ANTALYA İLİ, MANAVGAT İLÇESİ, EVREN KÖYÜ 106 ADA 1 PARSEL BAġBAKANLIK ÖzelleĢtirme Ġdaresi BaĢkanlığı ADÜAġ ANKARA DOĞAL ELEKTRĠK ÜRETĠM VE TĠCARET A.ġ. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ĠSTANBUL ĠLĠ, MALTEPE ĠLÇESĠ, FEYZULLAH MAHALLESĠ 273 ADA 1 PARSEL TANITIM DOKÜMANI Nisan 2015, Ankara 1
ĠÇĠNDEKĠLER ÖNEMLĠ NOT 3 1- TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 1.1. Genel Özellikler 4 1.2. Tapu Kaydı 5 1.3. TaĢınmaz Adresi ve UlaĢımı 5 2- BÖLGE VE ÇEVRE ANALĠZĠ 2.1. Ġstanbul Ġli 7 2.2. Maltepe Ġlçesi 8 2.3. UlaĢım Ağındaki Yeri 8 2.4. Kentsel Kademelenme ve Etki Alanları 10 3- COĞRAFĠ VE FĠZĠKĠ YAPI 3.1.Ġklim ve Bitki Örtüsü 12 3.2.Jeomorfolojik, Jeolojik ve Topoğrafik Yapı 12 3.3.Su Kaynakları 13 3.4.Toprak Kabiliyeti 13 4- EKONOMĠK, SOSYAL VE DEMOGRAFĠK YAPI 4.1. Ekonomik Yapı 14 4.2.Kentsel Nüfus ve Sosyal Yapı 15 5- MÜLKĠYET VE YAPILAġMA DURUMU 5.1. Tapu Kayıt Bilgileri 16 5.2. Parsel Üzerindeki Takyidatlar 16 5.3. Mülkiyet Durumu 16 5.4. Parsel Üzerindeki YapılaĢma Durumu 17 6- ĠMAR DURUMU 6.1. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 18 6.2. 1/5.000 Ölçekli Nazım Ġmar Planı 19 6.3. 1/1.000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planı 20 7- HUKUKĠ DURUM 22 8- EKLER 23 Ek-1: Tapu Kaydı Ek-2: Kadastral Durum Ek-3: 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Ek-4: 1/5.000 Ölçekli Nazım Ġmar Planı Ek-5: 1/1.000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planı Ek-6: Fotoğraflar 2
ÖNEMLĠ NOT Özelleştirme kapsam ve programına alınarak satış yöntemiyle özelleştirilmesine karar verilen Ġstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi, 273 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazın satışı için Şirketimiz Yönetim Kuruluna Özelleştirme İdaresi Başkanlığı(ÖİB) nın 06.06.2013 tarih ve 5039 sayılı yazısı ile yetki verilmiştir. Bu kapsamda bu Tanıtım Dokümanı, Ankara Doğal Elektrik Üretim ve Ticaret AŞ (ADÜAŞ) tarafından, Ġstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi, 273 ada 1 parselde Ticaret+Konut Alanı niteliğindeki taşınmazın özelleştirilmesi ile ilgilenen muhtemel yatırımcılar (Katılımcı) için hazırlanmıştır. Bu Tanıtım Dokümanı ve içeriği, Katılımcı tarafından kesinlikle dağıtılamaz, çoğaltılamaz, 3. kişilere açıklanamaz veya Taşınmazın değerlendirilmesi amacı dışında başka bir amaçla kullanılamaz. Bu Tanıtım Dokümanı, Maltepe Belediyesi, Maltepe Kaymakamlığı Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan Tapu Takyidat Durumu ve konu ile ilgili Özel Sektör temsilcilerinden sağlanan bilgiler ile hazırlanmıştır. Konu ile ilgili Resmi ve Özel Kurumlardan sağlanan bütün bilgiler ve elde edilen belgeler ÖİB ve ADÜAŞ tarafından denetlenmemiş veya bağımsız olarak doğrulanmamıştır. ADÜAŞ bu Tanıtım Dokümanındaki bilgilerin yetersiz, eksik, kat i ya da tam olmaması nedeniyle sorumlu tutulamaz. Bilgiler ya da bilgilerin değerlendirilmesi ile elde edilen herhangi bir sonuçtan dolayı Katılımcı ya da 3. kişilerin doğrudan ya da dolaylı olarak uğradıkları zararlardan dolayı ADÜAŞ sorumlu olmayacaktır. Bu Tanıtım Dokümanının verilmesi bu Tanıtım Dokümanı içeriğinin tam, uygun veya geçerli olduğu anlamında yorumlanamayacağı gibi, bilgilerin doğruluğu hakkında açık veya dolaylı garanti verdiği anlamına gelmez. Bu Tanıtım Dokümanı Katılımcılara sadece bilgi ve yukarıda belirtilen çerçevede kullanılması amacıyla verilmiştir. ADÜAŞ bu Tanıtım Dokümanını vererek Katılımcının ilave bilgiye ulaşımı, Tanıtım Dokümanının güncelleştirilmesi, yanlışlıkların düzeltilmesi konularında herhangi bir yükümlülük altına girmez. Bu Tanıtım Dokümanının temin edilmesi, hiçbir şekilde Taşınmazın satışı veya alışı ile ilgili olarak bir teklif, icap, icaba davet veya sözleşme yapma vaadi olarak yorumlanamaz. Bu Tanıtım Dokümanının kapsadığı bilgi ve verilen diğer bilgiler bir sözleşmeye temel teşkil etmezler. ANKARA DOĞAL ELEKTRĠK ÜRETĠM VE TĠCARET A.ġ. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Cumhuriyet Mah. İnkılap Sokak No:4 D:4-6 Kızılay Çankaya-ANKARA Tel : (312) 286 62 46 * Faks: (312) 286 62 48 www.aduas.gov.tr 3
1 TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 1.1. Genel Özellikler Taşınmaz Tarla niteliğinde, tek parselde konumlu ve yüzölçümü 11.121,00 m 2 olup mülkiyeti TC Devlet Demiryolları Genel Müdürlüğüne (TCDD) aittir. Taşınmaz, ulaşım bağlantılarının güçlü olduğu bir konumda bulunmakta olup kuzey batıda İkinci ilkokul caddesine, kuzey/kuzeydoğuda ise Bağdat caddesine cephesi vardır. Diğer taraftan, TaĢınmaz ın batısında dolmuş durakları, güneyinde ise TCDD Maltepe İstasyonu bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde park ve yol alanları terkini sonucu geriye kalan alan Konut+Ticaret Alanı olarak planlanmıştır. Taşınmaz üzerinde mevcut durumda lunapark, büfe, lunapark işletmecisi tarafından ofis olarak kullanılan bir yapı ile TCDD ye ait tek katlı bir lojman binası mevcuttur. Taşınmazın denize mesafesi 750 metre olup cephesi bulunan caddelerde 4,5, 6 katlı konut altı ticaret alanları ve 2 katlı alışveriş merkezlerine sıkça rastlanılmaktadır. 4
1.2. Tapu Kaydı TANITIM DOKÜMANI Ana Gayrimenkul Bağımsız Bölüm Ġli İstanbul Pafta No - Blok No - Ġlçesi Maltepe Ada No 273 Kat No - Bucağı - Parsel No 1 Bağ. Böl. No - Köyü - Niteliği Tarla Niteliği - Mahallesi Feyzullah Sokağı - Eklentiler - Mevkii Gülsuyu Caddesi Parsel Alanı 11.121,00 m 2 Malik TCDD Edinme Sebebi ve Tarihi Satış-06.03.1959 Tapunun Türü Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Arsa Takyidat Bilgisi Takyidat Bilgisi Yoktur. 1.3. TaĢınmaz Adresi ve UlaĢımı Taşınmaz Maltepe ilçesi Feyzullah Mahallesi sınırları içerisinde yer almakta olup ulaşım bağlantılarının güçlü olduğu bir konumdadır. Taşınmazın hem Bağdat caddesine hem de İkinci İlkokul caddesine cephesi bulunmaktadır. Bağdat caddesi üzerinde bulunan Maltepe Belediyesine yaklaşık 1 km. mesafededir. 5
Taşınmaza ulaşmak için sahil parkından izlenmesi gereken güzergah aşağıda verilmiştir: 6
2 BÖLGE VE ÇEVRE ANALĠZĠ 2.1. Ġstanbul Ġli İstanbul tarihi abideleri ve şahane tabii manzaraları ile ünlü, önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa Kıtaları'nın dar bir deniz geçidi "Boğaziçi" ile ayrıldığı yerde, iki kıta üzerinde kurulu tek şehirdir. 2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştur. Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Halic'in sardığı bir yarım ada üzerinde yer alır. Burası 3 dünya imparatorluğuna, Roma, Bizans ve Osmanlı Türklerine başkent olmuş,1600 yılı aşan bir süre boyunca 120 den fazla imparator ve sultan burada hüküm sürmüştür. Dünyada bu özelliğe sahip tek şehirdir. Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarım ada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi'nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması, iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu nun Avrupa ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da, Moskova'dan sonra, ikinci sırada gelir. İstanbul un yüz ölçümü 5.313 km 2 olup 41 K, 29 D koordinatlarında yer alır ve batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan, kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. İstanbul, Akdeniz, Karadeniz, Balkan ve Anadolu kara ikliminin tesiri altında bulunur. Kışın Akdeniz den gelen ılık lodosları, Balkanlar üzerinden gelen soğuk veya Karadeniz den gelen yağışlı havalar tâkip eder. Bitki örtüsü ise Akdeniz bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki maki dir. İklimi sebebiyle her çeşit bitki yetişir. Yayla ve tepeler çıplak değildir. Orman bakımından zengin sayılır. 280 bin hektar (ilin % 60 ı) orman ve fundalıktır. Ormanlar içinde en meşhuru İstanbul un 20 km kuzeyindeki Belgrat Ormanıdır. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi büyükşehir belediyesi ile birlikte ise toplam 78 belediye ve 167 köy bulunmaktadır. 7
2.2. Maltepe Ġlçesi Maltepe, İstanbul iline bağlı Marmara Denizi'ne kıyısı olan, Kocaeli Yarımadası'nın güney batısında yer alan Anadolu yakasında bir ilçedir. Yüzölçümü 5200 hektar alan üzerine kurulmuş olan Maltepe, Kadıköy, Kartal, Sancaktepe ve Ataşehir ilçeleriyle komşu olan Maltepe İstanbul'un 10. büyük ilçesi konumundadır. Maltepe İlçesinin geçmişini ancak 6. asrın başlarından itibaren tetkik etmek mümkündür. Verimli topraklara sahipken, tamamına yakın bir bölümünün sanayi ve yerleşim alanıyla kaplı olan Maltepe yer altı memba sularıyla tanınmaktadır. Maltepe Dragos tepesinin Kartal İlçesine bakan eteklerinde deniz kıyısında köy iken yer sarsıntısı neticesinde yıkılmış ve şimdiki yerinde inşa edilmiştir. Maltepe`nin eski adı BRYAS`dır. İlçede ticaret, küçük sanayi, hizmet birimleri ve kooperatiflerin mevcudiyeti inşaat sektörünü büyütmüş olup, İlçenin gelişmesine ve büyümesine neden olmuştur. 1992 yılında Kartal ilçesinden ayrılarak ayrı bir ilçe olmuştur.18 mahallesi vardır. 2.3. UlaĢım Ağındaki Yeri İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. Karayolu: Karayoluyla ulaşım, İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Avrupa yı Anadolu ve Ortadoğu ya bağlayan milletlerarası E-5 karayolu Boğaziçi ve Fatih Köprüsünden geçer. 8
İstanbul ili, Karayolları 1. Bölge Müdürlüğü sorumluluk alanına girmekte olup 2.101 km devlet yolu, 4.433 km'si il yolu ve 737 km si otoyol olmak üzere toplam şebeke uzunluğu 4.271 km. dir. SATIH CĠNSLERĠNE GÖRE YOL AĞI (km) ĠSTANBUL ASFALT BETONU ASFALT YOLLAR SATHĠ KAPLAMA TOPLAM PARKE STABĠLĠZE TOPRAK DĠĞER YOLLAR ġebeke UZUNL. Devlet Yolu 1.791 310 2.101 - - - - 2.101 Ġl Yolu 827 503 1.330 1 - - 102 1.433 Otoyol 737-737 - - 737 Toplam 3.335 813 4.168 1 - - 102 4.271 Demiryolu: İstanbul, demiryolu ağının mühim bir kavşak noktasıdır. Anadolu yakasında Haydarpaşa ve Trakya yakasında Sirkeci istasyon ve garları bulunmaktadır. Haydarpaşa dan Anadolu ya Sirkeci den Trakya ya her gün tarifeli seferler yapılmaktadır. Ayrıca Viyana, Münih, Budapeşte, Selanik, Halep, Tahran, Moskova, Bükreş gibi yurt dışındaki çeşitli şehirlere tren seferleri muhtelif günlerde Sirkeci garından yapılmaktadır. 577 km uzunluğundaki Haydarpaşa-Ankara hattı Türkiye nin en yoğun demiryolu hattıdır. Ayrıca, Elektrikli banliyö trenleri, şehir içi ulaşımında çok önemli bir yer işgal etmekte ve Anadolu yakasında Adapazarı na kadar uzanmaktadır. 140 km lik Haydarpaşa-Adapazarı ve 30 km lik Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarında senede 100 milyona yakın yolcu taşınmaktadır. 9
Havayolu: TANITIM DOKÜMANI Atatürk Havalimanı, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesi sınırları içerisindedir. 1900 lerin başında Türkiye'de ilk hava ulaşımının başlatıldığı yer olan Atatürk Havalimanı, 1953 yılında uluslararası hava trafiğine açılmıştır. 2012 yılı istatistiklerine göre dünyanın 20. en yoğun Türkiye'deki istatistiklerine göre ise toplam yolcu trafiği bakımından birinci havalimanıdır. Günlük ortalama 1100 uçağın kullandığı havalimanı, Avrupa'nın en önemli transit yolcu havalimanları arasında bulunmaktadır. Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, Pendik ilçesi sınırlarında inşa edilen İstanbul'un 2. Havalimanıdır. 2001 yılında hizmete giren havalimanı yurt içi ve yurt dışı seferleri ile Türkiye nin en yoğun 3. Havalimanı konumundadır. Ġstanbul Hezarfen Havaalanı ise İstanbul'un Arnavutköy ilçesi sınırları içinde olup, Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinde, tam 500 dönümlük bir araziye sahiptir. 1992'den beri Türkiye nin uluslararası tescilli ilk özel havaalanı olarak hizmet vermektedir. İstanbul'un 50 km batısında yer alan Hezarfen Havaalanı genel havacılık ve eğitim uçuşlarına ağırlıklı olarak hizmet vermektedir. Samandıra Hava Üssü, Sancaktepe ilçesi içinde kalan, yönetimi ve denetimi Türk Silahlı Kuvvetleri'nde olan 1988 yılında inşa edilen askeri havalimanıdır. Denizyolu: Her tarafı denizlerle çevrili olan, Ege ve Marmara denizi ile Karadeniz i birbirine bağlayan İstanbul Boğazının etrafında yer alan İstanbul, binlerce senedir dünyanın sayılı liman şehri olmuştur. İstanbul da deniz yolu ile hem şehir içi, hem de yurt içi ulaşım sağlanmaktadır. Ayrıca marinaların Avrupa limanlarına bağlantısı vardır. Kadıköy- H.Paşa- Karaköy, Eminönü, Üsküdar, Eminönü-Kadıköy, Köprü-Yeniköy, Beykoz- Kavaklar, Sirkeci, Bostancı, Köprü-Adalar, Köprü-Yalova, Kabataş-Çınarcık, Bostancı, Çınarcık arasında vapur işlemektedir. İlin merkezinde, şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul ili kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. 2.4. Kentsel Kademelenme ve Etki Alanları Kalkınma Bakanlığı tarafından yapılan Ġllerin Sosyo-Ekonomik GeliĢmiĢlik Sıralaması (SEGE) AraĢtırmasında demografik, istihdam, eğitim, sağlık, rekabetçi ve yenilikçi kapasite, mali kapasite, erişilebilirlik ile yaşam kalitesi olmak üzere 8 alt kategoride, çoğunluğu 2009-2010 yıllarına ait 61 değişken kullanılmıştır. Çalışmada kullanılan değişkenlerin seçiminde ilin ülke içindeki ekonomik ağırlığı ve potansiyeli, sosyal gelişmişlik seviyesi, ortalama bireysel refah düzeyi, il ölçeğinde ekonomik ve sosyal gelişmişlik ile bireysel refah arasındaki kümülatif denge ve veri teminine ilişkin süreklilik hususları gözetilmiştir. 2011 yılı SEGE araştırmasına göre, İstanbul İli, 1. kademe gelişmiş iller (İstanbul, Ankara, İzmir, Kocaeli, Antalya, Bursa, Eskişehir ve Muğla) grubunda yer almakta olup; Türkiye'deki iller arasındaki genel sıralamada 1. sıradadır. 10
İstanbul ülkenin en gelişmiş ili olma konumunu bu dönemde de sürdürmektedir. Ülke nüfusunun yüzde 18 i İstanbul da yaşamakta ve ülke ihracatının yaklaşık yarısı İstanbul dan gerçekleştirilmektedir. İmalat sanayi işyerlerinin yaklaşık üçte biri ve ülke genelindeki OSB lerde üretim yapılan parsellerin yarıdan fazlası İstanbul da bulunmaktadır. Bu yönüyle İstanbul Türkiye nin sanayi ve üretim merkezi olma konumunu sürdürmektedir. İstanbul Türkiye nin finans merkezidir. İstanbul da banka kredilerinin yüzde 43 ü kullanılmakta ve tasarruf mevduatının ise yüzde 39 u toplanmaktadır. 11
3 COĞRAFĠ VE FĠZĠKĠ YAPI 3.1. Ġklim ve Bitki Örtüsü İstanbul genel olarak Akdeniz ve Karadeniz iklimleri arasında bir geçiş bölgesi olduğundan ılıman bir havaya sahiptir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise ılık ve yağışlı geçer. Ancak yüksek nem yüzünden sıcaklar daha sıcak, soğuklar daha soğuk hissedilir. Haziran en sıcak, Ocak en soğuk aylardır. İstanbul'un en uzun yaşanan mevsimi ise sonbahardır. Yıllık ortalama sıcaklığı 13.5 C dir. Yıllık yağış miktarı ise 720-788 mm.dir. Yağışların % 40 ı kış, % 20 si ilkbahar aylarında olur. Yazın yağış, sonbaharın yarısı kadardır. Genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar yağışlı ve ılık geçer. Sıcaklık bir yıl boyunca -14 C ile +41,5 C arasında seyreder. Kar yağışlı gün sayısı normalde 10 günü geçmez. İstanbul çevresinin bitki örtüsü Akdeniz bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki maki dir. İklimi sebebiyle her çeşit bitki yetişir. Yayla ve tepeler çıplak değildir. Orman bakımından zengin sayılır. 280 bin hektar (ilin % 60 ı) orman ve fundalıktır. Ormanlar içinde en meşhuru İstanbul un 20 km kuzeyindeki Belgrat Ormanıdır. 3.2. Jeomorfolojik, Jeolojik ve Topoğrafik Yapı İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ve çevresi, jeolojik zamanlar içinde III. Zamanın Miosen devri sonunda Sarmat iç denizinin bir körfezi iken, Pliosen devrinde deniz çekilmiş, karalar ortaya çıkmış daha sonra akarsu ve rüzgar aşındırmaları ile uzun bir erozyon devrinin ardından, yükseltilerin kaybolduğu, aşınmaya dayanıklı kuvarsit tepelerin kaldığı, geniş bir peneplen ortaya çıkmıştır. Boğaziçi nin yerindeki vadi de genişlemiştir. Daha sonra peneplenin Boğaziçi Vadisi nin doğusunda kuzey kısmın kabarması (yükselmesi) batısında ise güney kısmın kabarması ile su bölümü hatları değişmiş, akarsu vadilerinde eğim artışı nedeniyle su aşındırması da artmış, doğu yakasında büyük akarsular Karadeniz e, batı yakasında ise Marmara Denizi ne dökülmüşlerdir. Söz konusu jeolojik hareketler sonucunda İstanbul Metropoliteni nin yer aldığı alan, genellikle aşınmaya uğramış silik yeryüzü şekilleri içeren bir plato (peneplen) görünümü kazanmıştır. Jeomorfolojik birimler olarak gruplanabilen, vadiler, ovalar, yükseklikler ( hafif dalgalı tepelik alanlar), yüksek alanlar vb, anlatılan nedenlerle İstanbul metropoliten alanda keskin ve çarpıcı bir görünüme sahip değillerdir. Soğu yakasında (Kocaeli Platosu nda) aşınmaya dayanıklı Kuvarsit tepelerle (Aydos, Kayışdağı, Alemdağ vs.) Gebze - Ömerli Barajı hattının doğusundan başlayan ve doğuya doğru yükselmeyi sürdüren (350m+) yüksek alanlar yer alır. Bu yarımadada su bölümü hattı, Marmara kıyılarına daha yakındır. Peneplen geri kalan kısımlarda akarsuların akış yönünün daha çok Karadeniz olduğu, geniş vadi tabanlı ve hafif dalgalı alanları içerir. Batı yakasında (Çatalca veya Trakya Penepleni nde), Boğaziçi nden Büyükçekmece - Karacaköy hattına yer yer 200 m.yi bulan ve aşan birkaç tepelik dışında yine geniş tabanlı akarsu vadilerinin yer aldığı bir peneplen söz konusudur. Ancak bu yarımadada su bölümü hattı bu kez Karadeniz e daha yakındır. Akarsular daha çok Haliç e, Büyük ve Küçükçekmece göllerine ve Marmara Denizi ne su verirler. Terkos gölü ise esas suyunu kuzey batıda yer alan Istranca Dağları ndan alır. Yer yer 350 m. nin üzerinde yüksekliklere sahip olan Istrancalar dışında, Çatalca nın batısında, ayrıca Kestanelik - Belgrad Köyleri hattının batısında, yükseklikleri 200-350 m. arasında değişen tepeler ve sırtlar göze çarpmaktadır. 12
3.3. Su Kaynakları İstanbul'da su kaynaklarının, kente uzaklığı büyük sorun oluşturmuştur. Bu nedenle kente içilebilir su sağlamak için çeşitli yollara başvurulmuş ve günümüzde gelişen teknolojinin yardımıyla il genelinde büyük baraj gölleri oluşturulmuştur. İstanbul'da hizmet veren 9 adet baraj bulunmaktadır. Bunlar içinde en büyükleri, Ömerli, Terkos, Büyükçekmece, Darlık ve Sazlıdere barajlarıdır. İstanbul'da akarsu bazında kayda değer bir su kaynağı bulunmamaktadır. İstanbul'un akarsuları içinde başlıcaları Riva, Kâğıthane, Alibey, Göksu, Kurbağalı ve Ayamama dereleridir. İstanbul derelerinin büyük çoğunluğu sularını Küçükçekmece ve Büyükçekmece gölleriyle Haliç'e boşaltırlar. İstanbul derelerinin büyük bir bölümü ıslah edilerek yer altına alınmış olup, kimileri kanalizasyon aktarımında kullanılmaktadırlar. Beşiktaş, Ortaköy, Sarıyer, Bayrampaşa ve Mecidiyeköy (Büyükdere) dereleri yeraltına alınan İstanbul derelerindendir. Düzensiz ve kayıt dışı yapılaşmanın yanı sıra, dere yataklarının gereğinden fazla küçültülerek ıslah edilmesi nedeniyle İstanbul ilinde sık sık su taşkınları olmakta, can ve mal kaybı yaşanmaktadır. 3.4. Toprak Kabiliyeti İstanbul ve çevresinde kahverengi orman, kireçsiz kahverengi orman ve kireçsiz orman toprakları yaygındır. Aşınmanın fazla olduğu yerlerde bu topraklarda ana kayanın yüzeye yaklaşması nedeniyle taşlılık görülmektedir. İstanbul İli'ndeki topraklarda erozyon, toprağın sığlığı, taşlılık, kayalık, drenaj ve tuzluluk gibi etkinlikleri değişen bitki yetişmesini ve tarımsal faaliyetleri sınırlayan bazı problemler bulunmaktadır. Yörenin kuzeyi ve platoları ile güney kıyı şeridinde oldukça kuvvetli bir podzolizasyon hakimdir ve bu durum gerek Belgrad Ormanında, gerek Karadeniz kıyı şeridi boyunca uzanan ve yer yer platoyu da örten gevşek Neojen depoları üzerinde meydana gelen toprak profillerinde açıkça görülmektedir. 13
4 EKONOMĠK, SOSYAL VE DEMOGRAFĠK YAPI 4.1. Ekonomik Yapı Türkiye nin dünyaya açılan penceresi konumundaki İstanbul, tarihi, turistik ve kültürel açıdan olduğu kadar ekonomik faaliyetler ve istihdam açısından da ülke ekonomisine en büyük katkıyı sağlayan bölgemizdir. Sanayinin üçte biri, ithalatın üçte biri, ihracatın beşte biri İstanbul dan yapılmakta ve Türkiye nin en büyük sanayi, ticaret, ulaşım, reklam ve iktisadî kuruluşları İstanbul da bulunmaktadır. İstanbul da gayri safi hasılanın % 40 ı sanayi, % 30 u ticaret ve geri kalanı diğer sektörlerden sağlanır. Tarımın payı sadece % 1 dir. Türkiye Bütçesinin ana kaynağı İstanbul dur. Toplam vergilerin yaklaşık % 37 si İstanbul dan toplanmaktadır. İstanbul ilinde nüfusa nazaran ekilen arazi az olmasına rağmen verimi yüksektir. İl dahilinde modern tarım yapılmakta olup modern tarım araçları oldukça fazladır. Buğday, arpa, yulaf, mısır, bakla, ayçiçeği ve soğan en çok ekilen bitkilerdir. Türkiye de en çok et, süt ve süt ürünleri tüketen ilimiz İstanbul dur. İstanbul un hayvan varlığı, İstanbul halkının ihtiyacını karşılamaktan çok uzaktır. Fakat yine de hayvan potansiyeli küçümsenemez. İstanbul balıkçılık bakımından Türkiye nin ve Marmara bölgesinin merkezidir. Marmara da 200 den fazla balık cinsi vardır. Fakat deniz kirliliği bazı yerlerde balık cinsini çok azaltmıştır. İstanbul Boğazı çok önemli bir balık avlama sahasıdır. İstanbul un orman varlığı zengindir. Ormanlık, fundalık ve ağaçlık bölgelerin miktarı arazinin % 60 ını kaplar. Orman içi ve kenarlarında 160 bin m 3 tomruk, maden ve telgraf direği ile bir milyon stere yakın yakacak odun elde edilir. İstanbul un yakacak ihtiyacının çok büyük kısmı kendi imkânı ile karşılanmaktadır. İstanbul, aynı zamanda bir sanayi şehri olup sanayi ve ticaret hacmi çok büyüktür. Türkiye nin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 42 si ve en büyük 500 kuruluşun 250 si İstanbul dadır. 1952 de kurulan İstanbul Sanayi Odası (İSO) Türkiye nin en büyük sanayi odasıdır. İstanbul İlinde sanayinin gelişimi, giyim eşyası imalatı ve tekstil ürünleri sektörü çekim merkezli doğal bir kümelenme yapısı içerinde olduğu görülmektedir. 1950'lerde iç kesimlerin iskana açılması, Levent ve Etiler mahallelerinin doğuşu, Barbaros Bulvarı'nın inşası, Boğaziçi sahil yolunun genişletilmesi gibi kent içi ulaşımı artıran etkenler ekonomik yaşamı da canlandırmıştır. Bu canlılık 1970'lerde Boğaziçi Köprüsü'nün (1973) açılmasıyla artarak sürmüş, 1980'lerde ise Beşiktaş'ı merkezi iş alanı durumuna getiren bir sıçramaya dönüştürmüştür. Bu dönemden itibaren İstanbul'u uluslararası bir iş ve turizm merkezi yapmaya yönelik politikalar sonucu Beşiktaş'ta da iş merkezleri, alışveriş merkezleri ve beş yıldızlı oteller birbiri ardınca yükselmiştir. Türkiye'de faaliyet gösteren en büyük ticari bankalar arasında olan Türkiye İş Bankası, Garanti Bankası, Yapı Kredi, Akbank ve Fibabanka'nın genel müdürlükleri ilçe sınırları içindedir. 14
4.2. Kentsel Nüfus ve Sosyal Yapı 2014 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine (ADNKS) göre ilin toplam nüfusu 14.377.018 kişi olup, bunun 7.221.158 i erkek, 7.155.860 si kadındır. Maltepe ilçesi toplam nüfusu 476.806 kişi olup tamamı ilçe merkez nüfusunu oluşturmaktadır. İlçenin 1940 ve 1973 senelerinde kadastro ve tapulanmasının yapılmış olduğu şehrin tamamının imar planının olmaması, imar planı bulunan yerlerde de plan uygulamasının tam olarak yapılmaması sonucu alt yapı olmayan sağlıksız bir yapılaşmaya sebep olmuş, bu sorun halen devam etmektedir. İlçenin sanayi merkezlerinden olması, bölgede hazine yerlerinin de çokluğu sebebiyle yurdun muhtelif yörelerinden gelen ve konut sorunuyla karşılaşan vatandaşların gecekondu yapmasında en etken unsurlardandır. Ayrıca ilçede gözle görülebilecek boyutta konut sıkıntısı yoktur. İlçe Nüfusunun 1/3 üne yakın kısmı gecekondularda yaşamaktadır. 15
5 MÜLKĠYET VE YAPILAġMA DURUMU 5.1. Tapu Kayıt Bilgileri İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi 273 ada 1 parselde kayıtlı taşınmaz 06.03.1959 tarihinde 631 yevmiye numarası ile TCDD adına tapu tescili gerçekleştirilmiştir. Konu taşınmazın tapu kaydındaki son durumunu gösteren bilgiler aşağıda verilmiştir: Ġl-Ġlçe Ada- Parsel No Malik Tarih-Yevmiye Ana TaĢınmazın Niteliği Yüz Ölçümü (m 2 ) İstanbul- Maltepe 273-1 TCDD 06.03.1959-631 Tarla 11.121,00 5.2. Parsel Üzerindeki Takyidatlar Maltepe Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 24.06.2013 tarihli tapu kaydında herhangi bir takyidat bilgisi bulunmamaktadır. Tapu Müdürlüğü ile yapılan şifai görüşmelerde aradan geçen sürede tapu durumunda herhangi bir değişikliğin olmadığı bilgisi edinilmiştir. 5.3. Mülkiyet Durumu Taşınmazın mülkiyet durumunu gösteren şablon ise aşağıda verilmiştir: 16
5.4. Parsel Üzerindeki YapılaĢma Durumu Taşınmaz, ulaşım bağlantıları güçlü bir noktada bulunmakta olup denize uzaklığı yaklaşık 750 metredir. Taşınmazın 7.300,00 m 2 lik kısımda TCDD tarafından özel bir firmaya kiralanmış bir lunapark alanı bulunmakta olup lunapark içinde ofis olarak kullanılan bir yapı mevcuttur. Taşınmazın Bağdat Caddesine bakan köşesinde ise yine aynı firma tarafından işletilen bir büfe ve mülkiyeti TCDD ye ait lojman olarak kullanılan tek katlı bir bina mevcuttur. Yaklaşık 7 dönüm dışında kalan kısımda ise herhangi bir kullanım yoktur. 17
6 ĠMAR DURUMU 6.1. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin 13.02.2009 tarihinde aldığı 103 sayılı kararı ile uygun bulunan 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı, 15.06.2009 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nca onaylanarak yürürlüğe girmiştir. 273 ada 1 no.lu parsel 1/100.000 Çevre Düzeni planında, Meskûn Alan içerisinde kalmaktadır. Meskûn Alan: Bu alanlar konut ağırlıklı meskun alanlar olup konut ve konut kullanımına hizmet edecek ticaret sosyal, kültürel ve teknik alt yapı tesisleri ile küçük sanayi sitesi vb. kullanımlar yer alabilir. Meskûn alanlar içerisinde ilgili kurumlarca sağlıksız olduğu tespit edilen yerlerde, yasam kalitesinin yükseltilmesi için yasal statüsüne, mevcut kent dokusuna, yapı stokunun durumuna, ayrıntılı jeolojik etütlere, donatı niteliğine ve niceliğine, alanda yasayanların sosyal ve ekonomik yapısına göre yenileme, dönüşüm ve sağlıklaştırma yönünde projeler geliştirilebilir. Meskun alanlardaki yoğunluk dağılımı; projeksiyon nüfusu, ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri göz önüne alınarak şehircilik ilke ve planlama esasları dahilinde alt ölçekti planlarda belirlenecektir. 273 ada 1 parselde kayıtlı 11.121 m 2 yüzölçümlü taģınmazda, park ve yola terkinler yapılmamıģtır. Park ve yola terkinler yapıldıktan sonra oluģacak ticaret+konut alanlarına iliģkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları ve plan notları aģağıda detaylı açıklanmıģtır: 18
6.2. 1/5.000 Ölçekli Nazım Ġmar Planı İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Feyzullah Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 273 ada 1 no.lu parsele yönelik ÖYK nın 24.05.2013 tarih ve 2013/92 sayılı Kararı ile onaylanan 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliğine ilişkin askı sürecinde yapılan itirazlar sonucunda yeniden düzenlenen 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı, ÖYK nın 09.12.2013 tarih ve 2013/196 sayılı Kararı ile onaylanmış olup 17.03.2013 tarih ve 28854 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Plan Notları: 1. Plan onama sınırı İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi 273 ada 1 parseli kapsar. 2. Ticaret+Konut Alanları (TK-2): Bu alanda brüt yoğ:700 K/HA olacaktır. 2.1. Ticaret+Konut alanlarında tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yapılanabilir. Ticaret fonksiyonu içerisinde apart otel ve rezidans, yönetim merkezleri, büyük alışveriş merkezleri, mali kuruluşlar (büyük banka merkezleri, finans kuruluşları, sigorta kurumları vb.), toptan ve perakende ticaret, sosyal ve kültürel kuruluşlar (otel, lokanta, kafeterya, sinema, tiyatro vb.), turizm ve diğer hizmetler (meslek odaları, teknik bürolar, uluslar arası organizasyon büroları, sendika ve dernekler, reklam büroları, ticari ve mali bürolar, avukatlık büroları, muayenehaneler vb. gibi kullanımlar) yer alabilir. 2.2. Ticaret+Konut alanları içinde planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek, plan yapımına ait esaslara dair yönetmelikteki standartlara uygun olmak şartıyla özel sağlık ve özel eğitim tesisleri (yüksek öğrenim tesisleri hariç) yapılabilir. 2.3. Ticaret+Konut alanları içerisinde tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel etkinliklere yönelik fonksiyonlar yer alabilir. 2.4. Ticaret+Konut alanları içerisinde planın getirdiği yapılanma koşullarını geçmemek koşulu ile katlı otopark yapılabilir. 19
3. Park ve Yeraltı Otopark Alanı: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Bu alanlarda çocuk bahçesi, WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir. Park alanında yer altı otoparkı yapılabilecektir. Yeraltı otoparkında uygulama, Belediyesince onaylanacak projeye göre yapılacaktır. 4. 1/5.000 ölçekli nazım imar planında çizilen sınırlar şematik olarak gösterildiğinden bu plan üzerinden plan ölçeği ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. 5. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral sınırlar arasında uyuşmazlık olması durumunda imar uygulaması kadastrodan alınacak röperli krokiye göre yapılacaktır. 6. 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı onanmadan uygulama yapılmaz. 7. Planlama alanında Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ve Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 8. Bu plan ve plan hükümlerinde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine, 1/5.000 ölçekli Maltepe E5 Güneyi Nazım İmar Planı plan hükümlerine ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 6.3. 1/1.000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planı İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Feyzullah Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 273 ada 1 no.lu parsele yönelik ÖYK nın 24.05.2013 tarih ve 2013/92 sayılı Kararı ile onaylanan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ilişkin askı sürecinde yapılan itirazlar sonucunda yeniden düzenlenen 1/1.000 ölçekli Nazım İmar Planı, ÖYK nın 09.12.2013 tarih ve 2013/196 sayılı Kararı ile onaylanmış olup 17.03.2013 tarih ve 28854 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. 20
Söz konusu Kararda itirazlardan emsal hesabının brüt parsel üzerinden yapılmasına ve park alanı fonksiyonunun park ve zeminaltı otopark alanı olarak düzenlenmesine ilişkin itirazlar kabul edilmiş, düzenleme ortaklık payının arttırılması ile ilgili itirazın ise reddine Karar verilmiştir. Plan Hükümleri: 1. Plan onama sınırı İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi 273 ada 1 parseli kapsar. 2. Ticaret+Konut Alanlarında; 2.1. Ticaret+Konut Alanlarında tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yapılanabilir. Ticaret fonksiyonu içerisinde apart otel ve rezidans, yönetim merkezleri, büyük alışveriş merkezleri, mali kuruluşlar (büyük banka merkezleri, finans kuruluşları, sigorta kurumları vb.), toptan ve perakende ticaret, sosyal ve kültürel kuruluşlar (otel, lokanta, kafeterya, sinema, tiyatro vb.), turizm ve diğer hizmetler (meslek odaları, teknik bürolar, uluslararası organizasyon büroları, sendika ve dernekler, reklam büroları, ticari ve mali bürolar, avukatlık büroları, muayenehaneler vb. gibi kullanımlar) yer alabilir. 2.2.Ticaret+Konut alanları içinde planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek, plan yapımına ait esaslara dair yönetmelikteki standartlara uygun olmak şartıyla özel sağlık ve özel eğitim tesisleri (yüksek öğrenim tesisleri hariç) yapılabilir. 2.3.Ticaret+Konut alanları içerisinde tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel etkinliklere yönelik fonksiyonlar yer alabilir. 2.4.Ticaret+Konut alanları içerisinde planın getirdiği yapılanma koşullarını geçmemek koşulu ile katlı otopark yapılabilir. 2.5.Ticaret+Konut alanları içerisinde E=1,75 Hmax=5 kat olacaktır. Emsal(KAKS) değeri net parsel alanı üzerinden hesaplanacaktır. 2.6. Ticaret+Konut alanları içerisinde ada bazında tek ada tek parsel olarak uygulama yapılması durumunda Emsal=2,00 Hmax=6 kat olacaktır. 3. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral sınırlar arasında uyuşmazlık olması durumunda imar uygulaması kadastrodan alınacak röperli krokiye göre yapılacaktır. 4. Park ve yer altı otopark alanı: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Bu alanlarda çocuk bahçesi, WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir. Park alanında yer altı otoparkı yapılabilecektir. Yer altı otoparkında uygulama Belediyesince onaylanacak projeye göre yapılacaktır. 5. Ticaret ve Konut alanlarında otopark ihtiyacı parsel içerisinde karşılanacaktır. 6. Donatı alanları kamuya terk edilmeden uygulama yapılamaz. 7. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 8. Yapılar yaklaşma sınırları içinde kalmak şartı ile parsel içinde istenilen şekilde yerleşebilir. 9. Planlama alanında Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ve Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 10. Bu plan ve plan hükümlerinde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine, 1/1000 ölçekli Maltepe E5 Güneyi Nazım İmar Planı plan hükümlerine ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. 21
7 HUKUKĠ DURUM Resmi Kurumlar nezdinde yapılan araştırmalarda konu taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun mevcut olmadığı belirlenmiştir. TaĢınmaz Üzerindeki ĠĢletmelerin Tahliyesi: 273 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazın 7.300,00 m 2 lik kısmı TCDD tarafından 23.09.2005 tarihli sözleşme ile değişik ticari amaçlı kullanımlara yönelik olarak bir firmaya kiralanmıştır. Söz konusu firma taşınmaz üzerine lunapark, taşınmazın Bağdat caddesine bakan köşesinde de bir büfe/kafeterya inşa etmek suretiyle işletme faaliyetlerini yerine getirmektedir. Yapılacak özelleştirme işlemi neticesinde anılan taşınmazın alıcı firmaya devir ve teslimi bu taşınmaz üzerinde faaliyet gösteren tüm işletmelerin tahliyesinden sonra gerçekleştirilecektir. 22
EK-1: TAġINMAZA AĠT TAPU KAYDI 23
EK-2: KADASTRAL DURUM 24
EK-3: 1/100.000 ÖLÇEKLĠ ÇEVRE DÜZENĠ PLANI 25
EK-4: 1/5.000 ÖLÇEKLĠ NAZIM ĠMAR PLANI 26
EK-4: 1/1.000 ÖLÇEKLĠ UYGULAMA ĠMAR PLANI 27
EK-5: FOTOĞRAFLAR 28
29