Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor Araştırma Raporu Şubat 2015 Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü
İçerik Ekonomik Görünüm 3 Önemli Altyapı Projeleri 9 Perakende Pazarı Görünümü 16 Cadde Perakende Pazarı Görünümü 23 Of is Pazarı Görünümü 28 Lojistik Pazarı Görünümü 36 Otel Pazarı Görünümü 43 2
Ekonomik Görünüm 3
Ekonomik Görünüm Yerel seçimler ve cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanı sıra, Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklarla birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. Döviz Kurları 3.05 2.85 EUR/TL 2.65 2.45 2.25 USD/TL 2.05 Ock -14 Şub -14 Mar -14 Nis -14 May -14 Haz -14 Tem -14 Ağu -14 Eyl -14 Eki -14 Kas -14 Ara -14 Kaynak: TCMB GSYİH Büyüme Kalkınma Bakanlığı tarafından açıklanan 2014-2016 Orta Vadeli Program da (OVP) 2014 yılı için büyüme hedefinin %4.0 seviyesinde kalacağı öngörülürken, 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak kayıtlara geçmiştir. Fakat 2Ç 2014 büyüme rakamı %2.1 olarak açıklanmış ve hükümet 2014 yıl sonu büyüme tahmini için olası bir revizyonun sinyalini vermiştir. 3Ç 2014 büyüme oranı %1.7 olarak açıklanırken, 2015-2017 OVP kapsamında 2014 yıl sonu büyüme tahmini %3.3 olarak revize edilmiştir. Uluslararası projeksiyonların 1Y 2014 boyunca temkinli tahminler ortaya koyduğu ve Türkiye Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunduğu görülmektedir. IMF Türkiye nin 2014 GSYİH büyüme oranının %2.3 seviyesinde gerçekleşeceğini öngörürken, OECD nin tahminleri %2.8 seviyesinde bir büyüme oranına işaret etmiştir. Fakat hem IMF hem de OECD yıllık büyüme tahminlerini %3.0 olarak güncellemişlerdir. 4
Ekonomik Görünüm GSYİH Büyüme, Türkiye %6 %5 %4 %3 %2 %1 %0 2012 2013 2014 2015 2016 IMF* OECD* OVP* Gerçekleşen GSYİH *Tahmini Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP IMF, OECD ve OVP nin 2013 yılı için yapmış oldukları projeksiyonların, Türkiye GSYİH sinin gerçekleşen büyümesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmektedir. GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları %5 %3 %1 %-1 2013 2014* 2015* 2016* 2017* Euro Bölgesi G7 Ekonomileri Gelişmekte Olan Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler Avrupa Türkiye *Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Ekim 2014 5
Ekonomik Görünüm Enflasyon Merkez Bankası nın 2014-IV Enflasyon Raporu na göre, tüketici fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL deki değer kaybı ile kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış gösterilmektedir. Finansal piyasalardaki dalgalanmalar ve dünya genelinde ekonomik büyüme oranlarındaki düşüş trendi sonucu sınırlanan yerel ve uluslararası talep, tüketici kredilerinde göreceli olarak azalan büyüme oranı ve petrol başta olmak üzere emtia fiyatlarındaki düşüş, 3Ç 2014 itibariyle enflasyon oranındaki aşağı yönlü eğilimin temel nedenleri olarak sıralanmaktadır. Enflasyon, Türkiye %10 %8 %6 %4 %2 %0 2012 2013 2014 2015 2016 IMF* OECD* OVP* Gerçekleşen Enflasyon *Tahmini Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP 2014 Aralık ayında %8.2 olarak açıklanan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonu ile karşılaştırıldığında yaşanan artışı ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, 3Ç 2014 ün sonunda başladığı gözlemlenen enflasyondaki düşüş eğiliminin, 2015 yılının ilk yarısı boyunca devam etmesi beklenmektedir. ÜFE & TÜFE %16 %11 TÜFE (Yıllık) %8.2 %6 %6.4 ÜFE (Yıllık) %1 %0 Ara -10 Nis -11 Ağu-11 Ara -11 Nis -12 Ağu -12 Ara -12 Nis -13 Ağu -13 Ara -13 Nis -14 Ağu -14 Ara -14 Kaynak: TÜİK 6
Ekonomik Görünüm Tüketici Güveni Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Endeks Aralık 2014 te, Ocak 2010 dan bu yana ölçülen en düşük seviyeye gerilemiş ve 67.7 olarak açıklanmıştır. Tüketici Güven Endeksi 90 85 80 75 70 65 60 55 50 Ara -09 May -10 Eki-10 Mar -11 Ağu -11 Ock -12 Haz -12 Kas -12 Nis -13 Eyl -13 Şub -14 Tem -14 Ara -14 Kaynak: TÜİK Doğrudan Yabancı Yatırım Türkiye son 10 yılda USD 110 milyarın üzerinde doğrudan yabancı yatırım çekmeyi başarmıştır. Birleşmiş Milletler Ticaret ve Kalkınma Konferansı (UNCTAD) tarafından hazırlanan Dünya Yatırım Raporu 2014 verilerine göre Türkiye, yatırım destekleme ajanslarının seçimleri doğrultusunda 2014-2016 yılları için doğrudan yabancı yatırım alanında en çok gelecek vaat eden ekonomiler arasında 14. sırada gösterilmektedir. Raporda ayrıca, Türkiye nin 2013 yılında Birleşik Arap Emirlikleri ni geride bırakarak Batı Asya ülkeleri arasında birinci sırayı aldığı belirtilmektedir. JLL tarafından yayınlanan Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi ne göre, önceki iki araştırmanın en çok gelişme gösteren ülkelerinden biri olan Türkiye, 2014 yılında gelişimini sürdürmüştür. Bununla birlikte, Türkiye gibi ülkelerde gelişim ivmesini korumak için gayrimenkul sektöründe şeffaflık kavramını güçlendirecek somut adımların atılması zorunluluğu raporda vurgulanmaktadır. İstanbul gayrimenkul pazarının ise dünya genelinde yatırımcılar için bir cazibe merkezi olmaya devam etmesi beklenmektedir. Doğrudan yabancı yatırım, Ocak-Kasım 2014 döneminde 2013 yılının aynı dönemine göre %1 oranında düşüş göstermiştir. Garanti Bankası hisselerinin %14.9 unun BBVA tarafından satın alınması, Rönesans Gayrimenkul hisselerinin %21.4 ünün GIC tarafından satın alınması, Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı hisselerinin %40 ının Malaysia Airports tarafından satın alınması ve Petlim Limancılık hisselerinin %30 unun Goldman Sachs tarafından satın alınması 2014 yılında Türkiye ye yönelik uluslararası yatırım akışının göstergesi olan önemli işlemler arasında yer almaktadır. 7
Ekonomik Görünüm Yatırım Pazarı Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. Levent in birincil bölgesinde yer alan Skymark ofis projesinin satış işlemi 2014 yılında ofis pazarında gerçekleşen en büyük işlem olarak öne çıkmaktadır. Bu işlem ile İstanbul daki birincil arsa değeri yeniden belirlenmiştir. Ayrıca, 96,000 m 2 perakende ve 180,000 m 2 ofis alanı sunan İstanbul Seyrantepe deki Vadistanbul karma projesinde, yaklaşık USD 82 milyon değerinde satın alma işlemi gerçekleşmiştir. Ofis piyasasında gerçekleştirilen bir diğer önemli işlem Finansbank ın Merkezi İş Alanı nda (MİA) yer alan eski genel müdürlük binasının satışı olmuştur ve söz konusu bina Fibabanka tarafından kendi kullanımları için USD 65 milyona satın alınmıştır. Cadde perakendeciliğinin öne çıktığı İstiklal Caddesi nde yer alan Narmanlı Han ın USD 57 milyona satışının gerçekleşmesi ve 2014 yılında gerçekleşen tek alışveriş merkezi işlemi olan Zonguldak taki Demirpark AVM nin satışı, yıl boyunca perakende pazarında gerçekleşen sınırlı sayıdaki işlemler arasında yer almaktadır. 22,000 m 2 lik kiralanabilir alana sahip Demirpark AVM önde gelen yerel bir perakende ve ofis geliştirici/yatırımcısı tarafından satın alınmıştır. Farklı varlık sınıflarına yönelik işlemlere bakıldığında, perakende yatırım pazarı durgunluk gösterirken, arsa satın alımları ile ofis pazarında mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı işlemlerin güçlü bir şekilde devam ettikleri ve gayrimenkul yatırım piyasasında belirleyici oldukları gözlemlenmiştir. Avrupalı ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye ye 2014 yılı boyunca sınırlı ilgi gösterdikleri gözlemlenmiştir. Bununla birlikte, hâlihazırda Türkiye pazarında aktif olan yatırımcıların yatırımlara devam ettikleri görülmektedir. Örneğin, GIC Optimum Göztepe, Ankara ve İzmir projelerinde Rönesans Gayrimenkul ile %50 ortak olmasının ardından, Rönesans Gayrimenkul ün %20 sini satın almıştır. Rönesans ile beş alışveriş merkezi geliştirme projesinde ortak olan Amstar, şimdi ise DKY ile ofis ve konut geliştirme projeleri için ortaklık geliştirmiştir. Ofis ve konut geliştirme projelerinde yer almanın Amstar için önemli bir hamle olduğu, ayrıca bu adımın Türkiye pazarında var olmaya yönelik kararlılıklarının bir göstergesi olduğu düşünülmektedir. Merkezi ve Doğu Avrupa nın önde gelen ticari gayrimenkul geliştiricisi HB Reavis in ofis geliştirme projesi fırsatları için Türkiye piyasasına giriş yapması da yatırım piyasası açısından önemli bir gelişme olarak değerlendirilmektedir. Körfez yatırımcılarının ise konut geliştirme projelerine ve tamamlanmış konut projesi satın alımlarına yönelik bir ilgi gösterdikleri görülmüştür. 2013 yıl sonundan bu yana devam eden siyasi belirsizliğe bağlı olarak, hem ofis hem de perakende pazarlarında birincil getiri oranlarının %7.25 seviyesinde hareket ettiği tahmin edilmektedir. Proje büyüklüğüne ve ulaşılabilirliğine bağlı olarak, MİA nın merkezinde, özellikle Levent bölgesi için getiri oranlarının genel olarak daha agresif bir görüntü çizdiği ve %7 seviyesinin altında kaldığı görülmektedir. İkincil şehirlerde alışveriş merkezleri için birincil getiri oranlarının %8.25-%8.5 aralığında hareket ettiği tahmin edilirken, ikincil şehirlerde birincil olmayan mülkler ya da başlıca şehirlerdeki ikincil lokasyonlar için getiri oranlarının %9 seviyesinde olduğu öngörülmektedir. Bununla birlikte, İstiklal Caddesi örneğinde olduğu gibi cadde perakende pazarında kurumsal nitelikte mülklerin azlığına bağlı olarak birincil getiri oranlarının daha agresif bir görüntü çizdiği gözlemlenmektedir. Lojistik mülkleri için getiri oranı geçen seneye göre değişim göstermeyerek %9 seviyesinde sabit kalmıştır. 8
Önemli Altyapı Projeleri 9
Önemli Altyapı Projeleri Bu bölümde İstanbul ve Marmara bölgelerine hizmet edecek olan yeni altyapı ve ulaştırma projeleri incelenmektedir. 3. Köprü ve bağlantı yolları, Liman Kent, Avrasya Tüneli, 3. Havalimanı ile 2015 yıl sonunda tamamlanacak olan Gebze ve Yalova arasındaki köprü sayesinde bağlanacak İstanbul-İzmir Otoyolu, bölgedeki başlıca altyapı ve ulaştırma projeleri olarak sıralanmaktadır. Ayrıca, İstanbul un farklı noktalarında yer alan ve kentsel dönüşüm süreciyle desteklenen kruvaziyer liman projelerinin, farklı gayrimenkul unsurları ile bir araya gelerek genel ve lüks tüketicilere hizmet etmesi beklenmektedir. 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu Yavuz Sultan Selim Köprüsü olarak adlandırılan ve Asya ile Avrupa yakalarını birleştirecek olan 3. Köprü, Yap-İşlet-Devret (YİD) modelinin benimsendiği 4.5 milyar TL lik bir yatırımdır. Köprünün Boğaziçi ve FSM köprülerindeki mevcut trafik yükünü azaltması hedeflenmektedir. 115 km uzunluğundaki Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Köprü nün var olan diğer otoyollarla bağlantısını sağlayacaktır. Köprünün toplam 8 şeritte ağır vasıtalara hizmet vermesi planlanmıştır. Ayrıca raylı sistem altyapısına sahip 2 şerit, Marmaray ile Atatürk Havalimanı, Sabiha Gökçen Havalimanı ve inşaat halindeki 3. Havalimanının bağlantısını sağlayacak metro hattına entegre edilecektir. 59 metre genişliğindeki köprü dünyadaki en geniş ve en yüksek asma köprü olacaktır. Bağlantı yollarının büyük bir kısmının inşaatının bitirildiği ve köprünün 2015 yılında tamamlanacağı açıklanmıştır. Projenin raylı sistem ağı ile entegre olması, Edirne- İzmit arasında kesintisiz yolculuk olanağı sunulmasını sağlamaktadır. Ayrıca projenin 3. Havalimanı ile Liman Kent e de hizmet edeceği öngörülmektedir. İzmir-İstanbul Otoyolu bağlantısı ile entegrasyonun sağlanması sonucunda, Ege ve Marmara bölgeleri arasındaki yolculuk süresinin azalması ve Kuzey Marmara Otoyolu çevresinde yeni ticari ve endüstriyel alanların gelişmesi beklenmektedir. İzmit bölgesi civarındaki mevcut lojistik ve endüstriyel alanlara yönelik arz ve talepte, gelişen ulaşım altyapısı ile birlikte artış yaşanacağı öngörülmektedir. Benzer bir etki Avrupa Yakası nda yer alan Çatalca daki yeni gümrük bölgesinde de gözlemlenecektir ve Çatalca bölgesi arz bakımından gelişim için yeni olanaklar sunacaktır. 10
Önemli Altyapı Projeleri Avrasya Tüneli Avrasya Tüneli, İstanbul un Asya ve Avrupa yakalarını deniz yatağının altından geçen bir otoyol tüneli ile birleştirmektedir. Tünelin yatırım maliyetinin yaklaşık USD 1.3 milyar olacağı ve tünelin 2016 yıl sonunda faaliyete geçeceği açıklanmıştır. Tünelin yapımını gerçekleştiren firma için belirlenen işletme süresinin tamamlanması ile birlikte tünelin işletmesi devlete geçecektir. 14.6 km uzunluğundaki tünel Avrupa yakasında yer alan Kazlıçeşme ile Asya yakasında yer alan Göztepe yi birbirine bağlayacaktır. Araçlar için alt geçit ve yayalar için üst geçitleriyle birlikte bağlantı yolları Sarayburnu-Kazlıçeşme hattı ile Harem-Göztepe hattında inşa edilecektir. Sadece hafif vasıta geçişinin yapılacağı tünel söz konusu lokasyonlar arasındaki yolculuk süresini 100 dakikadan 15 dakikaya indirecektir. Projenin Boğaziçi Köprüsü nün trafik yükünü hafifletmesi ve yolculuk mesafesini kısaltarak sera gazı emisyonunu azaltması beklenmektedir. 3. Köprü, Kuzey Marmara Otoyolu ve Avrasya Tüneli Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı 3. Havalimanı E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar Avrasya Tüneli Boğaziçi Köprüsü FSM Köprüsü 3. Köprü 11
Önemli Altyapı Projeleri İstanbul İzmir Otoyolu Türkiye nin başlıca iki ekonomik merkezi arasındaki yolculuk süresini kısaltmayı amaçlayan İstanbul-İzmir Otoyolu nun tamamlanması ile birlikte, iki merkezin arasındaki ekonomik ilişkilerin güçlenmesine ek olarak, otoyolun güzergâhında yer alan küçük şehirlerin de gelişmesi beklenmektedir. Proje için açıklanan bütçe USD 6.5 milyar seviyesindedir. Proje Gebze ve İzmir arasında 421 km (377 km uzunluğunda otoyol ve 44 km uzunluğunda bağlantı yolları) uzunluğunda karayolu ağı oluşturacaktır. Gebze-Yalova bağlantısı 3.3 km uzunluğundaki İzmit Körfez Köprüsü ile sağlanacaktır. Proje birçok tünel ve köprü inşaatını da içermektedir. 2012 yılında inşaat süreci başlayan İzmit Körfez Köprüsü nün 2015 yılı sonunda tamamlanması beklenmektedir. Gebze-İzmir Otoyolu nun tamamlanmasından sonra, İzmir ile İstanbul arasındaki yolculuk süresinin 10 saatten yaklaşık olarak 4 saate düşürülmesi ve Gebze-İzmit arasındaki trafik yoğunluğunun %30 oranında azaltılması planlanmaktadır. Körfez bölgesi çevreyolu ile yaklaşık 70 dakikalık bir sürede geçilirken, İzmit Körfez Köprüsü sayesinde bu süre 6 dakikaya inecektir. Ayrıca İzmit Körfez Köprüsü Projesi nin İzmit, Yalova ve Bursa bölgelerinde, arsa ve konut fiyatlarında keskin bir yükselişe neden olduğu gözlemlenmektedir. Söz konusu bölgede daha çok konut projesinin geliştirilmesi beklenmektedir. İstanbul - İzmir Otoyolu ve İzmit Körfez Köprüsü Organize Liman Bölgesi İzmit Körfez Köprüsü Kaynak: Otoyol Yatırım ve İşletme A.Ş. 12
Önemli Altyapı Projeleri Organize Liman Bölgesi Kocaeli Kasım 2014 tarihi itibariyle Körfez bölgesinin Organize Liman Bölgesi olacağı ilan edilmiştir. İzmit Körfez bölgesinde mevcut durumda 35 liman bulunmaktadır ve aktif limanların çoğunluğuna Dilovası ile Körfez bölgeleri ev sahipliği yapmaktadır. Gölcük, Derince ve Gebze gibi ayrı liman alanlarının entegre edilerek var olan limanların kapasitelerinin arttırılması planlanmaktadır. Kocaeli sınırları içinde yer alan Cengiz Topel Havalimanı ile birlikte Köseköy lojistik köyünün, bölgeyi hava ve raylı ulaşım olanaklarını sunarak desteklemesi, bunun yanında Köseköy ün Türkiye deki en büyük lojistik köy haline getirilmesi planlanmaktadır. Bu projelerin bölgedeki lojistik arzındaki büyümeyi desteklemesi beklenmektedir. 3. Havalimanı Transfer uçuşlarda sık kullanılan bir aktarma merkezi olan İstanbul, MasterCard ın 2014 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi tarafından en hızlı gelişen ilk 10 destinasyon şehir arasında birinci sırada gösterilmektedir. 3. Havalimanı Projesi her yıl artış gösteren yolcu sayılarından kaynaklı kapasite sorununu çözmeyi hedeflemektedir. Projenin yapım süreci üç aşamadan oluşmaktadır ve son aşama tamamlandığında, 3. Havalimanı nın yıllık 150 milyon yolcu kapasitesiyle dünyanın en yoğun havalimanlarından biri olması hedeflemektedir. Her yıl yaklaşık olarak 95 milyon yolcuya ev sahipliği yapan ve dünyanın en yoğun havalimanı olan Atlanta Uluslararası Havalimanı, devam eden genişleme projesinin tamamlanmasıyla birlikte yıllık 121 milyon yolcu kapasitesine ulaşacaktır. Yap-İşlet-Devret modeli ile Türk firmalarından oluşan bir konsorsiyum tarafından inşa edilen 3. Havalimanı nın ihale bedeli EUR 22 milyara ulaşmıştır ve projenin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık EUR 10 milyar olması beklenmektedir. 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi İstanbul un diğer yeni altyapı projeleri ile de entegre olacak şekilde geliştirilen yeni havalimanı projesinin ilk fazının Ekim 2017 itibariyle tamamlanacağı öngörülmektedir. İstanbul un yeni havalimanı 6 adet bağımsız piste ve 150 nin üzerinde havayolu şirketine ev sahipliği yapma kapasitesine sahip olacaktır. Proje tamamıyla aktif hale geldikten sonra 120,000 kişiye istihdam olanağı yaratacaktır. Havalimanındaki toplam kiralanabilir perakende alanı ise yaklaşık olarak 150,000 m 2 olacağı öngörülmektedir. Metro ve yüksek hızlı tren sayesinde 3. Havalimanı ndan şehir merkezine 15 ila 25 dakika arasında bir yolculuk süresinden sonra ulaşmak mümkün olacaktır. 3. Havalimanı faaliyete geçtikten sonra işlevini kaybedecek olan Atatürk Uluslararası Havalimanı nın dönüşüm planının henüz kesinleşmemiş olduğunu da belirtmek gerekmektedir. Bu konunun İstanbul un şehir planlaması başlığı altında yer alan sıcak gündem maddelerinden biri olması beklenmektedir. Kaynak: www.trek.com.tr 13
Önemli Altyapı Projeleri Havalimanı Şehirleri Havalimanı Şehri kavramının, tel örgünün içinde kalan havalimanı bölgesini niteleyen ve havalimanı (terminaller, apron ve pistler) ile kargo, lojistik, ofisler, perakende alanları ve otel gibi ticari faaliyet bölümlerini içeren bazı dar kapsamlı tanımlamaları bulunmaktadır. Geniş anlamda ise bu kavram birçok havalimanının çevresinde gelişen yeni bir şehir formunu tanımlamaktadır. Yeni şehirler, ticari aktivitelerin arttığı bölgeler ile birlikte en verimli ulaşım yönteminin var olduğu bölgelerde gelişmektedir. 21. yüzyılda en verimli ulaşım yöntemi ise hava yolu taşımacılığıdır. Seyahat eden insan sayısındaki artış ofis, otel ve lojistik tesislerine yönelik talebin artmasına da neden olacaktır. 3. Havalimanı Projesi nin geliştirileceği 7,600 hektarlık alan, bölgedeki eski maden ve taş ocaklarının dönüşüm süreci ile oluşturulacak yeni şehir projesine de entegre edilecektir. Projenin detayları daha kesinleşmiş olmasa da, kurulacak havalimanı şehrinin bir milyon kişiye, iki büyük üniversiteye ve bir araştırma hastanesine ev sahipliği yapması beklenmektedir. 3. Köprü ve otoyollarla doğrudan bağlantının kurulacağı şehir, ayrıca yüksek hızlı trenden ve inşa edilecek kruvaziyer limanından da yararlanacaktır. Schiphol Havalimanı Şehir merkezinden 4 km uzakta konumlanan Dubai Uluslararası Havalimanı dünyanın en yoğun havalimanlarından biridir ve Ortadoğu bölgesi için ana aktarım merkezi işlevini üstlenmektedir. Havalimanının toplam yıllık yolcu kapasitesinin, yakın zamanda tamamlanan genişleme projesi ile birlikte 75 milyona ulaşması beklenmektedir. Havalimanı Dubai nin ekonomisine büyük bir katkı sağlamakta ve yaklaşık 58,000 kişiye istihdam olanağı yaratmaktadır. Dubai Uluslararası Havalimanı nın serbest ticaret bölgesi olarak sınıflandırılmış olması da gelişmesine katkı sağlamaktadır. Bu durum özellikle lojistik ve sanayi sektörleri için önemlidir ve birçok şirket başka bölgelerde konumlanmaktansa havalimanı bölgesi için daha yüksek kiralar ödemeyi kabul etmektedir. Dubai Uluslararası Havalimanı Kaynak: www.dubaiairports.ae Almanya nın en büyük havalimanı olan Frankfurt AM Main Uluslararası Havalimanı konumu sayesinde Avrupa daki bütün diğer şehirlere 3 saatlik uçuş süresi kapsamında erişim sağlamaktadır. Frankfurt Havalimanı yıllık 65 milyon yolcu kapasitesi ile Heathrow ve Charles De Gaulle den sonra Avrupa daki en yoğun üçüncü havalimanı konumundadır. Havalimanında 75,000 den fazla çalışanı ile 550 nin üzerinde şirket yer almaktadır. Frankfurt Havalimanı Şehri nin, çevresinde gelişen ofis parklar, lojistik parklar, otel ve konferans tesisleri için yüksek seviyede erişilebilirlik sağlayan hem karayolu hem de raylı sistem bağlantıları bulunmaktadır. Kaynak: www.amsterdamlayovers.com Hollanda nın başlıca havalimanı olan ve Amsterdam ın güneybatısında yer alan Schiphol Havalimanı, büyük ölçüde Avrupa da bir havalimanı şehri olarak tanınmaktadır. Schiphol 2013 yılında yaklaşık olarak 53 milyon yolcu ile 1.5 milyon ton hacminde kargoya ev sahipliği yapmıştır. Havalimanı şehrinde 60,000 den fazla çalışanı ile 500 ün üzerinde şirket yer almaktadır. Schiphol Havalimanı Şehri ndeki kira seviyeleri Amsterdam a göre, ofis piyasasında %5-%10 oranında, lojistik piyasasında ise %30 oranında daha yüksektir. Frankfurt AM Main Uluslararası Havalimanı Kaynak: www.gopixpic.com 14
Önemli Altyapı Projeleri Kruvaziyer Limanları İstanbul daki ticari limanların dışında kalan yeni marina ve liman projelerine yönelik kamu ihaleleri son dönemde gündemde olan gelişmelerden biridir. Salıpazarı Limanı nın yenilenmesi yolcu ve gemi kapasitesini arttırırken, aynı zamanda değişen çevre düzenlemesiyle birlikte yeni ticaret ve yaşam alanları sunacak en büyük projelerden biri olarak ön plana çıkmaktadır. Benzer gelişmelerin Tuzla Marina Projesi nde, Koç Grubu nun ihalesini kazanmış olduğu Kalamış Marina Projesi nde ve marina olarak tasarlanacak Haliç Limanı Projesi nde de ortaya çıkması beklenmektedir. Söz konusu projeler tamamlandığında İstanbul kruvaziyer ve yat turizmine ilişkin rakamlarda önemli ölçüde bir artış yaşanacaktır. Yeni tasarlanan marina projeleri kapsamında geliştirilmesi öngörülen perakende alanları aracılığı ile perakende kullanımı sektörde farklı bir boyuta taşınacaktır. Perakende sektörünün, alışveriş merkezileri ve cadde perakendeciliği dışında kalan yeni formatlarından birinin marina projeleri olacağı öngörülmektedir. Yabancı turist sayısında yaşanacak potansiyel artışın, İstanbul un perakende satış rakamlarına pozitif şekilde yansıması beklenmektedir. Liman Kent Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında ve kruvazör turizminde küresel lider olmayı hedefleyen Liman Kent Projesi, 3. Havalimanı na komşu olacak şekilde planlanmaktadır. Kruvazör turizmi sayesinde yıllık 8 milyon yabancı turistin İstanbul Liman Kent e gelmesi beklenmektedir. 3. Havalimanı, 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu projelerinin tamamlanmasıyla birlikte Liman Kent in kara ve hava yoluyla ulaşılabilirliği artacak; dolayısıyla da proje lojistik için önemli bir merkez haline gelecektir. Projenin 2018 yılında tamamlanması beklenmektedir. 15
16 Perakende Pazarı Görünümü
Perakende Pazarı Görünümü Bu bölüm arz ve talep yönünden Türkiye perakende pazarının dinamiklerini incelemekte ve 2015 yılının genel görünümüne yönelik tahminleri sunmaktadır. Talep Büyük tüketici pazarı, modernleşen koşullara göre değişen tüketici alışkanlıkları ve güçlü genç nüfusuna dayanan kuvvetli perakende talebi, perakende pazarındaki büyümeyi yönlendiren temel faktörler olarak ortaya çıkmaktadır. Nüfusunun %33 ü 20 yaşın altında ve yaş ortalaması 30 olan Türkiye, Avrupa Birliği, Merkez ve Doğu Avrupa ile Bağımsız Devletler Topluluğu ülkeleri arasında en yüksek genç nüfus oranına sahip ülke konumundadır. Bu kapsamda Oxford Economics tahminleri, Türkiye nin 2014 ve 2018 yılları arasındaki perakende satışı büyüme oranının, gelişmiş Avrupa pazarlarından daha yüksek bir seviyede, %3.2 olarak gerçekleşeceğini ortaya koymaktadır. JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi ne göre, İstanbul Avrupa da Londra, Paris, Moskova, Milano, Madrid ve Roma dan sonra çekim gücü en yüksek 7. pazar konumundadır. İstanbul un modern alışveriş merkezi stokundan, kentin simgelerinden ve avantajlı nüfus yapısından etkilenen ve İstanbul u Avrupa pazarına açılan kapı olarak gören perakendecilerin sayısı her geçen gün artmaktadır. 2014 yılında, Apple, Kidzania, Carpisa, Fauchon, Hamleys, Crate & Barrel, Pandora, Iro, Rag&Bone, Vince, Chelsea Tea House ve Hackett London gibi yabancı markalar, Zorlu Center ve Akasya gibi yeni açılan dördüncü kuşak alışveriş merkezlerinde Türkiye perakende pazarına giriş yaptılar. Ayrıca Victoria s Secret & Pink Akasya Alışveriş Merkezi nde yer alan 1,000 m 2 büyüklüğündeki mağazası ile pazara giriş yapmıştır. turistlerin sayısındaki artış, lüks markaların Türkiye ye olan ilgilerini hem talep, hem de arz bakımından teşvik etmektedir. Çoğunluğu Ortadoğu, Orta Asya ve Rusya dan gelmekte olan yüksek gelir seviyesine sahip yabancı ziyaretçiler, Türkiye deki lüks pazarına yönelik talebin %10 ile %20 arasında kalan bölümünü oluşturmaktadırlar. JLL 2015 Sınır Ötesi Lüks Perakende Çekicilik Endeksi ne göre, İstanbul Avrupa da Londra, Paris, Moskova, Milano ve Roma dan sonra çekim gücü en yüksek 6. pazar konumundadır. Endeks İstanbul u, Moskova ile benzerlikler gösteren bir geçiş pazarı olarak tanımlamaktadır. Birçok lüks marka Zorlu Centre, İstinye Park, Kanyon ve Akasya gibi en yüksek profile hizmet veren ve lüks markaların ihtiyaçlarını karşılayabilen alışveriş merkezleri geliştirildikten sonra Türkiye pazarına giriş yapmıştır. Ayrıca Bağdat Caddesi ve Nişantaşı bölgesi gibi cadde perakendeciliği açısından önemli lokasyonlar da lüks markalar tarafından tercih edilmektedir. Elektronik ve spor perakendecileri gibi büyük mağazalara sahip kiracılar Türkiye perakende pazarında büyümeye devam etmektedirler. Örneğin, uluslararası spor malzemeleri zincir mağazası Decathlon 2014 yılında Bodrum ve Mersin de şubelerini açarken, Teknosa Türkiye genelinde büyümeye devam etmiştir. Media Markt net satış alanı 500 ve 1,000 m 2 arasında değişen küçük ölçekli yeni mağaza formatını pazara sunmuş ve bu yeni format ile büyüme stratejisini oluşturmuştur. Buna karşın, Beğendik in Real Türkiye nin operasyonlarını 12 mağaza ile birlikte devraldığı, ayrıca yapı market olarak faaliyet gösteren Leroy Merlin, Praktiker ve Baumax ın Türkiye perakende pazarından çıktıkları görülmüştür. Son dönemde oldukça gündemde olan eğlendirerek eğitim konseptinin, 2014 yılında Trump Towers da KidzMondo nun, Akasya Acıbadem de Kidzania nın ve İstanbul Marmara Forum da Minopolis in açılmasıyla birlikte pazarda yeni bir trend olarak konumlanmaya başladığı görülmektedir. Boston Consulting Group a göre, Türkiye deki lüks tüketim pazarı son 5 yılda her yıl ortalama %15 büyümüştür. 2013 yılında toplam cirosu USD 2.9 milyara ulaşan lüks satışların büyüme oranı %12.3 olarak ölçülmüştür ve pazarın 2018 yılında USD 5.4 milyara ulaşması beklenmektedir. Varlıklı Hipermarketler ve elektronik marketler için doğru boyutlandırma kavramının, metrekare başına en yüksek satış yoğunluğuna ulaşmak amacıyla önemli bir trend haline geldiği gözlemlenmektedir. Birçok hipermarketin mağazalarını küçülterek geriye kalan alanlarda alt kiralama yaptıkları, yeni mağaza açılışlarında ise daha küçük net satış alanına sahip lokasyonları tercih ettikleri görülmektedir. 17
Perakende Pazarı Görünümü Perakende Arzı 2013 2014 +% 5.5 9.49 milyon m 2 10 milyon m 2 Türkiye deki toplam alışveriş merkezi sayısı ise, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin sistemden çıkartılması ile 352 den 344 e düşmüştür. 2014 yılındaki bir diğer trendin, birinci kuşak alışveriş merkezlerinin yenileme çalışmaları ile üçüncü kuşak alışveriş merkezi haline getirilmesi olduğu gözlemlenmiştir. 2014 boyunca genel olarak birçok alışveriş merkezinde yeme ve içme öğeleri yenilenerek, kamusal açık alanlarla entegre hale getirilmiştir. 2014 Yılındaki Başlıca Açılışlar Alışveriş Merkezi Şehir TKA (m 2 ) Açılış Tarihi Akasya Acıbadem İstanbul 80,000 1Ç 2014 Ümraniye Canpark İstanbul 40,000 1Ç 2014 Mall of İstanbul İstanbul 154,000 2Ç 2014 Palerium Erzurum 66,000 2Ç 2014 Ceylan Karavil Park Diyarbakır 65,000 2Ç 2014 Gimart Ankara 30,000 2Ç 2014 Novada Tokat 27,300 2Ç 2014 Podium Kırıkkale 26,000 2Ç 2014 Kuşadası AVM Aydın 25,000 2Ç 2014 Özdilek Park* İstanbul 45,000 3Ç 2014 Metrogarden İstanbul 42,000 3Ç 2014 Rings İstanbul İstanbul 25,000 3Ç 2014 Park Vera Ankara 40,000 4Ç 2014 *JLL tarafından hizmet verilen 25,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 18
Perakende Pazarı Görünümü Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA İstanbul 2014 104 Birim 2017 133 Birim Ankara 2014 36 Birim 2017 42 Birim Diğer Şehirler 2014 204 Birim 2017 240 Birim 2017 Toplam 415 Birim 12.5 milyon m 2 İstanbul daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Viaport Venezia Atlas Emaar Square* Akasya Park Vadistanbul* Skyland Ağaoğlu Maslak 1453 Axis İstanbul Çiftçi Towers* Lokasyon Gaziosmanpaşa Sultanbeyli Üsküdar Ümraniye Şişli Şişli Sarıyer Eyüp Şişli TKA (m 2 ) 65,000 55,000 150,000 100,000 96,000 70,000 44,500 40,000 37,600 Açılış Tarihi 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 İstanbul Finans Merkezi* Ataşehir 95,000 2017 Metropol İstanbul Ataşehir 75,000 2017 *JLL tarafından hizmet verilen 35,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 19
Perakende Pazarı Görünümü İstanbul da yer alan inşaat halindeki projelerin dışında, Bursa, Kocaeli, Ankara ve Erzurum gibi şehirler, ev sahipliği yaptıkları 60,000 m 2 den fazla TKA ya sahip büyük ölçekli projeler ile ön plana çıkmaktadır. Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Şehir TKA (m 2 ) Açılış Tarihi Podium Ankara 71,100 2015 Symbol 262 Kocaeli 62,000 2015 41 Burda Kocaeli 62,000 2015 Forum Diyarbakır Diyarbakır 52,000 2015 Point Bornova* İzmir 50,000 2015 Forum Çorum Çorum 43,300 2015 Park Afyon Afyon 43,000 2015 One Tower Ankara 40,000 2015 Novada Konya 33,000 2015 14 Burda* Bolu 32,000 2015 West Gate Ankara 32,000 2015 Agora Sakarya 31,000 2015 MNG Erzurum Erzurum 70,000 2016 Novi City Antalya 35,000 2016 Metromall Ankara 67,200 2017 *JLL tarafından hizmet verilen 30,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. Kira Görünümü 2014 1 m 90 / m2 / ay 1 m 20