TÜRKİYE. Pazar Analizleri. Dördüncü Çeyrek I Ofis Perakende Sanayi ve Lojistik. İletişim

Transkript

1 Pazar Analizleri Dördüncü Çeyrek I 2018 Lütfen ilgilendiğiniz pazar raporunu görüntülemek için tıklayınız Ofis Perakende Sanayi ve Lojistik İletişim

2 Ofis Pazarına Bakış PAZAR GÖSTERGELERİ Pazar Görünümü Kiralar: Getiri Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğlerin etkisi ve TÜFE artışı ile birlikte kiraların dip noktaya ulaşması bekleniyor. Kısa ve orta vadede artması beklenmektedir. Daha düşük bir tempoda olsa da mevcut projeler nedeniyle artması beklenmektedir. Arza bağlı alternafiler ile birlikte artması beklenmektedir. Ofis Kiraları Aralık 2018 LOKASYON ABD$ ABD$ BÜYÜME % M²/ AY M²/YIL FT²/YIL 1 YIL 5 YIL İstanbul (Levent) İstanbul (Esentepe- Gayrettepe) İstanbul (Maslak) İstanbul (Asya Yakası) İzmir Ankara Ofis Getiri Oranları Aralık 2018 LOKASYON (RAKAMLAR BRÜTTÜR, %) İstanbul (Levent) İstanbul (Esentepe- Gayrettepe) İstanbul (Maslak) İstanbul (Asya Yakası) İzmir Ankara Sunulan getiri verileri bakımından, Avrupa nın birçok bölgesindeki mevcut karşılaştırılabilir piyasa kanıtlarının eksikliğine ve piyasanın değişen yapısına ve finansman gibi her türlü işlemdeki örtülü maliyetlere bağlı olarak, bu rakamlar yalnızca yaklaşık eğilimi ve başlıca kazanç seviyelerinin yönünü belirtmeye yönelik kılavuz niteliğinde olup özelliklerine bakılmaksızın herhangi belirli bir mal veya işlem için karşılaştırma amaçlı kullanılmamalıdır. Kira Artışı - Getiri Ekonomide önemli bir şekilde kendini gösteren sıkılaşma neticesinde, GSYH artışı, 2018 in üçüncü çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre %1,6 artış göstermiş olup bununla birlikte tüketici güven endeksi hafif bir düşüşle ye gerilemiştir. Ancak reel sektör güven endeksi, önceki üç aylık döneme göre artış göstererek Aralık ayında 97,7 puana ulaşmıştır. Öte yandan, mevsimsel etkilerden arındırılmış işsizlik oranı artmaya devam etmekte olup Eylül 2018 itibariyle %11,3 olarak gerçekleşmiştir. Enflasyon oranında Aralık ayında hafif bir gevşeme görülmüş olup %20,3 e gerilemiştir. Bununla birlikte, enflasyon oranlarına ilişkin endişelerin devam etmesi ve Türk lirasının yakın tarihli değer kaybı, ofis kiralama ve yatırım faaliyetleri üzerindeki etkisini sürdürmektedir. 4. çeyrekte, İstanbul da m² yeni ofis alanı pazara girerken 2018 de ofis arzı toplamda m² artarak toplam arz 6,18 milyon m² ye çıkmıştır de gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık m² olurken, dördüncü çeyrekte bu sayı yaklaşık m² olarak gerçekleşmiştir. Son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemi ve geçen çeyreğie göre karşılaştırıldığında, Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğlerin etkisiyle sırasıyla %7,78 ve %20,22 oranlarında düşüş göstermiştir. 4. çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %62,51 i Anadolu yakasında, %19,40 ı MİA da gerçekleşmiştir. MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşen anlaşmalarda (%18,08) geçen çeyreğe kıyasla önemli bir artış kaydedilmiştir. En büyük yeni kiralama işlemleri arasında ÇimSA (2.594 m², Rönesans Tower), Yöntem Kozmetik (2,400 m², 4B Plaza), Lexus (2,000 m², Süzer Plaza) ve Eaton (1.927 m² MOB) bulunmaktadır. Bunlara ek olarak, Index Grup, Seba Office te 7,000 m² alan almıştır. Genel olarak, boşluk oranı 2018 yılı sonunda %24,68 e yükselmiştir. Yatırımcı Odağı Artan satılık gayrimenkuller ile ile birlikte, yatırım faaliyetleri ivme kazanmaya devam edecektir, kayda alınan işlemler ise; Vakıf GYO nun Nidapark Küçükyalı da 102 adet ofis bağımsız bölümünü milyon karşılığında Emlak Konut GYO dan satın alması, Doğuş GYO nun D Ofis Maslak ı Doğuş Holding den milyon karşılığında satın alması, AG Anadolu Grup Holding in eski Alternatifbank genel müdürlük binasını 62 milyon karşılığında Karadeniz Örme ye satması ve İş Portföy Yönetimi nin Kartal Manzara Adalar Ofis Binası ndaki üç katı İş GYO dan 25.8 milyon karşılığında satın alması olarak kaydedilmiştir. Döviz kurlarındaki artış, yavaşlayan GSYH artışı ve yüksek enflasyon gibi ekonomide kaydedilen ters rüzgarlara rağmen gerçekleşen kiralama işlemleri önceki yıla kıyaslandığında benzer bir seviyede korumuş olup, beklenen talep önümüzdeki dönemde artmaya devam edeceği öngörülmektedir. Dolayısıyla bu durum ofis pazarının, zorlu ekonomik koşullara rağmen daralma göstermediğini işaret etmektedir. Yakın tarihli istisnalar hariç olmak üzere, yabancı kuruluşlar için, Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğlerile yabancı kişiler için yapılan son istisnalar ile birlikte ve TÜFE artışı nedeniyle A sınıfı ofis pazarındaki etkisi beklenildiğinden az görülmüştür; fiyatların ise alıcı beklentilerine yaklaşması beklenmektedir.

3 Perakende Pazarına Bakış PİYASA GÖSTERGELERİ Piyasa Görünümü Kiralar: Getiri Döviz cinsinden kiraların dip noktaya ulaştığı bekleniyor; fakat döviz kurunun hareketine bağlı olarak artış potansiyeli taşımaktadır. Özellikle ikincil mülk nitelikli satılık gayrimenkullerle birlikte artması beklenmektedir. Pazara giren yeni arzın sınırlı kalması beklenmektedir. Yavaşlaması beklenmektedir. Perakende Kiraları Aralık 2018 ANA CADDE MAĞAZALARI ABD$ ABD$ BÜYÜME % M²/AY M²/YIL FT²/YIL 1 YIL 5 YIL İstanbul 140 1, İzmir Ankara Perakende Getiri Oranları Aralık 2018 ANA CADDE MAĞAZALARI (DEĞERLER BRÜT, %) İstanbul İzmir Ankara ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (DEĞERLER BRÜT, %) Ülke birincil Sunulan getiri verileri bakımından, Avrupa nın birçok bölgesindeki mevcut karşılaştırılabilir piyasa kanıtlarının eksikliğine ve piyasanın değişen yapısına ve finansman gibi her türlü işlemdeki örtülü maliyetlere bağlı olarak, bu rakamlar yalnızca yaklaşık eğilimi ve başlıca kazanç seviyelerinin yönünü belirtmeye yönelik kılavuz niteliğinde olup özelliklerine bakılmaksızın herhangi belirli bir mal veya işlem için karşılaştırma amaçlı kullanılmamalıdır. Kira Artışı - Getiri AYD/Akademetre nin alışveriş merkezlerine ilişkin verdiği perakende verilerine göre, enflasyondan arındırılmış ciro endeksi, Kasım 2018 de geçen yılın aynı dönemine göre %21,6 artmış olup aynı dönemdeki %21,62 enflasyon oranı ile parallellik göstermiştir. Kasım 2018 de en yüksek artış, %31,3 ile hipermarket kategorisinde görülmüştür, teknoloji kategorisi, önceki çeyreklerdeki muazzam artışlara kıyasla en küçük artışın gerçekleştiği kategorilerden biri olmuştur. Bununla birlikte, önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, Kasım 2018 de ziyaretçi sayısının benzer bir seviyede olduğu kaydedilmiştir. Ancak Aralık ayı sonuçlarında yılbaşı alışverişlerinin de etkisi ile yaya trafiğinde artış olacağı öngörülmektedir. Alışveriş merkezleri perakende satış endeksindeki artışlar devam ederken öte yandan, perakende aktiviteleri, başlıca kurlardaki dalgalanma ve yüksek enflasyon olmak üzere dördüncü çeyrekte düşük kalmıştır. Perakende sektöründe konkordato başvuruları 4. çeyrekte de devam etmiştir (örneğin Çift Geyik Karaca ve Bernardo). Son çeyrekte, MediaMarkt, yeni mağazalar açarak pazar payını arttırmayı sürdürmüştür. Under Armour, büyüme politikasından ödün vermezken Lego, üçüncü mağazasını İzmir de açmıştır. Bunun yanı sıra, Koçtaş Fix, ekspres konseptli mağazalarını açmaya devam etmiştir. Kozmetik sektörünün en aktif perakendecilerinden biri olan Kiko Milano, mağaza sayısını arttırmaya devam ederken; hızlı tüketim moda perakendecileri arasında tanınmış bir marka olan Miniso, önümüzdeki aylarda daha da yayılarak hızla büyümeyi planlamaktadır. Forum Gaziantep te ise, yolcu vagonundan dönüştürülen yeni bir Vagon Mağaza konsepti oluşturulmuştur. Son çeyrekte pazara 136,630 m² lik yeni arz girişi gerçekleştirmiştir. Böylece AVM arz girişi 2018 de m² olarak gerçekleşirken toplam arz 12,89 milyon m² ye ulaşmıştır. 4. çeyrekte gerçekleşen arz girişleri arasında İstanbul da Skyland Hom Design Center (40,000 m²) ve Avlu 34 (17,000 m²), Ankara da Atakule (17,000 m²), Balıkesir de 10 Burda (45,000 m²) ve Manisa da 45 Park (13,000 m²) bulunmaktadır. Yatırımcı Odağı Artan satılık gayrimenkuller ile birlikte yatırım faaliyetleri ivme kazanacaktır. Bununla birlikte, dördüncü çeyrekte büyük çaplı bir yatırım işlemi gerçekleşmemiştir. Ekonomide devam eden zorlu tabloya ve Türk lirasının uğradığı değer kaybına rağmen, Kasım ve Aralık aylarında görülen enflasyon düşüşüyle perakendecilerin kısmen de olsa nefes almaları beklenmektedir. Kira sözleşmelerinin ye dönüştürülmesini öngören yakın tarihli tebliğler neticesinde, sözleşmeler büyük ölçekte TÜFE artışı ile Türk lirasına dönüştürülmüşlerdir. Bu durum döviz kaynaklı şokları dengelemek ve kiralarda kısa vadede düşüş sonuçlarını sağlaması ile birlikte bazında yukarı yönlü eğilim devam etmektedir. Satılık ve özellikle acil satılık gayrimenkullerin artması beklenmektedir. Önümüzdeki dönemde perakende sektörünün büyümesinde mağaza alternatifleri ve mal sahiplerinin yatırım katkıları belirleyici unsurlar olacaktır.

4 Sanayi ve Lojistik Pazarına Bakış PİYASA GÖSTERGELERI Piyasa Görünümü Kiralar: Kiralar, döviz kurlarındaki dalgalanma nedeniyle ABD$ cinsinden düşüş göstermektedir. Getiri Orta vadedeki değişikliklerin sınırlı düzeyde kalması beklenmektedir. Modern depolardaki arz kısıtı ile birlikte geliştirme faaliyetleri de sınırlıdır. Esas lokomotif yerli (mal sahibi) kullanıcılardır. Bincil Endüstriyel Kiralar Aralık 2018 LOJİSTİK LOKASYONLARI ABD$ ABD$ BÜYÜME % M 2 /AY M 2 /YIL FT²/YIL 1 YIL 5 YIL İstanbul Ankara Endüstriyel Getiri Oranları Aralık 2018 LOJİSTİK LOKASYONLARI (RAKAMLAR BRÜTTÜR, %) İstanbul Ankara Avrupa'nın birçok bölgesinden sağlanan getiri verilerinin azlığı ve ilgili pazarlara ilişkin karşılaştırılabilir bulguların olmaması ve pazarın değişen doğası ayrıca finansman türünden ticari işlemlerde ortaya çıkan örtülü maliyetler nedeniyle bu veriler yalnızca yaklaşık eğilimleri ve temel getiri düzeylerini ortaya koymak üzere hazırlanmış olup, herhangi bir mal veya işlem için mülkiyet özelliklerine bakılmaksızın bir karşılaştırma unsuru olarak kullanılmamalıdır. Kira Artışı - Getiri İhracat hacmindeki yukarı yönlü hareket, son çeyrekte ivme kazanarak, %9,4 oranında artış göstermiştir. Diğer taraftan ithalat, Kasım 2018 de bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %21,3 azalmıştır. Bunula birlikte, dış ticaret açığı, Kasım da, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %89,8 daralarak, ABD$ 651 milyon a düşmüştür. Yıllık TÜFE ise 2018 sonu itibariyle %20,30 olarak gerçekleşirken, TÜFE nin bir süre daha çift haneli seviyelerde olacağı endişesi devam etmektedir. TÜFE ye paralel olarak ÜFE de Aralık 2018 de %33,64 gibi yüksek bir oranda kaydedilmiştir. Mevcut verilere göre, depo alanı kiralama aktivitesi dördüncü çeyrekte m² olarak gerçekleşmiştir. En büyük kiralama anlaşmaları arasında Toyota (16,150 m², İstanbul/Tuzla), üç farklı lokasyonda Jan Mobilya (7.600 m² Ankara/Kahramankazan da, m² Kocaeli/ Çayırova da ve m² İzmir/ Menderes te), Reysaş Lojistik (toplamda m² olmak üzere en büyükleri; m², Adana/Yüreğir ve m², Kocaeli/ Çayırova) gösterilebilir. Yatırım Odağı Sanayi ve lojistik yatırım işlemleri temel olarak arazi satın alımları nedeniyle 2018 in son çeyreğinde sınırlı sayıda kalmıştır. 4. çeyrekteki başlıca yatırım işlemi Maxicon İnci nin Manisa, Yunusemre de Çimbeton dan satın aldığı arazi ( m²) sayılabilir sonu itibariyle kurdaki yüksek dalgalanma ve enflasyonun yüksek çift haneli seviyelere devam ettiği zorlu ekonomi koşulların ardından, arsa fiyatlarının, döviz cinsinden düşmesi ve kiralar üzerindeki yükselen baskının devam etmesi beklenmektedir. Bununla birlikte, küresel ticaret rotasının Yeni İpek Yolu projesinin de dahil Doğu ya kaydığı bu dönemde, Türkiye nin lojistik merkez halini alması, bunun sonucunda da yeni fırsatlar sunacak olan demiryolu taşımacılığı başta olmak üzere Doğu kentlerindeki lojistik inşaat çalışmaları da dahil olmak üzere yeni yatırımlara ivme kazandıracağı öngörülmektedir. Bunun yanı sıra, Amazon un Türk pazarına girdiği ve Alibaba nın önde gelen e-ticaret platformu Trendyol a yaptığı stratejik yatırım düşünüldüğünde, artan perakende ve elektronik ticaret satışları hem nitelikli depolara hem de kentsel lojistik çözümlerine yönelik talebi daha da artacaktır.

5 Araştırma Hizmetlerimiz Cushman & Wakefield tüm dünyada pazar lideri konumundadır. Müşterilerimizin karar verme ve proje uygulamalarını desteklemek ve rekabet güçlerini arttırmak amacıyla, tüm dünyada öncü eğilimlere ilişkin güvenilir, yüksek kaliteli araştırma raporları üretiyoruz. Çeyrek dönem analizleri ve küresel sıralamalar gibi periyodik raporlarımıza ilişkin düzenli güncellemeleri temin edebilirsiniz. C&W, ayrıca mal sahibi, kullanıcı ve yatırımcılara özel ihtiyaçlarını karşılamak üzere özelleştirilmiş müşteri raporları da hazırlamaktadır. Araştırma raporlarımız için web sitemizi ziyaret ediniz......uluslararası Araştırma Raporları Ekonomik gelişmeler ve gayrimenkul stratejilerini yönlendiren sanayi, ofis ve perakende sektörlerindeki küresel eğilimler hakkında bilgiler...ulusal Pazar Raporları Tüm dünyadaki pazarları kapsayan ofis, sanayi ve perakende sektörlerindeki yerel gayrimenkul eğilimler hakkında bilgiler...özel Konulu Raporlar Ticari gayrimenkul pazarlarında gerçekleşen faaliyetlere ilişkin yetkin yorumlar ve analizler...ekonomik Raporlar Finans, yatırım, iş ve gayrimenkul pazarlarını etkileyebilecek küresel olaylar ve yeni eğilimlere ilişkin güncel bilgiler Cushman & Wakefield Araştırma...Cushman & Wakefield küresel gayrimenkul bloğu Küresel Pazar eğilimleri hakkında görüşlerimiz ve gayrimenkul karar verme süreçlerine olası etkileri Araştırma raporlarımızı incelemek için web sitelerimizi ziyaret ediniz. Türkiye Nigel Almond Veri Analist Müdürü Avrupa, Orta Doğu ve Afrika, Araştırma +44 (0) Bu rapor, Cushman & Wakefield LLP (C&W) tarafından sadece ticari gayrimenkul ile ilgilenen kimseler tarafından bilgi amaçlı olarak kullanılabilmek amacıyla hazırlanmış olup, özelliklerine bakılmaksızın ve uzman görüşü alınmadan herhangi belirli bir mal veya işlem için karşılaştırma amaçlı kullanılmamalıdır. Söz konusu bu yayın piyasalar ya da kaynak gösterilen piyasalardaki gelişmeler hakkında kapsamlı bir açıklama yapma amacıyla hazırlanmamıştır. Bu rapor, C&W tarafından güvenirliğine inanılan kamuya açık kaynaklardan yararlanılmış bilgileri içermekte olup, söz konusu veriler kesin olarak doğrulanmamış olduğundan raporun doğru ve eksiksiz bilgiler içerdiği garanti edilmemektedir. İşbu raporda yer alan bilgilerin herhangi birinin doğruluğu veya eksiksizliği konusunda açık veya zımni hiçbir garanti veya taahhüt verilmemektedir. C&W bu bağlamda raporun içeriğini okuyan kimselere veya herhangi bir üçüncü tarafa herhangi bir sorumluluk üstlenmeyecektir. Işbu raporda verilen tüm fikirler değişkenlik gösterebilir. Raporun tamamı veya kısmen çoğaltılabilmesi C&W'in önceden yazılı iznine tabi olacaktır. C&W ya da ilgili herhangi bir şirket tarafından daha fazla bilgilendirme mesajları almak istemiyorsanız, kişisel bilgileriniz ile birlikte konu kısmına Unsubscribe yazarak adresine e posta gönderebilirsiniz Cushman & Wakefield LLP. Tüm hakları saklıdır. Tüm araştırma raporlarımızı incelemek için websitemizi ziyaret ediniz cushmanwakefield.com My C&W Research uygulamamızı indiriniz. Daha fazla bilgi için Araştırma Bölümü, Cushman & Wakefield LLP 125 Old Broad Street Londra EC2N 1AR tr