DEĞERLEME RAPORU Korupark AVM, BURSA

DEĞERLEME RAPORU Korupark AVM, BURSA 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/04 1

DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: 22.11.2010 / 2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Tam mülkiyet - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Korupark Alışveriş Merkezi, Mudanya Yolu 9. Km. Osmangazi/ BURSA - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Kiracıları tarafından Alışveriş Merkezi olarak kullanılmaktadır - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 540.509.807 TL $349.618.245 263.779.126 Gayrimenkul Değeri: 540.509.807 TL $349.618.245 263.779.126 Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: 401095 - Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No: 401074 2

İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ...4 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:...5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:...5 2.2 Müşteri Bilgileri:...5 3 DEĞER TESPİTİ...6 4 DEĞER TANIMI...6 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER...7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:...7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,...7 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER...8 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:...8 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:...8 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:...9 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:...10 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:...10 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER...11 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri:...11 7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:...11 7.3 Alışveriş Merkezinin Genel İnşaat Özellikleri:...12 7.4 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:...12 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER...13 8.1 Bursa ili Hakkında Genel Bilgiler:...13 8.2 Osmangazi İlçesi hakkında Genel Bilgiler:...14 8.3 Piyasa Araştırması:...14 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:...15 9 DEĞERLEME...15 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:...15 9.2 Değerleme Yaklaşımları:...16 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:...17 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme...17 11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ...19 12 SONUÇ...20 3

1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.12.2010 Rapor No: 2010/TGYO/04 Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 28.12.2010 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4

2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Rapor No: 2010/TGYO/04 - Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: 0212 272 02 02 - Fax No: 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü, H21B35D4C pafta, 519 ada, 15 no lu parsel üzerinde ki Korupark Alışveriş Merkezi nin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5

3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6

5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu taşınmazlar, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü, Sanayi Caddesi üzerinde konumlu Korupark Alışveriş Merkezi dir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Korupark Alışveriş Merkezi Bursa-Mudanya Yolu üzerinde Sanayi Caddesi nde yer almaktadır. Halihazırda alışveriş merkezi olarak kullanılan taşınmaz H21B35D4C pafta, 519 ada, 15 no lu parsel üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın güney doğusunda Güvenevler Sitesi, güney batısında ise Organize Sanayi Alanı bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın üzerinde bulunduğu Sanayi Caddesi boyunca yakın çevresinde; Oyak- Renault araba fabrikası, Bursa Ticaret ve Sanayi Odası binası, benzin istasyonları, hafriyat ve otomotive yönelik küçük sanayi birimleri bulunmaktadır. Taşınmazın Kuzeydoğu bölgesi orta gelir grubuna hitap eden konut alanlarıyla çevrelenmiştir. Taşınmazın üzerinde bulunduğu Sanayi Caddesi, Bursa-Mudanya arasındaki ana ulaşım aksı olan Mudanya Yolu nun bir parçasıdır ve kentin gelişimi bu yöne doğru ilerlemektedir. Bu nedenle bölgenin ekonomik açıdan potansiyeli her geçen gün artmaktadır. Bölge, Osmangazi Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: Metro İstasyonu-OSB Durağı : 0,94 km Bursa Şehir Merkezi : 10,9 km Bursa Otobüs Terminali : 12,8 km Mudanya : 16,2 km Gemlik : 29,9 km Yalova : 67,4 km İstanbul Şehir Merkezi (Topçuoğlu-Eskihisar arası feribot ile geçildiğinde ) : 136 km İstanbul Şehir Merkezi (Körfez Yolu ile ) : 240 km 7

6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı SAHİBİ A.Ş. İLİ Bursa İLÇESİ BUCAĞI KÖYÜ PAFTA NO Osmangazi 2. Bölge Emek H21B35D4C ADA NO 519 PARSEL NO 15 NİTELİĞİ 2 katlı alışveriş merkezi(*) ARSA ALANI (*) 53.185,61 m² YEVMİYE NO 22819 CİLT NO 78 SAYFA NO 7717 TAPU TARİHİ 25.07.2008 (*) Arsa üzerindeki alışveriş merkezi için yapı cins tahsisi yapılmıştır. 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 28 Aralık 2010 tarihinde Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük. Şerhler Bölümü: Seneliği 1.650.000 ABD dolarından 15 yıl müddetle Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve Gıda Sanayi A.Ş. lehine kira şerhi. (23.02.2007 tarih ve 3983 yevmiye no ile) 519 ada 14 parsel lehine, 519 ada 15 parsel aleyhine 112,23 m² alanında 99 yıllığına geçiş hakkı(26.09.2008 tarih ve 27015 yevmiye no ile) Rehinler Bölümü : Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.04.2008 tarih ve 10582 yevmiye no ile 225.000.000,- EURO tutarında ipotek şerhi. 8

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü nden 20 Aralık 2010 tarihinde alınan bilgilere göre gayrimenkulün bulunduğu alanı da kapsayan 1/1000 ölçekli Emek Revizyon İmar Planı Osmangazi Belediye Meclisi nin 03.02.2010 gün ve 117 sayılı kararı ile kabul edilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisi nin 13.05.2010 gün ve 428 sayılı kararı ve 16021130/154 sayı ile onaylanmıştır. Bu plan 08.06.2010 tarihinde askıya çıkartılmış olup 07.07.2010 tarihinde askıdan inmiştir. Osmangazi Belediyesi nden edinilen bilgiye göre yürürlüğe girmiş plan üzerinde Korupark AVM nin bulunduğu bölgede herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Bu nedenle gayrimenkul için daha önce geçerli olan 17.04.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli 519 Ada, 12 Parsele Ait Uygulama İmar Plan Değişikliği paftasında belirtilen yapılaşma koşulları ve plan notları aynen geçerlidir. Bu plana göre gayrimenkul Ticaret Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde kalmaktadır. Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: o Plan sınırları içindeki alanda; - Konut binaları ile sosyal tesisleri, - Ticaret (alışveriş merkezi, otel, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, iş merkezi) binaları ve sosyal tesisleri yer alacaktır. o Plan sınırları içinde kalan alanda Emsal (E): 1,80 dir. Ancak 519 ada, 12 no lu parsel de 19.01.2006 tarihinde onaylanan imar planına göre alınmış konut ve alışveriş merkezlerine ait inşaat ruhsatları aynen geçerlidir. Plan sınırları içindeki alan ifraz edilerek kullanılabilecektir. Plan sınırları içinde ifraz yapılması halinde; - Yeni inşaat ruhsatı taleplerinde yapılaşma emsali E: 1,80 olarak kabl edilecektir. - Mevcut olan ruhsata göre inşaatı tamamlanmış veya inşaatı devam eden parsellerde mevcut ruhsatlarda belirlenen toplam inşaat alanları esas kabul edilecektir. - Mevcut ruhsatlara göre inşaatı başlanmamış olan yeni oluşan parselde, proje değişikliğine bağlı inşaat ruhsatı tadilatlarında E: 1,80 emsal değeri aşılmayacaktır. o Konut alanları, otel ve iş merkezlerinde maksimum bina yüksekliği Hmax: 40,50 m dir. Alışveriş merkezlerinde yüksekliği Hmax: 15,50 m dir. o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda veya parselde ifraz yapılması halinde 0.00 kotu plan sınırını çevreleyen yolların en yüksek noktasından alınacaktır. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir. o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda ticaret alanları toplam inşaat alanının %25 ini geçemez. Ancak plan sınırları içindeki alanda ifraz yapılması durumunda; - Alınmış inşaat ruhsatına göre yapımı tamamlanmış alışveriş merkezinin plan üzerine işlendiği şekilde aynen korunacak ve yer aldığı parselde % 25 şartı aranmayacaktır. - İfraz sonucunda oluşan yeni parsellerde yapılaşma konut+ticaret olarak inşa edilecek ise, ticaret alanları toplamı inşaat alanlarının % 40 ını geçemez. o Plan sınırları içindeki konut alanlarında toplu uygulama yapılacaktır. Konut alanlarında 19.01.2006 onay tarihli imar planına göre alınmış inşaat ruhsatları aynen geçerlidir. İnşaat ruhsatlarına göre yapımı tamamlanmış ve inşaatı devam etmekte olan mevcut binalar plana işlendiği şekilde korunacaktır. o Plan sınırları içindeki alanda, binaların konumları, binalar arasındaki mesafeler açık alan düzenlemeleri 1/500 ölçekli vaziyet planlarında belirlendiği ve Belediyece uygun görüldüğü şekilde olacaktır. o Plan sınırları içindeki ticaret ve konut alanlarının otopark ihtiyacı plan sınırları içindeki parsel alanları içinden ayrılacaktır. 9

o Ticaret alanlarındaki yapılaşmada çatı mimarisinde estetik açısından gerekli görülen düzenlemeler yapılabilecek, simgesel öğelerde yükseklik şartı aranmayacaktır. o Plan sınırları içindeki konut alanlarında yaşayacak nüfusun yeşil alan ihtiyacı site ve mülkiyet sınırları içinde düzenlenecektir. Düzenlemede kişi başına minimum 10 m² yeşil alan ayrılacaktır. o İnşaat çekme mesafesi konut binalarında yollardan komşu parsellerden minimum 5 metre, ticaret, özel sağlık, özel eğitim, otel binaları ile iş merkezinde yollardan ve komşu parsellerden minimum 10 metredir. o Alan 1. Derece deprem bölgesinde bulunduğundan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. Ada ve parsel bazında jeolojik jeoteknik jeofizik etüd yapılmadan inşaat ruhsatı verilemez. Alandaki inşaat uygulamalarında jeolojik etütte belirtilen koşullara uyulacaktır. o Belirtilmeyen hususlarda Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir. Ayrıca gayrimenkule ait 12.06.2008 tarih ve 1/14 sayılı yapı kullanma izin belgesinin mevcut olduğu belirlenmiştir. Söz konusu belge rapor ekinde sunulmuştur. 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde kat mülkiyetli gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Tesko-Kipa ile yapılan kira sözleşmesi taraflar arasında yapılan sözleşme gereğince tapu kütüğüne şerh edilmiştir. Geçiş hakkı ise alışveriş merkezinin arkasında bulunan konutlara ulaşım için tesis edilmiştir. Firma yetkililerince rehinler bölümündeki ipotek şerhinin projenin finansmanı için bankadan alınan krediye istinaden konulduğu ve tamamen yatırım amaçlı olarak kullanıldığı belirtilmiştir. Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi) alınmıştır. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde gayrimenkulün mülkiyeti Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye aitken, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye geçmiştir. Bu durum Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin unvan değişikliğiyle adının Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak tescil edilmesinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkulün konumlandığı bölge Emek Belde Belediyesi nin kapanmasıyla birlikte, Osmangazi Belediyesi sınırlarına dahil edilmiştir. Ancak Osmangazi Belediyesi yetkilileri birçok belgenin Emek Belediyesi arşivinden temin edilemediğini belirtmişlerdir. Söz konusu parselin daha önceki imar planında (519 ada, 12 parsel ifraz edilmeden önce) Konut+Ticaret Alanı içerisinde kaldığı ve Emsal (E): 2,0 yapılaşma şartına sahip olduğu şifahen öğrenilmiştir. Ancak gayrimenkule ait dosyalar Osmangazi Belediyesi imar arşivinde bulunamadığından konuyla ilgili detaylı bilgi alınamamıştır. 10

Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü ve Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde gayrimenkulün üzerinde bulunduğu 519 ada, 15 no lu parsel, 519 ada, 12 no lu parselin 519 ada, 13, 14 ve 15 no lu parseller şeklinde ifrazıyla oluşmuştur. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri: PAFTA NO ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m²) H21B35D4C 519 15 53.185,61 H21B35D4C pafta, 519 ada, 15 no lu parsel üzerinde Eylül 2007 de açılmış olan Korupark Alışveriş Merkezi yer almaktadır. Parselin yüzölçümü 53.185,61 m² dir. Parsel eğimsiz bir alan üzerinde konumlanmıştır. Parsel, geometrik şekil itibariyle kuzeybatı-güneydoğu istikametinde uzayan dikdörtgene yakın bir forma sahiptir. Üzerinde alışveriş merkezi, açık otopark alanı ve servis yolları bulunmaktadır. Güneybatıdan Sanayi Caddesi ne, kuzeybatıdan Turgut Özal Caddesi ne, güneydoğudan 1. Sokak a cephelidir. Parsel sınırları herhangi bir sınır elemanıyla belirtilmemiştir. Parsel üzerindeki açık alanlar asfalt ve parke taş ile döşelidir. Parsel için belirtilmiş emsal 1.80 olup bölgedeki altyapı tamamlanmıştır. 7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: o Korupark Alışveriş Merkezi tek bloktan oluşmaktadır. o Bina içinde zemin katın dışında 2 adet normal kat ve 2 adet bodrum kat bulunmaktadır. o 2. katta lunapark, çocuk oyun alanı, elektronik mağazaları, 9 salonlu sinema ve yeme-içme birimleri yer almaktadır. Bu katta güneybatı cephesinde açık teraslar yer almaktadır. o 1. katta tekstil mağazaları yer almaktadır. o Binanın giriş katında ev eşyaları ve elektronik mağazaları ile Kipa ve Koçtaş bulunmaktadır. Ayrıca bu kattan koridor bir geçişle bağlanan Mart 2010 tarihinde boşaltılmış ve halihazırda boş olan Yunuz Havuzu bölümü bulunmaktadır. o 1. ve 2. Bodrum katlar kapalı otopark alanları olarak kullanılmaktadır. Ayrıca 1. Bodrum katta hizmete yönelik olan terzi, kuru temizleme, saat tamiri, kuaför gibi servisler yer almaktadır. o Alışveriş Merkezi binasının orta kısmında yer alan yuvarlak formdaki kısım genel antre olup en üst kata kadar uzanmaktadır. Binanın güneydoğusunda yer alan yuvarlak formlu kısım ise büyük alanlara sahip mağazaların (Boyner, Koçtaş, C&A) bulunduğu alandır. 11

7.3 Alışveriş Merkezinin Genel İnşaat Özellikleri: İNŞAAT TARZI KAT SAYISI TOPLAM İNŞAAT ALANI ELEKTRİK TRAFO JENERATÖR PARATONER KULLANMA SUYU SU DEPOSU HİDROFOR KANALİZASYON DOĞALGAZ KLİMA TESİSATI GÜVENLİK SES YAYIN SİSTEMİ ASANSÖRLER YANGIN İHBAR SİSTEMİ YANGIN SÖNDÜRME TESİSATI YANGIN MERDİVENİ DIŞ CEPHE ÇATI OTOPARK SATIŞ/KİRA KABİLİYETİ Betonarme karkas + Çelik konstrüksiyon 2 Bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat 169.000 m² Şebeke Mevcut Mevcut Mevcut Şebeke Mevcut Mevcut Şebeke Mevcut Mevcut Rapor No: 2010/TGYO/04 Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut Müşterilere hitap eden tüm ortak kapalı hacimlerde ses yayın sistemi mevcut Yürüyen merdivenler ve yürüyen bantlar ile asansörler mevcut Duman ve ısı detektörleri mevcut Yangın dolapları, hidrantlar, sprinkler sistemi ve yangın tüpleri mevcut Mevcut Cephe boyası ve çeşitli kaplama malzemeleri ile kaplanmış(seramik, cam, kompozit levha ve granit) tuğla duvarla kaplı Teras tipi betonarme, PVC membron, sac panel Toplam 2.022 araç kapasiteli kapalı otopark Taşınmaz kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. (Tapu incelemesi dikkate alınmaksızın) 7.4 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri: o Alışveriş merkezi binası içindeki koridorlar ve ana yürüyüş akslarında zemin seramik, granit ve bazı yerlerde terrazo kullanılmıştır. o Bina içinde duvarlar saten boyalı olup tavanlar alçı asma tavan veya metal asma tavandır. o Müşteri WC lerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar alçı asma tavanlıdır. Kapı doğramaları ahşap ve alüminyumdur. Vitrifiye tamdır. o Ortak kullanım alanlarında tavanlarda spot ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur. 12

o Kiralanan hacimler kullanıcı firmaların kendi zevk ve ticari faaliyetlerine uygun şekilde tefriş edilmiştir. o Bu hacimlerin tavanlarında havalandırma kanalları ve menfezleri ile yangın sprink sistemi mevcut olup asma tavan imalatı yapılmıştır. o Teknik hacimler ve personel kullanımındaki alanlarda zeminler seramik, epoksi, karo mozaik veya halı kaplı, duvarlar fayans kaplı veya plastik boyalı, tavanlar ise asma tavanlı veya plastik boyalıdır. 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 Bursa ili Hakkında Genel Bilgiler: 2009 yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre nüfusu 2.249.974 kişi olan Bursa ülke sıralamasında 4. sırada yer almaktadır. Türkiye de 92 kişi/km² olan nüfus yoğunluğu Bursa da 240 kişi/km² dir ve ülke nüfus yoğunluğu sıralamasında 5. İldir. Yüzölçümü 10.891 km² olan ve Marmara Bölgesi sınırları içinde yer alan Bursa, kuzeyde Yalova, Kocaeli ve Marmara Denizi, güneyde Kütahya, güneybatıda Balıkesir, doğuda ise Bilecik ile çevrelenmiştir. Bursa İlinin merkez ilçeleri; Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım, Mudanya, Gemlik, Gürsu ve Kestel dir. Bursa ya karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşılabilmektedir. İstanbul dan E-5 ya da TEM Otoyolları ile Eskihisar Feribot İskelesinden arabalı feribot kullanılarak İzmit Körfez i geçilerek Topçuoğlu Feribot İskelesi ne ve ardından Yalova Yolu ile Bursa ya ulaşılabilir. İl sınırlarında bulunan E-90 Otoyolu, Balıkesir-İzmir istikameti ile İstanbul istikametinin bağlantısını sağlar. Bursa ya deniz yolu ile de ulaşmak mümkündür. İDO bünyesinde İstanbul (Yenikapı ve Bostancı) ile Bursa (Güzelyalı ve Armutlu) arası feribot seferleri yapılmaktadır. İl sınırlarında 2 adet havaalanı bulunmaktadır. Bunlardan biri Osmangazi ilçesinde mini piste sahip olan ve yalnızca acil durumlarda kullanılan havaalanıdır. Diğeri ise Yenişehir Havaalanı dır. Bu havaalanından yalnızca Trabzon ve Diyarbakır a uçuşlar gerçekleşmektedir. Kent içi ulaşımı kolaylaştıran Bursaray, Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım ilçelerini birbirine bağlayan 2 ana hattan oluşmakta ve kent içinde trafik yoğunluğunu azaltmaktadır. Bursa en hızlı gelişim gösteren kentlerden biridir. Artan nüfusun en büyük etkeni göçle gelen nüfustur. Kentteki sanayi ve ticaretin gelişmiş olması göç oranını artırmaktadır. Bursa dan yapılan ihracat Türkiye toplam ihracatının %15 ini oluşturmaktadır. Kentte ekonominin ana göstergesi olan gelişmiş sanayi sektörü, ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından Bursa yı İstanbul, Kocaeli ve İzmir den sonra dördüncü sıraya çıkarmıştır. Marmara Bölgesinin en yüksek dağı olan turizm açısından büyük önem taşıyan Uludağ Bursa İl sınırları içinde yer almakta ve kentin ekonomisine büyük katkıda bulunmaktadır. İl de yer alan Uludağ Üniversitesi 1975 yılında açılmıştır. Ayrıca Bursa da ikinci bir üniversite (Fenerbahçe Üniversitesi) açılması planlanmaktadır. 13

8.2 Osmangazi İlçesi hakkında Genel Bilgiler: Osmangazi ilçesi, doğuda Gökdere Vadisi yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. 116.520 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. Osmangazi ilçesi 92 mahalleden oluşur. 2009 yılı verilerine göre Türkiye'nin 3. büyük ilçesi olan Osmangazi ilçe merkez nüfusu 752.155, toplam nüfusu ise 765.728 kişidir. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı na 31 km, Yalova ya 74 km, Gemlik e 30 km uzaklıktadır. İlçede en çok yetiştirilen ürün, tahıldır. Ekili alanların büyük bir bölümünü tahıl tarlaları kaplar. Buğday, arpa, yulaftan başka, baklagillerden fasulye, bakla ekilir. Domates, biber, patlıcan, gibi sebzelerin yanında şekerpancarı, pamuk, susam, ayçiçeği, tütün gibi endüstri bitkileri; çilek, kavun, karpuz, üzüm, şeftali, dut, kestane, ceviz, elma, erik, kiraz, armut gibi meyveler yetiştirilmektedir. İlçede dokuma sanayi, otomobil yan sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura sanayi, tarım araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, bakır işlemeciliği, makine ve madeni eşya yapımcılığı, elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba sanayi, bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları, tuğla fabrikaları üretim yapmaktadır. Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi, Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi, Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi ilçenin en önemli tarihsel anıtları ve yapıtlarının başlıcalarıdır. Osmangazi İlçesi Bursa nın ekonomik ve kültürel açıdan en gelişmiş ilçesidir. Eğitim yönünden Türkiye ortalamasının çok üstündedir. Okur yazar oranı % 99 dur. Kültürel etkinliklerin sürdürüldüğü tiyatro binası, sanat galerileri, sinemalar bu ilçe içinde yer alırlar. 8.3 Piyasa Araştırması: Alışveriş Merkezi Piyasası Tüketici harcamalarındaki artış, nüfus artışı ve farklı ürünlere olan talebin artışı gibi sebepler kent içi cadde mağazacılığından alışveriş merkezi konseptine geçişi tetiklemiştir. Günümüzdeki modern alışveriş merkezi yatırımları ilk olarak nüfusun yoğun olduğu büyük şehirlerde gerçekleşmeye başlamıştır. Bursa da alışveriş merkezi oluşumu ilk olarak kent merkezindeki Zafer Plaza ile başlamıştır ve en son olarak 2010 yılında açılan Anatolium Alışveriş Merkezi ile bu oluşum devam etmektedir. Bursa da bulunan alışveriş merkezlerinin konum, açılış tarihi ve kiralanabilir alanı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: 14

AVM Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir Alan (m²) Rapor No: 2010/TGYO/04 Kira (USD $/m²) Mağazalar Kira (USD $/m²) Yeme-İçme Alanları Zafer Plaza Şehir Merkezi Ekim, 1999 23.482 60-70 70-80 As Merkez Yeni Yalova Yolu üzeri Aralık, 2000 23.127 20-40 40-45 Carrefour Bursa AVM Nilüfer Eylül, 2001 51.137 40-50 60-90 Korupark Mudanya Yolu Ağustos, 2007 71.267 65-70 70-85 Magazin Outlet Nilüfer-Ataevler 2006 14.444 25-35 40-45 Nilpark Nilüfer 2009 12.000 55-65 55-70 Kent Meydanı Osmangazi Mart, 2008 27.076 30-45 50-55 Real Yeni Yalova Yolu Mart, 2000 20.360 - - Metro Cash&Carry İzmir Yolu - 10.000 - - Anatolium AVM* Osmangazi Eylül, 2010 83.810 - - * Anatolium AVM nin 1. fazı olan İKEA Kasım, 2008 de açılmıştır, 24.500 m² lik kiralanabilir alana sahiptir. 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler: ulaşım kolaylığı, görünürlüğünün yüksek olması, bulunduğu bölgenin taşıdığı ticari potansiyel, yakın çevresinde rekabet edebilecek alışveriş merkezinin bulunmuyor olması, yapı ruhsatlı olması, tamamlanmış altyapıya sahip olması olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerine etki eden herhangi bir olumsuz etken olmadığı görüşündeyiz. 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan alışveriş merkezi olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. 15

9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer nitelikli alışveriş merkezi olmadığı için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü piyasa değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkul mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 16

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler) Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli Euro cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %5,0 civarındadır. 17

Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneği n kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul Bursa da iyi bir lokasyonda bulunmaktadır ve kiralanabilir alan büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir alışveriş merkezine yatırım yapabilecek yatırımcı sayısının az olmasına rağmen, Bursa da bu büyüklükte başka satılık bir proje olmadığı için, gayrimenkulün orta vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,0 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: %5,0 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %2,5 Likidite risk primi + %1,0 Operasyonel Riskler = %8,5 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %8,5 olarak kabul edilmiştir. Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yıl sonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%2 ) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu durumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %6,5 olarak bulunmuştur. 18

11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ Değerleme konusu gayrimenkulün yakın çevresinde veya Bursa İli içerisinde benzer lokasyona, ulaşım özelliklerine ve büyüklüğe sahip AVM ler 31.12.2010 tarihli değerleme raporunun 8.3 Piyasa Araştırması kısmında belirtilmiştir. Piyasa araştırması kısmında belirtilen emsaller baz alınarak belirlenen ekpertiz kiraları mevcut alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Korupark AVM Kiralanabilir Alan (m²) Kira/m²/ay Aylık Gelir Yıllık Gelir Küçük Ölçekli Mağazalar 8.000 50 400.000 4.800.000 Orta Ölçekli Mağazalar 34.795 22 765.490 9.185.880 Büyük Ölçekli Mağazalar 28.472 12 341.664 4.099.968 Toplam 71.267 1.507.154 18.085.848 Euro /ay/m² TL/ay/m² Ortalama kira/ay/m² 21,15 43,33 TL KDV Dahil Ortalama kira/ay/m² 24,95 51,13 TL * Kira Ekspertiz Değeri günümüz piyasa koşullarında belirlenen kira değerlerini yansıtmakta olup ciro farkından kaynaklanabilecek kira farklarını ve ekonomik koşullara bağlı olarak yapılabilecek iskonto veya çeşitli kira düzeltmelerini yansıtmamaktadır. Not: Hesaplamalarda 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-Euro = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Yukarıda yer alan tablodan da anlaşılacağı üzere Korupark AVM için ortalama kira geliri aylık 43,33 TL/m²/ay ve KDV dahil ortalama kira geliri aylık 51,13 TL/m²/ay olarak belirlenmiştir. 19

12 SONUÇ Gayrimenkulün bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 540.509.807 TL $349.618.245 263.779.126 Gayrimenkul Değeri: 540.509.807 TL $349.618.245 263.779.126 Not: Hesaplamalarda 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217 TL olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut kira sözleşmelerinin incelenmesi ve tarafımıza beyan edilen ciro kiralarının da göz önünde bulundurulması sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Gelirler Ortalama Sabit Kira Geliri+Ciro Kira Geliri Kiralanabilir Alan (m²) Kira/m²/ay Aylık Gelir Yıllık Gelir 71.267 19,94 1.421.007 17.052.089 Yukarıdaki tabloda belirtilen ortalama kira değeri sabit kira ile ciro farkından kaynaklanan ek kira gelirlerini kapsamaktadır. Bu gelirler dışında alışveriş merkezine ait ortak alan kiralamaları vb. gelirler de bulunmaktadır. AVM ye ait gelir ve giderler aşağıdaki nakit akışı tablosunda yer almaktadır. Söz konusu gayrimenkul mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: 540.509.807 TL BEŞ YÜZ KIRK MİLYON BEŞ YÜZ DOKUZ BİN SEKİZ YÜZ YEDİ TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: 637.801.572 TL Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı 20

Eki : Temel göstergeler tablosu Nakit akışı tabloları Korupark AVM tahmini gelir gider tablosu Bölge haritası Fotoğraflar (2 sayfa) Geçiş Hakkı için Encümen Kararı Geçiş Hakkı için Tescil bildirimi Geçiş Hakkı için Değişiklik tasarımı-kadastro Tescil bildirimi Koordinat Listesi Röleve ve ölçü krokisi Tapu sureti (1 sayfa) Tapu takyidat yazısı (1 sayfa) Yapı Ruhsatı (2 sayfa) Yapı Kullanma İzin Belgesi(2 sayfa) İmar planı örneği Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve Sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar Rapor No: 2010/TGYO/04 21

Korupark AVM Genel Bilgiler Arsa Alanı 53.186 m² Emsal 1,80 Emsale Dahil Toplam Alan 95.734 m² Brüt Perakende Alanı 84.484 m² Kiralanabilir alan 71.267 m² Sirkülasyon alanı 13.217 m² Perakende kapalı otopark alanı 75.911 m² Rekreasyon & açık otopark alanı 22.247 m² Toplam Perakende Alanı 160.395 m² Toplam İnşaat Alanı 169.000 m² Açıklama İşletme Giderleri Reklam ve Sigorta Gideri 495.098 yıl 0,57 /m 2 olarak kabul edilmiştir Ortak Alan Giderleri 796.676 yıl 5,02 /m 2 olarak kabul edilmiştir Genel Yönetim Gideri 2.334.816 yıl 2,56 /m 2 olarak kabul edilmiştir Toplam İşletme Giderleri 3.626.590 yıl Gelir Tahminleri Perakende Perakende kira gelirleri 20.275.527 yıl Kira endeksi 2,0% yıl Finansal Oranlar Perakende ve Ofis İskonto Oranı 8,50% Risksiz oran 5,00% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı Likidite risk primi 2,50% Gayrimenkulün likidite edilme riski Operasyonel riskler 1,00% İşletme ve yönetimle ilgili öngörülmeyen riskler 10. yıldaki Kapitalizasyon Oranı 6,50% 22

Nakit Akışı - (.000 Euro) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Kira Gelirleri 16.508 16.921 17.259 17.604 17.956 18.315 18.682 19.055 19.436 19.825 181.562 Tahmini Ciro Kira Farkı 544 558 569 580 592 604 616 628 641 654 5.986 Stand Kira Gelirleri 228 233 238 243 248 253 258 263 268 273 2.505 Ortak Alan Katkı Payı 2.397 2.456 2.506 2.556 2.607 2.659 2.712 2.766 2.822 2.878 26.359 Alışveriş Merkezi Satış Değeri 291.045 291.045 TOPLAM GELİRLER 19.676 20.168 20.572 20.983 21.403 21.831 22.267 22.713 23.167 314.675 507.455 GİDERLER İşletme Giderleri Reklam ve Sigorta Gideri 495 505 515 525 536 547 558 569 580 592 5.421 Ortak Alan Giderleri 797 813 829 845 862 880 897 915 933 952 8.723 Genel Yönetim Gideri 2.335 2.382 2.429 2.478 2.527 2.578 2.629 2.682 2.736 2.790 25.566 TOPLAM MALİYET & GİDERLER 3.627 3.699 3.773 3.849 3.926 4.004 4.084 4.166 4.249 4.334 39.710 NAKİT AKIŞI 16.050 16.469 16.799 17.135 17.477 17.827 18.183 18.547 18.918 310.341 467.745 KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI 16.050 32.519 49.318 66.452 83.929 101.756 119.939 138.486 157.404 467.745 NBD 263.779 23