ALBARAKA TÜRK KATILIM BANKASI A.Ş. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SERVİSİ İLGİLİ FİRMA TALEBI YAPAN ŞUBE TAŞINMAZIN NİTELİGİ (mahallen) ADRESİ (Mahalle belirtilecektir) RAPOR NO DEĞERLEME RAPORU DALGIÇ İNŞAAT VE GIDA SANAYİ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ Manisa Şubesi / TİCARİ KREDİLER MÜDÜRLÜĞÜ ARSA ALAÇATIMAHALLESİ ÇELİKOĞLU MEVKİİ 16099 SOKAK3610 ADA 3PARSEL ÇEŞME-İZMİR PLA2016_0182 RAPOR TARİHİ 21.04.2016 EKSPERTİZ TARİHİ 20.04.2016 RAPORUN KONUSU RAPORU DÜZENLEYEN RAPOR IÇERIGINDEKI BILGILERI VERILEN TASINMAZIN GÜNÜMÜZ EKONOMIK KOSULLARINDAKI DEGERININ TESPIT EDILMESI. PLATFORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Adres Sözleşme Tarihi ÇETİN EMEÇ BULVARI CEVİZLİDERE CADDESİ NO:7/1 ÇANKAYA/ANKARA 01/01/2016
1. TAPU BİLGİLERİ İli İzmir Alanı (m²) 433 m2 İlçesi Çeşme Niteliği Arsa Bucağı - Yevmiye No 3851 Mahallesi Alaçatı Cilt No 75 Köyü - Sahife No 7417 Sokağı - Tapu Tarihi 12.04.2016 Mevkii Çeliktepe Sahibi Gündüz Aydın(4948000/10825000 Pafta No 26LIII Hisse) Jasmin Rincon Hentschell Ada No 3610 (17631000/43300000 Hisse) Parsel No 3 Brigitte Marie Öktemer (5877000/43300000 Hisse) 2. TAPU TAKYİDATI İzmir İli,Çeşmeİlçesi,ÇeşmeTapuMüdürlüğünde 20.04.2016 tarihi itibariyletakbis sisteminden yapılan araştırmadatapu Kayıt Suretine istinaden rapor konusu taşınmazın taşınmazın tapu kaydı üzerinde; Beyanlar Bölümünde; - İş bu gayrimenkul Hüseyin karısı Hasibe ile evlatları Cemal ve Şükrüye ve Yılmaz ve Fatma ve Ayten ve Oğuz ve Nuriye ve Fikri nin hisseleri nispetinde zilyedindedir. 2390 SH kaydı mevcuttur. *Söz konusu beyan ile ilgili tapu müdürlüğünde yapılan sorgulamada, kaydın eski parsele ait olduğu ve satışa engel bir durum olmadığı bilgisi şifahen alınmıştır. 3. TAŞINMAZIN MAHALLEN KONUMU VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ Değerleme konusu taşınmaz İzmir İli, Çeşmeİlçesi, Alaçatı Mahallesi, Çelikoğlu Mevkii,16099 Sokak3610Ada3 Parsel`de yer almaktadır.taşınmaza 16031 Sokaküzerinden ulaşılmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede altyapı çalışmaları devam etmekte olup, orta/yüksekrayiçlibölgede bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgenin gelişimi devam etmektedir. Taşınmaz alışveriş yerlerine ve toplu taşıma araçları duraklarına yakın konumda olup, ticari hareketliliğin yoğun olduğu bölgeye ~1,5 km,çeşme Belediyesi ne ~9km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın çevresinde boş konut arsaları ve dubleks konutlar mevcuttur. 4. PARSELİN MAHALLEN FİZİKSEL ÖZELLİKLERİ Topoğrafik Durumu Taşınmaz hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir. Yola Cephesi/Derinliği(m) Taşınmazın~20 m yola cephesi, ~22 m derinliğibulunmaktadır. Sınırları Belli mi? Yola Göre Seviyesi Üzerindeki Taşınmazlar Taşınmazın sınırları yerinde net değildir. Taşınmaz yola ile aynı seviyededir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapıbulunmamaktadır. 5. İMAR DURUMU Yetkili ÇeşmeBelediyesi İmar Servisi 20.04.2016tarihli görüşme Makam,Tarih Ölçek - Pafta 1/1.000 Ölçekli Alaçatı Revizyon Uygulama İmar Planı Yer Aldığı Alan Konut Alanı İnşaat Nizamı Ayrık Nizam Taks / Kaks 0,20 / 0,40 Kat Sayısı, 2 Kat İmar Uyg.esas alan - Bina Ön / Arka (m) 5 m / 3m - Yüksekliği Çekme Mesafeleri Emsal - Yanlar (m) - ÇeşmeBelediyesi İmar Servisi nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz, Açıklama 1/1.000 Ölçekli Alaçatı RevizyonUygulama İmar Planında Konut Alanında kalmakta olup, Ayrık Nizam,2 kat, TAKS:0,20 KAKS:0,40, ön bahçe: 5 m, arka bahçe: 3 m çekme mesafeli imarlı inşaat düzenine sahip olduğu bilgisi alınmıştır. Sayfa 2 / 11
Taşınmaz (mahallen görülen yer); kadastral paftasındaki yerine uygun mu? Olumlu etkenler : Ulaşımın kolay olması 6. KADASTRO, RUHSAT ve PROJE BİLGİLERİ Uygundur. (İmar Paftasından ve Kadastral Paftasından kontrol edilmiştir.) 7. TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Gelişmekte olan bölgede yer alması Yüksek rayiçli bölgede yer alması Talep edilen bir bölgede yer alması İmarlı olması Olumsuz etkenler : Çevrede altyapı çalışmalarının devam etmekte olması 8. SATIŞ KABİLİYETİ (--) Yüksek (X) Normal (--) Düşük / Alıcısı Az (--) Çok Düşük Açıklama: -Değerleme konusu taşınmaz hisseli olup, değerleme işlemi taşınmazın tamamı için gerçekleştirilmiştir. -Değerlemeye konu taşınmazın aşağıda tespit edilen fiyattan satılabilir özellikte olduğu kanaatine varılmıştır. Sayfa 3 / 11
9. DEĞERLEME YÖNTEMİ VE FİYATLANDIRMA Taşınmazın değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış, satılmış/kiraya verilmiş benzer taşınmazlar dikkate alınmıştır. Taşınmazın değerini etkileyebileyecek imar durumu, çevre şartları ve taşınmazın halihazır durumu gözönünde bulundurulmuştur. Bölüm Alanı (a) Birim Fiyat (b) Fiyat (axb=) Tarla Değeri 3. Kar, Zarar ve Diğer Etkenler İmar Uygulamasına Esas Alan 433m² 1.295.-TL/m² 560.000.-TL Yeşil Alan m².-tl/m².-tl TOPLAM FİYAT: 560.000.-TL Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazınyerinde yapılan incelemesinde; imar durumuna, konumuna, büyüklüğüne göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payı dahil değeri için, 560.000.-TL (BeşyüzaltmışbinTL)kıymet takdir edilmiştir. Bu takdir, taşınmaz ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. YASAL DURUM DEĞERİ : 560.000.-TL (BeşyüzaltmışbinTL) dir. Bilgilerinize sunulur. Saygılarımızla... NOT: BANKA KRİTERLERİNE GÖRE YAPILACAK DEĞERLENDİRME İÇİN SONRAKİ BÖLÜME BAKINIZ. Değerlemeyi Yapan: Kontrolör: Onur Çetin Güntaç Ak A.Feza Varlık M.Yılmaz Bozkaya Ekler : Konum krokisi, Fotoğraflar, Tapu Kayıt Sureti, İmar Paftası, Uydu Görüntüsü Sayfa 4 / 11
10. SONUÇ (BANKA KRİTERLERİNE GÖRE İPOTEK TESİSİNDE DİKKATE ALINACAK DEĞER TESPİTİ) Yazılı imar durumu alınması halinde taşınmaz banka kriterlerine uygundur. Taşınmaz genel olarak Banka Kriterlerine uygun mu? Değilse sebepleri nelerdir? Değerlendirmede dikkate alınan kısımlar ve değerleri Önemli not; 28.09.2015 tarih ve D.U. 115.15.2428 sayılı duyuruda belirtildiği üzere Bankamız fon kullanma veya teminat alma işlemlerine konu olan gayrimenkullerden arsa türündeki taşınmazların ekspertiz talepleri yapılırken güncel tarihli yazılı imar durumu alınmasına karar verilmiştir. Bu sebeple belediyeden güncel tarihli, yapılaşma şartlarını içeren, ıslak imzalı imar durum belgesi alınmadan konu rapor baz alınarak bankamız lehine işlem yapılmamalıdır. İmar durum belgesi alınması akabinde Defter Programından UYGUNLUK talebi yapılması durumunda rapor yeniden incelenecektir. Değerleme raporuna konu olan hisseli taşınmazın tamamı ipotek alınmalıdır, İş bu gayrimenkul Hüseyin karısı Hasibe ile evlatları Cemal ve Şükrüye ve Yılmaz ve Fatma ve Ayten ve Oğuz ve Nuriye ve Fikri nin hisseleri nispetinde zilyedindedir. Beyanı kaldırılmadan taşınmaz üzerine bankamız lehine ipotek tesis edilmemelidir. TAMAMI. Yazılı imar durumu alınması halinde taşınmaz değerinin:560.000.-tl. kabul edilerek işlem yapılması uygundur. MEHMET ÖZÇELİK DEĞERLEME UZM./JEO.MÜH. Sayfa 5 / 11
11. TAŞINMAZIN KONUM KROKİSİ ve EMSAL TAŞINMAZLAR EMSAL 1 : SatılıkArsa İlgili Kişi ve Tel Alaçat Emlak: 0507 244 97 39 Emsalin Adresi Değerleme konusu taşınmazın, internet ilanı müşteri gibi aranarak, 650.000.-TL den satışta olduğu, pazarlık payının da bulunduğu bilgisi alınmıştır. (Talep edilen fiyat yüksek bulunmuştur.) Kullanım Alanı 444m2 Satış Fiyatı 650.000.-TL Birim Fiyat 1.465-TL/m2 EMSAL 2 : Satılık Arsa İlgili Kişi ve Tel Gençalp Emlak: 0532 511 04 79 Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede,aynı imar ve yapılaşma şartlarına Emsalin Adresi sahip,550 m2 yüzölçümlü arsa,700.000.-tl bedelle satılıktır. Kullanım Alanı 550 m2 Satış Fiyatı 700.000.-TL Birim Fiyat 1.275.-TL/m2 EMSAL 3 : Satılık Arsa İlgili Kişi ve Tel Yiğit Varhan Gayrimenkul: 0532 350 30 86 Emsalin Adresi Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, aynı imar ve yapılaşma şartlarına sahip, 500 m2 yüzölçümlü arsa, 660.000.-TL bedelle satılıktır. Kullanım Alanı 500 m2 Satış Fiyatı 660.000.-TL Birim Fiyat 1.320.-TL/m2 EMSAL 4 :Satılık Arsa İlgili Kişi ve Tel Emlak Maliki: 0536 839 79 10 Emsalin Adresi Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede,daha iyi konumlu, aynı imar ve yapılaşma şartlarına sahip olmasına karşın, eğimli olması sebebiyle mevcut yol kotundan dolayı 1 kat daha fazla inşaat hakkı kazanmış olan, 500 m2 yüzölçümlü arsa, 850.000.-TL bedelle satılıktır. Kullanım Alanı 500 m2 Satış Fiyatı 850.000.-TL Birim Fiyat 1.700.-TL/m2 EMSAL ANALİZİ: Emsal bilgileri ve pazarlık bedelleri değerleme işleminde dikkate alınmıştır. - Yapılan inceleme ve tetkikler neticesinde taşınmazın konumu, cephesi, bakım durumu vb unsurlar Sayfa 6 / 11
dikkate alınarak ve gerekli düzeltmeler yapılarak piyasa değeri oluşturulmuştur. 12. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI Parselin Görünüşü Sayfa 7 / 11
Çevreden Görüntüler 13. TAPU SURETİ VE DİĞER EVRAKLAR Tapu Kaydı Sayfa 8 / 11
Kadastral Pafta İmar Paftası Sayfa 9 / 11
Uydu Görüntüsü Sayfa 10 / 11
Sayfa 11 / 11