1/1000 ÖLÇEKLİ ÜSDÜDAR BOĞAZİÇİ GERİGÖRÜNÜM ve ETKİLENME BÖLGESİ KORUMA AMAÇLI REVİZYON UYGULAMA İMAR PLANI (04.09.2013 t.t. li) UYGULAMA HÜKÜMLERİ GENEL HÜKÜMLER 1. 1/1000 ölçekli Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı; plan paftaları, plan raporu, plan uygulama hükümleri ile beraber bir bütündür. 2. Bu Uygulama İmar Planında gösterilen Öngörünüm, Geri Görünüm ve Etkilenme Bölge Sınırları 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda belirtilen sınırlardır. 3. Planda belirlenen sosyal ve teknik altyapı alanları ile kentsel yeşil alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 4. Planda belirtilen karayolu istimlak alanı içinde kalan karayolu koruma kuşağı alanlarında yapı yapılmaksızın ağaçlandırılma yapılacaktır. 5. Ticari alanlarda ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda, proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri doğrultusunda özürlüler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır. 6. Bölgesel trafo gereksinimi belirlenen alanlarda ilgili kurumun talebi ile Belediyesince uygun görülecek kamu alanları içinde düzenleneme yapılabilir. 7. Tüm yapılarda ayrıntılı zemin etüdü yapılmadan yapı ruhsatı verilemez. 8. Bu plan hükümlerindeki, özel hükümlerde aksi belirtilmediği takdirde açık-kapalı çıkmalar, çatı arası ve iskan edilen bodrum katlar KAKS a dahildir. 9. Bu planda İmar Kanunu nun 18. maddesi hükümleri uygulanmadan normal şartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde planın ve izah raporunun öngördüğü parsel genişliği ve derinliğini sağlayacak tevhid ve ifrazlar yapılmadan imar planında belirlenen yükseklikler ve derinlikler verilemez. 10. Yapılaşma değerleri 2960 sayılı yasa doğrultusunda brüt parsel üzerinden hesaplanacaktır. 11. Uygulama sırasında ağaç revizyonu yapılacak ve mevcut ağaçlar korunacaktır. 12. İlgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunca (T.V.K.B.K.) tescil edilen ağaçlar ile planda anıt ve anıt adayı korunacak ağaçlar olarak belirlenen ağaçlar kesinlikle korunacak, bu ağaçlara yaklaşma mesafesi ağacın türüne ve ağaç revizyon planına bağlı olarak Belediyesince belirlenecektir. 1
Plan bütününde uygulama aşamasında parsel içinde kalan korunacak nitelikli ağaçların revizyonları yapılarak avan projede belirlenecektir. Bu ağaçların koruma esasları ve yaklaşma mesafesi ağacın türüne ve ağaç revizyon planına bağlı olarak Belediyesince ve ilgili T.V.K.B.K. nca belirlenecektir. 13. 1/1.000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında; özel mülkiyete veya kamu ve diğer kurumlara ait parsellerde, uygulama aşamasında ağaç dikmeye özendirici tedbirler alınacaktır. Bu çerçevede hangi işlev için olursa olsun brüt her 25 m² lik yapı alanı için parsel bünyesinde en az bir adet ağaç dikilecek ve iskan şartı olarak aranacaktır. 14. Bir parselde Taban Alanı Katsayısını geçmemek koşulu ile birden fazla bina yapılabilir. Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda avan proje aşamasında; blok sayısı, blok ölçüleri, bloklar arası mesafesi, çekme mesafeleri v.b. gibi dokuya etki eden tüm yerleşme koşulları topoğrafya, görünüm ve estetik değerler dikkate alınarak Belediyesince belirlenecektir. 15. Plan onama sınırları içinde; ilgili Koruma Bölge Kurulu (K.B.K.) kararları ile tescil olunan tüm yapılar korunacaktır. Bunların dışındaki tescili gereken nitelikteki yapıların taşınmaz kültür varlığı olup olmadığı K.B.K. görüşü ile belirlenecektir. Plan sınırları içinde; istikametleri ve yapılanma koşulları K.B.K. nca tescilli eski eser yapılarda farklılık çıkması halinde K.B.K. kararına göre uygulama yapılacaktır. 16. İlgili K.B.K. nca belirlenen tescilli parsellerle ilgili uygulama, ilgili Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Planda ilgili K.B.K. nca eski eser tescili olan, ilgili K.B.K. nca plan onandıktan sonra belirlenen, Kurul Kararı olup da planda gösterilmeyen tescilli parseller için uygulama ilgili K.B.K. nca onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. 17. Yol haricindeki tüm donatı alanlarında (rekreasyon, park, eğitim, sağlık vb.) yer alan tescilli eski eserler öncelikle ilgili kamu kurumunca kamulaştırılır. İlgili kamu kurumunca kamulaştırma yapılmaması ve parsel malikinin talebi üzerine ilgili Belediyesi ve ilgili T.V.K.B.K. nun uygun görüşü ile tescilli kültür varlığının minimum bahçe mesafelerine bağlı kalınarak yolla bağlantısı sağlanmak suretiyle parsel oluşturularak mevcut yapının ihyasına izin verilerek kalan alan kamuya terk edilecektir. 18. Kamuya terkin sonrası ayrık nizamda inşaat yapmaya müsait olmayan veya min. bina cephe boyutunu sağlamayan parsellerde, çevredeki yapılanma durumu da dikkate alınarak, yapı nizamını ve çekme mesafelerini belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir. 2
19. Kentsel Sosyal Altyapı alanları ve Yönetim Merkezleri, İSKİ Tesis Alanları, Belediye Hizmet Alanları, Spor Tesisi Alanları vb. donatı alanlarında ilgili T.V.K.B.K. nun uygun görüşü alınarak bölgenin karakteristik özelliğini yansıtan avan projelere göre uygulama yapılacaktır. 20. Planda yol ceplerinde gösterilen yeşil bantlar, meydan ve açık otopark alanı olarak düzenlenebilir. 21. Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı nda mevcutta var olan radyo, tv, baz istasyonu vb. tüm yayın yapan kuleler ve tesislerin tek bir verici kulede birleştirilmesi esastır. Bu proje gerçekleşinceye kadar planlama alanında yayın yapan hiçbir kule veya tesis yapımına izin verilmez. 22. Planlama alanı içinde sanayi tesisi, akaryakıt deposu kurulamaz, taş ve kömür ocağı açılamaz. Var olanların işletme izinleri uzatılamaz. Planlama sahasında ekmek fırını, fabrika ölçeğinde olmayan unlu ve sütlü mamüller yapan pastahaneler, imalathaneler yer alabilir. Yine planlama alanında küçük sanatlar türünden kuruluşlar için bunlardan motor çalıştıranlara veya el işçiliği esnasında çevresinde gürültü, toz, duman çıkaranlara konut alanları içinde çalışmalarına izin verilmeyecektir. 23. Bu planla kapatılan fiili yollarda bulunan altyapı tesisleri ve üniteleri, ilgili kurum görüşleri doğrultusunda deplase edilinceye kadar korunacaktır. Bu alanlarda parsel bazında uygulama yapılmak istenildiği takdirde ilgili kurumlarca verilen yapı yaklaşma mesafelerine ve uygulama koşullarına uyulacaktır. 24. Bu plan hükümlerinde açıklanmayan hususlarda Deprem Yönetmeliği, Yangın Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, TEK yönetmeliği, İSKİ yönetmeliği, Yapı Denetimi Hakkında Kanun Yönetmeliği, ilgili diğer yönetmelik hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 25. İmar Kanununun 23. madde hükümleri geçerlidir. 26. Planlama alanının bütünü GEEAYK nun 14.12.1974 gün ve 8172 sayılı kararı ile belirlenen Doğal ve Tarihi Sit Alanıdır. 27. İmar Planında pafta çakışmaları v.b. durumlardan dolayı yapı adalarında belirlenmeyen yapılaşma simgeleri bağlı bulunduğu yapı adası simgeleri ile değerlendirilecektir. 28. Planda yol genişliği belirlenmemiş yol güzergahlarında uygulama, plan üzerinden istikamet alarak yapılacaktır. 3
29. Plan yapımına ait esaslara dair yönetmelik ve ilgili tebliğlere uygun olmak kaydıyla konut ve ticaret alanlarında çevre yapılanma koşullarına uygun olmak kaydıyla özel eğitim, özel sağlık, özel sosyal ve kültürel tesis binaları yapılabilir. Bu alanlarda uygulama, çevreye uygun yapılanma koşulları dikkate alınarak, belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre belirlenecektir. ÖZEL HÜKÜMLER YAPILANMA HÜKÜMLERİ 1. KONUT ALANLARI 1.1. DÜŞÜK YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI a) Kandilli Doğal Sit alanında TAKS:0,06 KAKS:0,12 Hmax:6,50 m., b) Plan genelinde TAKS: 0,15 KAKS: 0,30 Hmax: 6,50 m., Yapılaşma değerlerine sahip alanlarda, hazırlanacak avan projeye göre uygulama yapılacak olup, projeler İlçe Belediye Başkanlığınca onaylanacaktır. Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda topoğrafyaya uyum, peyzaj, cephe, dış görünüm, silüet ve estetik değerlerin uygunluğunun tetkiki amacıyla; İlçe Belediyesi kanalıyla uygun bulunarak tasdik edilen avan projeler, ilgili T.V.K.B.K. tarafından onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır. Kot Noktası: ±0.00 Kotu, binanın zemine oturduğu dört köşe noktasının değerlerinin ortalamasından belirlenecektir. Ters eğim (yola göre düşük) ve 1 den fazla bodrum kat açığa çıkması durumunda, daha fazla katın açığa çıkmaması için ±0.00 kot noktasını belirlemeye belediyesi yetkilidir. Teknik gerekçeler nedeniyle ve sadece kat yüksekliğini arttırmak amacıyla; fazla kat kazanmamak, max. kat yüksekliğini aşmamak ve saçak kotunun değiştirilmemesi kaydıyla ±0.00 kotuna 0,50 m. ilave edilebilir. İlave edilen bu yükseklik katlar arasında eşit dağıtılmalıdır. Talep halinde bu işlemin yapılması hakkındaki takdir ve yetkiler Belediyesine aittir. Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre, 0,50 m. dir. Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi en az 5.00 m., yan ve arka bahçe mesafesi en az 4.00 m. dir. Parsellerin yönetmelikte belirlenen minimum cephe ve derinlik şartını sağlamaması durumunda ikiz, üçüz çözümlere gidilebilir, ön bahçe mesafesini min. 3 m., yan bahçe mesafesini min. 2 m. ye kadar indirmeye belediyesi yetkilidir. 4
İfraz Şartları: Minimum parsel büyüklüğü 350 m² dir. Emsal Hesabı: Bir parselin uygulama sonucunda oluşan yeni parselasyona göre emsal hesabı; parselin ilk kadastro parseli olarak tescilli olduğu alan miktarının yapılaşma değeri toplamı, yeni oluşan parsellere hisseleri oranında dağıtılacaktır. Çıkmalar: Cephe boyu toplamının yarısı kadar açık ve kapalı çıkma yapılabilir ve KAKS değerine dahil değildir. Bina Boyutları: Max. bina boyutları 14X17 m. dir. Ancak mimari gereklilik ve estetik amaçlı çözümler için max. blok boyutlarında %20 oranında ölçü değişiklikleri (arttırma ve azaltma) yapılabilir. Bu durumda bina taban oturumu 238 m² yi geçemez. Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan 1 Bodrum kat iskan edilebilir ve KAKS değerine dahildir. Bodrum katların kullanımında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerli olup, KAKS a tabi alanlarda, iskan edilen bodrum katlar, Katlar Alanı (KA) hesabına dahil edilir. Çatılar ve Saçaklar: %40 çatı eğimi içinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1,5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. 1.2. ORTA YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI TAKS: 0,15 KAKS: 0,60 Hmax: 9,50 m. ve Hmax: 12,50 m. dir. Bu alanlarda hazırlanacak avan projeye göre uygulama yapılacak olup, projeler İlçe Belediye Başkanlığınca onaylanacaktır. Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda topoğrafyaya uyum, peyzaj, cephe, dış görünüm, silüet ve estetik değerlerin uygunluğunun tetkiki amacıyla; İlçe Belediyesi kanalıyla uygun bulunarak, tasdik edilen avan projeler ilgili T.V.K.B.K. tarafından onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır. Kot Noktası: ±0.00 Kotu, binanın zemine oturduğu dört köşe noktasının değerlerinin ortalamasından belirlenecektir. Ters eğim (yola göre düşük) ve 1 den fazla bodrum kat açığa çıkması durumunda, daha fazla katın açığa çıkmaması için ±0.00 kot noktasını belirlemeye belediyesi yetkilidir. Teknik gerekçeler nedeniyle ve sadece kat yüksekliğini arttırmak amacıyla; fazla kat kazanmamak, max. kat yüksekliğini aşmamak ve saçak kotunun değiştirilmemesi kaydıyla ±0.00 kotuna 0,60 m. ilave edilebilir. İlave edilen bu yükseklik katlar arasında eşit dağıtılmalıdır. Talep halinde bu işlemin yapılması hakkındaki takdir ve yetkiler Belediyesine aittir. Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre, +0,50 m. dir. 5
Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi en az 5.00 m., yan ve arka bahçe mesafesi en az 4.00 m. dir. Parsellerin yönetmelikte belirlenen minimum cephe ve derinlik şartını sağlamaması durumunda ikiz, üçüz çözümlere gidilebilir, ön bahçe mesafesini min. 3 m., yan bahçe mesafesini min. 2 m. ye kadar indirmeye belediyesi yetkilidir. İfraz Şartları: İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Emsal Hesabı: Bir parselin uygulama sonucunda oluşan yeni parselasyona göre emsal hesabı; parselin ilk kadastro parseli olarak tescilli olduğu alan miktarının yapılaşma değeri toplamı, yeni oluşan parsellere hisseleri oranında dağıtılacaktır. Çıkmalar: Çıkmalar emsale dahildir. Bina Boyutları: Max. bina boyutları 15X20 m. dir. Ancak, mimari gereklilik ve estetik amaçlı çözümler için max. blok boyutlarında % 20 oranında değişiklikler (arttırma ve azaltma) yapılabilir. Bu durumda bina taban alanı 300 m² yi geçemez. Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan 2 Bodrum kat iskan edilebilir ve KAKS değerine dahildir. Bodrum katların kullanımında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerli olup, KAKS a tabi alanlarda, iskan edilen bodrum katlar, Katlar Alanı (KA) hesabına dahil edilir. Çatılar ve Saçaklar: %40 çatı eğimi içerisinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1,5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. Çatı arası kullanımlarında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 1.3. YÜKSEK YOĞUNLUKLU KONUT ALANLARI TAKS: 0,15 KAKS: 0,75 Hmax: 15,50 m. dir. Bu alanlarda hazırlanacak avan projeye göre uygulama yapılacak olup projeler İlçe Belediye Başkanlığınca onaylanacaktır. Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda topoğrafyaya uyum, peyzaj, cephe, dış görünüm, silüet ve estetik değerlerin uygunluğunun tetkiki amacıyla; İlçe Belediyesi kanalıyla uygun bulunarak, tasdik edilen avan projeler ilgili T.V.K.B.K. tarafından onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır. Kot Noktası: ±0.00 Kotu, binanın zemine oturduğu dört köşe noktasının değerlerinin ortalamasından belirlenecektir. Ters eğim (yola göre düşük), 1. ve 2.bodrum katlar haricinde kat açığa çıkması durumunda ±0.00 kot noktasını belirlemeye belediyesi yetkilidir. 6
Teknik gerekçeler nedeniyle ve sadece kat yüksekliğini arttırmak amacıyla; fazla kat kazanmamak, max. kat yüksekliğini aşmamak ve saçak kotunun değiştirilmemesi kaydıyla ±0.00 kotuna 1,00 m. ilave edilebilir. İlave edilen bu yükseklik katlar arasında eşit dağıtılmalıdır. Talep halinde bu işlemin yapılması hakkındaki takdir ve yetkiler Belediyesine aittir. Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre, +1,00 m.dir. Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi en az 5.00 m., yan ve arka bahçe mesafesi en az 4.00 m. dir. Parsellerin yönetmelikte belirlenen minimum cephe ve derinlik şartını sağlamaması durumunda ikiz, üçüz çözümlere gidilebilir, ön bahçe mesafesini min. 3 m., yan bahçe mesafesini min. 2 m. ye kadar indirmeye belediyesi yetkilidir. İfraz Şartları: İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Emsal Hesabı: Bir parselin uygulama sonucunda oluşan yeni parselasyona göre emsal hesabı; parselin ilk kadastro parseli olarak tescilli olduğu alan miktarının yapılaşma değeri toplamı, yeni oluşan parsellere hisseleri oranında dağıtılacaktır. Çıkmalar: Çıkmalar emsale dahildir. Bina Boyutları: İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan 2 Bodrum kat iskan edilebilir ve KAKS değerine dahildir. Bodrum katların kullanımında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerli olup, KAKS a tabi alanlarda, iskan edilen bodrum katlar, Katlar Alanı (KA) hesabına dahil edilir. Çatılar ve Saçaklar: % 40 çatı eğimi içerisinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1,5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. Çatı arası kullanımlarında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 1.4. KANDİLLİ TARİHİ SİT ALANI VE BURHANİYE KÖYİÇİ TARİHİ SİT ALANI GENEL HÜKÜMLER 1. Uygulama aşamasında bu plan ve notlarında belirlenmeyen hususlarda, kentsel tasarım rehberinde belirlenen öneri peyzaj düzenlemelerine, pencere boyutları ve detaylarına, payandalar, kentsel mobilyalar, aydınlatma ve oturma elemanları, trafik levhaları, çöp kutuları, trafo kutuları vb. gibi belirlenen tasarım elemanlarının boyutlarına ve malzeme cinsine uyulacaktır. 7
2. Ticari alanlarda ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda, proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri doğrultusunda özürlüler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır. 3. Bölgesel trafo gereksinimi, ilgili kurumun talebi ile Belediyesince uygun görülecek kamu alanları içinde düzenlenebilir. 4. İlgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu nca (T.V.K.B.K.) tescil edilen ağaçlar ile, planda anıt ve anıt adayı olarak korunması önerilen ağaçlar kesinlikle korunacak, bu ağaçlara yaklaşma mesafesi, gerektiği takdirde kütlelerin m² si arttırılmadan revizyonuna, ağacın türüne ve ağaç revizyonu planına bağlı olarak Belediyesince belirlenecektir. 5. Plan sınırı içinde kalan Kamusal Alanın tümünde, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Üsküdar Belediyesi tarafından, yerleşik doğal dokunun tipolojik özelliklerine dikkat edilmek suretiyle yapılacak bir peyzaj projesi çerçevesinde, kaybolan doğal hayatın, flora ve faunanın ihyasına çalışılacaktır. 6. Konusunda uzman kişi veya kurumlarca parsel bazında ağaç rölevesi ve revizyonu yapılmadan imar uygulaması yapılamaz. 7. Ruhsat aşamasında, her parselde, 15 m² başına en az bir fidan gelecek şekilde Boğazın doğal florasında bulunan ve genel karakteristiğini oluşturan türlerden bir peyzaj önerisi yapılacaktır ve uygulaması görülmeden iskan verilmeyecektir. 8. Bu uygulama imar planı ile belirlenen kütleler dışında bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda; kütle m² leri arttırılmadan; talep edilen blok sayısı, blok ölçüleri, bloklar arası mesafe, çekme mesafeleri gibi unsurlar için Belediyesi ve ilgili T.V.K.B.K. nca uygun bulunan avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 9. Tescilli eski eser parseli bitişiğindeki ve karşısındaki parsellerde yapılacak uygulamalarda; Belediyesinin uygun gördüğü avan proje ile ilgili T.V.K.B.K. nun kararına göre uygulama yapılacaktır. 10. Plan onama sınırları içinde; ilgili T.V.K.B.K. nun kararları ile tescil olunan tüm yapılar korunacaktır. Plan sınırları içinde; istikametleri ve yapılanma koşulları T.V.K.B.K. nca tescilli eski eser yapıları ve plan arasında farklılık çıkması halinde Kurul kararına göre uygulama yapılacaktır. 11. Bu plan hükümlerinde açıklanmayan hususlarda Deprem Yönetmeliği, Yangın Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, TEK yönetmeliği, İSKİ 8
yönetmeliği, Yapı Denetimi Hakkında Kanun Yönetmeliği, ilgili diğer yönetmelik hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 12. İmar Kanununun 23. madde hükümleri geçerlidir. 13. Planda gösterilen yol güzergahları ve yaya yolları üzerinde, yaya ve taşıt trafiğini engellemeyecek şekilde meydanlar, dinlenme ve park alanları, eğlence ve spor alanları düzenlenebilir. Uygulamalar, bu alanlar için hazırlanacak detay projeler ile belirlenecektir. 14. Kamuya ait alanlar kamu eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz. 15. Bir parselin Köyiçi Kentsel Sit sınırı ile bölünmesi durumunda, köyiçi sit sınırı ifraz kabul edilip; köyiçi kısmında kalan alanlarda köyiçi alanına göre yapılaşma koşulları, köyiçi sınırı dışında kalan alanlarda bağlı olduğu planın yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılacaktır. ÖZEL HÜKÜMLER: 1. Planda gösterilen kütleler esastır. Ancak planda belirlenen bahçe mesafelerinin altına düşmemek, kazandığı bodrum kat hakkından daha fazla bodrum kat kazanmamak şartıyla; mimari çözümleri kolaylaştırmak, estetik değerleri yükseltmek ve planda belirlenen kütle alanını geçmemek koşuluyla mimari kütle cephe ölçülerinde %20 yi geçmeyen ölçü değişiklikleri yapılabilir. Bu değişiklikler Belediyesince onaylanacak avan projeyle belirlenecektir. 2. Talep halinde planda birden fazla kütle önerilen parsellerde, kütlelerin birleştirilmesi halinde max. kütle taban oturumu 300 m² yi, bina boyutları 20X15m. yi aşamaz. Kütlelerin birleştirilmesi halinde komşu parsele yaklaşma mesafesi 3 m, iki bina arası yaklaşım mesafesi 6 m. den az olamaz. 3. Planda belirlenen kütlelerde Konut+Ticaret fonksiyonunu desteklemek amaçlı, tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi perakende ticaret, lokanta, restaurant, muayenehane, büro vb. hizmet kullanımları ve faaliyetleri yer alabilir. Kot Noktası: Ters eğim (yola göre düşük) ve 2 den fazla bodrum kat açığa çıkması durumunda, daha fazla bodrum kat açığa çıkmaması için kot vermeye belediyesi yetkilidir. İfraz Şartları: T.V.K.B.K. nca belirlenen koşullara göre ifraz yapılacaktır. 9
Çıkmalar: Planlama alanının tamamında açık ve kapalı çıkma yapılabilir. Ancak binaların ön cephelerinde yapılacak olan çıkmalar, bina cephe boyunun 1/3 ünü geçemez. Çıkmadan dolayı kazanılan inşaat alanı, binanın kütle ile belirlenen toplam inşaat alanının %20 sini geçemez. Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan 1 bodrum kat iskan edilebilir ancak bağımsız bölüm olarak kullanılamaz. Eğimden dolayı açığa çıkan diğer bodrum katlar bina ortak mahalli olarak kullanılabilir. Tabii zemin kotunun altında kalmak şartıyla otopark yönetmeliği koşullarında kapalı otopark yapılabilir. Ancak; plan gereği parsellerde yapılacak ağaçlandırmalarda, türüne göre maksimum kök gelişme alanının bulunduğu kısımlara otopark yapılmayacaktır. Çatı ve Saçaklar: Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılamaz. Saçak genişliği max. 1 m. olup ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. Çatı arası kullanımlarında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Saçak uçları komşu parsele 1m. den fazla yaklaşamaz. Bir parselde birden fazla yapı bulunması halinde saçak uçları birbirlerine 2 m. den fazla yaklaşamaz. 1.5. DOĞAL SİT ALANLARI İlgili T.V.K.B.K. nca Doğal Sit Alanı olarak tasdik edilen bu alanlarda plandaki koşullar geçerlidir. 1.6. YENİDEN DÜZENLENECEK KONUT ALANI Bu alanlar hisseli mülkiyet üzerinde sağlıksız gelişen yoğun konut alanlarıdır. Bu alanların konut işlevine ayrılması, donatılar açısından desteklenmesi, yapılaşma şeklinin depreme dayanıklı, zemin yapısına ve şehircilik, mimarlık ve mühendislik kriterlerine uygun hale getirilmesi esastır. Bu alanlar Boğaziçi Kanunu kapsamında, Geri Görünüm, Siluet içi alanlardır. Bu alanlarda TAKS: 0,15 KAKS: 0,30 Hmax: 6,50 m. dir. Bu alanlarda hazırlanacak avan projeye göre uygulama yapılacak olup, projeler İlçe Belediye Başkanlığınca onaylanacaktır. Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda topoğrafyaya uyum, peyzaj, cephe, dış görünüm, silüet ve estetik değerlerin uygunluğunun tetkiki amacıyla; İlçe Belediyesi kanalıyla uygun bulunarak, tasdik edilen avan projeler, ilgili T.V.K.B.K. tarafından onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır. Kot Noktası: ±0.00 Kotu, binanın zemine oturduğu dört köşe noktasının değerlerinin ortalamasından belirlenecektir. 10
Ters eğim (yola göre düşük) ve 1 den fazla bodrum kat açığa çıkması durumunda, daha fazla katın açığa çıkmaması için ±0.00 kot noktasını belirlemeye belediyesi yetkilidir. Teknik gerekçeler nedeniyle ve sadece kat yüksekliğini arttırmak amacıyla; fazla kat kazanmamak, max. kat yüksekliğini aşmamak ve saçak kotunun değiştirilmemesi kaydıyla ±0.00 kotuna 0,50 m. ilave edilebilir. İlave edilen bu yükseklik katlar arasında eşit dağıtılmalıdır. Talep halinde bu işlemin yapılması hakkındaki takdir ve yetkiler Belediyesine aittir. Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre, 0,50 m. dir. Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi en az 5.00 m., yan ve arka bahçe mesafesi en az 4.00 m. dir. Parsellerin yönetmelikte belirlenen minimum cephe ve derinlik şartını sağlamaması durumunda ikiz, üçüz çözümlere gidilebilir, ön bahçe mesafesini min. 3 m., yan bahçe mesafesini min. 2 m. ye kadar indirmeye belediyesi yetkilidir. İfraz Şartları: Minimum parsel büyüklüğü 350 m 2 dir. Emsal Hesabı: Bir parselin uygulama sonucunda oluşan yeni parselasyona göre emsal hesabı; parselin ilk kadastro parseli olarak tescilli olduğu alan miktarının yapılaşma değeri toplamı, yeni oluşan parsellere hisseleri oranında dağıtılacaktır. Çıkmalar: Cephe boyu toplamının yarısı kadar açık ve kapalı çıkma yapılabilir ve KAKS değerine dahil değildir. Bina Boyutları: Max. bina boyutları 14X17 m. dir. Ancak mimari gereklilik ve estetik amaçlı çözümler için max. blok boyutlarında %20 oranında ölçü değişiklikleri (arttırma ve azaltma) yapılabilir. Bu durumda bina taban oturumu 238 m² yi geçemez. Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan 1 Bodrum kat iskan edilebilir ve KAKS değerine dahildir. Bodrum katların kullanımında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerli olup, KAKS a tabi alanlarda, iskan edilen bodrum katlar, Katlar Alanı (KA) hesabına dahil edilir. Çatılar ve Saçaklar: %40 çatı eğimi içinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1,5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. 1.7. YENİDEN DÜZENLENECEK ALANLAR (S) Bu alanlarda İmar Kanunu 18. madde uygulaması yapılacaktır. Yapılanma koşulları, imar planı üzerinde verilen değerlere ve içerisinde bulunduğu yoğunluk bölgelerine göre belirlenecektir. 11
1.8. YENİLEME ALANLARI (YA) Bu alanlarda İmar Kanunu 18. madde uygulaması yapılacaktır. Yapılanma koşulları, imar planı üzerinde verilen değerlere ve içerisinde bulunduğu yoğunluk bölgelerine göre belirlenecektir. 2. KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI 2.1. TİCARET ALANLARI Bu alanlarda İstanbul İmar Yönetmeliğinde yer alan fonksiyonlar yer alabilir. Binaların zemin ve bodrum katları ticaret olmak kaydıyla diğer katlarda ticaret veya konut kullanımı yer alabilir. Ticaret alanlarında planda verilen kat adetlerinin arttırılmaması koşuluyla kat yüksekliklerine betonarme döşeme, havalandırma tesisatı vb ihtiyaçlar nedeniyle her kat için maks. 50 cm ilave edilerek uygulama yapılır. Parsel bazında binaların tamamının yenilenmesi sürecinde; TAKS: 0,30 E:2,00 Hmax: Geri Görünüm Bölgesinde Hmax:12,50 m., Etkilenme Bölgesinde Hmax:15,50 m. dir. Ticaret alanlarında emsal hesabı, planda ticaret alanı olarak belirlenmiş net alanlar üzerinden yapılacaktır. Bu alanlarda hazırlanacak avan projeye göre uygulama yapılacak olup, projeler İlçe Belediye Başkanlığınca onaylanacaktır. Ayrık nizamda yapı yapılması esastır. Ancak; komşu parsellerin ortak proje hazırlaması ya da parsellerin tevhidi halinde ikiz-üçüz bina çözümleri yapılabilir. Mevcut ağaç dokusu korunacaktır. Parselin kısmen ticaret kısmen konut alanında kalması durumunda, fonksiyon bütünlüğünün sağlanabilmesi için talep halinde parsel tamamında ticaret yapılabilir. Ancak; parselin tamamında ticaret yapılması durumunda parselin avan projesinde belirlenmek üzere ana artere güzergah olmayan cephesinde toplamda %40 oranına denk gelecek kadar park olarak ilave terk yapılacak olup (toplamda brüt parselin %40 ını geçmemek üzere), bu durumda; TAKS:0,15 KAKS:0,30 Hmax: 12,50 m. yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılacaktır. Kot Noktası: Kot yol zemininden alınacaktır. Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre, +1,00 m. dir. Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi en az 5.00 m., yan ve arka bahçe mesafesi en az 4.00 m. dir. 12
Yönetmelikte belirlenen minimum cephe ve derinlik şartını sağlamayan ticaret fonksiyonundaki parsellerde, ticaretin sürekliliğini sağlamak için; mevcut teşekkül de dikkate alınarak, mimari çözümleri kolaylaştırmak amacıyla yan ve arka bahçe mesafelerini min. 2 m. ye kadar indirmeye belediyesi yetkilidir İfraz Şartları: İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Çıkmalar: Çıkmalar emsale dahildir. Bina Boyutları: Max. bina boyutları 30X30 m. dir. Ancak, mimari gereklilik ve estetik amaçlı çözümler için max. blok boyutlarında %20 oranında ölçü değişiklikleri (arttırma ve azaltma) yapılabilir. Bu durumda bina taban oturumu 900 m² yi geçemez. Ticaret alanlarında TAKS değerine göre taban oturumu 2500 m² den büyük olan parsellerde mimari çözümleri kolaylaştırmak amacıyla avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan en fazla 2 bodrum kat iskan edilebilir ve emsale dahildir. Çatılar ve Saçaklar: % 40 çatı eğimi içerisinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1,5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. Çatı arası kullanımlar emsale dahildir. 2.2. TURİSTİK TESİS ALANI Bu alanlarda, çıkmalar cephe boyu toplamının yarısını geçmemek ve TAKS:0,15 Hmax: 6,50 m. yapılaşma şartlarını aşmamak koşulu ile Turistik Tesis yapılabilir. Bu alanlarda hazırlanacak avan projeye göre uygulama yapılacak olup, projeler İlçe Belediye Başkanlığınca ve ilgili T.V.K.B.K. nca onaylanacaktır. Bu alanlarda; turizm tesisi, apart otel, butik otel ve turizm amaçlı eğlence merkezleri yapılabilir. 2.3. AKARYAKIT TESİS ALANLARI Akaryakıt tesis alanlarında; bu planda belirlenen fiziki düzenlemeler geçerli olup, yapılaşma koşulları ile ilgili olarak Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve ilgili T.V.K.B.K. nca onanan tadilatlarına göre uygulama yapılacaktır. 2960 sayılı Boğaziçi kanununun 3. madde L bendinde Boğaziçi alanlarında kömür ve akaryakıt depoları, tersaneler ve sanayi tesisleri kurulamaz. ifadesi gereği bu planda yer alan akaryakıt satış ve bakım alanlarından sadece günlük ve haftalık satış ihtiyacı için gerekli akaryakıt depolanabilir. Büyük ölçekli ve bölgesel olarak hizmet veren akaryakıt, LPG vb. depolama alanları kurulamaz. 13
3. AÇIK VE YEŞİL ALANLAR 3.1. PARKLAR VE DİNLENME ALANLARI Bu alanlarda; gezi alanları, yürüyüş-koşu-bisiklet parkuru gibi açık havada yapılabilecek spor faaliyet alanları, seyir terasları, piknik alanları, kafeteryalar, çiçek tarhları, çocuk oyun alanları vb. fonksiyonlar yer alacaktır. Park alanları altında doğal yapıyı bozmayacak şekilde otopark ve spor alanı yapılabilir. 3.2. KORU ALANI Tarihi, doğal ve fiziki nitelikleri itibari ile Boğaziçi nin ender değerlerinden olan bu alanlarda mevcut tarihi tescilli yapıların ve ağaçların korunması temel plan kararıdır. Bu alanlarda TAKS:0,02 ve Hmax: 4,50 m. yi geçmemek ve inşaat sahası toplamı 80 m² yi aşmayacak şekilde koruların bakımına ve rekreaktif hizmetlere yönelik yapılar avan projeye göre yapılabilir. Bu alanlardaki yapılaşmalara ilişkin avan projeler, Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve ilgili T.V.K.B.K. nca onaylanacaktır. 3.3. TARİHİ MESİRE VE PARK ALANLARI Bu alanlarda İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca hazırlatılan ve ilgili T.V.K.B.K. nca onaylanan avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Tarihi ve fiziki nitelikleri itibariyle Boğaziçi nin Doğal Sit değerlerinden olan bu alanlarda TAKS:0,02 ve Hmax: 4,50 m yi geçmeyecek ve inşaat sahası toplam 150 m² yi aşmayacak şekilde rekreatif hizmet binaları yapılabilir. 3.4. ORMAN ALANLARI Orman yasası hükümlerine tabi alanlardır. Bu alanlarda, ilgili kurumun görüşü ve izni alınarak rekreaktif amaçlı kullanım ve düzenlemeler yapılabilir. 3.5. REKREASYON ALANLARI Bu alanlarda, İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerinde belirlenen yapılaşma koşulları ve fonksiyonlar yer alacaktır. 3.6. MEZARLIK İstanbul Büyükşehir Belediyesi nin ilgili birimince alınacak görüşler doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 14
4. KENTSEL SOSYAL ALTYAPI ALANLARI Eğitim, kültür, sağlık, spor ve sosyal donatı tesisleri, belediye hizmet, belediye eğitim tesisi, dini ve sosyal tesis, dini ve kültürel tesis, kentsel hizmet ve idari tesis alanları yapımında, Boğaziçi peyzaj ve silüetindeki duruma bağlı olarak çevre yapılanma koşulları dikkate alınarak hazırlanacak avan projenin ilgili T.V.K.B.K. ve İlçe Belediye Başkanlığınca onanmasından sonra uygulama yapılacaktır. Kentsel sosyal altyapı alanlarında hmaks:4 kat olup bu alanlarda kamu kullanımı dışında kullanım getirilemez. Spor tesis alanlarında, açık-kapalı spor tesisleri ile park düzenlemeleri yapılabilir. Kamuya terkinli spor tesisi alanlarında belediyesince onanacak avan projeye göre de uygulama yapılabilir. 4.1. DİNİ TESİS ALANI Bu alanlarda yapılanma koşulları; bölge ihtiyaçları doğrultusunda, ilgili kurumun sunacağı avan projenin ilçe belediyesince ve ilgili T.V.K.B.K. nun onayı ile belirlenecektir. Dini yapıların altında ticaret ya da başka bir fonksiyon yer alamaz. 4.2. ÖZEL DONATI ALANLARI (Özel Yurt, Özel Eğitim, Özel Sosyo-Kültürel Tesis) - 731 ada 32,33,34,35,38,39 parsellerde 21.12.2010 tasdik tarihli plan koşulları geçerlidir. - 994 ada 7 ve 8 parsellerde 25.03.2011 tasdik tarihli plan koşulları geçerlidir. - 1032 ada 12 parselde (eski 1-11) 20.04.2011 tasdik tarihli plan koşulları geçerlidir. - 1018 ada 12 parselde 20.04.2011 tasdik tarihli plan koşulları geçerlidir ve TAKS:0,20 KAKS:0,60, Hmax:3 kat yapılaşma koşullarında, avan projeye göre uygulama yapılacaktır. - 918 ada 2 ve 9 parsellerde 22.02.2011 tasdik tarihli plan koşulları geçerlidir. - 726 ada 1 parselde bölge karakteristiğine uygun olarak Özel Eğitim alanı yer alacaktır. Bu alanda öğrenci yurdu, sosyal tesisler, eğitim tesisleri, açık kapalı spor tesisleri yer alabilir ve TAKS:0,30 Hmax: 4 kat yapılaşma koşullarında, avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 15
- 810 ada 2-3 parsellerde Özel Sosyo-Kültürel Tesis alanı yer alacaktır. Bu alanda; öğrenci yurdu, sosyo-kültürel tesis, kütüphane, toplantı-konferans salonları, kafeterya yer alabilir ve TAKS:0,20 KAKS:0,60, Hmax:3 kat yapılaşma koşullarında, avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 4.3. RESMİ KURUM VE AĞAÇLANDIRILACAK ALAN (TRT ALANI) Toplam inşaat alanı bu alanın %3 ünü geçmemek kaydıyla resmi kurum tesisi yapılabilir. Alanın diğer kısımları Boğaziçi peyzaj ve doğal bitki örtüsüne uygun şekilde ağaçlandırılarak düzenlenecektir. 4.4. ÇOCUK ESİRGEME KURUMU Bu alanda uygulama ilgili kurumca hazırlanan avan projenin belediyesi ve ilgili T.V.K.B.K nca onanması ile yapılacaktır. 4.5. RASATHANE ALANI Bu alanda ilgili kurumların görüşleri doğrultusunda rasathane fonksiyonuna uygun olan yapı ve tesisler yer alacaktır. Bu alanda uygulama ilgili T.V.K.B.K nca onaylanacak projeye göre yapılacaktır. 4.6. İSKİ ALANI Bu alanlarda özel mülkiyete konu olan kısımlar İSKİ tarafından kamulaştırılacak olup, uygulama ilgili kurum görüşü doğrultusunda ilgili T.V.K.B.K nca onanacak avan projeye göre yapılacaktır. 5. KORUMA ALANLARI 5.1. İSKİ DERE KORUMA KUŞAĞI Bu planda belirlenen ve yeşil alan olarak işaretli dere koruma kuşağı alanları, İSKİ tarafından kamulaştırılacaktır. İmara konu alanlarda kalan koruma kuşağı alanlarında (1/5000 ölçekli planda yeşil alan olarak gösterilmeyip dere koruma bandında bulunan parsellerde) ise; yapı yapılmayacak olup, bu kısımlara isabet eden yapılaşma hakkı parsellerin diğer kısımlarında kullanılacaktır. Ancak; fiziki koşulların buna imkan vermemesi halinde İSKİ den uygun görüş alınmak kaydıyla bu plan koşullarına göre uygulama yapılabilir. 16
5.2. İSALE HATTI KORUMA KUŞAĞI Bu alanlarda ilgili kurum görüşü alınmadan, uygulama ve hafriyat yapılamaz. İSKİ tarafından uygulama yapılmasında sakınca görülen parsellerin yapılaşma hakları, parselin diğer kısmında kullandırılır. 5.3. FAY HATTI VE KORUMA KUŞAĞI Bu alanlar olası fay hatları olup, üzerinde yapı yapılmaması esastır. Ancak bu alanlarda; İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü tarafından verilecek olumlu görüşler doğrultusunda, plan koşullarına göre yapı yapılabilir. 5.4. ENERJİ NAKİL HATTI VE KORUMA KUŞAĞI Enerji Nakil hattı boyunca planda gösterildiği üzere koruma kuşağı tanımlanmıştır. Bu kuşak; yeşil alan statüsünde olup, içerisinde aktif rekreatif kullanım yapılamaz. ENH alanları, ilgili elektrik kurumunca etaplar halinde istimlak edilecektir. Bu alanlarda ilgili kurumdan görüş almak kaydı ile imar kanununca öngörülen sökülüp-takılabilir konut üniteleri yapılabilir. ENH güzergahında kalan yapı adalarında, ENH koruma hattına min. yaklaşma mesafesi 3 m. dir. ENH alanları, park olarak işlenmiş olduğu halde ilgili kurum olumlu görüş verdiği takdirde, söz konusu alanlarda yapı yapılabilir. 5.5. KARAYOLLARI KAMULAŞTIRMA ALANI Bu alanlar sık ağaçlandırılacak olup, ilgili kurumca talep edilen ulaşımla ilgili tesisler T.V.K.B.K nca onaylanacak avan projeye göre uygulanacaktır. 6. ASKERİ GÜVENLİK BÖLGESİ Bu bölgede 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri geçerlidir. 7. 14.04.2009 gün ve 1664 sayılı - 22.09.2010 gün ve 4670 sayılı Kurul Kararları geçerli olacaktır. 8. 11.07.2007 gün ve 512 sayılı Kurul Kararı geçerli olacaktır. 17