Yarýna bir deðer býrak

Yarýna bir deðer býrak TURÝZM SEKTÖRÜ MEHMET KEMAL DEDEMAN ÖZEL TEÞVÝK ÖDÜLÜ

Mehmet Kemal Dedeman Araþtýrma ve Geliþtirme TÜRKÝYE DEKÝ ÝKÝNCÝ KONUTLARIN TURÝZM ÝÞLETMESÝNE DÖNÜÞTÜRÜLMESÝ MODELÝ ve YENÝ BÝR ÝKÝNCÝ KONUT PAZARLAMA SÝSTEMÝ HAZIRLAYAN ÇETÝN UÇAR EKÝM, 2009 ANTALYA

ÖZET 1950 den sonra farklı bir niteliğe dönüşen ikinci konut olgusu zamanında tedbirler alınmadığı için 1980 li yılların sonunda sorun haline dönüştü. 1990 Yılından itibaren gündemden hiç düşmeyen ikinci konut sorununu çözmek için yapılan çabalar sonuç vermeyince sorun büyüyerek günümüzde tehlikeli boyutlara ulaştı. Konaklama tesislerine oranla daha fazla arazi tüketen ikinci konutlar, kıyı ve kırsal alanların olumsuz etkilenmesine, taşıma kapasitelerinin zorlanmasına, çevre kirliliğine, turizm ve doğal kaynakların tükenmesine neden olmaktadır. Bu çalışma, yılın büyük bir bölümünde atıl bekleyen ve ekonomiye bir yararı olmayan ikinci konutların turizm sektörüne entegrasyonunun sağlanması için uygulanabilir bir model ve yeni bir pazarlama sistemi önermektedir. Model ve pazarlama sistemiyle ikinci konutların bir tatil kenti bünyesinde konaklama işletmelerine dönüşümlerinin sağlanması ve yerel ekonominin canlandırılması amaçlanmaktadır. Anahtar Kelimeler: İkinci Konutlar, İkinci Konutların Konaklama İşletmesine Dönüştürülmesi Modeli, Yeni Bir İkinci Konut Pazarlama Sistemi. 1

ÖNSÖZ Öncelikle her yıl turizm dalında çok önemli konularda proje yarışmaları düzenleyerek biz yarışmacılara kendimizi gerçekleştirme olanağı sağladığı için ve turizm sektörüne katkılarından dolayı Dedeman Ailesi ne teşekkürlerimi iletmek istiyorum. Turizm sektöründeki en önemli tehditlerden birisi olan ikinci konutların hem olumlu hem de olumsuz etkileri bulunmaktadır. İkinci konutlar sorunu günümüze kadar çözümsüzlük şeklinde ertelenerek gelmiş ve günümüzde tehlikeli boyutlara ulaşmıştır. Bu sorunun daha fazla büyümeden acilen çözülmesi ülke ekonomisi ve turizm sektörü açısından büyük önem taşımaktadır. Ancak, bu sorunun çözümünde herhangi bir ülkede uygulanan modeli alıp aynı şekilde uygulamak yerine kendi toplum yapımıza uygun yeni ve özgün bir model oluşturarak uygulamanın sorunun kalıcı ve başarılı bir şekilde çözülmesi açısından daha akılcı olacağını düşünmekteyim. Bunun için öncelikle dünyada uygulanan konu ile ilgili bütün modelleri ve sistemleri incelendikten sonra bunlardan faydalanarak kendi toplumsal, kültürel ve ekonomik yapımıza en uygun modeli oluşturmalıyız. Bu çalışmada ülkemizin yapısına uygun yeni bir ikinci konutların turizm konaklama işletmesine dönüştürülmesi modeli ve yeni bir konut pazarlama sistemi kurgulayarak bu alandaki çalışmalara katkıda bulunmayı amaçladım. Bu çalışmanın ülkemiz için faydalı olmasını dilerim. Bu çalışmamda 20 yıllık birikimim yanı sıra, bu konuda yazmış değerli araştırmacıların fikirlerinden de faydalandım. Ayrıca, bana yaratıcı fikirlerimi ifade edebilmem için tam donanımlı bir çalışma ortamı sağlayan değerli aileme teşekkür ederim. 2

İÇİNDEKİLER 1. GİRİŞ... 5 2. İKİNCİ KONUTLARIN TARİHSEL GELİŞİMİ... 5 3. İKİNCİ KONUTLARIN ETKİLERİ... 6 3.1. İkinci Konutun Olumlu Etkileri... 6 3.2. İkinci Konutun Olumsuz Etkileri... 6 3.2.1. Olumsuz Etkilerinin Sosyal Boyutu... 6 3.2.2. Olumsuz Etkilerinin Ekonomik Boyutu... 6 3.2.3. Olumsuz Etkilerinin Çevresel Boyutu... 7 4. TÜRKİYE DE İKİNCİ KONUT STOĞU... 7 5. TÜRKİYE DE İKİNCİ KONUTLARIN PROFİLİ... 8 6. İKİNCİ KONUTLARIN TURİZM İŞLETMESİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ MODELİ... 8 6.1. Ön Çalışma... 9 6.2. İkinci Konut (İkkon) Tatil Sisteminin Oluşturulması... 10 6.3. İkinci Konut Tatil Sisteminin İşleyiş Esasları... 11 6.4. İkkon Tatil Sisteminin İşlerlik Kazanması İçin Gerekli Yasal Düzenlemelerin Gerçekleştirilmesi... 12 6.5. İkkon Tatil Kentindeki Konaklama Hizmetlerini Yerine Getirmekle Yükümlü Konaklama İşletmesinin Belirlenmesi... 12 6.6. İkinci Konut Konaklama İşletmesi Örgüt Yapısının Oluşturulması ve Kadrolaşma... 12 7. PİLOT UYGULAMA... 14 7.1. Mersin Kıyı Şeridinin Profilinin Çıkarılması... 14 7.2. Yap-İşlet-Devret İnşaat Şirketinin Belirlenmesi... 15 7.3. Özel Sektör ve Devlet Kuruluşları, Belediyeler ve Yap-İşlet-Devret İnşaat Şirketi Tarafından Sosyal, İdari ve Teknik Altyapı ve Üstyapı Tesislerinin İnşa Edilmesi... 16 7.4. Site Ulaşım Hizmetlerinin Sağlanması... 16 7.5. İkkon Konaklama İşletmesinin İhaleyle Belirlenmesi... 16 7.6. İkkon Konaklama İşletmesinin Örgütlenme ve Kadrolaşması... 16 7.7. Hukuki ve Mali Belge ve Prosedürlerin Hazırlanması, Yasal Olmayan İşletme Belgelerinin ve Sözleşme Metinlerinin Hazırlanması... 16 7.8. Rezervasyon Ağının Kurulması... 16 7.9. İkinci Konutların Profilinin Belirlenmesi... 16 7.10. Konut Sahiplerinin İkkon Konut Kiralama Sistemine Katılımının Sağlanması... 17 7.11. Sisteme Üye Konut Stoğunun Arşivlenmesi ve Üyelerin Konut Bilgilerinin Rezervasyon Ağına Girilmesi... 17 7.12. Maliyetlerin Hesaplanması ve Finansmanın Sağlanması... 17 7.13. Konutların Yılda Bir Denetimi, Kalite ve Donanım Kontrolü... 17 3

7.14. Sitenin Turizm Konaklama İşletmesine Dönüştürülmesi ve Site İçindeki Eksiklerin Tamamlanması... 17 7.15. Konut ve Eşyaların Sigortalanması... 19 7.16. Sözleşmelerin Yapılması... 19 7.17. Konutların Pazarlanması... 19 7.17.1. Hedef Kitlenin Belirlenmesi... 20 7.17.2. Fiyatlama... 20 8. SONUÇ... 20 9. KAYNAKÇA... 21 ŞEKİLLER LİSTESİ Şekil-1. İKKON Tatil Kenti DENİZ KENT Şeması... 13 Şekil-2. İkinci Konutları Konaklama İşletmesine Dönüştürme Modeli... 13 4

1. GİRİŞ İkinci konutlar, mülk sahiplerinin devamlı çalışıp ikamet ettikleri konutların dışında rekreasyon ve turizm amacıyla özellikle fiziksel çekiciliği yüksek bölgelerde (akarsu, göl, kaplıca, yayla, deniz kıyısı vb.) satın aldıkları veya inşa ettirdikleri, aynı zamanda bir özel emlak yatırımı niteliği olan konut birimleri dir. Diğer bir tanıma göre; İkinci konut insanların boş zamanlarını geçirmek veya emeklilik dönemlerinde rahat ve huzur içerisinde yaşamaya imkan tanımak amacıyla, doğal, tarihi ve kültürel zenginliklere sahip alanlarda oluşan yaşam alanları dır (Bakırcı, 2007: s.129). Bu konutlarda geçici bir konaklama ve turizm faaliyeti söz konusudur. Bu nedenle ikinci konutlar turizm sektörü içinde kabul edilen konaklama birimleridir. Ancak, her yıl çoğunlukla 1-2 ay arası kullanılmaları ve yılın büyük bir bölümünde atıl durumda kalmaları nedeniyle ikinci konutlar uzmanlarca ekonomiye yararı olmayan verimsiz bir yatırım olarak kabul edilmektedir. İkinci konutları konut tipi açısından aşağıdaki gibi sınıflandırmak mümkündür: Tekil konutlar (tek katlı konut, villa, dubleks, tripleks): Sadece tek konuttan oluşan yapılaşmalar. Tekil konutlar siteye bağlı (site içinde) konutlar olabildiği siteye bağlı olmayan (site dışında) konutlar şeklinde de inşa edilmektedir. Apartman daireleri: Çok katlı apartman blokları içerisinde yer alan apartman dairesi olarak isimlendirilen konutlar. Apartman daireleri site içinde veya dışında münferit (bağımsız) olarak inşa edilmektedir. Siteler içinde genellikle 50-200 konutluk apartman blokları veya tekil konutlar yer almaktadır. Bazı ikinci konut bölgelerinde 1000 konutluk mega sitelere de rastlanmaktadır. Örneğin Mersin Davultepe Beldesinde Soydaş Tatil Sitesinde 1000 adet ikinci konut yer almaktadır (Gürçınar & Yüceer, 2000: s.20). Bu çalışmada ikinci konutların tarihsel gelişimi, sorunun ortaya çıkış nedenleri ve etkileri üzerinde durulmuş, ekonomiye bir yük olan, çevre ve turizm kaynaklarını tahrip eden ikinci konutların ekonomiye kazanç getiren birer konaklama işletmelerine dönüşümlerini sağlayacak ekonomik, dinamik, kısa zamanda ve kolay uygulanabilir bir model ve yeni bir pazarlama sistemi önerilmiştir. Çalışmada izlenen yöntemler veri toplama, analiz, değerlendirme ve bilimsel modellemedir. 2. İKİNCİ KONUTLARIN TARİHSEL GELİŞİMİ Ülkemizde 1950 den önce yalı, bağevi, çiftlikevi, yaylaevi gibi isimler altında görü-len ikincil konutlar 1950 li yıllarda hızlı bir gelişim içinde olan turizme paralel olarak rekreasyon ve turizm amaçlı kullanılmak üzere farklı bir niteliğe dönüşerek özellikle Ege ve Akdeniz bölgelerinde deniz kıyılarında yoğunlaşmaya başladı. 1980 den sonra ülkemizde hızlı bir gelişim sürecine giren turizm sektörünün de etkisiyle ikincil konut üretimi 2000 yılına kadar hızlı artan bir ivme ile gelişim sürecine devam etmiştir. İkinci konut olgusu, 1980 li yılların sonunda ülke ekonomisi ve turizm endüstrisine zarar veren önemli bir sorun haline geldi. İkinci konutların turizm işletmesine dönüştürülmesi ile ilgili ilk bilimsel toplantı Türk Turizminde Pansiyonculuk ve İkinci Konutların Turizm Amaçlı Kullanımı Semineri adı altında 5

İzmir, Çeşme de yapıldı. 1990 dan sonra Türkiye de gündeme yerle-şen ikinci konutlar sorunu günümüze kadar büyüyerek geldi. 2000 li yıllarda ikinci konut iç talebinde azalma yaşanırken, 2003 ten sonra yasal düzenlemelerin de etkisiyle yaban-cıların ikinci konutlara olan talebinde ve yabancılar için üretilen ikinci konut inşaatlarında artış gözlemlenmeye başlandı (Bakırcı, 2007: s.35). Ülkemizde ikincil konutlara olan yüksek talebin başlıca sebepleri; haftalık çalışma süresinin kısalması, tatil izinlerinin uzaması, küreselleşme, iletişim ve ulaşım teknolojilerindeki gelişmeler ve emlak piyasasının uluslararasılaşması (Bakırcı, 2007: s.129), 1980 sonrası kıyı turizminin teşvik edilmesi (Kılıçaslan, 2006: s.149), erken emeklilik, oto sahipliğinin artması, ikinci konutların enflasyonist ortamda kar getiren güvenli bir alternatif yatırım aracı olarak görülmesi, gelir düzeyinin yükselmesi, girişimciliğin gelişmemesi nedeniyle tasarrufların üretken yatırımlara kanalize edilememesi, kooperatif türü örgütlenmelerin özendirilmesi (Edgü, 2006: s.118) şeklinde sıralamak mümkündür. İkinci konutların tercih edilmesinin nedenleri; İkinci konutların 1950 den sonra bir tatil seçeneği olarak tercih edilmesinin başlıca nedenleri; turizm ve rekreasyon ihtiyacını gidermek, emeklilik dönemini rahat ve huzurlu bir şekilde yaşamak, kentsel yaşam ortamından (gürültü, stres) uzaklaşmak, doğayla iç içe olmak, deniz-kum ve güneşten faydalanmak, toplumsal bir statüye sahip olmak, kıyı ve kırsal alanların çekiciliği, (Bakırcı, 2007: ss.18-22) ekonomik bir tatil olarak görülmesi, tatil kültürünün ve yaşam tarzının etkisi, eş-dost ve akrabayla birlikte tatil yapma alışkanlığı, otel fiyatlarının yüksek olması, ikinci konutların özgürlük, güvenlik ve huzur sağlaması (Asmankuy & Sarıoğlan, 2006: ss.70-76) şeklinde sıralamak mümkündür. 3. İKİNCİ KONUTLARIN ETKİLERİ 3.1. İkinci Konutların Olumlu Etkileri: İkinci konutlar, kısıtlandığı ve kontrollü gelişmesinin sağlandığı takdirde; iç turizmin gelişmesine katkıda bulunması, bölgesel ekonominin canlandırılması, kobilerin gelişmesine katkıda bulunması, istihdamı artırması, ticaretin canlanması sonucu vergi gelirlerini artırarak yerel ve ulusal kamu yönetimlerine gelir sağlaması, vbz. gibi olumlu etkilerde bulunur. 3.2. İkinci Konutların Olumsuz Etkileri: İkinci konutlar, serbest, plansız, düzensiz ve kontrolsüz bir gelişmenin gerçekleştiği durumlarda ekonomik, sosyal ve çevresel yönden aşağıdaki gibi bölgeye ve ülkeye olumsuz etkilerde bulunur. 3.2.1. Olumsuz Etkilerinin Sosyal Boyutu: İkinci konut alanlarının tatil kentine dönüşmesiyle suç oranlarının artması, ikinci konut alanlarını kırsal fakir ve kentsel zengin yaşam alanları olarak ayrıştırması sonucu sosyal çatışmaya neden olarak entegrasyonu zorlaştırması (Bakırcı, 2007: ss. 25-27) ikinci konutların olumsuz sosyal etkileridir. 3.2.2. Olumsuz Etkilerinin Ekonomik Boyutu: İkinci konut alanlarında yapılan gereksiz altyapı maliyetleri, verimli tarım, ormanlık alanların ve turizm kaynaklarının tahrip olması, yılın 9-10 ayı kullanılmayarak atıl kapasite oluşturması, iç turizmin gelişmesini engelleyerek turizm endüstrisinin gelişimini olumsuz yönde etkilemesinin bölgelerarası 6

farklılıkların artmasına yol açması, yakınlarındaki konaklama tesislerinin doluluk oranlarını düşürmesi vs. ikinci konutların olumsuz ekonomik etkileridir. 3.2.3. Olumsuz Etkilerinin Çevresel Boyutu: Turizm kaynakları, fauna ve floranın zarar görmesi, betonlaşma, görsel kalitenin düşürülmesi, çarpık kentleşme, kamu hizmet ve denetimlerinin yeterince yapılamaması sonucu bölgedeki katı ve sıvı atıkların çevre kirliliğine neden olması vs. ikinci konutların olumsuz çevresel etkileridir. 1985 yılından sonra ikinci konut üretiminin ülkemizde sosyal, ekonomik ve çevresel yönlerden olumsuz etkilerde bulunarak kronikleşmiş önemli sorunlardan biri haline dönüşmesinin başlıca sebepleri; kıyıların spekülatif amaçlarla kullanılabilecek bir kaynak olarak görülmesi, turizm sektörünün ülke kalkınmasının en önemli unsurlarından biri olarak gösterilmesi (Manisa, 2007: s.19), yanlış planlama anlayışları, kurumsal örgütlenme ve eşgüdüm yetersizliği, iç turizm-dış turizm dengelerinin yeterince sağlıklı biçimde kurulamayışı, ikinci konutların devletin bir ekonomik kalkınma ve turizm politikası olarak görülmesi, 1980 den sonra gelişen yabancı-odaklı turizm nedeniyle iç turizmin ikinci plana itilmesi, ikinci konutların kooperatif türü örgütlenmeler ve yapsatçılar tarafından özendirilmesi, (Bakırcı, 2007: ss.36-37) turizm plan ve politikalarının zamanında oluşturulamaması veya yanlış oluşturulması, yasalardaki bir takım boşluklar (Gündüz, 2003: s. 12) vs. şeklinde sıralanabilir. Sıralanan olumsuzlukların giderilmesi için alınabilecek önlemler şöyle sıralanabilir: Halk turizm ve çevre yönünden bilinçlendirilmeli; verimli tarım topraklarının yok edilmemesi için kredi ve teşviklerle tarım özendirilmeli ve yasal önlemler artırılarak tarım alanları imara açılmamalı; imar planı sınırı dışında yapılaşmaya izin verilmemeli; (Bakırcı, 2007: s.134) yeni ikinci konutların yapılmasını caydırıcı tedbirler alınmalı; ikinci konutların kıyı çizgisi boyunca, kıyıya paralel şekilde yer alması yerine, önceden saptanan bir derinliğe bağlı olarak, derinlemesine planlama anlayışı içinde, doğal ve kültürel faktörlerin bütün olarak ele alındığı bir yerleşim yaklaşımı esas alınmalı; kaynaklar tükenmeden ikinci konut alanının sürdürülebilirliğinin sağlanması için taşıma kapasiteleri ölçülerek aşılmamasına dikkat edilmelidir. (Kılıçaslan, 2006: s.155) İkinci konutların gelişimi ve turizm sektörüne entegrasyonu stratejik bir planlamayla gerçekleştirilmelidir. 4. TÜRKİYE DE İKİNCİ KONUT STOĞU İkinci konutlara yönelik yapılmış en kapsamlı ilk araştırma Turizm Bakanlığı tarafından yaptırılan İkinci konutların Turizm Amaçlı İşletme Modeli nin Tespiti Araştırması dır. Bu araştırmaya göre Türkiye de 1989 itibariyle 102.400 olan ikinci konut envanteri (Serengil, 2000: s.12) 1999 yılında Devlet İstatistik Enstitüsü verilerine göre 409.616 konut seviyesine ulaşmıştır. Bu stok 2000 li yıllarda ülkenin 7 bölgesine yayılmış ve tamamı model için potansiyel oluşturmaktadır. (Manisa, 2007: s. 26, 87) Türkiye de ikinci konut stokunun en yoğun olduğu bölgeler Güney Ege ve Akdeniz bölgeleri dir. İkinci konutların bu bölgelerde yoğunlaşmasının başlıca nedenleri; iklim nedeniyle aktif sezonun uzun yaşanması (5 7 ay), altyapı olanakları, sosyo-ekonomik gelişmişlik, doğal güzellikler, suya yakınlık, ulaşım kolaylığı, metropol şehirlere yakınlık, (Yıldırım, 1992: ss. 9-10)...vs. gibi faktörlerden kaynaklanmaktadır. 7

5. TÜRKİYE DE İKİNCİ KONUTLARIN PROFİLİ Yapılan bir araştırmaya göre; ikinci konut sahiplerinin genel özellikleri; eğitimli, orta ve üstü gelir seviyesine sahip olmaları; ikinci konutu yılda bir kez ve 4-8 hafta arası kullanmaları; ikinci konutu tatil veya emeklilikte kullanmak amacıyla satın almalarıdır (Manisa, 2007: ss. 72-73). Başka bir araştırmaya göre; ikinci konut sahiplerinin yaklaşık üçte biri ekonomik gelir elde etmek ve boş duran konutlarını değerlendirmek amacıyla konutlarını turizme açmayı düşünmektedir. Bazı konut sahipleri, kendi istedikleri bir dönemde kendi konutlarında veya diğer tatil yörelerde bulunan anlaşmalı bir tatil kenti konutunda konaklama olanağı verilmesi şartıyla konutlarını turizme açmayı düşünmektedirler. Konutunu turizme açmayı düşünmeyen mülk sahipleri; konutu ve şahsi eşyalarını başkalarıyla paylaşmak istemeyenler; konutunu uzun süreli kullanmayı düşünenler ve konutunun zarar göreceğini düşünenlerdir. (Serengil, 2000: s.45-46) İkinci konutlara; kooperatifler, özel şirket veya müteahhitler veya bireysel şeklindeki seçeneklerden biri kullanılarak sahip olunmaktadır. İkinci konut sahipleri çoğunlukla konutlarını eş-dost-akrabayla paylaşmaktadırlar veya kiraya vermektedirler. İkinci konutlar en çok yaz aylarında kullanılıyor, kullanılmadığı zaman çoğunlukla boş tutuluyor. 6. İKİNCİ KONUTLARIN TURİZM İŞLETMESİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ MODELİ İkinci konutların bir model çerçevesinde turizm sistemine dahil edilmesi hem turizm sektörü hem de ikincil konutun sahip olduğu özellikler açısından karmaşık olması nedeniyle çok boyutlu bir bakış açısı ile ele alınması gereken bir konudur. Turizm sistemi çok bileşenli (konaklama, ulaşım, seyahat işletmeleri, pazarlama, satış, yiyecek-içecek işletmeleri, alışveriş işletmeleri, eğlence işletmeleri, destek hizmetler vs.) bir sistemdir. Turizm olgusu sosyo-kültürel, ekonomik, çevresel boyutlar içermektedir. İkinci konutlar ise cografya, dogal kaynaklar, çevre, mimari, sosyo-kültürel, ekonomik, inşaat sektörü vs. açılardan farklı özellikler içermektedir. İkinci konutların turizm sistemine adaptasyonunda hem ikinci konutların hem de turizm sisteminin özellikleri modelin yapısını ve işleyiş esaslarını karmaşıklaştırmaktadır. Bu nedenle model oluştururken izlenecek adımlardan yola çıkarak aşama aşama model kurgulanacak ve son aşamada modele işlerlik kazandırılacaktır. Modelin temel amacı; Atıl bir şekilde bekleyen ikinci konut stoğunun turizm sistemine katılımını sağlayan bir karma konaklama ve pazarlama sistemi oluşturmaktır. Modelin Amaçları ve Hedefleri : İkinci konut üretiminin hızını kesmek (en aza indirmek), Kıyılardaki betonlaşmayı önlemek, Sosyal turizm kapsamında maddi gücü zayıf ailelere tatil yapma olanağı sağlamak, İç turizmi canlandırmak, Yerel ekonomiyi canlandırmak, ülke ekonomisine katkıda bulunmak, Turizme ek yatak kapasitesi sağlamak, Turizm sektörünün gelişmesine katkıda bulunmak, İkinci konutların periyodik şekilde bakım ve onarımını yaparak ömrünü uzatmak, Turizm ürününü farklılaştırmak, alternatif bir tatil seçeneği sunmak, Turizmin 12 aya yayılması stratejisine katkıda bulunmak, 8

İstihdamı artırmak, Kıyıların altyapı sorunlarını çözmek, Çevreyi ve turizm kaynaklarını korumak, Turistlere ev düzeninde rahat, ekonomik, esnek ve güvenli bir tatil sunmak. Modelin uygulanmasında sorumluluğu olan paydaşlar şunlardır: Kültür ve Turizm Bakanlığı ve Turizm il müdürlükleri, Ulaştırma işletmeleri, İnşaat şirketleri, Mimarlık şirketleri, Ticaret odaları, Belediyeler, Seyahat acenteleri, tur operatörleri, emlak şirketleri, Bankalar ve kredi kurum ve kurulusları, Konut sahipleri, İkinci konut konaklama işletmecisi, Yap-işlet-devret inşaat şirketi, Sigorta şirketleri, Eğitim kurumları, Diğer ilgili kurum ve kuruluşlar. Modelin amaç ve hedeflerinde başarıya ulaşması için paydaşlar arasında işbirliği ve koordinasyon gereklidir. İkinci konutların turizm işletmesine dönüştürülmesine ilişkin model kurgulanmasında izlenecek süreç adımları (modelin aşamaları) aşağıdaki gibidir: 6.1. Ön Çalışma Ön çalışma aşağıdaki süreç adımlarından oluşmaktadır: a. İkinci konutların turizm işletmesine dönüştürülmesine ilişkin model süreç adımlarını yönetecek bir Turizm Dönüşüm Modeli Yönetim ve Koordinasyon birimi oluşturulması, b. Amaç ve hedeflerin saptanması c. Turizm potansiyelinin tespit edilmesi, d. Turizm il müdürlüğü tarafından ikinci konut stokunun envanterinin çıkartılması, analiz ve anket yöntemiyle turizm sistemine katılabilecek konut sayısının tahmini, e. Fizibilite raporu (ikinci konutların turizm işletmesine dönüşümü maliyeti ve karlılığın hesaplanması) f. Standardizasyon: İkinci konutlar kalite yönünden standart ve lüks olarak kalite standartlarına ayrılacaktır. Standart konutlar düşük kalite düzeyinde asgari tefrişat ve donanımdan, lüks konutlar ise kalite düzeyi yüksek ve nicelik olarak fazla sayıda tefrişat ve donanımdan oluşacaktır. g. İkinci konut tatil kentinin sosyal ve teknik alt yapı noksanlarının tespit edilmesi, 9

h. İkinci konut uygulama alanının tatil kentine dönüşümü için mühendisler ve mimarların inşaat ve mimari yönden dönüşüm planları yapması, i. Sosyal (alışveriş, ptt, eczane, vs) ve teknik (karayolu, haberleşme, enerji, kanali-zasyon vb) altyapı yatırımlarının gerçekleştirilmesi, (Mimari yapı ve inşaatlar yap-işlet-devret modeli ile gerçekleştirilecektir.) j. Bakım-onarım-tadilat-yenileme-ek işlevler-ek yapıların tamamlanması, k. Atık su arıtma sistemlerinin kurulması, l. Katı atık sorununun çözülmesi, m. Batı Mersin Sahillerinde mavi bayrak çalışmasının başlatılması, n. Çevre kirliliği, kanalizasyon, su, elektrik vs. gibi sorunların tespit edilmesi, sorunların çözülmesi, genel yerleşim planının yapılması, o. Binaların yaşlarının hesaplanması ve deprem testlerinin yapılması,(konutlardan çok yaşlı ve depreme dayanıksız olanlar yıkılmalı ve yerine yeşil alan yapılmalıdır.) p. Yeni ikinci konut yapılaşmalarına sınırlama getirilmesi. (Örneğin, emlak vergisini artırarak, ikinci konutlar için kredi verilmesini engelleyerek, faiz oranını artırarak ikinci konut piyasasında caydırıcılık sağlanabilir.) q. Rekreasyon tesis ve alanları, kaldırım, yürüme ve gezme yolları, bisiklet ve koşu yol-larının yapılması ve tatil kentinin cazibe merkezi haline getirilmesi, r. İkinci konut konaklama işletmesinin kullanacağı merkezi yönetim binası ve sitedeki işletme ünitelerinin inşa edilmesi (bu inşaatların finansmanı devlet tarafından finanse edilecek). 6.2. İkinci Konut (İkkon) Tatil Sisteminin Oluşturulması İkinci konut tatil sistemi; ikinci konut işletmesinin sözleşme yaptığı konut sahibine kendi konutunda veya sisteme bağlı diğer tatil konutlarından yararlanma olanağı veren, ikinci konutu kiralayan kişiye de kiralama süresince konutu kullanma hakkı veren bir sistemdir. Diğer bir deyişle; ikinci konut tatil sistemi ikinci konutların pazarlanmasını sağlayan bir kiralama sistemidir. İKKON tatil sistemi, sınırları çizilen tatil kentinde büyük sermaye yatırımı yapmadan, ikinci konutları pazarlamanın en kolay yoludur. İkinci Konut (İKKON) Tatil Sisteminin temel unsurları; ikinci konut konaklama işletmesi, pazarlama işletmeleri (seyahat işletmeleri ve emlak işletmeleri) ve yap-işlet-devret inşaat şirketidir. İkinci konut konaklama işletmesi, müşterilerine kiraladıkları süre içinde asgari kalitede veya lüks konutlarda özgür, güvenli, rahat tatil konaklaması sunmaktadır. Her ikinci konut (İKKON) tatil kentinin bir ismi vardır, kentin girişi vardır ve girişinde kent isminin tabelası yeralmaktadır. Her tatil kenti birer mini kent şeklinde yapılandırılacaktır. İKKON tatil sistemi tatil köyü-apart otel-devre tatil-cleconfort sistemleri karışımı, uygulanması kolay karma bir sistemdir. İKKON Tatil kentinde yeralan bütün sisteme üye konutlar tek bir İKKON konaklama şirketi tarafından işletilmektedir. Tatil kentleri sisteme üye en az 1000 ikinci konuttan (site içinde veya dışında tek katlı konut, villa, dubleks, tripleks ve apartman dairesi) oluşmaktadır. İKKON Tatil kenti sistemin pazarlaması konaklama işletmesi tarafından veya komisyon karşılığı aracı kuruluşlar olan seyahat işletmeleri veya emlak şirketleri tarafından yapılmaktadır. İkinci konut konaklama işletmesi kısmen bir tatil 10

köyü gibi faaliyet göstermektedir. İKKON tatil kentinde 4000 5000 arası ikinci konut, bu konutlardan sisteme üye olan 1000 1500 arası ikinci konut, yaklaşık 80 100 arası tatil sitesi ve münferit (bağımsız) ikinci konutlar yeralmaktadır. İKKON tatil kenti sınırları içerisinde yer alan her konut sisteme üye olabilir. İKKON pazarlama sistemi dünyada bir benzeri olmayan, yeni, özgün bir kiralama sistemidir. İkkon pazarlama (tatil) sisteminin faydaları: Tüketici Açısından Faydaları: İKKON tatil sistemi konuklara tam donanımlı tatil evlerinde ekonomik olarak tatil ve rekreasyon imkanı sağlamaktadır. Sistemin işleyişi bir otel işleyişi gibidir. Konutlar günlük, haftalık, aylık veya yıllık olarak kiralanabilir, ancak kiralama süresi kısaldıkça konut fiyatı yükselmektedir. Konut Sahiplerine Faydaları: Konut sahipleri her yıl istediği bir dönem konutunda veya başka bir konuttan faydalanabilecek, her yıl bakım/onarım ücreti, yıllık aidat, emlak vergisi ödemeyecek. İşletmeci Açısından Faydaları: İKKON tatil sisteminin işletmeciye sağladığı en büyük fayda, bu sistemden büyük miktarda ekonomik kazanç elde etmesidir. Örneğin; bir İKKON tatil kentinde % 30 sisteme katılım hedeflendiği takdirde1200 konutun (4000 konut x % 30 = 1200 konut) her yıl pazarlaması yapılacak, ortalama 5 kişiden 6000 yatak yapmaktadır. Böylece İKKON tatil kenti işletmecisi tek başına 6000 yataklık dev bir işletmeye sahip olmaktadır. Her tatil kentinde sadece bir konaklama işletmecisi faaliyet gösterecektir. İKKON konaklama işletmesinin üstlendiği maliyet kalemleri; işletme masrafları, personel masrafları, bakım-onarım, tadilat ve yenileme masrafları ve pazarlama masraflarıdır. 6.3. İkinci Konut Tatil Sisteminin İşleyiş Esasları Konutlar bir apart otel dairesi gibi veya suit daire gibi günlük, haftalık, aylık veya yıllık kiralanabilir. Kiralamada bir zaman sınırlaması yoktur. Devre tatildeki gibi devreler şeklinde kiralama yapılmaz. Kiralamada otel sistemi geçerlidir. Bu nedenle İKKON tatil kenti dev bir tatil köyüne benzemektedir. Kiralama süresi arttıkça ve ölü sezonda indirim uygulanır. Kiralanan konutlar kiralayan tarafından başkasına kiralanamaz, devredilemez, miras olarak bırakılamaz. Sisteme katılmayan konut sahiplerinden yıllık bakım-onarım ücreti, yıllık aidat ücretleri alınacaktır. Sisteme üye konut sahipleri ise emlak vergisinden muaftır. Su ve elektrik parası için elektronik kart sistemi kullanılacak ve ücret alınacak. Konut sahibi her yıl istediği dönemde kendi konutunda veya başka tatil kentlerindeki konutlarda tatilini yapabilecektir. Bunun için önceden rezervasyon yaptırmalıdır. İkinci konutlar, deniz ve rüzgarın etkisiyle kolayca yıpranmaktadır. Bu nedenle her yıl aktif sezon öncesinde bakım ve onarımı yapılmalıdır. İKKON tatil kenti sınırları içerisinde yeni ikinci konut inşaatları hukuken yasaklanacaktır. 11

6.4. İkkon Tatil Sisteminin İşlerlik Kazanması İçin Gerekli Yasal Düzenlemelerin Gerçekleştirilmesi İKKON Konaklama işletmecisi turizm yatırım ve işletmesi olarak kabul edilmeli, işletme belgesi almalı, bunun için ve kredi-teşviklerden yararlanabilmesi için Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik te yer alan ilgili maddelerin kapsamı daha da genişletilerek ikinci konutlardan oluşan bir tatil kenti ve işleyiş esasları adı geçen yönetmeliğe dahil edilmelidir. İKKON tatil kentinin oluşturulmasında yerel yönetimlerin önemli bir fonksiyonu vardır, bu nedenle maddi yönden yerel yönetimler devlet tarafından finanse edilmelidir ve İKKON tatil sisteminden gelir elde etmelerini sağlayıcı yasal düzenlemeler yapılmalıdır. İKKON tatil kenti modelini sigorta sistemlerine dahil etmek için gerekli yasal düzenlemeler yapılmalıdır. Turizm Bakanlığı İKKON tatil kenti sistemine finans sağlayıcı yasal düzenlemeler yapmalı, bunun için öncelikle ikinci konut alanları turizm merkezi ilan edilerek kredi ve teşvik kapsamına almalıdır. İKKON tatil kenti işletmecisi bir tatil köyü şirketi gibi vergi ödeyecektir. 6.5. İKKON Tatil Kentindeki Konaklama Hizmetlerini Yerine Getirmekle Yükümlü Konaklama İşletmesinin Belirlenmesi İl Belediyesi tarafından ihale açılarak İKKON tatil kentinin konaklama işletmeciliği ihalede en iyi teklifi veren ve konaklama işletmeciliği tecrübesi olan şirkete devredilecektir. Devir süresi sözleşmede belirtilecektir. 6.6. İkinci Konut Konaklama İşletmesi Örgüt Yapısının Oluşturulması ve Kadrolaşma İKKON konaklama şirketinin örgüt yapısında yeralan bölüm ve alt birimler aşağıdaki gibi olacaktır : a) Merkezi Yönetim: Yönetim, muhasebe, finansman, insan kaynakları, satış-pazarlama, satın alma, transfer ve rehberlik hizmetleri, rezervasyon, resepsiyon, lobi, personel lojmanı ve yemekhanesi, teknik hizmetler, güvenlik, araştırma geliştirme hizmetleri. Merkezi yönetim binası İKKON tatil kentinin merkezi bir yerinde inşa edilecektir. Tatil kenti bu binadan yönetilecektir. b) Site Yönetimi: Site yöneticisi, resepsiyonist, bellboy, lobi, temizlik hizmetleri, teknik hizmetler, çamaşırhane ve ütü hizmetleri, depolar vs. Site içinde yer alan işletme üniteleri yap-işlet-devret inşaat şirketi tarafından inşa edilecektir. Site içinde sadece site hizmetleri için gerekli üniteler yer alacaktır. Bir yapı yoğunlaşması olmayacaktır. 12

Şekil-1 de bir 5000 konuttan oluşan örnek bir İKKON Tatil kenti olan DENİZ KENT aşağıda şematize edilmiştir. Şekil-1. İKKON Tatil Kenti DENİZ KENT Şeması AKDENİZ PLAJ PLAJ PLAJ PLAJ PLAJ bağımsız konut site site site site site site site MERSİN MERSİN SİLİFKE KARAYOLU SİLİFKE ALIŞVERİŞ RESTORANT BAR CAFE SAĞLIK OCAĞI MARKET site DENİZ KENT KONAKLAMA bağımsız konut İŞLETMESİ MERKEZ BİNASI Toros Dağları.. Toros Dağları. Toros Dağları İkinci konutların tatil kenti bünyesinde birer konaklama işletmesine dönüştürme modeli özet şeklinde Şekil-2 de şematize edilmiştir. Şekil-2. İkinci Konutları Konaklama İşletmesine Dönüştürme Modeli Fizibilite Raporu olumlu Turizm Dönüşüm Modeli Yönetim ve Koordinasyon birimi oluşturulması İKKON tatil sistemi Yasal düzenlemeler Yap-devret-işlet inşaat şirketiyle kontrat Kent tesis ve ünitelerinin inşaatı, tatil kentinin inşa edilmesi Tatil kenti konaklama işletmesiyle kontrat Sitelerin ve bağımsız ikinci konutların konaklama işletmesine dönüşümü Konutların sisteme üye yapılması Konutların pazarlanması Karlılık analizi 13

7. PİLOT UYGULAMA Modelin pilot uygulamasının Batı İçel Kıyı Şeridi nde yapılmasının uygun olduğu düşünülmektedir. İkinci konut stokunun yüksek oranda oluşu, konaklama tesislerinin azlığı, bölgedeki tarihi ve doğal ören yerlerinin çokluğu, ikinci konut sahiplerinin asıl konutlarının çoğunlukla büyük şehirlerde ve uzak oluşu, ekoturizm kaynakları bakımından bölgenin zengin bir potansiyele sahip olması, bölgedeki emlak fiyatlarının düşüklüğünün kira fiyatlarına yansıması ve sistem açısından ekonomik olması, konut sahiplerinin çoğunlukla orta gelir grubuna ait olması ve sistemden gelir beklentilerinin düşük olması vs. gibi avantajlar nedeniyle projenin Batı İçel kıyı şeridinde denenmesi az gelişmiş bir turizm yapısına sahip olan bu bölgeye ciddi kazanımlar sağlayacaktır. Batı İçel Kıyı Şeridinin model karlılığı açısından dezavantajları ise; havaalanına uzak olması, yapıların çok bakımsız ve kalitelerinin düşük olması nedeniyle bakım/onarım ve tadilat maliyetinin yüksek olması, tatil kenti çevresindeki yol, kaldırım, peyzaj, teknik altyapı unsurlarının yetersiz olması.vs.dir. Modelin pilot uygulamasına geçmeden önce bir fizibilite raporu düzenlenmeli ve rapor sonuçları değerlendirilerek modelin karlılık derecesi ölçülmeli. Karlılık oranı yüksek çıkarsa pilot uygulamasına başlanmalıdır. Pilot uygulaması 3 yıl sürecektir. 3 yıl sonunda uygulamanın karlılık oranları tekrar ölçülecek ve sonuçlar olumlu, başarılı çıktığı takdirde model Mersin kıyı şeridinin tamamına uygulanacak ve yeni sistem oturtulmaya çalışılacaktır. 5 yıl sonunda sistem Türkiye nin her tarafında (kıyılar, kırsal alanlar, yaylalar, termal alanları) eşzamanlı olarak yerleştirilmeye çalışılacaktır. 8 yıl sonra Türkiye nin her bölgesindeki tahminen yaklaşık 250.000 potansiyel ikinci konut, yaklaşık 50 adet İKKON tatil kenti nde, İKKON Pazarlama sistemi ile işletilmeye başlanacaktır. Model başarılı olduğu takdirde yabancı ülkelere de ihraç edilebilen bir model olma potansiyeli taşımaktadır. 7.1. Mersin Kıyı Şeridinin Profilinin Çıkarılması Bu bölge yazın kurak, kışın ılık ve yağışlı geçen iklimiyle yılda 300 gün güneşi, ortalama 22ºC deniz suyu sıcaklığı, flora ve fauna çeşitliliği, kilometrelerce uzanan kumsalları, hafta sonlarında, yaz ve kış aylarında her zaman gidebilen, denize girilebilen, rekreatif aktivitelerin, ekoturizm ve kültür turizminin yapılabildiği bir tatil yeri konumundadır (Gürçınar & Yüceer, 2000: s.18). Turizm potansiyeli açısından Antalya'dan hiçbir farkı olmayan Mersin de turizmin istenilen noktada olmayışında ikinci konutların Mersin imajını olumsuz yönde etkilemesi, turizm altyapı ve üstyapısının yetersiz olması, marka kent olamaması, turizm sektöründeki yanlış planlama ve politikaların etkisi ve stratejik yaklaşımların olmamasının önemli bir rolü var. Mersin Kıyı şeridi, ikinci konut yoğunlaşmasının en fazla olduğu bölgelerden birisidir. Mersin kıyısındaki ikinci konutların büyük çoğunluğu kooperatifler kanalıyla üretilmiş ikincil konutlardır. Buna kamu ve özel kuruluşların kendi personeli için yaptıkları tatil siteleri de eklenmektedir. Mersin kıyı şeridinde bulunan yaklaşık 80 bin ikinci konut model için potansiyel oluşturmaktadır (www.rotahaber.com, 2008). Bu atıl kapasite, önerilen model çerçevesinde tu- 14

rizm sektörüne entegre edilirse Mersin in yatak kapasitesinde büyük oranda bir artış sağlanacaktır. 80 bin konutun yaz aylarında dahi doluluk oranı yüzde 30'u geçmiyor. O da sadece 1.5-2 ay. (Benmayor, 2004) 80 bin konuttan sadece yüzde 30 u turizme kazandırılırsa (80.000x0,3=24.000 konut x 5 yatak=120.000 yatak), hiç yatırım yapmadan 120.000 ek yatak elde edilecek. Mersin kıyı şeridinde bulunan 80.000 ikinci konut, 1000-5000 konut arasında konuttan oluşan 20-25 parçaya bölünecek ve her parça birer mini tatil kenti haline dönüştürülecektir. Tatil kentleri turistlerin ve bölgede yaşayanların her türlü ihtiyacını karşılayacak ölçüde sosyal, teknik altyapı ve üstyapı, rekreatif tesis ve alanlar, alışveriş ve ticaret alanları ile donatılacaktır. Tatil kentlerinde yapısal yoğunlaşma olmayacak, yeşil alanlar, doğal güzellikler korunacak, tarım alanları korunacak, tarım faaliyetleri kredi ve teşvikler ile desteklenecek. Modelin pilot uygulaması 80.000 ikinci konutun 20 parçaya bölünmesiyle ortaya çıkan 4000 konutluk bir alanda uygulanacak. Pilot uygulamanın gerçekleştirildiği ilk İKKON tatil kentinin ismi Deniz Kent olacaktır. 7.2. Yap-İşlet-Devret İnşaat Şirketinin Belirlenmesi Bu aşamada Mersin Belediyesi, İKKON Tatil Kentinin bütün binalarını, sosyal ve teknik altyapısını yapmak üzere ihale açarak en uygun teklifi öneren yap-işlet-devret inşaat şirketini belirleyecek ve sözleşme imzalayacaktır. Yap-işlet-devret inşaat şirketi sözleşme süresince mini tatil kentindeki bütün ticari işletmeleri (restoranlar, büfeler, kafeler, alışveriş merkezleri) işletecek ve sonra yerel yönetime devredecektir. Yap-işlet-devret inşaat şirketinin inşa edeceği ve sorumluluğunda olan sosyal ve ticari tesisler şunlardır: Restaurant, Cafeterya Çay bahçeleri Hediyelik eşya Günübirlik acentalar, Rent a car Taxi işletmesi Rekreasyon tesisleri (spor alanları, park, çocuk parkı, yeşil alan, gezinti yolları) Market, büfe Alışveriş merkezleri Eğlence üniteleri (bar, disko, gazino) İnternet cafe Berber / kuaför Plaj üniteleri 15

İkkon konaklama işletmesi merkez idare binası Sitelerde işletme üniteleri Diğer ünite ve tesisler. 7.3. Özel Sektör ve Devlet Kuruluşları, Belediyeler ve Yap-İşlet-Devret İnşaat Şirketi Tarafından Sosyal, İdari ve Teknik Altyapı ve Üstyapı Tesislerinin İnşa Edilmesi İKKON tatil kentinin ihtiyacı olan altyapı ve üstyapı tesisleri aşağıda listelenmektedir: Su, elektrik, kanalizasyon / arıtma tesisleri altyapıları, Katı atıklar, PTT, TELEKOM, Emniyet müdürlüğü / jandarma, Sağlık tesisleri (sağlık ocağı, poliklinik, eczane), Banka, Sosyal ve ticari tesisler, Diğer tesisler. 7.4. Site Ulaşım Hizmetlerinin Sağlanması Yerel halk ve turistler için ekonomik ulaşım (servis hizmetleri, transferler ve toplu taşıma araçları) hizmetleri sağlanmalıdır. 7.5. İKKON Konaklama İşletmesinin İhaleyle Belirlenmesi İKKON tatil kentinin konaklama işletmeciliği tek bir konaklama işletmecisine ihale yoluyla devredilecektir. İhale geliri belediye için bir gelir kalemi oluşturacaktır. İhalede daha önce tatil köyü, 4-5 yıldızlı otel işletmiş tecrübeli şirketlere öncelik tanınacaktır. 7.6. İKKON Konaklama İşletmesinin Örgütlenme ve Kadrolaşması İkinci konut işletmesi öncelikle örgütlenmesini, kadrolaşmasını tamamlayacaktır. İnsan kaynakları bölümü personel alırken daha önce devre tatil sisteminde, tatil köylerinde ve apart otellerde çalışmış tecrübeli personeli işe yerleştirmede öncelik tanımalıdır. 7.7. Hukuki ve Mali Belge ve Prosedürlerin Hazırlanması, Yasal Olmayan İşletme Belgelerinin ve Sözleşme Metinlerinin Hazırlanması 7.8. Rezervasyon Ağının Kurulması Rezervasyon ağı için gerekli teknik altyapı kurulacaktır. 7.9. İkinci Konutların Profilinin Belirlenmesi Pilot uygulama alanındaki sisteme katılma potansiyeli bulunan ikincil konutların makro ve mikro çevre verileri tespit edilecektir. 16

7.10. Konut Sahiplerinin İkkon Konut Kiralama Sistemine Katılımının Sağlanması Potansiyel konutların ikna, reklam, tanıtım yöntemleri kullanılarak İKKON kiralama sistemine katılımı, üye olması sağlanmalıdır. Üye olan her konutun kapısına kalite standardını belirten tabela asılacaktır. (standart sembolü: (bir adet), lüks sembolü: (iki adet) gülen yüz ifadesi.) İkinci konut sahiplerini özendirmek amacıyla emlak vergisi yükseltilebilir, sisteme katılanlardan emlak vergisi alınmayabilir (Yıldırım, 1992: s.127). 7.11. Sisteme Üye Konut Stoğunun Arşivlenmesi ve Üyelerin Konut Bilgilerinin Rezervasyon Ağına Girilmesi 7.12. Maliyetlerin Hesaplanması ve Finansmanın Sağlanması Bu aşamada ikinci konutların konaklama işletmesine dönüştürülmesi maliyet kalemleri hesaplanacak ve dönüşüm finansmanının sağlanması için kredi ve teşvik imkanları araştırılacak, güçlü finansörler sağlanacaktır. İKKON tatil sisteminin başarıya ulaşması büyük ölçüde devletin ve kredi kuruluşlarının desteğiyle mümkün olacaktır. 7.13. Konutların Yılda Bir Denetimi, Kalite Ve Donanım Kontrolü Bu aşama, sisteme üye konut ve siteleri bakım/onarım, tadilat, yenileme yatırımları, konut içi malzeme, tefrişat ve donanımın, eksiklerin tespiti ve maliyetlerinin çıkartılmasını kapsamaktadır. 7.14. Sitenin Turizm Konaklama İşletmesine Dönüştürülmesi ve Site İçindeki Eksiklerin Tamamlanması Bu aşamada mühendisler ve mimarlar eksikleri tespit ederek inşaat ve mimari yönden ikinci konutların (siteye bağlı ve site dışındaki münferit konutlar) konaklama işletmelerine dönüştürülmesi için dönüşüm planları hazırlayacaklardır. Sitelerin kısmen tatil köyü niteliğinde, bağımsız konutlar ise kısmen veya tam olarak pansiyon, apart otel, villa otel veya butik otel niteliğinde turizm tesislerine dönüşümleri sağlanacaktır. Bir tatil kenti; 50 100 site ve yüzlerce bağımsız ikinci konut birimlerinden oluşmaktadır. Her tatil kentinin sınırı 4000 5000 konut ile çizildiği için ve konutların yaklaşık % 30 unun sisteme katılması hedeflendiğinden yaklaşık 1000 1500 konutun her tatil kentinde sisteme kazandırılması hedeflenmektedir. Her konut ortalama 5 kişiden oluştuğu hesaba katıldığında en az 1200 konut (4000 konut x % 30) x 5 = 6000 yatak olmaktadır. Her yıl 12 ay 6000 yatağın pazarlanması hesap edildiğinde bu sistemin kazançlı bir sistem olduğu net bir şekilde anlaşılacaktır. Bu sadece konaklama işletmesinin kazancıdır. Tatil merkezindeki tüketim harcamalarından elde edilen gelirler, işletmelerin vergileri, istihdamın artması, yabancı turistlerden döviz geliri hesaplandığında tatil kentinin ileri tarihlerde gelişmeye açık bir tatil beldesi olarak herkes (yerel halk, turistler, yerel yönetim ve ülke ekonomisi) için kazançlı olduğu açıkça bellidir. 17

Sitelerde bahçe dizaynı, teknik altyapı (temiz su, elektrik, kanalizasyon, çöp toplama, yollar, otoparklar, haberleşme sistemi, ısıtma sistemi), site içi yürüme yolları kontrol edilerek eksikler, bakım, onarım, tadilat ve yenileme ihtiyaçları tespit edilerek gerekli altyapı tamamlanmalıdır. Pilot uygulama alanındaki bütün siteler aynı adımlar izlenerek birer mini tatil köylerine dönüştürülmelidir. Bunun için öncelikle bir dönüştürme planı yapılmalıdır. Peyzaj düzenlemeleri, idari ve personel binaları, otel yapı-donatıları yap-işletdevret inşaat şirketi tarafından yapılmalıdır. Bir İKKON turizm kentinde her sitede yer alacak yapı birimleri, tefrişat ve donatılar şunlardır: Giriş / güvenlik Resepsiyonist Lobi Otopark Çamaşırhane ve ütüleme odası Rekreasyon tesis ve alanları: bahçe, yüzme havuzu (her sitede olmayabilir), spor tesisleri, (varsa) site plajı, çocuk bahçesi) Teknik servis Depo Site yönetimi: Site yöneticisi profesyonel bir tatil köyü yöneticisi gibi çalışacak (ücretli site yönetimi = 12 ay) Temizlik hizmetleri: Konutların temizliği ve donanımı (çarşaf, havlu, şampuan, sabun vb.) sağlanacaktır. Yedek su deposu Çöplük İşletme ünitelerinin ve ikinci konutların tefrişat ve donatımı Sıcak su (güneş enerjisi sistemi, merkezi ısıtma, şofben, termosifon) Kış ayları için ısıtma sistemi Telefon altyapısı Bilgisayar altyapısı Standart konutlarda bulunacak asgari eşyalar; buzdolabı, televizyon, çamaşır makinası, klima, bulaşık makinası, fırın, uydu yayını, gerekli mutfak aletleri ve donanımı, temiz yatak ve çarşaflar, telefon, müzik seti, vs.dir. Lüks konutlarda tefrişat ve donanım yüksek kalitede olacaktır.standart konutlarda eşyalarının kullanımına izin verdiği takdirde mülk sahibinin geliri artacaktır. Sitelerin dışındaki bağımsız konutlar hizmet bakımından en yakın sitelere bağlanacak. Bağımsız ikinci konutlar birer apart otel gibi çalışacak. Bu konutlarda sadece güvenlik olacak, diğer işletmecilik hizmetleri en yakın site elemanlarınca sağlanacak. Bağımsız konutların müşterileri en yakın sitenin imkanlarından faydalanabileceklerdir. Peyzaj düzenlemeleri ve rekreasyonel donatıların yetersiz olduğu sitelerde iyileştirme yapılacaktır. 18

7.15. Konut ve Eşyaların Sigortalanması 7.16. Sözleşmelerin Yapılması İKKON tatil sisteminin konut sahiplerine sağladığı kazançlar; her sene ister kendi konutunda ister başka bir konutta veya anlaşmalı diğer tatil kentlerindeki bir tatil konutunda tatil hakkı, konutunu kullandırma geliri (yıllık), konutun bakım ve onarımının yapılması, yıllık aidat verilmemesi ve emlak gelirinden muafiyettir. Sistemde İKKON konaklama işletmesi tatil konutunu müşteriye kiraya veren taraf; müşteri tatil konutunu kiralayan kişi; konut sahibi Konutunu kiraya vermesi için aracı kuruluşla sözleşme imzalayan ve sisteme üye olan kişi dir. Sistemde 3 tip sözleşme vardır: a) İKKON işletmesi konut sahibi arasındaki sözleşme: Bu sözleşmeyle konut sahibi konutunun kullanma hakkını (kiralama) işletmeye devreder. Sözleşmede yer alan konu başlıkları; konut sahibinin konutunu kullanım hakkı süresi, konutun sisteme katılma süresi, konutun büyüklüğü, oda ve yatak sayısı, kalite standardı, bakım ve onarım ücreti, yıllık aidat ücreti, konut sahibine her yıl ödenecek kira gelir ücretidir. Bu konu başlıkları üzerinden konut sahipleri ile sözleşme imzalanır. Konut sahipleri konutlarını uzun süreli ve aktif sezonda kullandıkları takdirde konutlarından elde edecekleri gelirleri de azalacaktır. Bu sözleşmede anlaşmaya bağlı olarak konut sahipleri kendi istedikleri bir dönemde kendi konutlarında veya başka bir tatil kentindeki konutta tatil yapabilirler. İkinci konut sahibinin anlaşma şartları değişmemek koşuluyla konutunu satabilmesine olanak sağlanmalıdır. b) İKKON işletmesi müşteri arasındaki sözleşme c) İKKON işletmesi pazarlama şirketleri arasındaki sözleşme 7.17. Konutların Pazarlanması İkinci konutların pazarlaması hem işletmenin kendi rezervasyon ağından (internet) hem de pazarlama şirketlerinin (seyahat işletmeleri ve emlak şirketleri) aracılığıyla sözleşmeler imzalanarak yapılacaktır. İKKON pazarlama işletmesinin en çok kullanacağı pazarlama metodu ise internet üzerinden (on-line rezervasyon) pazarlamadır. Bunun için öncelikle rezervasyon ağı sistemi kurulmalıdır. İKKON konaklama şirketi, konut potansiyeline en uygun hedef pazarları ve turizm türlerini tespit ettikten sonra hedef turist kitlesinin profilini belirlemelidir. Bu modelin amacı sosyal turizmi ve iç turizmi geliştirmek olduğu için bu alanlar üzerinde odaklanmalıdır. Turizm amaçlı kiralamaya olumlu bakan potansiyel konut sahiplerinin ikna edilmesi, reklam, tanıtım ve promosyon çalışmaları bu bölümün temel faaliyetlerini teşkil etmektedir. 19

7.17.1. Hedef Kitlenin Belirlenmesi İKKON işletmesi; her yaş ve gelir grubundan iç turizm, öğrenci turizmi, sosyal turizm, 3. yaş turizmi ve deniz-kum-güneş turizmi türleri için hizmet vermeyi amaçlamaktadır. İkinci konutların çoğunluğu rekreatif amaçlar için inşa edilmeleri ve geçici olarak kullanılmaları nedeniyle konforlu, lüks konutlar değildir. Bu nedenle turizme açılan ikinci konutların genel hedef kitlesi profili aşağıdaki gibi olmalıdır: Ucuz ve uzun süreli konaklamayı tercih eden yerli turistler, Çocuklu ve kalabalık seyahat etmeyi seven aileler, Sosyal turizme (emekli, işçi, memur, gençlik turizmi, 3. yaş turizmi, orta direk aileler) katılanlar, Rahat, esnek (özgür) bir tatil anlayışıyla konaklamak isteyenler, Orta gelir seviyesine sahip, özellikle 3. Yaş yabancı turistler. Lüks olarak inşa edilen kalite standardı yüksek az sayıdaki ikinci konutların hedef kitlesi ülkemizdeki ve yabancı ülkelerdeki varlıklı insanlardır. 7.17.2. Fiyatlama 4 kişilik bir ailenin tatili İKKON tatil sistemi ile gerçekleştirildiğinde maliyet otelde kalmanın maliyeti ile karşılaştırıldığında daha ucuza gelmektedir. Fiyatlar sezona, oda ve yatak sayısına, kalite standardına ve kullanım süresine göre değişmektedir. 8. SONUÇ Kıyılarda betonlaşmanın ana nedeni turizm tesisleri değil ikinci konutlardır (Birkan, 2002: s.150 ). Bu nedenle turizm sektörü için en önemli doğal turizm kaynaklarımızdan biri olan kıyı alanlarındaki betonlaşmayı ve daha bir çok olumsuz etkisini engellemek için ikinci konut sorununun bir an evvel çözülmesi gereklidir. Bu konuda atılacak en önemli adım; ikinci konut yapımını yasal düzenlemelerle en aza indirmektir. Bunun için öncelikle insanların zihnindeki otel fiyatları yüksek algılamasını değiştirmemiz gerekmektedir. Günümüzde her bütçeye uygun ödeme koşulları olan tatil seçenekleri, indirimli erken rezervasyon, taksitli ve indirimli kampanyalar mevcuttur. Tatil yapmak artık çok kolaylaştı. İkinci önemli adım ise; atıl bekleyen yüzbinlerce ikinci konutları turizm sistemine entegre etmek, ekonomiye kazandırmaktır. Bu çalışmada ikinci konutların turizm konaklama işletmelerine dönüşümünü sağlayan ekonomik, kolay ve kısa zamanda uygulanabilir yeni bir model ve konut pazarlama sistemi kurgulandı. Bu modelin ve sistemin hayata geçirilmesi ve başarılı olması paydaşların işbirliği ve koordineli şekilde çalışmasına, devletin ve kredi kuruluşların maddi desteğine ve gerekli yasal düzenlemelerin yapılmasına bağlıdır. Bu modelin uygulanmasında turizm yönünden az gelişmiş yörelere öncelik tanınmalıdır. Model daha sonra diğer bölgelerde, yayla, kaplıca ve kırsal alanlarda da uygulanabilir. 20

KAYNAKÇA AYMANKUY, Yusuf & Mehmet SARIOĞLAN, 2006: Türk İç Turizmi İçin Önemli Bir Etken Olarak II. Konutlar ve Altınoluk Yöresinde Bir Araştırma, II. Ulusal Eğirdir Turizm Sempozyumu, Nobel Yayın, Editör : Nazmi Avcı, Eğirdir, Isparta, 09 12 Kasım, 2006, ss. 65-81. BAKIRCI, Sibel, 2007: Yabancıların İkinci Konut Talebinin Fiziksel Çevreye Etkisi: Dalyan Örneği, Gazi Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Danışman: Fatma Erdoğan Aras, Ankara. BENMAYOR, Gila, 2004: Mersin'de ikinci konutu turizme açma seferberliği, http://hurarsiv.hurriyet.com.tr/goster/haber.aspx?id=259848&p=2, Erişim Tarihi: 24 Eylül 2004. BİRKAN, İbrahim, 2002: Türkiye nin Turizm Kalkınmasının Sürdürülebilir Turizm İlkelerine Uygunluğu, II.Turizm Şurası Bildirileri, Turizm Bakanlığı, 3.cilt, Nisan 2002, Ankara. EDGÜ Erincik, 2006: Altınoluk ta İkinci Konut Turizmine Yönelik Bir Değerlendirme, Antalya Mimarlar Odası Yayını, Turizm ve mimarlık : Turizm de sosyal, kültürel, fiziksel gelişmeler: Sorunlar ve öneriler (Turizm ve Mimarlık Sempozyumu 28-29 Nisan 2006 Antalya), Antalya, ss. 117-123. GÜNDÜZ, Elif, 2003: Tatil Amaçlı İkinci Konutların Fiziksel ve Sosyal Yapıya Etkileri Mahmutlar Örneği, Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Danışman: Rahmi Erdem, Konya. GÜRÇINAR Yusuf & Nilgün Sultan YÜCEER, 2000: Mersin-Silifke Kıyı Şeridindeki Yapılaşmanın Çevreye Etkileri, Ekoloji Çevre Dergisi, Cilt: 9 Sayı: 36, Temmuz-Ağustos-Eylül 2000, ss. 18-24. KILIÇASLAN, Çiğdem, 2006: İkinci Konutların Deniz Kıyılarına Etkisi, Süleyman Demirel Üniversitesi Orman Fakültesi Dergisi, Seri: A, Sayı: 1, Yıl: 2006, ss. 147-156. MANİSA, Kunter, 2007: İkincil Konutların Turizm Sektöründe Yeniden Kullanılabilmesine İlişkin Bir Model Önerisi, Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Basılmamış Doktora Tezi, Tez Danışmanı: Tülin Görgülü (YTÜ), İstanbul. 21

SERENGİL, Ş. Melih, 2000: Kapıdağ Yarımadası nda Bulunan İkinci Konutların Turizm Amaçlı Değerlendirilmesi, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Turizm ve Otel İşletmeciliği Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Danışman: Necdet HACIOĞLU, Eskişehir. YILDIRIM, Mehmet Tayfun, 1992:, İkinci Konutların Turizm Sektörüne Entegrasyonu, Gazi Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Mimarlık Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Danışman: Mutbul KAYILI, Ankara. www.rotahaber.com, 100 bin adet sudan ucuza yazlık, Erişim Tarihi: 2008-02-11. 22

TURÝZM SEKTÖRÜ MEHMET KEMAL DEDEMAN ÖZEL TEÞVÝK ÖDÜLÜ