TORUNLAR GYO A.Ş. 2014 FAALİYET RAPORU
50 yıllık iş hayatımda birçok şeyi yaşayarak öğrendim. Bir bakkal dükkânında başladığımız ticari hayatımızda, kardeşim Mehmet Torun la birlikte en büyük sermayemiz, daima ticari itibarımız oldu. Öyle ki, 90 lı yıllarda, herhangi bir ipotek vermeden ikimizin imzası ile bankalardan 70-80 milyon dolarlık teminat mektupları alabiliyorduk. Bugünkü başarımızın altında bunun gibi pek çok neden var. Adı konulmamış, ama yaşayarak öğrenilmiş, yaşam tarzımız olmuş, iş ve özel hayatımızda titizlikle uyguladığımız ilkeler. Şirketimizin 2014 yılı faaliyet raporunda sizinle bunları paylaşmak istedim. Umarım yeni başarı hikâyelerinin yazılmasına vesile olur. Aziz Torun Yönetim Kurulu Başkanı Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4 34805 Beykoz/İstanbul Tel: (0216) 425 03 28 / (0216) 425 20 07 Faks: (0216) 425 59 57 www.torunlargyo.com.tr e-mail: info@torunlargyo.com.tr
1 BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ
İÇİNDEKİLER BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ 4 Ticari İtibar en büyük sermayedir 10 Borç aldığın para kendi paran değildir 12 İnsanlara ihtiyacı olanın en iyisini sunacaksın 18 Küçük ayrıntılar büyük başarılar getirir 24 Sabır, gayret ve çalışarak en iyi bildiğin işi yapacaksın 30 Her işte fırsatlar vardır. Yeter ki doğru zamanda doğru yerde olmayı bil 34 Sözünün eri ol 38 Risk almayı göze al 42 Değişime ayak uydur kendini yenile 48 İşini iyi bilenlerle çalış 52 Anlaşmazlıkları uzlaşma ile çözümle FAALİYETLER 56 Yönetim Kurulunun Yıllık Faaliyet Raporuna İlişkin Bağımsız Denetçi Raporu 58 Başkan ın Değerlendirmesi 70 Yönetim Kurulu 75 Bağımsızlık Beyanı 75 Bağımsızlık Beyanı 76 İcra Kurulu 78 Sermaye ve Ortaklık Yapısı 80 Torunlar Grubu 82 Başlıca Finansal Göstergeler 86 2014 Yılı Faaliyet Sonuçlarının Değerlendirilmesi 99 Ortaklık Hisse Senedine İlişkin Bilgiler 102 Net Aktif Değer Tablosu 104 Torunlar GYO A.Ş. 26 Mayıs 2015 Tarihli 2014 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantı Gündemi 105 Genel Kurul Toplantıları 107 Kâr Dağıtım Politikası 109 Kâr Dağıtım Tablosu 110 Torunlar GYO nun Varlıkları 180 Riskler ve Yönetim Organının Değerlendirmesi 182 31.12.2014 Faaliyet Dönemi Sonrasında İlgili Kamuya Açıklanan Önemli Olaylar 183 2014 Yılı Faaliyet Dönemi İçinde Ana Sözleşme de Yapılan Değişiklikler ve Nedenleri 184 Gayrimenkul Mevzuatındaki Değişiklikler 192 Ortaklık Portföyündeki Varlık ve Haklara İlişkin Hizmet Veren Danışman Şirket, İşletmeci Şirket, Gayrimenkul Değerleme Şirketi, Portföy Yönetim Şirketi ve Saklama Kuruluşuna İlişkin Bilgiler 197 Davalar 198 Ortaklığın İç Kontrol Sistemi ile İç ve Dış Denetim Faaliyetleri Hakkında Bilgiler 199 Diğer Hususlar 200 Ödüller ve Sertifikalar 201 İlişkili Taraf İşlemine İlişkin Rapor 211 Sürdürülebilirlik 219 Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu FİNANSALLAR 237 1 Ocak - 31 Aralık 2014 Hesap Dönemine Ait Konsolide Finansal Tablolar ve Bağımsız Denetim Raporu 2
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sıradan bir durumdan sıra dışı gerçekliğe uzanan bir hikâye Başarının Adı Konulmamış İlkeleri Ticari İtibar en büyük sermayedir Borç aldığın para kendi paran değildir İnsanlara ihtiyacı olanın en iyisini sunacaksın Küçük ayrıntılar büyük başarılar getirir Sabır, gayret ve çalışarak en iyi bildiğin işi yapacaksın Her işte fırsatlar vardır. Yeter ki doğru zamanda doğru yerde olmayı bil Sözünün eri ol Risk almayı göze al Değişime ayak uydur kendini yenile İşini iyi bilenlerle çalış Anlaşmazlıkları uzlaşma ile çözümle BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İŞİNİ SEV, İDEALİST OL Sıradan bir durumdan sıra dışı bir gerçekliğe uzanan hikâyemiz... 2015 yılının bizim için özel, ama çok özel bir anlamı var... 1960 ta babamın açtığı küçük bakkal dükkânıyla girdiğimiz ticaret hayatında 55. yılımızı kutlayacağız. O yıl ben henüz 10 yaşındaydım ve yaklaşık iki yıldır babamın işine yardım ederek eğitim ve öğrenimimi sürdürüyordum. 20. yüzyıldaki iki büyük dünya savaşının birinde aktör, diğerinde tanık olmuş ve birincisinin ardından büyük bir kurtuluş mücadelesi vererek varlık kazanmış Türkiye nin hem okuyup hem çalışan binlerce çocuğundan biriydim ben de, tıpkı kardeşim gibi. Günün şartlarına göre sıradan görünen bu sorumluluk, aslında beni ben, sevgili kardeşim Mehmet Torun la birlikte bugünlere getirdiğimiz Torunlar Grubu nu Torunlar Grubu yapan, içimize işleyen ve tüm ömrümüz boyunca bizi yönlendirecek kazanımların ve deneyimlerin ilk adımlarıydı. Bugün geriye dönüp baktığımda, o bakkal dükkânının ve kardeşimle birlikte orada edindiğimiz değer ve prensiplerin, 55 yılda Torunlar ı Torunlar yapan adı konulmamış ilkeler olarak bizi yönlendirdiğini bugün daha net görebiliyorum. Hangi işte olursa olsun, başarı önceden yapacağın hazırlığa bağlıdır; önceden hazırlık yapmazsan mutlaka başarısızlığa uğrarsın. Konfüçyüs İş hayatındaki 55. yılımızı kutlarken, bugünlere neler yaparak geldiğimizi düşünüyorum. Bu 55 yılda adım adım Torunlar olarak azimle bir başarı öyküsüne imza attığımıza inanıyorum. 3
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Ticari İtibar en büyük sermayedir. 4
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Girişimcide olması gereken vasıfları şöyle sıralayabiliriz: Vizyon, çalışma azmi, yönetim becerisi ve farklılaşma arzusu ile bu riski alabilme kapasitesi. Ama en önemlisi İtibar Sermayesi. İtibarınız varsa sermayeniz de vardır. İktisat Fakültesi nde ilk olarak, bir işletmenin üç ayağı olduğunu öğrendik: Emek, Sermaye, Müteşebbis. Bu üçlüde bizim kendimize biçtiğimiz rol müteşebbislik yani girişimcilik. Girişimcide olması gereken vasıfları ise şöyle sıralayabiliriz: Vizyon, çalışma azmi, yönetim becerisi ve farklılaşma arzusu ile bu riski alabilme kapasitesi. Ama en önemlisi İtibar Sermayesi. Adı üstünde, itibarınız varsa yani sözünün eri, çalışkan ve güvenilir iseniz cebinizde olmasa da sermayeniz var demektir. Yani ticareti başkasının parasıyla para kazanma sanatına dönüştürmeye muktedirsinizdir. Çünkü bunu ancak kredibiliteniz, diğer bir deyişle ticari saygınlığınız varsa yapabilirsiniz. İşte bu, benim itibar sermayesi dediğim şey. İtibar eşittir en güçlü finansal sermayedir de diyebiliriz kısaca. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Biz bunu büyüme sürecine girdiğimiz 1980 li yıllarda deneyimledik. Kardeşimle iki ortak olarak bankalarla yapacağımız kredili işlemler için ipotek vermeme yönünde prensip kararı aldık. O dönemde teminat mektubu benzeri krediler için bankalar ilk önce, neyi ipotek edeceğinizi sorar, kredi vermek için bir gayrimenkul ipoteği isterlerdi. Oysa bu uzun vadede sürdürülebilir bir yöntem değildi. Bir şirketin sahip olduğu gayrimenkul sayısı, büyüklüğüyle sınırlıdır. Her kredi ihtiyacında teminat gösterebilecek bir gayrimenkulünüz olmayabilir. Oysa bankalar, her zamanki alışkanlıklarıyla sahip olduğumuz birtakım gayrimenkulleri ipotek göstermemizi istiyorlardı. Aldığımız bu karardan sonra, prensip olarak ipotek vermediğimizi ilan ettik. O zaman geriye sadece ticari itibarımız kalıyordu. Bu nedenle bankalardan Aziz Torun ve Mehmet Torun un şahsi imzalarının ve kurduğumuz şirketin değeri neyse ya da bugüne kadar kazandığımız ticari itibarın değeri neyse, o limitte kredi talebinde bulunduk. 5
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Sahip olduğumuz itibar sermayesi, başarımızın adı konulmamış ya da gizli ilkelerinden ilk sırada yer alıyor. 1995-1996 yıllarına geldiğimizde Torunlar, 70-80 milyon ABD doları seviyesinde gayri nakdi kredi dediğimiz teminat mektubu, ithalat için akreditif açma ve benzeri kredi limitlerine ulaşmıştı. Yani artık Aziz Torun ve Mehmet Torun imzalarının değeri 70-80 milyon ABD doları ediyordu. Bu da itibar sermayemiz demekti. 2007 ye gelene kadar -10 yıl ve daha uzun vadeli bir finansman gerektiren Korupark Projesi ne kredi bulma sürecine kadar- hiçbir ipotek vermemiştik. Ama artık daha kurumsallaşma, gayrimenkul ve AVM lere sahip olan şirketi halka açma planlarımız vardı. Bunun için proje kredileri, uzun vadeli krediler oluşturmak ve projelerin kendi başına bir teminat olması ve kurumsal bir itibara dönüşmesini sağlamalıydık. Kurumsal itibarı sadece finansal ya da maddi bir itibar olarak düşünmemek gerekir. İş yaptığınız çözüm ortaklarınızla, müşterilerinizle, kiracılarınızla yani tüm paydaşlarınızla olan ilişkilerde itibar sermayesi kilit rol oynamaktadır. 1990 lı yıllarda, gıda işi yaptığımız dönemlerde, iş yaptığımız şahıs ve kurumlarda Torunlar, diyorsa yapar, Torunlar, söz verdiyse yerine getirir algısını oluşturmayı başarmıştık. Bugün de imza attığımız tüm işlerde bunun yansımalarını görüyoruz. Geçmişimizden bugüne taşımayı başardığımız bu güven duygusunun bize çok büyük kolaylık sağladığını gözlemliyorum. Bizimle iş yapan herkes, olası bir sorun karşısında mağdur olmayacağından emindir. İşimizi iyi yaptığımızı, iyi yönettiğimizi, herhangi bir sorunları olduğunda onları dinleyeceğimizi ve mutlaka bir çözüm üreteceğimizi bilirler. Örneğin Mall of İstanbul un açılışında, bu büyüklükteki bir alışveriş merkezinin, bu kadar kısa bir sürede, yüzde yüze yakın bir dolulukla açılabilmesinin arkasında Torunlar a duyulan güvenin ve saygınlığın yattığı kanaatindeyim. Yani bugün geldiğimiz noktada ve hayata geçirdiğimiz tüm projelerimizde itibar sermayemizin en önemli değerimiz olduğunu biliyoruz. 6
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İtibar sermayemiz faaliyet gösterdiğimiz her sektörde yolumuzu açtı. Torunlar markasını bu değer üzerine inşa ettik. Ve markamızın en önemli mirası olarak geleceğe taşımak hep önceliğimiz olacak. İş hayatında beklenmedik anlar da yaşanır Geçtiğimiz yıl hepimizi derinden sarsan bir olay yaşadık. 2014 Eylül ünde Torun Center da elim bir iş kazası meydana geldi, 10 canımızı kaybettik. Yüreğimiz dağlandı. Kazada vefat edenlere bir kez daha Allah tan rahmet, yakınlarına da sabırlar ve uzun ömürler diliyorum. Torunlar Grubu çalışanlarını ailemizin bir ferdi olarak gördüm her zaman. Benim en yakın akrabalarım, benimle birlikte çalışan insanlardır derim sıkça. Çünkü kan bağı olan akrabalarımla bu kadar çok görüşemiyorum. Bu yüzden, bu elim kazada hayatını kaybeden çalışanlarımızın her biri, ailemizin bir ferdini kaybetmenin üzüntüsünü ve acısını yaşattı bize. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Kaza ile ilgili hukuki süreç devam ediyor. Biz bu vahim kazada kusuru veya ihmali olanların cezalandırılması için sürecin takipçisiyiz. Kayıplarımız, sözün hükmünü kaybettiği yerde artık. Ne kadar istesek de gidenleri geri getiremeyiz. Hiç olmazsa ailelerine bir nebze olsun ilaç olabilmek için üzerimize düşen sorumluluğu hukuki süreci beklemeden yerine getirdik. Sigorta kapsamında olan bu işçilerimizin yakınlarına maddi tazminatlarını zaman kaybetmeden ödedik. Onların bu koşullarda en azından maddi olarak mağdur olmamalarını sağlamayı önceliğimiz saydık. Hiçbir inşaatta, hiçbir işyerinde böyle bir kazanın bir daha yaşanmaması en büyük önceliğimiz. Bizim için, bundan sonra hayata geçirdiğimiz projelerimizde böyle kazaların bir daha olmaması en önemli gündemimiz ve hedefimiz. İş sağlığı ve güvenliği konusunda ülke olarak daha fazla şey yapmamız, kazaların olmaması için daha güçlü inisiyatifler almamız, çalışanlarımızı bu konuda eğitmemiz tüm sektör olarak önceliğimiz olmalı. 7
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Dünyada olduğu gibi ülkemizde de maden, inşaat, enerji ve gemicilik sektörleri, riskli sektörler arasında ilk sıralarda yer alıyor. Eski bir iş müfettişi olarak şunu söyleyebilirim, hem işçiyi daha bilinçlendirecek eğitim faaliyetlerini hem de iş sağlığı ve güvenliği konusunda yapılan düzenleme ve denetimleri artırmamız ve iş kazalarını minimuma indirgememiz, iş güvenliğini Avrupa standartlarına çekmemiz gerekiyor. Biz de Torunlar olarak bu konuda daha önce olduğu gibi bundan sonra da üstümüze düşeni fazlasıyla yapmaya hazırız. Türkiye deki inşaat sektörü çok hızlı büyüdü. Özellikle 2005-2014 yılları arasında sektör, Türkiye ekonomisinin de üstünde bir hızla büyüdü. Bu hızlı büyümenin getirdiği birtakım eksikliklerin olduğunu hepimiz kabul etmeliyiz. Bu eksiklikler, hem işçi hem de işveren için geçerli. Her şeyden önce herkesin sorumluluklarını üstlenmesi, çalışanların eğitimine daha fazla önem verilmesi gerekiyor. İnsanın öncelikle kendi hayatının kıymetini bilmesi ve buna birinci derecede özen göstermesi gerekiyor. Çalışan, ancak o zaman gereken tedbirlerin alınmasıyla ilgili eksiklikleri gördüğünde işvereni uyarabilir, giderilmesine yardımcı olur ve iş güvenliğinden emin olabilir. Elbette, mevzuatla ilgili düzenleme eksikliklerinin giderilmesi de en az çalışanın bilinçlendirilmesi kadar önemli. Bunların tamamlanması için, bu mevzuatı uygulayanların önce öğretici, eğitici, yol gösterici sonra da denetleyici olması gerekiyor. İş müfettişliği yaptığım dönemlerde edindiğim tecrübeye dayanarak, denetim birimleri faaliyetlerinin iş güvenliği kanunu, mevzuat ve düzenlemelerinin uygulanmasını sağlamakla sınırlandığını söyleyebilirim. Hâlbuki iş müfettişliği, sadece yükümlülükleri denetlemekle sınırlanamayacak kadar hayati bir makamdır. Yaptırımdan önce yol gösterici, eğitici rolü üstlenmelidir. Dolayısıyla işin bütün taraflarının; beşeri sermaye dediğimiz insan kaynaklarının da, girişimcinin de, idari konumdaki kamu otoritesinin de ayrı ayrı üzerine düşen görev ve sorumlulukları var. Ve ancak bunları tamamlayabildiğimizde, daha güvenli bir sektör haline gelmiş oluruz. 8
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Girişimci, ülkede istihdam sağlayarak, vergi vererek ekonominin çarklarını döndüren üç önemli ayaktan -sermaye, emek ve müteşebbisten- biridir. Bu yüzden de -Türkiye de birçok kez tanık olduğumuz gibi- elim bir kazanın ardından girişimciyi hedef tahtasına koyup linç etmeye kalkmak, kolaycılıktır. Teşebbüs olmadan, girişimci olmadan çarklar dönmez. Ekonomide kaynakları değerlendirip kullanan ve artı değere dönüştüren en önemli unsurların başında girişimci gelir. Türkiye nin asıl zenginliklerinden biri de, vizyoner, üretken ve cesur bir müteşebbis kaynağına sahip olmasıdır. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Aralık ayında bütün yüklenicilerle bir araya gelip durum değerlendirmesi yaptık. Katılımcılarda, böyle bir kazanın altından Torunlar dışında başka bir firmanın kolay kolay kalkamayacağı görüşü hâkimdi. Bu, bir yandan Torunlar ın itibarının gücünü, diğer yandan da çözüm ortaklarımızın zaten bizim sorumluluğumuzun bilincinde olduğumuza ve kazanın sorumsuzluktan kaynaklanmadığına inandıklarını gösteriyor. Kazadan sonra, sanılanın aksine finansman zorluğu da yaşamadık. Size kredi verelim diyen bankalarla yeni kredi sözleşmelerini de o tarihten sonra imzaladık. 100 milyon avro tutarında uzun vadeli yeni bir kredi sözleşmesi yaptık. Kısa vadeli kredilerde de sıkıntı yaşamıyoruz. Hâlâ bize kredi vermek için bekleyen bankalar var. Çok şükür. İşte bu, itibar sermayemizin bugünlere ulaşan mirası. 9
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Borç aldığın para kendi paran değildir. 10
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Borçlanmadan büyümek zor. Maharet, borç sermayesini, günün birinde ödeneceğini unutmadan yönetebilmekte. Torunlar Grubu, yıldan yıla farklı sektörlere yaptığı akılcı yatırımlarla büyüyerek 55 yılı arkasında bıraktı. Borçlanmadan büyümek zor ama parayı da iyi yönetmek gerekiyor. Borçlanmadan, kredi almadan, yeni bir yatırım kapısı açmak mümkün değil. Çünkü ticaret; sermaye, girişim ve emekle gerçekleşen bir döngüdür. Girişimci ise, bu üç ayağı bir araya getirmek için vizyonu olan kişidir. Bu vizyon olunca sermaye de yani işin finansal tarafı da, kendine yeni pazarlar açmak için, parayı satmak için, mesela, biz de bu projede varız demek için, kapıyı çalıyor. Dolayısıyla borçlanarak yeni projeleri hayata geçirme imkânı doğuyor. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Malum, gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım. Herhangi bir ticari meta gibi kısa vadede para kazanmanız pek mümkün değil. Çok iyi bir gayrimenkul yatırımı bile doğası gereği 15 yıldan önce geri dönmüyor. Eğer bu kadar uzun vadeli bir iş yapıyorsanız bunun da bir finansman kaynağının olması gerekiyor. Kaynak ise, borçlanarak oluşturuluyor. Bütün maharet, o borçlanılan parayı, günün birinde ödeneceğini, bir başkasının parası olduğunu unutmadan yönetmekte. Kredinin günün birinde ödemek üzere alınmış bir borç olduğunu hiç akıldan çıkarmamak gerek. Kredi alırken de bir girişimci, maliyeti, kredi süresi gibi şartları iyi gözetmeli. Gayrimenkul sektöründe bu kredileri kullanırken elbette ki bunun geriye dönüşünü en iyi sağlayacak projeye yatırım yapılması büyük önem kazanıyor. Sektörde uzun vadeli kredi, sınırlı alanlara veriliyor. Bu alanlardan biri de AVM ler, prestijli ofis binaları, lojistik ve otel yatırımları. Özellikle yap-sat modelinde uzun vadeli krediler söz konusu bile değil. Bu durumda, o projenin kendi içinde başarılı olması gerekiyor. 11
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ İnsanlara ihtiyacı olanın en iyisini sunacaksın. 12
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Görebilene; AVM ler bir binadan çok daha fazlası... Torunlar Grubu olarak en ayırt edici özelliklerimizden birisi de, gayrimenkul sektörünü bir rant sektörü değil, vergi veren, istihdam yaratan reel bir sektör olarak değerlendirmemiz. Ve bu alandaki faaliyetlerimizi ticaretin genel kuralları içinde sürdürmemiz. Hem ticaretin içinden geliyoruz, hem de gayrimenkulün bütün alanlarına hâkimiz. Konutu, ofis inşasını, nasıl bir ofis binası yapmak gerektiğini, alışveriş merkezini, oteli, hatta -şu anda portföyümüzde olmasa da- lojistiği de iyi biliyoruz. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Bir AVM yatırımını hayata geçirmek oldukça kapsamlı ve detaylı bir süreçtir. Torunlar GYO olarak bir AVM yatırımı için attığımız adımlara yakından baktığımızda; bölgenin seçiminden o bölgede uygun bir alan bulmaya, bölgenin ihtiyaçlarından mimari yapıya, inşasından kiralama, tanıtım ve yönetim organizasyonuna uzanan çok geniş ve farklı bir yelpazede değerlendirme yaptığımızı görebilirsiniz. Bizler de bu kalemleri titizlikle değerlendirerek yatırım kararımızı veriyoruz. Birçok gelişmiş ülkede aslında GYO lar sadece geliştirilmiş projeleri portföylerine alıp bir geliştirilmiş gayrimenkulün finansmanını sağlayan kurumlar olarak faaliyet gösterirler. Yani işin geliştirme tarafında yer almazlar. Bitmiş bir binayı alıp, portföylerine dâhil ederler. Bu tabii sınırlı bir kâr marjı demektir. Torunlar GYO nun düsturu, yatırım yaptığı bölgedeki sosyal ve ekonomik hayatı gözeten projelere imza atmaktır. Evet, gayrimenkul sektöründe ticaret yapıyoruz ama bunun toplumsal faydasını ön plana alan bir anlayışla. Bir gayrimenkul projesinin en önemli hammaddesi arsadır. Bir arsanın yeniden hayat bulacağı projeyi öncelikle o bölgenin ihtiyaçları belirler. Altına imza atacağımız proje, hem bölgenin ve bölge insanının ihtiyaçlarını karşılamalı hem de sosyal ve ekonomik gelişmesine katkıda bulunmalı. İkinci koşul ise projenin gelecek vizyonunun olmasıdır. Yani o arsada olması gereken en akılcı projeyi gelecekte değer üretecek bir vizyonla hazırlıyor ve gerçekleştiriyoruz. Her arsayı alışveriş merkezi, konut ya da ofis olarak gören sığ yaklaşımlara itibar etmiyoruz. Projelerimiz, arsanın topografik yapısından bölgenin demografik yapısına kadar yaptığımız titiz araştırmalar, çalışmalar sonucunda hayat buluyor. Bursa Zafer Plaza, Antalya Deepo Outlet, Bursa Korupark buna iyi birer örnek olarak gösterilebilir. Mall 13
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ of İstanbul ise vizyonumuzun zenginliğini ortaya koyan bambaşka bir örnektir. Mall of İstanbul, alışveriş merkezi, rezidans, ofis, otel ve eğlence alanlarıyla çok daha geniş bir yelpazede gerçekleştirilmiştir. Saydığım örneklerin her biri, kendine özgü, o bölgenin, o arazinin şartları düşünülerek oluşturulmuş modellerdir. Biz işin, hem geliştirme hem inşaat hem alışveriş merkezinin yönetimi tarafında bulunarak bir projenin bütün safhalarında yer alıyoruz; böylece daha geniş ticari bir yelpazeyi değerlendirebiliyoruz. Bu da bizi farklı ve başarılı kılıyor. İnşaat projelerinde alıcı açısından en önemli konulardan biri de, inşaatın ne kadar sürede bitirileceğidir. Mall of İstanbul projesinde özellikle Torunlar markasına duyulan güven, kendisini daha ön satış safhasında gösterdi. Projenin %30 u henüz lansman sürecindeyken satıldı. Şu anda %95 i satılan projede sınırlı sayıda daire kalmış durumda. Biz özkaynak koyuyoruz, banka kredisi alıyoruz ama yatırımın önemli bir kısmını da ön satışlarla finanse edebileceğimize güvenimiz tam. Bu da, markamızın itibarının önemli göstergesi. Yaptığımız her AVM yle sektörümüze yeni bir marka kazandırıyoruz. İtibarlı bir marka yaratmanın yolu da perakendenin bütün aktörlerini iyi anlamaktan, sürekli değişen beklenti ve ihtiyaçlarını doğru okumaktan geçiyor. Kiracıyı da, tedarikçiyi de, müşteriyi de işimizin ayrılmaz bir parçası, ortağı olarak görüyoruz. Kendimizi daima yeni ve güncel tutuyor, bu sayede itibarlı markalarla çalışabiliyoruz. Çünkü bizim için AVM, bir binadan ibaret değil. Bizim için AVM, birçok markanın bir araya geldiği, aslında perakende sektörünün kalbinin attığı bir çatı işletmedir. Bu çatı işletmenin altında, mesela Mall of İstanbul da 350, Korupark ta 200 den fazla işletme var ve bunların her birini bizim iş ortağımız olarak görüyoruz. Bu anlayışın sonucu olarak mağazaların ciroları, işletmelerinin performansları, AVM içindeki marka karmasının yarattığı sinerji, bizim işimizin de önemli bir parçasına dönüşüyor. Kurduğumuz çatı işletmenin başarısı için, AVM nin güvenliğinden temizliğine, pazarlama aktivitelerinden müşteri memnuniyetine kadar tüm ayrıntıları üstlendiğimiz sorumluluğun bir parçası olarak kabul ediyoruz. Kurduğumuz çatının altında yatırımcı olarak biz, işletmeler ve başarının en önemli aktörü müşteri var. Çatı işletmeyi bu üç ayağın memnuniyetle ve senkronize bir şekilde çalıştığı bir yapı olarak görüyoruz; böylece her birinin kendi başına bir marka olmasını sağlıyoruz. 14
BİR GÖRÜŞ BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ En kıymetli iş ortaklarımızdan biri, birçok AVM projesinde birlikte çalıştığımız Torunlar GYO nun son projesi Mall of İstanbul, sadece İstanbul ve Türkiye ölçeğinde değil, global ölçekte de müthiş bir yatırım... MOİ yi, ziyaretçilerinin tüm ihtiyaçlarına cevap veren istisnai bir karma proje olarak değerlendiriyoruz. Bu altyapı da perakendeciler açısından trafiği ve olumlu müşteri deneyimini artırıyor. Değerli iş ortağımız Torunlar GYO yu gönülden tebrik eder, daha nice projeleri birlikte tamamlamayı dilerim. Cem Boyner, Boyner Grup Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO 15
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Torunlar ın köklü kurum kültürü rehberliğinde yürüttüğümüz 15 yıllık AVM işletmeciliğinde Türkiye nin en iyisi olmanın gururunu yaşıyoruz. Çünkü, her AVM çatı işletmemiz, itibarlı markaları bir araya getiren prestijli bir çekim merkezi özelliğine sahip. AVM yönetimini de ve işletmelerle olan iletişimimizi de çatı işletmemiz sağlıyor. Burada can alıcı nokta, AVM içinde uzun vadeli ve sürdürülebilir bir sinerji yaratmak. AVM lerimizdeki başarının arkasında bu vizyon var. Bu yüzden bizimle iş yapan perakendeciler markamıza güveniyor, bizimle çalıştıklarında kazanacaklarını, doğru bir yatırım yaptıklarını biliyor. AVM markasının itibarıyla buluşan seçkin markalar, müşteriyi de memnun ediyor. AVM lerimizde marka karmasını oluştururken müşteri ihtiyaçlarını ve beklentilerini öncelikle dikkate alıyoruz. Markalar için de ayrı bir itibar göstergesi olarak kabul edilen, müşterinin aradığı markaları bir araya getirmeye özen gösteriyoruz. İtibarlı markalar ve itibarlı bir AVM yönetimi... İşte bizim ilkemiz. Bunlar tüketicinin ilgisini, talebini cezbeden faktörler. İmzamızı taşıyan AVM ler sektörde kiracı dostu olarak anılır. Bunun nedeni ise zor dönemlerde kiracılarımızın yanında olmamız ve o zor dönemi birlikte aşacak formüller geliştirmeyi ilke edinmemizdir. Bunu yapabilme gücümüzü ise lokomotif kiracılarımızdan alıyoruz. Tüm AVM lerimizde kiralanabilir alanların önemli bir kısmını her zaman çalıştığımız, lokomotif kiracılarımız oluşturur. Bunların istisnasız hepsi örneğin yeni açılan Mall of İstanbul da hiç düşünmeden yerlerini aldılar. Bu teveccüh bile başlı başına bize duyulan güvenin göstergesi. Alışveriş merkezlerini özellikle günümüzde, sadece perakendecilerin yer aldığı bir tüketim merkezi olarak tanımlamak bir hayli eksik olur. Alışveriş merkezleri özellikle son gelişmelerle bambaşka boyutlar kazandı. Mall of İstanbul ya da Korupark a, yine bizim geliştirdiğimiz projelerden Torium a bakarsak, her birinin aynı zamanda başlı başına birer sosyal ve kültürel merkez olduğunu görürüz. Örneğin, Mall of İstanbul bünyesindeki sinema kompleksi, 17 salonuyla Türkiye nin en büyüğü. Devasa fuar ve sergi alanının yanında müzesi, 720 kişilik modern gösteri merkezi ve Avrupa nın en büyüklerinden olan eğlence parkıyla farklı ihtiyaç ve beklentilere yanıt verebiliyor. 16
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Alışveriş merkezlerine gelenlerin seçenekleri, sadece yemek-içmek ya da alışverişle sınırlı değil. Ziyaretçiler bir yandan teknolojik yenilikleri keşfediyor, güncel modayı görebiliyor, diğer yandan yeni çıkan kitaplara, dergilere ulaşabiliyor, vizyondaki filmleri izleyebiliyor, sürpriz sergiler ve etkinliklerle karşılaşabiliyor. Bizim öncülüğümüzde artık kişisel gelişimi ve eğitimi gözeten özellikle kadın ve çocuklara yönelik kulüp organizasyonları da AVM lerin ayrılmaz birer parçası haline dönüşüyor. Sözün özü; AVM ler artık ziyaretçilerinin farklı beklenti ve ihtiyaçlarına yanıt verebilen birer yaşam ve deneyim merkezi. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ AVM ler günümüzde her kesimden, her gelir düzeyinden insanın keyifle zaman geçirdiği KONFORLU ve GÜVENLİĞİ sağlanmış KAMU alanları statüsünde. AVM ler gıdadan tekstile, elektronikten mobilyaya kadar geniş ürün yelpazesinin yanında sosyal, kültürel, eğitsel ihtiyaçların karşılandığı bir çatı aynı zamanda. Bu çatı, öyle bir çatı ki, sadece yüksek ya da orta gelirliye değil, her gelir grubuna hitap ediyor. AVM ler güvenliğin, temizliğin, konforun ayrımsız herkese sunulduğu açık bir kamu alanı. Toplum hayatında insanların tereddütsüz, endişesiz, rahatlıkla girdiği bir camiler var, bir de AVM ler... Örneğin, biz 1999 da Bursa da Zafer Plaza yla ilk AVM yi açtığımızda yeni bir sosyalleşme mekânını da hayata geçirmiş olduk. Yine Bursa daki Korupark çok tipik bir örnek olarak bize büyük bir tecrübe kazandırdı. Korupark, alt gelir grubunun hâkim olduğu bir bölgede inşa edilmişti. Bölge Belediye Başkanı nın İnsanlarımız buraya gelirken kıyafetlerine daha bir özen gösteriyor sözlerini çok iyi anımsıyorum. Öyle bir mekân düşünün ki, hafta içinde 30-35 bin, hafta sonunda 60-70 bin kişi kavgasız gürültüsüz, birbirini rahatsız etmeden sosyalleşiyor... Ülkemizde alışveriş merkezleri, aslında çok önemli bir sosyal görev üstleniyor. Çünkü AVM lere gelenler husumetlerini, gruplaşmalarını, tahammülsüzlüklerini dışarıda bırakıyor. İddialı gibi görünse de ben, bu platformun ülke ve sosyal barışa önemli bir katkı sağladığına ve insanların birbirine karşı hoşgörüsünü geliştirdiğine inanıyorum. 17
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Küçük ayrıntılar büyük başarılar getirir. 18
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Snowpark, MOİPark, MOİSahne gibi eğlence birimlerini kendi şirketimizin işletiyor olması rakiplerimizden ayrışmayı ve rekabette üstünlük elde etmeyi sağlıyor. Aynı şeye bakıp farklı olanı görmek başarıyı getirir. Biz gayrimenkulde de farklılıklar üreterek, riskleri üstlenerek, ayrıştığımız noktaları ön plana çıkararak başarılarımızı sürdürebildik. Bir girişimciyi başarıya götüren unsurlardan biri de herkesin gördüğünden ve yaptığından farklı bir bakış açısı geliştirebilmektir. Yani sıra dışı olmaktır. Sıradan bir durumda bir fark yaratabilirseniz öne geçer ve rakiplerinizden ayrışabilirsiniz. Bugünlerimizin temelini attığımız babamızın bakkal dükkânından buna bir iki örnek verebilirim. Dükkânda, bir yandan diğer bakkallardaki ürünleri satarken diğer yandan da yan taraftaki küçük depoda menemen, Arnavut ciğeri yapıp satarak esnafın öğle yemeğini en ekonomik şekilde yemesini sağlıyorduk. Dolayısıyla oradaki insanların ihtiyacına cevap verecek bir değer üreterek fark yaratmış oluyorduk. İkinci örnekte ise üç bakkal bir araya gelerek bir kamyon şeker parasını denkleştirdik ve fabrikadan şeker almaya başladık. Fabrikadan halka satışın ilk örneklerinden biridir bu girişimimiz de. Toptancılık, ithalat yaptığımız dönemde de benzer bir anlayışla hareket ettik. Pirinç ithalatında öncülerdendik. Birçok firmanın bu alana girdiğini görerek, çeltik ithalatına sonra da çeltik üretimine başladık ve bir adım öne geçtik. Kısacası, her yaptığımız işte rakiplerimizden ayrışmayı başardık. BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Gayrimenkulde de aynı tutumu sergiledik. Sıradan AVM yerine içine işletmesini kendimizin yaptığı, sinema ve eğlence parkı modelini geliştirdik. Torium daki Snowpark bunun seçkin bir örneğidir. Türkiye de ilk defa yapıldı ve başka da yapılamadı. Mall of İstanbul daki MOİPark ve MOİSahne bir ayrışmadır. Snowpark, MOİPark, MOİSahne gibi eğlence birimlerini kendi şirketimiz işletiyor. Bu da anlamlı bir farklılaşma unsuru. AVM lerimizde alışveriş yapanlara ücretsiz ya da düşük fiyatlı sinema bileti gibi avantajlar sunuyoruz. Böylece, rekabette üstünlük sağlıyor, cazibe yaratıyoruz. Uluslararası bir yatırımcının böylesi bir yan işletme hizmeti sağlaması, bizim esnekliğimize sahip olması söz konusu değildir. 19
BAŞARININ ADI KONULMAMIŞ İLKELERİ Türkiye nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarından olan Torunlar GYO olarak, Torun Tower projesi ile Türkiye nin en büyük ofis kiralamasını gerçekleştirdik. Bir proje geliştirilirken o bölgedeki, şehirdeki nüfusun demografik yapısını, gelir düzeyini, gelişim seyrini dikkate aldığımızı ve geleceği öngörerek yola çıktığımızı vurgulamıştım. 2014 te hayata geçen Mall of İstanbul işte böyle bir vizyon projesidir; Torun Tower da... Torun Tower ın yarısını rezidans yarısını ofis yapsaydık kimseyi şaşırtmazdık. Ama onun yerine Zincirlikuyu da Türkiye nin en büyük ofis binasını yaptık. Çok riskli bir tercihti bu. Çünkü sektörde ofis talebinin sınırları belli. Zaman zaman ihtiyaç fazlası bile olabiliyor. Ama biz yapılan örneklere baktığımızda Türkiye de prestijli, standartları yüksek, yabancı ya da büyük şirketlerin tercih edeceği ofis binalarına ihtiyaç olduğunu gördük. Bu nedenle Türkiye nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarından olan Torunlar GYO olarak, kendimize, vizyonumuza güvendik ve bu riski aldık. Proje ortaya çıktığında ise Türkiye nin en büyük ofis kiralamasını gerçekleştirdik. Eğer doğru bir ürün geliştirdiyseniz ve o ürünün geleceğini doğru öngördüyseniz, talep de muhakkak arkadan gelecektir. Torun Tower, bir başka özelliğiyle de yenilikçi anlayışımızı ortaya koyan bir vizyon projesidir. Bu özellik de yatay ofis anlayışıdır. DenizBank gibi büyük bir şirkette çalışan 3-4 bin kişiye verimli, motivasyonu yükselten bir ofis ortamı sağlamak için yatay ve dikey ofis özelliklerini bir arada kullanarak optimum bir yapı sağladık. Çevreci Gold Leed Sertifikası sahibi sayılı ofis binalarından olan projemizin, metroya direkt bağlı olması da önemli ayrıcalıklardandır. Ayrıca, bu binada başka bir fark yaratan uygulamayı daha hayata geçirdik. Bina için doğal havalandırmayı sağlayan Trickle Vent Sistemi ni geliştirdik. Bu sistemle, metal doğramaların altında kurduğumuz mekanizma sayesinde doğal havayı içeri alırken çok yüksek binalardaki cam açma riskini de ortadan kaldırmayı başardık. 20