UYGULAMALARI YENİLEME & GECEKONDU Ü EROL KAYA
Kavramsal olarak; Kentsel dönüşüm, ekonomik, sosyal, mekansal ve çevresel dinamikleri ile bir bütün olup kentsel sorunların çözümünü sağlayan ve değişime uğrayan bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm sağlamaya çalışan kapsamlı bir vizyon ve eylem olarak tanımlanmaktadır. Başka bir ifade ile kentsel dönüşüm, bozulma ve çökme olan kentsel alanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin bütününüdür.
TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI (1982) KANUN NO: 2709 II. MÜLKİYET HAKKI MADDE 35 - Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
5393 sayılı Belediye Kanunu Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı MADDE 73 - (Değişik: 5998-17.6.2010 / m.1) Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz. Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez.
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.
TARİHSEL GELİŞİM ve YASAL DÜZENLEMELER Sanayileşme ve göç sonucu İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi kentlerimizin kontrolsüz büyümesi, (1950 sonrası) Kontrolsüz büyüyen şehirlerimizde gecekondulaşması, (1950 sonrası) Kentlerin gelişimi sürerken kent çeperlerinde oluşan uydu kentler, (1970 sonrası) Gecekondu bölgeleri ve Kentlerin eski yapı stokları alanlarında yenileme ve dönüşüm kavramının hayata geçirilmesi, (1980 sonrası) 2981 sayılı İmar affı Kanunu ile tapulandırma çalışmaları ile dönüşümün önünün açılması, ( 24.02.1984 ) Özel kentsel dönüşüm düzenlemeleri ( 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Dönüşüm Kanunu 2004 ) 5393 sayılı Belediye kanunu ( Madde 73 ) ( 2005 )
PENDİK BELEDİYESİ UYGULAMA ÖRNEKLERİ SAPANBAĞLAR ALANI
SAPANBAĞLAR ALANI ALAN BİLGİLERİ PARSEL ALANI ( 87 Adet Parsel 134 Bina ) 63.966 YOL İHDASI 5.421 TOPLAM MÜLKİYET ALANI ÖZEL EĞİTİM ALANI 4.050 BOSNA PARKI 10.300 SAĞLIK ALANI 1.980 SOSYAL TESİS 2.025 DİNİ TESİS 2.500 YEŞİL BANT ( Süreyyapaşa Cad. Şehit Miralay Cad.) 3.600 DONATI ALANI İMAR ADASI ( Üst ) 21.120 İMAR ADASI ( Alt ) 20.050 KONUT ALANI 69.387 m2 24.455 m2 41.170 m2
SAPANBAĞLAR ALANI NİÇİN İHTİYAÇ DUYULDU ve SORUN ALANLARI? 1. Yapı stokunun eski olması ve deprem riski 2. Mevcut yapıların meçhul olması ( Ruhsatsız ) 3. İmara kapalı alanların bulunması A- Eğitim B- Ulaşım vb 4. Şehir ve vatandaş kazanımları ( Güvenli yapı Planlı şehir ) 5. İmar Uygulaması Yapılamaması (Kayıp mülkiyetler ) ( 3194 18 madde )
SAPANBAĞLAR ALANI SORUN ÖRNEKLERİ Konut Alanı 2279 Ada 38 47 Parseller 14 Hissedar Terk Alanı 650 m2 Terk sonrası yapılaşma imkanı yok Eğitim Alanı Malik Sayısı 14 Kişi Alan 5.182 m2 Bina 9 Adet
SAPANBAĞLAR ALANI NELER YAPILDI 1/5000 lik Nazım İmar Planı İBB meclisi tarafından onaylandı Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edildi. Kentsel Dönüşüm Alanı ile ilgili dar çerçeveli ve geniş katılımlı seri toplantılarla vatandaşlar bilgilendirilerek katılım sağlanmaya çalışıldı 1/1000 lik Uygulama İmar Planı Pendik Belediye Meclisi tarafından onaylandı Örnek proje çalışmaları ve maketler vatandaşın beğenisine sunuldu
SAPANBAĞLAR ALANI YAPILAŞMA HAKLARI ÖRNEĞİ 1 Parsel için Toplam İnşaat Alanı 228.95 x 1.25 = 286 228.95 x 1.60 = 366 228.95 x 1.75 = 400 Kentsel Dönüşüm Toplam İnşaat Alanı 318 x 2.5 = 795 m2 ADA PARSEL ALAN (m²) 2279 49 318.33 MALİK H. ALAN (m²) TERK Net Alan Çiftlik Müh.Mim. İnş.Taah. San. T. 318.33 89.38 228.95
SAPANBAĞLAR ALANI PROJE ÖRNEĞİ
VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ PLANLAMA ÇALIŞMALARI G.Ö.B. Uydu Fotoğrafı - 1996 1/ 1000 lik Uygulama İmar Planı Toplam Alan: 61.000 m2 - Toplam Parsel: 240 Adet Konut Alanı 28890 m2 Spor Alanı 3.150 m2 Ticaret Alanı 1.290 m2 Sağlık Alanı 660 m2 BHA 1.300 m2 Dini Tesis Alanı 700 m2 Yeşil alan ve Yollar 25.010 m2
VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ UYGULAMA ÇALIŞMALARI Pendik Belediyesi mülkiyetinde olan alan 1/5000 ve 1/ 1000 lik plan çalışmalarından sonra gecekondu önleme bölgesi ilan edilerek parselasyon çalışmaları yapılmıştır. ( 110 120 m2 ) Parseller için tip proje geliştirilmiştir. (Bodrum + Zemin+ 1 Normal Kat 135 m2) Gecekondusu kaldırılacak vatandaşın binası için enkaz bedeli tespiti Bayındırlık Bakanlığı nın belirlemiş olduğu m2 birim fiyatlarından hesaplanarak dosya encümene sevkedilerek G.Ö.B. Arsa tahsisi sağlanmıştır. Düşük bedelle 5 yıl ödemeli tahsisi yapılan arsa için proje ve ruhsat Pendik Belediyesi tarafından bedelsiz verilerek, enkaz bedeli vatandaşa peşin ödenip binasının yapımına başlatılmıştır. Bina tamamlandıktan sonra gecekondu kaldırılmıştır.
VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ UYGULAMA SONRASI İmalat Aşamasından Bir Kesit Velibaba G.Ö.B. Uydu Fotoğrafı - 2009
GECEKONDU UYGULAMA ÖRNEĞİ UYGULAMA ÖNCESİ Orta Mahalle İmar planlarında park alanı üzerinde bulunan gecekonduların tesbit ve tahsis çalışmaları tamamlandıktan sonra yıkılarak kaldırılmıştır
GECEKONDU UYGULAMA ÖRNEĞİ UYGULAMA SONRASI Alan üzerinden 25 adet Gecekondu arsa tahsisi Yapıldıktan sonra yıkılmıştır. Tasfiye edilmiş olan 10.000 m2 lik alan üzerine İmar planları doğrultusunda park düzenlemesi gerçekleştirilmiştir.
ŞEYHLİ GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ UYGULAMA ÖNCESİ Planlanmış Gecekondu Önleme Bölgesi Plan alanı içerisinde binaların renklendirilmiş dağılımı
ŞEYHLİ GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ UYGULAMA SONRASI Velibaba G.Ö.B. uygulamasında olduğu gibi aynı yöntemlerle arsa tahsisi ve yapılaşma sonrası dönüştürülmüş alan
ŞEYHLİ SOSYAL KONUT UYGULAMALARI UYGULAMA ÖNCESİ Şeyhli Canbaz Bayırı mevkiinde bulunan 450 adet gecekondu İBB ve Pendik Belediyesi İşbirliği ile hak sahiplerinin tespiti yapıldıktan sonra tasfiye edilmiştir
ŞEYHLİ SOSYAL KONUT UYGULAMALARI UYGULAMA SONRASI Tasfiyesi tamamlanan alan üzerinde brüt 95 m2 lik 1150 adet sosyal konut İBB tarafından yapılarak alanda tasfiye edilmiş hak sahiplerine enkaz bedelleri düşüldükten sonra kalan bakiyesi 10 yıl taksitlendirilerek yerleştirilmişlerdir.
SONUÇ Yaşanabilir Kent, Yaşanabilir Mekanlar, Planlı Yerleşim, Ruhsatlı Yapılaşma, Deprem Riskinin Minimize Edilmesi, ve YÜKSELTİLMİŞ YAŞAM KALİTESİ