ÇANAKKALE ĠLĠ BAYRAMĠÇ ĠLÇESĠ ÇAVUġLU KÖYÜ GÜNEY MEVKĠ ADA: 122 PARSEL : 64 1/1000 ÖLÇEKLĠ TURĠZM ALANI(EKO TURĠZM ALANI)AMAÇLI UYGULAMA ĠMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU 1
1. Planlama alanının Konumu ve mülkiyet bilgileri Planlama alanı Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevki,122 ada, 64 parselde bulunmaktadır. Plan değiģikliğine konu olan taģınmaz, Bayramiç-ÇavuĢlu yolundan cephe alkmakta olup, ÇavuĢlu Köyünün kuzeyinde kalmaktadır. TaĢınmaz Yıldız Perma Kültür Gıda Tarım ĠnĢaat ve Turizm Sanayi Ticaret Anonim ġirketi adına kayıtlı olup, arsa vasfındadır ve toplam yüzölçümü 30329 m2 dir. TaĢınmaz için Turizm Alanı(eko turizm alanı) amaçlı 1/5000 Ölçekli Nazım Ġmar Planına göre Turizm Alanı(eko turizm alanı) amaçlı 1/1000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planı hazırlanmıģtır. Harita 1. Çanakkale Ġlinde Planlama alanın konumu. 2
Harita 2. Bayramiç ilçe sınırlarında planlama alanın konumu Harita 3. ÇavuĢlu köyüne göre planlama alanının konumu 3
2. Planlama alanının Üst Ölçekli Plandaki Tanımı Planlama alanı Çevre ġehircilik Bakanlığı'nca 18.02.2015 tarihinde onaylanan 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planında Tarım Alanı tanımlı bölgede, Ġçme Kullanma Suyu Orta Mesafeli Koruma Alanı ve Ġçme ve Kullanma Suyu Uzun Mesafeli Koruma Alanı sınırları içerisinde kalmaktadır. Söz konusu çevre düzeni planı 05.06.2015 tarihinde Çevre ve ġehircilik Bakanlığı'nca değiģiklikler yapılarak tekrar onaylanmıģ olup, planlama alanı aynı mevcut imar durumunu korumuģ herhangi bir değiģikliğe uğramamıģtır. Harita 4. 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planında planlama alanı 3. Planlama gerekçesi Planlama alanında yapılacak tesiste tarıma dayalı turizm de diyebileceğimiz konukların doğal ortamlarda üretilen ürünlerin üretim süreçlerine katılabilmesi, yerel kültürlerin ve yöresel ürünlerin tanıtılıp yaģatılabilmesi amaçlanmaktadır.. Tarıma dayalı turizm anlayıģı çevreye saygılı turizm anlayıģını da beraberinde getirerek, bölgenin zenginliklerinin ön plana çıkmasını ve kırsal kalkınmayı sağlayacaktır. Bayramiç Barajı ve çevresi sulamanın getirdiği imkânlarla ve yörenin bereketli toprakları sayesinde tarımsal açıdan potansiyeli yüksektir. Bölgede kiraz, elma, üzüm, ceviz, kestane vb. ürünler yetiģmektedir. Yörenin bu tarımsal özellikleri yanına Kaz Dağlarının temiz havası da eklenince tarım turizmi açısından potansiyel ortaya çıkmaktadır. Söz konusu 30329 m2 lik taģınmazın bir kısmında yapılacak turizm tesisinde konuklar konaklayacak bunun yanında alanın geri kalanı tarımsal amaçlı kullanılacaktır. Ayrıca mal sahibi Yıldız Perma Kültür Gıda Tarım ĠnĢaat ve 4
Turizm Sanayi Ticaret Anonim ġirketi yakın çevrede yine tarımsal amaçlı kullanmak amacıyla baģka tarlaları mülkiyetine dâhil etmektedir. Bölgedeki tarım potansiyelinin turizmle birleģtirilmesinin bölgede ekonomiyi canlandırmasının yanında iģ potansiyeli yaratarak, ÇavuĢlu Köyünde ve çevre köylerde de örnek projelerin oluģturulmasını etkileyecektir. 4. Planlama için yapılan çalıģmalar 4.1. Ġlgili Kurum ve KuruluĢların GörüĢleri 4.1.1. Çanakkale Valiliği, Ġl Gıda Tarım Ve Hayvancılık Müdürlüğü görüģleri Çanakkale Valiliği, Ġl Gıda Tarım Ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 14.11.2014 tarih ve 12359 sayılı yazısına göre; 02/12/2012 tarih ve 12600 sayılı yazımız ile uygun görülmüģ; 06/11/2014 tarihli yazı ile de Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkii, 122 ada 64 taģınmaza ait önceden verilmiģ görüģün güncellenerek verilmesi talep edilmektedir. Daha önce istenilmiģ olan imar planı için verilmiģ olan 02/12/2012 tarih ve 12600 sayılı yazımız kurum görüģümüz geçerli olup; baģka amaçla plan yapılmak istenilmesi durumunda yeniden kurum görüģümüzün alınması gerekmektedir. T.C. Çanakkale Valiliği Ġl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 02.12.2012 tarih ve 12600 sayılı yazısına göre; Valiliğimizce (Ġl Müdürlüğü) bahse konu arazinin yerinde incelenmesi ile hazırlanan tarımsal etüt raporunun ve Ġlgili evrakların değerlendirilmesi neticesinde; 5403 Sayıl; Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu nun 13 üncü Madde si ikinci paragrafında Belirtilen...Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri dıģında kalan tarım arazileri toprak koruma projesine uyulması kaydıyla Valilikler tarafından tarım dıģı kullanıma tahsis edilebilir... hükmü kapsamında ve Çanakkale Valilik Makamının 08.12.2012 tarih ve 12113 sayılı Ġlgi (b) Olur larına istinaden; Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkii, 122 ada 64 parsel numarasında kayıtlı tarla vasıflı taģınmaz üzerinde Agroturizm Tesisi (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi) amaçlı mevzii imar planı yapılması talebi uygun görülmüģtür. 4.1.2. T.C. Orman ve Su ĠĢleri Bakanlığı Devlet Su ĠĢleri Genel Müdürlüğü görüģleri T.C. Orman ve Su ĠĢleri Bakanlığı Devlet Su ĠĢleri Genel Müdürlüğü 25.Müdürlüğü nün 07.12.2012 tarih ve 598043 sayılı yazısı ve söz konusu taģınmazın yerinde incelenerek hazırlanan etüt raporuna göre "Ġçme ve kullanma suyu temini amaçlı DSĠ Bayramiç Barajı nın orta mesafeli koruma alanı sınırından itibaren yatay olarak 3 kilometre geniģliğindeki Koruma Alanı içerisinde kalmaktadır. Bu nedenle konunun 2872 sayılı Çevre Kanununun uygulanması amacıyla çıkarılan ve 31 Aralık 2004 tarih ve 25687 sayılı Resmi Gazete de yayınlanan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği 20. Madde kapsamında, bu yönetmeliği yürütmekle görevli Kurum (Ġl Çevre ve ġehircilik Müdürlüğü) tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir. 5
Söz konusu taģınmazın kuzey sınırında ÇavuĢlu deresine bağlanan yan dereye komģu durumdadır. Bu derede Ġleriki yıllarda yapılması muhtemel dere ıslah çalıģmaları ile buna bağlı olarak bakım ve iģletme çalıģmalarım engellememesi bakımından,taģınmaz tarafında dere Ģevinin zemini kestiği noktadan itibaren en az 10,00 m. boģluk bırakılarak, bu alanda kesinlikle yapı yapılmamalıdır. Ayrıca faaliyet sahibince, dere yatağı kesitinin daraltılmaması, ataģ rejimini bozacak Ģekilde çalıģma yapılmaması ve muhtemel taģkınlarına karģı gerekli tedbirlerin alınması gerekmektedir. Su ihtiyacının yer altı suyundan sağlanması halinde 167 sayılı DSĠ kuruluģundan izin alınacaktır. 31.12.2004 tarih ve 25687 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır." 4.1.3. T.C. Orman ve Su ĠĢleri Bakanlığı Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü görüģleri T.C. Orman ve Su ĠĢleri Bakanlığı Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü Bayramiç Orman ĠĢletme Müdürlüğünün 07.01.2013 tarih ve 76 sayılı yazısı Ġlgili parsellerin bulunduğu Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyünde 3402 sayılı kanun kapsamında Orman Kadastrosu çalıģmalarının yapıldığı ve kesinleģtiği, kesinleģen Orman Kadastrosuna göre ilgili 122 Ada 37 ve 41 no lu parsellerin Orman Sayılan Alan içerisinde kalmadığı tespit edilmiģtir. Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkiinde bulunan ve Orman Sayılmayan Alan olan 122 Ada 37 ve 41 no lu parsellerde Agroturizm Tesisi ( Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi) amaçlı mevzi imar planı yapılmasında idaremizce bir sakınca bulunmadığı belirtilmiģtir. T.C. Orman Genel Müdürlüğü, Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü, Bayramiç Orman ĠĢletme Müdürlüğü nün 18.11.2014 Tarih Ve 2378719 Sayılı yazısı ekindeki inceleme raporunda; Yapılan büro ve arazi incelemesi neticesinde söz konusu Çanakkale Ġli Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkiinde bulunan Yıldız Perma Gıda ĠnĢaat ve Turizm Sanayi Ticaret Anonim ġirketi ne ait 64 (37 ve 41) Parsel Nolu, 30229,00 m2 yüzölçümlü tarla vasfındaki taģınmaz malın. Agroturizm Tesisi (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi Alanı ) amaçlı imar planı yapılmasında kurumumuzca sakınca olmadığı ve orman sınırları dıģında kaldığı tespit edilmiģtir. 4.1.4. Çanakkale Ġl Özel Ġdaresi, Yol Ve UlaĢım Hizmetleri Müdürlüğü görüģleri Çanakkale Ġl Özel Ġdaresi, Yol Ve UlaĢım Hizmetleri Müdürlüğü nün 18.10.2012 tarih 10906 sayılı yazısında "çekme mesafelerine uyulması Ģartıyla sakınca bulunmadığı" bildirilmiģtir Çanakkale Ġl Özel Ġdaresi, Yol Ve UlaĢım Hizmetleri Müdürlüğü nün 03/02/2015 tarih ve 1278 sayılı yazısına göre; Ġlimiz Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkii, 122 ada 64 parsel (eski 122 ada, 37 ve 41 parsel) numarasında kayıtlı bulunan taģınmaz üzerinde yapılacak olan Agroturizm Tesisi amaçlı imar planına yönelik Müdürlüğümüz görüģü talep edilmektedir. Köy yollarımızla ilgili olarak, 2918 Sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine, planlama aģamasında, geri çekme mesafesini belirleyen Karayolu Kenarında yapılacak ve açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik'in" tesisler bünyesinde mevcut olan yerüstü akaryakıt, sıvılaģtırılmıģ gaz ve diğer tehlikeli madde depoları cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 50 metre, tesislerin ana binaları, her türlü yer altı ve yerüstü depoları, ticari amaçlı kümes, ağıl, ahır ve benzeri besi çiftlikleri, balık ve benzeri üretme çiftlikleri, ticari amaçlı sundurmalar, yüzme havuzları ve sabit kantarları ile 6
ticari, eğitim, sağlık, dini, kültürel ve benzeri kamu ve özel yapıların cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 25 metre, pancar, buğday, fındık, tütün, pamuk, sebze ve benzeri tarım ürünlerinin depolandığı, yıkama, kurutma, yükleme ve boģaltma iģlemlerinin yapıldığı açık sahalar, bekçi kulübesi, akaryakıt pompaları, sıvılaģtırılmıģ gaz pompaları ve kaideleri, yükleme boģaltma rampaları ve benzer ikinci derecede yapıların cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 5 metre mesafede olması zorunludur. Meskenlerde de, cephe hattı ile karayolu sınır çizgisi arasında en az 5 metrelik mesafe aranır. Maddesi (madde 26 baģta olmak üzere aynı yönetmeliğin Belediye Sınırları DıĢında Karayolu Kenarındaki Yapı ve Tesisler (Üçüncü Kısım) bölümü maddelerine uyulması, gerekli tüm trafik güvenliğinin sağlanması ve planlama aģamasından sonra ruhsat aģamasında tekrar görüģ istenmesi kaydıyla Müdürlüğümüz açısından bir sakınca bulunmamaktadır. 4.1.5. Çanakkale Valiliği, Ġl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü, Müze Müdürlüğü görüģleri Çanakkale Valiliği, Ġl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü'nün 27.12.2012 tarih ve 4949 sayılı yazısı eki Müze Müdürlüğü nün 26/12/2012 tarih ve 977 sayılı yazısına göre; Ġlimiz, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkiinde bulunan 122 ada 37 ve 41 parseller üzerinde Agroturizm Tesisi (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi) amaçlı mevzii imar planı talebinin kurumumuzca 2863 Sayılı Yasa Kapsamı içinde değerlendirilmesi gerekliliğini konu alan ilgi yazı ve ekleri gereği müdürlüğümüz uzmanlarınca mahalline gidilerek ekli rapor tanzim edilmiģtir. Söz konusu Agroturizm Tesisi (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi) amaçlı mevzii imar planı talebinin 2863 Sayılı Yasa kapsamında herhangi bir sakınca olmadığı uzman raporundan anlaģılmaktadır. Ayrıca arģiv incelemesinde de herhangi bir tespit/tescil kaydına rastlanılmamıģtır. Ancak yapılacak çalıģmalar sırasında herhangi bir kültür varlığına rastlanılması halinde 2863 Sayılı Yasanın 4. Maddesi gereği en yakın mülki idare amirliğine ve müze müdürlüğüne haber verilmesi gerekmektedir. Çanakkale Valiliği, Ġl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü, Müze Müdürlüğü nün 04.11.2014 tarih ve 870 sayılı yazısına göre; 122 ada 64 parselin (Eski 122 ada, 37 ve 41 parseller) 2863 sayılı kapsamındaki durumu müdürlüğümüzün 26.12.2012 tarih ve 977 sayılı yazısıyla bildirilmiģ ve müdürlüğümüzce herhangi bir değiģiklik söz konusu olmayıp günceldir. Ancak geçen süreç içerisinde söz konusu parsel veya çevresi hakkında Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünce herhangi bir çalıģma yürütülüp yürütülmediği bilinmediğinden, ayrıca Bakanlığımız Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğümün 08.08.2014 tarih ve 59077742-165.02.02/153458 sayılı yazısı gereğince 2863 sayılı Kanunun 13. Ve 14 üncü maddeleri kapsamında kalan baģvurular dıģında ki kurum görüģleri Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünce değerlendirilmesi gerekmektedir. 7
4.1.6. Kültür Ve Turizm Bakanlığı, Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü görüģleri Kültür Ve Turizm Bakanlığı, Çanakkale Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü nün 19.12.2014 tarih ve 3267 sayılı yazısına göre; " Müdürlüğümüz arģivinde yapılan incelemede; söz konusu taģınmazın Kurullarca onaylı sit alanları dıģında kaldığı, parselde herhangi bir tescil kaydına rastlanılamadığı ve ilgi yazı eki olarak iletilen Çanakkale Müze Müdürlüğü nün 26.12.2012 gün / 977 sayılı yazısı ile 26.12.2012 tarihli uzman raporunda bahse konu parselde yapılan yüzey incelemesinde taģınır-taģınmaz herhangi bir kültür varlığına rastlanılmadığı belirtildiğinden ayrıca yine Çanakkale Müze Müdürlüğünün 04.11.2014 gün / 870 sayılı yazısı ile 26.12.2012/977 sayılı yazılarının güncel olup, herhangi bir değiģiklik olmadığının bildirildiği anlaģıldığından; 5226 ve 3386 sayılı yasalar ile değiģik 2863 sayılı yasanın 4. Maddesi kapsamında, ileride yapılacak uygulamalarda herhangi bir taģınır-taģınmaz kültür varlığına rastlanılması durumunda çalıģmaların durdurularak en yakın Müze Müdürlüğüne veya köyde muhtara veya diğer yerlerde mülki idare amirlerine haber verilmesi koģuluyla a 2863 sayılı yasa kapsamında 122 ada, 64 parsele (eski 122 ada, 37 ve 41 parsel) yönelik Agroturizm Tesisi Alanı(Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesis Alanı" amaçlı imar planı yapılmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. 4.1.7. Uludağ Elektrik Dağıtım A.ġ, Çanakkale Kontrol Mühendisliği Uludağ Elektrik Dağıtım A.ġ, Çanakkale Kontrol Mühendisliği nin 08/05/2012 tarih ve 1427 sayılı yazsısına göre ; Ġlgi yazınızla Ġlimiz, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkii, 122 ada, 37 ve 41 parseller de kayıtlı taģınmazlar üzerinde Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi amaçlı mevzii imar planı talebine istinaden ġirketimiz görüģü istenmektedir. Yapılan inceleme neticesinde 122 ada, 37 ve 41 parsellerde kayıtlı taģınmazlar üzerinde herhangi bir tesisimiz bulunmamaktadır. Bahse konu taģınmazlarda Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi amaçlı mevzii imar planı yapılmasında ġirketimizce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Uludağ Elektrik Dağıtım A.ġ. Çanakkale Kontrol Mühendisliği nin 07.11.2014 tarih ve 29559 sayılı yazısına göre; ile Çanakkale ili Bayramiç Ġlçesi ÇavuĢlu Köyü Güney Mevkiinde 122 Ada 64 parsel numarasında kayıtlı olan taģınmaz için "Agroturizm (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm) Tesisi Alanı" amaçlı imar planı talebine istinaden Ģirketimize 18.04.2012 tarih 4271 sayılı yazınıza cevaben Ģirketimiz tarafından yazılan 08.05.2012 tarih 1427 sayılı yazımızın geçerliliği sorulmaktadır. Söz konusu Bayramiç ilçesi ÇavuĢlu Köyü Güney Mevkiinde 122 ada 64 parsel numarasından kayıtlı olan taģınmaz için 08.05.2012 tarih ve 1427 sayılı yazımız geçerliliğini devam ettirdiğinden dolayı "Agroturizm ( Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm) Tesisi amaçlı imar planı yapılmasında Ģirketimizce bir sakınca bulunmamaktadır. 8
4.1.8. Çanakkale Valiliği, Ġl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü görüģleri Kültür Ve Turizm Bakanlığı, Yatırım Ve ĠĢletmeler Genel Müdürlüğü nün Çanakkale Ġl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü'ne yazmıģ olduğu 10.11.2014 tarih ve 214450 sayılı yazısına göre; Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyünde bulunan 122 ada, 64 numaralı parselde 'Agroturizm Tesisi Alanı amaçlı (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesis Alanı)' amaçlı imar planı yaptırılmak istendiği bildirilmiģ olup, konu ile ilgili 2634 sayılı yasa kapsamında Bakanlığımız görüģü talep edilmektedir. Söz konusu parsel 2634 sayılı Kanun kapsamında ilan edilen herhangi bir Kültür ve Turizm Koruma ve GeliĢim Bölgesi (KTKGB) veya Turizm Merkezi (TM) sınırları içerisinde kalmamakta olup, Bakanlığımız Yatırım ve ĠĢletmeler Genel Müdürlüğü tarafından söz konusu alana iliģkin yürütülen herhangi bir çalıģma bulunmamaktadır. 4.1.9. Çanakkale Valiliği, Çevre Ve ġehircilik Ġl Müdürlüğü nün görüģleri 17.12.2012 tarih 10791 sayılı yazısında; "Yapılan incelemede söz konusu parseller üzerinde tescilli doğal sit alanı bulunmadığından Müdürlüğümüzce yapılacak bir iģlem bulunmamaktadır." Çanakkale Valiliği, Çevre Ve ġehircilik Ġl Müdürlüğü nün 17.11.2014 tarih ve 10372 sayılı yazısına göre; "Yapılan inceleme sonucu; planlama talebinde bulunulan taģınmazın onaylı doğal sit alanı sınırları içerisinde bulunmadığı tespit edilmiģtir. " 03.05.2012 tarih 3172 sayılı yazısında; "söz konusu parselde 100 oda ve üzeri olması halinde hazırlanacak proje tanıtım dosyası ile müracaatın sağlanması, 100 oda altında olması halinde ise, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve ilgili yönetmelikleri hükümlerine uyularak çevreye verilebilecek muhtemel olumsuz etkilere karģı gerekli önlemlerin alınması ve meri mevzuat çerçevesinde ilgili kurumların görüģleri doğrultusunda ilgili idarece yürütülmesi gerekmektedir. " 26.12.2014 tarih 11707 sayılı yazısında; "söz konusu parselde 100 oda üzeri turizm tesisinin planlanması halinde, imar planının onayından önce proje tanıtım dosyası ile müracaatın sağlanması, 100 oda altında olması halinde ise, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve ilgili yönetmelikleri hükümlerine uyularak çevreye verilebilecek muhtemel olumsuz etkilere karģı gerekli önlemlerin alınması gerekmektedir. " Çanakkale Valiliği, Çevre Ve ġehircilik Ġl Müdürlüğü nün 04.11.2014 tarih ve 9958 sayılı yazısına göre; Ġlimiz, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkiinde bulunan 122 ada 64 parsel numarasında kayıtlı taģınmaz için "Agro Turizm Tesisi Alanı" amaçlı imar planı yapılmak istendiği, söz konusu parselin Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım Alanı", tanımlı bölgede, aynı zamanda bir kısmının "Ġçme ve Kullanma Suyu Orta Mesafeli Koruma Alanı" geriye kalan kısmının da "Ġçme ve Kullanma Suyu Uzun Mesafeli Koruma Alanı" sınırları içerisinde kaldığı belirtilerek Çevre Düzeni Planının "8.4.1 Tarım Alanı" "8.5.2 Su Toplama Havzaları, Ġçme ve Kullanma Suyu Koruma KuĢakları, Yeraltısuyu Kaynaklan ve Kaynak Koruma 9
Alanları" hükümleri kapsamında, gerekli izinlerin alınması ve faaliyete yönelik 7.63 numaralı genel plan hükmü kapsamında iģlem tesis edilebilmesi için. Müdürlüğümüz görüģü denilmektedir. Söz konusu parselde yapılmak istenilen Agro Turizm faaliyetine iliģkin, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 7.63 numaralı plan hükmü kapsamında iģlem tesis edilebilmesi için, ilgili tüm kurum ve kuruluģlardan uygun görüģ alınması ve 7.63 numaralı plan hükmünde yer alan hususlara aykırı iģlem yapılmaması kaydıyla, imar mevzuatı yönünden sakınca bulunmadığı, Müdürlüğümüzce değerlendirilmektedir. 4.1.10. Çevre Ve ġehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü görüģleri Çevre Ve ġehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü nün 09.10.2014 tarih ve 16245 sayılı yazısına göre; Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, 122 ada 37 ve 41 parseller üzerinde hazırlanacak olan Agroturizm Tesisi (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesis Alanı)" amaçlı imar planına yönelik 27/02/2013 tarih ve 3002 sayılı yazımızın yeniden değerlendirilmesi talep edilmektedir. Konuya iliģkin yapılan incelemede söz konusu taģınmazların Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda tamamının "Tarım Alanı olarak tanımlı bölgede ve bir kısmının İçme ve Kullanma Suyu Orta Mesafeli Koruma Alanı geriye kalan kısmınında İçme ve Kullanma Suyu Uzun Mesafeli Koruma Alanı sınırlan içerisinde kaldığı anlaģılmaktadır. Diğer taraftan çevre düzeni planı ile plan karan üretilen alanlar haricinde, diğer bölge potansiyellerinin kullanımına yönelik turizm talepleri, çevre düzeni planının 7.Genel Hükümler başlığı altında yer alan 7.63. Planlama bölgesinin, turizm potansiyeli barındıran doğal yapısı nedeniyle, yerel kalkınmanın sağlanmasını desteklemek üzere; özgün nitelikleri içerisinde ya da çevresinde barındıran özel mülkiyete konu alanlarda; yola cephesi olması, minimum parsel büyüklüğü: 5000 m2, yapı yüksekliği:9.50m ve E: 0.20 olması; ilgili kurum kuruluşlardan uygun görüş ve izinlerin alınması; mevcut ağaç varlığının korunarak, tarımsal ve doğal yapının devamlılığını engellemeyecek şekilde, topografya, yöresel mimari ile uyumlu geleneksel yapı malzemelerinin kullanıldığı turizm yatırım ve işletmeleri nitelikleri yönetmeliğinde belirtilen standartlar ve donatılar doğrultusunda özel tasarım projelerinin oluşturulması, valiliğince veya büyükşehir belediyesince teklif edilerek bakanlıkça uygun görülmesi halinde sağlık turizmi, agro turizm, eko turizm ve termal turizm alanları oluşturulabilir. hükmü kapsamında değerlendirilebilir. Bu doğrultuda, söz konusu alana yönelik olarak çevre düzeni planının 8.4.1 Tarım Alanı", 8.5.2. Su Toplama Havzaları, İçme ve kullanma Suyu Koruma Kuşakları, Yer altı Suyu Kaynaklan ve kaynak Koruma Alanları hükümleri kapsamında gerekli izinlerin alınması ve faaliyete yönelik 7.63. numaralı genel plan hükmü kapsamında iģlem tesis edilmek ve belirtilen hususların tamamlanarak ilgili idaresince teklif olarak Bakanlığımıza sunulması halinde konunun değerlendirilebileceği hususunda bilgilerinizi ve gereğini rica ederim. Çevre Ve ġehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü nün 04.05.2015 tarih ve 7440 sayılı yazısına göre ; Çanakkale Ġl Özel Ġdaresi nin 26.01.2015 tarih ve 963 sayılı yazısı ile Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkii, 122 ada, 64 parsel numaralı taģınmaz 10
için yapılmak istenen Agro Turizm Tesisi Alanı (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesis Alanı) amaçlı imar planı talebine iliģkin olarak; söz konusu taģınmazın 20.08.2014 tarih onaylı Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında Tarım Alanı tanımlı bölgede, Ġçme Kullanma Suyu Orta Mesafeli Koruma Alanı ve Ġçme ve Kullanma Suyu Uzun Mesafeli Koruma Alanı sınırları içerisinde kalmakta olduğu, bu doğrultuda planın öncelikle 8.4.1. Tarım Alanı ve 8.5.2. Su Toplama Havzaları, Ġçme ve Kullanma Suyu Koruma KuĢakları, Yer Altı Suyu Kaynakları ve Kaynak Koruma Alanları baģlıklı hükümleri kapsamında gerekli izinlerin alınması ve faaliyete yönelik 7.63 numaralı plan hükmü kapsamında iģlem tesis edilmesi gerektiğine yönelik 09.10.2014 tarih ve 16245 sayılı yazımız doğrultusunda hazırlanan iģlem dosyası ve özel tasarım projesi iletilerek konunun değerlendirilmesi talep edilmektedir. Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı ilk olarak 20.08.2014 tarihinde onaylanmıģ olup planlama bölgesindeki illerde askıya çıkarılarak ilan edilmiģtir. Askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 16.02.2015 tarihinde tekrar onaylanarak yürürlüğe girdiğinden ilgi (a) yazıya agro turizm tesis alanı amaçlı taleplere iliģkin iģ ve iģlemlerin bu planın 8.16. Eko Turizm Alanları baģlığı altında yer alan; 8.16.1. Planlama bölgesinin doğal ve kültürle kaynak zenginliği nedeniyle; agro (çiftlik) turizm, klimatizm etkinliği, at ile gezinti etkinliği, dağ bisikleti etkinliği, dağcılık etkinliği, doğada serbest yürüyüģ, kamping/çadırlı kamp, kayak, kuģ gözlemciliği, mağaracılık, trekking, yamaç paraģütü etkinlikleri için uygun alanlar bilimsel yöntemlerle belirlenecek ve çevreye olumsuz etki yapmayacak Ģekilde planlanması için gerekli çalıģmalar yapılacaktır. Bu alanlarda aile iģletmeciliği Ģeklinde pansiyonlar, çiftlik evleri, dağ evleri vb. konaklama kullanımları, yeme içme tesisleri ile yöresel ürünlerin satıģ üniteleri yer alabilir. Geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunması esastır. Yerel kaynakların kullanımı sağlanacaktır. Bu kapsamdaki uygulamalarda Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine ĠliĢkin Yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. 8.16.2 Bu alanlarda yapılanma koģulları: maks. emsal = 0,10 maks. bina yüksekliği 7.50m (2 kat) yapı yapılabilecek min. Parsel büyüklüğü = 5.000 m2 dir hükümleri kapsamında yürütülmesi gerekmektedir. Bu kapsamda ilgide kayıtlı yazıya konu bölgede öncelikle agro turizm potansiyelinin bulunduğuna dair Ġl Kültür ve Turizm Müdürlüğü nden ve Ġl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü nden uygun görüģ/izinlerin alınması, yapılacak tesisin aile iģletmeciliği Ģeklinde Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve niteliklerine iliģkin Yönetmelik in 6. Bölüm, Çiftlik Evi Köy Evi baģlıklı 39.maddesine ve çevre düzeni planının 8.16.2 numaralı plan hükmü kapsamında tanımlanan yapılaģma koģullarına uygun projelendirilmesi, alanın içme ve kullanma suyu uzun ve orta mesafeli koruma alanı sınırlarında kalası dolayısıyla Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği kapsamında ilgili idaresinden uygun görüģ alınması halinde, planın 8.16 Eko Turizm Alanları baģlığı altında yer alan plan hükümleri, ilgili diğer tüm kurum ve kuruluģlardan alınacak görüģler doğrulusunda meri 11
mevzuat kapsamında imar planı çalıģmalarının ilgili idaresince yürütülebileceği hususunda bilgilerinizi ve gereğini rica ederim. Çanakkale Valiliği, Ġl Gıda, Tarım Ve Hayvancılık Müdürlüğü nün 15.05.2015 tarih ve 5544 sayılı yazısına göre ; "daha önce kurum görüģümüzün bildirildiği Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkii, 122 ada 64 numaralı tarla vasıflı arazinin bulunduğu bölgede agro turizm potansiyeline dair kurumumuz görüģünün bildirilmesi istenilmektedir...sözü edilen parsel için kurum görüģümüz ilgi 24.12.2012 tarih ve 12600 sayılı yazımız ve 14.11.2014 tarih ve 12359 sayılı yazılarımız ile bildirilmiģ olup agro turizm potansiyeli ile ilgili kurumumuzda herhangi bir bilgi belge bulunmamaktadır. Çanakkale Valiliği, Ġl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü nün 18.05.2015 tarih ve 2001 sayılı yazısına göre ; Ġlimiz, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney Mevkiinde bulunan 122 ada, 64 parsel, 2634 Sayılı Kanun kapsamında ilan edilen herhangi bir Kültür ve Turizm Koruma ve GeliĢim Bölgesi veya Turizm Merkezi sınırları içerisinde kalmamaktadır. Bakanlığımız Yatırım ve ĠĢletmeler Genel Müdürlüğü tarafından söz konusu alana iliģkin yürütülen bir çalıģma bulunmamaktadır. Çanakkale Valiliği, Çevre Ve ġehircilik Ġl Müdürlüğü nün 14.05.2015 tarih ve 3952 sayılı yazısına göre ; Ġlimiz, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, Güney mevkiinde bulunan 122 ada, 64 parsel nolu taģınmazda Agroturizm Tesisi Alanı (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi Alanı) amaçlı imar planı yapılacağından bahisle Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği kapsamında kurum görüģümüz talep edilmektedir. Ġlgi yazınız ekinde sunulan Devlet Su ĠĢleri 25. Bölge Müdürlüğünün görüģlerinde " Agroturizm Tesisi Alanı (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi Alanı) yapılacak parselin içme ve kullanma suyu DSĠ Bayramiç Barajı uzun mesafeli koruma alanı içerisinde kaldığı tespit edilmiģtir. Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliğinin Uzun Mesafe Koruma alanları ile ilgili 20. Maddesinin (a) bendi, 19. Maddesinin ( c) bendi ile Balıkesir-Çanakkale 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Plan Notlarında "Uzun mesafeli alanlarda yapılanma koģulları; maks emsal=0,10, maks. bina yüksekliği=7,50 (2kat), yapı yapılabilecek min. parsel büyüklüğü=5.000 m2 'dir" hükümleri bulunmaktadır. Ġlgili Yönetmelik ve plan notlarına istinaden;parselde yapılacak olan turizm tesisi ile inģaat faaliyetlerinde yukarıda belirtilen Ģartlara uyulması kaydıyla Ġlimiz, Bayramiç Ġlçesi. ÇavuĢlu Köyü, Güney mevkiinde bulunan 122 ada, 64 parsel nolu taģınmazda Agroturizm Tesisi Alanı (Ekolojik Tarıma Dayalı Turizm Tesisi Alanı) imar planı yapılmasında Kurumumuzca bir sakınca bulunmamaktadır. 12
4.2. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt ÇalıĢması Planlama alanının jeolojik ve jeoteknik etüt çalıģmaları esnasında ; jeoloji haritalarından yararlanarak ve arazi gözlemleri ile yorumlar yapılarak bölgenin genel jeolojisi ve çalıģma alanın jeolojisi belirlenmiģtir. Çanakkale Ġli, Bayramiç Ġlçesi, ÇavuĢlu Köyü, toplam 30.329.00 m2 lik alanın jeolojik-jeoteknik özelliklerini belirlemek amacıyla birbirini izleyen üç çalıģma programı uygulanmıģtır. Bu çalıģma programları; Literatür çalıģması, Arazi çalıģması ve büro çalıģmasıdır. Söz konusu arazi çalıģmaları kapsamında 1/1000 ölçekli jeolojik harita alımı, 6 adet sondaj çalıģması yapılmıģtır. Sismik ölçümler ise 12 kanallı sismik ölçü aleti ile yapılmıģtır. Yapılan arazi gözlemleri, sondaj çalıģmaları sonucunda birimlerin genel jeoteknik değerlendirmesi, eğim, jeolojik özellikler ve jeofizik çalıģmalar göz önüne alınarak inceleme alanının yerleģime uygunluğu değerlendirilmiģtir.çalıģma alanında herhangi bir duraysızlık problemi bulunmamaktadır. Bu alanlar Uygun Alan 2 (Kaya Ortamları) olarak değerlendirilmiģ ve yerleģime uygunluk paftalarında UA-2 simgesiyle gösterilmiģtir. Aynı Ģekilde imar planına da Uygun Alan olarak iģaretlenmiģtir. Yapının yapılacağı alanda hakim eğim yaklaģık olarak % 10-20 civarındadır. AraĢtırma alanında genel eğim yönü doğudan batıya, kuzeyden güneye doğru azalmaktadır. Arazi eğimi yapılaģma için bir sakınca oluģturmamaktadır. Ġnceleme alanında yapılan sondaj çalıģmaları sonucunda yeraltı suyu gözlenmemiģtir. Ġnceleme alanı içinde yer altı suyundan kaynaklı olarak sıvılaģma riski bulunmamaktadır. Yüzey suyu ve atık suların bina temellerine ulaģmasını engelleyecek drenaj sistemleri yapılarak zeminin doğal mukavemerinin korunması gerekmektedir. Ġnceleme alanında gözlenen yaklaģık 50 cm lik bitkisel toprağın inģaata baģlamadan önceden kaldırılması önerilmektedir. Çevre ve ġehircilik Müdürlüğü nce 20.02.2013 tarihinde onaylanmıģ Ġmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Rapor hükümlerine aynen uyulacaktır. Bölge 1. derece deprem bölgesi sınırları içerisinde yer almakta olup "Deprem Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik" hükümlerine aynen uyulacaktır. 5. PLAN KARARLARI 5.1. Üst ölçekli Plan kararları Planlama alanı Çevre ġehircilik Bakanlığı'nca 18.02.2015 tarihinde onaylanan 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planında Tarım Alanı tanımlı bölgede, Ġçme Kullanma Suyu Orta Mesafeli Koruma Alanı ve Ġçme ve Kullanma Suyu Uzun Mesafeli Koruma Alanı sınırları içerisinde kalmaktadır. Söz konusu çevre düzeni planı 05.06.2015 tarihinde Çevre ve ġehircilik Bakanlığı'nca değiģiklikler yapılarak tekrar onaylanmıģ olup, planlama alanı aynı mevcut imar durumunu korumuģ herhangi bir değiģikliğe uğramamıģtır. 13
Söz konusu üst ölçekli plana göre taģınmaz için Turizm alanı (Eko turizm alanı) amaçlı Nazım imar planı hazırlanmıģtır. Hazırlanan Turizm alanı (Eko turizm alanı) amaçlı Nazım imar planına göre 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı hazırlanmıģtır. Eko turizm alanları; 1/100000 Ölçekli Balıkesir Çanakkale Çevre Düzeni Planı hükümlerinin 4.26. numaralı Eko Turizm alanları baģlığında "Doğal kaynakların sürdürülebilirliğini güvence altına alarak; yayla turizmi, ornitoloji (kuģ gözleme) turizmi, foto safari, akarsu sporları (kano-rafting), çiftlik turizmi, botanik (bitki inceleme) turizmi, bisiklet turları, atlı doğa yürüyüģü, kamp-karavan turizmi, mağara turizmi ve dağ turizmi gibi doğal çevreyi ve biyoçeģitliliği koruyan, yöre halkının refahını ve yöre kültürünü gözeten turizm faaliyetlerinin gerçekleģtirildiği alanlardır." olarak tanımlanmıģtır. Bu plan hazırlanırken yukarıda bahsedilen ilgili kurum ve kuruluģ görüģleri ve jeolojik ve jeoteknik etüt çalıģmaları plana altlık oluģturmuģtur. Çevre Ve ġehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün görüģü doğrultusunda planlama alanında Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın Eko Turizm Alanları baģlığı altındaki 8.16. Eko Turizm Alanları baģlığı altında yer alan; "8.16.1. Planlama bölgesinin doğal ve kültürle kaynak zenginliği nedeniyle; agro (çiftlik) turizm, klimatizm etkinliği, at ile gezinti etkinliği, dağ bisikleti etkinliği, dağcılık etkinliği, doğada serbest yürüyüş, kamping/çadırlı kamp, kayak, kuş gözlemciliği, mağaracılık, trekking, yamaç paraşütü etkinlikleri için uygun alanlar bilimsel yöntemlerle belirlenecek ve çevreye olumsuz etki yapmayacak şekilde planlanması için gerekli çalışmalar yapılacaktır. Bu alanlarda aile işletmeciliği şeklinde pansiyonlar, çiftlik evleri, dağ evleri vb. konaklama kullanımları, yeme içme tesisleri ile yöresel ürünlerin satış üniteleri yer alabilir. Geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunması esastır. Yerel kaynakların kullanımı sağlanacaktır. Bu kapsamdaki uygulamalarda Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. 8.16.2 Bu alanlarda yapılanma koşulları: maks. emsal = 0,10 maks. bina yüksekliği 7.50m (2 kat) yapı yapılabilecek min. Parsel büyüklüğü = 5.000 m2 dir hükümleri kapsamında yürütülmesi gerekmektedir. Bu görüģ doğrultusunda 1/5000 Nazım Ġmar Planıyla planlama alanı Turizm Alanı (eko turizm alanı) olarak belirlenmiģ ve bu doğrultuda 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı hazırlanmıģtır. 14
5.2. Uygulama Ġmar Planı kararları Hazırlanan Turizm Alanı (eko turizm alanı) amaçlı 1/1000 Uygulama Ġmar planıyla yukarıda bahsedilen Çevre Ve ġehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün görüģü ve Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı hükümleri doğrultusunda yapılaģma Ģartları belirlenmiģtir. TaĢınmaz Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Tarım Alanı tanımlı bölgede, Ġçme Kullanma Suyu Orta Mesafeli Koruma Alanı ve Ġçme ve Kullanma Suyu Uzun Mesafeli Koruma Alanı sınırları içerisinde kalmakta olduğundan; 8.16. Eko Turizm Alanları baģlığı altında yer alan; 8.16.2 Bu alanlarda yapılanma koģulları: maks. emsal = 0,10 maks. bina yüksekliği 7.50m (2 kat) yapı yapılabilecek min. Parsel büyüklüğü = 5.000 m2 dir hükümleri kapsamında yürütülmesi gerekmektedir. hükmüne göre ve Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliğinin Uzun Mesafe Koruma alanları ile ilgili 20. Maddesinin (a) bendi, 19. Maddesinin ( c) bendi ile Balıkesir-Çanakkale 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Plan Notlarında "Uzun mesafeli alanlarda yapılanma koģulları; maks emsal=0,10, maks. bina yüksekliği=7,50 (2kat), yapı yapılabilecek min. parsel büyüklüğü=5.000 m2 'dir" hükümlerine göre değerlendirilmiģ olup bu doğrultuda planlama alanında yapılaģma Ģartları maksimum Emsal:0.10 ve maksimum bina yüksekliği Yençok: 7.50 metre olarak belirlenmiģ ve plana iģlenmiģtir. Planlama alanında yapılacak Eko Turizm tesisinde yapılacak olup, yapılarda geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunması esas olacak ve yerel kaynakların kullanımı sağlanacaktır. Ayrıca tesisin içeriğiyle ilgili diğer bilgiler 6. bölümde verilmiģtir. Çanakkale Ġl Özel Ġdaresi, Yol Ve UlaĢım Hizmetleri Müdürlüğü nün 03/02/2015 tarih ve 1278 sayılı yazısına göre; 2918 Sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine, planlama aģamasında, geri çekme mesafesini belirleyen Karayolu Kenarında yapılacak ve açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyularak planlama alanının cephe aldığı yoldan 25 metre, Orman ve Su ĠĢleri Bakanlığı Devlet Su ĠĢleri Genel Müdürlüğü 25.Müdürlüğü nün 07.12.2012 tarih ve 598043 sayılı yazısında belirtildiği gibi; taģınmazın kuzey sınırında 10 metre, diğer cephelerden 5'er metre olacak Ģekilde yapı yaklaģma mesafeleri belirlenmiģtir. Ayrıca taģınmazın cephe aldığı Bayramiç- ÇavuĢlu yolu 16 metrelik taģıt yolu olarak planla belirlenmiģtir. 15
Harita 5. Uygulama imar planı krokisi 16
6. PLANLAMA ALANINDA YAPILACAK TESĠSĠN ĠÇERĠĞĠNE DAĠR BĠLGĠLER Çanakkale nin sahip olduğu doğal, kültürel ve tarihi değerler tüm dünyada ve ülkemizde önemli bir yere sahiptir. Troya Antik Kenti, Gelibolu Yarımadası gibi kültürel ve tarihi yerler ile birlikte onlar gibi ünlü olan bölgeye has doğal güzellikleri ve tarım ürünleri vardır. Çanakkale tarım konusunda Türkiye nin en önemli illerinden biridir. Çanakkale Valiliği Çanakkale Ġlinin sahip olduğu tarım potansiyelini Ģu bilgilerle anlatmaktadır; Çanakkale Ġli hemen hemen bütün ürünlerin yetiģtirilebildiği, tarım potansiyeli ve tarımdaki istihdam oranı yüksek illerimizdendir. Ġlimizin coğrafi konumu ve iklimi bitkisel, hayvansal ve su ürünleri yetiģtiriciliğini olumlu yönde arttıran özelliklere sahiptir. Bunlar bir bütün olarak ele alındığı zaman Çanakkale nin bir çok ürünüyle öne çıkmıģ, baģka bir deyiģle markalaģmıģ bir tarım kenti olduğunu söyleyebiliriz. Gıda Tarım Ve Hayvancılık Bakanlığı Strateji GeliĢtirme BaĢkanlığı Tarımsal Yatırımcı DanıĢma Ofisi nin Eylül 2014 de hazırlamıģ olduğu Çanakkale Ġli Tarımsal Yatırım Rehberi nde yer alan Çanakkale de Tarıma Yatırım Yapmak için 10 neden aģağıda sıralanmıģtır. 1. Ġl ile özdeģleģmiģ ve marka değeri bulunan Çanakkale Domatesi, Kapya Biber, ġeftali, Kiraz ve Elma gibi ürünlerde kalite ve üretim potansiyeli açısından Türkiye de önemli yere sahip olması, 2. Sahip olunan ekolojik özellikler itibarı ile polikültür tarıma elveriģli olması, toplam ekilebilir arazinin 1/3 ünün sulanabilir vasıfta olması, 3. Kapalı basınçlı sulama sistemlerinin etkin bir Ģekilde kullanılmasıyla bitkisel üretimde ülke ortalamalarının üzerinde verime sahip olması, 4. Tarımsal üretimde bulunan üreticilerin tarımsal konulardaki eğitim seviyelerinin yüksek olması, dikey yatay çiftçi örgütlenme oranının Türkiye ortalamasının çok üstünde olması, 5. 671 km kıyı uzunluğuna sahip olup, deniz ürünleri potansiyelinin fazla olması ve soğuk içsu (Kazdağıları yöresi) varlığı ile alabalık yetiģtiriciliğine uygun alanlara sahip olması, 6. BüyükbaĢ hayvan varlığının %84 ünün kültür ırkından oluģması, küçükbaģ hayvan sayısının yüksek olması ayrıca keçi varlığının %75 inin sütçü ırk Saanen ve melezlerinin oluģturması nedeniyle toplam süt üretiminde ülke genelinde söz sahibi olması, 7. Sahip olduğu damızlık saanen ve melezi keçi varlığı ile de ülkenin en önemli damızlık merkezlerinden biri olması, 8. Alternatif üretim yöntemleri bakımından (Organik Tarım Ġyi Tarım) uygun bölgelerin, ürünlerin ve çiftçi bazında bilgi birikiminin olması, 9. Bölgenin ekolojik özelliklerinden dolayı kalite parametreleri yüksek zeytinyağı üretiminin olması, 17
10. Çanakkale uzun kıyı Ģeridine sahip bir liman olması nedeniylede önemli bir su ürünleri potansiyeline sahiptir. Bu bilgiler ıģığında Çanakkale Ġli nin ekolojik tarıma uygun olduğu görülmektedir. Ana hedefi doğal dengeyi kurmak ve korumak, üretim sistemi içindeki doğal döngüler ve canlı sistemleri ile uyumlu çalıģmak, geçmiģ bilgilerin ve geleneksel tarım sistemlerinin önemini fark ederek bu bilgilerden yararlanmak olan ekolojik tarımın Çanakkale Ġli nde yürütülmesi ekonomik açıdan ülkemize katkı sağlamaktadır. Ekolojik tarımla birlikte Çanakkale de bu alanda geliģmeye baģlayan sektörlerden bir diğeri ise eko turizm baģlığı altında geçen agro turizmdir. Agro Turizmi kültürel farklılıkların, yerel dokunun ve doğanın korunmasına büyük önem veren, tarım ve turizmi bir araya getiren bir oluģumdur. ġehirlerde yaģayanlara tarım yapma olanağı sunan, farklı insanları ve kültürleri bir araya getiren bir tatil çeģididir. Bununla birlikte agro turizm, yapıldığı bölgedeki halka maddi gelir sağlayarak kırsal kalkınmayı hedefleyen bir sektördür. Agro Turizm konukları, kimyasal maddelerden, hormonlardan arınmıģ olarak yetiģen sebze meyvelerle beslenerek, geleneksel köy hayatı ve yerel kültürü tanıyarak, reçel yapımı, zeytinyağı yapımı vb. iģleri öğrenerek, tarla ve bahçelerin arasında doğayı keģfederek bir tatil yapar. Hazırlanan agro turizm tesisi projesi Çanakkale Ġlinin bu alanda potansiyeli göz önünde bulundurularak tasarlanmıģtır. Bu parselde tasarlanan agro turizm tesisi bünyesinde konaklama ile birlikte bu fonksiyona hizmet eden servis alanları barındırmaktadır. ÇavuĢlu Köyünün yapısal özellikleri incelenmiģ ve Yapı Tasarım Rehberi çalıģması ile analiz paftaları hazırlanmıģtır. Köydeki konutlar genellikle temel ve su basman kotuna kadar moloz taģ duvarlı, üst katlarda kerpiç ya da tuğla ile yığma sistem kullanılarak inģa edilmiģtir. Alt katlar kümes ya da ahır olarak kullanılmakta, üst katta ev sahipleri ikamet etmektedir. Pencere ve kapılar ahģaptır. Pencerelerde ahģap kepenkler vardır. Genellikle bahçeli evlerdir. Köyde Osmanlı döneminden kalan okul binası köyün anıtsal yapısı niteliğinde sayılabilir. Bu yapı tümüyle ateģ tuğlasından yığma sistemle inģa edilmiģ, pencere ve kapıları kemerlidir. ÇavuĢlu Köyünün geleneksel yapı dokusu incelendikten sonra hazırlanmıģ olan agro turizm tesisi projesinde bulunan bölümler konaklama alanları ve ekolojik tarımdan üretilen ürünlerin iģlendiği, misafirlere sunulduğu restoran kısmıdır. Bu bölümlerin servis mekânları olarak yönetim birimleri, televizyon ve oyun odaları, toplantı odaları, jeneratör, kazan dairesi, çay pasta salonu, kahvaltı salonu, sığınak, depo ve çalıģanların konaklaması için eklenen yapı projede yer alacaktır. Ana bina köyün yapısal dokusunu göz önünde bulundurarak ve kaybolmaya yüz tutmuģ birlikte yaģam, sosyalleģme mekânlarını yeniden deneyimlemek amacıyla han formunda tasarlanmıģtır. Han formu Türk evi formunu etkileyen ana mimari biçimlerinden biridir. Köy evlerine baktığımızda avluda bir yaģam kurgusuna sahip, odaların avluya açıldığı bir yerleģim görmekteyiz. Tasarımda kullandığımız han formu ile geçmiģ mimarlık birikimi ve yaģam tarzını, çağdaģ bir anlayıģla yeniden yorumlayan bir mekânlar bütünü elde edilmiģtir. Yöresel mimariye uygun malzeme olarak cephelerde taģ ve beyaz badana kullanılmıģ, pencereler kepenkli olacak Ģekilde tasarlanmıģtır. 18
Bayramiç ÇavuĢlu Köyünde uygulanması planlanan bu proje ile köye ekonomik katkı sağlamakla birlikte hem ekolojik tarımın geliģtirilmesi hem de yeni turistik çekim merkezleri oluģturulması hedeflenmektedir. Planlama alanından fotoğraflar 19
7. PLAN NOTLARI 1. Eko turizm alanları; 1/100000 Ölçekli Balıkesir Çanakkale Çevre Düzeni Planı hükümlerinin 4.26. numaralı Eko Turizm alanları baģlığında "Doğal kaynakların sürdürülebilirliğini güvence altına alarak; yayla turizmi, ornitoloji (kuģ gözleme) turizmi, foto safari, akarsu sporları (kano-rafting), çiftlik turizmi, botanik (bitki inceleme) turizmi, bisiklet turları, atlı doğa yürüyüģü, kamp-karavan turizmi, mağara turizmi ve dağ turizmi gibi doğal çevreyi ve biyoçeģitliliği koruyan, yöre halkının refahını ve yöre kültürünü gözeten turizm faaliyetlerinin gerçekleģtirildiği alanlardır." olarak tanımlanmıģtır. 2. Bu alanlarda aile iģletmeciliği Ģeklinde pansiyonlar, çiftlik evleri, dağ evleri vb. konaklama kullanımları, yeme içme tesisleri ile yöresel ürünlerin satıģ üniteleri yer alabilir. Geleneksel mimarinin ve doğal yapının korunması esastır. Yerel kaynakların kullanımı sağlanacaktır. 3. Bu alanlarda yapılanma koģulları: maks. emsal = 0,10 ; maks. bina yüksekliği 7.50m (2 kat) yapı yapılabilecek ; min. Parsel büyüklüğü = 5.000 m2 dir hükümlerine göre uygulama yapılacaktır. 4. Mülga Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı nın Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. Alanın 1.Derece deprem bölgesi olması nedeniyle yapılacak bina ve tesislerin projelendirilmesi ve yapımında Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 5. 02.04.2015 tarih 29314 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan " Atık Yönetimi Yönetmeliği" hükümlerine uyulacaktır. 6. 10.08.2005 tarih 25902 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ĠĢyeri Açma ve ÇalıĢma Ruhsatlarına ĠliĢkin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 7. 19.12.2007 tarih ve 26735 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik" hükümlerine uyulacaktır. 8. 31.12.2004 tarih ve 25687 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. 9. 2872 sayılı Çevre Kanunu hükümlerine ve bu kanuna istinaden yürürlüğe giren yönetmelik hükümlerine uyulması ve ilgili kurum / kuruluģlarca mer i mevzuat çerçevesinde öngörülen tüm izin ve tedbirlerin alınması, ekolojik dengenin bozulmaması, çevrenin korunması ve geliģtirilmesine yönelik tedbirlere riayet edilecektir. 10. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ; Çanakkale Valilik Makamının 08.12.2012 tarih ve 12113 sayılı Olur u ile onaylanan istinaden Toprak Koruma Projesinde belirtilenler Ģartlara aynen uyulacaktır. 11. Yapılacak çalıģmalar sırasında taģınır ve ya taģınmaz Kültür varlığına rastlanılması durumunda, çalıģmaların durdurulması ve 2863 sayılı Yasanın 4.maddesi kapsamında en yakın Müze Müdürlüğü'ne ve ya köyde Muhtara ve ya Mülki Ġdare Amirlerine haber verilmesi gerekmektedir. 12. Devlet Su ĠĢleri Genel Müdürlüğü 252. ġube Müdürlüğü'nün 31.10.2014 tarih ve 677181 sayılı yazısında belirtilen hususlara aynen uyulacak, taģınmazın kuzey sınırında dere yatağı Ģevinin zemini kestiği noktadan itibaren en az 10 m. boģluk bırakılarak, bu alanda kesinlikle yapı yapılmayacak, ayrıca dere yatağı kesiti daraltılmayacak, akıģ rejimini bozacak Ģekilde çalıģma 20
yapılmayacak ve muhtemel taģkınlara karģı gerekli tedbirler alınacaktır. Su ihtiyacının yer altı suyundan sağlanması halinde; 167 sayılı Yasa uyarınca DSĠ kuruluģundan izin alınacaktır. 13. 3194 Sayılı Ġmar Kanununa ek Sığınaklarla Ġlgili Yönetmelik ve Otopark Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. 14. Çevre ve ġehircilik Müdürlüğü nce 20.02.2013 tarihinde onaylanmıģ Ġmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Rapor hükümlerine aynen uyulacaktır. Bu raporda belirtildiği gibi; yüzey suyu ve atık suların bina temellerine ulaģmasını engelleyecek drenaj sistemleri yapılarak zeminin doğal mukavemerinin korunması gerekmektedir. Planlama alanında gözlenen yaklaģık 50 cm lik bitkisel toprağın inģaata baģlamadan önceden kaldırılması önerilmektedir. 15. Yol, yeģil alan gibi toplumun yararlanmasına ayrılan yerler kamu eline geçmeden uygulamaya geçilemez. 16. Tesis alanı içinde mimari vaziyet planında otopark alanları belirlenecek, bu alanlar amacı dıģında kullanılmayacaktır. 17. 21.06.2005 tarih ve 25852 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren "Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine ĠliĢkin Yönetmelik" hükümlerine uyulacaktır. 18. Planda yer almayan hususlarda; 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni planı hükümleri, 3194 sayılı Ġmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri, Planlı Alanlar Tip Ġmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. 19. Çanakkale Ġl Özel Ġdaresi, Yol Ve UlaĢım Hizmetleri Müdürlüğü nün 03/02/2015 tarih ve 1278 sayılı yazısında belirtilen hususlara, 2918 Sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine ve Karayolu Kenarında yapılacak ve açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik" hükümlerine aynen uyulacaktır. 21