Kepez ve Santral Mahallelerinin Geleceği Toplantıları 2 PLAN ÇALIŞTAYI Tarih: 13 Temmuz 2011 Yer: Çiftçi Düğün Salonu Santral Mahallesi/ANTALYA Kepez ve Santral Mahalleleri sakinlerinin plan alternatifine ilişkin görüş ve önerilerinin alınması amacıyla yaklaşık 200 mahallelinin katılımıyla düzenlenmiştir.
A. AÇILIŞ KONUŞMASI Kepez Mahallesi Muhtarı, Yusuf Küçükkaya - Ada bazlı, parsel bazlı ya da kentsel dönüşüm projesi için kimse sizi zorlamayacak. Siz hangi projeyi isterseniz Belediye o projeyi yapacak. - Bize bu sözler verildi. Bu konuda Büyükşehir in duyarlılığı çok fazla. - Yıllardır çeşitli sorunlar çekiyoruz. Sosyal alanları, kültür, alıveriş, yeşil alanları olan bir mahallede neden yaşamayalım? - Arkamız orman, önümüz deniz. Projelerde yollar denize doğru açılırsa meltem almamız, rantı arttırmamız sağlanır. Projeyle mahallemizin değeri artar ve sizde iyi mahallede yaşarsınız. - Burası kentin girişi, dünyanın gözü burada. Birlik ve beraberlik içinde olarak projeye katılalım. - Kimse kimseye proje dikte etmiyor. Bu proje bir anda çizilmiyor. Sabırlı olun, önce projeyi dinleyip aklınızdaki soruları sorun. - İyi bir kentte yaşamak istiyorsanız, iyi düşünün, bizim haklarımızı koruyan çalışmaları destekleyin. Burada haklarımızı koruyan, iyi bir proje olsun. - Büyükşehir in çağırdığı hocalarımızın iyi bir proje hazırlayacaklarına inanıyorum. Büyükşehir Belediyesi ne ve hocalarımıza teşekkür ediyorum. - Hocalarımız size ada, parsel ve kentsel dönüşüm alternatiflerini anlatacaklar. Ayrıca koordinasyon merkezi sabah 09.00 dan akşam 04.00 e kadar açık, hepsi şehir plancıları mimarlar sorularınıza cevap veriyorlar, kimseyi küçümsemiyorlar, git buradan demiyorlar. - Birbirinizle tartışın, fikir alışverişi yapın, ama sonuçta doğruya hep beraber karar verelim. Kimsenin dolduruşuna gelmeyin. 2
B. TARTIŞMALAR - 6 Mayıs taki ilk toplantıda, beklentileriniz alınmış ve arsa tapusu odaklı plan taslağını hazırlanmak üzere toplantı bitirilmişti. - Yerel ofis çalışanları, yaklaşık 2 aydır bu plan üzerinde çalışmış, 400 kişi ile birebir konuşma yapılmıştır. - Plan taslağı hazırlandı fakat henüz plan haline dönüştürülmedi. Bugün, bu taslak tartışılacaktır. - Plan da olsa, proje de olsa, yasa ve yönetmeliklerin zorladığı minimum koşullar sağlanmak zorunda. - Taslak plan, yeni bir yaşam alanı sunuyor (park, merkezler, geniş yollar, kültürel alanlar, pazar yeri, okul, cami vb.). - Bu plan ile mevcut 3500 hane 2 ye katlanacaktır. Bu nedenle, olası nüfusu da dikkate alan yetersiz donatı alanlarını karşılamak için donatı alanları artırılmıştır. - Örneğin 2 İlköğretim Okulu vardı, planda bu sayı 4 e çıktı. Herkesin yürüyerek kolaylıkla ulaşabileceği mahalle merkezleri planlandı, daha iyi bir ulaşım sistemi kurgulandı ve yeşil alanlar artırıldı. Bunlar, yaşam kalitesini ve değeri artırmak için düzenlendi. - Tramvay istasyonu mahalleye geliyor, hızlı tren istasyonu mahallenin değerini artıracak çok önemli bir karar. - Plan taslağına bakıp benim evime ne olmuş demeyin, herkes olabildiğince kendi parseline yakın bir parsel içinde yer alacaktır. o Son toplantıda kararlaştırıldığı gibi, taslak plan, 400 m 2 net parseller içeriyor. 400 m 2 parsel isteyen kişiler komşularıyla birleşerek bina yaptırabilir. 3
C. PLAN TASLAĞININ ÖNERİLERİ Mevcut durumda, 400 m 2 den küçük 2225 parsel, 400 m 2 ve üzerinde ise 818 parsel bulunmaktadır. Yeni plan taslağında parsel bazında yapılaşmak isteyenlere planın sağladığı hak; 1. 400 m 2 de 0,75 emsaldir. Bu yönetmelik hakları ile 1,13 e çıkıyor. 2. Ada bazında 3000 m 2 de yapılaşmak isteyenler için verilen emsal 0,85 tir. Bu da emsalin 1.30 a çıkması anlamına gelmektedir. Bunun avantajı, daha fazla yeşil alan, sosyal ve kültürel tesis ve otopark. 3. 6.000 m 2 de birleşmek isteyenler için emsal 0,90 dır. Yani, emsal 1.40 a kadar çıkmaktadır. 25-30 kişi bir araya gelirse binalar 7-8 kata yükselebilir, daha fazla açık alan oluşturabilirsiniz. Ada Bazında Bir Araya Gelmenin Avantajları; - Birlikte hareket edip parselinizi 3000-6000 m 2 ye çıkarsanız çok avantajlısınız. - Parsel bazında yapılaşma olduğunda, 3 ya da 4 katlı yapı yapılabilir. Ama bazı standartlardan mahrum kalıyorsunuz. - Ada bazında birleşirseniz, ada içinde açık alanlar, otopark gibi değer yaratır, böylelikle müteahhit size %5-6-7 daha fazla verebilir. - Parsel bazında pazarlık gücünüz olmayabilir. Ada bazında daha güçlüsünüz. - Birleşme demek daha fazla güç, imar hakkı, pazarlık payı ve daha iyi çevre demektir. Son karar referandum ile verilecektir. 4
D. SORULAR 400m 2 yeri olanla 100 m 2 yeri olanlar eşit yer mi alacak? - İmar hakları, kullanılan arsa oranında eşit olarak dağıtılacak. Ancak, yasa gereği 400 m 2 den küçük hisse oluşamaz. Çoğumuzun 400 m 2 arsası var ve tapu tahsis belgeliyiz. 300 ün, 200 ün altında yeri olanlar, ya da arsasının bir kısmı orman arazisi içinde olanlar var. Bize 50 m 2 niz bile olsa size ev vereceğiz sözü verdiler. 60 70 m 2 yerimiz var biz ne yapacağız? - Ortalama parseller 310 m 2. Burada 400 m 2 nin altında parseli olanlar 2/3 oranında. (2200 den fazla) 400 m 2 nin üstünde 800 kişi var. Bunların 450 tanesi tapu tahsis belgesi sahibidir. - Küçük parseli olanlar, verilen hak çerçevesinde 30 m 2 kadar ev sahibi olduğunu varsayalım. Belediye B Planını hazırladı. Bu ilke çerçevesinde yerinde yenileme planı hazırlandı. Arsanız küçük olsa bile, fark ödeyerek herkesin yeni bir evi olacak. Büyük çoğunluk küçük hisselerden oluştuğu için yerinde yenileme alternatifi ile bu haksızlık ortadan kalkacak. - Arsanız küçükse, müteahhit daire vermiyorsa, biraz para vererek daire sahibi olabilirsiniz. Önemli olan herkes yeni yaşam alanında yer alması, yani kimse buradan bir yere gitmeyecek. Ferro Krom ve Cezaevi bu mahallenin sınırı içinde kalıyor mu? Proje alanı büyütülse çözüm sağlanamaz mı? - Ferro Krom Fabrikasının proje alanı ile ilgisi yok. Alanı büyütmek, çözüm değil, donatı alanları orada çözülemez. Yeni nüfus artışı ile yeni gereksinmeler ortaya çıkar. Biz aslında çok zenginiz, tek katlı dairelerde oturuyoruz. Ağacın altında oturmak bize has. Bunu kaybetmemeliyiz. Hazırladığınız plana göre toplam kaç konut sığıyor? - Bu sorunun yaşayan kişilerden gelmesi çok önemli. Ancak, tercih burada yaşayanların. - Taslak plana göre yaklaşık 10.000 konut birimi yapılabilir. 5
Tapu alındığında parası ne olacak? Bankalarla anlaşarak finans imkanı sağlanabilir mi? - Önünüzde iki seçenek bulunmaktadır. Birincisi, yeni parselinizde hissedarla anlaşarak binanızı kendi imkanlarınız yada banka kredisi alarak yapabilirsiniz. Böylelikle müteahhit ile paylaşma yapmazsınız. - İkincisi ise müteahhit ile kat karşılığı anlaşma yapmanız. - Eğer örgütlenirseniz Belediye nin de desteği ile daha ucuz ve uzun vadeli kredi alabilirsiniz. Alanım okul alanı içinde kaldı ne yapacağım? - En yakın parsel yada yapı adası içinde yer alırsınız. Hisselendirildiğim adada mevcut yapılar varsa ne olacak? - Parsel yada ada bazında birleşme halinde müteahhit ile anlaşma sağlandığı zaman karşılıklı olarak anlaşmalar yapılacak ve binalar yıkılacak. Ancak, temel sorun bu sürecin eş zamanlı olması. Bu nedenle, ada bazında örgütlenmek gerekli. Proje gelişebilmesi için etaplama yapılmalı. 10 yılda çözülebilecek bir proje. Burdakilerin hepsi benim komşum ama oldu ki 10 kişi aynı adaya düştük. İçlerinden birisiyle anlaşamazsak, benim yerimi satmama neden olursa ne olur? Ben ne yapabilirim? Zenginlere zemin hazırlanır mı? - Büyük balık küçük balığı yemesin, kimseye haksızlık edilmesin diye plan notları hazırlanacak, altlıklar ve yönetmelikler belirlenecek. Örneğin, tapuya şerh konulabilir. Tüm bu sorunlar ve çözümlerini ofise giderek açıkca konuşabilirsiniz. Bitişik nizam yapılabilir mi, kat artışı olur mu? - Planın yapılaşma koşulları mahalleli tarafından belirlenecek. Minimum 400 m 2 olmak üzere, ada ya da parselde bu hakkı nasıl kullanacağınıza siz karar vereceksiniz. Bitişik Nizam yapılabilir. Ada bazına geçişte verilecek olan bonuslarla kat artışı sağlanabilir. Parsel bazında 400 m 2 ler belirlendikten sonra 10 kişi anlaşırsa tevhid işlemi ile kat yüksekliği verilebilir mi? - Böyle bir talep olursa plan notu haline getirilebilir. Birkaç yıl sonra yatırımcı bulursanız, ada bazına geçiş yapabilirsiniz. 6
400 m 2 mizi aldık diyelim, kaç para vereceğiz? - Vakıflara ödenecek borç güncelleştirilecek ve daha önce yapılan ödemeler de güncel hale getirildikten sonra mahsuplaşma olacak. Niçin minimum parsel büyüklüğü 400 m 2, daha düşük parseller olmuyor mu? Neden parsellerimiz yarı yarıya düşüyor? 400 m 2 seçilmesinin nedenleri; 1. Islah İmar Planına göre minimum parsel büyüklüğü 380 m 2. 2. Alınan pay, yeşil alan, yol gibi kullanımlara gidiyor. - 1800 parsel, 3000 hak sahibi var. 1 parselde 2-3 hak sahibi var. Bu yüzden herkes hisseli olmak zorunda. Ortalama 400 m 2 lerin %40 ı DOP a gidince 240 m 2 kalıyor. 75-100 m 2 yeri olanlar ne olacak? Bizim de numeratajımız var, 3200 TL yi biz de ödedik. - Mevcut durumda ortalama parsel büyüklüğü 310 m 2. Bunların sayısı da toplamın 2/3 ü kadar. Yani, küçük arsa sahiplerinin örgütlenmeleri gerekiyor. - Yani, arsanız 53 m 2 ise 400 e nasıl tamamlarız diye düşünüp örgütlenmelisiniz. E. SONUÇ VE ÖNERILER Çalıştay süreci içinde katılımcıların görüş ve önerileri doğrultusunda taslak plan üzerinde aşağıdaki beklentileri dikkate alarak çalışmaların devam etmesi temel karar olarak benimsenmiştir. - Parsel ve ada bazında yapılaşma öneren taslak planda; özellikle mevcut durumdaki küçük parsellerin çokluğu ve hisselenme durumları dikkate alınarak parsel bazında yeni seçenekler sunulmalıdır. - Böylelikle, yeni parsel düzeni olabildiğince az hisselenme içerecek şekilde hazırlanmalıdır. - Mevcut parsellerin büyük bir bölümünün brüt 300 m 2 nin altında olduğu dikkate alınarak, ister parsel ister ada bazında yapılaşma tercihlerinde eşitlik ve hakların korunması ilkelerine özenle dikkat edilmelidir. Yani, Küçük balıklar, büyük balıklara yem edilmemelidir. 7
- Parsel bazında yapılaşma seçeneği, inşaat artış teşviği olan ada bazında yapılaşmaya engel olmayacak biçimde ele alınmalıdır. - İster parsel, isterse ada bazında yapılaşma seçenekleri tapu odaklı olmalı ve yerel ofis tarafından mahalleli bilgilendirilmelidir. - Hak sahiplerinin tapularını alabilmeleri için ne kadar bedel ödeyecekleri ya da mahsuplaşmanın nasıl olacağı konusu bir an önce yasal süreç içinde ele alınmalıdır. - Önünüzdeki 1-1,5 ay içinde mahallelinin kendi arasında taslak planı ve bu toplantıda tartışılan konuları tartışmalı, parsel ya da ada bazında hisselenme durumu, inşaat hakları arsa bedeli gibi konularda yerel ofisteki uzmanlar tarafından bilgi verilmelidir. Çalıştay Yönetiminin Önerisi - Katılımcı Planlama Çalıştay toplantılarında en temel ilke katılımcıların eşit temsil edilmesini sağlayacak ortamların sağlanmasıdır. Eşit temsiliyet in sağlandığı ortamlarda nitelikli tartışma ve sağlıklı öneriler ortaya çıkmaktadır. Çalıştaylarda verimli sonuçlar alınması için Yerel Ofis tarafından; - Tarafların temsilcilerinin dengeli katılımı sağlanmalıdır. - Çalıştay öncesi bilgilendirme ve bilinçlendirme çalışmalarının yapılmasında büyük yarar vardır. - Ayrıca, daha önceden belirlenmiş ve halka bildirilmiş çalıştay içeriğini değiştirecek yeni önerilerin tartışılması çalıştay yönetiminden beklenmemelidir. 8