ıstanbul offıce market NEWSLETTER

Transkript

1 ıstanbul offıce market NEWSLETTER SONBAHAR 2018 autumn 2018

2 2 Sonbahar / Autumn 2018 Turkey GENEL BAKIŞ İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2018 yılı üçüncü çeyreğindeki genel tabloya baktığımızda bir önceki çeyreğe göre ortalama kira rakamlarında düşüş eğilimin devam ettiğini görmekteyiz. Aynı dönemde, boşluk oranlarında ise Kozyatağı/Ataşehir bölgesi dışında net bir değişim göze çarpmamaktadır. Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında 32 sayılı karara ilişkin tebliğ ile döviz cinsinden kira sözleşmesi imzalanması yasaklanmıştır tarihinden önce yapılan sözleşmelerindeki döviz cinsinden belirlenmiş kira bedelleri aynı tebliğ uyarınca TL para birimine dönecektir. Bu tebliğden önce de, piyasada sıklıkla kira sözleşmelerinin ya TL cinsinden ya da kur üst limiti belirlenerek yapıldığına şahit oluyorduk. 13 Eylül ve devamında 6 Ekim de açıklanan tebliğ ile de mal sahipleri artık büyük oranda liste rakamlarını TL olarak telaffuz etmeye başladılar. Bu geçiş döneminin sonrasında, halen döviz cinsinden kira ve satış rakamı telaffuz etmekte olan mal sahiplerinin de, piyasa ve rekabet etkisi ile kira rakamlarını TL olarak telaffuz edeceklerini düşünüyoruz. Önümüzdeki dönemlerde, sadece sözleşme üzerinde değil talep edilen liste kira/ satış rakamlarının da paylaşılması aşamasında bedellerin TL olarak telaffuz edileceğini düşünüyoruz. OVERVIEW Taking an overview of the Class-A office market in Istanbul in the third quarter of 2018 compared to the previous quarter, we observe that the declining trend in average rents has continued. With the exception of the Kozyatağı/Ataşehir district, there has been no striking change in vacancy rates during this period. The communiqué issued under Decree No.32 of the Protection of the Value of the Turkish Currency statute forbids the signing of lease contracts in foreign currency terms. In compliance with the same communiqué, rents stipulated in foreign currency prior to 2nd January 2018 shall revert to Turkish Lira. Before this communiqué, we witnessed the fact that contracts in the market were often made in Turkish Lira or specified an exchange rate upper limit. With the communiqués of 13th September and 6th October, property owners have begun mostly to declare their listing rates in Turkish Lira. After this transition period, we believe that property owners who tend to still declare their lease and sales rates in foreign currency will also finally turn into Turkish Lira, under the impact of market and competitive conditions. In the coming period, we take the view that all prices will be declared in Turkish Lira. Mevcut kira sözleşmelerindeki bu para birimi dönüşümü, devletin güncel kurdan daha düşük bir kur belirlemesiyle, kontratlardaki aktif kira rakamlarının, döviz bazında, ortalama yaklaşık %20 oranında düşmesine yol açmıştır. Önümüzdeki dönemde; Türk Lirası nın yabancı para birimlerine karşı değer kaybı devam ettiği sürece, yeni kiralamalarda da bunun etkisinin yaşanacağını ve kira bedellerinin biraz daha düşeceğini düşünmekteyiz. Combined with the state s setting a lower rate than the current one, this currency unit conversion in existing lease contracts has led to an average 20% fall in active rent amounts in contracts, on a foreign currency basis. Looking forward, we believe that as long as the depreciation of the Turkish Lira against foreign currencies continues, new leases will also be impacted by this, and rents may decline a further. Kavacık bölgesi ofis stokunun toplam %2 lik kısmı ile en düşük stoka sahip bölge. Kavacık district, with just 2% of total office stock, is the district with the lowest stock. Hakan Sahin Senior Consultant

3 İSTANBUL OFİS PİYASASI Ofis Bölgeleri İstanbul da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası nda 4, Avrupa Yakası nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir: KARADENİZ / BLACKSEA Yeni Havaalanı Proje Alanı / New Airport Project Area ISTANBUL OFFICE MARKET Office Districts Office districts in Istanbul are analyzed on the basis of 8 districts, 4 on the Asian side of the city, 4 on the European side. These districts are shown in the map below: BÖLGELER / DISTRICTS 1 İstanbul Batı / West 2 MİA / CBD* 3 Kağıthane / Cendere 4 Maslak 5 Kavacık 6 Ümraniye 7 Kozyatağı / Ataşehir 8 İstanbul Doğu / East 3Sonbahar / Autumn 2018 Turkey Kuzey Marmara Otoyolu / North Marmara Highway *MİA / CBD: Levent, Etiler, Esentepe /Gayrettepe, Şişli, Beşiktaş, Taksim $20,75 $14,05 4 $17,61 Tem Otoyolu / Tem Highway $10, Kuzey Marmara Otoyolu / North Marmara Highway 1 E-5 Karayolu / E-5 Motorway 6 $26,37 Uluslararası Atatürk Havaalanı/ International Atatürk Airport 7 $16,30 $15,43 $18,30 8 MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA Sabiha Gökçen Havaalanı / Sabiha Gökçen Airport Ortalama A Sınıf ı Of is Kiraları ($/m²) / Average A Class Rental Rates ($/sqm) İstanbul daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2018 yılı üçüncü çeyreğinde m² ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı şöyledir: Speculative leasable Class-A office stock in Istanbul reached 2,633,184 m² in the third quarter of The distribution of current stock is as follows: avrupa asya avrupa & asya A 1,639, ,552 2,633,184 B 864, ,023 1,167,904 europe asıa europe & asıa A B

4 4 Arz Supply Sonbahar / Autumn 2018 Turkey İstanbul daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde; en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin, toplam stok payları büyüklük sırasıyla, MİA (%33), Kozyatağı/Ataşehir (%16), Kağıthane/Cendere (%14), Ümraniye (%13) ve Maslak (%12) olduğu görülmektedir. Bu beş bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %88 ini oluşturmaktadır. Kavacık bölgesi ofis stokunun toplam %2 lik kısmı ile en düşük stoka sahip bölge olurken geri kalan 2 bölge (İstanbul Batı ve İstanbul Doğu) %4 ile %6 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul un kalan %10 luk kısmını oluşturmaktadır. Examining office stocks in Istanbul by region, we see that the highest stock districts in order of their share of total stock are the CBD (33%); Kozyatağı/Ataşehir (16%); Kağıthane/Cendere (14%); Ümraniye (13%); and Maslak (12%). The total office stock in these five districts constitutes 88% of Istanbul s total. While the Kavacık district, with just 2% of total office stock, is the district with the lowest share of the total, the remaining two district (Istanbul West and Istanbul East) constitute 10% of the total, with 4% and 6% respectively. Boşluk Oranları Vacancy Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2018 yılının ikinci çeyreğinde %40,68 iken bu oranın 2018 yılının üçüncü çeyreğinde %40,64 e düştüğünü görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %32,08 iken bu oranın 2018 yılının üçüncü çeyreğinde %30,66 ya düştüğünü görmekteyiz yılının üçüncü çeyreğinde boşluk oranlarının; Asya Yakası nda Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde yaklaşık 8 puan gerilediğini, İstanbul Doğu bölgesinde ise yaklaşık 17 puan yükseldiğini görmekteyiz. Avrupa Yakası nda ise çok net bir değişim görülmemiştir. İstanbul Doğu bölgesindeki artış stoka yeni eklenen binalardan kaynaklanmaktadır. Kozyatağı/Ataşehir bölgelerinde boşluk oranlarındaki düşüşün ise tamamen kiralama işlemlerinden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Tek tek bölgelere baktığımızda ise boşluk oranlarındaki değişiklikler aşağıdaki gibi karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde; A sınıfı ofislerin boşluk oranları, bir önceki çeyrekte %35,70 iken bu oranın 2018 yılının üçüncü çeyreğinde %37,82 ye yükseldiğini görüyoruz. MİA bölgesinde; A sınıfı ofislerin boşluk oranları, 2018 yılının ikinci çeyreğinde %32,75 iken bu oranın aynı yılın üçüncü çeyreğinde %32,90 ile çok fazla değişim göstermediğinigörüyoruz. Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde; A sınıfı ofislerin boşluk oranları, 2018 yılının ikinci çeyreğinde %46,17 iken bu oranın takip eden çeyrekte %38,22 ye gerilediğini görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu düşüş özellikle Ataşehir kısmındaki binalarda yapılan yeni kiralamalardan kaynaklanmıştır. İstanbul Doğu bölgesinde ise; A sınıfı ofislerin boşluk oranlarının 2018 yılının ikinci çeyreği ile üçüncü çeyreği arasında %21,99 dan %38,41 e yükseldiğini görüyoruz. Boşluk We note that the average Class-A office vacancy rate on the European side in the second quarter of 2018 was 40.68%, falling to 40.64% in the third quarter of the year. In the same period, the average vacancy rate on the Asian side fell from 32.08% to 30.66%. We observe that vacancy rates in the third quarter of 2018 declined by about 8 points in the Kozyatağı/Ataşehir district on the Asian side, while rising approximately 17 points in the Istanbul East district. Conversely, no clear change has been discerned on the European side. We may safely state that the rise in vacancy rates in the Istanbul East district is due to new buildings added to stock, whereas the fall in the Kozyatağı/Ataşehir district is entirely based on new take up. Looking at the districts one by one, changes in vacancy rates were recorded as below: Maslak; we see that vacancy rates for Class-A offices have risen from 35.70% to 37.82% from the second to the third quarter of CBD; with a slight rise in the Class-A office vacancy rate from 32.75% to 32.90% from the second to third quarters of the year, we note that there has been no significant change. Kozyatağı/Ataşehir; the decline in the Class-A office vacancy rate from 46.17% to 38.22% from the second to third quarters of 2018 stems mainly from new lease transactions in buildings in the Ataşehir section of the district. Istanbul East; we observe a rise between the second and third quarters of 2018 from 21.99% to 38.41%. This is due to

5 5Sonbahar / Autumn 2018 Turkey oranlarındaki bu artış stoka yeni eklenen bir ofis binasının (Rönesans Piazza, m²) olmasından kaynaklanmıştır. Önümüzdeki dönemde, boşluk oranlarında çok ciddi değişimler öngöremiyoruz. Özellikle son iki yıllık dönemde kontrat yenilemelerinin, hacim açısından, en az yeni kiralamalar kadar gerçekleştiğine şahit olduk. Bu sürecin devam edeceğini ve olası yeni kiralamaların da, daha fazla yer değiştirmeler şeklinde olacağını, dolayısıyla bu durumun boşluk oranlarının azalmasına herhangi bir etki sağlamayacağını düşünüyoruz. the addition of an office building (Rönesans Plazza, s qm) to stock. We do not foresee any further significant changes in vacancy rates in the coming period this year. Especially over the past two years, in terms of volume, we have witnessed the renewal of contracts at least as much as new leases. We anticipate that this process is set to continue and that since most possible new leases will be in the form of moving existing offices, this state of affairs will not serve to reduce vacancy rates. Kira Rent 2018 yılının ikinci çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $24,24/m 2 /ay iken, 2018 yılının üçüncü çeyreğinde, bu rakam $23,56/m 2 /ay a gerilemiştir. Yine bu yılın ikinci çeyreğinde; Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $18,77/m 2 /ay iken, üçüncü çeyrekte bu rakam $17,40/m 2 /ay a gerilemiştir yılının üçüncü çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, Avrupa ve Asya Yakası ndaki tüm bölgelerde düştüğünü görüyoruz. The average rent for Class-A offices on the European side of the city declined from $24.24/sqm/month in the second quarter of 2018 to $23.56/sqm/month in the third. The figures for the Asian side showed a fall from $18.77/sqm/ month to $17.40/sqm/month. We note that average rents in the third quarter of 2018 fell in all districts on both sides of Istanbul.

6 6 Sonbahar / Autumn 2018 Turkey A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 3. Çeyrek 2018 Maslak MİA Kağıthane / Cendere İstanbul Batı Ümraniye Maslak CBD ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR Q Kağıthane / Cendere Istanbul West Umraniye Kozyatağı / Ataşehir Kozyatağı / Ataşehir Kavacık Kavacık İstanbul Doğu İstanbul East Tek tek bölgelere baktığımızda ise ortalama kira rakamlarındaki değişiklikler aşağıdaki şekilde karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde; ortalama kiralar, 2018 yılı ikinci çeyreğinde $21,26/m 2 /ay iken üçüncü çeyrekte bu rakam $20,75/m 2 /ay a gerilemiştir. MİA bölgesinde ise; ortalama kiralar, 2018 yılı ikinci çeyreği ile üçüncü çeyreği arasında $27,22/m 2 /ay dan $26,37/m 2 /ay a gerilemiştir. MİA da istenilen ortalama kiraların, neredeyse 10 yıl gibi uzun bir aradan sonra, ilk kez 2017 yılının üçüncü çeyreğinde $28,38/m 2 /ay rakamı ile 30$/m 2 /ay seviyesinin altına düştüğünü görmüştük. Bu düşüşün bir yıllık dönem sonrasında daha da hissedilir olduğunu görüyoruz. Ümraniye bölgesinde; ortalama kiralar, 2018 yılı ikinci çeyreğinde $16,36/m 2 /ay iken 2018 yılının üçüncü çeyreğinde bu rakam $16,30/m 2 /ay a gerilemiştir. Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde; ortalama kiralar, 2018 yılı ikinci çeyreğinde $21,65/m 2 /ay iken üçüncü çeyrekte $18,30/ m 2 /ay a gerilemiştir. Aynı MİA bölgesinde olduğunu gibi uzun bir aradan sonra bölgedeki kira rakamlarının $20/m 2 / ay seviyesinin altına düştüğünü görüyoruz. Bu sert düşüşün ana nedeni ise bölgenin Ataşehir kısmındaki yoğun rekabetten dolayı Ataşehir kısmındaki binaların kira rakamlarını hissedilir seviyelerde aşağıya çekmiş olmalarıdır. Gerçekleşen işlemlere baktığımızda da hem çeyrek bazında hem de sene bazında en çok kiralama işleminin bu bölgede yapıldığına şahit oluyoruz yılından itibaren başlayan talep daralması kiralama işlemlerinin oldukça kısıtlı kalmasına neden olmuştur. Mal sahipleri, kısıtlı olan talebi yakalamak için ciddi bir rekabet District-by-district analysis reveals the following changes in average rents, from Q2 to Q3 of Maslak; average rents declined from $21.26/sqm/month to $20.75/sqm/month. CBD; average rents fell from $27.22/sqm/month to $26.37/ sqm/month. We saw that average recommended rents in the CBD fell below the $30.00/sqm/month benchmark level for the first time in almost ten years, to $28.38, in the third quarter of We note that after this year this decline is set to continue. Ümraniye; average rents slightly eased from $16.36/sqm/month to $16.30/sqm/month. Kozyatağı/Ataşehir; average rents fell from $21.65/sqm/ month to $18.30/sqm/month between the 2nd and 3rd quarters of As in the CBD, rents in this district have fallen below the $20/sqm/month benchmark level for the first time after a long period. The main reason for this sharp fall is the noticeable decline in rents for buildings in the districts Ataşehir part due to intense competition between new buildings in that district. Examining completed transactions, we see that lease transactions have been highest in this district, on both a quarterly and annual basis. The contraction in demand that began in 2015 has severely limited leasing transactions. Property owners have entered a highly competitive environment in order to capture limited demand, inevitably giving rise to a period that we have defined

7 7 İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Average Vacancy Rate A Sınıfı 3. Çeyrek / A Class Q3 900, , , , , , , , , % 38.22% 38.41% 5.26% 24.57% 37.82% 32.90% 66.02% Quarter Region Grafik 1 / Figure 1 VACANT SPACE OCCUPIED SPACE İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m²/ay) Istanbul Average A Class Office Rental Rates ($/sqm/month) $16.30 $18.30 $15.43 $17.61 $20.75 $26.37 $14.05 A Sınıfı 3. Çeyrek / A Class Q3 10 $ Grafik 2 / Figure 2 Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı - m 2 Istanbul A Class Office Future Stock by Regions - sqm A Sınıfı 3. Çeyrek / A Class Q3 300, , , , , ,800 11,453 Grafik 3 / Figure 3 Kaynaklar / Sources: Grafik / Figure 1: Colliers International Grafik / Figure 2: Colliers International Grafik / Figure 3: Colliers International

8 8 Sonbahar / Autumn 2018 Turkey ortamına girmişler ve bunun sonucu olarak da kiracı piyasası olarak belirttiğimiz dönemin ortaya çıkması kaçınılmaz olmuştur. Daha önceki sayılarımızda da bu durumdan sıklıkla bahsetmiş olmakla beraber bu piyasanın devam ettiğini belirtmekte fayda olduğu kanaatindeyiz. Mevcut piyasa koşulları dolayısıyla hemen her bölgede birçok bina kira rakamlarında daha esnek olmaya başlamış, bunun yanında, kira dışındaki diğer ticari şartlarda da kiracılara ciddi avantajlar sağlanmaya başlamıştır. Bu gelişmeler kira rakamlarının tüm bölgelerde gerilemesine neden olmuştur. Özellikle MİA ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesindeki kira rakamlarının, uzun yıllardır bu bölgelerdeki çok sağlam duran taban kira seviyelerinin de altına gerilemiş olması bu tablonun aslında bir sağlaması olarak karşımıza çıkıyor. Her iki yakanın en çok tercih edilen ve en yüksek kira as a tenants market. Although we have already frequently mentioned this situation in previous issues, we believe it is worth restating the fact that this tenants market is still prevailing. Rents in many buildings in almost every district have begun to become much more flexible as a result of current market conditions, in addition to which other commercial conditions, beside rents, have begun to provide significant incentives for tenants. These developments have caused a decline in rents in all districts. Especially in the CBD and Kozyatağı/Ataşehir districts, the fact that rents have fallen below their solid base levels of many years standing effectively represents a verification of this overall picture. Severe falls in figures in both these districts, which command the highest rents and host the most sought after properties on both sides of the city, have put pressure on Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında 32 sayılı karara ilişkin tebliğ dolayısıyla döviz cinsinden kiralama yapılamayacak olmasının, mal sahibi veya geliştiricilerin döviz cinsinden finansman kullanarak bu yatırımları yapmakta oldukları göz önüne alındığında, yeni bir proje geliştirmeye bu şartlar altında çok da hevesli olmamalarına sebep olacağını söyleyebiliriz. The fact that the prohibition of foreign currency rents by communiqué issued under Decree No.32 of the Protection of the Value of the Turkish Currency statute has dampened the enthusiasm of property owners and developers who have used foreign currency financing to develop fresh projects under such conditions. Kerim Cin Managing Partner

9 rakamlarına sahip olan bu iki bölgesindeki ciddi rakamsal gerilemeler diğer bölgelerdeki kira rakamlarının da üstünde baskı yaratmış ve görece daha ucuz olan bölgelerdeki kira rakamları da gerileme eğilimine girmiştir. Ayrıca bültenin giriş bölümünde bahsettiğimiz gibi önümüzdeki dönemde TL kira rakamlarının geçerli olacağını ve bunun da kira rakamlarını bir nebze daha aşağıya çekebileceğini düşünüyoruz. Gelecek Stok Önümüzdeki 2 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık m 2 ofis stoku, inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 2 yıl içerisinde piyasaya çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun dağılımını incelediğimizde %60 lık bölümün Asya Yakası nda, %40 lık bölümün ise Avrupa Yakası nda arz sağlayacağını görüyoruz. Planlanan ve inşa halinde olan yakın gelecekteki stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve MİA bölgesinde toplanmıştır. Geçtiğimiz dönemlerle kıyasladığımızda gelecek stok rakamının oldukça gerilediğini görmekteyiz. Bu durum inşaat halindeki binaların tamamlanması ile kademeli olarak mevcut stoka eklenmesinden kaynaklanmıştır. Planlama aşamasında olan binaların toplam stoka girecek alanların sadece %10 luk kısmını oluşturduğunu görmekteyiz. Bunun talep daralmasını da göz önünde bulundurduğumuzda gayet normal olduğunu söylemek yanlış olmaz. Ayrıca, Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında 32 sayılı karara ilişkin tebliğ dolayısıyla döviz cinsinden kiralama yapılamayacak olmasının, mal sahibi veya geliştiricilerin döviz cinsinden finansman kullanarak bu yatırımları yapmakta oldukları göz önüne alındığında, yeni bir proje geliştirmeye bu şartlar altında çok da hevesli olmamalarına sebep olacağını söyleyebiliriz. Bu da, orta vadede, mevcut arzın daha fazla artmayacak olması şeklinde öngörü yapmamızı sağlayabilir. rents in other districts and rents in comparatively less expensive districts have entered a downward trend. In addition, as we mentioned in the introduction to this newsletter, Turkish Lira rents will be valid in the coming period and we believe that this could bring rents still down further. Future Stock Approximately 503,262 s qm of new office stock is at the construction or planning stage on the Asian and European sides of the city and is set to come onto the market within the next two years. Analysis of the distribution of this stock shows that 60% will boost supply on the Asian side, 40% on the European side of Istanbul. Most of the near-future stock at the planning or construction phase is concentrated in the Kozyatağı/Ataşehir and CBD districts on the Asian and European sides respectively. We observe that the active future stock figure has declined significantly compared to previous periods. This has been caused by the gradual addition of buildings under construction to existing stock upon their completion as well as buildings at the planning stage constitute only 10% of the total districts to be added to stock and this share is not rising. It would not be wrong to state that this is quite normal, particularly when we consider the contraction in demand. We may also state that the fact that the prohibition of foreign currency rents by communiquéissued under Decree No.32 of the Protection of the Value of the Turkish Currency statute has dampened the enthusiasm of property owners and developers who have used foreign currency financing to develop fresh projects under such conditions. We thus predict that current office supply is unlikely to increase further in the medium term. 9Sonbahar / Autumn 2018 Turkey

10 Daha detaylı bilgi İçİn / For more information OFFICE AND INDUSTRIAL SERVICES Hakan Şahin hakan.sahin@colliers.com İLETİŞİM / CONTACT Lara Gezgin lara.gezgin@colliers.com Ozan Baştürk ozan.basturk@colliers.com This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property Colliers International. Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with more than 15,400 professionals operating out of 400 offices in 69 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. Colliers International has been recognized and ranked by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing 100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. Büyükdere Cad. 108 Esentepe İstanbul Research & Forecasting