TUTSAT (MORTGAGE) Doç. Dr. Hülya DEMİR Ar. Gör. Vildan KURT PALABIYIK

TMMOB HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI İSTANBUL ŞUBESİ TUTSAT (MORTGAGE) Doç. Dr. Hülya DEMİR Ar. Gör. Vildan KURT PALABIYIK

TMMOB HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI İSTANBUL ŞUBESİ TUTSAT (MORTGAGE) Doç. Dr. Hülya DEMİR Ar. Gör. Vildan KURT PALABIYIK Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü Kamu Ölçmeleri Anabilim Dalı Mayıs / 2007 İstanbul

ISBN: 978-9944-89-297-1 Mayıs 2007 1.000 adet TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Büyükdere Caddesi Emek İşhanı No: 68 Kat:3 Mecidiyeköy-Şişli/İstanbul Tel: 0212.347 12 46 Faks:0212.347 12 43 www.hkmo.org.tr; e-posta: istanbul@hkmo.org.tr Yapım Tanıtım Basım Yayın Ltd. Şti., İstanbul Kaynak gösterilerek yapılacak kısa alıntılar dışında, yayımcının yazılı izni olmadan hiçbir yolla çoğaltılamaz.

TUTSAT (MORTGAGE) Doç. Dr. Hülya DEMİR Ar. Gör. Vildan KURT PALABIYIK Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü Kamu Ölçmeleri Anabilim Dalı

Önsöz 2005 yılında başlayan Mortgage sistemi tartışmaları uzun bir aradan sonra Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu'nda görüşülmüştür. Mortgage sisteminin (tutsat konut finansman modeli) çeşitli kanunlarda değişiklik yaparak hukuksal zemininin hazırlanmasına yönelik yasa tasarısı 21 Şubat 2007 tarihinde TBMM Genel Kurulu'nda görüşülmüş ve kabul edilmiştir. Harita ve Kadastro Mühendisleri İstanbul Şubesi olarak, meslek alanımızı doğrudan ilgilendiren mülkiyet kavramı üzerinden yükselen, gayrimenkullerin hukuki ve toplumsal algısını değiştiren mortgage sistemi hakkında yanlış anlaşılmaları engellemek üzere sistemin nasıl işlediğine dair bilgileri kamuoyu ile paylaşmak, eksik bilgileri gidermek ve bu şekilde mortgage kredi sisteminin aksaklıklarını ve getiriliş amaçlarını iletmeyi bir görev biliyoruz. Birçok yerde konuşulan mortgage sistemi çoğu yanlış bilgilendirmeler ile halka aktarılmaktadır. Seçim öncesi dönemde dar gelirlilerin kira öder gibi ev sahibi olması gibi popülist bir söylem altında piyasaya sürülen bu sistem, bu anlayış ile büyük bir kesimin hayal kırıklığına uğramasına neden olabilecektir. Bu nedenle sistemin tahrip gücünü de dikkate alarak, mortgagezedeler yaratılmadan bu konuda gerekli tedbirlerin alınması ve kamuoyunun bilgilendirilmesi amacıyla Şubemizce 28 Nisan 2007 tarihinde TUTSAT Yasasının Değerlendirilmesi söyleşisi düzenlenmiştir. Üyelerimiz ve kamoyunu aydınlatma düşüncesiyle söyleşi yayın haline getirilmiştir. Konuyla ilgili özveri çalışmalarından dolayı değerli hocamız Doç.Dr. Hülya DEMİR e ve Arş. Gör. Vildan KURT PALABIYIK a teşekkürlerimizi sunarız.

KONUT HAKKI Her insanın temel beklentilerinden biri konut edinmektir. Konut hakkına, İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi nin 25. maddesinde Her insanın, yiyecek, giyecek, konut, sağlık hizmetleri ve gerekli toplumsal hizmetler de içinde olmak üzere; kendisinin ve ailesinin sağlık ve refahını sağlayacak uygun bir yaşam düzeyine hakkı. şeklinde yer verilerek konutun temel insan haklarından biri olduğu belirtilmiştir. TC Anayasası, 57. maddede konut hakkını; Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler. şeklinde, kişilerin sosyal ve ekonomik hakkı ve Devletin temel ödevlerinden biri olarak güvence altına almıştır. TÜRKİYE DE KONUT PİYASASININ MEVCUT DURUMU Hızlı nüfus artışı, Göç, Altyapısız, imarsız kentlere olan nüfus baskısı sonucu oluşan; kaçak yapılaşma, niteliksiz konut üretimi, plansız kentleşme, kayıt dışılık, satış değerleri ile kira paralarının yüksekliği gibi konular Türkiye nin konut sektörü ile ilgili olarak yaşadığı önemli sorunlardır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye de mevcut konut stokunun yaklaşık %60 ı ruhsatsız konutlardan oluşmaktadır. 2000 yılı Türkiye geneli il ve ilçelerde toplam konut sayısı 13.597.676 olmasına karşın bunların ancak 5.494.325 i yapı kullanma iznine sahiptir. Avrasya, Afrika ve Arap levhaları arasında yer alan, büyük bir bölümü deprem kuşağında bulunan Türkiye de, özellikle deprem tehlikesinin getirdiği riskler

dikkate alındığında, yapı kullanma izni almış yapıların büyük bir yüzdesinin de yenileme ve onarıma ihtiyacı bulunmaktadır. 1968, 1975 ve 1997 yıllarında deprem yönetmeliği değişen Türkiye de, her yönetmelikle birlikte kullanılan malzeme oranlarının da artması dikkate alındığında, mevcut 6.383.757 adet yapı kullanma izninin 1997 yılından önce yapı kullanma izni almış %75,6 sının bugünün koşullarına göre tadilat ve yenilemeye gereksinimi vardır (Tablo 1). Dönem Yapı Kullanma İzni Sayısı 3 Yapı Kullanma İzni Sayısı Oranı Tadilat ve Yenileme İhtiyacı 1964 1968 138.212 % 2,2 Var 1968 1975 642.554 % 10 Var 1976 1997 4.047.397 % 63,4 Var 1998 2005 1.555.594 % 24,4 Yok Toplam 6.383.757 % 100 Tablo 1: Deprem Yönetmeliği Dönemlerinde Alınan Yapı Kullanma İzni Sayılarına Göre Tadilat ve Yenileme Gereksinimi Türkiye de, konutları ruhsatlı ruhsatsız ayrımı yapmadan incelediğimizde TÜİK verilerine göre 2000 yılı itibarıyla çok ciddi bir konut açığı görünmemektedir. Yalnız, yedi ilde konut açığı bulunmaktadır (Tablo 2). İller 2000 Yılı Konut İhtiyacı (A) 2000 Yılı Konut Stoku (Ruhsatlı Ve Ruhsatsız) (B) Konut Açığı (B-A) Kırıkkale 81.289 71.693-9.596 Aksaray 62.473 53.018-9.455 Sakarya 113.354 105.556-7.798 Kars 32.488 28.601-3.887 Bitlis 35.373 31.617-3.756 Ardahan 8.496 6.962-1.534 Hakkari 18.127 17.322-805 Toplam 351.600 314.769-36.831 Tablo 2: 2000 Yılında Konut Açığı Olan İller

Ancak, 1990 yılından günümüze kadarki veriler incelendiğinde, nitelikli ve yasal konut alanında yaklaşık 3,8 milyon gibi önemli bir açık söz konusudur (TÜİK, 2005). Bu açığın her yıl daha da artması ve kaçak yapılaşma ile kapatılması yoluna gidilmesinin temel nedenleri şu konu başlıklarında özetlenebilir: Yıllar Gelir dağılımındaki dengesizlikler; Türkiye de gelire göre sıralı %20 lik hane halkı gruplarının aylık kullanılabilir gelirlerinin karşılaştırılması incelendiğinde (Tablo 3) en alt ve en üst hane halkı arasında %659,60 fark bulunmaktadır. Gelir dağılımındaki bu dengesizlik gelir gruplarının aylık ve yıllık birikimlerini dolayısı ile konut edinmelerini etkilemektedir. Hanehalkı Yüzdelerinin Aylık Kullanılabilir Geliri (YTL) 1. %20 2. %20 3. %20 4. %20 5. %20 YTL USD YTL USD YTL USD YTL USD YTL USD 2003 1 269 189 462 325 650 458 938 661 2.167 1.526 2004 2 355 238 599 402 827 555 1.180 792 2.692 1.807 2005 3 461 339 779 573 1075 790 1534 1128 3500 2574 2006 5 599 384 1012 649 1398 896 1994 1278 4550 2917 Tablo 3: 2003 2006 Yılları Türkiye Gelire Göre Sıralı %20 lik Hanehalkı Gruplarının Aylık Kullanılabilir Gelirlerinin Karşılaştırılması Altyapılı arsa üretimindeki yetersizlik; 2000 yılı TÜİK verilerine göre yoğun göç alan İstanbul (%46,1), Batı Marmara (%26,1) ve Ege Bölgeleri (%22,9) gibi yerleşim alanlarına karşın toprak politikalarındaki yetersizlikler, planlama ilkelerine uyum sorunları, arsa geliştirmeye ilişkin yasal düzenlemelerdeki boşluklar kentsel arsa piyasasında satışa sunulan arsa miktarının yeterli olmasını engellemektedir. Konut yapım süreçlerinde, inşaat maliyetinin %35 ine kadar varan yüksek vergi ve resmi harçlarının oluşu; 1 http://www.die.gov.tr/yillik/24_gelir.pdf ; http://www.tcmb.gov.tr/ 2 http://www.veriarastirma.com/veri_sgt_3.ppt#12 ; http://www.tcmb.gov.tr/ 3 2005 ve 2006 yılı gelirleri; 2003 ve 2004 verilerine göre gelir artış oranı yaklaşık 0,30 alınarak hesaplanmıştır.

Türkiye de, bir konut projesi gerçekleştirilirken ruhsat alabilmek için, projelendirme ve bürokratik işlemler için yaklaşık iki yıl gibi bir zaman gerekmektedir. İmarsız bir arsada ise arsa üretimi ile beraber 2 ile 10 yıl arasında bir süre göze alınmalıdır. Konut projesi gerçekleştirmek için 50 civarında değişik harç ödemesi yapılmaktadır. Ödenecek harç miktarları inşaat maliyetinin yaklaşık %14 üne karşılık gelmektedir. Buna yapı denetimi için harcanan rakamlar da eklendiğinde rakam, maliyetin %17-18 lerine ulaşabilmektedir (KUZU, 2005). Hazine arazilerinin sosyal konut yapımı için tahsis edilmesinde yaşanan sorunlar; Adedi Yüzölçümü (km 2 ) İşgal Edilmiş Olan (Adet) İşgal Oranı Bina 71.936 821 15.393 %21 Arsa 206.534 1.009 47.126 %23 Arazi 936.991 22.944 218.478 %23 Orman 50.228 37.762 9.045 %18 Diğer 48.733 3.958 12.906 %26 Toplam 1.314.422 66.494 302.948 %23 Tablo 4: Hazine Mülkiyetindeki İşgal Edilmiş Taşınmazlar Türkiye de Hazinenin mülkiyetinde 66.494 km 2 taşınmaz bulunmaktadır. Bu rakama devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan 360.576 km 2 yüzölçümlü yerler de dahil edildiğinde, Türkiye yüzölçümünün yaklaşık %55 inin kamuya ait olduğu ortaya çıkmaktadır 4. Ancak Tablo 4 de görüldüğü gibi bu taşınmazların Türkiye genelinde toplam 302.948 adedi işgal edilmiş durumdadır (Söyler, 2005). Kaçak yerleşimlerin yer aldığı işgal edilmiş alanlar çıkarılan imar affı kanunları ile devlet tarafından yasallaştırılmış, hazine arazileri sosyal konut yapımında kullanılmak yerine işgalcilerin eline geçmiştir. 1984 1998 yılları arasında çıkarılan imar affı kanunları ile toplam 718.212 adet imara aykırı binaya yapı kullanma izni verilerek yasallaştırılmıştır. İşgalci durumda bulunan kişi ve kurumlar, devlete hiçbir katkı sağlamadan bu taşınmazlarda iyelik hakkı edinmiş, bu 4 http://www.milekontkur.gov.tr/internet_dergi/ucuncu_sayi/kamu_mallari%20.htm Milli Emlak,2003)

bölgelere yapılan yatırımların maliyeti de yasalara uygun yaşayan insanlardan sağlanmıştır. Kurumsal konut finansman sisteminin olmayışı. Türkiye de kişilerin konut gereksinimlerini karşılamak için kullandıkları finansman kaynakları incelendiğinde; %63'ünün miras veya nakit alımla, %23'ünün ödünç almak suretiyle, %8'inin kooperatif aracılığıyla, %3'ünün ise banka kredisi kullanılarak finansman sağlandığı görülmektedir 5. Konut kredilerin milli gelire oranı ancak %2,4 dür 6. Türkiye de taşınmaz piyasası büyük ölçüde yerli sermayeye dayanmaktadır. Taşınmaz piyasasının temelini oluşturan inşaat sektörü, ekonominin yaklaşık 150 alanı ile ilişkilidir ve 200 den fazla alt sektörü bulunmaktadır. Türkiye de inşaat sektörü özellikle 1990 lı yıllar boyunca istikrarsız büyüme politikalarının sonuçları olan ekonomik krizlerden önemli ölçüde etkilenmiştir. İnşaat sektörünü etkileyen bu krizler; 1994 Türkiye ekonomik krizi, 1997 de global kriz, 1998 de Rusya krizi, 1999 da İzmit depremi krizi, 2000 sonunda ve 2001 başındaki bankacılık krizleri olarak sayılabilir. Bu krizler sonunda, yabancı kaynaklı fonlar Türkiye yi hızla terk etmiş, önce finans piyasaları ardından da reel sektör üzerinde tüm ülkeyi etkisi altına alan sarsıntılar yaratmıştır. Krizlerin ortak sonuçları, ekonominin kısa süre içinde önemli ölçüde daralması, işsizlik oranındaki artış, hızlanan enflasyon ve reel ücretlerin düşmesi olarak özetlenebilir. Bu sonuçlardan en çok etkilenenler, kriz sırasında ya işini kaybeden ya da geliri azalan düşük gelirli kesimler olmuştur. Bu krizler düşük gelirli kesimlerin alım gücünü olumsuz etkilemiştir (Koyuncu, Şenses, 2004). Türkiye de, artan konut istemine karşın konut üretimi gereksinimi karşılayamamakta ve yasal konut açığı sorunu büyümektedir. Ortaya çıkan konut açığı beraberinde kayıt dışılık problemini getirmektedir. 1990-2005 yılları arasında toplam 7.453.000 konut gereksinimi varken yapı kullanma izni alan konut sayısı itibari ile bu gereksinimin ancak 3.691.176 sı karşılanabilmiştir (Tablo 5). Açılanan nedenler, Tablo 5 de verilen sunu istem değerlerindeki fark ve özellikle kalite yönünde gelişen tüketim tercihlerindeki değişim taşınmaz fiyatlarının yukarı gitmesindeki en önemli etkenlerdir. 5 http://www.muhendislerbirligi.org.tr/sempozyum.htm 6 http://www.tcmb.gov.tr/yeni/duyuru/2005/bakanlarkurulu31ekim2005.pdf

Yıllar Kentlerde Toplam Konut İhtiyacı Yapı Kullanma İzni Alan Konut Sayısı Konut Açığı (Fark) 1990 1995 1.838.000 1.492.724 345276 1996 460 000 267 306 192694 1997 498 000 277 056 220944 1998 513 000 219 737 293263 1999 516 000 215 613 300387 2000 553 000 245 155 307845 2001 568 600 243 464 325136 2002 593 500 161 491 432009 2003 599 700 162 906 436794 2004 633.600 164 994 468606 2005 679 600 240 730 438870 Toplam 7 453 000 3 691 176 3 761 824 Tablo 5: 1990-2005 Yılları Arası Konut İhtiyacı ve Yapı Kullanma İzni Alan Konut Sayısı 7 KONUT FİNANSMANI VE TÜRKİYE DEKİ YAPISI Konut finansmanı, konut satın almak isteyen kişilere ya da büyük konut projeleri gerçekleştirecek kurumlara, gereksinim duydukları fonların sağlanmasıdır (ALP ve YILMAZ 2000). İyi işleyen bir konut finansman sistemi ile fon fazlası olan kesimden fon açığı olan kesime kaynak aktarımı yapılarak, konut ediniminin kolaylaşması, konut sunumunun artması ve konut niteliğinin geliştirilmesi sağlanır. Bunun için devlet, mali kuruluşlar, konut üreticisi, sigorta kurumları ve hane halkı arasında dengeli ilişkinin kurulması gerekir. Konut finansman sistemleri içerisinde finansal ürün olarak en gelişmiş olanı mortgage yöntemidir. Bu yöntem, genellikle satın alma gücü sınırlı olan orta sınıfa yönelik bir konut edindirme sistemidir. Mortgage, kelime olarak, sadece ipotek veya taşınmaz rehini demek olduğu halde, bir terim olarak doğrudan satın alma, peşin ödeme yolu ile konut edindirme gücü olmayan kişilere, ipoteğe dayalı uzun vadeli kredi sağlamak ve kira düzeyinde taksitlerle 7 http://www.die.gov.tr/turkish/sonist/insaat/k_071205.xls

konut bedelini ödetmek sureti ile konut edindirme amaçlı bir sistem i ifade etmektedir (Demir ve K. Palabıyık, 2005). Konut finansman sistemi genellikle; Kaynak sağlayanlar (sermaye yatıranlar, yatırımcılar), Kredi kurumları (bankalar, finans şirketleri), Kullanıcılar (hane halkı, taşınmaz yatırım şirketleri), Devlet (düzenleyici, destekleyici ve denetleyici olarak) Sigorta şirketleri olmak üzere beş bileşenden oluşmaktadır. Bu beş tarafın yanında, konut üreticisi olarak inşaat şirketleri de yer almaktadır. Mortgage, konut alanlara uzun vadede kira öder gibi taksitlerini ödeme olanağı veren bir sistemdir. Banka, satın alınmak istenen konut bedelinin belirli bir miktarını peşin ödeyen konut alıcısına, kalan tutar için uzun vadeli kredi açar ve güvence olarak satın alınan konut üzerine ipotek düzenlenir. Para, faiziyle birlikte belirli miktarlarda aylık taksitler halinde belirli bir dönem içerisinde geri ödenir (birincil piyasa unsurları). Bu kredilerin diğer konut kredilerinden temel farkı, kaynak sağlayabilmek amacıyla kredi veren kuruluşların ipotekli kredileri karşılığında menkul kıymet ihraç ederek, kredilerini menkul kıymetleri satın alan yatırımcılar aracılığıyla finanse ediyor olmalarıdır (ikincil piyasa unsurları).

Grafik 1: Uzun Vadeli Konut Finansman Sistemi

Taşınmaz hukuku açısından, kredinin geri ödenmemesi haline bağlı olarak teminat verilmesi, doğal olarak sistemin en önemli noktasını oluşturmaktadır. Sistemin farklı seçeneklerinde devlet garantisi veren garantör uygulamalarıyla ipotek kredilerinin taşıdıkları çeşitli riskler azaltılmaktadır. Devlet desteğine sahip garantör kuruluşlar, uzun vadeli ipotek kredilerini kredi veren kurumlardan bedeli karşılığı devralarak benzer özellikleri taşıyan ipotek kredisi grubuna dayalı menkul kıymetler ihraç etmektedirler. Böylece yatırımcılara, dayalı oldukları ipotek kredisi grubunun geri ödemeleri üzerinden belli oranda getiri elde etmelerini sağlayan bir finansal araç sunulmakta, sisteme devamlı para akışı sağlanmakta ve konut kredileri kendi kendilerini finanse edebilmektedirler (Demir ve K. Palabıyık, 2005). Yasa çıkana kadar olan uygulamalarda, Türkiye de birikim sahipleri ile konut kredisi kullanıcılarını eşleştirebilecek kurumsal konut finansman sisteminin bulunmaması, uluslararası fonların Türkiye deki konut alıcılarına ulaştırılmasını engellemektedir. Türkiye de konut üreten kurumsal firmalar ise, büyük ölçekli projeleri gerçekleştirecek sermaye birikimlerinin olmaması nedeniyle önce konutu satıp daha sonra inşaatı gerçekleştirmekteler. Türkiye de konut piyasasını yönlendiren en önemli faktör konut kredisi faiz oranlarıdır. Yüksek konut kredisi faiz oranlarının geçerli olduğu dönemlerde konut kredisi kullanmak yerine inşaat firmalarının olanaklarıyla konut sahibi olma tercih edilmektedir. Konut kredisi faizlerinin düştüğü dönemlerde ise kullanılan konut kredisi miktarı artmaktadır. Tablo 6 da görüldüğü gibi konut kredileri faizlerinin düştüğü 2005 yılında konut kredilerinin GSMH içindeki payı %2,39 a, toplam banka mevduatları içindeki payı ise %5,01 e ulaşmış ve kullandırılan tüketici kredilerinin %36,12 sini konut kredileri oluşturmuştur. Grafik 2 de Dünyada konut kredilerinin GSMH içindeki payı incelendiğinde ise, % 40 ve üzeri değerler karşımıza çıkmaktadır.

Dönem Konut Kredisi Faiz Oranları (%) Konut Kredileri (1000 YTL) GSMH (1000 YTL) Konut Kredilerinin GSMH İçindeki Payı % Bankaların Toplam Mevduatı (1000 YTL) Konut Kredilerinin Toplam Banka Mevduatları İçindeki Payı % Toplam Tüketici Kredileri (1000 YTL) Tablo 6: Konut Kredilerinin GSMH, Banka Mevduatları ve Tüketici Kredileri İçindeki Payı Konut Kredilerinin Tüketici Kredileri İçindeki Payı % 1997 7,80 39.998 29.393.262 0,14 10 966 912 0,36 600 251 6,66 1998 8,75 68.972 53.518.332 0,13 20 773 408 0,33 1 179 504 5,85 1999 4,60 46.508 78.282.967 0,06 44 591 053 0,10 1 249 065 3,72 2000 4,50 673.204 125.596.129 0,54 64 589 077 1,04 5 687 289 11,84 2001 5,50 48.092 176.483.953 0,03 107 987 242 0,04 1 146 912 4,19 2002 4,00 258.019 273.463.168 0,09 133 310 889 0,19 3 316 569 7,78 2003 2,45 804.967 356.680.888 0,23 150 131 360 0,54 10 482 834 7,68 2004 2,00 2.712.631 428.932.343 0,63 187 648 141 1,45 21 343 692 12,71 2005 1, 10 11.635.529 486.401.032 2,39 232 027 486 5,01 32 217 988 36,12

Grafik 2: Dünyada Konut Kredilerinin GSMH İçindeki Payları 8 8 Kaynak: Önen, S., Konut Finansman Sisteminin Yapılandırılması Ve İpotekli Sermaye Piyasası Araçları, SPK.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün verilerine göre konut kredisi faiz oranlarının düştüğü 2003, 2004 ve 2005 yıllarında konut satışları 4 kat civarında artarken ipotekli konut satışları yaklaşık 6 kat artmıştır. Konut kredi faiz oranlarının düştüğü 2005 yılının ilk 9 ayında 15 büyük ilde 571.695 adet konut satılmıştır. Bu değer, 2003 yılının ilk 9 ayında 391.675 konut, 2004 yılının aynı döneminde ise 495.314'tür. Türkiye de konut kredisi kullandırılmasında bankalar taşınmaz değerinin tamamını kredi olarak vermemektedir. Kredi miktarının taşınmaz değerine oranı genellikle %75 olarak alınmaktadır. Türkiye de ortalama 100.000 YTL olarak alınabilecek 100 m 2 lik bir konutun değerinin %75 i olan 75.000 YTL nin geri ödenmesinde 15 yıl vade ile aylık geri ödeme tutarları; konut kredisi faiz oranlarının en düşük olduğu 2005 yılı sonu ile YTL nin dolar karşısında değer kaybettiği 2006 yılı haziran ayı ve 2007 Nisan ayı için karşılaştırıldığında Tablo 7 deki sonuçlar karşımıza çıkmaktadır. Yıl 2005 yılı sonu 2006 yılı Haziran ayı 2007 Nisan ayı Dolar Kuru (1 ABD Doları) 1.342 YTL 1.570 YTL 1.347 YTL Aylık faiz oranları %1,10 %2 %1,54 Aylık kredi geri ödeme (YTL) 959 1544 1234 Tablo 7: Örnek Taşınmaz İçin 2005 ve 2006 Yılı Koşullarında Konut Kredisi Geri Ödemeleri Türkiye de konut ve kiranın payı tüketim harcamalarının yaklaşık %30 unu oluşturmaktadır (Tablo 8). Konutun tüketim harcamaları içindeki payı ve 75.000 YTL lik krediye günümüz için hesaplanan 1.234 YTL lik aylık kredi geri ödemesi dikkate alındığında aylık geliri yaklaşık 4.113 YTL (1.234/0,30 4.113 YTL) olan hane halkı için konut kredisi kullanımı ekonomik olarak uygun sayılabilir.

Harcama grupları Gelire göre sıralı hane halkı yüzdeleri 1. %20 2. %20 3. %20 4. %20 5. %20 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 Toplam 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Gıda ve alkolsüz içecekler 40,6 40,0 35,9 34,2 32,3 29,8 28,1 26,0 19,5 19,3 Alkollü içecek, sigara 5,3 ve tütün 5,1 4,9 5,0 4,7 5,0 4,5 4,4 3,2 3,5 Giyim ve ayakkabı 4,6 5,2 5,6 5,7 5,7 6,1 6,4 6,6 6,9 7,2 Konut ve kira 29,7 27,6 30,2 29,1 29,7 28,5 28,6 27,3 26,6 25,2 Ev eşyası 4,1 4,9 4,8 5,6 5,6 6,9 6,1 6,8 6,2 7,2 Sağlık 2,3 2,4 2,1 2,2 2,3 2,0 1,8 2,1 2,4 2,4 Ulaştırma 4,2 4,2 5,5 5,5 6,5 7,0 8,8 9,3 14,3 13,3 Haberleşme 3,0 3,1 3,6 4,1 4,0 4,2 4,5 4,6 4,8 5,0 Kültür, eğlence 0,9 1,2 1,1 1,4 1,5 2,0 1,9 2,2 3,3 3,5 Eğitim hizmetleri 0,3 0,5 0,7 0,9 1,0 1,2 1,5 2,1 3,4 3,3 Diğer 5,1 6,0 5,6 6,3 6,9 7,2 7,7 8,6 9,2 10,0 Tablo 8: Gelire Göre Sıralı %20'lik Gruplar İtibariyle Tüketim Harcamalarının Dağılımı 9 III, II ve I %20 lik gelir grupları ise ancak konut kredisi faiz oranları aylık %0,04 seviyelerine inmesi durumunda İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerimiz dışındaki ortalama konut fiyatları 50.000 YTL - 100.000 YTL civarında olan illerde konut edinim olanaklarına sahip olabilmektedir (Grafik3). 9 http://www.die.gov.tr/turkish/sonist/hhgeltuk/120805/t03_120805.xls.

I. %20 II. %20 III. %20 IV. %20 V. %20 Aylık Ort. Gelir YTL (a) Gelirin Konuta Ayrılan Payı = Olası Konut Kredi Aylık Geri Ödemesi YTL (b) (a*0,30) Aylık Faiz Oranı (%) (c) Kullanılabilecek Kredi Miktarı YTL(d)=b*. 75 000 YTL konut kredisi kullanabilir mi (e) 75 000 YTL konut kredisinin % kaçını alabilir (f)=(d)/750000 Alabileceği Evin Değeri Ne olmalı (g)=(d)/0,75 599 1012 1398 1994 4550 179,70 303,60 419,40 598,20 1365 2,0 0,04 2,0 0,04 2,0 0,04 2,0 0,04 2,0 0,04 8.730 31.202 14.750 52.716 20.376 72.824 29.063 103.871 66.317 237.018 Hayır Hayır Hayır Hayır Hayır Hayır Hayır Evet Hayır Evet %11,6 %41,6 %19,6 %70,3 %27,2 %97,1 %38,8 %138,5 %88,4 %316 11.640 41.603 19.667 70.288 27.168 97.099 38.751 138.195 88.423 316.024 Tablo 9: 2006 Yılı Gelir Gruplarının Konut Kredisi Kullanım Olanakları

YTL 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2003 2004 2005 2006 YIL 1. %20 2. %20 3. %20 4. %20 5. %20 Aylık kredi faiz oranı %0,04 olan geri ödeme (432 YTL) Aylık kredi faiz oranı %2 olan geri ödeme (1544 YTL) Grafik 3: Konut Kredisi Faiz Oranları Değişimine Göre Aylık Kredi Geri Ödemeleri Bu sonuçlar ipotekli konut finansmanı sisteminin sağlıklı işleyebilmesi, geri ödemelerin sistemden yararlanan kişilerce ödenebilir değerlerde olabilmesi için reel faizlerin en fazla yıllık %0,5 oranına düşmesi ve uzun vadeli fon kaynaklarının da ikincil piyasalarda işlerlik kazanması gerekliliğini ortaya çıkarmaktadır. Konut finansman sistemine (mortgage) ilişkin olarak dünya genelinde standart bir model yoktur. Ancak temel ilkelerin büyük ölçüde benzerlik taşıdığı düzenlemeleri her ülke kendi koşullarına göre yapmaktadır (Tablo 10).

Nitelikler ABD ve AB Ülkeleri Türkiye deki Durum (21.02.2007 Tarihinden Önce) 21.02.2007 Tarihli Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Sonrası Enflasyon Oranı (%) 2 3 10 (en iyi koşullarda) 150 (kriz Enflasyon oranının düşmesi beklentisi dönemi) var. Yıllık mevduat faiz oranı (%) 2 20 (en iyi koşullarda) 125 (kriz dönemi) Düşmesi beklentisi var Konut kredisi aylık faiz oranı (%) 0,3 0,5 1.10 9 Düşmesi hedefleniyor Yasal altyapı Var Yok Var Gelişmiş ikincil piyasalar Var Yok Düzenlendi İpoteğe dayalı sermaye piyasası araçları Var Yetersiz Düzenlendi Değişken faiz uygulaması Var Kısmen Var Konut kredilerinin GSMH içindeki payı %50 %2.39 Artması hedefleniyor Kredi faiz ödemelerinin vergiden düşülmesi İpoteğin paraya çevrilme süreci 2-3 ay 2-3 yıl Var Yok Yok Tablo 10: Konut Finansmanı Sistemi Türkiye ve Amerika-AB Ülkeleri Karşılaştırması Sürecin kısaltılması yönünde düzenlemeler yapıldı.

Sistemin etkinliği açısından kaynak maliyeti ile tüketicinin kullandığı konut kredisinin faiz oranı farkının %2 nin altında kalması gerekliliği uluslararası uygulamalarda kabul görmektedir. Türkiye de bu fark yaklaşık %21,97 seviyelerindedir (Tablo 11). Bu durumda Türkiye de konut için kurumsal finansman kaynağı olan bankalar toplanan mevduatlarla tüketicilere finansman sağladıkları için esas riski üstlenmektedir. Yıllar Mevduat faiz oranı % Konut kredisi faiz oranı % Fark % 1997 96,56 7,80 88,76 1998 95,50 8,75 86,75 1999 46,73 4,60 42,13 2000 45,64 4,50 41,14 2001 62,50 5,50 57,00 2002 48,19 4,00 44,19 2003 28,59 2,45 26,14 2004 22,06 2,00 20,06 2005 20,38 1,10 19,28 2006 haziran 21.74 2,00 19,74 2006 yılı sonu 23,72 1,75 21,97 Tablo 11: Türkiye de Bankaların Fonlama Maliyeti ve Konut Kredisi Faiz Oranları Farkı KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN Türkiye de, kurumsal bir konut finansman sistemi oluşturulması ve gerekli ön koşulların yerine getirilebilmesi amacıyla 21.02.2007 tarihinde kabul edilen halk arasında Mortgage (Tutsat) Kanunu olarak da adlandırılan Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yapılan değişikliklerin konut sorunu açısından irdelemesi aşağıda açıklanmaktadır.

Konut Finansmanı ve Konut Finansmanı Kuruluşları Tanımlarında Yapılan Değişiklikler Kanunda, konut finansmanı; konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması olarak tanımlanmıştır. İpotek Teminatlı Alacakların Takip Süreci Kapsamında Yapılan Değişiklikler Türkiye de, ipotek teminatlı konut finansmanı ile kişilere sağlanan kaynakların geri ödenmemesi durumunda icra takip süreleri 36 aya kadar sürebilmektedir. Kanunda, söz konusu ipoteklerin paraya çevrilme süresinin kısaltılması amacıyla alacaklıya ipotekle temin edilmiş alacağın takibinden önce haciz yoluna başvurabilme seçeneği sunulmuştur. Taşınmaz Değerleme Kapsamında Yapılan Değişiklikler Taşınmaz değerlemesi, Türkiye de Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK), 2001 yılında yayımladığı tebliğlerle ilk kez kurumsal nitelik kazanmıştır. Bu tebliğlerle sermaye piyasasında çalışacak değerleme uzmanı adaylarının taşıması zorunlu nitelikler ile çalışma ilkeleri; taşınmaz değerleme şirketleri ve bunların kuruluş şekilleri belirlenmiştir. Ancak bu çalışmalar konut finansman sistemi için yeterli değildir. Bu amaçla kanunda, Türkiye de özellikle konut finansmanına altlık oluşturacak bir taşınmaz değerleme sistemi kurulmaya çalışılmış ve kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tanımlanmıştır. Birlik; Taşınmaz piyasasının ve taşınmaz değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, Eğitim ve sertifika vermek, Meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, Kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak ve denetlemek, vb. konularda görevli ve yetkili kılınmıştır.

Birlik, Türkiye de günümüz koşullarında gerçekleştirilmeyen bölge ve ülke genelinde taşınmaz değerleri konusunda istatistikler oluşturma ve yayınlama görevini de yerine getirecektir. Bu hüküm ile Kanun, değerlemeye ilişkin veri üretimi ve sunumu konusunda başta Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü olmak üzere çoğu kamu kurumunun yürütmesini beklediğimiz görevleri de TDUB ye vermektedir. Ayrıca, değerleme standartlarının oluşturulması, değerleme eğitimlerinin verilmesi gibi görevler TDUB yi bu alanda tek yetkili kurum yapabilecek özellikler göstermektedir. Piyasa güçlerinin egemen olacağı bir oluşumda kamu yararı ile çelişebilecek durumlardan bir başkası da; kamulaştırma, vergilendirme, özelleştirme vb. çoğu kamusal amaçlı değerleme işlerinin de gelecekte bu yapı içinde yürütülmesine ilişkin düzenlemeler yapılması olasılığıdır. Bu sorunları, hem kamusal hem de özel sektör uygulamalarının düzenlendiği ulusal ölçekte bir değerleme sisteminin oluşturulamamış olması yaratmaktadır (HKMO Taşınmaz Değerleme Komisyonu Raporu). Taşınmaz değerleme kuruluşlarının güvence altına alınması ve sorumluluklarının yüklenmesi Kanunun en temel maddelerinden birisidir. Taşınmaz değerleme kurumları tarafından değerlendirilen taşınmazların, konut ise %75'ine kadar kısmına kredi olanağı sağlanmaktadır. Konut dışındaki taşınmazlarda ise iskan raporu almak kaydıyla %50'sine kadar kredi olanağı vardır. Böylece bankalara, değerleme şirketleri tarafından bilimsel ve objektif olarak değeri belirlenen taşınmazları, tüketicinin herhangi bir şekilde ödeyememe noktasında zor duruma düşmesi halinde o günkü piyasa koşullarında paraya dönüştürerek (herhangi bir kayba uğramaksızın) güvence sağlamayı amaçlamıştır. Kanun, iki ay süresince kredi borcu aksatıldığında ilgili konut elden çıkarılmasını hükme bağlamıştır. Banka, bu konuda değiştirilen icra iflas hükümleri gereği el koyacak ve haczedebilecektir. Bilimsel ve objektif değerleme, orta vadede şişirilmiş fiyatlardan konut alımlarının önlenmesi ve ödeme güçlüğü çekilmesi durumunda bankaların elinde kalabilecek çok sayıda ipotekli veya hacizli konut birikiminin önlenmesi açısından oldukça önemlidir. Şişirilmiş taşınmaz değerlerinden dolayı bankaların elinde kalabilecek ipotekli veya hacizli konut birikimi oluşumu, ikincil piyasa unsurlarını işleyemez hale getirerek tutsat (mortgage) sisteminin çökmesine de neden olur.

Tüketicilerin Korunmasına Yönelik Esasların Belirlenmesi Kapsamında Yapılan Değişiklikler Kanun ile Tüketicilerin Korunması Hakkında Kanunda yapılan değişikliklerle; a) Değişken faizli konut kredisi kullanımına, b) Sabit faizli konut kredilerinde kredi veren tarafından erken ödeme ücreti alınabilmesine, c) Finansal kiralama işlemlerinin de konut finansmanı gereksinimine alternatif bir finansman aracı olarak öngörülmesine, d) Konut finansmanı sağlamaya yönelik finansal kiralama işlemlerinin Tüketicilerin Korunması Hakkında Kanun kapsamına alınmasına olanak sağlanmaktadır. Ayrıca, konut finansman kuruluşlarına tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler veren ve kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermesi zorunluluğu getirilmiştir. Konut finansmanı kuruluşlarının, konut teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması halinde tüketiciye karşı satıcı ile birlikte, kredi miktarı kadar sorumlu olmaları hükmü yer almaktadır. Bu sayede konut finansmanı kuruluşlarının sorumluluk düzeylerini kullandırdıkları kredi miktarı gibi somut bir miktar ile ölçebilmeleri, dolayısıyla risklerini azaltabilmeleri sağlanmıştır. İpotek Finansmanı Kuruluşlarının Düzenlenmesi Kanun ile hayata geçirilecek konut finansmanı sisteminde merkezi bir rol oynayacak sermaye piyasası kurumu niteliğinde ipotek finansmanı kuruluşları düzenlenerek, bu kuruluşların amacı ve faaliyet konuları belirlenmiştir. İpotekli Sermaye Piyasası Araçlarının Düzenlenmesi Kanun ile ipotekli sermaye piyasası araçları; İpotek teminatlı menkul kıymetler, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçları olarak tanımlanmıştır.