TAHLİYE VE KİRA TESBİTİ

Transkript

1 Anlatılacaklar, 6098 sayılı Yasa daki Konut ve Çatılı İşyeri kiraları için geçerlidir(m: ): Yasa, 6570 deki Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki ayrımından uzaklaşmıştır Maddede Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici Kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz hükmü getirilmiştir. 1

2 I. GÖREV VE YETKİ KURALLARI: A) GÖREV: HMK nın 4. Maddesine göre tahliye ve kira tesbiti Davalarında, müddeabihin değerine bakılmaksızın SULH HUKUK MAHKEMELERİ GÖREVLİDİR. Kira alacağı davalarında, görevli mahkeme, müddeabihin değerine göre belirleneceği kuralı, 6100 sayılı HMK ile değiştirilmiş bulunmaktadır. 2

3 I. GÖREV VE YETKİ KURALLARI: B) YETKİ: Bu konuda kesin yetki kuralları geçerli olmadığından genel ve özel yetki kuralları uyarınca, kira tesbiti ve tahliye davaları: 1. Genel yetki kuralı uyarınca, davalının ikametgahı mahkemesinde, 2. Akdin ifa mahalli olan, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde, 3. Yetki şartı varsa, belirlenen yer mahkemesinde, 4. İlk itiraza konu edilmemek koşuluyla, herhangi bir yer mahkemesinde açılabilir. 3

4 II. TAHLİYE NEDENLERİ: A) 6098 sayılı Yasa ya göre tahliye nedenleri: Tahliye nedenleri, Yasa nın maddelerinde tahdidi (sınırlayıcı) olarak sayılmıştır. Bunlar: 1. Yazılı tahliye taahhüdü (m. 352/I) 2. Konut ve işyeri gereksinmesi (m. 350/1) 3. Yeniden inşa, tamir, genişletme ve değişiklik(m. 350/2) 4. Yeni malikin gereksinimi(m.351) 5. İki haklı ihtar(m. 352/II) 4

5 II. TAHLİYE NEDENLERİ: A) 6098 sayılı Yasa ya göre tahliye nedenleri: 7. Kiracının konutunun bulunması(m. 352/III) ve 8. On yılın geçmesi (m. 347). 5

6 II. TAHLİYE NEDENLERİ: B) Genel hükümlere göre tahliye nedenleri: 1. Sözleşmeye aykırılık 2. Direnme(temerrüt): a) İtirazın kaldırılması ve tahliye b) İtirazın iptali ve tahliye Temerrüde esas olanlar: a) Kira parası b) Yakıt parası. 6

7 II. TAHLİYE NEDENLERİ: Tahliye konusunda ortaya çıkan çeşitli sorunlar: Sözleşme süresinin bitimi tahliye nedeni midir? Banka hesabının kapatılması. Sözleşmeye konulan muacceliyet şartı. Muaccel olan kira paralarının bölünerek ihtar çekilmesi. İhtarın geçerliliği için tesbit edilen kira parasına ilişkin hükmün kesinleşmesi, Yargıtay ca onanması ve onama kararının tebliği koşulu. Telgrafla çekilen ihtarlar. 7

8 II. TAHLİYE NEDENLERİ: Tahliye konusunda ortaya çıkan çeşitli sorunlar: Kiralayanın apartman yönetimine ödeme yapmadan, kiracısına ihtar çekmesi ve icra takibi yapması. Zamanaşımı. Sözleşmeyi imzalayan vekile yapılan ödeme ve direnim. Kiralanana ortak alınması ve fuzuli işgal. Dövizle kiralama halinde yapılacak icra takiplerinde uygulanacak yöntem. 8

9 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): Kira parasının tesbitinde yasal boşluk bulunmaktadır: 6570 sayılı Yasa nın kira tesbitine ilişkin sınırlayıcı hükümler taşıyan 2 ve 3. maddeleri, tarihinde yürürlüğe giren, gün ve 3/67 sayılı kararıyla Anayasa Mahkemesi nce iptal edilmiştir(rg, , s.11416) Boşluk, Medeni Kanun un 1. maddesiyle hakimin hukuk yaratması kuralına uygun olarak doldurulmaktadır. Bu konuda temel iki içtihadı birleştirme kararı çıkartılmıştır: 9

10 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): 5670 sayılı Yasa dönemindeki yasal boşluk, 6098 Sayılı Yasa nın 344. maddesi ile doldurulmuş bulunmaktadır. 10

11 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): A) Kira Tesbit Davalarının Açılma Zamanı: Kira bedelinin tesbiti davaları her zaman açılabilir. Önemli olan, yürürlük tarihidir: - 15 gün önceden ihtar çekilmişse veya - Sözleşmede artırım şartı varsa ihtara gerek kalmaksızındönem sonuna kadar dönem başından geçerli olmak üzere- açılabilir. 11

12 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): A) Kira Tesbit Davalarının Açılma Zamanı: Kira tesbit dilekçesinde, tesbitin hangi tarihten itibaren istendiği belirtilmelidir. Aksi takdirde, davanın açıldığı tarihi takibeden dönemden itibaren geçerli olmak üzere karar verilir. Dava çok önceden açılmışsa, hukuki yarar olmadığından reddedilir. Reddedilen bu dava ihtar sayılır ve takip eden dönemin sonuna kadar dava açılabilir. 12

13 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: Kira sözleşmesinde belirlenen rakam, RAYİÇ KİRA olarak kabul edilmektedir. Sorun, yenilenen dönemlerde çıkmaktadır. 1. Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa: Kira bedeli, bir önceki yılın kira bedeline ÜFE(Üretici Fiyat Endeksi) oranında zam yapılarak belirlenir (m.344/ii) 13

14 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: 2. Sözleşmede Artış Hükmü Varsa: Sözleşmeye konan artırım şartı, birinci maddede belirtilen ÜFE oranın geçmemek koşuluyla geçerlidir (m.344/i). 14

15 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: 6570 Sayılı Yasa döneminde Yargıtay kararları ile benimsenmiş bulunan 1+3 kuralı 344. maddenin üçüncü fıkrasıyla değiştirilmiş, bu süre 5 (beş) yıla çıkartılmış bulunmaktadır: Yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 15

16 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: 3. Kira parası yabancı para olarak belirlenmiş ise: Beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz(m.344/son). Beş yıl geçtikten sonra, yabancı paranın değerindeki değişiklikler nazara Alınarak önceki fıkradaki esaslara göre kira bedeli tespit edilir. Hakim bu miktar üzerinden, hak ve nasafete göre indirim/artırım yapabilir. 16

17 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: Yasa nın 344. maddesindeki 5 yıllık süre için konulan kurallarda, 138. Maddesinde düzenlenmiş bulunan aşırı ifa güçlüğü için konulmuş olan kuralların saklı olduğu belirtilmiştir. 17

18 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: 4. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesi Hakkında 4531 sayılı Kanun la Getirilen Hüküm: Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanmaz. Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur. 18

19 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: 5. Kira parasının tesbitine ilişkin kararların kesinleşmeden icrası mümkün müdür? Kira parasının tesbitine ilişkin kararların hüküm ifade edebilmesi için kesinleşmesi gerekir. Onama kararının taraflara tebliği gereklidir. Kira parasının tesbitine ilişkin kararlar ilamlı icraya konu edilemezler. Ancak yargılama giderleri ve avukatlık ücreti ilamlı icra konu edilebilir. Tesbit edilen kira parasının ödenmemesi halinde daha önce açıklanan yöntemlere başvurulabilir. 19

20 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: 5. Kira parasının tesbiti davalarında harç ve avukatlık ücreti: a) Avukatlık ücreti: Avukatlık ücreti, uyuşmazlık konusu olan yıllıkmiktar üzerinden kabul/red edilen miktar üzerinden oransal tarifeye göre hükmedilir (m. 10). 20

21 III. KİRA BEDELİNİN SAPTANMASI (TESBİTİ): B) Kira Tesbit Davalarında Geçerli Olan Yöntem: 5. Kira parasının tesbiti davalarında harç ve avukatlık ücreti: b) Harç: Harç uyuşmazlık konusu olan kısım üzerinden yıllık- alınır yılı için Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurma harcı 9.85 TL, vekâlet suret harcı 3.30 TL, nispi harç % o 59,4 (bunun ¼ ü dava açıldığı sırada ödenir) olup ve ayrıca yargılama giderleri de peşin olarak ödenmek zorundadır. 21

22 IV. YARGITAY KARARLARI: Kiralananı (mecuru) velayeten kiraya veren kişi, davayı kendi adına açamaz. Olayımızda davacı, kiralama işini Tunç a velayeten yapmış, dava tarihi itibariyle kiralayan Tunç reşit olduğu halde davayı kendi adına açmıştır. Dava hakkına ilişkin bu yön üstünde durulmadan tahliyeye karar verilmesi hatalıdır. 6.HD, t. 1996/10745 e, 1996/10938 k., YKD 1997/1, s Almanya da işçi olarak çalışan ve henüz kesin dönüş yapmayan kişinin gereksinim nedeni ile (ihtiyaç sebebi) ile boşaltma (tahliye) davası açması olanaklıdır. HGK, t.1984/6-698 e, 1985/1187 k., YKD, 1986/11, s

23 IV. YARGITAY KARARLARI: Tahliye...iki haklı ihtar...stopaj dan itibaren işyerlerinden alınan % 25 stopaj % 20 ye indirilmiştir. Bütün sorun aradaki farkın kiracı tarafından mal sahibine ödenip ödenmeyeceği hususunda toplanmaktadır. Stopaj mal sahibi adına onun gelir vergisi olarak işyerlerinde kiracıdan kesilen meblağdır. Stopajın indirilmesinden mal sahibinin yararlanması icap etmektedir. Stopaj oranı arttırılmış bulunsa idi, mal sahibi aleyhine bu kural işleyeceğinden mal sahibine ödenmesi gereken net kira miktarı azalmış olacaktır s.k.m.7/e 6. HD, t, 1987/14681 e, 1988/3030 k, YKD, l988/6, s

24 IV. YARGITAY KARARLARI: Tahliye...Yeniden iktisap (edinim) s.k.m.7/d Dava konusu taşınmazda kira sözleşmesinden önce ve sonra ½ pay sahibi olan davacı, kira sözleşmesine karşı çıkmayarak örtülü olarak onaylamış (muvafakat etmiş) olmasına göre, sonradan aldığı ½ paya dayanarak edinme (iktisap) nedeniyle boşaltma davası açamaz. 6. HD, , 1987/ e-k, YKD, 1988/2, s.l

25 IV. YARGITAY KARARLARI: Kira sözleşmesi... Elatmanın önlenmesi..mk, m.624, 6570 s.y... Ortak mülkiyet durumunda olan taşınmazlarda pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmeleri bu sözleşmeye katılmayan paydaşları kural olarak bağlamaz. Ancak, MK.nun 624. maddesi uyarınca ortak mülkün kullanılma biçimine ilişkin olarak paydaşlar arasında yapılan sözleşmeler geçerlidir. 1. HD, t, 1985/ e-k, YKD, 1986/3, s

26 IV. YARGITAY KARARLARI: Yeni dönem kira parasını, taraflar bir anlaşma yaparak saptayamadıkları takdirde; davacı, kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Bu gibi durumlarda mahkemece yapılacak iş, yeni dönem kira parasını saptamaktır. İhtirazi kayıt ileri sürülmeden, kiracı tarafından yatırılan kira paralarının davacı kiralayan tarafından alındığı gerekçesiyle davanın reddi doğru değildir. YİBK, , 2/4 3.HD, t, 1996/ , YKD, 1996/10, s

27 IV. YARGITAY KARARLARI: Direnim...vekile yapılan ödeme...iik m.169, BK m Borçlunun takip konusu aylara ilişkin kira paralarını takipten ve ödeme emri bildiriminden (tebliğinden) önce sözleşmeyi yapan vekile ödemesi temerrüdü önler. HGK, t.1981/ e, 1984/103 k.ykd, 1984/11, s

28 IV. YARGITAY KARARLARI: Esaslı değişiklik s. K. m.7/ç... Sadece duvar kaldırmadan ileri gitmeyen tadilat, esaslı ve imar amaçlı sayılamaz. İlaveten boya, badana ve tesisat tamiratının yapılacak olması, bu tadilatın niteliğini değiştirmez. 6. HD, t, 1996/ e-k, YKD, 1997/2, s

29 IV. YARGITAY KARARLARI: Dövizle ödeme... Direnim Yabancı paralar üzerindeki sınırlamalar kaldırıldığından, dövizle borçlu ve alacaklı olmak serbesttir. Borçların dövizle ödenmesi konusundaki engel ortadan kaldırılmıştır. 2. Yabancı para borcunun faizine, Devlet bankalarının o yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranının uygulanması gerekir. 3. Alacaklı, yabancı para alacağının aynen ödenmesini istemekle, borçlu, yabancı para borcunu aynen veya fiili ödeme günündeki rayice göre TL ile ödeyerek borcundan kurtulur. 3. HD, t, 1996/ e-k, YKD, 1996/4, s.535 vd. 29

30 30

31 YENİ BORÇLAR KANUNUNA GÖRE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER Av. Turgut Demirsan

32 818 ve 6570 sayılı Yasaları yürürlükten kaldıran, tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu nun ( tarih ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanan), 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353. Maddelerinin uygulanması, 6217 sayılı Yasa nın Geçici 2. maddesiyle ( tarih ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanan) 5 yıl süre ile ( tarihine kadar) ertelenmişti; bu kez, Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair, 6353 sayılı Yasa nın ( tarih ve sayılı Resmî Gazete de yayınlanan) 53. maddesine eklenen Geçici 2. madde ile Av. Turgut Demirsan

33 - Türk Ticaret Kanununa göre tacirler, - Özel hukuk tüzel kişileri ve - Kamu hukuku tüzel kişilerinin yapmış oldukları kira sözleşmelerine ilişkin olarak, Av. Turgut Demirsan

34 Borçlar Kanunu nun: 1 - Kira ilişkisinin devrine ilişkin Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesine ilişkin Önemli sebeplerle sözleşmenin feshine ilişkin Bağlantılı sözleşmelere ilişkin Kiracının güvence vermesine ilişkin Kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına ilişkin Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin Kiracı aleyhine düzenleme yasağına -bu maddede muacceliyet yasağı getiriliyordu-ilişkin Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ait dava sebeplerinin sınırlılığı na ilişkin 354. maddelerinin 8 yıl süre ile ( tarihine kadar) ertelenmiştir. Av. Turgut Demirsan

35 Maddede sözleşme serbestisi gereği şeklinde bir ifade kullanılmıştır. Bu durumda sözleşme serbestisi ilkesi tarihinde kalkacaktır. İşyeri kiraları dışındaki sözleşmelerde serbesti sınırlandığından, burada ikili bir uygulama ortaya çıkmaktadır. Aynı şekilde Türk Ticaret Kanunu na göre tacir sayılmayanların işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde de aynı çelişki söz konusudur. Kanımızca, eşitlik ilkesi uyarınca, bu durum Anayasa ya aykırı bir durum oluşturmaktadır. Av. Turgut Demirsan

36 Not: İşbu sunu, en son döneminde, Ankara Barosu stajyerlerine verdiğimiz kira hukuku seminerleri için hazırlanmış olup; 6098 ve 6353 sayılı Yasalara göre uyarlama yapılmıştır. Av. Turgut Demirsan