Mortgage Sistemini İyi Tanıyın

Transkript

1 Mortgage Sistemini İyi Tanıyın Klasik bir Amerikalı'nın yaşamının vazgeçilmez bir parçası olan mortgage, Türk insanının da yaşamına bir daha çıkmamak üzere girdi. 'Konut finansman sistemi', tüm hayatınızı kökünden değiştirecek bir mucize değil. Bu sistemden yararlanarak ev sahibi olabilmek için, sistem hakkında tam ve doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Kanunun çıkması ile ev fiyatlarının bir anda düşeceği veya konut kredisi faiz oranlarında büyük düşüşler olacağı yönündeki beklentiler gerçekçi değil. Bu beklentilerimiz gerçekleşmedi diye de sistemi tamamen reddetmek veya kötülemek de doğru değil. Konut finansman sisteminin Türkiye'de oturması için biraz zaman vermemiz gerekiyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının ve konut kredisi faiz oranlarının düşmesi, daha çok genel ekonomi ile ilgili hususlardır ve bunun sorumluluğunu sisteme yüklememek gerekir. İleriki dönemlerde, sistemin çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmesi ile konut edinme maliyetinin, bir çok kişi tarafından karşılanabilecek seviyelere düşeceği beklenebilir. Konut finansman sistemi (KFS) veya kamuoyunda bilinen adıyla 'mortgage' özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir uygulama alanına sahiptir. Bugün, mortgage kredisi kullanarak ev sahibi olmayan Amerikalı sayısı oldukça az. Konut finansman sisteminin özellikle ABD'de gelişmesinin ve uygulama alanı bulmasının birçok nedeni bulunuyor. Bunların hepsini burada sıralamak mümkün olmamakla birlikte, bunun böyle olmasının başlıca sebebi ABD'de çok gelişmiş bir finansal sistemin ve ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının işlem göreceği piyasaların var olması, enflasyonun dünya ortalamasına göre çok daha düşük seviyelerde bulunması veya başka bir deyişle yıldan yıla büyük dalgalanmalar göstermemesidir. Bilindiği üzere ABD'deki ve diğer ülkelerdeki uygulamalar incelenerek Sermaye Piyasası Kurulu'nun öncülüğünde hazırlanan konut finansman sistemine ilişkin kanun tasarısı geçen hafta

2 TBMM'de kabul edilerek yasalaştı. Aslında henüz kanun tasarısı yasalaşmadan bile konut finansman sisteminin etkileri ekonomik yaşamımızda kendisini gösterdi ve hemen hemen tüm bankalar konut kredisi faizlerini birçok insanın kullanabileceği seviyelere düşürdü. Kanun tasarısının yasalaşmasından sonra faiz oranlarının hemen düşeceği ve herkesin ev sahibi olacağı yönündeki kamuoyu beklentisi ise maalesef karşılanamamış ve insanlarda büyük bir hayal kırıklığı yaratmıştır. Bunun en önemli sebebi ise, kanun tasarısında yer alan bazı vergi teşviklerinin tasarıdan çıkarılarak yasalaşmış olması. DÜNYA Gazetesi yazarı Arif Uğur, konut kredisi kullanacaklarının nelere dikkat etmesi ve hangi şartlarda ne tür kredi kullanması gerektiğini, ev alan bir tüketicinin asla yapmaması gereken püf noktalarını anlattı. Sistemin işleyişini kolaylaştıran şartlar. Makro ekonomik koşulların belirli bir istikrar arz etmesi,. Tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması,. İpoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi,. Gayrimenkullerin değer tespitinin doğru yapılması,. Borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması,. Konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması,. Tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi,. Sistemin vergisel olarak desteklenmesi gerekmektedir. Yasadan önce kullanılan krediler ne olacak?

3 Kanunda yer alan konut finansmanı tanımına uyan ve kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, kanunun ilgili geçici 11'inci maddesinin yürürlüğe girmesini takibeden üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu kanunda yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep edebilecek. Süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin kullandıkları krediler ise, bu kanun kapsamında değerlendirilecek ve bu kanun hükümlerine tabi olacaktır. Haklarınız ve yükümlülükleriniz neler?. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler ve koşulları içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 'bir iş günü geçmeden' imzalanan sözleşme geçersizdir.. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.. Borçlunun temerrüde düşmesi (kredi geri ödemesinde gecikmesi) halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için, en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.

4 . Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.. Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmın tüketiciye ödenmesini takiben, tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde, konut sahibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluna başvurabilir.. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.. Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilir.. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama

5 işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir.. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.. Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında, bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken

6 olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez. Erken kapatma ne zaman avantajlıdır? Eğer uzun vadeli ve sabit faizli konut kredisi kullanılmışsa ve konut kredisi faizlerinde bir düşüş varsa, bu durumda mevcut konut kredisinin cezasına katlanılmak suretiyle tamamının daha düşük faizli yeni bir konut kredisi kullanılmak suretiyle erken kapatılması tercih edilebilir. Değişken faizli kredi kullanacaksanız dikkat! Sabit faizli konut kredisinde faiz oranı kredi vadesi boyunca sabit kalır. Ancak bu kredi türünde faiz genelde bir endekse bağlı şekilde dönemsel olarak değişir ve taksit ödemeleri artar veya azalır. Değişken faizli kredi kullanırken şu soruların cevaplarını vermiş olmanız gerekir:. Eğer faiz oranları yükselirse, aylık gelirim yüksek taksit ödemelerini karşılayacak kadar artacak mı?. Gelecekte araba kredisi ya da okul taksidi gibi büyük ödemelerin altına girecek miyim?. Bu evi ne kadar süre elimde tutacağım? Eğer kısa vadede satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının artması büyük bir sorun değildir. Ödeme şoku nedir? Ödeme şoku, ilk ayarlamada aylık taksitiniz ani bir şekilde yükselirse meydana gelir. Şimdi yukarıdaki örnekten devam ederek, indirimli yüzde 8 faizin ikinci yılda standart yüzde 10'a çıkması sonucu, aylık taksidin ne olacağına bakalım.

7 Faiz oranı (yüzde) Aylık taksit (YTL) İlk yıl/indirimli İkinci yıl Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, endeks oranı sabit kalsa bile aylık taksit tutarı YTL olarak gerçekleşmiştir. İlk yılda endeks oranının yüzde 2 arttığını düşünelim. Bu durumda kredinin faiz oranı yüzde 12 olacaktır ve aylık taksit ödemesi YTL'ye çıkacaktır. Bu aylık ödemenin yaklaşık 200 YTL artmasıdır. İşte indirimli değişken faizli konut kredisi kullanmanın riski budur. İsterseniz önce faizi ödeyebilirsiniz Herkesin ev sahibi olma hayali vardır. Ancak, yüksek ev fiyatları sebebiyle bu ulaşılması mümkün olmayan bir rüya gibidir. Aylık taksit tutarlarını herkesin ödeyebileceği bir düzeye getirmek için, çoğu kredi kuruluşu ilk yıllarda sadece faiz ödemesi yapabileceğiniz ya da kredinin aylık faiz tutarında daha düşük minimum ödeme imkanları gibi seçenekler sunarlar. Geleneksel konut kredisinde her ay ana para ve faizi içeren taksit ödemesi yaparsınız. Borçlandığınız ana para vade boyunca azalır. Ancak sadece faiz ödemeli kredide belirli bir dönem süresince sadece faiz ödemesi yaparsınız. Bundan sonra da ana para ve faizi ödemeye başlarsınız. Sadece faiz ödemesi yaptığınız dönemden sonra kredi faizi aynı kalsa bile, aylık taksit tutarı artar. Çünkü faizin yanı sıra ana para ödemesi de yapılmak zorundadır. Örneğin 5 yıl sadece faiz ödemeli 30 yıl vadeli mortgage kullandıysanız, ilk beş

8 yıl sadece faiz, sonraki 25 yılda anapara ve faiz ödemesi yapmak zorundasınız. Gayrimenkul yatırımında püf noktalar Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.. Konut yatırımı yapmaya başladığınızda, öncelikle çok iş gerektiren çirkin ve kötü evler aramalısınız. Bu evleri yenilemek için birçok şey yapılması gerekse de, bu tür evlerin fiyatları diğer evlere göre çok daha ucuzdur. Diğer taraftan bu işleri yaptırmak için birilerini tutacaksanız, tutacağınız kişinin tamiratları yapabilecek nitelikte birisi olduğundan emin olmalısınız. Bu işi size makul fiyat verecek olan bir müteahhit firma ya da kişiye yaptırabilirsiniz.. Satın almayı ve iyileştirip tekrar satmayı düşündüğünüz evin yapısal sorunları bulunuyorsa, satın almadan önce bir müteahhit firmadan bunların giderilmesi karşılığında sizden ne kadar para isteyeceğini öğrenin. Tüm maliyet tahminlerini aldıktan sonra, söz konusu gayrimenkul için ne kadar para yatıracağınıza karar verin.. Bu işe ilk kez başlarken çok sermaye birikiminiz yoksa, ilk alış ve satış işlemlerinizi son derece dikkatli yapmalısınız ki, bundan sonraki işlemlerinizde daha büyük evler satın alabilesiniz. Birkaç küçük evi bu şekilde alıp sattıktan sonra, biriktirdiğiniz parayla büyük evler almaya başlayabilirsiniz. O zaman da elde edeceğiniz kârın miktarı oldukça büyüyecektir.. İlk başta işleri yavaştan almanız gerektiğini asla unutmayın. Herkes bir gecede büyük paralar kazanmak ister. Bu işin içinde birkaç yıl geçirdikten sonra ve tecrübe edindikçe, çözemeyeceğiniz sorunların neredeyse hiç kalmadığını göreceksiniz. Böylece son derece heyecanlı bir kariyere

9 başlamış olacaksınız. En avantajlı krediyi nasıl seçeceksiniz? Hangi kredi türünün seçileceği 1) Yatırımcının hangi vade ile konut kredisi kullanmak istemesine ve gelecekteki faiz oranları ve genel ekonomik durum ile ilgili beklentilere, 2) Kredi döneminin ilk yıllarında geri ödeme tutarlarının az veya çok olması ile ilgili tercihlere ve 3) Gelecekte daha yüksek bir faiz oranının ortaya çıkması olasılığı karşısında yatırımcının söz konusu bu riski üstlenme konusundaki isteğine bağlı olarak değişebilmektedir. 1. Eğer 10 yıldan uzun kredi kullanacaksanız ve ileriki dönemde faizlerde meydana gelebilecek bir artıştan olumsuz yönde etkilenmek istenmiyorsanız, sabit faizli konut kredisi kullanın 2. Eğer 10 yıldan az bir süre için kredi kullanacaksanız ve örneğin yüzde 99 oranında kredi geri ödemesinin 5 yıl içerisinde tamamlanacağı varsayılıyorsa, değişken faizli konut kredi kullanın 3. Eğer kullanılan kredinin 3, 5, 7 veya 10 yıl içerisinde geri ödenmesi bekleniyorsa, ama söz konusu sürede geri ödemenin tamamlanabileceği konusunda bir kesinlik yoksa, o takdirde gerçekleşebilecek en kötü senaryo esas alınarak aynı periyot için gerek sabit faizli kredi, gerekse değişken faizli kredi kullanıldığı iki ayrı durumu birbiriyle karşılaştırın 4. Eğer kullanılan konut kredisinin maliyetinin en aza indirilmesi isteniyorsa ve daha fazla risk alınması mümkünse, bu takdirde vadesi 3 yıldan daha az değişken faizli kredi kullanın 5. Eğer kısa vadeli kredi kullanılacaksa ve birden fazla ev alınması düşünülüyorsa, bu takdirde mümkün olan en kısa vade

10 ile değişken faizli kredi kullanın 6. Eğer uzun vadeli kredi kullanılması, mümkün olduğu kadar çok ev alınması ve fazla risk üstlenilmemesi isteniyorsa, bu takdirde belirli bir dönem anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz geri ödemeleri olan değişken faizli kredi kullanın 7. Eğer yatırımcının geliri düşmüşse ve buna rağmen konut kredisi geri ödemelerinde önemli oranda bir düşüş söz konusu değilse, mevcut konut kredisinin değişken faizli yeni bir kredi ile yenileyin 8. Eğer yatırımcının dönemsel olarak değişen bir geliri söz konusu ise, bu durumda kredinin ilk dönemlerinde anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz ödemelerinin söz konusu olduğu değişken faizli konut kredisinin kullanılması önerilir. Ev aldıktan sonra asla yapmamanız gereken şeyler Konut kredisi kullandıktan sonra aşağıdakileri asla yapmamanız tavsiye edilmektedir.. Konut kredisi kullandıktan sonra, başka borca girmeyin.. Mevcut işinizi değiştirmeyin.. Yeni bir araba satın almayın.. Kredi kullanma aşamasında üstesinden geleceğinizi düşündüğünüz, ama yeni evinize taşınma esnasında ortaya çıkabilecek masraflara girişmeyin.. Emlak, sigorta, bakım-onarım, kredi kullanım maliyetleri, emlakçı komisyonları gibi ekstra maliyetleri hesaplamadan sadece evin satış fiyatına göre karar vermeyin.. Kredi borcunuzun sadece asgari tutarlarını ödemekle yetinmeyin.

11 DÜNYA GAZETESİ