ÖZEL İNŞAATLAR MUHASEBESİ Dursun GÖKTAŞ Oda Başkanı
VERGİ HUKUKU YÖNÜNDEN İNŞAATLAR Özel İnşaatlar - Satmak Amacıyla Yapılan Daire, Kat ve Dükkânlar - Kendi Gereksinimi İçin, Satma Amacı Gütmeksizin Yapılanlar Taahhüt Şeklinde Yapılan İnşaatlar 2
DAİRE, KAT, DÜKKÂN ŞEKLİNDE SATMAK İÇİN YAPILAN ÖZEL İNŞAATLAR Kendi Arsaları Üzerine Yapılanlar Arsa Karşılığında Daire, Kat ve Dükkân Verilenler. 3
ÖZEL İNŞAATLAR VE GVK MD 42 Kendi Nam ve Hesabına Bina İnşa Ederek Başkalarına Satanların Yaptığı İnşaat GVK 42. Maddesi Kapsamına Girmez. Bir Kimsenin Satmak Üzere Kendi Nam ve Hesabına Yaptığı Özel İnşaattan Dolayı Alıcıdan Tahsil Ettiği Bedel, İstihkak Bedeli Değil, Ancak Satış Bedeli Olarak İsimlendirilir. 4
MERSİN SMMM ODASI ARSANIN DEĞERLEMESİ Kendi Arsası Üzerine İnşaat Yapılması Durumunda Arsanın Maliyet Bedeli, Genellikle Satın Alma Tarihindeki Maliyet Bedeli Olmakta, Bu Bedele Tapu Harcı, Alışta Ödenen Komisyon Vb. Giderler Eklenmektedir. Bununla Birlikte Eski Yıllarda Alınmış Arsalarda Maliyet Bedelini Esas Almak Arsa Maliyetini Sembolik Tutarda Bırakmaktadır. 5
ARSANIN DEĞERLEMESİ Bu Konuda Yargının Görüşü İnşa Edilen Binanın Maliyet Bedelinin Belirlenmesinde, Arsanın Alış Bedelinin Değil, Son Verilen Emlak Vergisi Beyannamesinde Beyan Edilen Vergi Değerinin Esas Alınması Gerektiği Biçimindedir. 6
ARSANIN DEĞERLEMESİ 1995 de Getirilen Düzenleme ile Arsa ve Araziler İçin İnşaatın Bitimine Kadar Maliyet Bedeli Artırımı Söz Konusu İken, Enflasyon Düzeltmesinden Sonra Maliyet Bedeli Artırımı Uygulanamaz Olmuştur. Bundan Sonra VUK Mükerrer 298. Madde Hükümleri Uygulanacaktır. (Takdir Komisyonu Tarafından Tespit Edilir.) 7
İşletmeye Dahil Olan maliyeti 7.500 TL Olan Arsanın Üzerine İnşaat Yapılması HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 710 01 İlk madde ve malzeme 250 ARSA VE ARAZİLER Arsa İşletmeye Dahilse Yapılacak Kayıt 7.500 7.500 8
KAT KARŞILIĞI İŞLERDE ARSA MALİYETİ Arsa Sahibine Yapılan Nakit Ödemeler ve Arsa sahibine verilen Dükkan veya Dairelerin Maliyeti Toplamı; Toplam Arsa Maliyetini (Müteahhidin Kendisine Ait Dükkan, Dairelerin Arsa Maliyetini) Vermektedir. (6.6.2007 Tarih Ve 51523 Özelge)
MEHMET YILDIZ İNŞAAT MÜTEAHHİDİ Bahçe Mahallesinde Kat Karşılığı Daire Yapımı İçin Arsa Sahibi Ali Kaya İle Anlaştılar. Arsaya Proje Çizdirildi. Zemine 1 Adet Dükkân, 4 Kat Her Katta 2 Daire Olmak Üzere 1 Adet Dükkân, 8 Adet Daire Yapılacaktır. Arsa Sahibi Ali Kaya Arsa Karşılığı 3 Daire Alacaktır. 10
CİNSİ M2 Zemin Dükkân 240 Müteahhit 1.Kat 1 Nolu Daire 140 Müteahhit 1.Kat 2 Nolu Daire 140 Arsa Sahibi 2.Kat 3 Nolu Daire 140 Müteahhit 2.Kat 4 Nolu Daire 140 Müteahhit 3.Kat 5 Nolu Daire 140 Arsa Sahibi 3.Kat 6 Nolu Daire 140 Müteahhit 4.Kat 7 Nolu Daire 140 Müteahhit 4.Kat 8 Nolu Daire 140 Arsa Sahibi Toplam Alan 1.360 11
Müteahhit Mehmet Yıldız Proje Çizim Bedeli Olarak Mimar ve Mühendislere 10.000 TL + % 18 KDV 1.800 Serbest Meslek Stopajı Olarak 2.000 TL Kesildi Geri Kalan 9.800 TL Ödendi. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 10.000 730 01 Bahçe Mah. Apt. İnşaatı 730.01.40 Proje Giderleri 191 İNDİRİLECEK KDV 1.800 100 KASA 360 ÖDENECEK VERGİLER 9.800 2.000 12
Müteahhit Mehmet Yıldız Belediyeden İnşaat Ruhsatı Harcı Olarak 7.500 TL Ödenmiştir. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 730 04 Çeşitli Giderler 100 KASA 7.500 7.500 13
YAPI DENETİM FİRMASINA YAPILAN ÖDEMELER Yapı Denetim Firmalarına Ödenen Hizmet Tutarları İnşaat Maliyeti İçinde Önemli Bir Yere Sahiptir. Ancak Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Müteahhit Tarafından Ödenen Bu Hizmet Tutarlarının Maliyet Yazılması ve Yüklenilen KDV nin İndirim Konusu Yapılması Tartışmalıdır. 14
YAPI DENETİM FİRMASINA YAPILAN ÖDEMELER Her Ne Kadar Yapı Denetim Kanunu Gereği Hizmet Faturası Yer Sahibi Adına Düzenlense de, Ödemeyi Yapan, Maliyete Katlanan Yapı Müteahhididir. Burada Tek Sorun Yapı Denetim Hizmet Bedeli Faturasının Yapı Denetim Kanunundan Nedenlerden Dolayı Müteahhit Adına Düzenlenememesidir. 15
Yapı Denetim Faturalarının, Müteahhit Açısından Maliyet Yazılması ve Faturalardaki KDV İndirim Konusu Yapılması Konusunda Farklı Görüşler Bildirmiştir. -Gider Yazılamayacağını Belirten Özelgeler; -Ankara Defterdarlığı Tarafından Verilen B.07,4.Def.0.06.11 Sayılı Özelge; -İVDB Tarafından Verilen 11.06.2006 Tarih, B.07,1.Gib.4.34. 19.02/ VUK-1/12466 Sayılı Özelge; 16
Gider Yazılabileceğini ve KDV nin İndirim Konusu Yapılabileceğini Belirten Özelgeler; -Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Tarafından Verilen Haziran/2006 Tarih, B.07,1.Gib. 4.06.16.01 Sayılı Özelge; -Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Tarafında Verilen 07.06.2006 Tarih, B.07,1.Gib. 4.06.16.01 /2007-GVK-40-11 Sayılı Özelge; -Adana Vergi Dairesi Başkanlığı Tarafından Verilen 11.03.2008 Tarih, B.07,1.Gib. 4.01.16.02/326 Sayılı Özelge; 17
Denetim Yapı Denetim Ltd. Şti Tarafından Yer Sahibi Ali Kaya Adına 10.000 + %18 KDV 1.800 TL Fatura Düzenlenmiştir. Gider Yazılmak İstenirse HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 730 DİREKT İLK MAD.MALZ. 730 04 çeşitli giderler 191 İNDİRİLECEK KDV 100 KASA 10.000 1.800 11.800 18
Denetim Yapı Denetim Ltd. Şti Tarafından Yer Sahibi Ali Kaya Adına 10.000 + %18 KDV 1.800 TL Fatura Düzenlenmiştir. Gider Yazılmak İstenmezse HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 730 DİREKT İLK MAD.MALZ. 730 09 KKEG 100 KASA HESABI Gider ve KDV Kanunen kabul edilmeyen gider olarak kaydı 11.800 11.800 19
Müteahhit Mehmet Yıldız Hafriyat Bedeli Olarak 30.000 TL + %18 KDV 5.400 TL Ödenmiştir. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 30.000 710 03 Dışardan sağlanan fayda hiz. 191 İNDİRİLECEK KDV 5.400 100 KASA 35.400 20
Müteahhit Mehmet Yıldız İnşaat Demiri 50.000 TL + %18 KDV 9.000 TL, Kereste 40.000 TL + %18 KDV 7.200 TL ödenmiştir. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 710 DİREKT İLK MAD.MALZ. 710 01 İlk Madde malzeme 191 İNDİRİLECEK KDV 100 KASA 90.000 16.200 106.200 21
Müteahhit Mehmet Yıldız İnşaat Demiri 50.000 TL + %18 KDV 9.000 TL, Kereste 40.000 TL + %18 KDV 7.200 TL ödenmiştir. Alınan malzeme depoya konulmuştur. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 150 İLKMADDE VE MALZEME 90.000 150 01 İlk Madde malzeme 191 İNDİRİLECEK KDV 16.200 100 KASA 106.200 22
Müteahhit Mehmet Yıldız Stoktaki İnşaat Demiri 50.000 TL, Kereste 40.000 TL İnşaatta kullanmıştır. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 710 DİREKT İLKMADDE MALZEME 90.000 710.01 İlk Madde Malzeme 150 İLKMADDE VE MALZEME 90.000 150 01 İlk Madde malzeme 23
Müteahhit Mehmet Yıldız Ocak Ayına Ait Ücret Bordrosu Tahakkuku HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ 55.000 720 01 İşçilik giderleri 136 DİĞER ÇEŞİTLİ ALACAKLAR 1.200 136.01 AGİ 335 PERSONELE BORÇLAR 360 ÖDENECEK VERGİLER 361 ÖDENECEK SOS. GÜV. KES. 40.000 6.500 9.700 24
Müteahhit Mehmet Yıldız Ocak Ayına Elektrik faturasını Ödenmiştir. 2.000+ 360 KDV HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 2.000 730 03 Dışardan Sağlanan Fayda Hizmet 191 İNDİRİLECEK KDV 360 100 KASA HESABI 2.360 Ocak Ayı Elektrik Faturasının ödenmesi kaydı 25
Müteahhit Mehmet Yıldız Müteahhit Firmasının 31 Aralıktaki Hesap Durumu 710 DİREKT İLK MADDE MALZEME 350.000 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ 170.000 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 90.000 TOPLAM 610.000 26
Dönem Sonu Kaydı HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ 151 YARI MAMUL ÜRETİM 151.01 X Apt. İnşaatı 711 DİREKT İLKMADDE 721 DİREKT İŞÇİLİK 731GENEL ÜRETİM HESABI Dönem Sonu Maliyetlerin Üretim Hesabına aktarılması 610.000 ALACAK 350.000 170.000 90.000 27
Dönem Sonu Kaydı HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 711 DİREKT İLKMADDE MALZEME 721 DİREKT İŞÇİLİK 731 GENEL ÜRETİM HESABI 710 DİREKT İLKMADDE MALZEME 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDER 730 GENEL ÜRETİM GİDERİ Maliyetlerin Yansıtma Hesabı ile kapatılması 350.000 170.000 90.000 350.000 170.000 90.000 28
Ertesi Dönem Başı Kaydı HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 710 DİREKT İLKMADDE MALZEME 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDER 730 GENEL ÜRETİM GİDERİ 151 YARI MAMUL-ÜRETİM HESABI Bir Önceki Yılın Maliyetlerin Üretim Hesabından Maliyet Hesaplarına aktarılması 350.000 170.000 90.000 610.000 29
Ertesi dönem arsa payından 4. Kat 7 nolu daire 180.000 TL satıldı. Parası peşin alındı. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 100 KASA HESABI 340 ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI 7 Nolu Bağımsız Bölümün Satılması 180.000 180.000 30
İNŞAAT DEVAM EDERKEN YAPILAN SATIŞLAR İLE FATURA Müteahhit Kendi Adına Daire ve İşyerleri Yapıp Satarsa Bunlar İmal Edilen Emtiadır. İnşaat Devam Etmekte İken Gerek Özel Sözleşme ve Satış Vaadi Gerekse Arsa Payı Üzerinden Yapılan Satışlarda, Satışı Yapılan Daire ve Dükkânın Satış Bedeli Belli Olmakla Birlikte, Bu İşlemlere Karşılık Olarak Alınan Paralar Avans Niteliğinde Bulunmaktadır. 31
İNŞAAT DEVAM EDERKEN YAPILAN SATIŞLAR İLE FATURA Bu Durumda, Alınan Sipariş Avansı Satış Bedelinin Tamamının, İnşaatın Tamamlanıp Anahtar Teslimi Yapılan Yılın Satış Hasılatı Olarak Kayıtlarda Gösterilmesi Gerekmektedir. 32
Ertesi Dönem İnşaat Bittiğinde Hesap Durumu Aşağıdaki Gibidir. 710 DİREKT İLK MADDE MALZEME 554.000 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ 330.000 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ 150.000 TOPLAM 1.034.000 Dükkân ve Daire Maliyetleri Toplam Maliyet: 1.034.000 TL Toplam İnşaat Alanı 940 M2 1 M2 Maliyeti: 1.100 TL 33
Müteahhide Düşen Dükkan ve Daire Maliyetleri CİNSİ M2 Zemin Dükkân 240 Müteahhit 264.000 1.Kat 1 Nolu Daire 140 Müteahhit 154.000 2.Kat 3 Nolu Daire 140 Müteahhit 154.000 2.Kat 4 Nolu Daire 140 Müteahhit 154.000 3.Kat 6 Nolu Daire 140 Müteahhit 154.000 4.Kat 7 Nolu Daire 140 Müteahhit 154.000 Toplam Alan 940 1.034.000 34
İnşaat Bittiğinden HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 151 YARI MAMUL ÜRETİM 151.01 X Apt. İnşaatı 711 DİREKT İLKMADDE MALZEME 721 DİREKT İŞÇİLİK 731 GENEL ÜRETİM HESABI İnşaat Bittiğinde Oluşan Maliyetler Üretim hesabına aktarılır. 1.034.000 554.000 330.000 150.000 35
Yansıtma Hesabı İle Kapatılması HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 711 DİREKT İLKMADDE MALZEME 721 DİREKT İŞÇİLİK 731 GENEL ÜRETİM HESABI 710 DİREKT İLKMADDE MALZEME 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDER 730 GENEL ÜRETİM GİDERİ Oluşan Maliyetler Yansıtma Hesabı ile Kapatılması 554.000 330.000 150.000 554.000 330.000 150.000 36
İnşaat Tamamlandığı İçin HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 152 MAMULLER HESABI 1.034.000 152.01 Dükkan 264.000 152.01 1 Nolu Daire 154.000 152.03 3 Nolu Daire 154.000 152.04 4 Nolu Daire 154.000 152.05 6 Nolu Daire 154.000 152.06 7 Nolu Daire 154.000 151 YARI MAMUL - ÜRETİM 1.034.000 İnşaat Bitiğinden Üretim Hs. Mamul Hesabına aktarılması 37
İNŞAAT DEVAM EDERKEN YAPILAN SATIŞLAR FATURA Faturanın Düzenlenmesi Ödemeye Değil Teslime Bağlı Olduğundan Mal Teslimi ve Hizmet İfası Hallerinde Malın Teslimi ve Hizmetin Yapıldığı Andan İtibaren 7 Günlük Süre İçerisinde Düzenlenmesi Gerekmektedir. 38
İNŞAAT DEVAM EDERKEN YAPILAN SATIŞLAR VE FATURA Buna Göre, Müteahhitlerin Kendi Namlarına Yaptıkları İnşaatlarda, İnşaatın Bitiminden Önce Özel Sözleşme veya Satış Vaadi ile veya Arsa Payı Üzerinden Yapılan Satışlarda, Bir Teslim veya Hizmet Olmadığından, Alınan Bedeller Avans Niteliği Taşıdığından Fatura Düzenlenmesi ve KDV Uygulanması Söz Konusu Değildir. 39
İnşaat Devam Ederken Satılan 4. Kat 7 Nolu Daire 180.000 TL Satılmıştır. HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 340 ALINAN SİPARİŞ AVANSLARI 340.01 A Müşteri 120 ALICILAR 120.01 A Müşteri 600 YURT İÇİ SATIŞLAR 391 HESAPLANAN KDV 180.000 1.800 40 180.000 1.800
Satılan 7 Nolu Dairenin Maliyeti Sürekli Envanter Yöntemine Göre Satılan Daire Maliyeti AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 620 SATILAN MAMUL 154.000 MALİYETİ 154.000 620.01 7 Nolu Daire 152 MAMULLER 152.01 7 Nolu Daire 41
VERGİYİ DOĞURAN OLAY Özel İnşaatlara Konu Olan Dairelerin Tesliminde Vergiyi Doğuran Olay, Daire Tamamlanmadan Tapu İşlemi Gerçekleşmiş, İskan Alınmış veya Daire Satış Bedelinin Tamamı Tahsil Edilmiş Olsa Bile, Dairenin Alıcının Fiili Kullanımına Terk Tarihi İtibariyle Gerçekleşmiş Olacaktır. 42
VERGİYİ DOĞURAN OLAY Bu Tarih İse, Alıcının Daireyi Fiilen Kullanmaya veya Kiraya Verme Suretiyle Faydalanmaya Başlama Tarihidir. Artık Vergiyi Doğuran Olay, Fiili Kullanıma Terk Tarihi İtibariyle Gerçekleşmiştir. Bu Tarihten Önce Tahsil Edilen Satış Bedelinin İse, Tapuda Tescil İşlemi Olsa Bile Avans Mahiyetinde Olduğu Açıktır. 43
ARSA SAHİBİNE YAPILAN DAİRE TESLİMLERİNDE KDV Arsa Sahibine Yapılan Daire Teslimleri 30 Seri Nolu KDV Genel Tebliğinde de Belirtildiği Üzere KDV'ye Tabidir. KDV'lerin Gösterilmesi Bakımından Arsa Sahibine Fatura Kesilmesi Uygun Olacaktır. Arsa Sahibine Teslim Daire Bedeli, KDV Kanunun 27. Maddesi Uyarınca Emsal Bedeli Olacaktır. 44
ARSA SAHİBİNE YAPILAN DAİRE TESLİMLERİNDE KDV Emsal Bedel VUK' unun 267 /2. Maddesindeki Düzenleme Uyarınca Maliyet Bedelinin Toptan Satışlarda %5, Perakende Satışlarda %10 Fazlası Olmaktadır. Muhasebe Kaydı Yapılırken Kayıtlarda Sadece KDV Gösterilmeli ve Hesaplanan KDV 1 Nolu KDV Beyannamesinin 30 Nolu Satırında İlave Edilecek KDV Olarak Beyan Edilmelidir. 45
ARSA SAHİBİBE DÜŞEN DAİRE MALİYET VE KDV MATRAHLARININ TESPİTİ CİNSİ M2 MALİYET %5 FAZLASI 1.Kat 2 Nolu 140 Arsa 154.000 161.700 Daire Sahibi 3.Kat 5 Nolu 140 Arsa 154.000 161.700 Daire Sahibi 4.Kat 8 Nolu 140 Arsa 154.000 161.700 Daire Sahibi Toplam Alan 420 485.100 46
Ara Sahibine Düşen Daireler 485.100 X %1 KDV = 4.851 HESAP ADLARI VE AÇIKLAMA BORÇ ALACAK 120 ALICILAR veya 770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ 770.90 KKEG 391 HESAPLANAN KDV Arsa sahibine düşen dairelerin KDV kaydı 4.851 4.851 47
ASGARİ İŞÇİLİK HESABI 2003 Yılından Sonra Başlanılan ve Biten İşlerde Asgari işçilik İnşaatın Bitim Yılından Bir Önceki Yılın İnşaat m2 Maliyeti Esas Alınır. İnşaat m2 Maliyetler Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca İlan edilir. İnşaatın Toplam m2 Tutarının m2 Maliyet Bedeli İle Çarpılması Sonucu Bulunur. 48
ASGARİ İŞÇİLİK HESABI 2010 Yılından Başlanılan ve 2012 Yılında Biten İnşaat İşlerinde Asgari işçilik İnşaatın Bitim Yılından Bir Önceki 2011 Yılının İnşaat m2 Maliyeti Esas Alınır. İnşaat m2 Maliyeti 565 TL İnşaatın Toplam 1.360 m2 Tutarının m2 Maliyet Bedeli 565 İle Çarpılması Sonucu Bulunur. = 768.400 TL 49
ASGARİ İŞÇİLİK HESABI Toplam İnşaat Maliyeti 768.400 TL Asgari İşçilik Oranı % 9 Defter İncelemesi İstenmezse %25 İndirimden Yararlanılır. %9 un %25 Eksiği %6.75 768.400 x.0675= 51.867 TL Bildirilmesi Gereken Asgari İşçilik Tutarı 51.867 TL Üstünde İse İlişiksizlik Belgesi Verilir. 50
TEŞEKKÜRLER 51