OFİS BİNALARI Piyasaya Bakış İstanbul genelinde A Sınıfı ofis binaları Asya ve Avrupa yakasında toplam 9 bölgeye yayılmış durumdadır. Ortalama kira, stok, kaynak ve boşluk oranları bölgelere göre önemli farklılıklar göstermektedir. A Sınıfı ofis binaları toplam stoğu yaklaşık 1,100,000 m 2 dir. Bu stoğun %75 i Avrupa yakasında yer almaktadır. Gelecek iki yıl içinde bu stoğa 200,000 m 2 lik yeni ofis alanlarının katılması öngörülmektedir. Ekonomik yavaşlama ve kriz sebebiyle, 2001 yılı gayrimenkul piyasası için durgun ve zor bir yıl olmuştur. Pazarın kira ortalamaları eşiği %20 düşmüş ve boşluk oranı bir önceki yılın %30 luk değerini geride bırakarak %37 ye ulaşmıştır. Kira oranlarının düşmesine rağmen, bir çok ofis binasında kullanıcı istekleri ve mal sahibi tekliflerinin birbirleriyle örtüşmediği görülmektedir. Buna rağmen 2001 yılında mal sahipleri tarafından önemli sayıda 2. nesil ofis binası, ekonomik seçenekler olarak kullanıcılara sunulmuştur. Tekfen Tower İstanbul A Sınıfı ofis piyasası son üç yıldır kullanıcıların piyasası haline gelmiştir ve mevcut durum, bu gerçeği desteklemektedir. Arz 80,000 m 2 lik yeni A Sınıfı ofis alanı 2001 yılında pazarda yerini almıştır. Yeni stoğun %70 i Avrupa, %30 u da Asya yakasında yerleşmiştir. 2001 yılında biten yeni ofis binalarından bazıları Oycan Plaza, K2 Plaza ve Harmancı Giz dir. 2002 yılında yaklaşık 80,000 m 2 lik yeni ofis alanı tamamlanarak, potansiyel nihai kullanıcılar için taşınmaya hazır hale gelecektir. Bu yılın sonunda toplam ofis stoğu 1,180,000 m 2 ile %7 oranında artacaktır. Aşağıdaki tabloda halen inşaatı devam eden bazı projeler gösterilmiştir. 2001 yılında bitmesi planlanan ve halen inşaatta olan bir çok proje mevcuttur. Gayrimenkul piyasasının durumunu etkileyen ekonomik düşüş ve kriz, proje geliştiricilerinin projelerini ertelemesindeki en önemli iki neden olmuştur. Bunun yanısıra, tasarım aşamasındaki bir çok proje de iptal edilmiş veya 1-2 yıllığına ertelenmiş durumdadır. Proje Adı Yaka İş Alanı Büyüklük (Brüt m 2 ) Tekfen Tower Avrupa Levent 33,000 2003 Tat Towers Avrupa Esentepe 35,000 2004 Metrocity Avrupa Levent 16,462 2002 Sandık Plaza Avrupa Levent 6,338 2002 Kozyatağı İş Merkezi Asya Kozyatağı 18,500 2002 Kapital Leasing Binası Avrupa Maslak 10,000 2002 Cengiz Plaza Avrupa Maslak 17,000 2003 Kosifler Plaza Asya Kozyatağı 24,000 2002 Altunizade İnş. Halinde #1 Asya Altunizade 3,800 2002 Altunizade İnş. Halinde #2 Asya Altunizade 1,200 2002 Garanti Ofis Tower Avrupa Maslak 17,000 2002 Tamamlanma Tarihi
Talep Güçsüz ekonomiyle bağlantılı olarak, nihai kullanıcılar için İstanbul daki ofis piyasasında en önemli kriter ofise ayrılan bütçedir. Belirsizlik ortamı sebebiyle yılın ilk yarısında, özellikle satın almalarda talep büyük bir düşüş göstermiştir. 2001 in ikinci yarısında ertelenen talep pazar içinde yavaş yavaş etkin hale gelmiştir. Küçük ve orta ölçekli Türk işletmelerinin bir çoğu nispeten düşük kira rayiçlerinden istifade ederek B Sınıfı ofis binalarından A Sınıfı ofis binalarına taşınmışlardır. Bazı şirketler ise talebin az olduğu düşük maliyetli bölgelere taşınmayı tercih etmişlerdir. Hyundai Assan ve Efes Pilsen gibi sanayi firmaları, üretim serbestisi olan kent banliyölerine taşınmışlardır. 2001 yılı içinde nihai kullanıcıları taşınmaya teşvik eden bir diğer etken, ofis kalitelerini piyasadaki düşük kira değeriyle yenileme isteğidir. Çokuluslu şirketler ana merkezden maddi destek görerek diğerlerine öncülük etmektedir. BP, 5500 m 2 ; Nestle, 5000 m 2 ve L Oreal 3850 m 2 ile yılın en önemli anlaşmalarından olmuştur. Bu eğilimin 2002 yılında devam etmesini beklemekteyiz. Boşluk Oranları ve Absorbsiyon A Sınıfı ofis alanlarına talep eksikliği ve yeni tamamlanan projeler ile, boşluk oranları 2001 sonunda %37 ye yükselmiştir. Bu ortalama, aşağıda gösterilen farklı iş bölgelerine göre değişmektedir. 100.0% Bölgelere Göre Boşluk Oranları 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 61,3 49,8 51,2 48,4 48,6 69,9 59,8 40,37 44,4 36,8 28,4 18,4 16,7 31,7 12 33,6 16,4 31,7 0.0% Altunizade Levent Etiler A Sınıfı B Sınıfı Aşağıda 2001 yılında bitmiş olan önemli işlemler sıralanmıştır. Görüldüğü gibi bu firmaların büyük çoğunluğu çokulusludur. Kullanıcı Bina İş Bölgesi Büyüklük (brüt m 2 ) BP K3 Plaza Kozyatağı 5,500 Exxon Mobil Pakpen Plaza Kozyatağı 1,900 AkcanSA Bağdatlıoğlu İş Merkezi Kozyatağı 2,250 Nestle Nurol Plaza Maslak 5,000 Total Fina Elf Oycan Plaza Maslak 3,800 Wella Nurol Plaza Maslak 2,150 L Oreal Park Maya Etiler 3,850 DanoneSA Acarlar İş Merkezi D Blok Kavacık 3,250
Kiralar A Sınıfı ofis piyasasında taban kiraları ağırlıklı ortalaması $ 12.43/m 2 /ay değeri ile 2000 yılının kira oranlarına kıyasla % 20 düşüşü yansıtmaktadır. Bu ortalama Avrupa yakasında $ 12.61 ve Asya yakasında ise $ 11.84 olarak belirlenmiştir. Aynı dönemde talepteki düşüş ve 400,000 m 2 lik ofis arzı fazlası boşluk oranlarında artışa sebep olmuştur. Aşağıda her bölge için ortalama kiralar gösterilmektedir. 24 Bölgelere Göre Ortalama Kira Rayiçleri $/m2/ay 20 16 12 8 8,2 5,5 13,9 10,5 9,7 7,1 11,4 11,7 9,1 13,6 9,4 9,7 17,5 17,0 17,6 13,3 14,2 12,2 4 0 Altunizade Levent Etiler A Sınıfı B Sınıfı Tahmin 2002 yılının ilk yarısında A Sınıfı ofis piyasasında, kira ve boşluk oranlarının sabit kalacağı beklenmektedir. Yılın ikinci yarısında ise, taban kira değerinde küçük artış ve işlem seviyelerinin artması beklenmektedir. Buna rağmen, 2002 yılında bitecek projeler düşünüldüğünde boşluk oranlarının çok büyük ölçüde değişmeyeceği öngörülmektedir. Ana Piyasa Göstergeleri 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Öncelikli Ofis Kiraları 22 18 20 18 18 (US$/m 2 /ay) Boşluk Oranı (%) 28 40 30 37 34 Yıllık Getiri (%) 17 12 15 13 13 Stok ( 000 m 2 ) 700 850 1,020 1,100 1,180 YATIRIM Kasım 2000 ve Şubat 2001 yıllarında peşisıra gelen iki kriz, Türk ekonomisini vurmuştur. İlk krizin ekonomiye olan etkisi limitli kalmış ise de, ikinci kriz sonucunda dalgalı kur sistemine geçilmiş ve Türk Lirası önemli ölçüde devalüe edilmiştir. Ekonomik Krizin Türk Gayrimenkul Piyasası Üzerindeki Etkisi İstanbul, Ankara ve İzmir deki öncelikli ofis, ticaret ve konut piyasaları geleneksel olarak Amerikan Doları na endekslidir. Kira ve satış işlemleri de dolar bazında yapılmaktadır. Dolayısıyla, finansal krizin ve Türk Lirası devalüasyonunun gayrimenkul piyasasında etkisi büyük olmuştur.
Türkiye de toplam pazar stoğu içinde en büyük paya sahip olan İstanbul daki ofis piyasası, finansal krizlerden sonra istikrarsız hale gelmiştir. Yeni ihtiyaçlar ertelenmiş; kira kontratları bitmek üzere olan nihai kullanıcılar, pazarlık sonucunda daha cazip koşullarla daha uzun vadeli kontratlara girmişlerdir. Bazı durumlarda kiraların 3 veya 4 er aylık periyodlar için sabit döviz kuruna endekslenmesi sözkonusu olmaktadır. Devalüasyon, perakende piyasasında daha direkt bir etki yaratmıştır. Perakendeciler, tüketicinin net gelirinin azalması karşısında %40 lık devalüasyon oranını fiyatlarına yansıtamamışlar ve fazlasıyla etkilenmişlerdir. Geliştiriciler ve perakende merkezlerin sahipleri, kiraları devalüasyon sonrası döviz kurunun yaklaşık %10-15 aşağısına Türk Lirası na geçici olarak endeksleyerek kiralarda geçici indirimler sağlamışlardır. Birinci sınıf konut projeleri geliştiricileri, konut birimlerini genel olarak ya tamamlanma tarihinden once ya da tamamlanma tarihinde satmaktadırlar. Finansal krizin konut piyasasındaki etkisi konut sektörüne daralan talep olarak yansımıştır. Diğer yandan nakit ihtiyacı olan mal sahiplerinin bu dönemde gayrimenkullerini gerçek değerinin çok altında elden çıkarttıkları gözlenmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları GYO hisseleri 2000 yılının ikinci çeyreğinden itibaren değer kaybetmektedir. Bu eğilim kriz sırasında da devam etmiş olup GYO hisseleri yükselen finans piyasalarında halen düşük seviyelerde seyretmektedir. Dört önder Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nın hisseleri, Ocak 2000 tarihinde değer kazanarak İMKB ile paralel bir yön izlemiştir. Bu hisseler Nisan 2000 ile Kasım 2000 tarihleri arasında değer kaybetmiştir. İlk krizin ve ikinci krizle bağlantılı olarak Türk Lirası na yapılan devalüasyonun ardından İMKB deki düşüşte zarar görmüşlerdir. Halka açık 8 GYO nun birleşik ödenmiş sermayeleri toplam 250 Milyon Dolar, net malvarlığı değeri 800 Milyon Dolar ve toplam piyasa değeri ise 500 Milyon Dolar dır. GYO lar tarafından İMKB den yaratılan fonlar yaklaşık 210 Milyon Dolar dır. GYO hisseleri 1997 yılından beri İMKB de işlem görmektedir. GYO lar kurumlar vergisinden ve stopajdan muaftır. Kamuya açık firmalar için düzenleyici kurul olarak görev yapan Sermaye Piyasası Kurulu nda; sekizi halka açık, diğer üçü ise bu yıl içinde halka arz edilmesi beklenen toplam 11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kayıtlıdır. Yatırım Olanakları Türk gayrimenkul piyasasında uluslararası yatırımcılar için pek çok yatırım olanağı bulunmaktadır. İstanbul da bir çok beş yıldızlı otel satılıktır. Beş yıldızlı otellerde oda doluluk oranları genelde ortalama % 65-70 arasında iken 11 Eylül olaylarından sonra bu oran düşmüştür. Bir gecelik oda fiyatları $130 ile $150 arasında değişmektedir. Turizm, Türkiye de gelişen bir sektördür ve 2002 yılında turizm gelirlerinin ve ziyaretçi sayısının artması beklenmektedir. Büyük ticari gayrimenkul kullanıcıları, gayrimenkul stratejilerinde değişim sinyalleri vermektedir. Yabancı yatırımcıların İstanbul ofis piyasasında satma-geri kiralama yöntemiyle yatırım yapmaları mümkündür. Bu formülde, düzenli kira gelirine ilaveten, 2-4 yıllık süre içinde gayrimenkulun satışından değer kazancı sağlanması mümkündür. Geliştiriciler, ticari ve konut piyasalarında devam eden projeleri için hisse paylaşım ortakları aramaktadır.
SANAYİ BİNALARI 2001 yılında ekonomik yavaşlama, sanayi sektöründe yurtiçi satışlarda %72 lik bir düşüşe sebep olmuştur. Yılın ilk yarısında üretim zararına yol açan durum, sanayi hacminde %58.2 oranında bir düşüşe yol açmıştır. Otomotiv ve tütün gibi büyük imalat sanayileri, işten çıkarma konusunda ilk sırada olmuşlardır. Sanayi daralması sonucunda, ikinci nesil sanayi binaları piyasaya sunulmuş ve ortalama kiralar düşüş göstermiştir. 2001 yılının ikinci yarısında ekonomik stabilizasyon beklentisi ile paralel olarak sanayi sektöründe de kısa süre içinde canlanma beklentisi başlamıştır. TİCARİ BİNALAR 1. Cadde Üzeri (Lineer) Ticaret: Bu tip ticaret birimleri yüksek yaya dolaşımının olduğu caddelerde, ofis ve konut binalarının alt katlarında yerleşirler. Avrupa yakasında Nişantaşı, Anadolu yakasında ise Bağdat Caddesi İstanbul un en popüler ticari caddelerindendir. 2. Pasajlar: Pasajlar küçük ticaret birimlerini biraraya getirir. Çoğunlukla pasaj genelinde benzeri mallar satılmaktadır. Kapalıçarşı bu kategori için en iyi örnektir. 3. Alışveriş Merkezi: Alışveriş merkezleri, içinde çekim yaratan marka, büyük perakende gruplar, food court, eğlence imkanları ve süpermarketler barındıran Akmerkez, Profilo Alışveris Merkezi ve Capitol gibi komplekslerdir. Akmerkez 4. Hipermarketler: Hipermarketler yiyecekten giyeceğe, tüketim mallarından ev aletlerine kadar herşeyi barındırır. Ürün seçenekleri ve indirim olanakları nedeniyle vatandaşlar genellikle hipermarketlerden alışveriş yapmayı tercih ederler. Örneğin Carrefour, Real, 3M-Migros... 2001 in başından beri, ana cadde ticaret alanlarında arzla talep arasındaki oran sabit kalmış; büyük değişiklik göstermemiştir. Ekonomi, bu dengeyi değiştirmiştir. Tüketicilerin düşen satın alma güçleri, ticaret sektörünü derinden etkilemiştir. Bir çok ana cadde ticaret birimi kapanmak durumunda kalmış; ticari dükkanlara talep azalmıştır. Bu değişiklikler sonucunda, kullanıcılar sözleşmelerini kendi çıkarları doğrultusunda değiştirmişlerdir. Mal sahipleri alışveriş merkezlerinin birim kira fiyatını düşürmüş veya kullanıcıların çıkmasını önlemek amacıyla kiraları belli döviz kuruna endekslemişlerdir. Yılın ilk 6 ayında büyük alışveriş merkezlerinde çekim gücü olan bazı kullanıcılar hiç kira ödememişlerdir.
KONUT SEKTÖRÜ Piyasaya Bakış Erenköy Park Residence 2001 yılında yaşanan ekonomik yavaşlama konut piyasasında hem talebi hem de arzı etkilemiştir. Casaba, Istanbul-Istanbul, Durusu Park ve Acarkent gibi müstakil konutlardan oluşan büyük konseptli projeler finansal zorluklar sebebiyle inşaatlarını yavaşlatmışlardır. Bu sitelerin etaplar halinde inşa edilmesi planlanmış; ekonomik krizin ve azalan satın alma gücünün etkisiyle satış oranları düşmeye başlamıştır. Buna bağlı olarak geliştiriciler projeleri nakde çevirememiş ve inşaat hızı yavaşlamıştır. Metrocity ve Elit Residence gibi yüksek katlı kondominyum projelerinde, durum önceki gibi sabit kalmıştır. İnşaatın bitmesine rağmen, zayıf talep bu projelerin nakde çevrilmesini engellemiştir. ARZ Yeni konut alanları açısından 2001 yılı geçen yıllara kıyasla oldukça yoğun bir yıl olmuştur. İstanbul genelinde geliştirilen toplan alan miktarı 21 milyon m 2 ye ulaşmıştır. Casaba, İstanbul-İstanbul ve Optimum gibi projeler, en geniş alanda yerleşmenin yanısıra yeni geliştirilen inşaat yöntemleriyle piyasada farklı konseptler arz etmişlerdir. Genellikle kentin çevresinde ve dışında konumlanan bu konutlarda arka bahçe, yüzme havuzu ve güvenlik sistemleri gibi ekstra özellikler bulunmaktadır. Optimum Evleri Elit Residence ve Polat Residence gibi beş yıldızlı otellerdeki yüksek kalite hizmetlere sahip kondominyum projeleri de mevcuttur. 2002 yılının konut piyasasında bu projeler popülaritesini korumaktadır. Arkeon Evleri Bu yılın piyasasının yeni arzı, 2001 yılının stoğunun yarısı değerinde olan 10 milyon m 2 dir. 2002 yılında konut piyasasını yoğun olarak etkileyecek yeni bir proje bulunmamaktadır. Ekonomik kriz yüzünden geliştiricilerin planları değişmiş ve 2002 yılında inşa edilecek yeni konseptli projelerin kararları gelecek yıllara ertelenmiştir. Geçen yıl kalite standardının artışı ve piyasaya katılan büyük stoğun ardından 2002 yılında geliştiriciler, rekabetin yeni geliştirilen projelerle arttığı piyasada, daha iyi kalitede ve değişik konseptlere sahip projeler üzerine yoğunlaşmalıdırlar.
Konut Piyasası İstanbul da Yeni Arzlar PROJENİN ADI GELİŞTİRİCİ KONUM BİRİM TİPİ BİRİM SAYISI KEMERBURGAZ EVLERİ TEPE İNŞAAT KEMERBURGAZ Villa 135 YEŞİLYURT RESIDENCE EMTA A.S. YEŞİLYURT Apartman 10 SOKULLU PAŞA KONAKLARI YAPI MERKEZI HAREM Villa 80 MASLAK RESIDENCE MESA İNŞAAT MASLAK Apartman 28 HİSAR EVLERİ GUVEN İNŞAAT. HADIMKÖY Villa 70 ARKEON EVLERİ YAPI MERKEZI TEPEÖREN Villa 302 GÖKKUŞAĞI EVLERİ EKSIOGLU İNŞAAT. SULTANÇİFTLİĞİ Villa 50 BEYTEM RESIDENCE YAPI MERKEZI ŞİŞLİ Apartman 1 Blok-40 Kat DOĞA KONAKLARI PROMER A.S. KURTKÖY Villa 72 ATLANTIS RESIDENCE ACARLAR A.S. SARIYER Apartman 63 ERENKÖY RESIDENCE HOFFMANN CONSTR. ERENKÖY Apartman 2 Blok-13 Kat TALEP Son on yıl içerisinde müstakil konutlara olan talep etkin hale gelmiştir. Müstakil konutların konsept projeleri arttıkça, konut piyasasına bir çok yeni alternatif katılmıştır. Bu projeler arasında Alkent ve Kemer Country, satın alma veya yatırım yapma açısından en kapsamlı olanlardır. Yeni gelişen yüksek apartmanlar bu tip müstakil konutlardan sonra projelendirilmiştir ve orta-üst kesimin talebine hitap etmektedir. Konut piyasasının gelişmesi ve insanların yapılan projeler hakkında daha fazla bilgi sahibi olmasıyla, daha iyi planlama, sosyal tesis olanakları ve daha yüksek kalite arayışı artmıştır. Bu sayede konut piyasası bir çok alternatifi bünyesine katarak gelişmektedir. Ancak talepteki artış karşısında, piyasaya eklenen yeni arz yetersiz kalmaktadır. Bununla birlikte, ülkedeki kötü ekonomik durum sebebiyle konut piyasasında alım-satımlarda düşüş eğilimi görülmüştür. SATIŞLAR 2001 yılındaki ekonomik kriz sırasında Türkiye genelinde satın alım gücü azalmıştır. Talep ve ihtiyaç olmasına rağmen, satın alma kararları kriz etkisiyle durağanlaşmıştır. İstanbul daki konsept konut projeleri genellikle inşaat süreci sırasında satılmaktadır. 2001 yılı süresince müstakil konut olan büyük konseptli projelerin satış oranı $1200/m 2 ile $2300/m 2 arasında değişiklik göstermiştir. Ortalama satış fiyatları ise yaklaşık $1600/m 2 civarında seyretmiştir.
Özel altyapı, gelişmiş güvenlik sistemi, yönetim ve geniş otopark olanakları sağlayan kondominyum projeleri müstakil konutlara göre daha yüksek satış oranlarına sahiptir. Yüksek kalite materyallerle donatılmış ve yeni gelişen inşaat yöntemleri ile yapılmış kondominyumlarda birim satış fiyatları $2500/m 2 ile $3500/m 2 arasında değişmektedir. Ortalama satış fiyatı ise $2800/m 2 dir. TAHMİN İstanbul da yaşayan insanlar, kondominyumlardan çok müstakil konutları tercih etmektedirler. Buna bağlı olarak, konsept projelerine olan talebin sabit kalması, ancak ekonomik kriz sebebiyle villaların satış fiyatlarının düşüş eğilimi göstereceği beklenmektedir. Yüksek kalite kondominyumlara bakıldığında ise, satış fiyatlarındaki genel düşüş trendinin ortalama satış fiyatlarını olumsuz yönde etkileyeceği öngörülmektedir.