İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR PROJESİ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR PROJESİ DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, EYLÜL 2011

2 RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu... 4 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 5 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri... 7 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkulün İmar Durumu /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları...12 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi İstanbul İli...17 Coğrafi Konum...17 Demografik Yapı...18 Ekonomik Yapı...19 Ekonomik Coğrafya Açısından NUTS...21 Ekonomik Nitelikler...23 Başakşehir İlçesi

3 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...27 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...27 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...28 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri Yakın Çevrede Piyasa Araştırması Arsa Değeri Araştırması...43 İş ve Ticaret Merkezi, Plaza, Mağaza, Dükkân Değeri Araştırması...45 Arsa Değeri Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri...47 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri...47 Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri...48 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri En Verimli Kullanım Analizi Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi RAPOR EKLERİ: İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR

4 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAKKONUT Rapor Türü Bu rapor, Mülkiyeti Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait Kuzu Toplu Konut İnşaat Ltd. Şti. taahhüdü altında bulunan İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamındaki A1-A2-B1-B2-B3-B4-B5 blokların onaylı bağımsız bölümlerinden 1038 adet konut ve ticaret biriminin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Şehir ve Bölge Plancıları Büşra BİTER ve Elif ÖZEL, Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 3

5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi işi kapsamındaki bağımsız bölümlerden A1-A2-B1-B2-B3-B4-B5 bloklardaki konut ve ticaret birimi nitelikli 1038 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespiti 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin tarih ve EMD / sayılı yazısıdır. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

6 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 parsel numaralı gayrimenkul olup, yüzölçümü ,85 m² dir. Gayrimenkulün bulunduğu bölge Banu Evleri, Hilalpark Evleri, Manolya Evleri gibi villa tipi ve blok tipi sitelerin yoğun olarak bulunduğu bir bölgedir. 5

7 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 30 km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 33 km., Sazlıdere baraj Gölü, Küçükçekmece Gölü ve Büyükçekmece Gölü üçgeni ortasında olup, önemli noktalara takribi mesafesi ise; Atatürk Havalimanına takribi 17 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 8 km., TEM otoyoluna takribi 3 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine E-5 üzerinden ilerlerken Vatan Caddesi Kavşağından sağa dönülerek O-3 Bağlantı yoluna girilir. O-3 bağlantı yolu üzerinden Avrupa Otoyolunda takribi 21 km ilerlendikten sonra Avcılar Haramidere çıkışından çıkılır ve Esenkent Bahçeşehir yoluna dönülür. Esenkent yolunda takribi 2 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan Hoşdere Bahçeşehir yolu yönündeki 1. çıkışa girilir, bu yolda takribi 650 m ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönüne dönülür ve takribi 1 km ilerlendiğinde değerleme konusu taşınmaza intikal edilmiş olunur. 6

8 2.2 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : BAŞAKŞEHİR KÖYÜ : DEREKÖY YÜZÖLÇÜMÜ : ,85 m² NİTELİĞİ : ARSA PAFTA : ADA : 541 PARSEL : 1 CİLT NO : SAHİFE : EDİNME SEBEBİ : SATIŞ TARİH / YEVMİYE NO : / 6763 MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Rehinler, Şerhler, Beyanlar, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde: tarih, saat 09:30 itibari ile Başakşehir Tapu Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh, beyan, hak ve mükellefiyetin bulunmadığı tespit edilmiştir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır. 7

9 2.3 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler Taşınmazın beyanlar hanesinde tarih 2215 yevmiye ile koyulan Seferberlik durumunda buster düşme sahası olup can güvenliği bakımından tahliye edilmesi gerekli sahadır. Beyanı; tarih 2820 yevmiye no ile kaldırılmıştır. 8

10 2.4 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alan İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 numaralı parsellerde kayıtlıdır. K 9

11 K 10

12 2.5 Gayrimenkulün İmar Durumu Rapora konu gayrimenkul; tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bahçeşehir Beldesi Sıvat- Yeşiltepe Mevkii Dereboyu Çiftliği Mevkii İlave Uygulama İmar Planı nda ticaret için E=0.50, konut için E=1.50 yapılaşma koşulunda Ticaret+Konut Alanı olarak planlanmıştır. K 11

13 /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları GENEL HÜKÜMLER 1. Planda belirtilmeyen hususlarda 3030 sayılı kanun kapsamı dışında kalan belediyeler tip imar yönetmeliği ve bu yönetmeliğin bazı maddelerini değiştiren 2 eylül 1999 tarihli yönetmelik ile daha sonra çıkarılacak yönetmelik ve genelgelerdeki hükümler geçerlidir. 2. Belediye tarafından yaptırılan bayındırlık imar ve iskân bakanlığı afet işleri genel müdürlüğü onay tarihli "Bahçeşehir Belediyesi Yerleşim Amaçlı Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporu"na göre uygulama yapılacaktır. 3. Planlanan alan II. Derece deprem yönetmeliğine tabidir. 4. Uygulama sırasında ada/parsel konumu gereği TEDAŞ, İSKİ, TCK, BOTAŞ, TCDD vb. İlgili kurum-kuruluş görüşü olmadan uygulama yapılamaz. 5. Kamu kullanımına ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulamaya geçilemez. 6. Belediye hizmet alanlarına sağlık, hizmet, eğitim, spor, sosyal-kültürel tesis, lojman gibi kullanımlar yapılabilir. Bu alanlardaki uygulamalar avan projesine göre yapılacaktır. 7. NATO akaryakıt boru hattına yapı yaklaşma sınırı sağdan ve soldan 5`er metre olarak uygulanacaktır. UYGULAMA HÜKÜMLERİ SIVAT-YEŞİLTEPE MEVKİİ PLAN NOTLARI 1. Sıvat Yeşiltepe uygulama imar planı kütle imarlı olup aşağıda belirlenen blok ebatlarına ve tipine göre uygulama yapılacaktır. Blokların mimari ve uygulama projeleri belediye tarafından belirlenmiş olup bu projelere göre inşaat yapılacaktır. B-2 MBL T.T. İNŞAA EDİLDİĞİ TARİHTE YÜRÜRLÜKTE OLAN HÜKÜMLERE UYGUN OLARAK YAPILMIŞ BİNA. YENİDEN YAPILMAYA GİDİLDİĞİNDE YÜRÜRLÜKTEKİ PLAN HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR T.T. 12

14 2. Bazı bloklardaki kesik çizgi tanımlaması şeklen gösterilmiş olup TEAŞ tan görüş alındıktan sonra kesinleşecektir. 3. Arsa içerisine imar planında gösterilen bloktan hariç hiç bir arazi faaliyette bulunulamaz. 4. Enerji nakil hattı bölgesindeki parsellerde TEAŞ tan görüş alınmadan uygulama yapılamaz. 5. Çekme katı veya çatı katı yapılamaz. 6. Bina yükseklikleri değiştirilemez. 7. Kottan kat veya bina yüksekliği kazanılamaz T.T 8. KOT ALINACAK NOKTA MER'İ İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİNE GÖRE TESPİT EDİLİR T.T madde hükümlerine tabidir. 10. Otopark yönetmeliklerine tabidir. 11. Je3 jeolojik-jeoteknik alan tanımlı bölge, ayrıntılı jeolojdk-jeoteknik etüd gerektiren alan olup Afet İşleri Genel Müdürlüğü ne tasdik edilmesi zorunludur. Bu etüdler parsel bazında olmayıp genel kapsamda alınacak tüm şevi veya yüzeyi kapsaması zorunludur. Bu sınır raporu hazırlayan mühendis tarafından gerektiği kadar genişletilecektir. 12. İmar planında yapılanma durumu gösterilen je3 bölgesinde afet işleri genel müdürlüğü onaylı ayrıntılı zemin etüd raporuna göre yapılanma durumu ve koşulları yeniden düzenlenebilir. 13. Öa1 olarak tanımlanan bölgede parsel bazında jeolojik-jeoteknik etüd yapılması zorunludur. 14. Jeolojik gereksinimler nedeniyle yapılacak bodrum katlar iskâna açılmayacaktır T.T 15. KAPALI VE AÇIK ÇIKMA HUSUSUNDA MER İ İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. İLAVE UYGULAMA İMAR PLAN NOTU: T.T İlave uygulama imar plan sınırları bütününde tarih onaylı Sıvat-Yeşiltepe Mevkii, Dereköy Çiftliği mevkii revizyon uygulama imar plan notları geçerlidir. DEREKÖY ÇİFTLİĞİ MEVKİİ PLAN NOTLARI: 1. Bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Yapı adaları parsellere ayrılmadığı yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulabilir. İfraz yapıldığı takdirde minimum parsel büyüklüğü 500 m² olacaktır. 2. Ticaret+konut alanını tanımlayan bordür çizgileri şematik olup hesaplamaya esas olan büyüklükleri tanımlar. Toplam alan büyüklükleri ve toplam inşaat alanları artırılmamak şartıyla üretilecek mimari projeler paralelinde a, c ve f bordür çizgileri ada içinde değişkenlik gösterebilir. Aynı şartlar şehir merkezindeki yapı adaları içinde geçerli olup mimari projesine göre tanzim edilecektir. 13

15 F A MİMARİ PROJESİNE GÖRE DÜZENLENECEK KONUT+TİCARET ALANLARI: TİCARET+BÜRO+KONAKLAMA HİZMETLERİ}E:0,50 KONUT}E:1,50 DİR MİMARİ PROJESİNE GÖRE DÜZENLENECEK KONUT+TİCARET ALANLARI: 3. BAHÇELİ EVLERDE 4. TİCARET+BÜRO+KONAKLAMA HİZMETLERİ}E:0,50 AVAN PROJESİNE GÖRE DÜZENLENECEK KONUT+TİCARET ALANLARI: TİCARET+BÜRO+KONAKLAMA HİZMETLERİ}E:0,30 KONUT}E:0.50 DİR 3. (Sıra evlerde)blok KONUT}E:1,20 DİR düzende ve diğer tesislerde blok ebatları yönetmelik hükümlerine tabi olmayıp bir veya birkaç blok halinde yer alabilir uygulama avan projeye göre yapılır. 4. Eğimden dolayı iskâna açık birden fazla kat kazanılamaz. 5. Yapılar ilgili kurumdan görüş alınarak NATO boru hattına 5 m den daha çok yaklaşılmayacak şekilde düzenlenecektir. 6. Toplu konut bütünündeki binalar arasında açık veya kapalı bağlantı kurmak amacı ile irtifak kurulabilir. (Isıtma, telefon gibi tesisat bağlantıları için) 7. Planda ana yollar dışındaki yaya ve tali yollar ile kamuya terk edilen diğer alanlarda uygulama sırasında yol kenarı yeşil bantlar, parklar, oyun yerleri vd. kullanıma uygun düzenlemeler yapılabilir. 8. Çekme katı veya çatı katı yapılamaz. Ancak bahçeli evlerde%57 çatı meyili içinde ve bağımsız birim olmamak şartıyla çatı meyilinden kazanılan alan en üst katla ilişkili olarak kullanılabilir. Bu kesim inşaat alanından sayılmaz. Çatı meyili 1.00m lik saçak ucundan ve kotundan itibaren hesaplanır. Kat yüksekliği 3.00m den az tutularak çatı katının yüksekliği arttırılabilir. Apartmanlarda çatı katı %40 çatı meyili için de tanzim edilir. Çatı pencerelerinin ölçüleri mimari projesinde belirlenir. 9. İmar adalarında verilen KAKS değeri düzenlenecek mimari projelere göre ada içerisinde tesis edilecek parsellere farklı oranlarda dağıtılabilir. İmar adalarının parsellere ayrılmaması ve bir bütün halinde projelendirilip inşaa edilmesi durumunda blokların yolları ve diğer bloklar arasındaki bahçe menfezleri vaziyet planı ve mimari projeler ile belirlenir m yüksekliğe kadar çatı parapeti yapılabilir. Binaların bütün cephelerinde 2.00m ye kadar açık veya kapalı çıkma yapılabilir. Saçak çıkması 2m ye kadar yapılabilir. Bodrum katlarında pencere serbest olup derinliği 1 m yi geçmeyen kuranglez yapılabilir. Bodrum katlarından yan ve arka bahçelere çıkı yapılabilir. 11. Yapı nizamı bitişik olan yerlerde kot bina cephesi üzerindeki en yüksek yol tretuar seviyesinden verilir. Tabii zemini yol kotu altında olan ada/parsellerde binalara verilecek azami kot binaların cephe aldığı yolun en yüksek tretuar seviyesidir. Projesine göre tabii zeminden de kot verilebilir ve ön bahçe doldurulma şartı aranmaz ve binalara köprü girişi yapılabilir. 12. Tabii zemini yol kotu üstünde olan ada/parsellerde binalara verilecek azami kot binanın oturduğu zeminin köşe kotlarının ortalamasıdır. Binalar istenirse yukarıda belirtilen azami kotların altında herhangi bir kotu esas alarak da yapılabilir. Konut adalarındaki her türlü yapı C 14

16 nizamında zemin kat taban kotu kot verilen seviyenin +1.50m üstüne çıkabilir ancak her koşulda azami bina yüksekliği aşılmaz. 13. Bahçe zemini (tabii yâda dolgu)altında garajlar yapılabilir garajların üstü ada içi yollar veya alan olarak tanzim edilebilir. 14. Doğal zemini yol kotu üstünde olan binaların ön bahçe setinin altında veya kısmen bina bodrumunda kapalı otopark/garaj yapılabilir ve bina bodrum katıyla irtibatlanabilir. Bu garajlar ön bahçe mesafesine tabii değildir. Binaların bodrum veya zemin katında yan ve arka bahçelerde veya bir başka ada/parselde kapalı garaj yapılabilir. Garajlar inşaat alanına dâhil değildir. Her konut için bir veya birden fazla kapalı garaj yapılabilir. Garajlar ihtiyaca göre birden ziyade araba için düzenlenebilir. 15. Havuz, spor tesisleri, turizm ve rekreasyon alanı: yapılar bodrum+3 kattan daha fazla yapılamaz. Saçak kotu yapılacak binaların mimari projelerinden ihtiyaca göre tespit edilir. Bu alan içinde konut yapılamaz. Havuz ve çevre düzenlemesi projesine göre tayin edilir. Bahçe sulama ve yangın suyu rezervuarınıda içeren bu alan kamuya terk edilmeyecektir. 16. Mevcut derelerin ıslahı ve havuzun yapılması sırasında DSİ Genel Müd. İSKİ Genel Müd. Ve belirleyeceği görüş ve önlemlere uyulacaktır. 17. Yöre ikinci derece deprem bölgesinde olduğundan yapılacak tüm inşaatlarda deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 18. İmar planındaki bir donatı ve yeşil alanın kaldırılması ancak bu alanın hizmet gördüğü bölge içinde denklik kurularak yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. 19. Belirtilen su depoları merkez kesimi detay planında korunacaktır. 20. Pazar alanında belediyenin uygun gördüğü avan projeye göre uygulama yapılabilir. 21. TEAŞ kurumuna ait trafolar, adalar ve yeşil alanlar içinde yer alabilecektir. Yerleri ruhsat aşamasında TEAŞ ın görüşü alınarak belirlenecektir. Ada içi ortak yeşil alanlardan, park, çocuk bahçesi vb. Yeşil alanlardan teknik altyapı tesisleri (kanalizasyon, su, merkezi tesis vb.)geçirilebilir. 22. Sonu kurpdosakla biten yaya yollarının çapı en az 12m daire çapı olması kaydıyla yeniden çizilecek ve tasdik safhasında 12m daire çapı dönü aranacaktır. 23. Planda yaya yolu olarak gözüken yol genişlikleri min:7m alınacatır. 24. Yapılarda ön bahçe mesafesi min:5m alınacaktır. 25. Okul, sağlık kreş alanlarında min:5m çekme mesafesi bırakılacaktır. 26. Menfezle geçilmesi gereken yerlerde dere islah projelerinden sonra kesin menfez boyutları belirlenecektir. 27. Uygulama projesinde İSKİ nin onayı alınmak kaydıyla dere ve kanalizasyon güzergâhları değişebilir sayılı imar kanununun 23.madde hükümlerine tabidir. 15

17 T.T 29. BODRUM KATLAR EMSALE DÂHİLDİR. İSKÂN EDİLEN BODRUM KATLAR EMSALE DÂHİLDİR 30. Ağaçlık bölgelerde ağaç revizyonu yapılacaktır. 31. Okul, kreş, BHA, KHA, SKT, sağlık gibi kentsel donatı alanlarda uygulama avan projesine göre yapılacaktır. 32. Genel park alanları, rekreasyon alanları, ada içi yeşil alanlar hazırlanacak peyzaj projesine uygun olarak yapılacaktır. 33. Bayındırlık imar ve iskân bakanlığı afet ileri genel müdürlüğü onay tarihli Bahçeşehir Belediyesi jeolojik-geoteknik raporunda yer alan je2,je3,je4 alan tanımlı bölgeler ayrıntılı jeolojik-geoteknik etüd gerektiren alanlardan olup raporların, Afet İşleri Genel Müdürlüğü ne tasdik ettirilmesi zorunludur. Bu etüdler parsel bazında olmayıp genel kapsamda alınacak tüm şevi veya yüzeyi kapsaması zorunludur. Bu sınır raporu hazırlayan mühendis tarafından gerektiği kadar genişletilecektir. 34. Bu imar planında yapılanma durumu gösterilen JE2,JE3,JE4 bölgelerinde afet işleri genel müdürlüğü onaylı ayrıntılı zemin etüd raporuna göre yapılanma durumu ve koşulları yeniden düzenlenebilir. 35. ÖA1,ÖA2,ÖA3 olarak tanımlanan bölgelerde parsel bazında jelojik-geoteknik etüd yapılması zorunludur. 36. D merkezinin mimari projelerinin düzenlenmesinde TCDD `nin görüşlerine uyulacaktır. 37. Bahçeşehir toplu konut projesi kapsamında Bahçeşehir mevzii imar bütünlüğü açısından imar uygulaması yapılamayan bölgelerde imar uygulaması yapılmadan diğer bölgelerde uygulamaya geçilemez. İLAVE UYGULAMA İMAR PLAN NOTU: İlave uygulama imar plan sınırları bütününde tarih onaylı Sıvat- Yeşiltepe Mevkii, Dereköy Çiftliği Mevkii revizyon uygulama imar plan notları geçerlidir T.T 38. ÖZEL ÖĞRETİM, ÖZEL TEMEL EĞİTİM, ÖZEL KREŞ, ÖZEL SAĞLIK, ÖZEL SOSYAL KÜLTÜREL TESİSİ GİBİ ALANLARINDA ÇEVRE TEŞEKKÜLÜ DİKKATE ALINACAK ŞEKİLDE AVAN PROJESİNE GÖRE UYGULAMA YAPILACAK OLUP MAX. EMSAL:3.00 DIR T.T 2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkul üzerinde İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A A B B B B B5+Sosyal Tesis Otopark+Havuz

18 3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 17

19 Kişi YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Demografik Yapı Nüfus - Yoğunluk: Türkiye topraklarının % 9,7 sini oluşturan İstanbul, km² ( ha) yüzölçümüne sahiptir. Türkiye İstatistik Kurumu ndan alınan bilgilere göre, 2000 yılı Genel Nüfus Sayımına göre nüfusu kişi, 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre ise kişidir. Yıllara Göre Nüfus Değişimi Yıl İstanbul nüfusunun yıllara göre değişimi yukarıdaki grafikte verilmiştir. Bu bilgiye göre özellikle yılları arasında hızlı bir nüfus artışının olduğu göze çarpmaktadır yılları arasında ise nüfus artış hız ivmesinin azaldığı görülmektedir ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı % 2,83 tür. Daha önceki dönemde İstanbul un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3,45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. Teknik ve Sosyal Altyapı: İstanbul il bütünü barındırdığı teknik ve sosyal altyapı alanları açısından incelenirken, eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlar açısından ele alınmıştır. Türkiye genelindeki örgün ve yaygın eğitim kurumları olarak 2007/2008 eğitim öğretim yılında resmi ve özel tüm eğitim kademesindeki; okulun % 8 i, dersliğin %15 i, öğretmenin %14 ü, öğrencinin %16 sı İstanbul ilindedir. Ülke genelindeki örgün eğitim kurumlarının %6 sı İstanbul ilinde bulunmakta olup ülke genelinde örgün eğitim kurumlarında eğitim gören öğrencilerin 18

20 %16 sı İstanbul ilindeki örgün eğitim kurumlarındadır. İl genelinde okuma yazma bilenlerin oranı %93 olup, bu oranda erkeklerin okuma yazma bilme oranı kadınlara göre daha yüksektir. Türkiye genelindeki sağlık hizmetlerinin %16 sı İstanbul ilinde bulunmaktadır. Rakam olarak bu yüzde 200 hastaneye tekabül etmekte ve hastane başına düşen hasta sayısı Türkiye genelinde kişiyken İstanbul ilinde kişidir. Doktor başına düşen hasta sayısı ise Türkiye genelinde 817 kişiyken bu rakam İstanbul ilinde 859 kişi ile Türkiye ortalamasının üzerindedir. Bu değerlendirmeye laboratuar, kan merkezleri ve özel hekim muayenehaneleri dâhil değildir. İstanbul il genelinde sosyal alanlardan; Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğüne bağlı olarak faaliyet gösteren 10 çocuk yuvası, 3 yetiştirme yurdu, sokakta yaşayan ve sokakta çalıştırılan çocuklara yönelik 10 adet gözlemevleri, çocuk ve gençlik merkezleri, rehabilitasyon merkezleri, özürlülere yönelik hizmetler sunan 5 adet kuruluşlar, yaşlılara yönelik huzur ve bakım evleri gibi halkın yardıma muhtaç her yaş ve cinsiyetine yönelik yardımlaşma ve dayanışma merkezleri mevcuttur. İstanbul ili kültürel alanlar bakımından incelendiğinde, 145 kütüphane, 73 kültür merkezi, 48 fuar ve kongre alanı, 36 konser ve gösteri merkezi, 98 sinema, 47 tiyatro salonu, 277 sanat galerisi, matbaa, 12 adet yerel gazete, 35 adet ulusal gazete, 25 televizyon kanalı ve 38 radyo kanalı hizmet sunmaktadır. Ayrıca; ilde, bir kısmı aynı zamanda müze olarak da kullanılan 17 adet saray bir kısmında külliyenin de yer aldığı 66 medrese, 63 müze bulunmakta olup bunların bir kısmı TBMM ne, bir kısmı Kültür ve Turizm Bakanlığına, bir kısmı Vakıflara, bir kısmının yönetimi ise Büyükşehir Belediyesi ne aittir. Değişik inançlara mensup vatandaşlarımıza hizmet eden tarihsel değere sahip 49 adet kilise, 16 sinagog, tarihi- turistik değere sahip 119 türbe, tarihi değeri olan 64 cami bulunmaktadır Ekonomik Yapı Ulusal Hesaplar Sistemi güncelleme çalışmaları ile ülkemizin makro ekonomik istatistiklerinin yöntem, kapsam, tutarlılık ve uluslararası karşılaştırılabilirliğinde önemli iyileşmeler sağlanmıştır. Yapılan güncellemenin gerekçesi ortaya çıkan yeni ihtiyaçlardan dolayı hesaplamalara ilişkin kapsam ve yöntem değişikliğine gidilmesidir. Yeni Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYİH) tahminleri, kapsamlı ve bütünleşik hesap setlerinden oluşan Avrupa Hesaplar Sistemine (ESA95) göre derlenmektedir. Üretim yöntemi ile hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla tahmininde, 2007 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 9,9 luk artışla milyon TL, 2008 yılı dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla %5.7 lik artışla Milyon YTL ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan en son veriler uyarınca 2009 yılı ikinci üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayri safi yurtiçi hasıla % 4.4 lük azalışla Milyon TL olmuştur yılının 19

21 dördüncü üç aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayri safi yurtiçi hâsıla % 3,4 lük artışla milyon TL olmuştur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri; cari fiyatlarla, %12,9 luk artışla milyon TL, ABD doları cinsinden %25,1 lik artışla milyon $, sabit fiyatlarla, % 4,5 lik artışla milyon TL olmuştur yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden $ olarak, 2008 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla değeri cari fiyatlarla YTL, ABD doları cinsinden $ olarak hesaplanmıştır. DPT tarafından hazırlanan Dokuzuncu 5 Yıllık Kalkınma Planı na göre; İstanbul un plan döneminde 12,870$ GSYİH ya ulaşacağı öngörülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2003 yılından itibaren İl Bilgileri yayınlanmamaktadır. Ancak yapılan uluslararası bir araştırmada dünya ekonomisine yön veren 100 kent sıralamasında İstanbul un 133 milyar $ GSYİH ile 34 üncü sırada olduğu tespit edilmiştir. Türkiye deki işgücünün % 18,55 i, istihdam edilenlerin % 18,5 İ, işsiz nüfusun % 18,9 u İstanbul dadır. TUİK tarafından açıklanan Hane halkı İşgücü Araştırması 2010 Yıllık Sonuçlarına göre 2010 yılı Ocak sonu itibarıyla Türkiye'de kurumsal olmayan sivil nüfus 70 milyon 795 bin kişi, kurumsal olmayan çalışma çağındaki nüfus ise 52 milyon 223 bin kişidir yılı Ocak döneminde istihdam edilenlerin sayısı, 21 milyon 162 bin kişidir. Türkiye İstatistik Kurumu nun Aralık 2008 verilerine göre, İstanbul ilinde iş gücüne katılanların %59,54 ü Hizmet Sektöründe, %40,1 i Sanayi Sektöründe ve %0,36 sı Tarım Sektöründe istihdam edilmektedir. 20

22 TÜİK verilerine göre, İstanbul il genelinde işgücü olup, kişi istihdam edilmektedir kişi işsizdir. İşsizlik oranı % 11,4 tür. Bu oran Türkiye genelinde ise %10,6 seviyesindedir. TUİK İstanbul İl Müdürlüğünün kayıtlarına göre halen kişi işsizliğini beyan ederek iş bulmayı beklemektedir Ekonomik Coğrafya Açısından NUTS Avrupa Birliği (AB) Uyum sürecinde bölgesel alanlar önem kazanmıştır. Bu alanlar sadece coğrafik açıdan değerlendirilmeyip; ekonomik ilişkiler, üretim, kent vizyonu, demografik istatistikî veriler (nüfus, eğitim, sağlık, vb. temel hizmetlerle ilgili veriler), ulaşım ilişkileri, bölgesel kalkınma planları ile alınan kararlar gibi, birçok konu da ortak ya da benzer özellikleri olan alanlar, aynı bölge içinde değerlendirilip, bölge sınıflandırması yapılmıştır. Böylelikle kentlerin çevreleri için avantaj oluşturması ve diğer kentler ile olan rekabet ölçütlerinin belirlenmesi sağlanmıştır. Bu durum ise hangi kent için hangi yatırım sorusuna cevap olmaktadır. AB uyum sürecinde Türkiye genelinde NUTS bölgeleri oluşturulmuştur. NUTS Bölgeleri: Avrupa Birliğine uyum sürecinde, bölgesel politikaların çerçevesinin belirlenmesi için bölgesel istatistiklerin üretilmesi amacıyla İstatistikî Bölge Birimleri (NUTS: The Nomenclature of Territorial Units for Statistics, türkçesi BBS: Bölge Birimleri Sınıflandırması) tanımlanmıştır. Bu çalışma Türkiye İstatistik Kurumu ve Devlet Planlama Teşkilatı koordinasyonunda diğer ilgili kamu kurumlarının da katılımıyla gerçekleştirilmiştir. Söz konusu çalışma ile ilgili kararın yürürlüğe konulması; Devlet Bakanlığının tarih ve 1400 sayılı yazısı üzerine, Bakanlar Kurulu nca tarihinde kararlaştırılmıştır. İstatistikî Bölgelerin tanımlanmasında kullanılan temel faktörler: Nüfus Bölgesel Kalkınma Planları İllerin Sosyo-Ekonomik Sıralaması Temel İstatistik Göstergeler Coğrafya 21

23 Buna göre; istatistikî bölgeler üç düzey olarak bölgelere ayrılmıştır. Bunlar; Düzey 1 (Bölge Birimlerinin gruplandırılması sonucu tanımlanmış olup, 12 adettir.) Bölge Birimleri- Düzey 1 Düzey 2 (Komşu illerin gruplandırılması sonucu tanımlanmış olup, 26 adettir.) Düzey 3 (İl düzeyinde 81 adet İstatistikî Bölge Birimleri yer almaktadır. Her il bir İstatistikî Bölge Birimi tanımlamaktadır.) Bölge Birimleri- Düzey 2 Bölge Birimleri- Düzey 3 22

24 İstanbul ili, nüfusu, ilin soysa-ekonomik durumu, coğrafi konumu, bölgesel kalkınma planları, temel istatistikî veriler gibi ana faktörler neticesinde; Düzey 3: İstanbul Düzey 2: İstanbul Düzey 1: İstanbul İstanbul ilinin bütün 3 Bölge Birimi Düzeylerinde, tek başına bir bölge olarak tanımlanmış olmasının yegâne sebebi, İstanbul ilinin Türkiye içinde en üst kademe merkez olarak nitelendirilmesidir. Dolayısıyla, İstanbul için alınacak her hangi bir karar (üst ölçek plan kararları, ekonomik, teknik altyapı veya sosyo-kültürel kararları) tüm Türkiye yi etkileyecektir. Ayrıca en üst kademe merkez olması, planlama açısından merkezi fonksiyonların odağı olmasının yanında, yatırımların da odağı olması anlamına gelmektedir. Kentin yüklendiği bu misyon bağlamında çevresindeki illere de bir takım fonksiyonlar yüklemek, İstanbul un hızla globalleşen dünyada diğer ülke metropolleri ile yarışabilir konuma gelmesini etkilemektedir yılında İstanbul İli Avrupa Kültür Başkenti kimliğini taşımıştır. Bu kimlikle gerçekleşen yatırımlar tarihi ve doğal kaynakların sürdürebilirliğini amaçlamaktadır. Bu amaç bağlamında, kent içinde yer alan sanayi alanlarının, kentin batısında Tekirdağ, doğusunda da Kocaeli ve Bursa illerine yönlendirilmesi, kentin tarihi ve doğal kaynaklarının korunmasının önemini vurgulamaktadır Ekonomik Nitelikler Yüzyıllar boyunca önemli bir ticaret şehri olan İstanbul; üç imparatorluğa başkentlik etme özelliğinin yanı sıra, her dönemde ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıda kentten biridir. Cumhuriyet döneminde de siyasi anlamda başkent olmamasına rağmen, ekonomik merkez olma özelliğini her zaman sürdürmüş ve ülkenin kaderini belirleyen konumunu asla kaybetmemiştir. Bugün İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyindedir. 1980'li yıllardan itibaren Türkiye sanayisindeki önemi nispeten azalmasına rağmen finans başta olmak üzere inşaat, ticaret, konut ve diğer hizmet sektörlerindeki katkısı büyüyen İstanbul'un, Türkiye milli gelirindeki payı 1960'lardan beri hep yüzde 20 ile yüzde 22 arasında seyretmektedir. 1980'li yıllara kadar gelişmelerinin temel enerjisini, sanayi yatırımlarından alan büyük girişimcilerin, 1970'lerden itibaren İstanbul dışında mekanlar bulmaları ve yeni yatırımlarını 23

25 İstanbul dışına yapmaları; İstanbul'da kurulu olanların da, yavaş yavaş sökülerek İstanbul dışına taşınması, imalat sanayisinin İstanbul'daki büyümesini bir ölçüde sekteye uğratsa da pazara yakınlık, ulaşım bağlantılarının gelişmişliği ve İstanbul un hinterlandı sanayinin büyümesini tekrar canlandırmıştır. Para piyasalarının kalbi de artan bir tempoyla hep İstanbul'da attı. Bugün mevduatların yüzde 35'e yakını İstanbul'da toplanıyor ve kredilerin yüzde 33'ü İstanbul'da kullanılıyor. Sigorta şirketlerinin neredeyse hepsinin merkezi İstanbul'dadır. Serbest Bölge niteliği de taşıyan Menkul Kıymetler Borsası, İstanbul merkezli ve dünyanın sayılı borsaları arasındadır. Ayrıca bir altın borsası mevcuttur. Leasing, factoring, özel finans kurumları gibi finans kuruluşlarının merkezleri de İstanbul'dadır ve finans merkezi olma yolunda hızla ilerlemektedir Başakşehir İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık hektardır. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2010 verilerine göre ilçe nüfusu kişidir. 24

26 3.2 Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkul Spradon Evleri, Manolya Evleri, Asos Evleri, Avrupa Konutları gibi toplu konut niteliğindeki konut alanlarının yoğunlaştığı bir bölgede yer almaktadır. Bahçeşehir Merkeze yakın konumlu olan gayrimenkulün yakın çevresinde Bahçeşehir Atatürk Lisesi, Bahçeşehir Sağlık Ocağı, Boğazköy İlköğretim Okulu, Boğazköy Endüstri Meslek Lisesi, Behçeşehir Gençlik Spor Klubü ve Tenis Klubü gibi donatı alanları mevcuttur. Gayrimenkule ulaşım güneybatısında bulunan Hoşdere Bahçeşehir Yolu ve Avrupa Otoyolu üzerinden sağlanabilmektedir. 3.3 Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkullerin inşaatı için parsel üzerinde şantiye üniteleri ve satış ofisi kurulmuştur. Blokların inşaatına henüz başlanmamıştır. 3.4 Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tarihli ve Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir. Rapora konu gayrimenkul üzerinde tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bahçeşehir Beldesi Sıvat-Yeşiltepe Mevkii Dereboyu Çiftliği Mevkii İlave Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 25

27 4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün ticaret+konut alanı olarak planlanmış olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-2 ve O-3 yollarına ve Avrupa Otoyolu Mahmutbey gişelerine yakın olması nedeniyle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin fazla ve erişilebilirliğinin yüksek olması, Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve maliyet avantajı sağlaması, Olimpiyat Stadı nın rapora konu gayrimenkule yakın olması, 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya uzak olması, 26

28 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 27

29 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi kullanılmıştır. 28

30 5.3 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması Emsal 1: Global Gayrimenkul ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde 200 m² 4+1, site içerisindeki bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 200 m² = 1.750,00 TL/m² Emsal 2: Mehmet Erdem ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde 133 m² 3+1, site içerisindeki bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 133 m² = 1.804,51 TL/m² Emsal 3: Emre Kavaklıoğlu ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Spradon Evlerinde 112 m² 1+1 bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 112 m² = 1.830,35 TL/m² Emsal 4: Erkan Gazi ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Spradon Evlerinde 160 m² 3+1 bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 160 m² = 1.812,50 TL/m² Emsal 5: Raziye Tüzer ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Spradon Evlerinde 112 m² 1+1 bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 112 m² = 1.785,71 TL/m² 29

31 Emsal 6: Gold Emlak ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Bahçeşehir 1. Kısım mevkiinde, Manolya Evlerinde 140 m² 3+1 bir dairenin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 140 m² = 1.964,28 TL/m² 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 30

32 31

33 32

34 33

35 34

36 35

37 36

38 37

39 38

40 39

41 40

42 41

43 42

44 6.2 Yakın Çevrede Piyasa Araştırması Arsa Değeri Araştırması Emsal 1: Remax Çağlayan Boğazköy Bahçeşehir ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mevkiinde bulunan, Emsal:1.00 konut imarlı, 634,00 m² arsanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 634,00 m² = 709,77 TL/m² Emsal 2: Bahçeşehir Emlak ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Başakşehir ilçesi, Boğazköy Mevkiinde, Emsal:2.30 konut+ticaret imarlı, m² arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.) USD / m²=825,08 USD/m²= 1.476,89 TL/m² Emsal 3: Remax Şehr-i Bazaar Alışveriş Merkezi Bahçeşehir Ahmet Biroğlu ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Başakşehir ilçesi, değerleme konusu arsanın yakın çevresinde arsa satış m² birim fiyatının yaklaşık 500,00 USD olabileceği öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.) 500,00 USD/m² = 895,00 TL/m² Emsal 4: Bahçeşehir Emlak ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Başakşehir ilçesi, Boğazköy Mevkiinde, Emsal:2.30 konut+ticaret imarlı, m² arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.) USD / m²=825,00 USD/m²= 1.476,75 TL/m² 43

45 Emsal 5: Boğazköy Emlak Ofisi ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Başakşehir ilçesi, Boğazköy Mevkiinde, Emsal:2.30 konut+ticaret imarlı, m² arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.) USD / m²=813,00 USD/m²= 1.455,28 TL/m² Emsal 6: Meta Mühendislik ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Başakşehir ilçesi, Bahçeşehir 1. Kısımda, Emsal:2.50 konut imarlı, m² arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.) USD / m²= 600,00 USD/m²= 1.074,00 TL/m² Emsal 7: Meta Mühendislik ( ) ile yapılan görüşme neticesinde, Başakşehir ilçesi, Bahçeşehir 1. Kısımda, Emsal:2.50 konut imarlı, m² arsanın USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir. (1 USD=1,79 TL olarak kabul edilmiştir.) USD / m²= 571,42 USD/m²= 1.022,85 TL/m² 44

46 6.2.2 İş ve Ticaret Merkezi, Plaza, Mağaza, Dükkân Değeri Araştırması Emsal 1: Ribat Gayrimenkul den Tayfun İDGÜ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Başak Center Ticaret Merkezinde, 2. katta, 34 m² bir işyerinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 34 m² = 7.352,94 TL / m² Emsal 2: Adil Önal ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısım, Verdomolina AVM de, 13 m² bir dükkanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 13 m² = 7.692,30 TL / m² Emsal 3: D&C Emlak Danışmanlığı ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısım da ana cadde üzerinde bulunan, 260 m² bir dükkanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 260 m² = 5.769,23 TL / m² Emsal 4: Sedef EJDER ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısımda, doğalgazlı, 200 m² dükkan nitelikli bir işyerinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 200 m² = 4.000,00 TL/m² 45

47 Emsal 5: Gülay ÖLMEZ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısımda, doğalgazlı, 121 m² dükkan nitelikli bir işyerinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 121 m² = 7.024,79 TL/m² Emsal 6: Özlem TAŞ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Başak Mahallesi, doğalgazlı, 301 m² dükkan nitelikli bir işyerinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 301 m² = 5.315,61 TL/m² Emsal 7: Ercan BAZABA ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Başakşehir Mahallesi, doğalgazlı, 120 m² TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / 120 m² = ,33 TL/m² dükkan nitelikli bir işyerinin Emsal 8: D&C Emlak Danışmanlığı ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Başakşehir Mahallesi, 210 m² dükkan nitelikli bir işyerinin USD bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir USD / 210 m² = 4.404,76 USD/m² =7.884,52 TL/m² 46

48 6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Başakşehir İlçesi Dereköy Köyü, 541 Ada, 1 Parselde kayıtlı olup yüzölçümü ,85 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve Ticaret için E=0.50, Konut için E=1.50 yapılaşma koşulunda Ticaret+Konut Alanı olarak planlanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapıların toplam inşaat alanının yapı ruhsatlarına göre ,39 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,85 m² x TL/m² = ,50 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilecek Başakşehir Projesi nin; satışa esas konutların toplam brüt alanı ,54 m², apart ünitelerin toplam brüt alanı ,52 m², dükkanın brüt alanı 489,10 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.750,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı, Dükkanlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 5.000,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 5 oranında artacağı, Konutların ve ticari ünitelerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% 47