Yeni Ihale Düzeninde Pratik Teklif Fiyati Belirleme Yöntemi

istanbul TiCARET ODASI YAYlN NO: 2003-50 1 nşaatç1lar içi n Yeni Ihale Düzeninde Pratik Teklif Fiyati Belirleme Yöntemi Hazırlayan: DR. MURAT KURUOGLU i.t.ü. inşaat FAKÜLTESi YAPI işletmesi ANABiLiM DALI Aralık, 2003

Bu kitabın tüm hakları istanbul Ticaret Odası'na (ito) aittir. ito'nun ve yazarının isimleri kaydedilmek koşuluyla yayından alıntı yapmak mümkündür. Ancak, ito'nun yazılı izni olmadan yayının tamamı veya bir bölümü kopyalanamaz, çoğaltılamaz, ticari amaçlarla kullanılamaz. Bu kitapta öne sürülen fikirler eserin yazarına aittir. istanbul Ticaret Odası'nın görüşlerini yansıtmaz. ARALIK 2003 istanbul ISBN 975-512-789-5 ito yayınları için ayrıntılı bilgi Etüt ve Araştırma Şubesi Ticari Dokümantasyon Servisi' nden alınabilir. Tel Faks E. Posta : (212) 455 63 29 : (212) 512 06 41-513 88 27 : dokumantasyon@tr-ito.com Baskı: Prive Grafik & Matbacılık San. ve Tic. Ltd. Şti. Tel: (212) 527 33 24-526 37 27-526 47 12 Faks: (212) 511 12 Ol

ÖN SÖZ Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden birisi, belki de en önemlisi inşaat sektörüdür. Sektör bir yandan üretimi ile ülkenin konut, imar, altyapı üretim tesislerini doğrudan karşılarkan nakliyesinden, camına, plastiğinden, ağaç ürünlerine birçok sektörü harekete geçiren etki sağlamaktadır. Doğrudan ve dalaylı istihdama katkısı tartışılmaz boyutlardadır. Dış müteahhitilik sektörü bugüne kadar aldığı 50 milyar $'ı aşan projeleri ile ülkenin döviz ihtiyacının karşılanmasında ve ödemeler dengesinde olumlu etki yapmıştır. Bunun da ötesinde Türkiye'nin gelişmiş ülke imajı oluşturmasına yönelik önemli katkılarda bulunmaktadır. 17 Ağustos depremi ile başlayan süreç ve izleyen yıllarda üst üste yaşanılan finansman krizlerinin de etkisi ile sektör ağır yara almıştır. iç talepte yaşanılan büyük daralma, üretim ve finansman maliyetlerindeki olağandışı artışlar, para ve sermaye piyasalarındaki gelişmeler önemli bir kısmı geleneksel yöntemlerle çalışmakta olan inşaat firmalarının ayakta durmasını zorlaştırmıştır. Oysa, ülkemizde birçok sektörde son yıllarda yaşanan değişimin bu inşaat sektörüne de yansıması kaçınılmazdır. Ülke nüfusunun ve şehirli nüfusun devamlı olarak artması dolayısıyla artan konut ve yapı ihtiyacı, sektörün önümüzdeki yıllarda hareketli olacağını göstermektedir. Bilindiği üzere 2003 yılı başından bu yana sektörü büyük oranda ilgilendiren ve önemli değişiklikler içeren yeni Kamu ihale Kanununun yürürlüğe girmesiyle "anahtar teslimi" esası ön plana çıkmaktadır. Sektörün boyutları ve şu anki durumu düşünüldüğünde, bu yeni duruma uyum sağlaması zaman alacaktır. Elinizdeki bu çalışma sektördeki devamlı değişikliklere karşı önlem olarak inşaat sektörüne yeni bir anlayış ve verim getireceğine inandığımız, anahtar teslim fiyat verilmesini en uygun şekilde analiz etmeyi amaçlamaktadır. Ülkemiz ekonomisi ve inşaat sektörü açısından son derece yararlı olacağına inandığımız bu çalışmayı hazırlayan istanbul Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi Dr. Murat Kuruoğlu'na teşekkür eder, çalışmanın üyelerimiz ve tüm ilgililere faydalı olmasını dilerim. Genel Sekreter Dr. Cengiz ERSUN

SUNUŞ Dünya üzerinde kaynakların azalması, küreselleşmenin ister istemez beraberinde getirdiği; rekabet koşullarındaki sertleşme ve kızışma; her seviyeden yönetici, uzman ve mühendisleri verimlilik ve verimlilik artışı konusunda düşünmeye ve fikir üretmeye zorlamaktadır. Günümüzde gelişmiş veya gelişmekte olan, devletçi merkezi planlama veya serbest piyasa ekonomisi uygulanan tüm ülkelerde kabul gören gerçek, ekonomik gelişmenin temel kaynağının verimlilik artışı olduğudur. Bununla birlikte; gelişmenin yavaşlaması, durgunluk ve gerileme, verimlilik artışındaki düşüşün hem nedeni hem de sonucu olmaktadır. Verimliliğin iki önemli sosyo-ekonomik boyutu dikkat çekicidir. Bunlardan ilki girmeye çalıştığımız Avrupa Birliğinin kriterleri ve bu gruba dahil ülkelerin bu konudaki durumları ile bizim buna karşı rekabet etmemizdir. Bu sebeple Türk işletmelerinde verimliliği art_ırıcı, kaliteyi yükseltici ve maliyeti aşağı çekici tedbirlerin alınması zorunludur. Ikinci önemli husus ise enflasyon ile verimlilik arasındaki ilişkiden doğmaktadır. Verimlilik artışı enflasyonla mücadele bakımından temel bir araç niteliğindedir. Bugüne kadar enflasyona karşı izlenen talebi daraltıcı politikalar yerine üretimi artırıcı politikalara destek verilmesi halinde verimlilik daha da önem kazanacaktır. Verimlilik ile maliyetler arasındaki derin bağıntı maliyet tahminlerinin uygulamada denetlenmesi açısından önem kazanmaktadır. Kitap, kalite sınıfiarına bağlı olarak analizi yapılmış değişik konut projelerinden elde edilen veriler yardımıyla, maliyet tahminine yardımcı değerleri üretmeye yönelik parametrik değerlerin, bir abak biçiminde uygulama örneği ile sunulmasını amaçlamaktadır. Bu çalışma kapsamında ülkemizde yoğun olarak inşa edilen konut tipleri üç temel kalite sınıfına böl ün müştür. Bu kalite sınıflarındaki imalata esas kalemlerin, inşaat alanına bağlı olarak metrajlarını tahmin etmek için parametreleri üretilmiştir. Ayrıca tahmini yapılan metrajların gerçek piyasa fiyatları ile değerlendirilmesi sonucu bulunan maliyete dayalı toplam maliyeti hesaplayacak maliyet parametrelerini içermektedir. Çalışma sonrası ortaya çıkan sistematik ülkemizde yeni uygulamaya giren 4734 sayılı Kamu ihale Kanununun uygulama yönetmeliğinde bahsi geçen yaklaşık maliyetin özellikle konut inşaatlarında hesaplanması, teklif fiyatının oluşturulması, teklifierin değerlendirilmesi ve izlenmesi amacıyla kullanılmasını hhdefler. Bu kapsamda yasada fiyat artışlarının TEFE değerlerinde bağlanması esasına istinaden TEFE katsayıları da ek olarak sunulmuştur. Bu çalışmanın ortaya çıkmasındaki desteklerinden dolayı sayın istanbul Ticaret Odası yöneticilrie. mal[yet ve teklif kavramları konusundki teorik derlemesinden dolayı ITU Yapı Işletmesi Anabilim Dalı Araş.Göır. lnş.yük. 5

Müh. Gül Polat'a (2. bölüm 2.1-2.3 ve 3. bölüm yazarı), örnek uygulama çözümlerinin hazırlanması konusu_ndaki çalışmalarından dolayı Du_mankaya Inşaat A.Ş. planlama sorumluları Inşaat Müh. Alptekin Ozvek ve lnş. Müh. Ersin Cavrar'a (5. bölüm yazarı), anahtar teslimi teklifierin hukuksal değerlendirmesinden dolayı lnş. Mü. Ayşegül Korkmaz'a, yazıların şekil ve imla anlamında incelemesini yapan lnş.müh. Fatma Baysan'a değerli katkı ve destekleri için en derin teşekkürlerimi sunuyorum. Kitabın inşaat işletmalerimize yararlı olmasını diliyor, değerli meslektaş ve okuyucularımızın sunulan model ile ilgili her türlü sorun, soru ve görüşlerini rica ediyorum. Dr. Murat KURUOGLU 1 kuruoglu@itu.edu.tr 1 Bu çalışmanın 2. bölümün 2.1 den 2.3 e kadar olan kısımları ile 3. bölümü Araş.Gör. inş.yük.müh.gül Polat ve 5 bölümü inş.müh. Alptekin Özvek ile inş.müh. Ersin Cavrar tarafından hazırlanmış. 6

içindekiler BÖLÜM 1 GiRiŞ...... 9 BÖLÜM 2 MALIYET KAVRAMI...... 11 2.1. Maliyet Tanımı... 11 2.2. Maliyetierin Ayrımı... 12 2.2.1. Tüketilen Mal veya Hizmetlerin Türlerine Göre Ayrım... 12 2.2.2. Kapasite Kullanım Oranındaki Değişime Göre Ayrım... 12 2.2.3. Hesap Ünitelerine Dağıtımına Göre Ayrım... 12 2.3. Sözleşme Türüne Bağlı Olarak Maliyetlendirme Sistemleri... 13 2.3.1. Maliyet + Kar Yöntemi... 13 2.3.2. Anahtar Teslim Veya Götürü Yöntemi... 14 2.3.3. Birim Fiyat Yöntemi... 15 2.4. Sabit (Anahtar Teslimi Götürü) Ücretli Sözleşme... 16 2.4.1. Avantaj-Dezavantaj ile Sakıncalardan Korunma Yolları... 17 2.4.2. Taraflarca Dikkate Alınmayan Hallerde Uygulamalar... 18 2.4.3. Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Hususlar....'19 2.5. 4734 Sayılı Kamu ihale Kanununda Maliyet Kavramı... 20 BÖLÜM 3 TEKLiF HAZlRLAMA SÜRECi VE TEKLiF FiYATININ OLUŞTURULMASI... 24 3.1. Teklif Hazırlama Sürecine Yönelik Stratejiler... 24 3.2. Teklif Kararını Etkileyen Faktörler... 24 3.3. Teklif Hazırlama Süreci işlemleri... 25 3.4. Teklif Fiyatının Oluşturulması... 26 3.5. Teklif Fiyatını Oluşturan Unsurlar... 29 3.5. 1 iş Programı... 27 3.5.2. Ekipman Seçimi... 27 3.5.3. Yöntem Raporu... 27 3.5.4. Fiyat Oluşturulması... 28 3.5.5. Şantiye Organizasyonu... 28 3.5.6. Şantiye Yerleşimi... 29 3.5.7. işgücü Diyagramı... 29 3.5.8. Nakit Akışı... 29 3.6. Fiyatiandırma Stratejisi... 29 3.7. Teklif Fiyatının Oluşturmak için Yapılması Gereken işleml,er... 30 3.8. Teklif Fiyatını Etkileyen Faktörler... 37 7

BÖLÜM 4 inşaat MALiYETLERiNiN TAHMiNi için YAKLAŞlM METODU... 37 4.1. Yapı Sınıfının Belirlenmesi... 38 4.2. Yapı Sınıfı Sonrası inşaat Alanı Hesabı... 38 4.3. imalat Kalemlerinin Metraj Tahmini.... 38 4.4. imalat Kalemlerinin Maliyetinin Tahmini.....40 4.5. Toplam inşaat Maliyetinin Tahmini....40 4.6. Toplam Maliyetin Proje Aşamaları na Göre Dağılımı... 41 4.7. Yaklaşık Toplam Maliyetin Pozlara Göre Dağılımı....41 4.8. Yaklaşık Maliyet ve Teklif Fiyatının Belirlenmesi....41 BÖLÜM 5 ÖRNEK inşaat MALiYETi TAHMiN UYGULAMASI....42 5.1. Yapı Sınıfının Belirlenmesi....42 5.2. Yapı Sınıfı Sonrası inşaat Alanı Hesabı....42 5.3. imalat Kalemlerinin Metraj Tahmini.... 42 5.4. imalat Kalemlerinin Maliyetinin Tahmini.....43 5.5. Toplam inşaat Maliyetinin Tahmini....43 5.6. Toplam Maliyetin Proje Aşamaları na Göre Dağılımı....44 5.7. Toplam Maliyetin Pozlara Göre Dağılımı....44 SONUÇ... 47 KAYNAKLAR."... 49 EK 1 imalat KALEMLERiNiN YAPI SINIFINA GÖRE KALiTE DAGILIMI... 51 EK 2 imalat KALEMLERiNiN POZ DAGILIMI...... 55 EK 3 imalat KALEMLERiNiN MALiYET DAGILIMI....... 64 Ek-3 A. Tüm imalatlarin Toplu Maliyet Dağilimi... 64 Ek-3 B. Kaba inşaat imalat Kalemlerinin Tüm imalatlar içindeki Maliyet Agırligı... 65 Ek-3 C. ince inşaat imalat Kalemlerinin Tüm imalatlar içindeki Maliyet Agırlig ı... 65 Ek-3 D. Kaba Ve ince inşaat imalat Kalemlerinin Toplam Maliyet Agırlıgı... 66 Ek-3 E. Kaba inşaat imalat Kalemlerinin Maliyet Agırlig ı... 66 Ek-3 F. ince inşaat imalat Kalemlerinin Maliyet Agırligı... 67 EK 4 imalat KALEMLERiNiN METRAJ DAGILIMI... 68 EK 5 TEFE - TÜFE ve TiCARET ODASI indexleri... 75 8

BÖLÜM 1 GiRiŞ Yönetici iş analizleri ve görev tanımlarına dayalı olarak doğru insanları, doğru yerlerde ve doğru biçimde çalıştırmak; kalite, maliyet ve süre yönünden en etkin sonucu almakla yükümlüdür. Bu husus proje yönetimi çerçevesinde planlayan ve uygulayan yöneticiyi kilit unsur haline getirmekte ve bir savaş yönetimine benzetilen inşaat (proje) yönetiminde Atatürk'ün "Ordunun kudreti zabitanın ve kumanda heyetinin kıymeti ile ölçülür." (1923) sözü gı:ırçekligıni korumaktadır. Günümüz projelerinde bu konuların göz ardı edilmesinin Türkiye'de büyük kaynak sarfiyatına neden olduğu bir gerçektir. Türkiye'de yatırımlardan beklenen sonucun alınamaması bütçe ve ticaret açıkları ile yüksek enflasyon artık yukarıda sayılan konuları kendine hedef edinen çalışma disiplinini kaçınılmaz kılmaktadır. Mühendisliğin kıt kaynakların optimum kullanması ve insanlık yararına sunulması anlamına geldiğini bilinmektedir. Gerçekten de ülkemizde kaynaklar kıttır. Gayri safi milli hasılaya (GSMH) en büyük katkısı olan inşaat sı9ktöründe durgunluk tüm ülkeyi sarsmaktadır. Görülen o ki inşaat ülkemizde önemli bir yer tutmaktadır. Bu sebeple mühendislik etkinlik için olmalıdır. Türk ekonomisinin lokomotifi niteliğinde olan inşaat sektörünün ve inşaa işinin doğasında bulunan taahhüt esası her bir projenin yerindeı yeniden çözümünü kaçınılmaz kılmaktadır. Ancak bir mühendislik geometrisi olarak ele alındığında tüm projelerin kendi içinde imalat kalemleri bazında bir oranda birbirlerine bağlı olduğunu ileri sürmek yanlış olmayacaktır. Nitekim değişik konut türlerinin imalat kalemleri ve maliyetlerinin taban yıla göre istatistiksel analizleri yapıldığında bu sav daha da kuvvetlenmektedir. Maliyetierin tahminini yapabilmek için bilinmesi gereken en önemli bilgiler; kullanılacak kaynakların birim fiyat ve miktarları ile projenin süresi ile ilgili yapılmış tahminlerdir. Günümüzde eski projelere ait veriler deneyimler olarak ya da sistemli dokümantasyon yardımıyla tutulmaya başlandığı için proje maliyetlerinin hesaplanmasında eski bilgilerden yararlanmak daha gerçekçi tahminde bulunmak için önemlidir. Bu husus inşaatçıların yaptıkları işlerde etkin bir arşiv tutmasını, bu arşivi analiz etmesini ve imalatın sonunda oluşan maliyetlerden bir sonraki projelerine boyutsuz parametreler üretmesi sürecini beraberinde getirecektir. Maliyetierin hesaplanmasında kullanılan parametrik modeller, bazen çok basit olabileceği gibi bazen de çok karışık olabilmektedir. Bu modellerle yapılan hesaplamalarda eski bilgileri kullanmak, tahmini maliyetleri kesin maliyetlere daha da yaklaştıracaktır. 9

Maliyetleri hesaplamak, işi küçük parçalara ayırarak her bir parçanın maliyetini hesaplamak ve buradan toplam maliyete geçmek şeklinde yapılabileceği gibi doğrudan benzer projelerden alınan değerleri kullanmak yoluyla da olabilmektedir. Elde bulunan verilerin detayına bağlı olarak maliyet tahminlerinin kesin sonuçlardan sapma miktarları farklı olabilir. Kapasitesi bilinmeden ve detaylı bilgiye sahip olmadan yapılan maliyet tahminlerinde %25 ile %75 arasında sapma olması olağan olmakla birlikte bütçe tah,mini yaparken kullanılan ekipman detayları ve çizelgeler yardımıyla, sapmanın %1 O ile %25 arasında bir değerde tutulması sağlanabilmektedir. Detayın fazla olduğu, şartnarnelerin ve çizimierin tamam olduğu durumlarda tahminierin gerçek değerden %5 ile% 1 O arasında sapmasına izin verilebilmektedir. Bu tür tahminler; teklif verirken, teklifleri değerlendirirken ve sözleşmelerde değişiklik yapılırken kullanılır. Kitabın ikinci bölümü maliyet kavramını değişik açılardan ele almakta, birim fiyat, anahtar teslimi v.b. sözleşme türlerine bağlı olarak teklif konusunda kavramsal bilgiler sunmaktadır. Anahtar teslimi ihale düzeni hakkında detaylı bilgi vermekte, bu sistemin avantaj ve dezavantajlarından bahsederek 4734 sayılı Kamu Ihale Kanununun maliyet ile ilgili maddelerini değerlendirmektedir. Kitabın üçüncü bölümünde teklif hazırlama sistematiğine yer verilmiştir. Teklif fiyat_ın!. qluşturan unsurlar, telif verme stratejileri hakkında bilgiler verilerek, ITU Inşaat fakültesi Yapı Işletmesi Anabilim Dalında yürütülmüş olan teklif verilirken dikkat edebilen hususlar konusundaki araştırmanın inşaatçılar açısından önemli görülen sonuçları başlıklar halinde sıralanmıştır. Kitabın dördüncü bölümünde boyutsuz büyüklükler ile maliyet tahmini olarak isimlendirilen yapı adım adım anlatılmıştır. Abakların kullanımı konusunda bilgiler verilmiştir. Kitabın beşinci bölümünde ortaya konan parametrik yaklaşım için bir uygulama örneği hazırlanmıştır. Bu örnek ile ekte sunulan abakların kullanımı hakkında uygulamaya dayalı bilgi verilmesi amaçlanmıştır. Kitabın son bölümünde genel bir değerlendirme yapılmıştır. Ayrıca kitabın eki olarak, kalite sınıfları, kalite sınıfiarına bağlı imalat metraj tahminlerine esas katsayılar, imalat kalemlerinin kaba ve ince imalat başlıkları içinde toplam maliyetteki ağırlıkları abak biçiminde sunularak Tefe,Tüfe ve Ticaret odası indeksleri teklif hazırlayacak olanlar yada yaklaşık maliyet hesaplayacak olan kişilerin ihtiyacı olduğu düşüncesiyle konulmuştur. 10

BÖLÜM 2 MALiYET KAVRAMI 2.1. Maliyet Tanımı Maliyet kavramı literatürde çok değişik biçimlerde tanımlanmaktadır. En yaygın olarak kullanılan tanım ise, "işletmenin ana faaliyet konusuna ya da temel işletme amacına yönelik olarak tüketilen tüm mal ve hizmetlerin para birimi ile ölçülen değeri"dir. Bu tanım doğrultusunda maliyet kavramının üç temel unsuru bulunmaktadır. Bunlar:../Tüketilen mal ve hizmetler,../işletmenin ana faaliyet konusu ya da temel işletme amacı,../ Para birimi ile ölçülen değer. Birinci unsura göre, herhangi bir faaliyet ya da olay için rr:ı.aliyet oluşmasının başlıca koşulu bir mal veya hizmetin tükenmiş olmasıdır. Orneğin şantiyede inşaat malzemelerinin kullanılarak tükenmesi, iş makinelerinin belirli bir kullanım sonucu eskimesi, iş gücücünü n tüketilmesi maliyet oluşumuna neden olmaktadır. ikinci unsur ise, temel işletme amacına ya da işletmenin ana faaliyet konusuna yönelik olarak tüketilen mal ve hizmetlerin tüketilmesinin maliyet oluşturduğunu vurgulamaktadır. Maliyet kavramının üçüncü belirleyici unsuru ise, tüketilen mal ve hizmetlerin para birimi ile ölçülen değerinin maliyet niteliği taşıdığını belirtmektedir. Bu ifade temel işletme amacına yönelik herhangi bir mal veya hizmet tüketiminin maliyet oluşturmas.ı. için işletmeden mutlaka nakit çıkışı olması gerekmediğini vurgulamaktadır. Orneğin, inşaatta kullanılan iş makinelerinin birkaç yıllık ömürleri vardır ve önceden satın alınmış bir iş makinesi için, bu makinelerin kullanıldığı anda bir nakit çıkışı söz konusu olmamaktadır. Ancak bu makine kullanıldıkça eskiyecek ve kullanılmayacak hale gelecektir. Bu durumda nakit çıkışı olmadığı halde bir mal tüketimi söz konusudur ve bu nedenle de bu tür tüketimler bir maliyet niteliği taşımakta ve "kuramsal amortisman" (=mala ilişkin ortalama yeni değerin belirli bir yüzdesi) şeklinde maliyetlere eklenmektedir. Nakit çıkışına neden olmayan maliyetlere, yani kuramsal maliyetlere ilişkin bir başka örnek işletme sahibinin veya ortaklarının işletmenin yönetimi için tükettiği emek olmaktadır. Bu durumda bir hizmet tüketimi söz konusudur, ancak işletme sahibi genel olarak bu hizmetin karşılığı olarak ücret almamaktadır. Ancak bu hizmet aylıklı bir personel tarafından verilse idi verdiği hizmetin karşılığı olarak kendisine belirli bir ücret verilmesi gerekecekti. Dolayısıyla bu 11

hizmetin para ile ölçülen değeri, mal sahibinin kuramsal aylığı olarak, maliyetlere dahil edilmelidir [1, 2]. 2.2. Maliyetierin Ayrımı Literatürde maliyetierin ayrımı farkı ölçütlere göre yapılmaktadır. Bu bölümde, söz konusu ölçütlerden inşaat sektörünün kendine has yapısına uygulanabilir olanlarına kısaca değinilecektir. 2.2.1. Tüketilen Mal veya Hizmetlerin Türlerine Göre Ayrım Maliyetierin tüketilen mal veya hizmet türlerine göre ayrımı gerçekleşmektedir. şu şekilde a) Somut tüketim mallarının maliyetleri (örneğin, kum, çakıl, çimento, demir, su gibi inşaat malzemelerinin maliyetleri) b) Somut tüketim mallarının kullanımı sırasında ortaya çıkan maliyetler (örneğin, inşaat yapım sürecinde çeşitli araç, gereç ve iş makinelerinin kullanımının maliyetleri) c) iş gücü maliyetleri (örneğin, işçi yevmiyeleri, idari personel aylıkları, primler gibi maliyetler) d) Uçüncü şahıslardan alınan hizmetlerin maliyetleri (örneğin, taşeronlardan sağlanan hizmetlerin maliyetleri, vergiler ve kredi faizlerinin maliyetleri) [1]. 2.2.2. Kapasite Kullanım Oranındaki Değişime Göre Ayrım Maliyetierin kapasite kullanım oranındaki değişime göre ayrımı şu şekilde gerçekleşmektedir. a) Sabit Maliyet: Üretim hacmi veya kapasite kullanım oranından bağımsız olarak gerçekleşen maliyetlerdir (örneğin, yüklenici inşaat işletmesinin merkez binasının kirası, merkez ofiste çalışan idari personelin aylıkları, merkez ofisin telefon, elektrik v.b. gibi aylık işletme giderleri) b) Değişken Maliyet: Üretim hacmi ve kapasite kullanım oranına bağlı olarak değişen maliyetlerdir (örneğin, işçi yevmiyeleri, taşeron ücretleri, inşaat harç maliyetleri, inşaat malzeme maliyetleri, mobilizasyon maliyetleri) [1,3,4]. 2.2.3. Hesap Ünitelerine Dağıtırnma Göre Ayrım Maliyetierin hesap ünitelerine dağıtılabilirliklerine göre ayrımı şu şekilde gerçekleşmektedir. 12

a) Dolaysız maliyetler: Hangi hesap ünitesi için oluştuğu belli olan ve dolayısıyla belirli bir hesap ünitesine doğrudan yüklenebilen maliyetlerdir (örneğin, herhangi bir iş kalemi için çalışan işçilerin yevmiyeleri, inşaat malzeme maliyetleri, imalatta kullanılan iş makinelerinin maliyetleri ve taşeren maliyetleri). b) Dalaylı maliyetler: Hangi hesap ünitesi için oluştuğu tam olarak saptanamayan ve dolayısıyla belirli bir hesap ünitesine doğrudan yüklenemeyen maliyetlerdir (örneğin, yüklenici inşaat işletmesinin merkez binasının kirası, merkez ofiste çalışan idari personelin aylıkları, merkez efisin telefon, elektrik v.b. gibi aylık işletme giderleri [5,6]. Bu ayrım türünde dikkat edilmesi gereken hususlardan bir tanesi, şantiye mobilizasyon maliyetleri, şantiye idari personelinin aylıkları v.b. gibi maliyetler şantiye dolayi ı maliyeti olarak göz önünde bulundurulmalıdır. 2.3. Sözleşme Türüne Bağlı Olarak Maliyetlendirme Sistemleri Yüklenici inşaat işletmesi ile işveren (mal sahibi) arasında yapılan sözleşme, yüklenici inşaat işletmesinin işi hangi koşullar altında yerine getireceğini ve bu işin karşılığında kazanacağı paranın miktarını ve ödeme koşullarını belirler. Yüklenici inşaat işletmesinin yapılandıracağı maliyetlendirme sistemi yapılan sözleşme türüne bağlı olarak değişebilecektir. Bu neder]le, sözleşmelerin maliyetlendirme sistemi üzerindeki etkileri incelenmelidir. Inşaat sektöründe kullanılmakta olan çok değişik sözleşme türleri bulunmakla beraber, aşağıda uygulamada en fazla görülen türlerden sadece üç tanesine yer verilmiştir. 2.3.1. Maliyet + Kar Yöntemi "Yüklenici inşaat işletmesinin yapımını taahhüt ettiği proje ile ihgili olarak oluşan maliyetierin işveren tarafından karşılanması ve bu maliyetlırin belirli bir yüzdesi olarak da belirlenmiş kar payının yüklenici inşaat işletmesine verilmesi" olarak tanımlanan bir yöntemdir. Yüklenici inşaat işletmesi, fiziksel olarak gerçekleştirdiği işlerin maliyet tutarına, sözleşmede belirtilen miktarda ilave edilen kar payı ilave eder. Bu kar payı yapılan işlerin maliyetinin belirli bir yüzdesi veya sabit bir değer olabilir. Maliyet + kar tipi sözleşmeler ile yapılan uygulamalarda yüklenici inşaat işletmesi gerçekleştirmekle yükümlü olduğu işlerin maliyetlerini düşürme endişesi taşımayabilir. Yüklenici toplam inşaat maliyeti üzerinden belirli bir kar yüzdesi alacağı ndan, kendi karını yükseltmek amacı ile maliyetleri arttırma eğilimi olabilir. Genellikle fiyatların değişken olduğu, gelecekteki fiyatların tahmininin güç olduğu dönemlerde veya işin süratle tamamlanmasının proje maliyetine 13

yapılacak tasarruflara kıyasla çok daha önemli olduğu hallerde başvurulmaktadır. Kaliteye önem veren ve maliyet riskinden çekinmeyen özel kesim inşaatlarında sıklıkla uygulanır. Yüklenici inşaat işletmesini etkileyecek şey süre ile ilgili olan riskler olabilir. Maliyet+ kar sözleşme çeşitleri:./ Maliyet+ yüzde kar./ Maliyet+ sabit kar./ Maliyet+ sabit kar+ tasarruf bölüşümü./ Maliyet+ tasarruf oranına göre değişken kar./ Maliyet+ azami maliyet tavanı [7,8]. 2.3.2. Anahtar Teslim Veya Götürü Yöntemi işverenin projeyi gerçekleştirecek yüklenici inşaat işletmesine, maliyeti ne olursa olsun projeyi önceden belirlenmiş bir tutarı ödeyeceğini ifade eden sözleşmelerdir. Diğer bir deyişle anahtar teslim sözleşmeler, "bir projede yerine getirilecek işler karşılığıj]da yüklenici inşaat işletmesinde tek bir tutar veya fiyat sağlamaktadır." [7]. Odenecek olan tutar, proje gerçekleştirme maliyetinin yanında yapıyı yapan yüklenici inşaat işletmesinin karını ve riskini de içermektedir. Bu yönterre göre iş yapan yüklenici inşaat işletmesi, söz konusu sözleşme ile, projeyi işveren tarafından saptanmış koşullara uygun olarak ve önceden belirlenmiş bir fiyat karşılığında tamamlamayı ve temsil etmeyi taahhüt eder. Böyle bir sözleşme ile işveren ekonomik ve teknik olanaklar nedeni ile oluşacak olan maliyet risklerinden kendini korumuş olmaktadır. Bundan dolayı tekiifte bulunacak olan yüklenici inşaat işletmesinin maliyetlerini tahmin etmesi ve beklediği kar konusunda çok dikkatli hesaplamalar yapması zorunludur. Yüklenici maliyetleri düşük seviyede tutabildiği oranda elde ettiği kar artacaktır. Ancak istenilen performans ve kalite garantisinin sağlanması gerekmektedir. Üretimden ve zamanda yapılan tasarruflar yüklenici açısından maliyetleri azaltmaktadır. Yüklenici toplam sözleşme maliyeti ile gerçekleşen maliyetler arasındaki olumlu farkın kendi karını oluşturacağını bildiği için etkin bir maliyet kontrolü sisteminden yararlanabilir [9]. Anahtar teslim yöntemine göre yapılan sözleşmelerde yüklenici inşaat işletmesinin asıl görevi, yapıyı belirlenen sürede, istenilen kalitedeyapıp teslim etmektir. Bunun karşılığında işverenin görevi ise belirli süre sonunda inşaatı teslim almak ve fiyatını yüklenici inşaat işletmesine- sözleşmeda belirtilen aralıklarda- ödemektir. Bu tür fiyatiandırma yönteminin asıl amacı, işin tamamlanmasına doğru ilerlemenin güvenilir bir şekilde gittiğini ortaya koyabilecek bir güvenceyi sağlamasıdır. 14

Bu tür sözleşmede, yüklenici inşaat işletmesinin önceden planladığı yapını süresi ve nakit girişinde, gerçekleştirme adımı boyunca bir değişiklik olmayacağı bilinmektedir. Buna karşılık bu sözleşme modelinde yüklenici inşaat işletmesinin asıl riski, nakit çıkışının planladığı gibi gerçekleşmemesi durumunda ortaya çıkacaktır [7]. Yüklenici açısından finansal riskin yüksek oldu!ju bu tip sözleşmelerde maliyet kontrolünün ciddi bir biçimde ele alınması daha da önem kazanır. 2.3.3. Birim Fiyat Yöntemi "Birim fiyatı esas alan sözleşmelerde yüklenici inşaat işletmesi belirli bir projenin yerine getirilmesini, her birimi için belirlenen sabit fiyat üzerinden üstlenmektedir" [7]. Bu tür sözleşmelerde, her eylemin nasıl yapılacağı, ne tür ve ne miktarda malzeme, işgücü ve araç-makine kullanılacağı ve buna karşılık genel giderler ve kar da dahil olmak üzere ne kadar para alınacağı belirlidir. Her imalat birimi için hazırlanan malzeme işçilik ve araç-makine miktarları, rayiç fiyatları ile çarpılarak malzeme, işçilik ve araç-makine tutarı bulunur. Buna yüklenici inşaat işletmesinin genel giderler payı, karı ve riski de ilave edilerek 1 birim imalat için fiyat tespit edilmiş olur. Bu birim fiyatlar yapılacak işin miktarı ile çarpılır. Bu çarpımiarın toplamı inşaatın ltümü için keşif tutarını oluşturur. Yüklenici inşaat işletmeleri, bu keşif tutarı ile ihaleye çıkan iş için teklifini hazırlar. Yüklenici inşaat işletmeleri her ay gerçelkleştirdiği işin metraj ve keşfini, hakediş belgeleri ile beraber işverene verir. ılşverenin yine sözleşmeele belirtilen süre içinde bu belgeleri inceleme ve itiraz etme hakkı vardır. Bu süre sonunda yüklenici inşaat işletmesine hak ettiği parasını öder. Enflasyonun yüksek olduğu ortamlarda risk taşıyan sözleşmeie!rdir. işin, birim fiyatlı sözleşme ile gerçekleştirilmesi söz konusu olduğunda, o günün oşullarında geçerli olan imalat birim fiyatları üzerinden anlaşma yapılır. Inşaatın ilerleme sürecinde, eskalasyon farkı ve malzeme fiyat farkı nedeniyle artan birim fiyatların mal sahibi tarafından ödenmesi kararlaştırılabillir. Ancak tüm birim fiyatlardaki artışlar mal sahibine yansıtılamayacağından, yüklenici firma kullanacağı tahmini verileri iyi hesaplamalı ve karını doğru belirlemelidir. Bu tip sözleşme ile gerçekleştirilen uygulamalarda, verilen belirli iş sınıfları içinde olmasına ve maliyetierin dolayiı-doiaysız olarak ayrımı na dikkat edilmelidir. Böylelikle inşaat maliyetlerini karşılaştırma olanağı elde edilerek maliyet kontrolü gerçekleştirilebilecektir [9]. Yukarıda ele alınan inşaat sözleşme biçimlerini karşılaştırmalı olarak incelediğimizde, yüklenici firmaların risk seviyesi yüksek olan inşaat sözleşme tiplerinde maliyetlendirme sisteminin kurulmasında daha fazla önem vermekte oldukları görülmektedir. Çok büyük projelerde, işin paketiere ayrılıp ayrı ayrı kontrol edilebilmesi açısından birim fiyat tipi sözleşmeler uygulanabilmektedir. 15

Ancak aşırı mali risk altına girildiği ve ödeme şartları ağır koşullu, Birim fiyat ve Götürü usul tipi sözleşmali işlerde maliyet kontrolü yapmak oldukça güçtür. Uygulaması ve kapsamı karmaşık olan işlerde Maliyet+ kar tipi sözleşme ile yüklenici maliyetierin artması durumunda daha rahat olabilecektir. Zira bu tip sözleşmelerde yapı m maliyeti mal sahibi tarafından karşılanabilmektedir. Oysa Götürü usul alınan bir işte oluşacak maliyet artışları yüklenici firma açısından dezavantaj teşkil edecektir. Yüklenici firmaların maliyet kontrolünde en titiz davranmaları gereken sözleşme tipi Götürü Bedelli olan işlerdir. Daha sonra sırayı Birim Fiyatlı ve Maliyet+ kar tipi sözleşmeler izlemektedir [8]. 2.4. Sabit (Anahtar Teslimi Götürü) Ücretli Sözleşme Götürü bedelli eser sözleşmesi, eser ücretinin toplam ve sabit olarak belirlendiği sözleşme tipidir. Götürü ücret, Borçlar Kanunu Madde 365'in kenar başlığıdır. Götürü pazarlık halinde yüklenici, yapılacak eseri, kararlaştırılan fiyata, ek bir bedel talep etmeden, proje, şartname ve sözleşmesine uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Eserin kararlaştırılan fiyatlayapılması mecburiyeti i! yapı sahibi eserin daha pahalıya mal olması riskini yükleniciye vermiş olur. Ote yandan, eserin maliyetinin belirlenen fiyatın altında kalması durumu yüklenici yararına olup yapı sahibi başta belirlenen bedeli ödemeye mecburdur. Bu sözleşme tipinin bugüne kadar uygulama alanı küçük kapsamlı yapı ve binalarla, özel sektöre ait yapı işleri iken yürürlüğe giren 4734 sayılı Kamu ihale Sözleşmeleri Kanunu ile kapsamı genişlemiştir. Kamu ile yapılacak sözleşmelerde, uygulama projeleri ve bunlara ait mahallisteleri bulunan yapı işlerinde anahtar teslimi götürü bedel sözleşme düzenlenmesi hükmü getirilmiştir. [10,11,12]. Anahtar teslimi ihale usulünün uygun olduğu inşaat işleri standart ve belirsizliklerin az olduğu işlerdir. Bina inşaatı bu sözleşme tipinin en başarılı olduğu alandır. Götürü bedelli sözleşmede n önemli kıstas, toptan fiyatı doğrulukla belirlemek ya da tahmin etmektir. Ongörülemeyen ve belirsizliğin fazla olduğu durumlar fiyattan sapma riskini artırır. Ihale edilen işin özellikleri yüklenici tarafından tahmin edilemiyorsa bu tip sözleşmenin uygulanması uygun değildir. Böyle durumlarda teklif vermek zorunda kalan yüklenici yüksek f.iyat vererek maliyet artışlarındaki belirsizliklerden kendini korumaya çalışır. Ote yandan yüklenicinin ihaleye yüksek fiyat ile katılımı ihalenin kazanılma şansını azaltır. Anahtar teslimi götürü bedelli inşaat sözleşmesi için uygun olmayan alanlar temel inşaatı ve yapımı acil olan projelerdir [13]. Temel için ne kadar kazı yapılacağı bilinemiyorsa veya zemin özellikleri değişkenlik gösteriyorsa bu tip inşaat işlerinde götürü bedel doğrulukla belirlenemez. Ayrıca, eserin bir an önce yapılması isteniyor ya da gerekiyorsa detaylı plan, şartname, proje hazırlanamaz. Bu sebeple doğru bir toplam bedel belirlemek güçtür ve hazırlık 16

evresi zaman alıcı olacağından bu tip projelerde anahtar teslimi ihale usulünün uygulanmaması yerinde olur. 2.4.1. Avantaj-Dezavantaj ile Sakıncalardan Korunma Yolları i) Toplam Fiyatın Baştan Kararlaştırılmış, Belirlenmiş Olması iş sahibinin eser maliyetini baştan bil_iyor olması bu sözleşm13 tipinin iş sahibine sağladığı en önemli avantajdır. Iş sahibi teklifleri değerlendirirken bütçesine uygun teklife yönelebilir. Ayrıca ücret götürü olduğundan, yüklenici işi hızla, zamanında yapma çabasındadır. Eserin zamanında yapılması iş sahibi için bir diğer önemli avantajdır. Yüklenici için de alacağı toplam ücretin baştan belirlenmiş olması olumludur. Fakat, ücretin sabit olması ve ek maliyet çıkması durumunda sorumluluğun yükleniciye ait olması yüklenici için büyük bir risk ve olumsuzluktur. Maliyetin "beklenmeyen, öngörülmeyen ağır koşullar" sebebiyle artması durumunda risk ve maliyetin kime ait -olduğu konusu Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş olup konu daha sonra ayrıntıları ile irdelenecektir. ii) Proje, Plan, Şartname ve Sözleşmelerin Hazırlanması Yüklenici, inşaat bedeline dair doğru bir tahminde bulunabilmek için yapılacak esere ait tüm plan, proje ve şartnameleri hazırlamış olmalıdır. Bu zaman alıcı bir süreçtir ve yüklenici açısından bir dezavantaj olarak deçjerlendirilir. Oysa, her iki tarafın katılımı ile yeterli detayda hazırlanmış, üzerinde uzlaşmaya varılmış proje, plan, şartname ve sözleşmeler ile yapıma başlanması çıelecekteki olası anlaşmazlıkları en aza indirmek için en etkin çözümdür. iii) Kullanılan Malzeme ve Teknolojinin Seçimi Götürü ücretli sözleşmeda eser maliyeti artış riski yükleniciye ait olduğundan yüklenici, malzeme ya da işgücü fiyat artışları tehlikesi nedeniyle zarar etmemek için ucuz malzeme ya da işgücü kullanımına gidebilir. Bu durum iş sahibi açısından bir dezavantajdır ve bu noktada denetimin gerekliliğini vurgulamak yerinde olur. Yapının inşasında kullanılacak malzeme ve teknolojinin baştan belirlenmiş ve şartname ile dile getirilmiş olması bu sorunun çözümüdür. Hatalı veya sözleşme ve şartnarnelere uygun olmayan imalatın sorumluluğu yükleniciye aittir. Yüklenici, düzeltme, değiştirme ya da yeniden yapma maliyetini karşılamak zorundadır. iv) Hakediş Aralıkları Ve Ödemeler Götürü bedel sözleşmeda ödemenin nasıl yapılacağı önemlidir. Uygulamada tercih edilen, ödemelerin toplu değil, kısım kısım yapılmasıdır. Bu noktada cevaplanması gereken ödemenin hangi aralıklarla ve ne hacimde dilimler 17

biçiminde yapılacağı sorusudur. Anahtar teslimi götürü sözleşmeler için uygulama, hakediş aralıklarını işin gerçekleştirilme aşamaları na göre, yapılacak ödeme miktarını ise hakediş aralığında gerçekleştirilmesi öngörülen işlerin gerektireceği harcama düzeyine göre belirlemektir. Hakedişlerin hangi aralıklarla düzenleneceği ve bu aralıklarda yapılacak ödeme düzeyinin ne olacağı inşa sürecindeki nakit kullanım düzeyi ile belirlenir. inşaatın hangi aşamasında ne kadar kaynağa ihtiyaç olacağı sorusu baştan cevaplanabilirse, bu ihtiyaca ve tarafiara uygun bir hakediş periyodu belirlenir. Yine bu noktada dikkat edilmesi ve ayrıntılı olarak belirtilmesi gereken, hakediş düzenlenmesi için krarlaştırılan inşaat aşamalarında hangi işlerin ne oranda yapılmış olacağıdır. Iş sahibi ve yüklenici farklı iş düzeyi beklentisinde olmamalıdır. Her bir hakediş dönemine dair inşaatın tamamlanması beklenen, öngörülen kısımları detaylı olarak baştan belirlenirse bu sakınca ortadan kalkar. Hakediş öderl!.elerine dair dile getirilecek son husus ödeme miktarının nasıl ifade edileceğidir. Odeme miktarları rakamsal olarak ifade edilebilir. Uygulamada yaygın olan, ödeme miktarının yapı toplam maliyetinin belirli bir yüzdesi olarak ifade edilmesidir. [14]. v) Götürü Ücretin Değiştirilemez Sabit Bedel Niteliği Götürü ücretin değiştirilemez sabit bedel niteliği belirtilen durumlar için kanunun öngördüğü çözümler uygulanır. 2.4.2. Taraflarca Dikkate Alınmayan Hallerde Uygulamalar mutlak olmayıp aşağıda B.K. md. 365/11 hükmünce "fakat evvele tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan haller, işin yapılmasınamani olur veya yapılmasını son derece işkal ederse, hakim haiz olduğu hakkı dolayısıyla ya tekerrür edilen bedeli tezyit veya mukaveleyi fesheder". Bu hüküm ile müteahhidin sözleşme ile kararlaştırılan sabit değişmez bedele bağlılığı sınırlandırılmış olur. Müteahhidin bedel arttırılması veya fesih talebinde bulunabilmesi için şu şartlar gerekir: a) Önceden tahmin edilemeyen veya tahmin edilse de dikkate alınmayan bir durum olmalıdır. Savaş, ülkeyi sarsan iktisadi bir kriz, sosyal felaketler ya da inşaat yerinde ortaya çıkan öngörülememiş durumlar bu duruma örnek gösterilebilir. b) Ortaya çıkan bu durum inşaatın tespit edilen götürü bedelle tamamlanmasını engelleyici nitelikte olmalı veya aşırı güçleştirmelidir. c) Bu durumun meydana gelmesinde müteahhit kusurlu olmamalıdır. d) Bedelin artırılması veya sözleşmeyi fesih hakkı müteahhidin elinden alınmamış olmalıdır. 18

e) Şayet sözleşmeye"her türlü değişen hal ve şarta rağmen müteahhit, fesih veya bedel arttırılması yoluna başvuramaz" ifadesi konmuşsa hiç bir durumda müteahhit bedel artı.rımı ya da fesih talebinde bulunarnaz. f) Müteahhit, eseri yapı m borcunu henüz yerine getirmemiş olmalıdır. [1 0]. i) Yapı Sahibin)n Ku.surlu Hareketi Sebebiyle veya Sonradan Talep Ettiği Sözleşme Dışı Ilave Işler Sebebiyle Ortaya Çıkan Ek Masraflar Durumunda Yapı sahibinin kusurlu hareketi veya sonradan talep ettiği sözleşme dışı ilave işlr sebebiyle ek masraf oluştuğunda müteahhit ek masrafları talep edebilir. Ilave iş, "sözleşmede kararlaştırılan yapı m borcunun kapsamı dışında ilave veya kısmen başka işlerle veya belirli işlerin yapılmasından vazgeçilip belirli işlerin yapımında başka bir teknik veya başka bir malzeme kullanılması" olarak açıklanabilir. Yapılan işin ilave mi yoksa sözleşme dahilinde mi olduğu iş sahibi ve yüklenici arasında ihtilaf sebebi olup işin ilave iş olduğu iddiası müteahhide ait olacağından ispat yükü de onundur. [1 0]. ii) Değişen işçilik Ücretleri ve Malzeme Fiyatları için Taraflar sözleşme ile "değişen işçilik ücretleri ve malzeme fiyatları karşısında götürü bedel arttırılabilir ya da azaltılabilir" hükmü getirebilirler [10]. Aslında değişen işçilik ücretleri ve malzeme fiyatları daha önce belirttiğimiz önceden tahmin edilemeyen veyf!: tahmin edilip iki tarafça dikkate alınmayan durumlar dahilinde ele alınabilir. Ulke ekonomisini alt üst eden iktisadi bir kriz öngörülemez ya da öngörülse de dikkate alınmayan bir durumdur. Ciddi bir ekonomik kriz fiyatların aşırı değişimine sebep olur ki bu durum yükleniciyi zor durumda bırakır. Başta belirtildiği gibi şayet sözleşme ile değişen şartlar karşısında götürü bedel değiştirilebilir kararı alınmışsa değişen işçilik ve teknoloji maliyeti göz önünde bulundurularak götürü bedel arttırılabilir ya da azaltılabilir. Bu noktada 4734 sayılı Kanunun fiyat farkı verilebilmesi hususundaki maddesine değinmek de yerinde olur. Kanuna göre, özleşme türlerine göre fiyat farkı verilebilmesine ilişkin esas ve usulleri Kamu Ihale Kurumu'nun teklifi ile Bakanlar Kurulu belirler ve sözleşmelerde yer alan fiyat farkına ilişkin esas ve usuller, sözleşme imzalandıktan sonra değiştirilemez. [12] 2.4.3. Sözleşmeda Bulunması Gereken Temel Hususlar Sözleşme dosyasında bulunması gereken temel konular aşağıdaki şekliyle belirlenmiştir. Hem yüklenici hem de iş sahibi açısından daha verimli ve daha uyumlu bir çalışma için tüm hususların baştan belirlenmiş ve sözleşme ile karara bağlanmış olması yerinde olur. 19