Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ CAN ATAKENT TESİSLERİ DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ CAN ATAKENT TESİSLERİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ 29.12.2011 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller TAPU BİLGİLERİ üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 9846 ada 1 no.lu ve 9850 ada 3 no.lu gayrimenkuller MEVCUT KULLANIM üzerinde restoran, tenis kortu, yüzme havuzu ve idari binadan oluşan sosyal tesis bulunmaktadır. 9846 Ada 1 no.lu parsel Emsal=1,00 yapılaşma koşulu ile Sosyal Tesis+ Spor Alanı, 9850 Ada 3 no.lu parsel İMAR DURUMU Dükkanlar için Hmax: 3,80 m yapılaşma koşulları ile Sosyal Tesis + Dükkan + Yüzme Havuzu Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) 9846 ADA 1 NO.LU PARSEL ÜZERİNDEKİ BİNANIN ARSA DAHİL 2.200.000,00 TL TOPLAM DEĞERİ 9850 ADA 3 NO.LU PARSEL ÜZERİNDEKİ BİNANIN ARSA PAYI DAHİL 2.100.000,00 TL TOPLAM DEĞERİ TOPLAM DEĞER 4.300.000,00 TL 1
RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin İmar Durumu... 9 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...10 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 10 Bölge Analizi...10 İzmir İli...10 Karşıyaka İlçesi...12 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...13 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...13 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...13 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ... 14 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...14 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...14 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ... 14 2
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...14 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...14 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...15 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...15 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...15 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ... 16 Çevrede Arsa Değeri Araştırması...16 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması...16 Çevrede Kiralık Dükkan Emsal Araştırması...17 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri...17 Gayrimenkullere Değer Takdiri...18 Binalara Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...18 Binalara Gelir Yöntemi İle Değer Takdiri...18 En Verimli Kullanım Analizi...19 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...19 RAPOR EKLERİ:... 20 3
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 29.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 12.11 214 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İzmir İli Karşıyaka İlçesi 9846 Ada 1 no.lu ve 9850 Ada 3 no.lu parseller üzerinde bulunan Can Atakent Tesisleri nin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor Şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İzmir İli Karşıyaka İlçesi 9846 Ada 1 no.lu ve 9850 Ada 3 no.lu parseller üzerinde bulunan Can Atakent Tesisleri nin sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: 29.12.2011 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: 400550 Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 5
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu parseller İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, Atakent Sitesi, 9846 ada 1 no.lu ve 9850 ada 3 no.lu parseller üzerindeki 16 bağımsız bölüm no.lu yüzme havuzu ve idare binasından oluşan Can Atakent Turistik Tesisleri dir. Gayrimenkullerin yakın çevresinde yüksek gelir grubuna hitap eden çok katlı apartman blokları ve 2-3 katlı villa tipi yapılar bulunmaktadır. 6
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İzmir Çevreyolu üzerinde Bornova istikametinde ilerlerken Anadolu Caddesine girilir. Anadolu Caddesi üzerinde takribi 2.4 km devam edilir ve sağa Erdoğan Akkaya Sokağa girilir. 6221. ve 6418. Sokak olarak devam eden sokak üzerinde takribi 1.6 km ilerlenir ve sağa 6342. Sokak dönülür. 6843. Sokak üzerinde takribi 130 m devam edilir ve döner kavşaktan Cahar Dudayev Caddesine dönülür. Cadde üzerinde takribi 850 m ilerlenir ve sağa 2039. Sokak a dönülür. Sokak üzerinde takribi 120 m devam edilmesi ile Can Atakent Tesisleri nin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Bostanlı takribi 2 km, Karşıyaka Merkez takribi 6 km, İzmir Çevre Yoluna takribi 5.5 km., Konak a takribi 15 km uzaklıktadır. 7
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Karşıyaka Tapu Sicil Müdürlüğünden 29.12.2011 tarihinde ve saat 15:50 de temin edilmiştir. -Şemikler 9846 Ada 1 no.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 9846 İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 8.243,00 m² Cilt/Sayfa 124/13402 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. -Şemikler 9850 Ada 3 no.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada/Parsel 9850/3 İlçe KARŞIYAKA Arsa Payı/Payda 6261/7611 m² Mahalle ŞEMİKLER Ana Taşınmaz Nitelik Onbeş Dükkan ve Yüzme Havuzu ve Müştemilatı Cilt/Sayfa 36/3479 Bağımsız Bölüm Nitelik Yüzme Havuzu ve İdare Binası Kat /Giriş/ Bağımsız Bölüm No Zemin/42/16 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. - TAM Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812 Edinme Sebebi İMAR UYGULAMASI (TSM) TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Beyan YOKTUR. 26.03.1990 tarihli Yönetim Planı bulunmaktadır. 8
2.3 Gayrimenkullerin İmar Durumu 18.09.1986 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Karşıyaka Belediyesi T.E.K.B (Bostanlı) Revizyon İmar Planı na göre 9846 Ada 1 no.lu parsel Emsal=1,00 yapılaşma koşulu ile Sosyal Tesis + Spor Alanı olarak, 9850 Ada 3 no.lu parsel Dükkanlar için Bina Yüksekliği (Hmax)=3,80 m yapılaşma koşulları ile Sosyal Tesis + Dükkan + Yüzme Havuz Alanı olarak planlanmıştır. 9
2.4 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullerden 9846 ada 1 no.lu parsel için 20.06.1989 tarih 43 sayılı yapı ruhsatı ve 09.10.1989 tarih 20 sayılı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine göre taşınmazın kullanım alanı 899,00 m² dir. Yerinde yapılan incelemelerde mimari projeden farklı olarak taşınmazın kullanım alanının brüt 200,00 m² restoran ve brüt 120,00 m² kahvehanenin inşa edilerek büyütüldüğü belirlenmiştir. Taşınmazın toplam mevcut kullanım alanı brüt 1.219,00 m² dir. Değerlemede sadece yapı kullanma izin belgesindeki yasal kullanım alanı dikkate alınmıştır. Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Karşıyaka İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğünde taşınmaza ait arşiv dosyası incelenmiştir. Taşınmazın irtifak projesinde m² bilgisine rastlanmamıştır. Ancak taşınmaz kat adedi olarak projesine uygundur. Arşiv dosyasında 9850 Ada 1 3 no.lu parsel üzerindeki taşınmaza ait 20.02.1990 tarihli yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Yapı kullanma izin belgesine göre idari binanın kullanım alanı 1.188,00 m² dir. Bu kullanım alanı taşınmasın yerindeki kullanım alanı ile örtüşmektedir. 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi 3.1.1 İzmir İli Türkiye nin batısında Ege Bölgesi'nin en büyük, ülkemizin de 3. Büyük ili olan fuarlar merkezi İzmir, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. İlin yüzölçümü 11.973 km² olup, nüfusu TÜİK in 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt verilerine göre belde ve köyler dâhil 3.948.848 kişidir. İzmir'e bağlı 28 ilçe bulunmaktadır. Bunlardan Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Balçova, Buca, Narlıdere, Güzelbahçe ve Gaziemir, Büyükşehir statüsü içinde kalan ilçelerdir. Diğerleri; Bergama, Kınık, Dikili, Foça, Aliağa, Menemen, Kemalpaşa, Ödemiş, Beydağ, Kiraz, Bayındır, Tire, Torbalı, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Çeşme, Karaburun ve Urla'dır. İzmir kenti, il topraklarının batısında, Ege Denizi kıyılarında, İzmir Körfezi'nin iç körfez kesiminde yer alır. Bir liman kenti olan İzmir, Türkiye'nin en önemli dış satım limanlarından biridir. İzmir gerek nüfusu, gerekse ticaret, sanayi, eğitim, kültür, eğlence, sanat, sağlık, finans, ulaşım, turizm vb. işlevleriyle ve bu alanlardaki kurum ve kuruluşlarıyla, etki alanıyla Ege'nin metropolü konumundadır. İzmir kuzeyde Dikili'den güneyde Selçuk'a kadar uzanan 629 km lik bir kıyı 10
bandına sahiptir. Bu kıyılar üzerinde Dikili, Çeşme ve İzmir kent merkezinde deniz giriş kapıları bulunmakta, kentin 16 km güneyinde Adnan Menderes Havalimanı iç ve dış hatlar terminalleriyle havayolu ulaşımında hizmet vermektedir. İzmir - Alsancak deniz yolcu limanı, dış ve iç hat tarifeli seferleriyle birçok yere denizyolu ile ulaşımı sağlamaktadır.(izmir-istanbul, İzmir-Venedik hatları gibi.) İzmir kıyılarında İzmir-Üçkuyular'da ve Çeşme'de 2 tane olmak üzere toplam 3 yat limanı ve 1 yat çekek yeri vardır. İzmir'den çeşitli yönlere uzanan karayolları ile Türkiye'nin her tarafına ulaşmak mümkündür, şehirlerarası otobüs terminali kentin 11 km doğusundadır. İzmir-Aydın ve İzmir-Çeşme arasında iki otoyolu bağlantısı vardır. İzmir, aynı zamanda demiryolu bağlantısı olan bir kenttir. İzmir-Basmane merkez garından direkt veya bağlantılı seferlerle Türkiye'nin çeşitli yerlerine tren yolculukları yapılabilir. İzmir'i dışarıya bağlayan bu ulaşım hatları dışında, kent içinde Üçyol-Bornova arasında metro, körfezi dolaşan vapur ve feribotlar, kent içi ulaşımı sağlayan belediyeye ait otobüsler hizmet vermektedir. İzmir, doğal kaynakları ve tarihsel-kültürel değerleriyle Türkiye'nin turizm potansiyeli en zengin illerinden biridir. İzmir, Ege kıyılarında deniz seviyesinden Bozdağların 2159 metrelik zirvesine kadar çeşitli yükseltilerde son derece çekici kırsal ve kültürel coğrafi görünümlere sahiptir. İzmir; kıyıları ve denizi, dağları, yaylaları, termal suları, kızılçam ve makilerden oluşan ormanları, Ege'ye özgü tarımsal ürünleri ve yumuşak iklimi ile doğaya uyumlu turizm türlerini ve rekreasyonel aktiviteleri uygulamak için eşsiz ortamlar sunar. 11
3.1.2 Karşıyaka İlçesi Karşıyaka İlçesi, İzmir Körfezi'nin kuzeyinde 84 kilometrelik bir alanda kurulmuştur. Yamanlar Dağ Grubu'nun güney yamaçlarını da içine alan Karşıyaka'nın doğusunda Bornova, batısında Çiğli ve kuzeyinde Menemen bulunmaktadır. Denizden yüksekliği 1 700 metre arasında değişmektedir. Bostanlı, Alaybey, Nergis gibi semtler ovada, Bayraklı, Gümüşpala ve Yamanlar gibi semtler ise yamaç arazilerde kurulmuştur. İlçe alanı içinde 2 köy 41 mahalle mevcuttur. İlçe merkez nüfusu 309.790 kişi olup, belde ve köyler dâhil toplam 310.061 kişidir. Nüfusun % 99.9'u şehir merkezinde, % 0.1'i köylerde yaşamaktadır. Nüfus açısından İzmir'in Konak'tan sonraki 2. büyük ilçesidir. Karşıyaka kuruluşundan bu yana hiçbir dönem sanayi şehri olarak düşünülmemiştir. Gediz Nehri 1870'li yıllara kadar Karşıyaka'dan denize dökülüyordu. Anılan yıllarda nehrin yatağı değiştirilince hem körfezin dolmasının önüne geçilmiş hem de ilçe yerleşime açılmıştır. 1876 yılında demiryolu hattının gelmesiyle yamaçlarda yaşayanlar demiryolunun sağ ve soluna yerleşmiştir. 1890 yılında ise vapur seferlerinin başlaması ikinci nüfus hareketini başlatmıştır. Karşıyaka İlçesi'nden; Konak, Alsancak, Pasaport Göztepe'ye vapur, Üçkuyular'a ise arabalı vapur seferleri yapılmaktadır. Karşıyaka, Bostanlı ve Bayraklı'da birer iskele mevcuttur. İlçede şehirlerarası sefer yapan tüm otobüs firmalarının bilet satış ofisleri bulunmaktadır. Bugünkü özelliği ile Karşıyaka bir yerleşim birimidir. Ancak son yıllarda çevre ilçelerden alışveriş amacıyla gelen müşteri potansiyelinin artması ticari potansiyeli de harekete geçirmiş Karşıyaka Çarşısı, il merkezindeki diğer çarşılara alternatif çarşı olma özelliğini almıştır. İlçede; makarna bitkisel yağ, gemi inşa ve onarımı, ekmek imali ve satışı, tekstil ile et, süt ve un pazarlaması yapan birer sanayi kuruluşu bulunmaktadır. Çağımızdaki en dinamik işletmelerin küçük ve orta ölçekli işletmeler olduğu göz önüne alınacak olursa ilçede bu vasıfta çok sayıda işletme bulunmaktadır. Tarihinin çok eski olması nedeniyle Karşıyaka, turizm sektöründe de potansiyel taşımaktadır. Bayraklı'daki 5000 yıllık Tepekule (Smyrna) harabeleri ile Tantalos mezarı önemli tarihi kalıntılardır. Ulu Önder Atatürk'ün annesi Zübeyde Hanım'ın mezarının Karşıyaka'da bulunması ilçenin önemini daha da arttırmaktadır. Ayrıca, tarihi eserlerin açıkhavada sergilendiği Bostanlı Güzel Sanatlar Parkı Arkeoloji Müzesi ilçeye farklı bir hava katmaktadır. 12
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu parselin yakın çevresinde Atakent İlköğretim Okulu, Karşıyaka Atakent Anadolu Lisesi, Karşıyaka Göz Hastanesi, Karşıyaka Belediyesi Şehitler Parkı, Mavişehir Boğaziçi Spor Tesisleri, Firuzan Abidinoğlu Anaokulu, Emlak Bankası İlköğretim Okulu, Karşıyaka 5 no.lu Bostanlı Aile Sağlığı Merkezi gibi donatı alanları ile Efes Evleri, Mavişehir Pamukkale Sitesi gibi site niteliğinde yüksek gelir grubuna hitap eden çok katlı bloklar ile 2-3 katlı villa tipinde yapılar bulunmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkullerden 9846 Ada 1 no.lu parsel üzerinde ayrık nizam, 1 katlı, betonarme karkas inşaat tarzında restoran ve tenis kortu bulunmaktadır. Bina, yapı kullanma izin belgesine göre brüt 899,00 m² büyüklüğündedir. Saha çalışmasında yapılan çalışmalara göre ise yapının 1.219,00 m² büyüklüğünde olduğu tespit edilmiştir. Parselde 2.100,00 m² lik alana sahip 2 adet tenis kortu ve 1 adet basketbol sahası bulunmaktadır. 9850 Ada 3 no.lu parsel üzerinde yüzme havuzu ve idari bölüm yer almaktadır. İdari binanın kullanım alanı 1.188,00 m² dir. Bu kullanım alanı taşınmasın yerindeki kullanım alanı ile örtüşmektedir. Yüzme havuzu idari bölümü 2 katlı olup giriş katında yönetim odası bulunmaktadır. Havuz takribi olarak 45 m, x 20 m boyutlarındadır. Havuzun etrafı traverten kaplıdır. Düğün, toplantı gibi aktiviteler de bu mekanda gerçekleşmektedir. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, 18.09.1986 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Karşıyaka Belediyesi T.E.K.B (Bostanlı) Revizyon İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen yapıların yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. 9846 ada 1 no.lu parsel üzerindeki yapının yapı kullanma izin belgesinde 899,00 m² büyüklüğünde olduğu ancak fiiliyatta alan kullanımın büyütülerek 1.219,00 m² ye çıkarıldığı tespit edilmiştir. Değerleme çalışmasında yalnız yapı kullanma izin belgesindeki yasal kullanım alanı dikkate alınmıştır. 13
4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu sosyal tesislerin merkezi konumu ve ulaşım kolaylıkları Rapora konu gayrimenkullerin çevresinde nitelikli konut alanlarının ve sosyal donatı alanlarının yoğun olması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin takribi 25 yıllık olması nedeniyle yenileme maliyetinin artacak olması 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 14
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve yapılar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel kire bedeli hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 15
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) AYŞE ÖZCAN 0 533 633 15 19 Mavişehir Cahar Dudayev Bulvarı Mevkiinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı 250.000,00 126,00 1.813,00 HÜSEYİN KARAGÖZ 0 232 323 41 41 Mavişehir Mahallesinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı 6.480.000,00 3.574,00 1.813,00 İRFAN ŞİPAK 0 232 364 35 70 Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı 350.000,00 141,00 2.482,00 GÜLAY EMLAK 0 232 362 19 89 Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı 300.000,00 180,00 1.666,00 YILMAZ ÖZCAN 0 232 362 61 53 Atakent Mahallesi, Göz Hastanesine yakın konumlu, arsa nitelğinde Konut Alanı İmarlı 1.650.000,00 750,00 2.200,00 6.2 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) GÜLAY TURAN 0 232 364 38 12 AKTİF 2 EMLAK OFİSİ 0 232 365 03 30 FAHRETTİN ALYAMAÇ 0 232 372 82 67 MERT AYDENİZ 0 232 330 03 08 EGEM EMLAK 0 232 336 07 77 KÜRŞAT KARAMUŞ 0 232 382 11 99 Karşıyaka Yalı Mahallesinde 250.000,00 75,00 3.333,33 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 625.000,00 240,00 2.604,16 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 225.000,00 94,00 2.393,61 Karşıyaka Atakent Mahallesinde 120.000,00 63,00 1.904,76 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 1.350.000,00 400,00 3.375,00 Karşıyaka Atakent Mahallesinde 470.000,00 200,00 2.350,00 16
6.3 Çevrede Kiralık Dükkan Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) MİNE GÜROCAK 0 232 330 34 37 AYHAN AYÇİÇEK 0 232 362 58 58 ALİ YILMAZ 0 232 362 51 74 SAMİ DİNLER 0 232 337 08 07 YILMAZ YILDIRIM 0 232 330 31 14 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 2.000,00 200,00 10,00 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 1.100,00 100,00 11,00 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 600,00 60,00 10,00 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 500,00 42,00 11,90 Karşıyaka Şemikler Mahallesinde 1.500,00 250,00 6,00 6.4 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller İzmir İli Karşıyaka İlçesi Şemikler Mahallesi 9846 Ada 1 no.lu ve 9850 Ada 3 no.lu parsellerde kayıtlı olup toplam yüzölçümü 15.854,00 m² dir. 9846 Ada 1 no.lu parsel arsa vasıflıdır. 9850 ada 3 no.lu parselde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklı A.Ş. hissesi 6261/7611 dir. Buna göre hisseye düşen arsa miktarı 6.261,00 m² olmaktadır. Değerlemeye konu parsellerin imar duruları, konumları, vasıfları ve kullanım biçimleri gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.800,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 15.854,00 m² x 1.800,00 TL/m² = 28.537.200,00 TL Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen alana tekabül eden arsa değeri; = 14.504,00 m² x 1.800,00 TL/m² = 26.107.200,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 17
6.5 Gayrimenkullere Değer Takdiri 6.5.1 Binalara Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsallerine göre konumları, imar fonksiyonları, kullanım amaçlarının doğrudan ticari ünite olmaması gibi etkenler neticesinde birim m² değerlerinin emsallerinden düşük olacağı kabulü ile; 9846 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan 899,00 m² brüt alanlı yapı için birim m² değeri 2.450,00 TL/m² olarak, 9850 Ada 3 no.lu parsel üzerinde bulunan 1.188,00 m² brüt alanlı yapı için birim m² değeri 1.750,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre bina değeri; 9846/1 için= 899,00 m² x 2.450,00 TL/m²=2.202.550,00 TL 2.200.000,00 TL 9850/3 için= 1.188,00 m² x 1.750.00 TL/m²=2.079.000,00 TL 2.100.000,00 TL Bina toplam değeri = 2.200.000,00 TL + 2.100.000,00 TL =4.300.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.5.2 Binalara Gelir Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller sosyal tesis olarak kiralanabilir nitelikte olduğundan ve çevrede yeterli miktarda kiralanabilir dükkan emsali bulunduğundan gelir yöntemi ile değer takdiri uygun bulunmuştur. Çevrede yapılan dükkan emsali araştırmalarına göre taşınmazlar için aylık kira bedeli 8,5 TL/m²/ay olarak hesap ve takdir edilmiştir. Kapitalizasyon Oranı % 5 olarak kabul edilmiştir. Buna göre; 9846/1 için yıllık net işletme geliri= 899,00 m² x 8,5 TL/m²/ay x 12=91.698,00 TL 9850/3 için yıllık net işletme geliri= 1.188,00 m² x 8,5 TL/m²/ay x 12=121.176,00 TL Toplam Net İşletme Geliri=91.698,00 TL + 121.176,00 TL = 212.874,00 TL olarak hesap edilmiştir. Taşınmaz Değeri=Net İşletme Geliri/Kapitalizasyon Oranı Taşınmaz Değeri= 212.874,00 TL/0,05 =4.257.480,00 TL 4.257.500,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değerlere KDV dahil değildir. 18
6.6 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 6.7 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İzmir İli, Karşıyaka İlçesi sınırları içerisinde mülkiyetleri Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.ye ait Can Atakent Sosyal Tesisleridir. Değerleme konusu gayrimenkullerin; konumu, imar durumu, teknik ve sosyal imkânları, ulaşım vb. özellikleri ile ilgili edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar, gayrimenkullerin emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirilerek Emsal Karşılaştırması (Piyasa) Yöntemi ve Gelir Yöntemi kullanılmıştır. Gelir Yöntemi kullanılarak elde edilen sonuçların ülkemizdeki ekonomik şartlar, inşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa verileri vb. etkenler sebebiyle değişmesi muhtemel olduğundan nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri; 9846 Ada 1 no.lu parsel üzerindeki yapı için 2.200.000,00 TL, 9850 Ada 3 no.lu parsel üzerindeki yapı için 2.100.000,00 TL, Taşınmazların toplam değeri 4.300.000,00 TL (Dörtmilyonüçyüzbin Türk Lirası) olarak hesap ver takdir edilmiştir. Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir. 9846 ADA 1 NO.LU PARSEL ÜZERİNDEKİ YAPININ ARSA DAHİL TOPLAM DEĞER KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91 TL) 2.200.000,00 TL 890.688,25 1.151.832,46 $ 9850 ADA 3 NO.LU PARSEL ÜZERİNDEKİ YAPININ ARSA PAYI DAHİL TOPLAM DEĞER KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91 TL) 2.100.000,00 TL 850.202,42 1.099.476,43 $ TOPLAM DEĞER KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91 TL) 4.300.000,00 TL 1.740.890,68 2.251.308,90 $ 19
Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: 400550 Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kaydı 20