Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. :23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ ISPARTAKULE 1STANBUL PROJESİ 1188 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ ISPARTAKULE DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ 1STANBUL PROJESİ 1188 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 29.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. Beyan ve irtifak TAPU BİLGİLERİ hakkı vardır. Bkz. Rapor sayfa 6-8 MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ 119.330.322,00 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 143.830.322,00 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ 439.235.115,85 TL DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN 158.549.993,02 TL DEĞER 1
RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 520 Ada 2.lu Parselin Takyidat Bilgileri... 8 521 Ada 1.lu Parselin Takyidat Bilgileri... 8 522 Ada 3.lu Parselin Takyidat Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...10 Gayrimenkullerin İmar Durumu...12 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...13 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 14 Bölge Analizi...14 İstanbul İli...14 Avcılar İlçesi...15 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...16 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...16 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...17 2
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 17 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...17 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...17 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 18 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...18 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...18 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...18 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...19 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...19 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 20 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması...20 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması...20 Arsa Değeri...21 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...21 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...21 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...24 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...25 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...25 En Verimli Kullanım Analizi...54 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...54 RAPOR EKLERİ:... 56 3
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 29.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 11.11 156 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 520 ada 2 parsel, 521 ada 1 parsel ve 522 ada 3 parsel numaralı gayrimenkuller üzerindeki Ispartakule 1stanbul projesinde bulunan 1188 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII :35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı :23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza : 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 520 ada 2 parsel, 521 ada 1 parsel ve 522 ada 3 parsel numaralı gayrimenkuller üzerindeki Ispartakule 1stanbul projesinde bulunan 1188 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : 29.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. 5
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 520 ada 2 parsel ve 521 ada 1 parsel numaralı toplam 88.013,63 m² yüzölçümlü gayrimenkuller üzerindeki Ispartakule 1stanbul projesi kapsamında oluşan 11 bloktaki 1188 adet bağımsız bölümdür. 28.469,72 m² yüzölçümlü 522 ada 3 parsel 1stanbul projesi ile ilişkili olup henüz ruhsatı alınmış bir projesi yoktur. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap evleri, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 6
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 33 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 34 km. dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 20 km., Sabiha Gökçen Havalimanına 72 km., Anadolu Otoyolu Ispartakule Gişelerine ise 1,70 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul dan Tekirdağ yönüne ilerlenirken, O-3 Ispartakule gişelerinden sonra sağdaki ilk sağa girilir. Dönemeç vasıtasıyla U dönüşü yapılırarak O-3 Kuzey Yanyola geçilir ve sağdaki ilk caddeye girilir. Bu cadde üzerinde takriben 230m. Gidilip sağa dönüldüğü takdirde rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgeye varılmış olur. 7
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleşmediğinden, üzerinde bulunduğu 520 ada 2 parsel ve 521 ada 1 parsel numaralı ana gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü nden 24.10.2011 tarihinde ve saat 14:30 da temin edilmiştir. 2.2.1 520 Ada 2.lu Parselin Takyidat Bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 520 İlçe AVCILAR Parsel 2 Mahalle FİRUZKÖY Yüzölçümü 32.992,19 Cilt/Sayfa 113/11126 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Ana Taşınmaz Nitelik Tarih ve Yevmiye 02.06.2008 / 10034 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz, Şerh, Rehin, Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri ARSA EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İMAR (TSM) YOKTUR 2.2.2 521 Ada 1.lu Parselin Takyidat Bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ 08.08.2008 tarih 14712 yevmiye no.su ile Diğer (Konusu: 520 ada 2 parselin inşaat alanı 2.661 m² azaltılarak 521 ada 1 parselin inşaat alanı 2.661 m² arttırılması ile ilgili vaziyet planı onaylanmıştır. Beyanı bulunmaktadır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. İl İSTANBUL Ada 521 İlçe AVCILAR Parsel 1 Mahalle FİRUZKÖY Yüzölçümü 55.021,44 Cilt/Sayfa 113/11127 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Ana Taşınmaz Nitelik Tarih ve Yevmiye 02.06.2008 / 10034 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz, Şerh, Rehin, Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri ARSA EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İMAR (TSM) YOKTUR 08.08.2008 tarih 14712 yevmiye no.su ile Diğer (Konusu: 520 ada 2 parselin inşaat alanı 2.661 m² azaltılarak 521 ada 1 parselin inşaat alanı 2.661 m² arttırılması ile ilgili vaziyet planı onaylanmıştır. Beyanı bulunmaktadır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8
2.2.3 522 Ada 3.lu Parselin Takyidat Bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 522 İlçe AVCILAR Parsel 3 Mahalle FİRUZKÖY Yüzölçümü 28.469,72 Cilt/Sayfa 113/11130 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Ana Taşınmaz Nitelik Tarih ve Yevmiye 02.06.2008 / 10034 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz, Şerh, Rehin, Beyan Hak ve Mükellefiyet Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri ARSA EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İMAR (TSM) YOKTUR 02.06.2008 tarih 10034 yevmiye no.su ile 2.441,90 m² TEDAŞ lehine irtifak hakkı vardır. Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 9
K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi 520 ada 2 numaralı ve 521 ada 1 numaralı parsellerin üzerinde bulunmaktadır. 522 ada 3 parselin kadastral durumu da aşağıdaki gibidir. 10
11
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkullerden 521 ada 1 parsel ve 520 ada 2 parseller; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale Ispartakule Toplu Konut 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında Konut olarak planlanmıştır. 522 ada 3 parsel ise aynı plana dahil olmak üzere E=2,00 H= Serbest yapılaşma koşullarında Ticaret nda kalmaktadır. 12
2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu toplam 1188 adet bağımsız bölümün bulunduğu blokların, ruhsat tarihleri ve numaralarına ait bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Bloklara ait ruhsatlar rapor eklerinde sunulmuştur. Blok İlk Ruhsat Tarihi İlk Ruhsat Tadilat Ruhsat Tarih Tadilat Ruhsat 1A 22.08.2007 2011/343-A 25.10.2011 2011/287(3) 2A 22.08.2007 2011/343-B 25.10.2011 2011/287(4) 3A 22.08.2007 2011/343-C 25.10.2011 2011/287(5) 4B 22.08.2007 2011/343-D 25.10.2011 2011/287(6) 5A 22.08.2007 2011/343-E 25.10.2011 2011/287(1) 6B1 22.08.2007 2011/343-F 25.10.2011 2011/287(2) 7A 22.08.2007 2011/343-G 25.10.2011 2011/287(7) 8B 22.08.2007 2011/344-A 25.10.2011 2011/286(5) 9B 22.08.2007 2011/344-B 25.10.2011 2011/286(2) 10A 22.08.2007 2011/344-C 25.10.2011 2011/286(3) 11A 22.08.2007 2011/344-D 25.10.2011 2011/286(4) GARAJ 03.09.2008 08/318-A 25.10.2011 2011-286(1) GARAJ-2 03.09.2008 08/319-J 25.10.2011 2011-287(10) GARAJ-1 03.09.2008 08/319-I 25.10.2001 2011-287(9) SOSYAL TESİS 03.09.2008 08/319-H 25.10.2011 2011-287(8) 13
3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 14
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.2 Avcılar İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir. İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir. 15
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. ve 2. Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi İnşaatı devam eden projede 11 adet konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis bloğu bulunmaktadır. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve (Doğu İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti-Precast Beton San. Ve Tic. A.Ş.-Üstüner Yapı A.Ş.) Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 3. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, belirli bir güvenlik noktasından olacaktır. Blok Toplam İnşaat Proje Onay Tarihi Yapı Sınıfı Ada/Parsel Toplam Kat Sayısı Bağımsız Bölüm Sayısı 1A 15.870,03 22.08.2011 4A 521/1 18 95 2A 15.870,03 22.08.2011 4A 521/1 18 95 3A 16.823,73 22.08.2011 4A 521/1 19 95 4B 15.848,05 22.08.2011 4A 521/1 20 132 5A 15.870,03 22.08.2011 4A 521/1 18 95 6B1 14.796,77 22.08.2011 4A 521/1 19 132 7A 16.823,73 22.08.2011 4A 521/1 19 95 8B 15.618,05 22.08.2011 4A 521/1 20 132 9B 15.618,05 22.08.2011 4A 520/2 20 132 10A 15.870,03 22.08.2011 4A 520/2 18 95 11A 15.018,00 22.08.2011 4A 520/2 17 90 GARAJ 15.178,00 22.08.2011 2B 520/2 1 0 GARAJ-2 6.578,00 21.08.2008 2B 521/1 1 0 GARAJ-1 18.549,00 21.08.2008 2B 520/2 1 0 SOSYAL TESİS 615,18 22.08.2011 3B 521/1 2 1 16
3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu 1188 adet bağımsız bölümü içeren proje imar planına uygun olarak yapılmış ve yapı ruhsatları alınmıştır. Tapu sicilinde kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleşmemiş olan bağımsız bölümlerin toplam satılabilir alanı onaylı çarşaf listeye göre 132.778,10 m² dir. Yapı ruhsatlarına göre toplam inşaat alanı 214.946,68 m² dir. Gayrimenkullerin Tapu sicillerinde herhangi olumsuz ya da kısıtlayıcı bir durum bulunmamaktadır. 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konut projelerinin yapıldığı alanda bulunması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin nüfusunun sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde karşılayacak şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 TEM Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site niteliğinde olması. 4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum itibariyle güçlük çekilmesi. 17
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.2.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.2.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir 18
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 19
Fidelt us İnşaat Koza Ispartakule Bizimevler 3 Satış Fiyat Listesi Bizimevler 2 Satış Fiyat Listesi Bizimevler 1 Satış Fiyat Listesi YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsa Konumu İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Tahtakale/Ispartakule 0 212 201 60 16 90,00 135.000,00 1.500,00 Avcılar/Merkez 0 212 591 11 34 298,00 410.000,00 1.375,84 Avcılar/Yıldırım Beyazıt Cd. 0 212 695 15 85 300,00 400.000,00 1.333,33 Avcılar 0 537 959 66 64 40.000,00 52.736.000,00 1.318,40 Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 421 20 70 270,00 355.000,00 1.314,81 Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 422 73 51 240,00 300.000,00 1.250,00 Avcılar 0 537 959 66 64 7.000,00 8.420.000,00 1.202,86 Avcılar/Tahtakale 0 212 291 31 03 102.674,00 113.000.000,00 1.100,57 Avcılar/Ispartakule 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00 6.2 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması Oda Sayısı Alan m² Fiyat TL Birim Fiyat m²/tl 1+1 85 160.000,00 1.882,35 2+1 128 255.000,00 1.992,19 3+1 183 395.000,00 2.158,47 4+1 210 465.520,00 2.216,76 1+1 81 144.000,00 1.777,78 2+1 123 216.000,00 1.756,10 3+1 157 245.000,00 1.560,51 4+1 212 378.000,00 1.783,02 1+1 83 135.000,00 1.626,51 2+1 115 180.000,00 1.565,22 3+1 158 256.500,00 1.623,42 4+1 183 306.000,00 1.672,13 1+1 79 115.000,00 1.455,70 2+1 129 230.000,00 1.782,95 3+1 173 330.000,00 1.907,51 4+1 202 380.000,00 1.881,19 2+1 132,17 177.100,00 1.339,94 3+1 139,01 186.300,00 1.340,19 20
6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller Avcılar İlçesi Firuzköy Mahallesi, konut fonksiyonlu toplam alanı 88.013,63 m² olan 520 ada, 2 parsel ve 521 ada 1 parsel ve ticaret fonksiyonlu alanı 28.469,72 m² olan 522 ada 3 parselde kayıtlı toplam 116.483,35 m² yüzölçümlü arsalar üzerinde gerçekleştirilen 1stanbul projesinde 11 adet konut bloğunda bulunan 1188 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde 1stanbul Projesi inşasına devam edilmektedir. Tüm bloklar bazında tamamlanma oranının her bir blok için %10 olduğu öğrenilmiştir. 6.3.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve 520 ada 2 parsel ve 521 ada 1 parselin E=1,50 H=serbest yapılaşma koşulunda Konut olarak planlanmış olması, 522 ada 3 parselin E=2,00 H= Serbest yapılaşma koşulunda Ticaret olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Toplam arsa alanının konut fonksiyonu için 88.013,63 m² ve ticaret fonksiyonu için 28.469,72 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri konut fonksiyonlu arsalar için 1.000,00 TL, ticari fonksiyonlu arsa için 1.100,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa x Arsa m² Birim Değeri Konut Arsa Değeri = 88.013,63 m² x 1.000,00 TL/m² = 88.013.630,00 TL Ticaret Arsa Değeri = 28.469,72 m² x 1.100,00 TL/m² = 31.316.692,00 TL Toplam Arsa Değeri = 88.013.630,00 + 31.316.692,00 = 119.330.322,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İstanbul, Avcılar, Ispartakule 3. Bölge Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi nin yapı ruhsatlarına göre belirlenmiş; konutların satışa esas toplam brüt alanı 132.778,10 m², ticaretlerin satışa esas toplam brüt alanı, henüz onaylı bir projesi olmadığından sözleşmesinden elde edilen bilgilere göre 56.939,44 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 900 gün olup, geçici teslimden sonra satış işlemlerinin devam süreci ile birlikte toplam teslim süresi 1.265 gündür. 21
Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.050,00 TL olup, Ticaretler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.200,00 TL olup, Proje satış hızının 2011 yılından sonra her yıl %10 azalacağı, Konut ve ticaret ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Konut Ticaret Projenin Satılabilir (m²) 132.778,10 56.939,44 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.050,00 2.200,00 Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.255,00 2.420,00 Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.480,50 2.662,00 Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.728,55 2.928,20 2011 2012 2013 2014 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) 439.235.115,85 Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 3.308,04 22
GELİRLER 2011 2012 2013 2014 Projenin Satış Geliri (TL) 158.984.749,20 131.162.418,09 96.185.773,27 52.902.175,30 TOPLAM GELİRLER (TL) 158.984.749,20 131.162.418,09 96.185.773,27 52.902.175,30 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00 İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00 TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00 VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 158.984.749,20 131.162.418,09 96.185.773,27 52.902.175,30 İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75 İndirgenmiş Net Nakit Akışı 158.984.749,20 119.238.561,90 79.492.374,60 39.746.187,30 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 439.235.115,85 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 397.461.873,00 Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 1188 adet bağımsız bölümün ve 56.939,44 m² brüt satış alanına sahip ticari ünitelerin bugünkü toplam finansal değeri 393.669.940,00 TL olarak bulunur. İstanbul, Avcılar, Ispartakule 3. Bölge Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ne göre arsa sahibi gelir payı %30, yüklenici payı %70 dir. Sözleşme bedeline göre arsa karşılığı asgari satış toplam geliri öngörüsü 350.000.000,00 TL dir. Sözleşmeye göre asgari satış toplam gelirinin artması halinde, sadece artan gelirden %30,01 oranında satış gelirine ilave olarak şirkete ödenmesi gerekmektedir. Şerefiye oranının %10 olduğu öngörülmüştür. 23
Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması aşağıdaki gibidir. Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri Maliyetler Maliyet Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Konut İnşa Maliyeti (TL) 174.026,50 513,00 89.275.594,50 Otopark İnşa Maliyeti (TL) 40.305,00 482,00 19.427.010,00 Sosyal Tesis İnşa Maliyeti (TL) 615,18 482,00 296.516,76 Ticaret İnşa Maliyeti (TL) 56.939,44 513,00 29.209.932,72 Toplam Proje Maliyeti (TL) 138.209.053,98 Satış Hasılatı Hasılat Türü Değer (TL) Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 397.461.873,00 Sözleme Bedeli (TL) 350.000.000,00 Arsa Sahibi Pay Oranı % 30 119.238.561,90 Yüklenici Pay Oranı % 70 278.223.311,10 Artan Arsa Satış Geliri Miktarı (TL) 47.461.873,00 Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Pay Oranı 30,01% Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Payı Geliri (TL) 14.243.308,09 Toplam Arsa Sahibi Payı (TL) 133.481.869,99 Arsa Değeri Projeli Arsa Değeri 133.481.869,99 Şerefiye Oranı 10% Şerefiye Değeri 13.348.187 Arsa Değeri 120.133.682,99 6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul, Avcılar, Ispartakule 3. Bölge Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 439.235.115,85 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre %30 pay ve ilave paylar üzerinden 158.549.993,02 TL dir. Bu değere KDV dahil değildir. 24