Of isler Metro ile Doluyor. Aralık, 2014

Of isler Metro ile Doluyor Aralık, 2014

Giriş Türkiye nin ekonomik dönüşüm süreci özellikle 2001 yılında yaşanan kriz sonrasında yeni bir ivme kazanmıştır. Ülkedeki doğrudan yabancı yatırımların artması ve yerel piyasasının sıcak para girişi ile hareket kazanması sonucu birçok yerli ve yabancı firma için İstanbul bir çekim merkezi haline gelmiştir. İstanbul, Türkiye nin toplam GSYH nın yaklaşık %35 ini, endüstriyel üretiminin %40 ını, vergi gelirlerinin %45 ini ve dış ticaretinin %50 sini sağlamaktadır. İstanbul / Türkiye GSYH %35 Vergi Gelirleri %45 2 Endüstriyel Üretim %40 Dış Ticaret %50

Son yıllarda artan altyapı yatırımları ile birlikte, İstanbul uluslararası şirketlerin, özellikle Doğu Avrupa, Orta Doğu ve Kuzey Afrika ülkelerine yönelik operasyonları için bir merkez haline gelmiştir. Ekonomi Bakanlığı nın verilerine göre İstanbul da faaliyet gösteren yabancı sermayeli şirket sayısı Mayıs 2014 yılı itibariyle 23,381 e ulaşmıştır. İstanbul daki yabancı sermayeli şirket sayısı 23.381 Mayıs Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Nüfus artış hızında da Moskova, Paris, Londra ve New York gibi merkezleri geride bırakan İstanbul un nüfusu, Türkiye İstatistik Kurumu nun(tüik) tahminlerine göre, 2023 yılı itibariyle 16.6 milyona ulaşacaktır. Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı nın verilerine göre, Türkiye nin en büyük 500 sanayi kuruluşunun yaklaşık %50 si İstanbul Sanayi Odası na kayıtlıdır. Ülkedeki en büyük şirketler, holdingler, bankalar, sigorta kuruluşları ile pazarlama, reklam, basın alanında faaliyet gösteren kuruluşlar genel merkez yapılanması için İstanbul u tercih etmektedirler. Türkiye de ticaret sektöründe yaratılan toplam katma değerin yaklaşık %30 u İstanbul tarafından oluşturulmaktadır. 14 milyon nüfusuyla İstanbul, Türkiye nin ve Avrupa nın en fazla nüfusa sahip şehridir. Ülkenin en önemli sanayi ve ticaret merkezi olmasının yanında, dünya çapında talep gören turizm merkezlerinin başında gelen İstanbul, Türkiye de en yüksek net göç alan ildir. İstanbul 2023 Nüfus Tahmini 16.6 milyon Kaynak: TÜİK 3

Son on yıla bakıldığında, yıl bazında ortalama 250,000 yeni aracın İstanbul trafiğine katıldığı görülmektedir. Nüfus ve trafiğe çıkan araç sayısının artmasıyla ortaya çıkan trafik sorunu, İstanbul daki iş yaşamını oldukça olumsuz etkilemektedir. Firmaların çalışanlarına teşvik amaçlı sundukları servisle ulaşım olanağı, servislerin benzer saatlerde trafiğe dahil olmaları nedeniyle, günlük trafikte ek bir yoğunluk yaratmakta ve çalışanların yolculuk sürelerinin uzamasına sebep olmaktadır. İstanbul da her yıl artan araç sayısı x 1 yıl x 250.000 Kaynak:Yandex Yandex tarafından 2012 ve 2013 Ekim ayları baz alınarak İstanbul un trafiğini analiz etmek üzere hazırlanan araştırmaya göre, şehrin kenar semtlerini şehir merkezine bağlayan en önemli cadde ve sokaklardan arabayla geçmek için gereken sürelerde, Ekim 2012 yılı ile Ekim 2013 yılı karşılaştırıldığında, sabahları %17 ve akşamları %12 oranında artış yaşandığı görülmektedir. İstanbul da her yıl artan trafik yoğunluğu 2012 2013 + %17 + %12 Kaynak:Yandex Yapılan yeni yatırımlara bağlı olarak gelişen toplu taşıma altyapısı ile birlikte, çalışanların servis araçları yerine daha çok metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu taşıma araçlarını tercih ettikleri gözlemlenmektedir. Çalışanların davranışlarındaki bu değişimle birlikte, ofis arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih ettikleri görülmektedir. Bu araştırma raporunda, metro hattında konumlanan ofis alt bölgelerine ve ofis binalarına yönelik kullanıcı taleplerindeki değişim incelenmektedir. 4

Of is Pazarı nı Etkileyen Önemli Altyapı Projeleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi nin raylı sistem yatırımlarına yönelik planlaması incelendiğinde, 2019 yıl sonuna kadar yaklaşık 157 km uzunluğunda yeni metro hattının hizmete girmesinin hedeflendiği görülmektedir. Söz konusu yatırımların toplam maliyetinin yaklaşık olarak 8.6 milyar dolara ulaşacağı öngörülmektedir. İstanbul da Gelecek Metro Yatırımları Hat Hat Uzunluğu Maliyet Açılış Yılı Yolculuk Süresi Kartal-Kaynarca 4.5 km USD 137 milyon 2014 8 dk Üsküdar-Sancaktepe 20 km USD 916 milyon 2015 26 dk Levent-Rumeli Hisarüstü 3.3 km USD 100 milyon 2015 6 dk Mecidiyeköy-Mahmutbey 18 km USD 1.2 milyar 2017 27 dk Bakırköy İDO-Bağcılar Kirazlı 9 km USD 585 milyon 2017 13.5 dk İncirli-Büyükçekmece TÜYAP 25 km USD 1.4 milyar 2017 37.5 dk Sabiha Gökçen Havalimanı-Pendik 9 km USD 405 milyon 2017 13.5 dk Kaynarca-Tuzla Tersane 3.5 km USD 228 milyon 2017 6 dk Yenikapı-İncirli 7 km USD 455 milyon 2018 10.5 dk Başakşehir-Kayaşehir 3 km USD 195 milyon 2018 4.5 dk Çekmeköy-Taşdelen 5.2 km USD 286 milyon 2018 8 dk Kabataş-Mecidiyeköy 6.5 km USD 423 milyon 2019 6 dk Kirazlı-Halkalı 9.4 km USD 423 milyon 2019 14 dk Dudullu-Bostancı İDO 13.4 km USD 603 milyon 2019 21 dk Mahmutbey-Bahçeşehir 12.5 km USD 813 milyon 2019 19 dk Çekmeköy-Sultanbeyli 7.5 km USD 413 milyon 2019 11 dk Toplam 156.8 km USD 8.6 milyar Kaynak: İBB 5

Park Et - Devam Et İstanbul Büyükşehir Belediyesi İspark tarafından geliştirilen Park Et - Devam Et, trafiğin yoğun olduğu noktalarda, yolcuların özel araçlarını proje kapsamındaki otoparklara park ederek, metrobüs ya da metro gibi toplu taşıma araçlarına aktarma yapmalarını amaçlayan bir projedir. Bu otoparklar günlük ortalama 500 aracın trafikten çekilmesine katkı sağlamaktadır. Şu anda 34 noktada 10,000 araca hizmet eden Park Et - Devam Et otoparklarından bir yıl içerisinde ise yaklaşık 4 milyon araç sahibinin yararlandığı tahmin edilmektedir. Park Et - Devam Et Otoparklarından Yararlanan Kişi Sayısı x 1 yıl x 34 nokta 4 milyon araç sahibi Kaynak: İBB 6

Park Et - Devam Et kapsamındaki otopark alanlarının ücretlerinin diğer otoparklara oranla düşük olması, bu alanların kullanımının yaygınlaştırılması için yapılan teşviklerdendir. Aşağıdaki tabloda başlıca Park Et - Devam Et otopark noktaları yer almaktadır. Park Et - Devam Et ile sadece trafiğin azaltılması değil, toplu taşımaya teşvik, zararlı egzoz emisyonlarının azaltılması, daha az yakıt tüketimi ve zaman kazanımı hedeflenmektedir. Park Et - Devam Et Noktaları Park Et - Devam Et noktaları Metro Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı İnşaat Halindeki Yollar E5 Karayolu TEM Karayolu E5 TEM Aktif Metro Hatları Planlanan Metro Hatları: 2014 2015 2017 2018 2019 Kaynak: İBB, JLL 7

Sayılarla Toplu Taşıma Bu bölümde yer alan grafikler, İstanbul da kara, raylı sistem ve deniz taşımacılığı payları ile ulaşım türüne göre günlük yolcu sayılarını göstermektedir. İstanbul da Kara, Deniz ve Raylı Ulaşım Dağılımları %85 KARA %13 RAYLI %2 DENİZ Kaynak:İBB 8

İstanbul da Kara Ulaşımı Günlük Yolculuk Payları Minibüs 2,100,000 Servis (Kayıtlı) 1,722,854 %21.71 %17.81 ÖHO 1,441,334 Taksi 1,100,000 %14.90 %11.37 İETT 927,546 Metrobüs 800,000 %9.59 %8.27 Otobüs AŞ 795,504 Okul Servisi (Kayıtlı) 677,146 %8.22 %7 %1.14 Taksi Dolmuş 110,000 Toplam 9,674,384 Kaynak:İBB 9

İstanbul da Raylı Ulaşım Günlük Yolculuk Payları Metro 613,062 Tramvay 497,230 %38.19 %30.97 Hafif Metro 308,420 Marmaray 129,895 %19.21 %8.09 Tünel - Füniküler 48,837 Teleferik 5,966 %3.04 %0.37 %0.12 Nostaljik Tramvay 1,983 Toplam 1,605,393 Kaynak:İBB İstanbul da Deniz Ulaşımı Günlük Yolculuk Payları Özel Tekne / Motor 137,285 Şehir Hatları 106,357 %52 %40.2 İDO %7.8 20,610 Toplam 264,252 Kaynak:İBB 10

İstanbul Of is Pazarı Türkiye nin en gelişmiş ofis pazarı olan İstanbul, ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık %80 ini sağlamaktadır. İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında yer almakta ve pazar büyümeye devam etmektedir. Örneğin, UNDP Avrupa ve Orta Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı na (MİA) taşıma kararı almıştır. 2014 yılında MİA da Levent, MİA dışı Avrupa da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal; yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkmıştır. Ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler Metro MİA MİA Dışı Avrupa Aktif Metro Hatları Planlanan Metro Hatları: MİA Dışı Asya Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar E5 TEM 2014 2015 2017 2018 2019 Kaynak: İBB, JLL 11

Türkiye deki ofis kullanıcıları, dünyadaki değişen eğilimlerle uyumlu şekilde, çalışma alanı stratejilerini oluştururken çalışanlarını odak olarak kabul etmektedir. Yer seçimi konusunda çalışan verimliliği ile ofis alanlarının verimli kullanımı birlikte değerlendirilerek karar verilmektedir. Ofislerde çalışanların kullandığı özel alanlar azalırken; kullanıcı dostu, yüksek teknoloji ile desteklenmiş toplantı odaları ve kafeteryalarla, çalışanların bir araya gelerek iletişim ve işbirlikleri geliştirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen işlerde yalnız kalabilecekleri alanların oranında artış olduğu gözlemlenmektedir. Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok, 1,000 m 2 den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları tercih edilmektedir. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da tercih edilmeye devam etmesi beklenmektedir. Dikey Of is Düzeni Yatay Of is Düzeni 12

Aktif ve İnşaat Halinde A Tipi Ofis Arzı, İstanbul Alt Pazar Aktif İnşaat Halinde* Toplam Avrupa Asya Toplam 3. Çeyrek 2014 MİA MİA Dışı Birim 44 58 102 TKA (m²) 1,415,591 420,313 1,835,904 Birim 108 131 239 TKA (m²) 1,135,597 557,648 1,693,245 Birim 107 132 239 TKA (m²) 1,278,750 1,662,010 2,940,760 Birim 259 321 580 TKA (m²) 3,829,938 2,639,971 6,469,909 Kaynak: JLL, (*) 2017 yıl sonuna kadar tamamlanması beklenen Kiralama İşlem Hacmi (%) %100 %80 %43 %56 %33 %54 %52 %11 %3 %60 %40 %31 %1 %26 %17 %9 %20 %0 %26 2009 %44 %42 %30 %39 %85 2010 2011 2012 2013 3Ç 2014 Avrupa MİA Avrupa MİA Dışı Asya Kaynak: JLL 13

Avrupa Yakası İstanbul A sınıfı ofis pazarı arzının %33 ünü sağlayan MİA, ulaşım ve altyapı yatırımlarının yanı sıra, iş yaşamı bakımından prestij kaynağı olmaya devam etmektedir. MİA, nitelikli iş gücü kaynağını çekebilmek ve kurum imajını yükseltmek için birçok yerli ve yabancı firmanın tercihi haline gelmiştir. Bölge özellikle birçok finans kuruluşunun genel merkezlerine ev sahipliği yapmaktadır. Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet (FSM) köprülerinin bağlantı yollarının arasında konumlanan Levent bölgesi, MİA nın en gözde ofis alt pazardır. MİA Bölgesi ne yakın olması sebebiyle, son yıllarda sanayi alanlarının dönüşümü ile nitelikli ofis arzının görülmeye başlandığı Kağıthane Bölgesi, ofis kullanıcılarının tercihleri arasındaki yerini almıştır. Bu bölümde var olan ve geliştirilmekte olan metro hattı projelerinin, Levent, Maslak ve Kağıthane ofis pazarlarına olan etkileri değerlendirilecektir. MİA MİA Dışı Avrupa Atatürk Havalimanı E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar E5 TEM Metro Aktif Metro Hatları Planlanan Metro Hatları: 2014 2015 2017 2018 2019 Kaynak: İBB, JLL 14

Levent 15-20 yıl öncesine kadar Levent te Fabrikalar Bölgesi olarak anılan bölge, Büyükdere Caddesi aksı üzerinde geliştirilen karma projelerle birlikte, günümüzde uluslararası ofis kullanıcıları tarafından İstanbul un en fazla tercih edilen ofis bölgesi haline dönüşmüştür. Bölgede öne çıkan projeler arasında yer alan Tekfen Towers Tekfen in ampul fabrikasının, Metrocity Philips TV Fabrikası nın, Kanyon Eczacıbaşı İlaç Fabrikası nın, Levent 199 projesi ise Deva İlaç ın eski fabrikasının bulunduğu arsaların üzerinde geliştirilmiştir. 2000 yılında hizmete giren Taksim-4. Levent metro hattı, Levent bölgesinin ulaşılabilirliğine katkı sağlayarak bölgeye olan talebi güçlendirmiştir. Ayrıca Metrocity, Kanyon ve Özdilek Park ofis projelerinin metroya direk bağlantılarının bulunmasının, projelere olan talebi arttırdığı görülmektedir. Şirketlerin ağırlıklı olarak Büyükdere Caddesi boyunca uzanan Merkezi İş Alanı nı (MİA) tercih etmelerine bağlı olarak, bu bölgede yeni projelerin hayat geçirilmesi beklenmektedir. Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar) 09dk 12dk 14dk 15dk 23dk 36.5dk 41dk 64.5dk Levent Maslak Taksim Yenikapı Hacıosman Üsküdar Kadıköy Göztepe Kartal Levent 3Ç 2014 A Sınıfı TKA (m 2 ) 551,951 İnşaat Halindeki Projeler (m 2 ) 128,390 A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı 27,598 Kira rakamları Talep Levent Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi 250 2.00 TL 1.80 TL *2005=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır. 200 150 100 50 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL Yıllık Dolar Kuru (TCMB) 0.20 TL 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0.00 TL Levent USD/TL Kaynak: JLL, *Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır. Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir. 15

Maslak İstanbul un nüfusundaki artış ve gelişen ekonomik faaliyetlere paralel olarak artan ofis kullanıcı talepleri ile birlikte, Büyükdere Caddesi nin kuzeyinde yer alan Maslak Bölgesi ndeki sanayi alanları da Levent Bölgesi ndeki dönüşümden etkilenerek, günümüzde gökdelenlerin yükseldiği önemli bir ofis pazarı haline gelmiştir. Bölgedeki artan ofis arzı ile birlikte, Maslak taki ofis kullanıcılarının sayısında ve trafikte önemli bir artış görülmüştür. Artan trafik sorunu, bölgeye olan talebi oldukça olumsuz etkilemiştir, ancak 2009 yılında metro hattının Maslak bölgesine hizmet vermeye başlamasını takip eden dönemlerde, bölgeye yönelik kiracı talepleri ile geliştirilen yeni projelerde artış yaşandığı gözlemlenmiştir. Bu durum Maslak bölgesinin ofis piyasasının gelişim döngüsünde metro hattının, hem kira rakamları, hem de boşluk oranları bakımından önemli bir rol oynadığını göstermektedir. Bölgedeki belli bir yaşın üzerindeki binalara talep halen düşük olsa da; pazara yeni giren Saral Şirketler Grubu, Altınbaş Holding, Koçkaya Holding ortaklığında geliştirilen Maslakno/1 ile Orjin Group tarafından Maslak ta metro istasyonuna yaklaşık bir dakikalık yürüme mesafesinde geliştirilen Orjin Maslak Plaza projesinin kiralama süreçlerinin oldukça hızlı ilerlediği görülmektedir. Maslakno/1 in önemli kiracıları arasında Deloitte, Koçkaya Holding ve Plus Kitchen yer alırken, Zürich Sigorta, Paksoy Hukuk, Ernst & Young ve AIG gibi kurumsal firmalar da Orijin Maslak Plaza yı tercih edilmiştir. Gerçekleştirilen işlemler, A sınıfı ofis standartlarına göre geliştirilen projelerin talep gördüğünü göstermektedir. Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar) 11dk 20dk 22dk 30dk 44.5dk 49dk 69.5dk Maslak Hacıosman Taksim Yenikapı Üsküdar Kadıköy Kozyatağı Kartal Maslak 3Ç 2014 A Sınıfı TKA (m 2 ) 432,182 İnşaat Halindeki Projeler (m 2 ) 110,973 A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı 21,609 Kira rakamları Talep Maslak Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi 350 2.00 TL *2005=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır. 300 250 200 150 100 50 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL Yıllık Dolar Kuru (TCMB) 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0.00 TL Maslak USD/TL Kaynak: JLL, *Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır. Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir. 16

Kağıthane İstanbul un öne çıkan sanayi bölgelerinden biri olan Kağıthane, uygulanan kentsel dönüşüm süreci ile birlikte, Tekfen-Oz tarafından geliştirilen Kağıthane Ofispark, Mesa-Ferko tarafından geliştirilen Papirus Plaza ve Fiba tarafından satın alınan Ofishane gibi pek çok ofis projesine ev sahipliği yapmaktadır. Cendere Vadisi nin kuzeyinde, Seyrantepe bölgesinde geliştirilen Vadistanbul ve Skyland projeleri, bölgede öne çıkan diğer önemli projeler arasındadır. Kağıthane Ofispark Projesi bölgedeki ilk A sınıfı ofis projesi olma özelliğinin yanı sıra, Coca Cola, Avon, WPP Medya ve VDF gibi kurumsal kiracılara ev sahipliği yapmaktadır. Kağıthane bölgesinin kurumsal kullanıcılar tarafından talep görmesinin en önemli nedeni, Levent-Maslak aksına olan yakınlığı ve MİA ya görece düşük kira oranları ile nispeten nitelikli ofis arzına sahip olmasıdır. Günümüzde bölgeye sınırlı ana ulaşım aksı ile erişilebildiği için ciddi bir trafik sorunu yaşanmaktadır. 2017 yılında tamamlanması beklenen Kağıthane metro bağlantısı ile ulaşım sorununun ciddi bir şekilde çözüleceği ve bölgeye olan talebin de hızla artarak, kira rakamlarında yukarı yönlü bir etki yaratması beklenmektedir. Metro ile Ulaşım Süreleri (Projelendirilen Hatlar) 4.5dk 10dk 26dk Kağıthane Mecidiyeköy Üsküdar Beşiktaş Kağıthane 3Ç 2014 A Sınıfı TKA (m 2 ) 104,283 İnşaat Halindeki Projeler (m 2 ) 443,861 A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı 5,214 Kira rakamları Talep Kağıthane Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi 140 2.00 TL *2011=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır. 120 100 80 60 40 20 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL Yıllık Dolar Kuru (TCMB) 0 2011 2012 2013 0.00 TL Kağıthane USD/TL Kaynak: JLL, *Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır. Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir. 17

Asya Yakası Boğaziçi ve FSM köprülerinin bağlantı yolları ile ulaşılabilirliği artan Asya yakası, sanayi alanlarından dönüşen arsa stoku ile pek çok nitelikli A sınıfı ofis projesinin bölgede geliştirilmesine olanak sağlamıştır. Sunduğu nitelikli arz ve kullanıcılar için avantajlı kira rakamları ile Asya Yakası zaman içerisinde, Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı gibi farklı alt pazarlarla, MİA ve MİA dışı Avrupa ya rakip olmuştur. Asya yakasında metro hattının belli bölümlerinin faaliyete geçmesi ile ulaşılabilirlik güçlenmiş, bölgeye olan talepte de önemli bir artış yaşanmıştır. İnşaatına başlanan ve planlanan yeni metro hatları ile Asya Yakası nın ofis piyasası açısından önümüzdeki dönemlerde daha da gelişmesi ve yeni alt pazarlar oluşması beklenmektedir. Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı-İçerenköy ve Küçükyalı-Maltepe-Kartal, bu bölümde metro hattı ile olan ilişkileri bakımında değerlendirilecek olan ofis bölgeleridir. MİA Sabiha Gökçen Havalimanı E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar E5 TEM Metro Aktif Metro Hatları Planlanan Metro Hatları: 2014 2015 2017 2018 2019 Kaynak: İBB, JLL 18

Kavacık FSM Köprüsü nün Asya Yakası ndaki ilk çıkış noktasında yer alan Kavacık bölgesi, İstanbul un iki yakasına da erişim açısından stratejik bir konuma sahiptir. 1990 lardan beri bölgede yer alan m 2 bazında düşük kira seviyelerinde olan A sınıfı ofis arzı, 2000 li yıllarla birlikte diğer alt bölgelerde olduğu gibi bir ivme kazanmıştır. Bölgedeki A sınıfı aktif ofis stoku, 2010 yılından itibaren ofis arzında görülen kayda değer büyümeyle birlikte 3Ç 2014 itibariyle 169,000 m 2 toplam kiralanabilir alan seviyesine ulaşmıştır. Kira seviyelerinin gelişimi de TKA gelişimine paralel bir çizgide ilerleyerek bölgeye yönelik kullanıcı taleplerindeki yukarı yönlü gelişimi göstermektedir. Bölge Avrupa ve Asya yakalarına ulaşım açısından merkezi bir konumda bulunmasına rağmen, özellikle mesai başlangıç ve bitiş saatlerinde yaşanan yoğun trafik ve herhangi bir raylı ulaşım sisteminin olmaması sebebiyle, konumunu avantaja çevirememektedir. Kavacık 3Ç 2014 A Sınıfı TKA (m 2 ) 169,102 İnşaat Halindeki Projeler (m 2 ) - A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı 8,455 Kira rakamları Talep Kavacık Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi 160 2.00 TL *2008=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır. 140 120 100 80 60 40 20 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL Yıllık Dolar Kuru (TCMB) 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0.00 TL Kavacık USD/TL Kaynak: JLL, *Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır. Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir. 19

Ümraniye Asya Yakası nda yer alan Ümraniye ilçesi, 1960 lardan sonra organize sanayi bölgesi ilan edilmesiyle yoğun göç alarak gelişmeye başlamış, özellikle Fatih Sultan Mehmet Köprüsü nün hizmete girmesiyle ve TEM bağlantılarının tamamlanması sonucunda yüksek erişilebilirliğe sahip olmuştur. İki köprü arasında yer alan konumu, büyük metrekareli yeni ve Buyaka gibi karma projelerin bileşeni olarak gelişen A sınıfı ofis projeleri ile, MİA ya göre daha düşük kira oranları ile birleşince Ümraniye önemli bir ofis alt piyasası haline gelmiştir. MİA da yer alan firmaların çalışanlarının önemli bir yüzdesinin Asya Yakası nda yaşıyor olmaları, Ümraniye nin ofis piyasası olarak gelişmesindeki önemli etkenlerden biri olarak gösterilmektedir. 2015 yılında tamamlanması planlanan Üsküdar-Çekmeköy metro hattı kapsamında, Ümraniye bölgesinin Marmaray ve metrobüs bağlantıları ile Avrupa Yakası na ve Kadıköy-Kartal metro bağlantısı ile Asya Yakası ndaki ana ulaşım akslarına erişecek olması, gelecek dönemde ofis talebini arttıracak en önemli faktör olarak ortaya çıkmaktadır. Metro ile Ulaşım Süreleri (Projelendirilen Hatlar) 13.5dk 30dk 58dk 58.5dk 68dk Ümraniye Üsküdar Taksim Avcılar Atatürk Havalimanı Esenyurt Ümraniye 3Ç 2014 A Sınıfı TKA (m 2 ) 597,280 İnşaat Halindeki Projeler (m 2 ) 163,100 A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı 29,864 Kira rakamları Talep Ümraniye Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi 160 2.00 TL *2008=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır. 140 120 100 80 60 40 20 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL Yıllık Dolar Kuru (TCMB) 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0.00 TL Ümraniye USD/TL Kaynak: JLL, *Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır. Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir. 20

Kozyatağı - İçerenköy Fatih Sultan Mehmet Köprüsü nün açılması ve otoyol bağlantılarının tamamlanması, Ümraniye ye göre daha merkezi bir konumda yer alan Kozyatağı bölgesinde, A sınıfı ofis arzının gelişmeye başlamasına yol açmıştır. Fakat Ümraniye kadar proje geliştirilebilecek arsa arzına sahip olmayan bölge, ofis arzı bakımından 2005 yılına kadar paralel gelişim gösterdiği Ümraniye ile 2006 yılından itibaren piyasaya giren nitelikli ofis projeleri ile rekabet edememeye başlamıştır. Ancak 2005 yılında temelleri atılan ve 2012 yılında hizmete giren Kadıköy-Kartal metro hattı ile bölgenin kullanıcılar ve geliştiriciler tarafından tercih edilen bir bölge haline geldiği görülmektedir. Metro hattının açılışı ile Kozyatağı nın, henüz metro ile erişimi bulunmayan Ümraniye ye karşı rekabet gücünü de arttığı gözlemlenmektedir. Büyükhanlı Plaza, Rönesans Tower ve Palladium Tower gibi projeler özellikle metro hattının aktif hale gelmesinden ve Marmaray gibi farklı hatlara bağlantılarının tamamlanmasından sonra Kozyatağı ofis alt pazarında öne çıkan projeler olmuştur. Anadolu Plaza gibi inşaatı devam eden projeler bölgedeki A sınıfı ofis arzını arttıracak olsa da, bölgeye artan talep yükselen kira rakamları ile birlikte değerlendirildiğinde, Kozyatağı ofis pazarının Istanbul un öne çıkan ofis bölgelerden biri olmaya devam etmesi beklenmektedir. Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar) 17dk 20dk 27dk 49dk Kozyatağı Kadıköy Kartal Yenikapı Maslak Kozyatağı - İçerenköy 3Ç 2014 A Sınıfı TKA (m 2 ) 228,141 İnşaat Halindeki Projeler (m 2 ) 134,418 A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı 11,407 Kira rakamları Talep Kozyatağı - İçerenköy Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi 160 2.00 TL *2008=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır. 140 120 100 80 60 40 20 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL Yıllık Dolar Kuru (TCMB) 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0.00 TL Kozyatağı - İçerenköy USD/TL Kaynak: JLL, *Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır. Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir. 21

Küçükyalı - Maltepe - Kartal Kadıköy-Kartal metro hattının açıldığı yıl olan 2012 ve öncesine kadar Küçükyalı, Maltepe ve Kartal bölgelerinde kullanıcı ve geliştirici talepleri açısından bir hareketlilik gözlemlenmezken, metro hattının açılışı ile bölgelerin yeni gelişen ofis alt pazarları olarak ortaya çıktığı görülmektedir. Küçükyalı-Maltepe bölgesinde 2010 yılına kadar 15,000 m 2 seviyesinde olan A sınıfı toplam ofis arzı, tamamlanan projelerle birlikte 2013 yılında 80,000 m 2 seviyesine ulaşmıştır. 2013 yılında Kadıköy-Kartal metrosunun Marmaray projesine bağlanması ile birlikte bölgeye yönelik talep artmış, artan talep doğrultusunda birçok projede inşaat ya da planlama aşamasına geçilmiştir. Piyasada gerçekleşen kiralama işlemleri ve Rönesans Küçükyalı gibi başlanan yeni A sınıfı ofis projeleri göz önünde bulundurulduğunda, Bostancı sınırının aşıldığı ve talebin Maltepe de yoğunlaşarak Kartal a ulaştığı gözlemlenmektedir. Özellikle bankalar ve ilaç şirketleri bölge müdürlükleri için Maltepe-Kartal hattını tercih etmektedir. Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar) 41.5dk 52.5dk 21dk Maltepe Taksim Kartal Taksim Küçükyalı Kadıköy Küçükyalı - Maltepe - Kartal 3Ç 2014 A Sınıfı TKA (m 2 ) 126,918 İnşaat Halindeki Projeler (m 2 ) 97,800 A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı 6,346 Kira rakamları Talep 22

Sonuç Metro hattına yakınlık kavramı, önümüzdeki dönemde ofis piyasasında kiracılar ve geliştiriciler açısından belirleyici unsurlardan biri olmaya güçlenerek devam edecektir. Artan maliyetler doğrultusunda yeni projelerde kısıtlanması öngörülen otopark kapasiteleri, artan nüfus ve araç sayısı ile birleştiğinde, özellikle kiracılar açısından metro hattı ile ulaşım sağlanabilecek noktalarda yer almak öncelikli tercih haline gelecektir. Park Et - Devam Et projesi, uzun mesafeli araç yolculuklarının süresini kısaltarak, iki yaka arasındaki yolculuklar için raylı sistem ile ulaşımı cazip hale getirecektir. Ayrıca hükümet tarafından yapılan açıklamalar, önümüzdeki dönemde trafikte önemli bir yoğunluk yaratan servisler ile ilgili yeni düzenlemeler yapılacağının sinyallerini de vermektedir. Planlar arasında raylı sistemlerin otopark alanları ile entegrasyonu ve ulaşım ücreti ile otopark ücretlerinin ilişkilendirilmesi de yer almaktadır. Ticari gayrimenkul gelişiminin olduğu ve metro istasyonunun bulunduğu noktalarda ofis talebi güçlenirken, metro ağının gelişmesine paralel olarak, gider yönetimi bakış açısıyla şirketlerin servis maliyetini sıfırlayarak, metro duraklarının çevresinde konumlanmış projelerde yer almayı tercih edecekleri öngörülmektedir. Öngörüler Nüfus Ofislerin Otopark Kapasitesi Şirket Servisleri Metro Hattına Yakın A sınıfı Ofislerin Kira Rakamları Metro Hattına Yakın Ofislere Kullanıcı Talebi Alt Bölgelere Göre Ofis Saati Şişli - Zincirlikuyu - Beşiktaş Etiler - Levent Maslak Kira Artışı Yavaşlıyor Kira Düşüyor Kira Artışı Hızlanıyor Kira Dipten Dönüyor Kavacık - Kartal Kağıthane Ümraniye Küçükyalı - Maltepe Kozyatağı - İçerenköy Kaynak: JLL 23

JLL Türkiye İstanbul MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat: 1 34340 Levent - İstanbul, TÜRKİYE Tel: +90 (212) 350 0800 Faks: +90 (212) 350 0806 Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX Ülke Başkanı Tel: +90 (212) 350 0882 avi.alkas@eu.jll.com Volkan Müller COO, CFO İcra Kurulu Üyesi Tel: +90 (212) 350 0805 volkan.mueller@eu.jll.com Burçin Yıldıran Sezen, MRICS Yardımcı Direktör Danışmanlık Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0823 burcin.sezen@eu.jll.com Ece Sert Özcan Kıdemli Analist Danışmanlık Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0874 ece.sert-ozcan@eu.jll.com Yavuz Can Parlar Analist Danışmanlık Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0808 yavuz.parlar@eu.jll.com Gün Gökkaya Yardımcı Direktör Ofis ve Lojistik Tel: +90 (212) 350 0857 gun.gokkaya@eu.jll.com Mahir Mermer Müdür Ofis Kiralama Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0871 mahir.mermer@eu.jll.com Ümit Kurt, MRICS Direktör Kiracı Temsilciliği Proje ve Geliştirme Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0866 umit.kurt@eu.jll.com Gökçe Erkaya Yardımcı Direktör Proje ve Geliştirme Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0865 gokce.erkaya@eu.jll.com Gülnur Erol Bağlan Müdür Kiracı Temsilciliği Tel: +90 (212) 350 0848 gulnur.baglan@eu.jll.com www.jll.com.tr COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.