www.pwc.com/tr Bilançodaki Gizli Servet: Gayrimenkul Ersun Bayraktaroğlu - Baran Akan
İçerik 1. Gayrimenkul deyince 2. Gayrimenkulü alıp satarken ne tür vergilere muhatap oluruz? 3. Nasıl karar vermeli? Şahsa mı almalı şirkete mi? 4. Gayrimenkul yerine gayrimenkul şirketini mi alıp satsak? 5. Şirketteki mevcut gayrimenkul stokunu nasıl planlasak? 6. Yabancı şirketler/kişiler daha mı avantajlı? 2
Gayrimenkul deyince 3
Nedir bu Gayrimenkul? Medeni Kanun a göre This placeholder text (20pt Georgia Medeni regular) Kanun un is intended to show the correct position and size of the real text used in this location. taşınmaz To ensure that you have the correct size, colour and mülkiyetine konu location of the text, it is recommended olan varlıklar that you select. Overtype this placeholder text. 704. maddesine göre 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. 4
Vergi Yasalarına göre Gayrimenkul ( GVK Md:70 ) Yasada sayılan mal ve haklar gayrimenkul olarak kabul edilir. Arazi ve bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl üretim alanları, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzleri ve teferruatı, Voli mahalleri ve dalyanlar, Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, Diğer 5
Değerleme Gayrimenkul vergisel açıdan maliyet değeri ile kayıtlarda yer alır Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi ya da değerinin artırılması sebebiyle yapılan ödemelerle bunlara ek/bağlı tüm giderlerin toplamını ifade eder. ( VUK Md:262) Bu açıdan bakınca maliyet bedeli SATINALMA BEDELİ ile DİĞER GİDERLER den oluşur 6
Değerleme Maliyet bedeline nelerin dahil olduğu bellidir. Bunlar dışında bir gider/değer maliyet bedeline dahil edilemez. Gayrimenkulde satın alma bedeli yanında maliyet bedeline giren diğer giderler aşağıdaki gibidir: Makine ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri, Mevcut binanın satın alınarak yıktırılmasından ve arsanın tesviyesinden doğan giderler İnşa edilen binalarda inşa ve imal giderleri Seçimlik hak: Noter, tapu, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye gibi giderler ve tapu harcı 7
Finansman Maliyeti nasıl yansıtılır? Gayrimenkulün maliyetine eklenir ve amortisman yolu ile giderleştirilir. 1 Yatırımın aktifleştirildiği yılın sonuna kadar oluşan finansman giderleri ve kur farkları İlk yıl verilen karar doğrultusunda ya doğrudan cari yıl gideri yazılır ya da maliyete eklenmeye devam edilerek kalan sürede amortisman yoluyla giderleştirilir. 2 Aktifleşme yılından sonra oluşanlar 8
Amortisman uygulaması Amortisman Amortisman usulleri Süresi İşletmeye dahil gayrimenkullerin değerlerinde, zamanla meydana gelen kayıpların sonuç hesaplarına intikal ettirilmesidir. Normal Azalan Bakiyeler Fevkalade İlgili kıymetin aktife girdiği yıldan başlar ve Bakanlıkça belirlenen sürelerle giderleştirilir 9
Amortisman Uygulaması Ticari, sınai, zirai ve mesleki işletmelerin idare binaları ile diğer binalar Faydalı Ömür (Yıl) Normal Amortisman o Beton, kargir, demir, çelik 50 Oranı 2.00% o Yarı kargir, yarı ahşap (Ahşap yapılar üzerine beton ve emsali püskürtmek suretiyle yapılmış binalar dahil) 33 3.03% o Galip malzemesi cam olan binalar (Depo ve tesisler) ve benzerleri 15 6.66% Fabrika, atölye, istasyon, terminal, garaj, hangar, kantar dairesi, kazan dairesi, pompa dairesi, elektrik santral binaları ile emsali hizmetlere mahsus binalar o Beton, kargir, demir, çelik 40 2.50% o Yarı kargir 25 4.00% o Polyester izolasyonlu çadırlar 4 25.00% o Belirli bir kısmı işyeri olarak kullanılan meskenler 50 2.00% o İkamet olarak kullanımdan kiralık hale getirilen evler 50 2.00% o Tesis ve Arazi Düzenlemeleri: Yaya kaldırımları, otoparklar, kanallar, su yolları, arklar, setler, boşaltma sistemleri, lağımlar (Belediyelere ait lağımlar hariç), rıhtım 15 6.66% ve doklar, mendirek ve dalga kıranlar, havuzlar (Sabit ve yüzer), vb. o Yollar (Beton ve asfalt yol, parke yol, adi şose ve adi kaldırım ve bunlara benzeyen yollar) 8 12.50% 10
Teknik iflas ve gayrimenkul Teknik iflas TTK 324 e göre Sermayenin karşılıksız kalması demektir. Son yıllık bilançodan esas sermayenin yarısının karşılıksız kaldığı anlaşılırsa, yönetim kurulu derhal toplanarak durumu genel kurula bildirir. Şirketin aciz halinde bulunduğu şüphesini uyandıran emareler mevcutsa yönetim kurulu aktiflerin satış fiyatları esas olmak üzere bir ara bilançosu tanzim eder. Esas sermayenin üçte ikisi karşılıksız kaldığı takdirde genel kurul bu sermayenin tamamlanmasına veya kalan üçte bir sermaye ile devama karar vermediği takdirde şirket feshedilmiş sayılır. 11
Teknik iflas ve gayrimenkul Bilançodaki gayrimenkul teknik iflas için çare olabilir mi? Yönetim kurulu şirketin aciz halinde bulunduğu şüphesini uyandıran emareler mevcutsa aktiflerin satış fiyatları esas olmak üzere bir ara bilançosu tanzim eder. Defterlerde Maliyet Bedellerinin Piyasa Değerine Çıkarılması Değer Artış Kazancı Kurumlar Vergisi Amortisman uygulaması Diğer işlemsel vergiler 12
Alıp satarken yüklendiğimiz vergiler 13
Gayrimenkul Ticareti Kavramı Gerçek kişiler açısından Ticari organizasyon varlığı Devamlılık Unsuru Şirketler açısından Ana sözleşmede yer alan faaliyetin gayrimenkul ticareti ibaresini içerip içermemesi Faal olarak Gayrimenkul alım satımı işleri, kiralama veya inşaat faaliyeti ile uğraşılması 14
Sektör Esas Olarak Hangi Vergilere Muhatap? 1 Kurumlar Vergisi %20 Gelir Vergisi 15%-35% 2 %1 - %18 Katma Değer Vergisi 3 Alıcı ve Satıcı için ayrı ayrı binde Tapu Harcı 16.5 (Toplam binde 33) 4 Binde 8.25 Damga Vergisi 5 Finansman KKDF Kurumlar Vergisi üzerindeki vergiler Stopajı BSMV KDV - DV 15
Kime alalım? Şahsa mı şirkete mi? 16
Gayrimenkul alırken 1 Katma Değer Vergisi Gayrimenkulün satıcısı ticari faaliyetle uğraşmayan bir gerçek kişi ya da gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan bir kurumsa bu alımlarda KDV ödenmez. 2 AŞ, P.Kom.Şti. ve Ltd. Şti. kuruluş, sermaye artırımı, birleşme, devir, Tapu Harcı bölünme ve nev i değişikliklerinde yapılacak işlemler istisnadır. 3 Damga Vergisi Eğer alım satım işlemi için önceden bir sözleşme imzalanmazsa bu sözleşme üzerinden hesaplanıp ödenmesi gereken bir damga vergi doğmaz. 17
Gayrimenkulü elden çıkarırken Gelir Vergisi Mükerrer Madde 80/2 ye göre, elden çıkarılması söz konusu gayrimenkulün bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve ticaret şirketine sermaye olarak koyulması şeklinde tanımlanmaktadır. Gerçek Kişi Yatırımcı için Söz konusu gayrimenkulü 5 yıl (1.1.2007 öncesi için 4 yılı) elde 1 Gelir Vergisi tuttuktan sonra elden çıkarıyorsak istisna 2 Katma Değer Vergisi Tüm Satışlar İstisna 18
Gayrimenkulü elden çıkarırken Kurumsal Yatırımcı için 1 Kurumlar Vergisi Kurumlar vergisi mükelleflerinin en az iki yıl süre ile elde tuttukları gayrimenkullerini elden çıkarmaları halinde elde edecekleri kazancın %75 i Kurumlar Vergisinden İstisna 2 Katma Değer Vergisi İki yıl elde tuttukları gayrimenkullerin satışı KDV den istisnadır 19
Yoksa gayrimenkulü değil de şirketi mi alıp satsak? 20
Gayrimenkul yerine hisse satmak avantajlı mı? Ana faaliyeti gayrimenkul ticareti ve kiralaması olanların gayrimenkul satışlarının KVK nda yer alan istisna hükmünden yararlanması mümkün bulunmamaktadır. Ancak HİSSE satışı istisnadan yararlanabilir. Hisse satan Gerçek kişi ise; ve hisse senetlerini iki yıl elde bulundurduktan sonra satıyorsa hiç bir şekilde değer artışı kazancı sebebi ile vergilendirilmez. Hisse satan Kurum ise; ve hisse senetlerini iki yıl elde bulundurduktan sonra satıyorsa elde ettiği kazancın %75 i belli şartların sağlanması halinde Kurumlar vergisinden istisnadır.. 21
Varlık satışı & Hisse satışı HİSSE SATIŞI ( Share Deal ) + - Yatırımcı Co./AŞ VARLIK SATIŞI ( Asset Deal) ) KDV doğmaz Tapu harcı doğmaz Satıcı açısından vergi istisnası imkanı Damga vergisi doğar Geçmiş risklerin devri Tarihi maliyet Ertelenmiş maliyet konusu + - Yatırımcı Co./AŞ Riskler geçmez Rayiç bedelle devir KDV doğar Tapu harcı doğar Damga vergisi doğar Satıcı açısından GV/KV 22
Avantajlı Hisse Satışı için VARLIK ŞİRKETİ-YÖNETİM ŞİRKETİ MODELİ ÖNCESİ Ortak Kredi SSONRASI ONRASI Ortak Potansiyel Ortak Kredi ihtiyacı Üretim / Ticaret Şirketi Ortak Üretim / Ticaret Şirketi Varlık Şirketi Ortak Potansiyel Ortak? 23
Mevcut gayrimenkul stokunu nasıl yapılandıralım? 24
Gayrimenkul Sektöründeki Kazanç Stratejileri Değer Artış Kazancının Elde Edilmesi Gayrimenkul ün İşletilmesinden doğan karların edinimi 25
Hasılat mı paylaşsak? Kat mı alsak? Hasılat paylaşımı ve Kat karşılığı sözleşmelerinin vergisel sonuçları farklıdır. Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri - Bir gayrimenkul satışıdır. - Satış bedeli üretilen gayrimenkulün gelirinden ödenir. - Arsa satışı olarak değerlendirilir. - Satış tarihindeki vergisel pozisyon önemlidir. Kat Karşılığı Sözleşmeler - Servetin şekil değiştirmesi - Arsanın gayrimenkule takası vergilemeyi doğurmaz - Vergileme inşaat sonunda alınan gayrimenkulün satışında yapılır. - Süreler yeniden başlar. 26
Özel Amaçlı Gayrimenkul Şirketi Yapılanması Özel Amaçlı Gayrimenkul Şirket (ÖGŞ) Yapılarının Avantajları Vergisel avantajlar KDV doğmaz Tapu harcı doğmaz Satıcı açısından vergi istisnası imkanı ÇVÖA dan yararlanma imkanı GYO Alternatifi Ekonomik gerekçeler Finansman sağlanmasında avantaj Olası sermaye ortaklıklarında esneklik 27
ÖGŞ Yapılanması Ortak Ortak A Şirketi ÖGŞ Yapısına Geçiş ÖGŞ ÖGŞ ÖGŞ I II III 28
ÖGŞ Yapısına Geçişte Kullanılacak Alternatifler ÖGŞ Yapısına Geçişte Kullanılabilecek Başlıca Alternatifler Satış Ayni Sermaye Koyulması Kısmı Bölünme 29
Satış Yöntemi Satışa ilişkin vergilerin ödenmesi gerekir KDV doğar Tapu harcı doğar Damga vergisi doğar Satıcı açısından KV Nakit hareketi gerekmektedir Transfer fiyatlaması sorunları Ortak A ÖGŞ ÖGŞ Şirketi I II 30
Ayni Sermaye Yöntemi Satış hükmündedir. Tapu harcı dışında satışla alakalı diğer vergiler doğar. ÖGŞ hisseleri yeni iktisap edilmiş sayılır. ÖGŞ Hisselerinin devri 2 yıl için kısıtlanabilir. Rayiç değerler üzerinden işlem yapılır. Ortak A Şirketi ÖGŞ I ÖGŞ II 31
Kısmi Bölünme Vergisiz yapılabilir. Grandfathering (Köke göre vergileme) imkanı Defter değerleri üzerinden işlem yapılır. Varlıkların değerinde bir artış söz konusu değildir. Olası MB eleştirileri göz önüne alınmalıdır. Ortak A ÖGŞ ÖGŞ Şirketi I II 32
Yabancılar daha mı avantajlı? 33
Bir tarafta mütekabiliyet, bir tarafta ÇVÖA Yabancılara satıştaki engeller ÇVÖA sebebiyle yaşanabilecek avantajlar Almanya anlaşmasında da yer alan yeni eğilim 34
Yabancılara Satıştaki Engeller 1 2 Tapu Kanunu Madde 35 e göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. 3 Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. 35
ÇVÖA sebebiyle yaşanabilecek avantajlar Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları esas olarak gelir üzerinden alınan vergileri kapsar.dolayısı ile Anlaşmalar kapsamına giren vergiler; Kurumlar vergisi, Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi/Gelir Vergisi Kanunlarına göre yapılan Stopajlar Buna karşılık DOLAYLI VERGİLER olarak adlandırılan; KDV, Tapu Harcı, BSMV, Damga Vergisi KKDF Anlaşma kapsamına girmez. 36
ÇVÖA ile avantaj sağlanabilecek gelir türleri Kar Payı Faiz Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Alım Satım Kazancı Yurtdışı Danışmanlık Ödemeleri 37
Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Avantajları Kar Payı Ödemeleri %15 Kar Dağıtımında Stopaj %15-%10-%5 ÇVÖA nda belirlenen stopaj oranları 38
Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Avantajları Alım Satım Kazançları Koşulsuz Tek Koşul Birden Çok Koşul 39
Gayrimenkul Yatırımında ÇVÖA Avantajları Faiz Gelirleri Üzerinden Stopaj Yerel Oran KDV Doğabilir Anlaşma Oranı 40
Yatırım Süresince ÇVÖA Yurtdışı Danışmanlık Ödemelerinden Stopaj 183 Gün KDV STOPAJ 41
Anlaşmalarda gayrimenkule ilişkin yeni eğilim This placeholder text (20pt Georgia Gayrimenkul regular) is intended to show şirketlerine the correct position ilişkin and size of the real text used in this location. sınırlamalar To ensure that you have the correct size, colour and geliyor location of the text, it is recommended that you select. Overtype this placeholder text. Fransa ve Amerika Birleşik Devletleri anlaşmasında da olan hüküm imzalanan ancak henüz yürürlüğe girmemiş olan Almanya anlaşmasına da koyuldu. Aktif toplamının %50 ve fazlası gayrimenkulden oluşan şirketlerin satışında hisse satışına ilişkin avantajlardan yararlanılamaz! 42
Sorularınız? İletişim bilgilerimiz: Ersun Bayraktaroğlu, Ortak, YMM Tel: +90 212 326 6098 e-posta: ersun.bayraktaroglu@tr.pwc.com Baran Akan, Kıdemli Müdür, SMMM Tel: +90 212 326 6534 e-posta: baran.akan@tr.pwc.com [2011] Türkiye. Tüm hakları saklıdır. Bu belgede ibaresi, her bir üye şirketinin ayrı birer tüzel kişilik olduğu PricewaterhouseCoopers International Limited in bir üye şirketi olan Türkiye yi ifade etmektedir. Türkiye, Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş., Başaran Nas Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş. ve PricewaterhouseCoopers Danışmanlık Hizmetleri Ltd. Şti. ticari unvanları ile Türkiye'de kurulmuş tüzel kişiliklerden oluşan Türkiye organizasyonunu ifade ve temsil etmektedir.