ANKARA İLİ, ETİMESGUT İLÇESİ, BAHÇEKAPI MAHALLESİ 48.504 / 2 ADA PARSEL FİZİBİLİTE RAPORU Mart 2014 1
1. LOKASYON VE GENEL BİLGİLER: Fizibilite çalışmasına konu edilen taşınmaz; Ankara İli, Yenimahalle İlçesi, Bahçekapı Mahallesinde yer alan imarın 48.504 Ada 2 nolu parselidir. Bu parsel 48.307 Ada 1,2,3 ve 4 nolu parsellerin tevhidi ile oluşturulmuş olan 46.293 m² büyüklüğünde bir parseldir. Açık tarif olarak kentin ana sanayi ve lojistik merkezlerinden olan Şaşmaz Oto Sanayi Sitesinin güney girişi tarafında Ahi Evran Caminin hemen alt tarafında bulunmakta olup, bölgenin en önemli aksı olan Fatih Sultan Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) üzerinden gelindiğin de ise Şaşmaz Oto Sanayi yönünde köprülü kavşaktan dönülür. Bu güzergah üzerinde yaklaşık 1,70 km ilerlenerek sol konum üzerinde yer alan 2567. Sokak (Eski 4. Cadde) 0,55 km ilerlenerek sağa dönülür. Kadastro yolu üzerinde yaklaşık 0,40 km ilerlendiğinde konu taşınmazın bulunduğu alana ulaşmak mümkündür. Çalışma konusu taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle orta ve büyük ölçekli sanayi tesisleri ile küçük ölçekli atölyeler ve sanayi siteleri bulunmaktadır. Ankara nın önemli lojistik merkezlerinden biri olan Şaşmaz Nakliyeciler Sitesi de bu bölgede bulunmaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde Güvercinlik Havaalanı, Ahi Evran Cami, Etimesgut Havaalanı, bir çok otomobil firmalarının servisleri, Gersan Sanayi Sitesi, bankalar ve küçük sanayi depoları yer almaktadır. Proje alanının Atatürk Caddesi ne dört bir yanı yola cepheli olup, Şaşmaz Oto Sanayi 0,45 km, Fatih Sultan Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) na 2,00 km ve Ankara şehir merkezi 16,90 km mesafede yer almaktadır. Arsanın değerini arttıran etkenler; konumu, şehir merkezine yakınlığı, Ankara yı diğer illere bağlayan yolların tamamına çok kısa sürelerde ulaşım imkanı sağlaması ve büyük bir lojistik merkezi yapılmasına hem alan olarak hem de imar yönünden müsait olmasıdır. 2013 yılında hizmete giren Yeni Çiftlik Bulvarı ve Eti geçidi ulaşımı sorunsuz hale getirmiştir. İstanbul yolu (Fatih Sultan Mehmet Bulvarı) ile olan mesafesi 2,00 kilometredir. Arsa konumu itibari ile üzerine yapılacak olan Lojistik Merkezi; sektörde olan firmaların tamamının bulunmak isteyeceği bir merkez haline gelecektir. Kısa ulaşım süreleri sayesinde zaman, personel, araç ve yakıt maliyetlerinde önemli tasarruflar sağlanacaktır. 2
3
Gayrimenkulden Tespit Edilmiş Önemli Merkezlere Uzaklıklar: KONUM YAKLAŞIK MESAFE (km) Şaşmaz Oto Sanayi ~0,45 Fatih Sultan Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) ~2,00 Ankara Şehir Merkezi ~16,90 4
48.307 Ada 1,2,3 ve 4 nolu parsellere ilişkin olarak 14/05/2013 tarih ve 846 sayılı kararı ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisi tarafından onaylanmış olan 1/1000 ölçekli İmar Planı Hükümleri geçerlidir. Yukarıdaki mevcut imar durumu paftasından da görüleceği üzere arsa sanayi depolama alanı olarak değerlendirilmiş olup plan notları aşağıda belirtilmiştir. Arsanın eğimli bir topografyaya sahip oluşu ve plan notlarında belirtilen kullanım haklarından dolayı mevcut arazi çok verimli bir şekilde kullanılabilmektedir. Bu kapsamda hazırlanmış olan projeye ilişkin bilgiler diğer bölümde sunulacaktır. 6
7
3- PROJE BİLGİLERİ : Projenin Amacı Ankara da Lojistik Sektörünün Türkiye Ekonomisine azımsanmayacak katkısı bulunmaktadır. Özellikle son zamanlarda internet üzerinden yapılan satış yapan firma ve bireysel kullanıcıların artması, büyük ve kurumsal firmaların inşaat maliyetine katlanmadan nitelikli tesisler içerisinde yer seçmek istemesi, lojistik sektöründeki nitelikli yapı stoğunun artmasına yol açmıştır. Ankara ölçeğinde lojistik firmalarının bir arada ve havayolu-demiryolu entegrasyonun daha iyi kurgulandığı bölgeler halinde konumlanması önemli bir husus olarak ele alınmıştır. 1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı nda lojistik hizmeti veren tesislerin birada bulunduğu, kentin merkezindeki trafiğe yüklenmeden transferlerin sağlanabilmesi için ulaşım sistemleri güçlendirilmiş Lojistik Bölge ler öngörülmüştür. 1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı nda Kazan, Akyurt, Yenimahalle ( İvedik ve Ostim), Sincan, Temelli, Etimesgut (Şaşmaz) ve Elmadağ Lojistik Bölgeler olarak önerilmiştir. Şaşmaz Lojistik Bölgesi için ayrıca tren hattı ile entegre olacak şekilde ulaşım sistemleri planlanmıştır. Taşınmazların Bulunduğu Bölgede Lojistik ve Sanayi Tesislerinin Yer Seçimini Destekleyecek Üst Ölçek Plan Kararları Plan bütünlüğü çerçevesinde yer alan depolama ve sanayi binaları tevsii yapılmaması, çevre kirliliğine yol açmaması, ilgili kurumların olumlu görüşünün olması ve ileri teknoloji kullanılması koşulları ile ekonomik ömürlerini tamamlayıncaya kadar mevcudiyetlerini sürdürebilirler. Ancak, depolama ve sanayi binalarının planlarda belirlenen lojistik ve/veya sanayi alanlarına hazırlanacak bir eylem planı çerçevesinde desantralizasyonu esastır. Sektörel kümelenmelerin dikkate alınacağı sanayi alanlarında, sektörel kümelenmelere uygun küçük sanayi siteleri ile sanayi tesislerinin ihtiyacına yönelik tır ve kamyon parkları, antrepo ve depolar gibi lojistik fonksiyonlar yer alabilir. 8
Mevcut durumda, Şaşmaz Oto Sanayi bölgesinde nitelikli lojistik hizmeti veren tesislerin yanı sıra yoğunlu olarak orta ölçekli sanayi alanları yer almaktadır. Ayrıca Şaşmaz Oto Sanayi nin Fatih Sultan Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) ve merkezinde lojistik tesisi inşa etmeye elverişli büyüklükte arsa stoğu kısıtlıdır. Bölgenin Ankara Çayı kısmındaki boş arsalar alternatif olarak sunulmaktadır. Bölge genelinde özellikle otomobil, gıda ve perakende sektörlerinde faaliyet gösteren firmalar lojistik amaçlı yer seçmektedir. Bu sektörlerdeki kullanım alanı talebinin genellikle 5.000,00 m2 ile 20.000,00 m2 aralığında değişmekte olduğu, tesislerin kiracı talebine göre bölümlere ayrılabilir ya da birleştirilebilir şekilde olduğunda talep göreceği bilgisi alınmıştır. Mevcut kiralama rakamlarının ise 7,50$ ila 10,00$ arasında değiştiği tespit edilmiştir. Ankara genelinde lojistik sektörü yatırımlarının arttığı, talebin de depolama gereksinimi olan sektörlerin gelişmesi ile artmakta olduğu görülmektedir. Şaşmaz Oto Sanayi nin şehir merkezi içinde yer alması ve çalışma konusu gayrimenkul özelliklerinde arsa stoğunun yetersizliğinden ötürü yakın zamanda açılan Kazan da yer alan Ankara Lojistik Üssü ne yönelmeler söz konusu olmuştur. Ancak şehir merkezine olan ulaşım süresi ve mesafesi göz önüne alındığında Şaşmaz bölgesinin avantajı ve tercih nedeni olacağı ortadadır. Taşınmazın bulunduğu alanda ulaşım entegrasyonunu geliştirmeye yönelik yapılan ve hizmete giren geçitlerin ve yolların arz ve talebi artıracağı da bir gerçektir. 9
Bölgenin mevcut durumu 10
Mevcut proje alanında tasarlanan lojistik mekezinde, arsanın topoğrafik yapısından faydalanılmış olup, bina 3 bodrum + zemin + 7 ofis katından oluşmaktadır. Binanın 3. bodrum katında genel donanım alanları, bay, bayan WC alanları, teknisyen odası, su sayaçları, pano odası, jeneratör bölümü, ag odası, malzeme deposu, teshin deposu, sığınak ve yangın deposu; 2. bodrum katında 48 adet sanayi depolama alanı, yedek oda, merdiven hacimleri, pano odası, bay ve bayan WC alanları, temizlik firma alanları, ada içi araç yolları, rampa alanları; 1. bodrum katında 49 adet sanayi depolama alanları, ada içi araç yolları, bay ve bayan WC alanları, pano odası, yedek oda, güvenlik firması alanları, rampa alanları, merdiven alanları; zemin katında 98 adet sanayi depolama alanları, merdiven alanları, rampa alanları, bay ve bayan WC alanları, yedek oda alanları; 1., 2., 3., 4., 5., 6. ve 7. ofis katları ise sosyal alan bloğu olarak tasarlanmış olup, bu hacimlerde ofis alanları, yemekhane alanı yer alacaktır. Lojistik üstte 2 adet giriş çıkış yer alacaktır. Proje alanında yer alan yapıların toplam inşaat alanı 95.048,00 m² dir. Projede yer alan sosyal bloklar için her 40,00 m² için 1 otopark ve depolama alanı için her 125,00 m² için 1 otopark ön görülmüştür. Otopark alanları açık otopark alanları olarak tasarlanmış olup, toplamda 617 adet araç bulunacaktır. Proje alanında yer alan yapılar A+ olarak dizayn edilecektir. Proje Toplam İnşaat Alanı Sanayi Depolama Alanı 56.554,00 m² Ofis Alanları 7.838,00 m² Ortak Alanlar 30.656,00 m² Toplam İnşaat Alanı 95.048,00 m² 11
12
13
14
15
Proje hazırlıkları tamamlanmış olan Lojistik Merkezinde bulunan aşağıda belirtilmiş olan özellikler; projenin bölgedeki rekabet gücünün yüksek olacağını ve pazarlama noktasında avantajlar sağlayacağını ortaya koymaktadır. Lojistik tesis içindeki yeterli büyüklükteki kullanım alanlarının, birbirinden bağımsız bölümler halinde kiraya verilebilmesine olanak sağlayacak şekilde mimari tasarımının yapılması, Sanayi Depolama Alanı lejandı için yüksek olan inşaat hakkının verimli kullanılabilmesi için doğru mimari tasarımın yapılması, Kiralanacak alanlarının her birinin ayrı park ve rampa alanlarının bulunması, tır giriş çıkışlarının ayrı olarak planması, Lojistik tesis kiralamasında firmalar ile, tesis inşa halindeyken anlaşma sağlanması, Lojistik tesisin, kiralanabilir alanları düz giriş olacak şekilde tasarlanması (Konu proje kottan kazandığından 2. bodrum Ankara Çayı tarafından zemin kotu gibi gözükmektedir.) Çok katlı lojistik tesislere olan talebin düşük olmasından dolayı optimum tavan yüksekliğine (7-10 m) sahip blok ve katlar şeklinde tasarlanması, Personeller için ortak kullanım alanlarının oluşturulması, Kiralanabilir alanlar içerisinde ofis alanlarının da oluşturulması, Koordinasyonun güçlü olması için profesyonel bir yönetimin oluşturulması. Tesisin kiralamasını kolaylaştıracak unsurlar; Tesisin bölümlere ayrılabilir ve birleştirilebilir fonksiyona sahip olarak, tek etap halinde ve katları olacak şekilde tasarlanmıştır. Proje nitelikli, A+ sınıfı bir lojistik tesis olarak hizmet verebilecek şekilde tasarlanmıştır. Tesis; perakende, tekstil, ilaç, gümrük sektörlerinde faaliyet gösteren, farklı kullanım alanlarına gereksinim duyan firmalar tarafından tercih edilmesini kolaylaştıracak şekilde tasarlanmıştır. 16