GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU BAYRAKTAR KARDEŞLER İNŞAAT TAAHHÜT VE TİCARET A.Ş. İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURTKÖY MAHALLESİ, DOMUZDERESİ MEVKİİ, 1714 ve 1716 PARSELLER İLE İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURNA KÖYÜ, DOMUZDERESİ MEVKİİ, 963 PARSEL SAYILI TAŞINMAZLAR GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

2 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR BİLGİLERİ 3 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 3 3. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ 8 4. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ GAYRİMENKULÜN TANIMI GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ DEMOGRAFİK VERİLER EKONOMİK VERİLER GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BÖLGE VERİLERİ DEĞERLEME TEKNİKLERİ FİYAT, MALİYET VE DEĞER PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ EKLER 34 2

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmaz ile *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzalaladığı tarih sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan haklarının pazar değerinin takdiri amacıyla hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ve Sermaye Piyasası Kurulu nun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. RAPORUN KAPSAMI : İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parsel numaralı Arsa vasıflı taşınmaz için yapılmış olan finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan haklar ile İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 Parsel numaralı Tarla vasıflı taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında değerleme çalışmasıdır. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI : DEĞERLEME TARİHİ : RAPORUN TARİHİ : RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER RAPORU HAZIRLAYANLAR : 20 : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. : Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili şirketimizce tarihli, 2015_400_167_2 sayılı ve tarihli, 2014_400_161_7 sayılı Değerleme Raporu hazırlanmıştır. Hazırlanan 2015_400_167_2 sayılı değerleme raporunda konu taşınmazlara K.D.V. hariç toplam TL (Sekizmilyon TürkLirası), 2014_400_161_7 sayılı Değerleme raporunda değerleme konusu taşınmazlara K.D.V hariç toplam TL (Sekizmilyon TürkLirası) takdir edilmiştir. : Gülnur ÇELİK Şehir Plancısı M.B.A Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ MÜŞTERİ UNVANI MÜŞTERİ ADRESİ MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR : İdealtepe Mahallesi Rıfkı Tongsir Caddesi No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(216) [email protected] : VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik/İstanbul : Müşterinin talebi; İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parsel numaralı Arsa vasıflı taşınmaz için yapılmış olan finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan haklar ile İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 Parsel numaralı Tarla vasıflı taşınmazın değerleme tarihi itibari ile pazar değerinin tespiti olup herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. *Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 3

4 3. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazlara ait tapu bilgileri, TAKBİS sistemi üzerinden ve tarihleri itibari ile alınan TAKBİS belgelerinden teyid edilmiş olup, aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İSTANBUL İSTANBUL İLÇESİ : PENDİK PENDİK PENDİK MAHALLESİ/KÖYÜ : KURTKÖY KURTKÖY KURNA MEVKİİ : DOMUZDERESİ DOMUZDERESİ DOMUZDERESİ PAFTA NO : ADA NO : PARSEL NO : YÜZÖLÇÜMÜ : 4.635,00 m² 2.900,00 m² 149,00 m² NİTELİĞİ : ARSA ARSA TARLA TARİH/YEVMİYE NO. : / / / CİLT NO. : SAYFA NO. : HİSSE ORANI : TAM TAM TAM MALİK : DENİZ FİNANASAL KİRALAMA A.Ş. DENİZ FİNANASAL KİRALAMA A.Ş. BAYRAKTAR KARDEŞLER İNŞAAT TAAHHÜT VE TİCARET A.Ş Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri TAKBİS sistemi üzerinden ve tarihleri itibari ile alınan Takyidat belgeleri üzerinden yapılan incelemelerde, değerleme konusu taşınmazlardan 963 parsel üzerinde herhangi bir takyidata rastlanılmamış olup, 1714 ve 1716 parseller üzerinde müştereken aşağıdaki kayıtlara rastlanılmıştır. Şerhler Hanesinde; - Finansal Kiralama Şerhi: BEŞİKTAŞ 3. Noterliği nin tarih sayılı Sözleşme ve tarih sayılı Ek Sözleşme ile (Lehtar: Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahüt ve Ticaret A.Ş.) ( tarih, 6907 yevmiye Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri TAKBİS sisteminden temin edilen verilerde, değerleme konusu taşınmazlardan İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parsellerin mülkiyetinin Süleyman Ferhat Oğraş (½), İbrahim ERÇAL (½) adına kayıtlı iken tarihli, yevmiye no.lu satış işlemi ile Deniz Finansal Kiralama (Tam) adına tescil edildiği görülmüştür. Yapılan incelemelerde, değerlemeye konu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazın mülkiyetinin Fatma Gültekin (1/4), Mevlüt Gültekin (3/20), Naciye Doğan (3/20), Şaziye Aslan (3/20), Fevziye Erbalıkçın (3/20), Mehmet Gültekin (3/20) adına kayıtlı iken, tarihli, yevmiye no.lu satış işlemi ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. (Tam) adına tescil edildiği görülmüştür. 4

5 3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nden temin edilen İmar Durum Belgesinde değerleme konusu taşınmazlardan 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı görülmüştür. Değerlemeye konu 1714 parsel sayılı taşınmaz mer i planda Fuar Alanı nda, 1716 parsel sayılı taşınmaz ise Kısmen Fuar, Kısmen Askeri alanda kalmakta olduğu belirtilmiştir. (İmar Durumu yazıları ekte sunulmuştur) Ancak Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazın İstanbul 6. İdare Mahkemesi Kararı ile İmar planı kapsamı dışında sayılmıştır. Resim 1. Mer i İmar Planı PLAN NOTLARI - Bu alanlarda 2565 sayılı yasa hükümleri geçerli olup, planda öngörülen fuar alanı işlevinin yürürlüğe girmesi için gün 6121-(NİP İMR.SIS.Ş.(TC) 3976/2495 sayılı M.S.B yazısı gerği uygulama öncesi M.S.B. den görüş alınacaktır. - Füze Filo Komutanlıkları radar görüşünün olumsuz etkilenmemesi açısından bölgede yapılaşmalara izin verilmeden önce yetkili komtanlık olan 1. Taktik Hava Kuvveti Komutanlığından (Eskişehir) izin alınacaktır. - Fuar Alanında İstanbul Metropolitan Alanının Anadolu Yakasına yönelik olarak, içinde yeşil alanlar, parklar, rekreasyon alanları, otoparklar, fuar ve sergileme tesisleri, oyun ve eğlence parkları, turizme yönelik ticari satış birimleri gibi fonksiyonlar yer alacaktır kotunun altındaki kullanımlar Emsal hesabına dahil edilmeyeektir. Fuar alanında yapılaşma açısından ayrıntılı zemin etüdleri yapılacak olup, bu etüdler çerçevesinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca düzenlenecek avan projeye göre uygulama yapılacaktır. - 2 Pafta 1745 parsele ilişkin bölümde gün 593 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı uygulanacaktır. F rumuzlu alanda gün ve 481 sayılı İ.B.B. Meclis Kararı geçerlidir. - Nato Akaryakıt Boru Hattı istimlak ve Kamulaştırma sınırı haricinde 5 m. Sağa ve 5 m. Sola olmak üzere koruma bandı ayrılarak her ne şekilde olursa olsun inşaat yapılmaması ve ruhsat verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde bağ, bahçe tesis edilmemesi gerekmemektedir. - İstimlak şeridinin yol olarak kullanılmaması ve boruyu katleder vaziyette yol geçirilmemesi ancak zorunlu geçişlerde ilgili işletme müdürlüğüne yazı ile müracatta bulunarak müsaade istenmesi ve verilecek olan yol geçiş tip projesinin uygulanması gerekmektedir. - İstimlak şeridi içerisinde, kanal, kanalizasyon, ark, hendek, kuyu açılmaması, sulama kanallarının zorunlu olarak kesiştiği noktalarda borunun emniyete alınması ve takviye yapılması ilgili işletme müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir. - Boru hattı üzerinde bulunan some taşlarına, ölçme kutularına, vana ve mesafe taşlarına zarar verilmemesi ve sökülüp atılmaması gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde ve 150 m. Yakınında taş, kireç, kum, maden ocağı v.b. tesislerin işletmesine müsaade verilmemesi gerekmektedir. - İstimlak şeridi üzerinde telefon ve enerji nakil direklerinin dikilmesine izin verilmemesi gerekmektedir. - Boru hattı güzergahı arazide 70 cm. toprağın altında olacak şekilde döşenmiştir. Ancak iklim şartları nedeniyle bu derinlik azabilmekte ve zaman zaman yeryüzüne de çıkabilmektedir. Yapılacak kazılarda bu hususun dikkate alınması gerekmektedir. - Nato Akaryakıt boru hattı güzergahı civarında yapılacak inşaat ve kazı çalışmaları esnasında en yakın ilgili İşletme Müdürlüğü ve Ant Batı Bölge Müdürlüğü ile koordine edilerek ilgili personelin haberdar edilmesi ve istimlak şeridine yapılacak herhangi bir tecavüzün ilgili kamu kurum ve kuruluş, belediye ve özel idarelere bilgilendirilmesi gerekmektedir. 5

6 - Uygulama aşamasında Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün ve Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu nun görüşü alınacaktır. - Uygulama Aşamasında 4 Eylül 1988 tarih sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve bu yönetmeliğe ilave olarak tarih ve sayılı Su Kirliliği Yönetmeliği nde Değişiklik yapılması hakkındaki yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. - Uygulama aşamasında İSKİ nin görüşlerine uyulacaktır. - K(A) rumuzlu alanda bir veya birden fazla bodrum kat yapılabilir. Bu alanlarda Kongre ve Turistik Amaçlı Kullanım söz konusu olduğundan, bodrum katlarda konaklama hariç her türlü spor, eğlence, dinlenme, kapalı havuz, balo-konferans-sergi salonları, sağlık merkesleri gibi aktivitelere izin verilebilir ve bu alanlar iskan edilebilir. Bu alanlar kotunun altında olduğu takdirde Emsal hesaplarına dahil edilmeyecektir. - Plan onama sınırı içerisindeki fonksiyonlara bakılmaksızın parseller tevhit edilebilir. Tevhit sonrası oluşan parsellerdeki toplam inşaat alanı, tevhit edilmeden önceki inşaat alanının toplamından fazla olamaz. - Fuar alanında yapılacak yapılarda, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik teki Akaryakıt Servis İstasyonları asgari emniyet mesafeleri çizelgesinde belirtilen mesafelere ve kriterlere göre uygulama yapılacaktır. ( T.T.) 3.5. Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Değerleme konusu taşınmazlar için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Arşivi nde inceleme yapılmış olup, değerleme tarihi itibari ile konu taşınmazlardan 963 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak cins değişikliği için tarihinde başvuru yapıldığı tarihinde ise Pendik Belediyesi nce cins değişikliğinin uygun görülmediği, taşınmazın tapudaki niteliğinin TARLA olduğu görülmüştür. Değerleme tarihi itibari ile Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Arşivi nde yapılan incelemede konu parseller ile ilgili İmar Kanunu kapsamında herhangi bir işlem yapılmadığı, 963 sayılı parselin tapu kütüğünde tescil edilen niteliği, mer i imar planında komşu parseller için tanımlanan fonksiyonlar ve taşınmazın mevcut kullanım şekli dikkate alınarak taşınmaz Arazi olarak değerlendirilmiştir. Değerlemeye konu 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların niteliğinin Arsa olarak tescil edilmesi nedeni ile taşınmazlar Arsa olarak değerlendirilmiştir. Konu taşınmazlardan İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret Anonim Şirketi arasında tarihli, sözleşme no.lu Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi yapılmıştır. Bahsi geçen kiralama sözleşmesinde Sözleşme süresi 59 ay olarak belirtilmiş olup, Kiralama Bedellerinin Hesaplanmasında Esas Alınan Maliyetin Tutarı ve sözleşmenin tamamı rapor eklerinde sunulduğu gibidir No.lu Finansal Kiralama Sözleşmesine Ait Ek 2/C ödeme planında para birimi USD olarak belirtilmiş olup, finansal kiralama konusu 1714 ve 1716 parseller için ayrı ayrı ödeme planı sunulmuştur. KDV hariç Anapara olarak ifade edilen bedeller iki parsel için toplam USD olup, değerleme tarihi ( ) itibari ile kalan ödeme tutarı toplam USD olarak hesaplanmıştır. Faiz ve KDV hariç olmak üzere ödeme planında belirtilen bedeller aşağıda belirtildiği gibidir. 6

7 tarihli, sözleşme no.lu Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi Ek 2/C ödeme planında belirtilen toplam Anapara bedelleri KİRA NO TARİH ANA PARA (USD) KİRA NO TARİH ANA PARA (USD) TOPLAM Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel ve İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parseller için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Aşrivi nde inceleme yapılmıştır. Değerlemesi yapılan gayrimenkullerden Kurna Köyü 963 parsel sayılı taşınmaz değerleme tarihi itibari ile 1814 parsel sayılı taşınmaz üzerinde üst kullanım hakkı kapsamındaki Viaport A.V.M. ziyaretçileri tarafından otopark alanı olarak kullanılmakta olup, 1714 ve 1716 parseller üzerinde herhangi bir kullanım bulunmamaktadır. Yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazlar için İmar Kanunu kapsamında herhangi bir işlem yapılmadığı, taşınmazların mer i imar planında Fuar alanında kaldığı görülmüştür. Konu parsellerin mer i imar planı kapsamında işletme bütünlüğü oluşturması gerektiği düşünülen tarih ve 400_193_1 sayılı raporumuza konu 1814 sayılı parsel ile birlikte değerlendirilmesi gerekmekte olup mülkiyet yapısı ve maliklerinin farklı olması nedeniyle ayrı rapor düzenlenmiştir Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Değerleme konusu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parseller ile İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel onay tarihli 1/1000 ölçekli Kurtköy Pendik Fuar Alanı Uygulama İmar Planı nda Fuar Alanı nda kalmaktadır. Taşınmazlardan 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların tarihinde yapılan başvuru ile cins değişikliğinin yapıldığı, taşınmazların niteliğinin TARLA dan ARSA ya çevrildiği görülmüştür. Ancak değerleme konusu 963 parsel sayılı taşınmazın niteliğinin Tarla olduğu ve bir cins değişikliğinin yapılmadığı görülmüştür. 7

8 3.8. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazın mülkiyeti Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olup, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ile 1716 parsel sayılı taşınmazların mülkiyeti Deniz Finansal Kiralama A.Ş. adına kayıtlıdır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 31. maddesi 1. fıkrasında Ortaklıklar, fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Söz konusu kredilerin üst sınırının hesaplanmasında ortaklığın finansal kiralama işlemlerinden doğan borçları ve gayri nakdi kredileri de dikkate alınır. denilmektedir. Bu çerçevede tebliğde GYO ların finansal kiralama işlemleri yapabilmelerinin kabul gördüğü anlaşılmaktadır. Diğer yandan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği nin 22. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. denilmektedir. Yukarıda anılan finansal kiralama sözleşmesi, sözleşmeye konu taşınmazlardan sözleşme süresi boyunca istifade etme ve sözleşme süresi sonunda da taşınmazların mülkiyetini elde etme hakkı vermekte olup, yukarıda yer verilen tebliğ hükümleri çerçevesinde söz konusu finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan hakların ve Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş. nin mülkiyetine sahip olduğu İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmazın portföye alınmasında bir sakınca olmadığı düşünülmektedir. Son olarak, anılan 963, 1714 ve 1716 no.lu parsellerin devrine engel teşkil edecek bir sınırlama, ipotek veya değerini önemli ölçüde etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 4. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Harmandere Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazlara Pendik-Gebze istikametinde T.E.M. otoyolu üzerinde ilerleyerek ulaşım mümkün olup, Kurtköy Kavşağı ile T.E.M otoyolunun kesişiminden sağa dönülerek ulaşılmaktadır. Taşınmazlara T.E.M. otoyolu üzerinden Kurtköy Kavşağı aracılığı ile ulaşım sağlanabilmekte olup, ayrıca D-100 Karayolu üzerinden Pendik-Tuzla istikametinden ilerlerken sağ kolda yer alan Neomarin Pendik A.V.M. ye gelindiğinde Tersane kavşağı üzerinden T.E.M. bağlantı yoluna girilerek de ulaşım sağlanabilmektedir. Taşınmaza yakın konumda Viaport A.V.M., Crown Plaza Asia, Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendorya A.V.M., Neomarin Pendik A.V.M., Özel Koç Lisesi, Sabancı Üniversitesi gibi referans yapılar yer almaktadır. 8

9 Resim 2. Konum Krokisi Tablo. 2 Konu Taşınmazın Bazı Merkezlere Kuşuçuşu Mesafeleri Mesafeler Sabiha Gökçen Havalimanı Pendik Sahil Ataşehir Merkez Bostancı Merkez Boğaziçi Köprüsü Fatih Sultan Mehmet Köprüsü Atatürk Havalimanı Uzaklıklar 3.09km 9.54 km km km km km km Konu taşınmazların bulunduğu bölge sanayi ve lojistik fonksiyonlu yapıların yer aldığı bir bölge niteliğinde olup, 2000 li yılardan itibaren konut gelişimi gösteren bir bölgedir. Özellikle Dedepaşa Caddesi nin güneybatısında kalan bölgede yoğunlaşan konut alanlarında blok yapı düzeninde, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş yapılardan oluşan site tipi mesken alanları bulunmaktadır. Taşınmazlara yakın konumda mesken alanlarının yanısıra, sanayi tesis alanları ve lojistik alt sektöründe hizmet veren birimlere ait depo alanları konumludur. Bölge dahilinde Sahil Bulvarı yönünde, Pendik Merkez istikametinde ilerledikçe mevcut fonskiyonlar konut+ticaret ve ticaret olarak değişmekte, yapı ve 9

10 nüfus yoğunluğu artmaktadır. Pendik ilçe sınırları içerisinde 2008 yılı sonrasında açılan Pendik Marina nın yaratmış olduğu çekim dolayısı ile ilçenin ticari yoğunluğu ve gayrimenkul talebi artış eğilimi göstermiştir. Sosyo ekonomik olarak orta gelir grubunun ikamet ettiği bölgede nüfus yoğunluğu yüksek seviyelerdedir. Taşınmazın kuzeyinde, T.E.M. otoyolunun kuzey doğusunda yer alan Kurna Mahallesi sınırları dahilinde plansız alanlar yer almaktadır. Resim 3. Topoğrafik Yapı Krokisi Taşınmazların bulunduğu bölgede topoğrafik yapı genel hatları ile hafif eğimlidir. T.E.M. otoyolunun konumlu olduğu aks üzerinde düze yakın yapıya sahip olan topoğrafyada eğim oranı, T.E.M.-Dedepaşa Caddesi yönünde artmaktadır. Taşınmazlara ulaşım sağlayan Dedepaşa Caddesi nin güneydoğusunda eğim oranı azalmakta, topoğrafik yapı bu noktadan sonra değişmektedir. Taşınmazların bulunduğu bölgede kara yolu ve deniz yolu toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. T.E.M., D-100 ve bağlantı yolları, karayolu ulaşım aksaları ile Pendik merkez üzerinden deniz yolu ulaşım araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. Değerleme tarihi itibari ile konu Taşınmazlara raylı sistem taşıma araçları ile ulaşım sağlayacak herhangi bir ulaşım aracı mevcut değildir Gayrimenkulün Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Değerleme konusu taşınmazlar Viaport AVM, Fuar ve Kongre Merkezi ile Crowne Plaza Oteli ile yakın konumda yer almakta olup, parseller bahsi geçen Viaport Kompleksinin konumlu olduğu 1814 parsel sayılı taşınmaz ile komşu konumda yer almaktadır. 10

11 Resim 4. Vaziyet Planı 963 Parsel 1714 & 1716 Parseller Değerleme tarihi itibari ile komşu parsel (1814 parsel) üzerinde yer alan Viaport kompleks projesi ile komşu konumda olan değerleme konusu parsellerden 963 parsel üzerinde düzenlemeler yapılmış olup, 1714 ve 1716 parseller üzerinde herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. 963 parsel sayılı parsel geometrik olarak üçgen forma sahip olup düze yakın eğim oranına sahiptir. Değerleme konusu 1716 parsel sayılı taşınmaz üçgen, 1714 parsel ise çokgen geometrik forma sahip olup, topoğrafik açıdan hafif eğimli yapıya sahiptir. Değerleme tarihi itibari ile parseller üzerinde herhangi bir yapılanma mevcut olmayıp, belediye işlem dosyasında herhangi bir imar uygulaması yapılmadığı görülmüştür. 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 5.1. Demografik Veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2014 yılında, bir önceki yıla göre kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 ( kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2013 yılında 13,7 iken, 2014 yılında 13,3 e gerilemiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2013 yılında %91,3 iken, bu oran 2014 yılında %91,8 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %8,2 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,5 inin ikamet ettiği İstanbul, kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. Bunu sırasıyla takip eden iller; %6,6 ile ( kişi) Ankara, %5,3 ile ( kişi) İzmir, %3,6 ile ( kişi) Bursa ve %2,9 ile ( kişi) Antalya'dır. Bayburt ili ise kişi ile en az nüfusa sahip ildir) 11

12 Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: Türkiye de yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2013 yılına (%67,7) göre 0,1 puan artarak %67,8 ( kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24,3 e ( kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da yaklaşık %8 e ( kişi) yükselmiştir. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 101 kişi olmuştur. İstanbul, kilometrekareye düşen kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olup bunu sırasıyla; 477 kişi ile Kocaeli, 342 kişi ile İzmir, 277 kişi ile Gaziantep, 267 kişi ile Bursa ve Yalova illeri takip etmektedir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli dir. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 54, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 267 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2014 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler Küresel Ekonomik Durum Küresel ekonomiye ilişkin gelişmeler finansal istikrar açısından önemini korumaktadır. ABD diğer gelişmiş ülkelere göre daha güçlü büyüme performansı sergilerken Euro Bölgesinde ekonomik büyüme zayıf seyrini korumaktadır. Küresel büyümenin önemli seyrini oluşturan gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızı yavaşlamaktadır. Enflasyon gelişmiş ülkelerde hedeflerin altında seyretmekte, gelişmekte olan ülkelerde ise yukarı yönlü hareket etmektedir. ABD nin faiz artırım sinyali ve para politikasındaki normalleşme sürecine ilişkin belirsizlikler küresel piyasaların veri akışına duyarlılığın yüksek seviyelerde kalmasına neden olmaktadır. Böyle bir konjonktürde ABD doları diğer para birimlerine karşı güçlenme eğilimi göstermiş, gelişmekte olan ülkelerde sermaye hareketleri dalgalı bir seyir izlemiştir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Mayıs, 2015). Ocak 2015 te Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin toplamda %3,5 büyüme sergilediği görülmüştür. Fakat bu büyüme incelendiğinde, gelişmiş ekonomilerin arasında büyüme oranlarındaki farklılıkların dikkat çekmekte olduğu aktarılmıştır. Bu kapsamda özellikle Amerika Birleşik Devletleri (ABD) beklenenin üzerinde bir büyüme rakamı 12

13 yakalamış olsa da Japonya nın beklenen büyüme oranlarını yakalayamadığı belirtilmiştir. Japonya gibi beklenenin altında büyüme yakalayan gelişmiş ülkelerin durumu orta vadede beklenen ekonomik performansının düşük olmasına bağlanmıştır. Gelişmiş ülkeler arasındaki ekonomik ayrışmanın bir başka etkisi olarak ABD dolarının 2014 Eylül ayından itibaren %6 değer kazandığı, Avrupa Birliği (AB) ortak para birimi Euro da %2 ve Japon Yeni nde %8 oranlarında değer kayıpları izlendiği açıklanmıştır. Benzer bir şekilde gelişmekte olan ülkelerde de ihracat rakamlarındaki düşüşler sebebiyle para birimlerindeki değer kayıpları görülmektedir. Yaşanan ekonomik belirsizlikler sebebiyle faiz oranlarında ve risk primlerinde yükselişler gözlenmektedir. Özellikle, petrole bağlı olarak değerlenen yatırım araçlarında da düşüşler bulunmaktadır. ABD ekonomisindeki toparlanma ve büyüme IMF tarafından yıllarında da %3 olarak öngörülmektedir yılında işsizliğin azalması ve doların değer kazanmasıyla ekonomi beklentileri olumlu olarak değerlendirilmiştir. Buna nazaran, doların değer kazanması ile ABD nin ihracat rakamlarında düşüş beklendiği de belirtilmiştir. Tablo. 3 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları IMF (Uluslararası Para Fonu) 2014 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla rakamları ve GSYH Büyüme Öngörüleri 2014 (%) 2015(%) 2016(%) Dünya Ortalaması 3,3 3,5 3,7 Gelişmiş Ülkeler Ortalaması 1,8 2,4 2,4 ABD 2,4 3,6 3,3 Euro Bölgesi Ortalaması 0,8 1,2 1,4 Japonya 0,1 0,6 0,8 İngiltere 2,7 2,6 2,4 Kanada 2,4 2,3 2,1 Gelişmekte olan Ülkeler Ortalaması 4,4 4,3 4,7 Rusya 0, Asya 6,5 6,4 6,2 Çin 7,4 6,8 6,3 Hindistan 5,8 6,3 6,5 Latin Amerika ve Karayipler 1,2 1,3 2,3 Brezilya 0,1 0,3 1,5 Meksika 2,1 3,3 3,5 Orta Doğu, Kuzey Afrika, Afganistan ve Pakistan 2,8 3,3 3,9 Sahra altı Afrika 4,8 4,9 5,2 Nijerya 6,1 4,8 5,2 Güney Afrika 1,4 2,1 2,5 Kaynak: Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, IMF (Ekim 2014) 2014 yılında küresel ekonomiye 2008 krizi sonrası uzun vadeli ekonomik durgunluk, işsizlik oranında artış ve büyümedeki sınırlar, Orta Doğu da ortaya çıkan politik riskler, Rusya ile Ukrayna arasındaki politik gerginlikler damgasını vurmuştur ve 2016 yıllarında benzer risklerin devam etmesi öngörülmüştür. Bunlara ek olarak gelişen petrol fiyatlarındaki düşüşler, küresel ekonomi için riskler oluşturmaktadır. Petrol fiyatlarındaki düşüşler, sanayi üretiminin artması için uygun ortam hazırlayabilmekle birlikte, özellikle OPEC ülkelerinin fiyat düşüşlerini durdurmak amacıyla arzı kısması durumunda küresel ekonomide ciddi daralmalar ortaya çıkabileceğinin altı çizilmiştir. Bu belirsizlik üretici ve yatırımcıları risk içerisine sokmaktadır. Dolayısıyla, makroekonomik belirsizliklere sebep olmaktadır. Belirsizliklerin bir başka sonucu da küresel finans piyasalarındaki dalgalanmalardır. ABD dolarının değer kazanması ve dolar karşısında gelişmekte olan ülkelerin para birimlerinin değer kaybetmesi bu ülkeler için ciddi enflasyon risklerini gündeme getirmektedir. Buna ek olarak, ABD nin para politikasını normalleştirme ile ilgili almış olduğu karar ile daha sıkı bir mali ve parasal politikaya geçecek olduğunun sinyalini vermiştir. Dolayısıyla IMF tarafından da yıllarında doların değerinde beklenen bir artış gözlemlenmektedir. Euro alanında ve Japonya da süregelen düşük enflasyon IMF tarafından da ekonomik durgunluğun bir göstergesi olarak kabul edilmektedir. Bu durumun sonucu olarak euro bölgesi ve Japonya nın dış şoklara 13

14 çok açık hale geldiği belirtilmiştir. Son olarak IMF gelişmiş ülkelerin ortak sorununu üretim açıkları (2008 krizi sonrasında düşen üretim rakamları) ve hedeflenenin altında kalan enflasyon oranları, gelişmekte olan ülkeler için ise, hedeflenen enflasyonun üzerinde oranlar, gerekli makroekonomik politikaları uygulamak için yetersiz makroekonomik kapasite, petrol üreticisi ülkeler için düşen petrol fiyatlarına bağlı olarak daha da yüksek enflasyon riskleri ve bütün bunların bir sonucu olarak dış şoklara karşı kırılganlık olarak özetlemektedir. Ekonomik görünüm incelendiğinde, genel olarak ortaya çıkan tablo yapısal ekonomik ve finansal sorunlara işaret etmektedir. Bu kapsamda, sorunların giderilmesi için yapısal reformlar uygulanması zorunlu olarak görülmektedir Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makroihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. 14

15 Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu ( Mayıs 2015) Tablo. 4 KURULUŞ IMF OECD D B Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri YIL Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) Dünya Türkiye Avro Bölgesi ABD Brezilya Rusya Hindistan ÇHC ,3 3,1 1,5 2,5-1,5-3,4 7,5 6, ,8 3,6 1,7 3,0 0,7 0,2 7,5 6, ,1 3,1 1,4 2,0-0,8-3,1 6,9 6, ,8 3,9 2,1 2,8 1,1 0,8 7,6 6, ,8 3,0 1,5 2,7-1,3-2,9 7,5 7, ,3 3,9 1,8 2,8 1,1 0,1 7,9 7,0 Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm ( Temmuz 2015) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2015 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. Uluslararası projeksiyonlar hala temkinli tahminler ortaya koymakta ve Türkiye Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunmaktadır. IMF ve OECD Türkiye nin GSYİH büyümesini %3,1-%3,2 seviyesinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,5 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Mayıs 2015) I.M.F. nin ekonomik görünüm raporunda Türkiye deki GSYİH artışın enerji ithalatındaki düşüş akabinde azalan enerji fiyatları sayesinde gerçekleşeceği öngörülmüştür. 15

16 Tablo. 5 IMF Ekonomik Görünüm Raporu( Nisan 2015)- Reel GSYİH- Tüketici Fiyatları- Cari İşlemler Dengesi - İşsizlik Kaynak: Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, IMF (Ekim 2014) I.M.F. nin Nisan 2015 raporunda Dünya Ekonomik Görünüm raporunda Avrupa ülkelerinde reel gayrisafi yurt içi hasıla, tüketici fiyatları, cari işlemler dengesi ve işsizlik konusunda 2015 ve 2016 yılları için tahminler yapılmıştır. I.M.F. Türkiye için 2014 yılı 2, büyüme tahminini yüzde 3.1, 2016 da ise yüzde 3.6 olacağını öngörmüştür. Yayınlanan raporda IMF tahminlerine göre yüzde 6 olarak tahmin edilen cari açığın milli gelire oranının petroldeki düşüşe bağlı olarak 2016 yılı için 4.8 olarak revize etmiştir. Türkiye deki işsizlik oranının artarak 2015 te 11.4,2016 yılında 11.6 olacağı tahmin edilmiştir. Raporda genel ekonomik durum olarak son yılda Türkiye nin ve doğu Avrupa nın ekonomik büyümesinin yavaşladığı ancak Macaristan ve Polonya nın mevcut büyümesini koruduğu gözlemlenmiştir. Dünya Bankası nın veri tabanındaki Cari işlemler dengesi oranı ile IMF nin raporunda belirttiği Cari işlemler dengesi oranı paralelik göstermektedir. ( Dünya Bankası cari işlemler dengesi tahmini oranları ,6; ,5; ,9). Aynı şekilde OECD nin veri bankasında açıkladığı GSYİH değerleri ile IMF nin açıkladığı değerler paralellik göstermektedir. 16

17 Grafik 3. OECD Reel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla Değerleri Kaynak: Türkiye de Büyüme Oranları Türkiye, küresel ekonomik krizden en hızlı çıkan ve son dönemlerdeki küresel ekonomik belirsizlikten göreli olarak az etkilenen ülkelerdendir döneminde yıllık ortalama büyüme oranı %5,2 olmuşken, büyüme oranı 2013 yılında ülkemize %4 oranında gerçekleşmiştir. Türkiye istatistik kurumunun resmi sitesinde 2014 yılı 4. çeyrek GSYH oranları: üretim yöntemiyle hesaplanan GSYİH, 2014 yılında bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %2,9 luk artışla TL, cari fiyatlarla %11,6 lık artışla TL olarak açıklanmıştır yılının birinci çeyreği ise 2014 yılının aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %2,3 lük artışla TL olmuştur. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının birinci çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %7,8 lik artışla 443 milyar 189 milyon TL olmuştur. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %2,7 lik artışla TL, cari fiyatlarla %17 lik artışla TL olmuştur. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla değişmedi, cari fiyatlarla %3 lük artışla TL olmuştur. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %4,1 lik artışla TL, cari fiyatlarla %9 luk artışla TL olmuştur. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH tahmininde, 2015 yılı birinci çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 olmuştur. 17

18 Tablo. 6 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçşarı, 2015 I.Çeyrek Kaynak: Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %11,1 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %4,5 lik artışla TL olmuştur. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %7,9 luk artışla TL, sabit fiyatlarla %2,5 lik artışla TL olmuştur. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %4,6 lık artışla TL olmuştur. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %2,3 lük artışla TL, sabit fiyatlarla %0,3 lük azalışla TL olmuştur. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %1,8 lik artışla TL, sabit fiyatlarla %4,1 lik artışla TL olmuştur. Tablo. 7 Harcamalar Yöntemiyle GSYH Büyüme Hızları Kaynak: 18

19 5.3. Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Grafik 4. Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. 19

20 Grafik 5. Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü ( Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. Grafik 6. İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir. 20

21 5.4. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2014 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı 21

22 Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. İstanbul, ülke çapında her türlü mal ve hizmetin toplanıp dağıtıldığı ve yurtdışı bağlantıların kurulduğu, Türkiye'nin en üst düzeydeki hizmet ve ticaret merkezidir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer almaktadır. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır Pendik İlçesi Coğrafi Konum: İstanbul İli nin doğu yarısında yer alan Pendik, güneydoğu'da Tuzla, doğuda Gebze, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Kartal, Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Yaklaşık 200 km 2 lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. Deniz kıyısı kil ve kum ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos Dağı na sınır olan Pendik, Ballıca, Ağılbayırı ve Karabayır Tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen akarsulardır. Büyükdere Kurtköy den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik ilçesinde TEM Otoylu güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır. İlçenin en büyük caddesi Ankara Caddesi dir. Nüfus: 1924 Türkiye-Yunanistan Nüfus Mübadelesinden sonra Drama ve Yanya dan gelen Müslüman Türk nüfus Pendik e yerleşti. Pendik ten göç eden Rumlar da Selanik yakınlarında Pendik adında bir yerleşim yeri kurdular. Dramalılar, Yanyalılar ve 1950 lerde Erzincanlıların da katılımıyla yeni Pendik in çekirdeği oluşturulmuş oldu. Bu yapıya 1960 sonrasında Yugoslavya dan göç eden Boşnaklar da eklendi. Bu 22

23 göçmen nüfus arası Pendik İstasyon Üstü Mahallesi ne yerleşti. Genel olarak seksenli yıllara kadar yazlık yerleşim merkezi olarak gelişen Pendik te 1 Temmuz 1982'de Pendik Tersanesi nin açılması, seksenli yılların Pendik'in en fazla göç aldığı dönem olmasında büyük rolü vardır. Tersanenin açılması ve sanayi kuruluşlarının büyük gelişme göstermiş olması ile beraber artan göçler nedeni ile Pendik yazlık yerleşim yeri olmaktan çıkmış bahçeli evlerin yerini apartmanlar almaya başlamıştır yılında Bulgaristan ın çeşitli şehirlerinden yurdumuza zorunlu olarak göç eden soydaşlarımız için 1990 yılında Pendik Kurtköy de konut inşa edilmiştir. Pendik günden güne göç almakta olup ilçede çoğunluğu Erzurum, Erzincan, Kastamonu, Giresun, Ordu, Sivas illeri kökenli yurttaşlar ile Boşnak ve Balkan göçmeni kökenli yurttaşlar oluşturmaktadır. Nüfus bakımından Pendik, TUİK 2014 verilerine göre kişilik nüfusu ile İstanbul'un 4. büyük ilçesidir. Tablo. 8 Yıllara göre Nufüs Değişimi Eyüp ilçesi Yıl Erkek Nüfusu Kadın Nüfusu Toplam Nüfus Ulaşım: 1870 yılında kurulan Pendik Gar Müdürlüğü günümüzde de hizmet vermeye devam etmektedir. İstanbul kalkışlı tüm trenler (Haydarpaşa-Bostancı ve Pendik de tüm trenler durur) ile İstanbul içinde hizmet veren banliyö trenleri de Pendik sınırlarındaki Pendik, Kaynarca, Tersane, Güzelyalı İstasyonları nda hizmet vermektedir den beri hizmet veren Pendik-Eminönü deniz otobüsü ve 2004 den beri Pendik-Yalova hızlı feribotu deniz ulaşımını sağlamaktadır. İstanbul'daki hava ulaşım merkezlerinden biri olan Sabiha Gökçen Havalimanı da Pendik'te bulunmaktadır. Ana arter olarak E-5, TEM ve sahilyolu ve bu yolların birbirine olan bağlantısını sağlayan ara yollarıyla karayolu ulaşımı sağlanmaktadır. Şehir içi trafiği için ise minibüs ve taksilerin dışında İETT ile pek çok noktaya ulaşım mümkündür. Kadıköy'den Kartal'a kadar uzanan metro hattı daha sonra Pendik Kaynarca'ya uzayacak, Kaynarca'da, Sabiha Gökçen Havalimanı'ndan Sultanbeyli istikametine uzanan metroyla birleştirilecektir. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir. 23

24 6.1. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame 24

25 prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 7. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 7.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana ulaşım arterleri, T.E.M. otoyoluna yakın ve D 100 otoyoluna ise bağlantı aksı niteliğindeki kara ulaşım aksına yakın konumlanması, ZAYIF YANLAR Konu taşınmazların düzgün dörtgen şeklinde olmayıp, geometrik formlarının yapılanma ve olası projelendirme sürecinde verimli kullanım alanını kısıtlaması, Komşu konumda T.E.M. otoyolunun kuzeyinde yer alan Kurna mahallesinin plansız bir bölge olması nedeni ile gelişimin kestirilememesi, Karayolu toplu taşıma araçları ile ulaşım alternatiflerinin yetersiz olaması, T.E.M. otoyoluna olan yakınlığı dolayısı ile taşınmazların araç trafiğinin ve yoğun çevre kirliliğininin mevcut olduğu bir konumda yer alması, Yakın çevresinde yer alan sanayi ve lojistik amaçlı kullanılan alanların halihazırda aktif olması. 25

26 FIRSATLAR İstanbul il sınırlarında Pendik ve Tuzla ilçe sınırları dahilinde ve Kocaeli ili Gebze ilçesi sınırları dahilinde T.E.M otoyoluna cepheli konumdaki bölgede sanayi alanlarının desantralizasyonun hedeflenmesi. Bahsi geçen iyileştirmenin çevresel özelliklerine olumlu etkilerinin beklenmesi, Bölgesel gelişim hedeflerinin haricinde, konu taşınmazların kompleks yapıda olan Viaport projesi ile komşuluğunun bulunması, TEHDİTLER Bölgede özellikle T.E.M otoyoluna yakın konumdaki alanda gerçekleşen fonksiyon/yapı dönüşüm sürecinin kestirilememesi, Taşınmazların konumları ve kadastral durumları dolayısı ile, komşu 1814 parsel sayılı taşınmaz ile fonksyon bütünlüğü arz etmesi ve kullanıcı kısıtlarının bulunması En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Çevresel etkiler, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı göz önüne alınarak, üst kullanım hakkına konu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı yasal olarak izin verilebilir olma kriteri doğrultusunda onaylanmış ve hayata geçirilen kullanım olan Fuar alanı olarak belirlenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nde incelenen işlem dosyasında İmar Mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem yapılmadığı görülmüş olup, konu taşınmazlar için üst kullanım hakkı kapsamında Viaport projesi olarak kullanılan 1814 parsel ile fonksiyon, konum ve parsel formu dikkate alınarak, kompleks proje ile bütünlük arz ettiğinden farklı bir değerlendirme yapılmamıştır. 26

27 7.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Değerleme konusu taşınmazlardan 963 parsel sayılı taşınmaz değerleme tarihi itibari ile İmar Mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem görmemiş olup, tapu kütüğündeki nitelikleği Tarla olarak kayıtlıdır. Değerlemeye konu 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazlar ise Arsa nitelikli olup, konu taşınmazlar mer i imar planında Fuar Alanı fonksiyonludur. Taşınmazlar değerleme tarihi itibari ile kısmen otopark fonksiyonlu kısmen de boştur. Değerlemede taşınmazlar için Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi ile elde edilen veriler doğrultusunda Arazi değeri hesaplanmış, ayrıca emlak vergisine esas rayiç değeri araştırılmıştır Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerlemesi yapılan taşınmazlar için arsa pazarı ve otopark fonksiyonlu alanlar araştırılmış olup, detaylı bilgiler alt başlıklarda verilmiştir Pazar Araştırmaları ARSA PAZARI Emsal 1. Konu taşınmaza yaklaşık 2,5 km. mesafede Tuzla-Orhanlı istikametinde yer alan, T.E.M.'e yakın konumdaki m² yüzölçümlü E:0,20 yapılaşma koşulu ile Ticaret+Sanayi fonksiyonlu alanda kalan arsanın 1 yıl önce USD bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Emsal taşınmazın Havalimanı uçuş hattı altında konumlu olması dolayısı ile konu taşınmazdan daha dezavantajlı olduğu beyan edilmiştir.) (Birim Arsa Değeri= 364 USD/m²) (İrtibat: Sahibinden ) Emsal 2. Konu taşınmaza yaklaşık 600 m. mesafede Novartis tesislerine komşu konumda yer alan m² yüzölçümlü E:1,20, Hmaks:10 kat yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmazın fiyatı yüksek bulunmuştur.) (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Sahibinden ) Emsal 3. Konut taşınmaza yakın konumda Dedepaşa Caddesi üzerinde konumlu m² yüzölçümlü E:1,20 yapılaşma koşulları ile konut alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak ) Emsal 4. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda E:2,00 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan m² yüzölçümlü arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak ) Emsal 5. Konu taşınmaza ve Reyhan Sokak'a yakın konumda T.E.M. Otoyolunun karşısında Kurna Köyü sınırları dahilinde konumlu m² yüzölçümlü mer'i imar planında ticaret alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Emsal taşınmaz Kurna sınırları dahilinde konumlu olup, imar durumu, büyüklük özellikleri açısından konu taşınmazdan dezavantajlı durumdadır.) (Birim Arsa Değeri= 768 USD/m²) (İrtibat: Hisar Emlak ) Emsal 6. Konu taşınmaza yakın konumda Ankara Caddesi üzerinde konumlu E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan m² yüzölçümüne sahip arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Güven Emlak ) 27

28 Emsal 7. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ye yakın yakın konumda yer alan m² yüzölçümlü ticaret alanında kalan arsanın 2015 yılının başlarında Euro bedel ile satıldığı beyan edilmiştir. (Birim Arsa Değeri= Euro/m²) (İrtibat: Mendos Emlak ) Emsal 8. Konu taşınmaza ve Atlantis A.V.M'ne yakın konumda yer alan m² yüzölçümüne sahip, E:1,50 yapılaşma koşulları ile ticaret alanında kalan arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak ) Emsal 9. Pendik Yenişehir Mahallesinde konumlu Dedepaşa Bulvarı'nda m² beyan edilen, Fuar alanı imarlı arsa USD bedel ile satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Eskidji Bostancı Emlak ) Emsal 10. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy Uydukent'de Dedepaşa Bulvarına cepheli, m² yüzölçümüne sahip, KAKS:2,00 TAKS:0,60 yapılanma koşulları ile ticaret+hizmet alanında kalan arsa USD bedelle satılıktır. (Birim Arsa Değeri= USD/m²) (İrtibat: Yöney Emlak ) Emsal 11. Konu taşınmaza yakın konumda, Pendik Kurtköy mahallesinde yer alan 3967 ada 17 parsel toplam m² yüzölçümüne sahip olup, emsal taşınmaz mer i planda E:2, Hmaks:30,50 m. yapılanma koşulları ile Ticaret alanında kalmaktadır. Alınan beyanlar dorultusunda emsal taşınmazın / hissesinin tarihinde K.D.V. Hariç TL bedel ile satıldığı bilgisi edinilmiştir. (Birim Arsa Değeri=5.077 TL/m²) Resim 5. Emsal Haritası KONU TAŞINMAZLAR E11 Tablo. 9 Emsal Arsalara Ait Satış Bilgileri Tablosu EMSAL YÜZÖLÇÜM (m²) SATIŞ DEĞERİ (USD) BİRİM SATIŞ DEĞERİ (USD/m²) ** * **1.740 *Emsal taşınmaz hisseli mülkiyet yapısında olup, satışı gerçekleşen hisseye düşen arsa payı belirtilmiştir. **T.C.M.B tarihli 1 USD Alış kuru olan 2,9181 TL ve 1 Euro Alış kuru olan 3,1838 TL esas alınarak hesaplanmıştır. 28

29 Emsal Karşılaştırma Analizi Değerlendirme ve Sonuç ARSA PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI Konu taşınmazlara yakın konumda yer alan satışa sunulmuş ya da satışı gerçekleşen emsal arsalar araştırılmış olup, pazarda arza sunulan emsal arsaların konum, büyüklük ve imar durumu özellikleri açısından değerleme konusu taşınmazlardan avantajlı olduğu görülmüştür. Konu taşınmazlardan 963 sayılı parselin tapu kütüğündeki niteliğinin Tarla olması, değerleme tarihi itibari ile henüz imar uygulamasının yapılmamış olması, ve taşınmazların mer i imar planında Fuar alanında kalmaları, yüzölçümlerinin emsal taşınmazlar ile karşılaştırılabilir olmaması ve 1814 parsel üzerinde yer alan Viaport A.V.M. kompleksinin komşusu konumunda olmaları dolayısı ile emsal taşınmazlardan satışı gerçekleşen emsal taşınmaz birim satış değerine yakın bir değer ile satılabileceği kanaatine varılarak, 325 USD/m² (~948 TL/m²) birim satış değeri takdir edilmiştir. Konu parseller için Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi kullanılarak aşağıda belirtildiği şekilde değer takdir edilmiştir. Tablo. 10 Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi İle Hesaplanan Taşınmaz Değeri 1714 Parsel Yüzölçümü, m² Parsel Yüzölçümü, m² Toplam Leasing Parseller Yüzölçümü, m² *Birim Değeri, TL/m² 948,38 Leasing Sözleşmesinden Kaynaklanan Hakların Değeri (TL) Parsel Yüzölçümü, m² 149 Birim Değeri, TL/m² 948, Parsel'in Değeri (TL) Toplam Değer (TL) * tarihi itibari ile T.C.B.M. Döviz Alış Kuru olan 1 USD=2,9181 TL olarak hesaplanmıştır. Yapılan araştırmalar sonucunda değerleme konusu taşınmazlara Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi kullanılarak değerleme konusu taşınmazlara TL takdir edilmiştir. Pendik Belediyesi 2016 yılı emlak vergisine esas Arsa Rayiç Bedel konu parsellere ulaşımı sağlayan Dedepaşa Caddesi için, 1.025,86 TL/m² olarak belirlenmiş olup taşınmazların emlak vergisine esas rayiç değeri toplam TL olarak hesaplanmıştır. Tablo. 11 Emlak Vergisine Esas Rayiç Değer 1714 Parsel Yüzölçümü, m² Parsel Yüzölçümü, m² Toplam Leasing Parseller Yüzölçümü, m² Parsel Yüzölçümü, m² 149 TOPLAM YÜZÖLÇÜM, m² Arsa Rayiç Bedeli, TL/m² 1.025,86 TOPLAM ARSA DEĞERI, TL Maliyet Oluşumları Analizi Değerleme konusu Tarla ve Arsa nitelikli, mer i imar planında Fuar Alanı nda kalan parseller üzerinde değerleme tarihi itibari ile herhangi bir yapılaşma yapılmamış olduğundan maliyet analizi yöntemi kullanılmamıştır. 29

30 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme Yaklaşımı analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları analizi olarak ikiye ayrılmaktadır Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Değerlemede direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmamıştır Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. Taşınmazların mevcut kullanım şekli ve komşu 1814 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan Viaport tesisi ile fonksiyonel bütünlük arz ettiğinden ayrıca nakit akımı analizi kullanılarak değer takdir edilmemiştir. 8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 8.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerlemesi yapılan taşınmazlar, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst kullanım hakkı kapsamında etaplar halinde inşa edilen Viaport Projesi ile konum ve mer i imar planında tanımlanan fonksiyon özellikleri dolayısı ile bütünlük arz etmektedir. Konu taşınmazlardan 963 parsel sayılı taşınmazın tapu kütüğü, tescil niteliğinin Tarla olması, Pendik İlçesi İmar Arşivi nde incelenen işlem dosyasında değerleme tarihi itibari ile İmar Mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem yapılmamış olması dikkate alınarak değerleme yapılmıştır. Değer takdirinde Pazar araştırmasından elde edilen veriler ve Pendik Belediyesi 2016 yılı emlak vergisine esas Arsa Rayiç Bedeli doğrultusunda Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi kullanılmıştır. Emsal karşılaştırma yönteminde bölgede arsa vasıflı taşınmazların emsal bilgilerine ulaşılmış, değerleme konusu parsellerin tarla vasıflı olması nedeniyle arsa vasıflı emsallere göre daha düşük bir birim değer (325 USD/m2 ~948 TL/m2) takdir edilmiştir. Böylece parsellerin toplam değeri TL olarak bulunmuştur. İkinci yöntem olarak ise parsellerin emlak vergisine esas rayiç bedelleri araştırılmış ve 1.025,86 TL/m2 olduğu görülmüştür. Buna göre emlak vergisine esas değerleri TL olarak tespit edilmiştir. Farklı iki yöntemle bulunan değerlerin ağırlıklandırılması suretiyle nihai değer TL olarak bulunmuştur. 30

31 Tablo. 12 Taşınmazlar İçin Farklı Yöntemler ile Hesaplanan Değerlerin Uyumlaştırılması YÖNTEM LEASING SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN HAKLARIN DEĞERİ (TL) 963 PARSELİN DEĞERİ (TL) KDV HARİÇ TOPLAM DEĞER, TL EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ EMLAK VERGİSİNE ESAS RAYİÇ DEĞER UYUMLAŞTIRILMIŞ TAŞINMAZ DEĞERİ Değerleme konusu varlıkların satışa esas değeri farklı değerleme yöntemlerinin uyumlaştırılması ile toplam TL (SekizmilyonikiyüzellibinTürkLirası) takdir edilmiştir Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün/Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme raporunun 3.5. başlığında değerlemesi yapılan gayrimenkuller için mevzuat gereği alınmış olan izin ve belgeler ile ilgili detaylı bilgiler verilmiştir. Değerleme konusu; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ile 1716 parseller ve İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazlar için Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nde, Tapu kayıtları üzerinde ve mahallinde yapılan tespitler yapılmıştır. Leasing sözleşmesi kapsamındaki 1714 parsel sayılı taşınmaz mer i planda Fuar Alanı nda, 1716 parsel sayılı taşınmaz ise Kısmen Fuar, Kısmen Askeri alanda kalmaktadır. Bahsi geçen fuar fonskiyonunun büyük kullanım alanı gerektirmesinden dolayı komşu 1814 parsel sayılı taşınmaz ile birlikte kullanılacağı kanaatine varılmıştır. Değerlemeye konu Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı tarla nitelikli taşınmaz İstanbul 6. İdare Mahkemesi Kararı ile İmar planı kapsamı dışında kalmakta olup, parselin mevcut kullanımı ve çevresel özellikler dikkate alınarak kamulaştırılacağı düşünülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ Madde 24 te Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20 sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren başlar denilmektedir. Konu parsellerden leasing sözleşmesi kapsamındaki 1714 ve 1716 parsel sayılı Arsa nitelikli taşınmazların tapu tarihi olup, parseller için yukarıda bahsi geçen 5 yıllık süre henüz dolmamıştır. Değerleme tarihi itibari ile cins değişikliğine dair işlemleri devam eden tarla nitelikli 963 parsel sayılı taşınmazın ise mer i plan kapsamı dışında kalması ve değerleme tarihi itibari ile park alanı niteliğinde olması dolayısı ile kamulaştırma bedeli değerlemede esas alınmıştır. Değerleme raporunun 3.8. başlığında yapılan açıklamalar çerçevesinde; Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzaladığı tarih sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan haklarının ve Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parsel sayılı taşınmazın portföye alınmasında bir sakınca olmadığı kanaatine ulaşılmıştır. 31

32 9. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii, 1714 ve 1716 parsel ile İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurna Köyü, Domuzderesi Mevkii, 963 parsel sayılı taşınmazlar için resmi kurumlarda ve yerinde inceleme yapılmıştır. Yapılan incelelerde değerlemeye konu taşınmazların değerleme tarihi itibari ile üzerinde herhangi bir yapılaşma olmadığı görülmüştür. Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret Anonim Şirketi arasında tarihli, sözleşme no.lu Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi yapılmış olup, kira süresi 59 ay olarak belirtilmiştir. Kira süresi sonunda mülkiyetinin kiracı taraf adına tescil edileceği, 1714 ve 1716 parsellerde finansal kiralamanın finansman yöntemi olarak tercih edildiği düşünülmektedir. 963 parsel ile 1714, 1716 parsel sayılı taşınmazlar Viaport A.V.M. ile fonskiyon ve konum özellikleri açısından bütünlük arz etmektedir. Viaport A.V.M. nin konumlu olduğu İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 1814 parsel için Pendik Belediye Başkanlığı ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmenin mütemmim cüzü niteliğindeki tarihli ek sözleşme gereği 30 yıl süreli üst kullanım hakkı tescil edilmiştir. Üst kullanım hakkı kapsamında etap etap projelendirilip inşa edilen Viaport ile değerleme konusu taşınmazlar gerek ulaşım gerek fonksiyonel ilişkiler, gerekse mer i imar planında aynı fonksiyon ile tanımlanmış olmaları dolayısı ile bütünlük arz etmektedir. Taşınmazlar ile ilgili olarak cins değişikliği yapılarak 1714 ve 1716 parsel sayılı taşınmazların niteliğinin TARLA dan ARSA ya çevrildiği ancak 963 parsel sayılı taşınmaz için tarihinde Pendik Belediyesi ne başvuru yapıldığı ancak cins değişikliğine dair işlemlerin uygun olmadığı. Bahsi geçen taşınmazın mevcut kullanım şekli, çevre fonksiyonları dikkate alınarak kamulaştırılacağı düşünüldüğünden taşınmazın değer takdirinde arsa rayiç bedeli kullanılarak hesaplanan değer lehinde uyumlaştırma yapılmıştır. Değerleme tarihi itibari ile imar mevzuatı kapsamında boş arazi niteliğinde olmaları ve imar mevzuatı kapsamında herhangi bir işlem yapılmamış olan parsellerde proje kapsamında ilave inşaat hakkı tanınması durumunda yeniden değer takdiri yapılması gerekmekte olup değer takdiri, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapılaşma hakkı (avan proje ile tanımlanabilecek) gözardı edilerek yapılmıştır. 32

33 Nihai değer takdiri aşağıdaki tablolarda gösterildiği gibidir. Tablo. 13 Nihai Değer Tabloları GAYRİMENKUL *PAZAR DEĞERİ KDV HARİÇ (TL) PAZAR DEĞERİ (%18) KDV DAHİL (TL) **Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzalaladığı tarih sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan hakları Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmaz TOPLAM DEĞER *Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. Yapılan hesaplarda tarihli T.C.B.M. Döviz Alış Kuru olan 1 USD=2,9181 TL olarak hesaplanmıştır. **Müşteri firma ünvanı tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. Sonuç olarak; Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, Domuzderesi Mevkii 1714 ve 1716 Parselde kayıtlı taşınmazlar için Deniz Finansal Kiralama A.Ş. ile imzalaladığı tarih sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi nden kaynaklanan hakları ile Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. nin mülkiyetindeki İstanbul ili, Pendik ilçesi Kurna mahallesi Domuzderesi Mevkii 963 Parselde kayıtlı taşınmazın toplam değeri değerleme tarihi itibari ile satış değeri KDV Hariç TL (SekizMilyonİkiyüzelliBin Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. GÜLNUR ÇELİK Şehir Plancısı-M.B.A SPK LİSANS NO: GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI DİDEM ÖZTÜRK Y.Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: SORUMLU DEĞERLEME UZMANI 33

34 10. EKLER 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39

40 40

41 41

42 42

43 43

44 44

45 45

46 46

47 47

48 48

49 49

50 50

51 51

52 52

53 53

54 54

55 55

56 56

57 SERTİFİKASYONLAR 57

58 HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe / İSTANBUL Tel: +90 (216) Fax: +90 (212) www. harmonigd.com.tr [email protected]