MUTLAK DEĞER
3,8 Toplam portföy değeri 3,8 milyar TL 221 AVM brüt kiralanabilir alan 221 bin m 2 Kurumsal Profil 2 Kilometre Taşları 3 Vizyon, Misyon ve Hedeflerimiz 4 Torunlar GYO Strateji Özeti 5 Güç Odaklarımız 6 2011 Yılı Performansının Değerlendirilmesi 8 Yönetim Kurulu Başkanı nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi 12 Yönetim Kurulu 18 Üst Yönetim 20 Denetçiler 21 Makroekonomik Görünüm ve Sektör Değerlendirmesi 22 Türkiye de GYO lar 26 Türkiye de İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Görünümü 27 Konut Segmentindeki Gelişmeler 29 Perakende Segmentindeki Gelişmeler 31 Ofis Segmentindeki Gelişmeler 33 Torunlar GYO nun Varlıkları 34 Toplumla içiçe... 64 Ödüllerimiz 67 Geleceğe Yönelik Beklentiler 70 Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu 72 28 Mayıs 2012 Tarihli 2011 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantı Gündemi 85 Kâr Dağıtım Önerisi ve Kararı 86 2011 Yılı Kâr Dağıtım Tablosu 87 Bağımsız Denetim Raporu 88 1 Ocak - 31 Aralık 2011 Hesap Dönemine Ait Konsolide Finansal Tablolar ve Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Notlar 95
S / 1 2,5 Net varlık değeri 2,5 milyar TL Torunlar GYO nun deneyim ve vizyonuyla ülkemizin farklı şehirlerinde geliştirdiği konut, ofis, AVM ve karma projeleri; lokasyonundan mimarisine, inşaat kalitesinden yaşam konforuna yatırımcısı için mutlak değer ifade ediyor... Bugün de, yarın da...
S / 2 Kurumsal Profil Sektörün önde gelen katılımcılarından biri 1977 yılından bu yana Türk gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren Torunlar Grubu, 1996 da gayrimenkul sektöründeki faaliyetlerini AVM, konut, ofis ve otel geliştirme projeleriyle genişletmek üzere Torunlar GYO nun öncü şirketi olan Toray İnşaat ı kurmuştur. 2008 yılında gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülen Torunlar GYO, AVM, konut, eğlence ve ofis odaklı gayrimenkul geliştirme projelerine yatırım yapmaktadır. 2010 yılında halka arz olan ve İMKB Ulusal 100 endeksine kayıtlı Torunlar GYO nun %25,16 sı halka açıktır. Şirket İMKB de işlem gören GYO lar arasında, portföy büyüklüğü itibarıyla en büyük ikinci GYO unvanını taşımaktadır. Torunlar GYO, kaynak bulma, arazi alımı, proje finansmanı, izin alım, tasarım, inşaat denetimi, satış ve pazarlama dahil olmak üzere proje geliştirme ve yönetiminin tüm aşamalarında faaliyet göstermektedir. Şirket, bu temel hizmetlerin yanı sıra, projelerin tamamlanmasının ardından kiracı karması ve kira yönetimini, kira yapılandırma, yenileme ve genişletme çalışmalarını, alışveriş merkezlerinde ziyaretçi trafiğini, doluluk oranlarını ve kira gelirini azami düzeye getirmeyi amaçlayan diğer faaliyetleri de yürütmektedir. Deneyimini vizyonuyla ileri taşıyan bir şirket Torunlar GYO nun Türkiye gayrimenkul sektöründeki kapsamlı deneyimi ve bilgisi, kentsel gelişim, demografik eğilimler ve hedef pazarlardaki potansiyel müşteri profili hakkında net bir bakış açısı kazandırırken, yerel belediyeler, yükleniciler, satıcılar ve sektördeki diğer katılımcılarla kurulan köklü ilişkiler arsa ve bazı geliştirme fırsatlarına erişimde rekabet avantajı sağlamaktadır. Torunlar GYO, alışveriş merkezlerinde kiracı karmasını oluşturmak için kapsamlı bir yurt içi ve uluslararası marka perakende ağına ve konut geliştirme projeleri için geniş bir müşteri tabanına sahiptir. Ayrıca güçlü piyasa itibarından yararlanmakta olan Torunlar GYO, kiracılarının, müşterilerinin ve Türk gayrimenkul piyasasının diğer katılımcılarının Torunlar ismiyle ilişkilendirdikleri kalite ve güven anlayışıyla faaliyetlerini sürdürmektedir. Türkiye nin en büyük yerli AVM yatırımcısı Türkiye nin en büyük yerli AVM yatırımcısı unvanına da sahip olan Torunlar GYO nun odaklandığı başlıca alan, İstanbul, Bursa, Antalya ve Ankara gibi kentsel bölgelerde geniş/çok geniş kapsamlı, sınıfının en iyisi alışveriş merkezlerinin geliştirilmesi ve varlık yönetimidir. Torunlar GYO nun 31.12.2011 itibarıyla 11 gayrimenkul, 3 gayrimenkul geliştirme projesi, 3 arsa ve 4 iştirakten oluşan portföyünde çalışır durumdaki beş alışveriş merkezi ve toplam 221.176 m 2 Brüt Kiralanabilir Alan (BKA) bulunmaktadır. Geliştirilmekte olan projeler arasında, tamamlandığında yaklaşık 150.000 m 2 toplam BKA ya sahip olacağı tahmin edilen Mall of İstanbul projesi dahil İstanbul ve Samsun da iki alışveriş merkezi projesi ve henüz ticari gayrimenkul açısından doymamış piyasaya sahip bölgelere yapılan orta ölçekli yatırımlar yer almaktadır. 2012 de eski Ali Sami Yen Stadyumu üzerinde geliştirilecek projenin inşaat izni alındıktan sonra portföye dahil olması beklenmektedir. 31.12.2011 itibarıyla 3,9 milyar TL olan konsolide toplam varlıkları içinde %71,5 ini gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri; gayrimenkul portföyünün %56,1 ini ise alışveriş merkezleri oluşturmaktadır. Büyüme potansiyeli yüksek konut, ofis, AVM, otel gibi çeşitli karma kullanım amaçlı geliştirme projeleri ve proje geliştirilecek arsalar da varlıklar bünyesinde yer almaktadır.
S / 3 Kilometre Taşları 1977 Türkiye inşaat ve gayrimenkul piyasasında faaliyete geçti; küçük ölçekli konut projeleri gerçekleştirmeye başladı. 1996 TORAY İnşaat kuruldu. 1997 Ankara daki Ankamall ve Crowne Plaza Oteli nin sahibi olan Yeni Gimat A.Ş. nin hissedarı oldu. (bugün itibarıyla Yeni Gimat hisse payı %14,83) 1999 Torunlar ın ilk AVM projesi ve Bursa nın ilk alışveriş merkezi Zafer Plaza açıldı. Açıldığı tarih itibarıyla Türkiye nin en büyük alışveriş merkezi olan AnkaMall un açılışını gerçekleştirdi. 2004 Antalya nın en büyük outleti Deepo Outlet Center ı hizmete açtı. 2005 Marmaris teki Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. nin (Netsel Marina) %44,6 hissedarı oldu. Torun Tower arsasını satın aldı. 2007 Türkiye deki en büyük alışveriş merkezlerinden biri olan Korupark AVM açıldı. BKA bazında, Türkiye ve Avrupa daki en büyük karma kullanımlı projelerden biri olan ve 2013 ün ikinci yarısında tamamlanması planlanan Mall of İstanbul projesinin geliştirilme çalışmasına başladı. 2008 Torunlar GYO statüsüne geçti. Bursa nın ilk modern sitesi olan Korupark Evleri nin 1. ve 2. etabını tamamladı ve satışa sundu. 2010 21 Ekim 2010 itibarıyla borsaya kote olan en büyük gayrimenkul şirketlerinden biri kimliğiyle halka arzını gerçekleştirdi. Bulvar Samsun AVM inşaatına başladı. Nish İstanbul konutlarının ve ofislerinin teslimini gerçekleştirdi. İstanbul un 4. ve Türkiye nin 5. büyük alışveriş merkezi olan Torium Alışveriş Merkezinin açılışını yaptı. Ali Sami Yen arsası projesine en büyük ortak konumuyla katıldı. 2011 Mall of İstanbul projesinin inşaatına ve önsatışına başladı. Korupark III Terrace Evler projesinin inşaatına ve önsatışına başladı. Torun Tower projesinin inşaatına başladı.
S / 4 Vizyon, Misyon ve Hedeflerimiz Vizyon Torunlar GYO markasını, AVM, eğlence merkezi, konut, ofis, otel, lojistik merkezi, ticari ve sınaî bina vb. çok amaçlı yaşam ve iş merkezi yatırımları yapma, geliştirme ve yönetme konularında dünyada ve Türkiye de aranan marka haline getirmek, yüksek getirili yatırımlar yapmak. Şeffaflığı ve güvenilirliği ön planda tutarak istikrarlı şekilde büyümeyi sağlamak. Misyon Konut, ofis, otel, alışveriş merkezleri gibi insanı hedef alan yaşam merkezleri geliştirme konusunda kaliteli yaşam standardı ile eşdeğer en güvenilir isim olmak, Planladığımız ve planlayacağımız projelerimizde müşterilerimizin ihtiyaçlarını, tercihlerini azami ölçüde karşılayan ve faydalarını maksimize eden konut, alışveriş, otel, eğlence ve iş merkezleri projeleri geliştirmek ve inşa etmek, Ödüllendirici ve tatmin edici bir iş ortamı sağlayarak en iyi çalışanları çekmek ve korumak. Stratejik hedefler Şirket aşağıdaki stratejileri izleyerek rekabet avantajı sağlamayı hedeflemektedir: Perakende tabanlı karma kullanım projelerini geliştirmek ve alışveriş merkezlerinde odaklanmaya devam etmek, Alışveriş merkezlerinin aktif ve dinamik yönetimi, Yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli taşıyan bölge ve gayrimenkul çeşitlerinde fırsatları değerlendirmek, Kriz yönetimi geliştirmek ve bu sayede krizleri fırsata çevirmek, Sektörde öncü rol oynamak, örnek alınacak projeler geliştirmek, Gayrimenkul sektöründeki teknolojik gelişmeler ile diğer teknolojik gelişmeleri yeni projelerde kullanarak yaşamı kolaylaştıran alanlar yaratmak, Teknoloji sayesinde sektörü çağın ötesine taşımak, Uluslararası danışmanlık ve know-how ile yerel tecrübelerimizi birleştirerek geleceğin projelerini inşa etmek, Hissedarlarımıza en yüksek getiriyi kazandırmak için değer artıran fırsatları yakından izlemek, Sektördeki konumunu güçlendirerek en yüksek kâr payı dağıtan güvenilir ve yatırımcının tercih ettiği bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olmak, Proje geliştirme ve inşaat aşamalarında çevreye duyarlı standartları benimsemek, uygulamak ve çevresel sürdürülebilirliğe katkı sağlamak.
S / 5 Torunlar GYO Strateji Özeti Geliştirme Portföyü Kentsel dönüşüm projelerinin takibi ve yürütülmesinde başarılı geçmiş performans Arazi geliştirme, fonlama gibi değer yaratan faaliyetleri gerçekleştirmek ve potansiyel gelişim alanlarını tespit etmek Diğer varlık sınıflarında ortaya çıkan fırsatları değerlendirmek Başarılı müşterek teşebbüsler Cazip yatırım fırsatlarına erişim Risk çeşitlendirmesi Varlık Yönetimi Doluluk oranı optimizasyonu ve kira artışını hedefleyen aktif varlık yönetimi Artan talep ve gelişen tüketici ve pazar trendlerine paralel varlık yenileme ve genişletme Kiracı memnuniyeti ve makul getiriler Uygun kiracı karmasını oluşturmak Tanınmış Türk/yabancı kiracıları çekmek için Torunlar Grubunun itibarını, sektördeki bilinirliğini kullanmak Stratejik Bakış Ana odak noktası alışveriş merkezlerinin geliştirilmesi Karma kullanımlı projelere odaklanma Geniş dinlence ve eğlence alanları bulunan yaşam merkezleri yaratma Sınırlı arza sahip şehir merkezlerinde yoğunlaşma Şehirlerde metro vb. ulaşım ağlarına yakın konut projeleri geliştirmek Alışveriş merkezi dışındaki projelerde fırsatları kovalamak
S / 6 Güç Odaklarımız Köklü Gayrimenkul geliştirme alanında köklü bir geçmiş Torunlar GYO inşaat sektöründen gayrimenkul geliştirme ve yatırımı alanına genişleyen engin bir deneyime ve köklü bir geçmişe sahiptir. Kurulduğundan bu yana tutarlı bir büyüme stratejisini hayata geçiren Şirket, alışveriş merkezlerinin tasarımı ve geliştirilmesi konusunda Türk gayrimenkul sektörünün liderlerinden biri olarak edindiği itibarı başarıyla korumaktadır. Bu itibar, arazi bulma, finansman ve maliyet yapısı, ruhsat süreci, tasarım, inşaat ve pazarlama dahil olmak üzere proje uygulama sürecinin tüm aşamalarında çok değerli bilgiler edinme ve uygulama kolaylığı sağlamaktadır. Uzun süreli yerel deneyim ve iş bağlantısı geliştirme yeteneğine sahip profesyonel yönetim ekibi teknik vizyon, proje tasarımı ve inşaat teknikleri konusunda uluslararası standartlara ve uygulamalara hakimiyetiyle önemli bir rekabet avantajı kazandırmaktadır. Başarılı Varlık yönetiminde başarısı kanıtlanmış bir performans Torunlar GYO, alışveriş merkezlerinin faaliyete geçmesinin ardından, varlık yönetimi sürecinde de doğrudan ve aktif olarak yer almaktadır. Bu çerçevede önde gelen ulusal ve uluslararası markalardan oluşan marka karması, eğlence alanları, sosyal ve eğitsel farklılıklarla alışveriş merkezlerinde ziyaretçi trafiğini ve doluluk oranlarını maksimum düzeye getirmeyi amaçlayan operasyonları bünyesinde yürütmektedir. Torunlar GYO nun yönetimindeki AVM lerin mağaza sayısı 570 ve ortalama doluluk oranı %99 dur. Dünyadaki ekonomik durgunluğun etkilerini başarıyla atlatmaya yardımcı olan stratejileri, Şirket in varlık yönetimi konusundaki dinamik yaklaşımının en belirgin örneğidir. Kiracılarının cirolarını artırıcı öneri ve kampanyalar ile yönettiği AVM lerinde, sabit kira dışında cirodan alınan kira paylarının artışını sağlamadaki başarısı, Torunlar GYO yu varlık yönetimi konusunda sektörde ayrıcalıklı bir konuma taşımaktadır. Şirket konut satış stratejileri çerçevesinde, potansiyel konut alıcılarına yönelik konut kredisi verilmesi için başlıca ticari bankalar ile iş birliğini geliştirmektedir. Bunun yanında konutların uygun alıcılarına şirket finansmanı sağlamak ve bu suretle banka kredisi kullanmak istemeyen alıcılara da satış yapabilmek stratejileri arasındadır.
S / 7 Geliştirme aşamasındaki projeler ve güçlü finansal yapısı Torunlar GYO ya gelecekteki büyüme olanakları açısından rekabet üstünlüğü kazandırmaktadır. 31 Aralık 2011 itibarıyla geliştirme aşamasındaki projeler ve projelendirilecek arsalar değer bazında gayrimenkul portföyünün %42 sini oluşturmaktadır. Torunlar GYO, mevcut projelere yeni ve cazip geliştirme fırsatları sunan projeleri ekleyerek gayrimenkul portföyünü sürekli olarak büyütme fırsatları aramayı sürdürmektedir. Yeni projelerin yanı sıra, yenileme ve genişletme çalışmalarıyla da kira gelirlerinde artış sağlanmaktadır. Şirket in güçlü finansal yapısı, büyüme potansiyelini maksimum düzeye çıkarmaya ve büyüme planlarını finanse etmek için gereken esnekliği kazandırmaya yardımcı olmaktadır. Finansman politikası maksimum kredi/ portföy değeri oranını %40 ile kısıtlarken, ihtiyatlı finansman stratejisi projelerle ilgili kredi görüşmelerinde önemli bir artı sağlamaktadır. Güçlü sermaye yapısı, makroekonomik dalgalanmalar döneminde geliştirme faaliyetlerini sürdürmeye de olanak sağlamaktadır. Torunlar GYO gelecekte de borç maliyetini dikkatli bir şekilde yönetmeye kararlıdır. Bu çerçevede finansman, yatırım ve faaliyet esnekliğini maksimum düzeye çıkarmak için özsermayenin kullanılmasına devam edilecektir. Güçlü Güçlü finansal yapıyla desteklenen mükemmel büyüme potansiyeli Sermaye ve Ortaklık Yapısı 31 Aralık 2011 Aziz Torun 83.788.309 %37,41 Mehmet Torun 83.717.869 %37,37 Yunus Emre Torun 70.440 %0,031 Torun Pazarlama A.Ş. 63.396 %0,028 Ali Coşkun 3.522 %0,01 den az Mahmut Karabıyık 3.522 %0,01 den az Halka Açık Kısım 56.352.942 %25,16 Toplam 224.000.000 %100 %25,16 Halka Açık Kısım %0,06 Diğer %37,37 Mehmet Torun %37,41 Aziz Torun
S / 8 2011 Yılı Performansının Değerlendirilmesi %22 Toplam portföy değeri 3,8 milyar TL ye ulaşırken %22 oranında büyümüştür. Toplam Portföy Değeri (milyon TL) 3.135,7 10 %22 3.818,3 11 Torunlar GYO, 2011 yılında büyüme yol haritasındaki hedeflerine uygun, güçlü bir performans sergilemiştir. Torunlar GYO 3,8 milyar TL portföy değeri ve 2,5 milyar TL net varlık değeri ile sektörünün önde gelen şirketlerindendir. Geçen yıla göre portföy değeri %22, net varlık değeri %6,9 artmıştır. 31.12.2011 itibarıyla, Torunlar GYO 889,3 milyon TL hisse değeri ile halka açık GYO lar içinde %8,2 paya sahiptir. Şirket in önsatış ve kesin satışları 2011 yılında %83 artışla 425,2 milyon TL ye ulaşmıştır. Bunun 262,3 milyon TL si konut önsatış gelirleridir. Şirket kendisinin işlettiği ve %99 doluluk ile çalışan AVM lerinde kira gelirlerini (30.10.2010 da açılan Torium hariç) birebirde %21,8 artırmıştır. AVM lerden ortak alan gelirleri dahil 123,5 milyon TL gelir elde edilmiştir. AVM lerimizi 2011 de 38 milyon kişi ziyaret etmiştir. Bu, geçen yıla göre toplamda %32, Ekim 2010 da açılan Torium hariç tutulduğunda birebirde %4,3 artışı ifade etmektedir. AVM lerde kiracı mağazaların yarattığı ciro geçen yıla göre %50 artışla 850,3 milyon TL olmuştur. Ankamall da dahil edildiğinde Torunlar GYO nun portföyünde 5 AVM ve 221.176 m 2 BKA bulunmaktadır. Şirket in 2011 de yaptığı yatırım harcaması tutarı %5 artışla 223,3 milyon TL olmuştur. Portföy Dağılımı (NAD bazında) Torium Evleri %0,2 NishIstanbul %1,1 Korupark I-II %0,9 MOI %21,2 Korupark III %2,0 Torun Tower %6,6 Torium AVM %14,9 Korupark AVM %15,7 AnkaMall %4,7 Netsel Marina %1,0 Bulvar Samsun %1,1 Deepo Antalya %6,1 Nakit %17,2 Zafer AVM %4,6 Diğer %0,9 Arsalar %1,8
S / 9 AVM Performansı Aralık 2011 Bursa Zafer Plaza Bursa Korupark Antalya Deepo Outlet İstanbul Torium Toplam BKA (m 2 ) 23.448 71.267 18.069 95.280 208.064 Kira Gelirleri+Ortak Alan Gelirleri (bin TL) 8.900 51.525 14.968 48.094 123.487 Birebir Gelir Artışı (%) 5,95 29,39 9,61 NA 21,84 Birebir Ziyaretçi Artışı (%) 7,0 2,1 2,7 NA 4,3 Mağaza Sayısı 127 182 81 180 570 Doluluk Oranı (%) 99 98 100 99 99 AVM satış cirosu 2011 yılında %50 artış göstermiştir. 38 milyona ulaşan ziyaretçi sayısı %32 artmıştır. AVM gelirleri %73 büyüyerek 123,5 milyon TL ye ulaşmıştır. AVM Satış Cirosu (milyon TL) 850,3 Ziyaretçi Sayısı (milyon) 38,0 AVM Gelirleri* (milyon TL) 123,5 430,4 %32 567,5 %50 25,5 %13 28,7 %32 47,5 %50 71,3 %73 09 10 11 09 10 11 09 10 11 *Kira ve ortak alan gelirleri (%) Önsatışlar 262,3 milyon TL olarak kaydedilmiştir. AVM gelirleri dağılımında Korupark %41,7 paya sahiptir. Toplam satış gelirlerinde AVM kira gelirlerinin payı %56,5 tir. Önsatışlar (milyon TL) 262,3 AVM Gelirleri Dağılımı Zafer Plaza %7,2 Satış Gelirlerinin Dağılımı Diğer %20,4 Korupark AVM %41,7 Konut %23,2 43,5 09 0,7 10 11 Deepo Antalya %12,1 Torium %38,9 AVM Kira %56,5
S / 10 2011 Yılı Performansının Değerlendirilmesi Başlıca Göstergeler TL (000) 2011 2010 Değişim % Satış Gelirleri 162.909 232.928-30,1 Konut Gelirleri 37.758 161.064-76,6 Kira Gelirleri 91.969 53.899 70,6 Diğer 33.182 17.965 84,7 Brüt Kâr 100.155 80.018 25,2 Brüt Marj %61,5 %34,4 27,1 p VAFÖK 82.218 55.377 48,5 VAFÖK Marjı %50,5 %23,8 26,7 p Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Değer Artış Kazancı (Kaybı) 182.534 166.660 9,5 Faiz Gelirleri (Giderleri) 1.334-20.975 106,4 Kur Farkı Geliri (Gideri) -122.414 3.562-3.536,7 Net Kâr 177.312 214.245-17,2 Toplam Varlıklar 3.943.551 3.203.839 23,1 Özkaynaklar 2.532.906 2.369.083 6,9 Finansal Borçlar 1.100.516 783.263 40,5 Net Borç 444.931 344.599 29,1 VAFÖK (milyon TL) 71,7 55,4 %23 09 10 VAFÖK Marjı (%) 60 24 09 10 %48 82,2 11 50 11 Torunlar GYO nun bilançosu %23 oranında büyüme kaydetmiştir. Torunlar GYO nun 31.12.2010 tarihinde 3.204 milyon TL olan aktif toplamı, 31.12.2011 tarihi itibarıyla %23 oranında artarak 3.944 milyon TL ye yükselmiştir. Özkaynakların aktif toplamına oranı %64,2, yabancı kaynakların aktiflere oranı ise yaklaşık %35,8 dir. Şirket aktiflerinin %71,5 ini yatırım amaçlı gayrimenkuller ve stoklar, %16,6 sını nakit ve nakit benzeri varlıklar oluşturmaktadır. 2011 de ağırlıklı olarak Mall of İstanbul ve Korupark 3 Teras Evler projesi için olmak üzere 223,3 milyon TL yatırım yapılmıştır. Bilançonun aktif tarafında en önemli değişiklik nakit mevcudunda görülmektedir. Şirket in Mall of İstanbul ve Korupark III Teras Evler projelerinin önsatışlarından sağladığı 262,2 milyon TL nakit katkısı ile 31.12.2010 da 468,1 milyon TL olan nakit ve finansal yatırımlardan oluşan hazır değerler 2011 de 187,4 milyon TL artışla 655,5 milyon TL ye çıkmıştır. Bu tutarın 597,3 milyon TL si 90 günden kısa süreli olarak değerlendirilirken, 268,2 milyon TL ise döviz cinsinden yıllık %4,17-5,52 faiz oranı ile YP mevduatta değerlendirilmiştir. Şirket in hazır değerlerinin %32 si dövize bağlanmıştır. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değeri 2011 de Mall of İstanbul ve Nishİstanbul projesinde stoklara transferlerden dolayı ancak %2,9 artarak 2.457 milyon TL ye çıkmıştır. Stoklar altında gösterilen konut ve ofis 363,2 milyon TL olup, bunun 50,9 milyon TL si tamamlanmış konutlardan, 258,2 milyon TL si Mall of İstanbul, 31,3 milyon TL si Korupark III Teras Evler, 4,1 milyon TL si Ali Sami Yen projesinden ve 18,7 milyon TL si ise arsa ve diğer projelerden oluşmaktadır.
S / 11 2011/12 2010/12 Değişim Toplam Net Borç (000 TL) -444.931-344.599 %29,12 Ortalama Kredi Vadesi (Yıl) 5 5 0 Ortalama Faiz Oranı* %5,07 %5,14-0,06 pp Kaldıraç (toplam aktiflerin % si olarak finansman kredileri) %27,9 %24,4 3,50 pp Net Borcun Özkaynaklara Oranı %-17,6 %-14,5-3,00 pp Net Borç /Aktifler (%) %-11,2 %-10,8-0,40 pp Özkaynakların Aktiflere Oranı %64,2 %73,9-9,70 pp LTV Oranı (Net Borç/Gayrimenkuller) %-14,9 %-13,4-1,50 pp Faiz Karşılama Oranı (kere) 61,6-2,6 NM Net Borç/VAFÖK (kere) 5,4 6,2-0,8 * TL Krediler hariç 2011 de Korupark I de 8, Korupark II de 56 konutun teslimi yapılmıştır. Korupark I ve II. Etapta toplam satılabilir 61 daire bulunmaktadır. Nishİstanbul da ise 8 ofis, 3 konut, 20 mağaza ve 5 işyeri satılmayı beklemektedir. Şirket in 49,8 milyon TL KDV alacağı bulunmaktadır. Pasif tarafında ise, en ağırlıklı kalem 1.100 milyon TL ile banka kredileridir. Bunun %73,7 si uzun vadeli kredilerdir. Kredilerin %66 sı ABD doları, %30 u Euro ve %3 ü TL cinsindendir. 31.12.2011 itibarıyla ağırlıklı ortalama kredi maliyeti TL kredi hariç %5,14 ten %5,07 ye inmiştir. Şirket in net nakit pozisyonu -444,9 milyon TL; net döviz pozisyonu açığı 859,9 milyon TL dir (118,9 milyon Euro ve 301,4 milyon ABD doları). 2011 satış hasılatının %56,4 ünü AVM kira gelirleri oluşturmuştur. Gelir tablosu tarafında satışlar bir önceki yıla göre %30 azalarak 162,9 milyon TL gerçekleşmiştir. Bu düşüşün sebebi 2010 yılında tamamlanan Nishİstanbul projesinin sağladığı geçen yılki konut satış geliridir. Bu sebeple 2011 de toplam satış gelirleri içinde tamamlanmış konut satış gelirlerinin payı azalmıştır. 2011 satış hasılatının %56,4 ü AVM kira gelirleri, %23,1 i konut satış gelirleridir. 30.10.2010 da açılan Torium hariç tutulduğunda AVM kira gelirlerindeki artış %21,8 dir. 2010 da Şirket %34,3 brüt marjla çalışırken, 2011 de %61,4 brüt marjla çalışmaktadır. Korupark AVM %73,4 (2010: %74,5), Antalya Deepo %74,9 (2010: %68,6), Zafer Plaza %72,9 (2010: %72,9) marjla çalışmaktadır. Korupark Konutları ise %49,5 brüt marj (2010: %51,7) bırakmaktadır. Şirket in faaliyet giderleri %15,6 azalmıştır. 24,5 milyon TL faaliyet giderinin 6 milyon TL si vergi, resim ve harçlar, 10 milyon TL si konut satış pazarlama ve reklam giderleridir. VAFÖK marjı 27 puana yakın artış göstermiştir. Torunlar GYO bu dönemde operasyonel performansını yansıtan vergi, amortisman ve faiz (kur farkları dahil) öncesi kârını (VAFÖK) %48,5 artışla 82,2 milyon TL ye yükseltmiştir. Gayrimenkul değer artışı/ azalışı hariç tutularak hesaplanan VAFÖK marjı %23,8 den %50,5 e çıkmıştır. Euro kurunda bir yılda %19, ABD doları kurunda %22 artış meydana gelmiştir. Bunun neticesinde 122,4 milyon TL net kur farkı gideri ortaya çıkmıştır. Net kâr, bu kur farkına rağmen 182,5 milyon TL gayrimenkul değer artış kazancı sayesinde 177,3 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Toplam Yatırım Harcamaları (milyon TL) 213,3 10 %5 223,3 11
S / 12 Yönetim Kurulu Başkanı nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi Güçlü vizyon Şirketimizin güçlü vizyon ve öngörüleri ile doğru projeleri doğru zamanda lanse ederek ekonomik dalgalanmalardan etkilenme riskini bertaraf edebilme yetkinliği, güçlü finansal yapımızla birlikte bize rekabet üstünlüğü sağlayan unsurlardır. Değerli paydaşlarımız, 2011, Torunlar GYO için yatırım ve her anlamda büyüme yılı olmuştur. Çok çalıştığımız, ürettiğimiz ve hayallerimize daha çok yaklaştığımız bu dönemde global anlamda zorlu makroekonomik şartların olumsuz etkilerini bertaraf ederek başarılı operasyonel sonuçlar aldık ve gelirlerimizi artırdık. Makroekonomik görünümde belirsizlikler sürmekte, beklenen iyileşme sağlanamamaktadır. Temelinde devlet tahviliyle aşırı borçlanmanın yer aldığı, gelişmiş ekonomiler ve özellikle Euro Bölgesi ndeki ülkeleri tehdit eden küresel finansal krizin yeni dalgası 2011 yılına damgasını vurmuştur. 2011 yılında küresel ekonomi, başta Avrupa borç krizi olmak üzere, Orta Doğu ve Kuzey Afrika da yaşanan politik gerilim, ABD nin para ve maliye politikalarına ilişkin kaygılar ve Japonya depreminden etkilenmiştir. Kriz yeni bir aşamaya ulaşırken, devlet tahvillerini portföylerinde taşıyan büyük bankaların yeni sorunlu alacaklarla karşı karşıya kalmaları sonucunda bir kısım ülkede bankacılık sektörleri önemli kayıplara uğramıştır. Bu gelişmeler, finansal stresin uluslararası ölçekte artmasına yol açmıştır. Bu süreçte büyük ölçekli kurumsal yatırımcıların riskli varlıklardan ve gelişmekte olan piyasalardan çıkmaya başladıkları gözlenmiş, uluslararası portföy yatırımlarında daralma izlenmiştir. Sonuç olarak, gelişmekte olan ülkelerin katkısıyla 2011 yılında küresel büyüme %3,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. IMF 2012 yılında bu oranın %3,5 olarak gerçekleşebileceğini tahmin etmektedir. Krize farklı uluslararası platformlarda çözüm aranırken uzun vadede çare olarak
S / 13 Avrupa ülkelerinin tam mali birliği kurması görülmektedir. Bu konuda atılacak olumlu adımların hızı ve başarısı krizin atlatılmasındaki belirsizliklerin de ortadan kalkma süresini kısaltacaktır. Türkiye 2011 de GSYH büyümesini sürdürmüştür. 2011 yılında gelişmekte olan ülkeler %6,2, gelişmiş ülkeler ise %1,6 büyürken; Türkiye güçlü makroekonomik yapısı sayesinde olumlu yönde ayrışmıştır. Büyümenin yavaşladığı, istikrarsızlığın arttığı bu ortamdan Türkiye ekonomisi 2011 yılında sınırlı ölçüde etkilenmiş; özellikle canlı iç talep sayesinde %8,5 reel büyüme hızı ile dünyanın sayılı ekonomik büyüme performanslarından birine imza atmıştır. 2011 yılında mali disiplin başarıyla korunurken, dış ticaret ve cari açıktaki artış sürmüştür. TCMB, 2010 sonundan başlayarak cari açığı dengelemek adına bir dizi önlem almıştır. Kredi genişleme hızını baskılamaya yönelik çalışmaların, TL de değer kaybının ve ÖTV artışlarının etkisi ile iç talep düşmeye başlamıştır. 2011 yılı sonunda hızlanan bu seyrin sürmesi ve buna bağlı büyüme hızının 2012 de gerilemesi beklenmektedir. Türk varlıklarına olan güçlü talep global sermaye piyasalarındaki trendlere paralel olarak azalırken, Avrupa bankalarından fonlama imkanlarının daralması cari açık açısından endişe veren gelişmeler olarak önemini korumaktadır. Turizm gelirleri ve ihracat gelirleri açısından AB ülkelerinde süregelen olumsuz şartların da cari açık üzerindeki etkileri kaçınılmazdır. 2011 yılında inşaat sektörü ekonominin geneline oranla daha hızlı büyümüştür. İnşaat sektörü yarattığı katma değer, yüksek istihdam potansiyeli ve etkilediği sektörlerin çeşitliliği ile her zaman ekonominin itici güçlerinden biri olmuştur. 2011 yılında inşaat sektörü ekonominin geneline oranla daha hızlı ve %11,2 büyümüştür. Son iki yılda gerçekleşen hızlı büyümenin ardından, 2012 de inşaatgayrimenkul sektöründe %5-6 arasında daha ılımlı bir büyüme beklenmektedir. 2011 yılı sektörde konut fiyatları ve kiraların ülke genelinde oldukça sınırlı arttığı bir dönem olurken 2012 yılında yeni hazırlanan Afet Yasası ve Mütekabiliyet Yasası ile yeni markalı konut arzının devam edeceği ve sektördeki canlılık ve gelişimin süreceği öngörülmektedir. 2011 hedeflerimizi aştık. Torunlar GYO nun güçlü vizyon ve öngörüleri ile finansal yapısı kriz şartlarında rekabet üstünlüğünü artıran unsurlar olmuştur. Şirketimiz, bu özelliklerine dayanarak doğru projeleri doğru zamanda lanse etme ve ekonomik dalgalanmalardan etkilenme riskini bertaraf edebilme yetkinliğini 2011 yılında ortaya koymuştur. Torunlar GYO 2011 de öngördüğü yatırımlarını gerçekleştirmiş ve 4 projenin geliştirme ve ruhsat süreçlerini tamamlayıp inşaatına başlamıştır. Bunlar, Türkiye nin en büyük karma projesi olmaya aday Mall of İstanbul başta olmak üzere, Korupark 3. Etap Teras Konutları, Torun Towers ve Samsun Bulvar AVM projeleridir. Ayrıca, Ali Sami Yen projesi için proje geliştirme çalışmalarına da başlanmıştır. 2011 de öngördüğümüz yatırımlarımızı gerçekleştirdik ve 4 projemizin geliştirme ve ruhsat süreçlerini tamamlayıp inşaatına başladık.
S / 14 Yönetim Kurulu Başkanı nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi Mart 2011 de Korupark Teras Konutları ve Nisan 2011 de Mall of İstanbul ön satışlarına başlanmıştır. Bu projelere çok yoğun bir talep gelmiş ve beklentimizin üzerinde satış yapılarak 2011 satış hedefleri aşılmıştır. Korupark Teras Konutları nda 51,5 milyon TL, Mall of İstanbul da 210,8 milyon TL ve toplamda 262,3 milyon TL taahhütlü ön satış gerçekleştirilmiştir. 37,7 milyon TL tutarında stoklardaki tamamlanan dairelerden nihai satışların da ön satışlara eklenmesi sonucunda toplam 300 milyon TL konut satış geliri elde edilmiştir. Kira gelirlerimizde 92,0 milyon TL ye ve diğer satış gelirlerimizde 33,2 milyon TL ye varan bir tutara ulaşılmıştır. Böylece ön satış ve kesin satış gelirlerimiz dahil toplam ciromuz 425,2 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Torunlar GYO, 2011 yılında 162,9 milyon TL kesin satış geliri, 82,2 milyon TL vergi, faiz ve amortisman öncesi kâr (VAFÖK) kaydetmiştir. VAFÖK geçen yılın %48,5 üzerinde gerçekleşmiştir. %99 dolulukla işlettiğimiz AVM lerde birebirde kira gelirimiz %21,8 artış göstererek sektör ortalamasının üzerinde büyümüştür. 2011 sonunda toplam varlık değerimiz 3,9 milyar TL, portföy değerimiz 3,8 milyar TL ve piyasa değerimiz 889 milyon TL olmuştur. Diğer projelerimize ilişkin olarak 2011 yılında... Nishİstanbul projesinin kalan üniteleri 15.07.2011 itibarıyla ortaklar arasında fiilen paylaşılarak proje tamamlanmıştır. Ankara nın en büyük AVM lerinden Ankamall un yönetim firması Alman ECE Projektmanagement G.m.b.H & CO. KG aracılığıyla, ECE European Prime Shopping Centre SCS SICAF SIF A, B ve C, belli şartların sağlanması halinde, Şirketimizin %14,83 paya sahip olduğu iştiraki ve Ankamall AVM ile Crowne Plaza Oteli nin sahibi Yeni Gimat İşyerleri A.Ş. nin hisselerinin tamamını 525.000.000 ABD doları bedelle satın almak maksadıyla teklifte bulunmuştur. Şu anda Ece nin Yeni Gimat taki finansal özel inceleme süreci devam etmektedir. Şirketimiz arsa geliştirme fırsatlarını takip ederek İstanbul un Anadolu yakasında Maltepe ilçesinde 14.163 m 2 bir arsayı konut projesi geliştirmek amacıyla üçlü bir konsorsiyum içinde 20.000.000 ABD doları bedelle satın almıştır. Bu arsanın %50 si Şirketimize ait olup, 16.421 bin TL olarak portföyümüze dahil edilmiştir. Ofis tarafında fiilen kiralamaya konu alanımız sınırlı olup bu konudaki önemli projelerimiz olan ve merkezi konumlarıyla büyük potansiyel barındıran Torun Tower, Mall of İstanbul ve Ali Sami Yen in 2013 ün sonunda devreye girmesiyle ofis piyasasında da çok önemli bir atılım gerçekleştirilecektir. AVM yoğun bir portföyle lider ve öncü konumunda olan bir GYO yuz. Torunlar GYO yu sektörde ayrıştıran ve ana stratejisini oluşturan önemli özelliklerinden biri yüksek kira geliri elde etme hedefidir. Bu doğrultuda, Şirketimiz gayrimenkul değerinin %56,1 i alışveriş merkezlerinden oluşan bir varlığa sahiptir. 2011 sonu itibarıyla 221 bin m 2 yi bulan BKA toplamına sahip Şirketimiz bu alanı devam eden yatırımlarıyla 2014 yılında yaklaşık 407 bin m 2 ye çıkarmayı hedeflemektedir. Bu özelliğimize bağlı olarak istikrarlı, sürekli ve önemli tutarda bir kira gelirimiz mevcuttur. Bu yönümüz ortaklarımıza her yıl düzenli olarak temettü dağıtabilme imkanını da sağlamaktadır. Torunlar GYO AVM lerindeki operasyonları yürütmekte, etkin ve esnek bir yönetim anlayışıyla güçlü bir kiracı profilini elinde tutmaktadır. AVM lerimiz %99 doluluk oranına sahiptir ve çok iyi bir kiracı karmasıyla çalışmaktadır. Kiracılarımızda sektördeki engin tecrübemizin getirdiği yüksek bir bağlılık oranı izlenmektedir. Hedefimiz ve beklentimiz kiracılarımızla birlikte kazanmaktır. Bu düşünceden hareketle, 2011 yılında Ağustos-Eylül döneminde kurdaki aşırı hareketlenmelerde kiracılarımızı korumaya yönelik kuru sabitlemek gibi politikalar icra edilmiştir. Diğer yandan, Şirketimizin mali performansını olumsuz etkilememek üzere bunun karşılığında cirodan elde edilen kira katkısının oranı yükseltilmiştir. Kiracılarımızın cirosundaki artış korunduğu ölçüde, sabit kiralardaki potansiyel risk kontrol edilerek karşılıklı menfaatler korunmaya çalışılmıştır. Bu çalışma üç aylık dönemlerle gözden geçirilmektedir.
S / 15 Ustalık projemiz: Mall of İstanbul Torunlar GYO, gayrimenkul sektöründe ilkleri gerçekleştiren ve sektöre yenilikçi bakış açısı getiren projelere imza atmaktadır. Mall of İstanbul projesi de Türkiye nin ve Avrupa nın en büyük karma kullanım projesi olarak ulusal ve uluslararası arenada farklılık yaratan ve dikkat çeken bir proje olarak öne çıkmaktadır. Torunlar GYO nun geliştirdiği ve ustalık projemiz olarak kabul ettiğimiz Mall of İstanbul un Türkiye deki karma projeler arasında bir ilk i oluşturması yönünde bir iddiaya sahibiz. Aynı zamanda önemli bir kentsel dönüşüm projesi olan Mall of İstanbul, 15.000 m 2 eğlence alanı dahil 150 bin m 2 lik AVM, 122 bin m 2 konut, 32 bin m 2 ofis alanı ve bir otelden oluşmaktadır. Önemli bir kira getirisine sahip olacak mağaza alanlarının dışında, 1.114 adet konut ve 116 adet ofis ünitesi ile bu büyük projeyi hayata geçirmek üzere inşaatına 2011 Mart ayında başlamış bulunuyoruz. Alışveriş merkezimiz yarattığı farklı temalarla ve eğlence, spor gibi farklı konseptlerle ilgiyi sürekli canlı tutmaya yönelik bir yaklaşımla kendi içerisinde sinerji yaratacaktır. Proje, konum itibarıyla da E5-TEM bağlantı kavşağında, havaalanına çok yakın ve İstanbul un batı yakası gibi hızlı gelişen bir bölgenin merkezinde yer almanın avantajlarından faydalanacaktır. Bir prestij projesi: Ali Sami Yen 2010 yılı sonunda %65 ortaklıkla yatırım portföyümüze kattığımız Ali Sami Yen- Mecidiyeköy karma kullanım projesinin geliştirme çalışmaları 2011 yılı içerisinde sürdürülmüştür. Proje, gerek konumu itibarıyla taşıdığı satış potansiyeli, gerekse bölgede değişim projesi anlamına gelecek bir tasarım konseptine sahip olması açısından bizi heyecanlandırmaktadır. Bu projede çevredeki yeşil alan eksikliğini önemli ölçüde giderecek bir düzenlemenin yanı sıra, yatay ofis yapılanmasıyla da deneyim ve vizyonumuzu bütünleştiren bir tasarıma imza attığımıza inanıyoruz. Burada sunacağımız yeni ofis konsepti ölçek ve özellikleriyle ofis anlayışına yeni bir soluk getirecek ve bizim için bir prestij projesi olacaktır. Projenin inşaatına 2012 yılı 2. çeyreğinde başlanması öngörülmektedir. Yüksek talep 2011 de ön satışlarına başlanan Korupark Teras Konutları ve Mall of İstanbul da beklentimizin üzerinde satış yapılarak 2011 satış hedefleri aşılmıştır.
S / 16 Yönetim Kurulu Başkanı nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi Türkiye de gayrimenkul sektörünün yıldızı parlamaktadır. Türkiye konjonktürel dalgalanmaları en az hasarla aşacak siyasi istikrarın yanında, güçlü finansal sistemi, esnek müteşebbis profili, değerli insan kaynağı, lojistik imkanları ile büyüme açısından eşsiz avantajlara sahiptir. Türkiye deki şirket profilinin orta ölçekli ve kurumsallaşmış şirketler ağırlıklı olması da, yönetim ve karar süreçlerindeki esneklik avantajını getirmektedir. Bu avantajlar aynı zamanda Türkiye yi gelecek vaat eden, uluslararası sermayenin kaçış mecraları aradığı bir dönemde cazibe noktası olarak kurumsal ve bireysel yatırımcıların yöneleceği ülke konumuna taşıyabilecektir. Türkiye nin son yıllardaki başarılı gelişme hızı ve modern bir ülke olarak geldiği noktada yüksek standartlara sahip gayrimenkul geliştirme kabiliyeti, sektörümüz açısından ümit vericidir. Uluslararası pek çok firma ülkemizde bölge merkezleri ve ofisler oluşturmakta olup bu eğilim hızla artmaktadır. 2012 de kanunlaşması beklenen Mütekabiliyet Yasası ile yabancı yatırımcıların gayrimenkule olan talebinin gerek kiralama gerekse satın almada artacağı öngörülmektedir. Dünyada gayrimenkul alım trendlerine baktığımızda, İstanbul ilk sıradaki Moskova nın ardından gelmektedir. Deprem riskine karşı daha güvenli, standartları yüksek, modern geleceğin binalarını üretmek adına son yıllarda kat edilen aşama konut, ofis, AVM alanlarında her geçen gün artan uluslararası talebi etkileyen önemli bir bileşen olmaktadır. Alışveriş merkezleri açısından gelişimi değerlendirdiğimizde; yerli ve uluslararası perakende markalarının yoğun rekabetinin yaşandığı, yerli ziyaretçilerin yanında yabancı ziyaretçilerin sayısının arttığı ve alışveriş, yeme-içme, kültür, sanat, eğlence kısaca yaşama dair her şeyin bir çatı altında toplandığı yüksek metrekareli yaşam alanlarına hızlı bir yönelim gözlenmektedir. Yeni AVM kavramı; temalı projeler ve daha ötesinde müzelerin içinde yer aldığı, beklentileri aşan ve farklılaşan merkezler oluşturma temelinde gelişmektedir. Proje geliştirmedeki yenilikçi bakış açımız ve çevreye duyarlılığımız ödüllerle taçlandırılmaktadır. Torunlar GYO olarak sürdürülebilir bir gelecek için sosyal ve çevresel sorumluluk anlayışı ile doğaya uyumlu, ihtiyacı kadar tüketen, ekosisteme duyarlı projeler geliştirerek yaşadığımız dünyaya karşı sorumluluğumuzu yerine getirme hassasiyeti içindeyiz. Torium un 2011 yılında almaya hak kazandığı LEED Altın Sertifikası da bu hassasiyetimizin somut bir kanıtı olmuştur. Torium un çevreye duyarlı yaklaşımı ile Türkiye de bir ilke daha imza atması bizleri daha da cesaretlendirmiştir. Bundan sonraki projelerimizde de çevreye duyarlı yaklaşımımızı sürdürmek, öncü ve örnek projeler hayata geçirmek öncelikli hedeflerimiz arasında yer alacaktır. 2011 yılında Mall of İstanbul 3 ödül birden kazanmıştır. Proje, dünyanın önde gelen perakende ve eğlence sektörü dergisi Retail&Leisure International ın düzenlediği The Global RLI Awards 2011 de Geleceğin Projeleri Üstün Başarı ödülünün yanı sıra; dünyanın en prestijli gayrimenkul yarışmalarından Avrupa Gayrimenkul Ödülleri 2011 de En İyi Karma Kullanım Projesi ve En iyi Alışveriş Merkezi Geliştirme Projesi kategorilerinde büyük ödül almaya hak kazanmıştır. Mall of İstanbul un aldığı ödüller, ülkemizin ve sektörümüzün kat ettiği aşamayı ispatlaması açısından çok değerlidir. Mall of İstanbul da, rezidans, alışveriş merkezi, otel ve ofis gibi birbirinden farklı dört konsepti bir arada ve uyum içinde sunmak ve geleceğin yaşam koşullarına uygun bir proje yaratmak üzere alanında uzman uluslararası mimar ve danışmanlarla birlikte titiz bir çalışma yürütülmüştür. Uluslararası bu ödüller çabalarımızın karşılığını aldığımızın bir göstergesidir. Kurumsal yönetim konusunda artan hassasiyete sahibiz. Halka açık bir şirket olan Torunlar GYO, aralarında uluslararası yatırımcıların da olduğu bir paydaş kitlesine sahiptir. Kurumsal yönetim anlayışı ve GYO olarak tabi olduğumuz yatırımcıyı koruma hedefine yönelik kurallar çerçevesinde belirli standartlar geliştirmek ve uygulamak durumundayız. Etik iş ilkelerine harfiyen uymaya özen gösteren bir kurumsal ortaklık olarak tüm eylemlerimizi hesap verebilirlik ve şeffaflık ilkelerine uygun olarak gerçekleştiriyoruz.
S / 17 Kurumsal yönetim ilkeleri gereği, halka arz sırasında yatırımcılarımıza taahhüt ettiğimiz gibi, Torunlar GYO uzun dönem büyüme planının gerektirdiği yatırım fon ihtiyaçları ve ekonomik koşullardaki olağanüstü olumsuz değişikler hariç, her yıl net dağıtılabilir kârının en az %50 sini temettü olarak dağıtmayı ilke edinmiştir. Yönetim Kurulumuz 2011 mali dönemi için hissedarlarımıza 22,4 milyon TL temettü dağıtılmasını Olağan Genel Kurulda öneri olarak sunacaktır. Şirketimiz hisse performansını desteklemek ve küçük yatırımcımızı korumak için 30 milyon TL kaynak ayırarak hisse geri alım programını hayata geçirmiştir. Bu program kararlılıkla uygulanmaktadır. 2012 ye umutla bakıyoruz. Koşma yılı olarak tabir ettiğimiz 2010 ve 2011 in ardından 2012 nin global konjonktürün etkisiyle bir yürüme yılı olacağını öngörüyoruz. Bunun konut ve gayrimenkul piyasalarında durgunluk ve küçülme değil, göreceli tempo kaybı olacak şekilde tezahürünü beklemekteyiz. Çift haneli enflasyonun 2012 Mayıs ayından itibaren baz etkisinin devreye girmesiyle inmesi, yılın 2. yarısından itibaren de enflasyonda iyileşen görünüm ile birlikte piyasalarda tüm faiz oranlarının daha makul seviyelere gelmesi beklenmektedir. 2012 nin ortalama konut kredisi faiz oranı muhtemelen 2011 den yüksek olacaktır; ama bu yönetilemeyecek bir risk değildir. Şirketimiz güçlü finansman kaynaklarına sahiptir. Halka arzdan elde ettiğimiz kaynakların yanı sıra ön satış gelirlerimiz, güçlü özsermayemiz, uzun vadeli ve düşük maliyetle kredi sağlama imkanlarımız yatırımlarımız için gerekli fonu bize sağlamaktadır. Şirketimiz, ticari gayrimenkul ağırlıklı olmak üzere yeni proje geliştirmeye yönelik çalışmalarını sürdürecektir. Bu çerçevede, İstanbul ve gayrimenkul projeleri açısından ilgi çekici diğer şehirlerde rezidans, ofis binaları ve alışveriş merkezi gibi yatırım alternatiflerinin değerlendirilmesine devam edilmektedir. Önümüzdeki dönemde de bulundukları bölgeye ve şehre değer katan projeler geliştirmeye devam edeceğiz. Türkiye nin AVM de en büyük yerel geliştirme şirketi olan Torunlar GYO; konutta da ilk beşe girme ve karma projeler geliştirmede önde gelen şirketlerden biri olarak konumlanma hedefiyle büyüme planlarına yön vermektedir. Başta bize güvenerek yarınlarımıza ortak olan hissedarlarımız ve özverili çalışmalarıyla bizi başarıya götüren çalışanlarımız olmak üzere tüm paydaşlarımıza şahsım ve Yönetim Kurulumuz adına teşekkür ediyorum. Saygılarımla, Türkiye nin AVM de en büyük yerel geliştirme şirketi olan Torunlar GYO; konutta da ilk beşe girme ve karma projeler geliştirmede önde gelen şirketlerden biri olma hedefiyle büyüme planlarına yön vermektedir. Aziz Torun Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür
S / 18 Yönetim Kurulu Aziz TORUN Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür 1950 yılında Erzincan, Kemah ta doğdu. İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi nden 1975 yılında mezun oldu. Ayrıca İstanbul Üniversitesi Edebiyat Fakültesi Sosyoloji Bölümü ne son sınıfa kadar devam etti. 1976-1982 yıllarında Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı nda İş Müfettişliği yaptı. Bu dönemde, İktisat Fakültesi nde doktora seminerlerine devam etti. 1982 yılında İş Müfettişliği görevinden ayrılarak özel sektörde iş hayatına devam kararı aldı. Bir süre sonra Torunlar Şirketler Topluluğu nun kuruluşuyla Topluluk bünyesinde görev almaya başladı. Halen Torunlar GYO nun Yönetim Kurulu Başkanlığı nı yürütmektedir. Evli ve 2 çocuk babasıdır. Ali COŞKUN Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı 1939 yılında Kemaliye, Başpınar da doğdu. Yıldız Teknik Üniversitesi Elektrik Mühendisliği ni bitirdi. İşletme Ekonomisi İhtisası yaptı. Hamburg Wirtschaft Academie Şeref Diploması na sahip Yeminli Mali Müşavir olup, Almanca ve İngilizce bilmektedir. Evli ve 2 çocuk babasıdır. Genel Müdür, Yönetim Kurulu Üyesi, Murahhas Aza, Yönetim Kurulu Başkanı ve Kurucu olarak görev yaptığı bazı şirketler arasında Çanakkale Seramik A.Ş., Kale Porselen Elektroteknik Sanayi A.Ş., Kalebodur Seramik San. A.Ş., Türk Suudi Yatırım Holding A.Ş., Türkiye Şeker Fabrikaları A.Ş., Bisan Bisiklet Sanayi ve Ticaret A.Ş., Coşkun Mühendislik Müşavirlik Ltd. Şti., Emsay Sanayi ve Ticaret A.Ş. yer almaktadır. 20., 21. ve 22. Dönem İstanbul Milletvekilidir. TBMM Milli Savunma Komisyonu Başkanlığı, Plan ve Bütçe Komisyonu Üyeliği, Sanayi, Ticaret, Enerji, Maden, Bilim ve Teknoloji Komisyonu Üyeliği yapmıştır. 58. ve 59. Hükümetlerde Sanayi ve Ticaret Bakanı olarak görev yapmıştır. Mehmet TORUN Yönetim Kurulu Üyesi 1962 yılında, küçük bir ticarethanede baba Osman Torun un yanında ticari hayatlarına başlayan Aziz ve Mehmet kardeşlerden küçüğü olan Mehmet Torun 1953 yılında Erzincan ili, Kemah ilçesi, Ağaçsaray köyünde doğmuştur. Genç yaşta iş hayatına başlayarak, büyük bir başarı için gereken adımları atmıştır. Evli ve 3 çocuk babasıdır. Halen Torunlar Şirketler Grubu nun bünyesinde bulunan; Torunlar Gıda San. ve Tic. A.Ş., Torun Çay A.Ş., Tobaş Torun Bio Enerji A.Ş., Torun Pazarlama A.Ş., Torunlar Yağ A.Ş., Ulusal Dış Ticaret A.Ş., Kütahya Şeker Fabrikası A.Ş. de Yönetim Kurulu Başkanı, Torun Yapı San. Tic. A.Ş., Depa Bitkisel Yağ A.Ş. de Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı, Nokta İnşaat A.Ş. de Yönetim Kurulu Başkan Vekili, Netsel Turizm A.Ş. de Yönetim Kurulu Üyeliği devam etmektedir. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. kurucu ortaklarındandır.
S / 19 Yunus Emre TORUN Yönetim Kurulu Üyesi / Genel Müdür Yardımcısı 1980 yılında İstanbul da doğdu. 2002 yılında Marmara Üniversitesi, İktisadi İdari Bilimler Fakültesi İktisat Bölümü, 4 yıllık lisans eğitimini tamamlayarak mezun oldu. 2002-2003 yıllarında U.C.L.A. California, USA da ileri düzeyde İngilizce eğitimi aldı. Halen Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. de Yönetim Kurulu üyesi ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. de Genel Müdür Yardımcısı ve Yönetim Kurulu üyesi olarak çalışmaktadır. İngilizce bilmektedir. Evli ve bir çocuk babasıdır. Mehmet MUMCUOĞLU Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 1952 yılında Kayseri de doğdu. 1974 yılında İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi nden mezun oldu. 2005 den itibaren T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Yönetim Kurulu Başkan Vekilliği görevini sürdürmektedir. T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Yönetim Kurulu Üyeliği, T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Yönetim Kurulu Murahhas Üyeliği gibi görevlerde bulunmuştur. İngilizce ve Almanca bilmektedir. Evli ve 2 çocuk babasıdır. Prof. Dr. Ali ALP Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi 1964 yılında Rize de doğdu. 1987 yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi nden mezun oldu. 1987 yılında Ankara Üniversitesi İşletme Bölümü nde lisans, 1991 yılında Marmara Üniversitesi İşletme Bölümü nde yüksek lisans ve 1995 yılında Ankara Üniversitesi İşletme Bölümü nde doktora programlarını tamamlamıştır. 2007 yılından bu yana TOBB Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi İşletme Bölümü nde Profesör olarak öğretim üyeliği görevini sürdürüyor. Daha önce de aynı bölümde doçent olarak öğretim üyeliği görevinde bulundu. Paralel olarak 2005 yılından bu yana Bilkent Üniversitesi nde yarı zamanlı öğretim üyesi olarak hizmet veriyor. Öncesinde ÜAK da Finansman ve Muhasebe Doçenti ve University of Illinois at Urbana-Champaign da misafir öğretim üyesi olarak hizmet verdi. Maastricht School of Management da doktora araştırmasını yürüttü. Mahmut KARABIYIK Yönetim Kurulu Üyesi 1961 yılında Afyon, Sincanlı da doğdu. 1982 yılında İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi nden mezun oldu. 1983 yılında yaptığı avukatlık stajının ardından ağırlıklı olarak Ticaret Hukuku, Şirketler Hukuku, Banka ve Sermaye Piyasası Hukuku, İcra-İflas Hukuku alanlarında olmak üzere avukatlık yapmaktadır.
S / 20 Üst Yönetim Soldan Sağa: Remzi AYDIN, İlham İnan DÜNDAR, Aziz TORUN, Yunus Emre TORUN, Yezdan KANAAT, İsmail KAZANÇ Aziz TORUN Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür Aziz Torun un özgeçmişi Yönetim Kurulu bölümünde yer almaktadır. Yunus Emre TORUN Yönetim Kurulu Üyesi / Genel Müdür Yardımcısı Yunus Emre Torun un özgeçmişi Yönetim Kurulu bölümünde yer almaktadır. İlham İnan DÜNDAR Genel Müdür Yardımcısı / AVM Kiralama 1960 yılında Eskişehir de doğdu. 1984 yılında Anadolu Üniversitesi İktisadi İdari Bilimler Fakültesi Kütahya İdari Bilimler Yüksek Okulu ndan mezun oldu. 1985 yılında İstanbul Üniversitesi İşletme İktisadi Enstitüsü nden İşletmecilik İhtisas Sertifikası almaya hak kazandı. Grup bünyesinde 2007 yılında Torun AVM Yatırım Yönetim A.Ş. de genel koordinatör olarak başladığı görevini 2008 yılından bu yana Torunlar GYO da AVM yönetiminden sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak devam ettirmektedir. Remzi AYDIN Genel Müdür Yardımcısı / İnşaat 1969 yılında Elazığ da doğdu. 1992 yılında Fırat Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü nden mezun oldu. 1993 yılında Torunlar Şirketler Grubu nda inşaat mühendisi olarak göreve başladı. O tarihten bu yana grup bünyesinde çeşitli pozisyonlarda görev almış olup halen Torunlar GYO A.Ş. de proje uygulamalarından sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Yezdan KANAAT Genel Müdür Yardımcısı / Proje Geliştirme 1975 yılında İstanbul da doğdu. 1998 yılında İTÜ Mimarlık Bölümü nden mezun oldu, 1999 yılında İTÜ de İşletme Yüksek Lisans Programı nı tamamladı. 2006-2008 yılları arasında Doğuş-GE GYO A.Ş. de grup müdürü ve proje geliştirmeden sorumlu genel müdür yardımcısı olarak, 2004-2006 yılları arasında Garanti GYO A.Ş. de müdür yardımcısı olarak, 2002-2004 yılları arasında Garanti GYO A.Ş. de yatırımlar yetkilisi olarak, 2000-2002 yılları arasında İktisat GYO A.Ş. de yetkili olarak ve 1998-2000 yılları arasında Yüksel İnşaat A.Ş. de uzman olarak çalıştı. İsmail KAZANÇ Genel Müdür Yardımcısı / Finans 1972 yılında Tekirdağ da doğdu. 1994 yılında Bilkent Üniversitesi İşletme Bölümü nden mezun oldu, 2001 yılında University of Southampton dan Finansal Piyasalar Yüksek Lisans derecesini aldı. 2008-2009 yılları arasında Arap Türk Bankası nda genel müdür yardımcısı olarak, 2006-2008 yılları arasında İş Bankası nda Hazine Bölümü grup müdürü olarak, 2002-2006 yılları arasında İş Bankası nda Hazine Bölümü müdür yardımcısı olarak ve 1994-2002 yılları arasında İş Bankası nda teftiş kurulu müfettişi olarak çalıştı.
S / 21 Denetçiler Kadir BOY 1956 yılında Sakarya-Gevye de doğdu. 1979 yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi nden mezun oldu. 1980 yılında girdiği Maliye Bakanlığı Hesap Uzmanları Kurulu nda; 1983 yılında Hesap Uzmanlığı na, 1990 yılında Baş Hesap Uzmanlığı na atandı. 1987-1988 de bir yıl, 1993 yılında 4 ay süreyle mesleki inceleme ve araştırmalarda bulunmak üzere İngiltere ye gitmiştir. 1990-1993 yıllarında; sırasıyla Hesap Uzmanları Kurulu İstanbul Grup Başkan Yardımcılığı ve Kurul Başkan Yardımcılığı görevlerinde bulunmuştur. 15.12.1993 tarihinde İstanbul Defterdar Yardımcılığı görevine getirilmiştir. Bu görevde altı yıla yakın hizmet yaptıktan sonra, 02.03.1999 tarihinden itibaren İstanbul Defterdar Vekili olarak görev yapmış ve 12.01.2000 tarihinde İstanbul Defterdarlığı görevine asaleten atanmıştır. 2004-2005 yılları arasında Maliye Bakanlığı Müsteşar Yardımcısı iken kendi isteği üzerine emekli olmuştur. Evli ve 1 çocuk babasıdır. Mehmet Akif ULUSOY 1961 yılında Kütahya Tavşanlı da doğdu. 1982 yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi nden mezun olmuştur. 1983 yılında Maliye Bakanlığı Hesap Uzmanları Kurulu nda Hesap Uzmanı Yardımcısı olarak göreve başlamış ve 1993-2003 yılları arasında Başhesap Uzmanı olarak çalışmıştır. 1995-2006 yılları arasında İstanbul ve İzmir de Vergi Dairesi Başkanlığı ve Defterdarlık görevlerinde bulunmuş, 2007 de Gelir İdaresi Başkanlığı na vekaleten atanmıştır. Bu görevin ardından TC Lefkoşa Büyükelçiliği Maliye Müşavirliği ne getirilmiştir. Evli ve 2 çocuk babası olup, İngilizce bilmektedir.
S / 22 Makroekonomik Görünüm ve Sektör Değerlendirmesi %3,6 2010 yılında bir önceki yıla göre %5,2 oranında büyüyen dünya ekonomisinin, 2011 yılında yaklaşık %3,6 büyüdüğü tahmin edilmektedir. Global Ekonomik Görünüm 2011 yılının ikinci çeyreğinde başta Euro Bölgesi nde yaşanan kamu borcu krizi olmak üzere bir dizi gelişme sonucunda küresel görünüm yeniden bozulmuş ve piyasalara belirsizlik hakim olmuştur. Euro Bölgesi nde Yunanistan ve Portekiz gibi yüksek borçluluk seviyesine sahip çevre ülkelerde baş gösteren borç krizi zaman içinde merkez ülkelere de bulaşıcı etkisi ile yayılırken, ülke bankacılık sektörlerini de etkisi altına almıştır. Bu durumun ABD ve diğer gelişmiş ülkelerdeki iktisadi faaliyet hacminde ve istihdamda gözlemlenen zayıf toparlanma eğilimi ile birleşmesi ise gelişmiş ülkelerin büyüme oranlarının kaçınılmaz olarak gerilemesine yol açmıştır. Kriz sonrası dönemde küresel toparlanmanın itici gücü olan gelişmekte olan ülkeler ise her ne kadar daha güçlü ekonomik temellere sahip olsalar da gelişmiş ülkelerden kaynaklanan bu belirsizlik ortamında küresel ekonomik faaliyetin yavaşlamasından etkilenerek önceki yıla göre daha düşük büyüme rakamları kaydetmişlerdir. Kriz sonrası toparlanmanın yaşandığı 2010 yılında bir önceki yıla göre %5,2 oranında büyüyen dünya ekonomisinin, 2011 yılında yaklaşık %3,6 oranında büyüdüğü tahmin edilmektedir. IMF World Economic Outlook Nisan 2012 revize raporunda, 2012 yılında dünya ekonomisinin %3,5 oranında büyümesi beklenmektedir. Yine aynı raporda, Euro Bölgesi büyüme rakamı, 2012 yılı için eksi %0,2 olarak tahmin edilmiştir.