MURADİYE (YUNUSEMRE-MANİSA) REVİZYON NAZIM İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU

Transkript

1 MURADİYE (YUNUSEMRE-MANİSA) REVİZYON NAZIM İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU

2 İçindekiler 1. KONU MURADİYE NİN ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ COĞRAFİ YAPI İklim Özellikleri Topoğrafik Yapı Toprak Yapısı Jeolojik Yapı PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI Demografik Yapı Sosyal Ve Ekonomik Yapı PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ MÜLKİYET DURUMU ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ ÖNCEKİ PLAN KARARLARI VE MAHKEME KARARLARI Mevcut İmar Planları İmar Planlarında Uygulama Durumu PLANA İLİŞKİN RAPORLAR Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu PLAN REVİZYONU GEREKÇELERİ Nazım İmar Planı Revizyonu Gerekçesi Uygulama İmar Planı Revizyonu Gerekçeleri KURUM GÖRÜŞLERİ ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI PLANLAMA KARARLARI Gediz Taşkın Sınırı Gereği Yapılan Düzenlemeler Ulaşım Kararları Nüfus ve Yoğunluk Kararları Jeolojik-Jeoteknik Etüt Kararları Sosyal Donatı Düzenlemeleri Muradiye Nazım İmar Planı Revizyonu Plan Notları EKLER i

3 Şekiller Şekil 1. Manisa ilinin TR33 Bölgesindeki Yeri... 2 Şekil 2.Muradiye Mahallesi ve Yakın Çevresi... 2 Şekil 3.Manisa İlinin Türkiye Karayolu Ulaşım Ağındaki Yeri Şekil 4.Manisa İlinin Türkiye Demiryolu Ağındaki Yeri Şekil 5.Planlama Alanının Yakın Çevresi ve Ulaşım Ağı Şekil 6. Muradiye Mahallesi Mülkiyet Haritası Şekil 7. Planlama Alanının 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Yeri Şekil 8. Planlama Alanının Mevcut 1/5000 Nazım İmar Planındaki yeri Şekil 9. Muradiye Mahallesi Uydu Görüntüsü Şekil 10. Muradiye Mahallesi, Karayolu Güneyi Yapılaşma Alanı Uydu Görüntüsü Şekil 11. Muradiye Mahallesi Güneyi Sanayi Alanları Uydu Görüntüsü Şekil 12. Planlama Alanının Yerleşime Uygunluk Haritası Üzerindeki Yeri Şekil 13. Muradiye Nazım İmar Planı Anaokulu Yürüme Mesafeleri Şekil 14. Muradiye Nazım İmar Planı İlkokul Yürüme Mesafeleri Şekil 15. Muradiye Nazım İmar Planı Ortaokul Yürüme Mesafeleri Şekil 16. Muradiye Nazım İmar Planı Lise Yürüme Mesafeleri Tablolar Tablo 1. Manisa, Yunusemre ve Muradiye Mahallesi Yıllara göre Nüfus Gelişimi... 7 Tablo 2. Planlama alanı Mevcut-Öneri Nüfus Karşılaştırması... 8 Tablo 3. Muradiye Nazım İmar Planı Arazi Kullanımı Tablo 4. Muradiye Nazım İmar Planı Kapsamı Dışında Kalan Alanlar Tablo 5. Muradiye Nazım İmar Planı Sosyal Donatı Karşılaştırma Tablosu Grafikler Grafik 1. Muradiye Mahallesi Yıllara göre Nüfus Gelişimi... 8 ii

4 MURADİYE (YUNUSEMRE-MANİSA) REVİZYON NAZIM İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU 1. KONU 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı çalışmasına konu olan Muradiye Mahallesi, 30 Mart 2014 tarihinden önce belde belediyesi olarak tüzel kişiliğe sahip olan yerleşmelerdendir. Günümüzde, Manisa kentinin merkezini oluşturan iki ilçeden biri olan Yunusemre ilçesinin mahallesi olan Muradiye nin 1/5000 nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları, yerleşmenin belde belediyesi statüsüne sahip olduğu dönemde hazırlanmıştır. Manisa Organize Sanayi Bölgesi nin kuzeyinde, Celal Bayar Üniversitesi yerleşkesinin güneydoğusunda, organize sanayi bölgesine ve üniversite yerleşkesine yakın konumda olan Muradiye yerleşmesinde, Manisa kentinde konut gelişme alanlarının yetersizliğinin de etkisiyle son yıllarda hızlı bir yapılaşma talebi oluşmuştur. Bu hızlanma ile yerleşmenin özellikle mevcut konut alanlarının bulunduğu Manisa-Menemen yolunun ve Manisa-İzmir demiryolunun kuzeyinde bulunan bölümünde, bütüncül imar uygulamalarının yapılmamış olmasının da etkisiyle uygulamada önemli sorunlar yaşanmaya başlanmasıyla planların revize edilmesine karar verilmiştir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının revize edilmesine yönelik çalışmalar kapsamında alınan ilgili kurum görüşlerinden kaynaklı ortaya çıkan, Gediz Irmağı nın taşkın sahasından etkilenme vb. zorunlu değişiklikler ile Manisa-İzmir demiryolu güzergahının hızlı tren hattına dönüşmesine yönelik çalışmalar ve bu çalışmalar kapsamında hemzemin geçitlerin kapanması, alt veya üst geçit düzenlemelerinin zorunlu hale gelmesi, bu geçişlerle ilişkili ulaşım sisteminin iyileştirilmesi kararları 1/5000 ölçekli nazım imar planında da revizyonu zorunlu hale getirmiştir. 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı çalışması, Muradiye nin Gediz taşkın sınırlarından etkilenen, demiryolundan kontrollü geçişlerin düzenlenmesi zorunlu hale gelmiş demiryolu kuzeyindeki bölümleri ile demiryolu ve karayolunun güneyinde bulunan, karayoluna cepheli alanlar ile 18. Madde uygulaması yargı kararıyla iptal edilmiş olan, bitişik nizam 5 katlı düzenlenmiş konut alanlarının bulunduğu bölümleri kapsamaktadır. Muradiye imar planı sınırları içinde bulunan alanlardan, güneyde bulunan ve imar uygulamaları da tamamlanmış olan villa bölgesi ile organize sanayi bölgesine komşu konumda planlanmış sanayi alanının bulunduğu bölüm revizyon çalışması kapsamı dışında bırakılmış, revizyon çalışması kısmi revizyon olarak ele alınmıştır.

5 2. MURADİYE NİN ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ 1/5.000 ölçekte Nazım İmar Planı Revizyonu çalışmasına konu olan Muradiye Mahallesi, TR33 bölgesinde, Manisa İlinde yer almaktadır. Muradiye Mahallesi 30 Mart 2014 tarihinde gerçekleştirilen yerel seçimler öncesinde belde statüsündeyken, 6360 sayılı Kanun ile Yunusemre İlçesi nin mahallesi haline getirilmiştir. Şekil 1. Manisa ilinin TR33 Bölgesindeki Yeri Muradiye Mahallesi, Yunusemre ilçe merkezinin kuzeybatısında, Manisa- Menemen karayolu bağlantısı ve demiryolu hattı üzerinde, Manisa Organize Sanayi Bölgesi ile Gediz Irmağı arasında yer almaktadır. Muradiye Mahallesi ni sınırları içinde bulunduran Yunusemre İlçesi, 6360 sayılı Kanun ile Manisa nın Büyükşehir Belediyesi olması üzerine kuruluşu gerçekleşmiş, iki merkez ilçesinden biridir. Manisa merkezinde kurulmuş olan iki yeni ilçeden Şehzadeler İlçesi Manisa kentinin doğu kesimini içine alırken, Yunusemre İlçesi Manisa kentinin batı kesimini içine almaktadır. Şekil 2.Muradiye Mahallesi ve Yakın Çevresi Muradiye Manisa OSB Yunusemre Şehzadeler 2

6 3. COĞRAFİ YAPI 3.1. İklim Özellikleri Nazım İmar Planı Revizyonuna konu olan Muradiye yerleşmesi, Gediz Ovası içinde konumlanmış ova yerleşmelerinden biridir. Ovanın güneyinde sınır oluşturan Spil Dağı ve kuzeyinde sınır oluşturan Yunt Dağları iklim yapısını etkileyen başlıca unsurlardır. Muradiye çevresinde karasal nitelikli Akdeniz iklimi yaşanmakta, yaz ayları çok kurak, kış ayları ise Ege kıyılarına göre daha soğuk geçmektedir. Uzun yıllar verilerine göre, maksimum sıcaklık 41.1 derece ile Temmuz ayında, en düşük sıcaklık derece ile Şubat ayında yaşanırken, yıl boyu ortalama sıcaklık derece düzeyinde seyretmektedir. Muradiye çevresinde hakim rüzgar yılda 5186 kez esen doğu rüzgarıdır. Bunu yılda 1903 kez esen batı rüzgarı izler. Muradiye çevresinde en çok yağış Aralık ayında gözlenirken en düşük yağış ise Ağustos ayında gerçekleşmektedir Topoğrafik Yapı Planlama çalışmasına konu olan Muradiye yerleşmesi, Gediz Irmağı çevresindeki alüvyon düzlüklerde konumlanmıştır. Planlama alanı genelinde eğim düzeyi oldukça düşüktür. Alan genelinde arazi eğimi % 0-5 arasında değişmektedir. Planlama alanına bütün olarak bakıldığında, en düşük yükseklik değerleri kuzeyde, Gediz Irmağına yakın bölümlerde 23 metre düzeyindeyken, bu değer güneye doğru ilerlendiğinde, karayolu çevresinde 35 metre civarına yükselmektedir. Muradiye nin mevcut planlı alanlarının en yüksek bölümü ise güneyde, Organize Sanayi Bölgesi ne yakın kesimidir. Bu bölgede yükseklik değeri 70 metre düzeyine yükselirken, eğimler de Muradiye yerleşiminin merkezine göre artmaktadır Toprak Yapısı Muradiye yerleşiminin çevresinde var olan toprak yapısına bakıldığında, toprakların genel olarak 1. Sınıf, büyük bölümü sulanabilir topraklardan olduğu, bu yönüyle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde tanımlanan Mutlak Tarım Arazilerinden olduğu görülmektedir. Bu nedenle, yapılan planlama çalışmasında mevcut imar planı bulunan alanlar dışında herhangi bir yeni alan plana dahil edilmemiş, mutlak tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılmasına yönelik yeni düzenleme yapılmamıştır. Onaylı planı bulunan, ancak henüz yapılaşmamış alanların yasal statüsü açısından, planlama öncesi kurum görüşlerinin istenmesi aşamasında İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün tarım topraklarına ilişkin görüşü istenmiş, iletilen tarihli yazı ile planlı alanların genişletilmemesi koşuluyla tarım dışı kullanıma izin verilmiştir. İlgi yazıda; Belirtilen alanlar için tarihli yazı ile mülga Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü, Köy Hizmetleri 16. Bölge Müdürlüğü, Köy Hizmetleri Manisa İl Müdürlüğünce görüş verildiği belirtilirken, söz konusu alanlar için 5403 sayılı Toprak koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde yeniden görüş vermeye gerek olmadığı belirtilmiştir. 3

7 3.4. Jeolojik Yapı İller Bankası Genel Müdürlüğü tarafından Ağustos-2010 tarihinde yaptırılmış olan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu verilerine göre, alüvyonal düzlüklerden oluşan planlama alanı içindeki alanların tamamı Alüvyon (Qal) alanlar Önlemli Alanlar 5.1 (ÖA-5.1) olarak değerlendirilmiştir. Raporda; Alüvyon (Qal) de yapılan jeoteknik değerlendirmeler sonucu zeminin ince taneli zemin sınıfında olduğu, jeoteknik sondajların 28 inde yeraltısuyunun olduğu, oturma miktarının müsaade edilen sınırları geçmediği, taşıma gücü, şişme riskinin orta- düşük derecede oluğu, eğim probleminin olmadığı, herhangi bir afet riskinin olmadığı görülmüştür. Tüm bu veriler alüvyonun yapı ve doku itibari ile zemin sınıfında yer alması ve beldenin birinci derecede deprem bölgesinde yer almasından dolayı önlemli alan olarak değerlendirildiği belirtilmiştir. Bu kapsamda, alanın tamamının yapılaşma açısından düşük yoğunluklu ve az katlı yapılaşması önerilmiştir. Diğer yandan, raporun sonuç bölümünde aşağıdaki değerlendirmelere de yer verilmiştir. Parsel bazında yapılacak çalışmalarda; ÖA-5.1 ile gösterilen alanlardaki yapılaşmalarda, parsel bazında yapılacak etütlerinde zemin tanımlamaları ve jeoteknik hesaplamalar ayrıntılı olarak verilmeli, özellikle konsolidasyon oturması, şişme ve zemin büyütme değerleri ayrıntılı olarak hesaplanmalı, uygun temel tipi ve derinliği için önerilerde bulunulmalıdır. Zeminin genelinin killi olması göz önünde bulundurularak; parsel bazında yapılacak zemin etütleri sırasında, konsolidasyon deneyleri ile oturma hesapları yapılarak oturmaların müsaade edilen sınırları geçmesi durumunda ön yükleme, kazıklı temel gibi zemin iyileştirmesi çalışmaları yapılmalıdır. Bunun yanı sıra diğer zemin parametrelerinden de doğacak problemleri de göz önünde bulundurarak problemlerin tamamını ortadan kaldıracak tarzda iyileştirme yöntemleri uygulanmalıdır. Uygulanacak bina temel tipleri mutlaka radye temel olarak şeçilmelidir. Jeolojik ve Jeoteknik Raporun sonuç bölümünde, yukarıda yer verilen değerlendirmeler ışığında aşağıdaki sonuç ve önerilere yer verilmiştir Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Önerileri İnceleme alanı alüvyonal (Qal) düzlüklerden oluşmaktadır. Birleşik zemin sınıflamasına göre alüvyon zeminlerin 199 örnekten 1 i yüksek plastisiteli KİL (CH), 90 ı düşük plastisiteli KİL (CL), 58 i düşük SİLT (ML), 4 ü killi KUM (SC), 41 i siltli KUM (SM), 1 i killi ÇAKIL (GC), 4 ü siltli ÇAKIL (GM) dan oluşmaktadır İnceleme alanındaki zeminlerin %75 i ince taneli, %25 i iri taneli zeminlerden oluşmaktadır. Birleşik zemin sınıflamasına göre zeminler CL (düşük plastisiteli kil) sınıfındadır. Çalışma alanı zeminlerinde Mütemadi (Şerit) temel tipi için, temel derinliği 2.00 m., temel genişliği 2.00 m. olarak kabul edilerek yapılan hesaplamalarda izin verilebilir taşıma güçlerinin kpa aralığında çıktığı görülmüştür. Laboratuvarda elde edilen sonuçlardan şişme potansiyelinin orta-düşük şişme özelliğinde olduğu görülmektedir. Killerde yapılan konsolidasyon deney 4

8 sonuçlarından, çalışma alanındaki zeminlerin genelinde şişme riski beklenmemektedir. Konsolidasyon oturması hesapları sonuçlarından, çalışma alanındaki killi birimlerde oturma miktarlarının müsaade edilen sınırları geçmediği gözlenmiştir. İnceleme alanında 30 m. derinlik için ortalama kesme dalga hızı değerleri 316 m/sn ile 846 m/sn aralığında değerler almaktadır. Buna göre çalışma alanında saha genelinde Vs hızı değerleri incelendiğinde yaklaşık olarak ilk tabakalarda metre derinlerden sonra daha sıkı birimlere girdiği görülmektedir. Çalışma alanının kuzey kısımında alınan ölçülerde kuzeybatı kısımında ve güneydoğu kısımında diğer alanlara kıyasla daha yüksek Vs30 hızları hesaplanmıştır Çalışma alanında NEHRP tanımına göre çalışma alanının kuzeydoğu B Kaya,batı ve güney kısımlarında C Çok Sıkı/Sert Zemin yada Yumuşak Kaya kuzey doğuya düşen çalışma alanlarında ise D; Sert/Sıkı Zemin sınıfına girmekte olduğu görülmektedir. Alınan ölçüler genelinde ortam genel olarak alınan noktalarda ilk tabakalarda Jf- 5 den Jf-12 kadar olan kuzeydoğu kısımında Vp/Vs 3.0 dan büyük çok gevşek ortam diğer noktalarda ise 1,6-1,8 arası yani sıkı-katı bir ortam görünümündedir. İkinci ve üçüncü tabakalarda jf-5 den jf-19 a kadar olan çalışma alanının orta kısımları arası olan çok gevşek değerler hesaplanmıştır.verilen sonuçlar V p/v s oranının 3.00 den büyük olduğu bölgelerin suya doygun zeminleri işaret edeceği düşünülebilir (Başokur vd, 2002). Bu açıdan V p/v s kesitleri zeminlerin su içeriği hakkında nitel bir bilgi verebilir (Başokur vd. 2002).Çalışma alanında da Vp/Vs oranının yüksek olduğu kesimlerde yeraltı su seviyesinin yüksek olduğu alanlar olarak söylemek mümkündür. Ölçülerin genelinde bu oranı geçen sonuçlar bulunmuştur ve çalışma alanında özellikle o kuzey güney yönlü orta alanda suya doygun gevşek bir ardalanma sismik verilere göre tespit edilebilmiştir. Maksimum kayma modülü (G max) değerleri incelendiğinde genel olarak gevşek zeminler sınıfından orta sağlam zemin sınıfına girmektedir. Zeminden kaynaklanabilecek yapısal hasarların engellenebilmesi için depreme dayanıklı yapı tasarımı ilkelerine sıkı sıkıya bağlı kalınması gerekmektedir. Dinamik elastisite modülü (E d) değerleri incelendiğinde; saha genelinde derinlik arttıkça Gevşek Zeminler sınıfına girmektedir. Yer hakim titreşim periyotları; titreşim periyotları (To) sn arasında değerler almaktadır. Ansal vd (2004) ölçütüne göre yer hakim titreşim periyodu değer değişimleri çizilen dağılım haritası incelendiğinde çalışma alanının kuzeydoğusu için B sınıfı diğer kısımlarda alınan noktalarda ise A sınıfı olarak gözlenmektedir. Çalışma alanının kuzeydoğu noktalarında daha yüksek periyotlar hesaplanmıştır. Yapı boyut ve temel analizleri buna göre gerçekleştirilerek, depreme dayanıklı yapı tasarımı ilkelerine bağlı kalınmalıdır. Göreceli yer büyütme faktörleri ise aralığında değişmektedir. Ansal vd (2004) ölçütüne göre spektral büyütme değer değişimleri çalışma alanının 5

9 genelinde A, düşük tehlike düzeyi sınıfına girmektedir.bunun yanında, Kumsar vd. (2005) spektral büyütmelerin 2.0 ve üzerindeki değerlerinin yerleşime önlemli alanlar için kriter oluşturacağını belirtmişlerdir. Çalışma alanının kuzeydoğusunda alınan ölçülerde 2.0 ve üzeri büyütmeler hesaplanmıştır. Zemin grubu ve yerel zemin sınıfları alına ölçümlerde genel olarak alınan A-Z1 ve D-Z4 olarak değişmektedir. Bu değerler genel öngörüm amacı taşımaktadır. Çalışma alanı için proje (tasarım) deprem büyüklüğü aralığı olarak öngörülmüştür. Büyüklüğü 5.0 olan bir depremin dönüş periyodu 1 yıl ve 6.5 büyüklüğündeki bir depremin 35 yıldır. Bunun yanında; 6.5 büyüklüğündeki bir depremin 10 yıl içerisinde olma olasılığı % 48 iken standart bir yapının ömrü olarak düşünülebilecek 50 yıllık bir zaman diliminde 6.0 büyüklüğündeki bir depremin olma olasılığı ise % 100 olarak belirlenmiştir. Bölgede 100 kilometrekarelik alanda oluşan en büyük deprem büyüklüğü Ms=7.4 için dönüş periyodu 97 yıldır. Muradiye, Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası na (1996) göre birinci derecede deprem bölgesi sınırları içinde kalmaktadır. Beklenen efektif ivme değeri 0.40 g ve üzeridir. Çalışma alanında olan en büyük depremlere kurulan deprem senaryosu ile hesaplanan en yüksek efektif ivme değeri sismik noktaların çalışma alanına uzak olması nedeniyle ortalama g hesaplanmıştır. Deprem Bölgeleri Haritası nda (1996) önerilen efektif ivme değerleri de göz önüne alınırsa ve çalışma alanının Gediz Grabeni ve Zeytinbağı-Bergama fay zonu sisteminin arasında olmasından dolayı yapı tasarımlarının 0.40 g den büyük yatay pik ivme değerlerine göre yapılması uygun olacaktır. Normal bir yapı 50 yıllık ekonomik ömrü içinde % 90 ihtimal ile bu ivme değerlerinden fazla bir yüklenmeye maruz kalmayacağı tahmin edilmektedir. Ekonomik ömrü daha uzun ya da 50 yıllık ömrü içinde proje ivmelerinin aşılıp aşılmayacağının kontrolü amaçlı veya önemli yapılar için karşılaşılabilecek en büyük ivme değerlerinin ayrıca hesaplanması gereklidir. Çalışma alanı birinci derece deprem bölgesinde yer almasından dolayı Muradiye Belediyesi imar sınırları içerisinde kalan alanda yapılacak yapılarda T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik esaslarına titizlikle uyulması gereklidir. İnceleme alanı içerisindeki bütün ana ve tali akarsu yataklarında (kuru ve akar dereler) ve çevrelerinde yapılacak imar planı çalışmalarında DSİ nin görüşü alındıktan sonra yapılaşmaya gidilmelidir. Bu rapor, imar planı yapımında planlamaya yönelik hazırlanmış olup; zemin etüt raporu yerine kullanılamaz. Yapılaşma esnasında ilgili yönetmelik ve genelge hükümlerine göre ve bu rapordaki uyarılar da dikkate alınarak parsel bazında zemin etüdü istenmelidir. 6

10 4. PLANLAMA ALANININ BULUNDUĞU İLİN, İLÇENİN DEMOGRAFİK, SOSYAL VE EKONOMİK YAPISI 4.1 Demografik Yapı Manisa ilinin nüfusu, 2016 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre kişidir sayılı kanun ile Manisa ili büyükşehir statüsüne kavuştuğundan tüm nüfus il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. İl merkezinde bulunan Yunusemre ilçe nüfusu 2016 Adrese Dayalı Kayıt Sistemi sonuçlarına göre 220,372 dir. Yunusemre İlçesi sınırları içinde Muradiye Mahallesi ise 15,892 kişilik nüfusuyla yer almaktadır. İlin nüfus yoğunluğu ise km² başına 104 kişidir. Nüfus bakımından en büyük ilçesi ise Yunusemre ilçesidir. Muradiye Mahallesi ni sınırları içinde bulunduran Yunusemre İlçesi, 6360 sayılı Kanun ile Manisa nın Büyükşehir Belediyesi olması üzerine kuruluşu gerçekleşmiş, iki merkez ilçesinden biridir. Bu yüzden Yunusemre ilçesi ve Muradiye mahallesine ait nüfus bilgileri 2013 yılından itibaren bulunmaktadır. Tablo 1. Manisa, Yunusemre ve Muradiye Mahallesi Yıllara göre Nüfus Gelişimi YIL MANİSA YUNUSEMRE İLÇESİ MURADİYE MAHALLESİ ,154, ,260, ,316, ,379, ,346, ,359, ,683 7, ,367, ,436 8, ,380, ,673 12, ,396, ,372 15,892 Kaynak: TÜİK, TÜİK adrese dayalı nüfus kayıt sistemi istatistiklerine göre Manisa il geneline bakıldığında 1990 yılında nüfusu 1,154,418 kişi iken 2016 yılında 1,396,945 kişiye yükselerek 242,527 kişilik nüfus artışı göstermektedir. Manisa ilinin merkez ilçelerinden en fazla nüfusa sahip olan Yunusemre ilçesine bakldığında 2013 yılında 199,683 kişi iken 2016 yılında 220,372 kişiye yükselerek 20,689 kişilik nüfus artışı göstermektedir. Muradiye Mahallesi 30 Mart 2014 tarihinde gerçekleştirilen yerel seçimler öncesinde belde statüsündeyken, 6360 sayılı Kanun ile Yunusemre İlçesi nin mahallesi haline getirilmiştir. Yunusemre ilçesinde yıları arasında gerçekleşen 20,689 kişilik nüfus artışının 8,180 kişilik kısmını Muradiye Mahallesi tek başına oluşturmaktadır yılında 7,712 kişilik nüfusa sahip olan Muradiye Mahallesi 2016 yılında 15,892 kişilk nüfusa ulaşmıştır. Muradiye mahallesinin aşağıda gösterilen yılları arasında gerçekleşen nüfus artış grafiğine bakıldığında, bu yıllar arasında %100 e yakın bir artış olduğu görülmektedir. 7

11 Grafik 1. Muradiye Mahallesi Yıllara göre Nüfus Gelişimi 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 Muradiye Mahallesi Nüfus Gelişimi Kaynak: TÜİK, Muradiye Mahallesi Manisa ilinin batısında bulunan ve 2013 TÜİK verilerine göre doluluk oranı %90 a ulaşan Manisa Organize sanayi bölgesinin hemen kuzeyinde yer almaktadır. Doluluk oranının fazla olması bu alanda çalışan kişi sayısının fazla olmasını ve bu kişiye yönelik hizmet sektörünün de artmasına yol açmaktadır. Bu durum Muradiye mahallesinin yılları arasındaki yaklaşık %100 oranındaki nüfus artışının sebeplerinden birisidir. Ayrıca İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planında alınan kararla Celal Bayar Üniversitesinin büyütülmesi Üniversite ye yönelik konut ihtiyacındaki artışa da etki göstereceği öngörülmektedir. Muradiye mahallesinin Demiryolu ağına bağlantısının olması, karayolu üzerinde bulunması, Organize Sanayi bölgesi ve Celal Bayar Üniversitesine yakınlığı yerleşim açısından cazibesini artırmaktadır. Bu durum Muradiye Mahallesinin nüfus projeksiyonunun yenilenmesini ve yeni projeksiyona göre planlanmasını gerekli kılmıştır. Aşağıda verilen tabloda Mevcut 1/1000 Uygulama İmar planının yapılaşma haklarına bakılarak bulunan nüfus ve yeni hazırlanan 1/5000 Revizyon Nazım İmar planının alt ve üst sınır nüfuslarının karşılaştırması verilmiştir. Tablo 2. Planlama alanı Mevcut-Öneri Nüfus Karşılaştırması MEVCUT 1/1000 PLAN NÜFUS ÖNERİ 1/5000 PLAN NÜFUS ALT SINIR ÖNERİ 1/5000 PLAN NÜFUS ÜST SINIR Muradiye Mahallesi 1/1000 Mevcut Uygulama İmar Planının yapılaşma koşulları incelendiğinde yaklaşık kişilik bir alanın planlandığı görülmektedir. Muradiye mahallesinin yıllara göre gelişimi incelendiğinde bu nüfusa erişemeyeceği kabul edilmiş ve planda nüfus azaltmaya yönelik strateji uygulanmıştır. Planlanan 1/5000 Revizyon Nazım İmar Planında alt sınır olarak yaklaşık kişi, üst sınır olarak ise yaklaşık kişi öngörülmüştür. 8

12 4.2 Sosyal Ve Ekonomik Yapı Manisa da son yıllara kadar ekonomik hayatın temelini tarımsal faaliyetler oluşturmaktayken, sanayi alanında gerçekleşen gelişmeler Manisa da bu ekonomik hayatın değişmesine sebep olmuştur. Bu durum Manisa nın, Türkiye de üzüm, zeytin ve sebze ambarı olma görünümünü değiştirerek bir sanayi merkezi olma görünümü kazanmasına yol açmıştır. Manisa da ilki 1964 yılında kurulup 1970 yılında faaliyete giren Manisa Organize Sanayi Bölgesi, 1986 yılında %90 doluluk oranına ulaştığı için 1991 yılında 2.kısım devreye girmiştir. En son devreye giren 5. kısımda 2011 yılı itibariyle %100 doluluk oranına erişmiştir (toplam m²). Toplam 292 hektarlık alanda kurulan ve üç aşamada planlanan Akhisar Organize Sanayi Bölgesi (AOSB) 92 adet sanayi parselinden oluşmaktadır. AOSB de büyüklüğü m2 ile m2 arasında değişen parseller hazırlanmıştır. I. Kısımda 54 adet, II. Kısımda 25 adet ve III. Kısımda 13 adet sanayi parseli oluşturulmuştur. Toplamda tüm kısımlarda %86 doluluk oranına ulaşılmıştır. Salihli Organize Sanayi Bölgesi Salihli'ye 16 kilometre uzaklıkta, Ankara karayoluna cepheli, SalihliKula ve Alaşehir ilçelerine hitap edecek bir konumdadır. İlk etapta dekarlık bir alan kamulaştırılmıştır. Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgesi olarak planlanan II. Etap çalışmaları devam etmektedir. Turgutlu Organize Sanayi Bölgesi (TOSB) Turgutlu'ya 3 kilometre uzaklıktadır yılında kurulan TOSB nin I. Kısmı 162 hektarlık bir alana sahiptir. TOSB de yer alan firmaların yoğun olarak faaliyet gösterdiği sektörler gıda, makine ve yedek parça ile seramik imalatıdır. Manisa ilinin işsizlik oranı 2013 yılı için %5,1, işgücüne katılma oranı %55,5 ve istihdam oranı %52,7 dir. (TÜİK, 2013 verileri, 2016) Manisa ili Soma ilçesinde linyit kömür madenleri ve termik santral mevcuttur. Ayrıca Manisa ilinde mermer ocakları, kaolin, feldispast, civa, çimento ham maddesi, kuvars, dolamit, antimuan, zeolit, kükürt, perlit, mika, bakır, kurşun ve çinko madenleri çıkartılmaktadır. Manisa ili, 2013 yılı verilerine göre hektarlık bağcılık alanı ile Türkiye nin en fazla bağ alanına, hektarlık zeytin ağacı alanı ile en büyük zeytin ağacı alanına sahip 4. il konumundadır yılında toplam tarımsal alanı ha dır. Bu alanın hektarı toplam işlenen tarım alanı, geri kalanı ise uzun ömürlü bitkiler alanıdır. (TÜİK, 2013 verileri, 2016) Manisa İli nde genç nüfusun ağırlığı dikkat çekicidir yılında il nüfusunun %36 sı 25 yaşın altındadır yaş arası nüfus toplam nüfusun %54 ünü, 65 yaş üstü nüfus toplam nüfusun %10 unu oluşturmaktadır. (TÜİK, 2013, 2016) Manisa ilinin sanayi alanında yaşanan gelişmeler, Manisa ili kent merkezinde gerçekleşen nüfus artışını da açıklamaktadır. Manisa ili kent merkezinin batısında bulunan Organize Sanayi Bölgesinin 2013 verilerine göre %90 doluluk oranına ulaşması ve giderek büyümesi, sanayi alanında çalışan kişilere yönelik konut ihtiyacını doğurmaktadır. Organize sanayi bölgesinin hemen kuzeyinde yer alan Muradiye Mahallesi de bu ihtiyacı karşılamak için cazip bir yerleşme alanı olarak görülmektedir. 9

13 5. PLANLAMA ALANININ ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ Manisa ilinde var olan ulaşım altyapısı incelendiğinde, İlin gerek karayolu ve gerekse demiryolu açısından ulaşım altyapısının gelişmiş olduğu görülmektedir. Sivil havayolu ulaşımı bulunmayan Manisa nın İzmir e komşu ve yakın konumda olması, gerek deniz ve gerekse hava ulaşımı açısından Manisa nın İzmir in sahip olduğu ulaşım altyapı tesislerinden faydalanmasını kolaylaştırmaktadır. Manisa nın en önemli iki karayolu bağlantısı İzmir i, İstanbul ve Ankara ya bağlayan ve il sınırları içinden geçen yollardır. İzmir-İstanbul bağlantısını sağlayan aks, İzmir den başlayıp Sabuncubeli ni aşarak Manisa merkezine, Saruhanlı ve Akhisar ilçe merkezlerini geçerek de Balıkesir il sınırlarına ulaşmaktadır. İzmir-Ankara aksı ise İzmir in Kemalpaşa İlçesi sınırlarından gelerek Manisa il sınırlarına Turgutlu ilçesinde ulaşmakta, Ahmetli, Salihli ve Kula ilçe merkezlerini geçerek, Uşak il sınırına ulaşmaktadır. Şekil 3.Manisa İlinin Türkiye Karayolu Ulaşım Ağındaki Yeri Manisa ilindeki demiryolu ağı, İzmir den başlayan ve Menemen-Emiralem- Muradiye üzerinden Manisa ya ulaşan hattın ikiye ayrılması ve birinin kuzeyde Saruhanlı, Akhisar, Kırkağaç, Soma üzerinden Balıkesir e, diğerinin de doğu yönünde Turgutlu, Salihli, Alaşehir üzerinden Uşak a bağlanmasıyla oluşmuştur. İldeki demiryolu ağının toplam uzunluğu 265 km dir. Manisa ili sınırları dâhilinde 2 Gar Müdürlüğü, 4 Gar Şefliği, 19 adet İstasyon bulunmaktadır. 10

14 Şekil 4.Manisa İlinin Türkiye Demiryolu Ağındaki Yeri Muradiye Mahallesi gerek karayolu bağlantısı gerekse demiryolu bağlantısı bakımından erişimi kolay yerleşmelerdendir. Yerleşme, Manisa İlinin İzmir merkezine ve kuzeyde Aliağa yönüne erişim sağlayan Menemen karayolu bağlantısı üzerinde, Manisa ili kent merkezinin hemen batısında yer almaktadır. Diğer yandan Muradiye yerleşmesi, İzmir-Manisa arasında var olan ve İzmir in İç Anadolu ile bağlantısını sağlayan demiryolu hattı üzerinde bulunmaktadır. Manisa ilinin demiryolu ağının istasyonlarından birisi Muradiye istasyonudur ve Kentin batı giriş kapısı konumundadır. Şekil 5.Planlama Alanının Yakın Çevresi ve Ulaşım Ağı 11

15 6. MÜLKİYET DURUMU 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı çalışmasına konu olan Yunusemre ilçesinin Muradiye Mahallesinde kamu mülkiyetlerine yönelik yapılan mülkiyet analizi sonucunda, planlama alanı sınırları içerisinde Manisa Büyükşehir Belediyesi, Yunusemre Belediyesi, Maliye Hazinesi ve Vakıf mülkiyetlerinin var olduğu tespit edilmiştir. Şekil.6 da gösterilmiş olduğu üzere, planlama çalışması sınırları içerisinde, bir bölümü tümüyle kamuya ait, bir bölümü hisseli olmak üzere, Yunusemre Belediyesi ne ait 79 parsel, 3 adet Büyükşehir Belediyesine ait parsel, 14 adet Maliye Hazinesine ait parsel ve 5 adet Vakıflara ait parsel bulunmaktadır. Şekil 6. Muradiye Mahallesi Mülkiyet Haritası 12

16 7.ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI Planlama çalışmasına konu olan Muradiye Mahallesini kapsayan üst ölçekli plan olarak, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı bulunmaktadır. T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tarihinde onaylanan " İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı" askı süreci içerisindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname nin 7. maddesi uyarınca tarihinde onaylanmıştır. Şekil 7. Planlama Alanının 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Yeri Çevre Düzeni Planı nın K18 paftasında yer alan Muradiye ye bakıldığında; Muradiye Manisa kentsel yerleşik alan ve gelişme alanları içerisinde ve sulama alanı sınırları içerisinde kaldığı görülmektedir yılını hedefleyen Çevre Düzeni Planı nda Muradiye Mahallesinin nüfus tahmini kişidir. Ancak 2016 Adrese Dayalı Kayıt Sistemi sonuçlarına göre Muradiye Mahallesi 15,892 kişi nüfusa sahiptir. Bu nedenle aşağıda verilen İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı 7.3 ve 7.13 Plan Hükümleri gereğince söz konusu Revizyon Nazım İmar Planı Çalışması yürütülmüştür Yerleşmeler için bu planın onama tarihinden önce onaylanmış olan imar planlarının bu planla belirlenen arazi kullanım kararları ve nüfus projeksiyonları esas alınarak belirlenecek kısımda imar ve ruhsat uygulamaları devam ettirilir. İmar planlarının nüfus ve arazi kullanım kararları açısından bu plana uygun olmayan bölümlerinde ise yerleşmelerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre gerçekleşen nüfusunun bu planla belirlenen nüfus kabullerinin %80 ine ulaşması sonrasında imar uygulamaları ve/veya ruhsat işlemleri gerçekleştirilebilir Bu planın onama tarihinden önce mevzuata uygun olarak onaylanmış imar planları geçerlidir. Onaylı imar planlarında, bu planın ilkeleri ve nüfus kabulleri ve 7.7 maddesi doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 13

17 8. PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRESİ VE MER İ PLAN BİLGİSİ Muradiye yerleşmesine ait mevcut 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları 6360 sayılı Kanun öncesinde var olan Muradiye Belde Belediyesi tarafından onaylanarak yürürlüğe sokulmuş olup, nazım imar planı ve uygulama imar planları yürürlüktedir. Aşağıda verilen şekilde, Planlama alanının Mevcut 1/5000 Nazım imar Planı üzerindeki yeri ve yakın çevresi hakkında bilgi verilmektedir. Şekil 8. Planlama Alanının Mevcut 1/5000 Nazım İmar Planındaki yeri Mevcut 1/5000 Nazım İmar Planında bulunan villalar bölgesi, küçük sanayi alanı ve sanayi alanı bölgeleri, imar uygulamaları tamamlanmış olması ve revizyon ihtiyacı bulunmaması nedeniyle çalışma dışı bırakılmış, bu alanların kuzeyinde bulunan yaklaşık 475 hektarlık bölüm çalışma alanı olarak belirlenmiştir. Ancak, batıda bulunan özelleştirme kapsamındaki yaklaşık 20 ha lık alan ve kuzeyde bulunan yaklaşık 25 ha lık taşkına maruz alanlar çalışma kapsamından çıkarılmış, yaklaşık 430 hektarlık alan 1/5000 Revizyon Nazım İmar planı kapsamında planlanması gereken alan olarak belirlenmiştir. 14

18 9. ÖNCEKİ PLAN KARARLARI VE MAHKEME KARARLARI 9.1 Mevcut İmar Planları Planların Elde Edilme Süreci Günümüzde yürürlükte olan Muradiye imar planlarının 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli olarak bütünlüklü olarak hazırlanmış olduğu 2000 yılı sonrasında, planların yeni halihazır haritalar üzerinde bütün olarak 2013 yılında yeniden onayına kadar geçen süreçte, gerek 1/1.000 ölçekli uygulama imar planlarının ve gerekse 1/5.000 ölçekli nazım imar planlarının değişimine neden olan Muradiye Belediye Meclisi tarafından alınmış olan kararlar ile içerik özetleri aşağıda sıralı olarak verilmiştir tarih ve 37 sayılı Muradiye Belediye Meclisi Kararı; Muradiye İlave ve Revizyon İmar Planı nın onayı tarih ve 12 sayılı Muradiye Belediye Meclisi Kararı; Muradiye uygulama imar planında var olan sanayi alanlarında yapılaşma koşullarının (E=1.00, h=serbest) olarak değiştirilmesi tarih ve 38 sayılı Belediye Meclis Kararı; Konut alanlarında bitişik nizam ya da mevcut yapı durumları dikkate alınarak serbest nizam uygulamasına geçilmesine; zemin katların ticaret kullanımına açılmasına; 22 J III b paftasında imar uygulaması sınırı belirlenerek bu alanda plan değişikliği yapılması; Manisa-Menemen karayolunun güneyinde imar uygulaması yapılmamış alanlarda imar planı değişikliği yapılmasına tarih ve 39 sayılı Muradiye Belediye Meclisi Kararı; 22 J III b paftasında yapılan imar planı değişikliğinin, Manisa-Menemen yolu güneyinde kalan ve imar uygulaması yapılmamış olan 22 J III c ve 22 J III d paftalarına isabet eden tüm alanda yapılan imar planı değişikliğinin; meskun alanlarda muhtelif paftalara isabet eden Bitişik Nizam Mesken imar durumlarının Bitişik Nizam Ticaret+Mesken olarak tadilatının askıdan indirilerek onaylanmasına tarih ve 46 sayılı Muradiye Belediye Meclisi Kararı; Mevcut planların imar uygulaması yapılmamış bölümlerinde, imar uygulaması öncesinde mevcut yapı alımları yapılarak, imar uygulamasına esas imar planı değişikliğinin yapılması tarih ve 02 sayılı Muradiye Belediye Meclis Kararı; Muradiye uygulama imar planında var olan sanayi alanlarında yapılaşma koşullarının (E=1.00, TAKS=0.50, h=serbest) olarak değiştirilmesi tarih ve 30 sayılı Muradiye Belediye Meclisi Kararı; 22 J III c ve 22 K IV d paftalarında Köprülü Kavşak düzenlemesine ilişkin 1/5.000 Nazım İmar Planı değişikliği tarih ve 07 sayılı Muradiye Belediye Meclisi Kararı; Muradiye sanayi bölgesi içinde parselde yer alabilecek birim sayısına ilişkin plan notu ilavesi. 15

19 tarih ve 02 sayılı Muradiye Belediye Meclisi Kararı; Mevcut 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planının, İller Bankası Genel Müdürlüğü tarafından yaptırılan ITRF koordinat sistemli yeni halihazır haritalar üzerine aktarılarak yeniden onaylanması. Yukarıda yer verildiği üzere, planların bütünlüklü olarak ilk onay tarihi olan 2000 yılı sonrasında farklı tarihlerde, çok sayıda ve farklı içeriklerde değişiklik yapılmış olsa da, planların 2013 yılında İller Bankası Genel Müdürlüğü tarafından yapılan yeni halihazır haritalar üzerine aktarılarak yeniden bütün olarak onaylanmış olması sonucunda, bütünlüklü bir plan ortaya çıkmıştır. Diğer yandan, her ne kadar son olarak 2013 yılında bütün olarak söz konusu planlar onaylanmış olsa da, planların her aşamasında, değişikliklerden kaynaklı ortaya çıkan hatalı düzenlemeler, planın genel olarak sorunlu bir plana dönüşmesine neden olmuştur. Alınmış değişiklik kararlarına göre uygulamaların da başlamış olması yerleşmede karmaşanın büyümesine neden olmuştur Plan Makroformu Muradiye Mahallesi nin mevcut nazım ve uygulama imar planlarının makro formuna bir bütün olarak bakıldığında, aynı sınırlar içinde hazırlanmış olan nazım ve uygulama imar planı bulunan alanların Manisa-Menemen Karayolu ve Demiryolu hatlarının kuzeyinde ve güneyinde iki farklı bölümden oluştuğu görülmektedir. Karayolu ve Demiryolu kuzeyinde bulunan planlı alanlar, Muradiye nin geleneksel yerleşim dokusunun bulunduğu alan çevresinde, güneyde Muradiye İstasyonundan başlayıp, kuzeyde Gediz Irmağı yakınlarına kadar uzanmaktadır. Kuzey kesimindeki imar planlarının batısında Muradiye den Celal Bayar Üniversitesi kampüsüne ulaşan yol sınır oluştururken, doğuda ise tüzel kişiliği 30 Mart 2014 tarihinde sona ermiş olan Evrenos Köyü nün sınır oluşturduğu görülmektedir. Karayolu ve Demiryolu güneyinde bulunan planlı alanlar ise kuzeyde karayolundan başlarken, güneyde Manisa Organize Sanayi Bölgesi sınırına kadar uzanmaktadır. Planlama sınırlarının doğusunda Evrenos Köyü Merası ve Manisa nın planlı orta ölçekli sanayi alanları bulunurken, planlama alanının batısında da mahalleye dönüşmüş olan Karaali Köyü bulunmaktadır Yapılaşma Yoğunlukları, Düzeni ve Nüfus Kapasitesi Muradiye Nazım İmar Planında meskun ve gelişme konut alanları için iki farklı yoğunluk tanımlaması yapılmıştır. Meskun konut alanları için yüksek ve orta yoğun olarak tanımlama yapılırken, gelişme konut alanları ise orta ve az yoğun olarak tanımlanmıştır. Plan lejantında yapılmış olan bu ayrıştırmada herhangi bir yoğunluk değeri verilmezken, nazım imar planı ile eş zamanlı onaylanmış olan uygulama imar planında farklı yapı düzeni ve kat yükseklikleri kullanılmıştır. Yapılan karşılaştırmalarda, belirli bölgelerde nazım imar planı yoğunluk değerleri ile uygulama imar planı kararları arasında uyumsuzluklar bulunduğu belirlenmiş olsa da, 16

20 nazım imar planında belirlenen yoğunluklar için bir değer belirlenmemiş olması nedeniyle bir çelişkiyi saptamak olanaklı değildir. Muradiye imar planlarına genel olarak bakıldığında; kuzey bölümde mevcut yerleşik alanlar ve yakın çevresindeki konut alanlarının genel olarak bitişik düzende planlanmış olduğu, henüz yapılaşmaların bulunmadığı çeperlerde ise ayrık nizam konut alanı düzenlemelerinin yapıldığı görülmektedir. Muradiye merkezinde ve yakın çevresinde bitişik nizam 5 katlı yapılaşma önerisi geliştirilen, yoğun yapılaşmaya konu olan alanlarda son yıllarda çok sayıda yapılaşma talebi oluşmuş, yerleşmenin çeperinde, ayrık nizam 3 katlı yapılaşma önerisi bulunan alanlarda ise yapılaşma talebi sınırlı düzeyde oluşmuştur. Muradiye imar planlarının karayolu güneyinde kalan bölümünde ise üç farklı bölümden söz etmek olanaklıdır. Bunlardan ilki; karayoluna yakın konumda, İstasyon karşısı bölgede bitişik nizam 5 katlı yapılaşma önerilmiş olan ve geçmişte kısmen yola çıkma yapılarak 5 emsali aşan yapılaşmaya konu olmuş bölgedir. İkinci bölge ise ilk bölgeye bitişik olan ve daha güneyde konumlanan, ayrık düzende, site türü, 0.50 emsal ve 3 katlı yapılaşmaya konu olan konut alanlarıdır. Bu alanın sınırları, güneyde bulunan sanayi alanlarına kadar uzanmaktadır. Muradiye planlarının karayolu güneyinde yer alan bölümlerinden üçüncüsü olan sanayi alanları ise konut alanları ile Manisa Organize Sanayi Bölgesi arasında kalan alanları kapsamaktadır. Planda bu alanların batı kısmında bir bölümü orta ölçekli sanayi alanı olarak planlanmış ve bu alanda 0.50 emsal düzenlenmiştir. Alanın büyük bölümünü oluşturan sanayi alanlarında ise 1.00 emsalli yapılaşma öngörülmüştür. Mevcut Muradiye İmar Planının nüfus kapasitesine yönelik yapılan hesaplamalarda, karayolu kuzeyindeki alanlarda nüfus kapasitesinin kişi olduğu, güneydeki konut alanlarında ise nüfus kapasitesinin kişi olduğu hesaplanmıştır. Toplam kişilik kapasite nüfusuyla Muradiye mahallesinin doğal nüfus artışının gerektirdiği alanların çok üstünde bir nüfusa hizmet edecek alanların planlanmış olduğu Muradiye de, gerek yakın konumdaki Celal Bayar Üniversitesi Kampüsü ve gerekse Manisa Organize Sanayi Bölgesi ile Muradiye Sanayi Bölgesinde var olan tesislerin de etkisiyle hızlı bir nüfus artışı yaşandığı görülmektedir Sosyal, Teknik Altyapı Mevcut Muradiye imar planlarında var olan sosyal ve teknik altyapı tesislerinin sayısına, alansal dağılımına ve büyüklüklerine bakıldığında, tesislerin özellikle yerleşik alan içinde ve yakın çevresinde son derece sınırlı düzeyde olduğu görülmektedir. Planın çeperlerinde, belirli noktalarda sosyal ve teknik altyapı düzenlemeleri yapılmışsa da bu düzenlemelerin konut alanlarından erişim açısından uygun olmadığı belirlenmiştir. Mevcut imar planlarında var olan sosyal ve teknik altyapı tesisi alanlarının zaman içinde, imar uygulamasını gerçekleştirebilmek amacıyla plan değişiklikleri yoluyla azaltıldığı, diğer yandan benzer biçimde yapılaşma yoğunlukları arttırılırken, buna uygun sosyal ve teknik altyapı düzenlemelerinin yapılmadığı anlaşılmaktadır. 17

21 Ulaşım Muradiye imar planında var olan ulaşım düzenlemelerine bakıldığında, demiryolu hattının güneyinde kalan ve yerleşmenin Manisa merkezi ile temel bağlantı aksı olan karayolu ile yerleşme arasındaki ulaşım bağlantılarının tümünün demiryolu üzerinden hemzemin geçiş olarak düzenlenmiş olduğu görülmektedir. Planların kuzey bölümünde var olan mevcut kadastro yolları üzerine kurgulanmış bir ulaşım sistemi gözlenirken, güney bölümde ise tümüyle grid sistemde bir ulaşım düzenlemesinin yapılmış olduğu görülmektedir. 9.2 İmar Planlarında Uygulama Durumu Uygulama açısından, Muradiye yerleşmesinin kentsel yerleşik alanı karayolu ve demiryolunun kuzeyinde yer almaktadır. Bu bölgede planlı alanların sınırları güneyde demiryolu ile tanımlanırken, kuzeyde planların Gediz Irmağı nın taşkın sınırları içine kadar uzandığı görülmektedir. Alanın doğusunda Evrenos Köyü yolu sınır oluştururken, batıdaki sınırı ise Manisa-Menemen karayolundan Celal Bayar Ünivarsitesi Kampüsü ne bağlantı sağlayan yol sınır oluşturmaktadır. Bu bölümde var olan imar planı kararları ile mevcut uygulamalar incelendiğinde, yerleşim merkezinin doğu-güneydoğu bölümünde sınırlı bir bölgede İmar Kanunu nun 18. Maddesi kapsamında imar uygulaması yapıldığı, bu alanlar dışında yerleşik alan genelinde farklı noktalarda yola terkler, ifraz ve tevhit işlemleriyle plan uygulamalarının gerçekleştirildiği görülmektedir. İmar planı uygulamalarının ve yapılaşma taleplerinin özellikle yapılaşma haklarının yüksek olduğu bitişik düzen 5 kat ve bitişik düzen 4 kat yapılaşma öngörülen bölgelerde yoğunlaştığı görülmektedir. Bu tür alanlarda, belirli bölgelerde, tek sıra, çift yola cepheli parsellerin oluşturulmuş olması, bu parsellerde yoldan çekme yapılmaması, yapılaşma haklarını en üst düzeye çekerken, yapılaşma ilgisinin de bu alanlarda yoğunlaşmasına neden olmuştur. Alanın batısında var olan gelişme alanlarında ayrık düzende ve daha düşük yoğunluklarda plan kararlarının bulunması bu alanlardaki uygulamanın sınırlı düzeyde kalmasını sağlamıştır. Şekil 9. Muradiye Mahallesi Uydu Görüntüsü 18

22 Karayolu güneyinde tüm alanda 18. Madde imar uygulamalarının tamamlanmış olduğu belirlenmiştir. Ancak, bu alanlardan, karayolu ile DSİ sulama kanalı arasında bulunan, kısmen yapılaşmış, bitişik nizam 5 katlı yapılaşma önerilmiş bölgede 18. Madde uygulamasının açılan dava sonucu iptal edildiği belirlenmiştir. Karayolu nun güneyinde imar uygulaması yargıda iptal edilmiş bölge dışında diğer alanlarda (site türü yapılaşmaya konu alanları, karayolu kenarında bulunan ticaret alanları ve sanayi alanlarında) imar uygulamalarının geçerli olduğu belirlenmiştir. Şekil 10. Muradiye Mahallesi, Karayolu Güneyi Yapılaşma Alanı Uydu Görüntüsü Karayolu güneyinde, gerek bitişik düzen 5 katlı yapılaşma öngörülmüş olan, imar uygulaması yargıda iptal edilmiş olan bölgede ve gerekse bu alanın güneyinde kalan site yapılaşmaları için düzenlenmiş bölgede farklı parsellerde plan kararları doğrultusunda yapılaşmalar gerçekleşmiştir. Benzer biçimde sanayi alanlarında da çok sayıda parselde plan kararları doğrultusunda yapılaşma gerçekleştirilmiştir. Şekil 11. Muradiye Mahallesi Güneyi Sanayi Alanları Uydu Görüntüsü Mevcut Muradiye Nazım İmar Planı içinde, güneyde konumlanan sanayi alanları ile bu alanların kuzeyinde var olan, imar uygulaması tamamlanmış site türü yapılaşmaya konu konut alanlarında uygulama açısından yaşanan, nazım imar planında değişiklik ya da revizyon yapılmasını gerektirecek herhangi bir sorunun bulunmadığı belirlenmiştir. Bu çerçevede söz konusu alanlar, nazım imar planı revizyonu çalışmasının dışında tutulmuştur. 19

23 10. PLANA İLİŞKİN RAPORLAR 10.1 Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Manisa ili Muradiye Mahallesine ait Nazım İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu bulunmaktadır. Söz konusu Jeolojik-Jeoteknik Etüt çalışması İller Bankası Genel Müdürlüğü Tarafından 2010 yılında yaptırılmıştır. Jeolojik Etüt analizi incelendiğinde planlama alanının tamamı analizde belirlenen Önlemli Alan ÖA.5.1 sınırları içerisinde kalmaktadır. Jeolojik-Jeoteknik Etüt raporunun sonuçlar ve öneriler kısmında bulunan 20 madde şu şekildedir; 1. İnceleme alanı alüvyonal (Qal) düzlüklerden oluşmaktadır. 2. Birleşik zemin sınıflamasına göre alüvyon zeminlerin 199 örnekten 1 i yüksek plastisiteli KİL (CH), 90 ı düşük plastisiteli KİL (CL), 58 i düşük SİLT (ML), 4 ü killi KUM (SC), 41 i siltli KUM (SM), 1 i killi ÇAKIL (GC), 4 ü siltli ÇAKIL (GM) dan oluşmaktadır İnceleme alanındaki zeminlerin %75 i ince taneli, %25 i iri taneli zeminlerden oluşmaktadır. Birleşik zemin sınıflamasına göre zeminler CL (düşük plastisiteli kil) sınıfındadır. 3. Çalışma alanı zeminleinde Mütemadi (Şerit) temel tipi için, temel derinliği 2.00 m., temel genişliği 2.00 m. olarak kabul edilerek yapılan hesaplamalarda izin verilebilir taşıma güçlerinin kpa aralığında çıktığı görülmüştür. 4. Laboratuvarda elde edilen sonuçlardan şişme potansiyelinin orta-düşük şişme özelliğinde olduğu görülmektedir. Killerde yapılan konsolidasyon deney sonuçlarından, çalışma alanındaki zeminlerin genelinde şişme riski beklenmemektedir. 5. Konsolidasyon oturması hesapları sonuçlarından, çalışma alanındaki killi birimlerde oturma miktarlarının müsaade edilen sınırları geçmediği gözlenmiştir. 6. İnceleme alanında 30 m. derinlik için ortalama kesme dalga hızı değerleri 316 m/sn ile 846 m/sn aralığında değerler almaktadır. Buna göre çalışma alanında saha genelinde Vs hızı değerleri incelendiğinde yaklaşık olarak ilk tabakalarda metre derinlerden sonra daha sıkı birimlere girdiği görülmektedir. Çalışma alanının kuzey kısımında alınan ölçülerde kuzeybatı kısımında ve güneydoğu kısımında diğer alanlara kıyasla daha yüksek Vs30 hızları hesaplanmıştır 7. Çalışma alanında NEHRP tanımına göre çalışma alanının kuzeydoğu B Kaya,batı ve güney kısımlarında C Çok Sıkı/Sert Zemin yada Yumuşak Kaya kuzey doğuya düşen çalışma alanlarında ise D; Sert/Sıkı Zemin sınıfına girmekte olduğu görülmektedir. 20

24 8. Alınan ölçüler genelinde ortam genel olarak alınan noktalarda ilk tabakalarda Jf-5 den Jf-12 kadar olan kuzeydoğu kısımında Vp/Vs 3.0 dan büyük çok gevşek ortam diğer noktalarda ise 1,6-1,8 arası yani sıkı-katı bir ortam görünümündedir. İkinci ve üçüncü tabakalarda jf-5 den jf-19 a kadar olan çalışma alanının orta kısımları arası olan çok gevşek değerler hesaplanmıştır.verilen sonuçlar Vp/Vs oranının 3.00 den büyük olduğu bölgelerin suya doygun zeminleri işaret edeceği düşünülebilir (Başokur vd, 2002). Bu açıdan Vp/Vs kesitleri zeminlerin su içeriği hakkında nitel bir bilgi verebilir (Başokur vd. 2002).Çalışma alanında da Vp/Vs oranının yüksek olduğu kesimlerde yeraltı su seviyesinin yüksek olduğu alanlar olarak söylemek mümkündür. Ölçülerin genelinde bu oranı geçen sonuçlar bulunmuştur ve çalışma alanında özellikle o kuzey güney yönlü orta alanda suya doygun gevşek bir ardalanma sismik verilere göre tespit edilebilmiştir. 9. Maksimum kayma modülü (Gmax) değerleri incelendiğinde genel olarak gevşek zeminler sınıfından orta sağlam zemin sınıfına girmektedir. Zeminden kaynaklanabilecek yapısal hasarların engellenebilmesi için depreme dayanıklı yapı tasarımı ilkelerine sıkı sıkıya bağlı kalınması gerekmektedir. 10. Dinamik elastisite modülü (Ed) değerleri incelendiğinde; saha genelinde derinlik arttıkça Gevşek Zeminler sınıfına girmektedir. 11. Yer hakim titreşim periyotları; titreşim periyotları (To) sn arasında değerler almaktadır. Ansal vd (2004) ölçütüne göre yer hakim titreşim periyodu değer değişimleri çizilen dağılım haritası incelendiğinde çalışma alanının kuzeydoğusu için B sınıfı diğer kısımlarda alınan noktalarda ise A sınıfı olarak gözlenmektedir. Çalışma alanının kuzeydoğu noktalarında daha yüksek periyotlar hesaplanmıştır. Yapı boyut ve temel analizleri buna göre gerçekleştirilerek, depreme dayanıklı yapı tasarımı ilkelerine bağlı kalınmalıdır. 12. Göreceli yer büyütme faktörleri ise aralığında değişmektedir. Ansal vd (2004) ölçütüne göre spektral büyütme değer değişimleri çalışma alanının genelinde A, düşük tehlike düzeyi sınıfına girmektedir.bunun yanında, Kumsar vd. (2005) spektral büyütmelerin 2.0 ve üzerindeki değerlerinin yerleşime önlemli alanlar için kriter oluşturacağını belirtmişlerdir. Çalışma alanının kuzeydoğusunda alınan ölçülerde 2.0 ve üzeri büyütmeler hesaplanmıştır. 13. Zemin grubu ve yerel zemin sınıfları alına ölçümlerde genel olarak alınan A-Z1 ve D-Z4 olarak değişmektedir. Bu değerler genel öngörüm amacı taşımaktadır. 14. Çalışma alanı için proje (tasarım) deprem büyüklüğü aralığı olarak öngörülmüştür. 21

25 15. Büyüklüğü 5.0 olan bir depremin dönüş periyodu 1 yıl ve 6.5 büyüklüğündeki bir depremin 35 yıldır. Bunun yanında; 6.5 büyüklüğündeki bir depremin 10 yıl içerisinde olma olasılığı % 48 iken standart bir yapının ömrü olarak düşünülebilecek 50 yıllık bir zaman diliminde 6.0 büyüklüğündeki bir depremin olma olasılığı ise % 100 olarak belirlenmiştir. Bölgede 100 kilometrekarelik alanda oluşan en büyük deprem büyüklüğü Ms=7.4 için dönüş periyodu 97 yıldır. 16. Muradiye BELDESİ, Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası na (1996) göre birinci derecede deprem bölgesi sınırları içinde kalmaktadır. Beklenen efektif ivme değeri 0.40 g ve üzeridir. Çalışma alanında olan en büyük depremlere kurulan deprem senaryosu ile hesaplanan en yüksek efektif ivme değeri sismik noktaların çalışma alanına uzak olması nedeniyle ortalama g hesaplanmıştır. Deprem Bölgeleri Haritası nda (1996) önerilen efektif ivme değerleri de göz önüne alınırsa ve çalışma alanının Gediz Grabeni ve Zeytinbağı-Bergama fay zonu sisteminin arasında olmasından dolayı yapı tasarımlarının 0.40 g den büyük yatay pik ivme değerlerine göre yapılması uygun olacaktır. 17. Normal bir yapı 50 yıllık ekonomik ömrü içinde % 90 ihtimal ile bu ivme değerlerinden fazla bir yüklenmeye maruz kalmayacağı tahmin edilmektedir. Ekonomik ömrü daha uzun ya da 50 yıllık ömrü içinde proje ivmelerinin aşılıp aşılmayacağının kontrolü amaçlı veya önemli yapılar için karşılaşılabilecek en büyük ivme değerlerinin ayrıca hesaplanması gereklidir. 18. Çalışma alanı birinci derece deprem bölgesinde yer almasından dolayı Muradiye Belediyesi imar sınırları içerisinde kalan alanda yapılacak yapılarda T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik esaslarına titizlikle uyulması gereklidir. 19. İnceleme alanı içerisindeki bütün ana ve tali akarsu yataklarında (kuru ve akar dereler) ve çevrelerinde yapılacak imar planı çalışmalarında DSİ nin görüşü alındıktan sonra yapılaşmaya gidilmelidir. 20. Bu rapor, imar planı yapımında planlamaya yönelik hazırlanmış olup; zemin etüt raporu yerine kullanılamaz. Yapılaşma esnasında ilgili yönetmelik ve genelge hükümlerine göre ve bu rapordaki uyarılar da dikkate alınarak parsel bazında zemin etüdü istenmelidir. Rapor içerisinde yapılan jeoteknik sondaj, jeofizik çalışmalar ve jeoteknik hesaplamalar herhangi bir parsel dikkate alınmadan çalışma alanının tamamında genel öngörü kazanmak amacıyla yapılmıştır. Bu nedenle daha sonra yapılacak parsel bazındaki çalışmalarda kullanılamaz. (Muradiye Mahallesi İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu, 2010) 22

26 Şekil 12. Planlama Alanının Yerleşime Uygunluk Haritası Üzerindeki Yeri 23

27 11. PLAN REVİZYONU GEREKÇELERİ Nazım İmar Planı Revizyonu Gerekçesi Manisa nın Büyükşehir Belediyesi ne dönüşmesi, bu kapsamda merkezde iki yeni ilçe kurulması ve Muradiye beldesinin kapatılarak Yunusemre İlçesi ne bağlı bir mahalleye dönüşmesi sonrasında, mevcut uygulama imar planının uygulama sorumluluğu Yunusemre İlçe Belediyesi ne geçmiştir. Muradiye yerleşimi ve bu yerleşim ile çevresinde bulunan planlı alanlar, Manisa kentinin yerleşik alanlarına ve planlı gelişme alanlarına yakın konumunun yanı sıra, gerek Muradiye Sanayi Bölgesi ne, gerek Manisa Organize Sanayi Bölgesi ne, gerekse Celal Bayar Üniversitesi Kampüsüne yakın konumu nedeniyle son yıllarda yerleşim açısından tercih edilen bir bölgeye dönüşmüştür. Bu konum avantajlarının yanı sıra yerleşmenin demiryolu ve karayolu üzerindeki konumu nedeniyle erişim kolaylığının bulunması da yerleşme taleplerini arttırmaktadır. 30 Mart 2014 tarihi sonrasında, gözlemlenen yoğun yapılaşma talepleri ve uygulama aşamasında ortaya çıkmaya başlayan sorunlar, Yunusemre Belediyesi tarafından Muradiye imar planları üzerinde kapsamlı bir değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu kapsamda yapılan incelemelerde, aşağıda uygulama imar planı revizyonu gerekçeleri bölümünde açıklanan nedenlerle uygulama imar planlarının revizyonu için çalışma başlatılmıştır. Yunusemre Belediyesi tarafından 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında zorunlu nedenlerle başlatılmış olan revizyon çalışmalarında, ortaya çıkan bazı düzenlemelerin nazım imar planında revizyonu zorunlu kılması nedeniyle bu çalışma hazırlanmıştır. Zorunlu nedenlerle başlatılan uygulama imar planı revizyonunu gerçekleştirebilmek amacıyla hazırlanmış olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonunun Manisa Büyükşehir Belediyesi ne önerilmesi, önerilen değişikliklerin Manisa Belediye Meclisi tarafından uygun bulunması sonrasında, bu değişikliklerle uyumlu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Yunusemre Belediye Meclisi ve Manisa Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından görüşülebilecektir Uygulama İmar Planı Revizyonu Gerekçeleri Mevcut imar planlarının uygulanmasında yaşanan sorunlar, yapılaşma düzeninde belirlenen açmazlar, yargıda imar uygulamalarının iptal edilmiş olması vb. gelişmelerin yanı sıra, kamu kurum ve kuruluşlarının görüşlerinin alınmasıyla gündeme gelen ve plan kararlarında değişikliği zorunlu kılan yeni sorunlar, planlarda revizyonu zorunlu hale getirmiştir. Bir bölümü Muradiye Nazım İmar Planı kararlarının da revizyonunu zorunlu hale getiren, ancak aslen uygulama imar planının ivedilikle revize edilmesini gerektiren gerekçeler aşağıda başlıklar halinde ele alınarak açıklanmıştır. 24

28 Demiryolu Hattından Kaynaklı Gerekçeler Muradiye imar planlarında var olan ve Manisa-Menemen-İzmir bağlantısını sağlayan demiryolu güzergâhında TCDD tarafından yapılmak istenen düzenlemelerin gündeme gelmesi, uygulamasında sorunlar var olan Muradiye İmar Planlarının revizyonunu zorunlu kılan en önemli gelişmelerden biridir. Gerek Ankara-İzmir Hızlı Tren Projesi ve gerekse Manisa-İzmir demiryolu bağlantısının metro standartlarına yükseltilmesi yönündeki projeler, demiryolu hattında yeni kamulaştırmaları gündeme getirmiş, bu kapsamda başlatılan çalışmalarda kamulaştırılması öngörülen alanların önemli bir bölümünün planlı alanlar olması, planda revizyonu zorunlu hale getirmiştir. Diğer yandan demiryolu hattının hızlı tren hattına dönüşmesi sonrasında tüm hemzemin geçişlerin kaldırılacak olması, Muradiye nin karayolu ile bağlantısının tümüyle kesilmesi anlamına geleceğinden, bu kapsamda ulaşım sisteminde değişikliklerin yapılması zorunlu hale gelmiş, bu durum da planda revizyonu zorunlu hale getiren önemli gelişmelerden bir diğeri olmuştur Gediz Taşkın Sınırından Kaynaklı Gerekçeler Manisa kentine ait planlama çalışmaları aşamasında, 1/ ölçekli olarak DSİ Bölge Müdürlüğü tarafından verilmiş olan kurum görüşlerinde var olduğu belirlenen Gediz Irmağı taşkın alanlarının Muradiye nin planlı alanlarına da girdiği, ancak bu sınırların planlarda görünmediği Yunusemre Belediyesi tarafından belirlenmiştir. Bu kapsamda, muhtemel taşkın alanlarında onaylı planların var olduğu ve bu alanlarda gerçekleşecek yapılaşmaların can ve mal kayıplarına neden olabileceği değerlendirilerek DSİ Bölge Müdürlüğü nden 1/1000 ölçekli planlama çalışmalarında kullanılmak üzere detaylı taşkın etüdü istenmiştir. DSİ Bölge Müdürlüğü tarafından hazırlanan ve Yunusemre Belediyesi ne iletilen görüş yazısı ekinde sayısal olarak iletilen Gediz Taşkın Sınırı mevcut imar planları ile çakıştırıldığında, bu sınırlar içinde kalan ve yapılaşmaya açık planlı alanların bulunduğu belirlenmiş ve bu durum da planın revizyonunu zorunlu hale getiren önemli gelişmelerden biri olmuştur. DSİ Bölge Müdürlüğü tarafından belirlenen taşkın sınırlarına ilişkin görüş yazısına ekte yer verilmiştir Ulaşım Kararlarından Kaynaklı Gerekçeler Özellikle demiryolu güzergâhında plan kararlarının hemzemin geçişlere göre oluşturulmuş olması ve yakın gelecekte hemzemin geçişlerin kapatılmasının gündeme gelecek olması, Muradiye nin kuzey bölümünün karayolu ve yerleşmenin güneyde kalan alanlarıyla, sanayi alanıyla bağlantısının tümüyle kesilmesi anlamına gelmektedir. Başlı başına bu durum, planın ulaşım sisteminin yeniden ele alınmasını zorunlu hale getirmiştir. Bu kapsamda, gerek yerleşmenin kuzey bölümüyle güney bölümü arasındaki bağlantıyı sağlayacak ve gerekse yerleşme ile karayolu geçişi arasında bağlantıyı 25

29 sağlayacak ulaşım düzenlemelerinin yapılması, planda revizyonu zorunlu hale getirmiştir Sosyal ve Teknik Altyapı Sorunlarından Kaynaklı Gerekçeler Muradiye nazım ve uygulama imar planı üzerinde yapılan incelemelerde plan nüfusunun ihtiyacının çok altında sosyal donatı alanı düzenlemesi yapılmış olduğu, planın uygulamasının gerçekleşmesi sonrasında özellikle eğitim konusunda önemli sorunların yaşanacağı belirlenmiştir. Bu kapsamda, yapılmış uygulamalar da dikkate alındığında her ne kadar standartlara uygun düzeye yükseltmek olanaklı olmasa da, sosyal donatı alanlarının sayısının ve büyüklüğünün arttırılmasının da zorunlu olduğu belirlenmiştir. Bu durum da plan kararlarının yeniden ele alınarak değerlendirilmesini zorunlu hale getiren önemli unsurlar arasında yer almaktadır Mevzuat Değişiminden Kaynaklı Gerekçeler Muradiye imar planları içinde var olan konut alanlarına bakıldığında, plan genelinde ön bahçe mesafesi belirlenmeden, bitişik düzen yapılaşmaların yaygın biçimde önerildiği görülmektedir. Bugüne kadar planda yapılan uygulamalara bakıldığında, bitişik düzen uygulamaların ön bahçesiz biçimde uygulanmış olduğu belirlenmiştir. Tip İmar Yönetmeliği uyarınca, planda ön bahçe mesafesi belirtilmemiş alanlarda 5 metre ön bahçe düzenlemesinin zorunlu olması, bazı yapı adası cephelerinde kısmen yapılaşmaların olduğu, bazı yapı adası cephelerinde hiç yapılaşmanın bulunmadığı bitişik nizam yapı adalarında bu durumda çok önemli düzensizliklerin ortaya çıkacak olması da revizyonu zorunlu hale getirmiştir. Revizyon çalışması ile Yönetmelik hükümleri, parsel boyutları ve mevcut yapılaşmalar da dikkate alınarak tüm adalarda ön bahçe düzenlemesi yapılması hedeflenmiştir Yapılaşma Koşullarından Kaynaklı Gerekçeler Yukarıda sayılan sorunların yanı sıra mevcut Muradiye İmar Planının özellikle meskun konut alanı olan bölümlerinde planda genel olarak B-5, B-4 ve B-3 yapılaşma düzeni önerilmiş olması, yapılmış ada düzenlemelerinde yoldan cephe alamayan veya çıkmaz sokaklardan giriş sağlanan parsellerin dikkate alınmamış olması, doku ile uyumlu olmayan ada ve yapılaşma düzenlerinin bulunması önemli sorun alanlarından bir diğeridir. Mevcut yapılaşmaları, parsel formlarını, çıkmaz sokakları ve cephe almayan parselleri dikkate alarak uygulamayı kolaylaştıracak, bunun yanı sıra ada içinde konutların yaşanabilir, gün ışığı alan yapılara dönüşmesini sağlayacak düzenlemeler yapılması için de plan kararlarının revize edilmesi zorunlu hale gelmiştir Jeolojik Etüt Sonuçlarından kaynaklı Gerekçeler Her ne kadar imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu 2010 yılında hazırlanmış olsa da, 2013 yılında onaylanan son imar planında bu etüt sonuçlarına yer verilmemiş olmasından kaynaklı eksiklik de nazım ve uygulama imar planlarının revize edilmesini zorunlu hale getiren gerekçeler arasında yer almaktadır. 26

30 12. KURUM GÖRÜŞLERİ 1- BOTAŞ Doğalgaz İşletmeleri Bölge Müdürlüğü nün tarihli yazısın da söz konusu olan revizyon imar planı çalışması sınırları içerisinde Karacabey- İzmir Doğal Gaz İletim Boru Hattı nın geçtiği ve çevre güvenliğinin sağlanabilmesi için DGİBH nın sağında ve solunda 400m 2 lik koridor içerisinde her türlü alt yapı ve üst yapı çalışmalarına başlamadan önce BOTAŞ tan görüş alınması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca bu hattın kontrol ölçüm çalışmaları için üzerinin açık tutulması ve DGİBH nın geçtiği güzergâhın mümkün olduğunca yeşil alan olarak planlanması gerektiği hususunda görüş belirtilmiştir. 2- Gediz Elektrik Dağıtım A.Ş. nin tarihli yazısın da Yunusemre Belediyesi tarafından yaptırılacak halihazır çalışması esnasında söz konusu olan revizyon imar planı sınırları içerisinde kalacak olan Enerji Nakil Hattı güzergahlarının korunması ve enerji nakil hattı güzergahlarının yeşil alan olarak ayrılması, trafo yerlerinin işaretlenmesi kaydıyla planlama çalışması yapımında bir sakınca olmadığı yönünde görüş belirtilmiştir. 3- T.C. Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü nün tarihli yazısın da OSB lerde yer alabilecek sanayi tesislerinin OSB lerin tam doluluk oranına erişme önceliği gözetilerek OSB lere yönlendirilmesi ve yeni sanayi alanları açılmaması konusunun bilgi edinilmesi ve bu çerçevede planın hazırlanması uygun belirtilmiştir. 4- T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Manisa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün tarihli yazısın da söz konusu olan imar planı çalışma sınırları içerisinde Bakanlık tarafından yatırım kararı alınmış ve ilgili Müdürlüğe bildirilmiş tesis, yapımı süren tesis ve kamulaştırma çalışmasının bulunmadığı bildirilmiştir. Ayrıca tarihinde onaylanan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı kararlarına uyulması hususunda görüş belirtilmiştir. 5- T.C. Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı Maden İşleri genel Müdürlüğü nün tarihli yazısında söz konusu 1/ ölçekli Nazım İmar Planı çalışmaları yapılmasında herhangi bir sakınca bulunmadığına yönelik görüş belirtilmiştir. 6- T.C. Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı MTA Genel Müdürlüğü nün tarihli yazısında söz konusu revizyon imar planı çalışması alanında kurumun çalışmalarını engelleyici herhangi bir hususun bulunmadığına yönelik görüş belirtilmiştir. 7- T.C. Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, Manisa İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün tarihli yazısında söz konusu planlama 27

31 çalışmasının yapılacağı alan üzerine Mülga Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü, Köy Hizmetleri 16. Bölge Müdürlüğü, Köy Hizmetleri Manisa İl Müdürlüğünce görüş verildiği belirtilmiştir. 20 Kasım 2000 tarihinde Belediye Meclis Kararı alındığı ve 1/25000 Ölçekli Nazım İmar Planının onaylandığı bildirilmiştir. Bu sebeple söz konusu olan alana önceden verilen görüş ile çelişmemesi şartı ile planlama çalışması yönünde sakınca olmadığı belirtilmiştir. 8- T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı KVMGM İzmir II Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün tarihli ve tarihli yazıların da Karaali ve Evrenos Mahallelerinde tescile esas alanların bulunduğu belirtilmiştir. Bu alanların söz konusu olan revizyon imar planı çalışma sınırına yakın konumda olup, sınır dışında kaldığı belirtilmiştir. Manisa ili, Yunusemre ilçesi, Karaali Mahallesinde bulunan ve tarihli yazı ekinde yerleri belirtilen taşınmazların tapu kütüğünün beyanlar hanesine, Taşınmazın bir bölümü III. (Üçüncü) Derece Arkeolojik sit sınırları içerisinde kalmaktadır ve Taşınmaz III.(Üçüncü) Derece Arkeolojik Sit Sınırları İçerisinde Kalmaktadır kaydının konulması gerektiği hususlarında görüş belirtilmiştir. 9- T.C. Milli Eğitim Bakanlığı, Manisa İl Milli Eğitim Müdürlüğü nün tarihli yazısın da söz konusu olan imar planı çalışma sınırları içerisinde bulunan mevcut ve inşaatı devam eden okul alanlarının korunması istenmiştir. Mevcut okul alanlarında yapılacak değişiklikler için bakanlığın görüşünün alınması, planda önerilecek yeni okul alanlarının maliye hazinesi veya belediye mülkiyetlerinde ayrılması ve ayrıca ortaöğretim kampüs alanı için en az m 2 arsa ayrılması hususlarında görüş belirtilmiştir. 10- T.C. Milli Savunma Bakanlığı İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı nın tarihli yazısın da söz konusu olan imar planı çalışma sınırları içersin de Askeri Alan, Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgelerinin bulunmadığı bildirilmiştir. 11- T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı IV. Bölge Müdürlüğü nün tarihli yazısında söz konusu revizyon imar planı çalışması yapılacak olan alanın, Milli Parklar Kanunu kapsamında yer alan korunan alanlarda ve ilan edilmiş sulak alanlar içerisinde yer almadığı ve 4915 sayılı Kara Avcılığı kapsamındaki kısıtlı alanlarda kalmadığı belirtilmiştir. Söz konusu olan planlama çalışması esnasında flora ve fauna üzerine olabilecek olumsuz etkiler için gerekli tedbirlerin alınması yönünde görüş verilmiştir. 12- T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı DSİ Genel Müdürlüğü, 2. Bölge Müdürlüğü nün tarihli yazısında söz konusu revizyon imar planı çalışması alanı için Gediz Nehri taşkın sahası yazı ekinde verilmiş ve imara açılan alanda taşkından kaynaklanan herhangi bir zarar ziyan meydana gelmesi 28

32 durumunda ilgili kurumun bir zarar ziyan hak talebini kabul etmeyeceği hususunda görüş belirtilmiştir. 13- T.C. Sağlık Bakanlığı Manisa Halk Sağlığı Müdürlüğü nün tarihsiz yazısın da söz konusu olan Muradiye Mahallesinde İmar Planı revizyon ilavesi yapılmasında bir sakınca bulunmadığı hususunda görüş belirtilmiştir. 14- T.C. Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Karayolları Genel Müdürlüğü, 2. Bölge Müdürlüğü nün tarihli yazısın da söz konusu olan imar planı sınırları içerisinde bulunan KKN li Menemen-Manisa Devlet yolunun, planlama çalışması yapılırken Karayolu sınırı korunacak şekilde düzenlenmesinin yapılması istenmiştir. Ayrıca güvenli bir trafik akışının sağlanması amacıyla toplu katılma ve ayrılma imkânı sağlayacak şekilde Karayolu kamulaştırma sınırı dışında toplayıcı yol planlanmamasının uygun olacağı şeklinde görüş belirtilmiştir. 15- T.C. Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü nün tarihli yazısında söz konusu olan revizyon imar planı çalışması alanında Bakanlığın Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğünce yapılan herhangi bir etüt proje çalışması bulunmadığına yönelik görüş belirtilmiştir. 16- TCDD Genel Müdürlüğü, 3. Bölge Müdürlüğü nün tarihli yazısın da söz konusu olan imar planı çalışması sınırlarında yer alan DDY kamulaştırma alanları ilgili yazı ekinde gönderilmiştir. İlgili Belediye Başkanlıkları ve Mahalli yetkililerle yapılan görüşmeler sonucunda imar planlarına ve şekillenen yapılaşma ile yollara uygun olan yerlere karayolu alt/üst geçitlerinin uygulanma projeleri hazırlanmış ve ilgili Müdürlüğe gönderilmiştir. Bu kapsamda plan sınırları içerisinde bazı bölgelerde kamulaştırma planında revizyon ihtiyacı doğmuş ve bu bölgelerin çalışmalarının sonuçlanmasının beklenmesi hususunda görüş belirtilmiştir. 17- TEİAŞ 3. İletim tesis ve İşletme Müdürlüğü nün ve tarihli yazılarında söz konusu olan planlama çalışması alanı içerisinde Manisa-Aliağa Enerji iletim hattının bulunduğu belirtilmiştir. Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri yönetmeliğinin 44. Ve 46. Maddelerinde belirtilen mesafelerin dikkate alındığı ve bu alanda yapılaşma öncesinde TEİAŞ görüşünün alınmasının imar planı notu olarak yer aldığı takdirde söz konusu olan planlama çalışmasın da bir sakınca olmadığı yönünde görüş verilmiştir. 29

33 13. ARAZİ KULLANIM DAĞILIMI Muradiye Nazım İmar Planı nın revizyon yapılan yaklaşık 430 hektarlık bölümünde yapılan düzenlemeler sonucunda ortaya çıkan yeni arazi kullanım değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Tablo 3. Muradiye Nazım İmar Planı Arazi Kullanımı REVİZYON NAZIM İMAR PLANI (1/5000) ALAN ORAN ARAZİ KULLANIMI (ha) % Mevcut Konut Alanı (Orta Yoğun) Mevcut Konut Alanı (Yüksek Yoğun) 6.20 Gelişme Konut Alanı (Orta Yoğun) Gelişme Konut Alanı (Yüksek Yoğun) 6.60 Konut+Ticaret Alanları Ticaret AlanI T Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları 2.48 MEVCUT İMAR PLANI (1/1000) ALAN ARAZİ KULLANIMI (ha) ORAN % KONUT TİCARET Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları Sanayi Alanları Sanayi Alanları Depolama Alanları Depolama Alanları Eğitim Tesisi Alanları Eğitim Tesisi Alanları Sağlık Tesisi Alanları Sağlık Tesisi Alanları Belediye Hizmet Alanları Belediye Hizmet Alanları Kamu Hizmet Alanları Kamu Hizmet Alanları Sosyal ve Kültürel Tesis Sosyal ve Kültürel Tesis 3.88 Alanları 0.90 Alanları İbadet Yeri Alanları İbadet Yeri Alanları Aktif Yeşil Alanlar Aktif Yeşil Alanlar Spor Tesisleri Alanı Spor Tesisleri Alanı Demiryolu Alanları Demiryolu Alanları Bakım ve Akaryakıt Bakım ve Akaryakıt 0.44 İstasyonu Alanı 0.10 İstasyonu Alanı Teknik Altyapı Alanları Teknik Altyapı Alanları Pasif Yeşil Alanlar Pasif Yeşil Alanlar Yol ve Otopark Alanları Yol ve Otopark Alanları TOPLAM ALAN TOPLAM ALAN

34 Planlama çalışmasına Şekil.8 de gösterilen sınırları kapsayan yaklaşık 430 hektarlık alan girmektedir. Anılan şekilde sınırları verilen, Muradiye Mahallesinin batısında bulunan Özelleştirme kapsamındaki yaklaşık 20 hektarlık alan ve kuzeyinde bulunan yaklaşık 25 hektarlık taşkına maruz alanlar çalışma kapsamından çıkarılmıştır. Tablo 4. Muradiye Nazım İmar Planı Kapsamı Dışında Kalan Alanlar Planlanan ve Plan Dışı Bırakılan Alanlar (ha) Planlanan Alan Taşkına Maruz Alan 24.8 Özelleştirmeye Konu Alan 19.8 Toplam Alan Demografik yapı başlığı altında da bahsedildiği gibi 1/5000 Nazım İmar Planı alt sınır nüfusu yaklaşık 36,000 ve üst sınır nüfusu yaklaşık 72,000 kişi olarak belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yapılacak düzenlemeler ile nüfusun bu değerler arasında, yaklaşık kişilik bir büyüklüğe indirilmesi hedeflenmiştir. Yapılan düzenlemeler sonucunda, mevcut imar planında var olan donatı alanları ile öneri planda düzenlenmiş donatı alanlarının büyüklükleri ile bu değerlerin Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde verilen standartlarla karşılaştırması aşağıdaki tabloda verilmiştir. Tablo 5. Muradiye Nazım İmar Planı Sosyal Donatı Karşılaştırma Tablosu Mevcut Plan Standart Öneri Plan Donatı Alan (m2) Kişi/m2 Kişi/m2 Kişi/m2 Alan (m2) Eğitim Sosyal ve Kültürel Tesis Sağlık Tesisi İbadet Yeri Teknik Altyapı Açık ve Yeşil Alan TOPLAM Revizyon Nazım İmar Planı çalışmasının kısmi çalışma olması, kent bütününe hizmet verecek bazı donatıların plan sınırları dışında, revizyon kapsamına alınmayan bölgelerde bulunması nedeniyle, ortaya çıkan değerler gerçek anlamda standartları göstermese de, eski ve yeni plan kararları arasında gerçekleştirilen donatı iyileştirilmesi somut olarak tablodan görülmektedir. Yapılan iyileştirmelerle, standartlara konu donatı alanlarının toplamı % 112 artışla; hektardan hektara yükseltilmiştir. Donatı alanlarına yönelik yapılan iyileştirmeler kapsamında, alansal büyümenin yanı sıra yürüme mesafeleri gözetilerek, planlı alanların standartlara uygun hizmete erişimi amaçlanmıştır. 31

35 Şekil 13. Muradiye Nazım İmar Planı Anaokulu Yürüme Mesafeleri Şekil 14. Muradiye Nazım İmar Planı İlkokul Yürüme Mesafeleri 32

36 Şekil 15. Muradiye Nazım İmar Planı Ortaokul Yürüme Mesafeleri Şekil 16. Muradiye Nazım İmar Planı Lise Yürüme Mesafeleri 33