Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. :23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 bilgi@ygd.com.tr www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 1. ETAP DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT 01.11 008 İSTANBUL, OCAK 2011
İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanı... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve su... 4 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 5 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri... 7 Ana Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri... 7 Bağımsız Bölümlerin Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...11 Gayrimenkullerin İmar Durumu...12 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı...12 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler....13 İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER...13 Bölge Analizi....13 İstanbul İli...13 Coğrafi Konum...13 Avcılar İlçesi...14 Avrupa Konutları Ispartakule Projesi...15 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...16 1
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...16 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...16 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ...17 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...17 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...17 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ...17 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...18 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...19 Yakın Çevrede Piyasa Değeri Araştırması...19 Toplu Konut Değeri Araştırması...19 Arsa Değeri Araştırması...21 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ...21 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri...21 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Değer Takdiri...25 Arsa Değeri...27 Emsal Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri...27 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dâhil)...27 En Verimli Kullanım Analizi...29 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...29 RAPOR EKLERİ:...30 2
1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 27.01.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT 01.11 008 1.3 Rapor Türü Bu rapor, ARTAŞ İnşaat ve GÜN-ER İnşaat Ortaklığı nın talebi üzerine, Avan projesi ve mimari projeleri onaylanan, vaziyet planı ve proje görselleri hazırlanan ve halihazırda takribi % 75 oranında inşası tamamlanan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 533 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Ispartakule Avrupa Konutları 1.Etap ın; 80 adet meskeninin, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği tamamlanmış proje değerinin öngörülmesi ve mevcut durum değerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII :35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı :23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir Plancısı Büşra BİTER, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir Plancısı Levent ÇELİK ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı, Harita ve Kadastro Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 3
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : ARTAŞ İNŞAAT & GÜN-ER İNŞAAT ORTAKLIĞI Müşteri Adresi : Yanıkses Sokak : 2/F Yenimahalle Kültür Merkezi Bakırköy / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 533 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde projesi geliştirilen ve inşası devam eden İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi kapsamındaki 80 adet bağımsız bölümün mevcut durum değeri ile tamamlanması durumundaki satışa esas değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti. 1.9 Değerleme Tarihi : 31.12.2010 1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve su Dayanak Sözleşme, ARTAŞ İNŞAAT & GÜN-ER İNŞAAT ORTAKLIĞI ile YETKİN Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 24.01.2011 tarihli sözleşme. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans : 400550 Yasin PEKTAŞ (Harita ve Kadastro Müh.) Lisans : 400446 4
2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu gayrimenkuller tapunun İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi (ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel numarasında kayıtlı, 35.462 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu oluşan toplam 6 konut bloğunda 385 daire ve 16 adet ticari üniteden, tapu kayıtları aşağıda listelenen, 80 adet mesken nitelikli bağımsız bölümdür. Firuzköy Mahallesi (ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel üzerinde projelendirilen Ispartakule Avrupa Konutları Projesi lüks konut projesidir. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olımpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 5
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 35 km. dir. TEM (O-3) Otoyolu Ispartakule çıkışında bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 17 km., Sirkeci Garına 25 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine O- 3 karayolu üzerinden ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra Ispartakule Sapağından sağa girilerek Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerinden çıktıktan 250 m sonra sağa U dönüşü yapılır ve 200 m sonra çatallaşan yoldan sola girilerek 400 m ilerlenir. Bu yolun sonundaki dönel kavşaktan sağa dönülür ve 250 m devam edildiğinde solda kalan alan, Ispartakule Avrupa Konutlarının inşa edileceği parseldir. 6
2.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri 2.2.1 Ana Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri İLİ : İSTANBUL İLÇESİ : AVCILAR MAHALLESİ : FİRÜZKÖY KÖYÜ : - SOKAĞI : - MEVKİİ : - YÜZÖLÇÜMÜ : 35.462,00 m² NİTELİĞİ : ARSA CİLT NO : SAYFA NO : PAFTA : F21D20D2D ADA : 533 PARSEL : 1 TARİH : 02.07.2010 YEVMİYE NO : 10567 MALİK/ HİSSE : EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. / TAM 7
KAT İRTİFAKI TESİSİ - 02/07/2010-10567 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. - TAM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 2.2.2 Bağımsız Bölümlerin Tapu Kayıt Bilgileri Cilt Sayfa Blok Bulunduğu Kat Bağımsız Bölüm Arsa Payı Bağımsız Bölüm Niteliği 46 4450 1-A ZEMİN 1 152/56622 MESKEN 46 4452 1-A 1 3 150/56622 MESKEN 46 4453 1-A 1 4 150/56622 MESKEN 46 4518 1-B 11 32 118/56622 MESKEN 46 4519 2 ZEMİN 1 126/56622 MESKEN 46 4520 2 ZEMİN 2 176/56622 MESKEN 46 4521 2 ZEMİN 3 148/56622 MESKEN 46 4522 2 ZEMİN 4 152/56622 MESKEN 46 4526 2 1 8 152/56622 MESKEN 46 4530 2 2 12 176/56622 MESKEN 46 4534 2 3 16 176/56622 MESKEN 47 4558 2 9 40 176/56622 MESKEN 47 4570 2 12 52 176/56622 MESKEN 47 4572 2 13 54 154/56622 MESKEN 47 4574 2 13 56 150/56622 MESKEN 47 4600 2 20 82 176/56622 MESKEN 47 4606 2 21 88 150/56622 MESKEN 47 4610 2 22 92 150/56622 MESKEN 47 4614 2 23 96 150/56622 MESKEN 47 4615 2 24 97 148/56622 MESKEN 47 4618 2 24 100 150/56622 MESKEN 47 4622 2 25 104 150/56622 MESKEN 47 4623 2 26 105 148/56622 MESKEN 47 4626 2 26 108 150/56622 MESKEN 47 4627 2 27 109 248/56622 MESKEN 47 4628 2 27 110 248/56622 MESKEN 47 4630 2 28 112 220/56622 MESKEN 47 4631 2 28 113 220/56622 MESKEN 47 4632 3 ZEMİN 1 152/56622 MESKEN 47 4634 3 ZEMİN 3 176/56622 MESKEN 47 4635 3 ZEMİN 4 126/56622 MESKEN 47 4636 3 1 5 152/56622 MESKEN 47 4640 3 2 9 176/56622 MESKEN Malik Adı - Hisse Payı Edinme Sebebi - Tarih - Yevmiye 8
KAT İRTİFAKI TESİSİ - 02/07/2010-10567 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. - TAM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Cilt Sayfa Blok Bulunduğu Kat Bağımsız Bölüm Arsa Payı Bağımsız Bölüm Niteliği 47 4643 3 2 12 148/56622 MESKEN 47 4647 3 3 16 148/56622 MESKEN 48 4651 3 4 20 148/56622 MESKEN 48 4655 3 5 24 148/56622 MESKEN 48 4671 3 9 40 148/56622 MESKEN 48 4678 3 11 47 176/56622 MESKEN 48 4679 3 11 48 148/56622 MESKEN 48 4680 3 12 49 176/56622 MESKEN 48 4683 3 12 52 148/56622 MESKEN 48 4684 3 13 53 150/56622 MESKEN 48 4686 3 13 55 154/56622 MESKEN 48 4687 3 13 56 148/56622 MESKEN 48 4690 3 14 59 176/56622 MESKEN 48 4691 3 14 60 148/56622 MESKEN 48 4695 3 15 64 148/56622 MESKEN 48 4696 3 16 65 150/56622 MESKEN 48 4699 3 16 68 148/56622 MESKEN 48 4700 3 17 69 150/56622 MESKEN 48 4703 3 17 72 148/56622 MESKEN 48 4704 3 18 73 150/56622 MESKEN 48 4707 3 18 76 148/56622 MESKEN 48 4708 3 19 77 150/56622 MESKEN 48 4709 3 19 78 148/56622 MESKEN 48 4711 3 19 80 148/56622 MESKEN 48 4712 3 20 81 150/56622 MESKEN 48 4714 3 20 83 176/56622 MESKEN 48 4715 3 20 84 148/56622 MESKEN 48 4716 3 21 85 150/56622 MESKEN 48 4719 3 21 88 148/56622 MESKEN 48 4720 3 22 89 150/56622 MESKEN 48 4723 3 22 92 148/56622 MESKEN 48 4724 3 23 93 150/56622 MESKEN 48 4726 3 23 95 150/56622 MESKEN 48 4727 3 23 96 148/56622 MESKEN 48 4728 3 24 97 150/56622 MESKEN Malik Adı - Hisse Payı Edinme Sebebi - Tarih - Yevmiye 9
KAT İRTİFAKI TESİSİ - 02/07/2010-10567 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. - TAM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Cilt Sayfa Blok Bulunduğu Kat Bağımsız Bölüm Arsa Payı Bağımsız Bölüm Niteliği 48 4730 3 24 99 150/56622 MESKEN 48 4731 3 24 100 148/56622 MESKEN 48 4732 3 25 101 150/56622 MESKEN 48 4735 3 25 104 148/56622 MESKEN 48 4736 3 26 105 150/56622 MESKEN 48 4738 3 26 107 150/56622 MESKEN 48 4739 3 26 108 148/56622 MESKEN 48 4741 3 27 110 248/56622 MESKEN 48 4744 3 28 113 220/56622 MESKEN 49 4779 4-A 9-10 35 240/56622 DUBLEKS MESKEN 49 4780 4-A 9-10 36 240/56622 49 4829 4-B 11-12 43 242/56622 DUBLEKS MESKEN DUBLEKS MESKEN Malik Adı - Hisse Payı Edinme Sebebi - Tarih - Yevmiye 2.2.3 Gayrimenkullerin Takyidat Kayıt Bilgileri Rehinler Bölümünde: 26.01.2011 tarih, saat 09:00 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmazlar üzerinde herhangi bir rehin bulunmadığı tespit edilmiştir. Şerhler Bölümünde: 26.01.2011 tarih, saat 09:00 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmazlar üzerinde herhangi bir şerh bulunduğu tespit edilmiştir. Hak ve Mükellefiyetler: 26.01.2011 tarih, saat 09:00 itibari ile Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılan takyidat araştırmasında taşınmazlar üzerinde herhangi bir hak ve mükellefiyetin bulunmadığı tespit edilmiştir. Beyanlar bölümünde 01/07/2010 tarihli yönetim planı olduğu tespit edilmiştir. 10
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 533 ada 1 numaralı parselde kayıtlıdır. K 11
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu 2.4.1 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Rapora konu gayrimenkuller; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 12
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. Rapora konu gayrimenkullere ait yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, belgeler rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok Belgenin Onay Tarihi Belge 533 1 1A 14.05.2010 2010/120-4 533 1 1B 14.05.2010 2010/120-11 533 1 2 14.05.2010 2010/120-7 533 1 3 14.05.2010 2010/120-8 533 1 4A 14.05.2010 2010/120-1 533 1 4B 14.05.2010 2010/120-9 3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi. 3.1.1 İstanbul İli 3.1.1.1 Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir. 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 13
İstanbul İli İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 3.1.2 Avcılar İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir. 14
İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir. 3.2 Avrupa Konutları Ispartakule Projesi T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Artaş Gün-Er Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen 1. Bölge 2. Kısım uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, tek bir güvenlik noktasından olacaktır. Site sakinleri ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otopark alanları ve vaziyet planında belirtildiği gibi spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları yapılacaktır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara bitkisel peyzaj uygulaması yapılacak olup, site içi peyzaj ve otopark alanları aydınlatmaları tasarruflu aydınlatma elemanları ile yapılacaktır. Projesine uygun olarak yangın ihbar sistemi kurulacaktır. Projesine göre yıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları kurulacaktır. 15
3.3 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 3.4 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi İnşaatına başlanan projede; 4 adet konut bloğu, 2 adet tek katlı ticaret bloğu ve 1 adet sosyal tesis yapısı ve 1 adet anaokulu bulunmaktadır. 3.5 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi 06.08.2008 tarihli ve 26959 Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir. 16
Bu maddeye dayanarak, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Tahtakale Toplu Konut alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilmekte olan yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konutların inşa edilmekte olduğu bir alanda olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 TEM Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, Projenin inşaatının tamamlanma ve satış hızının güven verici nitelikte olması 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. 17
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 18
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ve gayrimenkullerin %75 inin tamamlanmış olması ve nakit akışlarının hesaplanmış olması nedeniyle, Gelir Yöntemi ile Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yöntemi de kullanılmıştır. 5.3 Yakın Çevrede Piyasa Değeri Araştırması 5.3.1 Toplu Konut Değeri Araştırması Blok Oda Sayısı Brüt m² Bizim Evler_1 Fiyat Listesi Giriş,1,2 ve Son Katlar Fiyatı Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Ara Katlar Fiyatı Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) D 1+1 85 160,000.00 1,882.35 175,000.00 2,058.82 C-D-F 2+1 128 255,000.00 1,992.19 275,000.00 2,148.44 B-C 3+1 183 395,000.00 2,158.47 440,000.00 2,404.37 A-F 4+1 210 465,520.00 2,216.76 506,000.00 2,409.52 Blok Oda Sayısı Brüt m² Bizim Evler_2 Fiyat Listesi Giriş,1,2 ve Son Katlar Fiyatı Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Ara Katlar Fiyatı Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) DD2 1+1 81 144,000.00 1,777.78 160,000.00 1,975.31 2+1 111 216,000.00 1,945.95 240,000.00 2,162.16 DD1 1+1 81 144,000.00 1,777.78 160,000.00 1,975.31 2+1 111 216,000.00 1,945.95 240,000.00 2,162.16 CC1 2+1 123 216,000.00 1,756.10 240,000.00 1,951.22 3+1 153 283,500.00 1,852.94 315,000.00 2,058.82 BB4 3+1 157 301,500.00 1,920.38 335,000.00 2,133.76 4+1 177 337,500.00 1,906.78 375,000.00 2,118.64 BB3 3+1 157 274,500.00 1,748.41 305,000.00 1,942.68 4+1 177 355,500.00 2,008.47 395,000.00 2,231.64 BB2 3+1 157 274,500.00 1,748.41 305,000.00 1,942.68 4+1 177 337,500.00 1,906.78 375,000.00 2,118.64 BB1 3+1 157 315,000.00 2,006.37 350,000.00 2,229.30 4+1 177 337,500.00 1,906.78 375,000.00 2,118.64 AA2 4+1 212 382,500.00 1,804.25 425,000.00 2,004.72 AA1 4+1 212 378,000.00 1,783.02 420,000.00 1,981.13 19
Blok A1 B3 C2 C4 Oda Sayısı Brüt m² Bizim Evler_3 Fiyat Listesi Giriş,1,2 ve Son Katlar Fiyatı Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Ara Katlar Fiyatı Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) 3+1 163 270,000.00 1,656.44 300,000.00 1,840.49 4+1 183 306,000.00 1,672.13 340,000.00 1,857.92 2+1 130 211,500.00 1,626.92 235,000.00 1,807.69 3+1 158 256,500.00 1,623.42 285,000.00 1,803.80 1+1 83 135,000.00 1,626.51 150,000.00 1,807.23 2+1 115 180,000.00 1,565.22 200,000.00 1,739.13 1+1 83 135,000.00 1,626.51 150,000.00 1,807.23 2+1 115 180,000.00 1,565.22 200,000.00 1,739.13 Oda Sayısı Brüt m² Koza Ispartakule 1. Etap Evleri Fiyat Listesi Minimum Maksimum Net Birim m² Fiyat (TL) Değeri Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) (TL/m²) 1+1 79 55 115,000.00 1,455.70 130,000.00 1,645.57 2+1 129 100 230,000.00 1,782.95 245,000.00 1,899.22 3+1 173 145 330,000.00 1,907.51 350,000.00 2,023.12 4+1 202 175 380,000.00 1,881.19 420,000.00 2,079.21 Blok Kat Fideltus İnşaat Fiyat Listesi Oda Sayısı Brüt m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) C2-2 Zemin 3+1 139.18 190,300.00 1,367.29 D2-1 Zemin 2+1 132.17 177,100.00 1,339.94 D2-1 Zemin 2+1 126.09 172,400.00 1,367.28 D2-2 Zemin 2+1 126.09 172,400.00 1,367.28 C2-1 Zemin 3+1 138.98 186,300.00 1,340.48 C2-1 Zemin 3+1 138.98 190,000.00 1,367.10 C2-2 Zemin 3+1 135.45 190,700.00 1,407.90 C2-2 Zemin 3+1 138.98 190,000.00 1,367.10 C2-1 Zemin 3+1 139.03 186,300.00 1,340.00 C2-1 Zemin 3+1 139.03 190,100.00 1,367.33 C2-2 Zemin 3+1 139.01 186,300.00 1,340.19 C2-2 Zemin 3+1 139.01 190,100.00 1,367.53 C2-3 Zemin 3+1 139.03 186,300.00 1,340.00 C2-3 Zemin 3+1 139.03 190,100.00 1,367.33 20
5.3.2 Arsa Değeri Araştırması Arsa Konumu Kaynak İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Avcılar/Tahtakale Avcılar/Tahtakale Avcılar/Tahtakale/Ispartakule New City Emlak Bahçeşehir Emlak Hanımağa Emlak Birim Değeri (TL/m²) 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000 1.000,00 0212 669 13 13 440.376,00 3.750.000 850,00 0532 385 15 73 7.000,00 6.000.000 857,14 Ağaoğlu Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 38.209,00 25.500.000 667,38 Avrupa Konutları Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 35.462,00 23.460.000 661,55 İhlas Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 60.085,00 52.700.000 877,09 İhlas Emlak Kulisi www.emlakkulisi.com 57.133,00 38.850.000 679,99 6. DEĞER TAKDİRİ 6.1 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında pazar değerlerini gösteren tablolar aşağıdadır. S. Ada Parsel Blok AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE DEĞER TABLOSU Kapı Oda Sayısı Kat Bağ. Böl. Brüt m² Alanı Net m² Alanı Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (TL) KDV'siz Toplam Değer (TL) KDV'li 1 533 1 1A 01 3+1 ZEMİN 151,15 115,03 B 1.325,00 200.274,00 202.276,74 2 533 1 1A 03 3+1 1.KAT 149,01 115,03 B 1.359,00 202.505,00 204.530,05 3 533 1 1A 04 3+1 1.KAT 149,01 115,03 D 1.359,00 202.505,00 204.530,05 4 533 1 1B 32 2+1 11.KAT 116,99 90,24 D 1.531,00 179.112,00 180.903,12 5 533 1 2 01 2+1 ZEMİN 125,53 95,95 K 1.325,00 166.327,00 167.990,27 6 533 1 2 02 4+1 ZEMİN 174,67 136,41 G 1.484,00 259.210,00 261.802,10 7 533 1 2 03 3+1 ZEMİN 147,98 114,93 G 1.485,00 219.750,00 221.947,50 8 533 1 2 04 3+1 ZEMİN 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,65 9 533 1 2 08 3+1 1.KAT 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,65 10 533 1 2 12 4+1 2.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,02 11 533 1 2 16 4+1 3.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,02 12 533 1 2 40 4+1 9.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,02 13 533 1 2 52 4+1 12.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,02 14 533 1 2 54 3+1 13.KAT 152,68 118,01 G 1.530,00 233.600,00 235.936,00 15 533 1 2 56 3+1 13.KAT 149,36 (23,06) 115,94 (21,25) K 1.486,00 221.949,00 224.168,49 21
Parsel YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. Ada Blok Kapı Oda Sayısı Kat Bağ. Böl. Brüt m² Alanı Net m² Alanı Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (TL) KDV'siz Toplam Değer (TL) KDV'li 16 533 1 2 82 4+1 20.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,45 17 533 1 2 88 3+1 21.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 18 533 1 2 92 3+1 22.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 19 533 1 2 96 3+1 23.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 20 533 1 2 97 3+1 24.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 21 533 1 2 100 3+1 24.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 22 533 1 2 104 3+1 25.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 23 533 1 2 105 3+1 26.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 24 533 1 2 108 3+1 26.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 25 533 1 2 109 5+1 27.KAT 26 533 1 2 110 5+1 27.KAT 27 533 1 2 112 4+1 28.KAT 28 533 1 2 113 4+1 28.KAT 248,35 (18,45) 248,35 (18,45) 220,45 (25,42) 220,45 (25,42) 194,66 (16,40) 194,48 (16,40) 172,35 (24,02) 172,22 (24,02) G 1.403,00 348.435,00 411.153,30 G 1.403,00 348.435,00 411.153,30 G 1.406,00 309.953,00 365.744,54 G 1.406,00 309.953,00 365.744,54 29 533 1 3 01 3+1 ZEMİN 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,65 30 533 1 3 03 4+1 ZEMİN 174,67 136,41 G 1.484,00 259.210,00 261.802,10 31 533 1 3 04 2+1 ZEMİN 125,53 95,95 K 1.325,00 166.327,00 167.990,27 32 533 1 3 05 3+1 1.KAT 152,20 117,43 K 1.325,00 201.665,00 203.681,65 33 533 1 3 09 4+1 2.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,02 34 533 1 3 12 3+1 2.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 35 533 1 3 16 3+1 3.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 36 533 1 3 20 3+1 4.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 37 533 1 3 24 3+1 5.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 38 533 1 3 40 3+1 9.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 39 533 1 3 47 4+1 11.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,45 40 533 1 3 48 3+1 11.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 22
Parsel YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. Ada Blok Kapı Oda Sayısı Kat Bağ. Böl. Brüt m² Alanı Net m² Alanı Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (TL) KDV'siz Toplam Değer (TL) KDV'li 41 533 1 3 49 4+1 12.KAT 174,67 136,41 K 1.358,00 237.202,00 239.574,02 42 533 1 3 52 3+1 12.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 43 533 1 3 53 3+1 13.KAT 149,36 (23,06) 115,94 (21,25) K 1.486,00 221.949,00 224.168,49 44 533 1 3 55 3+1 13.KAT 152,68 118,01 G 1.530,00 233.600,00 235.936,00 45 533 1 3 56 3+1 13.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 46 533 1 3 59 4+1 14.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,45 47 533 1 3 60 3+1 14.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 48 533 1 3 64 3+1 15.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 49 533 1 3 65 3+1 16.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 50 533 1 3 68 3+1 16.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 51 533 1 3 69 3+1 17.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 52 533 1 3 72 3+1 17.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 53 533 1 3 73 3+1 18.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 54 533 1 3 76 3+1 18.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 55 533 1 3 77 3+1 19.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 56 533 1 3 78 3+1 19.KAT 147,98 114,93 G 1.531,00 226.557,00 228.822,57 57 533 1 3 80 3+1 19.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 58 533 1 3 81 3+1 20.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 59 533 1 3 83 4+1 20.KAT 174,67 136,41 G 1.530,00 267.245,00 269.917,45 60 533 1 3 84 3+1 20.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 23
Parsel YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. Ada Blok Kapı Oda Sayısı Kat Bağ. Böl. Brüt m² Alanı Net m² Alanı Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (TL) KDV'siz Toplam Değer (TL) KDV'li 61 533 1 3 85 3+1 21.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 62 533 1 3 88 3+1 21.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 63 533 1 3 89 3+1 22.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 64 533 1 3 92 3+1 22.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 65 533 1 3 93 3+1 23.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 66 533 1 3 95 3+1 23.KAT 149,36 115,94 G 1.530,00 228.521,00 230.806,21 67 533 1 3 96 3+1 23.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 68 533 1 3 97 3+1 24.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 69 533 1 3 99 3+1 24.KAT 149,36 115,94 G 1.530,00 228.521,00 230.806,21 70 533 1 3 100 3+1 24.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 71 533 1 3 101 3+1 25.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 72 533 1 3 104 3+1 25.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 73 533 1 3 105 3+1 26.KAT 149,36 115,94 K 1.359,00 202.980,00 205.009,80 74 533 1 3 107 3+1 26.KAT 149,36 115,94 G 1.530,00 228.521,00 230.806,21 75 533 1 3 108 3+1 26.KAT 147,98 114,93 K 1.359,00 201.105,00 203.116,05 76 533 1 3 110 5+1 27.KAT 77 533 1 3 113 4+1 28.KAT 78 533 1 4A 35 3+1 79 533 1 4A 36 3+1 9.- 10.KAT 9.- 10.KAT 248,35 (18,45) 220,45 (25,42) 240,44 (14,20) 240,44 (14,20) 194,66 (16,40) 172,35 (24,02) 184,71 (12,03) 184,71 (12,03) G 1.403,00 348.435,00 411.153,30 G 1.406,00 309.953,00 365.744,54 D 1.280,00 307.763,00 363.160,34 B 1.310,00 314.976,00 371.671,68 80 533 1 4B 43 4+1 11.-12. KAT 241,98 186,47 G 1.484,00 359.098,00 423.735,64 TOPLAM 18.010.366,15 18.693.159,83 24
İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölümlerin KDV hariç toplam pazar değeri 18.010.366,15 TL 18.010.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.2 Gelir İndirgeme Yöntemi ile Değer Takdiri İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi onaylı çarşaf listesine göre satışa esas 80 adet mesken nitelikli bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı 12.942,10 m² dir. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.392 TL olup, 2013 yılına kadar her yıl için %7,5 oranında artacağı, İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Konutların satış hızının ve inşaatların tamamlanma hızlarının ise aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 80 adet (mesken nitelikli) bağımsız bölümün toplam finansal değeri 19.116.595 TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosu aşağıda gösterilmiştir. 25
26
6.3 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller Avcılar İlçesi Tahtakale Mahallesi, 533 ada, 1 parselde kayıtlı 35.462,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat projesinde bağımsız bölüm numaraları tapu kayıt listesinde belirtilen kat irtifakına konu 80 adet meskendir. Parsel üzerinde Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap projesinde rapora konu 80 adet bağımsız bölümün arsa payı toplamı 8.126,79 m² dir. 6.3.1 Emsal Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler E=1,50 H= Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Uygulamaya başlayabilmek için Avan proje hazırlanmış ve onaylanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapılar için üzerinde 55.237,56 m² konut, 957,11 m² sosyal ve ticari tesis için yapı ruhsatlarının alınmış olması, İnşaat faaliyetlerinin devam etmekte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak projenin arsa m² birim değeri 800 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bağımsız Bölümlere Düşen Arsa Payı Değeri = Alanı x Arsa m² Birim Değeri = 8.126,79 m² x 800 TL/m² = 6.501.432 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.4 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dâhil) Bina m² Birim Değeri; aşağıdaki veriler doğrultusunda hesaplanmıştır. Bayındırlık ve İskân Bakanlığının Mimarlık ve Mühendislik Hesabında Kullanılacak 2010 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğine göre (2011 yılı için tebliğ henüz yayınlanmadı); mesken nitelikli bağımsız bölümlerin bulunduğu blokların yapı ruhsatlarına göre Mimarlık Hizmetlerine Esas Olan Yapı Sınıfı 4, yapı grubu ise A dır. Yani yapılar 4A grubudur. 4A sınıfı yapıların ilgili tebliğe göre 2010 yılı birim maliyeti 577 TL/m² dir. Blokların tamamlanma oranına göre inşaat maliyeti aşağıdaki tablodadır. 27
AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE BLOKLARA GÖRE DEĞER LİSTESİ 1-A BLOK(3 DAİRE) 1-B BLOK(1 DAİRE) 2 BLOK(24 DAİRE) TAMAMLANMA ORANI 77,25% 77,26% 74,56% BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 TL 577,00 TL 577,00 TL TOPLAM BRÜT ALAN(m²) 449,17 116,99 4.057,69 TOPLAM YAPI DEĞERİ 200.209,67 TL 52.153,00 TL 1.745.663,68 TL AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE BLOKLARA GÖRE DEĞER LİSTESİ 3 BLOK(49 DAİRE) 4-A BLOK(2 DAİRE) 4-B BLOK(1 DAİRE) TAMAMLANMA ORANI 73,49% 74,87% 74,86% BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 TL 577,00 TL 577,00 TL TOPLAM BRÜT ALAN(m²) 7.595,39 480,88 241,98 TOPLAM YAPI DEĞERİ 3.220.728,67 TL 207.740,11 TL 104.521,37 TL AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE BLOKLARA GÖRE DEĞER LİSTESİ DEĞERLER TOPLAMI(80 DAİRE) TAMAMLANMA ORANI 75,38% BİRİM m² İNŞAAT MALİYETİ(TL) 577,00 TL TOPLAM BRÜT ALAN(m²) 12.942,10 TOPLAM YAPI DEĞERİ 5.531.016,50 TL Gayrimenkullerin Bu Günkü Toplam Değeri = Arsa Değeri + İnşaat Yatırımları = 6.501.432 TL + 5.531.016,50 TL = 12.032.448,5 TL 12.032.500,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Projenin gerçekleştirilmesi halinde Gelir İndirgeme Yöntemi ve Emsal Yöntemi ile ulaşılan değerler görüldüğü üzere birbirine yakın değerlerdir. Ancak Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. 28
6.5 En Verimli Kullanım Analizi Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip olan en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Ancak Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile ARTAŞ ve GÜN-ER Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen Avrupa Konutları Ispartakule Projesi 35 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı yeni başlayan bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, ticari üniteler, sosyal yaşam alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Avrupa konutları Ispartakule projesinin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu, ulaşım imkânları ve manzara özellikleri cezbedicidir. Değerleme konusu gayrimenkuller için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmak sureti ile günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen değerleri raporun 21 24. sayfasında, gelir indirgeme yöntemi kullanılmak sureti ile hesap ve takdir edilen değeri raporun 25 26. sayfasında, gayrimenkullerin mevcut durum değerleri raporun 27 28. sayfasında belirtilmiştir. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² büyük konutlar için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkuller için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Değerler Gayrimenkullerin 31.12.2010 itibariyle Mevcut Durum Değeri Projenin Tamamlanması Halinde Gayrimenkullerin Toplam Pazar Değeri Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş. ne Düşen Şirket Payı KDV Hariç (TL) 12.032.500,00 TL 19.116.595,00 TL 6.690.808,15 TL Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Proje olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 29
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. Şirketimizce oluşturulan "Gayrimenkul Değerleme Raporu Formatı" nda altı nüsha olarak düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve ARTAŞ İnşaat ve GÜN-ER İnşaat Ortaklığı dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans : 400550 Yasin PEKTAŞ (Harita ve Kadastro Müh.) Lisans : 400446 RAPOR EKLERİ: 1. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 3. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıt ve Takyidat Belgeleri 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 30
31
32