Bu rapor, SPK nın 12.02.2013 tarih ve 5/145 nolu İlke Kararı nda bahse konu halka arza aracılık eden kuruluş dışında farklı bir kuruluş tarafından hazırlanan rapor kapsamında olmayıp, sadece müşterilerimizi bilgilendirme amaçlıdır. Tüm bilgiler halka arz izahnamesinden ve Fiyat Tespit Raporu ndan alınmış, herhangi bir yorum yada öneri eklenmemiştir. Emlak GYO A.Ş. Halka Arz Bilgisi Emlak GYO 5-6-7 Haziran 2013 tarihleri arasında 2,65-3,10 TL aralığında Halka arz fiyat ile BIST -Ulusal Pazarda fiyat aralığı ile talep toplama ve satış yöntemi ile halka arz edilecektir. Halka arz şekli; 1.300.000 adet sermaye artırımı olmak üzere en iyi gayret yöntemi ile Halk Yatırım aracılığı ile gerçekleştirilecektir. Halka Arz Bilgileri Halka Arz Öncesi Sermaye Sermaye Artırımı Ortak Satışı 2.500.000.000 1.300.000.000 0 Halka Arz Sonrası Sermaye 3.800.000.000 Halka Açıklık Oranı Halka Arz Fiyatı Halka Arz Büyüklüğü 50,7% 2,65 TL - 3,10 TL 3.445.000.000-4.030.000.000 Halka Arz Sonrası Piyasa Değeri 1.007.000.000 TL-11.780.000.000 TL Aracı Kurum Halk Yatırım Kote Olunacak Borsa BIST -Ulusal Pazar Kote Olunacak Hisse Tipi B Grubu Halka Arz Yapısı Sermaye Artışı Satış Yöntemi Fiyat Aralığı ile Talep Toplama Aracılık Yöntemi En İyi Gayret Aracılığı Yurtiçi Bireysel %10 Tahsisat Grupları Yurtiçi Kurumsal %10 Yurtdışı Kurumsal %80
Ortaklık Yapısı Halka Arz Öncesi ve Sonrası Ortaklık Yapıları Şirket Ortakları İkincil Halka Arz Öncesi İkincil Halka Arz Sonrası Hisse (TL) Pay (%) Hisse (TL) Pay (%) TOKİ A Grubu 253.369.919 10,1% 253.369.919 6,7% TOKİ B Grubu 1.621.460.838 64,9% 1.621.460.838 42,7% İstanbul İmar İnş A.Ş. 696 0,0% 696 0,0% İller Bankası A.Ş. 603 0,0% 603 0,0% Maliye Hazinesi 9 0,0% 9 0,0% KEY Hak Sahipleri 77.735 0,0% 77.735 0,0% KEY Hak Sahipleri Halka Açık Kısım 89.598 0,0% 89.598 0,0% Kutlutaş Holding A.Ş. 603 0,0% 603 0,0% Veysel Ekmen 0,01 0,0% 0,01 0,0% Muhammet Haluk Sur 0,01 0,0% 0,01 0,0% Volkan Kumaş 0,01 0,0% 0,01 0,0% Halka Açık Kısım 625.000.000 25,0% 625.000.000 16,4% Halka Açık Kısım (İkincil Halka Arz) 0 0,0% 1.300.000.000 34,2% Toplam Halka Açıklık Oranı 0 0,0% 1.925.000.000 50,7% Toplam 2.500.000.000 100,0% 3.800.000.000 100% Önemli Not: Emlak GYO GM Murat Kurum TOKİ nin payının %50 nin altına özellikle düşürüldüğünü bunun sebebinin EKGYO nun KİT denetimi ve Kamu İhale Kanunu gibi operasyonları yavaşlatan ve verimsizleştiren uygulamalardan muaf olmak için olduğunu belirtmiştir. Kamu İhale Kanunu na göre ihaleye en düşük fiyatı veren firmaya ihalenin verilmesi gerektiği, bu durumda kalitenin ikinci planda kaldığı örnek olarak verildi bundan sonra bu tarz sıkıntıların yaşanmayacağı dile getirildi. Halka Arz Taahhütleri: Emlak Konut ve TOKİ nin, Şirket paylarının 180 gün boyunca pay satmama taahhüdü bulunmaktadır. Temettü Politikası: Birincil halka arzdan itibaren, her yıl kar payları ödenmiştir. Şirket gelecek dönemlerde de, hissedarlarına kar payı dağıtım politikasını sürdürmeyi hedeflemektedir. Şirket, 8 Mayıs 2013 tarihinde SPK Finansal Tablolarına göre kar dağıtım oranını %40 (pay başına 0,08 TL) olarak duyurmuştur. Fiyat İstikrarını Sağlayıcı İşlemler: Halka arz hasılatının %10 u ile 30 gün boyunca fiyat istikrarını sağlayıcı işlemler yapılması planlanmaktadır.
Halka Arz Gelirinin Kullanımı: Halka arz geliri için net, planlanmış bir projeksiyon bulunmazken Şirket in sözkonusu nakdi potansiyeli olan, projelendirilebilir arsaların alınmasında kullanacağı yönünde beyanı bulunmaktadır. Önemli Not: Şirketin faiz gelirlerinin toplam gelir içindeki payının 5% i aşmasından dolayı (15,4%), katılım endeksine uygun değildir. Toplam Faizli Krediler / Piyasa Değeri (< %30) Uygunsuz (Nakit+Menkul Kıymet)/Piyasa Değeri (<%30) Uygun Olmayan Faaliyetlerden Gelir / Toplam Gelir (< %5) -27,02% Uygundur 12,97% Uygundur 15,40% Uygun değildir
Mali ve Finansal Veriler (Milyon TL) AKTİF Bin TL 31.21.2011 31.21.2012 31.03.2013 DÖNEN VARLIKLAR 3.138.317 3.499.241 4.215.747 Nakit ve nakit benzerleri 773.831 1.146.520 1.596.781 Finansal yatırımlar 572.370 159.927 553.651 Ticari alacaklar 366.374 447.818 362.382 Diğer alacaklar 468.476 476.645 476.877 Arsa ve konut stokları 797.366 1.046.056 1.039.806 Diğer dönen varlıklar 159.900 222.275 186.250 DURAN VARLIKLAR 4.375.932 4.895.046 4.939.486 Ticari alacaklar 782.625 830.022 888.320 Diğer alacaklar 178 225 228 Arsa ve konut stokları 3.581.644 4.055.619 4.040.676 Yatırım amaçlı gayrimenkuller 5.449 3.537 3.537 Maddi duran varlıklar 5.965 4.505 4.633 Maddi olmayan duran varlıklar 71 1.138 2.092 TOPLAM VARLIKLAR 7.514.249 8.394.287 9.155.233 PASİF Bin TL 31.21.2011 31.21.2012 31.03.2013 YABANCI KAYNAKLAR Kısa Vade 2.782.854,0 3.420.117,0 3.949.982,0 Finansal borçlar 185.552 172.199 170.938 Ticari borçlar 316.320 527.444 518.620 Diğer borçlar 692.866 712.283 761.207 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karş 2.224 2.083 2.034 Borç karşılıkları 51.690 60.508 72.705 Diğer kısa vadeli yükümlülükler 1.534.202 1.945.600 2.425.108 YABANCI KAYNAKLAR Uzun Vade 928.492,0 766.445,0 726.764,0 Finansal borçlar 914.000 754.000 714.000 Ticari borçlar 10.714 8.921 8.887 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karş 2.188 2.023 2.350 Diğer uzun vadeli yükümlülükler 1.590 1.501 1.527 ÖZKAYNAKLAR 3.802.903,0 4.207.725,0 4.478.487,0 Ödenmiş sermaye 2.500.000 2.500.000 2.500.000 Hisse senedi ihraç primleri 426.989 426.989 426.989 Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler 149.199 171.440 171.440 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Aktüeryal Kazanç / (Kayıp) 0 0-25 Geçmiş yıllar karları 498.393 585.894 1.109.296 Net dönem karı 228.322 523.402 270.787 TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER 7.514.249,0 8.394.287,0 9.155.233,0
Bin TL GELİR TABLOSU 2010 2011 2012 1Ç 2012 1Ç 2013 SATIŞLAR 1.497.903 716.597 1.004.577 25.665 374.535 SATIŞLARIN MALİYETİ ( - ) -758.565-487.568-551.879-15.817-84.165 BRÜT SATIŞ KARI VEYA ZARARI 739.338,0 229.029,0 452.698,0 9.848,0 290.370,0 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri -27.938-13.772-11.346-1.732-12.885 Genel Yönetim Giderleri -58.969-39.076-45.464-12.659-18.129 FAALİYET GİDERLERİ (86.907,0) (52.848,0) (56.810,0) (14.391,0) (31.014,0) FAALİYET KARI VEYA ZARARI 652.431,0 176.181,0 395.888,0 (4.543,0) 259.356,0 Diğer Faaliyet Gelirleri 92.965 64.601 86.541 37.800 2.035 Diğer Faaliyet Giderleri -116.932-41.882-25.482-4.911-20.328 Finansal Gelirler 47.461 170.638 147.128 48.618 42.875 Finansal Giderler -121.612-141.216-80.673-25.794-13.151 Sürdürlen Faaliyetler Vergi Öncesi Karı/(Zararı) 554.313,0 228.322,0 523.402,0 51.170,0 270.787,0 Dönem Vergi Gideri - - - - - Diğer Kapsamlı Gelir - - - - (25,0) Dönem Karı/(Zararı) 554.313,0 228.322,0 523.402,0 51.170,0 270.762,0 Amortisman ve İtfa Payları 464,0 421,0 616,0 123,0 250,0 FAVÖK 652.895,0 176.602,0 396.504,0 (4.420,0) 259.606,0 FAVÖK Marjı 44% 25% 39% -17% 69%
PORTFÖY & PROJELER 31 Mart itibariyle, Emlak Konut Gayrimenkul Portföyünde; 28 adet proje ve 3 adet ihale edilmiş arsa (Toplam 2,8mn m2) bulunmaktadır. Bu toplamın 2,6 mn m2 arsa üzerinde yer alan 28 tanesi İstanbul'da yer almaktadır. 4,9 mn m2 ihale edilmemiş boş arsası (arsa stoğu) bulunmaktadır. Satılabilir yaklaşık 16,500 bağımsız bölümü bulunmaktadır. Şirket 2003 yılından bugüne, 59 proje dahilinde 53,562 bağımsız bölümün satışını gerçekleştirmiştir. Arsa aldığı ilk yıl olan 2005 yılından bugüne 6,240 mn TL değerinde arsa satın alınmıştır. Şirket; Batışehir Projesi, Maslak 1453, Kuasar, My World Europe, Sarphan Finans Park, Metropol, Varyap Meridian, Evora, Varyap Meridian gibi projelerde yer almaktadır. Şirkete ait; Hoşdere İstanbul'da 530,183 m2 toplam arsa alanı (27 parsel, 317,181,000 TL), Firuzköy İstanbul'da 239,915 m2 toplam arsa alanı (10 parsel, 253,080,000 TL), Kayabaşı İstanbul'da 382,486 m2 toplam arsa alanı (10 parsel, 408,085,000 TL), İkitelli İstanbul'da 350,642 m2 toplam arsa alanı (44 parsel, 353,989,000) ve Bakırköy-Zeytinburnu İstanbul'da 86,776 m2 toplam arsa alanı (7 parsel, 134,505,000 TL) gibi önemli arsalara sahiptir. Türkiye'de gelecekteki olası altyapı projeleri (Yeni Havaalanı, Olimpiyat Köyü Projesi, Kanal İstanbul Projesi, Marmaray Projesi, Avrasya Tünel Projesi, 3. Köprü Projesi) de Şirket'in İstanbul'daki güçlü konumundan dolayı potansiyel teşkil etmektedir. 10 Mayıs 2013 tarihli kapanış verilerine göre, Emlak Konut 7,650 mn TL piyasa değeri ile Türkiye'nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı konumundadır. Şirket in tahtası 30 Mayıs 2013 tarihi itibarı ile kapatılmış olup kapanış günü itibarı ile EKGYO 3,09 dan işlem görmüş ve BIST 100 Endeksi 87.170 puanla kapatmıştır. EKGYO hisseleri 12 Haziran 2013 tarihi itibarı ile tekrar işleme açılacaktır.