Autumn/Winter 2014 Sonbahar/Kış 2014 Newsletter

Transkript

1 NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS GAYRİMENKUL PİYASALARınDAN HABERLER Autumn/Winter 2014 Sonbahar/Kış 2014 Newsletter BU SAYIDA / IN THIS ISSUE Yılı 4. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış / Real Estate Market 2014 Q.4 Outlook -- Colliers International Raporu - Avrupa Ofis Pazarı / Colliers International Report - Europe Office Report -- Proje: / Project: AND -- Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri / Recent Advisory Projects -- İstanbul Ofis Piyasası 4. Ç / Istanbul Office Market Q EMEA Kira Haritası Uygulaması / EMEA Rents Map Application Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2014 yılının bu son sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. Piyasa durumu analizimiz, 2014 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanı sıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoğu ele almaktadır. Bültenimizde ayrıca Colliers International tarafından yayınlanan Avrupa Ofis Pazarı konulu rapora yer verdik. Son olarak Colliers International EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) Kira Haritaları Mobil Uygulaması ile ilgili bölüme de göz atmanızı tavsiye ederiz. Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir kış geçirmenizi dileriz! Dear Clients and Friends, In the last issue of our newsletter for 2014 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2014 Outlook. In our newsletter, we have also included the report by Colliers International regarding Europe Office Market. Finally we suggest that you take a look at our presentation of EMEA Rents Map Application, which is released by Colliers International. As Colliers International Team, we wish you a nice winter!

2 2014 YILI İKİNCİ YARISINDA TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ Türkiye gayrimenkul piyasalarında; politik belirsizlik, ve bunun sebep olduğu finansal piyasalardaki volatilite ile geçen 2013 yılını takip ederek başlayan 2014 yılına piyasalar endişeyle başlamıştır. Bu yıl, özellikle yılın ilk 8 ayındaki iki seçimin piyasalarda aşırı bir durgunluğa yol açacağı endişelerinin beklendiği kadar gerçekleşmediğini gördük. Özellikle İstanbul da yılın ilk 6 ayında beklenmediği kadar gayrimenkul aktivitesi kaydedildi. Örnek olarak ofis piyasasında 2013 yılına göre daha yüksek kiralama işlem hacmine şahit olduk. Fakat politik belirsizlikten daha önemli olduğu kanısında olduğumuz ekonomik yavaşlama ve bununla bağlı olan şirket karlılıklarının azalması, faiz oranlarının düşmemesi, yüksek döviz kurları, ve talepteki yavaşlama, yılın özellikle 3. çeyreğinden sonra piyasaları negatif etkilemiş gözüküyor. Bu durum gayrimenkulün tüm alt segmentlerini etkilemektedir. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi metropollerdeki, geçmiş yıllardan beri devam eden, konut ve perakende piyasalarındaki arz fazlası herhangi bir ekonomik yavaşlamadan bu piyasaların çabuk ve sert etkilenmesine yol açmaktadır. Mevcut yeni konut stoğu arz fazlasının, İstanbul da, özellikle orta ve orta üst segmentlerde, satılamamış konut yığınlarına dönüşmesi, mevcut planlanan büyük boyutlu kentsel dönüşüm projelerinin, en azından konseptlerinin yeniden değerlendirilmesine yol açacağa benziyor. Yüksek seyreden döviz kurları ve faiz oranları ile düşen proje karlılıkları, gayrimenkul yatırımcı ve geliştiricilerinin, yüksek arsa fiyatları ile bugüne kadar rahatlıkla projelere girerken, bugün artık yatırım kararları alırken bir daha düşünmeye zorladığını gözlemlemekteyiz yılının kalan son ayları ve 2015 yılının, en azından genel seçime kadar olan ilk bölümünün, bu ekonomik belirsizlik, büyüme hızı düşüşünün yol açtığı yavaşlama ve endişeli bekleyiş ve gayrimenkul piyasaları açısından ise yapılan işlerin, yönünü aşağıya çeviren piyasa şartlarında yeniden değerlendirilmesi ile geçeceğini düşünmekteyiz. TURKEY REAL ESTATE MARKET OVERVIEW IN THE SECOND HALF OF 2014 The Turkish real estate market, following the political uncertainty and the resulting volatility led by that, in the markets in 2013, started off the year on a concerned note in The two elections scheduled in the first 8 months of 2014, which have been anticipated to cause a recession, did not create too significant effects on the markets. Remarkably, the transaction activity in Istanbul has reached unexpected high levels in the first 6 months of the year. For example, we witnessed a higher activity volume in the office leasing market compared to However, after the third quarter, the economic recession that has caused a negative effect on the profitability of the corporations, combining with high interest and exchange rates, and the slowdown in demand, has caused a more negative impact on the markets than the political uncertainty. As a result all sub-segments of the real estate market were affected. Especially the oversupply, which has been piling in residential and retail markets in metropolitan cities such as Istanbul and Ankara for many years, has always caused a fast and serious impact in times of economic slow-downs. The current surplus in the new residential stock in Istanbul, which is creating unsold stacks especially in mid and mid-high income categories, seems to lead to a re-evaluation of the concepts of the large scale urban renewal projects. The investors and developers, who could have easily invested in projects with high land cost until today, are now forced to think twice before an investment decision as a result of the declining project profitability due to high exchange and interest rates. We believe that the coming months of 2014 and the first period of 2015, until the elections, will mainly be marked with the economic uncertainty, the slowdown caused by the decline in the growth, and an anxious anticipation; while most new projects in the real estate market will be re-considered based on the new market conditions. Kerim Cin Managing Partner Kerim Cin Yönetici Ortak

3 AVRUPA OFİS PAZARI Batı Avrupa da gelişmenin öncüsü Londra Batı Yakası nda ve şehir içinde inşaat halinde olan çalışmaların 2009 yılından bu yana en yüksek seviyeye ulaşmasıyla, Londra, Batı Avrupa daki gelişme döngüsünün liderliğini yapmaktadır. Paris te %25 seviyelerine ulaşan inşaat faaliyetleri, son 5 yılın ortalamasının üstünde yer almaktadır. St. Petersburg ve Moskova şehirlerinin önder olduğu Merkez ve Doğu Avrupa ülkelerinde, stoğa kıyasla en yüksek gelişim faaliyetleri gözlemlenmektedir. Kira rakamlarında önemli ölçüde düzelme yaşanmış olan şehirlerde (Dublin, Madrid) ve geçmiş dönemlerdeki gelişmenin gölgelendiği bölgelerde (Belgrat) ofis piyasasında gelişim sınırlı kalmaktadır. european office markets London leading development in Western Europe London is leading the development cycle in Western Europe, with U/C in the City and West End at their highest since Paris is also seeing construction levels some 25% higher than the last 5-year average. A pack of CEE cities, led by St Petersburg and Moscow, have the highest active development pipeline relative to stock. Office development remains limited in cities which experienced severe rental correction (Dublin, Madrid) or an overhang of development through the previous cycle (Belgrade). En aktif sektörler / Most active sectors (Yıllık emilim Oranı / % take-up)* 19% 18% 18% 17% 11% 8% 6% Finansal Hizmeter Financial Services İş ve Diğer Hizmetler Business & other services Üretim ve İnşaat Production & construction TMT Teknoloji Medya Telekom Kamu Hizmetleri Public services Toptan ve perakende ticaret, otel ve catering Wholesale & retail trade, hotels & catering Taşıma ve Turizm Transport & Tourism * data Londra, Amsterdam, Paris ve Almanya nın 6 büyük şehri için. * data for London, Amsterdam, Paris and Germany's Big 6 citys P.3

4 Avrupa da farklılık gösteren kira rakamları Londra da, kiralama taleplerinin artması, kira rakamlarının da yükselmesinde hızlanmaya yol açacaktır. Almanya da, başta Münih ve Stuttgart ta artmaya devam eden kira değerleri, artık durağan seviyeye yaklaşmaktadır. Amsterdam MİA bölgesinde, değerler eski döneme göre iyileşmeye devam etmektedir. Güney Avrupa da bazı MİA bölgelerinde stabilizasyona yönelik işaretler gözlemlenmektedir. Uneven rental growth in Europe Rental growth will accelerate in London as occupational demand strengthens. Prime values kept growing in Germany led by Munich and Stuttgart, but are now closer to a plateau. Amsterdam s CBD continued to see a recovery in prime rents. Signs of stabilization in some CBDs of Southern Europe. Prime CBD Rent Index (H = 100) Nordics Moscow London Paris Iberia cee BeNeLux Germany İskandinavya Londra Paris İberya 100 Almanya 90 Moskova H H H H H H H H H H H1 İç ve Doğu Avrupa Benelüks Batı Avrupa da artan talebi Merkez ve Doğu Avrupa da yaşanan düşüş dengeliyor Batı Avrupa da artış gösteren faaliyetlere rağmen Merkez ve Doğu Avrupa da yaşanan düşüş nedeniyle, 2014 birinci yarıyılında Avrupa nın sergilediği gelişim, 2013 birinci yarıyılı ile neredeyse başabaş gelmektedir. Batı Avrupa da kiralama alanında bir önceki yıla göre sağlanan büyüme, Londra (+%26) ve Paris (+%12) piyasalarından kaynaklanmaktadır. Diğer dikkate değer gelişmelerin yaşandığı pazarlar arasında Milano (+%85), Manchester (+%75) ve Dublin (+%43) yer almaktadır. Almanya nın büyük 6 şehrinde, bölgesel ufak değişiklikler olmakla birlikte, kiralama faaliyetleri durağan seyretmiştir. Merkez ve Doğu Avrupa kiralama oranları ise, Moskova da (bir önceki yıla göre -%40%) ve Varşova da (bir önceki yıla göre -%20) yaşanan düşüşler neticesinde azalma göstermiştir. Stronger demand in Western Europe offset by decline in CEE H European take-up is roughly on a par with H1 2013, with stronger activity in Western Europe offsetting a moderate decline in CEE. In Western Europe, y-o-y gains in leasing activity were driven by London (+26%) and Paris (+12%). Other noteworthy increases seen in Milan (+85%), Manchester (+75%) and Dublin (+43%). Overall, leasing activity was flat in Germany's Big 6, with nonetheless local variations. CEE leasing volumes on the other hand were dragged down by reductions in Moscow (-40% y-o-y), and Warsaw (-20%). Avrupa Emilimi / European Take-up 000 m 2 / sq m 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, H H H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 Batı Avrupa Western Europe Merkez ve Doğu Avrupa CEE P.4

5 Batı Avrupa da boşluk oranlarında düşüş 2013 ün ikinci yarı yılına kıyasla, Batı Avrupa boşluk oranlarında gözlemlenen hafif düşüş (-30 baz puan % 9,5), spekülatif gelişimde genel bir zayıflamayı yansıtmaktadır. Batı Avrupa da incelenen pazarlar arasında, yalnızca Paris ve Roma da 2014 ün birinci yarıyılında, 2013 ün son yarısına göre bir yükselme gözlemlenmiştir. Merkez ve Doğu Avrupa da, Moskova, Varşova ve Prag da yaşanan artışlar, bölgesel boşluk oranlarının 2010 nun ikinci yarısından günümüze en yüksek seviyeye çıkmasına neden olmuştur (%13,6). Vacancies falling in Western Europe The vacancy rate was slightly down in Western Europe compared to H (-30 bps to 9.5%), reflecting a generalized weakness of speculative development. Of the monitored markets, in Western Europe only Paris and Rome saw an increase in H on previous half (H2 2013). In CEE, increases in Moscow, Warsaw and Prague pushed the regional vacancy rate up to its highest since H (13.6%). Boşluk Oranları / Vacancy Rate AVRUPA OFİS pazarı RAPORUYLA İLGİLİ DAHA DETAYLI BİLGİ İÇİN: Bruno Berretta Senior Research Analyst, EMEA Research & Forecasting bruno.berretta@colliers.com Craig Satchwell EMEA Office Business Team Leader craig.satchwell@colliers.com Amsterdam Budapest Sofia Bucharest Dublin Prague Zagreb Barcelona Manchester Bratislava Warsaw Lisbon Frankfurt cee Milan Madrid Moscow Dusseldorf Brussels Western Europe Rome Paris Hamburg Vienna Munich Berlin London - City Stuttgart London - West End Stockholm 0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% H H FOR MORE DETAILED INFORMATION ON EUROPEAN OFFICE market REPORT: Bruno Berretta Senior Research Analyst, EMEA Research & Forecasting bruno.berretta@colliers.com Craig Satchwell EMEA Office Business Team Leader craig.satchwell@colliers.com P.5

6 PROJE / PROJECT: AND, Kozyatağı AND NİN PAZARLAMA ÇALIŞMALARI BAŞLADI Colliers, Anadolu Yakası nın en nitelikli ofis binası AND nin Yetkili Kiralama Danışmanı olarak pazarlama faaliyetlerine başladı. AND MARKETING ACTIVITIES TAKE A START Colliers, the leasing consultant of AND has launched its marketing activities for the office building with the most elaborate features on the Asian Side Çeyrek te A+ bir ofis projesi olarak hizmete girmesi planlanan Anadolu Yakası nın en önemli ve prestijli ofis bölgesi Kozyatağı nda yükselen AND, Anadolu Grubu tarafından geliştirilmekte olup m2 kiralanabilir ofis alanına sahip bulunmaktadır. Bölgedeki en nitelikli A+ Sınıfı ofis projesi olma özelline sahip olan AND, verimli kat planları, teknik donanımı, lokasyonu ve her aşamasında kullanıcı faydası göz önüne alınarak tasarlanmış olması nedeniyle ile diğer ofis binalarından ayrılacak ve piyasaya yeni bir yön verecektir. AND, Kozyatağı nda kentin ana ulaşım aksı olan E-5 Karayolu nun hemen bitişiğinde, Kadıköy-Kartal Metro hattının üzerinde, Kozyatağı Metro istasyonuna ise 80 metre mesafede bulunmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası nın en eski ve prestijli merkezi iş aksı olan Kozyatağı Bölgesi aynı zamanda yerli ve yabancı firmaların en çok tercih ettiği bölgelerden birisi konumunda olup, metro hattı ile önemini daha da artırmıştır. Procter & Gamble, BP, Peugeot, Exxon Mobil, Cargill, Daikin Kozyatağı bölgesinde bulunan şirketlerden sadece birkaçıdır. Colliers International Yönetici Ortağı Kerim Cin proje ile ilgili görüşlerini şöyle açıkladı: 2014 yılı başında İstanbul Esentepe de yer alan Torunlar GYO ya ait Torun Tower Projesi nin m2 lik bölümünü daha inşaat halinde Denizbank a kiralamamız sektörde büyük yankı uyandırmıştı çünkü inşaatı tamamlanmış rakip binalarda doluluk oranları henüz %10 u dahi bulmamıştı. Fakat biz 2013 yılında binanın pazarlaması için ilk imzayı atarken bu başarıyı öngörmüştük. Aynı şekilde AND nin de rakiplerinden ayrışarak yankı uyandıracak bir pazarlama başarısına imza atacağını biliyoruz. Çünkü AND bir yatırımcı binası olarak değil, A dan Z ye her aşamasında kullanıcı talep ve ihtiyaçları göz önünde bulundurularak hayat dolu bir çalışma ortamı olarak geliştirildi. AND is an A+ office project developed by Anadolu Group with 35,418 sqm leasable office space, which is rising in Kozyatağı, the most important and prestigious office location of Asian side, is scheduled to be launched in the third quarter of Being a project in the region that carries the most elaborate features, AND is to stand out amongst the other projects within the district with its efficient floor plans, technical infrastructure, location and design that are focused to tenant s needs in every aspect, and give a new direction to the market. AND, is located in Kozyatağı, adjacent to the city s main transport axis E-5 Highway, and 80 meters from Kozyatağı metro station on Kadıköy-Kartal Metro line. Kozyatağı region is the oldest and most prestigious central business district on the Asian Side; it is highly preferred by local and international companies and its location became more prominent with the metro line. Procter & Gamble, BP, Peugeot, Exxon Mobil, Cargill, Daikin are amongst the companies that are located in Kozyatağı region. Kerim Cin, Managing Partner of Colliers International expressed his view about the project and stated: At the beginning of 2014, the leasing of 60,023 sqm space of Torun Tower Project in Istanbul Esentepe, which was in construction phase, had a great impact in the industry, because at the time, the occupancy rates at the launched competitor projects were not even at 10% occupancy rate. However we had anticipated this achievement in 2013 while signing the initial contract. We know that AND will differentiate from its competitors through a similar blockbuster marketing success. Because AND is designed not to be an investor building but to become an exuberant office space that considers every aspects of tenants demands and needs from A to Z. P.6

7 AND Kozyatağı P.7

8 SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS Peugeot Colliers International Türkiye, Sancaktepe, İstanbul da bulunan gayrimenkule yönelik olarak Peugeot firması için En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi ve Değerleme çalışmaları yürütmüştür. Peugeot Colliers International Turkey, performed the Highest and Best Use Analysis for the property of Peugeot Company which is located Sancaktepe, Istanbul. Tahincioğlu Gayrimenkul Colliers International Türkiye, Tahincioğlu Gayrimenkul firması için Ataşehir, Kozyatağı ve Levent te bulunan ofis projelerinin değerleme çalışmalarını hazırlamıştır. Tahincioğlu Gayrimenkul Colliers International Turkey, completed the valuation study of the office projects of Tahincioğlu Gayrimenkul which are located at Ataşehir, Kozyatağı and Levent. Arcelormittal Colliers International Türkiye, Arcelormittal firması için Osmaniye ve Gebze, İzmit te bulunan lojistik tesislerine yönelik değerleme çalışmaları hazırlamıştır. Arcelormittal Colliers International Turkey, completed the valuation study of the logistics properties of Arcelormittal which are located at Osmaniye, Gebze and Izmit. ADM Capital Colliers International Türkiye, ADM Capital firması için İstanbul, Maslak ta yer alan m² toplam inşaat alanına sahip ofis, alışveriş merkezi, konut ve otel kullanımlı projeye yönelik Finansal Fizibilite ve Değerleme çalışması hazırlamıştır. ADM Capital Colliers International Turkey, performed financial feasibility and valuation study for a project that has 195,000s.qm. total construction area for offices, shopping center, residential areas and hotel concept on behalf of ADM Capital. P.8

9 İSTANBUL OFİS PİYASASI 4.Ç İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2014 yılı dördüncü çeyreğinde, ortalama kira rakamları ve boşluk oranlarını kıyasladığımızda yine bu yılın ikinci çeyreğine nazaran boşluk oranları ve kira rakamlarında önemli bir artış olduğunu görüyoruz. Genel ortalamalarda belirgin olan bu değişiklik bölge ortalamalarına baktığımız zaman en çok Asya Yakası nda Altunizade ve Kozyatağı/Ataşehir, Avrupa Yakası nda Maslak ve MİA bölgelerinde kendi göstermektedir. Genel resme baktığımızda hem Avrupa Yakası nda hem de Asya Yakası nda A Sınıf ofislerin boşluk oranlarının arttığını ve kira rakamlarının da yükseldiğini görmekteyiz. Aşağıda bölge bazında da detaylarına gireceğimiz bu değişikliklerin ana nedeni olarak son aylarda birçok inşaat halinde olan ofis binasının stoka eklenmesini ve kullanıcılar tarafından öncelikli tercih edilen bölgelerde gerçekleşen bu ofis projelerinde geliştiriciler tarafından talep edilen yüksek kira rakamlarını gösterebiliriz. Arz İstanbul daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en çok A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin MİA (%37), Maslak (%16), Ümraniye (%15) ve İstanbul Batı (%14) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %82 sini oluşturmaktadır. Altunizade bölgesi ofis stokunun toplam %1 lik kısmı ile en düşük stoka sahip bölge olurken geri kalan 4 bölge (Kağıthane/Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, İstanbul Doğu) %3 ile %6 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul un kalan %17 lik kısmını oluşturmaktadır. Aşağıdaki tabloda Avrupa ve Asya Yakası ndaki A ve B Sınıfı ofis stokunun dağılımı gösterilmektedir. AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A B ISTANBUL OFFICE MARKET Q When comparing the average asking rates and vacancy rates of the fourth quarter of 2014 to the second quarter of the same year, we observe significant increases in rental rates and average vacany rates in the Istanbul A Class office market. This noteworthy change in the general average becomes clearer in the regional averages mainly in Altunizade and Kozyatağı/Ataşehir on the Asian side and in Maslak and CBD on the European side. The overall picture of the market shows that both the vacancy rates and the asking rates of the A class offices has increased. The main reason behind this change, which will be elaborated in the following sections, is due to the many new projects that were under construction in the recent months being added to the stock and the high asking rates of the developers for these projects that are located mainly in primarily preferred locations. Supply An analysis of the regional breakdown of the office stock indicates that the regions with the highest A Class office stock are: CBD (37%), Maslak (16%), Ümraniye (15%) and Istanbul West (14%). The total office stock offered in these four regions represents 82% of the overall office stock in Istanbul. While Altunizade represents the lowest share of the office market with 1%, the remaining 4 regions (Kağıthane/Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, Istanbul East), each ranging between 3% and 6%, constitute 17% of the remaining market. The following table shows the distribution of the A and B Class office stock on the Asian and European sides. EUROPE ASIA EUROPE & ASIA A B * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2014 yılının ikinci çeyreğinde %14,37 iken bu oranın 2014 yılının dördüncü çeyreğinde %18,60 a yükseldiğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %15,37 iken bu oranın 2014 yılının dördüncü çeyreğinde %23,40 a yükseldiğini görmekteyiz. Vacancy Rate The average vacancy rate for A Class offices on the European side increased from 14.37% in the second quarter of 2014 to 18.60% in the fourth quarter of While during the same period, the average vacancy rate for A Class offices on the Asian side increased from 15.37% in the second quarter of 2014 to 23.40% in the fourth quarter of P.9

10 4. Çeyrek 2014 / Q ,60% ,40% ASYA / ASIA AVRUPA / EUROPE DOLU ALAN / OCCUPIED SPACE * Kaynak / Source Colliers International 2014 yılının dördüncü çeyreğinde boşluk oranlarının; Avrupa Yakası nda yalnızca İstanbul Batı bölgesinde düştüğünü diğer bölgelerde ise yükseldiğini görmekteyiz. Asya Yakası nda ise boşluk oranlarının İstanbul Doğu bölgesinde sabit kaldığını ve diğer bölgelerde yükseldiğini görmekteyiz. İstanbul genelinde; özellikle Altunizade, Kozyatağı/Ataşehir, Maslak ve MİA bölgelerinde boşluk oranlarında ciddi bir artış olduğunu görmekteyiz. Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır; Altunizade bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2014 yılının ikinci çeyreğinde %0 iken 2014 yılının dördüncü çeyreğinde bu oranın %5,13 e çıktığını görüyoruz. Bu artışın ana nedeni olarak bölgedeki tek A sınıfı bina diyebileceğimiz ve bu döneme kadar %100 doluluğa sahip Ak Sarkuysan Plaza da boşalan birkaç katın piyasaya çıkmış olmasıdır. Fakat bölgedeki kaliteli bina eksikliğini göz önüne aldığımızda bu boşluğun kısa sürede eriyeceğini tahmin etmekteyiz. Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2014 yılının ikinci çeyreğinde %32,61 iken bu oranın 2014 yılının dördüncü çeyreğinde %60,39 a çıktığını görüyoruz. Bu büyük artış; bölgede yaklaşık m 2 toplam kiralanabilir alana sahip iki yeni binanın, sadece m 2 kiralamış olmasından, ve toplam m 2 alanın boşluğa dahil olmasından kaynaklanmaktadır. Henüz kiralamaların isteyen seviyelerde olmaması da boşluk oranlarındaki artışı desteklemiştir. In the fourth quarter of 2014, we only observe a decrease in the vacancy rates in Istanbul West on the European side, while there has been an increase in the other regions. During the same period, the vacancy rates of the Asian side remained stable in Istanbul East and increased in the other regions. The regions that had the most vacancy increase throughout Istanbul include Altunizade, Kozyatağı/Ataşehir, Maslak and CBD. An analysis of each individual region reveals that the following districts have experienced the most notable changes in vacancy rates; in Altunizade area we observe that the A Class office vacancy rate increased from 0% in the second quarter of 2014 to 5.13% in the fourth quarter of This increase was mainly due to the additional stock resulting from the few office floors that became vacant at Ak Sarkusyan Plaza, which is the only A Class building in the region, that was 100% occupied until recently. However given the limited A Class office supply in the region we believe that this vacancy in the region will be soon depleted. In Kozyatağı area we observe that the A Class office vacancy rate increased from 32.61% in the second quarter of 2014 to 60.39% in the fourth quarter of This remarkable increase is due to the 2 new office buildings with approximately 60,000 sqm rentable office space; of which only 5,000sqm were rented out while the remaining total of 55,000sqm office space was added to the vacancy stock. And as a result of the rental transactions below the desired levels we have observed an increase on the vacancy rates. P.10

11 / A Class 4. Çeyrek / Q ,13% 19,87% 60,39% 3,40% 3,43% 14,61% 17,41% 18,57% 41,64% VACANT space OCCUPIED space * Kaynak / Source Colliers International Maslak bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2014 yılının ikinci çeyreğinde %12,38 iken 2014 yılının dördüncü çeyreğinde bu oranın %17,41 e çıktığını görüyoruz. Maslak bölgesinde de Kozyatağı/Ataşehir bölgesine benzer bir durum olmakla beraber bu bölgede stoka yeni dahil olan yaklaşık m 2 ofis alanı sahip iki binanın doluluklarını daha açılmadan %50 üzerine çıkarması bu artışın belirli bir seviyede kalmasını sağlamıştır. MİA bölgesinde A Sınıfı boşluk oranlarının 2014 yılının ikinci çeyreğinde %10,75 iken bu oranın 2014 yılının dördüncü çeyreğinde %18,57 ye çıktığını görüyoruz. MİA bölgesinde de bu dönemde yaklaşık m 2 yeni ofis alanı stoka dahil olmuş ve bu yeni stok boşluk oranın artmasına neden olmuştur. Fakat MİA bölgesinde de bu yeni ofis alanlarının %50 den fazlasının binaların açılışında kiralandığını görmekteyiz. Kira Değerleri 2014 yılının dördüncü çeyreğinde ortalama kira rakamlarının Avrupa Yakası nda, İstanbul Batı bölgesindeki düşüşe rağmen, tüm bölgelerde arttığını fakat gözle görülür yükselişin sadece MİA bölgesinde yaşandığını görmekteyiz. Avrupa Yakası nda diğer bölgelerdeki kira düşüş veya artışları ondalık rakamlar ile telaffuz edilmektedir. Asya Yakası nda ise kira rakamlarının Ümraniye ve İstanbul Doğu bölgelerinde düştüğünü, diğer bölgelerde ise arttığını görmekteyiz. Burada da Altunizade bölgesindeki değişimin In Maslak area we observe that the A Class office vacancy rate increased from 12.38% in the second quarter of 2014 to 17.41% in the fourth quarter of Despite the fact Maslak region has a similar addition to the vacancy stock as in Kozyatağı/Ataşehir, the fact that the 50% of the newly added office space of 50,000 sqm were rented out even before the opening, the vacancy rate increase occurred in lower levels. In the CBD region we observe that the A Class office vacancy rate increased from 10.75% in the second quarter of 2014 to 18.57% in the fourth quarter of This increase in the vacancy rates was mainly due to the 200,000 sqm new office space addition to the stock. However, we observe that, more than 50% of this new office space was rented out before the opening of the buildings. Rental Values During the fourth quarter of 2014, despite the decrease in the Istanbul West region on the European side, the average asking rents on the other regions increased while mainly most significant changes were noticed in the CDB region. The increase or decrease observed in the asking rents of the other regions on the European side is limited to decimals. The average asking rates on the Asian side decreased in Ümraniye and Istanbul East regions and increased on the other regions. While we observed a noticeable change in Altunizade, the P.11

12 gözle görülebilir olduğunu diğer bölgelerde ise kira düşüş veya artışlarının ondalık rakamlar ile ifade edildiğini belirtmek gerekmektedir. Bu değişimlerin bölgeler bazındaki nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz yılının dördüncü çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: increase or decrease observed in the asking rents of the other regions on the Asian side is limited to decimals. In the following section a brief analysis of the changes for each individual region will be presented. The following table shows the increase/decrease in the average asking rents for A Class offices during the fourth quarter of 2014 in comparison to the previous quarter of the same year. A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 4. Çeyrek 2014 Maslak* MİA Kağıthane / Cendere* İstanbul Batı* - Altunizade Ümraniye* - Kozyatağı / Ataşehir* Kavacık* İstanbul Doğu* - ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR A CLASS OFFICES - Q Maslak* CBD Kağıthane / Cendere* İstanbul West* - Altunizade Ümraniye* - Kozyatağı / Ataşehir* Kavacık* Istanbul East* - * Kaynak: Colliers International * Belirtmek isteriz ki; bu bölgelerdeki kira rakamlarının tablolarımızda gösterdiği yükseliş veya düşüş metrekare birim kira rakamlarındaki ondalık birimlerle sınırlıdır. Örnek olarak; Maslak bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası bir önceki dönem $29,16/m 2 /ay iken 2014 ün ikinci yarıyılında bu rakam $29,65/m 2 /ay olarak gerçekleşmiştir 2014 yılının ikinci çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $30,43/m 2 /ay iken 2014 yılının dördüncü çeyreğinde bu rakam $33,43/m 2 /ay a yükselmiştir, 2014 yılının ikinci çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $21,77/m 2 /ay iken 2014yılının dördüncü çeyreğinde bu rakam $22,79/m 2 /ay a yükselmiştir. * Source: Colliers International *It should be noted that the increase or decrease represented by the asking rents in these regions is limited to decimals in the asking rent figures per square meters. For example, the average rent paid for A Class offices in Maslak was $29.16/sqm/month in the previous period where as in the second half year of 2014 this figure increased to $ The average asking rent of A Class offices on the European side increased from $30.43/sqm/month in the second quarter of 2014 to $33.43/sqm/ month in the fourth quarter of the same year. During the same period, the asking rent of A Class offices on the Asian side increased from $21.77/sqm/ month in the second quarter of 2014 to $22.79/sqm/ month in the fourth quarter. P.12

13 4. Çeyrek / Q $40,00 $35,00 $33,43 $30,00 $25,00 $22,79 $20,00 $15,00 $10,00 $5,00 $0,00 ASYA / ASIA * Kaynak / Source: Colliers International AVRUPA / EURoPE Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise değişimlerde en öne çıkan bölgeler: MİA bölgesinde ortalama kiralar 2014 yılı ikinci çeyreğinde $31,70/ m 2 /ay iken 2014 yılının dördüncü çeyreğinde bu rakam $37,22/ m 2 /ay a yükselmiştir. Özellik bu dönemde Levent 199 ve River Plaza projelerinin yüksek kira rakamları ile stoka girmiş olması kira rakamlarındaki bu artışın en önemli nedeni olmuştur. Bir önceki döneme göre boşluk oranlarındaki artışa rağmen kira rakamlarının da artmış olması her ne kadar arz talep dengeleri içerisinde açıklanamaz olarak görünse de bu durumun bölgenin stoğunun en üst kalitedeki binalardan oluşması, özellikle hizmet sektöründen prestijli kiracıların her dönem bölgeye olan yüksek ilgisinin devam etmesi gibi etkenlerle açıklanmasını mümkün kılıyor. Altunizade bölgesinde ise ortalama kiralar 2014 yılı ikinci çeyreğinde $20/m 2 /ay iken 2014 yılının dördüncü çeyreğinde bu rakam $23,30/m 2 /ay a yükselmiştir. Bu artışın ana nedeni olarak İstanbul ofis piyasasının en küçük A Sınıfı ofis stokuna sahip olan bölgede Ak Sarkuysan Plaza da piyasa çıkan 2.400m 2 için kira rakamlarının yukarıya doğru revize olmasından kaynaklanmaktadır. Söz konusu katların 1.200m 2 si çok kısa süre içerisinde kiralanmıştır. Gelecek Stok Önümüzdeki 3 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak metrekarenin üzerinde ofis stoğu, inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 3 yıl içerisinde piyasaya çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stoğunun dağılımını incelediğimizde Asya ve Avrupa yakasında eşitlik olduğunu görüyoruz. Daha önce ki dönemlere baktığımızda Avrupa P.13 An analysis of the average asking rents on a regional basis reveals that some notable changes have occurred in the following areas: The average asking rent on the CBD region increased from $31.70/ sqm/month in the second quarter of 2014 to $37.22/sqm/month in the fourth quarter of the same year. The main reason behind this increase on the rental figures can be explained with the impact of the new projects, Levent 199 and River Plaza, with high asking rental rates being added to the stock. Although the increase on the average asking rates despite the decline in the vacancy rates contradicts with the supply and demand equilibrium, the main reason behind this can be seen as the superior offices buildings in the region and the continuous high demand of the prestigious tenants from the service industry towards this region. The average asking rents in Altunizade increased from $20/sqm/ month in the second quarter of 2014 to $23.30/sqm/month in the fourth quarter of the same year. This increase in the region, which holds the smallest A Class office stock, was mainly due to the additional 2,400 sqm stock that has became available at the only A Class building in the region, Ak Sarkusyan Plaza, resulting an upwards revision in the asking rates. 1,200 sqm of this office space has already been rented out. Future Stock The new office stock expected to be added to the city s existing stock during the next 3 years is 1,500,000 sqm, with some under construction and some in the planning stage on both the European and the Asian sides. An analysis of the future office stock, which is under construction and in planning stage, reveals that the stock is equally distributed both on the European and Asian sides. While the European

14 Yakası nın daha baskın olduğunu anımsıyoruz fakat yine daha önceki raporlarımızda, Asya ve Avrupa Yakası nda bu dağılımın dengeye oturacağı öngörüsünü de paylaşmıştık. Bu durumu hem Avrupa Yakası nda zamanlama olarak daha önde olan projelerin stoka dahil olmasının etkisi hem de Asya Yakası nda özellikle Kozyatağı/Ataşehir ve Ümraniye bölgelerinde planlanan ve inşaat halindeki projelerin fazlalığı ile açıklamak mümkün olmaktadır. side have been more dominant in the earlier periods, we had anticipated a balance in the distribution between the regions in our previous projections. This situation can be explained as a result of the projects that are added to the stock ahead of schedule on the European side, and the excess number of the projects in planning and construction stage, especially in Kozyatağı/Ataşehir and Ümraniye on the Asian side. 4. Çeyrek / Q $37, $23,3 $20,0 $25,4 $18,6 $22,4 $13,8 $29,6 $18, * Kaynak / Source: Colliers International P.14

15 - 4. Çeyrek 2014 Rental Values Changes from Q.2 to Q.4, Q Q ,68 20,03 24,65 26,34 * Kaynak / Source: Colliers International Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve Kağıthane/Cendere gibi merkezi iş akslarında alternatif bölgelerde yer almaktadır. Daha önceki raporumuzda henüz inşaat halinde iken Denizbank ın Torun Tower ı kiralaması ve Finansbank ın da Soyak Kristal Kule yi satın alması dolayısıyla MİA bölgesinde önemli bir arzın erimesiyle bu bölgede kira rakamların tekrar artışa geçebileceği öngörüsünde bulunmuştuk. Bu öngörümüzün 2014 yılı ikinci çeyreği ile 2014 yılının dördüncü çeyreğine ait rakamları karşılaştırdığımızda gerçekleştiğini görmekteyiz. Bu doğrultuda özellikle belirli bir metrekare (>5.000 m 2 ) üzerinde ihtiyacı olan kiracıların tercihlerini yeniden avantajlı kira şartları sunan bölgelere kaydırabileceğini söyleyebiliriz. Maslak bölgesinde de kira rakamlarının $30/m 2 /ay seviyelerine gelmesi, Avrupa Yakası nda Kağıthane/Cendere bölgesini tekrar bir alternatif haline getirebilir. Asya Yakası nda ise Kozyatağı/ Ataşehir bölgesinin en önemli alternatif olacağını rahatlıkla söyleyebiliriz. Fakat mal sahiplerin kira beklenti ve taleplerini bu dönemde doğru olarak belirlemeleri gerekmektedir. Kağıthane/ Cendere bölgesinde kira rakamlarının zamanla aşağıya doğru revize olduğu geçtiğimiz dönemlerde görmüştük fakat bu duruma rağmen bölgenin hala doluluk konusunda sıkıntılı olduğu görülmektedir. İçerisinde bulunduğumuz dönemde de Kozyatağı/ Ataşehir bölgesinde pazarlanmakta olan projelerin yüksek rakamlarla piyasaya çıkması doluluk oranlarının %10 ları aşamamasına neden olmuştur. Dolayısıyla bu noktalar geliştiriciler ve mal sahipleri tarafından iyi analiz edilebilip doğru kiralama stratejileri uygulanabilirse bu bölgelerde oluşacak stoğun da makul bir zaman içerisinde eriyebileceğini söyleyebiliriz. A major portion of these new office buildings being planned or under construction is situated in the alternative location in the city s central business districts, such as Kozyatağı/ Ataşehir and Kağıthane/ Cendere. As stated in our previous reports, the rental of Torun Tower by Denizbank during the construction phase and the purchase of Soyak Kristal Tower by Finansbank, which liquefied the supply of the region, were seen as parameters that could cause an inclining trend in the asking rates. When comparing the second quarter of 2014 to the fourth quarter of the same year, we see that our predictions proved to be true. Given the current market conditions, we believe that future tenants with certain office space requirement (>5,000 sqm) may shift their preferences towards regions which offer more advantageous rates. The average asking rates in Maslak that increased to $30/sqm/ month may turn Kağıthane/Cendere region into an alternative. We can easily say that Kozyatağı/Ataşehir will be the most important alternative on the Asian side. During this period it is very important that the asking rent expectations and demands of the owners are set accurately. Despite the downward incline in the asking rates observed in the previous periods in the Kağıthane/ Cendere region, we haven t observed a recovery on the vacancy rates of the region. As a result of the high asking rates of the projects located in the Kozyatağı/Ataşehir region, the occupancy rate is not increasing over 10%. Therefore, if these points are well analyzed by the developers and owners in order to apply accurate rental strategies, the stock in the region can be rented out in a reasonable time frame. P.15

16 AVRUPA / EURoPE AsYA / AsIA * Kaynak / Source: Colliers International Gelecek 3 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir: The following chart presents the regional distribution of the future stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the next 3 years and that are currently in planning and construction phase: * Kaynak / Source: Colliers International P.16

17 by The coming Years m2 / sqm seneler / Years * Kaynak / Source: Colliers International P.17

18 15,800 Professionals in 485 offices in 63 countries on 6 continents Uzmanla 485 ofisle 63 ülkede 6 kıtadayız EMEA bölgesi KİRA RAKAMLARI HARİTASI UYGULAMASI Colliers International, EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) Kira Haritaları Mobil Uygulaması nı tanıtmaktan gurur duymaktadır. Piyasada bir ilk olarak nitelendirilen bu yeni Colliers Mobil Uygulaması, kullanıcılarına ofis, perakende, endüstriyel ve lojistik sektörlerine yönelik güncel piyasa göstergelerini inceleme ve karşılaştırma olanağının yanı sıra aşağıdaki konularda önemli bilgiler sunmaktadır: Ortalama Kira Rakamları Boşluk Oranları Kira Getirileri Geleceğe İlişkin Trendler EMEA bölgesindeki 60 dan fazla pazara yönelik piyasa verileri sunan bu uygulama, akıllı telefonlara ve mobil cihazlara indirilebilmekte ve veriler her üç ayda bir güncellenmektedir. Uygulamayı aşağıdaki bağlantı üzerinden indirebilirsiniz: EMEA RENTS MAP APPLICATION Colliers International is pleased to announce the release of our new EMEA app. At the touch of your fingertips, you can view and compare current market indicators for the office, retail, industrial and logistics sectors, including: Average rents Vacancy rates Yields Future trends The app provides market data for over 60 markets throughout the EMEA region and is available for download on smartphones and mobile devices and the data will be updated quarterly. Visit the following link to download the app: Contact İletişim KERİM CiN Managing Partner kerim.cin@colliers.com.tr NESLİHAN KURTULUŞ Director, Valuaton and Advisory Services neslihan.kurtulus@colliers.com.tr LARA GEZGİN Director, Marketing & PR lara.gezgin@colliers.com.tr Tel Fax Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s) All rights reserved. Accelerating success.