısı görülmektedir. Kil ve marnlı toprak yapısı, orta-üst yükseklikte ve orta yoğunluktaki yapılara karşı dirençlidir. Kum ve çakıllı toprak yapısı ise erozyona karşı düşük dirençlidir ve ancak, gerekli yapılaşma önlemleri ile orta yoğunluktaki yapılaşmaları taşıyabilmektedir. Eyüp yerleşmesi geri kalan toprak yapısını oluşturan ve genelini de kapsayan toprak yapısı killi şist ve grovak yapıdır. Alan bu yapısı itibari ile bölgenin en dirençli alanı olmakta ve yapılaşmada yüksek yoğunluğa da direnç göstermektedir. Mevcut yapılaşma, arazinin jeolojik özellikleri dikkate alınarak incelendiğinde, aşağıdaki sonuçlar çıkmaktadır. Geleneksel yerleşim alanının ve anıt yapıların yoğunlaştığı Haliç çevresindeki, batı ve kuzeybatı yönlerinden gelen vadilerin kesişerek Haliç ile birleştiği düz alanda ağırlıklı olarak, kumtaşı, kil ve marnlı toprak ile bu toprak yapısının üstünde ince bir tabaka olarak karaya doğru kalınlığı azalan suni dolgu (moloz dolgu) bulunmakta olup, gelişmiş yapı sistemleri dışında, az yoğunlukta yapılaşmalara uygundur. Eyüp geleneksel yapılaşması bu özelliklere uygun olmakla beraber, yeni yapılaşmalar, toprak yapısının sahip olduğu direncin çok üstünde olmasa da, fazla baskı oluşturmaktadır. Vadilerdeki yapılaşma, Eyüp Mezarlığı dışında, erozyon tehlikesini artıracak şekildedir. Başlangıçta düşük yoğunlukta yapılaşan bu alanlar dönüşüme uğrayarak yüksek yoğunlukta yapılaşmaya maruz kalmakta, bu da tehlikeyi artırmaktadır. Nitekim Haliç e her yıl önemli miktarlarda toprak ve çeşitli katı malzeme akışı olmaktadır. Rami Kışla Caddesi civarını kapsayan alan ise güneye doğru kil ve marnlı, kuzeye doğru kum ve çakıllı toprak yapısına sahip olmasına karşın yapılaşma tüm aks boyunca benzerdir. Kum ve çakıllı alanlar erozyon tehlikesi yaratmasına rağmen bu alanlarda hiçbir önlem alınmamıştır. Her iki bölgede de yapılaşma ortaüst yoğunluktadır ve yüksek yoğunluğa dönüşmektedir. Eyüp ün genel yapısında etkili çoğunluğu kapsayan killi şist ve grovak yapı ise yoğun yapılaşmaya direnç gösterebilen alanlardır. TOPOĞRAFİK YAPI - YERLEŞME YOĞUNLUKLARI Arazinin topoğrafyası ile yerleşmenin genel biçimi arasında sıkı bir ilişki vardır. Yerleşmenin konumlandığı arazinin düz ya da engebeli oluşu yerleşmedeki yolların geçirilmesini, toplanma mekanlarının yerlerini, yapıların zemine oturtulma tekniklerini ve şekillerini etkiler. Eyüp İlçesi nin kırsal alanı kuzeybatıya, Karadeniz e doğru uzanmaktadır. Kentsel alan engebeli bir yüzeyde yerleşmiş olmasına karşın Eyüp ün kırsal alanı fazla yüksek olmayan tepeler, sırtlar ve hafif düzlüklerden oluşmaktadır. Batı Yakası nda su bölümü hattı, Doğu Yakası na kıyasla, yakın olduğundan akarsular güneye, Haliç e doğru akmaktadır. Eyüp İlçesi nin bu bölümü doğusundaki Sarıyer İlçesi ile birlikte İstanbul un Kuzey Bandı ndaki en önemli potansiyel dinlenme alanıdır. Güneyde yer alan yoğun yerleşim alanlarının su ve oksijen kaynakları ile gerek ormanlardaki uygun alanlarda gerekse kıyıdaki manzara 49 15_400_193_3
setleri ve kumsallarda var olan dinlenme olanakları buradadır. Bu alan batıda Gaziosmanpaşa İlçesi Üzerinden Çatalca ormanlık alanına, oradan Terkos (Durusu) Gölü ne ve giderek İstranca lara bağlanmaktadır. Eyüp İlçesi, aynı zamanda, İstanbul Metropoliten Alanı nın birçok hizmet alanlarını da barındırmaktadır. Bölgenin kuzeyinde, Karadeniz sahillerinde maden çıkarımı yapılan maden ocakları ile çöp depolama işlevi yer almaktadır. Bu ocaklar yaptıkları kazılarla topoğrafyanın değişmesine ve çıkarılan toprakların denize doldurulmasıyla kıyı çizgisinin değişmesine neden olmaktadır. Eyüp İlçesi kentsel alanının topoğrafik yapısı engebelidir, % 30-40 ları bulan bir yapıdadır. Eğim oranları haritasından da izlendiği gibi Eyüp te kıyı bandını kapsayan % 0-5 eğimli alanlar, yerleşme açısından elverişli sayılabilecek %0-5 eğimli alanlar ve % 10-20 eğimli alanlar bulunduğu gibi doğal yapının ancak önlem alınarak yapılaşmaya olanak sağladığı % 20-30, % 30-40 ve % 40 ın üzerinde eğim yüzdelerine sahip alanlarda bulunmaktadır. Haliç doğal su yolu ile komşu konumda olan yerleşmenin kuzey, kuzeydoğu kısımlarında ve batıdaki bölümlerinde daha çok % 20-40 ve % 40+ eğim oranlarına sahip alanlar yer almaktadır. Güneyde ise eğim oranları genelde %20 nin altında kalmaktadır. Merkezde yer alan ve kıyıya yakın olan Eyüpsultan Külliyesi ve kıyı ile bütünleşen yakın çevresi deniz kotuna yakındır. Merkezden ve kıyıdan içeriye doğru ilerledikçe topoğrafya yükselmektedir. Merkeze ışınsal yaklaşan ve kıyıya dik inen yollar alçalarak uzanan vadilere oturmaktadır. Bu vadilerin arasında Haliç e doğru son derece güzel panaromik manzaraya hakim tepeler yer almaktadır. Ancak denize yönelen bu vadi ve tepelerin dışında farklı yönlerde birçok vadi ve tepe daha oluşmuştur. Tepelerden en ünlüsü Haliç kıyısına koşut uzanan eski Bahariye Caddesi ile tarihi merkeze ışınsal yaklaşan İslambey Caddesi nin oturduğu vadiler arasındaki tepedir. Tarihi Eyüp Mezarlığı nın sırtlarında Gümüşsuyu olarak anılan semtte yer alan ve halk arasında Piere Lotti Tepesi olarak bilinen bu tepenin konumu ve manzarası 19. yüzyılda İstanbul a gelen yabancıları etkilemiş, seyehatnamelerde ve yabancı kaynaklarda yer bulmuştur. Ayrıca Zal Mahmut Paşa Camii nin sırtlarında, kayıtlarda adı Amcazade Vakıf Arazisi olarak geçen, muhtemelen Mimar Sinan eseri olarak gösterilen Zal Mahmut Paşa Sarayı nın olduğu arazi de tarihi yapı kalıntıları içindeki ağaçları ve Haliç manzarası ile Eyüp ün hemen ilk bakışta seçilen tepesidir. Eyüp merkez yerleşmesinin ana ulaşım aksları vadi tabanlarına oturan yollardır. Ticaret birimleri ile yoğun konut alanları bu akslar çevresinde yer almıştır. Ancak vadiler yerleşmek için yeterli alan sunmadığından yapılaşma vadilerin her iki yakasında eğimli yamaçlarda devam etmektedir. Eğimin fazla oluşu nedeni ile çok katlı, yüksek yoğunluklu yapılaşma ana aksların çevresinde sınırlı kalmakta, eğimli yamaçlarda genelde daha az katlı yapılaşma görülmektedir. Düğmeciler Caddesi referans noktası olarak ele alınırsa yerleşme üç bölgeye ayrılmış olur. Birinci bölge (A bölgesi), caddenin kuzeydoğusunda yer alan Silahtarağa, İslambey mahalleleriyle doğusunda bulunan Eyüp merkez kesiminden oluşmaktadır. Ikinci bölge (B bölgesi) sözkonusu caddenin bulunduğu çevre olan Düğmeciler ile Rami Cuma, Rami Yeni ve Topçular mahalleleridir. Üçüncü bölge (C bölgesi) ise caddenin güneyinde kalan Nişanca ve Defterdar mahalleleridir. Rami Cuma Bölgesi nin kuzey kısımlarındaki İslambey Mahallesi genelde düz alanlar üzerinde yer almakta ve burada 5-6 katlı yapılar bulunmaktadır. Eğimli alanlarda (%20-40) ise 1-2 katlı yapıların konumlandığı 50 15_400_193_3
görülmektedir. Alanın kuzeydoğu kıyılarında bulunan Silahtarağa Mahallesi ise %40 lara varan eğimden dolayı 1-2 katlı konutların yer aldığı bir bölgedir. Rami-Topçular Bölgesi nin sanayiden ticarete dönüşen bölgelerinde kat adetleri yükselmeye başlamıştır. Yerleşme dokusu ızgara sistemde olup eğim açısından en uygun yerleşilebilecek düzlük alanlardan oluşmaktadır. Düğmeciler Mahallesi 1-2 katlı konutların bulunduğu planlı alandan meydana gelmiştir. Nişanca bölgesinde genelde topoğrafya düz, yapılaşma yüksek yoğunlukludur. Tarihi dokunun bulunduğu bölgelerde, göreceli olarak, yapılaşma yoğunluğu düşüktür. Tarihi merkezde mezarlıkların bulunduğu bölge düzlükten başlamakta, yamaçlara tırmanmakta, %40+ eğimli alanlarda devam etmektedir. Silahtarağa Bölgesi ndeki Pierre Lotti Tepesi nin de bulunduğu bölgeye kadar mezarlık alanları uzanmaktadır. Ayrıca yerleşmenin güneyinde de mezarlıklar bulunmaktadır. Yerleşmede yoğunluk, eğim kriterine göre Silahtarağa da (alanın kuzeydoğu kısımları) 1-200 ki/ha, 201-400 ki/ha yoğunluklu konut alanları, %40+ eğimli alanlarda yeşil alan, mezarlıklar ve benzeri kullanımlar, güneyde ve kıyı kesimlerinde 1-200 ki/ha ve 201-400 ki/ha yoğunluklu alanlar şeklinde dağılım göstermektedir. Düğmeciler ile İslambey Caddeleri arasında (%0-10) eğimli düzlük alanlarda ızgara sistemdeki dokuda 401-600 ki/ha ve 601-800 ki/ha yoğunluktaki konut alanları yer almaktadır. TARİHÇE 1. Bizans Döneminde Eyüp. M.S. 395'te Doğu Roma İmparatorluğu nun başkenti ilan edilen Konstantinapolis 5. yüzyılda nüfusu ve üstlendiği roller nedeniyle önemli bir kent olmuştur. Bu dönemde birinci kuşak surlar (Septimus - Severus Surları) aşılmış, kent batıda yayılarak Theodosios Surları na dayanmıştır. Bu gelişim sürecinde kentin eski çekirdeğinden kara surlarının önemli giriş kapılarına yönelen iki ana eksen (Meşe Yolu) ortaya çıkmıştır. Bunlardan Marmara Denizi kıyılarına paralel olan Zafer Yolu 6. yüzyılda Akdeniz Havzası nın başkenti olan İstanbul da imparatorun kente girdiği anıtsal tören kapısını da içeren önemli ve simgesel bir arterdir. Kuzeyden, İstanbul un ilginç topografyasını oluşturan tepeleri birleştirerek sur dışına çıkan aks ise, Eyüp ün eski dünya kenti ile ilişkilerini açıklamak bakımından, önem kazanmaktadır. 6. ve 7. yüzyıllar Konstantinapolis in Haliç in kuzeyindeki Sycae ticaret kolonisi ve sur dışı ile ilişkiler geliştirmeye başladığı dönemdir. Bu dönemde Eyüp ün bulunduğu alan, Haliç in diğer sahilleri gibi, zengin ve yoğun bir bitki örtüsüyle kaplı olması ve civardaki ormanlarda av hayvanları yaşaması nedeniyle imparatorlar tarafından av sahası ve sayfiye yeri olarak da kullanılmıştır. 2.Osmanlı Döneminde Eyüp 15. ve 16. Yüzyıllar: Eyüp ün önemi, fetih sırasında Hz. Muhammed in sahabelerinden Ebu Eyyub a (Eyüp Sultan) ait olduğuna inanılan mezarın bulunmasıyla başlar. Bu mezar üzerine Fatih tarafından yaptırılan türbenin, yanında İstanbul un ilk sultan camii ve külliyesi (medrese, kütüphane, imaret, çifte hamam) inşa edilmiştir. Bu külliye bugünkü Eyüp yerleşmesinin çekirdeğini oluşturmuş, çevresinde Bursa dan gelen göçmenlerin ve Yörüklerin iskanı ile yerleşme gelişmiş ve İstanbul un kalabalık nüfusunun besin ihtiyacının karşılanmasında burada yer alan tarım alanları ve meralardan yararlanılmıştır. 51 15_400_193_3
17. ve 18. Yüzyıllar: 16. yüzyılın sonuna kadar reayanın toprağını terk etme yasağı uygulanması ile nüfus artışı denetlenen İstanbul, bu dönemde Anadolu da görülen isyan dalgası ve benzeri karışıklıklar nedeniyle önemli ölçüde göçe uğramıştır. 17. yüzyıl boyunca Anadolu daki, 18. yüzyılda Rumeli deki huzursuzluk ve aynı dönemde Avrupa ve Kırım da toprak kayıplarının başlaması bu göçü artırmış ve konut alanlarının yoğunlaşmasına neden olmuştur. Anadolu dan göçenler dış mahallelere, kara surları yakınına, kentin henüz yerleşilmemiş bölgelerine yerleşmiş, vakıf kuruluşlarının yardımıyla yaşamlarını sürdürmüşlerdir. Bu olgulardan Eyüp ün etkilenmesi 18. yüzyılda Anadolu dan gelen bekar erkeklerin, yeniçerilikten ayrılmış olanların ve ailelerin de İstanbul a göçü ile başlamıştır. Bu olgu geçimini tanımlı ve yasal yollardan sağlamayan marjinal lerin kentteki sayısını artırmış, bu nedenle iş bölgelerinde bekarların yaşadığı geniş sefalet alanlarının, Eyüp, Kasımpaşa ve Üsküdar da ise gecekondulaşmanın ilk işaretleri görülmeye başlanmıştır. Lale Devri olarak bilinen 1718-1730 yılları arasında yapıların çoğunluğu kent merkezinin dışında, Kağıthane ya da Boğaziçi ndedir. Kültürel etkinliklerin yoğunlaştığı bu dönemde, kentin dışa doğru büyümesinin de etkisiyle, Haliç in sonlandığı yerde Kağıthane ve Eyüp mesireleri ve bunların kıyıda sonlandığı sahil saraylarıyla ün yapmıştır. Bu dönemde Eyüp, Haliç boyunca güneye doğru, bugün Haliç ile Eyüp Sultan arasında yer alan bölgede, genişlemiştir. Eyüp Sultan Camii Mahallesi nin güneyinde Haliç boyunca yapılan Cezri Kasım Paşa ve Zal Mahmut Paşa camilerinin etrafında mahalleler oluşmuştur. 3.Cumhuriyet Döneminde Eyüp 19. Yüzyılda ve Cumhuriyetin İlk Döneminde Eyüp: 18. yüzyılda başlayan yenileşme hareketleri ve 1834 Tanzimat Fermanı bilimde, sanatta ilerleyen, sömürgeleşme ve sanayileşme ile zenginleşen ve bunu tüm dünyada hissettiren Batının etkilerinin Osmanlı ülkesinde de yaşanmaya başlanması İstanbul un biçimlenmesini de önemli ölçüde yönlendirmiştir. Avrupa Yakası nda Eyüp ün batısında yapılanan modern askeri kışlalar, Boğaziçi köylerinde ve Marmara kıyılarında gelişen sayfiye yerleri ile Sirkeci İstasyonu ve Haydarpaşa Gar-Liman tesisleri yayılan kentin farklı işlev alanlarının belirginleşmesini getirmiş, aynı zamanda bu farklı işlev alanları arasında araçlı ulaşım sistemleri ve ulaşım hatlarının kurulmasına gereksinme doğmuştur. 1880 de Fransız Pierre Lotti adına Haliç ve çevresinin manzarasına bakan bir tepede kurulan kahve Eyüp ün yabancılar tarafından tanınması ve ziyaret edilmesinde farklı bir yer edinmiştir. Bu dönemde Eyüp ile ilgili asıl gelişme yakın çevresinde ortaya çıkmıştır. Sultan II. Mahmut un orduyu yenileme çalışmaları sırasında kurulan Rami Kışlası (1829) ile Balkan Savaşları nedeniyle buradan gelen göçmenlerin yerleştiği Taşlıtarla, sonraki gelişmelerin ilgi merkezlerini oluşturmuştur. Sirkeci ye demiryolunun getirilmesi, Silahtarağa da ülkenin ilk enerji santralinin kurulması, Haliç te Feshane, İplikhane, Defderdar Yünlü Fabrikası ve diğer sanayi ve depolama yapılarının yoğunlaşması Kasımpaşa, Hasköy ve Eyüp te sanayi çalışanlarının yerleşme dokusunu ortaya çıkarmıştır. Cumhuriyetin ilk dönemindeki kentlerin planlanması çalışmalarında 1940 lı yıllarda Rami yöresinde ızgara sistemle oluşturulmuş yeni yerleşme alanına Balkan göçmenlerinin yerleştirilmesiyle Eyüp yerleşmesi, sanayi ile iç içe girerek, Haliç kıyısı boyunca kuzeybatıya doğru büyümüştür. Güvenlik nedeniyle kutsal emanetlerin de 52 15_400_193_3
Topkapı Sarayı na nakledildiği bu dönemde Eyüp artık bir ziyaretgah, seyir ve mesire yeri değil, imalathaneler, işçi mahalleleri, orta sınıf konutları ve mezarlıklardan oluşan kenar semttir. 1950 Sonrasında Eyüp: Osmanlı toplumunun yaşam alanı olarak dikkati çeken Eyüp ve Haliç kıyısı 1950'li yıllardan itibaren İstanbul un gelişim sürecine paralel olarak değişmeye, dönüşüm geçirmeye başlamıştır. Bu dönem tüm İstanbul için olduğu kadar, Haliç kıyısı için de önemli bir kırılma noktasıdır. 1950 sonrasında Eyüp ve yakın çevresini etkileyen dinamikler incelendiğinde 1950-80 arası ve 1980 sonrası olmak üzere iki dönem belirmektedir. 1950-1980 Döneminde Eyüp: 1950 li yıllardan 1980 lerin sonuna kadar İstanbul un gelişiminde sanayi alanları temel belirleyici işlev olmuştur; konut alanları sanayi alanlarının yer seçim kararlarına bağımlı olarak gelişmiştir. 1950 yıllarında Kartal, Bomonti ve Kağıthane bölgelerinde sanayi kuruluşları yer seçmiştir. Aynı şekilde Gaziosmanpaşa, Bakırköy, Zeytinburnu, İstinye, Paşabahçe ve Beykoz da da çok sayıda sanayi kolu üretime başlamıştır. 1950 lerin ortasında İstanbul, banliyö demiryolu hattının da etkisiyle, Marmara Denizi kıyılarına koşut olarak batıda Yeşilköy, doğuda Bostancı ya uzanan bir alana yayılmış, kuzeyde Levent e ilerlemiştir. Bu yayılmada iki farklı konut üretimi öne çıkmaktadır. Birincisi gecekondulaşmadır. 1940 lı yıllarda yeni yeni ekonomik politikalar sonucunda başlayan göç olgusu 1950 lerden itibaren İstanbul un gelişiminde temel olgu haline gelmiştir. Sanayileşmeye bağlı bu ilk göç dalgası ile gelenler, Haliç ve sur dışındaki sanayi kuruluşları çevresinde yerleşmişler, Zeytinburnu, Kağıthane, Taşlıtarla ve Maltepe bölgeleri ilk gecekondu alanları olmuştur. İkinci konut üretim biçimi ise apartmanlaşmadır. 1954 yılında tapu yasasında yapılan bir değişiklikle kat mülkiyetine olanak sağlanması bu süreci hızlandırmıştır. İstanbul kentsel mekanının biçimlenmesindeki bir diğer etken ise kentte gerçekleştirilen ana arterlerdir. 1956 yılında dönemin başbakanı Adnan Menderes in siyasal amaçlı olarak gerçekleştirdiği imar operasyonları ile meydanlar ve yollar genişletilmiş, o zamana kadar görülmedik genişlikte yollar kısa sürede gerçekleştirilmiştir. 1960 larda Yakacık, Tuzla, Çayırova, Gebze sanayi eksenine, Kartal - Maltepe sanayi alanları eklenmiştir. Zeytinburnu ve Bakırköy arasını doldurmuş olan sanayi alanları bir yandan Sefaköy, Halkalı, Firuzköy e, diğer yönden Eyüp, Rami, Gaziosmanpaşa bölgesinden kuzeye kayarak Küçükköy, Alibeyköy ve Kağıthaneye ulaşmıştır. Bu dönemde özellikle sanayileşmenin artmasının bir sonucu olarak ekonomi gelişmiştir. 1966 yılında İstanbul Sanayi Nazım Planı yapılmış, İstinye ve Haliç kıyılarındaki sanayi alanlarındaki gelişme dondurulmuştur. 1970 yılından sonra Batı Yakası nda Bakırköy, Sefaköy, Halkalı, Firuzköy, Avcılar, Eyüp, Rami, Alibeyköy, Gaziosmanpaşa, Küçükköy, Bomonti, Kağıthane, Doğu Yakası nda Maltepe, Yakacık, Kartal, Tuzla, Çayırova, Gebze ile Ümraniye ve Şile dönemin başlıca sanayi bölgeleri olmuştur. 1980 Sonrasında Eyüp: 1980 li yıllar İstanbul Metropoliten Alanı için İmar ve İskan Bakanlığı na bağlı olarak çalışan İstanbul Nazım Plan Bürosu nca hazırlanan, ancak gerek hazırlandığı süre içinde büyük kentte değişen koşullar gerekse 1983 yılında çıkarılan imar afları ile etkisiz kalan, ilk 1/50.000 ölçekli nazım planın onaylandığı, 3194 sayılı imar yasasının çıkarıldığı, sanayinin kent dışına çıkarılması ile ilgili uygulamaların başladığı, metropoliten alana bağlı olarak organize sanayi sitelerinin kurulduğu, 2. kuşak plansız konut alanlarının bunları izlediği, metropoliten alanın Boğaziçi Köprüsü çevre yolları ve daha sonra Fatih Köprüsü 53 15_400_193_3
ve bağlantı yolları çevresinde Kuzey Bandı nda (orman, havza, tarım alanları, kıyılar) ilerlemeye başladığı dönemdir. Yine bu dönemde çıkarılan 3030 sayılı yasa ile Büyükşehir kavramı tesis edilmiş, yerleşme merkezleri, bu arada Eyüp, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ne bağlı ilçe konumuna gelmiştir. Bu dönemde Haliç in sanayiden arındırılması operasyonu çerçevesinde kıyıdaki imalathaneler ve Sütlüce deki mezbaha kaldırılmış, sahilde yeni dolgu alanları tesis edilerek hızlı araç ulaşımına göre tasarlanan geniş ve kıyı kotundan yüksek, kazıklı sahil yolu düzenlenmiştir. Sanayiden arındırılan Haliç kıyıları kamuya açık alanlar haline gelmekle beraber, tanımlanan sahil yolu tarihi yerleşim alanının kıyı ve su yüzeyi ile ilişkisini sınırladığından, kent yaşamına katılamamıştır. 1984 yılında yine 3030 sayılı yasa çerçevesinde, Kemerburgaz yerleşmesi ve kırsal alanı Eyüp Belediyesi ne bağlanmış, böylelikle Eyüp Karadeniz kıyılarına kadar çok geniş bir alanın yerel yönetim merkezi olmuştur. EKONOMİ Cumhuriyet öncesi Eyüp İlçesinde ekonomi, sadece tarım ve hayvancılığa dayanmaktaydı. Cumhuriyetle birlikte sanayileşme ön plana çıkmıştır. İlçe de, Rami, Topçular, Alibeyköy ve Kemerburgaz bölgeleri sanayinin en yoğun olduğu alanlardır. Rami-Topçular Sanayi Bölgesi, Eyüp ün iç dinamiğine bağlı olarak gelişmemiştir. Bölgede yer alan küçük sanayi, başta yakın çevresindeki sanayi kuruluşları olmak üzere, İstanbul imalat sanayinin geneline mal üretmektedir. Bir bölümü ise, Eyüp teki yerleşik nüfusa hizmet vermektedir. Başta metal olmak üzere, plastik, dokuma ve mobilya sektörlerinde hizmet veren kuruluşlara rastlamak mümkündür. Bu arada Haliç kıyısına paralel olarak yapılan büyük işyerleri ve fabrikalar, doğal yapıyı bozarak Haliç in kirlenmesine yol açtığından, 1984 yılından itibaren İl sınırları içindeki sanayi bölgelerine kaydırılmıştır. Diğer bir ifadeyle bölge tamamen işyerlerinden arındırılarak yeşil alan haline getirilmiştir. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir. 6.1. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. 54 15_400_193_3
Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. 6.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır. 6.2.1. Emsal karşılaştırma yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. 6.2.2. Gelir indirgeme yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir. 6.2.3. Maliyet yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. 55 15_400_193_3
Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 56 15_400_193_3
7. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 7.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen gayrimenkul; İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Yeşilpınar Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Söz konusu gayrimenkul Gaziosmanpaşa sınırını teşkil eden İstanbul Caddesi nin kuzeyinde konumlanmıştır. Söz konusu gayrimenkul kentin ana arterleri olan D100 Karayolu ile TEM Otoyolu arasında yer almakta olup her iki arterdende karayolu ile ulaşım sağlanabilmektedir. TEM Otoyolu Alibeyköy Kavşağı ndan güney yönde uzanan Hekimsuyu Caddesi üzerinden Kemal Şeker Bulvarı ve İstanbul Caddesi takip edilerek taşınmaza ulaşım sağlanabilmektedir. Diğer yönden D 100 Karayolundan Haliç Sahil boyunca uzanan Silahtarağa Caddesi takip edilerek Gaziosmanpaşa Caddesi ne bağlanıp bu cadde üzerinden ulaşım sağlanabilmektedir. Resim 4. Konum Krokisi 57 15_400_193_3
Tablo. 26 Konu Taşınmazın Bazı Merkezlere Kuşuçuşu Mesafeleri Mesafeler Uzaklıklar Eyüp 2,5 km Gaziosmanpaşa 1,5 km Bayrampaşa 3,8 km Atatürk Hava Limanı 12,5 km Mecidiyeköy 6,0 km Taksim 6,3 km Otogar 4,0 km D100 Karayolu 4,3 km TEM Otoyolu 2,8 km Boğaziçi Köprüsü 9,0 km F.S.M. Köprüsü 11,5 km Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen taşınmazın bulunduğu bölge konut fonksiyonlu olarak gelişme göstermiştir. Bölgede genel yapılanma çeşitlilik göstermekte olup, 1999 depremi sonrası ve öncesi inşa edilmiş olmak üzere farklı yapı düzenlerinde inşa edilmiş 5-6 katlı konut fonksiyonlu yapılar bulunmaktadır. Sosyo ekonomik olarak alt ve orta-alt gelir grubunun ikamet ettiği bölgede nüfus yoğunluğu yüksek seviyelerdedir. Konu taşınmazın güneyinde kalan bölgede yasa dışı yapılaşmaların yoğun olarak görüldüğü Sarıgöl ve Yenidoğan Mahalleleri sınırları dahilinde kentsel dönüşüm çalışmaları ile bölgenin çağdaş ve daha yaşanabilir bölgeye dönüştürülmesi hedeflenmiştir. Resim 5. Topoğrafik Yapı Krokisi Üst hakkı tesis edilen konu taşınmazın bulunduğu bölgede topoğrafik yapı eğimli yapıya sahip olup, eğim oranı yüksektir. Üst hakkı tesis edilen parsel sınırları dahilinde kuzeybatı-güneydoğu yönününde ve 58 15_400_193_3
güneydoğu-kuzeybatı yönlerinde eğim oranı yüksek olup, topoğrafik yapı eğimli yapıdadır. Parselin Girne Caddesi ne yakın olan kısmında eğim oranı yaklaşık %5-10 civarında olup, şematik olarak belirtilen sarısiyah grafiksel gösterime sahip kot, parselin düze yakın bölümleridir. Üst hakkı tesis edilen konu taşınmaza yakın konumda Gaziosmanpaşa Devlet Hastanesi, TEM Avrupa Konutları, Medical Park Gaziosmanpaşa, Yeşilpınar Parkı gibi referans yapılar yer almaktadır. Konu üst hakkı tesis edilen taşınmazın konumlu olduğu bölgede sadece kara yolu toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmekte olup, bölgeye yapılan raylı sistem ulaşım yatırımları ile metro aracılığı ile taşınmaza raylı sistem taşıma araçları ile ulaşım sağlması hedeflenemektedir. 7.2. Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Değerlemeye konu olan üst hakkı İstanbul ili, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 246 pafta, 488 ada, 16 parselde kayıtlı 471.035,45 m² yüzölçümlü Arsa nitelikli taşınmaz üzerinde tesis edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parselin 30 yıl süre ile üst hakkı Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi Ve Dış Ticaret A.Ş. (1/2) ve Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt Ve Ticaret A.Ş. (1/2) adına tescil edilmiş olup, değerleme tarihi itibari ile parsel üzerinde Vialand-Temapark, A.V.M., Gösteri Merkezi yer almaktadır. Karma kullanımlı özelliği olan Vialand da; Temapark, A.V.M., Gösteri Merkezi, Konaklama tesisi, eğlence merkezi, kültür ve spor alanları projelendirilmiştir. Resim 6. Fonksiyon Analizi ALIŞVERİŞ MERKEZİ GÖSTERİ ALANI 488 ADA 16 PARSEL KADASTRAL SINIRI TEMA PARK KONAKLAMA TESİSİ 59 15_400_193_3
Değerleme tarihi itibari ile üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde projelendirilen yapılardan A.V.M., Tema Park ve Gösteri Alanı tamamlanmış olup, otel bloğu henüz inşa edilmemiştir. Parselin düze yakın eğime sahip olan bölümünün kuzey batısında yer alan kısımda konumlu olan A.V.M, gösteri merkezi ve Tema Park alanı değerleme tarihi itibari ile faal durumdadır. Parsel üzerinde yer alan Vialand-Temapark, A.V.M. ve Eğlence Merkezi dahilindeki yapı, alan ve fonksiyonlar ve alan bilgileri alt başlıklar halinde detaylı olarak açıklanmıştır. 60 15_400_193_3
Resim 7. Vaziyet Planı 61 15_400_193_3
Alışveriş Merkezi: Yapı Kullanma İzin Belgesi nde A Blok olarak tanımlanan yerinde AVM bloğu olarak kullanılan blok yol kotu altında 4, yol kotu üstünde 3 kat olmak üzere toplam 7 katlı olarak tanımlanmış, toplam 368.876,28 m² yüzölçümlü olarak belirtilmiştir. Açık hava konsepti tasarımı ile özgün mimariye sahip AVM bloğunda 3 adet otopark katı mevcut olup, yapı kullanma izin belgesinde otel fonksiyonu olarak belirtilen alan 2. bodrum ve asma katlarda yer almakta olup, 15.05.2014 tarihli Helen Otelcilik A.Ş. ve Güryapı İnş. A.Ş&Bayraktar İnş. A.Ş. Adi Ortaklığı arasında yapılan kira sözleşmesi esası ile Vialand Palace Amusement Park Otel tarafından kullanılmaktadır. 1. bodrum ve cadde katında mağazalar, 1. katta mağazalar, sinema ve bowling salonu ve aynı kotta konumlu food court dahilinde yeme-içme birimleri yer almaktadır. Resim 8. A.V.M. konum Krokisi A.V.M. bloğuna Yeşilpınar Mahallesi sınırları dahilinde Çamlık Caddesi cephesinden zemin kat seviyesinden ve Girne Caddesi cephesinden parsel sınırlarına girildiğinde ise 1. bodrum ve 2. bodrum kat seviyelerinden giriş sağlanmaktadır. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel dahilinde yer alan Tema Park Alanı ndan A.V.M bloğuna geçiş sağlanmakta olup, cadde katı ve 1. bodrum kat seviyesinden yaya ulaşımı sağlanmaktadır. Halihazırda inşa faaliyetleri tamamlanmış ve faal olan A.V.M. bloğuna ait Avan proje dahilindeki ticari ünite ve alan verileri tabloda gösterilmiştir. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan ve Yapı Kullanma İzin Belgesine göre A blok olarak tanımlanan bloğa ait avan projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda konu A blok 395.739 m² toplam inşaat alanına sahip olup, projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda katlara göre alan dağılımı ve mevcut kullanım alanları aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Tablo. 27 A.V.M. Bloğuna Ait Kat Alanları ve Yasal Kullanım Şekilleri KAT ALAN (m²) OTOPARK ALANI (m²) YASAL KULLANIM ALANLARI 2.BODRUM KAT 85 KOTU 56.777 42.338 DEPOLAR, SU DEPOSU, OTOPARK ALANI, HELEN OTEL 88,60 KOTU OTOPARK KATI 56.777 42.344 OTOPARK ALANI 2.BODRUM ASMA KAT 8.706 HELEN OTEL 92,20 KOTU OTOPARK KATI 59.988 42.181 OTOPARK ALANI 1.BODRUM KAT 63.831 MAĞAZALAR ZEMİN KAT 64.251 MAĞAZALAR, GİRİŞLER 1.KAT 36.233 MAĞAZALAR 2.KAT 35.258 SİNEMA SALONLARINA VE MAĞAZALARA AİT ALANLAR 3.KAT 7.716 SİNEMA SALONLARINA AİT ALANLAR ÇATI 6.202 TEKNİK ALANLAR TOPLAM 395.739 126.863 62 15_400_193_3
Yerinde yapılan incelemeler ve Avan Projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M dahilinde yer alan mağazalar Anchor Mağazalar, Mağazalar, Hipermarket, Yapı Market, Tekno Market, Eğlence Alanları, Yeme-İçme Alanları, Oto Yıkama olmak üzere farklı katagorilerde sınıflandırılmıştır. Mağaza kategorisi dahilinde kapalı alan kullanımı maksimum 500 m² alana sahip üniteler, Anchor Mağaza kategorisinde ise A.V.M dahilinde müşteriler adına çekim kabiliyeti olan, zincir markaların kullanımına ait olan üniteler dahil edilmiştir. Anchor Mağaza kategorisi dahilinde yer alan üniteler 600-4.500 m² kullanım alanına sahip olup, büyük kullanım alanına ihtiyaç duyan Yapı Market ler, Elektro Marketler, Hiper Marketler ayrı ayrı sınıflandırılmıştır. A.V.M. dahilinde konumlu sinema, bowling, sanat galerisi ve fitness alanı gibi alanlar Eğlence Alanları olarak sınıflandırılmıştır. A.V.M. bloğunda üst katta (food court), cadde katında ve 1. Bodrum katta konumlu Yeme-İçme alanları tek bir grup dahilinde belirtilmiştir. Avan projesinde ve mahallinde görülen yeme-içme alanlarına ait açık alan kullanımları (teras alanları) ayrıca hesaplanarak belirtilmiştir. Tablo. 28 Alışveriş Merkezi Dahilindeki Kullanım Alanları Dağılımı AVM TİCARİ ALANLAR KULLANIM ALAN(m²) HİPERMARKET 4.020 YAPI MARKET 6.510 ELEKTRO MARKET 5.899 EĞLENCE 10.354 ANCHOR MAĞAZA 34.610 MAĞAZA 20.832 FOODCOURT-RESTAURANT(TERASLI) 6.360 OTO YIKAMA 733 BANKA 161 REVİR 75 BOŞ ALAN 8.646 A.V.M. FONKSİYONLU ALAN DAHİLİ TOPLAM KİRALANABİLİR ALANLAR 98.201 HELEN OTELCİLİK A.Ş. TARAFINDAN KİRALANAN ALAN 9.409 BLOK TAMAMINDAKİ TOPLAM KİRALANABİLİR ALANLAR 107.610 Grafik 16. A.V.M. Fonksiyonlu Alanda Dahilindeki Mağaza Karması Dağılımı 6% 9% 4% 7% 6% HİPERMARKET (MİGROS) YAPI MARKET (KOÇTAŞ) 21% 11% ELEKTRO MARKET (TEKNOSA+DARTY+VESTEL+ARÇELİK) EĞLENCE (SİNEMA,BOWLİNG,FİTNESS,SANAT GALERİSİ) ANCHOR MAĞAZA 35% MAĞAZA FOODCOURT-RESTAURANT(TERASLI) 63 15_400_193_3
Değerleme çalışmasında esas alınan ticari ünite sınıflandırılması dahilinde otel olarak nitelendirilen 2. Bodrum kat haricindeki alan göz ardı edildiğinde toplam 98.201 m² mağaza ve ticari alana sahip A blokta, alan olarak yaklaşık %21 i Mağazalar, yaklaşık %35 i Anchor Mağazalar, yaklaşık %11 i Eğlence Alanları, yaklaşık %7 lik kısmı Yapı Market, yaklaşık %6 oranlarındaki kısmları ise Yeme-içme, yaklaşık %6 sı Elektro Market ler tarafından kullanılmaktadır. İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen Avan projesinde belirtilen alanlar üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M. bloğunda toplam yaklaşık 107.610 m² kiralanabilir alan planlanmış olup, değerleme tarihi itibari ile mahallinde yapılan incelemelerde A.V.M. fonksiyonlu alanda dükkan/mağaza sayısı ve kullanım alanı bazında yaklaşık %9 oranında boşluk olduğu görülmüştür. Resim 9. A.V.M. Bloğu 1. Bodrum Kat Planı Tablo. 29 1. Bodrum Kat Mağaza Alanları 1. BODRUM KAT TOPLAM MAĞAZA ALANI, m² : 34.788 64 15_400_193_3
Resim 10. A.V.M. Bloğu Zemin (Cadde) Kat Planı Tablo. 30 Zemin + 1.Kat Mağaza Alanları CADDE KATI + 1. KAT TOPLAM MAĞAZA ALANI, m² : 59.678 TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² : 58.947 TERAS ALANI, m² : 730 Resim 11. A.V.M Bloğu 1. Normal Kat (Food Court) Planı Tablo. 31 Food Court Alanları FOOD COURT TOPLAM MAĞAZA ALANI, m² : 2.928 TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² : 2.270 TERAS ALANI, m² : 658 65 15_400_193_3
A.V.M dahilinde yaya girişinin yer aldığı konumdaki mağazalar çoğunlukla Mağazalar kategorisindeki ticari ünitelerden oluşmaktadır. Vialand-Temapark, A.V.M., Gösteri Merkezi dahilinde yer alan tüm birimler ortak otopark alanı kullanmakta olup, kapalı otopark alanı olarak belirlenen kısım A.V.M. bloğunun 2. bodrum kat seviyesinden başlamaktadır. Kompleks dahinde toplam 3 adet otopark katı, toplam 126.863 m² kapalı alana sahiptir. Ayrıca parsel dahilinde yer alan gösteri merkezi ve su sporları alanının güneyinde kalan alanda 3.500 araç kapasiteli açık otopark alanı mevcuttur. Parsel dahilinde yer alan açık ve kapalı otopark alanları yaklaşık 8.000 araç kapasitesine sahiptir. Tema Park ve Eğlence Alanı: Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen 488 ada 16 parsel üzerinde yer alan Vialand-Temapark ve Eğlence Merkezi nde yer alan Tema Park, parselin güney sınırına yakın konumda yer almakta olup, diğer fonksiyon alanları bahsi geçen tema park alanı ile bağlantılı olarak projelendirilmiştir. Toplam 471.035,45 m² yüzölçümüne sahip olan parsel üzerindeki Tema Park, Yapı Kullanma İzin Belgesinde B blok olarak tanımlanmış olup, Eğlence Parkları fonksiyonlu olarak, toplam 27.790,44 m² alan için inşaat ruhsatı düzenlenmiştir. Tema Park Alanı na A.V.M. bloğunun konumlu olduğu cepheden giriş sağlanmakta olup, Mayıs 2013 tarihinde faaliyete başlayan işletmenin aktif olduğu Mart- Kasım ayları arasındaki dönem aktif sezon olarak tanımlanmıştır. Eğlence Alanı dahilinde 10.000 kişilik konser ve gösteri alanı, peyzaj düzenlemesi yapılan rekreasyon alanı mevcuttur. İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen avan projesinde, vaziyet planında tema park haricinde, rekreasyon alanları dahilinde Kaykay pisti, pony alanı su oyunları alanı gibi eğlence alanları yer almakta olup, değerleme tarihi itibarı ile bahsi geçen donatılar henüz inşa edilmemiştir. Tema Park alanı mevcut kullanım şekline göre 3 farklı tematik grup başlığı altında toplanmış olup, bunlar; Play Zone, History Zone, Adventure Zone olarak adlandırılmıştır. Tematik gruplar dahilinde toplam 27 adet istasyon yer almakta olup, her bir istasyonun kullanıcı kitlesi güvenlik kriterleri doğrultusunda sınırlandırılmıştır. Resim 12. Tema Park Vaziyet Planı Play History Adventure Zone 66 15_400_193_3
A.V.M bloğu cephesinden Tema Park a giriş yapıldığında Play Zone olarak Adlandırılan Grup dahilinde toplam 13 adet istasyon mevcuttur. Park alanı dahilindeki istasyonlar ve tematik gruplar aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Tablo. 32 Tema Park Dahilindeki İstasyonlar PLAY ZONE HİSTORY ZONE ADVENTURE ZONE Vialand Şatosu Fatih in Rüyası Hayal Perdesi Atlıkarınca Saray Salıncağı Jet Ski Minik Kaşifler Bir Zamanlar İstanbul da Viking Hayal Makinesi Adalet Kulesi Maceraperest Küçük Madenciler 360 Neşeli Çiftlik Nefeskesen/Roller Uçan Çocuklar King Kong Çarpışan Arabalar Çılgın Nehir Mini Kule Safari Tüneli Gelin Oynayalım Zindan Kahraman İtfaiyeciler Minik Yarışçılar Vialand Express Play Zone tematik grubu dahilindeki istasyonlar haricinde bu alan içerisinde dükkan ve mağazalar, emanet odaları, WC ler, şato yapısı dahilinde ofis birimleri, yeme-içme alanları gibi işlev alanları mevcuttur. History Zone tematik grubunda yer alan Bir Zamanlar İstanbul da adlı istasyon dahilinde 3 katlı yapı yer almakta olup, 4 adet dükkan, İşçi Sağlığı Güvenliği birimi gibi ofis alanları, camii, WC ler yeme-içme alanları mevcuttur. Tema Park dahilinde en büyük kullanım alanına sahip olan Adventure Zone dahilinde yeme-içme alanları, WC ler, mağaza alanları yer almaktadır. Tema Park dahilinde yer alan istasyonların çoğu açık alan kullanımına sahiptir. Parsel dahilinde yer alan Tema Park Alanı dahilinde yer alan istasyonlarda konumlu makinelere dair bilgi aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Tablo. 33 Tema Park Ekipman Detayları Sıra No Bölümü Makine Cinsi Sayı 1 MACERAPEREST AİLE TİPİ MİNİ ROLLER COASTER 1 2 SAFARİ TÜNELİ SAFARİ TEMALI 3D GÖSTERİ 1 3 ZİNDAN KORKU TÜNELİ 1 4 ÇILGIN NEHİR RAFTİNG 1 5 KİNG KONG SALINCAK 1 6 VİKİNG SU COASTER 1 7 360 DÖNER SALINCAK 1 8 JET SKİ SU SALINCAĞI 1 9 SARAY SALINCAĞI SALINCAK 1 10 ADALET KULESİ 1 11 MİNİK KAŞİFLER BOTLA GEZİNTİ 1 12 FATİHİN RÜYASI İSTANBULUN FETHİNİN ANLATILĞI GÖRSEL 1 13 ATLI KARINCA İKİ KATLI DÖNENCE 1 14 MİNİK YARIŞÇILAR PİSTTE YARIŞMA TRAFİK KURALLARINI ÖĞRENME 1 15 KAHRAMAN İTFAYİYECİLER YANGIN SÖNDÜRME ÜNİTESİ 1 16 KÜÇÜK MADENCİLER AİLE TRENİ 1 17 NEŞELİ ÇİFTLİK ÇİFTLİKTE TRAKTÖRLERLE GEZİNTİ 1 18 ÇARPIŞAN ARABALAR 1 19 MİNİK KULE 1 20 UÇAN ÇOCUKLAR 1 21 GELİN OYNAYALIM 1 22 MASAL AĞACI 1 23 NEFES KESEN ROLLER COASTER 1 24 HAYAL PERDESİ 5D BOYUTLU SİNEMA 1 67 15_400_193_3
Sıra No Bölümü Makine Cinsi Sayı 25 HAYAL MAKİNESİ HAREKETLİ SİMİLATÖR 1 26 PARK TRENİ 2 27 ŞELALE 1 28 HİDROFOR YANGIN HİDRAFORU 3 29 HİDROFOR TEMİZ SU HİDROFORU 5 30 HİDROFOR BAHÇE SULAMA 1 31 HİDROFOR TEMİZ SU BAHÇE 1 32 FAN DUMAN TAHLİYE FANI 197 33 TRAFO TRAFO 6 34 JENARATÖR JENARATÖR 10 35 FAN AKSİYEL FAN 26 36 FAN DUMAN EGZOST FAN 23 37 FAN MERDİVEN BASINCI FAN 19 38 CHİLLER ROOFTOP 15 Kullanılmamış İmar Hakkı - Öneri Otel Bloğu: İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen avan projede, üst hakkı tesis edilen parselin güney bölümünde otel fonksiyonlu blok konumu ve formu belirtilmiştir. Bahsi geçen konumda yer alan otel bloğu için müşteriden temin edilen öneri otel projesinde, zemin+8 normal kat+tesisat katı olmak üzere toplam 10 katlı otel bloğu projelendirilmiştir. Projesinde zemin katta resepsiyon, lobi, 2 adet ticaret ünitesi ve servis alanları, 1 ila 3. normal katlarda her katta 28 er adet otel odası, 4. normal katta 24 adet otel odası, 5. normal katta 20 adet otel odası, 6. normal katta 14 adet odası, 7. normal katta 8 adet otel odası, 8. normal katta 4 adet otel odası, 9. tesista katında ise teknik hacimler yer almaktadır. Otel girişi zemin kat seviyesinde parsel sınırları dahilinde konumlu Tema Park alanının güneyindeki ulaşım aksı cephesinden sağlanmaktadır. Otel Bloğu olarak belirtilen ve işverenden temin edilen proje dahilinde hesaplanan alan ve konaklama birim alanlarına dair veriler tabloda belirtildiği gibidir. Tablo. 34 Otel Bloğu Kat Alanları ve Oda Sayıları KAT NİTELİK ADET KAT ALANI, m² Zemin Ticari ünite 1adet 84 m² mağaza, 1adet 122 m² 1679 1.N.K. Oda 28 1436 2.N.K. Oda 28 1436 3.N.K. Oda 28 1436 4.N.K. Oda 24 1241 5.N.K. Oda 20 1029 6.N.K. Oda 14 823 7.N.K. Oda 8 616 8.N.K. Oda 4 410 9.T.K Mekanik 209 *TOPLAM 154 Oda, 2 Mağaza 10.315 *Müşteriden temin edilen kat alanlarının Emsal Alan kapsamında tanımlanan alanı içerdiği, Emsal harici alanlar dahilindeki yangın holü, merdiven holü, tesisat alanı, otopark alanı, depo alanları gibi kullanımların toplam aiana dahil edilmediği kanaatine varılmıştır. Müşteri tarafından geliştirilen ve onaylı avan projesinde vaziyet planında konumu belirtilen Otel fonksiyonlu alan için, 08.09.2013 tarihli 28759 sayılı resmi gazetede yayımlanan Planlı alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik te belirtilen minimum emsal harici alanlar tanımlarında belirtilen oran ve alanlar dikkate alınarak toplam inşaat alanı hesaplanmıştır. Planlı alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliği ve otel bloğunun planda belirtilen konumunun topoğrafik özellikleri dikkate alınarak yaklaşık %45 oranında emsal harici inşaat alanının inşa edilebileceği öngörülerek, ilave imar hakkı Otel fonksiyonu için yaklaşık 15.000 m² toplam inşaat alanı hesaplanmıştır. 68 15_400_193_3
Resim 13. Otel Bloğu Vaziyet Planı Kullanılmamış İmar Hakkı-Ticaret: İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen avan projede, üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan mevcut A.V.M. ve Tema Park alanlarında yapılan inşaat alanları kapsamındaki emsal alanlar belirtilmiştir. Yapılan incelemede mevcut iki adet fonksiyon dahilinde toplam 100.833,02 m² emsal alanın kullanıldığı görülmüş olup, üst hakkına konu parsel için mer i imar planında Emsal:0,30 olarak belirtilmiştir. Meri i planda tanımlanan Emsal alan dikkate alınarak yapılan hesaplar sonucunda üst hakkına konu taşınmaz üzerinde toplam 141.310,64 m² emsal dahili alan inşa edilebileceği hesaplanmış olup, yapılan hesaplara dair bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Tablo. 35 Emsal Alan Hesabı ARSA YÜZÖLÇÜMÜ, m² 471.035,45 EMSAL 0,30 EMSALE DAHİL TOPLAM İNŞAAT ALANI, m² 141.310,64 Yapılan emsal dahili toplam inşaat alanı hesabı ile, değerleme tarihinde konu parsel üzerinde yer alan mevcut yapıların emsal dahili inşaat alanları ve kullanılmamış imar hakkı kapsamında müşteri tarafından geliştirilen otel yapısına ait veriler esas alınarak, değerleme tarihi itibari ile henüz proje geliştirilmemiş ve yasal prosedürleri başlamamış ancak mer i planda belirtilen notlar kapsamında inşa edilebilecek olan kullanılmamış ilave imar hakkının olduğu görülmüştür. Yapılan hesaplar doğrultusunda kullanılmamış imar hakkı dahilinde toplam 30.162,62 m² emsal dahili toplam alanın projeye ilave edilebileceği, mevcut tesis bütünündeki fonksiyon dağılımı ve bölgesel dönüşüm yatırımları dikkate alınarak bahsi geçen ilave alanda Ticaret fonksiyonlu proje alanının geliştirilebileceği öngörülmüştür. 69 15_400_193_3
Tablo. 36 Kullanılmamış İmar Hakkı-Öneri Ticaret Alanı için Yapılan Emsal Alan Hesabı BLOK EMSAL ALAN A.V.M. + HELEN TURİZM OTEL 94.058,76 TEMA PARK 6.774,26 TOPLAM MEVCUT EMSAL ALAN 100.833,02 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI-OTEL 10.315,00 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI-ÖNERİ TİCARET 30.162,62 TOPLAM EMSAL ALAN 141.310,64 Yapılan emsal hesaplarına ilaveten, 08.09.2013 tarihli 28759 sayılı resmi gazetede yayımlanan Planlı alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik te belirtilen minimum emsal harici alanlar tanımlarında belirtilen oran ve alanlar dikkate alınarak, yaklaşık %35 oranında emsal harici inşaat alanının inşa edilebileceği öngörülmüş olup ilave imar hakkı- Ticaret alanı için yaklaşık 40.720 m² toplam inşaat alanı hesaplanmıştır. 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 8.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana ulaşım arterlerine yakın konumlanması, Bölgede kentsel dönüşüm çalışmalarının başlamış olması, İstanbul kent ölçeğinde az rastlanabilir büyüklükte bir parsel alanına sahip olması, Alışveriş Merkezinin son yıllarda cazibesi artan açık hava konseptinde özgün mimaride olması, İstanbul kent ölçeğinde az sayıda mevcut olan ve aktif olan tema park alanına sahip olması. ZAYIF YANLAR Bölgede halihazırda ulaşılabilirliğin ve altyapının yetersiz olması, Üst hakkı tesis edilen konu taşınmazın yakın çevresinin plansız gelişmiş olması, FIRSATLAR Eğlence/temapark fonksiyonlu taşınmazın ülke ölçeğinde gerçekleşen ilk örneklerden olması, TEHDİTLER Bölgede gerçekleşen fonksiyon/yapı dönüşüm sürecinin kestirilememesi, Eğlence/temapark fonksiyonlu taşınmazın ülke ölçeğinde gerçekleşen ilk örneklerden olması ve bu sebeple ziyaretçi yoğunluğunun üst hakkı süresince doğrusal bir artış grafiği gösterip göstermeyeceğinin yada stabilize olup olmayacağının kestirilememesi. 8.2. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir 70 15_400_193_3
kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Üst hakkı tesis edilen konu proje için yapılan analizler sonucunda, üst hakkı tesisi edilen projenin bulunduğu bölge, çevresel etkiler, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı göz önüne alınarak en etkin ve verimli kullanımı yasal olarak izin verilebilir olma kriteri doğrultusunda onaylanmış ve hayata geçirilen Temapark Alanı olarak belirlenmiş olup, tarafımızca farklı bir araştırma/geliştirme yapılmamıştır. 8.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Türkiye Genel Ekonomik ve Demografik verileri doğrultusunda 2015 yıl sonu verilerine göre %2 oranında nüfus artış hızı gösteren İstanbul ilinde hizmetler sektöründe yaşanan gelişmeler ve ekonomik beklentiler ışığından nufüs artış hızının ivme kazababileceği düşünülmektedir. Özellikle gayrimenkul ve altyapı konularında son 4 yıldır yaşanan gelişmeler ile il sınırlarının değiştiği, kent çeperi olarak adlandırılan ancak yeni gelişim bölgeleri olarak tanımlanabilecek ilçelerin oluştuğu gözlemlenmektedir. Sanayinin ülke ekonomisine olan katkısının büyükşehirlerde azalması, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaşması, Üçüncü Havalimanı, Tüp Geçit projeleri, raylı sistem toplu taşıma projeleri gibi özellikle altyapı ve ulaşım alanlarında yapılan yatırımlar ile İstanbul İli, Anadolu Yakasında yer alan ilçelerde son yıllarda nüfus artış hızının arttığı gözlemlenmiştir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Eyüp ilçesi, başta ilçeye yapılan kentsel dönüşüm yatırımları ile demografik ve ekonomik yapının gelişim ve değişim gösterdiği başlıca ilçelerimizdendir. İlçede toplam mahalle nüfusunun yüksek olduğu Akşemsettin ve Yeşilpınar mahallelerinde yapılan raylı sistem toplu taşıma araçları ve istasyonlarına olan yatırımlar ile özellikle markalı konut projelerinin adedi ve sayısı artmaktadır. Değerleme bütününde taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yapılan gayrimenkul yatırımları ve imar planları ile tanımlanan gelişim eğilimleri doğrultusunda bölgenin taşıdığı potansiyel ekonomik ve demografik gelişimler dikkate alınarak alt başlıklarda değinilen değerleme teknikleri kullanılarak değer takdir edilmiştir. Mülkiyeti İstanbul Büyükşehir Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 246 pafta 488 ada 16 parsel parsel nolu taşınmaz üzerinde Güryapı İnş. Taah. Tur. San. Ve Dış Tıc. A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 01.04.2011 tarihli 30 yıl süreli üst hakkının pazar değeri takdir edilirken Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemi kullanılmıştır. Değerlemesi yapılan üst hakkına benzer veya ikame olabilecek başka bir üst hakkı satışı veya pazarda istenen veya teklif edilen bir fiyat bilgisi bulunamadığından emsal karşılaştırma yöntemini doğrudan 71 15_400_193_3
kullanmak mümkün olmamıştır. Ancak Emsal Karşılaştırma Yöntemine göre piyasadan elde edilen veriler Gelir İndirgeme Yöntemi için gereken varsayımların oluşturulmasında referans alınmıştır. 8.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan mevcut Vialand-Temapark, A.V.M., Gösteri Merkezi dahilinde yer alan AVM, Tema Park, kullanılmamış imar hakkı kapsamında müşteri tarafından geliştirilen öneri Otel ve yine kullanılmamış imar hakkı kapsamında geliştirilen ticaret alanına ilişkin yapılan incelemeler Pazar Araştırmaları başlığı altında verilmiştir. 8.3.1.1. Pazar araştırmaları ARSA PAZARI Emsal 1. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsele yakın konumda Gaziosmanpaşa Kazımkarabekir Mahallesi sınırları dahilinde, Hekimsuyu Caddesi ne cepheli 1.850 m² yüzölçümüne sahip, E:3,0 yapılanma koşulları ile Ticaret alanında kalan 1.850 m² yüzölçümüne sahip arsa 6.500.000 USD bedel ile satılıktır. Yapılan görüşmede emsal taşınmaz için 12.000.000 TL teklif edildiği ancak maliğin teklif edilen fiyatı düşük bulduğu beyan edilmiştir. (Birim Arsa Değeri=3.514 USD/m²) (İrtibat: Taka Emlak: 532 2921886) (Emsal taşınmaz konum ve büyüklük özellikleri açısından değerleme konusu projenin yer aldığı parselden dezavantajlı durumdadır.) Emsal 2. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsele yakın konumda Yeşilpınar Mahalle sınırları dahilinde, Veysel Karani Camii ye yakın konumda yer alan 208 m² yüzölçümüne sahip Hmaks: 12,50 m. yapılanma koşulları ile konut alanında kalan arsanın Eylül 2015 te 1.000.000 TL bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Birim Arsa Değeri=4.808 TL/m²) (İrtibat: Alpman Gayrimenkul:507 4517230) (Emsal taşınmaz konum ve imar fonksiuonu açısından değerleme konusu projenin yer aldığı parselden avantajlı durumdadır.) Emsal 3. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsele yakın, Alibeyköy Vardar Bulvarı ile Gaziosmanpaşa Caddesi arasında konumlu, çift yola cepheli 1.620 m² yüzölçümlü TAKS: 0,70, Hmaks: 15,50 m. Yapılanma koşullarıyla Ticaret alanında kalan arsa 10.530.000 TL bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri=6.500 TL/m²) (İrtibat: Sahibinden: 535 3682127) (Emsal taşınmaz konum ve büyüklük özellikleri açısından değerleme konusu projenin yer aldığı parselden dezavantajlı durumdadır.) (Emsal taşınmaz için mer i planda tanımlanan Emsal yapılanma koşulu bilgisi paylaşılmamıştır.) Emsal 4. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsele yakın konumda Yeşilpınar Mahalle sınırları dahilinde, Veysel Karani Camii ye yakın konumda yer alan 275 m² yüzölçümlü Konut imarlı arsanın yaklaşık 1 sene önce 1.200.000 USD civarında bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Birim Arsa Değeri= 4.364 USD/m²) (İrtibat: İletişim Emlak: 532 3002608) (Emsal taşınmaz yapılanma koşulları, konum ve büyüklük özellikleri açısından değerleme konusu projenin yer aldığı parselden dezavantajlı durumdadır.) (Emsal taşınmaz için mer i planda tanımlanan Emsal yapılanma koşulu bilgisi paylaşılmamıştır.) 72 15_400_193_3
Resim 14. Emsal Haritası Emsal 1 Emsal 4 Emsal 3 OTEL PAZARI İstanbul kent ölçeğinde ve Eyüp ilçe sınırları içerisinde yer alan turizm tesisleri ile ilgili elde edilen veriler aşağıda sıralanmıştır. Gerçekleşen oda satış fiyatlarının belirlenmesi adına emsal tüm otellerin aynı dönem içerisindeki gecelik oda fiyatları araştırılmış olup, oda satışlarının bazı otellerde TL, bazı otellerde ise Euro döviz para birimi üzerinden gerçekleşmesi sebebi ile tüm veriler TL para birimine çevrilmiştir. Genel Özellikleri: WOW İSTANBUL HOTEL Konum: Havaalanı Mevkii, Yeşilköy, İstanbul Tesis Yapım Yılı: - Kurulu Alan: - Toplam Oda Sayısı: 275 Toplam Yatak Sayısı: 550 Standart Oda: Tek kişi =~ 286 TL+KDV Oda Fiyatları: (Kahvaltı Dahil) Marmara Denizi sahiline 5 km mesafede, Atatürk Havalimanı'nın yanında konumlanmış olan WOW İstanbul Hotel de 36 executive, 3 süit oda ve 236 standart oda bulunmaktadır. Toplamda 550 yataklı olan otelin lobi katında 200 kişi kapasiteli, davet ve organizasyonların gerçekleştirilebileceği toplantı salonu yer almaktadır. SHERATON İSTANBUL ATAKÖY HOTEL Konum: Marina Mevkii, Ataköy, İstanbul Tesis Yapım Yılı: 2009 Kurulu Alan: - Toplam Oda Sayısı: 285 Toplam Yatak Sayısı: 411 Oda Fiyatları: Standart Oda: Tek kişi = ~443 TL +KDV Genel Özellikleri: Marmara Denizi sahilinde, 40.000 m² alan üzerinde konumlanmış olan Sheraton İstanbul Ataköy Hotel, Atatürk Havalimanı'na yaklaşık 8 km uzaklıktadır. 2009 yılında inşa edilen 5 yıldızlı otelde tamamı deniz manzaralı toplam 285 oda, 9 toplantı, 2 balo salonu, açık ve kapalı yüzme havuzu ile otelin kendisine ait otopark alanı mevcuttur. 73 15_400_193_3
RENAİSSANCE POLAT HOTEL Konum: Tesis Yapım Yılı: - Kurulu Alan: - Toplam Oda Sayısı: 414 Toplam Yatak Sayısı: 650 Oda Fiyatları: Yeşilyurt Mevkii, Yeşilköy, İstanbul Standart Oda: Tek kişi = ~473 TL +KDV (Kahvaltı 50 TL) Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: Marmara Denizi sahilinde konumlanmış olan Sheraton Renaissance Polat Hotel, Atatürk Havalimanı'na yaklaşık 4 km uzaklıktadır. Otelde deniz manzaralı ve şehir manzaralı toplam 414 odası, 11 toplantı, 1 balo salonu, açık ve kapalı yüzme havuzu ile fitness merkezi bulunmaktadır. TİTANİC PORT HOTEL Konum: Tesis Yapım Yılı: - Kurulu Alan: - Toplam Oda Sayısı: 181 Toplam Yatak Sayısı: 360 Oda Fiyatları: Bakırköy, İstanbul Standart Oda: Tek kişi 356 TL+KDV (Kahvaltı Dahil) Atatürk Havalimanı na yaklaşık 4 km mesafede yer alan Titanic Port Hotel Capacity ve Carousel gibi alışveriş merkezlerine yürüme mesafesinde konumludur. Marmara Denizi ve Ataköy Marina manzaralı toplam 181 odası ve 360 yatak kapasitesi bulunan otelde ısıtmalı kapalı yüzme havuzu, hamam-sauna, spor salonu bulunmaktadır. WYNDHAM ISTANBUL-OLD CİTY Konum: Tesis Yapım Yılı: 2008 Kurulu Alan: - Toplam Oda Sayısı: 265 Toplam Yatak Sayısı: 450 Oda Fiyatları: Kapalı Çarşı Mevkii, Beyazıt, İstanbul Standart Oda: Tek kişi =~ 407 TL+KDV (Kahvaltı Dahil) Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: 1922 yılında Milli Mimarlık Akımı nın öncülerinden Mimar Kemalettin tarafından yapılan Tayyare Evleri nin restore edilmesiyle ortaya çıkan Wyndham Istanbul Old City Hotel, hem döneminin hem de günümüzün mimari anlamda en özel binalarından oluşan bir yapıdır. Topkapı Sarayı, Yerebatan Sarnıcı, Sultan Ahmet Camii gibi tarihi yapılara ve Kapalı Çarşı ya yürüme mesafesinde yer almaktadır. Otelde 4 adet toplantı salonu ve istek üzerine sunulan ulaşım araçları mevcuttur. BARCELO ERESİN TOPKAPI HOTEL Konum: Tesis Yapım Yılı: 2004 Kurulu Alan: - Toplam Oda Sayısı: 249 Toplam Yatak Sayısı: 508 Oda Fiyatları: Topkapı, İstanbul Standart Oda : Tek kişi =~ 283 TL+KDV (Kahvaltı Dahil) 2004 yılında inşa edilen Barcelo Eresin Topkapı Hotel, tarihi yarımadanın merkezinde yer almaktadır. Otelde en büyüğü 750 kişi kapasiteli olan toplamda 1500 kişi kapasiteli 12 adet toplantı salonu, ısıtmalı kapalı yüzme havuzu, sağlıkgüzellik merkezi, spor salonu mevcuttur. 74 15_400_193_3
Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: DOUBLE TREE BY HİLTON-OLD TOWN Konum: Tesis Yapım Yılı: 2011 Kurulu Alan: - Toplam Oda Sayısı: 171 Toplam Yatak Sayısı: - Oda Fiyatları: Beyazıt, İstanbul Standart Oda : Tek kişi = ~244 TL+KDV (Kahvaltı Dahil) 2011 yılında açılan ve toplamda 171 oda ile hizmet veren 5 yıldızlı otel Haliç e 1 km, Atatürk Havalimanı na ise yaklaşık 15 km mesafededir. Otelde hidrpmasajlı havuz, sağlık-spa ve masaj merkezi ile araba kiralama konusunda yardımcı olan bir tur rehberi mevcuttur. THE RİTZ CARLTON Konum: Süzer Plaza, Elmadağ, İstanbul Tesis Yapım Yılı: 2001 Kurulu Alan: 110.285 m² Toplam Oda Sayısı: 244 Toplam Yatak Sayısı: 306 Standart Oda : Tek kişi = 935 TL+KDV Oda Fiyatları: (Kahvaltı 96 TL) 2001 yılında inşa edilen, 110.285 m² kapalı alana sahip, çok fonksiyonlu Süzer Plaza kapsamında yer alan Ritz Carlton, Taksim meydanına 15 dakikalık yürüme mesafesinde konumludur. Boğaz ve park manzaralı toplam 244 odalı ve 306 yataklı olan 5 yıldızlı otelde ek olanaklar arasında 6 adet toplantı salonu, sezonluk açık havuz, spa merkezi ve spor salonu mevcuttur. CONRAD HOTEL Konum: Beşiktaş, İstanbul Tesis Yapım Yılı: 1992 Kurulu Alan: 56.000 m² Toplam Oda Sayısı: 590 Toplam Yatak Sayısı: 1300 Standart Oda : Tek kişi = 400 TL+KDV Oda Fiyatları: (Kahvaltı 96 TL) 1992 yılında inşa edilen Conrad İstanbul şehir merkezinde, Beşiktaş ta konumludur. 56.000 m² kapalı alana sahip olan, 17 katlı, uluslararası 5 yıldızlı otel 590 odalı ve 1300 yatak kapasitelidir. Otelde en büyük salon kapasitesi 1500 kişi olan 30 toplantı salonu, 2 balo salonu, açık kapalı yüzme havuzu, spor salonu mevcuttur. SWISS HOTEL THE BOSPHORUS Konum: Beşiktaş, İstanbul Tesis Yapım Yılı: 1991 Kurulu Alan: 80.000 m² Toplam Oda Sayısı: 497 Toplam Yatak Sayısı: - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = 400 TL+KDV (Kahvaltı 96 TLl) Otel İstanbul Avrupa yakasında Beşiktaş sınırları içerisinde Maçka mevkiinde Dolmabahçe sarayının arkasında yer almaktadır. 80.000m² inşaat alanına sahip 5 yıldızlı otel bir ana bina ve daha uzun konaklamalar için tasarlanmış bir ek binadan oluşmaktadır. 497 oda ile hizmet veren otel 1991 yılında hizmete girmiştir. 75 15_400_193_3
EYÜP İLÇESİ YAKIN ÇEVRE OTELLERİ TURQUHOUSE BOUTİQUE HOTEL Konum: Eyüp, İstanbul Tesis Yapım Yılı: 2002 Niteliği: 4 yıldız Toplam Oda Sayısı: 67 Toplam Yatak Sayısı: 115 Tek Kişilik Standart Oda=~ 135 TL (K.D.V. Oda Fiyatları: ve Açık Büfe Kahvaltı Dahil) Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: Genel Özellikleri: Eyüp İlçesi nde Pierre Loti tepesinde konumlu olan Haliç isimleriyle adlandırılmış 7 konaklı 4 yıldızlı otel, 1 suit, 1 aile odası, 1 özürlü odası, 12 sigarasız oda ve 67 standart odalıdır. Toplamda 115 yatak kapasitelidir. Otelde 100 kişilik seminer ve toplantı odası, hamam-sauna, bilgisayarlı özel toplantı odası ve ücretsiz otopark hizmetleri mevcuttur. GRAND S HOTEL Konum: Eyüp, İstanbul Tesis Yapım Yılı: - Niteliği: 4 yıldız Toplam Oda Sayısı: 109 Toplam Yatak Sayısı: 230 Tek Kişilik Standart Oda=~ 129 TL (K.D.V. Oda Fiyatları: Dahil) Bayrampaşa İlçesi ne bağlı Esenler Semtinde otogar alanının karşısında konumlanmış olan 4 yıldızlı Grand S Hotel, 103 standart, 5 junior suit, 1 king suite olmak üzere toplam 109 oda, 230 yatak kapasitelidir. Otelde 300 kişi kapasiteli 2 adet seminer ve toplantı odası ve 1 adet balo salonu, ücretli otopark alanı, hamamsauna ve güzellik merkezi mevcuttur. HİLTON GARDEN İNN İSTANBUL GOLDEN HORN Konum: Sütlüce, Eyüp, İstanbul Tesis Yapım Yılı: - Niteliği: 4 yıldız Toplam Oda Sayısı: 210 Toplam Yatak Sayısı: - Çift Kişilik Evolution Oda=~240 Oda Fiyatları: TL (K.D.V., Kahvaltı Dahil) Eyüp İlçe sınırları dahilinde konumlu ote bünyesinde 4 Süit, 4 Teras ve 3 engelli odayı da içeren toplam 210 oda, 24 Saat kullanıma açık Spor Salonu, 24 saat hizmet veren İş Merkezi, 650 metrekare kullanım alanlı toplantı odaları ve Balo Salonu mevcuttur. GÜMÜŞ PALAS HOTEL Konum: Gaziosmanpaşa, İstanbul Tesis Yapım Yılı: - Niteliği: 3 yıldız Toplam Oda Sayısı: 65 Toplam Yatak Sayısı: 140 Tek Kişilik Standart Oda=~103 TL Oda Fiyatları: (Kahvaltı Dahil)+K.D.V. Gaziosmanpaşa İlçesi ne bağlı 3 yıldızlı otel bünyesinde 65 Oda ve 140 Kişi yatak kapasiteli konaklama imkanı, Restaurant, Açık Büfe Kahvaltı, Wireless, Oda Servisi, Konferans Salonu, Kuru Temizleme, Hava Alanı Transferi hizmetleri bulunmaktadır. Tesis dahilinde 120 Kişilik konferans salonu mevcut olup, toplantı imkanı da sunmaktadır. 76 15_400_193_3
A.V.M. PAZARI Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen parsele yakın ve benzer konumda, proje özellikleri açısından benzer mimari özelliklere sahip alışveriş merkezleri incelenmiş olup elde edilen veriler sıralanmıştır. FORUM İSTANBUL Yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakı olan Multi Turkmall un üstlendiği Forum İstanbul Projesi, 2009 yılında Bayrampaşa da hizmete açılmıştır. Proje, yaklaşık 188.000 m2 arsa alanı üzerinde 175.000 m2 kiralanabilir alana sahiptir. Toplamda 495.000 m2 inşaat alanine sahip olan projede 265 adet mağaza ve 5000 araç kapasiteli otopark alanı mevcuttur. Forum İstanbul Projesinde İKEA, Praktiker, Bimeks, Teknosa gibi büyük teknoloji merkezi ve ev dekorasyon alanları bulunmaktadır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 188.000 175.000 265 2009 (Tamamlanmış) MARMARA FORUM Bakırköy ilçesi, Osmaniye mahallesi sınırları içinde yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakının üstlendiği alışveriş merkezi Tabanlıoğlu Mimarlık tarafından tasarlanmıştır. 375.000 m² yüzölçümlü arsa üzerinde 135.000 m² kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Marmara Forum bünyesinde alışveriş alanlarının yanı sıra çalışma ofislerinin bulunduğu Garden Office adlı bir blok da bulunmaktadır. Marmara Forum 300 marka ile 2011 yılında açılmıştır. Türkiye'nin en büyük Carrefour, Bauhaus, D&R, Decathlon, Cinemaximum, H&M markalarına sahip olan alışveriş merkezinde 5000 metrekarelik teras ve spor salonu bulunmaktadır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 375.000 135.000 300 2011 (Tamamlanmış) 77 15_400_193_3
AQUA FLORYA Bakırköy ilçesi, Şenlikköy mahallesi sınırları içinde projenin işletmeciliğini Nuhoğlu İnşaat, Metal Yapı Konut, Alt ve Üst Yapı İnşaat ve Nas İnşaat gibi 4 şirketin üstlendiği bir konsorsiyum yürütülmüştür. 04 Ekim 2012 günü açılan Aqua Florya Alışveriş ve Yaşam Merkezi 99.147 m² yüzölçümlü arsa üzerindeki kurulu olup, 152.000 m² inşaat alanı dahilinde 140 mağaza ünitesi ile toplam 45.000 m² kiralanabilir alana sahiptir. Aqua Florya da 45.000 m² kapalı otopark alanı, 900 kişi oturma kapasiteli açık amfi tiyatrosu, 1280 kişi kapasiteli 11 adet sinema salonu, 52.000 m² lik peyzaj ve yürüme alanları, sergi alanları ve kültürel alanlar, 13.000 m² lik büyük bir meydan, Açık Pazar yeri mevcuttur. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 99.147 45.000 140 2012 (Tamamlanmış) EĞLENCE TEMALI KARMA PROJELER; İSTANBUL SEA LİFE AKVARYUM Türkiye nin ilk dev akvaryumu İstanbul Sea Life Akvaryum 22 Ekim 2009 da Forum İstanbul/Bayrampaşa da ziyarete açılmıştır. 17 milyon Euro luk bir yatırım ile hayata geçirilmiştir. 8.000 m² lik alanda, 80 metrelik cam sualtı gözlem tüneliyle dünyanın en büyük akvaryumları arasına girmiştir. Açılışının ilk 5 ayında 500.000 in üzerinde rekor bir ziyaretçi sayısına ulaşmış, birinci yılını doldurmadan 1 milyonuncu ziyaretçisini ağırlamıştır. 1,5 yılda 1 milyon 500 binin üzerinde kişi tarafından ziyaret edilmiş olup, özellikle İran, Irak, Suudi Arabistan, Almanya, Bulgaristan, Yunanistan başta olmak üzere 90.000 in üzerinde yabancı turisti ağırlamıştır. Haftanın 7 günü 10:00-20:00 saatleri arasında ziyaretçilere açık olan akvaryum giriş ücretleri 29,50-41,00 TL aralığında değişmektedir. ORTALAMA YILLIK ZİYARETÇİ SAYISI (KİŞİ) GİRİŞ ÜCRETİ (TL/Kişi) PROJE TAMAMLANMA TARİHİ ~1.000.000 29,50-41,00 2009 (Tamamlanmış) 78 15_400_193_3
İSTANBUL AKVARYUM Dünyanın en büyük tematik akvaryumu olma özelliğine sahip İstanbul Akvaryum içerisinde 6.800 m³ su hacmine sahip, toplam 64 adet tank, birbirinden ilginç türlerin bulunduğu yaklaşık 1.500 çeşit, toplam 15.000 adet deniz ve kara canlısı bulunmaktadır. 10 Mart 2003 tarihinde İ.B.B tarafından ihale edilen İstanbul Akvaryum projesinin yapımı Nuhoğlu İnşaat ve Alt ve Üst Yapı İnşaat tarafından üstlenilmiştir. Projenin işletmesi Nuhoğlu İnşaat, Metal Yapı, Alt ve Üst Yapı İnşaat ve Nas İnşaat gibi 4 büyük şirketin oluşturduğu bir konsorsiyum tarafından yürütülmüş olup, Aqua Florya ile aynı tesis içerisinde konumludur. Proje; 100 dönüm arazi içerisinde, toplam 22.000 m² lik kapalı alan, 1.200 araçlık 32.000 m² lik otopark alanı, 6.000 m² lik ziyaretçi alanı, 2 adet 15 kişilik 6 akslı 5D sinema salonu, 470 m² lik alana sahip hediyelik eşya birimi, Gezi güzergahı üzerinde 3 kafe ve deniz manzaralı 1 adet restoran bulunmaktadır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve yüklenici firmaların beraber 168.000.000 TL yatırımla hayata geçirdiği İstanbul Akvaryum un açılışı Haziran 2011 de yapılmış olup projeyi yılda 2,5 milyon ziyaretçinin gezmesi hedeflenmektedir. Hafta içi saat 10:00-19:00, hafta sonu saat 10:00-20:00 saatleri arasında ziyaretçilere açık olan İstanbul Akvaryum giriş ücretleri 29-42 TL aralığında değişmektedir. ORTALAMA YILLIK ZİYARETÇİ SAYISI GİRİŞ ÜCRETİ PROJE TAMAMLANMA 1.200.000 29-42 2011 (Tamamlanmış) TEMA WORLD PROJESİ - HALKALI Türkiye'nin en büyük fuar ve kongre merkezinin yer alacağı Halkalı Temapark projesi Halkalı-Atakent bölgesinde, Küçükçekmece Gölü nün doğusunda yaklaşık 1.50 Ha arazi üzerinde yer alacak olup Mesa- Kantur-Akdaş-Artaş-Öztaş konsorsiyumu tarafından inşa edilecektir. Proje yatırım bedeli 2.5 milyar dolar olarak belirtilmiştir. Toplam 1,4 milyon m² arazinin 1.241.000 m² lik bölümüne doğa ve eğlence parkı yapılması öngörülüyor. Arazinin doğa ve eğlence parkı alanı olarak ayrılan bölümü dışındaki alanlara, 20.000 civarında lüks konut ve iş merkezleri projelendirilmiştir. Proje kapsamındaki parklar, havuzlar, sinemalar, kafeler, büfeler, eğlence ve kültür alanları da yer almaktadır. İnşaatına 2012 yılında başlanan projenin 2016 yılında tamamlanması hedeflenmektedir. Proje kapsamında 500.000 m² konut, 235.000 m² fuar alanı, otel ve kongre merkezi, 450.000 m² tema park ve 315.000 m² alan AVM ve ticari ünite alanı olarak planlanmıştır. 1.600.000 m² alanda faaliyet gösterecek olan Tema World olarak adlandırılan tema park dahilinde yılda toplam 3.000.000 kişi ziyaretçi beklentisi belirtilmiştir. ORTALAMA YILLIK ZİYARETÇİ SAYISI (KİŞİ) GİRİŞ ÜCRETİ (TL/Kişi) PROJE TAMAMLANMA TARİHİ Beklenti=~3.000.000-2016 Yılında tamamlanması bekleniyor. (NaTamam) 79 15_400_193_3
VIASEA TEMAPARK Tuzla sınırları içerisinde, viamarin projesi dahilinde yer alan Viasea Tema Park Temmuz 2015 te açılmıştır. Bayraktar Holding tarafından gerçekleştirilen yatırım, marina temalı proje kapsamında konumlu olup, tema parkta toplam 35 ayrı eğlence ünitesi yer almaktadır. Ücretlendirme politikası olarak her bir ünite için farklı farklı fiyatın konulduğu tema parkta 5 ila 25 TL/Kişi arasında değişen ünite ücretleri yer almaktadır. Park giriş ücreti ise 5 TL/Kişi olarak belirtilmiştir. ORTALAMA YILLIK ZİYARETÇİ SAYISI (KİŞİ) - GİRİŞ ÜCRETİ (TL/Kişi) Giriş Ücreti 5 TL/Kişi Ünite Başına 5-25 TL/kişi PROJE TAMAMLANMA TARİHİ Tamamlanmış 8.3.1.2. Emsal Karşılaştırma Analizi Değerlendirme ve Sonuç ARSA PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Eyüp ve Gaziosmanpaşa ilçe sınırları içerisinde yer alan satışa sunulmuş emsal arsalar araştırılmış olup, pazarda arza sunulan emsal arsaların konum, büyüklük ve imar durumu özellikleri açısından değerleme konusu üst hakkının konumlu olduğu taşınmazdan dezavantajlı olduğu görülmüştür. Yapılan araştırmalar sonucunda değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselin ulaşım ilişkileri, büyüklük, imar durumu ve konum avantajları dikkate alındığında bölgede oluşan mevcut arsa pazarındaki emsal taşınmazların üst hakkına konu taşınmaz için direkt olarak emsal teşkil edemeyeceği düşünülmektedir. Değerleme tarihi itibari ile konu parselin bulunduğu bölgede yapılan kentsel dönüşüm yatırımları dolayısı ile oluşan spekülatif pazar verileri eliminize edilemediğinden, üst hakkına konu parselin arsa değerinin takdirinde Emsal Karşılaştırma Analizi ile elde edilen veriler kullanılmamış olup, Eyüp Belediyesi 2016 yılı Arsa Rayiç Bedelleri esas alınarak taşınmaza arsa değeri takdir edilmiştir. Konu ile ilgili detaylı bilgi ve hesaplar Maliyet Oluşumları Analizi başlığı altında belirtildiği gibidir. OTEL PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI İstanbul kent ölçeğinde ve Eyüp ilçe sınırları içerisinde yer alan turizm tesisleri ile ilgili yapılan araştırmalar sonucunda İstanbul sınırları dahilinde konumlu zincir markalar tarafından işletilen otellerdeki gecelik oda fiyatı ortalama 120 Euro/Oda olarak gözlemlenmiştir. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsele yakın konumda yer alan mevcut konaklama tesis alanları incelendiğinde ise oda kapasitesi ve donatı alanlarına bağlı olarak değişen otel kategorilerinde gecelik oda fiyatının 65-200 Euro arasında olduğu gözlemlenmiştir. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselin konum, potansiyel müşteri profili ve içerisinde bulunduğu tesis dahilindeki donatı ve fonksiyon alanlarının sunmuş olduğu avantajlar ve markalaşmış otel zincirleri tarafından işletilebilecek nitelikte olması dolayısı ile parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan otel bloğunda gecelik oda fiyatlarının 2016 yılı için 83 Euro/Oda olacağına kanaat edilmiştir. 80 15_400_193_3
Tablo. 37 Emsal Otel Verileri Tablosu Otel Niteliği Oda Sayısı Oda değerleri WOW İSTANBUL HOTEL 5 yıldız 275 90 +KDV SHERATON İSTANBUL ATAKÖY HOTEL 5 yıldız 285 139 +KDV RENAİSSANCE POLAT HOTEL 5 yıldız 414 149 + KDV TİTANİC PORT HOTEL 5 yıldız 181 112 +KDV WYNDAM İSTANBUL-OLD CİTY 5 yıldız 265 128 +KDV BARCELO ERESİN TOPKAPI HOTEL 5 yıldız 249 89 +KDV DOUBLETREE BY HİLTON-OLD TOWN 5 yıldız 171 77 +KDV THE RİTZ CARLTON 5 yıldız 244 294 +KDV CONRAD HOTEL 5 yıldız 590 126 +KDV SWISS HOTEL THE BOSPHORUS 5 yıldız 497 126 +KDV TURQUHOUSE BOUTİQUE HOTEL 4 yıldız 67 43 +KDV GRAND S HOTEL 4 yıldız 109 41 +KDV HİLTON GARDEN İNN 4 yıldız 210 75 +KDV GÜMÜŞ PALAS HOTEL Butik 65 32 +KDV Emsal otellerdeki fiyat politikaları Euro ve/veya Türk Lirası cinsinden olduğundan farklılık göstermektedir. Emsal gecelik oda fiyatları 31.12.2015 tarihli T.C.M.B. Döviz Alış kuru olan 1 Euro=3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. A.V.M. PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselde yer alan mevcut A.V.M bünyesinde yer alan mağaza alanlarının kira gelirlerinin tespite yönelik yapılan A.V.M Pazar araştırması İstanbul genelindeki tüm alışveriş merkezlerini kapsamaktadır. Yapılan araştırmada, gerek yakın dönemde inşa edilen açık hava konseptinde tasarlanmış A.V.M ler, gerekse sadece kapalı alan kullanımına sahip A.V.M lerde aylık birim kira değerinin mağaza alanı, konumu ve işletmenin yer aldığı alt sektör kira kriterleri doğrultusunda farklılık gösterdiği görülmüştür. Genel olarak A.V.M lerde komple tesis olarak hedeflenen müşteri profiline göre de mağaza ünitelerinin ve bu birimlerin aylık ortalama birim kira değerlerinde değişiklik gösterdiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselde projelendirilen Vialand-Temapark, A.V.M., Gösteri Merkezi içerisinde yer alan mağaza alanları değerleme çalışmasında farklı kategorilerde sınıflandırılmış olup, Anchor Mağaza, Mağazalar, Yeme-İçme Alanları, Eğlence Alanları, Hipermarket,Yapı Market, Tekno Market, Oto Yıkama olarak adlandırılmıştır. Yeme-İçme alanlarının kullamına ayrılan açık kullanım alanları Teras Alanı olarak ayrıca değerlendirilmiştir. İstanbul genelinde yer alan A.V.M. lerde konsept, müşteri profili, mimari proje yapısı gibi özelliklere göre mağazalarda gerçekleşen aylık birim kira değerleri farklılık göstermekte olup, değerlemeye konu üst hakkına konu A.V.M. dahilinde yer alan mağazaların aylık birim kira değer takdirinde İstanbul il genelinde ticari yoğunluk açısından yoğun olan ve konu A.V.M. ye emsal teşkil edebilecek A.V.M. ler araştırılmıştır. Yapılan araştırmalar sonucunda tabloda belirtilen ortalama aylık birim kira değerlerine ulaşılmıştır. 81 15_400_193_3
Tablo. 38 Mağaza Kategorilerine Göre İldeki Popüler A.V.M.lerde Gerçekleşen Aylık Birim Kira Verileri Tablosu MAĞAZA TÜRLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ AKASYA KANYON METROCITY VIAPORT VIALAND KÜÇÜK ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 106,35 75,16 ORTA ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 63,10 43,19 38,00 79,00 44,00 BÜYÜK ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 51,27 25,16 ANCHOR (USD/m²) 28,12 20,00 21,00 17,00 YEME-İÇME (USD/m²) 119,23 85,91 100,00 79,00 58,00 EĞLENCE (USD/m²) 17,09 16,00 19,00 10,00 ELEKTROMARKET (USD/m²) 15,00 39,00 30,00 SÜPERMARKET (USD/m²) 14,00 12,00 YAPI MARKETİ (USD/m²) 10,00 ORTALAMA MARKET (USD/m²) 37,00 DEPO (USD/m²) 10,00 8,00 SOSYAL TESİS (USD/m²) ORTALAMA (USD/m²) 54,02 50,00 38,00 41,83 25,86 Analiz kriterleri doğrultusunda oluşan kategorilerden Anchor Mağazaların İstanbul genelinde yer alan alışveriş merkezlerinde ve konu parsel üzerinde mevcut Vialand A.V.M de 16-20 Euro/Ay/m² kira değerine sahip olduğu gözlemlenmiş olup, bu sınıftaki mağazaların farklı işletme politikalarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir. Pazar araştrması sonucunda üst hakkı tesis edilen parselde yer alan Vialand A.V.M. de konumlu Anchor Mağazların kiralarının 2016 yılı için aylık ortalama 15 Euro/m² olabileceği kanaatine varılmıştır. Mağazalar statüsünde olan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin il genelindeki A.V.M. lerde ortalama 50-60 Euro/m²/Ay civarında olduğu bilgisine istinaden değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselde projelendirilen Vialand A.V.M. deki mağazaların 2016 yılı için ortalama yaklaşık 27,5 Euro/m²/Ay olabileceği kanaatine varılmıştır. A.V.M dahilinde yer alan Hipermarket, Yapı Market, Tekno Market gibi alan gereksinimi mağaza statüsündeki birimlerden daha büyük birimlere ihtiyaç duyduğundan ve kira sözleşme kriterleri farklılık gösterdiğinden 2016 yılı için aylık birim kira değeri yaklaşık 15,7 Euro/m² olarak takdir edilmiştir. A.V.M. ler dahilinde yer alan yeme-içme alanlarının aylık birim kira değerlerinin yüksek yoğlunluğa sahip A.V.M. lerde ortalama 100 Euro/m²/Ay civarında olduğu ve konu A.V.M. de bu değerin 2016 yılı için ortalama 60 Euro/m²/Ay olabileceğ kanaatine varılmıştır. Yeme-İçme alanlarının kullanımına ait açık teras alanlarında ise aylık birim kira değeri kapalı alan kira değerinin 2016 yılı için yaklaşık %40 ı, 24 Euro/m²/Ay olarak değerlendirilmiştir. A.V.M dahilindeki fitness, sinema, bowling fonksiyonlu, sanat galerisi gibi eğlence alanlarında ise birim kira değeri 2016 yılında 9,3 Euro/m²/Ay olarak takdir edilmiştir. A.V.M. dahilinde 2. Bodrum katta konumlu otopark alanında yer alan oto yıkama birimi için ise aylık yaklaşık 3,8 Euro/m² birim kira değeri takdir edilmiştir. Kullanılmamış İmar Hakkı kapsamında önerilen Ticaret alanında, değerleme tarihi itibari ile mevcut olan A.V.M. de gerçekleşen aylık birim kira değerleri referans alınmıştır. Kullanılmamış İmar Hakkı kapsamında Ticaret fonksiyonunun mevcut Tema Park Alanına yakın konumda yer alması önerisi ve fonksiyonel bütünlük teşkil etmesi açısından gerçekleştirilecek kiralamalarda Eğlence Alanı kategorisindeki ticari birimlerin olabileceği varsayımı ile 2016 yılı için aylık birim kira değeri 15 Euro/m²/Ay olarak takdir edilmiştir. 82 15_400_193_3
EĞLENCE TEMALI KARMA PROJE PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI İstanbul genelinde yer alan faal durumdaki Temalı Park Alanları incelendiğinde, mevcutta ülke çapında isim yapmış büyük ölçekli parkların değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer aldığı gözlemlenmiştir. Resim 15. İstanbul İlinde Yer Alan Tema Park Bölgeleri Tablo. 39 Emsal A.V.M. Verileri Tablosu TEMALI PARK ORTALAMA YILLIK ZİYARETÇİ SAYISI (KİŞİ) GİRİŞ ÜCRETİ (TL/Kişi) İstanbul Sealife Akvaryum ~1.000.000 29,50-41 İstanbul Akvaryum 1.200.000 29-42 *Tema Word ~3.000.000 ViaSea Tema Park - 5-25 DÜNYA ÖLÇEĞİNDE YER ALAN TEMALI PARK ALANLARI VE YILLIK ZİYARETÇİ SAYILARI TEMA PARK, LOKASYON 2014 ZİYARETÇİ SAYISI MAGIC KINGDON AT WALT DISNEY WORLD, LAKE BUENA VISTA, FL 19.332.000 TOKYO DISNEYLAND, TOKYO, JAPAN 17.300.000 DISNEYLAND, ANAHEIM, CA 16.769.000 TOKYO DISNEY SEA, TOKYO, JAPAN 14.100.000 UNIVERSAL STUDIOS JAPAN, OSAKA, JAPAN 11.800.000 EPCOT AT WALT DISNEY WORLD, LAKE BUENA VISTA, FL 11.454.000 DISNEY S ANIMAL KINGDOM AT DISNEY WORLD, LAKE BUENA VISTA 10.402.000 DISNEY S HOLLYWOOD STUDIOS, LAKE BUENA VİSTA, FL 10.312.000 DISNEYLAND PARK AT DISNEYLAND PARIS, MARNE-LA-VALLE, FRANCE 9.940.000 DISNEY S CA ADVENTURE, ANAHEIM, CA 8.769.000 UNIVERSAL STUDIOS AT UNIVERSAL ORLANDO, FL 8.263.000 ISLANDS OF ADVENTURE AT UNIVERSAL ORLANDO, FL 8.141.000 OCEAN PARK, HONG KONG SAR 7.792.000 LOTTE WORLD, SEOUL, SOUTH KOREA 7.606.000 HONG KONG DISNEYLAND, HONG KONG SAR 7.500.000 EVERLAND, GYEONGGI-DO, SOUTH KOREA 7.381.000 UNIVERSAL STUDIOS HOLLYWOOD, UNIVERSAL CITY, CA 6.824.000 SONGCHENG PARK, HANGZHOU, CHINA 5.810.000 *Konu proje değerleme tarihi itibari ile henüz hayata geçmemiş olup, yıllık ziyaretçi sayısı beklenti ve öngörülen veriler doğrultusunda yansıtılmıştır. Bahsi geçen temalı parklar, genellikle bir tesis dahilinde faaliyet göstermekte olup, projeler dahilinde A.V.M, rekreasyon alanları, residans, otel fonksiyonları ile bir arada çözümlenmiştir. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel üzerindeki Vialand Tema Parkı, ilçe genelindeki mevcut parklardan nitelik olarak farklılık göstermekte olup, diğer parkların aquapark niteliğinde olduğu tespit edilmiştir. Konu üst hakkı kapsamındaki projenin ilçe ve ülke ölçeğinde ilk ve tek olması dolayısı ile emsal parklardan daha 83 15_400_193_3
avantajlı olduğu kanaatine varılarak, taşınmazın ziyaretçi sayısının ve kişi başı giriş ücretlerinin emsal parklardan daha yüksek olacağı kanaatine varılmıştır. 2016-2017 yılları arasındaki süreçte Vialand Temalı Park ta yıllık 1.000.000 kişi ziyaretçi sayısına erişileceği öngörülmüştür. Tema park bilet gelirlerinin hesaplanmasında gişe bilet satış fiyatları (yetişkin giriş ücreti 89 TL/gün, çocuk giriş ücreti 80 TL/gün) grup indirimleri, kampanyalı dönem ve fiyatlar dikkate alındığında 2015 yılında yaklaşık 14 Euro/gün olarak gerçekleşmiştir. Makro ve mikro ölçekte siyasi, politik ve ekonomik gelişmeler doğrultusunda Döviz kurlarında yaşanan dalgalı kur dikkate alınarak 2016 yılı için ortalama yaklaşık 13 Euro/gün/Kişi bilet fiyatı öngörülmüştür. 8.3.2. Maliyet Oluşumları Analizi Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselin mülkiyeti İstanbul Belediyesi adına tescil edilmiş olup, Güryapı İnş. Taah. Tur. San (1/2) ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. ve Tic. A.Ş (1/2) için 30 yıl süre ile üst hakkı tesis edilmiştir. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel için yapılan Emsal Karşılaştırma Analizi kapsamında Pazar araştırması yapılmış olup, elde edilen emsal verilerinin reel piyasa verilerini yansıtmadığı ve üst hakkının tesis edildiği taşınmaza birim arsa değer takdirinde referans olamayacağı kanaati ile 2016 yılı Eyüp Belediyesi Arsa Rayiç Değerleri esas alınarak Arsa Birim satış değeri takdir edilmiştir. Eyüp İlçe Belediyesi 2016 yılı Girne Caddesi arsa rayiç değeri 539,94 TL/m² olarak belirtilmiş olup, üst hakkına konu parselin arsa birim satış değeri olarak direkt kullanılmıştır. 492 sayılı Harçlar Kanunu nun 64. Maddesi nde; Tapu ve kadastro harcları (4) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır. Muhtelif işlemler aynı zamanda yapılırsa her işlem ayrı ayrı harca tabidir. Şu kadar ki ifrazen yapılan taksimlerde bu fıkra hükmü uygulanmaz. Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harcların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır. denilmektedir. Ancak Harçlar Kanunun uygulamasında toplam kullanım hakkı süresi dikkate alınmadığından, hesaplanan değerde piyasadan sapma oranı yüksek olmaktadır. Bu sebeple üst hakkı değerine ulaşmak için taşınmazdan sonsuza kadar elde edilebilecek potansiyel gelirlerin bugünkü değeri ile üst hakkının sona ereceği tarihe kadar elde edilebilecek potansiyel gelirlerinin bugünkü değeri arasındaki oran Üst Hakkı Kat Sayısı olarak kabul edilmiştir. Yapılan hesaplar sonucunda üst hakkına konu parsel üzerinde yer alan mevcutta gelir getiren yapılar ve imar planı ile tanınan ilave imar hakları için öngörülen net nakit akımları esas alındığında, mevcut durum için üst hakkı katsayısı yaklaşık %86, tamamlanması durumu için ise yaklaşık %87 olarak hesaplanmıştır. 84 15_400_193_3
Tablo. 40 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması Mevcut Durum İçin GELİR ARTIŞ+ POTANSİYEL ENFLASYON YIL YILLIK NET GELİR İNDİRGEME ORANI N.B.D. (EURO) ORANI (EURO) 3% 11,00% 3% 2016 4.086.180 1,11 3.681.243,57 3% 2017 20.002.935 1,23 16.234.830,48 3% 2018 37.481.738 1,37 27.406.323,76 3% 2019 40.952.829 1,52 26.976.896,65 3% 2020 44.699.517 1,69 26.526.987,59 3% 2021 47.320.542 1,87 25.299.493,94 3% 2022 50.043.376 2,08 24.103.812,94 3% 2023 51.544.677 2,30 22.366.601,19 3% 2024 53.091.018 2,56 20.754.593,90 3% 2025 54.683.748 2,84 19.258.767,31 3% 2026 56.324.261 3,15 17.870.748,05 3% 2027 58.013.988 3,50 16.582.766,20 3% 2028 59.754.408 3,88 15.387.611,88 3% 2029 61.547.040 4,31 14.278.594,81 3% 2030 63.393.451 4,78 13.249.506,90 3% 2031 65.295.255 5,31 12.294.587,48 3% 2032 67.254.113 5,90 11.408.491,09 3% 2033 69.271.736 6,54 10.586.257,49 3% 2034 71.349.888 7,26 9.823.283,98 3% 2035 73.490.385 8,06 9.115.299,55 3% 2036 75.695.096 8,95 8.458.341,02 3% 2037 77.965.949 9,93 7.848.730,86 3% 2038 80.304.928 11,03 7.283.056,56 3% 2039 82.714.075 12,24 6.758.151,59 3% 2040 85.195.498 13,59 6.271.077,60 3% 2041 87.751.363 15,08 5.819.108,04 3% 2042 90.383.904 16,74 5.399.712,87 3% 2043 93.095.421 18,58 5.010.544,37 3% 2044 95.888.283 20,62 4.649.424,06 3% 2074 232.746.031 472,12 492.976,86 3% 2324 376.867.303.844 101.111.474.817.311,00 0,00 Tablo. 41 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması Detayları - Mevcut Durum İçin PROJENİN SONSUZA KADAR ÜRETEBİLECEĞİ N.B.D. (EURO) 460.566.180 KALAN ÜST HAKKI SÜRESİ N.B.D. (EURO) 396.055.422 ÜST HAKKI KAT SAYISI 85,99% 85 15_400_193_3
Tablo. 42 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması - Tamamlanması Durumu İçin GELİR ARTIŞ+ ENFLASYON ORANI YIL POTANSİYEL YILLIK NET GELİR (EURO) İNDİRGEME ORANI N.B.D. (EURO) 3% 11,00% 3% 2016 24.785.712 1,11 22.329.470,36 3% 2017 29.533.130 1,23 23.969.750,87 3% 2018 37.481.738 1,37 27.406.323,76 3% 2019 40.952.829 1,52 26.976.896,65 3% 2020 44.699.517 1,69 26.526.987,59 3% 2021 47.320.542 1,87 25.299.493,94 3% 2022 50.043.376 2,08 24.103.812,94 3% 2023 47.264.718 2,30 20.509.413,46 3% 2024 48.682.659 2,56 19.031.257,54 3% 2025 50.143.139 2,84 17.659.635,37 3% 2026 51.647.433 3,15 16.386.868,86 3% 2027 53.196.856 3,50 15.205.833,27 3% 2028 54.792.762 3,88 14.109.917,35 3% 2029 56.436.545 4,31 13.092.986,37 3% 2030 58.129.641 4,78 12.149.347,72 3% 2031 59.873.531 5,31 11.273.719,05 3% 2032 61.669.737 5,90 10.461.198,76 3% 2033 63.519.829 6,54 9.707.238,49 3% 2034 65.425.423 7,26 9.007.617,70 3% 2035 67.388.186 8,06 8.358.420,03 3% 2036 69.409.832 8,95 7.756.011,37 3% 2037 71.492.127 9,93 7.197.019,56 3% 2038 73.636.891 11,03 6.678.315,45 3% 2039 75.845.997 12,24 6.196.995,42 3% 2040 78.121.377 13,59 5.750.365,12 3% 2041 80.465.018 15,08 5.335.924,39 3% 2042 82.878.969 16,74 4.951.353,26 3% 2043 85.365.338 18,58 4.594.498,97 3% 2044 87.926.298 20,62 4.263.363,91 3% 2045 90.564.087 22,89 3.956.094,44 3% 2046 93.281.010 25,41 3.670.970,52 3% 2047 96.079.440 28,21 3.406.396,07 3% 2074 213.420.204 472,12 452.043,04 3% 2323 335.509.237.687 91.091.418.754.334,60 0,00 Tablo. 43 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması Detayları - Tamamlanması Durumu İçin PROJENİN SONSUZA KADAR ÜRETEBİLECEĞİ N.B.D. (EURO) 461.180.848 KALAN ÜST HAKKI SÜRESİ N.B.D. (EURO) 402.026.674 ÜST HAKKI KAT SAYISI 87,17% Üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan mevcut yapıların mimari ve inşaat özellikleri yerinde yapılan incelemede tespit edilmiş olup, kullanılmamış imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek olan otel ve ticaret alanlarındaki yapılar için fonksiyon, büyüklük, topoğrafik özellikler gibi kriterler ve piyasa verileri doğrultusunda Yapı Maliyet Değerleri hesaplanmıştır. Yapı Maliyet Değerleri her bir blok için ayrı ayrı hesaplanmış olup aşağıda belirtildiği gibidir. 86 15_400_193_3
Tablo. 44 Mevcut A.V.M. Yapı Maliyet Hesapları Bodrum Kat Alanları 182.248,00 m² A.V.M. Katları 213.491,00 m² Toplam İnşaat Alanı 395.739,00 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat 182.248,00 230 41.917.040 USD İnce Yapı 182.248,00 200 36.449.600 USD Elektro-Mekanik 182.248,00 100 18.224.800 USD Yapı Alanları Kaba İnşaat 213.491,00 200 42.698.200 USD İnce Yapı 213.491,00 225 48.035.475 USD Elektro-Mekanik 213.491,00 100 21.349.100 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 208.674.215 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 527,30 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 610.017.333 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 191.600.393 EURO Tablo. 45 Mevcut Tema Park Dahili Yapı Maliyet Hesapları Tema Park Yapı Alanı 27.490,00 m² Toplam İnşaat Alanı 27.490,00 m² BİNA MALİYETİ Yapı Alanları Kaba İnşaat 27.490,00 175 4.810.750 USD İnce Yapı 27.490,00 200 5.498.000 USD Elektro-Mekanik 27.490,00 100 2.749.000 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 13.057.750 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 475,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 38.171.721 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 11.989.359 EURO Tablo. 46 Kullanılmamış İmar Hakkı Otel Yapı Maliyet Hesapları Bodrum Kat Alanları 1.074,75 Zemin Kat Alanı 2.266,65 m² Normal Kat Alanı 11.658,60 m² Toplam Zemin üstü inşaat Alanları 13.925,25 m² Toplam İnşaat Alanı 15.000,00 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat 1.074,75 280 300.930 USD İnce Yapı 1.074,75 180 193.455 USD Elektro-Mekanik 1.074,75 100 107.475 USD Yapı Alanları Kaba İnşaat 13.925,25 230 3.202.808 USD İnce Yapı 13.925,25 250 3.481.313 USD Elektro-Mekanik 13.925,25 150 2.088.788 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 9.374.768 USD TEFRİŞAT MEFRUŞAT MALİYETİ 25% 2.343.692 USD TOPLAM MALİYET 11.718.459 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 781,23 USD TOPLAM MALİYET 34.256.572 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 10.759.650 EURO 87 15_400_193_3
Tablo. 47 Kullanılmamış İmar Hakkı Ticaret Alanı Yapı Maliyet Hesapları Toplam İnşaat Alanı 40.720,00 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat 40.720,00 230 9.365.600 USD İnce Yapı 40.720,00 180 7.329.600 USD Elektro-Mekanik 40.720,00 100 4.072.000 USD Yapı Alanları Kaba İnşaat - 0 USD İnce Yapı - 0 USD Elektro-Mekanik - 0 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 20.767.200 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 510,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 60.708.756 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 19.068.018 EURO Üst hakkına konu parsel için 2016 Yılı Eyüp Belediyesi Arsa Rayiç Bedelleri esas alınarak takdir edilen Arsa Değeri ve piyasa verileri doğrultusunda hesaplanan Yapı Maliyet Değerleri toplanıp Üst Hakkı Kat sayısı ile çarpılarak Üst Hakkı Değeri hesaplanmıştır. Parsel üzerinde farklı fonksiyon ve inşaat seviyesindeki yapılar nedeniyle, tüm yapılar için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan değerlerin, toplam değer içindeki oranları bloklara arsa pay oranı olarak atfedilmiş ve her bir blok için ayrı ayrı arsa değeri hesaplanmıştır. Tablo. 48 İndirgenmiş Nakit Akımları Analizine Göre Blok Bazında Öngörülen Arsa Payı Oranı Hesapları BLOK NAKİT AKIMLARINA GÖRE HESAPLANAN GÖRE ARSA PAYI A.V.M. 64% TEMA PARK 24% KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI - TİCARET 9% KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI - ÖNERİ OTEL 3% TOPLAM 100% Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel üzerindeki yapılar için İ.B.B. Mesken Müdürlüğü, Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen ihale işlem dosyasında mevcut onaylı Avan Projesi nde vaziyet planında belirtilen öneri otel bloğu ve geliştirilen ticari fonksiyonlu kullanılmamış imar hakkı Üst hakkının Bugünkü Pazar Değeri takdirinde dikkate alınmamıştır. Üst hakkına konu parseldeki ilave kullanılmamış imar hakları kapsamında yapılabilecek olan bloklar için Mevcut Durum Değer takdirinde, sadece arsa payı değeri dikkate alınmıştır. Maliyet Oluşumları Analizi aşağıdaki tabloda ayrıntılı şekilde belirtilmiştir. 88 15_400_193_3
Tablo. 49 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Değerler Mevcut Durum TOPLAM ÜST TOPLAM ÜST TOPLAM TAM ARSA PAYI YAPI MALİYET KULLANIM KULLANIM BLOK MÜLKİYET DEĞERİ, TL DEĞERİ, TL HAKKI HAKKI DEĞERİ, DEĞERİ, TL DEĞERİ, TL EURO A.V.M. + HELEN TURİZM OTEL 162.807.383 610.017.333 772.824.716 664.576.410 208.736.858 TEMA PARK 60.774.992 38.171.721 98.946.712 85.087.407 26.725.110 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI- OTEL KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI- TİCARET TOPLAM ÜST HAKKI ARSA KULLANIM DEĞERİ 7.999.239-7.999.239 6.878.799 2.160.562 22.749.266-22.749.266 19.562.813 6.144.486 254.330.881 648.189.053 902.519.934 776.105.429 243.767.017 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ile değerlemeye konu üst hakkının Mevcut Durumu için toplam 243.767.017 Euro takdir edilmiştir. Tablo. 50 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Değerler Tamamlanması Durumu İçin TOPLAM ÜST TOPLAM ÜST YAPI TOPLAM TAM ARSA PAYI KULLANIM KULLANIM BLOK MALİYET MÜLKİYET DEĞERİ, TL HAKKI HAKKI DEĞERİ, DEĞERİ, TL DEĞERİ, TL DEĞERİ, TL EURO A.V.M. + HELEN TURİZM OTEL 162.807.383 610.017.333 772.824.716 673.696.992 211.601.543 TEMA PARK 60.774.992 38.171.721 98.946.712 86.255.138 27.091.883 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI- OTEL 7.999.239 34.256.572 42.255.812 36.835.795 11.569.758 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI- TİCARET 22.749.266 60.708.756 83.458.022 72.753.132 22.851.037 TOPLAM ÜST HAKKI ARSA KULLANIM DEĞERİ 254.330.881 743.154.381 997.485.262 869.541.057 273.114.221 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ile değerlemeye konu üst hakkının, kullanılmamış imar haklarının değerleme tarihi itibari ile kullanılıyor olmasını ifade eden Tamamlanması Durumu için toplam 273.114.221 Euro takdir edilmiştir. 8.3.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme Yaklaşımı analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları analizi olarak ikiye ayrılmaktadır. 8.3.3.1. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Değerlemede direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmamıştır. 8.3.3.2. Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. Değerleme konusu üst hakkına ilişkin varsayım ve kabuller; Değerlemeye konu üst hakkının kalan süresi esas alınarak projeksiyon oluşturulmuştur. 89 15_400_193_3
GELİRLERE İLİŞKİN ÖNGÖRÜLER: Üst hakkına konu taşınmazda konumlu olan aktif ticari alanlarda gerçekleşen mevcut gelir ve giderler ile bu fonksiyonlar için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler karşılaştırılmış ve mevcut gelirler Pazar koşulları ile uyumlu olduğu görüldüğünden üretilen mevcut gelirler esas alınarak, Nakit / Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmıştır. A Blok- Alışveriş Merkezine İlişkin Öngörüler; A.V.M bloğunda gerçekleşen kira gelirleri esas alınıp, mevcut piyasa verileri dikkate alındığında, 2016 yılı için boşluk, kira tahsil edememe ve indirimleri kapsayan Kira Kaybı oranı 2016 yılı için %20, yapılacak Pazarlama Tanıtım yatırımları doğrultusunda kiralamaların ve müşteri yoğunluğunun artacağı öngörülerek 2017 yılı için %15 oranı kabul edilmiştir. A.V.M. Kira Kaybı oranı bölgesel dönüşüm projeleri ve alternatif ulaşım yatırımlarının da bölgeye katkıları varsayılarak, 2018 yılı için %10, 2019 ve üst hakkı süresinin sonuna kadar olan tüm yıllarda stabil olarak %5 oranında öngörülmüştür. A.V.M. bloğunda mağazalar, yeme içme alanları ve eğlence alanlarından elde edilen kira gelilerinin haricinde ATM, Kioks ve Baz İstasyonu, taksi, vale, reklam ve sponsorluk v.b.gelirlerinin olacağı öngörülmüş olup, bu gelirlerin toplam kira gelirinin %4,5 i oranında gerçekleşebileceği öngörülmüştür. A.V.M. dahilinde gerçekleşen kiralamalar ve kiracılar ile yapılan kira sözleşmeleri dikkate alındığında yıllık kira artış oranı, Euro bazında enflasyon oranı da dahil olmak üzere %4,85 olarak alınmıştır. A.V.M. Bloğunda, Yapı Kullanma İzin Belgesinde otel fonksiyonlu olarak belirtilen alan 2. bodrum ve asma katlarda yer almakta olup, 15.05.2014 tarihli Helen Otelcilik A.Ş. ve Güryapı İnş. A.Ş&Bayraktar İnş. A.Ş. Adi Ortaklığı arasında yapılan kira sözleşmesi esası ile Vialand Palace Amusement Park Otel tarafından kullanıldığından, Nakit Akımları Analiz tablosunda ilgili sözleşme esasları dikkate alınmıştır. Bahsi geçen otel fonksiyonlu alan için yapılan ve 2016-2019 yılları arasındaki kira sözleşmesini kapsayan otel alanında sözleşmenin bittiği 2019 yarıyılından sonra, otel alanı içerisinde yapılacak olan tadilat ve bakımlar, kiralanamama gibi varsayımlar ile 2019 yılında ilk 6 aylık süreç için kira geliri tahsil edilebileceği varsayılmıştır. Otel fonksiyonlu kiralama esaslı fonksiyon için her projeksiyon dönemi için yıllık %0,5 oranında kira kaybı öngörülmüştür. Değerleme tarihi itibari ile otel olarak kiralanmış olan alan için her yıl toplam gelirlerin yaklaşık %2 si oranında bakım onarım ve yenileme gideri yapılacağı öngörülmüştür. Üst hakkı sözleşmesi gereği her yıl brüt ciro üzerinden %10,5 oranında arsa sahibine ödenecek olan İşletme Ciro Payı, Nakit Gelir Akımı Tablosu nda gider olarak belirtilmiştir. İşletme Ciro Payı işin başında nakit olarak 2011 yılı içerisinde ödenmiş olup, 2023 ve sonraki yıllarda sözleşmede belirtilen oranda işletme ciro payı hesaplanmıştır. A.V.M dahilindeki Genel Giderler olarak belirtilen giderler; personel, yönetim v.b. giderleri kapsamakta olup, her yıl için yıllık gelirin %4 ü oranında öngörülmüştür. A.V.M. ortak alanlarında yapılacak olan genel bakım onarım yenileme giderlerinin yıllık gelirlerin yaklaşık %1 i oranında olacağı öngörülmüştür. Reklam pazarlama ve tanıtım harcamalarını kapsayan Pazarlama Giderleri nin yıllık gelirlerin yaklaşık %1 i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür. 90 15_400_193_3
Değerleme konusu üst hakkının konumlu olduğu taşınmaz, kentsel dönüşüm alanı olarak belirtilen alanda kalmakta olup, 20.07.1966 kabul tarihli, 775 no.lu Gecekondu Kanunu kapsamındadır. Konu parselin durumu ile alakalı olarak, ilgili kanunun 33. Maddesinde Bu Kanun hükümlerine dayanılarak yapılan ivazlı veya ivazsız devir, temlik, kamulaştırma, alım, satım, kira, geri alma, geri verme, ifraz, tevhit, tescil, cins değişikliği, rehin tesis ve terkini, ıslah, değişiklik, onarım inşa ve ikmal gibi her türlü işlemler, sözleşmeler, beyannameler ve benzerleri, tasarruf bonosundan ve her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır belirtilmiştir. Bu sebeple üst hakkı için hesaplanan İndirgenmiş Nakit Akımları nda vergi giderleri sıfır olarak alınmıştır. Vialand Gelirlerinin Tahsili Hizmeti Sözleşmesi 5.1.C maddesinde belirtilen Kira Sözleşmesi ve Kira Dışı Faaliyet Gelirlerinin Paylaşımı esas alınarak, tüm yıllar içi net gelirlerin %97 si yatırımcıya ödeneceğinden, Giderler başlığı altında belirtilmiştir. B Blok- Tema Park Alanına İlişkin Öngörüler; Tesis Mayıs 2013 te faaliyete geçmiş olup, 2014 yılı ve 2015 yıllarında gerçekleşen ziyaretçi sayıları verileri doğrultusunda üst hakkı süresince ziyaretçi sayıları tahmin edilmiştir. Ziyaretçi sayısının 2016 yılında yaklaşık 984.929 kişi olacağı öngörüsü ile 2017 ve 2018 yıllarında önceki yıla göre %7, 2019 yılında %5, 2020 ve 2021 yıllarında ise %4,5 oranında artacağı öngörülmüştür. 2022 yılı ila 2031 yılları arasında potansiyel ziyaretçi sayılarının önceki yıllara göre %4 oranında artacağı, 2031 yılı itibari ile 1.913.938 kişiye ulaşan ziyaretçilerin üst hakkı süresi sonuna kadar stabil kalacağı öngörülmüştür. Artan ziyaretçi sayısı öngörüsü ile birlikte yıllık ortalama günlük bilet fiyatının 2017 yılında önceki yıla oranla %5, 2018 yılında %4, 2019 ve sonraki yıllarda %3 oranında artacağı öngörülmüştür. Tema Park dahilinde yer alan yeme-içme, stand, fotoğraf, sponsorluk v.b. gelirleri kapsayan Tema Park Diğer Gelirleri nin yıllık bilet satış gelirlerinin yaklaşık %10 u oranında olacağı öngörülmüştür. Tema Park ta çalışacak olan ve ihtiyaç duyulan personel giderlerinin 2016 yılı için toplam gelirlerin %28 i oranında olacağı öngörülmüştür. Personel giderlerinin 2017 ila 2026 yılları arasında, artması öngrülen ziyaretçi sayısı artış oranları ile parallel oranda artacağı, 2027 yılından sonraki süreçte Euro bazında enflasyon oranı üzerinden personel giderlerinin artacağı öngörülmüştür. Enerji giderlerinin 2016 yılı için, yıllık gelirin yaklaşık %6,5 i oranında olacağı öngörülmüştür. 2017 yılı itibari ile tema parktaki tematik makinalara yapılacak olan yatırımlar, ziyaretçi sayısındaki artış oranları v.b. yoğunluklar dikkate alınarak enflasyon oranı da dikkate alınarak, bir önceki yılların enerji giderlerinden %2,5 oranında daha fazla olacağı öngörülmüştür. Bakım onarım giderlerinin 2016 yılı için, yıllık gelirin %5,25 i oranında olacağı varsayılmıştır. 2017 ila üst hakkınının dolduğu yıla kadar olan bakım onarım giderleri her yıl, bir önceki yılın bakım onarım giderinin %2,5 u oranında arttırılmıştır. Yenileme giderleri tüm yıllar için yıllık gelirlerin %4 ü oranında öngörülmüştür. Reklam ve Pazarlama Giderlerinin 2016 yılında, yıllık gelirlerin %9,25 i oranında olacağı ancak artan ziyaretçi ve marka bilinirliği ile 2017 yılında yıllık gelirin %9,22 si, 2018-2019 yıllarında yıllık gelirin %9,2 si, 2020 ila üst hakkının dolacağı yıla kadar olan yıllarda yıllık gelirlerin %9,18 i oranında olacağı öngörülmüştür. 91 15_400_193_3
Tema Park fonksiyonlu alanda Gayrimenkul Sigortası haricinde 3. Şahıs Mesuliyet, Elektronik Cihaz, Emniyet Suistimal, İşveren Mali Sorumluluk Sigortaları nın giderleştirileceği kabulü ile gerçekleşen sigorta giderleri dikkate alınarak 2016 yılı için öngörülmüştür. Tüm yıllarda sigorta giderlerinin enflasyon oranı doğrultusunda her yıl artacağı varsayılmıştır. Üst hakkı sözleşmesi gereği belirtilen İşletme Ciro Payı, 2013 yılı gelirleri de dikkate alınarak ilk 10 yıl karşılığı ödenen 60.0000.000 TL karşılığı olan bedel, üst hakkı sözleşmesi gereği sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içersinde eşit taksitler şeklinde ödenecektir ibaresi esas alınmıştır. Bahsi geçen sözleşme maddesi gereğince Yıllık İşletme Bedeli 2023 yılı itibari ile %10,5 Yıllık Ciro Payı hesaplanarak, Tema Park Giderleri ne yansıtılmıştır. 14.06.2013 tarihli Güryapı İnş. Taah. Turz. San. Ve Dış Tic. A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. Adi Ortaklığı ile İşletmeci sıfatıyla Vialand Eğlence Hizmetleri A.Ş. arasında akdedilen İşletme Sözleşmesi 4.6. maddesinde tanımlanan %95 lik işletme bedeli, Tema park Nakit Akımlarında her yıl için İşletme Bedeli olarak düşülmüştür. Kullanılmamış İmar Hakkı - 5 Yıldız Otel Bloğuna İlişkin Öngörüler; Otelin 2016 yılı içerisinde inşa edileceği ve 2017 yılında faaliyete geçeceği öngörülmüştür. Doluluk oranlarının işletmenin açıldığı ilk yıl olan 2017 yılı için %55, 2018 yılı için %60, 2019 yılı için %65, 2020 ve diğer yıllarda stabil olarak %70 oranında öngörülmüştür. Piyasadan elde edilen veriler doğrultusunda 2016 yılı itibari ile günlük oda fiyatı 83 Euro/oda olarak öngörülmüş olup, tüm yıllarda enflasyon oranı kadar her yıl artacağı öngörülmüştür. Otel bünyesinde yer alan mağazaların 2016 yılı için aylık ortalama 86 Euro/m² bedel ile kiralanabileceği öngörülmüş olup, enflasyon oranı doğrultusunda her yıl artacağı kabul edilmiştir. Ticari alanlardaki doluluk oranının otelin faaliyete geçeceği 2017 yılı için %80, 2018 yılı için %90, 2019 ve sonraki yıllar için stabil oalrak %95 oranında öngörülmüştür. Takdir edilen kira gelirlerinin oda gelirlerinin yaklaşık %6 ila 7 si oranında olacağı esas alınmıştır. Yeme-içme gelirlerinin oda gelirlerinin %25 i oranında, diğer gelirlerin ise oda gelirlerinin %5 i oranında olacağı öngörülmüştür. Otel bünyesinde personel giderlerinin toplam gelirlerin %18 i, Genel tüketim giderlerinin toplam gelirin %15 i oranında olacağı varsayılmıştır. Yeme-içme gelirlerinin %30 unun yeme-içme gideri olarak harcanacağı öngörülmüştür. Oda gelirlerinin %10 u oranında Oda giderleri olacağı, toplam gelirlerin %5 i oranında enerji gideri, %3 ü oranında yenileme gideri olacağı öngörülmüştür. Base fee %3, infective fee %7 kabul edilmiştir. Finansal varsayımlar: Konu proje kapsamında değerleme tarihi itibari ile hesaplanan 2016-2044 yılları arasındaki net nakit akımlarının indirgenmesi ile Net Bugünkü Değer hesaplanmıştır. Net bugünkü değer hesabında iyimser/kötümser senaryolar üretilmiş, olup risk primleri toplamı farklı fonksiyonlar için ayrı ayrı öngörülmüştür. İskonto oranı risksiz getiri oranına pazar risklerinin eklenmesi sonucunda yıllık ortalama %11 olarak tahmin edilmiştir. 92 15_400_193_3
Risksiz getiri oranı Euro bazında en uzun vade olan 2023 yılı için yaklaşık %4,13 belirtilmiş olup, üst hakkı sözleşmesi bitiş yılı olan 2044 yılına kadarki Eurobond ortalama faiz oranı olarak kabul edilmiştir. Pazar Riski sektör risk primleri, çevresel riskler, proje yönetimi riski, kur riski, politik risk, operasyonel rikler, enflasyon riski gibi bileşenlerinden oluşur. Stabil bir ekonomik gelişim ve minimumda risk ortamında olası indirgeme oranı olarak %8,26 hesaplanmış olup, konu üst hakkında yer alan A.V.M. fonskiyonu için risk primleri toplamı %2,74 oranında öngörülmüş ve İndirgeme oranı %11 olarak hesaplanmıştır. Tema Park fonskiyonlu alanda risk primleri toplamı yaklışık %3 oranında hesaplanmış olup, stabil ekonomik koşullar için hesaplanan %8,26 oranına ilave edilerek indirgeme oranı %11,25 olarak hesaplanmıştır. Kullanılmamış imar hakkı kapsamında öneri otel bloğu için olası risk primleri %3,26 hesaplanarak, yıllık ortalama indirgeme oranı %11,50 hesaplanmıştır. Kullanılmamış ilave imar hakkı kapsamında geliştirilen ticaret alanı için toplam risk primleri %3,76 oranında heaplanmış olup, prosedürel süreçlerin kestirilememesi, mevcut ticaret fonksiyonlu yapıdaki ticari yoğunluk dolayısı ile olası rekabete dayalı riskler dikkate alınarak indirgeme oranı %12 olarak hesaplanmıştır. Tablo. 51 A Blok - A.V.M. Nakit Akımları Analizi Tablosu Esas Alınan Veriler Enflasyon Oranı 0,02 Otel Sözleşmesi Kira Artış Oranı 0,050 Sözleşme Kira Artış Oranı 0,0485 Dönem Tam Yıl 12 Mağaza Alanları 29.714,09 Anchor Mağaza Alanları 34.610,15 Yeme İçme Alanı 4.972,22 Teras Alanı (Yeme-İçme Alanına Ait) 1.388,25 Eğlence Alanları 10.354,01 Hipermarket+Yapı Market+Tekno Market 16.429,36 Oto Yıkama 732,76 Otel Alanı (2.Bodrum+2.Bodrum Asma Kat) 7.948,15 Otel Alanı (2.Bodrum Teras Alanı) 1.460,84 TOPLAM 107.610 93 15_400_193_3
Tablo. 52 A Blok - A.V.M. Nakit Akımları Analizi Tablosu GELİRLER YILLAR AVM GELİRLERİ Mağaza Gelirleri, Euro Anchor Mağaza Gelirleri, Euro Yeme İçme Alan Gelirleri, Euro Teras Alanı Gelirleri, Euro Eğlence Alanları Gelirleri, Euro Hipermarket+Yapı Market+Tekno Market Alanları Gelirleri, Euro Oto Yıkama Alanı Gelirleri, Euro 2 3 29 30 2016 2017 2043 2044 27,5 9.805.650 10.281.224 35.222.819 9.232.781 15 6.229.827 6.531.974 22.378.127 5.865.866 60 3.579.998 3.753.628 12.859.692 3.370.847 24 399.816 419.207 1.436.177 376.458 9,3 1.155.508 1.211.550 4.150.692 1.088.000 15,7 3.095.291 3.245.413 11.118.579 2.914.458 3,8 33.414 35.034 120.026 31.462 Toplam Potansiyel A.V.M. Kira Gelirleri, Euro 24.299.504 25.478.030 87.286.112 22.879.872 A.V.M. Kira Boşluk, Kira tahsil edememe ve İndirimler, Euro 20% 15% 5% 5% Toplam Mağaza Net Kira Gelirleri, Euro 19.439.603 21.656.325 82.921.806 21.735.878 ATM, Baz İstasyonu, Depo Kiraları vb. Diğer Gelirler, Euro 4,5% 874.782 974.535 3.731.481 979.514 Ciroya Bağlı Gelirler, Euro 4,9% 942.821 1.050.332 4.021.708 1.054.190 Toplam A.V.M. Diğer Gelirleri, Euro 1.817.603 2.024.866 7.753.189 2.033.704 Otel Kira Gelirleri, Euro 987.043 1.037.543 3.597.883 899.471 Otel Ciro Kira Gelirleri, Euro 49.352 76.648 338.928 84.732 Toplam Otel Kira Gelirleri, Euro 1.036.395 1.114.190 3.936.811 984.203 Otel Kira Tahsil Edilememe, Kira Kaybı 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% Toplam Otel Net Kira Gelirleri, Euro 1.031.213 1.108.620 3.917.127 979.282 TOPLAM GELİRLER, Euro 22.288.419 24.789.811 94.592.122 24.748.864 GİDERLER Genel Giderler, Euro 4,0% 891.537 991.592 3.783.685 989.955 A.V.M. Bakım Onarım Giderleri 1,0% 212.572 236.812 906.750 237.696 Otel Bakım Onarım- Yenileme Giderleri 2,0% 20.624 22.172 78.343 19.586 Pazarlama Giderleri, Euro 1,0% 222.884 247.898 945.921 247.489 Gayrimenkul Sigortası, Euro 0,2% 390.865 398.682 667.162 302.118 Gayrimenkul Vergisi 0,0% İşletmecilere Verilen Hizmet Bedeli, Euro 3,0% 637.716 710.436 2.720.250 713.087 İşletme Ciro Payı 10,5% 8.976.451 2.335.088 TOPLAM GİDERLER, Euro 2.376.198 2.607.593 18.078.562 4.845.018 YILLIK NET GELİR, Euro 19.912.221 22.182.219 76.513.561 19.903.846 YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI YATIRIMIN TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 11,00% 282.048.761 Tablo. 53 B Blok Tema-Park Nakit Akımları Analizi Esas Alınan Veriler Enerji Bakım Onarım Yenileme Giderleri yıllık Artış Oranı 2,5% Enflasyon oranı 2% 2. ve 3. yıl ziyaretçi sayısı artış oranı 7% 4. yıl ziyaretçi sayısı artış oranı 5% 5. ve 6. yıllar Ziyaretçi Sayısı Ortalama Artış Oranı 4,5% 7. ila 16. yıl ziyaretçi sayısı artış oranı 4% 1 Euro 3,1838 2. Yıl Bilet Fiyat Artış Oranı 5% 3. Yıl Bilet Fiyat Artış Oranı 4% 4. Yıl ve sonrası Bilet Fiyat Artış Oranı 3% 94 15_400_193_3
Tablo. 54 B Blok Tema-Park Nakit Akımları Analizi GELİRLER YILLAR Dönem Ortalama Ziyaretçi Sayısı, Kişi Bilet Satış Fiyatı, Euro/ Kişi Bilet Satış Gelirleri, Euro Tema Park Diğer Gelirleri (Yeme-İçme ve Ciro Gelirleri Dahil, Euro) TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER YILLAR Personel ve Yönetim Giderleri, Euro Diğer Giderler, Euro Enerji Giderleri, Euro Bakım Onarım Giderleri, Euro Yenileme Giderleri, Euro Reklam, Pazarlama ve Tanıtım Giderleri, Euro Gayrimenkul Sigortası, Euro 3. Şahıs Mesuliyet Sigortası, Euro Elektronik Cihaz Sigortası, Euro Emniyet Suistimal Sigortası, Euro İşveren Mali Sorumluluk Sigortası, Euro TOPLAM GİDERLER, Euro İşletmecilere Verilen Hizmet Bedeli, Euro İşletme Ciro Payı, Euro TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YIILIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 11,25% 105.287.063 1 2 29 30 2016 2017 2043 2044 984.929 1.053.874 1.913.938 478.484 13,00 13,65 29,72 30,61 12.804.077 14.385.381 56.888.484 14.648.785 10,00% 1.280.408 1.438.538 5.688.848 1.464.878 14.084.485 15.823.919 62.577.333 16.113.663 2016 2017 2043 2044 28,00% 3.943.656 4.219.712 8.819.786 2.249.045 10,00% 1.408.448 1.507.040 3.149.924 803.231 6,50% 915.492 938.379 1.783.194 456.944 5,25% 739.435 757.921 1.440.272 369.070 4,00% 563.379 632.957 9,25% 1.302.815 1.419.801 5.383.215 1.386.178 0,02% 2.446 2.495 4.175 1.065 52.670 53.724 89.902 22.925 15.489 15.799 26.439 6.742 260 265 444 113 10.403 10.611 17.757 4.528 8.954.494 9.558.703 20.715.108 5.299.840 5,00% 256.500 313.261 2.093.111 540.691 10,50% 4.175.757 1.078.679 9.210.994 9.871.964 26.983.976 6.919.210 4.873.491 5.951.954 35.593.357 9.194.453 Tablo. 55 Kullanılmamış İmar Hakkı - Öneri Otel Bloğu Projenin Bugünkü Hali/Mevcut Durum Nakit Akımları Analizi Tablosu GELİRLER YILLAR ODA GELİRLERİ Sezon, gün Oda Sayısı, adet Birim Oda Değeri Doluluk Oranı Oda Gelirleri Toplamı, Euro KİRA GELİRLERİ Dükkan Alanı Toplamı (2 adet dükkan alanı), m² Dükkan Aylık Birim Kira Değeri Doluluk Oranı Toplam Kira Gelirleri, Euro Yeme-içme, (Lobby Bar,Restaurant v.b.) Gelirleri, Euro Diğer Gelirler (İletişim, kuru temizeleme vb. hizmet gelirleri) TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER İNŞAAT YATIRIM GİDERLERİ Toplam İnşaat Maliyeti, Euro OPERASYONEL GİDERLER Personel Ücretleri, Euro Genel Tükerim Giderleri, Euro Yeme-İçme Giderleri, Euro Yenileme Giderleri, Euro Enerji Giderleri, Euro Oda Giderleri, Euro Diğer Harcamalar, Euro Operasyonel Giderler Toplamı, Euro Gayrimenkul Sigortası İşletmeci Primleri Base Fee (Baz Ücret), Euro İnfective Fee (Teşvik Ücreti), Euro 2 3 29 30 2016 2017 2043 2044 365 365 365 90 154 154 154 154 83 84 141 141 0% 55% 70% 70% - 2.601.539 5.540.771 1.366.218 206 206 206 206 86 88 147 150 0% 80% 95% 95% 0 173.858 345.488 88.100 25% 0 650.385 1.385.193 341.554 5% 0 130.077 277.039 68.311 0 3.555.859 7.548.491 1.864.182 10.974.843 2016 2017 2043 2044 18% 0 640.055 1.358.728 335.553 15% 0 533.379 1.132.274 279.627 30% 0 195.115 415.558 102.466 3% 0 106.676 226.455 55.925 5% 0 177.793 377.425 93.209 10% 0 260.154 554.077 136.622 0,05% 0 1.778 3.774 932 0 1.914.950 4.068.290 1.004.335 0,2% 0 21.950 36.731 16.633 3% 0 106.676 226.455 55.925 7% 0 113.327 241.043 59.025 İşletme Ciro Payı, Euro 10,5% 312.477 76.468 TOPLAM GİDERLER, Euro 10.974.843 2.156.902 4.884.996 1.212.386 NET GELİRLER, Euro -10.974.843 1.398.957 2.663.495 651.796 YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,50% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 4.015.035 95 15_400_193_3
Tablo. 56 Kullanılmamış İmar Hakkı Ticaret Alanı Esas Alınan Veriler Enflasyon Oranı 2,00% Sözleşme Kira Artış Oranı 0,04 Mağaza Alanları 30.162,62 TOPLAM İNŞAAT ALANI 40.719,54 Tablo. 57 Kullanılmamış İmar Hakkı Ticaret Alanı Projenin Bugünkü Hali/Mevcut Durum Nakit Akımları Analizi Tablosu GELİRLER YILLAR AVM GELİRLERİ Mağaza Gelirleri, Euro Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro Kira ve Boşluk kaybı Toplam Mağaza Kira Gelirleri, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER İnşaat Maliyeti, Euro Personel ve Genel Yönetim Giderleri Bakım Onarım ve Yenileme Giderleri Diğer Giderler, Euro Pazarlama Giderleri, Euro Gayrimenkul Sigortası İşletme Ciro Payı Toplam Giderler, Eıuro İşletmecilere Verilen Hizmet Bedeli, Euro TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI YATIRIMIN TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro Tablo. 58 Nakit Akımları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Üst Hakkkının Net Bugünkü Toplam Değeri 488 ADA 16 PARSEL TOPLAM DEĞER A.V.M. NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 282.048.761 TEMA PARK NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 105.287.063 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI - ÖNERİ OTEL NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 4.015.035 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI - TİCARET ALANI NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 23.130.832 TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 414.481.691 Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile üst hakkının bugünkü değeri, değerleme tarihi itibari ile toplam yaklaşık 414.481.691 Euro olarak hesaplanmış olup, Analiz sonuçlarının uyumaştırılmasında blok bazında ayrı ayrı değerlendirilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile henüz mevcut olmayan ancak İ.B.B. Mesken Müdürlüğü Yapı Kontrol Daire Başkanlığı nda incelenen İhale işlem dosyasındaki onaylı Avan Proje Vaziyet Planında belirtilen Öneri Otel Bloğu ve mer i imar planında tanımlanan Emsal yapılanma hakları kapsamında inşa edilebilecek olan Kullanılmamış İmar Hakkı-Ticaret Alanı, Projenin Tamamlanması Durumu için takdir edilen değerde dikkate alınmıştır. Kullanılmamış imar haklarının değerleme tarihi itibari ile tamamlanmış olması için Projenin Tamamlanması Durumundaki değeri takdir edilmiş olup, tüm fonksiyon ve bloklar bazında hesaplanan Nakit Akımları Analizi Tabloları belirtildiği gibidir., 3 29 30 2016 2017 2043 2044 15,0 5.646.630 5.872.495 16.281.315 4.402.467 5.646.630 5.872.495 16.281.315 4.402.467 100% 100% 5% 5% 0 0 15.467.249 4.182.344 0 0 15.467.249 4.182.344 9.724.689 9.530.195 4,0% 0 0 618.690 167.294 2,0% 0 0 309.345 83.647 3,0% 0 0 464.017 125.470 1,0% 0 0 154.672 41.823 0,0% 0 0 6.640 1.693 10,5% 1.460.958 395.054 9.724.689 9.530.195 3.014.322 814.981 3,0% 0 0 373.588 101.021 12,00% 23.130.832 9.724.689 9.530.195 3.387.910 916.002-9.724.689-9.530.195 12.079.339 3.266.342 96 15_400_193_3
Tablo. 59 Kullanılmamış İmar Hakkı - Öneri Otel Bloğu Projenin Projenin Tamamlanması Durumu Nakit Akımları Analizi Tablosu GELİRLER YILLAR ODA GELİRLERİ Sezon, gün Oda Sayısı, adet Birim Oda Değeri Doluluk Oranı Oda Gelirleri Toplamı, Euro KİRA GELİRLERİ Dükkan Alanı Toplamı (2 adet dükkan alanı), m² Dükkan Aylık Birim Kira Değeri Doluluk Oranı Toplam Kira Gelirleri, Euro Yeme-içme, (Lobby Bar,Restaurant v.b.) Gelirleri, Euro Diğer Gelirler (İletişim, kuru temizeleme vb. hizmet gelirleri) TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER İNŞAAT YATIRIM GİDERLERİ Toplam İnşaat Maliyeti, Euro OPERASYONEL GİDERLER Personel Ücretleri, Euro Genel Tükerim Giderleri, Euro Yeme-İçme Giderleri, Euro Yenileme Giderleri, Euro Enerji Giderleri, Euro Oda Giderleri, Euro Diğer Harcamalar, Euro Operasyonel Giderler Toplamı, Euro Gayrimenkul Sigortası İşletmeci Primleri Base Fee (Baz Ücret), Euro İnfective Fee (Teşvik Ücreti), Euro İşletme Ciro Payı, Euro TOPLAM GİDERLER, Euro NET GELİRLER, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,50% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 13.857.944 2 3 29 30 2016 2017 2043 2044 365 365 365 90 154 154 154 154 83 84 141 141 0% 55% 70% 70% 0 2.601.539 5.540.771 1.366.218 206 206 206 206 86 88 147 150 0% 80% 95% 95% 0 173.858 345.488 88.100 25% 0 650.385 1.385.193 341.554 5% 0 130.077 277.039 68.311 0 3.555.859 7.548.491 1.864.182-2016 2017 2043 2044 18% 0 640.055 1.358.728 335.553 15% 0 533.379 1.132.274 279.627 30% 0 195.115 415.558 102.466 3% 0 106.676 226.455 55.925 5% 0 177.793 377.425 93.209 10% 0 260.154 554.077 136.622 0,05% 0 1.778 3.774 932 0 1.914.950 4.068.290 1.004.335 0,2% 0 21.950 36.731 16.633 3% 0 106.676 226.455 55.925 7% 0 113.327 241.043 59.025 10,5% 312.477 76.468 0 2.156.902 4.884.996 1.212.386 0 1.398.957 2.663.495 651.796 97 15_400_193_3
Tablo. 60 Kullanılmamış İmar Hakkı Ticaret Alanı Projenin Projenin Tamamlanması Durumu Nakit Akımları Analizi Tablosu GELİRLER YILLAR AVM GELİRLERİ Mağaza Gelirleri, Euro Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro Kira ve Boşluk kaybı Toplam Mağaza Kira Gelirleri, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER İnşaat Maliyeti, Euro Personel ve Genel Yönetim Giderleri Bakım Onarım ve Yenileme Giderleri Diğer Giderler, Euro Pazarlama Giderleri, Euro Gayrimenkul Sigortası İşletme Ciro Payı Toplam Giderler, Eıuro İşletmecilere Verilen Hizmet Bedeli, Euro TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI YATIRIMIN TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro Tablo. 61 Hesaplanan Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri 488 ADA 16 PARSEL TOPLAM DEĞER A.V.M. NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 282.048.761 TEMA PARK NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 105.287.063 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI - ÖNERİ OTEL NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 13.857.944 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI - TİCARET ALANI NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 39.411.004 TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 440.604.771 Yapılan hesaplar sonucunda Net Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile değerleme konusu üst hakkına konu parsel üzerinde kullanılmamış imar hakkı kapsamındaki otel ve ticaret alanlarının değerleme tarihi itibari inşaatının tamamlanması ile Projenin Tamamlanması Durumu İçin toplam 440.604.771 Euro takdir edilmiştir., 3 29 30 2016 2017 2043 2044 15,0 5.646.630 5.872.495 16.281.315 4.402.467 5.646.630 5.872.495 16.281.315 4.402.467 100% 100% 5% 5% 0 0 15.467.249 4.182.344 0 0 15.467.249 4.182.344 0 0 4,0% 0 0 618.690 167.294 2,0% 0 0 309.345 83.647 3,0% 0 0 464.017 125.470 1,0% 0 0 154.672 41.823 0,0% 0 0 6.640 1.693 10,5% 1.460.958 395.054 0 0 3.014.322 814.981 3,0% 0 0 373.588 101.021 12,00% 39.411.004 0 0 3.387.910 916.002 0 0 12.079.339 3.266.342 9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 9.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselde yer alan Vialand Temapark, A.V.M. ve Gösteri Merkezi ne benzer büyüklük ve nitelikte ülke ölçeğinde benzer yapıda gerçekleşmiş proje bulunmaması nedeni ile direkt emsal tespit edilememiştir. Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile arsa pazarı, A.V.M. pazarı, otel pazarı ve tema park pazarı araştırılmıştır. Pazar araştırması sonucunda elde edilen veriler doğrultusunda, arsa nitelikli emsal taşınmazların değerleme konusu üst hakkının tesis edildiği parsel için reel birim satış değerlerine erişilmesinde referans olmayacağı kanaatine varılarak, Arsa değer takdirinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı kullanılmamıştır. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parselin tam mülkiyete konu olması durumundaki Arsa Değeri, Eyüp Belediyesi 2016 yılı Arsa Rayiç Değerleri esas alınarak hesaplanmıştır. 98 15_400_193_3
7.3.2. Maddesinde detayları anlatılan Üst Hakkı Kullanım Kat Sayısı ve piyasa verileri doğrultusunda hesaplanan Yapı Maliyet Değerleri dikkate alınarak Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ile değerleme konusu üst hakkı değeri takdir edilmiştir. Karma kullanım fonksiyonları içeren değerleme konusu üst hakkı kapsamında yer alan Vialand Temapark, A.V.M. ve Gösteri Merkezi nde farklı sektörler için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler doğrultusunda ayrı ayrı Yıllık Net Gelirler tahmin edilerek Nakit / Gelir Akımları Analizi Yönteminde kullanılmıştır. Değerleme konusu Gayrimenkulün değerlemesinde, gerek büyüklük gerek fonksiyon ve gerekse mülkiyet hakları açısından pazarda benzeri bir satış verisine ulaşılamadığından değerlemede ana yöntem olarak gelir analizi kullanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları gereği kullanılan ikinci yöntem olarak kullanılan Maliyet Analizi Yönteminde arsa değeri olarak pazarda emsal arsa verisine ulaşılamadığından (ulaşılan arsa değerleri de Kentsel dönüşüm nedeni ile speküle olduğundan) Emlak Vergisine esas, Eyüp Belediyesi 2016 yılı Arsa Rayiç Değerleri kullanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları; 5.14 Değerlemenin bu üç yaklaşımı, hepsi aynı ekonomik ilkelere dayansa bile birbirlerinden bağımsızdır. Bu üç yaklaşım ile bir değer göstergesi geliştirilmek amaçlanmaktadır, ancak nihai değer kararı, kullanılan tüm verilerin ve süreçlerin hesaba katılmasına ve farklı yöntemlerle elde edilen değer göstergelerinin nihai bir değer tahmini için mutabık hale getirilmesine bağlıdır. 5.9.2.1 Uygun yaklaşımların, yöntemlerin ve prosedürlerin seçimi ve kullanılması, Değerleme Uzmanının takdirine bağlıdır. 5.9.2.2 Değerleme Uzmanı, Değerleme Süreci nin uygulanması sırasında ortaya çıkan değer göstergelerinden her birine verilecek göreceli ağırlığı tespit ederken kendi görüşünü kullanmalıdır. Değerleme Uzmanı, mutabık kalınan değer sonucuna erişmek amacıyla kullanılan değerleme yöntemleri için ve kullanılan değerleme yöntemlerinin ağırlıklarının belirlenmesi için mantığını ve sahip olduğu kanıtları kullanmalıdır. denilmektedir. Standardın verdiği yetkiye göre sonuç değerde kullanılacak ağırlık, nedenleri açıklanarak değerlenen taşınmazın niteliğine göre takdir edilmiştir. Sonuç olarak uyumlaştırmada halihazırda gelir üretmekte olan fonksiyonlarda gelir yöntemi ile ulaşılan sonuçlar yuvarlatılarak sonuç değer olarak takdir edilmiş, halihazırda imalatı yapılmamış olan fonksiyonlarda düşük olan değer (maliyet analizi ile ulaşılan değer) yuvarlatılarak sonuç değer olarak takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile konu üst hakkının tesis edildiği parsel üzerinde yer alan mevcut A.V.M. ve temapark fonksiyonu alanlar için Nakit/Gelir Akımları Analizi ve Maliyet Oluşumları Analizi yöntemleri kullanılarak hesaplanan değerler reel piyasa verilerini yansıtan Nakit/Gelir Akımları Analizi ile hesaplanan değerler lehine uyumlaştırılmıştır. Değerleme tarihi itibari ile henüz Yapı ruhsatı alınmamış ve yasal prosedürlere başlanmamış olan Kullanılmamış imar hakkı-öneri Otel ve Kullanılmamış imar hakkı- Ticaret fonksiyonlu alanlar için Maliyet Oluşumları Analizi ve Nakit/Gelir Akımları Analizi yöntemleri kullanılarak hesaplanan değerler, Mevcut Durum Değer takdirinde Arsa Payı değerini içeren Maliyet Oluşumları Analizi yöntemi ile hesaplanan değer lehine uyumlaştırılmıştır. 99 15_400_193_3
İlave imar hakları için gelir indirgeme ve maliyet yöntemi ile değer hesaplanmış, nihai değer takdirinde maliyet yöntemi ile hesaplanan değer lehine uyumlaştırılma yapılmıştır. Bunun temel nedeni Vialand in henüz yeni faaliyete geçmiş bir tesis olması ve kısa sürede kapasite artışına gitmesinin mümkün olamayabileceği yönündeki kanaatimizdir. Bu çerçevede kullanılmamış imar hakkına istinaden yapılabilecek ek yapıların gelirini dikkate alan gelir indirgeme yöntemi yerine, daha muhafazakar bir yaklaşımla maliyet yöntemiyle bulunan değere yakınsayan bir nihai değer takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile konu üst hakkı için farklı yöntemler ile hesaplanan Projenin Bugünkü Hali/Mevcut Durum Değeri aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde uyumlaştırılmıştır. Tablo. 62 Üst hakkı için Farklı Yöntemler ile Hesaplanan Mevcut Durum/ Projenin Bugünkü Değerlerin Uyumlaştırılması BLOK GELİR KAP. YÖNTEMİ, EURO MALİYET ANALİZİ YÖNTEMİ, EURO UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER, EURO AVM + HELEN TURİZM OTEL 282.048.761 208.736.858 282.000.000 TEMA PARK 105.287.063 26.725.110 105.280.000 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI-OTEL 4.015.035 2.160.562 2.160.000 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI-TİCARET 23.130.832 6.144.486 6.150.000 UYUMLAŞTIRILMIŞ NİHAİ DEĞER 395.590.000 * Değerleme tarihi itibari ile T.C.M.B. 31.12.2015 tarihli Döviz Alış Kuru olan 1 Euro=3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmazın mevcut durumu dikkate alınarak, farklı yöntemlerin uyumlaştırılması ile toplam 395.590.000 EURO hesaplanmış, sonuç olarak 1.259.500.000 TL (Birmilyarikiyüzellidokuzmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) takdir edilmiştir. Mer i Planda tanımlanan Emsal Alan dahilinde inşa edilebilecek olan, avan projesinde vaziyet planında belirtilen ve üst hakkı sözleşmesi ilgili maddelerinde belirtilen otel fonksiyonlu bloğun ve kullanılmamış imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek olan ticaret alanın inşaatlarının, değerleme tarihi itibari ile tamamlanması durumu için Maliyet Oluşumları Analizi ve Nakit/Gelir İndirgeme yöntemleri ile değer hesaplanmıştır. Kullanılmamış imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek olan fonksiyonların (otel ve ticaret) değerleme tarihi itibari ile tamamlanmış olması için Projenin Tamamlanmış Olması Durumu değeri takdir edilmiştir. Yapılan hesaplarda kullanılmamış imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek alanlara, Nakit/Gelir Akımları Analizi yöntemi ile hesaplanan değer lehine uyumlaştırma yapılmış olup, projenin bütününde Projenin Tamamlanmış Olması Durumu İçin hesaplanan uyumlaştırılmış değerler aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Tablo. 63 Üst hakkı için Farklı Yöntemler ile Hesaplanan Projenin Tamamlanması Durumundaki Değerlerin Uyumlaştırılması BLOK GELİR KAP. YÖNTEMİ, EURO MALİYET ANALİZİ YÖNTEMİ, EURO UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER, EURO AVM + HELEN TURİZM OTEL 282.048.761 211.601.543 282.000.000 TEMA PARK 105.287.063 27.091.883 105.280.000 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI-OTEL 13.857.944 11.569.758 13.850.000 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI-TİCARET 39.411.004 22.851.037 39.420.000 UYUMLAŞTIRILMIŞ NİHAİ DEĞER 440.550.000 * Değerleme tarihi itibari ile T.C.M.B. 31.12.2015 tarihli Döviz Alış Kuru olan 1 Euro=3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. 100 15_400_193_3
Yapılan uyumlaştırmalar sonucunda değerleme konusu üst hakkına kullanılmamış imar hakkının kullanılması ile tamamlanması durumundaki değeri toplam 440.550.000 EURO hesaplanmış olup, sonuç olarak 1.402.500.000 TL (Birmilyardörtyüzikimilyonbeşyüzbin TürkLirası) takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın değer takdirinde, kiralamarın USD yada EURO para cinsi ile gerçekleşmesinden dolayı tüm değerleme hesapları Emsal pazarın oluştuğu para cinsi kullanılarak yapılmıştır. Ancak sonuç değer takdiri günlük kurdan TL para birimi cinsinden hesaplanmaktadır. 9.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün/Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme raporunun 4.5. başlığında değerlemesi yapılan gayrimenkule dayalı hak için mevzuat gereği alınmış olan izin ve belgeler ile ilgili 4.8. başlığında konu üst hakkının devrine ilişkin bir sınırlama olup olmadığı konusunda detaylı bilgiler verilmiştir. Üst hakkı na ilişkin Tapu kayıtları üzerinde görülen ipoteklerin ise, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmıştır. Konu ipoteğin Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulmuş olması ve üst hakkına konu projenin mevcut durumu itibari ile imar mevzuatı gereği tüm izinlerinin alınmış olması (Rapor tarihi itibari ile, yapı ruhsatında A blokta otel alanı olarak revize edilen bölüm ile ilgili olarak Yapı Kullanma İzin Belgesi tadilatı ile ilgili yasal prosedür devam etmektedir) nedeni ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule Dayalı Haklar başlığında alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. 101 15_400_193_3
10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ Mülkiyeti İstanbul Belediyesi ne ait olan İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 488 ada, 16 parsel de kayıtlı 471.035,45 m2 büyüklüğündeki arsa üzerinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile Güryapı İnş. Taah. Tur. San. Ve Dış Tıc. A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 01.04.2011 tarihli 30 yıl süreli sözleşme ile tesis edilen üst hakkının 31.12.2015 itibari ile pazar değerinin takdirine yönelik resmi kurumlarda ve yerinde incelemeler yapılmış olup, detaylı pazar araştırmasına raporun ilgili başlıklarında yer verilmiştir. Sonuç değere konu taşınmazın bulunduğu bölge, ulaşım ilişkileri, etkilenme alanı içerisindeki fonksiyonlar, proje verileri gibi faktörler dikkate alınarak ulaşılmış olup muhtemel işletme ve yönetim riskleri, sektör riski gibi riskler değer takdir hesaplarına yansıtılmıştır. Değerleme tarihi itibari ile Yapı Ruhsatı alınmamış, kullanılmamış imar hakkları için proje onaylanması/yapı ruhsatının düzenlenmesi ile takdir edilen nihai değerin yeni proje/veriler doğrultusunda revize edilmesi gerekecektir. Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz üzerinde Vialand Temapark, A.V.M. ve Gösteri Merkezi yer almakta olup, değerleme tarihi itibari ile kullanılmamış imar hakkları bulunmaktadır. Değerleme, mevcut fonksiyonlar/yapılar için Mevcut Durum Değeri olarak yapılmış, ayrıca üst hakkına konu parsel üzerindeki tüm yapılaşma hakkının kullanılmış olması durumu için Tamamlanmış Olması Durumu için yapılmıştır. Nihai değer takdiri aşağıdaki tablolarda gösterildiği gibidir. Nihai Değer Tabloları; Tablo. 64 Üst kullanım hakkının Bugünkü/Mevcut Durum Değeri *PAZAR DEĞERİ GAYRİMENKUL KDV HARİÇ (TL) PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) Mülkiyeti İstanbul Belediyesi ne ait olan İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 488 ada, 16 parsel de kayıtlı 471.035,45 m2 büyüklüğündeki arsa üzerinde Güryapı İnş. Taah. Tur. San. ve Dış Tıc. A.Ş. ve **Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. adına tesis edilen üst hakkının pazar değeri 1.259.500.000 1.486.210.000 *Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. **Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Değerleme konusu üst hakkının bugünkü değeri değerleme tarihi itibari ile KDV Hariç 1.486.210.000 TL (Birmilyarikiyüzellidokuzmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt ve Ticaret A.Ş. nin ½ hissesinin değeri ise 629.750.000 TL (Altıyüzyirmidokuzmilyonyediyüzellibin Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır. 102 15_400_193_3
Tablo. 65 Üst hakkının Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri *PAZAR DEĞERİ GAYRİMENKUL KDV HARİÇ (TL) PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) Mülkiyeti İstanbul Belediyesi ne ait olan İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Alibeyköy Mahallesi, 488 ada, 16 parsel de kayıtlı 471.035,45 m2 büyüklüğündeki arsa üzerinde Güryapı İnş. Taah. Tur. San. ve Dış Tıc. A.Ş. ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. adına tesis edilen üst hakkının pazar değeri 1.402.500.000 1.654.950.000 *Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. **Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Değerleme konusu üst hakkının projenin tamamlanması durumundaki değeri değerleme tarihi itibari ile KDV Hariç 1.402.500.000 TL (Birmilyardörtyüzikimilyonbeşyüzbin Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. Projenin Tamamlanması Durumu esas alınarak, Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt ve Ticaret A.Ş. nin ½ hissesinin değeri ise 701.250.000 TL (Yediyüzbirmilyonikiyüzellibin Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır. Üst hakkına konu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların sigorta değeri mevcut durum itibariyle yapı maliyeti değeri olan 515.948.109 TL dir. GÜLNUR ÇELİK M.B.A - Şehir Plancısı SPK LİSANS NO: 402861 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI DİDEM ÖZTÜRK Y.Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 402394 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 400241 SORUMLU DEĞERLEME UZMANI 103 15_400_193_3
11. EKLER 11.1. GAYRİMENKULÜN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ 104 15_400_193_3
105 15_400_193_3
106 15_400_193_3
107 15_400_193_3
108 15_400_193_3
109 15_400_193_3
11.2. MAHAL FOTOĞRAFLARI 110 15_400_193_3
111 15_400_193_3
112 15_400_193_3
11.3. YAPI RUHSATI 11.4. 113 15_400_193_3
11.5. 11.6. 114 15_400_193_3
11.7. 115 15_400_193_3
11.8. 116 15_400_193_3
117 15_400_193_3
11.4. DİĞER BELGELER 118 15_400_193_3
119 15_400_193_3
120 15_400_193_3
121 15_400_193_3
2.BODRUM KAT TADİLATI 122 15_400_193_3
123 15_400_193_3
124 15_400_193_3
125 15_400_193_3
126 15_400_193_3
127 15_400_193_3
128 15_400_193_3
129 15_400_193_3
130 15_400_193_3
131 15_400_193_3
132 15_400_193_3
133 15_400_193_3
134 15_400_193_3
135 15_400_193_3
136 15_400_193_3
137 15_400_193_3
138 15_400_193_3
139 15_400_193_3
140 15_400_193_3
141 15_400_193_3
142 15_400_193_3
143 15_400_193_3
144 15_400_193_3
145 15_400_193_3
146 15_400_193_3
12. SERTİFİKASYONLAR 147 15_400_193_3
HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) 388 05 09 148 Fax: +90 (212) 258 78 84 www. harmonigd.com.tr info@harmonigd.com.tr 15_400_193_3
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURTKÖY MAHALLESİ, 1814 PARSELDE ÜST HAKKI ESASLI VİA PORT ASIA 21.03.2016 2015_400_193_1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 5 4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 6 4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER 6 4.2. GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ 6 4.3. GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ 7 4.4. GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ 7 4.5. GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER 9 4.6. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ 17 4.7. GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER 18 4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ 18 5. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 49 5.1. GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 49 5.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI 53 6. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 19 6.1. DEMOGRAFİK VERİLER 19 6.2. EKONOMİK VERİLER 20 6.3. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 26 6.4. BÖLGE VERİLERİ 45 7. DEĞERLEME TEKNİKLERİ 48 7.1. FİYAT, MALİYET VE DEĞER 48 7.2. PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER 48 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 66 8.1. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) 66 8.2. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 67 8.3. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 67 9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 92 9.1. ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI 92 9.2. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ 94 10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 95 11. EKLER 97 2 15_400_193_1
1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz 14.03.2016 tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzmanı Gülnur ÇELİK tarafından hazırlanmıştır. 3 15_400_193_1
2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Pendik Belediye Başkanlığı ile *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 12.01.2007 tarihli (Ek Sözleşme tarihi 28.04.2010) 30 yıl süreli sözleşmeye dayalı olarak mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının 31.12.2015 itibari ile pazar değerinin takdiri amacıyla hazırlanmış değerleme raporudur. Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ve Sermaye Piyasası Kurulu nun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. RAPORUN KAPSAMI : Değerleme çalışması, üst hakkına konu olan taşınmaz üzerinde yer alan Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi, A ve B bloklar, Crowne Plaza Oteli nin yanı sıra, yine aynı taşınmaz üzerinde geliştirilmekte olan C blok projesinin ve kullanılmamış imar hakkının 31.12.2015 itibari ile Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerlenmesini kapsamaktadır. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : 01.12.2015 DEĞERLEME TARİHİ : 14.03.2016 RAPORUN TARİHİ : 21.03.2016 RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER : 2015_400_193_1 : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerleme konusu üst hakkı (İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 Parsel) ile ilgili şirketimizce 20.11.2015 tarihli, 2015_400_167_1 sayılı, 13.02.2015 tarihli, 2014_400_161_2 sayılı ve 06.06.2014 tarihli, 2014_400_68_1 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmıştır. Hazırlanan 2015_400_167_1 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu üst hakkına, Mevcut Durumu için K.D.V. hariç toplam 1.378.000.000 TL (Birmilyarüçyüzyetmişsekizmilyon TürkLirası), Tamamlanması Durumu için 1.442.000.000 TL (Birmilyardörtyüzkırkikimilyon TürkLirası), 2014_400_161_2 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu üst hakkına, Mevcut Durumu için K.D.V hariç toplam 1.110.000.000 TL (BirmilyarYüzonmilyon TürkLirası), Tamamlanması Durumu için 1.160.000.000 TL (BirmilyarYüzaltmışmilyon TürkLirası) takdir edilmiştir. 2014_400_68_1 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu üst hakkına, Mevcut Durumu için K.D.V. hariç toplam 1.000.000.000 TL (BirMilyar TürkLirası), Tamamlanması Durumu için 1.115.000.000 TL (BirMilyarYüzonbeşMilyon TürkLirası) takdir edilmiştir. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Gülnur ÇELİK Şehir Plancısı M.B.A Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 402861 Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 400241 4 15_400_193_1
3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mahallesi Rıfkı Tongsir Caddesi No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(216) 388 05 09 www.harmonigd.com.tr E-mail: info@harmonigd.com.tr MÜŞTERİ UNVANI : VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik/İstanbul : Müşterinin talebi; İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde tesis edilen üst kullanım hakkına ilişkin 31.12.2015 tarihi itibari ile pazar değerinin tespiti olup herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 5 15_400_193_1
4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 4.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Üst hakkına konu taşınmaza dair tapu kayıtlarına ait bilgiler, Pendik Tapu Müdürlüğü nden, Via Gayrimenkul yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından 22.12.2015 tarihinde temin edilen Tapu Kayıtları ve Pendik İlçesi Tapu Müdürlüğü nde incelenen Tapu Kütüğü üzerinden teyid edilmiş olup, aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İSTANBUL İLÇESİ : PENDİK PENDİK MAHALLESİ/KÖYÜ : KURTKÖY KURTKÖY MEVKİİ : - - PAFTA NO : - - ADA NO : - - PARSEL NO : 1814 1814 YÜZÖLÇÜMÜ : 148.082,07 m² 148.082,07 m² * DÖRT KATLI BETONARME ALIŞVERİŞ MERKEZİ VE NİTELİĞİ : ÜST HAKKI ONDÖRT KATLI BETONARME RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL VE ARSASI TARİH/YEVMİYE NO. : 26.05.2008 / 10247 23.08.2011 / 24111 CİLT NO. : 73 73 SAYFA NO. : 7172 7171 HİSSE ORANI : TAM TAM MALİK : BAYRAKTAR KARDEŞLER İNŞAAT TAAHÜT VE TİC. A.Ş. PENDİK BELEDİYESİ 4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Pendik Tapu Müdürlüğü nden, 22.12.2015 tarihinde temin edilen TAKBİS belgesi üzerinden değerlemeye konu üst hakkına ait Takyidat bilgileri teyid edilmiş olup, aşağıda belirtildiği şekildedir. İrtifaklar Hanesi nde; -Müstakil ve daimi nitelikte olan üst hakkı Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Ve Tic. A.Ş. lehine 12.01.2037 tarihine kadar süreli üst hakkı ifrazen 73/7172 sahifededir. (26.05.2008 tarih, 10247 yevmiye) Rehinler Hanesi nde; -(A) Finansbank A.Ş. lehine 250.000.000 EURO bedelli, 1.dereceden, 25.03.2014 tarihli, 8865 yevmiye no.lu ipotek -(B) Finansbank A.Ş. lehine 70.000.000 TL bedelli, 2.dereceden, 25.03.2014 tarihli, 8889 yevmiye no.lu ipotek yer almaktadır. * Değerleme konusu üst hakkının tesis edildiği ana gayrimenkulün niteliği Arsa iken 13.08.2015 tarih, 26480 yevmiye no.lu işlem ile ana gayrimenkul niteliği Dört katlı betonarme alışveriş merkezi ve ondört katlı betonarme restorantlı veya restorantsız otel ve arsası olarak tescil edilmiştir. 6 15_400_193_1
4.3. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Pendik Tapu Müdürlüğü nden, 22.12.2015 tarihinde temin edilen Tapu Kayıtlarında ve Pendik İlçesi Tapu Müdürlüğü nde incelenen Tapu Kütüğü nde konu üst hakkının 26.05.2008 tarihli, 10247 yevmiye no.lu tescil işlemi ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt Ve Tic. A.Ş. adına tescil edildiği ve son 3 yıllık dönemde herhangi bir malik değişikliği yapılmadığı görülmüştür. 4.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nden temin edilen İmar Durum Belgesinde, üst kullanım hakkına konu taşınmazın 17.07.2006-10.01.2009 onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı nda kısmen Fuar Alanı nda, kısmen Fuar-Kongre-Otel alanında kalmakta olduğu belirtilmiştir. Üst hakkına konu 1814 sayılı parsel, 3 pafta 298 ve 299 parsel, 2-3 pafta 1547, 1744 ve 1745 parsel numaralı taşınmazaların tevhidi ile oluşan imar parselidir. Resim 1. Tevhid Öncesi Parsellerin Konumu 7 15_400_193_1
Resim 2. Mer i İmar Planı ve Tevhid İşlemi ile Oluşan İmar Parseli PLAN NOTLARI - Bu alanlarda 2565 sayılı yasa hükümleri geçerli olup, planda öngörülen fuar alanı işlevinin yürürlüğe girmesi için 17.07.2001 gün 6121-(NİP-3421-069-01 İMR.SIS.Ş.(TC) 3976/2495 sayılı M.S.B yazısı gerği uygulama öncesi M.S.B. den görüş alınacaktır. - Füze Filo Komutanlıkları radar görüşünün olumsuz etkilenmemesi açısından bölgede yapılaşmalara izin verilmeden önce yetkili komtanlık olan 1. Taktik Hava Kuvveti Komutanlığından (Eskişehir) izin alınacaktır. - Fuar Alanında İstanbul Metropolitan Alanının Anadolu Yakasına yönelik olarak, içinde yeşil alanlar, parklar, rekreasyon alanları, otoparklar, fuar ve sergileme tesisleri, oyun ve eğlence parkları, turizme yönelik ticari satış birimleri gibi fonksiyonlar yer alacaktır. +0.00 kotunun altındaki kullanımlar Emsal hesabına dahil edilmeyeektir. Fuar alanında yapılaşma açısından ayrıntılı zemin etüdleri yapılacak olup, bu etüdler çerçevesinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca düzenlenecek avan projeye göre uygulama yapılacaktır. - 2 Pafta 1745 parsele ilişkin bölümde 13.04.2006 gün 593 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı uygulanacaktır. F rumuzlu alanda 15.07.2003 gün ve 481 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı geçerlidir. - Nato Akaryakıt Boru Hattı istimlak ve Kamulaştırma sınırı haricinde 5 m. Sağa ve 5 m. Sola olmak üzere koruma bandı ayrılarak her ne şekilde olursa olsun inşaat yapılmaması ve ruhsat verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde bağ, bahçe tesis edilmemesi gerekmemektedir. - İstimlak şeridinin yol olarak kullanılmaması ve boruyu katleder vaziyette yol geçirilmemesi ancak zorunlu geçişlerde ilgili işletme müdürlüğüne yazı ile müracatta bulunarak müsaade istenmesi ve verilecek olan yol geçiş tip projesinin uygulanması gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde, kanal, kanalizasyon, ark, hendek, kuyu açılmaması, sulama kanallarının zorunlu olarak kesiştiği noktalarda borunun emniyete alınması ve takviye yapılması ilgili işletme müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir. - Boru hattı üzerinde bulunan some taşlarına, ölçme kutularına, vana ve mesafe taşlarına zarar verilmemesi ve sökülüp atılmaması gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde ve 150 m. Yakınında taş, kireç, kum, maden ocağı v.b. tesislerin işletmesine müsaade verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde telefon ve enerji nakil direklerinin dikilmesine izin verilmemesi gerekmektedir. - Boru hattı güzergahı arazide 70 cm. toprağın altında olacak şekilde döşenmiştir. Ancak iklim şartları nedeniyle bu derinlik azabilmekte ve zaman zaman yeryüzüne de çıkabilmektedir. Yapılacak kazılarda bu hususun dikkate alınması gerekmektedir. - Nato Akaryakıt boru hattı güzergahı civarında yapılacak inşaat ve kazı çalışmaları esnasında en yakın ilgili İşletme Müdürlüğü ve Ant Batı Bölge Müdürlüğü ile koordine edilerek ilgili personelin haberdar edilmesi ve istimlak şeridine yapılacak herhangi bir tecavüzün ilgili kamu kurum ve kuruluş, belediye ve özel idarelere bilgilendirilmesi gerekmektedir. 8 15_400_193_1
- Uygulama aşamasında Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün ve Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu nun görüşü alınacaktır. - Uygulama Aşamasında 4 Eylül 1988 tarih 19919 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve bu yönetmeliğe ilave olarak 01.07.1999 tarih ve 23742 sayılı Su Kirliliği Yönetmeliği nde Değişiklik yapılması hakkındaki yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında İSKİ nin görüşlerine uyulacaktır. - K(A) rumuzlu alanda bir veya birden fazla bodrum kat yapılabilir. Bu alanlarda Kongre ve Turistik Amaçlı Kullanım söz konusu olduğundan, bodrum katlarda konaklama hariç her türlü spor, eğlence, dinlenme, kapalı havuz, balo-konferans-sergi salonları, sağlık merkesleri gibi aktivitelere izin verilebilir ve bu alanlar iskan edilebilir. Bu alanlar +0.00 kotunun altında olduğu takdirde Emsal hesaplarına dahil edilmeyecektir. - Plan onama sınırı içerisindeki fonksiyonlara bakılmaksızın parseller tevhit edilebilir. Tevhit sonrası oluşan parsellerdeki toplam inşaat alanı, tevhit edilmeden önceki inşaat alanının toplamından fazla olamaz. - Fuar alanında yapılacak yapılarda, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik teki Akaryakıt Servis İstasyonları asgari emniyet mesafeleri çizelgesinde belirtilen mesafelere ve kriterlere göre uygulama yapılacaktır. (19.05.2012 T.T.) 4.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Üst kullanım hakkına konu 1814 parsel (3 pafta 298 ve 299 parsel, 2-3 pafta 1547, 1744 ve 1745 parsel numaralı taşınmazaların tevhidi ile oluşmuştur) üzerinde Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 12.01.2007 tarihli 30 yıl süreli Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi ne ve 28.04.2010 tarihli Ek Sözleşme sine dair bazı maddeler aşağıda belirtilmiş olup, bahsi geçen sözleşmeler Rapor Eklerinde sunulmuştur. 12.01.2007 tarihli, Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi Taraflar: İdare: Pendik Belediye Başkanlığı Yüklenici: Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. Sözleşme Konusu: Madde 1: 28.12.2006 tarih ve 3524 sayılı Encümen Kararı ile ihalesi yapılan, Pendik Fuar Alanı Birinci etapta yer alan, mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait Kurtköy 3 Pafta 298 ve 299 parsel, 2-3 pafta 1547, 1744 ve 1745 parsel sayılı taşınmazların, 5593 sayılı Belediye Kanunu nun 18/e maddesi gereğince 30 (otuz) yıllığına intifa hakkının verilmesi ve karşılığında çok fonksiyonlu fuar alanı (kongre salonu, yönetim alanı, otel ve ticaret satış birimleri) inşa edilmesi, işletilmesi bedeli alınması işi. Sözleşme Konusu Taşınmazlar: İLİ İLÇESİ BÖLGE PAFTA PARSEL TOPLAM ARSA ALANI (m²) TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) İSTANBUL PENDİK KURTKÖY 3 298 4.800 960,00 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY 3 299 13.829 2.765,80 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY 2-3 1547 59.266,60 11.253,32 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY 2-3 1744 62.934,02 12.586,80 İSTANBUL PENDİK KURTKÖY 2-3 1745 18.550,87 55.652,61 TOPLAM 156.380,49 83.218,53 9 15_400_193_1
Proje ve Altyapı İşleri: Madde 2: Avan ve uygulama projelerinde dikkate alınacak İnşaat Alanı kriterleri aşağıda belirtilmiştir. ALAN (RAKAM İLE) ALAN (YAZI İLE) FUAR ALANI 16.000 m² Onaltıbin m² TİCARET ÜNİTELERİ 47.319 m² Kırkyedibin, üçyüzondokuz m² OTEL ALANI 15.000 m² Onbeşbin m² KONGRE SALONU 4.000 m² Dörtbin m² YÖNETİM MERKEZİ 500 m² Beşyüz m² AKARYAKIT 400 m² Dörtyüz m² TOPLAM 83.219 m² Seksenüçbin, ikiyüzondokuz m² Yukarıda belirtilen İnşaat Alanı kriterleri, toplam inşaat alanını geçmemek kaydıyla, idarenin onayı dahilinde en çok (+%25, -%25) oranlarında değiştirilebilecektir. Buna göre avan proje hazırlanacak, idarenin onayına sunulacak ve Büyükşehir Belediyesine de onaylatılacaktır. Yüklenici, onaylanan avan projeye göre her türlü uygulama projelerini yaparak idareye onaylatacaktır. Ayrıca ayrıntılı zemin etüdleri, sayısal ortamda 3 boyutlu proje ve mket de yüklenici tarafından yapılacaktır. Bu projelere ilişkin her türlü harcama yükleniciye aittir. Alan içindeki boru hattının ve varsa diğer altyapı deplase ve yapımı yükleniciye aittir. Proje kapsamında Ticaret üniteleri olarak yer alan kısımlar, Dünya mimarisinden örnekler alınarak projelendirilecektir. İhale Bedeli; Madde 3: İhale bedeli, 30 (otuz) yıılık toplam işletme bedeli olan 36.100.000.-(Otuzaltımilyon,yüzbin) YTL+KDV dir. İşletme Bedeline İlişkin Esaslar; Madde 6: YILLAR YILLIK İŞLETME BEDELİ (YTL) TOPLAM SÜRE(YIL) TOPLAM İŞLETME BEDELİ (YTL) 1.VE 2.YILLAR 3., 4. Ve 5. YILLAR 6., 7. Ve 8. YILLAR 9. VE 10. YILLAR 11. 12., 13., 14. VE 15. YILLAR 16. İLA 30. YILLAR 143.255.-(Yüzkırküçbin, ikiyüzellibeş) YTL+KDV 330.587.-(Üçyüzotuzbin, beşyüzseksenyedi) YTL+KDV 550.976.- (Beyüzellibin,dokuzyüzyetmiş altı) YTL+KDV 881.563.- (Sekizyüzseksenbirbin,beşyüzatmışüç) YTL+KDV 1.322.345.- (Birmilyon,üçyüzyirmiikibin, üçyüzkırkbeş) YTL+KDV 1.652.930 (Birmilyon,altıyüzelliikibin, dokuzyüzotuz) YTL+KDV 2 286.510.-(İkiyüzseksenaltıbin,beşyüzon) YTL + KDV 3 991.761.-(Dokuzyüzdoksanbirbin, yediyüzatmışbir) YTL+KDV 3 1.652.928.- (Birmilyon,altıyüzelliikibin, dokuzyüzyirmisekiz) YTL+KDV 2 5 1.763.126.- (Birmilyon,yediyüzatmışüçbin,yüzyirmialtı) YTL+KDV 6.611.725.- (Altımilyoni altıyüzonbirbin,yediyüzyirmibeş) YTL+KDV 24.793.950.- (Yirmidörtmilyon,yediyüzdoksanüçbin, dokuzyüzelli) YTL+KDV TOPLAM 30 36.100.000.-(Otuzaltımilyon,yüzbin) YTL+KDV Her dönem için tahsil edilecek işletme bedelleri, verilen teklifte belirtilen 30 yıllık toplam işletme bedeli üzerinden, şartnamedeki tabloda belirtilen Yıllık Hesap Değerleri ile çarpılarak hesaplanır. Ayrıca yukarıda tabloda belirtilen artış dönemlerinde, İstanbul Ticaret Odasının (1963=100) TEFE Genel Endeksinin bir önceki artış döneminin başlangıç ayına göre artış oranı esas alınarak yıllık işletme bedeli kontrol edilecektir. Eni döneme ait bedel, yüksek olan değer olacaktır. 15nci yıldan sonra her beş yılda bir bu esasa göre işletme bedeli kontrol edilerek belirlenecetir. İlk 3 aylık işletme bedelinin tamamı peşin olarak ödenir. Diğer aylara ait ödemeler, sözleşme tarihi esas alınarak üçer aylık dönemler halinde, dönem başlarında ve ilk beş iş günü içinde ödenir. Sözleşme peşinat tahsil edildikten sonra yapılır. Yüklenici işletme bedelinin tamamı Pendik Belediyesi ne ödeyecek ve makbuz suretlerini Pendik Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü ne verecektir. Ödemelerin geciktirilmesi halinde bedel, kanuni faiz uygulanarak tahsil edilecektir. Yüklenici, sözleşme bedeli ödemesini bir yılda 2 kez otuz günden fazla geciktirirse idare akdi feshetme yetkisine sahiptir. Pendik Belediyesi, tahsil edilen işletme bedelinin %25 ini protokol gereği İstanbul Büyükşehir Belediyesi ne aktaracaktır. 15 10 15_400_193_1
Tarafların Genel Yükümlülükleri; Madde 7: A)Yüklenicinin Yükümlülükleri: Her türlü vergi, resim ve harçlar ile sözleşme yapılması ile ilgili tüm masraflar ile yetkili idarelerin teklif edecekleri otopark ücretleri, inşaat ruhsatı ve taahhüdün tamamen ifasına kadar herhangi bir kuruluş veya kişilerce talep edilecek her türlü harcama yüklenici tarafından karşılanacaktır. Yapı kullanma izninin alınması inşaat çevresinin ihata duvarları ile çevrilmesi, asansör, su, elektrik, doğalgaz, havagazı gibi tesisatın açılma ve kullanma izinlerinin alınması gibi bütün izinlerin alınması gibi bütün izinlerin alınmazı ve bunlara ilişkin harç ve benzeri ödemelerin yapılması, yer tesliminden iskan müsaadesi alınmasına kadar yapılacak tüm masraflar yüklenici tarafından karşılanacaktır ve bu masrafların geç yatırılmasından doğacak aksaklıklardan veya gecikmelerden dolayı süre uzatımı telp edilemeyeceği gibi bir bedel de istenmeyecektir. Yüklenici tesis, yapımı için verilen iş programı çerçevesinde işleri yürütmekle ve yatırımla ilgili gelişmeleri idareye bildirmekle yükümlüdür. İnşaat başlangıcından iskan müsaadesi alıncaya kadar yangın, sabotaj, deprem ve diğer doğal ve sosyal tehlikelere karşı risk sigortası yaptırılacaktır. Sigorta poliçesi idareye ibraz edilmedikçe inşaata başlanmayacaktır. İhale konusu alanda idarece plan tadilatı ile Akaryakıt alanı oluşturulabilir. Bu durumda idarenin onayı ile yüklenici tarafından Akaryakıt istasyonu yapılamsı halinde işletme bedeline ek olarak ilk yıl için yıllık 60.000.-(Atmışbin)YTL bedel ödenecek, diğer yıllar için bu değer Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan ÜFE Endeksinin bir önceki yılın aynı ayına göre artış oranı esas alınarak her yıl artırılacaktır. Ödemeler her yılın başında peşin olarak yapılacaktır. Akaryakıt istasyonu, işbu sözleşme konusu fuar alanı tesisleri içinde mütalaa edilecek ve işletme süersinin sona erdiği tarihte diğer tesislerle birlikte belediyeye devredilecektir. İnşaat emsalinde artış olması ve yüklenici tarafından ilave inşaat yapılması halinde; yapılan ilave alanı, mevcut inşaat alanı olan 83.219 m² ye oranlanacak, dönemlere ait işletme bedelleri buna göre artırılacaktır. B)İdarenin Yükümlülükleri: İnşaatın yapılacağı taşınmazın yükleniciye teslim edilmesi, yüklenici tarafından önerilen projelerin yapımı süresince yüklenicinin sağlamakla yükümlü olduğu her türlü izin, ruhsat ve benzeri belgelerin temini konusunda gerekli, merciler nezdinde yardım sağlamakla, belge, izin ve görüş vermekle yükümlüdür. Sözleşme konusu taşınmaz çevesinde yer alan özel ve resmi kuruluşların mülkiyetinde bulunan arsaların tesisin ihtiyaç duyacağı altyapı ve destek hizmetlerini tahsis edilmesi için yüklenicinin yapacağı girişimlerde yardımcı olmaktan sorumlu olacaktır. Yüklenicinin Tesis ve Binaları Yapıp, İşletip, İdareye Devretmesi Madde 14: Yüklenici yapılacak tesis ve binalara ait, uygulama projelerini idareye onaylatıp ilgili belediyesinden inşaat ruhsatnamesini aldıktan sonra, ruhsatın alındığı tarihten itibaren 22 ay sonunda inşaatı bitirip geçici kabule hazır hale getirecektir. Yüklenici yer tesliminden itibaren inşaatı, yapıp işletip ve 30 yılsonunda idareye boş olarak, (kullanmaya engel herhangi bir hali olmaksızın, bütün sistemi ile eksiksiz ve çalışır bir şekilde)terk ve teslim edecektir. Yüklenici bu sözleşme süresinin sonunda tesis ve binalar üzerinde herhangi bir hakkının olmadığı peşinen kabul eder. Ancak, otel, alışveriş merkezi ve diğer birimlerin mütemmim cüzü veya demirbaş niteliğinde olmayan, mobilya, tefrişat malzemeleri gibi unsurlar yükleniciye ait olup bunları idareye iade etmek sorunda değildir. Yüklenici tarafından teslimden kaçınılması halinde gecikilen her gün için son dönem işletme bedelinin bir aylık tutarı kadar ceza ödenecektir. İşletme ve Devir * Madde 15: Yüklenici idarenin izni olmaksızın taahhüdünü 3. Kişilere devredemez. Yüklenicinin taahhüdünü başkasına idarenin izni olmadan devrettiği veya temlik ettiği tespit edildiği takdirde sözleşme idare tarafından tek taraflı olarak feshedilecektir. Yüklenici, idarenin izni dahilinde, sözleşme süresi içerisinde tesislere ilişkin tüm teknik, yönetsel, mali ve hukuki sorumluluklar kendisine ait olmak kaydıyla, tesislerin işletilmesini kendisi üstlenebileceği gibi bir veya birkaç ulusal veya uluslararası işletme şirketine devredebilir, kiraya verebilir, iş ve kar ortağı alabilir. Ayrıca yüklenici, proje kapsamında elde edeceği gelirleri teminat olarak gösterebilir. İntifa Hakkı ve Sözleşmenin Tapuya Şerhi Madde 18: Şartname, sözleşme ve ekleri çerçevesinde yükleniciye tanınacak sınırlı ayni hak ve sözleşme, sözleşmenin imzalanmasını müteakip 30 gün içinde tapuya şerhedilecektir. *İşletme ve Devir konuşlu, 15. Madde ile ilgili olarak yapılmıştır. raporun 3.8 maddesinde detaylı açıklama 11 15_400_193_1
28.04.2010 tarihli, Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi ne Ek Sözleşme Taraflar: İş bu ek sözleşmenin tarafları Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt Ticaret A.Ş. dir.pendik Belediye Başkanlığı, İdare ; Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt Ticaret A.Ş., Yüklenici oalrak adlandırılacaktır. Konusu: Taraflar, idare ile yüklenici arasında 12.01.2007 tarihinde akdedilen Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nde 7/A-son maddesi hükmü de gözetilerek mutabakata vardıkları değişiklikleri ile yeni hükümleri belirlemek ve sözleşmenin eki ve ayrılmaz bir parçası olmak üzere işbu ek sözleşmeyi düzenleyerek imza altına almışlardır. İşbu ek sözleşme ile düzenlenen konularda imza tarihinden itibaren işbu ek sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Değiştirilen ve Yeni Hükümler: 1. Sözleşmenin konusu başlıklı 1nci maddesinde sözleşme konusu taşınmazlar olarak belirtilen taşınmazların sözleşmenin imzası ile yürürlüğe girmesinden sonra tevhit ve ifraz işlemleri neticesinde; sözleşme konusu taşınmaz Kurtköy 2-3 Pafta 1796 parsel sayısını almış olup, yüzölçümü 145.724,57 m² dir. 2. Sözleşmenin 2nci maddesinde belirlenen toplam inşaat alanı, plan tadilatı gereği 99.745 m² ye çıkmış olup, uygulama projelerinde dikkkate alınacak İnşaat Alanı kriterleri aşağıda belitilmiştir. (Aşağıda belirtilen inşaat alanı kriterleri, toplam inşaat alanını geçmemek kaydıyla, idarenin onayı dahilinde en çok (+ %25, -%25)oranlarında değiştirilebilecektir.) Projenin ihtiyacı olan fonksiyonlar dolayısıyla firmanın talebi dikkate alınarak aşağıdaki gibi belirlenmiştir. ALAN (m²) FUAR ALANI 15.926 m² TİCARET ÜNİTELERİ 56.039 m² OTEL ALANI 18.164 m² KONGRE SALONU 3.683 m² YÖNETİM MERKEZİ 601 m² ORTAK ALAN 5.332 m² TOPLAM 99.745 m² 3. Yüklenici tarafından yapı bölümlerinden herhangi birisine idarenin izin ve onayı olmaksızın, onaylı projesinde ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak fonksiyon yüklenmesi veya öngörülen fonksiyon dışında kullanılması halinde birinin tespiti üzerine; idarenin tebliği ile verilen süre içinde yüklenici tarafından aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşme idare tarafından tek taraflı feshedilecektir. Bu şekilde fesih halinde sözleşmenin 16ncı madde hükümleri uygulanacaktır. 4. A. Sözleşmenin 6ncı maddesinde belirlenen işletme bedeline ilişkin esaslar bu ek sözleşmenin yürülülük tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aşağıdaki gibi değiştirilmiştir. İşletme Bedeli: YILLAR 2011 (5nci Yıl) YILLIK İŞLETME BEDELİ (YTL) TOPLAM SÜRE (YIL) TOPLAM İŞLETME BEDELİ (YTL) 1.000.000 TL+KDV 1 1.000.000-TL + KDV 2012-2014 (6, 7 ve 8nci Yıllar) 1.250.000 TL+KDV 3 3.750.000-TL+KDV 2015-2016 (9 ve 10ncu Yıllar) 1.550.000 TL+KDV 2 3.100.000-TL+KDV 2017-2020 (11, 12, 13, 14ncü 2.000.000 TL+KDV 4 8.000.000-TL+KDV Yıllar) 2021-2037 (15 30uncu Yıllar) 2.350.000 TL+KDV 18 35.250.000-TL+KDV TOPLAM 26 51.100.000-TL+KDV 4. B.Her dönem için dönem başı işletme bedeli (dönemin ilk yılı), işbu ek sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren yürülüğe girecek şekilde hesaplanmış olup, yukarıdaki tabloda gösterilmiştir. İşletme süresince her yıl için işletme bedeli, Türkiye, İstatistik Kurumu tarafından açıklanan ÜFE ve TÜFE Endekslerinin bir önceki yılın aynı ayına göre artış oranı nın yüksek olanı esas alınarak artırılacaktır. Ayrıca, 12 15_400_193_1
yukarıdaki tabloda belirtilen dönemlerin başında, arttılmış yıllık işletme bedeli tablodaki belirlenen dönem başı işletme bedeline göre kontrol edilecektir. Yeni dönemin ilk yılına ait işletme bedeli, yüksek olan değer olacaktır. İşletme bedelleri, 12.01.2007 tarihli sözleşme tarihi başlangıç alınarak üçer aylık dönemler halinde dönem başlarında ve ilk beş işgünü içinde ödenir. Yüklenici işletme bedelini Pendik Belediyesi ne ödeyecek ve makbuz suretlerini Pendik Belediyesi ne (Gecekondu ve Sosyal Konutlar Müdürlüğü) verecektir. Ödemelerin geciktirilmesi halinde bedel, kanuni faiz uygulanarak tahsil edilecektir. Yüklenici, sözleşme bedeli ödemesini bir yılda 2 kez otuz günden fazla geciktirirse idare akdi feshetme yetkisine sahiptir. Yüklenicinin ödediği bedelin %25 i Büyükşehir Belediyesi ne idare tarafından aktarılacaktır. 5. Sözleşmenin 7/A maddesinin akaryakıt istasyonu tesisine ilişkin 5.fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır. Akaryakıt alanı olarak plan tadilatı yapılması halinde 2.500 m² yi geçmeyen akaryakıt istasyon alanı ile ilgili olarak yüklenici intifa hakkından bedelsiz olarak vaz geçecek, akaryakıt istasyonu alanının tasarrufu idareye ait olacaktır. İdare akaryakıt istasyonu alanında kendisi işletme faaliyetinde bulunabileceği gibi üçüncü şahıslara da işlettirebilecektir. 6. Yüklenici mevzuat açısından mümkün ve önceden idarenin izni olması şartıyla yapıda perakende ticarete yönelik vb. fonksiyon değişikliği ve ilave yapılar yapabilir. Bu durumda ilave kısmın kiralanması sonucu sağlanacak her türlü hasılanın (bağış, ücret, hizmet bedeli vs. dahil)%25 oranında kira bedeli idareye ödenir. Fuar alanında gerekli görülen fonksiyon değişiklikleri kira bedelinin %25 i hesaplanırken yıllık hesap yapılır ve iş başlamadan yazılı mutabakat şart. Altı maddeden ibaret işbu ek protokol yüklenici ile idare arasında akdedilen 12.01.2007 tarihli Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nin ayrılmaz bir eki olarak 28.04.2010 tarihinde iki nüsha olarak imzalanmış ve yürülüğe girmiştir. Şirket ile Pendik Belediyesi arasında yapılan sözleşme Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi olarak adlandırılmakla birlikte, ekte yer alan Pendik Belediyesi Encümeni'nin 24.07.2008 tarih ve 816 sayılı kararı ve Pendik Belediye Başkanlığı nın 05.08.2008 tarih ve 4617/41728 sayılı yazısına istinaden taşınmaz üzerinde Şirket lehine 12.01.2037 tarihine kadar müstakil ve daimi üst hakkı tesis edilmiştir. Yukarıda yapılaşmaya ilişkin hükümleri verilen üst hakkına konu 1814 parsel sayılı taşınmaz için Pendik Belediyesi İmar Arşivi nde Belediye işlem dosyası incelenmiştir. İşlem dosyasında yapılan incelemede taşınmaz üzerinde yer alan yapılar için düzenlenen Yapı Ruhsatları, Yapı Kullanma İzin Belgeleri üzerinde yapıların konumlu olduğu Yeni 1814 parsel e ilişkin evrakların düzenlendiği döneme ait tevhid öncesi parsel numaraları bulunmaktadır. Üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde A.V.M. bloğuna ait Ek Bina olarak projelendirilen A, B ve C bloklar için 27.04.2015 tarihinde Tadilat Ruhsatları düzenlendiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibari ile mahallinde yapılan incelemede ek binalardan A ve B blokalrın inşaatının tamandığı ve faal olarak A.V.M. fonksiyonuna entegre kullanım şekilleri ile kullanıldığı görülmüştür. Değerleme tarihinde ek bloklardan C bloğun inşaat seviyeli olduğu görülmüştür. Üst hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan yapılar için düzenlenen izin belgelerine ait bilgiler tabloda belirtildiği gibidir. 13 15_400_193_1
Tablo. 2 PARSEL Yapı Ruhsatı Bilgileri BLOK BELGE TARİHİ BELGE NO VERİLİŞ NEDENİ KULLANIM AMACI YÜZÖLÇÜM (m²) YOLU KOT ALTI KAT SAYISI YOL KOT ÜSTÜ KAT SAYISI TOPLAM KAT SAYISI 1814 A BLOK 27.04.2015 468 TADİLAT OFİS VE İŞYERİ 635,88 0 1 1 4A 1814 B BLOK 27.04.2015 469 TADİLAT OFİS VE İŞYERİ 3.249,48 0 1 1 4A 1814 C BLOK 27.04.2015 470 TADİLAT OFİS VE İŞYERİ 24.589,58 1 1 2 4A 1814 A BLOK 21.07.2014 683 1814 B BLOK 21.07.2014 684 1814 C BLOK 21.07.2014 685 İSİM DEĞİŞİKLİĞİ İSİM DEĞİŞİKLİĞİ İSİM DEĞİŞİKLİĞİ 1814 A BLOK 09.05.2014 425 EK BİNA 1814 B BLOK 09.05.2014 426 EK BİNA 1814 C BLOK 09.05.2014 427 EK BİNA 1796 AVM+FUAR 28.01.2011 61 TADİLAT 1796 OTEL+KONGRE +FUAR 28.01.2011 62 TADİLAT 1796 AVM+FUAR 19.03.2010 143 TADİLAT 1796 OTEL+KONGRE +FUAR 19.03.2010 144 TADİLAT ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZİ RESTORANTLI VEYA RESTORANSIZ OTEL ALIŞVERİŞ MERKEZİ RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL YAPI SINIFI 635,88-1 1 4A 3.274,14-1 1 4A 18.927,84 1 1 2 4A 635,88-1 1 4A 3.274,14-1 1 4A 18.927,84 1 1 2 4A 94.865,07 2 2 4 3B 55.306,49 6 8 14 5C 94.865,07 2 2 4 3B 55.306,49 6 8 14 5C 1945-29.06.2007 582 1773-29.06.2007 583 YENİ YAPI YENİ YAPI FUAR KONGRE MERKEZİ VE OTEL 46.825,56 2 9 11 5C FUAR 101.116,56 1 2 3 3B Yapılan incelemede görülen Yapı Ruhsatlarından 28.01.2011 tarihinde tadilat nedeni ile düzenlenen Yapı Ruhsatlarında bir adet A.V.M+Fuar bloğu, bir adet Otel+Kongre+Fuar bloğu, her blokta birer ünite belirtilmiştir. İşlem dosyasında yapılan incelemede A.V.M+Fuar ve Otel+Kongre+Fuar Blokları için aşağıdaki tabloda belirtilen Yapı Kullanma İzin belgeleri incelenmiştir. Tablo. 3 Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri PARSEL BLOK BELGE TARİHİ BELGE NO 1814 A BLOK 24.08.2015 219 1814 B BLOK 24.08.2015 220 VERİLİŞ NEDENİ YAPI KULLANMA İZNİ YAPI KULLANMA İZNİ 1796 OTEL+KONGRE+FUAR 16.02.2011 39 TADİLAT 1796 AVM+FUAR 04.05.2010 63 TADİLAT 1796 OTEL+KONGRE+FUAR 04.05.2010 64 TADİLAT KULLANIM AMACI OFİS VE İŞYERİ NİTELİKLİ OFİS VE İŞYERİ NİTELİKLİ RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL ALIŞVERİŞ MERKEZİ RESTORANTLI VEYA RESTORANTSIZ OTEL YÜZÖLÇÜM (m²) TOPLAM KAT SAYISI YAPI SINIFI 635,88 1 4A 3.249,48 1 4A 55.306,49 14 5C 94.865,07 4 3B 44.106,49 14 5C 14 15_400_193_1
Belediye işlem dosyasında incelenen Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri kapsamında gerçekleştirilen proje için Pendik Belediyesi tarafından 2009 yılı içerisinde yapılan tetkiklerde yapı ruhsatı ve ruhsat eklerine aykırı olarak yapılan imalatlarla ilgili olarak Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği, Bodrum ve zemin katlarda otopark ve ortak alan olarak belirtilen hacimlerin, yerinde ticari alanlara katıldığı ruhsat ve eklerine aykırı imalatların uygun hale getirilmesine ve İmar Kanununun 42. Maddesi gereği para cezası verilmesine karar verildiği görülmüştür. Mayıs 2010 tarihli Encümen Kararında (güncel karar) ise projenin yerinde yapılan incelemesi sonucunda Yapı Ruhsatları ve eklerine uygun hale getirildiği ve 42. Madde gereği takdir edilen para cezasının ödendiği belirtilerek önceki dönemlerde alınan yıkım kararlarının iptaline karar verilmiştir. Bahsi geçen Yapı Tatil Tutakları ve Encümen Kararları kronolojik sıralamaya göre aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Tablo. 4 Düzenlenen Yapı Tatil Tutanaklarına Dair Bilgiler PARSEL BELGE TARİHİ BELGE NO 1773 16.01.2009 001216 1744 02.10.2009 0001338 1745 02.11.2009 0001349 TESPİTLER -Bodrum katta 465 araçlık otopark alanının (13.945 m²) ticari alana dönüştürüldüğü, -Zemin katta projede görülen ticari alanlara ait asma katların uygulamada büyütüldüğü, -Zemin katta projesinde 124 araçlık otopark alanının (570 m²) yerinde ticari alana dönüştürüldüğü, -Zemin kattaki bazı dükkanların kolon aksından sonra duvar örülerek 2 m. Büyütüldüğü, -1.Normal katta projesinde galeri boşluğu olarak gözüken 245 m²'lik kısmının döşeme yapıldığı tespit edilmiştir. - Yapılan arazi kontrolünde onaylı ruhsat ve projelerine aykırı olarak imalat yapıldığı ve emsal alanının aşıldığı tespit edilmiştir. - Proje ve eklerine aykırı olarak asma kat yapıldığı tespit edilmiştir. -proje dışı yapılan inşaat alanı ~510 m² 15 15_400_193_1
Tablo. 5 Düzenlenen Encümen Kararlarına Dair Bilgiler PARSEL KARAR TARİHİ KARAR NO 1745 04.03.2010 143 1773 30.03.2010 209 1745-1782 09.02.2010 77 1796 03.05.2010 374 BİLGİLER "02.11.2009 Tarihinde yapılan mıntıka kontrolü esasında; onaylı ruhsat eklerine aykırı olarak asma kat yapıldığı, Yaprak no: 0001349 sayılı Yapı Tatil Tutanağı ile tespit edilmiştir." "3194 Sayılı İmar Kanunun 32. Maddesi uyarınca 29.06.2007 tarih ve 582 sayılı Yapı Ruhsatı harici kaçak olarak yapılan kısımların yıktırılmasına, tasdikli projesine uygun hale getirilmesine, kararın gereği için Yapı Kontrol Müdürlüğü'ne gönderilmesine, 04.03.2010 tarihinde yapılan Encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." "16.01.2009 Tarihinde yapılan mıntıka kontrolü esnasında; bodrum katta 465 araçlık otopark alanının (13.945 m²) ticari alana dönüştürüldüğü, zemin katta projede görülen ticari alanlara ait asma katların uygulamada büyütüldüğü, zemin katta projesinde 124 araçlık otopark alanının (570 m²) yerinde ticari alana dönüştürüldüğü, zemin kattaki bazı dükkanların kolon aksından sonra duvar örülerek 2 m. büyütüldüğü, 1.normal katta projesinde galeri boşluğu olarak gözüken 245 m²'lik kısmının döşeme yapıldığı, yaprak no: 001216 sayılı Yapı Tatil Tutanağı ile tespit edilmiştir. " "3194 sayılı İmar Kanunun 32. maddesi uyarınca 29.06.2007 tarih ve 583 sayılı Yapı Ruhsatı harici kaçak olarak yapılan kısımların yıktırılmasına, tasdikli projesine uygun hale getirilmesine, kararın gereği için Yapı Kontrol Müdürlüğü'ne gönderilmesine, 30.03.2010 tarihinde yapılan Encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." "Pendik-Kurtköy 2-3 pafta'daki; Tarla vasıflı 18550,87 m² alanlı Kurtköy 2-3 pafta, 1745 parselin cins değişikliği yapılarak vasfının arsa olarak tesciline; 127173,70 m² alanlı Kurtköy 2-3 pafta 1782 parselin 18550,87 m² alanlı Kurtköy 2-3 pafta 1745 parselle tevhidine ve 145724,57 m² alanlı 2-3 pafta, (A) parsel olarak Pendik Belediyesi adına arsa olarak tesciline, kararın gereği için Gecekondu ve Sosyal Konutlar Müdürlüğü'ne gönderilmesine, 09.02.2010 tarihinde yapılan encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." "Kurtköy, 2-3 pafta, 1976 parsel (eski 1745-1773 parsel) sayılı yerde yapılan yapılarda Yapı Ruhsatına ve ekli projelerine aykırı olarak büyüme ve imlatlar olduğundan 04.03.2010 tarih 143 sayılı ve 30.03.2010 tarih 209 sayılı Belediye Encümen Kararı ile Yapı Ruhsatları harici yapılan kısımların yıkılmasına ve tasdikli projesine uygun hale getirilmesine karar verilmiştir. Yüklenici şirkete 30.03.2010 tarih ve 209 sayılı Encümen kararıyla 25.000 (yirmibeşbin)tl'lik idari para cezası verilmiştir." Konu yeni parseldeki yapılar için yapılan tetkiklerde tevhid işlemi sonrası yapıların uygun görüldüğü ve para cezasının ödendiği belirtilerek,"04.03.2010 tarih 143 sayılı ve 30.03.2010 tarih 209 sayılı Encümen Kararlarıyla verilen yıkım kararlarının, yapılar şu haliyle Ruhsat ve eklerine uygun hale geldiğinden ve idari para cezası ödendiğinden kaldırılmasına, kararın gereği için Yapı Kontrol Müdürlüğü'ne gönderilmesine, 03.05.2010 tarihinde yapılan Encümen toplantısında oybirliği ile karar verilmiştir." 16 15_400_193_1
Belediye İşlem dosyasında yapılan incelemede gayrimenkulün 26.11.2010 onay tarihli projesi incelenmiştir. İncelenen projede A.V.M. bloğu ve Otel+Kongre+Fuar blokları aynı projede yer almakta olup, 28.04.2014 onay tarihli projede ise Ek Bina için düzenlenen yapı ruhsatlarında ilave A, B ve C bloklar olarak tanımlanmış olan yapılar planlanmıştır. Belediye işlem dosyasında yapılan incelemede konu parsel üzerindeki mevcut yapıya ilaveten inşa edilan A, B, C bloklar için düzenlenen 27.04.2015 tarihli Tadilat ruhsatlarına ek niteliğindeki dijital onaylı mimari projesi incelenmiştir. Konu bloklara değer takdirinde bahsi geçen tadilat ruhsatı ve eki niteliğindeki projesi esas alınmıştır. Bahsi geçen bloklar ve proje verilerine dair bilgiler Gayrimenkulün Tanımı başlığı altında detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Üst hakkına konut taşınmaz üzerinde yer alan binalar İmar Kanunun 26. Maddesinde Kamuya Ait Yapı Ve Tesisler İle Sanayi Tesislerinde Ruhsat kapsamında inşa edilmekte olup, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi değildir. Madde 26: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Üst hakkına konu 1814 parsel sayılı taşınmaza ait Belediye İşlem dosyasında yapılan incelemede ve alınan şifahi bilgilerde, parsel üzerindeki mevcut yapıların yasal prosedüre uygun olduğu bilgisi edinilmiştir. 4.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan mevcut yapılar için mevzuat uyarınca alınan izinlere ilişkin bilgiler 3.5. maddesinde verilmiştir. Üst hakkına konu projede halihazırda etap etap inşaatlar tamamlanmaktadır. A.V.M. bloğunun ana yapısı, Otel, Kongre Yapısı, A ve B bloklar tamamlanarak Yapı Kullanma İzin Belgeleri alınmıştır. Düzenlenen Yapı Kullanma İzin tarihinden sonraki dönemde konu parsel üzerinde yer alan A, B ve C bloklar için tadilat ruhsatları düzenlenerek, A ve B bloklar tadilat projesindeki şekilde inşa edilmiş ve halihazırda kullanılır durumdadır. Değerleme tarihi itibari ile C Blok için Yapı Ruhsatı alınmış olup inşaat çalışmaları devam etmektedir. Projenin halihazırda rapor tarihi itibari ile inşaat ruhsatı alınmamış yaklaşık toplam 24.589,58 m² inşaat hakkı mevcuttur. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22/1-b maddesi kapsamında, A.V.M., otel ve kongre merkezi fonksiyonlu yapılar için İmar Mevzuatı gereği yasal prosedür tamamlanmıştır. 28.05.2013 tarihli Resmi Gazete de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22/1-b maddesinde Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. belirtilmiştir. 17 15_400_193_1
Değerlemesi yapılan üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan yapılar için tapu senedinde taşınmazın mevcut durumunu ifade eden cins değişikliği yapılmış ve Dört katlı betonarme alışveriş merkezi ve ondört katlı betonarme restorantlı veya restorantsız otel ve arsası olarak tescil edilmiştir. Değerleme konusu üst hakkının portföye bina ve benzeri yapılar olarak değil, gayrimenkule dayalı hak alınması söz konusudur. Tebliğ in 22/1-b maddesinde yer şartın portföye alınan gayrimenkule dayalı hakları kapsamadığı ve değerleme konusu gayrimenkule dayalı hak ın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına engel teşkil etmediği düşünülmektedir. 4.7. Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Üst hakkına konu 1814 parsel sayılı taşınmaz 17.07.2006-10.01.2009 onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı nda kısmen Fuar Alanı kısmen Fuar-kongre-otel alanında kalmaktadır. 1814 parsel sayılı taşınmaz 3 pafta 298 parsel, 3 pafta 299 parsel, 2-3 pafta 1547 parsel, 2-3 parsel 1744 parsel ve 2-3 parsel 1745 parsel numaralı taşınmazların tevhidi ile oluşan bir imar parselidir. Bahsi geçen tevhid öncesi parsellere ilişkin veriler Gayrimenkulün İmar Bilgileri başlığı altında detaylı şekilde belirtilmiştir. 4.8. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu Üst hakkı na ait tapu kayıtları üzerinde görülen ipoteklerin, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmış olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında konu üst hakkının, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule Dayalı Haklar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48-1) İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi başlıklı MADDE 30 (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. Değerleme konusu gayrimenkule dayalı hak için, 12.01.2007 tarihli, Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nin 15. Maddesinde Yüklenici nin idarenin izni olmaksızın taahhüdünü 3. Kişilere devredemeyeceği belirtilmiş olmasına karşın, 28.05.2013 tarihli Resmi Gazete de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. Maddesi 1.Fıkrası nın, İ Bendi nde; i) Gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine ilişkin ayni haklar Medeni Kanun hükümlerine göre tesis edilir. İrtifak haklarından tapuya tescil edilmesi şartıyla yalnızca intifa hakkı, devre mülk irtifakı ve üst hakkı tesis ettirilebilir. Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır. denilmektedir. 18 15_400_193_1
Ayrıca 28.12.2006 karar tarihli, 3524 sayılı Pendik Belediye Başkanlığı Encümen Kararı nda; taşınmazların, 5393 sayılı Belediye Kanunu nun 18/e maddesi gereğince 30 (otuz) yıllığına intifa hakkınının verilmesi ve karşılığında çok fonksiyonlu fuar alanı inşa edilmesi, işletilmesi ve yükleniciden işletme bedeli alınması işinin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 51/g maddesi ve ekli şartnamesi uyarınca Pazarlık Usülü arttırma suretiyle ihaleye konu olduğu belirtilmiştir. Sözleşmenin devrine ilişkin getirilen kısıtlama ile ilgili olarak 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu nun 66. Maddesi nde; Sözleşmenin devri: Madde 66 Sözleşme, ita amirinin yazılı izni ile başkasına devredilebilir. Ancak, devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır. İzinsiz devir yapılması halinde, sözleşme bozulur ve müteahhit veya müşteri hakkında 62 nci madde hükümleri uygulanır. denilmektedir. 66. Maddede atıf yapılan 62. Madde ise; Sözleşme yapıldıktan sonra 63 üncü maddede yazılı hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez. Yer almaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği, İlgili Encümen Kararı ve Devlet İhale Kanunu nun ilgili maddeleri dikkate alınarak, 12.01.2007 tarihli Pendik Fuar Alanı Birinci Etap İntifa Hakkı Devri ile Çok Fonksiyonlu Fuar Alanı İnşa Edilmesi ve İşletilmesi İşi Sözleşmesi nin 15. Maddesinde belirtilen işletmenin devri hükümlerinin ilgili maddelerde belirtildiği üzere özel kanun hükümlerini saklı tutmuş olması nedeniyle değerleme konusu üst kullanım hakkının, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule Dayalı Haklar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik Veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 78.741.053 kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre 1.045.149 kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 (39.511.191 kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 (39.229.862 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, 14.657.434 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 (5.270.575 kişi) ile Ankara, %5,3 (4.168.415 kişi) ile İzmir, %3,6 (2.842.547 kişi) ile Bursa ve %2,9 (2.288.456 kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise 78.550 kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. 19 15_400_193_1
Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: www.tuik.gov.tr Türkiye de 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 (53.359.594 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e (18.886.220 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye (6.495.239 kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2.821 kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler 5.2.1. Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki 20 15_400_193_1
yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz 21 15_400_193_1
artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 6 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları Değişimi Kaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası 5.2.2. Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu 22 15_400_193_1
yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu ( Mayıs 2015) Tablo. 7 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. 23 15_400_193_1
IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen 2016-2018 Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. Tablo. 8 2016-2018 Orta Vadeli Program Hedefleri ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: 2016-2018 Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı 5.2.1.1. Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla 34.934.000.000TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla 97.235.000.000 TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla 5.289.000.000 TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla 65.710.000.0000 TL oldu. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla 10.364.000.000 TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla 112.917.000.000 TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla 19.783.000.000 TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla 283.360.000.000 TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla 518.637.000.000 TL oldu. 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla 1.445.614.000.000 TL oldu. 24 15_400_193_1
Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. Tablo. 9 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 Kaynak: www.tuik.gov.tr Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %10,6 lık artışla 332.514.000.000 TL, sabit fiyatlarla %3,4 lük artışla 22.616.000.000 TL oldu. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %15,7 lik artışla 74.846.000.000 TL, sabit fiyatlarla %7,8 lik artışla 3.566.000.000 TL oldu. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %7,2 lik artışla 91.219.000.000 TL, sabit fiyatlarla %0,5 lik azalışla 7.369.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17 lik artışla 151.152.000.0000 TL, sabit fiyatlarla %0,6 lık azalışla 8.936.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %9,8 lik artışla 151.820.000.000 TL, sabit fiyatlarla %1 lik azalışla 8.609.000.000 TL oldu. Tablo. 10 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 (1998 Fiyatlarıyla) 25 15_400_193_1
Kaynak: www.tuik.gov.tr 5.3. Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Grafik 3. Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; 26 15_400_193_1
Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Grafik 4. Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü ( Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. 27 15_400_193_1
Grafik 5. İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir. 5.3.1. Turizm Sektör Analizi Turizm, dinlenmek, eğlenmek, görmek ve tanımak gibi amaçlarla yapılan geziler ve bir ülkeye veya bir bölgeye gezmen (turist) çekmek için alınan ekonomik, kültürel, teknik önlemlerin, yapılan çalışmaların tümüdür. Turistik gezi, insanların sadece bir yerden bir yere gitmesi değil kültürel, ekonomik ve toplumsal olarak da iletişim içinde olmalarıdır. Turizm sayesinde insanlar hem diğer ülkelerin, hem kendi ülkelerinde yaşadıkları bölgenin dışındaki güzelliklerin, hem de geçmişte yaşamış olan insanların bırakmış oldukları kültürel mirasın farkına vararak, gelecek kuşaklara daha yaşanılabilir bir dünya bırakmanın gerekliliğine inanarak hayata farklı açılardan bakabilirler. Turistler gittikleri ülke ya da bölgede gördükleri yerler karşılığında o yöre halkına para kazandırırlar. Yani turizm ziyaret edilen ülke ve bölgenin ekonomisine büyük bir maddi katkı sağlar. Turizm açısından ülkemize en çok Antalya ve Bodrum gelir kazandırır. Turizm sözcüğü ilkin 21. yüzyılda bazı İngilizlerin Avrupa'ya yaptığı yolculuklar için kullanılmıştır. II. Dünya Savaşı'ndan sonra bu eylem, dünya çapında yaygınlık kazanınca, turizm sözcüğü de dilden düşmez olmuştur. Eskiden yalnız zengin ve aylak kimselerin yaptığı bu geziler, ulaşım kolaylıklarının sürekli olarak gelişmesi (hız, konfor ve güvenlik gibi) ve kısa zamanda herkesin tatil yapmasını sağlayan toplumsal gelişmeler (oteller, moteller, kamp yerleri, tatil köyleri vb) sonucunda gittikçe çoğalmıştır. Turistlerin barınmaları, eğlenip dinlenmeleri için yapılan oteller, moteller, pansiyonlar, plajlar, lokanta ve gazinolar, kamp alanları, eğlence yerleri, spor ve avcılık tesisleri, kaplıcalar birer turizm kurum veya kuruluşudur. Bu kurumların sayısı, konforu, personelinin güler yüzlülüğü, buralara ulaşım kolaylığı turist akımını arttırır. Turizmi arttıran bir başka bir etmen de tarihi anıtların bolluğudur. Eski kent harabeleri, ünlü anıtlar (camiler, kiliseler, açık hava tiyatroları, müzeler vb...) her zaman insanların ilgisini çekmiştir. Bunların yanı sıra doğa güzellikleri de önemli bir ilgi kaynağıdır. 28 15_400_193_1
Turizm Sektörü, dünya ekonomisinde önemli yer tutan sektör haline gelmiş olup ülkelere döviz girdisini artırıcı özelliği, emek yoğun sektör olması nedeni ile geniş istihdam alanları sağlaması, ülke ekonomisine artı değerler katması, beraberinde diğer sektörlerin gelişimini olumlu yönde etkilemesi nedeni ile önemi gün geçtikçe artmaktadır. Dünya Turizm Sektörü Seyahat, yakın geçmişe kadar üst sosyo-ekonomik grupların tutkusu olmuştur. Turizm hareketleri ise 19 uncu yüzyıl başlarından itibaren, tabana doğru yayılmaya başlamış, bireysellikten kitleselliğe geçiş yaşanırken, turistler için ticari organizasyonların sayısı da artmıştır. Amerika nın keşfi sonrası turistik organizasyonlar kıtalara uzanmış, Türkiye de, Avrupa dan "Şark Ekspresi" ile İstanbul a gelen turistlerle tanışmış, Sirkeci tren istasyonunda inen önemli kişiler, özel hazırlanmış kabinlerle insanlar tarafından konaklayacakları Pera Palas Oteli ne taşınmıştır. Avrupa da giderek yaygınlaşan turizm hareketleri, sektörün en önemli ayaklarından olan "konaklama sektörü ve seyahat acenteciliğini de tetiklemiştir. Avrupa da peş peşe modern otel zincirleri açılmış, o dönemdeki yeni dünya olan Amerika kıtasında da, Avrupa paralelinde gelişmeler yaşanmıştır. Bu kıtalar halen turizme erken girmenin avantajını yaşamaktadır. Bugün, dünya turizminin ağırlık noktasını Avrupa bölgesi oluşturmakta, bu kıta en fazla turizm hareketine sahne olma niteliğini korumaktadır. Uluslararası turist trafiğine bakıldığında ise; dünyada en fazla turist gönderen ve turist kabul eden ülkelerin özellikle Avrupa ve Amerika kıtasında yoğunlaştığı görülmektedir. Dünya Turizm Örgütü nün (WTO) verilerine göre, dünyadaki her 3 turistten biri AB vatandaşıdır. Ancak, tüm bu olumlu durum ve gelişmelere karşın, son yıllarda AB nin ve ABD nin dünya içindeki turizm payları giderek azalmaktadır. Başta Çin olmak üzere, Güneydoğu Asya ve Pasifik ülkeleri turistik açıdan yükselen cazibe merkezleri haline gelmektedir. Bunun nedenleri arasında en önemlileri, teknolojik gelişmeler sayesinde ulaşım ve haberleşme olanaklarının gelişerek, fiyatların ucuzlaması, keşfedilmeyeni keşfetme tutkusu ve turistik aktivitelere katılma beklentisi. Ekonomik, sosyal, kültürel ve doğal çevre ile sürekli etkileşim içinde ve döviz-istihdam yaratıcı özellikleriyle çok yönlü bir faaliyet alanı olan turizm, dünyanın en hızlı gelişen sektörüdür. Dünya Turizm Örgütü tarafından hazırlanan yıllara göre dünyada turizmdeki büyüme grafiği sektörün gelişimini kanıtlamaktadır. Dünyada turist sayısındaki yıllık ortalama artışın en yüksek olduğu dönem %9.9 ile 1950-1970 yılları arasında iken, 1970-1990 döneminde bu rakamın %5.2 ye 1990-2010 döneminde ise; %3.7 ye düştüğü görülmektedir. Son yıllarda Dünyadaki gelişme ve değişmelere paralel olarak turizmde de yeni bir dünya düzeni kurulması yönünde yeni bir sürece girildiğine iliksin saptama, son dönemde daha yüksek sesle dile getiriliyor. Uluslararası seyahat endüstrisi bugün itibariyle Avrupa merkezlidir. Dünya turizm pazarı da Almanya ve İngiltere olmak üzere basını iki Avrupa ülkesinin çektiği Akdeniz bölgesi odaklı bir pazardır. Bu tablo aynı zamanda günümüzde dünya turizm hareketi ve düzeninin ifadesidir. Ancak bu düzen hızla değişmektedir. 29 15_400_193_1
Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) nün hazırladığı raporlarda, 2014 yılı içerisinde 1 milyar 135 milyon kişi, turistik amaçlı uluslararası seyahat gerçekleştirmiştir. Buna göre "Dünya Turizm Barometresi"ne göre, 2014 yılında dünya turizmi beklenti aralığından sapmayarak %4,4 oranında büyüme göstermiştir (UNWTO 2013 Raporu verilerine göre 2014 yılı beklenen artış %4-4,5 arasındaydı). Bu 2014 yılında bir önceki yıla göre fazladan yaklaşık 47 milyon kişinin uluslararası seyahat gerçekleştirdiği anlamına gelmektedir. Gerçekleşen yaklaşık 47 milyonluk artışın 21 milyonu Avrupa da, 15 milyonu Asya ve Pasifik te, 13 milyonu Amerika da gerçekleşmiştir. Orta Doğu da turist sayısında 2 milyon kişi azalma gerçekleşirken Afrika da geçen yıla göre turist sayısında değişiklik yaşanmamıştır. Grafik 6. UNWTO Verileri Dünya Turizmi Uluslararası Turist Hareketi Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Yılı Raporu Grafik 7. UNWTO Verileri 2014 Yılı Bir Önceki Yıla Göre Yaşanan Turist Artışının Bölgesel Dağılımı Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Yılı Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) UNWTO'nun verilerine göre; dünyada en fazla turist çeken kıta Avrupa olmaya devam ederken, 2014 yılında ziyaret gerçekleştiren 1 milyar 135 milyon turistin; 584 milyon kişisi ''yaşlı kıtaya'' gittiği görülmüştür. Bunun 263 milyon kişisi Asya&Pasifik e, 182 milyon kişisi Amerika kıtasına, 56 milyon kişisi Afrika kıtasına ve 50 milyon kişisi ise Orta Doğu ya gitmiştir. 30 15_400_193_1
Grafik 8. UNWTO Verileri 2014 Yılı Bölgesel Ziyaretçi Sayıları 2014 yılında 50 milyon turistin gittiği Ortadoğu ülkelerinde büyüme %-3,8 olarak gösterilmiştir. 2013 yılında Ortadoğu ülkelerine 52 milyon turist gitmiş olup 2014 yılında bu rakamda azalma görülmüştür. UNWTO, özellikle Suriye, Ürdün ve Libya gibi ülkelerde turizmin son yıllarda çok büyük kayba uğradığını ancak 2015 yılı için Ortadoğu ülkelerinin turizminde % 2-5 arasında bir büyüme öngörüldüğünü kaydetmiştir. 2014 yılında 2013 yılına göre; diğer kıtalara ait verilerde ise Asya ve Pasifik % 5, Afrika % 2, Avrupa % 4 ve Amerika % 8 oranında büyümüştür. 2014 yılı Temmuz/Ağustos dönemine kadar olan verilerin 2013 yılına göre büyüme oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. UNWTO nun hazırladığı raporda 2015 yılına ait uluslararası turizm verilerine göre; 2015 yılı için dünya turizminde beklenen artış %3-4 aralığındadır. Tablo. 11 2015 Yılı Dünya Turizm Büyüme Oranı Öngörüsü UNWTO Verileri Güncel Artış Verileri (%) 2013 2014 2015 Artış Öngörüsü (%) Dünya 5,0% 4,4% 3-4% Avrupa 5,4% 4,0% 3-4% Asya/Pasifik 6,0% 5,0% 4-5% ABD 3,6% 8,0% 4-5% Afrika 5,6% 2,0% 3-5% Orta Doğu 0,0% -3,8 2-5% Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) UNWTO verilerine göre 2014 yılında dünya ölçeğinde turizm sektöründen elde edilen gelirler açısından en çok gelir elde edilen ülkeler sıralamasında A.B.D. 177,2 milyar USD ile birinci sırada yer almıştır. UNWTO verilerine göre 2014 yılında 83,7 milyon kişi ile en çok ziyaretçi çeken ülke Fransa olmuştur. Fransa yı 2.sırada A.B.D., İspanya, Çin, İtalya ve 6.sırada 41,4 milyon kişi ile Türkiye takip etmiştir. 31 15_400_193_1
Tablo. 12 UNWTO Verileri ile 2014 yılı En Çok Ziyaretçi Çeken Ülkeler Dünyanın En Fazla Turist Ağırlayan İlk 10 Ülkesi ÜLKELER MİLYON KİŞİ DEĞİŞİM (%) 2013 2014 2013/2012 2014/2013 1 FRANSA 83,6 83,7 2,0 0,1 2 ABD 70,0 74,8 5,0 6,9 3 İSPANYA 60,7 65,0 5,6 7,1 4 ÇİN 55,7 55,6-3,5-0,2 5 İTALYA 47,7 48,6 2,9 1,9 6 TÜRKİYE 39,2 41,4 5,9 5,6 7 ALMANYA 31,5 33,0 3,7 4,8 8 İNGİLTERE 31,1 32,6 6,1 4,8 9 RUSYA 28,4 29,8 10,2 4,9 10 MEKSİKA 24,2 29,1 3,2 20,2 Tablo. 13 UNWTO Verileri ile 2014 yılı En Çok Turizm Geliri Kazanan Ülkeler Dünya Turizminden En Fazla Gelir Sağlayan 10 Ülke ÜLKELER Türkiye Turizm Sektörü MİLYAR ($) DEĞİŞİM (%) 2013 2014 2013/2012 2014/2013 1 ABD 172,9 177,2 7,0 2,5 2 İSPANYA 62,6 65,2 7,6 4,2 3 ÇİN 51,7 56,9 3,3 10,1 4 FRANSA 56,7 55,4 5,6-2,3 5 MAKAO (ÇİN) 51,8 50,8 18,1-1,9 6 İTALYA 43,9 45,5 6,6 3,6 7 İNGİLTERE 41,0 45,3 12,1 10,5 8 ALMANYA 41,3 43,3 8,2 4,8 9 TAYLAND 41,8 38,4 23,4-8,1 10 HONG KONG (ÇİN) 38,9 38,4 17,7-1,3 Kaynak : B.M. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 2015 Raporu (2015 Yılına Ait Veriler 2016 Yılında Açıklanacaktır) Turizm sektörü Türk insanının refahının yükseltilmesi ve Türkiye nin kalkınmasında giderek daha fazla rol oynamaktadır. Turizmde daha hızlı büyüme, daha hızlı istihdam, daha yüksek rekabet gücü ve daha yüksek turizm geliri belirli şartların yerine getirilmesine bağlıdır. Bu durumda yatırım, teşvik, altyapı, çevre, yasal düzenlemeler, tanıtım, pazarlama, işletme, eğitim, kalite gibi unsurlar turizm hedeflerine ulaşmada kilit öneme sahiptir. Türkiye de turizme yönelik ilk etkinlikler, 1890 da yürürlüğe giren "Seyyhine Tercümanlık Edenler Hakkında Tatbik Edilecek 190 sayılı Nizamname" ile başlamıştır. Seyyahın Cemiyeti daha sonra "Türkiye Turing ve Otomobil Kurumu" adını almıştır. 1934 te kurulan "Türk Ofis" de turizm etkinlikleri yürütülmüş, 1939 da da, Ticaret Bakanlığı nın kuruluşu sonrasında bu ofis, "Turizm Müdürlüğü" adını almıştır. 1949 da, "Turizm Danışma Kurulu"nun toplanması kararlaştırılmış, 1953 te "Turizm Teşvik Kanunu" tasarısı kanunlaşarak yürürlüğe girmiştir. 2 Temmuz 1963 gün ve 265 sayılı Teşkilat Kanunu ile "Turizm ve Tanıtma Bakanlığı" adını alınmış, daha sonra birçok sıfatlarla anılan Turizm ve Tanıtma Bakanlığı, son olarak, 2003 te "Kültür ve Turizm Bakanlığı" adını almıştır. 1980 li yılların ortasından itibaren uygulanmaya konulan "Turizm Teşvik Tedbirleri" ile sektörde ağırlıklı olarak Konaklama Tesisi ve Bakanlık belgeli yatak üretimi hızla artmıştır. Türkiye nin son 10-15 yılda dünya ekonomisinde artan ağırlığı ve öne çıkan yapısı turizme de yansımaktadır. Türkiye de turizm gelir ve turist sayısı açısından sürekli bir değişim göstergesi olmuştur. 32 15_400_193_1
Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) verilerine göre, 2014 yılı değerlendirmesinde dünyada en fazla turist çeken ülkeler arasında Türkiye 6. sırada yer almaktadır. TÜİK 2015 yılı verilerine göre; 2013 ve 2014 yıllarında Türkiye ye gelen ziyaretçi sayıları incelendiğinde 2013 yılında 39.226.226 kişi olan sayı, 2014 yılında 41.415.070 e yükselerek artış göstermiştir. Türkiye ye giriş yapan ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre % 5,6 oranında artmıştır. Bu kişilerin 35.850.286 kişisi yabancılar, 5.664.784 kişisi ise Türk vatandaşlarından oluşmaktadır. Aylara göre Türkiye ye giriş yapan ziyaretçilerin geliş zamanları incelendiğinde ise ziyaretçilerin girişleri en çok Temmuz ve Ağustos aylarında yani 3. Çeyrek dönemde gerçekleştirdiği görülmektedir. Turizm geliri ise 2014 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %6 oranında artarak 34.305.904 bin USD olmuştur. Bu gelirin % 80 i yabancı ziyaretçilerden, %20 si ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerden elde edilmiştir. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmekte olup 2014 yılında yapılan harcamaların 8.905.882 bin USD sini kişisel harcamalar, 3.948.491 bin USD sini ise paket tur harcamaları oluşturmuştur. 2015 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların ortalama harcaması 670 USD, yurtdışında ikamet eden vatandaşların ortalama harcaması ise 881 USD olarak gözlenmiştir. 2015 yılı üçüncü çeyreğinde yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşların harcamalarından oluşan turizm gideri ise geçen yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %14 artarak 1.344.630 bin USD olmuştur. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %12,6 artarak 2.571.810 kişi olmuş, bunların kişi başı ortalama harcaması ise 523 USD olarak gerçekleşmiştir. 2015 yılı 3.çeyreğine ait verileri de kapsayan turizm verileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Tablo. 14 Turizm Gelir/Gider Verileri 2013 2014-2015 Üçüncü Çeyrek Yıl 2.013 Çeyrek Dönem 2013 Yıl Toplam 2.014 2014 Yıl Toplam Türkiye'ye Gelen Ziyaretçiler Turizm Geliri Bin (USD) Kişi Sayısı Kişi Başı Ort. Harcama (USD) Yurtdışını Ziyaret Eden Vatandaşlar Turizm Gideri Bin (USD) Kişi Sayısı Kişi Başı Ort. Harcama (USD) 1 4.648.816 4.773.826 974 1.205.355 1.659.631 726 2 8.315.789 10.267.778 810 1.286.831 1.835.515 701 3 11.579.006 16.057.651 721 1.224.441 2.067.830 592 4 7.765.380 8.126.971 956 1.536.938 1.962.893 783 32.308.991 39.226.226 824 5.253.565 7.525.869 698 1 4.807.836 5.065.759 949 1.365.770 1.728.284 790 2 8.975.976 10.967.100 818 1.402.783 2.042.086 687 3 12.854.373 17.084.013 752 1.178.170 2.283.278 516 4 7.667.719 8.298.198 924 1.523.759 1.928.616 790 34.305.904 41.415.070 828 5.470.482 7.982.264 685 2.015 1 4.868.890 5.344.574 911 1.282.504 1.865.059 688 2 7.733.677 10.751.351 719 1.542.832 2.462.510 627 3 12.294.188 17.408.995 706 1.344.630 2.571.810 523 TEMMUZ 3.682.936 5.244.965 702 496.650 949.715 523 AĞUSTOS 4.742.362 6.748.708 703 445.146 872.220 510 EYLÜL 3.868.890 5.415.322 714 402.834 749.875 537 Kaynak: TÜİK 33 15_400_193_1
Turizm sektöründen elde edilen gelirler incelendiğinde 2013 yılında toplam 32.308.991 bin USD olan turizm geliri, 2014 yılında 34.305.904 bin USD ye yükselmiştir. 2015 in 3. çeyreğinde ise turizm gelirleri 12.294.188 bin USD olarak açıklanmıştır. Tablo. 15 Yıllara Göre Turizm Gelirleri / 2003-2015 Üçüncü Çeyrek YABANCI ZİYARETÇİ VE YURT DIŞINDA İKAMET EDEN VATANDAŞ ZİYARETÇİ TURİZM GELİRLERİNİN YILLARA GÖRE DAĞILIMI Distribution of Tourism Receipts of Foreign Visitor and Turkish Citizens Residing in abroad by Years TOPLAM - Total YABANCI - Foreigner VATANDAŞ - Citizen YILLAR Yıllık/ Çeyrek Dönem TURİZM GELİRİ ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA HARCAMA TURİZM GELİRİ ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA TURİZM GELİRİ HARCAMA ZİYARETÇİ SAYISI ORTALAMA HARCAMA ( 1000 $ ) ($) ( 1000 $ ) ($) ( 1000 $ ) ($) 2003 Yıllık 13 854 866 16 302 053 850 10 141 116 13 701 419 740 3 600 411 2 600 634 1 384 2004 Yıllık 17 076 606 20 262 640 843 13 061 118 17 202 996 759 3 862 552 3 059 644 1 262 2005 Yıllık 20 322 112 24 124 501 842 15 725 813 20 522 621 766 4 374 383 3 601 880 1 214 2006 Yıllık 18 593 951 23 148 669 803 13 918 757 19 275 948 722 4 463 614 3 872 721 1 153 2007 Yıllık 20 942 500 27 214 988 770 15 936 347 23 017 081 692 4 703 850 4 197 907 1 121 2008 Yıllık 25 415 067 30 979 979 820 19 612 296 26 431 124 742 5 418 439 4 548 855 1 191 2009 Yıllık 25 064 482 32 006 149 783 19 063 702 27 347 977 697 5 690 629 4 658 172 1 222 2010 Yıllık 24 930 997 33 027 943 755 19 110 003 28 510 852 670 5 558 366 4 517 091 1 231 2011 Yıllık 28 115 692 36 151 328 778 22 222 454 31 324 528 709 5 638 484 4 826 800 1 168 2012 Yıllık 29 007 003 36 463 921 795 22 410 364 31 342 464 715 6 354 378 5 121 457 1 241 2013 Yıllık 32 308 991 39 226 226 824 25 322 291 33 827 474 749 6 760 180 5 398 752 1 252 2014 Yıllık 34 305 904 41 415 070 828 27 778 026 35 850 286 775 6 289 260 5 664 784 1 130 2015(*) 1 4 868 890 5 344 575 911 3 814 817 4 314 332 884 1 024 308 1 030 243 994 2015(**) 2 7 733 676 10 751 351 719 6 662 826 9 637 458 691 1 025 871 1 113 893 921 2015(**) 3 12 294 188 17 408 995 706 9 893 997 14 761 540 670 2 333 483 2 647 454 881 (*) Geçici veriler: Üç Aylık (Ocak-Şubat-Mart), (**) Geçici Veriler: Üç Aylık (Nisan-Mayıs-Haziran/Temmuz-Ağustos-Eylül) Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK T.Ü.İ.K 2013-2015 İlk Çeyrek Yılı Turizm Gelirleri verilerine göre 2011 ile 2012 yılları arasında gerçekleşen toplam turizm gelirlerinde yılın 3. çeyreğinde ~%2,3 oranında azalma gözlemlenmiş olup, 2012 yılının ilk çeyreği ile 2013 yılı ilk çeyreği arasında ~%4,7 oranında gelir artışı gözlemlenmiştir. 2012-2013 yılı arasındaki dönemde turizm sektöründe gözlemlenen yatırımlar dolayısı ile artan gelirlerin yanı sıra giderler de artmıştır. 2013 yılının 3. çeyreği ile 2014 yılı 3. çeyreği arasında ise ~%11 oranında gelir artışı gözlemlenmiştir. 2015 in ilk çeyreğinde ise turizm gelirleri 4.868.891 bin USD, ikinci çeyreğinde ise 7.733.676 bin USD, üçüncü çeyreğinde ise 12.294.188 bin USD olarak açıklanmıştır. 34 15_400_193_1
Tablo. 16 Yıllara Göre Turizm Gelirleri Değişim Oranları / 2012 2013-2014 AYLAR Months OCAK-January 1 128,7 1 451,0 1 520,4 28,6 4,8 ŞUBAT-February 1 038,9 1 383,7 1 442,3 33,2 4,2 MART-March 1 356,8 1 814,2 1 845,2 33,7 1,7 1.Çeyrek TOPLAM 1.Q Total 3 524,4 4 648,8 4 807,8 31,9 3,4 NİSAN-April 1 718,1 1 951,5 2 103,3 13,6 7,8 MAYIS-May 2 402,6 2 992,7 3 146,4 24,6 5,1 HAZİRAN-June 2 945,3 3 371,6 3 726,3 14,5 10,5 2.Çeyrek TOPLAM 2.Q Total 7 066,0 8 315,8 8 976,0 17,7 7,9 TEMMUZ-July 3 553,8 3 469,5 3 705,6-2,4 6,8 AĞUSTOS-August 3 808,9 4 204,8 4 946,6 10,4 17,6 EYLÜL-September 3 692,4 3 904,8 4 202,1 5,8 7,6 3.Çeyrek TOPLAM 3.Q Total 11 055,1 11 579,0 12 854,4 4,7 11,0 EKİM-October 3 764,0 4 086,6 3 965,3 8,6-3,0 KASIM-November 2 107,8 2 131,5 2 098,8 1,1-1,5 ARALIK-December 1 489,7 1 547,2 1 603,6 3,9 3,6 3.Çeyrek TOPLAM 3.Q Total TURİZM GELİRİ - Tourism Receipts (Milyon $ - Million $) YILLAR 2012 2013 2014 DEĞİŞİM ORANI - (%) 2013/2012 2014/2013 7 361,5 7 765,4 7 667,7 5,5-1,3 12 AYLIK TOPLAM 12 Months Total 29 007,0 32 309,0 34 305,9 11,4 6,2 Kaynak : Türkiye İstatistik Kurumu, Merkez Bankası, Kültür ve Turizm Bakanlığı Source : TurkStat, Central Bank, Ministry of Culture and Tourism Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK 2000 yılında 325.168 Turizm İşletme Belgeli yatak kapasitesine bağlı olan Türkiye, ~%130 oranında bir artış kaydederek, 2013 yılında 749.299 yatak kapasitesine ulaşmıştır. 2013 yılında 301.862 yatak kapasiteli Turizm Yatırım Belgeli konaklama tesisleri ile birlikte toplam yatak kapasitesi 1.051.161 e yükselmiştir. Turizm Yatırım Belgesi toplam tesis sayısı 1.056, oda sayısı ise 139.928 dir. Turizm İşletme Belgeli toplam tesis sayısı ise 2.982, oda sayısı ise 357.440 olarak açıklanmıştır. Tablo. 17 Toplam Tesis/Oda/Yatak Kapasitesi-2000-2013 Yılları Arası TURİZM İŞLETME BELGELİ TESİSLER TURİZM YATIRIM BELGELİ TESİSLER YILLAR TESİS ODA YATAK TESİS ODA YATAK 2000 1.824 156.367 325.168 1.300 113.452 243.794 2001 1.980 175.499 364.779 1.240 107.262 230.248 2002 2.124 190.327 396.148 1.138 102.972 222.876 2003 2.240 202.339 420.697 1.130 111.894 242.603 2004 2.357 217.664 454.290 1.151 118.883 259.424 2005 2.412 231.123 483.330 1.039 128.005 278.255 2006 2.475 241.702 508.632 869 123.326 274.687 2007 2.514 251.987 532.262 776 112.541 254.191 2008 2.566 268.633 567.470 772 113.487 258.287 2009 2.625 289.383 608.765 754 103.119 231.456 2010 2.647 299.621 629.465 877 114.771 252.984 2011 2.783 319.319 668.829 922 122.364 267.900 2012 2.870 336.447 706.019 960 126.592 273.877 2013 2.982 357.440 749.299 1.056 139.928 301.862 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) 35 15_400_193_1
Tablo. 18 Toplam Tesis/Oda/Yatak Kapasitesi-2013 Yılı Detaylı OTELLER (Hotels) MOTELLER (Motels) TURİZM YATIRIMI BELGELİ TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ TÜRÜ SINIFI Tourism Investment Licenced Tourism Operation Licenced Type Class TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI Number of Number of Number of Number of Number of Number of Establishments Rooms Beds Establishments Rooms Beds TATİL KÖYLERİ (Holiday Villages) TERMAL OTELLER (Thermal Hotels) TERMAL TATİL KÖYLERİ TÜRLERİNE VE SINIFLARINA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI: (31.12.2013) Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Types and Classes 5 YILDIZLI / 5 Stars 188 51 870 111 861 442 141 836 301 406 4 YILDIZLI / 4 Stars 311 43 217 90 187 624 91 793 189 400 3 YILDIZLI / 3 Stars 292 18 200 37 212 773 48 285 97 579 2 YILDIZLI / 2 Stars 24 1 495 3 193 453 17 200 33 943 1 YILDIZLI / 1 Star 24 702 1 324 49 1 815 3 550 TOPLAM - Total 839 115 484 243 777 2 341 300 929 625 878 1.SINIF / 1st Class 1 13 25 2.SINIF / 2nd Class 2 78 159 Motel / Motel 8 234 469 TOPLAM - Total 11 325 653 1.SINIF / 1st Class (5 YILDIZLI / 5 Stars) 20 5 574 12 619 64 24 468 53 953 2.SINIF / 2nd Class (4 YILDIZLI / 4 Stars) 17 3 945 9 094 17 3 119 6 794 TOPLAM - Total 37 9 519 21 713 81 27 587 60 747 5 YILDIZLI / 5 Stars 10 2 256 5 028 23 5 816 12 532 4 YILDIZLI / 4 Stars 13 1 572 3 774 17 1 912 4 021 3 YILDIZLI / 3 Stars 6 487 1 186 17 958 1 984 2 YILDIZLI / 2 Stars 2 107 214 1 YILDIZLI / 1 Stars TOPLAM - Total 29 4 315 9 988 59 8 793 18 751 5 YILDIZLI / 5 Stars 1 129 310 4 YILDIZLI / 4 Stars 1 200 638 TOPLAM - Total 2 329 948 TERMAL MÜSTAKİL APART OTEL (Thermal Apart Hotel) 1 48 96 PANSİYONLAR (Boarding Houses) 6 173 298 41 563 1 135 KAMPİNGLER (Campings) 5 408 914 5 251 705 OBERJLER (Inns) 3 442 942 APART OTELLER (Apart Hotels) 9 1 783 5 266 102 5 094 12 138 ÖZEL TESİS (Special Establishments) 14 464 952 256 7 983 16 719 GOLF TESİSLERİ (Golf Facilities with Accommodation) 1 60 228 2 201 424 EĞİTİM VE UYGULAMA TESİSLERİ (Training and Practice Establis.) TURİZM KOMPLEKSİ (Tourism Complex) 7 3 362 7 930 3 2 130 4 564 BUTİK OTEL (Boutique Hotel) 95 3 303 6 848 67 2 537 5 138 B TİPİ TATİL SİTESİ (B Type Holiday Site) 3 583 2 702 1 224 748 BUTİK TATİL VİLLALARI (Boutique Holiday Villa) 1 68 136 DAĞ EVİ (Mountain House) 2 26 61 2 98 272 ÇİFTLİK EVİ / KÖY EVİ ( Ranch / Village House ) 6 79 157 4 30 59 YAYLA EVİ ( Mountain Pasture House) 1 40 80 1 14 28 HOSTEL ( Hostel) 1 123 166 T O P L A M / T o t a l 1 056 139 928 301 862 2 982 357 440 749 299 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) 36 15_400_193_1
Grafik 9. Tesis Sayısı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) Grafik 10. Yatak Sayısı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı / TÜİK (2014 Yılına ait veriler 2015 yılı sonunda yayınlanacaktır) Türkiye de mevcut turizm potansiyeli ve gelişimine bakıldığında yatak kapasitesinin 2/3 ü sahil turizmine yönelik olarak planlanmıştır. Diğer turizm çeşitleri; Sağlık ve termal turizmi, kış turizmi, yayla turizmi, mağara turizmi, av turizmi, kongre turizmi, golf turizmi, yat turizmi, kültür turizmi, botanik turizmi, gençlik turizmi olarak sıralanmaktadır. 5.3.2. A.V.M. Sektör Analizi 5.3.2.1. Türkiye de Perakende Sektörü 1988 yılında Türkiye perakende sektörünün Galleria Alışveriş Merkezi ile başlayan süreci 90 lı yıllarda yeni AVM lerin portföye eklenmesiyle devam etmiştir. 90 lı yıllarda özellikle Kıta Avrupası ndan örnek alınarak yapılan (bir hipermarket ve yapı marketin etrafında donatılan) AVM ler uzun yıllar tüketicinin ilgisini çekmiştir. Bu tarz AVM lere Fransız konseptli AVM tarzı olan Carrefour lar örnek verilebilir. Değişen ekonomik koşullar ile farklılaşan insanların tüketim alışkanlığı AVM konseptlerinin de değişimine yol açmıştır. Kent içinde ve çeperlerinde arsa değerlerinin yükselmesi ile katlı AVM ler devreye girmiş, bunun bir adım ötesi ise kule tipi denilen, üst katlarda ofis ve konutların olduğu, alt kısımda ise AVM nin olduğu 37 15_400_193_1
modeller gelişmiştir. Günümüz AVM leri üçüncü nesil AVM olarak adlandırılmaktadır. Birinci nesil AVM ler mimari anlamada çevresinden fark edilmeyen, içeride ise tüketicinin dış ortam ile tamamen bağlantısını kesen bir yapıya sahip olduğu söylenebilir. Zamanla kentlilerin sosyalleşme mekanına dönüşen yapısal anlamada da dönüşüm geçirmiş ve ikinci nesil AVM ler olarak adlandırılan açık- kapalı kullanım mekanlarının olduğu ve dışarı ile kısmen bağlantılı bir yapıya dönüşmüştür. İkinci nesil AVM lerde dışarıyı görmek, gün ışığını içeriye almak hamlesi olduğu söylenebilir. Üçüncü nesil AVM lerde ise giderek daha fazla dışa açılan, şeffaflaşan, çevresiyle bütünleşen modeller olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanyon, Istinye Park, Meydan Alışveriş Merkezi gibi örnekleri bu nesil için sıralayabiliriz. Günümüz AVM leri inanların sadece alışveriş yaptığı bir mekan olmanın ötesine geçmiş bir anlamda sosyalleşme mekanı halini almıştır. Bu durumun getirdiği değişimler de AVM lerin bünyesinde tiyatro, gösteri merkezi, semt pazarı, kent meydanı gibi sosyal donatıları barındırmasını gerekli kılmıştır. Bir diğer yandan ev dekorasyonuna yönelik merkezler, sadece çocuğa yönelik merkezler, moda merkezleri, indirim merkezleri gibi konseptler içeren AVM ler de oluşmaya başlamıştır. Colliers International Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2015 raporunda 2014 yılsonu itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 319 alışveriş merkezinin bulunduğu, Türkiye deki mevcut alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanının 2014 yılsonu itibariyle 9.218.820 m² olduğu ve bu rakamın 2016 yılsonunda 12.304.463 m² ye ulaşmasının beklendiği belirtilmiştir. Toplam nüfusun % 25 ini oluşturan İstanbul ve Ankara nın kiralanabilir bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre iller sıralamasında İstanbul, 269 m² kişi ile ilk sırada yer almaktadır. İstanbul ilini, 249 m² ile Ankara, 171 m² ile Karabük illeri takip etmektedir. Bin kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, Avrupa Birliği ülkelerinin tamamı ele alındığında ortalama 268 m², Türkiye geneli için ise ortalama 120 m² olarak belirtilmiş olup, son yıllarda organize perakende yatırımlarının artmasına karşın, Türkiye geneli ortalamasının Avrupa ortalamasının oldukça gerisinde olduğu görülmektedir. JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 raporunda Türkiye deki mevcut A.V.M. lerden alışveriş merkesi olma özelliğini yitiren gayrimenkullerin sistemden çıkartıldığı belirtilerek, 2014 yılı içerisinde Türkiye genelinde açılışı gerçekleşen A.V.M. ler ve toplam kiralanabilir alan bilgileri belirtilmiştir. Tablo. 19 2014 yılı içerisinde açılan A.V.M. ler 25.000 m² nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmmıştır Kaynak: JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 Raporu 38 15_400_193_1
Perakende Yoğunluğu Türkiye de 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2013 yıl sonundan 2014 yıl sonuna 126 m² dan 129 m² ye yükseldiği görülmektedir. 2014 yılı sonunda Ankara nın perakende yoğunluğu açısından İstanbul u geçtiği ve 1000 kişi başına kiralanabilir alanın 270 m² ye ulaştığı gözlemlenmiştir. Tablo. 20 Parekende Yoğunluğu (1,000 Kişi başına düşen alan, m²) İL 2013 SONU 2014 SONU 2017 SONU ANKARA 253 270 296 İSTANBUL 272 268 317 KARABÜK 215 210 196 KIRIKKALE 75 173 176 MUĞLA 148 156 143 BOLU 180 155 257 ESKİŞEHİR 154 153 145 BURSA 147 147 214 GAZİANTEP 160 145 132 DENİZLİ 142 140 133 TÜRKİYE 126 129 152 Kaynak: Jones Lang LaSalle AVM sektörü 2009 yılından 2013 yılına kadar geçen beş yıllık dönem içinde değerlendirildiğinde son 4 yılda yatırımlarda %60, yabancı sermayede %33, istihdamda %31, kiralanabilir alanda %69, AVM sayısında %46, m² başına cirolarda %61, AVM cirolarında %163, ziyaretçi sayısında %79 oranında artış olduğu gözlemlenmiştir (Turksih Council Of Shopping Center, 2014). Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi nin Ocak ayı sonuçları açıklanmış olup ciro endeksi Ocak 2016 döneminde 2015 Ocak ayı ile karşılaştırıldığında %12,8 lik bir artışla 202 puana ulaşmıştır. Grafik 11. Alışveriş Merkezi Ciro Endeksleri Türkiye Genel Görünümü (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM lerdeki kiralanabilir alan (m²) başına düşen cirolar Ocak 2016 da bir önceki yılın aynı ayına göre 23 puan arttı ve verimlilik m² başına 770 TL ye ulaşmıştır. Verimlilik, İstanbul da 905 TL, Anadolu da 680 TL olarak gerçekleşmiştir. 39 15_400_193_1
Grafik 12. Ciro Verimlilik Endeksi (Ocak 2016) Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır. Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak ayında en yüksek ciro artışı hipermarket kategorilerinde gerçekleşmiş olup, geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında 2016 Ocak döneminde kategoriler bazında endeks %13 lük bir artış gösterdi. En yüksek ciro artışı ise hipermarket kategorisinde %6 lık artışla yaşanmıştır. Geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile karşılaştırıldığında Ocak 2016 da ayakkabı-çanta kategorisi %19, yiyecek kategorisi yüzde 18, teknoloji hipermarket kategorisi %16, giyim kategorisi %13 AVM lerdeki diğer* alan ciroları %8 artış kaydetti. (Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.) Grafik 13. Kategoriler Bazında Ciro Endeksi (Ocak 2016) Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) Ocak 2016 verilerini bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde bu dönemde herhangi bir değişim olmadığı gözlenmiştir. 40 15_400_193_1
Grafik 14. Ziyaretçi Sayısı Endeksi Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016) AVM Endeksi Ocak 2016 sonuçlarını değerlendiren AYD Başkanı Hulusi Belgü, AVM endeksi Ocak 2016 döneminde bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında %12,8 oranında arttığını, Ocak ayı perakende sektöründe indirim kampanyalarının başladığı bir dönem olduğunu belirtmiştir. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000 li yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış göstermektedir. Yapılan araştırmalardan, mevcut A.V.M lerdeki ziyaretçi sayısının yıllar arasında pozitif değer artışı gösterdiği ve bunun sonucunda yerleşim alanlarındaki A.V.M. sayısının, geliştirilen konut ve ofis projeleri ile yetersiz kalabileceği düşünülmektedir. Özellikle İstanbul İlinin il sınırları doğrultusundaki yerleşim alanı gelişimi göz önüne alınırsa, kentin çeperlerinde yer alan mevcut A.V.M sayısının önümüzdeki yıllar içerisinde artacağı kanaatine varılmıştır. Uluslararası Alışveriş Konseyi (ICSC) nin alışveriş merkezi tiplerine getirdiği tanım ve standartlara göre alışveriş merkezleri geleneksel ve özellikli olmak üzere iki ana başlıkta sınıflandırılmaktadır. Buna göre; Tablo. 21 A.V.M Sınıflandırması FORMAT PROJE TİPİ TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN (m²) Çok Büyük 80.000- + Geleneksel Büyük 40.000-79.999 Orta 20.000-39.999 Küçük İhtiyaç Odaklı 5.000-19.999 Perakende Parkı Büyük 20.000- + Orta 10.000-19.999 Özellikli Küçük 5.000-9.999 Outlet 5.000- + Temalı (eğlence Odaklı) 5.000- + * Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği tarafından yayınlanan ICSC standartlarına göre Türkiye deki AVM ler 5.3.2.1.1. İstanbul AVM Piyasası İstanbul un tarihi çarşılarının yanı sıra modernleşmeyle birlikte yeni alışveriş mekânları ortaya çıkmıştır. İlk olarak 1950 li yıllarda gelişmiş ülkelerdeki perakende ticaret düzeninden etkilenmelerinin başlanması ile 41 15_400_193_1
Migros Türkiye ye girmiş ve 1956 da Gima nın kuruluşuyla gelişim süreci devam etmiştir. Ülkemizdeki alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak büyük kentler tercih edilmiştir. İstanbul da özellikle 1980 den sonra, liberal politikaların uygulanmasının hız kazanması ile beraber bu dönemde ülke, küreselleşme sürecine girerek dünya ile bütünleşme çabasına girmiştir. Türkiye de 1980 1990 yılları arası liberal ekonomik politikalar, genel olarak dışa açılma amacına yönelik olarak gümrük vergilerinin indirilmesi, ithal malların ülkeye kolaylıkla girebilmesi biçiminde uygulanmıştır. İstanbul ve diğer kentlerde alışveriş merkezleri sayısının artması 90 lı yıllar ile başlamış ve İstanbul metropoliten alanı içinde ve kent merkezi dışında yeni alışveriş mekânlarının hızla artmaya devam etmiştir. İstanbul daki alışveriş merkezlerinin kapladığı alan, Türkiye ortalamasının üstündedir. 1980 li yıllarla birlikte tüketicilerin ithal mallara olan ilgisiyle bu ürünlerin bulunabileceği alışveriş merkezleri de kurulmaya başlanmıştır. İlk örnek olarak 1988 yılında devlet ortaklığı ile Ataköy de açılan Galeria Alışveriş Merkezi, Houston daki The Galleria alışveriş merkezinden esinlenerek yapılmıştır. Ataköy Turizm Merkezi kompleksi içinde yer alan Galeria Alışveriş Merkezi, o dönemde bu tip alışveriş merkezlerinin ilk örneği olması sebebiyle sadece Ataköy ü değil, tüm İstanbul u etkilemiştir. Dönemsel olarak açılan alışveriş merkezlerinin ise yine 2000 den sonra yoğunlaştığı görülmektedir. 1980 1990 yılları arasında alışveriş mekânları hem niceliksel, hem de niteliksel olarak değişim göstermektedir. 1990 dan itibaren farklı semtlerde birbiri ardına kurulan bu merkezler kentin ekonomik yaşamında olduğu kadar sosyal yaşamında da yeni bir ilgi odağı oluşturmuştur. Bu merkezler bünyelerinde sinema, tiyatro, toplantı ve fuar salonları, buz pateni pisti, oyun salonları ve çeşitli ülke mutfaklarını sunan restoranları barındırmaktadır. İstanbul daki alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinde amaç daha çok kapalı bir mekânda alışveriş olgusu üzerinde yoğunlaşmakta, gerek mimarileri, gerekse barındırdıkları fonksiyonlar açısından belli sınırlar içerisinde kalmaktadır. Ancak son zamanlarda ortaya çıkan alışveriş merkezlerinin belli bir konsepti ve bu konsept çerçevesinde kendilerine özgü mimarileri bulunmaktadır. İstanbul kent yaşamında kendilerini çekici kılmak için alışveriş merkezleri kentlilere farklı mekânlar sunmaya başlamıştır. Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000 li yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış göstermektedir. Nüfusu 14,6 milyon kişi olan İstanbulda 114 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır. 2014 yıl sonu itibariyle İstanbul daki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanları 2,9 milyon m² dir. Genel olarak alışveriş merkezlerinin karakteristikleri; konum ve hedef kitlesine göre değişiklik göstermektedir. Benzer bölgede ve benzer hedef kitlesine sahip olan alışveriş merkezleri dikkate alınarak İstanbul genelinde bir bölgeleme yapılmıştır. Aşağıdaki haritada incelenen 10 farklı bölgede yer alan AVM lerin mevcutta barındırdıkları kiralanabilir alan ve gelecek stokları görülmektedir. Haritada görüldüğü gibi gelecek arzla birlikte en büyük stoğa sahip olan bölgeler kentin iki yakasındaki MİA lara yakın olan alanlarda toplanmaktadır. Bu bölgeler 42 15_400_193_1
kentte çalışan nüfusun çok büyük bölümünü barındırmakta olup en güçlü ulaşım ağlarına sahip alanlardır. Bu sebeple hareketin yoğun olduğu bölge ticari anlamda büyük potansiyel taşımaktadır. Asya Yakası kent merkezinde yer alan 8 no lu bölgede mevcut stok alanı yaklaşık 265.000 m2 iken gelecek stok 390.000 m² büyüklüğündedir. Avcılar ve Beylikdüzü nü içine alan 5 no lu bölgede stok fazlalığı dikkat çekmektedir. Bu bölge son 10 yılda gayrimenkul yatırımları açısından büyük hareket yaşanmış bir bölgedir. Bölgede artan konut projeleriyle ve nüfusa bağlı olarak AVM sayısı oldukça artmış olsa da gelecekteki arzın düşük olması bu bölgede AVM yatırımlarının doygunluğa ulaştığını göstermektedir. Resim 3. İstanbul ili, A.V.M. Bölgeleri Bahçelievler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Merter ve Fatih bölgelerini içine alan 2 No lu bölge ile İkitelli, Başakşehir bölgelerini içine alan 4 No lu bölgede gelecek arzın yüksekliği dikkat çekmektedir. 2 No lu bölge; kent merkezinin en yakın çeperinde yer almakta olup özellikle orta ve ortaüst gelir grubuna yönelik konut ve AVM yatırımlarının arttığı bir alandır. Son 5 yıl içinde konut alanlarına açılarak büyük değişim geçiren ve gelişimi kuzeye doğru sürmesi beklenen 4 No lu (İkitelli, Başakşehir) bölgede artan nüfus ile AVM yatırımlarının da artması beklenmektedir. *İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan 217 m² iken Türkiye de 88 m², Avrupa da ise 247 m² dir. Gelecek stoğa eklenecek alışveriş merkezleri ve nüfus artış hızı dikkate alındığında 2014 yılı sonunda İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alanın 315 m² ye ulaşması beklenmektedir. *Kaynak: Colliers 2013-Market Report Pazarda var olan nitelikli perakende alanları, uluslararası markaların Türkiye pazarına girme ve ulusal markaların genişleme kararını etkileyen faktörlerden biri olarak ortaya çıkmaktadır. İyi konumda ve profesyonel yönetimi olan yüksek performanslı alışveriş merkezleri, perakendeci ilgisini önemli derecede arttırmaktadır. İstanbul perakendecilerin pazara girişinde ve genişleme stratejilerinde öncelikli pazar olmaya devam ederken, özellikle ikincil şehirlerde, konumun merkezi olması perakendeci seçimini etkileyen en önemli faktörlerdendir. İkincil bir şehirdeki optimum lokasyon, İstanbul da ortalama bir konuma tercih edilebilir durumdadır. Güçlü konum, geniş kapsama alanı, itibarlı yatırımcı, iletişim ağı 43 15_400_193_1
kuvvetli kiralama ajansları ve uygun toplam kiralanabilir alan, özellikle ikincil şehirlerde, talebi yükselten başlıca faktörlerdir. Tablo. 22 İstanbul il Genelinde Konumlu A.V.M. ler A.V.M. KONUM AÇILIŞ TARİHİ A.V.M. KONUM AÇILIŞ TARİHİ 212 Power Outlet Bağcılar 2009 M1 Meydan Merter 2009 Address İstanbul Şişli 2005 M1 Meydan Ümraniye 2007 Airport Outlet Center Bakırköy 2008 Mall of İstanbul Küçükçekmece 2014 Akasya AVM Acıbadem 2014 Maltepe Park Maltepe 2005 Akbatı Esenyurt 2011 Maltepe Park Maltepe 2005 Akmerkez Etiler 1993 Marintürk Cityport Pendik 2011 Akvaryum AVM Bayrampaşa 2005 Marmara Forum Bakırköy 2011 Aqua Florya Florya 2012 Marmara Park Esenyurt 2012 Arenapark Atakent 2011 Mayadrom Akatlar 1998 Armonipark Outlet Center Küçükçekmece 2007 Maxicity Çengelköy Astoria Esentepe 2008 Mesa Studio Plaza Göktürk 2003 Asya Park Outlet Center Ümraniye 2007 Metrocity Levent 2003 Ataköy Plus Ataköy 2010 Metro Garden Çekmeköy 2014 Atirus Büyükçekmece 2005 Metroport Bahçelievler 2007 Atrium Ataköy 1989 Meydan AVM Ümraniye 2007 Axis Kağıthane 2013 Meydan AVM Güngören 2009 Aymerkez Büyükçekmece 2003 Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 1997 Beycity AVM Beylikdüzü 2011 MKM Akatlar 2004 Beylicium Beylikdüzü 2005 Neomarin Pendik 2009 Brandium Küçükbakkalköy 2013 Novada Ataşehir Küçükbakkalköy 2013 Bulvar 216 Batı Ataşehir 2014 Olimpa AVM Başakşehir 2010 Buyaka Ümraniye 2012 Olivium Outlet Center Zeytinburnu 2000 Can Park Shopping Mall Ümraniye 2014 Optimum Outlet Göztepe 2008 Capacity Bakırköy 2007 Ora Outlet Bayrampaşa 2011 Capitol Altunizade 1993 Ömür Plaza Bakırköy 2006 Carousel Bakırköy 1995 Özdilek Park Levent 2014 Carrefoursa Bahçepark Bahçelievler 2009 Palladium Ataşehir 2008 Carrefoursa Bayrampaşa Bayrampaşa 2003 Paradise Beylikdüzü 2006 Carrefoursa Haramidere Esenyurt 2001 Pelican Mall Avcılar 2010 Carrefoursa İçerenköy İçerenköy 1996 Pendorya Pendik 2009 Carrefoursa Maltepe Maltepe 2001 Perla Vista Beylikdüzü 2010 Carrefoursa Ümraniye Ümraniye 2000 Platform Fashion Park Merter 2013 Cevahir Mecidiyeköy 2005 Prestige Mall Bahçeşehir 2007 City's Nişantaşı Şişli 2008 Profilo Mecidiyeköy 1998 Demirören İstiklal Beyoğlu 2011 Rings İstanbul Sancaktepe 2014 Deposite Outlet İkitelli 2008 Sancakpark AVM Sancaktepe 2011 Doğuş Power Center Maslak 2006 Sapphire Levent 2011 Dünya AVM Yeşilköy 2007 Semerkand Line Esenyurt 2013 Eskule AVM Esenyurt 2010 Silivri Maxi City Silivri 1998 Flyinn Florya 2003 Starcity Outlet Center Yenibosna 2010 Forum İstanbul Bayrampaşa 2009 Sunflower Esenkent 2005 Galleria Ataköy Ataköy 1988 Tepe Nautilus Kadıköy 2002 Güneşlipark Güneşli 2013 Terasium Başakşehir 2011 Historia Fatih 2008 Torium Haramidere 2010 Ihlamur AVM Halkalı 2008 Trump Towers Şişli 2012 İstinye Park İstinye 2007 Uniq İstanbul Ayazağa 2014 Istwest Alışveriş Merkezi Bahçelievler 2013 Vialand Eyüp 2013 Kadir Has Çocuk Dünyası Bahçelievler 2003 Viaport Outlet Center Kurtköy 2008 Kale Outlet Center Güngören 2007 Wedding World Yenibosna 2008 Kanyon Levent 2006 White Hill Yeşilpınar 2012 Kardiyum AVM Taşdelen 2011 World Atlantis Kurtköy 2008 Kipa AVM-Silivri Silivri 2008 Yaylada Süreyyapaşa Maltepe 1992 Kozzy AVM Kozyatağı 2010 Zorlu Center Zincirlikuyu 2013 M1 Merkez Kartal Kartal 2000 Bunun yanı sıra, perakende caddelerindeki kira seviyeleri sınırlı arza ve hızla artan talebe bağlı olarak önemli derecede yükselmiştir. İstiklal ve Bağdat caddelerinde 2011 de EUR 175 seviyesinde olan birincil kira, EUR 25 artarak metrekare başına aylık EUR 200 seviyesine ulaşmıştır. Aynı zaman diliminde 44 15_400_193_1
Nişantaşı ndaki birincil kira değeri EUR 20 artarak, Bağdat ve İstiklal caddelerinin biraz altında kalmış ve EUR 190 seviyesine ulaşmıştır. Birincil alışveriş merkezlerinde güçlü perakendeci talebine bağlı olarak birincil kira oranları artmış, 2012 yılsonunda 80 Euro m²/ay olan birincil kira seviyesi, 2013 yılsonunda 85 Euro ya m²/ay yükselmiştir. (Kaynak: Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu) Türkiye deki toplam kiralanabilir alan (TKA) 2013 yılsonu itibariyle 38 alışveriş merkezinde 1.15 milyon m² artarak, 352 alışveriş merkezinde 9.49 milyon m² ye ulaşmıştır. İstanbul, 11 alışveriş merkezi ve 410,874 m² TKA ile pazara dahil olan yeni stokun yüzde 35 ine ev sahipliği yaparken, İstanbul haricindeki şehirlerde 27 yeni alışveriş merkezinde yaratılan 742,315 m² arz ile TKA 5.98 milyon m² ye ulaşmıştır. Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu nda 2013 yılında güçlü bir performans sergileyen AVM lerin 2014 yılında da güçlü performansını sürdürüp, tamamlanan yeni stokla beraber toplam alışveriş merkezi stoğunun 2014 yılsonunda 11.38 milyon m² ye ulaşacağı öngörülmüştür. Aynı raporda Türkiye deki 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2012 yılsonundan 2013 yılsonuna 115 m² den 126 m² ye yükseldiği belirtilmiştir. Eylül 2014 itibari ile yapılan araştırmalarda Türkiye de toplam 342 adet A.V.M. nin yer aldığı ve bu A.V.M. lerdeki Toplam Kiralanabilir Alanın 9.955.785 m² olduğu belirtilmiştir. Jones Long LaSalle Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2014 Raporu nda Türkiye nin ortalama perakende yoğunluğunun 2016 yılsonu itibariyle 150 m² ye yükseleceği öngörülmektedir. 5.4. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir. 5.4.1. İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. 45 15_400_193_1
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.313 km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık 14.657.434 kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. Grafik 15. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. 46 15_400_193_1
İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır. 5.4.2. Pendik İlçesi Coğrafi Konum: İstanbul İli nin doğu yarısında yer alan Pendik, güneydoğu'da Tuzla, doğuda Gebze, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Kartal, Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Yaklaşık 200 km 2 lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. Deniz kıyısı kil ve kum ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos Dağı na sınır olan Pendik, Ballıca, Ağılbayırı ve Karabayır Tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen akarsulardır. Büyükdere Kurtköy den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik ilçesinde TEM Otoylu güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır. İlçenin en büyük caddesi Ankara Caddesi dir. Nüfus: 1924 Türkiye-Yunanistan Nüfus Mübadelesinden sonra Drama ve Yanya dan gelen Müslüman Türk nüfus Pendik e yerleşti. Pendik ten göç eden Rumlar da Selanik yakınlarında Pendik adında bir yerleşim yeri kurdular. Dramalılar, Yanyalılar ve 1950 lerde Erzincanlıların da katılımıyla yeni Pendik in çekirdeği oluşturulmuş oldu. Bu yapıya 1960 sonrasında Yugoslavya dan göç eden Boşnaklar da eklendi. Bu göçmen nüfus 1960-70 arası Pendik İstasyon Üstü Mahallesi ne yerleşti. Genel olarak seksenli yıllara kadar yazlık yerleşim merkezi olarak gelişen Pendik te 1 Temmuz 1982'de Pendik Tersanesi nin açılması, seksenli yılların Pendik'in en fazla göç aldığı dönem olmasında büyük rolü vardır. Tersanenin açılması ve sanayi kuruluşlarının büyük gelişme göstermiş olması ile beraber artan göçler nedeni ile Pendik yazlık yerleşim yeri olmaktan çıkmış bahçeli evlerin yerini apartmanlar almaya başlamıştır. 1989 yılında Bulgaristan ın çeşitli şehirlerinden yurdumuza zorunlu olarak göç eden soydaşlarımız için 1990 yılında Pendik Kurtköy de 3.150 konut inşa edilmiştir. Pendik günden güne göç almakta olup ilçede çoğunluğu Erzurum, Erzincan, Kastamonu, Giresun, Ordu, Sivas illeri kökenli yurttaşlar ile Boşnak ve Balkan göçmeni kökenli yurttaşlar oluşturmaktadır. Nüfus bakımından Pendik, TUİK 2014 verilerine göre 663.569 kişi, 2015 verilerine göre ise 681.736 kişilik nüfusa sahiptir. Ulaşım: 1870 yılında kurulan Pendik Gar Müdürlüğü günümüzde de hizmet vermeye devam etmektedir. İstanbul kalkışlı tüm trenler (Haydarpaşa-Bostancı ve Pendik de tüm trenler durur) ile İstanbul içinde hizmet veren banliyö trenleri de Pendik sınırlarındaki Pendik, Kaynarca, Tersane, Güzelyalı İstasyonları nda hizmet vermektedir. 1998 den beri hizmet veren Pendik-Eminönü deniz otobüsü ve 2004 den beri Pendik-Yalova hızlı feribotu deniz ulaşımını sağlamaktadır. İstanbul'daki hava ulaşım merkezlerinden biri olan Sabiha Gökçen Havalimanı da Pendik'te bulunmaktadır. Ana arter olarak E-5, 47 15_400_193_1
TEM ve sahilyolu ve bu yolların birbirine olan bağlantısını sağlayan ara yollarıyla karayolu ulaşımı sağlanmaktadır. Şehir içi trafiği için ise minibüs ve taksilerin dışında İETT ile pek çok noktaya ulaşım mümkündür. Kadıköy'den Kartal'a kadar uzanan metro hattı daha sonra Pendik Kaynarca'ya uzayacak, Kaynarca'da, Sabiha Gökçen Havalimanı'ndan Sultanbeyli istikametine uzanan metroyla birleştirilecektir. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir. 6.1. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. 6.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. 48 15_400_193_1
Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır. 6.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. 6.2.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir. 6.2.3. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 7. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 7.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Üst hakkına konu taşınmaz; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Harmandere Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmaza Pendik-Gebze istikametinde T.E.M. otoyolu üzerinde ilerleyerek ulaşım mümkün olup, Kurtköy Kavşağı ile T.E.M otoyolunun kesişiminde köşe konumda, sağ tarafta yer almaktadır. 49 15_400_193_1
Taşınmaza T.E.M. otoyolu üzerinden ulaşım Kurtköy Kavşağı aracılı ile sağlanabilmekte olup, ayrıca D-100 Karayolu üzerinden Pendik-Tuzla istikametinden ilerlerken sağ kolda yer alan Neomarin Pendik A.V.M. ye gelindiğinde Tersane kavşağı üzerinden T.E.M. bağlantı yoluna girilerek ulaşım sağlanabilmektedir. Taşınmaza yakın konumda Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendorya A.V.M., Neomarin Pendik A.V.M., Özel Koç Lisesi, Sabancı Üniversitesi gibi referans yapılar yer almaktadır. 50 15_400_193_1
Resim 4. Konum Krokisi 1-VİAPORT HOUSES&SUITES 2-EKOL SITESI 3-PARK TOWN 4-ATLAS RESIDENCE 5-NOVARTIS 6-TAHİR EKŞİOĞLU KARDEŞLER CAMİİ Tablo. 23 Konu Taşınmazın Bazı Merkezlere Kuşuçuşu Mesafeleri Mesafeler Uzaklıklar Sabiha Gökçen Havalimanı 3.09km Pendik Sahil 9.54 km Ataşehir Merkez 18.79 km Bostancı Merkez 19.62 km Boğaziçi Köprüsü 27.45 km Fatih Sultan Mehmet Köprüsü 27.59 km Atatürk Havalimanı 43.65 km Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmazın bulunduğu bölge sanayi ve lojistik fonksiyonlu yapıların yer aldığı bir bölge niteliğinde olup, 2000 li yılardan itibaren konut gelişimi gösteren bir bölgedir. Özellikle Dedepaşa Caddesi nin güneybatısında kalan bölgede yoğunlaşan konut alanlarında blok yapı düzeninde, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş yapılardan oluşan site tipi mesken alanları bulunmaktadır. 51 15_400_193_1
Taşınmaza yakın konumda mesken alanlarının yanısıra, sanayi tesis alanları ve lojistik alt sektöründe hizmet veren birimlere ait depo alanları konumludur. Bölge dahilinde Sahil Bulvarı yönünde, Pendik Merkez istikametinde ilerledikçe mevcut fonskiyonlar konut+ticaret ve ticaret olarak değişmekte, yapı ve nüfus yoğunluğu artmaktadır. Pendik ilçe sınırları içerisinde 2008 yılı sonrasında açılan Pendik Marina nın yaratmış olduğu çekim dolayısı ile ilçenin ticari yoğunluğu ve gayrimenkul talebi artış eğilimi göstermiştir. Sosyo ekonomik olarak orta gelir grubunun ikamet ettiği bölgede nüfus yoğunluğu yüksek seviyelerdedir. Taşınmazın kuzeyinde, T.E.M. otoyolunun kuzey doğusunda yer alan Kurna Mahallesi sınırları dahilinde plansız alanlar yer almaktadır. Resim 5. Topoğrafik Yapı Krokisi Taşınmazın bulunduğu bölgede topoğrafik yapı genel hatları ile hafif eğimlidir. T.E.M. otoyolunun konumlu olduğu aks üzerinde düze yakın yapıya sahip olan topoğrafyada eğim oranı, T.E.M.-Dedepaşa Caddesi yönünde artmaktadır. Parsel sınırları dahilinde güneybatı-kuzeydoğu yönünde eğim oranı artmaktadır. Taşınmazın güneybatı sınırını teşkil eden Dedepaşa Caddesi nin güneydoğusunda eğim oranı azalmakta, topoğrafik yapı bu noktadan sonra değişmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölgede kara yolu ve deniz yolu toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. T.E.M., D-100 ve bağlantı yolları, karayolu ulaşım aksaları ile Pendik merkez üzerinden deniz yolu ulaşım araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. Değerleme tarihi itibari ile konu taşınmaza raylı sistem taşıma araçları ile ulaşım sağlayacak herhangi bir ulaşım aracı mevcut değildir. 52 15_400_193_1
7.2. Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi ile Crowne Plaza Oteli, A ve B bloklar yer almakta olup, ayrıca C blok projelendirilmiştir. Resim 6. T.E.M. Cephesinden Taşınmaza Bakış Resim 7. Vaziyet Planı KONGRE&FUAR ALANI KONAKLAMA TESİS ALANI ALIŞVERİŞ MERKEZİ A BLOK B BLOK C BLOK 53 15_400_193_1
Değerleme tarihi itibari ile A.V.M.+Fuar, Kongre Merkezi+Otel, A, B blokları tamamlanmış olup, C blok inşa halindedir. Parselin güneybatı sınırını teşkil eden Dedepaşa Caddesi cephesinden bakıldığında parselin batısında konumlu Kongre Merkezi ve Otel bloğu, parselin doğusunda konumlu A.V.M ve Fuar bloğudur. Parselin kuzeybatı ve kuzey doğu yönünde projelendirilmiş olan A, B ve C bloklar ise T.E.M. otoyolu cephesinden bakıldığında algılanabilir konumda olup, T.E.M. cephesinden bakıldığında A.V.M. bloğunun batısında projelendirilen blok C blok, doğusunda projelendirilen ve değerleme tarihi itibari ile mağaza olarak kullanılan bloklar ise A ve B bloklar olarak adlandırılmıştır. Taşınmaz üzerinde yer alan blok ve fonksiyonlara ait detaylı bilgi alt başlıklar halinde aşağıdaki şekilde açıklanmıştır. Alışveriş Merkezi ve Fuar Alanı: Onaylı projesinde ve Yapı Ruhsatında A.V.M bloğu olarak belirtilen yapı, yol kotu altında 2, yol kotu üstünde 2 kat olmak üzere toplam 4 katlı olarak belirtilmiştir. Ruhsat eki niteliğindeki projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M. bloğu toplam yaklaşık 119.287 m² inşaat alanına sahip olup açık hava konseptinde tasarlanmıştır. Resim 8. A.V.M. Bloğu Vaziyet Planı A.V.M fonksiyonlu bloğa farklı cephelerden giriş sağlanabilmekte olup, Dedepaşa Caddesi cephesinden 1. Kat kotundan, Otel Bloğu yönünden, parsel sınırları dahilinde yer alan Fuar Alanı ve otopark alanından kuzey ve güneydoğu yönlerinden girişler mevcuttur. Değerleme tarihi itibari ile mahallinde yapılan incelemede 1.normal kat kotunda sinema salonları, ticari alanlar, yönetime ait ofis alanları yer almakta olup, açık hava konseptinde olan ve cadde katı olarak adlandırılan zemin kat kotunda mağaza alanları, meydan ve sosyal alanlar yer almaktadır. Cadde katı dahilinde açık hava konseptinde planlanan yapı alanları dahilindeki mağaza birimlerinin haricinde, yemeiçme fonksiyonlu ticari alanların yoğun olduğu farklı bir kullanım alanı da yaratılmıştır. Cadde katının altında kalan katlarda, asma kat kullanım alanları da yer almakta olup, bodrum katlarda mağaza alanları, bu alanlara ait depo ve teknik hacimler yer almaktadır. 2.Bodrum kat kotunda projelendirilen mağaza alanları mahallinde yapılan incelemede yeme-içme fonksiyonlu ticari birimler tarafından kullanılmakta olup, bu ticari segmentin yoğun olduğu alanda meydan ve süs havuzu gibi ortak alanlar yer almaktadır. 2. Bodrum kat kotunda parsel sınrıları dahilinde, eğlence alanları ve açık otopark alanları mevcuttur. 54 15_400_193_1
Tablo. 24 A.V.M. Bloğu Kat Alan ve Fonksiyonları KAT KOT İNŞAAT ALANI (m²) FONKSİYONLAR 2. BODRUM -11,4 6.120,02 SIĞINAK, BAY&BAYAN WC, ÇÖP ODASI, KAZAN DAİRESİ, SU DEPOSU 26 ADET TİCARİ ALAN, 2 ADET TİCARİ ALAN DEPOSU, ÇÖP ODALARI, TEKNİK 1.BODRUM -7 27.710,38 HACİMLER, SIĞINAKLAR, KAZAN DAİRESİ, TEKNİK DEPOLAR 135 ADET TİCARİ ALAN, SOSYAL MEYDAN, BAY BAYAN WC'LER, TEKNİK ZEMİN 0 42.728,49 ALANLAR, YÜRÜYÜŞ YOLLARI, MEYDAN YÖNETİM ODALARI, TEKNİK HACİMLER, MESCİT, TİCARİ ALANLAR,İ SİNEMA 1.NORMAL 5,5 42.728,49 SALONLARI TOPLAM 119.287,38 Yerinde yapılan incelemeler ve Avan Projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M dahilinde yer alan mağazalar Anchor Mağazalar, Mağazalar, Hipermarket, Yapı Market, Elektro Market, Eğlence Alanları, Yeme-İçme Alanları olmak üzere farklı katagorilerde sınıflandırılmıştır. Mağaza kategorisi dahilinde kapalı alan kullanımı maksimum 500 m² alana sahip üniteler, Anchor Mağaza kategorisinde ise A.V.M dahilinde müşteriler adına çekim kabiliyeti olan, zincir markaların kullanımına ait olan üniteler dahil edilmiştir. Anchor Mağaza kategorisinde yer alan üniteler ortalama 1.000 m² kullanım alanına sahip olup, büyük kullanım alanına ihtiyaç duyan Yapı Market ler, Elektro Marketler, Hiper Marketler ayrı ayrı sınıflandırılmıştır. Halihazırda mevcut A.V.M. bloğu nda Yapı Market kategorisinde hizmet veren herhangi bir birim mevcut olmayıp, parsel üzerinde projelendirilen ve inşaat seviyeli olan C blok onaylı projesinde Yapı Market alanı planlanmıştır. A.V.M dahilinde konumlu sinema, eğlence alanları gibi alanlar Eğlence Alanları olarak sınıflandırılmıştır. A.V.M. bloğunda zemin katta (food court) ve bodrum katta konumlu Yeme-İçme alanları tek bir grup dahilinde belirtilmiştir. Tablo. 25 Alışveriş Merkezi Dahilindeki Mevcut Kullanım Alanları Dağılımı KULLANIM KİRALANABİLİR ALANLAR (m²) MEVCUT A.V.M. KİRALANABİR ALAN ORANI (%) MAĞAZALAR 25.423,16 36,80% ANCHOR MAĞAZALAR 18.194,99 26,34% EĞLENCE ALANLARI 3.226,64 4,67% YEME İÇME ALANLARI 5.250,10 7,60% BANKA ALANLARI 826,84 1,20% ELEKTRO MARKET 3.583,59 5,19% HİPERMARKET 10.868,94 15,73% BOŞ 147,44 0,21% DEPO 1.560,00 2,26% MEVCUT A.V.M. TOPLAM KİRALANABİLİR TİCARİ 69.081,70 100,0% 55 15_400_193_1
Değerleme çalışmasında esas alınan ticari ünite sınıflandırılması dahilinde, toplam 69.082 m² mağaza ve ticari alana sahip A.V.M. bloğu unun alan olarak yaklaşık %37 si Mağazalar, yaklaşık %26 sı Anchor Mağazalar, yaklaşık %5 i Eğlence Alanları, yaklaşık %16 sı Hipermarket, yaklaşık %8 i Yeme-içme alanları ve yaklaşık %5 i Elektro Market ler tarafından kullanılmaktadır. A.V.M. dahilinde yer alan banka şubelerine ait kullanım alanları kiralanabilir mağaza alanlarının yaklaşık %1 ini kapsamaktadır. Değerleme tarihi itibari ile parsel üzerinde projelendirilen A, B ve C bloklarda toplam yaklaşık 25.177 m² kiralanabilir mağaza alanı yer almakta olup, kapalı alan yüzölçümü açısından C blok için projelendirilen ticari alanlar, projede belirtilen öneri toplam ticari alanların yaklaşık %85 ini kapsamaktadır. Mahallinde yapılan incelemede A ve B bloklardaki mevcut kullanım şekilleri değerlendirildiğinde ticari birimlerin Anchor Mağaza kategorisinde olduğu, değerleme tarihi itibari ile inşaat seviyeli olan C blokta zemin katta planlanan mağaza alanlarının ise Mağaza kategorisinde olabileceği kanaatine varılmıştır. Projesinde C blok 1.bodrum katta planlanan yaklaşık 9.819 m² lik alan ise Yapı Market olarak belirtildiğinden, mağaza sınıflamasında direkt olarak Yapı Market kategorisinde değerlendirilmiştir. Projelendirilen C blok ve değerleme tarihi itibari ile inşaatı tamamlanıp anchor mağaza olarak kullanılan ilave bloklara ait alanlar ve bahsi geçen 3 adet blok toplamındaki kiralanabilir alana oranları % cinsinden aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde hesaplanmıştır. Tablo. 26 A, B ve Projelendirilen C Bloklar Dahilindeki Kullanım Alanları Dağılımı KULLANIM KİRALANABİLİR ALANLAR (m²) KİRALANABİR ALAN ORANI (%) A BLOK ANCHOR MAĞAZA ALAN 614,10 2,4% B BLOK MAĞAZA ALAN 577,86 2,3% B BLOK ANCHOR MAĞAZA ALANI 2.634,93 10,5% PROJE ÖNERİ C BLOK MAĞAZA ALAN 11.530,89 45,8% PROJE ÖNERİ C BLOK YAPI MARKET ALAN 9.819,00 39% PROJE ÖNERİ BLOKLAR TOPLAMI KİRALANABİLİR TİCARİ ALAN 25.176,78 100,0% Resim 9. A.V.M. Bloğu 2. Bodrum Kat Planı 56 15_400_193_1
Resim 10. A.V.M. Bloğu 1. Bodrum Kat Planı MAĞAZA&YEME-İÇME ALANI HİPERMARKET ALANI Resim 11. A.V.M. Bloğu Zemin Kat Planı YEME-İÇME&MAĞAZA ALANI YÖNETİM OFİSLERİ MAĞAZA&ANCHOR MAĞAZA ALANI 57 15_400_193_1
Resim 12. A.V.M. Bloğu 1.Kat Planı SİNEMA ALANI A.V.M dahilinde yaya girişinin yer aldığı konumdaki mağazalar çoğunlukla Mağazalar kategorisindeki ticari ünitelerden oluşmakta olup, açık alışveriş merkezi konseptindeki A.V.M. de VİA Bedesten olarak adlandırılan çarşı alanı yer almaktadır. Bu alan dahilinde yaklaşık ortalama 70-100 m² alanlı A.V.M dahlindeki mağaza alanlarına oranla daha küçük alanlı mağazalar mevcuttur. Değerleme tarihi itibari ile inşaatı devam eden C blok ve halihazırda kullanımda olan A ve B bloklar için onaylı projeleri üzerinden mağaza alanları hesaplanmış olup, aşağıdaki tablo ve kat planlarında belirtildiği gibidir. 58 15_400_193_1
Resim 13. A Blok Zemin Kat Planı TİCARİ ALANLAR B BLOK CEPHESİ Tablo. 27 A Blok Zemin Kat Alanları ZEMİN KAT TOPLAM KAT ALANI, m² 635,88 ZEMİN KAT TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² 614,10 ORTAK ALANLAR, m² 21,78 Resim 14. B Blok Zemin Kat Planı TİCARİ ALANLAR Tablo. 28 B Blok Zemin Kat Alanları ZEMİN KAT TOPLAM KAT ALANI, m² 3.249,48 ZEMİN KAT TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² 3.212,79 ORTAK ALANLAR, m² 36,69 59 15_400_193_1
Resim 15. C Blok Bodrum Kat Planları Tablo. 29 C Blok Kat Alanları TOPLAM KAT İNŞAAT ALANI 1.BODRUM KAT TOPLAM İNŞAAT ALANI, m² 12.029,82 ZEMİN KAT TOPLAM KAT ALANI, m² 7.769,02 1.NORMAL KAT TOPLAM İNŞAAT ALANI, m² 4.790,74 TOPLAM İNŞAAT ALANI, m² 24.589,58 Tablo. 30 C Blok Kiralanabilir Alanlar KİRALANABİLİR ALANLAR 1.BODRUM KAT TOPLAM MAĞAZA ALANI, m² 9.819,00 ZEMİN KAT TOPLAM KAPALI MAĞAZA ALANI, m² 7.067,89 1.NORMAL KAT TOPLAM MAĞAZA ALANI 4.463,00 TOPLAM MAĞAZA ALANI, m² 21.349,89 Otel bloğunun 4.bodrum katında projelendirilen mağaza alanları, A.V.M. bloğunda yer alan mağaza alanları ile bütünlük teşkil ettiğinden birlikte değerlendirilmiş olup, A.V.M. kiralanabilir mağaza alanı hesaplarına dahil edilmiştir. Bahsi geçen Otel Bloğu 4. Bodrum kata ait kat planı ve bu kattaa yer alan ticari alanlar aşağıda belirtildiği gibidir. 60 15_400_193_1
Resim 16. Otel Bloğu 4.Bodrum Kat A.V.M. ile Entegre Mağaza Alanları içeren Kat Planı MAĞAZA ALANLARI MAĞAZA ALANLARI Tablo. 31 Otel Bloğu 4.Bodrum Kat A.V.M. ile Entegre Mağaza Alanları Toplamı İNŞAAT TİCARİ ALAN TOPLAM KAT KOT ALANI FONKSİYONLAR ( m²) (m²) 4.BODRUM -14 KOTU 10.635,30 TİCARİ ALANLAR, DEPOLAR, SAĞLIK MERKEZİ, KUAFÖR, ÇOCUK OYUN ALANI, OFİSLER, DEPOLAR, ÇAMAŞIRHANE, AVM SOKAK CEPHESİ GİRİŞİ 6.682,32 Üst kullanım hakkına konu taşınmaz üzerinde değerleme tarihi itibari ile ana A.V.M. bloğu dahilinde toplam 69.082 m² kiralanabilir alan mevcut olup, onaylı tadilat projesi ve tadilat ruhsatı kapsamındaki A, B ve C bloklardan A ve B bloklar kullanılır durumdadır. Ek yapılar olarak tanımlanabilecek A, B ve C bloklarda toplam kiralanabilir alan 25.176,78 m² olarak belirtilmiş olup, C blok değerleme tarihi itibari ile inşa halindedir. Yapılan hesaplar sonucunda konu parsel üzerinde toplam 94.258,48 m² ticari alan yer projelendirilmiştir. Tablo. 32 A.V.M. Toplam Kiralanabilir Alanlar KULLANIM PROJE ALANLARI (m²) MAĞAZALAR 25.423,16 ANCHOR MAĞAZALAR 18.194,99 EĞLENCE ALANLARI 3.226,64 YEME İÇME ALANLARI 5.250,10 BANKA ALANLARI 826,84 ELEKTRO MARKET 3.583,59 HİPERMARKET 10.868,94 BOŞ 147,44 DEPO 1.560,00 MEVCUT A.V.M. TOPLAM KİRALANABİLİR TİCARİ ALAN 69.082 PROJE ÖNERİ A BLOK ANCHOR MAĞAZA ALAN 614,10 PROJE ÖNERİ B BLOK ANCHOR MAĞAZA ALAN 2.634,93 PROJE ÖNERİ B BLOK MAĞAZA ALAN 577,86 PROJE ÖNERİ C BLOK MAĞAZA ALAN 11.530,89 PROJE ÖNERİ C BLOK YAPI MARKET ALAN 9.819,00 PROJE ÖNERİ BLOKLAR TOPLAMI KİRALANABİLİR TİCARİ ALAN 25.176,78 TOPLAM POTANSİYEL VE MEVCUT KİRALANABİLİR ALAN 94.258,48 Otel Bloğu ve Kongre Merkezi: Pendik Belediyesi İmar Arşivi nde incelenen onaylı projesinde, parselin Dedepaşa Caddesi cephesinde Otel bloğu yer almaktadır. Onaylı projesinde ve mahallinde Otel ve Kongre Merkezi fonksiyonlu blok dahilinde 4. Bodrum kat kotundan bir adet ve 2.bodrum kat kotundan 2 adet olmak üzere toplam 3 adet giriş mevcuttur. Bu girişlerden Dedepaşa Caddesi cephesinden bloğa 61 15_400_193_1
bakıldığında bloğun sağında yer alan giriş Kongre Merkezi ne giriş sağlamakta olup, Otel ve Kongre fonksiyonları birbirleri ile entegre bir şekilde planlanmıştır. 4. Bodrum katta konumlu otel girişi ise A.V.M. açık hava konseptindeki Cadde bölümünde yer almakta olup, bu katta Spa ve spor salonu, kuaför güzellik merkezi gibi otel dahili hizmet veren birimlere ulaşmak mümkündür. Resim 17. Otel & Kongre Merkezi Vaziyet Planı KONGRE MERKEZİ KISMI OTEL BLOĞU KISMI Otel ve kongre merkezi 6 bodrum, zemin, 7 normal kat olmak üzere toplam 14 katlı ve 74.709 m² yüzölçümlü projelendirilmiştir. Onaylı projesinde ve mahallinde yapı dahilinde 6.bodrum kat ile 1. Normal kat arasında yatay düzlemde yağın kullanıma sahip olup, Kongre Sokağı cephesinden bakıldığında 1.normal kattan (Dedepaşa Caddesi cephesinden bakıldığında ise zemin kattan) itibaren otel odalarının konumlu olduğu katlarda otel bloğu kongre merkezinden ayrışmaktadır. Resim 18. Otel & Kongre Merkezi Görünüşleri Konu yapıda 6. ve 5. bodrum katlarda otel ve kongre merkezine ait teknik hacimler, kapalı otopark alanı, otele ait kullanım alanları yer almakta olup, 4. Bodrum kat konu bloğun A.V.M. bloğu cephesinden -4 62 15_400_193_1
kotunda açığa çıktığı kattır. Bu katta A.V.M. ile bütünleşik şekilde algılanan mağaza alanları, otel girişi, otele ait sosyal ve ortak alanlar yer almaktadır. (4. Bodrum kat ile ilgili detaylı bilgi A.V.M. alt başlığında detaylı şekilde belirtilmiştir.) 3.bodrum kattta ise yemekhane ve servis alanları, spor salonu, personele ait ve teknik hacimler yer almaktadır. Resim 19. DedePaşa Caddesi cephesine Göre 2.Bodrum Kat Planı KONGRE MERKEZİ KISMI Yapı dahilinde Dedepaşa Caddesi cephesinden bakıldığında ise zemin kattan itibaren otel odalari projelendirilmiş olup, bu katta yer alan teras alanında açık havuz, donatı alanları gibi alanlar yer almaktadır. Otel ve Kongre Merkezi kat alanları ve katlarda projelendirilen fonksiyonlar aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Resim 20. DedePaşa Caddesi cephesine Göre Zemin Kat Planı OTEL ODALARI KONGRE MEKERKEZİ ÇATI İZİ 63 15_400_193_1
Tablo. 33 Otel ve Kongre Merkezi Kat Alanları ve Fonskiyon Bilgileri KAT KOT İNŞAAT ALANI (m²) 6.BODRUM -21 KOTU 6.162 SIĞINAK, OTOPARK, MALZEME DEPOSU 5.BODRUM -18 KOTU 4.457 FONKSİYONLAR SIĞINAK, ÇÖP ODASI, BAY-BAYAN WC'LER, MALZEME DEPOSU, HAVUZ MAKİNA DAİRESİ, JENERATÖR ODASI, TEKNİK OFİSLER, MARANGOZHANE, ELEKTRİK, MEKANİK ODALAR, ÇAMAŞIRHANE, TEKNİK DEPO, YUMUŞAK SU DEPOSU, ANA SU DEPOLARI 4.BODRUM -14 KOTU 10.635 TİCARİ ALANLAR, DEPOLAR, SAĞLIK MERKEZİ, KUAFÖR, ÇOCUK OYUN ALANI, OFİSLER, DEPOLAR, ÇAMAŞIRHANE, AVM SOKAK CEPHESİ GİRİŞİ 3.BODRUM -10 KOTU 10.635 TEKNİK MERKEZ, SPOR SALONU, DEPOLAR, YEMEKHANE, SERVİS ALANLARI, PERSONEL MUTFAĞI, OFİSLER, BAY-BAYAN SOYUNMA ODALARI, MUTFAK 2.BODRUM -6 KOTU 10.635 KONGRE MERKEZİ GİRİŞİ, ÇOK FONKSİYONLU FUAR&KONGRE SALONU, KONGRE SALONU, KONGRE TOPLANTI ODALARI, FUAR VE FUAYE ALANLARI, 3 ADET DÜKKAN, BULAŞIKHANE, SERVİS BAR, MESCİTLER, GÜVENLİK ALANI, DEPOLAR, WC'LER, OTEL GİRİŞİ, RESEPSİYON VE BACK OFİS, OTEL LOBİ, RESTORANTLAR, RESTORANT&KAHVALTI SALONU, SERVİS MUTFAĞI 1.BODRUM - 2 KOTU 10.635 KONGRE TOPLANTI ODALARI, TEKNİK HACİMLER, OFİSLER, TEKNİK MERKEZ ZEMİN ZEMİN BAY-BAYAN WC'LER, TEMİZLİK ODALAR, OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 2 ENGELLİ 5.114 KAT ODASI, 2 BAĞLANTILI ODA), TEMİZLİK ODALARI 1.NORMAL YATAK KATI 2.054 OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 2.NORMAL YATAK KATI 2.054 OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 3.NORMAL YATAK KATI 2.054 OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 4.NORMAL YATAK KATI 2.054 OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 5.NORMAL YATAK KATI 2.054 OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 6.NORMAL YATAK KATI 2.054 OTEL ODALARI (40 STANDART ODA, 4 BAĞLANTILI ODALAR), TEMİZLİK ODALARI 7.NORMAL YATAK EXECUTİVE LOUNGE, OTEL ODALARI (2 KRAL DAİRESİ, 2 VİP SUİT, 14 STANDART ODA, 4 2.054 KATI BAĞLANTILI ODA) ÇATI +155,90 KOTU 2.054 KAZAN VE MAKİNE DAİRESİ, TERAS TOPLAM 74.709 Otel bloğunda standart oda, bağlantılı oda, vip süit, kral dairesi, engelli oda gibi farklı kategorilerde otel odası bulunmaktadır. Otel bloğunda onaylı projesine göre 294 adet standart oda, 30 adet bağlantılı oda, 2 adet engelli odası, 2 adet kral dairesi, 2 adet vip süit olmak üzere toplam 330 otel odası projelendirilmiştir. Projesi üzerinden yapılan hesaplar ile otel fonksiyonlu blok dahilinde yer alan otel oda sayılarının katlara göre dağılımı aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir. Tablo. 34 Otel Bloğu Katlara Göre Oda Sayıları KAT KOT ODA SAYISI (Adet) ZEMİN ZEMİN KAT 44 1.NORMAL YATAK KATI 44 2.NORMAL YATAK KATI 44 3.NORMAL YATAK KATI 44 4.NORMAL YATAK KATI 44 5.NORMAL YATAK KATI 44 6.NORMAL YATAK KATI 44 7.NORMAL YATAK KATI 22 ÇATI +155,90 KOTU TOPLAM 330 64 15_400_193_1
Resim 21. A.V.M., Otel & Kongre Merkezi Kesit ve Görünüşleri İlave İmar Hakkı: Pendik Belediyesi İmar Arşivi nde incelenen onaylı projesinde tevhid öncesi 1745 ve 1782 parsel numaralı taşınmazlar için toplam 87.895,52 m² emsal alanın tanımlandığı görülmüştür. Halihazırda tevhid işlemi ile oluşan 1814 parsel sayılı taşınmaz üzerinde üst hakkı kapsamında, değerleme tarihi itibari ile mevcut olan A.V.M., otel ve kongre merkezi blokları ve Yapı Ruhsatları ile ruhsat eki niteliğindeki onaylı mimari projeleri bulunan A, B ve C bloklardaki emsal dahili alanlar üzerinden hesaplamalar yapılmıştır. Tablo. 35 Emsal Alan Hesapları BLOK EMSAL ALAN (m²) A BLOK 618,60 B BLOK 3.236,65 C BLOK 11.751,41 A.V.M. 48.483,50 OTEL 15.273,50 MEVCUT/PROJE TOPLAM 79.364,14 PLANA GÖRE TANIMLANAN TOPLAM EMSAL ALANI 87.895,52 İLAVE İMAR HAKKI EMSAL ALANI 8.531,38 Mevcut imar hakkı esas alınarak, bahsi geçen ve halihazırda mevcut olan (A.V.M., A, B, Otel blokları), yapı ruhsatı düzenlenip mimari projesi onaylanan ilave C bloğunda toplam emsal alanın %85 inin kullanıldığı, kalan emsal dahili %15 oranındaki alan için ise henüz herhangi bir projenin yapılmadığı, yasal prosedürlerin başlamadığı görülmüştür. Yapılan emsal hesaplarına ilaveten, 08.09.2013 tarihli 28759 sayılı resmi gazetede yayımlanan Planlı alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik te belirtilen minimum emsal harici alanlar tanımlarında belirtilen oran ve alanlar dikkate alınarak yaklaşık %35 oranında emsal harici inşaat alanının inşa edilebileceği öngörülerek, ilave imar hakkı için yaklaşık 11.517 m² toplam inşaat alanı hesaplanmıştır. Üst hakkına konu parsel üzerinde henüz inşa edilmemiş ve yasal prosedürleri başlamamış olan İlave İmar Hakkı için mevcut tesis bütünü ve bölgesel gelişim eğilimleri dikkate alınarak ticaret fonksiyonu öngörülmüştür. 65 15_400_193_1
8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 8.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana ulaşım arterleri, T.E.M. otoyoluna yakın ve D 100 otoyoluna ise bağlantı aksı niteliğindeki kara ulaşım aksı üzerinde konumlanması, İl ve ilçe genelinde marka bilinirliği olan bir kompleks olması, İstanbul kent ölçeğinde az rastlanabilir büyüklükte bir parsel alanına sahip olması, Alışveriş Merkezinin son yıllarda cazibesi artan açık hava konseptinde özgün mimaride olması. ZAYIF YANLAR Komşu konumda T.E.M. otoyolunun kuzeyinde yer alan Kurna mahallesinin plansız bir bölge olması nedeni ile gelişimin kestirilememesi, Karayolu toplu taşıma araçları ile ulaşım alternatiflerinin yetersiz olaması, T.E.M. otoyoluna olan yakınlığı dolayısı ile araç trafiğinin ve yoğun çevre kirliliğininin mevcut olduğu bir konumda yer alması, Yakın çevresinde yer alan sanayi ve lojistik amaçlı kullanılan alanların halihazırda aktif olması. FIRSATLAR Yakın konumda değerleme tarihi itibari ile mevcut olan mesken alanların yanısıra, inşaatı devam eden konut projelerinin yer alması, Yakın çevredeki konut projelerinin A.V.M. nin ziyaretçi yoğunluğunu arttırıcı unsur olması, Otel ve Kongre merkezinin ilçe genelinde büyüklük ve donanım açısından benzerinin bulunmaması dolayısı ile tercih edilebilirliğin yüksek olması, Konumu dolayısı ile Kocaeli-İstanbul il sınırları dahilinden potansiyel ziyaretçi çekebilme özelliğinin olması, İstanbul il sınırlarında Pendik ve Tuzla ilçe sınırları dahilinde ve Kocaeli ili Gebze ilçesi sınırları dahilinde T.E.M otoyoluna cepheli konumdaki bölgede sanayi alanlarının desantralizasyonun hedeflenmesi. Bahsi geçen iyileştirmenin çevresel özelliklerine olumlu etkilerinin beklenmesi, Sabiha Gökçen Havalimanı nın yakın konumda olması dolayısı ile, otel bloğunun yerli/yabancı ziyaretçiler tarafından tercih edilirliğini ve doluluk oranlarını arttırması, Outlet Alışveriş Merkezi niteliği sebebiyle, A.V.M. nin ülke ölçeğinde gerçekleşen ilk örneklerden olması, TEHDİTLER Bölgede özellikle T.E.M otoyoluna yakın konumdaki alanda gerçekleşen fonksiyon/yapı dönüşüm sürecinin kestirilememesi, 66 15_400_193_1
Outlet Alışveriş Merkezi fonksiyonu içeren kompleksin il ölçeğinde gerçekleşen ilk örneklerden olması ve bu sebeple ziyaretçi yoğunluğunun üst hakkı süresince doğrusal bir artış grafiği gösterip göstermeyeceğinin kestirilememesi. 8.2. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Çevresel etkiler, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı göz önüne alınarak, üst hakkına konu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı yasal olarak izin verilebilir olma kriteri doğrultusunda onaylanmış ve hayata geçirilen kullanım olarak belirlenmiştir. 8.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Türkiye Genel Ekonomik ve Demografik verileri doğrultusunda 2015 yıl sonu verilerine göre %2 oranında nüfus artış hızı gösteren İstanbul ilinde hizmetler sektöründe yaşanan gelişmeler ve ekonomik beklentiler ışığından nufüs artış hızının ivme kazababileceği düşünülmektedir. Özellikle gayrimenkul ve altyapı konularında son 4 yıldır yaşanan gelişmeler ile il sınırlarının değiştiği, kent çeperi olarak adlandırılan ancak yeni gelişim bölgeleri olarak tanımlanabilecek ilçelerin oluştuğu gözlemlenmektedir. Sanayinin ülke ekonomisine olan katkısının büyükşehirlerde azalması, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaşması, Üçüncü Havalimanı, Tüp Geçit projeleri, raylı sistem toplu taşıma projeleri gibi özellikle altyapı ve ulaşım alanlarında yapılan yatırımlar ile İstanbul İli, Anadolu Yakasında yer alan ilçelerde son yıllarda nüfus artış hızının arttığı gözlemlenmiştir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Pendik ilçesi demografik ve ekonomik yapının gelişim ve değişim gösterdiği başlıca ilçelerimizden biri olup, bölgede markalı konut projelerinin haricinde turizm, ticaret ve karma fonksiyonlu proje yatırımları gerçekleşmektedir. Değerleme bütününde taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yapılan gayrimenkul yatırımları ve imar planları ile tanımlanan gelişim eğilimleri doğrultusunda bölgenin taşıdığı potansiyel ekonomik ve 67 15_400_193_1
demografik gelişimler dikkate alınarak alt başlıklarda değinilen değerleme teknikleri kullanılarak değer takdir edilmiştir. Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilmiş olan üst hakkının pazar değeri takdir edilirken Maliyet Oluşumlar Analizi Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemi kullanılmıştır. Değerlemesi yapılan üst hakkına benzer veya ikame olabilecek aşka bir üst hakkı satışı veya pazarda istenen veya teklif edilen bir fiyat bilgisi bulunamadığından emsal karşılaştırma yöntemini doğrudan kullanmak mümkün olmamıştır. Ancak emsal karşılaştırma yöntemine göre piyasadan elde edilen veriler, Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemi için gereken varsayımların oluşturulmasında referans alınmıştır. 8.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz ve üzerinde yer alan yapılara ilişkin yapılan incelemeler Pazar Araştırmaları başlığı altında verilmiştir. 8.3.1.1. Pazar Araştırmaları ARSA PAZARI Emsal 1. Konu taşınmaza yaklaşık 2,5 km. mesafede Tuzla-Orhanlı istikametinde yer alan, T.E.M.'e yakın konumdaki 44.000 m² yüzölçümlü E:0,20 yapılaşma koşulu ile Ticaret+Sanayi fonksiyonlu alanda kalan arsanın 1 yıl önce 16.000.000 USD bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Emsal taşınmazın Havalimanı uçuş hattı altında konumlu olması dolayısı ile konu taşınmazdan daha dezavantajlı olduğu beyan edilmiştir.) (Birim Arsa Değeri= 364 USD/m²) (İrtibat: Sahibinden 530 5484384) Emsal 2. Konu taşınmaza yaklaşık 600 m. mesafede Novartis tesislerine komşu konumda yer alan 36.650 m² yüzölçümlü E:1,20, Hmaks:10 kat yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa 47.645.000 USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmazın fiyatı yüksek bulunmuştur.) (Birim Arsa Değeri= 1.300 USD/m²) (İrtibat: Sahibinden 532 4256158) Emsal 3. Konut taşınmaza yakın konumda Dedepaşa Caddesi üzerinde konumlu 10.000 m² yüzölçümlü E:1,20 yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa 13.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.300 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak 532 2873999) Emsal 4. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda E:2,00 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan 5.000 m² yüzölçümlü arsa 10.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 2.000 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak 532 2873999) Emsal 5. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda T.E.M. Otoyolunun karşısında Kurna Köyü sınırları dahilinde konumlu 1.952 m² yüzölçümlü mer'i imar planında ticaret alanında kalan arsa 1.500.000 USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmaz Kurna sınırları dahilinde konumlu olup, imar durumu, büyüklük özellikleri açısından konu taşınmazdan dezavantajlı durumdadır.) (Birim Arsa Değeri= 768 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak 532 2873999) 68 15_400_193_1
Emsal 6. Konu taşınmaza yakın konumda Ankara Caddesi üzerinde konumlu E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan 5.000 m² yüzölçümüne sahip arsa 7.500.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.500 USD/m²) (İrtibat: Güven Emlak 542 6426242) Emsal 7. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ye yakın yakın konumda yer alan 43.000 m² yüzölçümlü ticaret alanında kalan arsanın 2015 yılının başlarında 45.000.000 Euro bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Birim Arsa Değeri= 1.047 Euro/m²) (İrtibat: Mendos Emlak 532 4076109) Emsal 8. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ne yakın konumda yer alan 15.000 m² yüzölçümüne sahip, E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan arsa 25.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.667 USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak 216 3546515) Emsal 9. Pendik Yenişehir Mahallesinde konumlu Dedepaşa Bulvarı'nda 18.000 m² beyan edilen, Fuar alanı imarlı arsa 18.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.000 USD/m²) (İrtibat: Eskidji Bostancı Emlak 530 109 59 53) Emsal 10. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy Uydukent'de Dedepaşa Bulvarına cepheli, 41.000 m² yüzölçümüne sahip, KAKS:2,00 TAKS:0,60 yapılanma koşulları ile ticaret+hizmet alanında kalan arsa 41.000.000 USD bedelle satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.000 USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak 216 3546515) Emsal 11. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy mahallesinde yer alan 3967 ada 17 parsel toplam 35.531 m² yüzölçümüne sahip olup, emsal taşınmaz mer i planda E:2, Hmaks:30,50 m. yapılanma koşulları ile Ticaret alanında kalmaktadır. Alınan beyanlar dorultusunda emsal taşınmazın 1846700/325310000 hissesinin 15.12.2015 tarihinde K.D.V. Hariç 9.375.975 TL bedel ile satıldığı bilgisi edinilmiştir. (Birim Arsa Değeri=5.077 TL/m²) Resim 22. Emsal Haritası E11 69 15_400_193_1
Tablo. 36 Emsal Arsalara Ait Satış Bilgileri Tablosu EMSAL YÜZÖLÇÜM (m²) SATIŞ DEĞERİ (USD) BİRİM SATIŞ DEĞERİ (USD/m²) 1 44.000 16.000.000 364 2 36.650 47.645.000 1.300 3 10.000 13.000.000 1.300 4 5.000 10.000.000 2.000 5 1.952 1.500.000 768 6 5.000 7.500.000 1.500 7 43.000 50.489.075 **1.142 8 15.000 25.000.000 1.667 9 18.000 18.000.000 1.000 10 41.000 41.000.000 1.000 11 *1.847 9.375.975 **1.740 *Emsal taşınmaz hisseli mülkiyet yapısında olup, satışı gerçekleşen hisseye düşen arsa payı belirtilmiştir. **T.C.M.B. 31.12.2015 tarihli 1 USD Alış kuru olan 2,9181 TL ve 1 Euro Alış kuru olan 3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. OTEL PAZARI Konu taşınmaz dahilinde konumlu otel ve kongre merkezine emsal nitelikte olan otel fonksiyonlu, İstanbul ili Anadolu yakasında, Pendik ilçe sınırlarında ve yakın ilçelerde yer alan benzer nitelikteki yapılar araştırılmıştır. Yapılan pazar araştırması sonucunda elde edilen emsal otel özellikleri ve gecelik konaklama fiyatları ile ilgili olarak elde edilen veriler aşağıda belirtildiği gibidir. GREEN PARK HOTEL PENDİK Konum: Kaynarca Mh. Erol Kaya Cd. No:204, Pendik/İst. Toplam Oda Sayısı: 538 Toplam Yatak 1178 Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda: Tek kişi = ~ 81 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Marmara Denizi sahilinde, Sabiha Gökçen Havalimanı'na yaklaşık 500 metre mesafede konumlanmış olan Green Park Pendik Hotel de 2 kral dairesi, 16 Junior Suite, 2 Executive Suite, 10 Executive Deluxe oda, 4 Executive Premium oda, 32 Executive oda, 2 Executive Challete, 31 Business Premium Oda, 15 Business Challete, 420 standart oda, 4 engelli odası olmak üzere toplam 538 odada 1178 yatak kapasitesi olan tesiste 380 oda deniz manzaralıdır. Otel dahilinde açık-kapalı yüzme havuzu, açık-kapalı otopark alanı, spa&wellness ve toplantı&kongre salonları bulunmaktadır. 70 15_400_193_1
ISG AIRPORT HOTEL Konum: İstanbul Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendik/İst. Toplam Oda Sayısı: 128 Toplam Yatak 256 Yıldız Sayısı: 3 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 79 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Dahil) Genel Özellikler: Sabiha Gökçen Havalimanı içerisinde konumlanmış, 4 katlı olarak inşa edilmiş ISG Airport Hotel de 2 tanesi engelli odası olmak üzere toplamda 116 adet standart oda ve 12 adet süit oda bulunmaktadır. Otelin kara tarafında oda+kahvaltı servisi, hava (transit) tarafında ise sadece oda servisi mevcuttur. Otel dahilinde 2 adet 41,6 m² alanlı, 1 adet 309,06 m² alanlı (balo salonu), 1 adet 80,69 m² alanlı ve 1 adet 135,64 m² alanlı olmak üzere toplamda 5 adet toplantı/balo salonu bulunmaktadır. Ayrıca sağlık klubü olarak adlandırılan bölümünde 2 adet masaj salonu, 2 adet sauna ve 1 adet fitness salonu yer almaktadır. RADISSON BLU HOTEL&SPA Konum: Çamlıbelde Sitesi, Hasan Tokatlı Sk.No:13, Tuzla Toplam Oda Sayısı: 249 Toplam Yatak 498 Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 83 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Sabiha Gökçen Havalimanı na yaklaşık 15 km mesafede bulunan Radisson Blu Hotel de 202 adet standart oda, 20 adet business class oda, 17 adet junior suit oda, 7 adet one bed room oda ve 3 adet executive süit oda olmak üzere toplamda 249 oda bulunmaktadır. Otel dahilinde 1 adet a la cart restoran, 1 adet ana restoran, ana lobi alanında bulunan 1 adet lobi bar ve havuz alanında bulunan 1 adet havuz bar&restoran olmak üzere toplam 4 adet restoran, 4000 m² alan üzerinde konumlandırılmış SPA&Wellness bölümünde açık-kapalı yüzme havuzu, performans havuzu, fitness merkezi, masaj/sauna odaları, buhar odaları ve türk hamamı bulunmaktadır. Ayrıca 3300 m² alan ve 2 kat üzerinde yer alan 580 m² alanlı, ikiye bölünebilen, 450 kişi kapasiteli balo salonu, 600 kişi kapasiteli konferans salonu ve 30-260 m² arasında değişen alana sahip toplam 9 adet toplantı salonu bulunmaktadır. 71 15_400_193_1
HOTEL DİVAN İSTANBUL ASİA Konum: Kaynarca Mh, E5 Karayolu Üzeri, No:209, Pendik Toplam Oda Sayısı: 231 Toplam Yatak 462 Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 100 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: 25 katlı olarak 2009 yılında açılmış olan, Sabiha Gökçen Havalimanı na yaklaşık 500 metre mesafede bulunan Hotel Divan İstanbul Asia da superior, deluxe, deluxe corner ve executive odalardan oluşan toplam 231 oda bulunmaktadır. Otel dahilinde toplam 4 adet restoran, 1454 m² alanlı toplantı alanı, bölünebilen özellikte 765 m² balo salonu ve 40-90 m² arasında değişen alana sahip toplam 9 adet toplantı salonu bulunmaktadır. Tesis dahilinde ayrıca 1 adet fitness merkezi, buhar odası, SPA ve güzellik merkezi de mevcuttur. TITANIC BUSINESS HOTEL KARTAL Konum: Orta Mh, Barbaros Hayrettin P.Cd., No:43, Kartal Toplam Oda Sayısı: 192 Toplam Yatak 384 Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 80 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Sabiha Gökçen Havalimanı na yaklaşık 9 km mesafede bulunan Titanic Business Hotel de 32 m² alanlı superior odalar, 40 m² alanlı deluxe odalar, 60 m² alanlı club süit odalar ve 70 m² alanlı premier süit odalardan oluşan toplam 192 oda bulunmaktadır. Otel dahilinde toplam 4 adet restoran, 3550 m² alan üzerinde kurulu fitness ve SPA merkezi ile 12 kişiden 1200 kişi kapasiteye kadar değişen hacimlerde toplam 23 adet toplantı salonu bulunmaktadır. Tesiste ayrıca havaalanı ve metroya ücretsiz servis imkanları mevcuttur. 72 15_400_193_1
CEVAHİR HOTEL İSTANBUL ASIA Konum: Yalı Mh, Turgut Özal Bulvarı, No:261, Maltepe Toplam Oda Sayısı: 198 Toplam Yatak 396 Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 65 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: Maltepe İlçe sınırında, sahilyolu üzerinde konumlu olan bulunan Cevahir Hotel İstanbul Asia da Marmara Denizi ve Adalar manzaralı toplam 198 adet oda bulunmaktadır. Bostancı vapur iskelesine yaklaşık 5 km, Sabiha Gökçen Havalimanına ise yaklaşık 20 km mesafede konumlu olup, konum itibariyle Avrupa Yakası na kolay erişim imkanına sahiptir. Otel dahilinde açık ve kapalı yüzme havuzu, Türk Hamamı ve fitness merkezi bulunmaktadır. Otelde her sabah açık büfe tarzında kahvaltı servisi mevcuttur. WYNDHAM GRAND İSTANBUL KALAMIŞ MARİNA HOTEL Konum: Kalamış Mh, Kalamış Fener Cd., No:38, Kadıköy Toplam Oda Sayısı: 210 Toplam Yatak 420 Yıldız Sayısı: 5 Yıldız - Oda Fiyatları: Standart Oda : Tek kişi = ~ 108 Euro + K.D.V. (Kahvaltı Hariç) Genel Özellikler: A.V.M. PAZARI Kadıköy İlçe sınırında, Kalamış Marina bitişiğinde konumlu olan bulunan Wyndham Grand İstanbul Kalamış Marina Otel de farklı tiplerde Marmara Denizi/Yat limanı ve şehir manzaralı toplam 210 adet oda bulunmaktadır. Otel dahilinde açık ve kapalı yüzme havuzu, SPA merkezi ve fitness merkezi, 4 adet restoran, toplam 450 kişi kapasiteli 14 adet çok fonksiyonlu toplantı salonu ve 700 m² alanlı balo salonu ile 250 araçlık otopark alanı bulunmaktadır. Üst hakkına konu taşınmazda yer alan A.V.M fonksiyonlu alan için, taşınmaza yakın ve benzer konumda, proje özellikleri açısından benzer mimari özelliklere sahip alışveriş merkezleri incelenmiş olup elde edilen veriler aşağıda belirtilmiştir. 73 15_400_193_1
PENDORYA AVM Pendorya AVM, Pendik ilçe sınırları içerisinde D-100 Karayolu na cepheli, D-100 Karayolu ile TEM bağlantı yolunun kesiştiği köşe konumdadır. 23.182 m 2 arsa üzerinde konumlu AVM toplam inşaat alanı 80.648 m 2, toplam 8 kattan oluşmaktadır. 30.504 m 2 kiralanabilir alana sahip A.V.M de 120 adet bağımsız bölüm mevcuttur. 17.12.2009 tarihinde hizmete açılmıştır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 23.182 30.504 120 17.12.2009 NEOMARİN AVM Neomarin AVM, Pendik İlçe sınırları içerisinde yer alan AVM, D-100 Karayolu na cepheli konumdadır. 35.000 m 2 arsa üzerinde 81.500 m² kapalı alana, 36.000 m² kiralanabilir alana ve 1600 araçlık kapalı ve açık otoparka sahiptir. 130 adet ticari ünitenin yer aldığı Alışveriş merkezi 17.04.2009 tarihinde hizmete açılmıştır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 35.000 36.000 130 17.04.2009 74 15_400_193_1
GEBZE CENTER Gebze İlçe sınırlarında yer alan AVM, D-100 Karayolu na cepheli konumdadır. 61.000 m² arsa alanı üzerinde inşa edilmiş olan Gebze Center AVM, 10.500 m² alanlı hipermarket, 7.600 m² alanlı yapı market, 2.800 m² alanlı elektronik market, 23.100 m² alanlı mağaza, 4.800 m² alanlı kafe&restoran ve 6.200 m² alanlı eğlence alanına sahiptir. İçerisinde go-kart pisti, buz pisti, bowling salonu, çocuk eğlence merkezi, 5D sinema salonu ve 1450 araçlık otopark alanı bulunmaktadır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 61.000 55.000 03.10.2010 İSTANBUL CITY PORT PENDİK MARİNA 136.300 m² dolgu alanında inşa edilen Pendik Marina 2010 yılı ilk çeyreğinde hizmete açılmıştır. İstanbul da faaliyete geçen 3. marina olma özelliğine sahip olan marinada 11 yüzer iskele ve 752 yat bağlama kapasitesi, 200 tona kadar ağırlığı olan tüm yatların karaya çekilip bakım/onarım işlerinin yapıldığı 16.000 m² alanlı çekek alanı, yat ve yelken klübü, 550 araç kapasiteli açık-kapalı otopark alanı, akaryakıt pompası, hangarlar ve 14.000 m² kiralanabilir alana sahip A.V.M. ünitesi bulunmaktadır. PROJE ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 136.300 14.000 100 2010 1. Çeyrek 75 15_400_193_1
FORUM İSTANBUL Yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakı olan Multi Turkmall un üstlendiği Forum İstanbul Projesi, 2009 yılında Bayrampaşa da hizmete açılmıştır. Proje, yaklaşık 188.000 m² arsa alanı üzerinde 175.000 m² kiralanabilir alana sahiptir. Toplamda 495.000 m² inşaat alanine sahip olan projede 265 adet mağaza ve 5000 araç kapasiteli otopark alanı mevcuttur. Forum İstanbul Projesinde yapı marketler, elektromarketler yoğun olarak mevcuttur. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 188.000 175.000 265 2009 (Tamamlanmış) MARMARA FORUM Bakırköy ilçesi, Osmaniye mahallesi sınırlarında yatırımcılığını Multi Corporation ın Türkiye iştirakının üstlendiği alışveriş merkezi Tabanlıoğlu Mimarlık tarafından tasarlanmıştır. 375.000 m² yüzölçümlü arsa üzerinde 135.000 m² kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Marmara Forum bünyesinde alışveriş alanlarının yanı sıra çalışma ofislerinin bulunduğu Garden Office adlı bir blok bulunmaktadır. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR ALAN (m²) MAĞAZA SAYISI PROJE TAMAMLANMA TARİHİ 375.000 135.000 300 2011 (Tamamlanmış) AQUA FLORYA Bakırköy ilçesi, Şenlikköy mahallesi sınırları içinde projenin işletmeciliğini Nuhoğlu İnşaat, Metal Yapı Konut, Alt ve Üst Yapı İnşaat ve Nas İnşaat gibi 4 şirketin üstlendiği bir konsorsiyum yürütülmüştür. Ekim 2012 de açılan Aqua Florya A.V.M. 99.147 m² yüzölçümlü arsa üzerindeki kurulu olup, 152.000 m² inşaat alanı dahilinde 140 mağaza ile toplam 45.000 m² kiralanabilir alana sahiptir. ARSA ALANI (m²) KİRALANBİLİR MAĞAZA PROJE TAMAMLANMA ALAN (m²) SAYISI TARİHİ 99.147 45.000 140 2012 Tamamlanmış 76 15_400_193_1
8.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Analizi Değerlendirme ve Sonuç ARSA PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Pendik ilçesi snırları içerisinde, üst hakkına konu taşınmaza yakın konumda yer alan satışa sunulmuş ya da satışı gerçekleşen emsal arsalar araştırılmış olup, pazarda arza sunulan emsal arsaların konum, büyüklük ve imar durumu özellikleri açısından değerleme konusu taşınmazdan dezavantajlı olduğu görülmüştür. Üst hakkına konu parsele alan ve konum avantajı özellikleri açısından benzerlik gösteren emsaller dikkate alınmıştır. TEM Karayolunun kuzeyinde yer alan emsaller uyumlaştırmaya dahil edilmemiştir. Emsal taşınmazların büyüklük özellikleri, avantajlı ve yüksek yapılanma koşullarını kapsayan imar plan revizyonu beklentisi, bölgede devam eden marka konut projeleri dolayısı ile piyasadan elde edilen emsal arsa birim satış değerlerinin gerçek piyasa verilerini yansıtmadığı kanaatine varılmıştır. Bu sebeple değerlemesi yapılan üst hakkına konu arsa için araştırılan emsal arsalara ait satış verileri aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde uyumlaştırılmıştır. Tablo. 37 Emsal Arsa Verilerinin Uyumlaştırılması EMSALLER **Konu Taşınmaz Emsal 2 Emsal 3 Emsal 7 Emsal 9 Emsal 10 Emsal 11 Satış Fiyatı, (USD) 47.645.000 13.000.000 68.000.000 18.000.000 41.000.000 3.213.041 Arsa Alanı,m² 148.082,07 36.650 10.000 43.000 18.000 41.000 1.847 Birim Satış Fiyatı, (USD) 1.300 1.300 1.581 1.000 1.000 1.740 Satış İskontosu, % Mevcut Mevcut Yok Mevcut Mevcut Yok Gerçekleşebilir Birim Satış Değeri (USD/m²) 1.235 1.235 1.581 930 930 1.740 Konum Dedepaşa Caddesi Dedepaşa Caddesi Ankara Caddesi Dedepaşa Caddesi Dedepaşa Caddesi Atlantis A.V.M. yakını Düzeltme Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Büyüklük 36.650 10.000 43.000 18.000 41.000 1.847 Düzeltme Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü İmar Durumu Ticaret Konut Ticaret Fuar Ticaret+Hizmet Ticaret Emsal; 1,20 Emsal:1,20 * * KAKS:2,00 E:2,00 Hmaks:30,5m. Düzeltme Daha Kötü Daha Kötü Daha Kötü Benzer Daha Kötü Daha Kötü Emsal Birim Değer (USD/m²) 1.853 2.408 2.135 1.237 1.376 2.210 Birim Değer, (USD/m²) 1.750 *Emsal taşınmazın Emsal bilgisi verilmemiştir. **Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen parsel mer i imar planında Fuar alanında kalmakta olup, planda konu parselde Avan projeye göre uygulama yapılacağı belirtilmiştir. Konu parsel farklı parsellerin tevhidi ile oluşan bir parsel olup, halihazırda parsel üzerinde mevcut olan, projelendirilen ve ilave edilebilecek yapı alanları emsal dahili alanı esas alınarak, emsal yaklaşık E:0,6 olarak hesaplanmıştır. Yapılan emsal uyumlaştırmasında pazardan elde edilen veriler, alınan beyanlar ve konu taşınmazın özellikleri dikkata alınmış olup, sanayi fonksiyonlu Kurna sınırları içerisinde yer alan daha kötü durumdaki emsal taşınmazlar dikkate alınmamıştır. 77 15_400_193_1
Yapılan araştırmalar sonucunda değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmazın arsa değeri ulaşım ilişkileri, büyüklük, imar durumu ve konum avantajları dikkate alınarak pazardan elde edilen veriler uyumlaştırılması sonucu 1.750 USD/m² (5.000 TL/m2) olarak takdir edilmiştir. OTEL PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI İstanbul Anadolu Yakası ölçeğinde ve konu taşınmaza yakın konumda yer alan turizm tesisleri ile ilgili yapılan araştırmalar sonucunda otellerdeki gecelik oda fiyatının 70-110 Euro arasında olduğu gözlemlenmiştir. Emsal olarak incelenen otellerin karma projede konumlu olmaması ve farklı konseptlerde hizmet vermesi dikkate alınmış olup, değerleme konusu taşınmazın bir AVM yi de barındırması, konum, potansiyel müşteri profili ve içerisinde bulunduğu tesis dahilindeki donatı, kongre merkezi hizmetleri ve fonksiyon alanlarının sunmuş olduğu avantajlar ve markalaşmış otel zinciri tarafından işletilmesi avantaj olarak değerlendirilmiştir. Yapılan araştımalar ve emsal otellerde gerçekleşen gecelik oda fiyat araştırması sonucunda konu parsel üzerinde yer alan otel bloğunun kongre merkezi konseptinde olması, ziyaretçi sayısının yoğun olması ve şirket/acenta anaşmalarının emsal otelllere oranla daha fazla sayıda olduğu kabulü ile gecelik oda fiyatının emsal otellerden daha düşük olacağı kanaati ile gecelik oda fiyatının 2016 yılı için yaklaşık 78 Euro/Oda olacağına kanaat getirilmiştir. Tablo. 38 Emsal Otellere Ait Nitelik, Oda Kapasitesi ve Gecelik Konaklama Değerleri Otel Niteliği Oda Sayısı Oda değerleri GREEN PARK HOTEL PENDİK 5 Yıldız 538 81 +KDV ISG AIRPORT HOTEL 3 Yıldız 128 79 +KDV RADISSON BLU HOTEL&SPA 5 yıldız 249 83 + KDV HOTEL DIVAN İSTANBUL ASIA 5 yıldız 231 100 +KDV TITANIC BUSINESS HOTEL KARTAL 5 yıldız 192 80 +KDV CEVAHİR HOTEL İSTANBUL ASIA 5 yıldız 198 65 +KDV WYNDAM GR. İST. KALAMIŞ MARİNA HOTEL 5 yıldız 210 108 +KDV Resim 23. Emsal Konaklama Tesisleri Haritası 1-WYNDHAM KALAMIŞ 2-TİTANİC KARTAL 3-CEVAHİR OTEL 4-GREEN PARK 5-DİVAN ASİA 6-RADİSSON BLU 7-ISG AIRPORT A.V.M. PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Değerlemesi yaplan üst hakkına konu taşınmaz üzerindeki Viaport A.V.M. de yer alan mevcut mağaza alanlarının kira gelirlerini tespitine yönelik yapılan A.V.M. Pazar araştırması İstanbul genelindeki alışveriş merkezlerinden benzer nitelikte olanları ya da yakın konumda yer alanları kapsamaktadır. Yapılan araştırmada, gerek yakın dönemde inşa edilen açık hava konseptinde tasarlanmış A.V.M ler, gerekse sadece kapalı alan kullanımına sahip A.V.M lerde aylık birim kira değerinin mağaza alanı, konumu ve 78 15_400_193_1
işletmenin yer aldığı alt sektör kira kriterleri doğrultusunda farklılık gösterdiği görülmüştür. Genel olarak A.V.M lerde komple tesis olarak hedeflenen müşteri profiline göre de mağaza ünitelerinin ve bu birimlerin aylık ortalama birim kira değerlerinin değişiklik gösterdiği gözlemlenmiştir. Viaport A.V.M. içerisinde yer alan mağaza alanları değerleme çalışmasında farklı kategorilerde sınıflandırılmış olup, Anchor Mağaza, Mağazalar, Yeme-İçme Alanları, Eğlence Alanları, Hipermarket, Elektro Market, Yapı Market olarak adlandırılmıştır. İstanbul genelinde yer alan A.V.M. lerde konsept, müşteri profili, mimari proje yapısı gibi özelliklere göre mağazalarda gerçekleşen aylık birim kira değerleri farklılık göstermekte olup, değerlemeye konu üst hakkına konu A.V.M. dahilinde yer alan mağazaların aylık birim kira değer takdirinde İstanbul il genelinde ticari yoğunluk açısından yoğun olan ve konu A.V.M. ye emsal teşkil edebilecek A.V.M. ler araştırılmıştır. Yapılan araştırmalar sonucunda aşağıdaki tabloda belirtilen ortalama aylık birim kira değerlerine ulaşılmıştır. Tablo. 39 Mağaza Kategorilerine Göre İldeki Popüler A.V.M.lerde Gerçekleşen Aylık Birim Kira Verileri Tablosu MAĞAZA TÜRLERİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ AKASYA KANYON METROCITY VIALAND KÜÇÜK ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 106,35 75,16 ORTA ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 63,10 43,19 38,00 44,00 BÜYÜK ÖLÇEKLİ MAĞAZA (USD/m²) 51,27 25,16 ANCHOR (USD/m²) 28,12 20,00 17,00 YEME-İÇME (USD/m²) 119,23 85,91 100,00 58,00 EĞLENCE (USD/m²) 17,09 16,00 10,00 ELEKTROMARKET (USD/m²) 15,00 30,00 SÜPERMARKET (USD/m²) 12,00 YAPI MARKETİ (USD/m²) 10,00 ORTALAMA MARKET (USD/m²) 37,00 DEPO (USD/m²) 10,00 8,00 SOSYAL TESİS (USD/m²) ORTALAMA (USD/m²) 54,02 50,00 38,00 25,86 Analiz kriterleri doğrultusunda oluşan kategorilerden Anchor Mağazaların İstanbul genelinde yer alan alışveriş merkezlerinde ve Viaport A.V.M de ortalama 14-79 Euro/Ay/m² kira değerine sahip olduğu gözlemlenmiş olup, bu sınıftaki mağazaların farklı işletme politikalarına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir. Pazar araştrması sonucunda üst hakkı tesis edilen parselde yer alan Viaport A.V.M. de konumlu Anchor Mağazların aylık ortalama kiralarının 2016 yılında 17 Euro/m² olabileceği kanaatine varılmıştır. Mağazalar statüsünde olan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin il genelindeki A.V.M. lerde ortalama 25-100 Euro/m²/Ay civarında olduğu bilgisine istinaden Viaport A.V.M. deki mağazaların 2016 yılında ortalama 48 Euro/m²/Ay olabileceği kanaatine varılmıştır. A.V.M dahilinde yer alan Hipermarket, Elektromarket gibi alan gereksinimi mağaza statüsündeki birimlerden daha büyük birimlere ihtiyaç duyduğundan ve kira sözleşme kriterleri farklılık gösterdiğinden aylık birim kira değeri 2016 yılı için yaklaşık 8,5 Euro/m² olarak takdir edilmiştir. A.V.M. ler dahilinde yer alan yeme-içme alanlarının aylık birim kira değerlerinin yüksek yoğlunluğa sahip A.V.M. lerde ortalama 95 Euro/m²/Ay civarında olduğu ve konu A.V.M. de bu değerin 2016 yılı için yaklaşık 66 Euro/m²/Ay olabileceği kanaatine varılmıştır. A.V.M dahilindeki eğlence alanlarında ise birim kira değeri 2016 yılı için yaklaşık 7,5 Euro/m²/Ay olarak takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile inşaatı tamamlanıp, anchor mağaza olarak kullanılan A ve 79 15_400_193_1
B bloklarda gerçekleşen kiralama değerleri referans alınarak anchor mağazaların 2016 yılında 16,5 Euro/m²/Ay birim kir adeğeri takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile B blokte yer alan mağaza kategorisindeki alanlarda gerçekleşen kirlamalar esas alınarak B blokta ve inşa edilen C blokta 2016 yılında gerçekleşecek mağaza kiralama değerlerinin 35,5 Euro/m²/Ay bedel üzerinden gerçekleşebileceği kanaatine varılmıştır. C blok bodrum kat için belirtilen alanın Yapı Market olarak değerlendirilmesi durumu için Yapı Market kategorisindeki ticari alana 2016 yılı için yaklaşık 11,5 Euro/Ay/m² birim kira değeri takdir edilmiştir. İlave İmar Hakkı kapsamında projelendirebilecek olan ticari alanların Mağaza kategorisinde olacağı varsayımı ile mevcut A.V.M. bünyesinde yer alan Mağaza ve Anchor Mağaza kategorisindeki birimlerde gerçekleşen ortalama aylık birim kira değerleri dikkate alınmış olup, mevcut müşteri profili ve ziyeretçi sayısının uzun vadede artış gösterdiği bir komplekste yer alacak olması dolayısı ile bahsi geçen kategoriler için öngörülen ortalama aylık birim kira değerinden daha yüksek olacağı kanaatine varılmıştır. Varsayım ve kabuller doğturltusunda ilave imar hakkı olarak tanımlanan alandaki kiralamalar için 2016 yılında 37 Euro/m²/Ay birim kira değeri takdir edilmiştir. 8.3.2. Maliyet Oluşumları Analizi Üst hakkına konu taşınmazın arsa değeri olarak Emsal Arsa Analizi sonucunda taşınmaza yaklaşık 5.000 TL/m² arsa birim satış değeri takdir edilmiştir. 492 sayılı Harçlar Kanunu nun 64. Maddesi nde; Tapu ve kadastro harcları (4) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır. Muhtelif işlemler aynı zamanda yapılırsa her işlem ayrı ayrı harca tabidir. Şu kadar ki ifrazen yapılan taksimlerde bu fıkra hükmü uygulanmaz. Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harcların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır. denilmektedir. Ancak Harçlar Kanunun uygulamasında toplam kullanım hakkı süresi dikkate alınmadığından, hesaplanan değerde piyasadan sapma oranı yüksek olmaktadır. Bu sebeple üst hakkı değerine ulaşmak için taşınmazdan sonsuza kadar elde edilebilecek potansiyel gelirlerin bugünkü değeri ile üst hakkının sona ereceği tarihe kadar elde edilebilecek potansiyel gelirlerinin bugünkü değeri arasındaki oran Üst Hakkı Kat Sayısı olarak kabul edilmiştir. Yapılan hesaplar sonucunda üst hakkına konu parsel üzerinde yer alan mevcutta gelir getiren yapılar, projelendirilen ve imar planı ile tanınan ilave imar hakları için öngörülen net nakit akımları esas alındığında, mevcut durum için üst hakkı katsayısı %78,23, tamamlanması durumu için ise %78,63 olarak hesaplanmıştır Emsal karşılaştırma yöntemi ile elde edilen birim arsa değeri ile hesaplanan Arsa Değeri, taşınmaz üzerinde yer alan, projelendirilen ve imar hakları çerçevesinde tanımlanan yapılanmalar için piyasa verileri doğrultusunda öngörülen birim maliyet değerleri ile hesaplanan Yapı Değerleri toplanarak Tam Mülkiyet değeri hesaplanmıştır. Hesaplanan tam mülkiyet değerinin Üst Hakkı Kat Sayısı ile ilişkilendirilmesi sonucunda Üst Hakkı Değeri hesaplanmıştır. 80 15_400_193_1
Tablo. 40 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması-Mevcut Durum İçin ORTALAMA GELİR POTANSİYEL YILLIK İNDİRGEME ORANI ARTIŞ + ENFLASYON YIL NET GELİR (EURO) (%11) ORANI N.B.D. (EURO) 3% 2016 20.971.349 1,11 18.893.107 3% 2017 38.205.788 1,23 31.008.674 3% 2018 41.542.101 1,37 30.375.226 3% 2019 43.517.567 1,52 28.666.370 3% 2020 45.581.669 1,69 27.050.502 3% 2021 47.228.640 1,87 25.250.359 3% 2022 48.645.499 2,08 23.430.514 3% 2023 50.104.864 2,30 21.741.828 3% 2024 51.608.010 2,56 20.174.849 3% 2025 53.156.250 2,84 18.720.806 3% 2026 54.750.937 3,15 17.371.559 3% 2027 56.393.465 3,50 16.119.555 3% 2028 58.085.269 3,88 14.957.785 3% 2029 59.827.828 4,31 13.879.746 3% 2030 61.622.662 4,78 12.879.404 3% 2031 63.471.342 5,31 11.951.159 3% 2032 65.375.482 5,90 11.089.814 3% 2033 67.336.747 6,54 10.290.548 3% 2034 69.356.849 7,26 9.548.887 3% 2035 71.437.555 8,06 8.860.679 3% 2036 73.580.681 8,95 8.222.072 3% 2037 75.788.102 9,93 7.629.490 3% 2041 85.300.176 15,08 5.656.561 3% 2321 335.253.134.323 73.931.838.937.046,20 0 Tablo. 41 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması Detayları-Mevcut Durum İçin PROJENİN SONSUZA KADAR ÜRETEBİLECEĞİ N.B.D. (EURO) 486.342.614 KALAN ÜST HAKKI SÜRESİ N.B.D. (EURO) 380.483.443 ÜST HAKKI KAT SAYISI 78,23 % Tablo. 42 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması-Tamamlanması Durumu İçin ORTALAMA GELİR ARTIŞ + ENFLASYON ORANI YIL POTANSİYEL YILLIK NET GELİR (EURO) İNDİRGEME ORANI (%11) N.B.D. (EURO) 3% 2016 31.033.419 1,11 27.958.035 3% 2017 38.235.061 1,23 31.032.433 3% 2018 41.571.960 1,37 30.397.059 3% 2019 43.548.024 1,52 28.686.432 3% 2020 45.612.735 1,69 27.068.938 3% 2021 47.260.326 1,87 25.267.300 3% 2022 48.678.136 2,08 23.446.234 3% 2023 50.138.480 2,30 21.756.415 3% 2024 51.642.634 2,56 20.188.385 3% 2025 53.191.913 2,84 18.733.366 3% 2026 54.787.671 3,15 17.383.214 3% 2027 56.431.301 3,50 16.130.370 3% 2028 58.124.240 3,88 14.967.820 3% 2029 59.867.967 4,31 13.889.059 3% 2030 61.664.006 4,78 12.888.045 3% 2031 63.513.926 5,31 11.959.177 3% 2032 65.419.344 5,90 11.097.255 3% 2033 67.381.924 6,54 10.297.452 3% 2034 69.403.382 7,26 9.555.294 3% 2035 71.485.484 8,06 8.866.624 3% 2036 73.630.048 8,95 8.227.588 3% 2037 75.838.950 9,93 7.634.609 3% 2041 85.357.406 15,08 5.660.356 3% 2321 335.478.062.000 73.931.838.937.046,20 0 81 15_400_193_1
Tablo. 43 Üst Hakkı Kat Sayısı Hesaplanması Detayları-Tamamlanması Durumu İçin PROJENİN SONSUZA KADAR ÜRETEBİLECEĞİ N.B.D. (EURO) 495.726.688 KALAN ÜST HAKKI SÜRESİ N.B.D. (EURO) 389.796.494 ÜST HAKKI KAT SAYISI 78,63 % Üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan mevcut yapıların mimari ve inşaat özellikleri yerinde yapılan incelemede tespit edilmiş olup, inşaatı devam eden C blok ve imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek olan yapılar için fonksiyon, büyüklük, topoğrafik özellikler gibi kriterler doğrultusunda piyasa verileri doğrultusunda Yapı Değerleri hesaplanmıştır. Yapılan Yapı Maliyetleri her bir blok için ayrı ayrı hesaplanmış olup aşağıda belirtildiği gibidir. Tablo. 44 Otel ve Kongre Merkezi Yapı Maliyet Hesapları 6. Ve 5. Bodrum Kat Alanları 10.619,46 m² 4. İla 1. Bodrum Kat Alanları 42.541,20 Zemin Kat Alanı 5.114,40 m² Normal Kat + Çatı Katı Alanları 16.433,52 m² Toplam Zemin üstü inşaat Alanları 21.547,92 m² Toplam İnşaat Alanı 74.708,58 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat 10.619,46 230 2.442.476 USD İnce Yapı 10.619,46 50 530.973 USD Elektro-Mekanik 10.619,46 50 530.973 USD Yapı Alanları-4. BODRUM İLA 1. BODRUM Kaba İnşaat 42.541,20 200 8.508.240 USD İnce Yapı 42.541,20 100 4.254.120 USD Elektro-Mekanik 42.541,20 100 4.254.120 USD Yapı Alanları Kaba İnşaat 21.547,92 180 3.878.626 USD İnce Yapı 21.547,92 100 2.154.792 USD Elektro-Mekanik 21.547,92 100 2.154.792 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 28.709.111 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 384,28 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 83.776.058 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 26.313.229 EURO Tablo. 45 A.V.M. Yapı Maliyet Hesapları 2. Bodrum Kat Alanları 6.120,02 m² A.V.M. Katları 113.167,36 m² Toplam İnşaat Alanı 119.287,38 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat 6.120,02 230 1.407.605 USD İnce Yapı 6.120,02 200 1.224.004 USD Elektro-Mekanik 6.120,02 100 612.002 USD Yapı Alanları Kaba İnşaat 113.167,36 200 22.633.472 USD İnce Yapı 113.167,36 225 25.462.656 USD Elektro-Mekanik 113.167,36 100 11.316.736 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 62.656.475 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 525,26 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 182.837.859 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 57.427.558 EURO 82 15_400_193_1
Tablo. 46 Öneri A Blok Yapı Maliyet Hesapları A.V.M. Katları 635,88 m² Toplam İnşaat Alanı 635,88 m² BİNA MALİYETİ Kaba İnşaat 635,88 150 95.382 USD İnce Yapı 635,88 100 63.588 USD Elektro-Mekanik 635,88 75 47.691 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 206.661 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 325,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 603.057 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 189.414 EURO Tablo. 47 Öneri B Blok Yapı Maliyet Hesapları A.V.M. Katları 3.249,48 m² Toplam İnşaat Alanı 3.249,48 m² BİNA MALİYETİ Yapı Alanları Kaba İnşaat 3.249,48 150 487.422 USD İnce Yapı 3.249,48 100 324.948 USD Elektro-Mekanik 3.249,48 75 243.711 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 1.056.081 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 325,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 3.081.750 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 967.947 EURO Öneri C Blok Yapı Maliyet Hesapları 1. Bodrum Kat Alanları 12.029,82 m² A.V.M. Katları 12.559,76 m² Toplam İnşaat Alanı 24.589,58 m² BİNA MALİYETİ Ortak Alanlar Kaba İnşaat 12.029,82 150 1.804.473 USD İnce Yapı 12.029,82 100 1.202.982 USD Elektro-Mekanik 12.029,82 75 902.237 USD Yapı Alanları Kaba İnşaat 12.559,76 150 1.883.964 USD İnce Yapı 12.559,76 120 1.507.171 USD Elektro-Mekanik 12.559,76 100 1.255.976 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 8.556.803 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 347,98 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 24.969.606 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 7.842.706 EURO 2015 YILSONU İTİBARİ İLE MEVCUT SEVİYE 40% 3.137.082 EURO 2015 YILSONU İTİBARİ İLE KALAN MALİYET 60% 4.705.623 EURO 83 15_400_193_1
Tablo. 48 İlave İmar Hakkı Yapı Maliyet Hesapları İlave İmar Hakkı 11.517,36 m² Alanı Toplam İnşaat Alanı 11.517,36 m² BİNA MALİYETİ Yapı Alanları Kaba İnşaat 11.517,36 150 1.727.604 USD İnce Yapı 11.517,36 200 2.303.473 USD Elektro-Mekanik 11.517,36 100 1.151.736 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 5.182.813 USD GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET 450,00 USD TOPLAM BİNA MALİYETİ 15.123.968 TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 4.750.288 EURO Üst hakkına konu parsel için Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi ile takdir edilen Arsa Değeri ve piyasa verileri doğrultusunda hesaplanan Yapı Değerleri toplanıp Üst Hakkı Kat sayısı ile çarpılarak Üst Hakkı Değeri hesaplanmıştır. Parsel üzerinde farklı fonksiyon ve inşaat seviyesindeki inşaatlar nedeniyle, tüm yapılar için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan değerlerin, toplam değer içindeki oranları bloklara arsa pay oranı olarak atfedilmiş ve her bir blok için ayrı ayrı arsa değeri hesaplanmıştır. Tablo. 49 İndirgenmiş Nakit Akımları Analizine Göre Blok Bazında Öngörülen Arsa ayı Oranı Hesapları BLOK NAKİT AKIMLARINA GÖRE HESAPLANAN GÖRE ARSA PAYI A BLOK 0,80% B BLOK 4,20% C BLOK 15,25% AVM 62,91% OTEL 9,85% İLAVE İMAR HAKKI 6,99% Konu parseldeki ilave imar hakkı kapsamında yapılabilecek olan blok için Mevcut Durum Değer takdirinde sadece arsa payı değeri dikkate alınmış olup, Maliyet Oluşumları Analizi aşağıdaki tabloda ayrıntılı şekilde belirtilmiştir. Tablo. 50 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Değerler-Mevcut Durum YAPI TOPLAM TOPLAM ARSA PAYI TOPLAM ÜST MALİYET MÜLKİYET MÜLKİYET BLOK DEĞERİ, HAKKI DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, TL TL TL TL EURO İLAVE İMAR HAKKI TOPLAM ÜST HAKKI DEĞERİ, EURO 51.725.013-51.725.013 16.246.313 40.466.351 12.710.079 A.V.M. 465.805.371 182.837.859 648.643.230 203.732.405 507.457.093 159.387.240 A BLOK 5.943.201 603.057 6.546.259 2.056.115 5.121.375 1.608.573 B BLOK 31.096.125 3.081.750 34.177.875 10.734.931 26.738.589 8.398.326 C BLOK 112.901.707-112.901.707 35.461.306 88.327.095 27.742.664 OTEL + KONGRE MERKEZİ TOPLAM ÜST HAKKI DEĞERİ 72.938.934 83.776.058 156.714.992 49.222.624 122.603.814 38.508.642 740.410.350 270.298.724 1.010.709.074 317.453.695 790.714.318 248.355.524 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ile değerlemeye konu üst hakkının Mevcut Durumu için toplam 248.355.524 Euro takdir edilmiştir. 84 15_400_193_1
Tablo. 51 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Değerler-Tamamlanması Durumu İçin BLOK YAPI TOPLAM TOPLAM TOPLAM ÜST ARSA PAYI TOPLAM ÜST MALİYET MÜLKİYET MÜLKİYET HAKKI DEĞERİ, HAKKI DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, DEĞERİ, TL TL TL TL EURO EURO İLAVE İMAR HAKKI 51.725.013 15.123.968 66.848.980 20.996.602 52.564.243 16.509.907 A.V.M. 465.805.371 182.837.859 648.643.230 203.732.405 510.036.806 160.197.502 A BLOK 5.943.201 603.057 6.546.259 2.056.115 5.147.410 1.616.751 B BLOK 31.096.125 3.081.750 34.177.875 10.734.931 26.874.518 8.441.019 C BLOK 112.901.707 24.969.606 137.871.313 43.304.012 108.410.048 34.050.521 OTEL + KONGRE MERKEZİ 72.938.934 83.776.058 156.714.992 49.222.624 123.227.084 38.704.405 TOPLAM ÜST HAKKI DEĞERİ 740.410.350 310.392.298 1.050.802.648 330.046.689 826.260.110 259.520.105 Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi ile değerlemeye konu üst hakkının Tamamlanması Durumu için toplam 259.520.105 Euro takdir edilmiştir. 8.3.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme Yaklaşımı analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları analizi olarak ikiye ayrılmaktadır. 8.3.3.1. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Değerlemede direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmamıştır. 8.3.3.2. Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. Değerleme konusu üst hakkı tesis edilen parsel üzerinde yer alan Viaport A.V.M. Fuar Kongre Merkezi ve Otel e ilişkin varsayım ve kabuller; Değerlemeye konu üst hakkı tesis edilen İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parselde yer alan Viaport A.V.M. Fuar Kongre Merkezi ve Crowne Plaza Otel in üst hakkı süresi esas alınarak kalan süreyi kapsayan projeksiyon oluşturulmuştur. GELİRLERE İLİŞKİN ÖNGÖRÜLER: A Blok- Alışveriş Merkezine İlişkin Öngörüler; A.V.M bloğunun mevcut doluluk/boşluk oranları ve piyasa analizi verileri doğrultusunda yıllık ortalama kira kaybı oranı tüm yıllar için stabil olarak %3 olarak öngörülmüştür. Yapılan emsal A.V.M. pazarı araştırmaları sonucunda A.V.M. kira gelirlerinde, ciro üzerinden elde edilecek gelirler Nakit Akımları Tablosunda yansıtılmış olup, gerçekleşen ciro oranları ortalaması olarak yaklaşık %8 olarak kabul edilmiştir. Üst hakkına konu taşınmazda konumlu olan aktif ticari alanlarda gerçekleşen mevcut gelir ve giderler ile bu fonksiyonlar için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler karşılaştırılmış ve mevcut gelirler Pazar koşulları ile uyumlu olduğu görüldüğünden üretilen mevcut 85 15_400_193_1
gelirler esas alınarak, Nakit / Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmıştır. A.V.M. bloğunda mağazalar, yeme içme alanları ve eğlence alanlarından elde edilen kira gelilerinin haricinde reklam ve sponsorluk v.b. gelirlerinin olacağı öngörülerek, nakit akım tablosunda Diğer Gelirler kalemi altında belirtilmiştir. A.V.M. dahilindeki Diğer Gelirler in toplam kira gelirlerinin %1 i, ATM, Kioks ve Baz İstasyonu gelirlerinin ise toplam kira gelirinin %5 i oranında gerçekleşebileceği öngörülmüştür. A.V.M. kapalı alan kullanımı haricinde açık alanda kurulu olan ve halihazırda gelir getiren eğlence alanlarından elde edilen gelirlerin Toplam mağaza net gelirlerinin %1,25 i oranında olacağı öngörülmüştür. A.V.M. dahilinde gerçekleşen kira gelirleri dikkate alınarak tüm yıllarda kira artış oranı yıllık ortalama %3,85 oranında öngörülmüştür. A.V.M. Nakit Akımları analizinda Euro bazında enflasyon oranı %2 olarak kabul edilmiştir. Sözleşme gereği her yıl için Yıllık İşletme Bedeli Euro cinsinden Nakit Gelir Akımı Tablosu nda gider olarak belirtilmiştir. A.V.M. Nakit Akım Tablosundaki Yönetim giderleri ve diğer giderler olarak belirtilen giderler; personel, yönetim ve olası diğer giderlerini kapsamakta ve toplam yıllık gelirin %0,4 ü oranında öngörülmüştür. A.V.M. dahilinde pazarlama giderlerinin toplam gelirlerin %0,3 ü oranında olacağı öngörülmüştür. A.V.M. için yapılacak olan bakım onarım-yenileme giderlerinin toplam gelirlerin yıllık gelirlerin %0,7 si oranında olacağı öngörülmüştür. Değerleme tarihi itibari ile inşaatı devam eden ve %40 inşaat seviyeli olan C bloktaki inşaatın 2016 yılı içerisinde tamamlanacağı, kalan %60 seviyeli inşaat maliyetlerinin 2016 yılı içerisinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. C blokta yer alan kiralanabilir alanların 2017 yılı içerisinde açılacağı öngörülerek, bahsi geçen blok için 2017 yılına ait kira gelirleri hesaplanmıştır. A.V.M. dahilinde Pendik Belediyesi ile yapılan ek sözleşmenin 6.Maddesi nde belirtilen fonksiyon değişikliğinden kaynaklı %25 lik Belediye Payı gideri yaklaşık olarak öngörülmüş olup, her yıl Enflasyon oranında artacağı öngörülmüştür. Otel Bloğuna İlişkin Öngörüler; Otel bloğuna ait onaylı projesinde belirtilen 330 adet otel odası değerlemede esas alınmış olup, yıllık ortalama doluluk oranı tüm yıllar için %75 oranından stabil öngörülmüştür. Üst hakkına konu taşınmazda konumlu olan otel bloğunda gerçekleşen mevcut gelir ve giderler ile bu fonksiyonlar için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler karşılaştırılmış ve mevcut gelirler Pazar koşulları ile uyumlu olduğu görüldüğünden üretilen mevcut gelirler esas alınarak, Nakit / Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmıştır Veriler doğrultusunda konu otel bloğunda yıllık ortalama gecelik oda fiyatı 2016 yılı için 78 Euro olarak öngörülmüştür. Blok bünyesinde yer alan kiralanabilir ticari alanlardan elde edilecek gelirlerin toplam oda gelirlerinin yaklaşık %2 si oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür. 86 15_400_193_1
Otelde yer alan restaurant, lobby, kafe gibi yeme-içme bazlı gelirlerin oda gelirlerinin yıllık ortalama %60 ı oranında olacağı öngörülmüştür. Kongre salonları, toplantı ve çok amaçlı salonlarda yapılan etkinlik ve toplantılardan elde edilecek gelirlerin yıllık oda gelirlerinin %4 ü oranında olacağı öngörülmüştür. İletişim, kuru temizleme ve diğer gelirlerin oda gelirlerinin yaklaşık %2 i oranında olacağı öngörülmüştür. Personel ücretlerinin oda ve kongre merkezi gelirlerinin %15 i oranında olacağı varsayılmıştır. Oda gelirlerinin yaklaşık %17 si oranında Oda Giderlerinin olacağı öngörülmüştür. Yeme-içme gelirlerinin %70 i oranında Yeme-içme giderlerinin olacağı, toplam gelirlerin yaklaşık %5 i oranında Yönetim Giderleri, %1 i oranında diğer harcamaların olacağı öngörülmüştür. Yıllık toplam gelirin yaklaşık %3 ü oranında Yenileme gideri yapılabileceği varsayılmıştır. Otelde 2030 yılından üst hakkı süresinin bitiş yılı olan 2037 yılına kadar olan süreçte yapılmayacağı öngörülmüştür. Intercontinental Otel ile yapılan sözlemeşmede belirtilen Sözleşme esaslı İşletmeci Primi tüm yıllar için stabil olarak %5 oranında belirtilmiş olup, nakit akımlarında esas alınmıştır. Via Otelcilik ile yapılan Sözleşemede belirtilen işletmeci primi vergi öncesi net gelir üzerinden %95 oranında belirtilmiş olup, otel nakit akımlarında giderlere %5 oranı olarak yansıtılmıştır. Projede Pendik Belediyesi ile yapılan sözleşmelerde belirtilen Yıllık İşletme Bedeli projenin tamamı sözleşmelerde belirtilen bedeller üzerinden tahsil edileceğinden, bahsi geçen yıllık bedeller A.V.M. bloğu için hesaplanan Nakit Akımları Tablosunda giderler başlığında düşülmüştür. Yıllık İşletme Bedeli A.V.M. / Otel blokları arasında ayrıştırılamadığından AVM için hesaplanan giderlerde yer verilmiş ve mükerrerlik olmaması adına Otel Bloğu için hesaplanan Giderlerde belirtilmemiştir. İlave İmar Hakkına İlişkin Öngörüler; İlave İmar Hakkı kapsamında ticaret fonksiyonlu yapılanma olacağı öngörülmüşür. Mağaza aylık birim kira değerlerinin mevcut A.V.M. bloğunda gerçekleşen kira artış oranı ile parallel olacağı ve ortalama yıllık yüzde 3,85 oranında artacağı öngörülmüştür. Ticaret fonksiyonlu alanda 2016 yılı için aylık 37 Euro/m²/Ay birim kira değeri takdir edilmiş olup, bahsi geçen ilave alanın 2016 yılı içerisinde inşa edileceği öngörülmüştür Kira kaybı işletmenin ilk yılı olan 2017 yılı için %75, 2018 yılı için %25, 2019 için %15 ve sonraki yıllar için stabil olarak %5 oranında öngörülmüştür. Bahsi geçen ticari alanda gerçekeleşebilecek reklam gelirlerinin kira gelirlerinin %20 si oranında olacağı, reklam harici diğer gelirlerin kira gelirlerinin %5 i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür. Yönetim giderleri ve pazarlama giderlerin toplam gelirlerin %0,5 i oranında olacağı varsayılmıştır. Ticari alandaki Bakım Onarım-Yenileme Giderleri nin toplam gelirlerin %1 i oranında olacağı öngörülmüştür. Finansal varsayımlar: Hesaplamalar kira kontratlarında da esas alınan Avrupa Para Birimi olan Euro esas alınarak yapılmıştır. Etkin vergi oranı sıfır kabul edilmiştir. 87 15_400_193_1
Enflasyon oranı %2 (EURO bazında) olarak alınmış, geceleme ücretlerindeki artışlarla birlikte otel geceleme ücretlerinin %2,5 oranında artacağı öngörülmüştür. Konu proje kapsamında değerleme tarihi itibari ile hesaplanan 2016-2037 yılları arasındaki net nakit akımlarının indirgenmesi ile Net Bugünkü Değer hesaplanmıştır. Net bugünkü değer hesabında iyimser yada kötümser senaryolar üretilmiş, olup risk primleri toplamı farklı fonksiyonlar için ayrı ayrı öngörülmüştür. İskonto oranı risksiz getiri oranına pazar risklerinin eklenmesi sonucunda projenin tamamı için (tüm fonksiyonların ortalaması olarak) yıllık ortalama %11 olarak tahmin edilmiştir. Risksiz getiri oranı üst hakkı süresi bitiş yılı olan 2037 yılına kadarki 24 yıllık Eurobond ortalama faiz oranı değerleme tarihi itibari ile kestirilememiş olup, en uzun vadede 2023 yılına kadarki vade dönemi için 4,13 olarak açıklandığından, üst hakkı bitiş dönemi için bu oran risksiz faiz oranı olarak kabul edilmiştir. Pazar Riski sektör risk primleri, çevresel riskler, proje yönetimi riski, kur riski, politik risk, operasyonel rikler, enflasyon riski gibi bileşenlerinden oluşur. Stabil bir ekonomik gelişim ve minimumda risksiz getiri oranı kadar risk primleri toplamı kabul edilmiş olup A.V.M. bloğunda risk primleri toplamı % 6,37, otel bloğunda toplam % 6,87 olarak öngörülmüştür. A.V.M. fonksiyonlu alanda Net Nakit Akımları Analizinde indirgeme oranı %10,50, otel bloğunda %11 oranında öngörülmüştür. Risk primlerinin hesaplanmasında, ilave imar hakkı kapsamında inşa edilebilecek olan Ticaret fonksiyonlu alanda olası prosedürel süreçlerin kestirilememesi, mevcut ticaret fonksiyonlu yapıdaki ticari yoğunluk dolayısı ile olası rekabete dayalı riskler dikkate alınarak risk primleri toplamı %6,87 risk primi öngörülmüştür. 88 15_400_193_1
Tablo. 52 A.V.M. Bloğu Nakit Akımları Analizi Tablosu (Bugünkü Değeri) Enflasyon Oranı 0,02 Sözleşme Kira Artış Oranı 0,039 Dönem Tam Yıl 12 Mağaza Alanları 26.397,44 Anchor Mağaza Alanları 18.194,99 Yeme İçme Alanı 5.250,10 Eğlence Alanları 3.226,64 Hipermarket+Elektro Market 16.012,53 TOPLAM 69.081,70 Proje Öneri A Blok ANCHOR Mağaza Alanı 614,10 Proje Öneri B Blok Mağaza Alanı 577,86 Proje Öneri B Blok Anchor Mağaza Alanı 2.634,93 Proje Öneri C Blok Mağaza Alanı 11.530,89 Proje Öneri C Blok Yapı Market Alanı 9.819,00 PROJE ÖNERİ TOPLAM 25.176,78 TOPLAM MEVCUT VE POTANSİYEL KİRALANABİLİR ALAN 94.258,48 1EURO 3,3941 GELİRLER YILLAR AVM GELİRLERİ Mağaza Gelirleri, Euro 12 12 12 12 0,4 2016 2017 2018 2036 2037 48,0 15.204.925 15.790.315 16.398.242 32.367.884 1.126.071 Anchor Mağaza Gelirleri, Euro 17,0 3.711.778 3.854.681 4.003.087 7.901.545 274.893 Yeme İçme Alan Gelirleri, Euro 66,0 4.158.079 4.318.165 4.484.415 8.851.620 307.946 Eğlence Alanları Gelirleri, Euro 7,5 290.398 301.578 313.189 618.192 21.507 Hipermarket+Elektromarket Alanları Gelirleri, Euro 8,5 1.633.278 1.696.159 1.761.461 3.476.884 120.960 Mevcut A.V.M. Bloğu Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro 24.998.458 25.960.899 26.960.394 53.216.124 1.851.376 Proje Blokları Mağaza Gelirleri, Euro 35,5 246.168 5.563.165 5.777.346 11.403.691 37.605,61 Proje Blokları Anchor Mağaza Gelirleri, Euro 16,5 643.308 668.075 693.796 1.369.459 169.086,66 Proje Blokları Yapı Market Alanı Gelirleri, Euro 11,5-1.461.367 1.517.630 2.995.593 100.352,38 Proje Blokları Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro 889.476 7.692.607 7.988.772 15.768.743 307.045 Kira kaybı Toplam Mağazaların Net Kira Gelirleri, Euro ATM, Kiosk, Tanıtım Standı, Depo, Baz istasyonu vb. gelirler, Euro Ciro Kira Geliri 5% 3% 3% 3% 3% 24.593.538 32.643.901 33.900.691 66.915.321 2.093.668 5,00% 1.229.677 1.632.195 1.695.035 3.345.766 104.683 8,00% 1.899.883 2.014.566 2.092.127 4.129.571 143.667 Eğlence Merkezi Gelirleri, Euro 1,25% 307.419 408.049 423.759 836.442 26.171 Diğer Gelirler, Euro 1,00% 245.935 326.439 339.007 669.153 20.937 TOPLAM GELİRLER, Euro 28.276.452 37.025.149 38.450.618 75.896.253 2.389.125 GİDERLER 2016 2017 2018 2036 2037 C blok Kalan İnşaat Seviyesi, % Toplam Yapı Maliyeti, Euro 60% 4.705.623 Gayrimenkul Sigortası, Euro 0,20% 112.947 115.206 117.510 167.834 8.649 Gayrimenkul Vergisi, Euro 0,40% 313.552 319.824 326.220 465.923 24.010 Bakım Onarım - Yenileme Giderleri 0,70% 197.935 259.176 269.154 531.274 16.724 Pazarlama Giderleri, Euro 0,30% 84.829 111.075 115.352 227.689 7.167 Yönetim Giderleri ve Diğer Giderler, Euro 0,40% 113.106 148.101 153.802 303.585 9.557 Belediye Kira Gideri 458.893 574.874 558.130 1.011.053 34.708 Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) 785.505 2.507.968 2.604.525 5.140.976 118.259 TOPLAM GİDERLER, Euro 6.772.392 4.036.224 4.144.694 7.848.333 219.074 YILLIK NET GELİR, Euro 21.504.061 32.988.925 34.305.923 68.047.920 2.170.051 YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 10,50% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 340.208.310 89 15_400_193_1
Tablo. 53 Otel Bloğu Nakit Akımları Analizi Tablosu GELİRLER YILLAR 2016 2017 2018 2036 2037 ODA GELİRLERİ Sezon, gün 365 365 365 365 12 Oda Sayısı, adet 330 330 330 330 330 Birim Oda Değeri 78 80 82 128 131 Doluluk Oranı 75% 75% 75% 75% 75% Oda Gelirleri Toplamı, Euro 7.046.325 7.222.483 7.403.045 11.546.224 389.092 DİĞER GELİRLER Toplam Kira Gelirleri, Euro 2% 140.927 144.450 148.061 230.924 7.782 Yeme-içme, (Lobby Bar,Restaurant v.b.) Gelirleri, Euro 60% 4.227.795 4.333.490 4.441.827 6.927.734 233.455 Diğer Gelirler (İletişim, kuru temizeleme vb. hizmet gelirleri) 2% 169.112 173.340 177.673 277.109 9.338 Kongre Merkezi Gelirleri, Euro 4,0% 281.853 288.899 296.122 461.849 15.564 TOPLAM GELİRLER, Euro 11.866.011 12.162.662 12.466.728 19.443.841 655.231 GİDERLER OPERASYONEL GİDERLER 2016 2017 2018 2036 2037 Oda Giderleri, Euro 17% 1.197.875 1.227.822 1.258.518 1.962.858 66.146 Personel Giderleri, Euro 15% 1.099.227 1.126.707 1.154.875 1.801.211 60.698 Yeme-İçme Giderleri, Euro 70% 2.959.457 3.033.443 3.109.279 4.849.414 163.419 Enerji Giderleri, Euro 5% 593.301 608.133 623.336 972.192 32.762 Marketing & Reservation (Sözleşme Esaslı), Euro 3% 211.390 216.674 222.091 346.387 11.673 Yönetim Giderleri, Euro 5% 593.301 608.133 623.336 972.192 32.762 Diğer Harcamalar, Euro 1% 59.330 60.813 62.334 97.219 3.276 Operasyonel Giderler Toplamı, Euro 6.713.879 6.881.726 7.053.770 11.001.473 370.735 Yenileme Fonu, Euro 3,00% 355.980 364.880 374.002 Gayrimenkul Sigortası, Euro 0,2% 4.281 4.388 4.498 7.016 456 Gayrimenkul Vergisi 0,4% 0 0 0 0 0 İşletmeci Primleri Base Fee (Sözleşme Esaslı), Euro 352.316 361.124 370.152 577.311 19.455 İşletmeci Payı, Euro 5,00% 221.978 227.527 233.215 392.902 13.229 İşletme Ciro Payı, Euro (A.V.M. Bloğunda Düşülmüştür.) TOPLAM GİDERLER, Euro NET GELİRLER, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,00% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 40.888.917 7.648.435 7.839.646 8.035.637 11.978.702 403.874 4.217.576 4.323.016 4.431.091 7.465.139 251.357 Tablo. 54 İlave İmar Hakkı Nakit Akımları Analizi Tablosu (Bugünkü Değeri) GELİRLER YILLAR İLAVE İNŞAAT ALANI KİRA GELİRLERİ Kira Gelirleri, Euro Kira kaybı Toplam Kira Gelirleri, Euro Reklam Gelirleri, Euro Diğer Gelirler, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER Toplam Yapı Maliyeti, Euro Gayrimenkul Sigortası, Euro Bakım Onarım - Yenileme Giderleri Yönetim Giderleri ve Pazarlama Giderleri, Euro Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,00% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 24.637.845 12 12 12 12 0,4 2016 2017 2018 2036 2037 37,0 3.787.933 3.933.768 4.085.218 8.063.661 192.273 100% 75% 25% 5% 5% - 983.442 3.063.914 7.660.478 182.659 20,00% - 196.688 612.783 1.532.096 36.532 5,00% - 49.172 153.196 383.024 9.133-1.229.303 3.829.892 9.575.598 228.324 2016 2017 2018 2036 2037 4.750.288 0,20% 9.691 9.884 14.117 728 1,00% - 12.293 38.299 95.756 2.283 0,50% - 6.147 19.149 47.878 1.142-307.326 957.473 2.393.899 57.081 4.750.288 335.456 1.024.806 2.551.651 61.233-4.750.288 893.847 2.805.086 7.023.947 167.091 Tablo. 55 Üst hakkının Nakit Akımları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Net Bugünkü Değeri ÜST HAKKININ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ A.V.M. NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 340.208.310 OTEL NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 40.888.917 İLAVE İMAR HAKKI NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 24.637.845 TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 405.735.072 90 15_400_193_1
Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile değerleme tarihi itibari ile değerleme konusu üst hakkının pazar değeri 405.735.072 Euro takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile %40 inşaat inşaat seviyesinde olan ve Pendik Belediyesi İşlem dosyasında incelenen projesinde ve Ek yapı ruhsatında C blok olarak belirtilen Bloklağa ait İnşaat Maliyetlerinin 2016 yılı içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür. Değerlemeye konu üst hakkının değerleme tarihi itibari ile Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri nin takdir edilmesinde, bahsi geçen C bloğun da dahil olduğu A.V.M. fonksiyonlu alan için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile aşağıdaki tabloda belirtildiği gibi değer hesaplanmıştır. Tablo. 56 A.V.M. Bloğu (C Bloğun Tamamlanması Durumundaki) Nakit Akımları Analizi Tablosu (Projenin Tamamlanmış Olma Durumu İçin Hesaplanan) GELİRLER YILLAR AVM GELİRLERİ Mağaza Gelirleri, Euro Anchor Mağaza Gelirleri, Euro Yeme İçme Alan Gelirleri, Euro Eğlence Alanları Gelirleri, Euro Hipermarket+Elektromarket Alanları Gelirleri, Euro Mevcut A.V.M. Bloğu Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro Proje Blokları Mağaza Gelirleri, Euro 12 12 12 12 0,4 2016 2017 2018 2036 2037 48,0 15.204.925 15.790.315 16.398.242 32.367.884 1.126.071 17,0 3.711.778 3.854.681 4.003.087 7.901.545 274.893 66,0 4.158.079 4.318.165 4.484.415 8.851.620 307.946 7,5 290.398 301.578 313.189 618.192 21.507 8,5 1.633.278 1.696.159 1.761.461 3.476.884 120.960 24.998.458 25.960.899 26.960.394 53.216.124 1.851.376 35,5 246.168 5.563.165 5.777.346 11.403.691 37.605,61 Proje Blokları Anchor Mağaza Gelirleri, Euro 16,5 643.308 668.075 693.796 1.369.459 169.086,66 Proje Blokları Yapı Market Alanı Gelirleri, Euro 11,5-1.461.367 1.517.630 2.995.593 100.352,38 Proje Blokları Toplam Potansiyel Kira Gelirleri, Euro 889.476 7.692.607 7.988.772 15.768.743 307.045 Kira kaybı Toplam Mağazaların Net Kira Gelirleri, Euro ATM, Kiosk, Tanıtım Standı, Depo, Baz istasyonu vb. gelirler, Euro Ciro Kira Geliri Eğlence Merkezi Gelirleri, Euro Diğer Gelirler, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro 3% 3% 3% 3% 3% 25.111.297 32.643.901 33.900.691 66.915.321 2.093.668 5,00% 1.255.565 1.632.195 1.695.035 3.345.766 104.683 8,00% 1.939.880 2.014.566 2.092.127 4.129.571 143.667 1,25% 313.891 408.049 423.759 836.442 26.171 1,00% 251.113 326.439 339.007 669.153 20.937 28.871.746 37.025.149 38.450.618 75.896.253 2.389.125 2016 2017 2018 2036 2037 GİDERLER C blok İnşaat Seviyesi, % 100% Toplam Yapı Maliyeti, Euro Gayrimenkul Sigortası, Euro 0,20% 112.947 115.206 117.510 167.834 8.649 Gayrimenkul Vergisi, Euro 0,40% 294.354 300.241 306.245 437.394 22.540 Bakım Onarım - Yenileme Giderleri 0,70% 202.102 259.176 269.154 531.274 16.724 Pazarlama Giderleri, Euro 0,30% 86.615 111.075 115.352 227.689 7.167 Yönetim Giderleri ve Diğer Giderler, Euro 0,40% 115.487 148.101 153.802 303.585 9.557 Belediye Kira Gideri 458.893 574.874 558.130 1.011.053 34.708 Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) 785.505 2.507.968 2.604.525 5.140.976 118.259 TOPLAM GİDERLER, Euro 2.055.903 4.016.641 4.124.720 7.819.804 217.604 YILLIK NET GELİR, Euro 26.815.842 33.008.508 34.325.898 68.076.449 2.171.521 YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 10,50% 345.181.953 Tablo. 57 İlave İmar Hakkı Nakit Akımları Analizi Tablosu (Projenin Tamamlanmış Olma Durumu İçin Hesaplanan) GELİRLER YILLAR İLAVE İNŞAAT ALANI KİRA GELİRLERİ Kira Gelirleri, Euro Kira kaybı Toplam Kira Gelirleri, Euro Reklam Gelirleri, Euro Diğer Gelirler, Euro TOPLAM GELİRLER, Euro GİDERLER Toplam Yapı Maliyeti, Euro Gayrimenkul Sigortası, Euro Bakım Onarım - Yenileme Giderleri Yönetim Giderleri ve Pazarlama Giderleri, Euro Ek Alanlar %25 Belediye Payı (Ek sözleşme 6.Madde Gereği) TOPLAM GİDERLER, Euro YILLIK NET GELİR, Euro YILLIK ORTALAMA İNDİRGEME ORANI 11,00% YATIRIMIN NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 28.996.582 12 12 12 12 0,4 2016 2017 2018 2036 2037 37,0 3.787.933 3.933.768 4.085.218 8.063.661 192.273 100% 75% 25% 5% 5% - 983.442 3.063.914 7.660.478 182.659 20,00% - 196.688 612.783 1.532.096 36.532 5,00% - 49.172 153.196 383.024 9.133-1.229.303 3.829.892 9.575.598 228.324 2016 2017 2018 2036 2037-0,20% - - - - - 1,00% - 12.293 38.299 95.756 2.283 0,50% - 6.147 19.149 47.878 1.142-307.326 957.473 2.393.899 57.081-325.765 1.014.921 2.537.533 60.506-903.537 2.814.971 7.038.064 167.818 91 15_400_193_1
Tablo. 58 Nakit Akımları Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMU ÜST HAKKININ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ A.V.M. NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 345.181.953 OTEL NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 40.888.917 İLAVE İMAR HAKKI NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 28.996.582 TOPLAM NET BUGÜNKÜ DEĞER, Euro 415.067.452 Yapılan hesaplar sonucunda Net Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile değerleme konusu üst hakkının Projenin Tamamlanması Durumu İçin değeri toplam 415.067.452 Euro takdir edilmiştir. 9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 9.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerlemesi yapılan üst hakkına benzer veya ikame olabilecek başka bir üst hakkı satışı veya pazarda istenen veya teklif edilen bir fiyat bilgisine ulaşılamadığından, emsal karşılaştırma yöntemini doğrudan kullanmak mümkün olmamıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile arsa pazarı, A.V.M. pazarı, otel pazarı araştırılmıştır. Pazar araştırması sonucunda elde edilen veriler doğrultusunda, arsa nitelikli emsal taşınmazların birim satış değerleri uyumlaştırılarak değerleme konusu üst hakkı tesis edilen taşınmazın tam mülkiyet durumunda Arsa Değeri ve piyasa verileri ile elde edilen birim inşaat maliyetleri verileri esas alınarak taşınmaz üzerindeki yapıların Yapı Maliyeti hesaplanmıştır. Hesaplanan değerlerin toplanması sonucu taşınmazın tam mülkiyete konu olması durumundaki toplam değeri hesaplanmıştır. Bu değerden 8.3.2. Maddesinde detayları verilen Üst hakkı Kullanım Kat Sayısı ile çarpılarak Üst Hakkı Değeri takdir edilmiştir. Üst hakkına konu taşınmazda konumlu olan aktif ticari alanlar ve otel bloğunda gerçekleşen mevcut gelir ve giderler ile bu fonksiyonlar için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi ile piyasadan elde edilen veriler karşılaştırılmış ve mevcut gelirler Pazar koşulları ile uyumlu olduğu görüldüğünden üretilen mevcut gelirler esas alınarak, Nakit / Gelir Akımları Analizi Yöntemi kullanılmıştır. Konu taşınmaz için satılık/satışı gerçekleşmiş benzer taşınmaz verisine ulaşılamadığından uyumlaştırma mevcut fonksiyon/yapılar için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan değerler lehinde (gelir yöntemi ile ulaşılan değerlerin yuvarlatılması), halihazırda yapılmamış ancak yapılanma hakkı mevcut olan fonksiyon/yapılar için ise her iki yöntemle ulaşılan sonuçların arasında bir değer takdiri yapılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları; 5.14 Değerlemenin bu üç yaklaşımı, hepsi aynı ekonomik ilkelere dayansa bile birbirlerinden bağımsızdır. Bu üç yaklaşım ile bir değer göstergesi geliştirilmek amaçlanmaktadır, ancak nihai değer kararı, kullanılan tüm verilerin ve süreçlerin hesaba katılmasına ve farklı yöntemlerle elde edilen değer göstergelerinin nihai bir değer tahmini için mutabık hale getirilmesine bağlıdır. 5.9.2.1 Uygun yaklaşımların, yöntemlerin ve prosedürlerin seçimi ve kullanılması, Değerleme Uzmanının takdirine bağlıdır. 92 15_400_193_1
5.9.2.2 Değerleme Uzmanı, Değerleme Süreci nin uygulanması sırasında ortaya çıkan değer göstergelerinden her birine verilecek göreceli ağırlığı tespit ederken kendi görüşünü kullanmalıdır. Değerleme Uzmanı, mutabık kalınan değer sonucuna erişmek amacıyla kullanılan değerleme yöntemleri için ve kullanılan değerleme yöntemlerinin ağırlıklarının belirlenmesi için mantığını ve sahip olduğu kanıtları kullanmalıdır. denilmektedir. Standardın verdiği yetkiye göre sonuç değerde kullanılacak ağırlık, belirtilen açıklamalar kapsamında değerlenen taşınmazın niteliğine göre takdir edilmiştir. Uyumlaştırma mevcut durum için değerleme konusu üst hakkına konu parsel üzerindeki mevcut fonksiyon/yapılar için Nakit Akımları Analizi Yöntemi ile hesaplanan değerler lehinde, halihazırda yapılmamış ancak yapılanma hakkı mevcut olan (onaylı projesi üzerindeki Emsal hesabında tanımlı alanlar) fonksiyon/yapılar için her iki yöntemle ulaşılan sonuçların arasında bir değer lehinde yapılmıştır. İlave imar hakları için mevcut durum değer takdirinde Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ve Maliyet Analizi Yöntemi ile değerler hesaplanmış, nihai değer takdiri ise her iki yöntemle bulunan rakamların ortalamasına yakın bir değer olarak takdir edilmiştir. Bunun nedeni Viaport un oturmuş, yaklaşık %100 doluluk oranıyla faaliyet gösteren bir alışveriş merkezi olmasıdır. Viaport Projesinin ilave imar hakkını kullanarak genişletilmesi ve yeni alanlar inşa edilmesi halinde, bu alanların çok kısa sürede kiralanabileceği ve hemen kira geliri üretmeye başlayabileceği düşünmektedir. Bu nedenle gelir yöntemiyle yapılan hesaplamayı göz ardı etmenin ve maliyet yöntemiyle bulunan değer lehine uyumlaştırma yapmanın doğru olmayacağını kanaatine varılmıştır. Diğer yandan yine de henüz kesinleşmiş ve onaylanmış bir proje olmadığından, salt gelir yöntemiyle bulunan değer lehine uyumlaştırma yapmanın doğru olmayacağı kabulü ile proje geliştirme sürecinde oluşabilecek gecikme ve riskleri de bir miktar yansıtmak adına her iki yöntemle bulunan değerlerin ortalamasına yakın bir nihai değer takdir edilmiştir. Ayrıca Viaport ta kullanılmamış imar hakkı için gelir indirgeme yöntemiyle bulunan değer 24.637.845 EUR, maliyet yöntemiyle bulunan değer 12.710.079 EUR ve nihai takdir edilen değer 19.000.000 EUR dur. Viaport un tamamı için takdir edilen mevcut durum değeri ise 400.000.000 EUR dur. Kullanılmamış imar hakkı için her iki yöntemle bulunan değerler aslında birbirine oldukça yakın olup, buradaki uyumlaştırma tercihinin toplam değere olan etkisi ise son derece küçüktür. Değerleme tarihi itibari ile konu üst hakkının bugünkü değer takdiri için yapılan hesaplar ile elde edilen değerler aşağıdaki tabloda belirtildiği şekilde uyumlaştırılmıştır. Tablo. 59 Üst hakkı İçin Farklı Yöntemler ile Hesaplanan Bugünkü Değerlerin Uyumlaştırılması BLOK GELİR KAP. YÖNTEMİ, EURO MALİYET ANALİZİ YÖNTEMİ, EURO UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER, EURO AVM + A B C BLOK 340.208.310 197.136.803 340.000.000 OTEL KONGRE 40.888.917 38.508.642 41.000.000 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI 24.637.845 12.710.079 19.000.000 TOPLAM NİHAİ DEĞER 400.000.000 * Değerleme tarihi itibari ile T.C.M.B. Döviz Alış Kuru olan 1 Euro=3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. 93 15_400_193_1
Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmazın mevcut durumu dikkate alınarak, farklı yöntemlerin uyumlaştırılması ile toplam 400.000.000 EURO (1.273.520.000 TL) hesaplanmış, sonuç olarak 1.274.000.000 TL (BirmilyarİkiyüzyetmişdörtMilyon Türk Lirası) takdir edilmiştir. Değerleme tarihi itibari ile henüz yasal prosedürleri yerine getirilmemiş olan Kullanılmamış İmar Hakkı için Projenin Tamamlanmış Olması Durumu için takdir edilen değer yasal prosedürlerin tamamlanmış olması durumunu kapsadığından, Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ve Maliyet Analizi Yöntemleri kullanılarak hesaplanan değerler Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi lehinde uyumlaştırılmıştır. Tablo. 60 Üst hakkı İçin Farklı Yöntemler ile Hesaplanan C Blok İnşaatının ve İlave İmar Hakkının Tamamlanması Durumundaki Değerlerin Uyumlaştırılması BLOK GELİR KAP. YÖNTEMİ, EURO MALİYET ANALİZİ YÖNTEMİ, EURO UYUMLAŞTIRILMIŞ DEĞER, EURO AVM + A B C BLOK 345.181.953 204.305.793 345.000.000 OTEL KONGRE 40.888.917 38.704.405 41.000.000 KULLANILMAMIŞ İMAR HAKKI 28.996.582 16.509.907 29.000.000 TOPLAM NİHAİ DEĞER 415.000.000 * Değerleme tarihi itibari ile T.C.M.B. Döviz Alış Kuru olan 1 Euro=3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. Yapılan uyumlaştırmalar sonucunda değerleme konusu üst hakkına, C Blok inşaatının tamamlanması ve ilave imar hakkının kullanılması durumu ile tamamlanması durumundaki değeri toplam 415.000.000 EURO (1.321.277.000 TL) hesaplanmış olup, sonuç olarak 1.321.000.000 TL (BirmilyarüçyüzyirmibirmilyonTürkLirası) takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın değer takdirinde, kiralamarın USD yada EURO para cinsi ile gerçekleşmesinden dolayı tüm değerleme hesapları Emsal pazarın oluştuğu para cinsi kullanılarak yapılmıştır. Ancak sonuç değer takdiri günlük kurdan TL para birimi cinsinden hesaplanmaktadır. 9.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün/Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme raporunun 4.5. başlığında değerlemesi yapılan gayrimenkule dayalı hak için mevzuat gereği alınmış olan izin ve belgeler ile ilgili 4.8. başlığında konu üst hakkının devrine ilişkin bir sınırlama olup olmadığı konusunda detaylı bilgiler verilmiştir. Değerleme konusu; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Müşteri arasında düzenlenen 12.01.2007 tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki 28.04.2010 tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst hakkı kapsamındaki konu taşınmaz için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nde ve Pendik Tapu Müdürlüğü nde ile mahallinde yapılan tespitler sonucunda, imar mevzuatı gereği alınması gerekli tüm izinlerin rapor tarihi itibari ile alınmış olduğu, görülen ipoteklerin ise, ilgili kredi sözleşmelerinin incelenmesi neticesinde, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmıştır. Konu ipoteğin, Müşteri nin yatırımları için kredi temini amacı ile kullanılan krediye ait olması ve üst hakkına konu projenin mevcut durumu itibari ile imar mevzuatı gereği tüm izinlerinin alınmış olması nedeni ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 30. Maddesi kapsamında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Gayrimenkule dayalı haklar başlığında alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır. 94 15_400_193_1
10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 12.01.2007 tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki 28.04.2010 tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst hakkı kapsamındaki konu taşınmaz için resmi kurumlarda ve yerinde incelemeler yapılmış olup, detaylı pazar araştırmasına raporun ilgili başlıklarında yer verilmiştir. Sonuç değere konu taşınmazın bulunduğu bölge, ulaşım ilişkileri, etkilenme alanı içerisindeki fonksiyonlar, proje verileri gibi faktörler dikkate alınarak ulaşılmış olup muhtemel işletme ve yönetim riskleri, sektör riski gibi riskler değer takdir hesaplarına yansıtılmıştır. Değerleme tarihi itibari ile Yapı Ruhsatı alınmış ve inşaatına başlanılan C blok ve kullanılmamış imar hakkı için değerlemede esas alınan hesap, proje ve yapı ruhsatında tadilat yapılması, değerleme raporu tarihinden sonra yapılacak proje değişikliğinde takdir edilen nihai değerin yeni proje doğrultusunda revize edilmesi gerekecektir. Değerlemesi yapılan üst hakkına konu taşınmaz üzerinde Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi ile Crowne Plaza Oteli yer almakta olup, ayrıca Viaport AVM nin yeni etapları olarak planlanan, yapı ruhsatı alınmış olan inşaat halindeki C blok ile kullanılmamış imar hakkı bulunmaktadır. Değerleme, mevcut fonksiyonlar/yapılar için Mevcut Durum Değeri olarak yapılmış, ayrıca üst hakkına konu parsel üzerindeki tüm yapılaşma hakkının kullanılmış ve tüm etapların tamamlanmış olması durumu için Tamamlanmış Olması Durumu için yapılmıştır. Nihai değer takdiri aşağıdaki tablolarda gösterildiği gibidir. Nihai Değer Tabloları; Üst hakkının Bugünkü Pazar Değeri GAYRİMENKUL *PAZAR DEĞERİ KDV HARİÇ (TL) PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde **Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının bugünkü pazar değeri 1.274.000.000 1.503.320.000 *Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. **Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının bugünkü pazar değeri değerleme tarihi itibari ile KDV Hariç 1.274.000.000 TL (BirMilyarikiyüzyetmişdörtMilyon Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 95 15_400_193_1
Üst hakkının A,B,C Blok Projelerinin Tamamlanması Durumundaki Pazar Değeri GAYRİMENKUL PAZAR DEĞERİ KDV HARİÇ (TL) *PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde **Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının C Blok inşaatının ve kullanılmamış ilave imar hakkının tamamlanması durumundaki pazar değeri 1.321.000.000 1.558.780.000 * Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. **Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Mülkiyeti Pendik Belediyesi ne ait olan İstanbul ili, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel nolu taşınmaz üzerinde Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. lehine tesis edilen üst hakkının C Blok inşaatının ve kullanılmamış ilave imar hakkının tamamlanması durumundaki pazar değeri değerleme tarihi itibari ile KDV Hariç 1.321.000.000 TL (BirmilyarÜçyüzyirmibirMilyon Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. Üst hakkına konu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların sigorta değeri mevcut durum itibariyle yapı maliyeti değeri olan 215.555.505 TL dir. GÜLNUR ÇELİK Şehir Plancısı-M.B.A SPK LİSANS NO: 402861 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI DİDEM ÖZTÜRK Y.Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 402394 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 400241 SORUMLU DEĞERLEME UZMANI 96 15_400_193_1
11. EKLER 11.1. GAYRİMENKULÜN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ 97 15_400_193_1
98 15_400_193_1
99 15_400_193_1
100 15_400_193_1
11.2. MAHAL FOTOĞRAFLARI 101 15_400_193_1
11.3. YAPI RUHSATI 102 15_400_193_1
103 15_400_193_1
104 15_400_193_1
105 15_400_193_1
106 15_400_193_1
107 15_400_193_1
108 15_400_193_1
109 15_400_193_1
110 15_400_193_1
111 15_400_193_1
11.4. DİĞER BELGELER 12.01.2007 TARİHLİ SOZLESME 112 15_400_193_1
113 15_400_193_1
114 15_400_193_1
115 15_400_193_1
28.04.2010 TARİHLİ EK SÖZLEŞME 116 15_400_193_1
117 15_400_193_1
YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ 118 15_400_193_1
119 15_400_193_1
120 15_400_193_1
121 15_400_193_1
122 15_400_193_1
123 15_400_193_1
124 15_400_193_1
125 15_400_193_1
126 15_400_193_1
127 15_400_193_1
128 15_400_193_1
129 15_400_193_1
130 15_400_193_1
131 15_400_193_1
132 15_400_193_1
12. SERTİFİKASYONLAR 133 15_400_193_1
HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) 388 05 09 134 Fax: +90 (212) 258 78 84 www. harmonigd.com.tr info@harmonigd.com.tr 15_400_193_1
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU BAYRAKTAR KARDEŞLER İNŞAAT TAAHHÜT VE TİCARET A.Ş. İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURTKÖY MAHALLESİ, DOMUZDERESİ MEVKİİ, 1714 ve 1716 PARSELLER İLE İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURNA KÖYÜ, DOMUZDERESİ MEVKİİ, 963 PARSEL SAYILI TAŞINMAZLAR 08.01.2016 2015_400_193_2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İÇİNDEKİLER 1. RAPOR BİLGİLERİ 3 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 3 3. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 4 3.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER 4 3.2. GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ 4 3.3. GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ 4 3.4. GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ 5 3.5. GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER 6 3.6. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ 7 3.7. GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER 7 3.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ 8 4. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 8 4.1. GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 8 4.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI 10 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 11 5.1. DEMOGRAFİK VERİLER 11 5.2. EKONOMİK VERİLER 12 5.3. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 19 5.4. BÖLGE VERİLERİ 21 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ 23 6.1. FİYAT, MALİYET VE DEĞER 24 6.2. PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER 24 7. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 25 7.1. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) 25 7.2. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 26 7.3. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 27 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 30 8.1. ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI 30 8.2. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ 31 9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 32 10. EKLER 34 2 15_400_193_2
1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmaz ile *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzalaladığı 31.07.2012 tarih 23096 sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan haklarının pazar değerinin takdiri amacıyla hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ve Sermaye Piyasası Kurulu nun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. RAPORUN KAPSAMI : İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parsel numaralı Arsa vasıflı taşınmaz için yapılmış olan finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan haklar ile İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 Parsel numaralı Tarla vasıflı taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerleme çalışmasıdır. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : 01.12.2015 DEĞERLEME TARİHİ : 31.12.2015 RAPORUN TARİHİ : 08.01.2015 RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER RAPORU HAZIRLAYANLAR : 2015_400_193_2 : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili şirketimizce 20.11.2015 tarihli, 2015_400_167_2 sayılı ve 19.03.2015 tarihli, 2014_400_161_7 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmıştır. Hazırlanan 2015_400_167_2 sayılı değerleme raporunda konu taşınmazlara K.D.V. hariç toplam 8.000.000 TL (Sekizmilyon TürkLirası), 2014_400_161_7 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu taşınmazlara K.D.V hariç toplam 8.000.000 TL (Sekizmilyon TürkLirası) takdir edilmiştir. : Gülnur ÇELİK Şehir Plancısı M.B.A Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 402861 Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 400241 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ MÜŞTERİ UNVANI MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR : İdealtepe Mahallesi Rıfkı Tongsir Caddesi No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(216) 388 05 09 www.harmonigd.com.tr E-mail: info@harmonigd.com.tr : VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik/İstanbul : Müşterinin talebi; İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parsel numaralı Arsa vasıflı taşınmaz için yapılmış olan finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan haklar ile İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 Parsel numaralı Tarla vasıflı taşınmazın değerleme tarihi itibari ile pazar değerinin tespiti olup herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 3 15_400_193_2
3. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazlara ait tapu bilgileri, TAKBİS sistemi üzerinden 22.12.2015 ve 07.01.2015 tarihleri itibari ile alınan TAKBİS belgelerinden teyid edilmiş olup, aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İSTANBUL İSTANBUL İLÇESİ : PENDİK PENDİK PENDİK MAHALLESİ/KÖYÜ : KURTKÖY KURTKÖY KURNA MEVKİİ : DOMUZDERESİ DOMUZDERESİ DOMUZDERESİ PAFTA NO : - - - ADA NO : - - - PARSEL NO : 1714 1716 963 YÜZÖLÇÜMÜ : 4.635,00 m² 2.900,00 m² 149,00 m² NİTELİĞİ : ARSA ARSA TARLA TARİH/YEVMİYE NO. : 03.08.2012 /20132 03.08.2012 /20132 22.11.2012 / 29946 CİLT NO. : 52 52 7 SAYFA NO. : 5086 5088 1029 HİSSE ORANI : TAM TAM TAM MALİK : DENİZ FİNANASAL KİRALAMA A.Ş. DENİZ FİNANASAL KİRALAMA A.Ş. BAYRAKTAR KARDEŞLER İNŞAAT TAAHHÜT VE TİCARET A.Ş. 3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri TAKBİS sistemi üzerinden 22.12.2015 ve 07.01.2015 tarihleri itibari ile alınan Takyidat belgeleri üzerinden yapılan incelemelerde, değerleme konusu taşınmazlardan 963 parsel üzerinde herhangi bir takyidata rastlanılmamış olup, 1714 ve 1716 parseller üzerinde müştereken aşağıdaki kayıtlara rastlanılmıştır. Şerhler Hanesinde; - Finansal Kiralama Şerhi: BEŞİKTAŞ 3. Noterliği nin 31.07.2012 tarih 23096 sayılı Sözleşme ve 03.08.2012 tarih 23492 sayılı Ek Sözleşme ile (Lehtar: Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt ve Ticaret A.Ş.) (04.03.2015 tarih, 6907 yevmiye. 3.3. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri TAKBİS sisteminden temin edilen verilerde, değerleme konusu taşınmazlardan İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parsellerin mülkiyetinin Süleyman Ferhat Oğraş (½), İbrahim ERÇAL (½) adına kayıtlı iken 03.08.2012 tarihli, 20132 yevmiye no.lu satış işlemi ile Deniz Finansal Kiralama (Tam) adına tescil edildiği görülmüştür. Yapılan incelemelerde, değerlemeye konu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazın mülkiyetinin Fatma Gültekin (1/4), Mevlüt Gültekin (3/20), Naciye Doğan (3/20), Şaziye Aslan (3/20), Fevziye Erbalıkçın (3/20), Mehmet Gültekin (3/20) adına kayıtlı iken, 22.11.2012 tarihli, 29946 yevmiye no.lu satış işlemi ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. (Tam) adına tescil edildiği görülmüştür. 4 15_400_193_2
3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nden temin edilen İmar Durum Belgesinde değerleme konusu taşınmazlardan 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların 17.07.2006-10.01.2009 onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı görülmüştür. Değerlemeye konu 1714 parsel sayılı taşınmaz mer i planda Fuar Alanı nda, 1716 parsel sayılı taşınmaz ise Kısmen Fuar, Kısmen Askeri alanda kalmakta olduğu belirtilmiştir. (İmar Durumu yazıları ekte sunulmuştur) Ancak Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazın İstanbul 6. İdare Mahkemesi Kararı ile İmar planı kapsamı dışında sayılmıştır. Resim 1. Mer i İmar Planı PLAN NOTLARI - Bu alanlarda 2565 sayılı yasa hükümleri geçerli olup, planda öngörülen fuar alanı işlevinin yürürlüğe girmesi için 17.07.2001 gün 6121-(NİP-3421-069-01 İMR.SIS.Ş.(TC) 3976/2495 sayılı M.S.B yazısı gerği uygulama öncesi M.S.B. den görüş alınacaktır. - Füze Filo Komutanlıkları radar görüşünün olumsuz etkilenmemesi açısından bölgede yapılaşmalara izin verilmeden önce yetkili komtanlık olan 1. Taktik Hava Kuvveti Komutanlığından (Eskişehir) izin alınacaktır. - Fuar Alanında İstanbul Metropolitan Alanının Anadolu Yakasına yönelik olarak, içinde yeşil alanlar, parklar, rekreasyon alanları, otoparklar, fuar ve sergileme tesisleri, oyun ve eğlence parkları, turizme yönelik ticari satış birimleri gibi fonksiyonlar yer alacaktır. +0.00 kotunun altındaki kullanımlar Emsal hesabına dahil edilmeyeektir. Fuar alanında yapılaşma açısından ayrıntılı zemin etüdleri yapılacak olup, bu etüdler çerçevesinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca düzenlenecek avan projeye göre uygulama yapılacaktır. - 2 Pafta 1745 parsele ilişkin bölümde 13.04.2006 gün 593 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı uygulanacaktır. F rumuzlu alanda 15.07.2003 gün ve 481 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı geçerlidir. - Nato Akaryakıt Boru Hattı istimlak ve Kamulaştırma sınırı haricinde 5 m. Sağa ve 5 m. Sola olmak üzere koruma bandı ayrılarak her ne şekilde olursa olsun inşaat yapılmaması ve ruhsat verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde bağ, bahçe tesis edilmemesi gerekmemektedir. - İstimlak şeridinin yol olarak kullanılmaması ve boruyu katleder vaziyette yol geçirilmemesi ancak zorunlu geçişlerde ilgili işletme müdürlüğüne yazı ile müracatta bulunarak müsaade istenmesi ve verilecek olan yol geçiş tip projesinin uygulanması gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde, kanal, kanalizasyon, ark, hendek, kuyu açılmaması, sulama kanallarının zorunlu olarak kesiştiği noktalarda borunun emniyete alınması ve takviye yapılması ilgili işletme müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir. - Boru hattı üzerinde bulunan some taşlarına, ölçme kutularına, vana ve mesafe taşlarına zarar verilmemesi ve sökülüp atılmaması gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde ve 150 m. Yakınında taş, kireç, kum, maden ocağı v.b. tesislerin işletmesine müsaade verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde telefon ve enerji nakil direklerinin dikilmesine izin verilmemesi gerekmektedir. - Boru hattı güzergahı arazide 70 cm. toprağın altında olacak şekilde döşenmiştir. Ancak iklim şartları nedeniyle bu derinlik azabilmekte ve zaman zaman yeryüzüne de çıkabilmektedir. Yapılacak kazılarda bu hususun dikkate alınması gerekmektedir. - Nato Akaryakıt boru hattı güzergahı civarında yapılacak inşaat ve kazı çalışmaları esnasında en yakın ilgili İşletme Müdürlüğü ve Ant Batı Bölge Müdürlüğü ile koordine edilerek ilgili personelin haberdar edilmesi ve istimlak şeridine yapılacak herhangi bir tecavüzün ilgili kamu kurum ve kuruluş, belediye ve özel idarelere bilgilendirilmesi gerekmektedir. 5 15_400_193_2
- Uygulama aşamasında Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün ve Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu nun görüşü alınacaktır. - Uygulama Aşamasında 4 Eylül 1988 tarih 19919 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve bu yönetmeliğe ilave olarak 01.07.1999 tarih ve 23742 sayılı Su Kirliliği Yönetmeliği nde Değişiklik yapılması hakkındaki yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında İSKİ nin görüşlerine uyulacaktır. - K(A) rumuzlu alanda bir veya birden fazla bodrum kat yapılabilir. Bu alanlarda Kongre ve Turistik Amaçlı Kullanım söz konusu olduğundan, bodrum katlarda konaklama hariç her türlü spor, eğlence, dinlenme, kapalı havuz, balo-konferans-sergi salonları, sağlık merkesleri gibi aktivitelere izin verilebilir ve bu alanlar iskan edilebilir. Bu alanlar +0.00 kotunun altında olduğu takdirde Emsal hesaplarına dahil edilmeyecektir. - Plan onama sınırı içerisindeki fonksiyonlara bakılmaksızın parseller tevhit edilebilir. Tevhit sonrası oluşan parsellerdeki toplam inşaat alanı, tevhit edilmeden önceki inşaat alanının toplamından fazla olamaz. - Fuar alanında yapılacak yapılarda, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik teki Akaryakıt Servis İstasyonları asgari emniyet mesafeleri çizelgesinde belirtilen mesafelere ve kriterlere göre uygulama yapılacaktır. (19.05.2012 T.T.) 3.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Değerleme konusu taşınmazlar için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Arşivi nde inceleme yapılmış olup, değerleme tarihi itibari ile konu taşınmazlardan 963 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak cins değişikliği için 19.03.2015 tarihinde başvuru yapıldığı 25.03.2015 tarihinde ise Pendik Belediyesi nce cins değişikliğinin uygun görülmediği, taşınmazın tapudaki niteliğinin TARLA olduğu görülmüştür. Değerleme tarihi itibari ile Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Arşivi nde yapılan incelemede konu parseller ile ilgili İmar Kanunu kapsamında herhangi bir işlem yapılmadığı, 963 sayılı parselin tapu kütüğünde tescil edilen niteliği, mer i imar planında komşu parseller için tanımlanan fonksiyonlar ve taşınmazın mevcut kullanım şekli dikkate alınarak taşınmaz Arazi olarak değerlendirilmiştir. Değerlemeye konu 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların niteliğinin Arsa olarak tescil edilmesi nedeni ile taşınmazlar Arsa olarak değerlendirilmiştir. Konu taşınmazlardan İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 31.07.2012 tarihli, 12520 sözleşme no.lu Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi yapılmıştır. Bahsi geçen kiralama sözleşmesinde Sözleşme süresi 59 ay olarak belirtilmiş olup, Kiralama Bedellerinin Hesaplanmasında Esas Alınan Maliyetin Tutarı ve sözleşmenin tamamı rapor eklerinde sunulduğu gibidir. 12520 No.lu Finansal Kiralama Sözleşmesine Ait Ek 2/C ödeme planında para birimi USD olarak belirtilmiş olup, finansal kiralama konusu 1714 ve 1716 parseller için ayrı ayrı ödeme planı sunulmuştur. KDV hariç Anapara olarak ifade edilen bedeller iki parsel için toplam 2.794.192 USD olup, değerleme tarihi (31.12.2015) itibari ile kalan ödeme tutarı toplam 1.033.860 USD olarak hesaplanmıştır. Faiz ve KDV hariç olmak üzere ödeme planında belirtilen bedeller aşağıda belirtildiği gibidir. 6 15_400_193_2
31.07.2012 tarihli, 12520 sözleşme no.lu Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi Ek 2/C ödeme planında belirtilen toplam Anapara bedelleri KİRA NO TARİH ANA PARA (USD) KİRA NO TARİH ANA PARA (USD) 1 31.08.2012 54.858 32 31.03.2015 46.473 2 30.09.2012 39.146 33 30.04.2015 46.740 3 31.10.2012 39.371 34 31.05.2015 47.008 4 30.11.2012 39.596 35 30.06.2015 47.278 5 31.12.2012 39.824 36 31.07.2015 47.549 6 31.01.2013 40.052 37 31.08.2015 47.822 7 28.02.2013 40.282 38 30.09.2015 48.096 8 31.03.2013 40.513 39 31.10.2015 48.372 9 30.04.2013 40.745 40 30.11.2015 48.649 10 31.05.2013 40.979 41 31.12.2015 48.928 11 30.06.2013 41.214 42 31.01.2016 49.209 12 31.07.2013 41.450 43 29.02.2016 49.491 13 31.08.2013 41.688 44 31.03.2016 49.775 14 30.09.2013 41.927 45 30.04.2016 50.061 15 31.10.2013 42.168 46 31.05.2016 50.348 16 30.11.2013 42.409 47 30.06.2016 50.636 17 31.12.2013 42.653 48 31.07.2016 50.927 18 31.01.2014 42.897 49 31.08.2016 51.309 19 28.02.2014 43.143 50 30.09.2016 51.513 20 31.03.2014 43.391 51 31.10.2016 51.808 21 30.04.2014 43.637 52 30.11.2016 52.105 22 31.05.2014 43.890 53 31.12.2016 52.404 23 30.06.2014 44.142 54 31.01.2017 52.705 24 31.07.2014 44.395 55 28.02.2017 53.007 25 31.08.2014 44.650 56 31.03.2017 53.311 26 30.09.2014 44.906 57 30.04.2017 53.617 27 31.10.2014 45.163 58 31.05.2017 53.927 28 30.11.2014 45.422 59 30.06.2017 54.234 29 31.12.2014 45.683 60 31.07.2017 54.545 30 31.01.2015 45.945 61 31.08.2017-31 28.02.2015 46.208 TOPLAM 2.794.192 3.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel ve İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parseller için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Aşrivi nde inceleme yapılmıştır. Değerlemesi yapılan gayrimenkullerden Kurna Köyü 963 parsel sayılı taşınmaz değerleme tarihi itibari ile 1814 parsel sayılı taşınmaz üzerinde üst kullanım hakkı kapsamındaki Viaport A.V.M. ziyaretçileri tarafından otopark alanı olarak kullanılmakta olup, 1714 ve 1716 parseller üzerinde herhangi bir kullanım bulunmamaktadır. Yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazlar için İmar Kanunu kapsamında herhangi bir işlem yapılmadığı, taşınmazların mer i imar planında Fuar alanında kaldığı görülmüştür. Konu parsellerin mer i imar planı kapsamında işletme bütünlüğü oluşturması gerektiği düşünülen 08.01.2015 tarih ve 400_193_1 sayılı raporumuza konu 1814 sayılı parsel ile birlikte değerlendirilmesi gerekmekte olup mülkiyet yapısı ve maliklerinin farklı olması nedeniyle ayrı rapor düzenlenmiştir. 3.7. Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Değerleme konusu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parseller ile İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel 17.07.2006-10.01.2009 onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı nda Fuar Alanı nda kalmaktadır. Taşınmazlardan 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların 19.03.2014 tarihinde yapılan başvuru ile cins değişikliğinin yapıldığı, taşınmazların niteliğinin TARLA dan ARSA ya çevrildiği görülmüştür. Ancak değerleme konusu 963 parsel sayılı taşınmazın niteliğinin Tarla olduğu ve bir cins değişikliğinin yapılmadığı görülmüştür. 7 15_400_193_2
3.8. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazın mülkiyeti Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olup, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ile 1716 parsel sayılı taşınmazların mülkiyeti Deniz Finansal Kiralama A.Ş. adına kayıtlıdır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 31. maddesi 1. fıkrasında Ortaklıklar, fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Söz konusu kredilerin üst sınırının hesaplanmasında ortaklığın finansal kiralama işlemlerinden doğan borçları ve gayri nakdi kredileri de dikkate alınır. denilmektedir. Bu çerçevede tebliğde GYO ların finansal kiralama işlemleri yapabilmelerinin kabul gördüğü anlaşılmaktadır. Diğer yandan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. denilmektedir. Yukarıda anılan finansal kiralama sözleşmesi, sözleşmeye konu taşınmazlardan sözleşme süresi boyunca istifade etme ve sözleşme süresi sonunda da taşınmazların mülkiyetini elde etme hakkı vermekte olup, yukarıda yer verilen tebliğ hükümleri çerçevesinde söz konusu finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan hakların ve Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. nin mülkiyetine sahip olduğu İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmazın portföye alınmasında bir sakınca olmadığı düşünülmektedir. Son olarak, anılan 963, 1714 ve 1716 no.lu parsellerin devrine engel teşkil edecek bir sınırlama, ipotek veya değerini önemli ölçüde etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 4. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Harmandere Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazlara Pendik-Gebze istikametinde T.E.M. otoyolu üzerinde ilerleyerek ulaşım mümkün olup, Kurtköy Kavşağı ile T.E.M otoyolunun kesişiminden sağa dönülerek ulaşılmaktadır. Taşınmazlara T.E.M. otoyolu üzerinden Kurtköy Kavşağı aracılığı ile ulaşım sağlanabilmekte olup, ayrıca D-100 Karayolu üzerinden Pendik-Tuzla istikametinden ilerlerken sağ kolda yer alan Neomarin Pendik A.V.M. ye gelindiğinde Tersane kavşağı üzerinden T.E.M. bağlantı yoluna girilerek de ulaşım sağlanabilmektedir. Taşınmaza yakın konumda Viaport A.V.M., Crown Plaza Asia, Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendorya A.V.M., Neomarin Pendik A.V.M., Özel Koç Lisesi, Sabancı Üniversitesi gibi referans yapılar yer almaktadır. 8 15_400_193_2
Resim 2. Konum Krokisi Tablo. 2 Konu Taşınmazın Bazı Merkezlere Kuşuçuşu Mesafeleri Mesafeler Sabiha Gökçen Havalimanı Pendik Sahil Ataşehir Merkez Bostancı Merkez Boğaziçi Köprüsü Fatih Sultan Mehmet Köprüsü Atatürk Havalimanı Uzaklıklar 3.09km 9.54 km 18.79 km 19.62 km 27.45 km 27.59 km 43.65 km Konu taşınmazların bulunduğu bölge sanayi ve lojistik fonksiyonlu yapıların yer aldığı bir bölge niteliğinde olup, 2000 li yılardan itibaren konut gelişimi gösteren bir bölgedir. Özellikle Dedepaşa Caddesi nin güneybatısında kalan bölgede yoğunlaşan konut alanlarında blok yapı düzeninde, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş yapılardan oluşan site tipi mesken alanları bulunmaktadır. Taşınmazlara yakın konumda mesken alanlarının yanısıra, sanayi tesis alanları ve lojistik alt sektöründe hizmet veren birimlere ait depo alanları konumludur. Bölge dahilinde Sahil Bulvarı yönünde, Pendik Merkez istikametinde ilerledikçe mevcut fonskiyonlar konut+ticaret ve ticaret olarak değişmekte, yapı ve 9 15_400_193_2
nüfus yoğunluğu artmaktadır. Pendik ilçe sınırları içerisinde 2008 yılı sonrasında açılan Pendik Marina nın yaratmış olduğu çekim dolayısı ile ilçenin ticari yoğunluğu ve gayrimenkul talebi artış eğilimi göstermiştir. Sosyo ekonomik olarak orta gelir grubunun ikamet ettiği bölgede nüfus yoğunluğu yüksek seviyelerdedir. Taşınmazın kuzeyinde, T.E.M. otoyolunun kuzey doğusunda yer alan Kurna Mahallesi sınırları dahilinde plansız alanlar yer almaktadır. Resim 3. Topoğrafik Yapı Krokisi Taşınmazların bulunduğu bölgede topoğrafik yapı genel hatları ile hafif eğimlidir. T.E.M. otoyolunun konumlu olduğu aks üzerinde düze yakın yapıya sahip olan topoğrafyada eğim oranı, T.E.M.-Dedepaşa Caddesi yönünde artmaktadır. Taşınmazlara ulaşım sağlayan Dedepaşa Caddesi nin güneydoğusunda eğim oranı azalmakta, topoğrafik yapı bu noktadan sonra değişmektedir. Taşınmazların bulunduğu bölgede kara yolu ve deniz yolu toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. T.E.M., D-100 ve bağlantı yolları, karayolu ulaşım aksaları ile Pendik merkez üzerinden deniz yolu ulaşım araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. Değerleme tarihi itibari ile konu Taşınmazlara raylı sistem taşıma araçları ile ulaşım sağlayacak herhangi bir ulaşım aracı mevcut değildir. 4.2. Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Değerleme konusu taşınmazlar Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi ile Crowne Plaza Oteli ile yakın konumda yer almakta olup, parseller bahsi geçen Viaport Kompleksinin konumlu olduğu 1814 parsel sayılı taşınmaz ile komşu konumda yer almaktadır. 10 15_400_193_2
Resim 4. Vaziyet Planı 963 Parsel 1714 & 1716 Parseller Değerleme tarihi itibari ile komşu parsel (1814 parsel) üzerinde yer alan Viaport kompleks projesi ile komşu konumda olan değerleme konusu parsellerden 963 parsel üzerinde düzenlemeler yapılmış olup, 1714 ve 1716 parseller üzerinde herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. 963 parsel sayılı parsel geometrik olarak üçgen forma sahip olup düze yakın eğim oranına sahiptir. Değerleme konusu 1716 parsel sayılı taşınmaz üçgen, 1714 parsel ise çokgen geometrik forma sahip olup, topoğrafik açıdan hafif eğimli yapıya sahiptir. Değerleme tarihi itibari ile parseller üzerinde herhangi bir yapılanma mevcut olmayıp, belediye işlem dosyasında herhangi bir imar uygulaması yapılmadığı görülmüştür. 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik Veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 77.695.904 olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2014 yılında, bir önceki yıla göre 1.028.040 kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 (38 984 302 kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 (38 711 602 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2013 yılında 13,7 iken, 2014 yılında 13,3 e gerilemiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2013 yılında %91,3 iken, bu oran 2014 yılında %91,8 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %8,2 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,5 inin ikamet ettiği İstanbul, 14.377.018 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. Bunu sırasıyla takip eden iller; %6,6 ile (5.150.072 kişi) Ankara, %5,3 ile (4.113.072 kişi) İzmir, %3,6 ile (2.787.589 kişi) Bursa ve %2,9 ile (2.222.562 kişi) Antalya'dır. Bayburt ili ise 80.607 kişi ile en az nüfusa sahip ildir) 11 15_400_193_2
Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: www.tuik.gov.tr Türkiye de 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2013 yılına (%67,7) göre 0,1 puan artarak %67,8 (52 640 512 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24,3 e (18 862 430 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da yaklaşık %8 e (6 192 962 kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 101 kişi olmuştur. İstanbul, kilometrekareye düşen 2 767 kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olup bunu sırasıyla; 477 kişi ile Kocaeli, 342 kişi ile İzmir, 277 kişi ile Gaziantep, 267 kişi ile Bursa ve Yalova illeri takip etmektedir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli dir. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 54, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 267 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2014 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler 5.2.1. Küresel Ekonomik Durum Küresel ekonomiye ilişkin gelişmeler finansal istikrar açısından önemini korumaktadır. ABD diğer gelişmiş ülkelere göre daha güçlü büyüme performansı sergilerken Euro Bölgesinde ekonomik büyüme zayıf seyrini korumaktadır. Küresel büyümenin önemli seyrini oluşturan gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızı yavaşlamaktadır. Enflasyon gelişmiş ülkelerde hedeflerin altında seyretmekte, gelişmekte olan ülkelerde ise yukarı yönlü hareket etmektedir. ABD nin faiz artırım sinyali ve para politikasındaki normalleşme sürecine ilişkin belirsizlikler küresel piyasaların veri akışına duyarlılığın yüksek seviyelerde kalmasına neden olmaktadır. Böyle bir konjonktürde ABD doları diğer para birimlerine karşı güçlenme eğilimi göstermiş, gelişmekte olan ülkelerde sermaye hareketleri dalgalı bir seyir izlemiştir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Mayıs, 2015). Ocak 2015 te Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin toplamda %3,5 büyüme sergilediği görülmüştür. Fakat bu büyüme incelendiğinde, gelişmiş ekonomilerin arasında büyüme oranlarındaki farklılıkların dikkat çekmekte olduğu aktarılmıştır. Bu kapsamda özellikle Amerika Birleşik Devletleri (ABD) beklenenin üzerinde bir büyüme rakamı 12 15_400_193_2
yakalamış olsa da Japonya nın beklenen büyüme oranlarını yakalayamadığı belirtilmiştir. Japonya gibi beklenenin altında büyüme yakalayan gelişmiş ülkelerin durumu orta vadede beklenen ekonomik performansının düşük olmasına bağlanmıştır. Gelişmiş ülkeler arasındaki ekonomik ayrışmanın bir başka etkisi olarak ABD dolarının 2014 Eylül ayından itibaren %6 değer kazandığı, Avrupa Birliği (AB) ortak para birimi Euro da %2 ve Japon Yeni nde %8 oranlarında değer kayıpları izlendiği açıklanmıştır. Benzer bir şekilde gelişmekte olan ülkelerde de ihracat rakamlarındaki düşüşler sebebiyle para birimlerindeki değer kayıpları görülmektedir. Yaşanan ekonomik belirsizlikler sebebiyle faiz oranlarında ve risk primlerinde yükselişler gözlenmektedir. Özellikle, petrole bağlı olarak değerlenen yatırım araçlarında da düşüşler bulunmaktadır. ABD ekonomisindeki toparlanma ve büyüme IMF tarafından 2015 2016 yıllarında da %3 olarak öngörülmektedir. 2014 yılında işsizliğin azalması ve doların değer kazanmasıyla ekonomi beklentileri olumlu olarak değerlendirilmiştir. Buna nazaran, doların değer kazanması ile ABD nin ihracat rakamlarında düşüş beklendiği de belirtilmiştir. Tablo. 3 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları IMF (Uluslararası Para Fonu) 2014 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla rakamları ve 2015 2015 GSYH Büyüme Öngörüleri 2014 (%) 2015(%) 2016(%) Dünya Ortalaması 3,3 3,5 3,7 Gelişmiş Ülkeler Ortalaması 1,8 2,4 2,4 ABD 2,4 3,6 3,3 Euro Bölgesi Ortalaması 0,8 1,2 1,4 Japonya 0,1 0,6 0,8 İngiltere 2,7 2,6 2,4 Kanada 2,4 2,3 2,1 Gelişmekte olan Ülkeler Ortalaması 4,4 4,3 4,7 Rusya 0,6-3 -1 Asya 6,5 6,4 6,2 Çin 7,4 6,8 6,3 Hindistan 5,8 6,3 6,5 Latin Amerika ve Karayipler 1,2 1,3 2,3 Brezilya 0,1 0,3 1,5 Meksika 2,1 3,3 3,5 Orta Doğu, Kuzey Afrika, Afganistan ve Pakistan 2,8 3,3 3,9 Sahra altı Afrika 4,8 4,9 5,2 Nijerya 6,1 4,8 5,2 Güney Afrika 1,4 2,1 2,5 Kaynak: Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, IMF (Ekim 2014) 2014 yılında küresel ekonomiye 2008 krizi sonrası uzun vadeli ekonomik durgunluk, işsizlik oranında artış ve büyümedeki sınırlar, Orta Doğu da ortaya çıkan politik riskler, Rusya ile Ukrayna arasındaki politik gerginlikler damgasını vurmuştur. 2015 ve 2016 yıllarında benzer risklerin devam etmesi öngörülmüştür. Bunlara ek olarak gelişen petrol fiyatlarındaki düşüşler, küresel ekonomi için riskler oluşturmaktadır. Petrol fiyatlarındaki düşüşler, sanayi üretiminin artması için uygun ortam hazırlayabilmekle birlikte, özellikle OPEC ülkelerinin fiyat düşüşlerini durdurmak amacıyla arzı kısması durumunda küresel ekonomide ciddi daralmalar ortaya çıkabileceğinin altı çizilmiştir. Bu belirsizlik üretici ve yatırımcıları risk içerisine sokmaktadır. Dolayısıyla, makroekonomik belirsizliklere sebep olmaktadır. Belirsizliklerin bir başka sonucu da küresel finans piyasalarındaki dalgalanmalardır. ABD dolarının değer kazanması ve dolar karşısında gelişmekte olan ülkelerin para birimlerinin değer kaybetmesi bu ülkeler için ciddi enflasyon risklerini gündeme getirmektedir. Buna ek olarak, ABD nin para politikasını normalleştirme ile ilgili almış olduğu karar ile daha sıkı bir mali ve parasal politikaya geçecek olduğunun sinyalini vermiştir. Dolayısıyla IMF tarafından da 2015 2016 yıllarında doların değerinde beklenen bir artış gözlemlenmektedir. Euro alanında ve Japonya da süregelen düşük enflasyon IMF tarafından da ekonomik durgunluğun bir göstergesi olarak kabul edilmektedir. Bu durumun sonucu olarak euro bölgesi ve Japonya nın dış şoklara 13 15_400_193_2
çok açık hale geldiği belirtilmiştir. Son olarak IMF gelişmiş ülkelerin ortak sorununu üretim açıkları (2008 krizi sonrasında düşen üretim rakamları) ve hedeflenenin altında kalan enflasyon oranları, gelişmekte olan ülkeler için ise, hedeflenen enflasyonun üzerinde oranlar, gerekli makroekonomik politikaları uygulamak için yetersiz makroekonomik kapasite, petrol üreticisi ülkeler için düşen petrol fiyatlarına bağlı olarak daha da yüksek enflasyon riskleri ve bütün bunların bir sonucu olarak dış şoklara karşı kırılganlık olarak özetlemektedir. Ekonomik görünüm incelendiğinde, genel olarak ortaya çıkan tablo yapısal ekonomik ve finansal sorunlara işaret etmektedir. Bu kapsamda, sorunların giderilmesi için yapısal reformlar uygulanması zorunlu olarak görülmektedir. 5.2.2. Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makroihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. 14 15_400_193_2
Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu ( Mayıs 2015) Tablo. 4 KURULUŞ IMF OECD D B Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri YIL Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) Dünya Türkiye Avro Bölgesi ABD Brezilya Rusya Hindistan ÇHC 2015 3,3 3,1 1,5 2,5-1,5-3,4 7,5 6,8 2016 3,8 3,6 1,7 3,0 0,7 0,2 7,5 6,3 2015 3,1 3,1 1,4 2,0-0,8-3,1 6,9 6,8 2016 3,8 3,9 2,1 2,8 1,1 0,8 7,6 6,7 2015 2,8 3,0 1,5 2,7-1,3-2,9 7,5 7,1 2016 3,3 3,9 1,8 2,8 1,1 0,1 7,9 7,0 Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm ( Temmuz 2015) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2015 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. Uluslararası projeksiyonlar hala temkinli tahminler ortaya koymakta ve Türkiye Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunmaktadır. IMF ve OECD Türkiye nin GSYİH büyümesini %3,1-%3,2 seviyesinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,5 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Mayıs 2015) I.M.F. nin ekonomik görünüm raporunda Türkiye deki GSYİH artışın enerji ithalatındaki düşüş akabinde azalan enerji fiyatları sayesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. 15 15_400_193_2
Tablo. 5 IMF Ekonomik Görünüm Raporu( Nisan 2015)- Reel GSYİH- Tüketici Fiyatları- Cari İşlemler Dengesi - İşsizlik Kaynak: Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, IMF (Ekim 2014) I.M.F. nin Nisan 2015 raporunda Dünya Ekonomik Görünüm raporunda Avrupa ülkelerinde reel gayrisafi yurt içi hasıla, tüketici fiyatları, cari işlemler dengesi ve işsizlik konusunda 2015 ve 2016 yılları için tahminler yapılmıştır. I.M.F. Türkiye için 2014 yılı 2,9 2015 büyüme tahminini yüzde 3.1, 2016 da ise yüzde 3.6 olacağını öngörmüştür. Yayınlanan raporda IMF tahminlerine göre yüzde 6 olarak tahmin edilen cari açığın milli gelire oranının petroldeki düşüşe bağlı olarak 2016 yılı için 4.8 olarak revize etmiştir. Türkiye deki işsizlik oranının artarak 2015 te 11.4,2016 yılında 11.6 olacağı tahmin edilmiştir. Raporda genel ekonomik durum olarak son yılda Türkiye nin ve doğu Avrupa nın ekonomik büyümesinin yavaşladığı ancak Macaristan ve Polonya nın mevcut büyümesini koruduğu gözlemlenmiştir. Dünya Bankası nın veri tabanındaki Cari işlemler dengesi oranı ile IMF nin raporunda belirttiği Cari işlemler dengesi oranı paralelik göstermektedir. ( Dünya Bankası cari işlemler dengesi tahmini oranları 2014-5,6; 2015-4,5; 2016-4,9). Aynı şekilde OECD nin veri bankasında açıkladığı GSYİH değerleri ile IMF nin açıkladığı değerler paralellik göstermektedir. 16 15_400_193_2
Grafik 3. OECD Reel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla Değerleri Kaynak: https://data.oecd.org/gdp/real-gdp-forecast.htm#indicator-chart. 5.2.1.1. Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye, küresel ekonomik krizden en hızlı çıkan ve son dönemlerdeki küresel ekonomik belirsizlikten göreli olarak az etkilenen ülkelerdendir. 2002-2012 döneminde yıllık ortalama büyüme oranı %5,2 olmuşken, büyüme oranı 2013 yılında ülkemize %4 oranında gerçekleşmiştir. Türkiye istatistik kurumunun resmi sitesinde 2014 yılı 4. çeyrek GSYH oranları: üretim yöntemiyle hesaplanan GSYİH, 2014 yılında bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %2,9 luk artışla 126.70.000.000 TL, cari fiyatlarla %11,6 lık artışla 1.749.782.000.000 TL olarak açıklanmıştır. 2015 yılının birinci çeyreği ise 2014 yılının aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %2,3 lük artışla 30.89.000.000 TL olmuştur. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının birinci çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %7,8 lik artışla 443 milyar 189 milyon TL olmuştur. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %2,7 lik artışla 1.390.000.000 TL, cari fiyatlarla %17 lik artışla 17.458.000.000 TL olmuştur. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla değişmedi, cari fiyatlarla %3 lük artışla 106.192.000.000 TL olmuştur. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %4,1 lik artışla 18.873.000.000 TL, cari fiyatlarla %9 luk artışla 268.473.000.000 TL olmuştur. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH tahmininde, 2015 yılı birinci çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 olmuştur. 17 15_400_193_2
Tablo. 6 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçşarı, 2015 I.Çeyrek Kaynak: www.tuik.gov.tr Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %11,1 lik artışla 316.311.000.000 TL, sabit fiyatlarla %4,5 lik artışla 20.982.000.000 TL olmuştur. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %7,9 luk artışla 66.891.000.000 TL, sabit fiyatlarla %2,5 lik artışla 3.211.000.000 TL olmuştur. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %4,6 lık artışla 90.929.000.000 TL olmuştur. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %2,3 lük artışla 117.695.000.000 TL, sabit fiyatlarla %0,3 lük azalışla 7.858.000.000 TL olmuştur. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %1,8 lik artışla 136.795.000.000 TL, sabit fiyatlarla %4,1 lik artışla 8.703.000.000 TL olmuştur. Tablo. 7 Harcamalar Yöntemiyle GSYH Büyüme Hızları Kaynak: www.tuik.gov.tr 18 15_400_193_2
5.3. Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Grafik 4. Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. 19 15_400_193_2
Grafik 5. Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü ( Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. Grafik 6. İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir. 20 15_400_193_2
5.4. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir. 5.4.1. İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.712 km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2014 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık 14.377.018 kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı 21 15_400_193_2
Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. İstanbul, ülke çapında her türlü mal ve hizmetin toplanıp dağıtıldığı ve yurtdışı bağlantıların kurulduğu, Türkiye'nin en üst düzeydeki hizmet ve ticaret merkezidir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer almaktadır. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır. 5.4.2. Pendik İlçesi Coğrafi Konum: İstanbul İli nin doğu yarısında yer alan Pendik, güneydoğu'da Tuzla, doğuda Gebze, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Kartal, Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Yaklaşık 200 km 2 lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. Deniz kıyısı kil ve kum ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos Dağı na sınır olan Pendik, Ballıca, Ağılbayırı ve Karabayır Tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen akarsulardır. Büyükdere Kurtköy den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik ilçesinde TEM Otoylu güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır. İlçenin en büyük caddesi Ankara Caddesi dir. Nüfus: 1924 Türkiye-Yunanistan Nüfus Mübadelesinden sonra Drama ve Yanya dan gelen Müslüman Türk nüfus Pendik e yerleşti. Pendik ten göç eden Rumlar da Selanik yakınlarında Pendik adında bir yerleşim yeri kurdular. Dramalılar, Yanyalılar ve 1950 lerde Erzincanlıların da katılımıyla yeni Pendik in çekirdeği oluşturulmuş oldu. Bu yapıya 1960 sonrasında Yugoslavya dan göç eden Boşnaklar da eklendi. Bu 22 15_400_193_2
göçmen nüfus 1960-70 arası Pendik İstasyon Üstü Mahallesi ne yerleşti. Genel olarak seksenli yıllara kadar yazlık yerleşim merkezi olarak gelişen Pendik te 1 Temmuz 1982'de Pendik Tersanesi nin açılması, seksenli yılların Pendik'in en fazla göç aldığı dönem olmasında büyük rolü vardır. Tersanenin açılması ve sanayi kuruluşlarının büyük gelişme göstermiş olması ile beraber artan göçler nedeni ile Pendik yazlık yerleşim yeri olmaktan çıkmış bahçeli evlerin yerini apartmanlar almaya başlamıştır. 1989 yılında Bulgaristan ın çeşitli şehirlerinden yurdumuza zorunlu olarak göç eden soydaşlarımız için 1990 yılında Pendik Kurtköy de 3.150 konut inşa edilmiştir. Pendik günden güne göç almakta olup ilçede çoğunluğu Erzurum, Erzincan, Kastamonu, Giresun, Ordu, Sivas illeri kökenli yurttaşlar ile Boşnak ve Balkan göçmeni kökenli yurttaşlar oluşturmaktadır. Nüfus bakımından Pendik, TUİK 2014 verilerine göre 663.569 kişilik nüfusu ile İstanbul'un 4. büyük ilçesidir. Tablo. 8 Yıllara göre Nufüs Değişimi Eyüp ilçesi Yıl Erkek Nüfusu Kadın Nüfusu Toplam Nüfus 2014 336.800 326.769 663.569 2013 328.607 317.768 646.375 2012 317.757 308.040 625.797 2011 309.519 300.016 609.535 2010 297.134 288.062 585.196 2009 286.223 275.899 562.122 Ulaşım: 1870 yılında kurulan Pendik Gar Müdürlüğü günümüzde de hizmet vermeye devam etmektedir. İstanbul kalkışlı tüm trenler (Haydarpaşa-Bostancı ve Pendik de tüm trenler durur) ile İstanbul içinde hizmet veren banliyö trenleri de Pendik sınırlarındaki Pendik, Kaynarca, Tersane, Güzelyalı İstasyonları nda hizmet vermektedir. 1998 den beri hizmet veren Pendik-Eminönü deniz otobüsü ve 2004 den beri Pendik-Yalova hızlı feribotu deniz ulaşımını sağlamaktadır. İstanbul'daki hava ulaşım merkezlerinden biri olan Sabiha Gökçen Havalimanı da Pendik'te bulunmaktadır. Ana arter olarak E-5, TEM ve sahilyolu ve bu yolların birbirine olan bağlantısını sağlayan ara yollarıyla karayolu ulaşımı sağlanmaktadır. Şehir içi trafiği için ise minibüs ve taksilerin dışında İETT ile pek çok noktaya ulaşım mümkündür. Kadıköy'den Kartal'a kadar uzanan metro hattı daha sonra Pendik Kaynarca'ya uzayacak, Kaynarca'da, Sabiha Gökçen Havalimanı'ndan Sultanbeyli istikametine uzanan metroyla birleştirilecektir. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir. 23 15_400_193_2
6.1. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. 6.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır. 6.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. 6.2.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame 24 15_400_193_2
prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir. 6.2.3. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 7. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 7.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana ulaşım arterleri, T.E.M. otoyoluna yakın ve D 100 otoyoluna ise bağlantı aksı niteliğindeki kara ulaşım aksına yakın konumlanması, ZAYIF YANLAR Konu taşınmazların düzgün dörtgen şeklinde olmayıp, geometrik formlarının yapılanma ve olası projelendirme sürecinde verimli kullanım alanını kısıtlaması, Komşu konumda T.E.M. otoyolunun kuzeyinde yer alan Kurna mahallesinin plansız bir bölge olması nedeni ile gelişimin kestirilememesi, Karayolu toplu taşıma araçları ile ulaşım alternatiflerinin yetersiz olaması, T.E.M. otoyoluna olan yakınlığı dolayısı ile taşınmazların araç trafiğinin ve yoğun çevre kirliliğininin mevcut olduğu bir konumda yer alması, Yakın çevresinde yer alan sanayi ve lojistik amaçlı kullanılan alanların halihazırda aktif olması. 25 15_400_193_2
FIRSATLAR İstanbul il sınırlarında Pendik ve Tuzla ilçe sınırları dahilinde ve Kocaeli ili Gebze ilçesi sınırları dahilinde T.E.M otoyoluna cepheli konumdaki bölgede sanayi alanlarının desantralizasyonun hedeflenmesi. Bahsi geçen iyileştirmenin çevresel özelliklerine olumlu etkilerinin beklenmesi, Bölgesel gelişim hedeflerinin haricinde, konu taşınmazların kompleks yapıda olan Viaport projesi ile komşuluğunun bulunması, TEHDİTLER Bölgede özellikle T.E.M otoyoluna yakın konumdaki alanda gerçekleşen fonksiyon/yapı dönüşüm sürecinin kestirilememesi, Taşınmazların konumları ve kadastral durumları dolayısı ile, komşu 1814 parsel sayılı taşınmaz ile fonksyon bütünlüğü arz etmesi ve kullanıcı kısıtlarının bulunması. 7.2. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Çevresel etkiler, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı göz önüne alınarak, üst kullanım hakkına konu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı yasal olarak izin verilebilir olma kriteri doğrultusunda onaylanmış ve hayata geçirilen kullanım olan Fuar alanı olarak belirlenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nde incelenen işlem dosyasında İmar Mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem yapılmadığı görülmüş olup, konu taşınmazlar için üst kullanım hakkı kapsamında Viaport projesi olarak kullanılan 1814 parsel ile fonksiyon, konum ve parsel formu dikkate alınarak, kompleks proje ile bütünlük arz ettiğinden farklı bir değerlendirme yapılmamıştır. 26 15_400_193_2
7.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Değerleme konusu taşınmazlardan 963 parsel sayılı taşınmaz değerleme tarihi itibari ile İmar Mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem görmemiş olup, tapu kütüğündeki nitelikleği Tarla olarak kayıtlıdır. Değerlemeye konu 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazlar ise Arsa nitelikli olup, konu taşınmazlar mer i imar planında Fuar Alanı fonksiyonludur. Taşınmazlar değerleme tarihi itibari ile kısmen otopark fonksiyonlu kısmen de boştur. Değerlemede taşınmazlar için Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi ile elde edilen veriler doğrultusunda Arazi değeri hesaplanmış, ayrıca emlak vergisine esas rayiç değeri araştırılmıştır. 7.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerlemesi yapılan taşınmazlar için arsa pazarı ve otopark fonksiyonlu alanlar araştırılmış olup, detaylı bilgiler alt başlıklarda verilmiştir. 7.3.1.1. Pazar Araştırmaları ARSA PAZARI Emsal 1. Konu taşınmaza yaklaşık 2,5 km. mesafede Tuzla-Orhanlı istikametinde yer alan, T.E.M.'e yakın konumdaki 44.000 m² yüzölçümlü E:0,20 yapılaşma koşulu ile Ticaret+Sanayi fonksiyonlu alanda kalan arsanın 1 yıl önce 16.000.000 USD bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Emsal taşınmazın Havalimanı uçuş hattı altında konumlu olması dolayısı ile konu taşınmazdan daha dezavantajlı olduğu beyan edilmiştir.) (Birim Arsa Değeri= 364 USD/m²) (İrtibat: Sahibinden 530 5484384) Emsal 2. Konu taşınmaza yaklaşık 600 m. mesafede Novartis tesislerine komşu konumda yer alan 36.650 m² yüzölçümlü E:1,20, Hmaks:10 kat yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa 47.645.000 USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmazın fiyatı yüksek bulunmuştur.) (Birim Arsa Değeri= 1.300 USD/m²) (İrtibat: Sahibinden 532 4256158) Emsal 3. Konut taşınmaza yakın konumda Dedepaşa Caddesi üzerinde konumlu 10.000 m² yüzölçümlü E:1,20 yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa 13.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.300 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak 532 2873999) Emsal 4. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda E:2,00 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan 5.000 m² yüzölçümlü arsa 10.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 2.000 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak 532 2873999) Emsal 5. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda T.E.M. Otoyolunun karşısında Kurna Köyü sınırları dahilinde konumlu 1.952 m² yüzölçümlü mer'i imar planında ticaret alanında kalan arsa 1.500.000 USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmaz Kurna sınırları dahilinde konumlu olup, imar durumu, büyüklük özellikleri açısından konu taşınmazdan dezavantajlı durumdadır.) (Birim Arsa Değeri= 768 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak 532 2873999) Emsal 6. Konu taşınmaza yakın konumda Ankara Caddesi üzerinde konumlu E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan 5.000 m² yüzölçümüne sahip arsa 7.500.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.500 USD/m²) (İrtibat: Güven Emlak 542 6426242) 27 15_400_193_2
Emsal 7. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ye yakın yakın konumda yer alan 43.000 m² yüzölçümlü ticaret alanında kalan arsanın 2015 yılının başlarında 45.000.000 Euro bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Birim Arsa Değeri= 1.047 Euro/m²) (İrtibat: Mendos Emlak 532 4076109) Emsal 8. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ne yakın konumda yer alan 15.000 m² yüzölçümüne sahip, E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan arsa 25.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.667 USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak 216 3546515) Emsal 9. Pendik Yenişehir Mahallesinde konumlu Dedepaşa Bulvarı'nda 18.000 m² beyan edilen, Fuar alanı imarlı arsa 18.000.000 USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.000 USD/m²) (İrtibat: Eskidji Bostancı Emlak 530 109 59 53) Emsal 10. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy Uydukent'de Dedepaşa Bulvarına cepheli, 41.000 m² yüzölçümüne sahip, KAKS:2,00 TAKS:0,60 yapılanma koşulları ile ticaret+hizmet alanında kalan arsa 41.000.000 USD bedelle satılıktır. (Birim Arsa Değeri= 1.000 USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak 216 3546515) Emsal 11. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy mahallesinde yer alan 3967 ada 17 parsel toplam 35.531 m² yüzölçümüne sahip olup, emsal taşınmaz mer i planda E:2, Hmaks:30,50 m. yapılanma koşulları ile Ticaret alanında kalmaktadır. Alınan beyanlar dorultusunda emsal taşınmazın 1846700/325310000 hissesinin 15.12.2015 tarihinde K.D.V. Hariç 9.375.975 TL bedel ile satıldığı bilgisi edinilmiştir. (Birim Arsa Değeri=5.077 TL/m²) Resim 5. Emsal Haritası KONU TAŞINMAZLAR E11 Tablo. 9 Emsal Arsalara Ait Satış Bilgileri Tablosu EMSAL YÜZÖLÇÜM (m²) SATIŞ DEĞERİ (USD) BİRİM SATIŞ DEĞERİ (USD/m²) 1 44.000 16.000.000 364 2 36.650 47.645.000 1.300 3 10.000 13.000.000 1.300 4 5.000 10.000.000 2.000 5 1.952 1.500.000 768 6 5.000 7.500.000 1.500 7 43.000 50.489.075 **1.142 8 15.000 25.000.000 1.667 9 18.000 18.000.000 1.000 10 41.000 41.000.000 1.000 11 *1.847 9.375.975 **1.740 *Emsal taşınmaz hisseli mülkiyet yapısında olup, satışı gerçekleşen hisseye düşen arsa payı belirtilmiştir. **T.C.M.B. 31.12.2015 tarihli 1 USD Alış kuru olan 2,9181 TL ve 1 Euro Alış kuru olan 3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. 28 15_400_193_2
7.3.1.2. Emsal Karşılaştırma Analizi Değerlendirme ve Sonuç ARSA PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Konu taşınmazlara yakın konumda yer alan satışa sunulmuş ya da satışı gerçekleşen emsal arsalar araştırılmış olup, pazarda arza sunulan emsal arsaların konum, büyüklük ve imar durumu özellikleri açısından değerleme konusu taşınmazlardan avantajlı olduğu görülmüştür. Konu taşınmazlardan 963 sayılı parselin tapu kütüğündeki niteliğinin Tarla olması, değerleme tarihi itibari ile henüz imar uygulamasının yapılmamış olması, ve taşınmazların mer i imar planında Fuar alanında kalmaları, yüzölçümlerinin emsal taşınmazlar ile karşılaştırılabilir olmaması ve 1814 parsel üzerinde yer alan Viaport A.V.M. kompleksinin komşusu konumunda olmaları dolayısı ile emsal taşınmazlardan satışı gerçekleşen emsal taşınmaz birim satış değerine yakın bir değer ile satılabileceği kanaatine varılarak, 325 USD/m² (~948 TL/m²) birim satış değeri takdir edilmiştir. Konu parseller için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi kullanılarak aşağıda belirtildiği şekilde değer takdir edilmiştir. Tablo. 10 Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Taşınmaz Değeri 1714 Parsel Yüzölçümü, m² 4.635 1716 Parsel Yüzölçümü, m² 3.900 Toplam Leasing Parseller Yüzölçümü, m² 8.535 *Birim Değeri, TL/m² 948,38 Leasing Sözleşmesinden Kaynaklanan Hakların Değeri (TL) 8.094.445 963 Parsel Yüzölçümü, m² 149 Birim Değeri, TL/m² 948,38 963 Parsel'in Değeri (TL) 141.309 Toplam Değer (TL) 8.235.754 *31.12.2015 tarihi itibari ile T.C.B.M. Döviz Alış Kuru olan 1 USD=2,9181 TL olarak hesaplanmıştır. Yapılan araştırmalar sonucunda değerleme konusu taşınmazlara Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi kullanılarak değerleme konusu taşınmazlara 8.235.754 TL takdir edilmiştir. Pendik Belediyesi 2016 yılı emlak vergisine esas Arsa Rayiç Bedel konu parsellere ulaşımı sağlayan Dedepaşa Caddesi için, 1.025,86 TL/m² olarak belirlenmiş olup taşınmazların emlak vergisine esas rayiç değeri toplam 8.908.568 TL olarak hesaplanmıştır. Tablo. 11 Emlak Vergisine Esas Rayiç Değer 1714 Parsel Yüzölçümü, m² 4.635 1716 Parsel Yüzölçümü, m² 3.900 Toplam Leasing Parseller Yüzölçümü, m² 8.535 963 Parsel Yüzölçümü, m² 149 TOPLAM YÜZÖLÇÜM, m² 8.684 Arsa Rayiç Bedeli, TL/m² 1.025,86 TOPLAM ARSA DEĞERI, TL 8.908.568 7.3.2. Maliyet Oluşumları Analizi Değerleme konusu Tarla ve Arsa nitelikli, mer i imar planında Fuar Alanı nda kalan parseller üzerinde değerleme tarihi itibari ile herhangi bir yapılaşma yapılmamış olduğundan maliyet analizi yöntemi kullanılmamıştır. 29 15_400_193_2
7.3.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme Yaklaşımı analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları analizi olarak ikiye ayrılmaktadır. 7.3.3.1 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Değerlemede direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmamıştır. 7.3.3.2 Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. Taşınmazların mevcut kullanım şekli ve komşu 1814 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan Viaport tesisi ile fonksiyonel bütünlük arz ettiğinden ayrıca nakit akımı analizi kullanılarak değer takdir edilmemiştir. 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 8.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerlemesi yapılan taşınmazlar, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 12.01.2007 tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki 28.04.2010 tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst kullanım hakkı kapsamında etaplar halinde inşa edilen Viaport Projesi ile konum ve mer i imar planında tanımlanan fonksiyon özellikleri dolayısı ile bütünlük arz etmektedir. Konu taşınmazlardan 963 parsel sayılı taşınmazın tapu kütüğü, tescil niteliğinin Tarla olması, Pendik İlçesi İmar Arşivi nde incelenen işlem dosyasında değerleme tarihi itibari ile İmar Mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem yapılmamış olması dikkate alınarak değerleme yapılmıştır. Değer takdirinde Pazar araştırmasından elde edilen veriler ve Pendik Belediyesi 2016 yılı emlak vergisine esas Arsa Rayiç Bedeli doğrultusunda Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi kullanılmıştır. Emsal karşılaştırma yönteminde bölgede arsa vasıflı taşınmazların emsal bilgilerine ulaşılmış, değerleme konusu parsellerin tarla vasıflı olması nedeniyle arsa vasıflı emsallere göre daha düşük bir birim değer (325 USD/m2 ~948 TL/m2) takdir edilmiştir. Böylece parsellerin toplam değeri 8.235.754 TL olarak bulunmuştur. İkinci yöntem olarak ise parsellerin emlak vergisine esas rayiç bedelleri araştırılmış ve 1.025,86 TL/m2 olduğu görülmüştür. Buna göre emlak vergisine esas değerleri 8.908.568 TL olarak tespit edilmiştir. Farklı iki yöntemle bulunan değerlerin ağırlıklandırılması suretiyle nihai değer 8.250.000 TL olarak bulunmuştur. 30 15_400_193_2
Tablo. 12 Taşınmazlar İçin Farklı Yöntemler ile Hesaplanan Değerlerin Uyumlaştırılması YÖNTEM LEASING SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN HAKLARIN DEĞERİ (TL) 963 PARSELİN DEĞERİ (TL) KDV HARİÇ TOPLAM DEĞER, TL EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 8.094.445 141.309 8.235.754 EMLAK VERGİSİNE ESAS RAYİÇ DEĞER 8.755.715 152.853 8.908.568 UYUMLAŞTIRILMIŞ TAŞINMAZ DEĞERİ 8.250.000 Değerleme konusu varlıkların satışa esas değeri farklı değerleme yöntemlerinin uyumlaştırılması ile toplam 8.250.000 TL (SekizmilyonikiyüzellibinTürkLirası) takdir edilmiştir. 8.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün/Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme raporunun 3.5. başlığında değerlemesi yapılan gayrimenkuller için mevzuat gereği alınmış olan izin ve belgeler ile ilgili detaylı bilgiler verilmiştir. Değerleme konusu; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ile 1716 parseller ve İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazlar için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nde, Tapu kayıtları üzerinde ve mahallinde yapılan tespitler yapılmıştır. Leasing sözleşmesi kapsamındaki 1714 parsel sayılı taşınmaz mer i planda Fuar Alanı nda, 1716 parsel sayılı taşınmaz ise Kısmen Fuar, Kısmen Askeri alanda kalmaktadır. Bahsi geçen fuar fonskiyonunun büyük kullanım alanı gerektirmesinden dolayı komşu 1814 parsel sayılı taşınmaz ile birlikte kullanılacağı kanaatine varılmıştır. Değerlemeye konu Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı tarla nitelikli taşınmaz İstanbul 6. İdare Mahkemesi Kararı ile İmar planı kapsamı dışında kalmakta olup, parselin mevcut kullanımı ve çevresel özellikler dikkate alınarak kamulaştırılacağı düşünülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ Madde 24 te Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20 sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren başlar denilmektedir. Konu parsellerden leasing sözleşmesi kapsamındaki 1714 ve 1716 parsel sayılı Arsa nitelikli taşınmazların tapu tarihi 03.08.2012 olup, parseller için yukarıda bahsi geçen 5 yıllık süre henüz dolmamıştır. Değerleme tarihi itibari ile cins değişikliğine dair işlemleri devam eden tarla nitelikli 963 parsel sayılı taşınmazın ise mer i plan kapsamı dışında kalması ve değerleme tarihi itibari ile park alanı niteliğinde olması dolayısı ile kamulaştırma bedeli değerlemede esas alınmıştır. Değerleme raporunun 3.8. başlığında yapılan açıklamalar çerçevesinde; Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzaladığı 31.07.2012 tarih 23096 sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan haklarının ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parsel sayılı taşınmazın portföye alınmasında bir sakınca olmadığı kanaatine ulaşılmıştır. 31 15_400_193_2
9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parsel ile İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazlar için resmi kurumlarda ve yerinde inceleme yapılmıştır. Yapılan incelelerde değerlemeye konu taşınmazların değerleme tarihi itibari ile üzerinde herhangi bir yapılaşma olmadığı görülmüştür. Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 31.07.2012 tarihli, 12520 sözleşme no.lu Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi yapılmış olup, kira süresi 59 ay olarak belirtilmiştir. Kira süresi sonunda mülkiyetinin kiracı taraf adına tescil edileceği, 1714 ve 1716 parsellerde finansal kiralamanın finansman yöntemi olarak tercih edildiği düşünülmektedir. 963 parsel ile 1714, 1716 parsel sayılı taşınmazlar Viaport A.V.M. ile fonskiyon ve konum özellikleri açısından bütünlük arz etmektedir. Viaport A.V.M. nin konumlu olduğu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 12.01.2007 tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki 28.04.2010 tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst kullanım hakkı tescil edilmiştir. Üst kullanım hakkı kapsamında etap etap projelendirilip inşa edilen Viaport ile değerleme konusu taşınmazlar gerek ulaşım gerek fonksiyonel ilişkiler, gerekse mer i imar planında aynı fonksiyon ile tanımlanmış olmaları dolayısı ile bütünlük arz etmektedir. Taşınmazlar ile ilgili olarak cins değişikliği yapılarak 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların niteliğinin TARLA dan ARSA ya çevrildiği ancak 963 parsel sayılı taşınmaz için 19.03.2015 tarihinde Pendik Belediyesi ne başvuru yapıldığı ancak cins değişikliğine dair işlemlerin uygun olmadığı. Bahsi geçen taşınmazın mevcut kullanım şekli, çevre fonksiyonları dikkate alınarak kamulaştırılacağı düşünüldüğünden taşınmazın değer takdirinde arsa rayiç bedeli kullanılarak hesaplanan değer lehinde uyumlaştırma yapılmıştır. Değerleme tarihi itibari ile imar mevzuatı kapsamında boş arazi niteliğinde olmaları ve imar mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem yapılmamış olan parsellerde proje kapsamında ilave inşaat hakkı tanınması durumunda yeniden değer takdiri yapılması gerekmekte olup değer takdiri, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapılaşma hakkı (avan proje ile tanımlanabilecek) gözardı edilerek yapılmıştır. 32 15_400_193_2
Nihai değer takdiri aşağıdaki tablolarda gösterildiği gibidir. Tablo. 13 Nihai Değer Tabloları GAYRİMENKUL *PAZAR DEĞERİ KDV HARİÇ (TL) PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) **Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzalaladığı 31.07.2012 tarih 23096 sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan hakları 8.106.600 9.568.148 Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmaz 141.400 166.852 TOPLAM DEĞER 8.250.000 9.735.000 *Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. Yapılan hesaplarda 31.12.2015 tarihli T.C.B.M. Döviz Alış Kuru olan 1 USD=2,9181 TL olarak hesaplanmıştır. **Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzalaladığı 31.07.2012 tarih 23096 sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan hakları ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmazın toplam değeri değerleme tarihi itibari ile satış değeri KDV Hariç 8.250.000 TL (SekizMilyonİkiyüzelliBin Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. GÜLNUR ÇELİK Şehir Plancısı-M.B.A SPK LİSANS NO: 402861 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI DİDEM ÖZTÜRK Y.Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 402394 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 400241 SORUMLU DEĞERLEME UZMANI 33 15_400_193_2
10. EKLER 34 15_400_193_2
35 15_400_193_2
36 15_400_193_2
37 15_400_193_2
38 15_400_193_2
39 15_400_193_2
40 15_400_193_2
41 15_400_193_2
42 15_400_193_2
43 15_400_193_2
44 15_400_193_2
45 15_400_193_2
46 15_400_193_2
47 15_400_193_2
48 15_400_193_2
49 15_400_193_2
50 15_400_193_2
51 15_400_193_2
52 15_400_193_2
53 15_400_193_2
54 15_400_193_2
55 15_400_193_2
56 15_400_193_2
SERTİFİKASYONLAR 57 15_400_193_2
HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) 388 05 0958 Fax: +90 (212) 258 78 84 www. harmonigd.com.tr info@harmonigd.com.tr 15_400_193_2
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURTKÖY MAHALLESİ 3961 ADA, 39 PARSEL VIAPORT HOUSES &SUITES (31 adet BAĞIMSIZ BÖLÜM) 21.03.2016 15_400_193_07 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 4 4. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 5 4.1. GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER 5 4.2. GAYRİMENKULLERİN TAKYİDAT BİLGİLERİ... 6 4.3. GAYRİMENKULLERİN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ... 7 4.4. GAYRİMENKULLERİN İMAR BİLGİLERİ... 7 4.5. GAYRİMENKULLERİN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER... 8 4.6. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ... 10 4.7. GAYRİMENKULLERİN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER... 10 4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ... 11 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 11 5.1. DEMOGRAFİK VERİLER... 11 5.2. EKONOMİK VERİLER... 12 5.3. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ... 18 5.4. BÖLGE VERİLERİ... 36 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ 38 7. GAYRİMENKULLERİN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 40 7.1. GAYRİMENKULLERİN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ... 40 7.2. GAYRİMENKULLERİN TANIMI... 42 8. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 48 8.1. GAYRİMENKULLERE DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)... 48 8.2. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ... 49 8.3. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ... 49 9. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 53 8.1. ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI... 53 8.2. G.Y.O. PORTFÖYÜNE ALINMASINDA BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI... 54 10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 55 11. RAPOR EKLERİ 56 11.1. GAYRİMENKULÜN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ... 56 11.2. MAHAL FOTOĞRAFLARI... 82 11.3. YAPI RUHSATI... 85 11.4. DİĞER BELGELER... 95 12. SERTİFİKASYONLAR 111 2 15_400_193_07
1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz 14.03.2016 tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzman Yardımcısı Sevgi TUNA tarafından hazırlanmıştır. 3 15_400_193_07
2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmış, gayrimenkul değerleme raporudur. RAPORUN KAPSAMI : İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel üzerinde DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI yer alan Viaport Houses & Suites Projesi kapsamında VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 31 adet konut nitelikli bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı kapsamında 31.12.2015 tarihi itibariyle değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır. : 01.12.2015 DEĞERLEME TARİHİ : 14.03.2016 RAPORUN TARİHİ : 21.03.2016 RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER : 15_400_193_07 : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER : Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili daha önce şirketimizce hazırlanan 04.07.2014 tarih, 2014_400_68_03 sayı ile değerleme raporunda konu parselde yer alan 253 adet bağımsız bölümün şatış değeri KDV hariç 55.906.561 TL. 31.12.2014 tarih, 2014_400_161_05 sayı ile 97 adet bağımsız bölümün satış değeri KDV hariç 30.010.581 TL, 30.09.2015 tarih, 15_400_167_07 sayı ile 42 adet bağımsız bölümün satış değeri KDV hariç 15.225.000 TL takdir edilmiştir. RAPORU HAZIRLAYANLAR 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ : DİDEM ÖZTÜRK Y. Harita Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402394 Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 400241 ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mahallesi Rıfkı Tongsir Caddesi No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(216) 388 05 09 www.harmonigd.com.tr E-mail: info@harmonigd.com.tr MÜŞTERİ UNVANI : VIA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ : Kurtköy Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:2 Pendik / İSTANBUL MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR : Müşterinin talebi; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada 39 parselde yer alan Viaport Houses&Suites Konut Projesi kapsamında VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 31 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı kapsamında 31.12.2015 tarihi itibari ile değerinin belirlenmesidir. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 4 15_400_193_07
4. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler Değerleme konusu gayrimenkuller; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel üzerinde yer alan Viaport Houses & Suites Projesi dahilinde yer alan 31 adet mesken ve dubleks mesken nitelikli taşınmazlardır. Taşınmazlara ilişkin ayrıntılı bilgiler (yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtları) alt başlıklarda tanımlanmıştır. 4.1. Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Rapor tarihi itibariyle tapu bilgileri Pendik Belediyesi Tapu Müdürlüğü nden müşteri tarafından temin edilen tapu kayıtlarından güncellenmiştir. VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki; A Blokta 8 adet, B1 Blokta 4 adet, B2 Blokta 8 adet, C Blokta 9 adet, V3 Blokta 2 adet olmak üzere toplam 31 adet gayrimenkule ait tapu kaydı özetlenmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : PENDİK MAHALLESİ : KURTKÖY KÖYÜ : - SOKAĞI : - MEVKİİ : - PAFTA NO : 240EG4B-1C ADA NO : 3961 PARSEL NO : 39 YÜZÖLÇÜMÜ : 26.056 m² NİTELİĞİ : 13 ER KATLI A, B1, B2 BLOK, 12 KATLI C BLOK, 3 KATLI V1 BLOK, 4 ER KATLI V2, V3, V4 BLOK, 5 ER KATLI V5 VE V6 BLOKTAN OLUŞAN BETONARME APARTMANLAR VE ARSASI MALİK / HİSSE ORANI : *VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ TAPUTARİHİ / YEV. : 04.11.2015 / 35135 *Değerleme konusu bağımsız bölümlerin tamamı VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetindedir. Tablo. 2 A Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BAĞIMSIZ BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE BÖLÜM NO A Zemin Kat 5 MESKEN 181.000 / 162.850.000 399 39456 A Bodrum+Zemin 13 DUBLEKS MESKEN 387.500 / 162.850.000 399 39464 A Bodrum+Zemin 16 DUBLEKS MESKEN 391.000 / 162.850.000 399 39467 A 01.Kat 28 MESKEN 205.000 / 162.850.000 399 39479 A 01.Kat 37 MESKEN 245.000 / 162.850.000 399 39488 A 03.Kat 71 MESKEN 205.000 / 162.850.000 400 39522 A 05.Kat 117 MESKEN 205.000 / 162.850.000 400 39568 A 08.Kat 177 MESKEN 470.000 / 162.850.000 401 39628 Tablo. 3 B1 Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BAĞIMSIZ BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE BÖLÜM NO B1 Bodrum+Zemin 6 DUBLEKS MESKEN 367.500 / 162.850.000 401 39646 B1 Bodrum+Zemin 11 MESKEN 595.000 / 162.850.000 401 39651 B1 02.Kat 37 MESKEN 215.000 / 162.850.000 401 39677 B1 07.Kat 128 MESKEN 187.500 / 162.850.000 402 39768 5 15_400_193_07
Tablo. 4 B2 Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE B2 Bodrum+Zemin 1 DUBLEKS MESKEN 455.000 / 162.850.000 402 39784 B2 Bodrum+Zemin 4 DUBLEKS MESKEN 592.500 / 162.850.000 402 39787 B2 Bodrum+Zemin 9 DUBLEKS MESKEN 445.000 / 162.850.000 402 39792 B2 Bodrum+Zemin 10 DUBLEKS MESKEN 437.500 / 162.850.000 402 39793 B2 Bodrum+Zemin 14 DUBLEKS MESKEN 430.000 / 162.850.000 402 39797 B2 04.Kat 84 MESKEN 200.000 / 162.850.000 403 39867 B2 06.Kat 104 MESKEN 312.500 / 162.850.000 403 39887 B2 09.Kat 139 MESKEN 451.000 / 162.850.000 404 39922 Tablo. 5 C Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE C Bodrum+Zemin 4 MESKEN 367.500 / 162.850.000 404 39930 C Bodrum+Zemin 6 MESKEN 506.000 / 162.850.000 404 39932 C Bodrum+Zemin 7 MESKEN 584.000 / 162.850.000 404 39933 C Bodrum+Zemin 11 DUBLEKS MESKEN 367.500 / 162.850.000 404 39937 C Bodrum+Zemin 12 DUBLEKS MESKEN 502.500 / 162.850.000 404 39938 C 04.Kat 62 MESKEN 197.500 / 162.850.000 404 39988 C 06.Kat 89 MESKEN 252.500 / 162.850.000 405 40015 C 07.Kat 98 MESKEN 215.000 / 162.850.000 405 40024 C 08.Kat 103 MESKEN 330.000 / 162.850.000 405 40029 Tablo. 6 V3 ve V5 Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE V3 Zemin Kat 2 MESKEN 575.000 / 162.850.000 405 40050 V3 01.Kat 4 MESKEN 497.500 / 162.850.000 405 40052 4.2. Gayrimenkullerin Takyidat Bilgileri Taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları müşteriden temin edilmiş, Pendik Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü nden alınan kayıtlarda aşağıdaki kayıtlar yer almakta olup taşınmazın portföye alınmasında engel teşkil edecek herhangi bir takyidata rastlanılmamıştır. Beyanlar hanesinde; - Yönetim Planı:20.11.2013 (25.11.2013 tarih, 33763 yevmiye) - KM ne çevrilmiştir (21.02.2014 tarih, 5463 yevmiye) Şerhler hanesinde; - (AT) 0,01 TL Bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( TEDAŞ lehine 99 yıllığı 1 Krş. Bedelle Kira şerhi) (Başlama tarihi: 13.08.2012 süre:99 Yıl) (27.08.2012 tarih, 21742 yevmiye) 6 15_400_193_07
4.3. Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselde; 25.11.2013 tarih, 33763 yevmiye ile kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleşmiş olup taşınmazların 21.02.2014 tarih, 5463 yevmiye ile kat mülkiyetine geçtikleri görülmüştür. Konu taşınmazlar ile ilgili son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişikliği için yapılan incelemelerde, taşınmazların mülkiyetinin 21.02.2014 tarih 5463 yevmiye no. ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Tic. A.Ş adına tescil edilmiş iken, 04.11.2015 tarih, 35135 yevmiye no.lu tüzel kişiliklerin unvan değişikliği işlemi ile VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edildiği görülmüştür. 4.4. Gayrimenkullerin İmar Bilgileri Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nden alınan yazılı imar durumu belgesine göre rapor konusu gayrimenkullerin yer aldığı parsel; 10.07.2012 tarihinde onaylanan İstanbul İli, Pendik İlçesi, Yenişehir ve Çamlık Mahallelerinin Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamındadır. E:1.50, TAKS:0,40, Hmaks:30.50 m irtifada, Sabiha Gökçen Havamania Kriterleri yapılanma koşullarına sahip olup, K7 rumuzlu Konut kısmen de 12.11.1987 tarihinde onaylanan Kurtköy Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında R3 rumuzlu Konut alanında kalmaktadır. KONUT ALANI PLAN NOTLARI: -10.07.2012 tarihinde onaylanan İstanbul İli, Pendik İlçesi 1/1000 Ölçekli Yenişehir ve Çamlık Mahallelerinin Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planı plan notları geçerlidir. -Avan Proje onayı olmadan uygulama projeleri onayı verilmez. - İnkişaf sahasındadır. Tip İmar Yönetmeliği 13. Maddesi: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak imar planında kentin gelişmesine ayrılmış alandır. - R3 Konut alanında kalmaktadır. -Sabiha Gökçen Havamania Planı kriterlerine uyulacaktır. 7 15_400_193_07
4.5. Gayrimenkullerin Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Değerleme konusu taşınmazlara ait ruhsat eki onaylı mimari proje Pendik Tapu Müdürlüğü ve Pendik Belediyesi İmar arşivinde incelenmiş olup belediye işlem dosyasında yer alan proje kapsamında düzenlenmiş Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin belgelerine ait bilgiler aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Tablo. 7 Yapı Ruhsatı Bilgileri VERİLİŞ AMACI RUHSAT TARİH RUHSAT NO BLOK NO YENİ YAPI 14.11.2011 852 A YENİ YAPI 14.11.2011 853 B1 YENİ YAPI 14.11.2011 854 B2 YENİ YAPI 14.11.2011 855 C YENİ YAPI 14.11.2011 856 V1 YENİ YAPI 14.11.2011 857 V2 YENİ YAPI 14.11.2011 858 V3 YENİ YAPI 14.11.2011 859 V4 YENİ YAPI 14.11.2011 860 V5 YENİ YAPI 14.11.2011 861 V6 YAPI RUHSATLARI B. B. İNŞAAT ALANI FONKSİYON SAYISI (m²) Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 8.261,33 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,25 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 7.046,82 114 Ortak alan 4.964,08 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 160,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 295,90 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,57 6 Ortak alan 296,90 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 295,90 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752.057,00 6 Ortak alan 296,90 İki daireli bina 288,34 6 Ortak alan 160,17 YENİ YAPI 14.11.2011 862 HAVUZ Ortak alan (diğer ortak alan) 1 493,84 8 15_400_193_07
VERİLİŞ AMACI RUHSAT TARİH RUHSAT NO BLOK NO TADİLAT 10.12.2012 1063 A TADİLAT 10.12.2012 1064 B1 TADİLAT 10.12.2012 1065 B2 TADİLAT 10.12.2012 1066 C TADİLAT 10.12.2012 1067 V1 TADİLAT 10.12.2012 1068 V2 TADİLAT 10.12.2012 1069 V3 TADİLAT 10.12.2012 1070 V4 TADİLAT 10.12.2012 1071 V5 TADİLAT 10.12.2012 1072 2 B. B. İNŞAAT ALANI FONKSİYON SAYISI (m²) Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 8.261,33 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,25 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 7.046,82 114 Ortak alan 3.596,93 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 1.303,34 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,57 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,07 6 Ortak alan 2.753,07 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 2.616,34 TADİLAT 10.12.2012 1073 AÇIK YÜZME Ortak alan (diğer ortak alan) 1 493,84 TADİLAT 23.07.2013 710 B2 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 TADİLAT 25.09.2013 849 A Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 9.669,88 TADİLAT 25.09.2013 850 B1 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,62 TADİLAT 25.09.2013 851 B2 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 TADİLAT 25.09.2013 852 C Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.500,00 114 Ortak alan 2.143,21 Tablo. 8 Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİHİ NO BLOK NO 31.12.2013 638 A 31.12.2013 639 B1 31.12.2013 640 B2 31.12.2013 641 C 31.12.2013 636 V1 31.12.2013 643 V2 31.12.2013 644 V3 31.12.2013 645 V4 31.12.2013 646 V5 31.12.2013 647 V6 YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ FONKSİYON B. B. SAYISI ALANI (m²) Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 9.669,88 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,62 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.500,00 114 Ortak alan 2.143,21 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 1.303,34 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,57 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,07 6 Ortak alan 2.753,07 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 2.616,34 9 15_400_193_07
Mimari Proje Bilgileri: Değerlemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel 26.056,00 m² yüzölümlü arsa üzerinde inşa edilmiş Viaport Houses & Suites sitesinde yer almaktadır. Site dahilinde A, B1, B2, C, V3 Bloklar olmak üzere 5 adet blokta yer alan 595 adet mesken nitelikli bağımsız bölümlere ait tadilatlı mimari projeleri, 10.12.2012 ve 25.09.2013 tarihli Tadilatlı Yapı Ruhsatları, 31.12.2013 tarihli 10 adet blok için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgeleri Pendik Belediyesi İmar Arşivindeki dosyasında ve Pendik Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü Arşivi nde kat irtifakına esas 25.09.2013 tarihli ruhsatın eki niteliğindeki onaylı mimari projeleri görülmüştür. İmar arşiv dosyasında konu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir Yapı Tatil Tutanağına rastlanmamıştır. 4.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu gayrimenkuller Viaport Houses & Suites konut projesi kapsamında yer almakta olup taşınmazlara ilişikin Yapı Kullanma İzin Belgeleri düzenlenip tapu sicilinde kat mülkiyeti tesis edildiğinden mevzuat gereği alınması gerekli izinler tamamlanmıştır. 4.7. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Değerlemeye konu olan, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Yenişehir Mahallesi, 3961 ada, 39 numaralı parsel; 10.07.2012 tarihinde onaylanan İstanbul İli, Pendik İlçesi 1/1000 Ölçekli Yenişehir ve Çamlık Mahallelerinin Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta olup hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Rapor konusu taşınmazların yer aldığı 3961 ada, 39 numaralı parselin; 04.04.2011 tarih ve 345 sayılı Encümen Karar sonucu 3961 ada 25-26 parsellerin tevhit edilmesi ile meydana gelmiş olup ilgili karar aşağıda sunulmuştur. 10 15_400_193_07
4.8. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu 31 adet konut nitelikli taşınmaz ile ilgili yapılan tapu kaydı incelemeleri sonucunda taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne binalar başlığı altında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır. 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERi 5.1. Demografik veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 78.741.053 kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre 1.045.149 kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 (39.511.191 kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 (39.229.862 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, 14.657.434 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 (5.270.575 kişi) ile Ankara, %5,3 (4.168.415 kişi) ile İzmir, %3,6 (2.842.547 kişi) ile Bursa ve %2,9 (2.288.456 kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise 78.550 kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: www.tuik.gov.tr Türkiye de 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 (53.359.594 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e (18.886.220 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye (6.495.239 kişi) yükselmiştir. 11 15_400_193_07
Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2.821 kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler 5.2.1. Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. 12 15_400_193_07
İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 9 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları IKaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası 13 15_400_193_07
5.2.2. Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. 14 15_400_193_07
Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu ( Mayıs 2015) Tablo. 10 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen 2016-2018 Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. 15 15_400_193_07
Tablo. 11 2016-2018 Orta Vadeli Program Hedefleri 4.2.2.1. Türkiye de Büyüme Oranları ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: 2016-2018 Orta Vadeli Program, Kalkınma Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla 34.934.000.000TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla 97.235.000.000 TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla 5.289.000.000 TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla 65.710.000.0000 TL oldu. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla 10.364.000.000 TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla 112.917.000.000 TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla 19.783.000.000 TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla 283.360.000.000 TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla 518.637.000.000 TL oldu. 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla 1.445.614.000.000 TL oldu. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. 16 15_400_193_07
Tablo. 12 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 Kaynak: www.tuik.gov.tr Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %10,6 lık artışla 332.514.000.000 TL, sabit fiyatlarla %3,4 lük artışla 22.616.000.000 TL oldu. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %15,7 lik artışla 74.846.000.000 TL, sabit fiyatlarla %7,8 lik artışla 3.566.000.000 TL oldu. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %7,2 lik artışla 91.219.000.000 TL, sabit fiyatlarla %0,5 lik azalışla 7.369.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17 lik artışla 151.152.000.0000 TL, sabit fiyatlarla %0,6 lık azalışla 8.936.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %9,8 lik artışla 151.820.000.000 TL, sabit fiyatlarla %1 lik azalışla 8.609.000.000 TL oldu. Tablo. 13 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 (1998 Fiyatlarıyla) Kaynak: www.tuik.gov. 17 15_400_193_07
5.3. Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irakta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Grafik 3. Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. 18 15_400_193_07
Grafik 4. Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü ( Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. Grafik 5. İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir. 19 15_400_193_07
5.3.1. Türkiye Konut Sektörü Konut piyasasında bir konutun fiyatı, konut arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir. Kısa dönemde, konut arzı neredeyse sabit olduğundan konut fiyatlarını belirleyen temel değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki etmektedir. TÜİK verilerine göre 2013 yılında 2012 yılına göre inşaat sektörü büyüme hızı %11 olarak gerçekleşmiştir.2014 yılında ise bu oran %14,6 olmuştur. Sektör 2013 yılında GSYH ın %4,4 ünü oluştururken 2014 yılını %4,6 lık bir payla kapatmıştır. Özellikle 2014 III çeyreğinden sonraki dönem için, yapı izinleri ve kullanımları ile ilgili istatistikler sektörde canlanmaya işaret etmiştir. Bunun sonucu olarak 2014 yılında satılan konut sayısı yeni bir rekor kırmıştır. 2014 Yılı Ocak-Aralık dönemleri itibarı ile yapı kullanım ve yapı ruhsatlarına bakıldığında bir önceki yılın aynı dönemine göre çok manalı bir artış gözlenmiştir. Bu artış nedeni olarak; Talep yönlü görülen iyileşme (ertelenen talebin devreye girmesi) Konut kredi faizlerinin gevşemesi Yabancı yatırımcıların geçmiş yıllara kıyasla daha fazla talepte bulunması Satışlarda görülen hızlı artışın, arzı desteklemesi, Yüklenici ve satıcıların cazip kampanyalar yapması gösterilebilinir. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar marjını sınırlamakla kalmayıp ilgili beklentileri de etkilemektedir. Döviz fiyatlarında yaşanan dalgalanma yukarıda ifade edilen eğilimleri etkileyen en önemli unsurlardan biridir. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) 2014 yılı boyunca inşaat maliyetleri ve konut satışlarıyla ilgili en önemli etki unsurları döviz fiyatındaki dalgalanma ile faizler olmuştur. Her iki makroekonomik değişken gerek arz maliyeti gerekse talep yönlü etkiler yaratmışlardır. TÜİK verilerine göre; 71 bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Ekim Kasım Aralık aylarını kapsayan 2014 yılı dördüncü çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %0,1, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %9,5 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %10,7 artmıştır. 2015 yılı ilk çeyreğine baktığımızda ise; Bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Ocak Şubat Mart aylarını kapsayan 2015 yılı birinci çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,4, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %9,3 artmıştır. Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan faiz değişkeni satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir. 20 15_400_193_07
2001 krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi ve işletme maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır. Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır. Türkiye de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü 2002-2013 Mayıs döneminin ardından Fed in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL cinsinden) artmasına neden olmuştur. 2014 başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk algıları yüzünden TCMB nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi faiz oranlarındaki yükseliş trendine ivme katmıştır. Daha sonra dengelenen ve gerileme yaşanan döviz ve faiz piyasalarında durum hali hazırda gevşeme eğilimindedir.2015 Yılı ilk beş aylık döneminde tüketici kredilerinin konut bacağında faiz oranları göreceli olarak gerilerken talepte buna paralel artmıştır. Satış rakamlarından da anlaşılacağı üzere ipotek karşılığı kredi ile alınan konut sayıları hızlı bir yükseliş yaşamıştır. Faizlerdeki değişimin en önemli uzantısı hane halkı tasarruf ve harcama eğilimleri üzerinde olmaktadır. Uzun bir aradan sonra 2014 yılında hane halkı yükümlülükleri, finansal varlıklarına kıyasla daha ılımlı bir artış göstermiş, yükümlülük/varlık dengesi kademeli olarak iyileşerek 2012 yılı seviyelerine gerilemiştir. Merkez Bankası aldığı makro ihtiyati tedbirler ile kredi hacminin çok hızlı büyümesini engelleyerek daha dengeli ve riski kontrol edilebilen bir ekonomik yapıya ulaşılmasını hedeflemiştir. Mevduat hane halkı varlıklarının temel bileşeni olmaya devam etse de özellikle bireysel emeklilik sistemine ilginin artmasıyla yatırım fonlarında gözlenen ivmelenme dikkat çekmektedir. Bu durum hane halkının varlık kompozisyonuna mevduatlardan yatırım fonlarına kısmi bir geçiş olarak yansımaktadır. Nitekim bireysel emeklilik yatırım fonu tutarı yılın ilk on ayında, önceki yılın tamamının üzerinde bir artış sergilemiştir. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hane halkı yükümlülüklerinin büyümesi 2014 yılının Mart ayından bu yana bu yana makul bir seyir izlemektedir. Yükümlülüklerin büyük kısmını oluşturan bireysel kredi kompozisyonunda, makro ihtiyati tedbirlere konu olan taşıt kredileri ve kredi kartlarının payı gerilerken, konut kredilerinin ağırlığı kademeli olarak artmaya devam etmiş, ihtiyaç kredileri ise hane halkının temel finansman aracı olarak öne çıkmıştır. Hane halkı yükümlülükleri açısından Türk ekonomisinin durumu AB ve gelişmekte olan diğer ülkelere göre iyi durumdadır. Kredi faiz oranları ve beklentiler, kredi hacmi ve yönü konusunda en önemli görünen değişkenlerdir. TCMB nin konjonktürdeki gelişmelere paralel ölçülü faiz indirimine gitmesi aynı zamanda kredi hacminin fazla artmasını önlemek için yürüttüğü ihtiyati tedbirler, faiz oranlarında sınırlı bir düşüş etkisi yaratmıştır. Özellikle konut kredisinde sağlanan düşüş diğer kredi türlerinden daha fazladır. Bunun sonucu ipotekli konut satışlarında artış yaşanmıştır. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) 21 15_400_193_07
Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer gayrimenkul türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması bakımından ayrılır. Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin başında fiyat ve borçlanma oranları(veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de talep yönlü konut sektörüne bakıldığına faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça önemlidir. Finansal kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen kredilerin geri dönüp sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de ortadadır. Türk bankacılık ve finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalardan sonucu (diğer yandan içsel bilgi birikimleriyle de) risklerini yönetmektedir. Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında kendini göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık ekonomik bir öncü gösterge olarak kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik büyüme rakamları içinde izlenmektedir. TÜİK verilerine göre, son beş yıllık diğer satış rakamlarına baktığımızda ortalama 737.656 adet (2010-2014 yılları arası aritmetik ortalama) konutun el değiştirdiği görülmektedir. 2014 yılında yapılan diğer satış toplamı 775.692 olarak son beş yıllık ortalamanın üstünde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda ise aynı dönem ortalaması,314.561 adet olmuştur. 2014 yılında ipotekli satış rakamı 389.689 adet ile son beş yılın ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir. Grafik 6. Türkiye Geneli Yıllara Göre İpotekli Satışlar Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 2013 ve 2014 yılı ilk beş aylık yakın geçmişi incelediğimizde ise aylık baz da ki konut satış rakamlarının 2013 yılı rakamlarının biraz altında olduğu gözlenmektedir. Türk konut sektöründe genel temayül son altı aylık süreçte satışların ve kiralamanın ilk yarıya göre biraz daha fazla olmasıdır. İfadesi gerçekleşmiş olup 2014 yılını son altı aylık döneminin katkısı ile toplam satışlar 1.165.381 adet ile yeni bir rekor kırmıştır. 2015 yılı ilk ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre düşük gelse de Şubat, Mart, Nisan aylarındaki satışlar sektör açısından oldukça canlı bir dönem olduğuna işaret etmektedir. TÜİK verilerine göre;81 Türkiye genelinde konut satışları 2015 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %42,7 oranında artarak 119.317 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 23.197 konut satışı ile en yüksek paya (%19,4) sahip olmuştur. Satış sayılarına göre İstanbul u, 14.001 konut satışı (%11,7) ile Ankara, 7.669 konut satışı (%6,4) ile İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 15 konut ile Hakkâri, 19 konut ile Ardahan, 48 konut ile Muş ve Bayburt olarak gerçekleşmiştir. 22 15_400_193_07
Grafik 7. Türkiye Geneli Konut Satışı Sayıları (2014- Nisan 2015) Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın (Nisan 2014) aynı ayına göre %40,1 artarak 52.598 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %44,1 oranına ulaşmıştır. İlk satışlarda İstanbul 10.652 konut satışı ile en yüksek paya (%20,3) sahip olurken, İstanbul u 5.308 konut satışı ile Ankara ve 2.969 konut satışı ile İzmir izlemiştir. Grafik 8. Türkiye Geneli - İlk ve İkinci El Konut Satışları Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 Satışa rakamında bir diğer ayrıntıda satışların ipotekli veya diğer yöntemlerle yapılıp yapılmadığıdır. İpotekli satışların tamamına yakın bir kısmı alıcının yabancı kaynak kullanarak yaptığı alımlar olduğundan hem borç veren finansal kurumlar hem de ülke ekonomisi açısından önem arz etmektedir. 2009 ile 2013 yılları arasına baktığımızda dengeli sayılabilecek ipotekli konut satışları gerçekleşmiş olup 2013 de daha yüksek bir ivme yakalanmıştır. 2014 yılında ise bugüne kadar yapılmış en yüksek ipotekli konut satışı rakamına ulaşılmıştır. Konut satışlarında gözlemlenen diğer bir yolda nakit, senet ve bunlar benzeri yapılan satış türleridir. Ekonomideki genel durum ve alınan makro ihtiyati (parasal genişlemeyi azaltıcı) politikaların etkisi ile yukarıda ifade ettiğimiz satış türlerinde artışlar yaşanabilmektedir. İnşaat firmaları öz kaynak yapıları ile veya zaman zaman finansal kurumlardan kendi adlarına alıp kullandıkları fonlar ile bazı satışlarını vadeye yayıp doğrudan finansmanını kendileri yapıp konut satışı gerçekleştirmektedirler. TÜİK verilerine göre,82 Türkiye genelinde ipotekli konut bir önceki yılın(2014 Nisan) ayına göre %96,5 oranında artış göstererek 46.063 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışın payı %38,6 23 15_400_193_07
olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda İstanbul 9.718 konut satışı ve %21,1 pay ile ilk sırayı almıştır. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %51,1 ile Artvin olmuştur. Diğer konut satışları Türkiye genelinde 2014 yılın Nisan ayına göre 2015 Nisan da %21,8 oranında artarak 73.254 oldu. Diğer konut satışlarında İstanbul 13.479 konut satışı ve %18,4 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %58,1 oldu. Ankara 7.760 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara yı 4.338 konut satışı ile İzmir izledi. Diğer konut satışının en az olduğu il, 11 konut ile Ardahan olmuştur. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %40,1 artarak 52.598 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %44,1 oldu. İlk satışlarda İstanbul 10.652 konut satışı ile en yüksek paya (%20,3) sahip olurken, İstanbul u 5.308 konut satışı ile Ankara ve 2 969 konut satışı ile İzmir izledi. Türkiye genelinde ilk ve ikinci el satışlarda 2014 yılı itibarı ile 1.165.381 adet, 2015 yılında ise ilk dört aylık dönemde 341.463 adet satış gerçekleşmiştir. Türkiye de 2003-2012 yıllarında yabancılara toplam 137 milyon 192 bin 231 metrekare taşınmaz satılmıştır. Bunun 126 milyon 119 bin 800 metrekaresi ana taşınmaz, 11 milyon 72 bin 430 metrekaresi ise kat mülkiyeti şeklinde gerçekleşmiştir. Söz konusu satılan taşınmazlar, 153 bin 183 adet olurken bu taşınmazlara 139 bin 828 kişi sahip olmuştur. 2014 yılında artan yabancı yatırımcı ilgilisinin temel nedeni olarak ise aşağıdaki etmenlere dikkat etmek doğru olacaktır. Türk gayrimenkullerinin dünyada trend olması İstanbul un dünyanın önemli metropolleri arasında gerek yatırım gerekse oturma amaçlı talebinin artması Antalya, Muğla, Ankara, Bursa gibi şehirlerin de ilgi görmesi Avrupalı yatırımcıların yanında Körfez Sermayesi ile Arap Yatırımcılarında ilgisinin artması Küresel gayrimenkul yatırım fonlarının satın almaları ve ortaklıkları Değişik mimari ve tasarımların talebi etkilemesi olarak özetlenebilir. Bu trendin artarak devam edeceği beklenebilir. Geliştirilen projeler ve bu projelerin tanıtımı artıkça ve dünya konjonktüründe önemli bir değişiklik olmadığında,2015 yılı yabancı satışlarının eğiliminin iyi olduğu öngörülebilir. 2014 Yılı itibarı ile yabancıların il bazında en çok tercih ettiği yerler; Antalya, İstanbul ve Aydın olmuştur. Özellikle Antalya ve İstanbul da ki artış dikkat çekicidir. Diğer yandan 2014 yılına kadar yabancı kökenli yatırımcıların daha az tercih ettiği Yalova, Bursa, Mersin gibi illere de talep gelmeye başlamıştır. 24 15_400_193_07
5.3.1.1. Türkiye Konut Kredisi Tüm kredi çeşitleri içinde ekonomiyle ilgili gelecek bekleyişini en iyi yansıtan kredi türü konut kredisidir. Genel konjonktürdeki iyileşme ve beklentilere paralel olarak, konut kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden itibaren talep kaynaklı yeniden canlanırken, başvuru ve kullandırım adetlerindeki artış ile beraber konut satışları yükselmiştir. 2015 yılının ilk üç çeyreğinde psikolojik sınır olarak kabul gören aylık yüzde bir faiz oranının altında, ama tedricen artan bir trend izleyen ortalama aylık konut kredisi faiz oranı, son çeyrek döneme yüzde birin üzerinde girmiş; ve nihayet yılı aylık yüzde 1,10 ve yıllık bileşik yüzde 14,08 seviyesinde kapatmıştır. Ancak yine de, faiz oranındaki bu yükselişe rağmen, mevduat bankalarınca verilen konut kredisi stok bakiyesi hem toplam tüketici kredileri hem de toplam bireysel krediler içindeki payını korumuş; bunun da ötesinde 131,5 milyar TL bakiye ile yıllık büyüme oranını üçüncü çeyreğe göre yüzde 12,8 den yüzde 14,9 a çıkarmıştır. Öte taraftan, bir önceki yıl sonu mukayese edildiğinde, konut kredilerindeki söz konusu büyüme trendi yıllık bazda da artarak devam etmiş; sorunlu kredi oranı ise yine bir önceki yıla göre iyileşme göstermiştir. Gerçekten de, faiz oranındaki söz konusu artışa rağmen; henüz dördüncü çeyrek rakamları açıklanmamış da olsa, ilk üç çeyrek rakamları esas alındığında dahi, konut kredisinde hem kullandırım hacmi hem de kullandırılan konut kredisi adedi açısından 2014 yıl sonunun halihazırda aşıldığı anlaşılmaktadır. Bu açıdan değerlendirildiğinde, ilk üç çeyrek kullandırım rakamlarının 2014 yılında bir önceki yıla göre yaşanan aşağı yönlü trendin sona erdiği ve yukarı yönlü eğilimin yeniden başladığı anlaşılmaktadır. Nitekim 2015 yıl sonu toplam konut kredisi bakiyesindeki büyümenin bir önceki yılın üzerinde gerçekleşmiş olması, söz konusu artış trendinin bir sonucu olarak değerlendirilmektedir. Öte taraftan konut fiyatlarındaki artışın da olası etkisiyle, 2015 yılı ilk üç çeyreği için ortalama kredi tutarı büyüklüğünde gözlemlenen yaklaşık yüzde 10 luk artış, hem bankaların kredi iştahının hem de konut kredisi kullanan hane halklarının kredi ihtiyaçlarındaki artışın bir tezahürü olarak ele alınmaktadır. Nitekim, kamunun tüketim harcamalarına yönelik sınırlandırma politikalarının bir sonucu olarak, bireysel kredi bakiyesinde bir önceki yıla göre hem mutlak rakam hem de toplam kredilerden aldığı pay açısından yaşanan düşüşe rağmen konut kredilerinin hem tüketici kredileri hem de toplam bireysel krediler içindeki payının bir önceki yıla göre artış kaydetmiş olması, söz konusu değerlendirmeyi teyit eder niteliktedir. (Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi) 25 15_400_193_07
Tablo. 14 Kullandırılan Konut Kredisi Kullandırılan kredi toplamı (milyon TL) Dönem Ç1'14 Ç2'14 Ç3'14 Ç4'14 Ç1'15 Ç1'15 Ç1'15 7.243 7.802 10.488 10.991 12.483 12.748 11.173 Kullandırılan kredi sayısı (adet) 85.602 82.919 107.247 107.664 129.040 116.023 100.141 Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Grafik 9. Konut Ortalama Kredi Tutarı (bin TL/adet) Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Ortalama aylık konut kredisi faiz oranı, son çeyrek döneme %1 in üzerinde girmiş; ve yılı aylık %1,10 ve yıllık bileşik %14,08 seviyesinde kapatmıştır. Tablo. 15 Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması Dönem Mar'14 Haz'14 Eyl'14 Ara'14 Mar'15 Haz'15 Eyl'15 Ara'15 Konut Kredisi (milyar TL) 103 105 109 114 120 126 129 131 Toplam Bireysel Krediler (milyar TL) 317 323 331 339 348 357 365 368 Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Tablo. 16 Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması Dönem Mar'14 Haz'14 Eyl'14 Ara'14 Mar'15 Haz'15 Eyl'15 Ara'15 Toplam stok (milyon TL) 102.772 105.174 109.344 114.444 119.809 125.964 129.143 131.487 Takipteki krediler toplamı(milyon TL) 602 565 563 556 593 590 607 628 Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Konut kredilerindeki büyüme trendi yıllık bazda da artarak devam etmiş; sorunlu kredi oranı ise yine bir önceki yıla göre iyileşme göstermiştir. Grafik 10. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri (Stok Veri, Yıllık % Değişim) Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 26 15_400_193_07
Banka Kredileri Eğilim Anketi nin Temmuz-Eylül 2014 dönemi sonuçları, konut kredisi büyümesindeki toparlanmanın talep kaynaklı olduğunu teyit etmektedir. Geri ödeme oranları görece yüksek olan konut kredisi talebinin artışında, ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin olumlu beklentiler, tüketici güveni ve konut alımı dışı tüketim harcamalarının azalması etkili olmuştur. Yılın ilk yarısında yükselen konut kredisi faizleri sonucu bir miktar gerileyen banka kredisi kaynaklı konut alımlarının payının 2014 yılının toplamında 2013 yılını geçtiği görülmektedir. BDDK verilerine göre 2014 yılında 125 Milyar TL tutarında konut kredisi verilmiştir. Banka Kredileri Eğilim Anketi nin Temmuz-Eylül 2014 dönemi sonuçları, konut kredisi büyümesindeki toparlanmanın talep kaynaklı olduğunu teyit etmektedir. Geri ödeme oranları görece yüksek olan konut kredisi talebinin artışında, ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin olumlu beklentiler, tüketici güveni ve konut alımı dışı tüketim harcamalarının azalması etkili olmuştur. Diğer yandan, konut kredisi standartlarında bir miktar sıkılaşma görülmektedir. Bankaların genel ekonomik faaliyete ilişkin beklentilerindeki kötüleşme sonucu uygulanan sıkılaşmanın faiz dışındaki araçlarla gerçekleştirilmesi, kredi kullandırımlarının canlı kalmasını sağlamıştır. 2014 yılının son çeyreğine ilişkin beklentilere bakıldığında ise anket sonuçları, kredi standartlarının gevşeyeceğine işaret etmektedir. Son dönemde güçlü seyreden konut kredisi talebinin temelde aynı kalması beklenmektedir. Konut kredisi büyüme oranları 2015 yılı başında bir miktar hız kazanmıştır. Konut kredileri 2014 yılının ikinci yarısında yüzde 12-13 seviyelerinde istikrarlı bir artış sergilerken son aylarda ivmelenerek yüzde 20 li seviyelere yaklaşmıştır. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Grafik 11. Konut Kredileri Arz ve Talep Gelişmeleri Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015 Faiz-Kredi ilişkisinin bir analizde olmaz ise olmaz şartı ilgili fon akımlarının kredi verenlere dönüp dönmediği veya kayıp oranıdır. Tahsili Gecikmiş Alacak olarak adlandırılan bu süreç finansal ve ekonomik sağlığın da öncü göstergesi konumundadır. Gerek kurumsal olarak inşaat sektörü firmalarının aldığı kredilerin gerekse bireysel talep yönlü inşaat(konut) kredilerinin geri ödenmesi süreci yakından izlenmesi gereken bir durumdur. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) 27 15_400_193_07
Grafik 12. Bireysel Kredilerin Gelişimi Kaynak: Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015 Eylül 2015 döneminde tüketici kredileri bir önceki çeyreğe göre artarak 380 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Konut kredisi, kredi kartları ile ihtiyaç ve diğer tüketici kredileri sırasıyla 141 milyar TL, 77 milyar TL ve 156 milyar TL dir. (Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015) Grafik 13. Tüketici Kredileri Takibe Dönüşüm Oranları Kaynak: Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015 Tüketici kredilerinin (bireysel kredi kartları dahil) takibe dönüşüm oranı Eylül 2015 döneminde %4,07 olarak gerçekleşmiştir. (Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015) Konut ile ilgili iş yapan gerçek ve tüzel kişilerin öncelikli olarak dikkat ettiği noktaların başında gelen fiyat kavramıdır. Konut fiyatlarını daha doğrusu varlık fiyatlarındaki değişim yönünü görebilmek için takip edilecek en iyi yöntemlerden birisi de endekslemedir. 2015 yılı Aralık ayı için 10 yıllık konut kredisi için konut satın alma gücü endeksi hesaplanmıştır. 28 15_400_193_07
Resim 1. Türkiye Konut Satın Alma Gücü Endeksi Kaynak: http://www.reidin.com/ Türkiye'nin 62 ilinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik göstergedir. 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ile (Aralık 2015: %1.17) 10 yıl vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100 ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir. Reidin.com konut sektörü 2015 Aralık ayı konut fiyat endeksleri raporuna göre; 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR- 7), Aralık ayında bir önceki aya göre %0.42 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre %9.38 oranında ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %66.70 oranında artış gerçekleşmiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.24 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.40 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 8.5 puan fazla artış göstermiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 1+1 konut tipinde %0.87 oranında artmış; 2+1 konut tipinde %0.66 oranında artmış; 3+1 konut tipinde %0.33 oranında artmış ve 4+1 konut tipinde %0.07 oranında azalmıştır. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 51-75 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.83 oranında artmış; 76-100 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.74 oranında artmış; 101-125m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.65 oranında artmış; 126-150 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.28 oranında artmış; 151 m2 ve daha büyük alana sahip konutlarda %0.21 oranında azalmıştır. Aralık ayında satışı gerçekleştirilen konutların %83 ü bitmiş konut stoklarından oluşurken, %17 si ise bitmemiş konut stoklarından oluşmaktadır. İlgili ayda, İstanbul Asya yakasında satılan 29 15_400_193_07
konutların %3 ü; Avrupa yakasında satılan konutların ise %21 i bitmiş konut stoklarından oluşmaktadır. Aralık ayında markalı projeler kapsamındaki konutların %8.1 oranlık kısmı %1 KDV oranı üzerinden, %1.9 oranlık kısmı ise %18 KDV oranı üzerinden satışı gerçekleştirilmiştir. Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, Aralık ayında peşinat kullanım oranı %24, banka kredisi kullanım oranı %38 ve senet kullanım oranı %38 olarak gerçekleşmiştir. Aralık ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %49 luk (son 6 aylık ortalama %40) kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 3+1 konut tipleri ile ortalama 113 m² büyüklüğe sahip konutların öne çıktığı gözlemlenmiştir. Grafik 14. Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com/ 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-7) bir önceki aya göre %2.21 oranında (beklenti %2.62); geçen yılın aynı dönemine göre ise %22.26 oranında artış gerçekleşmiştir. Ocak 2016 için 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi tahmin değeri 197.0 olarak öngörülmekte olup, beklenen aylık değer artış oranı %2.56 dır. 30 Büyükşehir'in tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-30) bir önceki aya göre %1.95 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %17.39 oranında artış gerçekleşmiştir. Aynı dönemde 32 ikincil şehir için hesaplanan Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-32) ise, bir önceki aya göre %1.65 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %10.13 oranında artış gerçekleşmiştir. 30 15_400_193_07
Resim 2. Türkiye Satılık Konut Fiyatları (Reidin Emlakendeks) Antalya da metrekare başına konut satış fiyatları %2.79 oranında artmış ve Antalya fiyatların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut satış fiyatlarının en çok azaldığı şehir ise %0.25 oranı ile Amasya dır. Grafik 15. Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com/ 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-7) bir önceki aya göre %2.06 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %19.69 oranında artış gerçekleşmiştir. 31 15_400_193_07
Grafik 16. Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com/ 30 Büyükşehir'in tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-30) bir önceki aya göre %1.71 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %13.73 oranında artış gerçekleşmiştir. Aynı dönemde 32 ikincil şehir için hesaplanan Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-32) ise, bir önceki aya göre %0.72 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %3.77 oranında artış gerçekleşmiştir. Bartın da metrekare başına konut kira değerleri %2.53 oranında artmış ve Bartın kiraların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut kira değerlerinin en çok azaldığı şehir ise %1.51 oranı ile Kilis tir. Resim 3. Türkiye Yıllık Brüt Kira Getiri Oranları (Reidin Emlakendeks) * Brüt Kira Getiri Oranları yıllık konut kira değerinin konutun satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanmaktadır. 32 15_400_193_07
Resim 4. Türkiye Amortisma Süreleri (Reidin Emlakendeks) *Amortisman Süresi, ilgili bölgede satın alınan ya da alınacak olan konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini göstermektedir. Grafik 17. Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com 33 15_400_193_07
Grafik 18. Yeni Konut Endeksinde Aylık Değişim (%) Kaynak: http://www.reidin.com Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, Aralık ayında bir önceki aya göre %0.42 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre %9.38 oranında ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %66.70 oranında artış gerçekleşmiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.24 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.40 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 8.5 puan fazla artış göstermiştir. Grafik 19. Stok Erime Hızları (%) 34 15_400_193_07
Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış (Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) raporuna göre; Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %1.07 artışla 103.8 (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi bankalar ve finansal kurumlar için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %29.77 azalışla 85.4 (Kısmen Kötümser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul danışmanları için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %7.31 artışla 126.3 (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul değerleme uzmanları için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %5.14 azalışla 92.2 (Kısmen Kötümser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul geliştiricileri için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %11.39 artışla 117.4 (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü fiyat beklenti endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %0.96 azalışla 123.4 olarak ölçülmüştür. Buna göre, gayrimenkul fiyatlarında geçmiş üç aylık döneme göre, önümüzdeki üç aylık dönemde de fiyat artışı beklenmektedir. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi genel değerlendirme sonuçları aşağıda sunulmuştur: Grafik 20. Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi Değeri REIDIN tarafından hesaplanan Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde 103.8 (Kısmen İyimser 1 ) olarak ölçülmüştür. 1 0 200 olan endeks değer aralığı Oldukça Kötümser, Kötümser, Kısmen Kötümser, Kısmen Stabil, Stabil, Kısmen İyimser, İyimser ve Oldukça İyimser şeklinde alt gruplara ayrılmıştır. 35 15_400_193_07
5.4. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir. 5.4.1. İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.313 km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık 14.657.434 kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. Grafik 21. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri 36 15_400_193_07
İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır. 5.4.2. Pendik İlçesi Coğrafi Konum: İstanbul İli nin doğu yarısında yer alan Pendik, güneydoğu'da Tuzla, doğuda Gebze, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Kartal, Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Yaklaşık 200 km 2 lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. Deniz kıyısı kil ve kum ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos Dağı na sınır olan Pendik, Ballıca, Ağılbayırı ve Karabayır Tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen akarsulardır. Büyükdere Kurtköy den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik ilçesinde TEM Otoylu güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır. İlçenin en büyük caddesi Ankara Caddesi dir. 37 15_400_193_07
Nüfus: 1924 Türkiye-Yunanistan Nüfus Mübadelesinden sonra Drama ve Yanya dan gelen Müslüman Türk nüfus Pendik e yerleşti. Pendik ten göç eden Rumlar da Selanik yakınlarında Pendik adında bir yerleşim yeri kurdular. Dramalılar, Yanyalılar ve 1950 lerde Erzincanlıların da katılımıyla yeni Pendik in çekirdeği oluşturulmuş oldu. Bu yapıya 1960 sonrasında Yugoslavya dan göç eden Boşnaklar da eklendi. Bu göçmen nüfus 1960-70 arası Pendik İstasyon Üstü Mahallesi ne yerleşti. Genel olarak seksenli yıllara kadar yazlık yerleşim merkezi olarak gelişen Pendik te 1 Temmuz 1982'de Pendik Tersanesi nin açılması, seksenli yılların Pendik'in en fazla göç aldığı dönem olmasında büyük rolü vardır. Tersanenin açılması ve sanayi kuruluşlarının büyük gelişme göstermiş olması ile beraber artan göçler nedeni ile Pendik yazlık yerleşim yeri olmaktan çıkmış bahçeli evlerin yerini apartmanlar almaya başlamıştır. 1989 yılında Bulgaristan ın çeşitli şehirlerinden yurdumuza zorunlu olarak göç eden soydaşlarımız için 1990 yılında Pendik Kurtköy de 3 bin 150 konut inşa edilmiştir. Pendik günden güne göç almakta olup ilçede çoğunluğu Erzurum, Erzincan, Kastamonu, Giresun, Ordu, Sivas illeri kökenli yurttaşlar ile Boşnak ve Balkan göçmeni kökenli yurttaşlar oluşturmaktadır. Nüfus bakımından Pendik, TUİK 2014 verilerine göre 663.569 kişi, 2015 verilerine göre ise 681.736 kişilik nüfusa sahiptir. Ulaşım: 2004 den beri Pendik-Yalova hızlı feribotu deniz ulaşımını sağlamaktadır. İstanbul'daki hava ulaşım merkezlerinden biri olan Sabiha Gökçen Havalimanı da Pendik'te bulunmaktadır. Ana arter olarak E-5, TEM, sahilyolu ve bu yolların birbirine olan bağlantısını sağlayan ara yollarıyla karayolu ulaşımı sağlanmaktadır. Şehir içi trafiği için ise minibüs ve taksilerin dışında İETT ile pek çok noktaya ulaşım mümkündür. İnşası devam eden Marmaray Hızlı Tren hattı Pendik durağı Anadolu Avrupa hattındaki ulaşım bağlantısını güçlendirecektir. Kadıköy'den Kartal'a kadar uzanan metro hattı daha sonra Pendik Kaynarca'ya uzayacak, Kaynarca'da, Sabiha Gökçen Havalimanı'ndan Sultanbeyli istikametine uzanan metroyla birleştirilecektir. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir. 6.1. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. 38 15_400_193_07
Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. 6.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır. 6.2.1. Emsal karşılaştırma yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. 6.2.2. Gelir indirgeme yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir. 6.2.3. Maliyet yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. 39 15_400_193_07
Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 7. GAYRİMENKULLERİN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 7.1. Gayrimenkullerin Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlu olduğu Viaport Houses&Suites sitesi; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Yenişehir Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkuller kentin ana arterlerinden D- 100 Karayolu nun kuzeyinde TEM Otoyolunun güneyinde, Viaport AVM yle aynı cadde üzerinde, yakın konumdadır. Taşınmazlara ulaşım için; TEM Otoyolundan Kurtköy gişeleri geçilip sağ kolda Kurtköy levhası istikametine Ankara Caddesi ne girilip Ova Sokak yönünde ilerlenir. Yaklaşık 500 m sonra Site Sokak adını alan sokak Dedepaşa Caddesiyle kesişir. Site sokaktan sola Dedepaşa Bulvarı na dönüldüğünde Housse&Suites Sitesi sol kolda yer almaktadır. Taşınmazın komşuluğunda Ekol Sitesi ve Horon Sitesi ve Dedepaşa Caddesi üzerinde Park Town, Atlas Residence, Atlas Delux Residance gibi aynı özellikleri taşıyan Konut Siteleri yer almaktadır. Değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölge genel olarak toplu konut fonksiyonlu olarak gelişme göstermiştir. Bölgede konut arzı; Organize Sanayi Bölgesi, Özel Üniversiteler, Sabiha Gökçen Havaalanı gibi donatılarla ve Metro ulaşım ağı inşaatının kısa zamanda bölgede faaliyete geçecek olması, 3.köprü yolu bağlantısının ve Marmaray hattının ilçe sınırlarından geçecek olması, Marmaray çıkışı çevre düzenlemesi projesi kapsamında inşa edilecek olan sosyal/kültürel alanlar sebebiyle artmıştır. Nitelikli inşaat firmaları tarafından konut/ticari ünitelerden oluşan projelerin inşa edilmesiyle birlikte nüfus yoğunluğunun artması beklenmektedir. Gelişmelere paralel olarak Teknopark, Oto World Asya gibi AVM donatıları da yerleşimde yerini almaktadır. Pendik İlçe merkezinde Marmaray Projesi nin 3 durağı bulunmaktadır. Sabiha Gökçen Havaalanı na evsahipliği yapması, deniz ve karayolu ulaşımındaki gelişmeler ile birlikte ilçenin ulaşım açısından yurt dışına ve İstanbul un merkezine bağlantısı kolaylaşmaktadır. Tüm bu gelişmeler Kurtköy ü yatırımcılar için çekim merkezi haline getirmektedir. 40 15_400_193_07
Resim 5. Konum Krokisi 41 15_400_193_07
Tablo. 17 Bazı Merkezlere Olan Kuşuçuşu Uzaklıklar MERKEZLER UZAKLIKLAR Kartal 12,50 km S.Gökçen Hava Alanı 3,00 km D-100 Karayolu 9,00 km TEM Otoyolu 0,30 km Boğaziçi Köprüsü 27,00 km F.S.M. Köprüsü 28,00 km 7.2. Gayrimenkullerin Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Değerlemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel 26.056,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde inşa edilmiş Viaport Houses & Suites sitesinde yer almaktadır. Site dahilinde A, B1, B2, C, V1, V2, V3, V4, V5 ve V6 Bloklar olmak üzere 10 adet blok bulunmaktadır. Dedepaşa Caddesi nden ana girişi verilen site kapsamındaki bloklar parselin dış sınırlarında konumlanmış, orta alan boş bırakılarak site içinde yeşil alan suyolları ve bütün blokların nefes almasını sağlayacak ortak alan olanağı sağlayan bir yerleşim planlanmıştır. A, B1, B2, C Bloklar yüksek bloklar olup 7. Katlarından itibaren teraslar oluşturularak kat alanları yükseldikçe küçültülmüştür. V Bloklar, ortak yeşil alanın içinde alçak katlı bloklar olarak planlanmıştır. Betonarme yapı sistemiyle, günümüz teknolojisine uygun metaryaller kullanılarak, estetik, farklılık yaratan, modern mimari özellikleri taşımaktadır. Rapor tarihi itibariyle proje inşaatının tamamlandığı ve sitede yaşamın başladığı görülmüştür. Yerinde yapılan incelemelerde; sitede yer alan bağımsız bölümlerin 2. El satışlarının başlamış olduğu görülmüş yapılan görüşmelerde %90 dolulukla yaşamın devam etmekte olduğu öğrenilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle konu gayrimekule ait yapılar ve alan kullanımı bilgileri aşağıda detaylı olarak açıklanmıştır. 42 15_400_193_07
Resim 6. Rapor Konusu Bağımsız Bölümlerin Konumlu Olduğu VİA H&S Projesi Tablo. 18 Bayraktar Kardeşler A.Ş. Mülkiyetindeki Bağımsız Bölüm Adedi BLOK KATSAYISI (YOLALTI+YOLÜSTÜ) TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ VİA GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ VİA GYO A.Ş. MÜKİYETİNDEKİ RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ A 3+10 189 109 8 B1 3+10 143 81 4 B2 3+10 143 82 8 C 2+10 114 65 9 V1 0+2 2 1 0 V2 1+3 6 4 0 V3 1+3 6 3 2 V4 1+3 6 3 0 V5 1+3 6 4 0 V6 0+2 2 1 0 TOPLAM 617 353 31 A Blok: Viaport Houses & Suites Konutları karşılama bloğu konumunda yer alan en büyük inşaat alanına sahip bloktur. Kuzeybatı, güneydoğu yönünde konumlanmış Viaport Alışveriş Merkezi ve TEMotoyouluna cephelidir. Siteye ait sosyal tesislerin bu blokta konumlanmış olması sebebiyle yönetim bloğu niteliğindedir. Toplam 189 bağımsız bölüme sahip olup 1.bodrum katında, sosyal tesis, kapalı yüzme havuzu, spa merkezi, fitness salonu yer almaktadır. A Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki 8 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. 43 15_400_193_07
Tablo. 19 A Blok Alan Bilgileri KATLAR 1.BODRUM KAT İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 1.756,87 308,10 A BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN KAT 1.460,91 1.029,40 212,90 23,19 1.NORMAL KAT 2.NORMAL KAT 3.NORMAL KAT 4.NORMAL KAT 5.NORMAL KAT 6.NORMAL KAT 7.NORMAL KAT 8.NORMAL KAT 9.NORMAL KAT MERDİVEN KULESİ 1.450,00 973,04 87,70 17,60 1.532,31 1.097,44 0 0 1.556,52 1.097,44 46,90 8,92 1.532,31 1.097,44 0 0 1.556,52 1.097,44 46.88 9.37 1.533,61 1.021,14 0 0 1.508,93 959,68 0 0 1.317,91 853,34 103.40 72.60 1.139,09 744,85 89,80 22,63 224,67 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Karşılama, kapalı yüzme havuzu, fitnes, SPA, sauna, soyunma ve duş hacimleri,2 adet toplantı odası, masa tenisi hacmi, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, 2 adet yangın kaçış merdiveni, hol, dairelere ait koridor. 6 adet dubleks bağımsız bölüme ait hacimler. Giriş karşılama, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni dairelere ait koridor. 19 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 20 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 21 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor.17 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor.11 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 9 adet bağımsız bölüm. TOPLAM 16.569,65 10.279,31 587,58 154,31 189 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ 2 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 1 adet 1+1, 2 adet 2+1 dubleks konut. 3 adet bağımsız bölüm. 2 adet 1+1, bağımsız bölüm. 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 0 1 adet 3+1 bağımsız bölüm. 0 8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 20 A Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL.NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ DAİRE YÖNÜ A 05 ZEMİN 40,20 13,69 1+1 SİTE İÇİ GB A 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KD A 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ GB A 28 1. NK 46,90 9,03 1+1 VİAPORT+TEM KD A 37 1. NK 40,80 8,57 1+1 SİTE İÇİ GB A 71 3. NK 46,90 8,92 1+1 VİAPORT+TEM KD A 117 5. NK 46,88 9,37 1+1 VİAPORT+TEM KD A 177 8. NK 103,40 72,60 3+1(TERAS) VİAPORT+TEM+KURTKÖY KAVŞAĞI D TOPLAM 497,78 131,68 44 15_400_193_07
B1 Blok: Viaport Houses & Suites Konutları B1 ve B2 Blokla birlikte parselin Kuzeybatı yönünde konumlanmış olan girişi 1. Bodrum katından planlanmış toplam 143 adet Bağımsız Bölümü olan bloktur. B1 Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki 4 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 21 B1 Blok Alan Bilgileri KATLAR 1.BODRUM KAT İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 1.062,83 797,16 B1 BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN KAT 1.205,54 907,53 227,65 11,46 1.NORMAL KAT 2.NORMAL KAT 3.NORMAL KAT 4.NORMAL KAT 5.NORMAL KAT 6.NORMAL KAT 7.NORMAL KAT 8.NORMAL KAT 9.NORMAL KAT MERDİVEN KULESİ 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 890,90 70,50 9,97 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 891,29 0 0 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 852,27 0 0 1.185,21 778,16 43,65 6,00 1.062,83 716,51 0 0 862,05 583,33 0 0 256,11 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Blok girişi (2 adet kapıcı dairesi giriş alanı olarak revize edilmiş), 3 adet asansör, kat bahçesi, dairelere ait koridor, 13 adet dubleks bağımsız bölüme ait alt katlar. teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör 16 adet bagımsız bölüm (13 adet dubleks daire, 3 adet daire), teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör, 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör), 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 16 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 7 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 6 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. TOPLAM 12.894,18 9.091,02 341,80 27,43 143 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ 2 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 1 adet 2+1dubleks, 1 adet 3+1 dubleks 2 adet bağımsız bölüm. 0 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 0 0 0 0 1 adet 1+1, 1 adet bağımsız bölüm. 0 0 4 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 22 B1 Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ DAİRE YÖNÜ B1 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KB B1 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 3+1 DUBLEKS VİAPORT+KOMŞU SİTE K B1 37 2. NK 70,50 9,97 2+1 KOMŞU SİTE+B2 BLOK B B1 128 7. NK 43,65 6,00 1+1 SİTE İÇİ GD TOPLAM DEĞER 341,80 27,43 45 15_400_193_07
B2 Blok: Viaport Houses & Suites Konutları B1 ve B2 Blokla birlikte parselin Kuzeybatı yönünde konumlanmış olan girişi 1. Bodrum katından planlanmış toplam 143 adet Bağımsız Bölümlü bloktur. B1 Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki 8 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 23 B2 Blok Alan Bilgileri KATLAR 1.BODRUM KAT İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 1.062,83 797,16 B2 BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN KAT 1.205,54 907,53 535,45 30,93 1.NORMAL KAT 2.NORMAL KAT 3.NORMAL KAT 4.NORMAL KAT 5.NORMAL KAT 6.NORMAL KAT 7.NORMAL KAT 8.NORMAL KAT 9.NORMAL KAT MERDİVEN KULESİ 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 890,90 0 0 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 891,29 45,80 4,11 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 852,27 70,35 13,81 1.185,21 778,16 0 0 1.062,83 716,51 0 0 862,05 583,33 100,60 69,37 256,11 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Blok girişi (2 adet kapıcı dairesi giriş alanı olarak revize edilmiş), 3 adet asansör. kat bahçesi, dairelere ait koridor, 13 adet dubleks bağımsız bölüme ait alt katlar. teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 16 adet bagımsız bölüm (13 adet dubleks daire, 3 adet daire), teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör (1 adedi yük asansörü), 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 16 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 7 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör (1 adedi yük asansörü), 6 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. TOPLAM 12.894,18 9.091,02 752,20 118,22 143 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ 5 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 4 adet 2+1 dubleks, 1 adet 3+1 dubleks. Olmak üzere 5 adet bağımsız bölüm. 0 0 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 0 0 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 24 B2 Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ B2 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ GD B2 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 3+1 DUBLEKS KOMŞU SİTE+B1 BLOK K B2 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KB B2 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KB B2 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ GD B2 84 4. NK 45,80 4,11 1+1 SİTE İÇİ GD B2 104 6. NK 70,35 13,81 2+1 SİTE İÇİ+B1 BLOK D B2 139 9. NK 100,60 69,37 2+1(TERAS) KOMŞU SİTE+B1 BLOK K TOPLAM DEĞER 752,20 118,22 DAİRE YÖNÜ 46 15_400_193_07
C Blok: Viaport Houses & Suites Konutları Güneybatı cephesinde konumlanmış yüksek bloklardan en küçük alana sahip bloktur. Blok girişi 1. Bodrum kattan planlanmıştır. C Blokta toplam 114 adet mesken nitelikli bağımsız bölüm vardır. C Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 9 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 25 C Blok Alan Bilgileri KATLAR 1.BODRUM KAT İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 811,19 554,14 C BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN KAT 930,36 660,39 554,60 26,90 1.NORMAL KAT 2.NORMAL KAT 3.NORMAL KAT 4.NORMAL KAT 5.NORMAL KAT 6.NORMAL KAT 7.NORMAL KAT 8.NORMAL KAT 9.NORMAL KAT MERDİVEN KULESİ 930,26 664,06 0 0 930,36 663,05 0 0 930,26 664,06 0 0 930,36 663,05 44,40 14,55 930,26 664,06 0 0 930,36 663,05 57,45 8,55 929,25 593,12 48,10 6,10 907,96 590,29 48,10 3,75 808,48 549,90 0 0 256,11 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Blok girişi (2 adet kapıcı dairesi giriş alanı olarak revize edilmiş), 3 adet asansör. kat bahçesi, koridor, 9 adet dublekse ait alt katlar. teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 12 adet bagımsız bölüm (10 adet dubleks, 3 adet daire), teknik hacim, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör, 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.13 adet bagımsız bölüm, teknik hacim, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 12 bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 7 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 5 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. TOPLAM 10.225,45 6.929,17 752,65 59,85 114 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN BİLGİLERİ 5 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 3 adet 2+1 dubleks, 2 adet 3+1 dubleks. 5 bağımsız bölüm. 0 0 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 1 adet 2+1 1 bağımsız bölüm. 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 0 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 26 C Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ C 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR B C 06 ZEMİN 115,90 6,10 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ KD C 07 ZEMİN 132,40 3+1 DUBLEKS SİTE İÇİ KD C 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR G C 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 3+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR GB C 62 4. NK 44,40 14,55 1+1 SİTE İÇİ+KOMŞU PARSEL D C 89 6. NK 57,45 8,55 2+1 KOMŞU SİTE+KOMŞU PARSEL G C 98 7. NK 48,10 6,10 1+1 SİTE İÇİ KD C 103 8. NK 48,10 3,75 1+1 KOMŞU SİTE GB TOPLAM DEĞER 752,65 59,85 DAİRE YÖNÜ 47 15_400_193_07
V3 Blok: V bloklar Viaport Houses & Suites Konutları Güneydoğu cephesinde konumlanmış 2 ve 3 katlı villa bloklarıdır. Site içi yeşil alandan su yollları ile dairesel olarak ayrılarak izole edilmişlerdir. V3 Blok 3 katlı olup toplam 6 bağımsız bölümden meydana gelmektedir. V3 blokta VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 2 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 27 V3 Blok Alan Bilgileri KATLAR İNŞAAT ALANI M² V3 BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU EMSAL ALANI M² 1.BODRUM KAT 296,90 - KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Sığınaklar, merdiven, asansör, merdiven ve asansör holü RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN BİLGİLERİ ZEMİN KAT 298,40 270,38 130,35 - Giriş holü, merdiven, 2 adet 3+1 daire 1 adet 3+1 bağımsız bölüm 1.NORMAL KAT 298,40 229,13 114,00 21,72 Merdiven ve asansör, 2 adet 3+1 daire 1 adet 3+1 bağımsız bölüm 2.NORMAL KAT 252,52 183,43 - - Merdiven ve asansör, 2 adet 2+1 daire - TOPLAM 1.146,22 682,94 244,35 21,72 6 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM 2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 28 V3 Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI, TERAS DAİRE DAİRE TİPİ m² m² CEPHELERİ DAİRE YÖNÜ V3 V3-2 ZEMİN 130,35 3+1 SİTE İÇİ+DUVAR KD V3 V3-4 1. NK 114,00 21,72 3+1(TERAS) SİTE İÇİ+KOMŞU PARSEL KD TOPLAM 2444,35 21,72 Rapor konusu, Viaport Houses & Suites Konutları bünyesinde değerlendirilen bağımsız bölümlere ilişkin konum bilgileri, bağımsız bölüm numaraları, bloklar bazında ayrıntılı olarak mimari proje planları üzerinde işaretlenerek rapor eklerinde ayrıca verilmiştir. 8. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 8.1. Gayrimenkullere Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana gayrimenkullerin ana ulaşım arterlerine (TEM Karayolu, inşa edilen Metro Hattı, Sabiha Gökçen Havaalanı) yakın konumlu olması, Gayrimenkullerin karma Proje dahilinde yer alması, Proje konseptinin özgün olması Gelişmekte olan bölgede yer alması ZAYIF YANLAR Bölgede benzer yapıda çok sayıda projenin yapılıyor olması, Bölgenin kent merkezine uzak konumda yer alması, FIRSATLAR Gayrimenkulullerin gelişmekte olan bölgede yer alması. Şehrin merkezi noktalarına yakın konumda ve ana ulaşım arterlerine yakın olması. TEHDİTLER Toplu ulaşım seçeneklerinin bölgeye geliş hızının kestirilememesi. 48 15_400_193_07
8.2. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu Viaport Houses&Suites projesi; meri imar planı doğrultusunda konut fonksiyonlu olarak inşa edilmiştir. Konu gayrimenkuller için en etkin ve verimli kullanım analizine yönelik ayrıca bir çalışma tarafımızca yapılmamış olup bulundukları bölgenin gelişimi ve çevresel etkiler göz önüne alındığında planlanan fonksiyonlarının verimli kullanımları olacağına kanaat getirilmektedir. 8.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Türkiye Genel Ekonomik ve Demografik verileri doğrultusunda 2015 yıl sonu verilerine göre %2 oranında nüfus artış hızı gösteren İstanbul ilinde hizmetler sektöründe yaşanan gelişmeler ve ekonomik beklentiler ışığından nufüs artış hızının ivme kazababileceği düşünülmektedir. Özellikle gayrimenkul ve altyapı konularında son 4 yıldır yaşanan gelişmeler ile il sınırlarının değiştiği, kent çeperi olarak adlandırılan ancak yeni gelişim bölgeleri olarak tanımlanabilecek ilçelerin oluştuğu gözlemlenmektedir. Sanayinin ülke ekonomisine olan katkısının büyükşehirlerde azalması, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaşması, Üçüncü Havalimanı, Tüp Geçit projeleri, raylı sistem toplu taşıma projeleri gibi özellikle altyapı ve ulaşım alanlarında yapılan yatırımlar ile İstanbul İli, Anadolu Yakasında yer alan ilçelerde son yıllarda nüfus artış hızının arttığı gözlemlenmiştir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Pendik ilçesi demografik ve ekonomik yapının gelişim ve değişim gösterdiği başlıca ilçelerimizden biri olup, bölgede markalı konut projelerinin haricinde turizm, ticaret ve karma fonksiyonlu proje yatırımları da gerçekleşmektedir. Değerleme bütününde taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yapılan gayrimenkul yatırımları ve imar planları ile tanımlanan gelişim eğilimleri doğrultusunda bölgenin taşıdığı potansiyel ekonomik ve demografik gelişimler dikkate alınarak alt başlıklarda değinilen değerleme teknikleri kullanılarak değer takdir edilmiştir. 49 15_400_193_07
Değerleme çalışmasında; Emsal Karşılaştırma Analizi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemleri kullanılmış, iki yöntemden elde edilen değerlerin uyumlaştırılması sonucu nihai satış değerleri takdir edilmiştir. Yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık, kiralık ve satışı gerçekleşmiş ya da kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlamaları yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için birim satış ve kira değerleri belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, ulaşılabilirlik, kullanım fonksiyonu, büyüklük, mimari özellik, inşaat kalitesi, bina yaşı ve manzara gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş olup pazarlık payları dikkate alınarak iki yöntemin uyumlaştırılması sonucu değer takdiri yapılmıştır. 8.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili pazar analizi kapsamında gayrimenkulün yakın çevresinde satılık/kiralık emsaller ve konu gayrimenkullerin ikinci el pazarına girmesi nedeniyle satış ofisinden alınan güncel fiyatları araştırılmış ve bölge emlak yetkililerinin görüşlerine başvurulmuştur. 8.3.1.1. Pazar araştırmaları Taşınmazların bulunduğu bölge; TEM Otoyolu ile Dedepaşa Caddesi arsındaki alanda yer alan Viaport AVM nin karşısında konut sitelerinin yoğun olduğu ve tercih edilen noktalardan biridir. Pazar analizi kapsamında taşınmazların yakın çevresinde konumlu emsal nitelikteki konutların satılık ve kiralık değerleri araştırılmış olup detaylı bilgiler aşağıda verilmiştir. Emsal Projelerdeki Satışlara Ait Pazar araştırması Atlas Residans, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki ikinci el satışlar araştırılmış ve birim değerlerin 2.500 TL/m² ile 3.750 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. (Aynı cadde üzerinde olması nedeniyle konum özellikleri aynı, proje konsepti olarak daha kötü) Atlas Delux Residans, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki ikinci el satışlar araştırılmış ve birim değerlerin 4.000 TL/m² ile 8.000 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir.(konum özellikleri aynı, sosyal donatı benzer) Park Town, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki ikinci el satışlar araştırılmış ve birim değerlerin 3.000 TL/m² ile 4.000TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. (Aynı cadde üzerinde olması nedeniyle konum özellikleri aynı, proje konsepti olarak daha kötü) House & Suits, Rapor konusu taşınmazların yer aldığı site ikinci el satışları araştırılmıştır. Tablo. 29 House & Suits İkinci El Satış Fiyatları NO TİPİ ALAN m² DEĞER TL BİRİM DEĞER TL/m² İLETİŞİM 1 1+1 67 250.000 3.731 CEY G.M. : 0 (532) 452 68 51 2 1+1 67 295.000 4.403 PRESTİJ G.M. : 0 (536) 243 22 38 3 1+1 70 255.000 3.643 EMLAK KÜPÜ:0 (533) 259 72 50 4 1+1 65 260.000 4.000 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 5 1+1 75 305.000 4.067 ŞADOĞLU G.M. : 0 (532) 066 22 70 6 2+1 103 465.000 4.515 REMAX: 0 (532) 100 40 35 7 1+1 71 260.000 3.662 GÜNERİ G.M. : 0 (532) 516 27 29 8 1+1 72 285.000 3.958 REMAX VİSTA : 0 (545) 670 94 70 9 2+1 103 370.000 3.592 SANTRAL E.:0 (532) 340 68 84 10 1+1 65 295.000 4.538 NİSA: 0 (533) 515 63 11 11 2+1 85 350.000 4.118 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 12 3+1 147 780.000 5.306 REMAX JOY : 0 (533) 251 04 90 50 15_400_193_07
İkinci el satış ofisinden House & Suits ikinci el satışlarında birim satışların kat, konum, alan ve teras olanağı gibi faktörlere bağlı olarak 3.500 TL/m² ile 5.500 TL/m² arasında değiştiği, satış bilgisi verilen alanların ortak alanlar dahil alanlar olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal Projelerdeki Kiralamalara Ait Pazar araştırması Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitelerdeki kiralamalara ilişkin Pazar araştırılmış; Atlas Residans, Sitedeki kiralamalara ilişkin birim değerlerin konum, alan, kat faktörüne göre 10 Ay/TL/m² ile 20 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. Atlas Delux Residans, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki kiralık konutlar araştırılmış ve birim değerlerin 16 Ay/TL/m² ile 24 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir House & Suits, Rapor konusu taşınmazların yer aldığı sitedaki kiralık konutlar araştırılmıştır. Tablo. 30 House & Suits Kiralama Fiyatları NO TİPİ ALAN m² KİRA DEĞERİ TL/AY BİRİM KİRA DEĞERİ AY/TL İLETİŞİM 1 1+1 67 1.000 15 CEY G.M. : 0 (532) 452 68 51 2 1+1 67 1.100 16 PRESTİJ G.M. : 0 (536) 243 22 38 3 1+1 70 1.250 18 EMLAK KÜPÜ:0 (533) 259 72 50 4 1+1 65 900 14 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 5 1+1 72 1.000 14 REMAX VİSTA : 0 (545) 670 94 70 6 2+1 103 2.550 25 SANTRAL E.:0 (532) 340 68 84 7 2+1 85 1.250 15 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 8 3+1 147 2.800 19 REMAX JOY : 0 (533) 251 04 90 9 2+1 86 1.500 17 REMAX JOY : 0 (533) 251 04 90 Pazar araştırmaları sonucu rapor konusu konutların bulunduğu sitedeki birim kira değerlerinin 14 Ay/TL/m² ile 25 Ay/TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. 8.3.1.2. Emsal Karşılaştırma Analizi Değerlendirme ve Sonuç Yapılan Pazar araştırması sonucunda konu taşınmazların konumlu olduğu bölgede arzın yoğun, talebin arz fazlalığı karşısında göreceli olarak düşük kaldığı gözlemlenmiştir. Taşınmazların yer aldığı projeye emsal nitelikteki konut projelerinin konum, fiziksel özellikler, satış koşulları ve finansman şartlarındaki farklılıklar gibi özellikler açısından değişkenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalarda Atlas Delux Residans projesinin konumsal olarak konu projeye benzerlik gösterdiği, fiziksel özellikler açısından farklılık gösterdiği görülmüştür. Bahsi geçen emsal projelerin tamamında donatı alanları benzer olup, inşaat-malzeme ve işçilik, mimari tasarım ve görsel özellikleri açsından farklılık göstermektedir. Emsal alınan konut projelerinde tek yapı tipolojisi uygulaması söz konusu iken, rapor konusu taşınmazların yer aldığı proje komposit bir yapıdadır. Projenin sahip olduğu kompozit yapı dolayısı ile farklı ekonomik seviyedeki alıcı kitleye hitap etmektedir. Taşınmazların sahip oldukları fizik, konum, donatı ve potansiyel sosyal doku harmonisi göz önüne alınarak emsal taşınmazlardan daha avantajlı olduğu görülmüştür. Emsal alınan gayrimenkullerin birim fiyatları yaklaşık 2.500-8.000 TL/m² arasında değiştiği görülmektedir. Fiyat aralığındaki bu farklılık taşınmazın bulunduğu kat, kattaki konumları, büyüklüğü ve yapının yaşına bağlı olarak değiştiği bilgisi edinilmiştir. 51 15_400_193_07
Taşınmazların bulunduğu sitede yeterli sayıda satılık ve kiralık emsal tespit edilmiş birim değerlerin yaklaşık 3.500-5.500 TL/m² arasında değiştiği görülmüş ve taşınmazlar için ortalama birim satış değeri taşınmazların bulunduğu sitedeki emsaller esas alınarak verilmiştir. Bağımsız bölümlerin kat, konum, büyüklük, teras veya bahçe kullanımına sahip olmaları gibi faktörler göz önünde bulundurularak birim birim satış değerleri takdir edilmiştir. Konu bağımsız bölümlerin toplam değeri göz önüne alındığında yaklaşık 4.350 TL/m² takdir edilmiştir. Taşınmazların her biri için takdir edilen birim satış değerleri onaylı mimari proje üzerinden ölçülen alanları ile çarpılarak taşınmazların pazar değerleri hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar için Emsal Karşılaştırma analizi Yöntemi kullanılarak toplam 12.350.707,31 TL takdir edilmiş olup her bir bağımsız bölüm için hesaplanan değerler rapor eklerinde sunulmuştur. 8.3.2. Maliyet Oluşumları Analizi Değerleme çalışması bağımsız bölüm bazında satış değerlerinin belirlenmesi amacıyla yapılmış olup değer takdirinde maliyet oluşumları analizi yöntemi kullanılmamıştır. 8.3.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme Yaklaşımı Analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları olarak ikiye ayrılmaktadır. Değerleme çalışmasında Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile taşınmaz değerleri belirlenmiştir. 8.3.3.1. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Direk kapitalizasyon yöntemi kullanılarak gelir getiren mülkün piyasa değeri analiz edilir. Değerleme konusu mesken nitelikli taşınmazlar için değer takdirinde ikinci yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana taşınmazda yer alan emsal gayrimenkullerin kira ve satış değerleri araştırılarak kapitalizasyon oranı hesaplanmış elde edilen R0 (Kapitalizasyon Oranı) değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Tablo. 31 Kapitalizasyon Oranı (R0) Tespiti NO TİPİ ALAN m² SATIŞ FİYATI, TL KİRA DEĞERİ, TL/AY BİRİM KİRA DEĞERİ, AY/TL/m² 1 1+1 67 250.000 1.000 15 0,048 2 1+1 67 295.000 1.100 16 0,045 3 1+1 70 255.000 1.250 18 0,059 4 1+1 65 260.000 900 14 0,036 5 1+1 72 285.000 1.000 14 0,036 6 2+1 103 370.000 2.550 25 0,083 7 2+1 85 350.000 1.250 15 0,043 8 3+1 147 780.000 2.800 19 0,043 9 2+1 86 360.000 1.500 17 0,05 ORTALAMA 84,7 356.111,11 1.483,33 17,52 0,049 RO Pazardan elde edilen veriler, Pazar koşulları doğrultusunda incelenmiş %15 sapma elimine edilerek kapitalizasyon oranına ulaşılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların gelir yöntemi hesabında kullanılan kapitalizasyon oranı (Ro) %4,8 olarak öngörülmüştür. 52 15_400_193_07
Konu taşınmazlar için Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılarak toplam 11.631.250 TL takdir edilmiş olup her bir bağımsız bölüm için hesaplanan taşınmaz değerleri rapor eklerinde sunulmuştur. 8.3.3.2. Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışmları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri indirgeme oranı ile indirgeneek konu gayrimenkullerin net bugünkü değeri hesaplanır. Değerleme çalışmasında Nakit Akımları Analizi Yöntemi kullanılmamıştır. 9. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 8.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde Pazar Analizi sonucu ulaşılan kira ve satış verileri doğrultusunda Gelir/Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ve Emsal karşılaştırma Yöntemi kullanılmış olup hesaplanmış olan iki yöntem sonucu elde edilen değerler uyumlulaştırılarak sonuç değere ulaşılmış ve aşağıdaki tablolarda sunulmuştur. Emsal karşılaştırma yöntemi analizi kapsamında yapılan araştırmalarda projede değerleme tarihi itibari ile satışa ve kiraya konu emsal taşınmazların bulunduğu görülmüştür. Bölge genelinde konut alanlarındaki doluluk, sahiplenme veya kiralama oranı için mahallinde yapılan görüşmelerde her iki sayının neredeyse paralel olduğu görüşü alınmıştır. Güncel satış verilerinin güncel kira bedellerine oranla daha güvenli olduğu tespit edildiğinden uyumlaştırma Emsal Karşılaştırma Yöntemi lehine takdir edilmiştir. Tablo. 32 Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması A BLOK TERAS DİREKT EMSAL NİHAİ SATIŞ NİHAİ SATIŞ B. B. DAİRE BALKON KAPİTALİZASYON KARŞILAŞTIRMA DEĞERİ DEĞERİ KAT NO. ALANI (m²) ALANI SATIŞ DEĞERİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ K.D.V. DAHİL (m²) (TL) (TL) (TL) (TL) 5 ZEMİN 40,20 13,69 225.000 242.505 240.000 242.400 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-325.000 331.100 330.000 333.300 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 375.000 361.712 361.000 364.610 28 1. NK 46,90 9,03 218.750 234.906 230.000 232.300 37 1. NK 40,80 8,57 218.750 232.039 230.000 232.300 71 3. NK 46,90 8,92 225.000 238.631 238.000 240.380 117 5. NK 46,88 9,37 250.000 246.094 246.000 248.460 177 8. NK 103,40 72,60 537.500 607.750 607.000 613.070 TOPLAM 497,78 131,68 2.375.000,00 2.494.736,25 2.482.000,00 2.506.820,00 B. B. NO. KAT DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) B1 BLOK DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 337.500 361.069 360.000 363.600 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 537.500 574.005 570.000 575.700 37 2. NK 70,50 9,97 325.000 333.951 330.000 333.300 128 7. NK 43,65 6,00 243.750 250.733 250.000 252.500 TOPLAM 341,80 27,43 1.443.750,00 1.519.756,25 1.510.000,00 1.525.100,00 53 15_400_193_07
B. B. NO. KAT DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) B2 BLOK DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 400.000 466.544 466.000 470.660 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 537.500 572.740 572.000 577.720 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 400.000 396.440 396.000 399.960 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 337.500 382.956 382.000 385.820 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 375.000 451.226 450.000 454.500 84 4. NK 45,80 4,11 237.500 234.577 230.000 232.300 104 6. NK 70,35 13,81 400.000 420.800 420.000 424.200 139 9. NK 100,60 69,37 500.000 521.896 520.000 525.200 TOPLAM 752,20 118,22 3.187.500,00 3.447.177,81 3.436.000,00 3.470.360,00 B. B. NO. KAT DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) C BLOK DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 400.000 412.804 410.000 414.100 06 BODRUM+ZEMİN 115,90 6,10 487.500 524.600 520.000 525.200 07 BODRUM+ZEMİN 132,40 537.500 569.320 560.000 565.600 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 375.000 403.969 400.000 404.000 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 425.000 449.225 440.000 444.400 62 4. NK 44,40 14,55 225.000 285.908 280.000 282.800 89 6. NK 57,45 8,55 250.000 300.300 300.000 303.000 98 7. NK 48,10 6,10 250.000 271.000 270.000 272.700 103 8. NK 48,10 3,75 250.000 241.103 240.000 242.400 TOPLAM 752,65 59,85 3.200.000,00 3.458.227,50 3.420.000,00 3.454.200,00 V3 BLOK B. B. NO. KAT DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) V3-2 ZEMİN 130,35-737.500 756.030 756.000 763.560 V3-4 1. NK 114,00 21,72 687.500 674.780 674.000 680.740 TOPLAM 244,35 21,72 1.425.000,00 1.430.809,50 1.430.000,00 1.444.300,00 3961 ADA, 39 PARSEL, VİA GYO A.Ş. MÜLKİYETİNDEKİ 31 adet BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM DEĞERİ, TL DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 11.631.250 12.350.707 12.278.000 12.400.780 8.2. G.Y.O. Portföyüne Alınmasında Bir Engel Olup Olmadığı Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu Viaport Houses & Suites Konutları kapsamında yer alan VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ne ait 31 adet bağımsız bölümün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Binalar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı açısından hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır. 54 15_400_193_07
10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ Değerleme konusu; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parselde konumlu Viaport Houses&Suites projesinde yer alan VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki konut nitelikli 31 adet taşınmazın değeri; sitenin konspeti ve hitap ettiği gelir grubu, gayrimenkullerin bulunduğu bölge, çevre yapılanmaları, ulaşım ilişkileri, kullanım niteliği ve alanları gibi kriterler göz önünde bulundurularak takdir edilmiştir. Taşınmazlar için değerleme tarihi itibari ile takdir edilen satış değerleri aşağıdaki tabloda konumlu oldukları bloklar bazında sunulmuş olup bağımsız bölümlere ait satış değerleri rapor içeriğinde detaylı belirtilmiştir. Tablo. 33 Nihai Değer Tablosu BLOK NO BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (TL) TOPLAM SATIŞ DEĞERİ KDV DAHİL (TL) A BLOK 8 2.482.000 2.506.820 B1 BLOK 4 1.510.000 1.525.100 B2 BLOK 8 3.436.000 3.470.360 C BLOK 9 3.420.000 3.454.200 V3 BLOK 2 1.430.000 1.444.300 TOPLAM 31 12.278.000 12.400.780 *31.12.2015 Merkez Bankası Döviz Alış Kuru 1 USD = 2,9181 TL, Döviz Satış Kuru 1 USD = 2,9233 olarak alınmıştır. **Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ye ait 31 adet bağımsız bölümün toplam Pazar Değeri, KATMA DEĞER VERGİSİ HARİÇ, TL 12.278.000 (ONİKİMİLYONİKİYÜZYETMİŞSEKİZBİN TÜRKLİRASI) olarak takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların Sigorta değeri toplam 2.210.760 TL hesaplanmış olup, bağımsız bölüm bazında yapılan detay hesaplar rapor eklerinde sunulmuştur. *SEVGİ TUNA Mimar Didem ÖZTÜRK Harita Yüksek Mühendisi SPK LİSANS NO: 402394 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 400241 SORUMLU DEĞERLEME UZMANI * Raporla ilgili herhangi bir sorumluluğu bulunmamakta olup araştırma sürecinde yardımcı olmuştur. 55 15_400_193_07
11. RAPOR EKLERİ 11.1. GAYRİMENKULÜN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ TAPU BELGESİ ÖRNEKLERİ 56 15_400_193_07
57 15_400_193_07
58 15_400_193_07
59 15_400_193_07
60 15_400_193_07
61 15_400_193_07
62 15_400_193_07
63 15_400_193_07
64 15_400_193_07
65 15_400_193_07
66 15_400_193_07
67 15_400_193_07
68 15_400_193_07
69 15_400_193_07
70 15_400_193_07
71 15_400_193_07
72 15_400_193_07
73 15_400_193_07
74 15_400_193_07
75 15_400_193_07
76 15_400_193_07
77 15_400_193_07
78 15_400_193_07
79 15_400_193_07
80 15_400_193_07
81 15_400_193_07
11.2. MAHAL FOTOĞRAFLARI GAYRİMENKULLERE AİT MAHAL FOTOĞRAFLARI C BLOK B2 BLOK B1 BLOK A BLOK V1 V2 V3 V4 V5 V6 A BLOK B1 BLOK 82 15_400_193_07
B2 BLOK C BLOK V3 BLOK V5 BLOK İÇ MAHAL FOTOĞRAFLARI 83 15_400_193_07
84 15_400_193_07
11.3. YAPI RUHSATI YAPI RUHSATLARI 85 15_400_193_07
86 15_400_193_07
87 15_400_193_07
88 15_400_193_07
89 15_400_193_07
90 15_400_193_07
91 15_400_193_07
92 15_400_193_07
93 15_400_193_07
94 15_400_193_07
11.4. DİĞER BELGELER EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE HESAPLANAN TAŞINMAZ DEĞERLERİ BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² A BLOK TERAS *DAİRE+TERAS m² DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) A 05 ZEMİN 40,20 13,69 53,89 1+1 4.500 242.505 A 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-86,00 2+1 DUBLEKS 3.850 331.100 A 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 96,20 2+1 DUBLEKS 3.760 361.712 A 28 1. NK 46,90 9,03 55,93 1+1 4.200 234.906 A 37 1. NK 40,80 8,57 49,37 1+1 4.700 232.039 A 71 3. NK 46,90 8,92 55,82 1+1 4.275 238.631 A 117 5. NK 46,88 9,37 56,25 1+1 4.375 246.094 A 177 8. NK 103,40 72,60 121,55 3+1(TERAS) 5.000 607.750 TOPLAM 497,78 131,68 575,01 5.012 2.494.736 BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² B1 BLOK TERAS DAİRE+TERAS m² DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) B1 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 98,25 2+1 DUBLEKS 3.675 361.069 B1 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 140,86 3+1 DUBLEKS 4.075 574.005 B1 37 2. NK 70,50 9,97 80,47 2+1 4.150 333.951 B1 128 7. NK 43,65 6,00 49,65 1+1 5.050 250.733 TOPLAM 341,80 27,43 369,23 4.446 1.519.756 BLOK BAĞ. BÖL.NO KAT DAİRE ALANI m² B2 BLOK TERAS DAİRE+TERAS m² DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) B2 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 112,15 2+1 DUBLEKS 4.160 466.544 B2 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 142,65 3+1 DUBLEKS 4.015 572.740 B2 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 106,00 2+1 DUBLEKS 3.740 396.440 B2 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 101,85 2+1 DUBLEKS 3.760 382.956 B2 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 103,73 2+1 DUBLEKS 4.350 451.226 B2 84 4. NK 45,80 4,11 49,91 1+1 4.700 234.577 B2 104 6. NK 70,35 13,81 84,16 2+1 5.000 420.800 B2 139 9. NK 100,60 69,37 117,94 2+1(TERAS) 4.425 521.896 TOPLAM 752,20 118,22 818,39 4.583 3.447.178 BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² C BLOK *DAİRE+TERAS DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) C 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 103,85 2+1 DUBLEKS 3.975 412.804 C 06 BODRUM+ZEMİN 115,90 6,10 122,00 2+1 DUBLEKS 4.300 524.600 C 07 BODRUM+ZEMİN 132,40 132,40 3+1 DUBLEKS 4.300 569.320 C 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 104,25 2+1 DUBLEKS 3.875 403.969 C 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 119,00 3+1 DUBLEKS 3.775 449.225 C 62 4. NK 44,40 14,55 58,95 1+1 4.850 285.908 C 89 6. NK 57,45 8,55 66,00 2+1 4.550 300.300 C 98 7. NK 48,10 6,10 54,20 1+1 5.000 271.000 C 103 8. NK 48,10 3,75 51,85 1+1 4.650 241.103 TOPLAM 752,65 45,45 812,50 4.595 3.458.228 BLOK BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² V3 BLOK *DAİRE+TERAS DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) V3 V3-2 ZEMİN 130,35 130,35 3+1 5.800 756.030 V3 V3-4 1. NK 114,00 21,72 119,43 3+1(TERAS) 5.650 674.780 TOPLAM 244,35 21,72 249,78 5.856 1.430.810 * Bağımsız bölüm değerleri daire+teras alanı üzerinden hesaplanmış olup 20 m² nin üzerindeki teras alanlarının ¼ ü daire alanına eklenerek hesaplama yapılmıştır. 95 15_400_193_07
DİREK GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ İLE HESAPLANAN TAŞINMAZ DEĞERLERİ BAĞ. BÖL.NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² A BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 05 ZEMİN 40,20 13,69 53,89 1+1 17 900 225.000 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-86,00 2+1 DUBLEKS 15 1.300 325.000 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 96,20 2+1 DUBLEKS 16 1.500 375.000 28 1. NK 46,90 9,03 55,93 1+1 16 875 218.750 37 1. NK 40,80 8,57 49,37 1+1 18 875 218.750 71 3. NK 46,90 8,92 55,82 1+1 16 900 225.000 117 5. NK 46,88 9,37 56,25 1+1 18 1.000 250.000 177 8. NK 103,40 72,60 121,55 3+1(TERAS) 20 2.150 537.500 TOPLAM 497,78 131,68 575,01 13,47 2.375.000 BAĞ. BÖL.NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² B1 BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 98,25 2+1 DUBLEKS 14 1.350 337.500 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 140,86 3+1 DUBLEKS 15 2.150 537.500 37 2. NK 70,50 9,97 80,47 2+1 16 1.300 325.000 128 7. NK 43,65 6,00 49,65 1+1 20 975 243.750 TOPLAM 341,80 27,43 369,23 16,20 1.443.750 BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² B2 BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 112,15 2+1DUBLEKS 14 1.600 400.000 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 142,65 3+1DUBLEKS 15 2.150 537.500 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 106,00 2+1DUBLEKS 15 1.600 400.000 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 101,85 2+1DUBLEKS 13 1.350 337.500 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 103,73 2+1DUBLEKS 14 1.500 375.000 84 4. NK 45,80 4,11 49,91 1+1 19 950 237.500 104 6. NK 70,35 13,81 84,16 2+1 19 1.600 400.000 139 9. NK 100,60 69,37 117,94 2+1(TERAS) 17 2.000 500.000 TOPLAM 752,20 118,22 818,39 16 3.187.500 BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² C BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 103,85 2+1DUBLEKS 15 1.600 400.000 06 BODRUM+ZEMİN 115,90 6,10 122,00 2+1DUBLEKS 16 1.950 487.500 07 BODRUM+ZEMİN 132,40 132,40 3+1DUBLEKS 16 2.150 537.500 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 104,25 2+1DUBLEKS 14 1.500 375.000 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 119,00 3+1DUBLEKS 14 1.700 425.000 62 4. NK 44,40 14,55 58,95 1+1 15 900 225.000 89 6. NK 57,45 8,55 66,00 2+1 15 1.000 250.000 98 7. NK 48,10 6,10 54,20 1+1 18 1.000 250.000 103 8. NK 48,10 3,75 51,85 1+1 19 1.000 250.000 TOPLAM 752,65 59,85 812,50 16 3.200.000 BAĞ. BÖL. NO KAT DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS V3 BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) V3-2 ZEMİN 130,35 130,35 3+1 23 2.950 737.500 V3-4 1. NK 114,00 21,72 119,43 3+1(TERAS) 23 2.750 687.500 TOPLAM 244,35 21,72 249,78 23 1.425.000 96 15_400_193_07
SİGORTA DEĞERLERİ TABLOSU BLOK DAİRE ADRES KODU KAT DAİRE+TERAS (m²) YAPI YAKLAŞIK BİRİM MALİYETİ (TL/m²) SİGORTA DEĞERİ (TL) A 5 3430913826 Zemin Kat 53,89 750 40.418 A 13 3428513901 Zemin Kat 86,00 750 64.500 A 16 3341216814 Zemin Kat 96,20 750 72.150 A 28 3361016151 01.Kat 55,93 750 41.948 A 37 3358316242 01.Kat 49,37 750 37.028 A 71 3333117087 03.Kat 55,82 750 41.865 A 117 3394015055 05.Kat 56,25 750 42.188 A 177 3381115488 08.Kat 176,00 750 132.000 B1 6 3190621833 Zemin Kat 98,25 750 73.688 B1 11 3189121886 Zemin Kat 140,86 750 105.645 B1 37 3225420672 02.Kat 80,47 750 60.353 B1 128 3196921625 07.Kat 49,65 750 37.238 B2 1 3387415288 Zemin Kat 112,15 750 84.113 B2 4 3385615343 Zemin Kat 142,65 750 106.988 B2 9 1038793574 Zemin Kat 106,00 750 79.500 B2 10 1038493589 Zemin Kat 101,85 750 76.388 B2 14 1037293626 Zemin Kat 103,73 750 77.798 B2 84 2800334860 04.Kat 49,91 750 37.433 B2 104 2788635254 06.Kat 84,16 750 63.120 B2 139 2785935343 09.Kat 169,97 750 127.478 C 4 2626940643 Zemin Kat 103,85 750 77.888 C 6 2626340661 Zemin Kat 122,00 750 91.500 C 7 2626040675 Zemin Kat 132,40 750 99.300 C 11 2624840712 Zemin Kat 104,25 750 78.188 C 12 2624540726 Zemin Kat 119,00 750 89.250 C 62 2463446092 04.Kat 58,95 750 44.213 C 89 2631740483 06.Kat 66,00 750 49.500 C 98 2628440592 07.Kat 54,20 750 40.650 C 103 2422947446 08.Kat 51,85 750 38.888 V V3-2 2370149201 Zemin Kat 130,35 750 97.763 V V3-4 2369549221 01.Kat 135,72 750 101.790 TOPLAM 2.947,68 2.210.760 DEĞERLEME KONUSU PROJE VAZİYET PLANI 97 15_400_193_07
DEĞERLEME KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM PLANLARI A BLOK PLANLARI BODRUM KAT ZEMİN KAT 1 KAT 3 KAT 98 15_400_193_07
5 KAT 8 KAT B1 BLOK PLANLARI BODRUM KAT ZEMİN KAT 99 15_400_193_07
2 KAT 7 KAT B2 BLOK PLANLARI BODRUM + ZEMİN KAT 4 KAT 100 15_400_193_07
6 KAT 9 KAT C BLOK PLANLARI BODRUM + ZEMİN KAT 4 KAT 101 15_400_193_07
6 KAT 7 KAT 8 KAT V BLOKLAR PLANLARI V3 ZEMİN KAT V3 1. KAT 102 15_400_193_07
YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ 103 15_400_193_07
104 15_400_193_07
105 15_400_193_07
106 15_400_193_07
107 15_400_193_07
108 15_400_193_07
İMAR DURUMU YAZISI 109 15_400_193_07
ŞİRKET UNVAN DEĞİŞİKLİĞİNİ BELGELEYEN TİCARİ SİCİL GAZETESİ İLANI 110 15_400_193_07