GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURTKÖY MAHALLESİ 3961 ADA, 39 PARSEL VIAPORT HOUSES &SUITES (31 adet BAĞIMSIZ BÖLÜM) 21.03.2016 GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İÇİNDEKİLER 1. UYGUNLUK BEYANI 3 2. RAPOR BİLGİLERİ 4 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ 4 4. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 5 4.1. GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER 5 4.2. GAYRİMENKULLERİN TAKYİDAT BİLGİLERİ... 6 4.3. GAYRİMENKULLERİN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ... 7 4.4. GAYRİMENKULLERİN İMAR BİLGİLERİ... 7 4.5. GAYRİMENKULLERİN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER... 8 4.6. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ... 10 4.7. GAYRİMENKULLERİN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER... 10 4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ... 11 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 11 5.1. DEMOGRAFİK VERİLER... 11 5.2. EKONOMİK VERİLER... 12 5.3. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ... 18 5.4. BÖLGE VERİLERİ... 36 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ 38 7. GAYRİMENKULLERİN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 40 7.1. GAYRİMENKULLERİN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ... 40 7.2. GAYRİMENKULLERİN TANIMI... 42 8. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 48 8.1. GAYRİMENKULLERE DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)... 48 8.2. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ... 49 8.3. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ... 49 9. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 53 8.1. ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI... 53 8.2. G.Y.O. PORTFÖYÜNE ALINMASINDA BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI... 54 10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 55 11. RAPOR EKLERİ 56 11.1. GAYRİMENKULÜN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ... 56 11.2. MAHAL FOTOĞRAFLARI... 82 11.3. YAPI RUHSATI... 85 11.4. DİĞER BELGELER... 95 12. SERTİFİKASYONLAR 111 2
1. UYGUNLUK BEYANI Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım: Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır. Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır. Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız. Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmaktadır. Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır. Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır. Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz 14.03.2016 tarihinde incelenmiştir. Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzman Yardımcısı Sevgi TUNA tarafından hazırlanmıştır. 3
2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmış, gayrimenkul değerleme raporudur. RAPORUN KAPSAMI : İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel üzerinde DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI yer alan Viaport Houses & Suites Projesi kapsamında VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 31 adet konut nitelikli bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı kapsamında 31.12.2015 tarihi itibariyle değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır. : 01.12.2015 DEĞERLEME TARİHİ : 14.03.2016 RAPORUN TARİHİ : 21.03.2016 RAPOR NUMARASI DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER : : Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir unsura rastlanmamıştır. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER : Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili daha önce şirketimizce hazırlanan 04.07.2014 tarih, 2014_400_68_03 sayı ile değerleme raporunda konu parselde yer alan 253 adet bağımsız bölümün şatış değeri KDV hariç 55.906.561 TL. 31.12.2014 tarih, 2014_400_161_05 sayı ile 97 adet bağımsız bölümün satış değeri KDV hariç 30.010.581 TL, 30.09.2015 tarih, 15_400_167_07 sayı ile 42 adet bağımsız bölümün satış değeri KDV hariç 15.225.000 TL takdir edilmiştir. RAPORU HAZIRLAYANLAR 3. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ : DİDEM ÖZTÜRK Y. Harita Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402394 Aysel AKTAN Şehir Plancısı Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 400241 ŞİRKETİN UNVANI : HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İdealtepe Mahallesi Rıfkı Tongsir Caddesi No:93/4 Demirhan Plaza Maltepe, İSTANBUL, TÜRKİYE Tel:(216) 388 05 09 www.harmonigd.com.tr E-mail: info@harmonigd.com.tr MÜŞTERİ UNVANI : VIA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ : Kurtköy Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:2 Pendik / İSTANBUL MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR : Müşterinin talebi; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada 39 parselde yer alan Viaport Houses&Suites Konut Projesi kapsamında VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 31 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı kapsamında 31.12.2015 tarihi itibari ile değerinin belirlenmesidir. *Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir. 4
4. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler Değerleme konusu gayrimenkuller; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel üzerinde yer alan Viaport Houses & Suites Projesi dahilinde yer alan 31 adet mesken ve dubleks mesken nitelikli taşınmazlardır. Taşınmazlara ilişkin ayrıntılı bilgiler (yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtları) alt başlıklarda tanımlanmıştır. 4.1. Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Rapor tarihi itibariyle tapu bilgileri Pendik Belediyesi Tapu Müdürlüğü nden müşteri tarafından temin edilen tapu kayıtlarından güncellenmiştir. VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki; A Blokta 8 adet, B1 Blokta 4 adet, B2 Blokta 8 adet, C Blokta 9 adet, V3 Blokta 2 adet olmak üzere toplam 31 adet gayrimenkule ait tapu kaydı özetlenmiştir. Tablo. 1 Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : PENDİK MAHALLESİ : KURTKÖY KÖYÜ : - SOKAĞI : - MEVKİİ : - PAFTA NO : 240EG4B-1C ADA NO : 3961 PARSEL NO : 39 YÜZÖLÇÜMÜ : 26.056 m² NİTELİĞİ : 13 ER LI A, B1, B2 BLOK, 12 LI C BLOK, 3 LI V1 BLOK, 4 ER LI V2, V3, V4 BLOK, 5 ER LI V5 VE V6 BLOKTAN OLUŞAN BETONARME APARTMANLAR VE ARSASI MALİK / HİSSE ORANI : *VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ TAPUTARİHİ / YEV. : 04.11.2015 / 35135 *Değerleme konusu bağımsız bölümlerin tamamı VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ mülkiyetindedir. Tablo. 2 A Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BAĞIMSIZ BLOK BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE BÖLÜM NO A Zemin Kat 5 MESKEN 181.000 / 162.850.000 399 39456 A Bodrum+Zemin 13 DUBLEKS MESKEN 387.500 / 162.850.000 399 39464 A Bodrum+Zemin 16 DUBLEKS MESKEN 391.000 / 162.850.000 399 39467 A 01.Kat 28 MESKEN 205.000 / 162.850.000 399 39479 A 01.Kat 37 MESKEN 245.000 / 162.850.000 399 39488 A 03.Kat 71 MESKEN 205.000 / 162.850.000 400 39522 A 05.Kat 117 MESKEN 205.000 / 162.850.000 400 39568 A 08.Kat 177 MESKEN 470.000 / 162.850.000 401 39628 Tablo. 3 B1 Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BAĞIMSIZ BLOK BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE BÖLÜM NO B1 Bodrum+Zemin 6 DUBLEKS MESKEN 367.500 / 162.850.000 401 39646 B1 Bodrum+Zemin 11 MESKEN 595.000 / 162.850.000 401 39651 B1 02.Kat 37 MESKEN 215.000 / 162.850.000 401 39677 B1 07.Kat 128 MESKEN 187.500 / 162.850.000 402 39768 5
Tablo. 4 B2 Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BLOK BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE B2 Bodrum+Zemin 1 DUBLEKS MESKEN 455.000 / 162.850.000 402 39784 B2 Bodrum+Zemin 4 DUBLEKS MESKEN 592.500 / 162.850.000 402 39787 B2 Bodrum+Zemin 9 DUBLEKS MESKEN 445.000 / 162.850.000 402 39792 B2 Bodrum+Zemin 10 DUBLEKS MESKEN 437.500 / 162.850.000 402 39793 B2 Bodrum+Zemin 14 DUBLEKS MESKEN 430.000 / 162.850.000 402 39797 B2 04.Kat 84 MESKEN 200.000 / 162.850.000 403 39867 B2 06.Kat 104 MESKEN 312.500 / 162.850.000 403 39887 B2 09.Kat 139 MESKEN 451.000 / 162.850.000 404 39922 Tablo. 5 C Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BLOK BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE C Bodrum+Zemin 4 MESKEN 367.500 / 162.850.000 404 39930 C Bodrum+Zemin 6 MESKEN 506.000 / 162.850.000 404 39932 C Bodrum+Zemin 7 MESKEN 584.000 / 162.850.000 404 39933 C Bodrum+Zemin 11 DUBLEKS MESKEN 367.500 / 162.850.000 404 39937 C Bodrum+Zemin 12 DUBLEKS MESKEN 502.500 / 162.850.000 404 39938 C 04.Kat 62 MESKEN 197.500 / 162.850.000 404 39988 C 06.Kat 89 MESKEN 252.500 / 162.850.000 405 40015 C 07.Kat 98 MESKEN 215.000 / 162.850.000 405 40024 C 08.Kat 103 MESKEN 330.000 / 162.850.000 405 40029 Tablo. 6 V3 ve V5 Blokta Yer Alan Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri BLOK BAĞIMSIZ BÖLÜM NO BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ ARSA PAYI CİLT SAHİFE V3 Zemin Kat 2 MESKEN 575.000 / 162.850.000 405 40050 V3 01.Kat 4 MESKEN 497.500 / 162.850.000 405 40052 4.2. Gayrimenkullerin Takyidat Bilgileri Taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları müşteriden temin edilmiş, Pendik Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü nden alınan kayıtlarda aşağıdaki kayıtlar yer almakta olup taşınmazın portföye alınmasında engel teşkil edecek herhangi bir takyidata rastlanılmamıştır. Beyanlar hanesinde; - Yönetim Planı:20.11.2013 (25.11.2013 tarih, 33763 yevmiye) - KM ne çevrilmiştir (21.02.2014 tarih, 5463 yevmiye) Şerhler hanesinde; - (AT) 0,01 TL Bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( TEDAŞ lehine 99 yıllığı 1 Krş. Bedelle Kira şerhi) (Başlama tarihi: 13.08.2012 süre:99 Yıl) (27.08.2012 tarih, 21742 yevmiye) 6
4.3. Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselde; 25.11.2013 tarih, 33763 yevmiye ile kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleşmiş olup taşınmazların 21.02.2014 tarih, 5463 yevmiye ile kat mülkiyetine geçtikleri görülmüştür. Konu taşınmazlar ile ilgili son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişikliği için yapılan incelemelerde, taşınmazların mülkiyetinin 21.02.2014 tarih 5463 yevmiye no. ile Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Tic. A.Ş adına tescil edilmiş iken, 04.11.2015 tarih, 35135 yevmiye no.lu tüzel kişiliklerin unvan değişikliği işlemi ile VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edildiği görülmüştür. 4.4. Gayrimenkullerin İmar Bilgileri Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü nden alınan yazılı imar durumu belgesine göre rapor konusu gayrimenkullerin yer aldığı parsel; 10.07.2012 tarihinde onaylanan İstanbul İli, Pendik İlçesi, Yenişehir ve Çamlık Mahallelerinin Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamındadır. E:1.50, TAKS:0,40, Hmaks:30.50 m irtifada, Sabiha Gökçen Havamania Kriterleri yapılanma koşullarına sahip olup, K7 rumuzlu Konut kısmen de 12.11.1987 tarihinde onaylanan Kurtköy Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında R3 rumuzlu Konut alanında kalmaktadır. KONUT ALANI PLAN NOTLARI: -10.07.2012 tarihinde onaylanan İstanbul İli, Pendik İlçesi 1/1000 Ölçekli Yenişehir ve Çamlık Mahallelerinin Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planı plan notları geçerlidir. -Avan Proje onayı olmadan uygulama projeleri onayı verilmez. - İnkişaf sahasındadır. Tip İmar Yönetmeliği 13. Maddesi: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak imar planında kentin gelişmesine ayrılmış alandır. - R3 Konut alanında kalmaktadır. -Sabiha Gökçen Havamania Planı kriterlerine uyulacaktır. 7
4.5. Gayrimenkullerin Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, Değerleme konusu taşınmazlara ait ruhsat eki onaylı mimari proje Pendik Tapu Müdürlüğü ve Pendik Belediyesi İmar arşivinde incelenmiş olup belediye işlem dosyasında yer alan proje kapsamında düzenlenmiş Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin belgelerine ait bilgiler aşağıdaki tablolarda verilmiştir. Tablo. 7 Yapı Ruhsatı Bilgileri VERİLİŞ AMACI RUHSAT TARİH RUHSAT NO BLOK NO YENİ YAPI 14.11.2011 852 A YENİ YAPI 14.11.2011 853 B1 YENİ YAPI 14.11.2011 854 B2 YENİ YAPI 14.11.2011 855 C YENİ YAPI 14.11.2011 856 V1 YENİ YAPI 14.11.2011 857 V2 YENİ YAPI 14.11.2011 858 V3 YENİ YAPI 14.11.2011 859 V4 YENİ YAPI 14.11.2011 860 V5 YENİ YAPI 14.11.2011 861 V6 YAPI RUHSATLARI B. B. İNŞAAT ALANI FONKSİYON SAYISI (m²) Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 8.261,33 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,25 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 7.046,82 114 Ortak alan 4.964,08 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 160,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 295,90 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,57 6 Ortak alan 296,90 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 295,90 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752.057,00 6 Ortak alan 296,90 İki daireli bina 288,34 6 Ortak alan 160,17 YENİ YAPI 14.11.2011 862 HAVUZ Ortak alan (diğer ortak alan) 1 493,84 8
VERİLİŞ AMACI RUHSAT TARİH RUHSAT NO BLOK NO TADİLAT 10.12.2012 1063 A TADİLAT 10.12.2012 1064 B1 TADİLAT 10.12.2012 1065 B2 TADİLAT 10.12.2012 1066 C TADİLAT 10.12.2012 1067 V1 TADİLAT 10.12.2012 1068 V2 TADİLAT 10.12.2012 1069 V3 TADİLAT 10.12.2012 1070 V4 TADİLAT 10.12.2012 1071 V5 TADİLAT 10.12.2012 1072 2 B. B. İNŞAAT ALANI FONKSİYON SAYISI (m²) Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 8.261,33 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,25 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 7.046,82 114 Ortak alan 3.596,93 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 1.303,34 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,57 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,07 6 Ortak alan 2.753,07 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 2.616,34 TADİLAT 10.12.2012 1073 AÇIK YÜZME Ortak alan (diğer ortak alan) 1 493,84 TADİLAT 23.07.2013 710 B2 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 TADİLAT 25.09.2013 849 A Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 9.669,88 TADİLAT 25.09.2013 850 B1 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,62 TADİLAT 25.09.2013 851 B2 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 TADİLAT 25.09.2013 852 C Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.500,00 114 Ortak alan 2.143,21 Tablo. 8 Yapı Kullanma İzin Belgesi Bilgileri YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİHİ NO BLOK NO 31.12.2013 638 A 31.12.2013 639 B1 31.12.2013 640 B2 31.12.2013 641 C 31.12.2013 636 V1 31.12.2013 643 V2 31.12.2013 644 V3 31.12.2013 645 V4 31.12.2013 646 V5 31.12.2013 647 V6 YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ FONKSİYON B. B. SAYISI ALANI (m²) Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 10.994,12 189 Ortak alan 9.669,88 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.187,62 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.795,38 143 Ortak alan 6.060,17 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 8.500,00 114 Ortak alan 2.143,21 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 1.303,34 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,57 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 744,04 6 Ortak alan 1.440,07 Apartman binası (üç veya daha çok daireli) 752,07 6 Ortak alan 2.753,07 İki daireli bina 288,34 2 Ortak alan 2.616,34 9
Mimari Proje Bilgileri: Değerlemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel 26.056,00 m² yüzölümlü arsa üzerinde inşa edilmiş Viaport Houses & Suites sitesinde yer almaktadır. Site dahilinde A, B1, B2, C, V3 Bloklar olmak üzere 5 adet blokta yer alan 595 adet mesken nitelikli bağımsız bölümlere ait tadilatlı mimari projeleri, 10.12.2012 ve 25.09.2013 tarihli Tadilatlı Yapı Ruhsatları, 31.12.2013 tarihli 10 adet blok için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgeleri Pendik Belediyesi İmar Arşivindeki dosyasında ve Pendik Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü Arşivi nde kat irtifakına esas 25.09.2013 tarihli ruhsatın eki niteliğindeki onaylı mimari projeleri görülmüştür. İmar arşiv dosyasında konu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir Yapı Tatil Tutanağına rastlanmamıştır. 4.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu gayrimenkuller Viaport Houses & Suites konut projesi kapsamında yer almakta olup taşınmazlara ilişikin Yapı Kullanma İzin Belgeleri düzenlenip tapu sicilinde kat mülkiyeti tesis edildiğinden mevzuat gereği alınması gerekli izinler tamamlanmıştır. 4.7. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler Değerlemeye konu olan, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Yenişehir Mahallesi, 3961 ada, 39 numaralı parsel; 10.07.2012 tarihinde onaylanan İstanbul İli, Pendik İlçesi 1/1000 Ölçekli Yenişehir ve Çamlık Mahallelerinin Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta olup hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Rapor konusu taşınmazların yer aldığı 3961 ada, 39 numaralı parselin; 04.04.2011 tarih ve 345 sayılı Encümen Karar sonucu 3961 ada 25-26 parsellerin tevhit edilmesi ile meydana gelmiş olup ilgili karar aşağıda sunulmuştur. 10
4.8. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi Değerleme konusu 31 adet konut nitelikli taşınmaz ile ilgili yapılan tapu kaydı incelemeleri sonucunda taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne binalar başlığı altında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır. 5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERi 5.1. Demografik veriler İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 78.741.053 kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla göre 1.045.149 kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 (39.511.191 kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 (39.229.862 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında 13,3 iken, 2015 yılında 13,4 e yükselmiştir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1 e yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye nüfusunun %18,6 sının ikamet ettiği İstanbul, 14.657.434 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il oldu. Bunu sırasıyla %6,7 (5.270.575 kişi) ile Ankara, %5,3 (4.168.415 kişi) ile İzmir, %3,6 (2.842.547 kişi) ile Bursa ve %2,9 (2.288.456 kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise 78.550 kişi ile en az nüfusa sahip il oldu. Grafik 1. Nüfus Piramidi Kaynak: www.tuik.gov.tr Türkiye de 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 (53.359.594 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24 e (18.886.220 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2 ye (6.495.239 kişi) yükselmiştir. 11
Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 2014 yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2.821 kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve 283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur. Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları) 5.2. Ekonomik Veriler 5.2.1. Küresel Ekonomik Durum Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam etmektedir. ABD Merkez Bankası nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir. Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir. Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015). Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu nda Küresel ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6 ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5 ten %4,3 e ve 2017 için %4,9 dan %4,7 ye indirdi. Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya ya ilişkin büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD nin hem bu yıl hem de gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu. Avro Bölgesi ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 ye yükseltilirken, 2017 projeksiyonu yüzde 1,7 de sabit bırakıldı. Avro Bölgesi nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya ya yönelik pozitif revizyonlar etkili oldu. IMF, Almanya nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6 dan yüzde 1,7 e ve yüzde 1,5 ten yüzde 1,7 ye yükseltti. 12
İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi. Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı. IMF, öte yandan, Fransa nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5 ten yüzde 1,3 e ve 2017 için yüzde 1,6 dan yüzde 1,5 e düşürdü. Raporda, Brezilya ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2 seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu) Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi için 2016 büyüme tahmini %3,3 ten %2,9 a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2 den %3,1 e indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2 puan artırarak %4,2 ye yükseltmiştir. Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir. İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında faiz artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016) Tablo. 9 IMF in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları IKaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası 13
5.2.2. Türkiye de Genel Ekonomik Durum 2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur. Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görünümünü sürdürmektedir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiştir. 14
Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu ( Mayıs 2015) Tablo. 10 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye nin büyüme tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür. IMF ve OECD Türkiye nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya Bankası nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm Şubat 2016) Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı nın makro ekonomik istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen 2016-2018 Orta Vadeli Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür. 15
Tablo. 11 2016-2018 Orta Vadeli Program Hedefleri 4.2.2.1. Türkiye de Büyüme Oranları ** Satınalma Gücü Paritesine Göre Kaynak: 2016-2018 Orta Vadeli Program, Kalkınma Türkiye nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık 2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4 lük artışla 34.934.000.000TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre; 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %3,4 lük artışla 97.235.000.000 TL oldu. Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1 lik artışla 5.289.000.000 TL, cari fiyatlarla %20,1 lik artışla 65.710.000.0000 TL oldu. Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5 lik artışla 10.364.000.000 TL, cari fiyatlarla %7,5 lik artışla 112.917.000.000 TL oldu. Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5 lik artışla 19.783.000.000 TL, cari fiyatlarla %11,2 lik artışla 283.360.000.000 TL oldu. Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1 lik artışla 518.637.000.000 TL oldu. 2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla %11,1 lik artışla 1.445.614.000.000 TL oldu. Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu. 16
Tablo. 12 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 Kaynak: www.tuik.gov.tr Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %10,6 lık artışla 332.514.000.000 TL, sabit fiyatlarla %3,4 lük artışla 22.616.000.000 TL oldu. Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %15,7 lik artışla 74.846.000.000 TL, sabit fiyatlarla %7,8 lik artışla 3.566.000.000 TL oldu. Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %7,2 lik artışla 91.219.000.000 TL, sabit fiyatlarla %0,5 lik azalışla 7.369.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %17 lik artışla 151.152.000.0000 TL, sabit fiyatlarla %0,6 lık azalışla 8.936.000.000 TL oldu. Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla %9,8 lik artışla 151.820.000.000 TL, sabit fiyatlarla %1 lik azalışla 8.609.000.000 TL oldu. Tablo. 13 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015 (1998 Fiyatlarıyla) Kaynak: www.tuik.gov. 17
5.3. Gayrimenkul Sektörü PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irakta yaşanan gelişmeler dolayısıyla Türkiye deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir. PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporunda Türkiye nin komşu Suriye de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye nin borçlanma açısından stabil kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde %17 oranında beklenti belirtilmiştir. Grafik 3. Avrupa 2015 borçlanma beklentileri Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 araştırma raporu Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li JonesLangLaSalle'in Şubat 2014 te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu na göre; Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur. Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014 ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır. Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014 te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir. 18
Grafik 4. Döviz Kuru Değişimleri Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü ( Şubat 2015) Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir. PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa da gayrimenkul sektöründe öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul un küçük bir pazar olmasına rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem kazandığı vurgulanmıştır. Grafik 5. İstanbul'a Yapılan Yatırımlar Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015) Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir. 19
5.3.1. Türkiye Konut Sektörü Konut piyasasında bir konutun fiyatı, konut arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir. Kısa dönemde, konut arzı neredeyse sabit olduğundan konut fiyatlarını belirleyen temel değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki etmektedir. TÜİK verilerine göre 2013 yılında 2012 yılına göre inşaat sektörü büyüme hızı %11 olarak gerçekleşmiştir.2014 yılında ise bu oran %14,6 olmuştur. Sektör 2013 yılında GSYH ın %4,4 ünü oluştururken 2014 yılını %4,6 lık bir payla kapatmıştır. Özellikle 2014 III çeyreğinden sonraki dönem için, yapı izinleri ve kullanımları ile ilgili istatistikler sektörde canlanmaya işaret etmiştir. Bunun sonucu olarak 2014 yılında satılan konut sayısı yeni bir rekor kırmıştır. 2014 Yılı Ocak-Aralık dönemleri itibarı ile yapı kullanım ve yapı ruhsatlarına bakıldığında bir önceki yılın aynı dönemine göre çok manalı bir artış gözlenmiştir. Bu artış nedeni olarak; Talep yönlü görülen iyileşme (ertelenen talebin devreye girmesi) Konut kredi faizlerinin gevşemesi Yabancı yatırımcıların geçmiş yıllara kıyasla daha fazla talepte bulunması Satışlarda görülen hızlı artışın, arzı desteklemesi, Yüklenici ve satıcıların cazip kampanyalar yapması gösterilebilinir. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar marjını sınırlamakla kalmayıp ilgili beklentileri de etkilemektedir. Döviz fiyatlarında yaşanan dalgalanma yukarıda ifade edilen eğilimleri etkileyen en önemli unsurlardan biridir. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) 2014 yılı boyunca inşaat maliyetleri ve konut satışlarıyla ilgili en önemli etki unsurları döviz fiyatındaki dalgalanma ile faizler olmuştur. Her iki makroekonomik değişken gerek arz maliyeti gerekse talep yönlü etkiler yaratmışlardır. TÜİK verilerine göre; 71 bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Ekim Kasım Aralık aylarını kapsayan 2014 yılı dördüncü çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %0,1, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %9,5 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %10,7 artmıştır. 2015 yılı ilk çeyreğine baktığımızda ise; Bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Ocak Şubat Mart aylarını kapsayan 2015 yılı birinci çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,4, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %9,3 artmıştır. Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan faiz değişkeni satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir. 20
2001 krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi ve işletme maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır. Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır. Türkiye de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü 2002-2013 Mayıs döneminin ardından Fed in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL cinsinden) artmasına neden olmuştur. 2014 başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk algıları yüzünden TCMB nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi faiz oranlarındaki yükseliş trendine ivme katmıştır. Daha sonra dengelenen ve gerileme yaşanan döviz ve faiz piyasalarında durum hali hazırda gevşeme eğilimindedir.2015 Yılı ilk beş aylık döneminde tüketici kredilerinin konut bacağında faiz oranları göreceli olarak gerilerken talepte buna paralel artmıştır. Satış rakamlarından da anlaşılacağı üzere ipotek karşılığı kredi ile alınan konut sayıları hızlı bir yükseliş yaşamıştır. Faizlerdeki değişimin en önemli uzantısı hane halkı tasarruf ve harcama eğilimleri üzerinde olmaktadır. Uzun bir aradan sonra 2014 yılında hane halkı yükümlülükleri, finansal varlıklarına kıyasla daha ılımlı bir artış göstermiş, yükümlülük/varlık dengesi kademeli olarak iyileşerek 2012 yılı seviyelerine gerilemiştir. Merkez Bankası aldığı makro ihtiyati tedbirler ile kredi hacminin çok hızlı büyümesini engelleyerek daha dengeli ve riski kontrol edilebilen bir ekonomik yapıya ulaşılmasını hedeflemiştir. Mevduat hane halkı varlıklarının temel bileşeni olmaya devam etse de özellikle bireysel emeklilik sistemine ilginin artmasıyla yatırım fonlarında gözlenen ivmelenme dikkat çekmektedir. Bu durum hane halkının varlık kompozisyonuna mevduatlardan yatırım fonlarına kısmi bir geçiş olarak yansımaktadır. Nitekim bireysel emeklilik yatırım fonu tutarı yılın ilk on ayında, önceki yılın tamamının üzerinde bir artış sergilemiştir. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hane halkı yükümlülüklerinin büyümesi 2014 yılının Mart ayından bu yana bu yana makul bir seyir izlemektedir. Yükümlülüklerin büyük kısmını oluşturan bireysel kredi kompozisyonunda, makro ihtiyati tedbirlere konu olan taşıt kredileri ve kredi kartlarının payı gerilerken, konut kredilerinin ağırlığı kademeli olarak artmaya devam etmiş, ihtiyaç kredileri ise hane halkının temel finansman aracı olarak öne çıkmıştır. Hane halkı yükümlülükleri açısından Türk ekonomisinin durumu AB ve gelişmekte olan diğer ülkelere göre iyi durumdadır. Kredi faiz oranları ve beklentiler, kredi hacmi ve yönü konusunda en önemli görünen değişkenlerdir. TCMB nin konjonktürdeki gelişmelere paralel ölçülü faiz indirimine gitmesi aynı zamanda kredi hacminin fazla artmasını önlemek için yürüttüğü ihtiyati tedbirler, faiz oranlarında sınırlı bir düşüş etkisi yaratmıştır. Özellikle konut kredisinde sağlanan düşüş diğer kredi türlerinden daha fazladır. Bunun sonucu ipotekli konut satışlarında artış yaşanmıştır. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) 21
Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer gayrimenkul türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması bakımından ayrılır. Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin başında fiyat ve borçlanma oranları(veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de talep yönlü konut sektörüne bakıldığına faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça önemlidir. Finansal kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen kredilerin geri dönüp sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de ortadadır. Türk bankacılık ve finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalardan sonucu (diğer yandan içsel bilgi birikimleriyle de) risklerini yönetmektedir. Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında kendini göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık ekonomik bir öncü gösterge olarak kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik büyüme rakamları içinde izlenmektedir. TÜİK verilerine göre, son beş yıllık diğer satış rakamlarına baktığımızda ortalama 737.656 adet (2010-2014 yılları arası aritmetik ortalama) konutun el değiştirdiği görülmektedir. 2014 yılında yapılan diğer satış toplamı 775.692 olarak son beş yıllık ortalamanın üstünde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda ise aynı dönem ortalaması,314.561 adet olmuştur. 2014 yılında ipotekli satış rakamı 389.689 adet ile son beş yılın ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir. Grafik 6. Türkiye Geneli Yıllara Göre İpotekli Satışlar Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 2013 ve 2014 yılı ilk beş aylık yakın geçmişi incelediğimizde ise aylık baz da ki konut satış rakamlarının 2013 yılı rakamlarının biraz altında olduğu gözlenmektedir. Türk konut sektöründe genel temayül son altı aylık süreçte satışların ve kiralamanın ilk yarıya göre biraz daha fazla olmasıdır. İfadesi gerçekleşmiş olup 2014 yılını son altı aylık döneminin katkısı ile toplam satışlar 1.165.381 adet ile yeni bir rekor kırmıştır. 2015 yılı ilk ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre düşük gelse de Şubat, Mart, Nisan aylarındaki satışlar sektör açısından oldukça canlı bir dönem olduğuna işaret etmektedir. TÜİK verilerine göre;81 Türkiye genelinde konut satışları 2015 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %42,7 oranında artarak 119.317 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 23.197 konut satışı ile en yüksek paya (%19,4) sahip olmuştur. Satış sayılarına göre İstanbul u, 14.001 konut satışı (%11,7) ile Ankara, 7.669 konut satışı (%6,4) ile İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 15 konut ile Hakkâri, 19 konut ile Ardahan, 48 konut ile Muş ve Bayburt olarak gerçekleşmiştir. 22
Grafik 7. Türkiye Geneli Konut Satışı Sayıları (2014- Nisan 2015) Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın (Nisan 2014) aynı ayına göre %40,1 artarak 52.598 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %44,1 oranına ulaşmıştır. İlk satışlarda İstanbul 10.652 konut satışı ile en yüksek paya (%20,3) sahip olurken, İstanbul u 5.308 konut satışı ile Ankara ve 2.969 konut satışı ile İzmir izlemiştir. Grafik 8. Türkiye Geneli - İlk ve İkinci El Konut Satışları Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 Satışa rakamında bir diğer ayrıntıda satışların ipotekli veya diğer yöntemlerle yapılıp yapılmadığıdır. İpotekli satışların tamamına yakın bir kısmı alıcının yabancı kaynak kullanarak yaptığı alımlar olduğundan hem borç veren finansal kurumlar hem de ülke ekonomisi açısından önem arz etmektedir. 2009 ile 2013 yılları arasına baktığımızda dengeli sayılabilecek ipotekli konut satışları gerçekleşmiş olup 2013 de daha yüksek bir ivme yakalanmıştır. 2014 yılında ise bugüne kadar yapılmış en yüksek ipotekli konut satışı rakamına ulaşılmıştır. Konut satışlarında gözlemlenen diğer bir yolda nakit, senet ve bunlar benzeri yapılan satış türleridir. Ekonomideki genel durum ve alınan makro ihtiyati (parasal genişlemeyi azaltıcı) politikaların etkisi ile yukarıda ifade ettiğimiz satış türlerinde artışlar yaşanabilmektedir. İnşaat firmaları öz kaynak yapıları ile veya zaman zaman finansal kurumlardan kendi adlarına alıp kullandıkları fonlar ile bazı satışlarını vadeye yayıp doğrudan finansmanını kendileri yapıp konut satışı gerçekleştirmektedirler. TÜİK verilerine göre,82 Türkiye genelinde ipotekli konut bir önceki yılın(2014 Nisan) ayına göre %96,5 oranında artış göstererek 46.063 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışın payı %38,6 23
olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda İstanbul 9.718 konut satışı ve %21,1 pay ile ilk sırayı almıştır. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %51,1 ile Artvin olmuştur. Diğer konut satışları Türkiye genelinde 2014 yılın Nisan ayına göre 2015 Nisan da %21,8 oranında artarak 73.254 oldu. Diğer konut satışlarında İstanbul 13.479 konut satışı ve %18,4 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul daki toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %58,1 oldu. Ankara 7.760 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara yı 4.338 konut satışı ile İzmir izledi. Diğer konut satışının en az olduğu il, 11 konut ile Ardahan olmuştur. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %40,1 artarak 52.598 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %44,1 oldu. İlk satışlarda İstanbul 10.652 konut satışı ile en yüksek paya (%20,3) sahip olurken, İstanbul u 5.308 konut satışı ile Ankara ve 2 969 konut satışı ile İzmir izledi. Türkiye genelinde ilk ve ikinci el satışlarda 2014 yılı itibarı ile 1.165.381 adet, 2015 yılında ise ilk dört aylık dönemde 341.463 adet satış gerçekleşmiştir. Türkiye de 2003-2012 yıllarında yabancılara toplam 137 milyon 192 bin 231 metrekare taşınmaz satılmıştır. Bunun 126 milyon 119 bin 800 metrekaresi ana taşınmaz, 11 milyon 72 bin 430 metrekaresi ise kat mülkiyeti şeklinde gerçekleşmiştir. Söz konusu satılan taşınmazlar, 153 bin 183 adet olurken bu taşınmazlara 139 bin 828 kişi sahip olmuştur. 2014 yılında artan yabancı yatırımcı ilgilisinin temel nedeni olarak ise aşağıdaki etmenlere dikkat etmek doğru olacaktır. Türk gayrimenkullerinin dünyada trend olması İstanbul un dünyanın önemli metropolleri arasında gerek yatırım gerekse oturma amaçlı talebinin artması Antalya, Muğla, Ankara, Bursa gibi şehirlerin de ilgi görmesi Avrupalı yatırımcıların yanında Körfez Sermayesi ile Arap Yatırımcılarında ilgisinin artması Küresel gayrimenkul yatırım fonlarının satın almaları ve ortaklıkları Değişik mimari ve tasarımların talebi etkilemesi olarak özetlenebilir. Bu trendin artarak devam edeceği beklenebilir. Geliştirilen projeler ve bu projelerin tanıtımı artıkça ve dünya konjonktüründe önemli bir değişiklik olmadığında,2015 yılı yabancı satışlarının eğiliminin iyi olduğu öngörülebilir. 2014 Yılı itibarı ile yabancıların il bazında en çok tercih ettiği yerler; Antalya, İstanbul ve Aydın olmuştur. Özellikle Antalya ve İstanbul da ki artış dikkat çekicidir. Diğer yandan 2014 yılına kadar yabancı kökenli yatırımcıların daha az tercih ettiği Yalova, Bursa, Mersin gibi illere de talep gelmeye başlamıştır. 24
5.3.1.1. Türkiye Konut Kredisi Tüm kredi çeşitleri içinde ekonomiyle ilgili gelecek bekleyişini en iyi yansıtan kredi türü konut kredisidir. Genel konjonktürdeki iyileşme ve beklentilere paralel olarak, konut kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden itibaren talep kaynaklı yeniden canlanırken, başvuru ve kullandırım adetlerindeki artış ile beraber konut satışları yükselmiştir. 2015 yılının ilk üç çeyreğinde psikolojik sınır olarak kabul gören aylık yüzde bir faiz oranının altında, ama tedricen artan bir trend izleyen ortalama aylık konut kredisi faiz oranı, son çeyrek döneme yüzde birin üzerinde girmiş; ve nihayet yılı aylık yüzde 1,10 ve yıllık bileşik yüzde 14,08 seviyesinde kapatmıştır. Ancak yine de, faiz oranındaki bu yükselişe rağmen, mevduat bankalarınca verilen konut kredisi stok bakiyesi hem toplam tüketici kredileri hem de toplam bireysel krediler içindeki payını korumuş; bunun da ötesinde 131,5 milyar TL bakiye ile yıllık büyüme oranını üçüncü çeyreğe göre yüzde 12,8 den yüzde 14,9 a çıkarmıştır. Öte taraftan, bir önceki yıl sonu mukayese edildiğinde, konut kredilerindeki söz konusu büyüme trendi yıllık bazda da artarak devam etmiş; sorunlu kredi oranı ise yine bir önceki yıla göre iyileşme göstermiştir. Gerçekten de, faiz oranındaki söz konusu artışa rağmen; henüz dördüncü çeyrek rakamları açıklanmamış da olsa, ilk üç çeyrek rakamları esas alındığında dahi, konut kredisinde hem kullandırım hacmi hem de kullandırılan konut kredisi adedi açısından 2014 yıl sonunun halihazırda aşıldığı anlaşılmaktadır. Bu açıdan değerlendirildiğinde, ilk üç çeyrek kullandırım rakamlarının 2014 yılında bir önceki yıla göre yaşanan aşağı yönlü trendin sona erdiği ve yukarı yönlü eğilimin yeniden başladığı anlaşılmaktadır. Nitekim 2015 yıl sonu toplam konut kredisi bakiyesindeki büyümenin bir önceki yılın üzerinde gerçekleşmiş olması, söz konusu artış trendinin bir sonucu olarak değerlendirilmektedir. Öte taraftan konut fiyatlarındaki artışın da olası etkisiyle, 2015 yılı ilk üç çeyreği için ortalama kredi tutarı büyüklüğünde gözlemlenen yaklaşık yüzde 10 luk artış, hem bankaların kredi iştahının hem de konut kredisi kullanan hane halklarının kredi ihtiyaçlarındaki artışın bir tezahürü olarak ele alınmaktadır. Nitekim, kamunun tüketim harcamalarına yönelik sınırlandırma politikalarının bir sonucu olarak, bireysel kredi bakiyesinde bir önceki yıla göre hem mutlak rakam hem de toplam kredilerden aldığı pay açısından yaşanan düşüşe rağmen konut kredilerinin hem tüketici kredileri hem de toplam bireysel krediler içindeki payının bir önceki yıla göre artış kaydetmiş olması, söz konusu değerlendirmeyi teyit eder niteliktedir. (Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi) 25
Tablo. 14 Kullandırılan Konut Kredisi Kullandırılan kredi toplamı (milyon TL) Dönem Ç1'14 Ç2'14 Ç3'14 Ç4'14 Ç1'15 Ç1'15 Ç1'15 7.243 7.802 10.488 10.991 12.483 12.748 11.173 Kullandırılan kredi sayısı (adet) 85.602 82.919 107.247 107.664 129.040 116.023 100.141 Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Grafik 9. Konut Ortalama Kredi Tutarı (bin TL/adet) Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Ortalama aylık konut kredisi faiz oranı, son çeyrek döneme %1 in üzerinde girmiş; ve yılı aylık %1,10 ve yıllık bileşik %14,08 seviyesinde kapatmıştır. Tablo. 15 Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması Dönem Mar'14 Haz'14 Eyl'14 Ara'14 Mar'15 Haz'15 Eyl'15 Ara'15 Konut Kredisi (milyar TL) 103 105 109 114 120 126 129 131 Toplam Bireysel Krediler (milyar TL) 317 323 331 339 348 357 365 368 Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Tablo. 16 Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması Dönem Mar'14 Haz'14 Eyl'14 Ara'14 Mar'15 Haz'15 Eyl'15 Ara'15 Toplam stok (milyon TL) 102.772 105.174 109.344 114.444 119.809 125.964 129.143 131.487 Takipteki krediler toplamı(milyon TL) 602 565 563 556 593 590 607 628 Kaynak: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2015 4. Çeyrek Raporu ve Yıl Değerlendirmesi Konut kredilerindeki büyüme trendi yıllık bazda da artarak devam etmiş; sorunlu kredi oranı ise yine bir önceki yıla göre iyileşme göstermiştir. Grafik 10. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri (Stok Veri, Yıllık % Değişim) Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-2015 26
Banka Kredileri Eğilim Anketi nin Temmuz-Eylül 2014 dönemi sonuçları, konut kredisi büyümesindeki toparlanmanın talep kaynaklı olduğunu teyit etmektedir. Geri ödeme oranları görece yüksek olan konut kredisi talebinin artışında, ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin olumlu beklentiler, tüketici güveni ve konut alımı dışı tüketim harcamalarının azalması etkili olmuştur. Yılın ilk yarısında yükselen konut kredisi faizleri sonucu bir miktar gerileyen banka kredisi kaynaklı konut alımlarının payının 2014 yılının toplamında 2013 yılını geçtiği görülmektedir. BDDK verilerine göre 2014 yılında 125 Milyar TL tutarında konut kredisi verilmiştir. Banka Kredileri Eğilim Anketi nin Temmuz-Eylül 2014 dönemi sonuçları, konut kredisi büyümesindeki toparlanmanın talep kaynaklı olduğunu teyit etmektedir. Geri ödeme oranları görece yüksek olan konut kredisi talebinin artışında, ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin olumlu beklentiler, tüketici güveni ve konut alımı dışı tüketim harcamalarının azalması etkili olmuştur. Diğer yandan, konut kredisi standartlarında bir miktar sıkılaşma görülmektedir. Bankaların genel ekonomik faaliyete ilişkin beklentilerindeki kötüleşme sonucu uygulanan sıkılaşmanın faiz dışındaki araçlarla gerçekleştirilmesi, kredi kullandırımlarının canlı kalmasını sağlamıştır. 2014 yılının son çeyreğine ilişkin beklentilere bakıldığında ise anket sonuçları, kredi standartlarının gevşeyeceğine işaret etmektedir. Son dönemde güçlü seyreden konut kredisi talebinin temelde aynı kalması beklenmektedir. Konut kredisi büyüme oranları 2015 yılı başında bir miktar hız kazanmıştır. Konut kredileri 2014 yılının ikinci yarısında yüzde 12-13 seviyelerinde istikrarlı bir artış sergilerken son aylarda ivmelenerek yüzde 20 li seviyelere yaklaşmıştır. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) Grafik 11. Konut Kredileri Arz ve Talep Gelişmeleri Kaynak: Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015 Faiz-Kredi ilişkisinin bir analizde olmaz ise olmaz şartı ilgili fon akımlarının kredi verenlere dönüp dönmediği veya kayıp oranıdır. Tahsili Gecikmiş Alacak olarak adlandırılan bu süreç finansal ve ekonomik sağlığın da öncü göstergesi konumundadır. Gerek kurumsal olarak inşaat sektörü firmalarının aldığı kredilerin gerekse bireysel talep yönlü inşaat(konut) kredilerinin geri ödenmesi süreci yakından izlenmesi gereken bir durumdur. (Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış; Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) 27
Grafik 12. Bireysel Kredilerin Gelişimi Kaynak: Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015 Eylül 2015 döneminde tüketici kredileri bir önceki çeyreğe göre artarak 380 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Konut kredisi, kredi kartları ile ihtiyaç ve diğer tüketici kredileri sırasıyla 141 milyar TL, 77 milyar TL ve 156 milyar TL dir. (Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015) Grafik 13. Tüketici Kredileri Takibe Dönüşüm Oranları Kaynak: Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015 Tüketici kredilerinin (bireysel kredi kartları dahil) takibe dönüşüm oranı Eylül 2015 döneminde %4,07 olarak gerçekleşmiştir. (Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri, Eylül 2015) Konut ile ilgili iş yapan gerçek ve tüzel kişilerin öncelikli olarak dikkat ettiği noktaların başında gelen fiyat kavramıdır. Konut fiyatlarını daha doğrusu varlık fiyatlarındaki değişim yönünü görebilmek için takip edilecek en iyi yöntemlerden birisi de endekslemedir. 2015 yılı Aralık ayı için 10 yıllık konut kredisi için konut satın alma gücü endeksi hesaplanmıştır. 28
Resim 1. Türkiye Konut Satın Alma Gücü Endeksi Kaynak: http://www.reidin.com/ Türkiye'nin 62 ilinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik göstergedir. 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ile (Aralık 2015: %1.17) 10 yıl vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100 ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir. Reidin.com konut sektörü 2015 Aralık ayı konut fiyat endeksleri raporuna göre; 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR- 7), Aralık ayında bir önceki aya göre %0.42 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre %9.38 oranında ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %66.70 oranında artış gerçekleşmiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.24 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.40 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 8.5 puan fazla artış göstermiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 1+1 konut tipinde %0.87 oranında artmış; 2+1 konut tipinde %0.66 oranında artmış; 3+1 konut tipinde %0.33 oranında artmış ve 4+1 konut tipinde %0.07 oranında azalmıştır. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 51-75 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.83 oranında artmış; 76-100 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.74 oranında artmış; 101-125m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.65 oranında artmış; 126-150 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %0.28 oranında artmış; 151 m2 ve daha büyük alana sahip konutlarda %0.21 oranında azalmıştır. Aralık ayında satışı gerçekleştirilen konutların %83 ü bitmiş konut stoklarından oluşurken, %17 si ise bitmemiş konut stoklarından oluşmaktadır. İlgili ayda, İstanbul Asya yakasında satılan 29
konutların %3 ü; Avrupa yakasında satılan konutların ise %21 i bitmiş konut stoklarından oluşmaktadır. Aralık ayında markalı projeler kapsamındaki konutların %8.1 oranlık kısmı %1 KDV oranı üzerinden, %1.9 oranlık kısmı ise %18 KDV oranı üzerinden satışı gerçekleştirilmiştir. Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat, senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, Aralık ayında peşinat kullanım oranı %24, banka kredisi kullanım oranı %38 ve senet kullanım oranı %38 olarak gerçekleşmiştir. Aralık ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %49 luk (son 6 aylık ortalama %40) kısmı yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 3+1 konut tipleri ile ortalama 113 m² büyüklüğe sahip konutların öne çıktığı gözlemlenmiştir. Grafik 14. Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com/ 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-7) bir önceki aya göre %2.21 oranında (beklenti %2.62); geçen yılın aynı dönemine göre ise %22.26 oranında artış gerçekleşmiştir. Ocak 2016 için 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi tahmin değeri 197.0 olarak öngörülmekte olup, beklenen aylık değer artış oranı %2.56 dır. 30 Büyükşehir'in tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-30) bir önceki aya göre %1.95 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %17.39 oranında artış gerçekleşmiştir. Aynı dönemde 32 ikincil şehir için hesaplanan Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-32) ise, bir önceki aya göre %1.65 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %10.13 oranında artış gerçekleşmiştir. 30
Resim 2. Türkiye Satılık Konut Fiyatları (Reidin Emlakendeks) Antalya da metrekare başına konut satış fiyatları %2.79 oranında artmış ve Antalya fiyatların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut satış fiyatlarının en çok azaldığı şehir ise %0.25 oranı ile Amasya dır. Grafik 15. Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com/ 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-7) bir önceki aya göre %2.06 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %19.69 oranında artış gerçekleşmiştir. 31
Grafik 16. Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com/ 30 Büyükşehir'in tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-30) bir önceki aya göre %1.71 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %13.73 oranında artış gerçekleşmiştir. Aynı dönemde 32 ikincil şehir için hesaplanan Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi nde (TR-32) ise, bir önceki aya göre %0.72 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise %3.77 oranında artış gerçekleşmiştir. Bartın da metrekare başına konut kira değerleri %2.53 oranında artmış ve Bartın kiraların en çok yükseldiği şehir olmuştur. Aynı dönem içerisinde konut kira değerlerinin en çok azaldığı şehir ise %1.51 oranı ile Kilis tir. Resim 3. Türkiye Yıllık Brüt Kira Getiri Oranları (Reidin Emlakendeks) * Brüt Kira Getiri Oranları yıllık konut kira değerinin konutun satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanmaktadır. 32
Resim 4. Türkiye Amortisma Süreleri (Reidin Emlakendeks) *Amortisman Süresi, ilgili bölgede satın alınan ya da alınacak olan konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini göstermektedir. Grafik 17. Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi-7 Şehir Kaynak: http://www.reidin.com 33
Grafik 18. Yeni Konut Endeksinde Aylık Değişim (%) Kaynak: http://www.reidin.com Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, Aralık ayında bir önceki aya göre %0.42 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre %9.38 oranında ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise %66.70 oranında artış gerçekleşmiştir. Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.24 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %0.40 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 8.5 puan fazla artış göstermiştir. Grafik 19. Stok Erime Hızları (%) 34
Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış (Emlak Konut GYO A.Ş.-Mayıs 2015) raporuna göre; Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %1.07 artışla 103.8 (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi bankalar ve finansal kurumlar için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %29.77 azalışla 85.4 (Kısmen Kötümser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul danışmanları için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %7.31 artışla 126.3 (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul değerleme uzmanları için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %5.14 azalışla 92.2 (Kısmen Kötümser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi gayrimenkul geliştiricileri için, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %11.39 artışla 117.4 (Kısmen İyimser) olarak ölçülmüştür. Türkiye gayrimenkul sektörü fiyat beklenti endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %0.96 azalışla 123.4 olarak ölçülmüştür. Buna göre, gayrimenkul fiyatlarında geçmiş üç aylık döneme göre, önümüzdeki üç aylık dönemde de fiyat artışı beklenmektedir. Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi genel değerlendirme sonuçları aşağıda sunulmuştur: Grafik 20. Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi Değeri REIDIN tarafından hesaplanan Türkiye gayrimenkul sektörü güven endeksi değeri, 2015 yılı 3. çeyrek döneminde 103.8 (Kısmen İyimser 1 ) olarak ölçülmüştür. 1 0 200 olan endeks değer aralığı Oldukça Kötümser, Kötümser, Kısmen Kötümser, Kısmen Stabil, Stabil, Kısmen İyimser, İyimser ve Oldukça İyimser şeklinde alt gruplara ayrılmıştır. 35
5.4. Bölge Verileri Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir. 5.4.1. İstanbul İli İstanbul, 42 K, 29 D koordinatlarında yer almaktadır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür. İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5.313 km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlamaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en kalabalık 14.657.434 kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma özelliğini taşımaktadır. Grafik 21. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri 36
İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur. İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete de 22 Mart ta yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la İstanbul un toplam ilçe sayısı 39 a yükselmiştir. İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur. İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez 19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri İstanbul'dadır. İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle sınırlıdır. 5.4.2. Pendik İlçesi Coğrafi Konum: İstanbul İli nin doğu yarısında yer alan Pendik, güneydoğu'da Tuzla, doğuda Gebze, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Kartal, Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Yaklaşık 200 km 2 lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. Deniz kıyısı kil ve kum ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos Dağı na sınır olan Pendik, Ballıca, Ağılbayırı ve Karabayır Tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen akarsulardır. Büyükdere Kurtköy den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik ilçesinde TEM Otoylu güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır. İlçenin en büyük caddesi Ankara Caddesi dir. 37
Nüfus: 1924 Türkiye-Yunanistan Nüfus Mübadelesinden sonra Drama ve Yanya dan gelen Müslüman Türk nüfus Pendik e yerleşti. Pendik ten göç eden Rumlar da Selanik yakınlarında Pendik adında bir yerleşim yeri kurdular. Dramalılar, Yanyalılar ve 1950 lerde Erzincanlıların da katılımıyla yeni Pendik in çekirdeği oluşturulmuş oldu. Bu yapıya 1960 sonrasında Yugoslavya dan göç eden Boşnaklar da eklendi. Bu göçmen nüfus 1960-70 arası Pendik İstasyon Üstü Mahallesi ne yerleşti. Genel olarak seksenli yıllara kadar yazlık yerleşim merkezi olarak gelişen Pendik te 1 Temmuz 1982'de Pendik Tersanesi nin açılması, seksenli yılların Pendik'in en fazla göç aldığı dönem olmasında büyük rolü vardır. Tersanenin açılması ve sanayi kuruluşlarının büyük gelişme göstermiş olması ile beraber artan göçler nedeni ile Pendik yazlık yerleşim yeri olmaktan çıkmış bahçeli evlerin yerini apartmanlar almaya başlamıştır. 1989 yılında Bulgaristan ın çeşitli şehirlerinden yurdumuza zorunlu olarak göç eden soydaşlarımız için 1990 yılında Pendik Kurtköy de 3 bin 150 konut inşa edilmiştir. Pendik günden güne göç almakta olup ilçede çoğunluğu Erzurum, Erzincan, Kastamonu, Giresun, Ordu, Sivas illeri kökenli yurttaşlar ile Boşnak ve Balkan göçmeni kökenli yurttaşlar oluşturmaktadır. Nüfus bakımından Pendik, TUİK 2014 verilerine göre 663.569 kişi, 2015 verilerine göre ise 681.736 kişilik nüfusa sahiptir. Ulaşım: 2004 den beri Pendik-Yalova hızlı feribotu deniz ulaşımını sağlamaktadır. İstanbul'daki hava ulaşım merkezlerinden biri olan Sabiha Gökçen Havalimanı da Pendik'te bulunmaktadır. Ana arter olarak E-5, TEM, sahilyolu ve bu yolların birbirine olan bağlantısını sağlayan ara yollarıyla karayolu ulaşımı sağlanmaktadır. Şehir içi trafiği için ise minibüs ve taksilerin dışında İETT ile pek çok noktaya ulaşım mümkündür. İnşası devam eden Marmaray Hızlı Tren hattı Pendik durağı Anadolu Avrupa hattındaki ulaşım bağlantısını güçlendirecektir. Kadıköy'den Kartal'a kadar uzanan metro hattı daha sonra Pendik Kaynarca'ya uzayacak, Kaynarca'da, Sabiha Gökçen Havalimanı'ndan Sultanbeyli istikametine uzanan metroyla birleştirilecektir. 6. DEĞERLEME TEKNİKLERİ Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir. 6.1. Fiyat, Maliyet ve Değer Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir. Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. 38
Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler. 6.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir. Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır. 6.2.1. Emsal karşılaştırma yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. 6.2.2. Gelir indirgeme yaklaşımı Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere ulaşılacağı kabul edilir. 6.2.3. Maliyet yaklaşımı Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. 39
Sonuç olarak; Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir. 7. GAYRİMENKULLERİN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ 7.1. Gayrimenkullerin Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlu olduğu Viaport Houses&Suites sitesi; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Yenişehir Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkuller kentin ana arterlerinden D- 100 Karayolu nun kuzeyinde TEM Otoyolunun güneyinde, Viaport AVM yle aynı cadde üzerinde, yakın konumdadır. Taşınmazlara ulaşım için; TEM Otoyolundan Kurtköy gişeleri geçilip sağ kolda Kurtköy levhası istikametine Ankara Caddesi ne girilip Ova Sokak yönünde ilerlenir. Yaklaşık 500 m sonra Site Sokak adını alan sokak Dedepaşa Caddesiyle kesişir. Site sokaktan sola Dedepaşa Bulvarı na dönüldüğünde Housse&Suites Sitesi sol kolda yer almaktadır. Taşınmazın komşuluğunda Ekol Sitesi ve Horon Sitesi ve Dedepaşa Caddesi üzerinde Park Town, Atlas Residence, Atlas Delux Residance gibi aynı özellikleri taşıyan Konut Siteleri yer almaktadır. Değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölge genel olarak toplu konut fonksiyonlu olarak gelişme göstermiştir. Bölgede konut arzı; Organize Sanayi Bölgesi, Özel Üniversiteler, Sabiha Gökçen Havaalanı gibi donatılarla ve Metro ulaşım ağı inşaatının kısa zamanda bölgede faaliyete geçecek olması, 3.köprü yolu bağlantısının ve Marmaray hattının ilçe sınırlarından geçecek olması, Marmaray çıkışı çevre düzenlemesi projesi kapsamında inşa edilecek olan sosyal/kültürel alanlar sebebiyle artmıştır. Nitelikli inşaat firmaları tarafından konut/ticari ünitelerden oluşan projelerin inşa edilmesiyle birlikte nüfus yoğunluğunun artması beklenmektedir. Gelişmelere paralel olarak Teknopark, Oto World Asya gibi AVM donatıları da yerleşimde yerini almaktadır. Pendik İlçe merkezinde Marmaray Projesi nin 3 durağı bulunmaktadır. Sabiha Gökçen Havaalanı na evsahipliği yapması, deniz ve karayolu ulaşımındaki gelişmeler ile birlikte ilçenin ulaşım açısından yurt dışına ve İstanbul un merkezine bağlantısı kolaylaşmaktadır. Tüm bu gelişmeler Kurtköy ü yatırımcılar için çekim merkezi haline getirmektedir. 40
Resim 5. Konum Krokisi 41
Tablo. 17 Bazı Merkezlere Olan Kuşuçuşu Uzaklıklar MERKEZLER UZAKLIKLAR Kartal 12,50 km S.Gökçen Hava Alanı 3,00 km D-100 Karayolu 9,00 km TEM Otoyolu 0,30 km Boğaziçi Köprüsü 27,00 km F.S.M. Köprüsü 28,00 km 7.2. Gayrimenkullerin Tanımı Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin değerleme yapılıyorsa projeye hakkında detaylı bilgi Değerlemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parsel 26.056,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde inşa edilmiş Viaport Houses & Suites sitesinde yer almaktadır. Site dahilinde A, B1, B2, C, V1, V2, V3, V4, V5 ve V6 Bloklar olmak üzere 10 adet blok bulunmaktadır. Dedepaşa Caddesi nden ana girişi verilen site kapsamındaki bloklar parselin dış sınırlarında konumlanmış, orta alan boş bırakılarak site içinde yeşil alan suyolları ve bütün blokların nefes almasını sağlayacak ortak alan olanağı sağlayan bir yerleşim planlanmıştır. A, B1, B2, C Bloklar yüksek bloklar olup 7. Katlarından itibaren teraslar oluşturularak kat alanları yükseldikçe küçültülmüştür. V Bloklar, ortak yeşil alanın içinde alçak katlı bloklar olarak planlanmıştır. Betonarme yapı sistemiyle, günümüz teknolojisine uygun metaryaller kullanılarak, estetik, farklılık yaratan, modern mimari özellikleri taşımaktadır. Rapor tarihi itibariyle proje inşaatının tamamlandığı ve sitede yaşamın başladığı görülmüştür. Yerinde yapılan incelemelerde; sitede yer alan bağımsız bölümlerin 2. El satışlarının başlamış olduğu görülmüş yapılan görüşmelerde %90 dolulukla yaşamın devam etmekte olduğu öğrenilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle konu gayrimekule ait yapılar ve alan kullanımı bilgileri aşağıda detaylı olarak açıklanmıştır. 42
Resim 6. Rapor Konusu Bağımsız Bölümlerin Konumlu Olduğu VİA H&S Projesi Tablo. 18 Bayraktar Kardeşler A.Ş. Mülkiyetindeki Bağımsız Bölüm Adedi BLOK SAYISI (YOLALTI+YOLÜSTÜ) TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ VİA GYO A.Ş. PAYINA DÜŞEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ VİA GYO A.Ş. MÜKİYETİNDEKİ RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ A 3+10 189 109 8 B1 3+10 143 81 4 B2 3+10 143 82 8 C 2+10 114 65 9 V1 0+2 2 1 0 V2 1+3 6 4 0 V3 1+3 6 3 2 V4 1+3 6 3 0 V5 1+3 6 4 0 V6 0+2 2 1 0 TOPLAM 617 353 31 A Blok: Viaport Houses & Suites Konutları karşılama bloğu konumunda yer alan en büyük inşaat alanına sahip bloktur. Kuzeybatı, güneydoğu yönünde konumlanmış Viaport Alışveriş Merkezi ve TEMotoyouluna cephelidir. Siteye ait sosyal tesislerin bu blokta konumlanmış olması sebebiyle yönetim bloğu niteliğindedir. Toplam 189 bağımsız bölüme sahip olup 1.bodrum katında, sosyal tesis, kapalı yüzme havuzu, spa merkezi, fitness salonu yer almaktadır. A Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki 8 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. 43
Tablo. 19 A Blok Alan Bilgileri LAR 1.BODRUM İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 1.756,87 308,10 A BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN 1.460,91 1.029,40 212,90 23,19 1.NORMAL 2.NORMAL 3.NORMAL 4.NORMAL 5.NORMAL 6.NORMAL 7.NORMAL 8.NORMAL 9.NORMAL MERDİVEN KULESİ 1.450,00 973,04 87,70 17,60 1.532,31 1.097,44 0 0 1.556,52 1.097,44 46,90 8,92 1.532,31 1.097,44 0 0 1.556,52 1.097,44 46.88 9.37 1.533,61 1.021,14 0 0 1.508,93 959,68 0 0 1.317,91 853,34 103.40 72.60 1.139,09 744,85 89,80 22,63 224,67 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Karşılama, kapalı yüzme havuzu, fitnes, SPA, sauna, soyunma ve duş hacimleri,2 adet toplantı odası, masa tenisi hacmi, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, 2 adet yangın kaçış merdiveni, hol, dairelere ait koridor. 6 adet dubleks bağımsız bölüme ait hacimler. Giriş karşılama, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni dairelere ait koridor. 19 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 20 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 23 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 21 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor.17 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor.11 adet bağımsız bölüm. Kat holü, 1 adet yük asansörü,2 adet insan asansörü, merdiven, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni, dairelere ait kordor. 9 adet bağımsız bölüm. TOPLAM 16.569,65 10.279,31 587,58 154,31 189 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ 2 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 1 adet 1+1, 2 adet 2+1 dubleks konut. 3 adet bağımsız bölüm. 2 adet 1+1, bağımsız bölüm. 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 0 1 adet 3+1 bağımsız bölüm. 0 8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 20 A Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL.NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ DAİRE YÖNÜ A 05 ZEMİN 40,20 13,69 1+1 SİTE İÇİ GB A 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KD A 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ GB A 28 1. NK 46,90 9,03 1+1 VİAPORT+TEM KD A 37 1. NK 40,80 8,57 1+1 SİTE İÇİ GB A 71 3. NK 46,90 8,92 1+1 VİAPORT+TEM KD A 117 5. NK 46,88 9,37 1+1 VİAPORT+TEM KD A 177 8. NK 103,40 72,60 3+1(TERAS) VİAPORT+TEM+KURTKÖY KAVŞAĞI D TOPLAM 497,78 131,68 44
B1 Blok: Viaport Houses & Suites Konutları B1 ve B2 Blokla birlikte parselin Kuzeybatı yönünde konumlanmış olan girişi 1. Bodrum katından planlanmış toplam 143 adet Bağımsız Bölümü olan bloktur. B1 Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki 4 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 21 B1 Blok Alan Bilgileri LAR 1.BODRUM İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 1.062,83 797,16 B1 BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN 1.205,54 907,53 227,65 11,46 1.NORMAL 2.NORMAL 3.NORMAL 4.NORMAL 5.NORMAL 6.NORMAL 7.NORMAL 8.NORMAL 9.NORMAL MERDİVEN KULESİ 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 890,90 70,50 9,97 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 891,29 0 0 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 852,27 0 0 1.185,21 778,16 43,65 6,00 1.062,83 716,51 0 0 862,05 583,33 0 0 256,11 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Blok girişi (2 adet kapıcı dairesi giriş alanı olarak revize edilmiş), 3 adet asansör, kat bahçesi, dairelere ait koridor, 13 adet dubleks bağımsız bölüme ait alt katlar. teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör 16 adet bagımsız bölüm (13 adet dubleks daire, 3 adet daire), teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör, 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör), 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 16 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 7 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 6 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. TOPLAM 12.894,18 9.091,02 341,80 27,43 143 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ 2 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 1 adet 2+1dubleks, 1 adet 3+1 dubleks 2 adet bağımsız bölüm. 0 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 0 0 0 0 1 adet 1+1, 1 adet bağımsız bölüm. 0 0 4 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 22 B1 Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ DAİRE YÖNÜ B1 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KB B1 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 3+1 DUBLEKS VİAPORT+KOMŞU SİTE K B1 37 2. NK 70,50 9,97 2+1 KOMŞU SİTE+B2 BLOK B B1 128 7. NK 43,65 6,00 1+1 SİTE İÇİ GD TOPLAM DEĞER 341,80 27,43 45
B2 Blok: Viaport Houses & Suites Konutları B1 ve B2 Blokla birlikte parselin Kuzeybatı yönünde konumlanmış olan girişi 1. Bodrum katından planlanmış toplam 143 adet Bağımsız Bölümlü bloktur. B1 Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. mülkiyetindeki 8 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 23 B2 Blok Alan Bilgileri LAR 1.BODRUM İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 1.062,83 797,16 B2 BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN 1.205,54 907,53 535,45 30,93 1.NORMAL 2.NORMAL 3.NORMAL 4.NORMAL 5.NORMAL 6.NORMAL 7.NORMAL 8.NORMAL 9.NORMAL MERDİVEN KULESİ 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 890,90 0 0 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 891,29 45,80 4,11 1.214,33 891,29 0 0 1.205,54 852,27 70,35 13,81 1.185,21 778,16 0 0 1.062,83 716,51 0 0 862,05 583,33 100,60 69,37 256,11 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Blok girişi (2 adet kapıcı dairesi giriş alanı olarak revize edilmiş), 3 adet asansör. kat bahçesi, dairelere ait koridor, 13 adet dubleks bağımsız bölüme ait alt katlar. teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 16 adet bagımsız bölüm (13 adet dubleks daire, 3 adet daire), teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör (1 adedi yük asansörü), 17 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 16 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 7 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör (1 adedi yük asansörü), 6 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. TOPLAM 12.894,18 9.091,02 752,20 118,22 143 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ 5 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 4 adet 2+1 dubleks, 1 adet 3+1 dubleks. Olmak üzere 5 adet bağımsız bölüm. 0 0 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 0 0 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 8 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 24 B2 Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ B2 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ GD B2 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 3+1 DUBLEKS KOMŞU SİTE+B1 BLOK K B2 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KB B2 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR KB B2 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ GD B2 84 4. NK 45,80 4,11 1+1 SİTE İÇİ GD B2 104 6. NK 70,35 13,81 2+1 SİTE İÇİ+B1 BLOK D B2 139 9. NK 100,60 69,37 2+1(TERAS) KOMŞU SİTE+B1 BLOK K TOPLAM DEĞER 752,20 118,22 DAİRE YÖNÜ 46
C Blok: Viaport Houses & Suites Konutları Güneybatı cephesinde konumlanmış yüksek bloklardan en küçük alana sahip bloktur. Blok girişi 1. Bodrum kattan planlanmıştır. C Blokta toplam 114 adet mesken nitelikli bağımsız bölüm vardır. C Blokta rapor tarihi itibariyle VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 9 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 25 C Blok Alan Bilgileri LAR 1.BODRUM İNŞAAT ALANI M² EMSAL ALANI M² 811,19 554,14 C BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² ZEMİN 930,36 660,39 554,60 26,90 1.NORMAL 2.NORMAL 3.NORMAL 4.NORMAL 5.NORMAL 6.NORMAL 7.NORMAL 8.NORMAL 9.NORMAL MERDİVEN KULESİ 930,26 664,06 0 0 930,36 663,05 0 0 930,26 664,06 0 0 930,36 663,05 44,40 14,55 930,26 664,06 0 0 930,36 663,05 57,45 8,55 929,25 593,12 48,10 6,10 907,96 590,29 48,10 3,75 808,48 549,90 0 0 256,11 - MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Blok girişi (2 adet kapıcı dairesi giriş alanı olarak revize edilmiş), 3 adet asansör. kat bahçesi, koridor, 9 adet dublekse ait alt katlar. teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 12 adet bagımsız bölüm (10 adet dubleks, 3 adet daire), teknik hacim, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör, 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör.13 adet bagımsız bölüm, teknik hacim, 2 adet yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 13 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 adet yangın kaçış merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 12 bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 7 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. Kat koridoru,3 adet asansör. 5 adet bagımsız bölüm, teknik hacimler, 2 yangın merdiveni. TOPLAM 10.225,45 6.929,17 752,65 59,85 114 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN BİLGİLERİ 5 adet dubleks konuta ait alt kat hacimleri. 3 adet 2+1 dubleks, 2 adet 3+1 dubleks. 5 bağımsız bölüm. 0 0 0 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 0 1 adet 2+1 1 bağımsız bölüm. 1 adet 1+1 bağımsız bölüm. 1 adet 2+1 bağımsız bölüm. 0 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 26 C Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE TİPİ DAİRE CEPHELERİ C 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR B C 06 ZEMİN 115,90 6,10 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ KD C 07 ZEMİN 132,40 3+1 DUBLEKS SİTE İÇİ KD C 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 2+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR G C 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 3+1 DUBLEKS SİTE İÇİ DUVAR GB C 62 4. NK 44,40 14,55 1+1 SİTE İÇİ+KOMŞU PARSEL D C 89 6. NK 57,45 8,55 2+1 KOMŞU SİTE+KOMŞU PARSEL G C 98 7. NK 48,10 6,10 1+1 SİTE İÇİ KD C 103 8. NK 48,10 3,75 1+1 KOMŞU SİTE GB TOPLAM DEĞER 752,65 59,85 DAİRE YÖNÜ 47
V3 Blok: V bloklar Viaport Houses & Suites Konutları Güneydoğu cephesinde konumlanmış 2 ve 3 katlı villa bloklarıdır. Site içi yeşil alandan su yollları ile dairesel olarak ayrılarak izole edilmişlerdir. V3 Blok 3 katlı olup toplam 6 bağımsız bölümden meydana gelmektedir. V3 blokta VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki 2 adet bağımsız bölüm değerlemede dikkate alınmıştır. Tablo. 27 V3 Blok Alan Bilgileri LAR İNŞAAT ALANI M² V3 BLOK MİMARİ PROJE ALAN KULLANIM TABLOSU EMSAL ALANI M² 1.BODRUM 296,90 - KONU DAİRELER M² KONU DAİRELER TERAS M² MİMARİ PROJE ALAN KULLANIMI Sığınaklar, merdiven, asansör, merdiven ve asansör holü RAPOR KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN BİLGİLERİ ZEMİN 298,40 270,38 130,35 - Giriş holü, merdiven, 2 adet 3+1 daire 1 adet 3+1 bağımsız bölüm 1.NORMAL 298,40 229,13 114,00 21,72 Merdiven ve asansör, 2 adet 3+1 daire 1 adet 3+1 bağımsız bölüm 2.NORMAL 252,52 183,43 - - Merdiven ve asansör, 2 adet 2+1 daire - TOPLAM 1.146,22 682,94 244,35 21,72 6 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM 2 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM Tablo. 28 V3 Blok Değerleme Konusu Bağımsız Bölümlerin Özellikleri BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI, TERAS DAİRE DAİRE TİPİ m² m² CEPHELERİ DAİRE YÖNÜ V3 V3-2 ZEMİN 130,35 3+1 SİTE İÇİ+DUVAR KD V3 V3-4 1. NK 114,00 21,72 3+1(TERAS) SİTE İÇİ+KOMŞU PARSEL KD TOPLAM 2444,35 21,72 Rapor konusu, Viaport Houses & Suites Konutları bünyesinde değerlendirilen bağımsız bölümlere ilişkin konum bilgileri, bağımsız bölüm numaraları, bloklar bazında ayrıntılı olarak mimari proje planları üzerinde işaretlenerek rapor eklerinde ayrıca verilmiştir. 8. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI 8.1. Gayrimenkullere Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) GÜÇLÜ YANLAR Ana gayrimenkullerin ana ulaşım arterlerine (TEM Karayolu, inşa edilen Metro Hattı, Sabiha Gökçen Havaalanı) yakın konumlu olması, Gayrimenkullerin karma Proje dahilinde yer alması, Proje konseptinin özgün olması Gelişmekte olan bölgede yer alması ZAYIF YANLAR Bölgede benzer yapıda çok sayıda projenin yapılıyor olması, Bölgenin kent merkezine uzak konumda yer alması, FIRSATLAR Gayrimenkulullerin gelişmekte olan bölgede yer alması. Şehrin merkezi noktalarına yakın konumda ve ana ulaşım arterlerine yakın olması. TEHDİTLER Toplu ulaşım seçeneklerinin bölgeye geliş hızının kestirilememesi. 48
8.2. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. (UDS Madde 6.3) Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4) En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir. Fiziksel olarak mümkün olma, Yasal olarak izin verilebilir olma, Finansal olarak yapılabilir olma, Azami düzeyde verimli olma, Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu Viaport Houses&Suites projesi; meri imar planı doğrultusunda konut fonksiyonlu olarak inşa edilmiştir. Konu gayrimenkuller için en etkin ve verimli kullanım analizine yönelik ayrıca bir çalışma tarafımızca yapılmamış olup bulundukları bölgenin gelişimi ve çevresel etkiler göz önüne alındığında planlanan fonksiyonlarının verimli kullanımları olacağına kanaat getirilmektedir. 8.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri Türkiye Genel Ekonomik ve Demografik verileri doğrultusunda 2015 yıl sonu verilerine göre %2 oranında nüfus artış hızı gösteren İstanbul ilinde hizmetler sektöründe yaşanan gelişmeler ve ekonomik beklentiler ışığından nufüs artış hızının ivme kazababileceği düşünülmektedir. Özellikle gayrimenkul ve altyapı konularında son 4 yıldır yaşanan gelişmeler ile il sınırlarının değiştiği, kent çeperi olarak adlandırılan ancak yeni gelişim bölgeleri olarak tanımlanabilecek ilçelerin oluştuğu gözlemlenmektedir. Sanayinin ülke ekonomisine olan katkısının büyükşehirlerde azalması, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunlaşması, Üçüncü Havalimanı, Tüp Geçit projeleri, raylı sistem toplu taşıma projeleri gibi özellikle altyapı ve ulaşım alanlarında yapılan yatırımlar ile İstanbul İli, Anadolu Yakasında yer alan ilçelerde son yıllarda nüfus artış hızının arttığı gözlemlenmiştir. Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Pendik ilçesi demografik ve ekonomik yapının gelişim ve değişim gösterdiği başlıca ilçelerimizden biri olup, bölgede markalı konut projelerinin haricinde turizm, ticaret ve karma fonksiyonlu proje yatırımları da gerçekleşmektedir. Değerleme bütününde taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yapılan gayrimenkul yatırımları ve imar planları ile tanımlanan gelişim eğilimleri doğrultusunda bölgenin taşıdığı potansiyel ekonomik ve demografik gelişimler dikkate alınarak alt başlıklarda değinilen değerleme teknikleri kullanılarak değer takdir edilmiştir. 49
Değerleme çalışmasında; Emsal Karşılaştırma Analizi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemleri kullanılmış, iki yöntemden elde edilen değerlerin uyumlaştırılması sonucu nihai satış değerleri takdir edilmiştir. Yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık, kiralık ve satışı gerçekleşmiş ya da kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlamaları yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için birim satış ve kira değerleri belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, ulaşılabilirlik, kullanım fonksiyonu, büyüklük, mimari özellik, inşaat kalitesi, bina yaşı ve manzara gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş olup pazarlık payları dikkate alınarak iki yöntemin uyumlaştırılması sonucu değer takdiri yapılmıştır. 8.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili pazar analizi kapsamında gayrimenkulün yakın çevresinde satılık/kiralık emsaller ve konu gayrimenkullerin ikinci el pazarına girmesi nedeniyle satış ofisinden alınan güncel fiyatları araştırılmış ve bölge emlak yetkililerinin görüşlerine başvurulmuştur. 8.3.1.1. Pazar araştırmaları Taşınmazların bulunduğu bölge; TEM Otoyolu ile Dedepaşa Caddesi arsındaki alanda yer alan Viaport AVM nin karşısında konut sitelerinin yoğun olduğu ve tercih edilen noktalardan biridir. Pazar analizi kapsamında taşınmazların yakın çevresinde konumlu emsal nitelikteki konutların satılık ve kiralık değerleri araştırılmış olup detaylı bilgiler aşağıda verilmiştir. Emsal Projelerdeki Satışlara Ait Pazar araştırması Atlas Residans, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki ikinci el satışlar araştırılmış ve birim değerlerin 2.500 TL/m² ile 3.750 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. (Aynı cadde üzerinde olması nedeniyle konum özellikleri aynı, proje konsepti olarak daha kötü) Atlas Delux Residans, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki ikinci el satışlar araştırılmış ve birim değerlerin 4.000 TL/m² ile 8.000 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir.(konum özellikleri aynı, sosyal donatı benzer) Park Town, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki ikinci el satışlar araştırılmış ve birim değerlerin 3.000 TL/m² ile 4.000TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. (Aynı cadde üzerinde olması nedeniyle konum özellikleri aynı, proje konsepti olarak daha kötü) House & Suits, Rapor konusu taşınmazların yer aldığı site ikinci el satışları araştırılmıştır. Tablo. 29 House & Suits İkinci El Satış Fiyatları NO TİPİ ALAN m² DEĞER TL BİRİM DEĞER TL/m² İLETİŞİM 1 1+1 67 250.000 3.731 CEY G.M. : 0 (532) 452 68 51 2 1+1 67 295.000 4.403 PRESTİJ G.M. : 0 (536) 243 22 38 3 1+1 70 255.000 3.643 EMLAK KÜPÜ:0 (533) 259 72 50 4 1+1 65 260.000 4.000 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 5 1+1 75 305.000 4.067 ŞADOĞLU G.M. : 0 (532) 066 22 70 6 2+1 103 465.000 4.515 REMAX: 0 (532) 100 40 35 7 1+1 71 260.000 3.662 GÜNERİ G.M. : 0 (532) 516 27 29 8 1+1 72 285.000 3.958 REMAX VİSTA : 0 (545) 670 94 70 9 2+1 103 370.000 3.592 SANTRAL E.:0 (532) 340 68 84 10 1+1 65 295.000 4.538 NİSA: 0 (533) 515 63 11 11 2+1 85 350.000 4.118 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 12 3+1 147 780.000 5.306 REMAX JOY : 0 (533) 251 04 90 50
İkinci el satış ofisinden House & Suits ikinci el satışlarında birim satışların kat, konum, alan ve teras olanağı gibi faktörlere bağlı olarak 3.500 TL/m² ile 5.500 TL/m² arasında değiştiği, satış bilgisi verilen alanların ortak alanlar dahil alanlar olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal Projelerdeki Kiralamalara Ait Pazar araştırması Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitelerdeki kiralamalara ilişkin Pazar araştırılmış; Atlas Residans, Sitedeki kiralamalara ilişkin birim değerlerin konum, alan, kat faktörüne göre 10 Ay/TL/m² ile 20 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. Atlas Delux Residans, Rapor konusu House & Suits projesi ile aynı cadde üzerinde yer alan sitedeki kiralık konutlar araştırılmış ve birim değerlerin 16 Ay/TL/m² ile 24 TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir House & Suits, Rapor konusu taşınmazların yer aldığı sitedaki kiralık konutlar araştırılmıştır. Tablo. 30 House & Suits Kiralama Fiyatları NO TİPİ ALAN m² KİRA DEĞERİ TL/AY BİRİM KİRA DEĞERİ AY/TL İLETİŞİM 1 1+1 67 1.000 15 CEY G.M. : 0 (532) 452 68 51 2 1+1 67 1.100 16 PRESTİJ G.M. : 0 (536) 243 22 38 3 1+1 70 1.250 18 EMLAK KÜPÜ:0 (533) 259 72 50 4 1+1 65 900 14 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 5 1+1 72 1.000 14 REMAX VİSTA : 0 (545) 670 94 70 6 2+1 103 2.550 25 SANTRAL E.:0 (532) 340 68 84 7 2+1 85 1.250 15 BERKAY G.M. : 0 (553) 015 70 40 8 3+1 147 2.800 19 REMAX JOY : 0 (533) 251 04 90 9 2+1 86 1.500 17 REMAX JOY : 0 (533) 251 04 90 Pazar araştırmaları sonucu rapor konusu konutların bulunduğu sitedeki birim kira değerlerinin 14 Ay/TL/m² ile 25 Ay/TL/m² arasında değiştiği öğrenilmiştir. 8.3.1.2. Emsal Karşılaştırma Analizi Değerlendirme ve Sonuç Yapılan Pazar araştırması sonucunda konu taşınmazların konumlu olduğu bölgede arzın yoğun, talebin arz fazlalığı karşısında göreceli olarak düşük kaldığı gözlemlenmiştir. Taşınmazların yer aldığı projeye emsal nitelikteki konut projelerinin konum, fiziksel özellikler, satış koşulları ve finansman şartlarındaki farklılıklar gibi özellikler açısından değişkenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalarda Atlas Delux Residans projesinin konumsal olarak konu projeye benzerlik gösterdiği, fiziksel özellikler açısından farklılık gösterdiği görülmüştür. Bahsi geçen emsal projelerin tamamında donatı alanları benzer olup, inşaat-malzeme ve işçilik, mimari tasarım ve görsel özellikleri açsından farklılık göstermektedir. Emsal alınan konut projelerinde tek yapı tipolojisi uygulaması söz konusu iken, rapor konusu taşınmazların yer aldığı proje komposit bir yapıdadır. Projenin sahip olduğu kompozit yapı dolayısı ile farklı ekonomik seviyedeki alıcı kitleye hitap etmektedir. Taşınmazların sahip oldukları fizik, konum, donatı ve potansiyel sosyal doku harmonisi göz önüne alınarak emsal taşınmazlardan daha avantajlı olduğu görülmüştür. Emsal alınan gayrimenkullerin birim fiyatları yaklaşık 2.500-8.000 TL/m² arasında değiştiği görülmektedir. Fiyat aralığındaki bu farklılık taşınmazın bulunduğu kat, kattaki konumları, büyüklüğü ve yapının yaşına bağlı olarak değiştiği bilgisi edinilmiştir. 51
Taşınmazların bulunduğu sitede yeterli sayıda satılık ve kiralık emsal tespit edilmiş birim değerlerin yaklaşık 3.500-5.500 TL/m² arasında değiştiği görülmüş ve taşınmazlar için ortalama birim satış değeri taşınmazların bulunduğu sitedeki emsaller esas alınarak verilmiştir. Bağımsız bölümlerin kat, konum, büyüklük, teras veya bahçe kullanımına sahip olmaları gibi faktörler göz önünde bulundurularak birim birim satış değerleri takdir edilmiştir. Konu bağımsız bölümlerin toplam değeri göz önüne alındığında yaklaşık 4.350 TL/m² takdir edilmiştir. Taşınmazların her biri için takdir edilen birim satış değerleri onaylı mimari proje üzerinden ölçülen alanları ile çarpılarak taşınmazların pazar değerleri hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar için Emsal Karşılaştırma analizi Yöntemi kullanılarak toplam 12.350.707,31 TL takdir edilmiş olup her bir bağımsız bölüm için hesaplanan değerler rapor eklerinde sunulmuştur. 8.3.2. Maliyet Oluşumları Analizi Değerleme çalışması bağımsız bölüm bazında satış değerlerinin belirlenmesi amacıyla yapılmış olup değer takdirinde maliyet oluşumları analizi yöntemi kullanılmamıştır. 8.3.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Uygulamada Gelir İndirgeme Yaklaşımı Analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları olarak ikiye ayrılmaktadır. Değerleme çalışmasında Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile taşınmaz değerleri belirlenmiştir. 8.3.3.1. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Direk kapitalizasyon yöntemi kullanılarak gelir getiren mülkün piyasa değeri analiz edilir. Değerleme konusu mesken nitelikli taşınmazlar için değer takdirinde ikinci yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana taşınmazda yer alan emsal gayrimenkullerin kira ve satış değerleri araştırılarak kapitalizasyon oranı hesaplanmış elde edilen R0 (Kapitalizasyon Oranı) değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Tablo. 31 Kapitalizasyon Oranı (R0) Tespiti NO TİPİ ALAN m² SATIŞ FİYATI, TL KİRA DEĞERİ, TL/AY BİRİM KİRA DEĞERİ, AY/TL/m² 1 1+1 67 250.000 1.000 15 0,048 2 1+1 67 295.000 1.100 16 0,045 3 1+1 70 255.000 1.250 18 0,059 4 1+1 65 260.000 900 14 0,036 5 1+1 72 285.000 1.000 14 0,036 6 2+1 103 370.000 2.550 25 0,083 7 2+1 85 350.000 1.250 15 0,043 8 3+1 147 780.000 2.800 19 0,043 9 2+1 86 360.000 1.500 17 0,05 ORTALAMA 84,7 356.111,11 1.483,33 17,52 0,049 RO Pazardan elde edilen veriler, Pazar koşulları doğrultusunda incelenmiş %15 sapma elimine edilerek kapitalizasyon oranına ulaşılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların gelir yöntemi hesabında kullanılan kapitalizasyon oranı (Ro) %4,8 olarak öngörülmüştür. 52
Konu taşınmazlar için Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılarak toplam 11.631.250 TL takdir edilmiş olup her bir bağımsız bölüm için hesaplanan taşınmaz değerleri rapor eklerinde sunulmuştur. 8.3.3.2. Nakit Akımları Analizi Yöntemi Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışmları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri indirgeme oranı ile indirgeneek konu gayrimenkullerin net bugünkü değeri hesaplanır. Değerleme çalışmasında Nakit Akımları Analizi Yöntemi kullanılmamıştır. 9. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 8.1. Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Değerleme konusu taşınmazların değerlemesinde Pazar Analizi sonucu ulaşılan kira ve satış verileri doğrultusunda Gelir/Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ve Emsal karşılaştırma Yöntemi kullanılmış olup hesaplanmış olan iki yöntem sonucu elde edilen değerler uyumlulaştırılarak sonuç değere ulaşılmış ve aşağıdaki tablolarda sunulmuştur. Emsal karşılaştırma yöntemi analizi kapsamında yapılan araştırmalarda projede değerleme tarihi itibari ile satışa ve kiraya konu emsal taşınmazların bulunduğu görülmüştür. Bölge genelinde konut alanlarındaki doluluk, sahiplenme veya kiralama oranı için mahallinde yapılan görüşmelerde her iki sayının neredeyse paralel olduğu görüşü alınmıştır. Güncel satış verilerinin güncel kira bedellerine oranla daha güvenli olduğu tespit edildiğinden uyumlaştırma Emsal Karşılaştırma Yöntemi lehine takdir edilmiştir. Tablo. 32 Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması A BLOK TERAS DİREKT EMSAL NİHAİ SATIŞ NİHAİ SATIŞ B. B. DAİRE BALKON KAPİTALİZASYON KARŞILAŞTIRMA DEĞERİ DEĞERİ NO. ALANI (m²) ALANI SATIŞ DEĞERİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ K.D.V. DAHİL (m²) (TL) (TL) (TL) (TL) 5 ZEMİN 40,20 13,69 225.000 242.505 240.000 242.400 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-325.000 331.100 330.000 333.300 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 375.000 361.712 361.000 364.610 28 1. NK 46,90 9,03 218.750 234.906 230.000 232.300 37 1. NK 40,80 8,57 218.750 232.039 230.000 232.300 71 3. NK 46,90 8,92 225.000 238.631 238.000 240.380 117 5. NK 46,88 9,37 250.000 246.094 246.000 248.460 177 8. NK 103,40 72,60 537.500 607.750 607.000 613.070 TOPLAM 497,78 131,68 2.375.000,00 2.494.736,25 2.482.000,00 2.506.820,00 B. B. NO. DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) B1 BLOK DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 337.500 361.069 360.000 363.600 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 537.500 574.005 570.000 575.700 37 2. NK 70,50 9,97 325.000 333.951 330.000 333.300 128 7. NK 43,65 6,00 243.750 250.733 250.000 252.500 TOPLAM 341,80 27,43 1.443.750,00 1.519.756,25 1.510.000,00 1.525.100,00 53
B. B. NO. DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) B2 BLOK DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 400.000 466.544 466.000 470.660 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 537.500 572.740 572.000 577.720 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 400.000 396.440 396.000 399.960 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 337.500 382.956 382.000 385.820 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 375.000 451.226 450.000 454.500 84 4. NK 45,80 4,11 237.500 234.577 230.000 232.300 104 6. NK 70,35 13,81 400.000 420.800 420.000 424.200 139 9. NK 100,60 69,37 500.000 521.896 520.000 525.200 TOPLAM 752,20 118,22 3.187.500,00 3.447.177,81 3.436.000,00 3.470.360,00 B. B. NO. DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) C BLOK DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 400.000 412.804 410.000 414.100 06 BODRUM+ZEMİN 115,90 6,10 487.500 524.600 520.000 525.200 07 BODRUM+ZEMİN 132,40 537.500 569.320 560.000 565.600 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 375.000 403.969 400.000 404.000 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 425.000 449.225 440.000 444.400 62 4. NK 44,40 14,55 225.000 285.908 280.000 282.800 89 6. NK 57,45 8,55 250.000 300.300 300.000 303.000 98 7. NK 48,10 6,10 250.000 271.000 270.000 272.700 103 8. NK 48,10 3,75 250.000 241.103 240.000 242.400 TOPLAM 752,65 59,85 3.200.000,00 3.458.227,50 3.420.000,00 3.454.200,00 V3 BLOK B. B. NO. DAİRE ALANI (m²) TERAS BALKON ALANI (m²) DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) V3-2 ZEMİN 130,35-737.500 756.030 756.000 763.560 V3-4 1. NK 114,00 21,72 687.500 674.780 674.000 680.740 TOPLAM 244,35 21,72 1.425.000,00 1.430.809,50 1.430.000,00 1.444.300,00 3961 ADA, 39 PARSEL, VİA GYO A.Ş. MÜLKİYETİNDEKİ 31 adet BAĞIMSIZ BÖLÜM TOPLAM DEĞERİ, TL DİREKT KAPİTALİZASYON SATIŞ DEĞERİ (TL) EMSAL KARŞILAŞTIRMA SATIŞ DEĞERİ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. HARİÇ (TL) NİHAİ SATIŞ DEĞERİ K.D.V. DAHİL (TL) 11.631.250 12.350.707 12.278.000 12.400.780 8.2. G.Y.O. Portföyüne Alınmasında Bir Engel Olup Olmadığı Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu Viaport Houses & Suites Konutları kapsamında yer alan VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ne ait 31 adet bağımsız bölümün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Binalar başlığında alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı açısından hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır. 54
10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ Değerleme konusu; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 3961 ada, 39 parselde konumlu Viaport Houses&Suites projesinde yer alan VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetindeki konut nitelikli 31 adet taşınmazın değeri; sitenin konspeti ve hitap ettiği gelir grubu, gayrimenkullerin bulunduğu bölge, çevre yapılanmaları, ulaşım ilişkileri, kullanım niteliği ve alanları gibi kriterler göz önünde bulundurularak takdir edilmiştir. Taşınmazlar için değerleme tarihi itibari ile takdir edilen satış değerleri aşağıdaki tabloda konumlu oldukları bloklar bazında sunulmuş olup bağımsız bölümlere ait satış değerleri rapor içeriğinde detaylı belirtilmiştir. Tablo. 33 Nihai Değer Tablosu BLOK NO BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (TL) TOPLAM SATIŞ DEĞERİ KDV DAHİL (TL) A BLOK 8 2.482.000 2.506.820 B1 BLOK 4 1.510.000 1.525.100 B2 BLOK 8 3.436.000 3.470.360 C BLOK 9 3.420.000 3.454.200 V3 BLOK 2 1.430.000 1.444.300 TOPLAM 31 12.278.000 12.400.780 *31.12.2015 Merkez Bankası Döviz Alış Kuru 1 USD = 2,9181 TL, Döviz Satış Kuru 1 USD = 2,9233 olarak alınmıştır. **Raporda belirtilen değerlerin tamamı KDV KARİÇ değerlerdir. VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ye ait 31 adet bağımsız bölümün toplam Pazar Değeri, MA DEĞER VERGİSİ HARİÇ, TL 12.278.000 (ONİKİMİLYONİKİYÜZYETMİŞSEKİZBİN TÜRKLİRASI) olarak takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların Sigorta değeri toplam 2.210.760 TL hesaplanmış olup, bağımsız bölüm bazında yapılan detay hesaplar rapor eklerinde sunulmuştur. *SEVGİ TUNA Mimar Didem ÖZTÜRK Harita Yüksek Mühendisi SPK LİSANS NO: 402394 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI Aysel AKTAN Şehir Plancısı-Harita Mühendisi SPK LİSANS NO: 400241 SORUMLU DEĞERLEME UZMANI * Raporla ilgili herhangi bir sorumluluğu bulunmamakta olup araştırma sürecinde yardımcı olmuştur. 55
11. RAPOR EKLERİ 11.1. GAYRİMENKULÜN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ TAPU BELGESİ ÖRNEKLERİ 56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
11.2. MAHAL FOTOĞRAFLARI GAYRİMENKULLERE AİT MAHAL FOTOĞRAFLARI C BLOK B2 BLOK B1 BLOK A BLOK V1 V2 V3 V4 V5 V6 A BLOK B1 BLOK 82
B2 BLOK C BLOK V3 BLOK V5 BLOK İÇ MAHAL FOTOĞRAFLARI 83
84
11.3. YAPI RUHSATI YAPI RUHSATLARI 85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
11.4. DİĞER BELGELER EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE HESAPLANAN TAŞINMAZ DEĞERLERİ BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² A BLOK TERAS *DAİRE+TERAS m² DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) A 05 ZEMİN 40,20 13,69 53,89 1+1 4.500 242.505 A 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-86,00 2+1 DUBLEKS 3.850 331.100 A 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 96,20 2+1 DUBLEKS 3.760 361.712 A 28 1. NK 46,90 9,03 55,93 1+1 4.200 234.906 A 37 1. NK 40,80 8,57 49,37 1+1 4.700 232.039 A 71 3. NK 46,90 8,92 55,82 1+1 4.275 238.631 A 117 5. NK 46,88 9,37 56,25 1+1 4.375 246.094 A 177 8. NK 103,40 72,60 121,55 3+1(TERAS) 5.000 607.750 TOPLAM 497,78 131,68 575,01 5.012 2.494.736 BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² B1 BLOK TERAS DAİRE+TERAS m² DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) B1 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 98,25 2+1 DUBLEKS 3.675 361.069 B1 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 140,86 3+1 DUBLEKS 4.075 574.005 B1 37 2. NK 70,50 9,97 80,47 2+1 4.150 333.951 B1 128 7. NK 43,65 6,00 49,65 1+1 5.050 250.733 TOPLAM 341,80 27,43 369,23 4.446 1.519.756 BLOK BAĞ. BÖL.NO DAİRE ALANI m² B2 BLOK TERAS DAİRE+TERAS m² DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) B2 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 112,15 2+1 DUBLEKS 4.160 466.544 B2 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 142,65 3+1 DUBLEKS 4.015 572.740 B2 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 106,00 2+1 DUBLEKS 3.740 396.440 B2 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 101,85 2+1 DUBLEKS 3.760 382.956 B2 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 103,73 2+1 DUBLEKS 4.350 451.226 B2 84 4. NK 45,80 4,11 49,91 1+1 4.700 234.577 B2 104 6. NK 70,35 13,81 84,16 2+1 5.000 420.800 B2 139 9. NK 100,60 69,37 117,94 2+1(TERAS) 4.425 521.896 TOPLAM 752,20 118,22 818,39 4.583 3.447.178 BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² C BLOK *DAİRE+TERAS DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) C 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 103,85 2+1 DUBLEKS 3.975 412.804 C 06 BODRUM+ZEMİN 115,90 6,10 122,00 2+1 DUBLEKS 4.300 524.600 C 07 BODRUM+ZEMİN 132,40 132,40 3+1 DUBLEKS 4.300 569.320 C 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 104,25 2+1 DUBLEKS 3.875 403.969 C 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 119,00 3+1 DUBLEKS 3.775 449.225 C 62 4. NK 44,40 14,55 58,95 1+1 4.850 285.908 C 89 6. NK 57,45 8,55 66,00 2+1 4.550 300.300 C 98 7. NK 48,10 6,10 54,20 1+1 5.000 271.000 C 103 8. NK 48,10 3,75 51,85 1+1 4.650 241.103 TOPLAM 752,65 45,45 812,50 4.595 3.458.228 BLOK BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² V3 BLOK *DAİRE+TERAS DAİRE TİPİ BİRİM DEĞER TL/m² SATIŞ DEĞERİ (TL) V3 V3-2 ZEMİN 130,35 130,35 3+1 5.800 756.030 V3 V3-4 1. NK 114,00 21,72 119,43 3+1(TERAS) 5.650 674.780 TOPLAM 244,35 21,72 249,78 5.856 1.430.810 * Bağımsız bölüm değerleri daire+teras alanı üzerinden hesaplanmış olup 20 m² nin üzerindeki teras alanlarının ¼ ü daire alanına eklenerek hesaplama yapılmıştır. 95
DİREK GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ İLE HESAPLANAN TAŞINMAZ DEĞERLERİ BAĞ. BÖL.NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² A BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 05 ZEMİN 40,20 13,69 53,89 1+1 17 900 225.000 13 BODRUM+ZEMİN 86,00-86,00 2+1 DUBLEKS 15 1.300 325.000 16 BODRUM+ZEMİN 86,70 9,50 96,20 2+1 DUBLEKS 16 1.500 375.000 28 1. NK 46,90 9,03 55,93 1+1 16 875 218.750 37 1. NK 40,80 8,57 49,37 1+1 18 875 218.750 71 3. NK 46,90 8,92 55,82 1+1 16 900 225.000 117 5. NK 46,88 9,37 56,25 1+1 18 1.000 250.000 177 8. NK 103,40 72,60 121,55 3+1(TERAS) 20 2.150 537.500 TOPLAM 497,78 131,68 575,01 13,47 2.375.000 BAĞ. BÖL.NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² B1 BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 06 BODRUM+ZEMİN 95,20 3,05 98,25 2+1 DUBLEKS 14 1.350 337.500 11 BODRUM+ZEMİN 132,45 8,41 140,86 3+1 DUBLEKS 15 2.150 537.500 37 2. NK 70,50 9,97 80,47 2+1 16 1.300 325.000 128 7. NK 43,65 6,00 49,65 1+1 20 975 243.750 TOPLAM 341,80 27,43 369,23 16,20 1.443.750 BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² B2 BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 01 BODRUM+ZEMİN 102,60 9,55 112,15 2+1DUBLEKS 14 1.600 400.000 04 BODRUM+ZEMİN 134,15 8,50 142,65 3+1DUBLEKS 15 2.150 537.500 09 BODRUM+ZEMİN 102,10 3,90 106,00 2+1DUBLEKS 15 1.600 400.000 10 BODRUM+ZEMİN 98,60 3,25 101,85 2+1DUBLEKS 13 1.350 337.500 14 BODRUM+ZEMİN 98,00 5,73 103,73 2+1DUBLEKS 14 1.500 375.000 84 4. NK 45,80 4,11 49,91 1+1 19 950 237.500 104 6. NK 70,35 13,81 84,16 2+1 19 1.600 400.000 139 9. NK 100,60 69,37 117,94 2+1(TERAS) 17 2.000 500.000 TOPLAM 752,20 118,22 818,39 16 3.187.500 BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS m² C BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) 04 BODRUM+ZEMİN 95,55 8,30 103,85 2+1DUBLEKS 15 1.600 400.000 06 BODRUM+ZEMİN 115,90 6,10 122,00 2+1DUBLEKS 16 1.950 487.500 07 BODRUM+ZEMİN 132,40 132,40 3+1DUBLEKS 16 2.150 537.500 11 BODRUM+ZEMİN 95,70 8,55 104,25 2+1DUBLEKS 14 1.500 375.000 12 BODRUM+ZEMİN 115,05 3,95 119,00 3+1DUBLEKS 14 1.700 425.000 62 4. NK 44,40 14,55 58,95 1+1 15 900 225.000 89 6. NK 57,45 8,55 66,00 2+1 15 1.000 250.000 98 7. NK 48,10 6,10 54,20 1+1 18 1.000 250.000 103 8. NK 48,10 3,75 51,85 1+1 19 1.000 250.000 TOPLAM 752,65 59,85 812,50 16 3.200.000 BAĞ. BÖL. NO DAİRE ALANI m² TERAS m² DAİRE+TERAS V3 BLOK DAİRE TİPİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/m²/Ay KİRA DEĞERİ (TL/AY) SATIŞ DEĞERİ (TL) V3-2 ZEMİN 130,35 130,35 3+1 23 2.950 737.500 V3-4 1. NK 114,00 21,72 119,43 3+1(TERAS) 23 2.750 687.500 TOPLAM 244,35 21,72 249,78 23 1.425.000 96
SİGORTA DEĞERLERİ TABLOSU BLOK DAİRE ADRES KODU DAİRE+TERAS (m²) YAPI YAKLAŞIK BİRİM MALİYETİ (TL/m²) SİGORTA DEĞERİ (TL) A 5 3430913826 Zemin Kat 53,89 750 40.418 A 13 3428513901 Zemin Kat 86,00 750 64.500 A 16 3341216814 Zemin Kat 96,20 750 72.150 A 28 3361016151 01.Kat 55,93 750 41.948 A 37 3358316242 01.Kat 49,37 750 37.028 A 71 3333117087 03.Kat 55,82 750 41.865 A 117 3394015055 05.Kat 56,25 750 42.188 A 177 3381115488 08.Kat 176,00 750 132.000 B1 6 3190621833 Zemin Kat 98,25 750 73.688 B1 11 3189121886 Zemin Kat 140,86 750 105.645 B1 37 3225420672 02.Kat 80,47 750 60.353 B1 128 3196921625 07.Kat 49,65 750 37.238 B2 1 3387415288 Zemin Kat 112,15 750 84.113 B2 4 3385615343 Zemin Kat 142,65 750 106.988 B2 9 1038793574 Zemin Kat 106,00 750 79.500 B2 10 1038493589 Zemin Kat 101,85 750 76.388 B2 14 1037293626 Zemin Kat 103,73 750 77.798 B2 84 2800334860 04.Kat 49,91 750 37.433 B2 104 2788635254 06.Kat 84,16 750 63.120 B2 139 2785935343 09.Kat 169,97 750 127.478 C 4 2626940643 Zemin Kat 103,85 750 77.888 C 6 2626340661 Zemin Kat 122,00 750 91.500 C 7 2626040675 Zemin Kat 132,40 750 99.300 C 11 2624840712 Zemin Kat 104,25 750 78.188 C 12 2624540726 Zemin Kat 119,00 750 89.250 C 62 2463446092 04.Kat 58,95 750 44.213 C 89 2631740483 06.Kat 66,00 750 49.500 C 98 2628440592 07.Kat 54,20 750 40.650 C 103 2422947446 08.Kat 51,85 750 38.888 V V3-2 2370149201 Zemin Kat 130,35 750 97.763 V V3-4 2369549221 01.Kat 135,72 750 101.790 TOPLAM 2.947,68 2.210.760 DEĞERLEME KONUSU PROJE VAZİYET PLANI 97
DEĞERLEME KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM PLANLARI A BLOK PLANLARI BODRUM ZEMİN 1 3 98
5 8 B1 BLOK PLANLARI BODRUM ZEMİN 99
2 7 B2 BLOK PLANLARI BODRUM + ZEMİN 4 100
6 9 C BLOK PLANLARI BODRUM + ZEMİN 4 101
6 7 8 V BLOKLAR PLANLARI V3 ZEMİN V3 1. 102