Turkey Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Ağustos 2015 1
İÇERİK 3 9 15 24 30 EKONOMİK GÖRÜNÜM PERAKENDE PAZARI GÖRÜNÜMÜ OFİS PAZARI GÖRÜNÜMÜ LOJİSTİK PAZARI GÖRÜNÜMÜ OTEL PAZARI GÖRÜNÜMÜ 2
EKONOMİK GÖRÜNÜM POLİTİK GÜNDEM 7 Haziran da gerçekleştirilen genel seçim, Türkiye nin siyasi görünümünde büyük bir değişimle sonuçlanmıştır. Seçimden önce iktidarda olan Adalet ve Kalkınma Partisi (AK Parti), seçimlerden yine birinci parti olarak çıkmış fakat 13 yıldır ilk defa tek parti hükümeti kuracak milletvekili sayısına ulaşamamıştır. Koalisyon hükümetine dönüş, azınlık hükümeti ve erken seçim olasılığı Türk siyaseti için masadaki seçenekler olarak sıralanmaktadır. AK Parti ve muhalefet partilerinden biri arasında kurulacak koalisyon hükümeti en olası seçenek olarak gözükse de erken seçim olasılığı göz ardı edilmemelidir. Siyasi gündemdeki hareketliliğin Türkiye ekonomisine ilişkin yakın gelecekteki başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam etmesi beklenmektedir. İktidar partisinin parlamentoda anayasal değişiklikler için gereken nitelikli çoğunluğa ulaşamaması ile birlikte başkanlık sistemine geçiş yönündeki baskılar azalmış gözükmektedir. Genel seçim sonucunun, durma noktasına gelen Avrupa Birliği ile ilişkiler, yapısal reformlardaki yavaşlama, Merkez Bankası nın bağımsızlığının sorgulanması ve dış politika tercihlerinde sınırlamalar gibi son dönemin problemli konuları üzerinde olumlu bir etkisinin olması beklenmektedir. BÖLGESEL FAKTÖRLER İhracat hacminde, özellikle Rusya, Ortadoğu ülkeleri ve Euro bölgesi gibi siyasi ve finansal karışıklıklar yaşayan önemli ticari ortaklardan kaynaklanan bir düşüş yaşanmaktadır. İhracat hacminde yaşanan söz konusu daralma nedeniyle, petrol fiyatlarındaki sert düşüş ve ithalat hacmindeki azalmanın cari açık üzerindeki olumlu etkisi 2015 in ilk yarısında beklendiği kadar yüksek olmamıştır. Suriye de yaşanan kriz sadece ihracat hacmini olumsuz yönde etkilememiş, bunun yanı sıra Türkiye 2014 yıl sonu itibariyle sadece Suriyeli sığınmacılar için USD 4.5 milyar harcama yapmıştır. Birleşmiş Milletler Mülteciler Yüksek Komiserliği (UNHRC) rakamlarına göre, Haziran 2015 itibariyle yaklaşık 1.7 milyon Suriyeli Türkiye Cumhuriyeti ne sığınmacı olarak kabul edilmiştir. Önemli sayıda sığınmacıya ev sahipliği yapmak ve ülkenin sınırında yaşanan savaş; kamu harcaması, işsizlik oranı ve siyasi istikrar gibi makroekonomik göstergeler üzerinde etki yaratmaktadır. ABD ve Avrupa Birliği tarafından Ukrayna krizi nedeniyle Rusya ya uygulanan ekonomik yaptırımlar, Rusya yı yeni ekonomik işbirlikleri arayışına yöneltmiş ve alternatif enerji yolları her zamankinden daha önemli hale gelmiştir. Bu çerçevede Karadeniz den Türkiye-Yunanistan sınırına uzanması planlanan yeni doğal gaz boru hattı projesi, Türkiye nin enerji politikasında ekonomik çeşitlilik potansiyeli taşımaktadır. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ ŞEFFAFLIĞI JLL nin Küresel Gayrimenkul Şeffalık Endeksi nin yayınlanan önceki iki araştırmasında en çok gelişme kaydeden ülkelerden biri olan Türkiye, 2014 yılında yayınlanan sekizinci araştırmada düşüş göstermiştir. Gayrimenkul sektöründe şeffaflık kavramını güçlendirecek somut adımların atılması, Türkiye gibi ülkelerde yatırım ivmesini korumak için zorunluluk haline gelmiştir. 3
GSYİH BÜYÜME Kalkınma Bakanlığı nın 2015-2017 Orta Vadeli Program ında (OVP) 2014 yılı için %3.3 seviyesinde büyüme oranı öngörülürken, GSYİH 2014 yılında %2.9 oranında büyümüştür. 2015 1. çeyrek büyüme oranı %2.3 olarak gerçekleşmiş ve Türkiye nin GSYİH büyüme performansı beklentileri aşmıştır. Hane halkı tüketimi ekonomideki büyümenin en önemli kalemi olmuştur. 2015-2017 OVP, 2015 yılı için büyüme oranının %4 seviyesinde gerçekleşeceğini öngörürken, IMF ve Dünya Bankası projeksiyonları sırasıyla %3.1 ve %3.0 büyüme oranlarına işaret etmektedirler. IMF tahminlerine göre, Türkiye ekonomisi önümüzdeki dört yıl boyunca Euro bölgesi, G7 Ekonomileri ve Gelişmekte Olan Avrupa Ülkelerinin ortalamalarından daha yüksek bir büyüme oranına sahip olmaya devam edecektir. Türkiye nin büyüme performansının önümüzdeki dönemde sadece Gelişmekte Olan Ekonomilerin altında kalması beklenmektedir. 6% 5% GSYİH BÜYÜME KARŞILAŞTIRMALARI 4% 3% 2% 1% 0% 2014 2015* 2016* 2017* 2018* Euro Bölgesi G7 Ekonomileri Gelişmekte Olan Ülkeler Gelişmekte Olan Ülkeler - Avrupa Türkiye *Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2015 4
DÖVİZ KURLARI Türk Lirası nın (TL) Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybı 2015 yılının ilk yarısında da devam etmiştir ve TL 2014 yıl sonundan beri USD karşısında %18 oranında düşüş yaşamıştır. USD nin gelişmekte olan ekonomilerin para birimleri karşısında genel olarak değerlenmesi, Cumhurbaşkanı nın yılın ilk çeyreğinde Merkez Bankası faiz politikasını hedef alan eleştirileri ve genel seçimlerden kaynaklanan siyasi belirsizlik TL üzerindeki aşağı yönlü baskının ana nedenleri olarak gösterilmektedir. 2015 in birinci yarısında TL, Yunanistan ın borcunu ödeyememe riskinden beslenen Euro bölgesindeki belirsizlik nedeniyle EUR karşısında sadece %7 oranında değer kaybına uğramıştır. Amerikan Merkez Bankası (Fed) faiz artırımının kademeli olarak gerçekleşeceği sinyalini vermiştir ve bu sürecin kısa vadede başlaması beklenmemektedir. Euro bölgesinin potansiyel Yunanistan krizi ile yüzleşiyor olması ve USD nin kısa vadede faiz artırımının etkisiyle yükselmesinin söz konusu olmaması göz önünde bulundurulduğunda, koalisyon hükümetinin kurulması ve ekonomiyi yeniden canlandırmak için gereken adımların hızlıca atılmasıyla birlikte TL için belli bir ölçüde değerlenme fırsatı bulunmaktadır. DÖVİZ KURLARI 3.05 2.85 2.65 2.45 EUR/TL USD/TL 2.25 2.05 Haziran 2014 Temmuz 2014 Ağustos 2014 Eylül 2014 Ekim 2014 Kasım 2014 Aralık 2014 Ocak 2015 Şubat 2015 Mart 2015 Nisan 2015 Mayıs 2015 Haziran 2015 Kaynak: TCMB 5
ENFLASYON itibariyle enflasyon oranında görülen yükseliş eğiliminin başlıca etmenleri olarak sıralanmaktadır. 2014 yılının son çeyreğinde enflasyon oranındaki aşağı yönlü eğilimin temel nedenlerinden biri olan petrol fiyatlarındaki sert düşüş sona ermiş ve petrol fiyatları Şubat 2015 itibariyle yeniden yükselmeye başlamıştır. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası nın (TCMB) 2015-II Enflasyon Raporu na göre, artan petrol fiyatları ile birlikte gıda fiyatlarında devam eden dalgalanma ve TL üzerindeki aşağı yönlü baskı, 2015 yılının ikinci çeyreği 2015 Haziran ayında %7.2 olarak açıklanan enflasyon oranı, 2015 Ocak ayından itibaren devam eden yükseliş sürecini sonlandırmış ve başladığı noktaya geri dönmüştür. TCMB nin 2015 yıl sonu enflasyon hedefi %6.8 olarak açıklanmıştır. ÜFE & TÜFE 15% %7.2 10% TÜFE (Yıllık) 5% ÜFE (Yıllık) %6.7 6 Haziran 2015 Şubat 2015 Ekim 2014 Haziran 2014 Şubat 2014 Ekim 2013 Haziran 2013 Şubat 2013 Ekim 2012 Haziran 2012 Şubat 2012 Ekim 2011 Haziran 2011 0% Kaynak: TÜİK
TÜKETİCİ GÜVENİ Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Genel seçimin neden olduğu artan siyasi belirsizlik dolayısıyla endeks Mayıs 2015 te, 2009 yılının Aralık ayından bu yana en düşük seviye olan 64.3 e gerilemiştir. Seçimlerden sonra yükseliş gösteren endeks Haziran 2015 için 66.4 olarak ölçülmüştür. TÜKETİCİ GÜVEN ENDEKSİ 90 85 80 75 70 65 60 55 Haziran 2015 Nisan 2015 Şubat 2015 Aralık 2014 Ekim 2014 Ağustos 2014 Haziran 2014 Nisan 2014 Şubat 2014 Aralık 2013 Ekim 2013 Ağustos 2013 Haziran 2013 50 Kaynak: TÜİK 7
YATIRIM PAZARI Yılın ilk yarısı büyük ölçüde 7 Haziran da gerçekleşen genel seçim eksenindeki siyasi gelişmeler tarafından şekillendirilmiştir. Seçimin sonucu tek parti hükümeti döneminin sonuna işaret etmektedir. Seçimlerden birinci çıkan partinin genel başkanı hükümeti kurmak ile görevlendirilmiş ve diğer siyasi partilerle koalisyon pazarlıklarına başlamıştır. Siyasi belirsizliğin yatırım pazarını ve genel ekonomiyi geçmişte olduğu kadar etkilemediği görülmektedir. Devam eden işlemlere ilişkin herhangi bir aksama olmadığı ve yatırımcıların özellikle siyasi duruma ilişkin endişelerinin olmadığı gözlemlenmektedir. Kamuyu Aydınlatma Platformu nda açıklandığı üzere, CarrefourSA Karşıyaka Alışveriş Merkezi nin TL 223.6 milyona (o anki döviz kuruna göre USD 90 milyona eş değer olan) Rönesans Gayrimenkul Yatırım a devri ilk altı ayda gerçekleşen başlıca perakende işlemi olarak kayıtlara geçmiştir. CarrefourSA nın ana kiracı olarak faaliyet göstermeye devam edeceği ve eski kuşak alışveriş merkezinin yeniden geliştirileceği göz önünde bulundurulduğunda, işlem kısmen bir satış ve geri kiralama olarak tanımlanmaktadır. Önde gelen cam ve cam ürünleri üreticisi Paşabahçe nin (ve İş Bankası nın iştiraki olan) İstiklal Caddesi üzerinde sahibi olduğu 3,350 m 2 lik binanın, ünlü perakende markası Koton un da sahibi olan önemli bir yatırımcı tarafından satın alınması gerçekleşen bir diğer perakende işlemidir. Pazardaki eğilim doğrultusunda, ofis piyasasında gerçekleşen işlemlerin büyük çoğunluğu mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlardan oluşmaktadır. Allianz ın Kozyatağı nda yer alan Rönesans Tower ı kendi kullanımı için satın alması ilk yarıda gerçekleşen başlıca ofis işlemi olmuştur. Söz konusu mülk, İstanbul da LEED Platinum sertifikası almış birkaç binadan biri olan ve 40 tan fazla katta 44,000 m 2 lik kullanım alanına sahip ofis kulesidir. Piyasayla uyumlu olarak hesaplanan kira değeri doğrultusunda, getiri oranının %7 civarında olduğu tahmin edilmektedir. Kendi kullanımı amacıyla olsa da, Allianz ın Türkiye de yapmış olduğu satın alma işlemi uluslararası pazar için önemli bir pozitif mesaj olarak görülmektedir. Bu işlemi, Azerbaycan petrol şirketi olan SOCAR ın, Vadİstanbul karma projesinde 19,000 m 2 lik bir ofis bloğunu USD 63.5 milyona satın alması takip etmiştir. Finansbank ın Levent te yer alan B Sınıfı ek binası USD 28.5 milyona Turkish Bank a satılmıştır. Avrupa daki çekirdek piyasalarda getiri oranlarında görülen ciddi düşüşe karşın Türkiye nin gelişmiş piyasalara kıyasla daha yüksek kazanımlar sunduğu düşünülmektedir. Bu durum ilgiyi biraz da olsa Türkiye pazarına çekmiştir. İstanbul da dokuz adet cadde mülkünden oluşan Vastned in perakende portföyünün devir sürecinde söz konusu ilginin etkisi kısmen de olsa görülmektedir. İşlem bazı yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir ve eğer başarıyla tamamlanırsa - arzdaki kısıtlılık nedeniyle caddelerde yer alan mülklerin getiri oranlarının diğer herhangi bir varlık sınıfına göre daha agresif olmasına rağmen - Türkiye deki perakende getiri oranları için bir gösterge niteliğinde olacaktır. Gerçekleşen işlem olmamasına rağmen, alışveriş merkez getiri oranının %7.25 seviyesinde olduğu öngörülmektedir. Euro bölgesinde Yunanistan ın borç krizinin ve Türkiye nin iç politika dinamiklerinin yarattığı etkilerin ikinci yarıyılda yatırımcı iştahını şekillendirecek olan başlıca konu başlıkları olması beklenmektedir. En iyi senaryoda ise, koalisyon hükümetinin kurulmasıyla birlikte siyasi belirsizlik ortadan kalkacak ve yatırımlar, süreci devam eden işlemlerin başarıyla sonuçlanması ile birlikte yılın geri kalanında da hareketli kalacaktır. 8
PERAKENDE PAZARI GÖRÜNÜMÜ Bu bölüm arz ve talep yönünden Türkiye perakende pazarının dinamiklerini incelemektedir. TALEP Seçim döneminden kaynaklanan siyasi belirsizlik nedeniyle oluşan kur dalgalanmaları ve TL nin değerindeki sert düşüş, 1Y 2015 boyunca uluslararası ve yerel perakendecilerin ana gündem maddesi olmuştur. Türkiye deki perakende kiralama işlemleri hem alışveriş merkezleri hem de birincil alışveriş caddeleri için EUR ve USD bazında gerçekleşmektedir. TL nin değer kaybetmesinin özellikle perakendecilerin operasyonel maliyetleri içinde önemli bir yer tutan kira giderleri üzerinde olumsuz bir etki yarattığı, dolayısıyla da kiralama işlemlerinin yavaşladığı gözlemlenmektedir. Bununla birlikte, Türkiye pazarına girmek isteyen uluslararası markaların ilgisinin güçlü bir şekilde devam ettiği ve yatırım faaliyetlerinde herhangi bir yavaşlama olmadığı görülmektedir. Kurlarda yaşanan dalgalanmalar, Türkiye de halihazırda faaliyet göstermekte olan uluslararası perakendecileri, pazara girmeyi planlayan fakat daha faaliyete geçmemiş markalara göre daha fazla etkilemektedir. TL deki aşağı yönlü baskının, siyasi belirsizliğin son bulmasıyla birlikte belli bir ölçüde azalması beklenmektedir ve bu durum pazarın normale dönmesine neden olacaktır. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan Alışveriş Merkezi Endeksi, perakende talebi bakımından pozitif bir görünüm sergilemektedir. Nisan 2015 için ciro değerlerinde, 2014 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında yaklaşık %20 oranında bir artış olduğu görülmektedir. Büyük bir iç pazar ve gelişen orta sınıf Türkiye nin perakende talebi bakımından belirgin avantajları olarak sıralanmaktadır. Oxford Economics projeksiyonuna göre, Türkiye 2015 ve 2017 yılları arasında Avrupa nın olgunlaşmış piyasalarından daha yüksek olan %5 lik perakende satış büyüme oranına ulaşacaktır. Alışveriş öncesi araştırma, satın alma, satış öncesi ve satış sonrası hizmetleri gibi, bir müşterinin alışveriş deneyimindeki çoklu kanalları içeren Omnichannel perakendeciliğe yönelik perakendeci ve perakende talebi giderek artmaktadır ve perakendeciler Omnichannel uygulamalara odaklanmaktadır. Sadece online mağazalara yoğunlaşan e-ticaretin aksine bu uygulamalar perakende mağaza satışlarının gerçekleşmesine de yardımcı olmaktadır. Boyner Grup tarafından geliştirilen Hopi, Omnichannel a yönelik uygulamalara güncel ve önemli bir örnek olarak gösterilmektedir. Hopi yaygın olarak kullanılmaya başlayan bir uygulama haline gelmektedir ve bu durum Türkiye perakende pazarında teknoloji kullanımının geleceği açısından olumlu bir göstergedir. Hem uluslararası perakendecilerin Türkiye perakende pazarına yönelik taleplerinin hem de yerel markaların yabancı pazarlarda büyüme girişimlerinin, 1Y 2015 boyunca canlı olduğu görülmüştür. Doğuş Grubu, bir Amerikan spor giyim ve aksesuar markası olan Under Armour ile distribütörlük anlaşması imzalamıştır. Bir 9
İtalyan kozmetik markası olan KIKO Milano, ortaklık yolu ile Türkiye perakende pazarına girmek için yatırım kararı alan bir başka marka olarak gösterilmektedir. Nusr- Et Steakhouse, Türkiye sınırları dışındaki ilk şubesinin açılışını Dubai de gerçekleştirmiştir. Perakende zinciri CarrefourSA, geçen seneye kıyasla iki katına çıkardığı mağaza sayısını önümüzdeki sene için de ikiye katlamayı hedefleyerek agresif büyüme stratejisini uygulamaya devam etmektedir. Yaratıcı sektörlerde çalışanların üye olabildiği bir kulüpler zinciri olan Soho House, Türkiye pazarına giriş yaparak içinde İtalyan restoranı Cecconi s in de yer aldığı dünyadaki 13. kulübünü İstanbul da açmıştır. PERAKENDE ARZI 1Y 2015 itibariyle, Türkiye deki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı (TKA), 350 merkezde 10.3 milyon m 2 ye ulaşmıştır. 2015-2018 dönemi boyunca alışveriş merkezi geliştirme projelerinin güçlü bir şekilde devam etmesi ve 2018 yıl sonu itibariyle toplam stokun 420 alışveriş merkezinde 12.8 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. İnşaat halindeki stokun ağırlıklı olarak dördüncü kuşak üst bölgesel merkezlerden oluştuğu görülmektedir. ALIŞVERİŞ MERKEZİ DAĞILIMI: BİRİM & TKA AKTİF İNŞAAT HALİNDE TOPLAM İSTANBUL 104 3,809,736 31 1,368,199 135 5,177,935 ANKARA BİRİM 36 1,397,099 8 296,898 44 1,693,997 DİĞER ŞEHİRLER TKA (m 2 ) 210 5,041,441 31 926,269 241 5,967,710 TÜRKİYE 350 10,248,276 70 2,591,366 420 12,839,642 *2018 sonu itibariyle tamamlanması beklenen 10
İstanbul da 30,000 m 2 Viaport Marin, Kocaeli de 62,000 m 2 Symbol, Diyarbakır da 51,000 m 2 Forum ve Çanakkale de 30,000 m 2 17 Burda son altı ay içinde tamamlanan önemli projeler olarak sıralanmaktadır. İSTANBUL DAKİ BAŞLICA PROJELER GELECEK ARZ ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON TKA (m 2 ) AÇILIŞ TARİHİ VIAPORT VENEZIA GAZİOSMANPAŞA 68,000 2015 ATLAS SULTANBEYLİ 53,000 2015 EMAAR SQUARE* ÜSKÜDAR 150,000 2016 VADİSTANBUL* SARIYER 96,000 2016 SKYLAND ŞİŞLİ 58,000 2016 AKASYA PARK ÜMRANİYE 51,000 2016 AĞAOGLU MASLAK 1453 SARIYER 44,500 2016 AXIS İSTANBUL EYÜP 40,000 2016 İSTANBUL FİNANS MERKEZİ* ATAŞEHİR 95,000 2017 FORUM TEM GAZİOSMANPAŞA 80,000 2017 METROPOL İSTANBUL ATAŞEHİR 75,000 2017 ÇİFTÇİ TOWERS* ŞİŞLİ 37,600 2017 GALLERIA 2. FAZ* BAKIRKÖY 160,000 2018 *JLL tarafından hizmet verilen 35,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 11
İstanbul da yer alan inşaat halindeki projelerin dışında, Bursa, Kocaeli, Ankara ve Erzurum gibi şehirler, ev sahipliği yaptıkları 60,000 m 2 den fazla TKA ya sahip büyük ölçekli projeler ile ön plana çıkmaktadır. DİĞER ŞEHİRLERDEKİ BAŞLICA PROJELER GELECEK ARZ ALIŞVERİŞ MERKEZİ LOKASYON TKA (m 2 ) AÇILIŞ TARİHİ PODIUM ANKARA 71,200 2015 41 BURDA KOCAELİ 62,000 2015 MAVİ BAHÇE İZMİR 55,000 2015 POINT BORNOVA* İZMİR 50,000 2015 PARK AFYON AFYON 43,000 2015 ONE TOWER ANKARA 40,000 2015 14 BURDA* BOLU 35,000 2015 MNG ERZURUM ERZURUM 70,000 2016 NOVADA MANAVGAT ANTALYA 38,500 2016 METROMALL ANKARA 67,300 2017 SUR YAPI MARKA BURSA 65,000 2017 DURMAZLAR AVM PROJESİ BURSA 65,000 2017 * JLL tarafından hizmet verilen 35,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. 12
KİRA GÖRÜNÜMÜ Birincil kiraların 1Y 2015 boyunca, 2014 yıl sonuna göre sabit kaldığı ve EUR 90 m 2 /ay seviyesinde olduğu görülmektedir. BİRİNCİL KİRA (EUR/m 2 /ay) 95 90 90 85 80 75 70 65 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1Y 2015 PERAKENDE YOĞUNLUĞU 2014 YIL SONU 1Y 2015 m 2 HER 1,000 KİŞİ BAŞINA AVRUPA ORTALAMASI İLE KIYASLANDIĞINDA HER 1,000 KİŞİ BAŞINA m 2 m 2 HER 1,000 KİŞİ BAŞINA TÜRKİYE PERAKENDE GELİŞİMİ AÇISINDAN POTANSİYEL SUNMAKTADIR. 13
PERAKENDE YOĞUNLUĞU (1,000 KİŞİ BAŞINA DÜŞEN m 2 ) 2014 Sonu 1Y 2015 2018 Sonu Ankara 270 271 303 İstanbul 268 265 330 Karabük 210 210 196 Bursa 147 179 235 Kırıkkale 173 173 176 Muğla 156 156 143 Bolu 155 155 267 Eskişehir 153 153 145 Kocaeli 115 151 170 Gaziantep 145 144 131 Türkiye 129 132 156 2015 GÖRÜNÜM PERAKENDE PAZARI - ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ 2015 2. YARIYIL GÖRÜNÜMÜ PERAKENDECİ TALEBİ ARZ BİRİNCİL KİRA PERAKENDE YOĞUNLUĞU 14
OFİS PAZARI GÖRÜNÜMÜ Bu bölümde, talep, arz ve yeni eğilimler bakımından Türkiye nin en gelişmiş ofis pazarı olan ve ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık %80 ini sağlayan İstanbul incelenecektir. İSTANBUL OFİS ALT PAZARLARI MİA MİA Dışı Avrupa MİA Dışı Asya Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar E5 TEM Metro Aktif Metro Hatları Planlanan Metro Hatları: 2014 2015 2017 2018 2019 TALEP Kiracı taleplerinde siyasi belirsizlik nedeniyle 4Ç 2014 te başlayan yavaşlama sürecinin, 1Y 2015 boyunca da devam ettiği görülmektedir. USD kurlarında yaşanan dalgalanma da azalan talebi etkilemektedir. Ofis kullanıcıları temkinli davranmakta ve mal sahipleri ile kiracılar arasındaki pazarlık süreçleri uzamaktadır. 1Y 2015 te yaşanan kur dalgalanmalarına karşın TL bazında sözleşmelere yönelik yoğun bir talep olmamıştır. Mal sahiplerinin büyük bir çoğunluğu USD bazında sözleşmeleri tercih etmektedir ve sözleşmelerdeki kur bazını değiştirmeye yönelik önemli bir kiracı baskısı gözlemlenmemiştir. 1Y 2015 boyunca birincil kiralar EUR 35 m 2 /ay seviyesinde sabit kalmıştır ve benzer bir eğilimin 2015 yılının ikinci yarısında da devam etmesi beklenmektedir. 15
BİRİNCİL KİRA SEVİYESİ (EUR /m 2 /ay) 36 34 32 30 28 26 24 1Ç 2009 2Ç 2009 3Ç 2009 4Ç 2009 1Ç 2010 2Ç 2010 3Ç 2010 4Ç 2010 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 4Ç 2011 1Ç 2012 2Ç 2012 3Ç 2012 4Ç 2012 1Ç 2013 2Ç 2013 3Ç 2013 4Ç 2013 1Ç 2014 2Ç 2014 3Ç 2014 4Ç 2014 1Ç 2015 2Ç 2015 2014 yılında, İstanbul ofis piyasasının kiralama işlemleri bakımından çok hareketli olmuş ve önemli sayıda kurumsal kiracının taşınma işlemi gerçekleştirmiştir. 2015 yılında taşınmayı planlayan kiracıların ise, genel olarak 5,000 m 2 nin altında toplam kiralanabilir alana (TKA) sahip ofis alanları için arayışlarının devam ettiği gözlemlenmektedir. Kullanıcı talepleri; Levent te Torun Tower, Levent 199, River Plaza ve Maslak ta Maslakno/1, Orjin Maslak Plaza gibi yeni geliştirilen A sınıfı ofis projelerine yoğunlaşmaktadır ve 2014 yılında kiralama işlemlerinin yüksek kalitede A sınıfı ofis binalarında çok daha hızlı sonuçlandığı görülmüştür. Levent ve Maslak arasında uzanan Büyükdere Caddesi aksında yeni geliştirilen ofis stokunun hızlı emilim oranı nedeniyle, 1Y 2015 boyunca Merkezi İş Alanı na (MİA) yönelik kullanıcı taleplerinde düşüş yaşanmıştır. Ofis kullanıcıları dekorasyonlu ofis katlarını tercih etmekte ya da mal sahiplerinin dekorasyon maliyetlerine katkı sağlamasını beklemektedir. Ofis arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih etmeye devam ettikleri ve metro hattına yakın olmanın kullanıcı tercihlerinde giderek daha belirleyici bir etken olduğu gözlemlenmektedir. 16
Ofis piyasasının yılsonuna doğru hareketlenmesi ve inşaat halindeki önemli ofis projelerinin 2016 yılında tamamlanması beklenmektedir. Kurumsal ofis kullanıcıları gelecek arzla birlikte değişecek olan piyasa koşullarını analiz etmeye çalışmaktadır. 2016 yılında tamamlanması beklenen inşaat halindeki stokla birlikte İstanbul ofis pazarı daha kiracı-dostu koşullara doğru yönelim göstermektedir. Kurumsal firmalar tarafından en çok, 1,500 ile 3,000 m 2 arasında TKA ya sahip ofis alanları tercih edilmektedir. Fakat 1,000 m 2 nin altında TKA ya sahip ofis alanı arayışında olan kullanıcılar dışında kullanıcı taleplerindeki daralma yaşandığı görülmektedir. Dolayısıyla 500 ile 1,000 m 2 arasında TKA ya sahip ofis alanlarına yönelik talebin daha güçlü olduğu görülmektedir. Ofis kullanıcılarına perakende alanı, restoran, kültürel aktivite ve spor kulüpleri gibi olanaklar sunan prestijli ofis binalarına yönelik talebin, 2015 yılının ilk yarısında yoğun olduğu gözlemlenmiştir. BOŞLUK ORANI MİA da 1Y 2015 te yaklaşık olarak 77,000 m 2 ofis arzı sunulmuştur ve 2014 yılsonunda %16.5 seviyesinde olan boşluk oranı 1Y 2015 itibariyle %15.2 seviyesine gerilemiştir. BOŞLUK ORANI (%), MİA 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 4Ç 2011 1Ç 2012 2Ç 2012 3Ç 2012 4Ç 2012 1Ç 2013 2Ç 2013 3Ç 2013 4Ç 2013 1Ç 2014 2Ç 2014 3Ç 2014 4Ç 2014 1Ç 2015 2Ç 2015 17
KİRALAMA İŞLEMLERİ 1Y 2015 boyunca kiralama işlemleri bakımından öne çıkan bir ofis alt pazarı olmamıştır. Levent ve Maslak alt pazarlarını kapsayan Büyükdere Caddesi aksının işlem sayısı bazında en aktif pazar olduğu, fakat gerçekleşen bu işlemlerin TKA hacminin düşük olduğu gözlemlenmiştir. 5,000 m 2 seviyesinde TKA ya sahip ofis alanı arayışında olan kiracıların, ofis binalarının 2,500 ile 3,000 m 2 arasında alana sahip podyum katlarını tercih ettikleri görülmektedir. Avrupa Yakası nda yer alan Kağıthane alt pazarına yönelik talebin düşük olduğu ve 1Y 2015 içinde önemli TKA hacmine sahip sadece bir kiralama işleminin tamamlanmış olduğu görülmektedir. Kağıthane bölgesindeki ofis doluluk oranları, daralan talep ve artan arz nedeniyle azalmaktadır. Ayazağa bölgesinin, özellikle Vadİstanbul projesinin ve metro hattının aktif hale gelmesi ile birlikte, Kağıthane ye alternatif bir ofis alt pazarı olarak gelişmesi beklenmektedir. Asya Yakası nda, Ataşehir alt pazarına yönelik talep artmaktadır ve inşaat halindeki projelerin tamamlanması ile birlikte ofis arzında önemli bir artış olması beklenmektedir. Kartal bölgesi ofis arzı bakımından gelişmekte olmasına rağmen henüz kullanıcı taleplerinde bölgeye doğru bir yönelme olduğu görülmemektedir. Kiralama işlemlerinin 200 m 2 TKA dan küçük ofis alanlarında yoğunlaşmakta olduğu ve talebin bölgede yer alan Adalet Sarayı nın da etkisiyle daha çok hukuk firmalarından kaynaklandığı gözlemlenmektedir. 1Y 2015 te gerçekleşen toplam kiralama işlemlerinin %53 gibi önemli bir oranı Asya Yakası nda gerçekleşmiştir. 2014 yılının aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, 2015 in birinci yarıyılında toplam kiralama işlem hacminin %34 oranında azaldığı görülmektedir. KİRALAMA İŞLEM HACMİ (m 2 ) 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 AVRUPA MİA AVRUPA MİA DIŞI ASYA TOPLAM 1Y 2014 1Y 2015 18
BAŞLICA KİRALAMA İŞLEMLERİ, 1Y 2015 KİRACI LOKASYON TKA (m 2 ) TÜRK TELEKOM TÜRK TELEKOM DUPONT URBAN STATION ACTAVIS AVIVA BMS EVYAP ÜMRANİYE GAYRETTEPE ATAŞEHİR LEVENT MASLAK GÖZTEPE MASLAK GÖZTEPE 20,000 12,200 2,800 2,000 2,000 1,800 1,600 1,400 AVRUPA OFİS SAATİ, 1Ç 2015 Lyon, Oslo Köln Frankfurt Berlin, Hamburg Münih, Stuttgart St. Petersburg Stockholm, Dublin KİRA ARTIŞI YAVAŞLIYOR KİRALAR DÜŞÜYOR Moskova Londra Metropolitan Londra Lüksemburg KİRA ARTIŞI HIZLANIYOR KİRALAR DİPTEN DÖNÜYOR Helsinki, Düsseldorf Kiev Amsterdam, Manchester Cenevre, Zürih, Varşova Edinburgh Madrid Milano, Barselona Atina, Brüksel, Roma, Lizbon, Paris MİA, Bükreş, Budapeşte, Prag, Kopenhag, İstanbul 19
İSTANBUL OFİS SAATİ, 2Ç 2015 Şişli-Z.kuyu-Beşiktaş Etiler-Levent Maslak Kavacık-Kartal-Kağıthane KİRA ARTIŞI YAVAŞLIYOR KİRALAR DÜŞÜYOR KİRA ARTIŞI HIZLANIYOR KİRALAR DİPTEN DÖNÜYOR Ümraniye Küçükyalı-Maltepe Kozyatağı-İçerenköy 20
MEVCUT ARZ VE GELİŞTİRME PAZARI MEVCUT VE GELECEK A SINIFI OFİS ARZI AVRUPA ASYA TOPLAM BİRİM m 2 MİA BİRİM m 2 BİRİM m 2 BİRİM m 2 BİRİM m 2 BİRİM m 2 BİRİM m 2 MİA DIŞI BİRİM m 2, 1Y 2015 1Y 2015 itibariyle, İstanbul daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2014 yıl sonu ile karşılaştırıldığında, 129,000 m 2 lik bir artış göstererek, 4.2 milyon m 2 ye ulaşmıştır. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2018 yıl sonunda 6.6 milyon m 2 ye ulaşması beklenmektedir. 49,000 m 2 lik 42 Maslak ve 28,000 m 2 lik Nef 09, 1Y 2015 içinde MİA da tamamlanan projelerdir. Ataşehir de yer alan 44,000 m 2 lik Rönesans Tower ise MİA dışı Asya da son altı ay içerisinde tamamlanan tek projedir. Asya Yakası, yeni projelerin %63 ünü oluşturan 1.5 milyon m 2 lik TKA ile inşaat halindeki stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. MİA dışı Avrupa sadece %22 lik bir payla Asya Yakası nı takip etmektedir. MİA nın %15 ile inşaat halindeki stok bakımından toplam içindeki en düşük paya sahip olduğu görülmektedir. 21
İSTANBUL DA İNŞAAT HALİNDEKİ BAŞLICA PROJELER PROJE LOKASYON TKA (m 2 ) AÇILIŞ TARİHİ TORUN CENTER MECİDİYEKÖY 77,300 2015 İŞ GYO TUZLA PROJECT TUZLA 65,700 2015 PREMIER KAMPÜS OFİS KAĞITHANE 62,600 2015 ŞEKER KULE LEVENT 43,000 2015 AND PLAZA KADIKÖY 35,400 2015 ECLIPSE BUSINESS MASLAK 34,000 2015 VADİSTANBUL* AYAZAĞA 180,000 2016 SKYLAND SEYRANTEPE 90,000 2016 AKASYA PARK ÜMRANİYE* ÜMRANİYE 75,000 2016 NİDAKULE ATAŞEHİR ATAŞEHİR 72,400 2016 FERKO SIGNATURE LEVENT 57,400 2016 DOĞUŞ MASLAK TOWER MASLAK 54,000 2016 NEF KAĞITHANE 03 KAĞITHANE 50,000 2016 EMAAR NID* ÜSKÜDAR 47,800 2016 İSTANBUL FINANCIAL CENTRE ATAŞEHİR 1,056,000 2017 *JLL tarafından hizmet verilen 30,000 m 2 nin üzerinde TKA ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır. 22
2015 GÖRÜNÜM OFİS PAZARI 2015 2. YARIYIL GÖRÜNÜMÜ KİRALAMA İŞLEMLERİ BOŞLUK ORANLARI ARZ BİRİNCİL KİRA METRO HATTINA YAKIN A SINIFI OFİSLER İÇİN KİRA SEVİYELERİ METRO HATTINA YAKIN A SINIFI OFİSLER İÇİN KULLANICI TALEBİ 23
LOJİSTİK PAZARI GÖRÜNÜMÜ Bu bölüm, İstanbul ve Kocaeli yi kapsayan Marmara bölgesindeki lojistik sektörünün dinamiklerini arz ve talep yönünden incelemektedir. Türkiye, güçlü talep, inşaat halindeki projeler ve planlanan arzla, EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) bölgesindeki gelişmekte olan lojistik pazarlar arasında yer almaktadır. Lojistik Derneği ne (LODER) göre Türkiye lojistik sektörü büyüklüğünün 2017 itibariyle USD 108-140 milyara ulaşması beklenmektedir. Lojistik Kalkınma Planı (2014-18) gibi hükümet programları lojistik arzını artırmayı, pazarda verimliliği geliştirmeyi ve maliyetleri azaltmayı hedeflemektedir. İstanbul, Kocaeli ve İzmir gibi liman bölgeleri, Ekonomi Bakanlığı nın Yeni Yatırım Teşvik Programı nın bölgesel yatırım teşvikleri çerçevesinde, en dar kapsamlı teşviklere sahip 1. Bölge altında değerlendirilmektedirler. Yatırımcılar söz konusu bölgelere ilgi göstermektedir, fakat yatırım seçenekleri daha maliyetli ve 1. Bölge de sınıflanmalarından dolayı teşvikler yetersiz seviyededir. Önemli sayıda yatırım kararının beklemeye alınmasından dolayı kaliteli arz bakımından bir darlık yaşanmakta olduğu gözlemlenmektedir. Uluslararası yatırımcıları çekmenin önündeki en büyük engellerden biri olan Avrupa lojistik pazarlarına kıyasla yüksek arsa fiyatları, lojistik getiri oranları üzerinde de olumsuz bir etkiye sahiptir ve kira seviyelerinin beklenen getiri oranlarını karşılayamadığı görülmektedir. Bununla birlikte, 3. Köprü, 3. Havalimanı, Organize Liman Bölgesi ve Liman Kent Projesi gibi önemli altyapı projelerinin lojistik pazarı üzerindeki olumlu etkilerinin önümüzdeki iki sene içinde görülmesi beklenmektedir. E-ticaretin lojistik pazarında gelişmeyi tetikleyen başlıca eğilim olması beklenmesine rağmen, Türkiye de e-ticaretin piyasa performansı durgunluk göstermektedir ve beklenen ivmeyi yakalayamamıştır. Uluslararası pazarlarda yaygın olarak kullanılan ara çözümler ve hizmetlerdeki çeşitlilik sağlanamamış, bu sebeple e-ticaret ve lojistik hizmetleri arasındaki iş akışı Türkiye de tam olarak tesis edilememiştir. 24
TALEP İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa Yakası nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya Yakası nda Tuzla, Kocaeli nde ise Gebze, Çayırova ve Dilovası, Marmara Bölgesi nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır. BAŞLICA LOJİSTİK ALT PAZARLARI Atatürk Havalimanı Sabiha Gökçen Havalimanı 3. Havalimanı Limanlar Boğaziçi Köprüsü FSM Köprüsü 3. Köprü E5 Karayolu TEM Karayolu İnşaat Halindeki Yollar Birincil Pazarlar İkincil Pazarlar Üçüncül Pazarlar Alt Pazarlar 2014 yılsonundan devam eden işlemlerin de etkisiyle, 2015 yılının ilk iki ayının lojistik kiralama işlemleri bakımından hareketli olduğu görülmüştür. Fakat genel seçim süreci yeni yatırımların ve talebin durmasına neden olmuştur. Lojistik pazarındaki başlıca oyuncular yeni bir adım atmadan önce ülkedeki ekonomik ve siyasi belirsizliğin son bulmasını beklemektedir. Tam olarak kiracıların istediği özelliklere göre proje geliştirilmesini ifade eden built-to-suit uygulaması son dönemde pazarda görülmeye başlanmıştır. Arsa stokuna sahip olan geliştiriciler öncelikle kiracıyı bulmakta, daha sonra depo için yatırım yapmaktadır. Kiracılar ise projeleri kendi ihtiyaçlarına göre şekillendirme eğilimi göstermektedirler. Fakat Türkiye deki geliştiriciler için uygulama, yeni geliştirme projelerine başlamadan önce arzın garanti altına alınması için tercih edilmektedir. Lojistik pazarı doğrudan sanayi sektörü ve dış ticaret hacimlerindeki büyümeye bağlıdır. Son altı ayda, yabancı şirketlerin üretim bazlı yatırımlarının ve operasyonlarının azaldığı gözlemlenmiştir. Türkiye deki siyasi belirsizlik özellikle yabancı yatırımcıları ve yatırımları olumsuz yönde etkilemektedir. Ortadoğu da yayılan mevcut karışıklık nedeniyle ihracat hacmi payında daralma yaşandığı görülmektedir. 1Y 2015 te perakende ve gıda şirketleri gibi son kullanıcıların pazarda aktif olduğu ve son kullanıcı talebinin 5,000 ile 10,000 m 2 arasındaki daha küçük alanlarda yoğunlaştığı görülmektedir. Perakende, hızlı tüketim ve otomotiv Türkiye de lojistik pazarını taşıyan başlıca sektörler olarak sıralanmaktadır. 25
1Y 2015 itibariyle birincil kiralar USD 7 seviyesinde sabit kalmıştır. A sınıfı yüksek kalitede lojistik arzına yönelik artan talep dolayısıyla lojistik pazarındaki birincil kiralar kur dalgalanmalarından etkilenmemiştir. BİRİNCİL KİRA (USD/m2/ay) $ 7,5 $ 7,0 $ 6,5 2Ç 2015 1Ç 2015 4Ç 2014 3Ç 2014 2Ç 2014 1Ç 2014 4Ç 2013 3Ç 2013 2Ç 2013 1Ç 2013 4Ç 2012 3Ç 2012 2Ç 2012 1Ç 2012 4Ç 2011 3Ç 2011 2Ç 2011 1Ç 2011 4Ç 2010 3Ç 2010 2Ç 2010 1Ç 2010 4Ç 2009 3Ç 2009 $ 6,0 KİRALAMA İŞLEMLERİ 1Y 2015 boyunca 377,000 m2 lik lojistik kiralama işlemi gerçekleşmiştir ve kiralama işlem hacmi 2014 yılının aynı dönemine göre küçük bir düşüş göstermiştir. KİRALAMA İŞLEMLERİ (m2) 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2011 2012 2013 2014 1Y 2015, 1Y 2015 26
Toplam kiralanabilir alan payları bazında %77 ile lojistik şirketleri, %9 ile perakende şirketleri ve %5 ile gıda şirketleri kiralama işlemlerinde en aktif sektörler olarak dikkat çekmektedir. BAŞLICA KİRALAMA İŞLEMLERİ, 1Y 2015 KİRACI KİRALAN ALAN (m2) ESENYURT HOROZ LOJİSTİK 24,000 İSTANBUL PENDİK MARS LOJİSTİK 18,000 SAKARYA ADAPAZARI NAKLOG LOJİSTİK 17,000 İSTANBUL TUZLA OGLI 9,700 İSTANBUL ESENYURT BTA 6,500 İSTANBUL ESENYURT İSTANBULOGISTICS, NTG TURKEY 5,400 KOCAELİ ÇAYIROVA KERVAN TUR 4,100 ESKİŞEHİR ODUNPAZARI HOŞCAN LOJİSTİK 4,000 KOCAELİ ÇAYIROVA YUM! BRANDS 1,000 ŞEHİR BÖLGE İSTANBUL, 1Y 2015 27
ARZ 2014 yıl sonunda 7.8 milyon m 2 seviyesindeki İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı, 1Y 2015 itibariyle 8.1 milyon m 2 ye ulaşmıştır. 2014 yılsonunda 653,000 m 2 olan inşaat halindeki stok da, 1Y 2015 te 910,000 m 2 ye yükselmiştir. Pazarda, Kocaeli ve İstanbul alt pazarlarında yaklaşık olarak 2.6 milyon m 2 lik stokun planlama aşamasında olduğu hesaplanmaktadır. İSTANBUL-KOCAELİ BAŞLICA LOJİSTİK ALT PAZARLARI (m 2 ) 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 AVRUPA ASYA İnşaat Halinde* Mevcut Stok Proje Halinde İSTANBUL KOCAELİ *2018 sonu itibariyle tamamlanması beklenen, 1Y 2015 BOŞLUK ORANININ BÖLGESEL DAĞILIMI 4% 3% 4% 89% İstanbul Avrupa İstanbul Anadolu Kocaeli Kullanılan Alan, 1Y 2015 28
2015 GÖRÜNÜM LOJİSTİK PAZARI 2015 2. YARIYIL GÖRÜNÜMÜ TALEP MEVCUT ARZ İNŞAAT HALİNDEKİ ARZ BİRİNCİL KİRA ARSA DEĞERİ KİRALAMA İŞLEMLERİ BOŞLUK ORANI 29
OTEL PAZARI GÖRÜNÜMÜ İstanbul turizm ve otel sektöründe 2013 ve 2014 yıllarında, küresel ve bölgesel jeopolitik sebeplerden kaynaklanan bir yavaşlama eğilimi görülmüştür. Zorlu seçim sonrası süreci ile pazardaki belirsizliğin 2015 yılının ikinci yarısında da devam etmesi beklenmektedir. Bütün bu gelişmelere rağmen 2015 yılının ikinci çeyreğinde bazı önemli performans ölçütlerinde olumlu gelişmeler gözlemlenmiştir. Ayrıca İstanbul, dünyadaki başlıca kongre destinasyonlarından biri olarak konumunu güçlendirmiş ve Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Birliği ne (ICCA) göre 2014 yılında 130 uluslararası toplantı ile dokuzuncu sırada yer almıştır. MasterCard ın 2015 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi verilerine göre İstanbul; en çok ziyaret edilen şehirler içinde Avrupa da üçüncü olurken, dünyada beşinci sırada yer almaktadır. İSTANBUL A GELEN YABANCI ZİYARETÇi SAYISI 2014 HAZİRAN 2015 HAZİRAN 5.7 MİLYON %5.5 Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı 30
TALEP Havayolu ile gelen yabancı yolcu sayısının son on yıldır sürekli olarak artmakta olduğu görülmektedir. İstanbul uluslararası yolcular için önemli bir aktarma merkezi haline gelirken, Türkiye yi uluslararası platformda başarıyla temsil eden Türk Hava Yolları nın 2014 yılında yolcu sayısını %13.3 arttırarak bu gelişimde büyük payı olduğu görülmektedir. Türk Hava Yolları 5 yıl üst üste Skytrax tarafından Avrupa nın En İyi Hava Yolu şirketi seçilmiştir. 2015 Ocak-Haziran döneminde, Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı üzerinden İstanbul a gelen toplam yolcu sayısı, 2014 yılının aynı dönemine göre %9.8 artışla 41.6 milyona ulaşmıştır GELEN YOLCU: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları 60,000 40,000 Yolcu Sayısı (000) 20,000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2014 Ocak- Haziran Sabiha Gökçen Havalimanı Atatürk Havalimanı 2015 Ocak- Haziran Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü İstanbul otel talebi, MICE (Toplantı, Grup Kongre, Sergi), iş ve seyahat amaçlı ziyaretçilerin oluşturduğu segmentlerdeki güçlü performansla şekillenmektedir. Aynı zamanda, İstanbul ve Türkiye dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden biri haline gelmiştir. Talepteki artış 2014 yılı sonunda, Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Birliği ne (ICCA) göre Türkiye yi dünya genelinde kongre turizmi için en cazip on dokuzuncu ülke konumuna, şehirler sıralamasında ise İstanbul u dokuzuncu sıraya taşımıştır. 31
PERFORMANS İstanbul da bulunan otel performanslarının jeopolitik gelişmelerden doğrudan etkilendiği ve dalgalı bir seyir izlediği görülmüştür. Bununla beraber bazı önemli performans ölçütlerinde iyileşmelerin olduğu gözlemlenmektedir. Otel doluluk oranları bir önceki senenin Ocak-Haziran dönemine göre %3.2 artarak %66.8 olurken, ortalama günlük oda fiyatlarının %5.7 azalarak EUR 123.54 olduğu ve oda başına düşen gelirin %2.6 azaldığı gözlemlenmiştir. Seçim sonrası sürece bağlı olarak, pazardaki belirsizliğin 2015 yılının ikinci yarısında da devam edeceği öngörülmektedir. ARZ 2015 yılı Haziran ayı itibariyle, İstanbul da lisanslı 477 otelde 46,000 in üzerinde oda bulunmaktadır. Pazarın yapısı ağırlıklı olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. 5 yıldızlı otellerin, %48 in üzerinde bir payı bulunmaktadır. İstanbul Finans Merkezi, 3. Köprü, hızlı tren ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi altyapı ve mega projelerin yanı sıra gelişmekte olan ofis alt pazarlarına bağlı olarak İstanbul un Anadolu Yakası nın otel yatırımcıları ve operatörleri için daha cazip bir hale geldiği görülmektedir. Asya Yakası nda yer alan oteller, İstanbul daki toplam otel arzının %13 ünü oluşturmaktadır. Son dönemde hızla devam eden otel yatırımlarının, var olan talebin üzerinde bir artış eğiliminde olduğu görülmektedir. İnşaat halinde ve planlanmakta olan tüm otel projelerinin tamamlanmasıyla İstanbul daki toplam otel arzının 2016 yılı sonu itibariyle %13 artması beklenmektedir. YATIRIM Yılın birinci yarısında gerçekleşen herhangi önemli bir işlem görülmezken, pazardaki belirsizliğin 2015 yılının ikinci yarısında da etkisini göstermeye devam edeceği öngörülmektedir. Yerli ve yabancı yatırımcıların İstanbul turizm ve konaklama sektörüne yönelik artan yatırım iştahı ve sektörün sunduğu fırsatlardan faydalanmak istemeleri, İstanbul pazarının çekiciliğinin devam edeceğini göstermektedir. Ekonomi ve orta segmentteki iş oteli kategorisine yönelik yatırımlar en önemli iş fırsatlarından biri olarak görülmekte, İstanbul ve Türkiye nin diğer illerinde büyümeye devam etmektedir. 32
ÖNEMLİ GÖSTERGELER 5.5% 5.7 MİLYON YABANCI ZİYARETÇİ SAYISI 9.8% 41.6 MİLYON IST & SAW TOPLAM YOLCU SAYISI 3.2% 5.7% 67% DOLULUK ORTALAMA GÜNLÜK ODA FİYATI EUR 82.5 ODA BAŞINA 2.6% GELİR % 2015 Ocak-Haziran yıllık değişim TAMAMLANAN PROJELER Mercure İstanbul Topkapı 204 oda, Nisan 2015 Dedeman Park Levent 241 oda, Haziran 2015 Tango Arjaan by Rotana 156 oda, Haziran 2015 Burgu Arjaan by Rotana 163 oda, Haziran 2015 İNŞAAT HALİNDEKİ PROJELER Four Points by Sheraton Istanbul Dudullu 182 oda, Temmuz 2015 Pullman İstanbul Yeşilköy 404 oda, Eylül 2015 Pullman İstanbul Yeşilköy 404 oda, Eylül 2015 Four Points by Sheraton İstanbul Batışehir 144 oda, Kasım 2015 33
Danışmanlık ve Araştırma Hizmetleri Burçin Yıldıran Sezen, MRICS Yardımcı Direktör Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) 350 0823 burcin.sezen@eu.jll.com Nida Türker, MAI, MRICS Müdür Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) 350 0773 nida.turker@eu.jll.com Yatırım Pazarı ve Ekonomik Görünüm İdil Hamzadi Direktör Sermaye Piyasaları +90 (212) 350 0821 idil.hamzadi@eu.jll.com Gün Gökkaya Yardımcı Direktör Sermaye Piyasaları +90 (212) 350 0857 gun.gokkaya@eu.jll.com Perakende Pazarı Görünümü Sayat Delice Direktör Perakende Hizmetleri +90 (212) 350 0881 sayat.delice@eu.jll.com Orit Fresko Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama +90 (212) 350 0831 orit.fresko@eu.jll.com Sebla Önderol Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama +90 (212) 350 0787 sebla.onderol@eu.jll.com Demet Karakimseli Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama +90 (212) 350 0829 demet.karakimseli@eu.jll.com Erkan Güsar Yardımcı Direktör Alışveriş Merkezi Kiralama +90 (212) 350 0837 erkan.gusar@eu.jll.com Roni Saris Yardımcı Direktör Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı +90 (212) 350 0878 roni.saris@eu.jll.com Ofis Pazarı Görünümü Mahir Mermer Yardımcı Direktör, Ofis Kiralama Ofis ve Lojistik +90 (212) 350 0871 mahir.mermer@eu.jll.com Seda Özkul Müdür, Ofis Kiralama Ofis ve Lojistik +90 (212) 350 0868 seda.ozkul@eu.jll.com Lojistik Pazarı Görünümü Muharrem Çay Yardımcı Direktör, Sanayi ve Lojistik Ofis ve Lojistik +90 (212) 350 0875 muharrem.cay@eu.jll.com Anıl Baştaş Turpçu Müdür, Sanayi ve Lojistik Ofis ve Lojistik +90 (212) 350 0886 anil.bastas@eu.jll.com Otel Pazarı Görünümü Volkan Müller COO,CFO Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) 350 0857 volkan.mueller@eu.jll.com Ayşe Nur Teker Müdür Otel ve Ağırlama Grubu +90 (212) 350 0892 aysenur.teker@eu.jll.com 34
35
İletişim JLL Türkiye İstanbul MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No:3 Kat: 1 34340 Levent - İstanbul, TÜRKİYE Tel: +90 (212) 350 0800 Faks: +90 (212) 350 0806 Ülke Yönetimi Avi Alkaş, MRICS, CSM, CLS, CRX Ülke Başkanı +90 (212) 350 0710 avi.alkas@eu.jll.com Volkan Müller COO,CFO Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) 350 0857 volkan.mueller@eu.jll.com Aydın Yurdum Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) 350 0800 aydin.yurdum@eu.jll.com Yazarlar Burçin Yıldıran Sezen, MRICS Yardımcı Direktör Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) 350 0823 burcin.sezen@eu.jll.com Dora Şahintürk Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) 350 0740 dora.sahinturk@eu.jll.com Yavuz Can Parlar Kıdemli Analist Danışmanlık Hizmetleri +90 (212) 350 0808 yavuz.parlar@eu.jll.com Tarkan Ander Bölge Direktörü Yönetim Kurulu Üyesi +90 (212) 350 0850 tarkan.ander@eu.jll.com 36