2016 Ocak SEKTÖREL GÜVEN ENDEKSLERİ 25 Ocak 2016 Ocak ayı inşaat ve hizmet sektörü güven endeksleri TÜİK tarafından 25 Ocak 2016 tarihinde yayımlandı. İnşaat sektörü güven endeksi 2015 yılı Aralık ayında 85,1 olan mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi, Ocak ayında 1,2 puan azalarak 83,9 seviyesine inmiştir. Bir önceki yılın aynı döneminde ise 82,3 puan olan inşaat sektörü güven endeksi 1,6 puan çıkarak yüzde 2 oranında artmıştır. Mevsimlikten arındırılmamış inşaat sektörü güven endeksine bakıldığında ise, 2016 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre 6,6 puan artarak 82,8 puana yükselmiştir. 2015 Ocak ayı verilerine göre incelendiğinde ise, yüzde 2,1 oranında arttığı gözlemlenmektedir. Şekil 1: İnşaat Sektörü Güven Endeksi (Ocak 2015-Ocak 2016) Mevsimlikten arındırılmış inşaat sektörü güven endeksini oluşturan alt kalemlere bakıldığında, Aralık 2015 te 64,7 puan olan alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyinin, Ocak 2016 da 6,4 puan arttığı ve 71,2 puan seviyesine çıktığı görülmektedir (Tablo 1). Gelecek 3 aylık dönem için toplam çalışan sayısı beklentisi ise, Aralık 2015 te 105,5 puan iken, Ocak 2016 da yüzde 8,4 oranında azalarak 96,7 puan olmuştur. Tablo 1: İnşaat Sektörü Güven Endeksi Bileşenleri (Aralık 2015-Ocak 2016) Endeks Ara.15 Oca.16 İnşaat Sektörü Güven Endeksi 85,1 83,9 Alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi 64,7 71,2 Toplam çalışan sayısı beklentisi (gelecek 3 aylık dönemde) 105,5 96,7
Hizmet sektörü güven endeksi 2016 Ocak ayı mevsimlikten arındırılmış hizmet sektörü güven endeksi incelendiğinde (Şekil 2), 2015 yılı Ocak ayına göre yüzde 8,1 oranında düşüş gösterdiği (8,1 puan) ve 92,5 puana indiği göze çarpmaktadır. 2015 yılı Aralık ayına göre bakıldığında ise yüzde 6,6 oranında azaldığı (6,5 puan) görülmektedir. Mevsimlikten arındırılmamış endeks ise, Aralık ayına göre yüzde 2,2 oranında azalarak (1,9 puan) 87,6 olurken, 2015 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 7,6 oranında azalmıştır. Şekil 2: Hizmet Sektörü Güven Endeksi (Ocak 2015-Ocak 2016) Mevsim etkilerinden arındırılmış hizmet sektörü güven endeksinin oluştuğu alt kalemler incelendiğinde (Tablo 2), Aralık 2015 te 93,2 puan olan iş durumunun, Ocak ayında yüzde 8,9 oranında (8,3 puan) azalarak 84,9 puan olduğu görülmektedir. Hizmet sektörünün diğer bir alt kalemi olan hizmetlere olan talep Ocak 2016 da bir önceki aya göre 7,1 puan azalmış ve 85, 3 puan olmuştur. Aralık 2015 te 111,5 puan olan gelecek 3 aylık dönem için hizmetlere olan talep beklentisi ise, Ocak 2016 da yüzde 3,7 oranında azalmış ve 107,4 olmuştur. Tablo 2: Hizmet sektörü güven endeksi alt bileşenleri (Aralık 2015-Ocak 2016) Endeks Ara.15 Oca.16 Hizmet Sektörü Güven Endeksi 99 92,5 İş Durumu (Son 3 aylık dönemde) 93,2 84,9 Hizmetlere olan talep (son 3 aylık dönemde) 92,3 85,3 Hizmetlere olan talep beklentisi (gelecek 3 aylık dönemde) 111,5 107,4
Yorum: Sektörel güven endeksleri 0-200 aralığında bir değer alabilmekte, endeksin 100 den büyük olması sektörün mevcut ve gelecek döneme ilişkin iyimserliğini, 100 den küçük olması ise kötümserliğini göstermektedir. -İnşaat Sektörü Güven Endeksi: Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat güven endeksi Ocak ayında bir önceki aya göre %1,4 oranı ile 1,2 puan azalarak 83,9 seviyesine geriledi. Yıllık olarak ele alındığında ise; 2014 yılının Ocak ayında 82,3 puan olan inşaat güven endeksi %1,9 oranı ile 1,6 puan artmış oldu. Aylık bazdaki düşüşte, gelecek 3 aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisinde 8,8 puanlık azalış etkili olurken alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi 6,5 puan artmıştır. (Aşağıdaki tablo 2011 yılı Ocak ayından itibaren İnşaat Sektörü Güven Endeksinin aldığı değerleri göstermektedir.) Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık 2011 94,4 93,6 85,7 92,3 92,6 93,6 96,1 90,6 92,0 92,8 90,8 91,7 2012 89,8 87,0 89,6 91,5 91,2 89,3 88,1 87,5 88,5 86,2 83,3 81,5 2013 82,0 82,9 88,4 84,8 85,0 84,0 83,8 83,8 82,6 85,4 83,8 82,7 2014 88,1 81,0 78,0 79,2 80,1 80,6 79,7 82,4 84,4 82,0 82,4 82,7 2015 82,3 84,5 83,4 81,4 83,9 85,2 83,0 82,3 80,9 80,5 84,5 85,1 2016 83,9 TUİK in açıkladığı yapı izinleri ve yapı ruhsatları göz önüne alındığında Türkiye de inşaat sektörünün yaklaşık yüzde 85 inin ikamet amaçlı binalar, diğer bir ifadeyle konut sektörünün oluşturduğu görülmektedir. Geri kalan yüzde 15 lik oranı ise otel, ofis, sanayi ve depo binaları vb. yapılar oluşturmaktadır. Dolayısıyla, konut sektörü inşaat sektörünün ağırlığını oluşturmaktadır. Bu anlamda, TUİK tarafından açıklanan Konut Satış İstatistikleri ile TCMB tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksinin incelenmesi, inşaat sektörü güven endeksinin daha detaylı değerlendirilmesine yardımcı olacaktır. TUİK, konut satışına ilişkin verileri satış durumuna göre tasnif ederek açıklamaktadır. Satış durumuna göre veriler, ilk satışlar ve ikinci el satışlar olmak üzere iki bölümden oluşmaktadır. Satışlarda ilk el olanların ağırlık kazanması, yeni yapılmış konutlara yönelik talebin canlılığını göstermesi açısından önemli bir veridir. İlk el satışlar ne kadar yüksekse, bu durum konut stokunun eridiğini göstermektedir. Ayrıca, ilk el satışların artışı inşaat sektöründe canlılığın devamı açısından sinyal niteliğindedir. İkinci el satışlar ise inşaat sektörünü besleyen yan sanayi dalları açısından önem taşımaktadır. İkinci el alınan konutların yenilenmesi veya tümüyle yeniden yapılanması inşaat sektörünü besleyen yan sanayi dallarına katkısı vardır. -Türkiye Genelinde Yıllık Konut Satışları (2015 Aralık-2014 Aralık) 2014 yılının tamamında Türkiye de toplam konut satış sayısı 1.165.381 adet iken, 2015 yılının tamamında bu sayı %10,6 oranında artışla 1.289.320 adet olurken gerçekleşti.
2014 yılında ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı %46,4 (541.554 adet) iken ikinci el satışların payı %53,6 (623.827 adet) olarak gerçekleşmişti. 2015 yılında da değişmeyerek ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı %46,4 (598.667 adet) iken ikinci el satışların payı %53,6 (690.653 adet) olarak gerçekleşti. Edirne de Yıllık Konut Satışları (2015 Aralık-2014 Aralık) 2014 yılının tamamında Edirne de toplam konut satış sayısı 6.175 adet iken 2015 yılının tamamında bu sayı %30,2 oranında artışla 8.040 adet olarak gerçekleşti. 2014 yılında ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı %47,4 (2.929 adet) iken ikinci el satışların payı %52,6 (3.246 adet) olarak gerçekleşmişti. 2015 yılında ise ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı %46,3 (3.724 adet) iken ikinci el satışların payı %53,7 (4.316 adet) olarak gerçekleşti. -Türkiye Genelinde Aylık Konut Satışları (2015 Aralık-2015 Kasım) Aralık ayı için açıklanan Konut Satış İstatistiklerine göre Türkiye de toplam konut satışı 142.599 adet olarak gerçekleşmiştir. Konut satışları bir önceki aya göre %34,5 oranında artış göstermiştir. Aralık ayında ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı %52 (74.032 adet) iken ikinci el satışların payı %48 (68.567 adet) olarak gerçekleşti Edirne de Aylık Konut Satışları (2015 Aralık-2015 Kasım) Aralık ayında Edirne de toplam konut satışı 878 adet olarak gerçekleşmiştir. Kasım ayında ise toplam konut satışı 648 adet idi. Dolayısıyla, Aralık ayında konut satışları bir önceki aya göre %35,4 oranında artış göstermiştir.
Aralık ayında ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı %56 (492 adet) iken ikinci el satışların payı %44 (386 adet) olarak gerçekleşti. Kasım ayında ilk el satışların toplam satışlar içindeki payı %45 (294 adet) iken ikinci el satışların payı %55 (354 adet) idi. TCMB nin 28 Ocak 2016 tarihinde Kasım ayı için açıkladığı Konut Fiyat Endeksi ne göre konut fiyatlarında artış eğilimi devam etmektedir. Kasım ayında Konut Fiyat Endeksi aylık bazda %1,25, yıllık bazda ise %18,60 oranında artış göstermiştir. Metrekare başına konut değeri olarak hesaplanan birim fiyatlar 2014 yılı Kasım ayında 1.497,47 TL/m 2 iken 2015 yılı Kasım ayında 1.752,05 TL/m 2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük il; İstanbul, Ankara ve İzmir de sırasıyla konut fiyat endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 23,26, 12,98 ve 17,67 oranlarında artış göstermiştir. Türkiye geneli için konut fiyat endekslerinin yıllık yüzde değişimleri aşağıda haritada gösterilmektedir. Buna göre, TR21 Bölgesinde yer alan Edirne de yıllık konut fiyat endeksi artışı yüzde 10-15 arasında yer almaktadır. Sonuç olarak Ocak ayı inşaat sektörü güven endeksi alt kalemlerine bakıldığında alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi nde artış olurken gelecek 3 aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisinde azalma olmuştur. Dolayısıyla, sipariş artış beklentisi talep ile ilgili beklentilerde olumlu durumu gösterirken, istihdam beklentisindeki azalış aslında asgari ücret artışı ile inşaat maliyetlerinin artması ve bunun da inşaat sektöründe istihdamı azaltacağı beklentisi yatmaktadır. Kaldı ki, işçilik maliyeti 2015 yılında en fazla artan maliyet grubu olmuştur. Aşağıdaki tablodan da görüleceği üzere 2014 yılında toplam ortalama maliyet %10,7 artarken ortalama işçilik maliyeti %9,8 oranında artmış; 2015 yılında ise toplam ortalama maliyet %5,9 oranında artarken ortalama işçilik maliyeti %8,3 oranında artmıştır.
Doğal olarak maliyetlerin artması ile beraber fiyatlar da artmaktadır. Bu açıdan bakıldığında fiyat artışı normal bir süreç olarak değerlendirilmelidir. Ancak günümüzde en çok tartışılan konuların başında konut fiyatlarında balon olup olmadığıdır. Aşağıda bu konu Türkiye açısından analiz edilecektir: IMF, her yıl çeyrek dönemler itibari ile yayınladığı Global Konut İzleme Raporunu (Global Housing Watch) 29 Ocak 2016 tarihinde yayınladı. Raporda yer alan Global Konut Fiyat Endeksine göre konut fiyatları yavaş bir toparlanma süreci içindedir. Raporda vurgulanan nokta, konut fiyatlarındaki değişim ülkeden ülkeye değişse de çoğu ülkede konut fiyatlarının arttığı ve bu artışın 16 çeyrek dönemdir (4 yıl) sürdüğüdür. Türkiye özelinde bir analiz yapmak gerekirse, kısa dönem-uzun dönem ayrımını yapmak doğru olur. Kısa dönemde, konut arzı genelde sabit olduğu için konut fiyatlarını belirleyen temel faktör konut talebindeki artış veya azalışlardır. Bu anlamda, kısa dönemde konuta olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etkilemektedir. Uzun dönem için arz ve talep değerlendirildiğinde ise yapı ruhsatları ve kullanım izinlerini karşılaştırmak yerinde olur. Aşağıdaki grafikten görüldüğü üzere, ruhsatlar ve kullanım izinleri arasındaki farkın ruhsatlar lehine açılması, yapı stokundaki artışın talebin üzerinde gerçekleştiği şeklinde yorumlanmaktadır. Kaynak:İşbank
Konut fiyatlarındaki balon kavramı ile ilgili başka bir yaklaşım ise özellikle konuta yönelik kredilerin artması ve bunun konut fiyatlarını yukarı doğru itmesidir. Türkiye de toplam konut satışlarının yaklaşık %30-40 ı kredili (ipotekli) olarak gerçekleştirilmektedir. 2015 sonu itibarıyla konut kredi hacmi 144 milyar TL ye ulaşmıştır. Aşağıdaki grafik IMF in Global Konut İzleme Raporu nda yer almaktadır. Grafik, 2015 in 3. çeyreği itibari ile 1 yıllık dönemde reel bazda kredi büyüme oranlarını vermektedir. En yüksek büyüme grafikten görüldüğü üzere Türkiye dedir. Ancak, konut kredisi/gsyih oranına göre Türkiye de konut kredilerinin GSYİH ya oranı %7.6 olup diğer ülkelere göre oldukça düşük seviyededir. Dolayısıyla, son yıllarda konut kredilerindeki büyüme ivme kazansa da, konut kredilerinin Türkiye de artma potansiyelinin olduğu ifade edilebilir. Kaynak:DenizBank Diğer taraftan, konut fiyatları ile kira arasındaki ilişki konut fiyatlarındaki hızlı artışları izleme adına önem arz etmektedir. İş Bankası nın inşaat sektörü ile ilgili raporuna göre Türkiye de konut yatırımı geri dönüş süresi (satış fiyatı/yıllık kira oranı) 18 yıl düzeyinde seyretmektedir. IMF in Global Konut İzleme Raporu nda yer verilen grafiğe göre ise konut fiyatı/kira oranına göre dünyada en yüksek oran Türkiye ye aittir. (İzleyen sayfadaki grafik)
Son olarak, fiyatların sürekli ve hızlı bir şekilde yükselmeye devam edeceği yönündeki beklentiler de konut balonlarının bir nedeni olarak kabul edilmektedir. Emlak danışmanlık şirketi REIDIN in İş Bankası desteğiyle hazırladığı REIDIN Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi ne göre 2016 yılı 1. çeyrek döneminde 2015 yılı son çeyrek dönemine göre endeks bazında %6,85 oranında fiyat artışı beklenmektedir. Bu çerçevede Yukarıda ele alınan değişkenler topluca değerlendirildiğinde, konut balonuna dair işaretlerin net bir şekilde mevcut olduğunu ileri sürmek mümkün değildir. Ancak, net tasarruf açığı olan ve bu tasarruf açığını dış borçlanma ve portföy yatırımları ile finanse eden bir ülke olarak Türkiye de inşaat sektörünün; ABD Merkez Bankası FED in 2015 Aralık ayında başladığı faiz artış sürecine 2016 yılında da devam etmesi durumunda, olumsuz etkileneceğini söylemek mümkündür. Böyle bir durumda konut fiyatlarında geri çekilme hareketleri görülebilir. Fiyatlar geri çekildikten sonra tekrar yukarı doğru hareket gerçekleşirse, bu süreç balon patlaması değil, daha sağlıklı bir hareket olan fiyat düzeltme süreci olur.
-Hizmet Sektörü Güven Endeksi: Mevsimlikten arındırılmış hizmet sektörü güven endeksi Aralık ayında 99 puan seviyesinde iken Ocak ayında 92.5 puana düşmüştür. Tarihsel olarak ele alındığında, hizmet sektörü güven endeksi 2011 yılından beri en düşük seviyeyi görmüştür. Mevsim etkilerinden arındırılmış hizmet sektörü güven endeksi Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık 2011 112,4 111,0 111,2 110,3 110,5 110,3 109,1 106,0 107,8 106,4 107,2 107,0 2012 105,3 104,4 104,6 104,6 105,0 105,9 107,8 105,5 104,1 104,3 102,1 102,4 2013 102,6 104,1 103,7 105,3 104,6 102,5 101,7 103,7 102,9 104,2 105,3 103,9 2014 102,1 100,9 100,2 99,0 98,0 99,6 97,4 99,3 101,0 99,8 97,3 98,8 2015 100,7 101,5 100,8 100,3 100,4 99,3 100,4 100,2 98,1 98,2 100,0 99,0 2016 92,5 Aylık bazda tüm alt endekslerde düşüş gerçekleşmiştir. Dolayısıyla, son 3 aylık dönemde iş durumu beklentisi, son 3 aylık dönemde hizmetlere olan talep beklentisi ve gelecek 3 aylık dönemde hizmetlere olan talep beklentisi nde azalışlar olmuştur. Ancak, en fazla düşüş son 3 aylık dönemde iş durumu beklentisi nde gerçekleşmiştir. Doç.Dr.İsmail Orçun GÜNDÜZ