KARTAL MERKEZ NAZIM İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİ 1. AMAÇ İstanbul Metropolü merkezler kademelenmesinde dengeleyici bir merkez olarak planlanlanan bu alan; İstanbul un batı yakasında özellikle Büyükdere-Levent-Maslak hattında oluşan yapılaşma baskısının doğuya yönlendirilmesi hedefini taşımaktadır. Bu hedef gerçekleştiğinde hem servis sektöründe çalışanların hem de kullanıcıların bir bölgede yoğunlaşması önleneceğinden ulaşım ve arazi kullanımında da büyük rahatlamalar sağlayacaktır. Ayrıca, İstanbul un yarışan dünya metropolleri içinde yer alması ve çok uluslu finans bilişim sektöründe gelişmiş metropol düzeyine çıkmasında önemli bir itici güç olacaktır. Ölçeği ve planlaması ile ülkemizde bir ilk olan bu girişim klasik planlama yaklaşımlarının ötesinde planlama pratiği, tasarım sanatı ve çağdaş mimarlık örnekleri ile de bir ilk olacaktır. Bu doğrultuda amaç; İstanbul un batı yakasına dengesiz bir şekilde yığılmış olan mekansal, ekonomik, çevresel ve sosyal işleyişin doğu yakasında da geliştirilerek iyileştirilmesini sağlamak ve İstanbul İli merkezi iş alanı faaliyetlerinin metropolitan alan içinde dengeli dağılımını planlamak üzere Anadolu yakasında yeni bir merkez alanı oluşturmaktır. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı ve bu planın tarif ettiği diğer plan türleri, programlar ve yapılanmalar ile bunlara zemin teşkil eden mekânsal plan şemaları, tasarımlar ve araştırmalar, plan raporunda da belirtildiği gibi, çağdaş şehircilik ilkeleri doğrultusunda İstanbul un kentsel gelişim hedeflerinin gerçekleşmesine doğrudan katkı verme amacıyla hazırlanmıştır. Hazırlanması, yapılanması ve uygulanması kamu yararının gerçekleşmesi için öncelik arz etmektedir. Bütün plan alanı içinde eşitlik ilkesi esas alınmıştır. 2. TANIMLAR 2.1. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı: Planlama Alanı genelinde yer alacak işlevlerin mekansal dağılımı ve yoğunlukları hakkında genel prensipleri ve planlama alt bölgelerini tarif eden; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları için ise referans teşkil edecek olan, plan notları ve plan raporu ile birliktelik arz eden planlama belgesidir. 2.2. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nın öngördüğü mekansal işlevlerin ve kullanımların Planlama Alt Bölgeleri bazında detaylandırılacağı, yapılaşma koşullarının tarif edileceği, mekansal plan şemaları, tasarımlar ve araştırmaları, plan notları ve plan raporu ile birliktelik arz edecek olan planlama belgesidir.
2.3. Mekansal Plan Şemaları, Tasarımlar ve Araştırmalar: 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların hazırlanması için çalışılan ve hizmet alımı ile geliştirilen ve planlama belgesi kapsamında plan raporu içerisinde ele alınacak olan dokümanlardır. 2.4. Planlama Alt Bölgeleri: Planlama Alanı genelinde mevcut arazi mülkiyeti sınırlarının dağılımı göz önüne alınarak, geliştirilen mekansal plan şemalarının ve çizimlerin gerektireceği arazi düzenlemesi işlemlerine uygun olabilecek şekilde belirlenmiş alt bölgelerdir. 2.5. Teknik Altyapı ve Üstyapı Programı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nın ortaya koyduğu mekansal gelişimin tarif ettiği işlevlerin gerektirdiği teknik altyapının öncelikle uygulanabilmesi için hazırlanacak olan planlama belgesidir. 2.6. Yapım ve Proje Uygulama Programı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nın, ve bu planın hazırlanmasında kullanılan mekansal plan şemaları, tasarımlar ve araştırmaların tanımladığı işlevleri; bunların detaylandırılacağı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ının ve sonrasında geliştirilecek kentsel tasarım ve mimari projelerin, Teknik Altyapı Programı bileşenlerinin uygulama aşamasına getirilmesini, yapımını ve kullanıma açılmasını zaman, maliyet ve süre belirterek yapım ve proje uygulama sürecinin alt bileşenleri ile tanımlandığı planlama belgesidir. 2.7. Estetik Kurul: Mimari avan projelerdeki düzenlemelerin, hazırlanan planın tasarım ilkelerine uygun olarak ve çağdaş bir merkez oluşumuna yönelik gerçekleşmesi ve ortaya çıkacak belirsizliklerin giderilmesi amacı ile, 1/1000 Uygulama İmar Planı onayının ardından 3 ay içinde İBB ve Kartal Belediye Başkanlıkları tarafından oluşturulur. Bu Kurulun yapısı ve oluşumu İBB tarafından belirlenir. 2.8. Transfer Merkezi ve Ulaşım Terminalleri: Metro ve Tren İstasyonları, Otobüs Durakları, Metro Durakları, Triaj Alanları, İskele ve Deniz Ulaşım Transfer Merkezleri, otopark alanları, teknik altyapı, yönetim, sosyo-kültürel ile ticari ve konaklama işlevlerinin yer aldığı alanlardır. 2.9. Teknik Altyapı Alanları: Metro ve Tren İstasyonları, Otobüs Durakları, Metro Durakları, Triaj Alanları, teknik altyapı ve ilgili sosyal işlevler ile İGDAŞ, TEDAŞ, İSKİ vb gibi kamu kullanımlarının yer aldığı alanlardır. 2.10. MİA (Merkezi İş Alanı): İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel, konaklama ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, katlı otopark, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal, kültürel ve yönetimle ilgili
tesisler, rezidans ve konut yapıları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi yapılar yapılabilir. 3. GENEL HÜKÜMLER 3.1. 1:5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, plan paftaları, plan raporu ve uygulama hükümleri ile bir bütündür. 3.2. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, MİA işlevleri kapsamında yer alan mekansal düzenlemelerin planlama alanı genelinde dağılımını, yoğunluğunu, kapasitelerini tanımlar; bu işlevlerin birbirleri ile olan ilişkilerini ve birlikteliğini belirler. Başta ulaşım olmak üzere teknik altyapı sisteminin planlama alanı genelinde MİA işlevlerine vereceği hizmeti mekansal olarak tarif eder. Bu nedenle 1:5000 ölçekli plan üzerinden ölçü alınamaz, uygulama yapılamaz. 3.3. Arazi kullanım türleri, işlevler ve yapılaşma şartları her bir planlama alt bölgesi için ayrı ayrı olmak üzere 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ile kesinleştirilecektir. 3.4. 1/5000 ölçekli nazım imar planı genelinde belirtilen Planlama Alt Bölgeleri, yapılaşma koşullarını tarifleyen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Alanları nın hazırlanacağı alanlardır. 3.5. Planlama kapsamında belirtilen alt bölgeler için geliştirilecek 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları planlamanın bütünlüğü ve sürekliliğinin sağlanması amacıyla birlikte hazırlanacaktır. Planlama kapsamında belirlenen alt bölgelerde, planların onanması ve uygulanması bir bütün olarak yapılabileceği gibi ayrı ayrı etaplar halinde de yapılabilir. 3.6. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları, plan notları, plan raporu ve bunların hazırlanmasında kullanılacak olan mekansal plan şemaları, tasarımlar ve araştırmalar, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında belirtilen genel yapılaşma şartlarını planlama alt bölgelerinde ve işlevler temelinde ayrıntılandıracak olup, arazi mülkiyeti düzenlemeleri için yönlendirici kodlar, şartnameler ve çizimler ile yapılaşma sürecinde izlenecek tasarım ve inşaat uygulaması amaçlı çizim, norm ve standartları tarif eder veya referans gösterir. 3.7. Planlama alt bölgeleri İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri kapsamında imar uygulaması için Düzenleme Alanı olarak da ele alınacaktır. 18. Madde Uygulaması, planlama alt bölgeleri bazında uygulanabileceği gibi gerektiğinde bitişik planlama alt bölgelerinde de ortak düzenleme alanları oluşturulabilir. 3.8. Planlama alanı genelinde yapılacak ifraz, tevhid, takas vb. işlemler, planlama alanı geneli için geliştirilen plan şemaları, tasarımlar ve araştırmalar ile kentsel tasarım ilkeleri doğrultusunda yapılacaktır. 3.9. 1:1000 ölçekli uygulama imar planı yapım aşamasında ilgili kurum ve kuruluşların görüşü alınacaktır. 3.10. Planda gösterilen dere koruma kuşaklarının durumu ve konumu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nda kurum görüşü doğrultusunda belirlenerek yapılacaktır.
3.11. İmar uygulamasında arazi bazında mülkiyet düzenlemeleri dışında, kat alanı ve taşınmaz mülkiyeti ile ilgili yasal çerçevede tanımlanan diğer mülkiyet hakkı tasarruf sistemleri de geliştirilebilir. 3.12. Planda ayrılan donatı alanları kamu eline geçmeden inşaat uygulaması yapılamaz. 3.13. Ticari alanlar ve kamu kullanım alanlarında proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır. 3.14. 1:1000 ölçekli uygulama imar planı bütününde yapılacak olan avan projelerin yapım aşamasında İBB Park Ve Bahçeler Müdürlüğü Tarafından ağaç tespiti yapılacak ve nitelikli açağların tümü korunacaktır. 3.15. İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşlerinin alınması koşulu ile 1:1000 ölçekli uygulama imar planlarında park, meydan, okul bahçeleri, ticaret alanları, dini tesis alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı olarak belirlenen alanların altında otopark düzenlenir, bu alanlar olağanüstü koşullarda sığınak olarak kullanılabilir. Uygulama İstanbul Büyükşehir Beledieyesi ve ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. 4. MERKEZ ALANLARI 4.1. Planlama Alanı geneli karma kullanımlara konu olacaktır. Bu işlevler İstanbul un dünya ölçeğinde diğer metropollerle rekabet edebilir düzeye erişmesine hizmet edecek ofis, ticaret, turizm, rezidans, konut, sosyo-kültürel ve donatı alanları gibi MİA işlev alanlarını içerecektir. 4.2. Planlama alt bölgelerinde uygulama yapılabilmesi için min parsel büyüklüğü net 3 000 (üçbin) m2 dir. Yeni yapılacak olan ifrazlarda min ifraz boyutu net 6 000 (altı bin) m2 dir. Bu değerler mekansal plan şemaları, tasarımlar ve 1/1000 ölçekli İmar Planları kapsamında gerekli durumlarda %5 oranına kadar değiştirilebilir. 4.3. Planlama Alt Bölgeleri için 1/1000 uygulama İmar Planları nda belirlenecek olan yapılaşma (inşaat) alanının max % 50 si konut olarak kullanılabilir. Geri kalan alan madde 4.1 de tanımlanan işlevlerden oluşacaktır. 4.4. Planlama Alt Bölgeleri için geliştirilecek 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında belirtilecek yapılaşma katsayısıları net parsel üzerinden hesaplanır ve üç farklı tercihte kullanılabilir. Aşağıda belirtilen tercihlerdeki oranlar uygulama sürecinde ihtiyaç duyulan ekonomik, mekansal ve çevresel yapılabilirlik araştırmaları için öngörülmüş olup, işlevlerin kütle ve hacimsel büyüklükleri ile ilgili detaylı ve ayrıntılı yapılaşma normları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ve bu planların hazırlınmasında kullanılacak olan mekansal plan şemaları, tasarımlar ve araştırma belgelerinde belirtilecektir. Tercih A: Toplam inşaat alanının % 31-50 arasını konut olarak kullanacaklar için max emsal 2.50 Tercih B: Toplam inşaat alanının % 0-30 arasını konut olarak kullanacaklar için max emsal 3.00
Tercih C: Toplam inşaat alanının tamamında turizm amaçlı konaklama ve eğlence birimleri, spor aktiviteleri, sergi salonları, sinema, tiyatro gibi kültürel faaliyetlere yönelik ve kamusal hizmet amaçlı yapılan yapılar için max emsal 3.00 Tercih c yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama amaçlı kullanımlar için zemin altı kullanımlar inşaat emsali dışında tutulacaktır. Tercih c yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama dışı diğer kullanımlar için de 1. Bodrum kat emsal dışı olup, diğer bodrum katlar emsale dahildir. 4.5. Planda M lejantı ile gösterilen mevcut yapılaşmış alanlarda 1/1000 Uygulama İmar Planı ve 18. Madde uygulaması ayrı bir etap olarak yapılabilir. Bu alanların da proje bütünü ile uyumlu gelişmesinin özendirilmesi için yapılaşma koşulları aşağıdaki gibi olacaktır; Kullanım türü (konut, ticaret, kültür, turizm) oranları serbesttir. Minimum parsel büyüklüğü brüt 500 m 2 dir. Parsel büyüklüğü brüt 500-1999 m 2 arası olanlar için maksimum Emsal 0,75 Parsel büyüklüğü brüt 2000-4999 m 2 olması halinde yapı emsali; o Toplam inşaat alanının %41 ve üzerinde konut kullanacaklar için maksimum Emsal 2'dir. o Toplam inşaat alanının %01-40 arasını konut kullanacaklar için maksimum Emsal 2,25'dir. Parsel büyüklüğünün brüt 5000 m 2 ve üstünde olması halinde ise yapılaşma koşulları için 4.4. no'lu maddedeki koşullar geçerlidir. 4.6. Tüm alanlarda yer alacak işlevlerin otopark ihtiyacı, İstanbul Otopark Yönetmeliği ve standartlar doğrultusunda ve geliştirilen mekansal plan şemaları, tasarımlar ve araştırmalar kapsamında kendi fonksiyon alanları içerisinde çözümlenecektir. Bodrum katlarda yapılacak olan otopark alanları bu emsalden sayılmayacaktır. 4.7. Planlama alanı bütününde her türlü yapılaşma için ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt raporları hazırlanmadan uygulama yapılamaz. Bu raporlar yapılaşma için gereken statik projeler ve hesaplar için gerekli yerbilimsel verileri tam ve eksiksiz olarak içerecek olup, aynı zamanda yapılaşmanın olacağı alanın çevresindeki yapılaşma öngörülerini de ele alacaktır. 4.8. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında geliştirilen Ulaşım Şeması Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlaması ve uygulaması ile ilgili, yetkili ve sorumlu birimler için yönlendirici niteliktedir. Uygulamalar ise, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları hazırlık sürecinde üretilecek mekansal plan şemaları, tasarımlar ve araştırmalar kapsamında otopark ve diğer ulaşım ve dolaşım donanımları da kapsayan bir ihtiyaç programı doğrultusunda yapılacaktır. Planlama alanı sınırı içinde gösterilen kavşak noktaları şematik olup, uygulamalar İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığı nca onanacak uygulama projeleri doğrultusunda yapılacaktır.
4.9. Enerji nakil hattı altında kalan alanlarda yetkili kurum görüşü alınarak uygulama yapılacaktır. Enerji teminini ve dağıtımına ilişkin planlama alanı genelinde güç ve kapasitelerin belirlenmesi, bağlantı noktalarının tespit edilmesi ana bir elektirik şebeke planı çerçevesinde teknik altyapı programı kapsamında ele alınacaktır. 4.10. A lejantı ile gösterilen akaryakıt ve bakım istasyonlarında minimum parsel büyüklüğü net 1500 m 2 ve inşaat emsali 0.50 dir. Bu alanlar, ilgili yasa ve yönetmelikleri ve kurum görüşleri doğrultusunda yapılır. Bu alanlar sonradan plan fonksiyonuna (merkez alanlarına) dönüşecek alanlardır. Bu alanların plan fonksiyonunu uygulama talebi halinde plan notlarının 4.4 numaralı maddesindeki hükümler geçerlidir. 4.11. Tüm planlama alanı için hazırlanacak Kentsel Tasarım ve mimari avan projeleri; Estetik Kurul un görüşleri doğrultusunda kesinleştirilecektir. Estetik Kurul bu projeler için gerek 1/5000 gerekse 1/1000 ölçekli planların hazırlanmasında kullanılan mekansal plan şemaları, tasarımlar ve tasarım rehberine uygun olarak görüş geliştirecektir. Ancak Tasarım Rehberi ve Estetik Kurul tarafından belirlenmeyen konularda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 4.12. Kadıköy-Kartal Metrosu kapsamında yapılacak yapılar, yatay yaklaşım sınırları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında gösterilecek olup, Tünellerin etkilenebileceği yatay yaklaşım sınırları içinde kalan bölgeler için, İBB Ulaşım Daire Başkanlığı, Raylı Sistem Müdürlüğü nden görüş alınmadan uygulama yapılamaz. 5. DONATI ALANLARI 5.1. Donatı alanları toplamı her alt bölgeden % 40 oranında elde edilecektir. Donatı alanları plan notlarının 5.7 numaralı maddesindeki listede belirtilmiştir Donatı alanlarının kesin büyüklükleri ve konumları, 1/1000 Uygulama İmar Planlarında kesinleştirilecektir. Donatı alanları toplamının %40 ı aşması halinde, planda öngörülen emsal değerleri brüt parselin %60 ı üzerinden hesaplanarak verilir. 5.2. Proje alanı içinde bulunan parsellerin donatı terk alanları, aynı parsel malikine ait aynı alt bölge ve/veya diğer bir alt bölge içinde bulunan diğer parsellerden veya proje alanı dışında bulunan (bitişik olmak koşulu ile) parsellerden de karşılanabilir. 5.3. Her alt bölge için belirlenen Yeşil ve Spor Alanları nda; Park, Kent Parkı ve rekreasyon alanları yer alabilir. Bu alanlarda; toplam alanın maksimum %2 i oranında ve en fazla 1 katı geçmemek kaydıyla mekansal plan şemaları, tasarımlar ve araştırmalar kapsamında belirtilen (lokanta, kafeterya, çay bahçesi, sosyal ve kültürel tesis, spor tesisi, trafo binası, su deposu v.b.) birimler yapılabilir. 5.4. S-14 nolu altbölgede Yeşil fonksiyonunda gösterilen taşocağı alanında Metropole hizmet edebilecek park, sosyal-kültürel turistik ve eğlence tesisleri yer alabilir. Buradaki uygulama ve
bodrum kullanımları, arazinin fiziki durumu dikkate alınarak ve estetik kurul görüşü doğrultusunda İBB tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılır. 5.5. Peyzaj ve açık alanlar planlaması, tasarımı ve uygulaması, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlara ve bu planların hazırlanmasında kullanılan mekansal plan şemalarına, tasarımlara ve araştırmalara uygun olarak, Yapım ve Uygulama Programı kapsamında planlama alanı genelinde bütüncül olarak gerçekleştirilecektir. Bu alanlarda yeşil alan düzenlemeleri, ağaçlandırma, göletler, yaya ve bisiklet yolları, açık hava tiyatrosu, toplantı ve gösteri yerleri, seyir terasları, açık spor alanları yer alabilir. 5.6. Dolgu alanlarında Kıyı Kanunu hükümleri geçerlidir. Plan bütünlüğünün sağlanabilmesi açısından bu alandaki düzenlemeler ilgili kurumların koordinasyonu ile hazırlanır. Bayındırlık Bakanlığınca 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları onanmadan uygulama yapılamaz. 5.7. Alt Bölgelerdeki Donatı Alanlarının Dağılımı Alt Bölge İlköğretim Ortaöğretim Alanı Kreş Sağlık i İdari Kültürel Teknik Altyapı Dini Transfer Merkezi Yeşil Spor Alanı Alanı S-01 * S-02 * * S-03 * * * * * S-04 * S-05 S-06 * * S-07 * S-08 * * * * * * S-09 * * * * S-10 * * * * S-11 * S-12 * * * * S-13 * * * S-14 * * * * * *Alt kademe yol, yeşil alan, meydan, yeşil yürüyüş yolları, teknik altyapı ve bunun gibi ölçek nedeniyle gösterilemeyen diğer donatı alanları 1/1000 planda gösterilecektir.