Yönetici Özeti İstanbul ofis piyasasındaki düşük talep ve yavaşlama devam etmektedir. Kiralar İstanbul genelinde 2017 yılı başlangıcına göre %3, 2016 yılı Nisan ayına göre %10,3 düşmüştür. İlk 3 aylık dönemde gerçekleşen yaklaşık 25.000 m2 lik A sınıfı kiralama işleminin sadece 747 m2 lik bölümü $25 ve üzeri kira tutarından, 10.844 m2 si $20 ve üzeri kira tutarından gerçekleşmiştir. $20 üzerinde gerçekleşen işlemlerin 9.300 m2 si tek bir işleme aittir. Talebin genel eğilimi artan boşluk oranı ve rekabetten yararlanıp mevcut B sınıfı ofisleri aynı ya da çok az daha yüksek maliyet ile A sınıfı binalara taşıma yönündedir. İstanbul A Sınıfı Ofis Piyasası Genel Bilgiler Toplam Stok Kiralanan Toplam Alan 3.891.936 m2 25.359 m2 Ortalama Boşluk Oranı 32,3% Ortalama Kira $21,04 En Yüksek Ortalama Kira En Düşük Ortalama Kira Nisan 2017 $34,3 (Levent) $11 (İstanbul Batı) Tabloda Nisan 2017 tarihi itibariyle A sınıfı ofis pazarına ilişkin özet ofis piyasası bilgileri bulunmaktadır: Bu çeyrekte taşınan firmaların büyük bölümü önceki ofislerine kıyasla daha küçük ofislere taşınmışlardır.
3 Ofis Bölgeleri 5 1 Levent 2 Maslak 3 E.tepe-Z.kuyu-Etiler 4 Beşiktaş-Taksim 5 M.köy-Şişli 6 Seyrantepe-Kağıthane 7 İstanbul Batı 8 Kozyatağı-Ataşehir 9 Altunizade 10 Ümraniye 11 Kavacık 12 K.yalı-Maltepe 13 İstanbul Doğu
TÜM A SINIFI Stok Durumu %40 Asya Yakası 1.521.248 m² 01 Nisan 2017 tarihi itibariyle İstanbul daki A sınıfı ofis stokunun kıtalara göre dağılımı yandaki tabloda görülmektedir. %60 Avrupa Yakası 2.370.688 m²
Avrupa Yakası S t o k D u r u m u Asya Yakası S t o k D u r u m u 5 10% 9% 25% 20% 5% 5% 10% 5% 36% 4% 13% 29% 29% Levent - 608.595m² E.tepe-Z.kuyu-Etiler - 302.961m² Maslak - 682.469m² M.köy-Şişli - 234.100m² İstanbul Batı - 214.535m² Beşiktaş-Taksim - 98.416m² Seyrantepe-Kağıthane - 229.612m² Altunizade - 78.114m² Kozyatağı-Ataşehir - 447.290m² İstanbul Doğu - 300.037m² Ümraniye - 549.785m² K.yalı-Maltepe - 74.663m² Kavacık - 71.359m²
Kira Rakamları ( A B D D o l a r ı / m ²/ a y ) 6 İstanbul A Sınıfı 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 25 26 27 23 21,7 18,5 20 20 17 25 19,8 15 18 13,2 15 11,8 12 8 45 45 34,3 31,1 29 25 38 33 30 24,5 26 26,2 20 17 20 15 11 8 18 14,7 13 Ortalama Kira En Yüksek Kira Kiracı Bütçesi
Grafiğe baktığımızda Küçükyalı-Maltepe, Ümraniye, Kozyatağı-Ataşehir ve Seyrantepe- Kağıthane bölgelerinde ofis arayan kiracıların bütçesinin bölge ortalaması arasındaki farkın birbirine çok yakın olduğunu görüyoruz. Bu da bize önümüzdeki dönemde gerçekleşek kiralama işlemlerinin çoğunun bu bölgelerde olacağını gösteriyor. 7 Tabi grafiği okurken her bölgede Ortalama Kira rakamına etki eden daha yüksek kira bedeline sahip yeni binalar ve daha uygun kira rakamına sahip nispeten daha eski binalar olduğunu, talebin ise her zaman bütçesinden bağımsız olarak en iyi binaları hedeflediğini unutmamak gerekli. Özetle bir bölgedeki daha eski bir bina grafikteki Kiracı Bütçesi rakamından kiralama yapamayabilir fakat daha yeni ve nitelikli binaların bu seviyeden işlem yapma ihtimali çok yüksek olacaktır.
İstanbul Ortalama Kira Değerleri ( A B D D o l a r ı / m ²/ a y ) 8 Nisan 2017 30,00 25,00 24,38 20,00 17,41 21,04 15,00 10,00 5,00 Ortalama kira rakamı Mart ayını da düşüşle tamamlayarak İstanbul geneli için $21,04 e gerilemiştir. 0,00 Asya Avrupa Genel Kira 17,41 24,38 21,04
İstanbul Ortalama Kira Değerleri ( A B D D o l a r ı / m ²/ a y ) 9 $24,00 $23,50 $23,00 $22,50 $23,45 Ortalama Kira $22,00 $21,50 $21,00 $20,50 $20,00 $21,70 $21,04 Bu düşüşle birlikte İstanbul A sınıfı ofisler ortalama kira rakamı 2017 yılı başına göre %3, 2016 yılı Nisan ayına göre ise %10,3 gerilemiştir. $19,50 2016 Nisan 2017 Ocak 2017 Nisan
İstanbul Ortalama Boşluk Oranı ( % 1 0 0 ) 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 47.780 m 2 % 61,2 173.644 m 2 % 31,6 154.604 m 2 % 34,6 47.434 m 2 % 63,5 167.800 m 2 % 55,9 10.629 m 2 % 14,9 130.697 m 2 % 21,5 38.555 m 2 % 12,7 216.719 m 2 % 31,8 18.981 m 2 % 19,3 93.689 m 2 88.267 m 2 69.188 m 2 % 40,0 % 38,4 % 32,3 10 Maalesef ortalama boşluk oranı da birçok bölgede Mart ayını da yükselişle tamamlamıştır. Talebin azalmasının yanı sıra; gerçekleşen işlemlerin yeni ofis açılışlarından ziyade küçülerek yer değiştirmelerden oluşması boşluk oranlarının artmasına neden olmaktadır. Dolu Alan Boş Alan Bölge bazında boşluk oranları ve boş alan miktarı yandaki grafikte görülmektedir:
01 Nisan 2017 tarihi itibariyle gerçekleşen işlemlere baktığımızda düşen kira rakamları ve artan boşluktan faydalanarak birçok firmanın B sınıfı ofislerden A sınıfı ofislere küçülerek, maliyet artışı olmadan ya da çok az maliyet artışı ile geçtiğini görüyoruz. Ayrıca ilk 3 aylık kiralama işleminin çok kötü geçen 2016 yılının aynı dönemine göre 9.000 m2 daha düşük olması da olumsuz ama beklentiler dahilinde gerçekleşen bir veri olarak göze çarpıyor. 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Kiralanan Alan 180.000 170.309 2016 Ocak- Nisan 256.000 205.000 2017 Ocak- Nisan 34.319 25.359 Nisan 2017 236.000 143.903 110.000 11 25.359
Nisan 2017 Ofis Piyasası www.ofisraporu.com