Property Times Türkiye 213 4.Çeyrek Yaklaşan belirsizlik... 6 Mart 214 İçerik Ekonomik Gelişmeler 2 İstanbul Ofis Pazarı 3 Türkiye Perakende Pazarı 4 Türkiye Otel Pazarı 5 Tanımlar 11 Yazar Özlem Atalay Araştırma + 9 (212) 231 553 x 126 atalayo@dtz.com.tr İletişim Magali Marton Avrupa ve Ortadoğu Araştırma Direktörü + 44 ()2 4964 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Küresel Araştırma Direktörü + 44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Türkiye ekonomisi 213 yılının ilk 9 aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre % 4 büyüme kaydetti ve Ekonomi Bakanlığı tahminlerine göre 213 sonunda yıllık % 3,6 oranında bir büyüme bekleniyor. Enflasyon ise 213 ü % 7,8 ile tahminlerin üzerinde bir değerle tamamladı. TCMB tarafından yapılan tahminlere göre enflasyonun kısa vadede % 5 hedefinin belirgin olarak üzerinde seyretmesi bekleniyor. Son 8 aydır % 4,5 oranında sabitlenen politika faizinde ise önümüzdeki çeyrek dönemlerde TCMB tarafından artışa gidilmesi bekleniyor. İstanbul da A sınıfı mevcut ofis arzı Avrupa Yakası nda 1,6 milyon m 2 ye erişirken, Anadolu Yakası nda 86. m2 ye yükselerek toplamda 2,4 milyon m 2 oldu. Önümüzdeki çeyrek dönemde Maslak ta iki, Kozyatağı ve Ümraniye de de birer olmak üzere toplam 4 projenin tamamlanarak mevcut ofis arzına 15. m2 civarı katkı yapması bekleniyor. 4.Çeyrek te Ekim Ayı nda bayram olması ve Aralık Ayı nda da yeniyılın yaklaşıyor olmasından dolayı, bu aylar AVM lerin daha çok ziyaret edildiği dönemler oldu. 17 Aralık ta başlayan soruşturmaların tüketici ve sektörel güven endekslerini düşürmesi olasılığı ile önümüzdeki çeyrek dönemlerde daha derinden hissedilmesi bekleniyor. AVM arzı 5 yeni açılış ile 317 AVM de 8,94 milyon m 2 ye ulaşırken, 212-213 yılları süresince açılan AVM lerin büyük çoğunluğunu banliyö AVM leri şeklinde tanımladığımız bölgesel AVM ler oluşturdu. Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 212 verilerine göre, Türkiye turist sayısında ulaştığı 35,6 milyon ile İtalya dan sonra 6. sırada yer alırken, 25,7 milyar dolar gelir ile de 12. sırada yer aldı. Turizm ve Kültür Bakanlığı işletme belgeli otellerde konaklayan ziyaretçi sayısı 28 yılından itibaren artarak, 212 yılında % 56 sını yabancı ziyaretçilerin oluşturduğu 36,1 milyona ulaştı. Türkiye de faaliyet gösteren, aralarında Türkiye pazarına yakın dönemde giriş yapmış Shangri-La Hotels & Resorts, Mandarin, Jumeirah gibi grupların bulunduğu uluslararası otel zinciri sayısınının giriş yapacak Raffles, Nikki Beach gibi isimlerle beraber 14 e yükselmesi bekleniyor. İstanbul Menkul Kıymetler Borsası nda işlem gören 29 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) arasından 11 tanesinin portföyünde otel yatırımı mevcut bulunuyor. Uluslararası otel zinciri işletmecilerinden biri olan Accor S.S. ile anlaşması olan, 26 kuruluş tarihli Akfen GYO gerek kendi portföyündeki otel yatırımları ile gerekse de 11 GYO arasında sahip olduğu en yüksek otel portföy değeri ile öncü konumda bulunuyor. Türkiye kökenli The Marmara, Divan, Dedeman gibi otel zincirlerinin yurtdışındaki faaliyetlerinin, önümüzdeki dönemlerde Türkiye otel pazarının daha da tanınmasını sağlayacağı tahmin ediliyor. DTZ Research
212Ç1 212Ç2 212Ç3 212Ç4 213Ç1 213Ç2 213Ç3 213Ç4 Türkiye 213 4.Çeyrek Ekonomik Gelişmeler GSYİH Türkiye ekonomisi 213 yılının ilk 9 aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre % 4 büyüme kaydetti. TCMB nın hazırlamış olduğu Beklenti Anketi ne göre 213 yılı için beklenen büyüme % 3,2 ve Ekonomi Bakanlığı tahminlerine göre % 3,6 oranında bir büyüme bekleniyor (Grafik 1). Otomobil satışları geçen çeyrek dönemin üzerinde seyrederken, beyaz eşya satışları önceki döneme görece düşük olsa da yüksek seyrini korumaya devam ederek ekonomik aktivitelerin canlılığını koruduğunu gösterdi. Perakende satış hacmi bir önceki yılın aynı çeyreğine göre % 6,4 artarken, 213 yılında bir önceki yıla göre % 4,1 oranında arttı. Enflasyon Aralık sonu itibariyle enflasyon % 7,4 e inerek, 213 ü % 7,8 ile tahminlerin üzerinde bir değerle tamamladı. 212 yıl sonu enflasyonu ise bu yıldan düşük olarak % 6,2 ydi. Bu dönemki enflasyon değerinde, özellikle Aralık ayında Türk Lirası nda gözlenen değer kaybı ile gıda fiyatlarındaki artış etkili oldu. TCMB tarafından yapılan tahminlere göre, döviz kuru hareketlerinin etkileri ve gıda fiyatlarındaki olumsuz seyir nedeniyle enflasyonun kısa vadede % 5 hedefinin belirgin olarak üzerinde seyretmesi bekleniyor. Politika Faizi TCMB hedefin üzerinde seyreden enflasyon göstergelerinin fiyatlama davranışları üzerindeki olumsuz etkilerini sınırlamak amacıyla ek parasal sıkılaştırmalara devam ederken, politika faizi son 8 aydır % 4,5 oranında sabitlendi. 213 yılının dördüncü çeyreğine aynı politika faiz değeri ile girilse de, önümüzdeki çeyrek dönemlerde TCMB nin faiz oranlarında artışa gitmesi bekleniyor (Tablo 1). Grafik 1 Türkiye ekonomisi: seçilmiş göstergeler 1% 8% 6% 4% 2% % -2% Kaynak: TUİK Tablo 1 GSYİH (%) Hanehalkı Tüketim (%) Enflasyon (%) Ekonomik göstergeler 211 212 213 GSYİH (%) 8,8 2,2 2,6 t GSYİH, kişi başı 1.444 1.54 1.818 t Nüfus (milyon) 74.7 75.6 76.6 Hanehalkı harcamaları büyüme oranı (%) 7,7 -,7 5,1 3.Ç. Enflasyon (%) 1,5 6,2 7,4 İşsizlik (%) 9,8 9,2 9,7 UDY (milyon ABD $) 15.732 12.387 8.43 Nov UDY artış oranı (%) 74,1-22,1-1,7 Nov Politika faizi (haftalık repo %) 5,75 5,5 4,5 İMKB indeksi (XU1) 51,267 78,28 67,81 Döviz kuru (TRY/EUR) 2.32 2.3 2.52 Döviz kuru (TRY/USD) 1.67 1.79 1.9 Kaynak: TUİK, TCMB, TCEB; t:tahmin edilen www.dtz.com.tr Property Times 2
Türkiye 213 4.Çeyrek İstanbul Ofis Pazarı Talep ve Arz 213 4. Çeyrek de ofis arzına yeni katılımların olduğu bölgeler Avrupa Yakası nda Maslak ve Şişli-Zincirlikuyu ile Anadolu Yakası nda Ümraniye oldu. Böylelikle mevcut ofis arzı Avrupa Yakası nda 1,6 milyon m 2 ye erişirken, Anadolu Yakası nda 86. m 2 ye yükselerek toplamda 2,4 milyon m 2 oldu. Bu çeyrekte kiralama işlemlerinde öne çıkan bölgeler ise Buyaka ve Akkom Ofis Park 3.Blok ile Ümraniye, Nida Kule Göztepe ile Kozyatağı Bölgesi, RönesansBiz Mecidiyeköy ile Mecidiyeköy ve Özdilek River Plaza Projesi ile Levent oldu. Avrupa Yakası ndaki emilim Anadolu Yakası ndan yüksek gerçekleşirken, tolam emilim 3. Çeyrek ile yakın değerlerde oldu (Grafik 2). Gelecek Arz Avrupa Yakası nda Maslak, Levent hattında; Anadolu Yakasın da Kozyatağı, Ataşehir, Ümraniye bölgelerinde inşaat halindeki projeler devam ederken, yine bu bölgelerde planlama sürecindeki yeni projeler gelecek arza katılmaya devam ediyor. Önümüzdeki çeyrek dönemde Maslak ta iki, Kozyatağı ve Ümraniye de birer olmak üzere toplam 4 projenin tamamlanarak mevcut ofis arzına 15. m 2 civarı katkı yapması bekleniyor. İnşaat halindeki ve planlanan toplam ofis arzı ise 1,5 milyon m 2 değere ulaştı (Grafik 3). Avrupa Yakası nda Levent Bölgesi mevcut ofis arzı bakımından diğer bölgelere nazaran yüksek bir değere sahip olsa bile yatırımcı ve geliştiricilerin ilgisini çekmeye devam ediyor. Anadolu Yakası nda Ataşehir, İstanbul Finans Bölgesi civarı ile Ümraniye arzı yükseltecek diğer bölgeler arasında yer alıyor. Kiralar Levent-Etiler Bölgesi nde boşluk oranı % 13,8 civarında seyrederken, Şişli-Zincirlikyu da % 6,7 civarında oldu. İstenen en yüksek kira bedeli ise Şişli-Zincirlikuyu da 43 ABD $/ m 2 /ay oldu. Maslak ta mevcut arza yeni ofis arzının dahil olmasıyla boşluk oranı % 14 e yükseldi ve yeni eklenen Maslak No1 de istenen en yüksek kira bedeli 39 ABD $/m 2 /ay oldu. Asya Yakası nda Kozyatağı nda boşluk oranında önemli bir değişiklik olmazken, Ümraniye de boşluk oranı % 11 e yükseldi ve istenen en yüksek kira bedelleri sırasıyla 25 ABD $/ m 2 /ay ve 27 ABD $/ m 2 /ay oldu (Grafik 4). Garfik 2 İstanbul A sınıfı ofis alanı net emilim, ` m 2 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Kaynak:DTZ Pamir & Soyuer Grafik 3 Gelecek ofis arzı tahmini, (214-218), ` m 2 6 5 4 3 2 1 Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer Grafik 4 Asya İstanbul ofis arzı boşluk oranları 25% 2% 15% 1% 5% % Avrupa 214 215 216 Planning Asya Avrupa 212 Q2 212 Q33 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 KOZYATAĞI ÜMRANİYE MASLAK ŞİŞLİ-ZKUYU LEVENT-ETİLER Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer www.dtz.com.tr Property Times 3
Türkiye 213 4.Çeyrek Türkiye Parekende Pazarı Talep 4.Çeyrek te Ekim Ayı nda bayram olması ve Aralık Ayı nda da yeniyılın yaklaşıyor olmasından dolayı, bu aylar AVM lerin daha çok ziyaret edildiği dönemler oldu. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) verilerine göre, Kasım ayında 94 olan ziyaretçi ve 146 olan ciro endeksleri Aralık ayında beklenen sıçramayı yapamayarak sırasıyla 111 ve 174 olarak kaydedildi (Grafik 5). Fakat yine de 212 Aralık ayı ile karşılaştırıldığında ciro endeksinde % 2,4 bir artış oldu. Kiralanabilir alan başına düşen ciro Türkiye genelinde Aralık ayında 75 TL/m 2 ye ulaşırken, İstanbul genelinde 827 TL/m 2 olarak kaydedildi. Son dönem meydana gelen gelişmelerin ekonomiye olası etkilerinden dolayı hanehalkı harcamalarının orta vadede kısılması bekleniyor. Arz Geçen çeyrek 8,73 milyon m 2 olan AVM arzı 4 yeni açılış ile 317 AVM de 8,94 milyon m 2 ye ulaştı. İstanbul bu dönemde yeni bir açılış görmezken, adrese dayalı nüfus verilerinin TUİK tarafından açıklanmasından sonra yeni nüfus verileri ile hesaplanan 1. kişi başına düşen AVM arzı 233 m 2 oldu. Ankara da ise 272 m 2 ye yükselerek iki büyük kent arasındaki 1. kişi başına düşen AVM arzı farkı açılmış oldu. Türkiye genelinde ise 116 m 2 /1. kişi ile neredeyse aynı kaldı. 212-213 yılları süresince açılan AVM lerin büyük çoğunluğunu banliyö AVM leri şeklinde tanımladığımız bölgesel AVM ler oluştururken, onu kentiçi AVM ler izledi (Grafik 6). Grafik 5 Alışveriş merkezleri ciro ve ziyaretçi endeksi 2 15 1 5 Kaynak: AYD Grafik 6 Ziyaretçi Endeksi Ciro Endeksi Son 2 yılda açılan AVM lerin türlerine göre dağılımı Outlet Merkezleri 4% Perakende Parkları 1% Kentiçi AVM 18% 1.5 M m 2 Bölgesel AVM 77% Yeni Arz 213 4. Çeyrek de Ankara da iki, Gaziantep, Antakya ve Şanlıurfa da birer olmak üzere toplam beş açılışla mevcut AVM arzına 22.17 m 2 civarında bir alan eklenmiş oldu. Rönesans Gayrimenkul Yatırım geliştiriciliğinde Piazza Alışveriş ve Yaşam Merkezi Şanlıurfa da açılırken, Multi Development Türkiye geliştiriciliğinde ise Gaziantep te Forum Gaziantep açıldı. Taurus AVM ve Next Level Avm de Ankara da kapılarını açan diğer iki AVM oldu. 4. m 2 lik kiralanabilir alanı ile Palladium Antakya, Hatay da 21 dan bu yana açılan 3. AVM oldu. Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer Grafik 7 Gelecek AVM arzı alan dağılımı (214-216) Diğerleri 24% Kahramanmaraş 2% Kocaeli 2% Bursa 2% Diyarbakır 2% Adana 3% Konya 3% Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer Antalya 5% 3 M m 2 İzmir 7% Ankara 8% İstanbul 42% www.dtz.com.tr Property Times 4
23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Türkiye 213 4.Çeyrek Devam Eden Projeler ve Beklentiler Gelecek AVM arzının önümüzdeki 3 yıl içinde 3 milyon m 2 kadar artması beklenirken, İstanbul, Ankara, İzmir gibi 3 büyük kentin dışında Antalya, Konya, Adana öne çıkan diğer kentler oluyor (Grafik 7). Blackstone yatırım şirketi, Multi Corporation ın % 1 iştiraki olan Multi Development Türkiye yi satın aldı. Multi Development ın portföyünde Adana, Çorum ve Elazğ da planlama, Diyarbakır da ise inşaat aşamasında olan AVM projeleri bulunuyor. ECE Türkiye Afyonkarahisar da Afyon Girişim A.Ş. nin yatırımcılığında gerçekleşecek 42. m 2 kiralanabilir alanlı AVM projesinin yönetimini üstlendiğini açıkladı. Büyük kentler kadar Anadolu nun diğer kentlerinde de AVM yatırımları ilgi çekmeye devam ediyor. Grafik 8 Konaklama tesislerine geliş sayısı, milyon 4 35 3 25 2 15 1 5 Tesise Geliş Sayısı Türkiye Otel Pazarı Talep Dünya Turizm Örgütü (UNWTO) 212 verilerine göre, Türkiye turist sayısında ulaştığı 35,6 milyon ile İtalya dan sonra 6. sırada yer alırken, 25,7 milyar dolar gelir ile de 12. sırada yer aldı. Dünya Ekonomik Forum unun hazırlamış olduğu The Travel & Tourism Competitiveness Report 213- Seyahat ve Turizm Rekabet Analizi 213 Raporu na göre ise, Türkiye 211 de 5. sırada olduğu Seyahat ve Turizm Rekabet İndeksi sırlamasında 14 ülke arasında 46. sıraya yükseldi. Rekabet indeksini oluşturan bileşenlerin 3 ana bölümde sınıflandırıldığı raporda; 1) Yasa ve düzenlemeler, 2) İş ortamı ve altyapı 3) Kültürel ve doğal kaynaklar alanlarında kaydedilen gelişmelere göre puan veriliyor. Turizm ve Kültür Bakanlığı işletme belgeli otellerde konaklayan ziyaretçi sayısı 28 yılından itibaren artarak, 212 yılında % 56 sını yabancı ziyaretçilerin oluşturduğu 36,1 milyona ulaştı (Grafik 8). Ortalama kalış süresi 3,35 iken doluluk oranı % 54,34 olarak gerçekleşti. Türkiye yi ziyarete gelen yabancı turistlerin ülkelere göre sıralamasında Almanya 5 milyon civarındaki turist sayısı ve diğer ülkeler arasındaki %25 lik payı ile ilk sırada yer aldı. Rusya Federasyonu ve İngiltere de sırasıyla % 13 ve % 6 lık paylarıyla sıralamada 2. ve 3. ülkeler oldu (Grafik 9). 212 yılında ülkede konaklama yapan 36 milyon civarı turistin 16 milyon kadarı kıyı turizminin Türkiye de yoğunlaştığı Antalya, Muğla, Aydın olmak üzere 3 güney şehrinde toplandı. Başta İstanbul, İzmir ve Ankara olmak üzere 14 milyon kadar ziyaretçi de, 212 yılında 1 büyük şehirdeki otellerde konakladı (Grafik 1). Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı Grafik 9 Ziyaretçilerin ülkelere göre dağılımı, 212 Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı Grafik 1 Kentlere göre geliş sayısı, 212 7 6 5 4 3 2 Diğerleri 42% Japonya 3% A.B.D. 3% Fransa 4% Yabancı 4.7 M m 2 Yerli Almanya 25% İngiltere 6% Hollanda 4% Rusya Fed. 13% 1 IST İZM ANK DNZ NVS BRS BLK GZA ÇNK KON ADA TRB Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı www.dtz.com.tr Property Times 5
23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 bin Türkiye 213 4.Çeyrek International Congress and Convention Association (ICCA) nın hazırladığı A Modern History of International Association Meetings çalışmasında yer alan, 1963-212 yılları arası verilere dayanarak yapılan analizlere göre; Amerika, diğer ülkeler ile karşılaştırıldığında kongre turizmi bakımından en çekici ülke olurken, onu son onbeş yıldaki performansıyla Almanya izledi. Fransa, İtalya ve İngiltere de öne çıkan diğer ülkeler arasında yer aldı. Kent ölçeğinde derlenen kongre turizmi istatistiklerine göre İstanbul 28-212 yılları arası ev sahipliği yaptığı 61 kongre ile Madrid den sonra 9. sırada yer aldı. İstanbul un kongre turizmine dair 1963 yılından 212 ye kadar olan gelişimini ise Grafik 11 den okumak mümkün. Grafik 11 İstanbul da düzenlenen kongre sayısı 7 6 5 4 3 2 1 Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı Arz 212 Aralık istatistiklerine göre Türkiye genelinde, turizm işletmesi belgeli 2.87 otelde, toplam 336.447 oda bulunuyor. Turizm yatırım belgeli 96 tesiste ise 126.592 oda bulunuyor (Grafik 12). Toplam 2.87 otelin % 72 gibi büyük bir bölümü 1 kentte konumlanırken; 3 büyük kent kategorisinde İstanbul; kıyı turizmi bölgesinde Antalya; Anadolu şehirlerinde ise Balıkesir turizm tesisleri ile öne çıkan kentler oldu (Grafik 13). 5, 4, 3 yıldızlı oteller sırasıyla % 14, % 21 ve % 25 oranlarda paya sahip oldu. İstanbul şehir otelleri ile öne çıkarken, Akdeniz Bölgesi nde şehir otelleri ile tatil köyleri, Ege Bölgesi nde ise şehir otelleri, tatil köyleriyle, termal oteller öne çıkan turizm tesisleri oldu. Grafik 12 Turizm tesis ve oda sayısı 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Tesis Sayısı Oda Sayısı 4 35 3 25 2 15 1 5 Uluslararası Otel Zincirleri ve Gelecek Projeler Türkiye de faaliyet gösteren, aralarında Türkiye pazarına yakın dönemde giriş yapmış Shangri-La Hotels & Resorts, Mandarin, Jumeirah gibi grupların bulunduğu uluslararası otel zinciri sayısınının giriş yapacak Raffles, Nikki Beach gibi isimlerle beraber 14 e yükselmesi bekleniyor (Tablo 2). IHG çoğunluğunu İstanbul daki otellerin oluşturduğu portföyüne 214 yılında, İstanbul Asya Yakası nda Crowne Plaza yı, Anadolu şehirlerinden Gaziantep te Holiday Inn i ve Manisa da Holiday Inn Express i eklemeyi planlıyor. Best Western, çoğunluğu İstanbul da bulunan otellerine 214 yılında Kocaeli nde BW Plus Sekerpınar Otel i, İzmir de ise BW Premier Karşıyaka Otel i dahil etmeyi planlıyor. Renaissance İzmir Otel i 213 te açan Marriott International, 259 odalı İstanbul Marriot Otel i 214 te Şişli de açarak toplam oda sayısını 2.515 e çıkarmayı hedefliyor. Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı Grafik 13 Kentlere göre turizm tesis ve oda sayısı 8 7 6 5 4 3 2 1 Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı Tesis Oda 2 15 1 5 www.dtz.com.tr Property Times 6
Türkiye 213 4.Çeyrek Türkiye de uluslararası otel işletmecilerinin en eskisi olan ve diğer uluslararası zincirler arasında Türkiye deki otel sayısı en fazla olan Hilton Worldwide, 216 yılı itibariyle otel sayısını 44 e, oda sayısını da 9.768 e çıkarmayı planlıyor. 27 den beri Türkiye de faaliyet gösteren Accor Grubu 214 yılında İstanbul da 2, Ankara da ve Diyarbakır da 1 er, 215 te Konya da 2 ve İstanbul da 1 tane olmak üzere toplam 6 otelin açılışını planlıyor. Starwoods Hotels & Resorts Grup, Demsa Grubun Maçka Oteli projesi olarak geliştirdiği ve 214 yılında açmayı planladığı otelin işletmeciliğini, Türkiye de ilk defa faaliyet gösterecek St. Regis markasıyla yapmayı planlıyor. Grup, ayrıca Samsun daki Sheraton Samsun Otel projesini 215 yılında tamamlamayı hedefliyor. 212 ve 213 yıllarında İstanbul başta olmak üzere; İzmir, Antalya, Tekirdağ, Malatya gibi Türkiye nin farklı kentlerinde açtığı otelleriyle öne çıkan Wyndham Hotels & Resort Grubu 214 yılında da alışveriş merkezi, ofis, otel kullanımlarını birarada bulunduran Özdilek Center projesi içinde Levent de açılıyor. Carlson Rezidor Hotel Grubu 214 te İstanbul Pera, Şişli ve Atatürk Havaalanı civarında ve Kayseri de olmak üzere toplam 4 otel açmayı planlıyor. İstanbul da Sultanahmet ve Boğaz da olmak üzere iki oteli bulunan Four Seasons Hotels & Resorts üçüncü otelini 216 da İzmir Çeşme de faaliyete geçirmeyi planlıyor. FRHI Hotels & Resorts Grubun markalarından biri olan Kanada kökenli Fairmont Hotels & Resorts un; ofis, konut ve mağaza kullanımlarının yer aldığı karma kullanımılı Quasar İstanbul projesi ile 216 yılında ülkeye giriş yapması bekleniyor. Amerika kökenli Nikki Beach Türkiye deki ilk otel projesini Nikki Beach Resort & Spa Bodrum adıyla 214 yazında açmayı planlıyor. Grubun hedefleri arasında Bodrum dan sonra İstanbul da şehir oteli açmak yer alıyor. Demsa Grubun, Pera Palace Oteli için Dubai Holding bünyesindeki Jumeirah Grup ile anlaşmasından sonra, Türkiye ye uluslararası bir otel grubu daha girmiş oldu. Asya kökenli olan Mandarin Oriental ise Bodrum daki varlığını, Mandarin Oriental Bosphorus Oteli işletmeciliği ile 216 yılında İstanbul a da taşıma hedefi içinde bulunuyor. Türkiye kökenli otel zincirleri de projeleri ile gelişmeye devam ediyor. Türkiye de bulunan 13 oteline ek olarak; Dedeman Bostancı, Dedeman Park Bostancı, Dedeman Park Levent, Dedeman Grubun geliştirmekte olduğu projeler arasında yer alıyor. Türkiye de İstanbul, Ankara, Antalya (yeniden geliştirilmek üzere kapandı), Bodrum (yenileme altında), Bursa, Çorlu, Gaziantep te otelleri bulunan Divan Grubun geliştirmekte olduğu projeler arasında Divan Suites Güneşli yer alıyor. Tablo 2 Türkiye deki uluslararası otel zincirleri Grup Marka Otel, Oda Sayısı International Hotel Groups (IHG) Hilton Worldwide Marriott International Wyndham Hotel Group Accor Starwood Hotels & Resort Best Western Carlson Hospitality Four Seasons Hotels & Resorts Shangri-La Hotels and Resorts FRHI Hotels & Resorts Nikki Beach InterContinental, Holiday Inn, Crowne Plaza, Holiday Inn Express DoubleTree by Hilton, Garden Inn, Hampton, Hilton, Hilton Hotels & Resorts, Hilton Parksa Renaissance Hotels, Ritz Carlton, Marriott, Courtyard, Edition Hotels, JW Marriott Wyndham, Ramada, TRYP by Wyndham, Encore 16 otel, 3.48 oda 44 otel, 9.768 oda 11 otel, 2.515 oda 26 otel, 4.531 oda Novotel, İbis, Mercure 21 otel, 3.419 oda Sheraton, W Hotels, Lugal, The Luxury Collection, Le Meridien, Aloft, St.Regis Best Western, Best Western Premier, Best Western Plus Radisson Blu, Pak Inn by Radisson Four Seasons Hotel Shangri-La Hotel Raffles, Fairmont Hotels & Resort, Swiss Nikki Beach Resort and Spa, Bodrum 12 otel, 2.667 oda 17 otel, 1.274 oda 11 otel, 2.458 oda 2 otel, 235 oda 1 otel, 186 oda 5 otel, 1.53 oda 1 otel, 57 oda Kaynak: Otel sıralaması MKG araştırmasından alınmıştır Hotel Groups World Ranking 213. Veriler firma web sayfalarından derlenerek hazırlanmıştır, iki sene içinde tamamlanacak otel projeleri de tabloya dahil edilmiştir.(ocak 213). www.dtz.com.tr Property Times 7
Türkiye 213 4.Çeyrek Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Otel Yatırımları 213 Kasım itibariyle İMKB de işlem gören GYO sayısı 29 iken, 3 GYO (Büyükhanlı GYO A.Ş., Körfez GYO A.Ş. ve Tuna Gayrimenkul A.Ş.) ise Sanayi ve Ticaret Bakanlğı ndan kuruluş izni aldı fakat kuruluş tescil ve portföy oluşturma işlem ve çalışmalarına devam ediyor. Böylelikle, ilk kez 1995 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan yasal düzenlemeler ile ülkemizde uygulama zemini bulan GYO ların 214 yılı içindeki sayısının 32 ye ulaşması bekleniyor. Bu sayının konusu olan otel kullanımına odaklandığımızda ise tabloda 29 GYO arasından 11 tanesinin portföyünde otel yatırımını görüyoruz. 1 GYO nun işletme halindeki toplam otel sayısı 2 yi bulurken, 16 otel projesi de 215 ve 216 yıllarında tamamlanmak üzere devam ediyor. Yabancı yatırımcı kadar, yerli yatırımcıların da ilgisini çeken otel yatırımları daha çok İstanbul, Antalya ve Muğla da konumlanıyor (Tablo 3-4, Harita 1). Akfen GYO Kemankeş Caddesi üzerindeki İstanbul Karaköy Novotel Projesi ni 214 te tamamlamayı hedeflerken, Torunlar GYO da Tophane tarafında, Kemankeş Caddesi üzerinde butik otel projesi için çalışmalarına devam ediyor. Yurtdışı kökenli otel işletmelerinin Türkiye deki marka çeşitliliğini arttırması yanında, Türkiye kökenli The Marmara, Divan, Dedeman gibi otel zincirlerinin de yurtdışındaki faaliyetleri, önümüzdeki dönemlerde Türkiye otel pazarının daha da tanınmasını olanaklı kılacağa benziyor. Beklentiler Kentler, mevsimsellik etkilerinden sıyrılmak ve yıl boyunca turizm faaliyetlerinde bulunabilmek adına, sundukları çekicilikler ve olanaklarda çeşitlenmeye çalışıyor. Gerek Kültür ve Turizm Bakanlığı nın Türkiye nin Turizm Stratejisi- 223 çalışmasında, gerekse kentlerin kendi faaliyet ve otel işletmecilerinin planlarında deniz-kum-güneş turizminin yanı sıra kent turizmi kongre faaliyetleri, kültürel ve tarihi değerlerin öne çıkartılması, sağlık ve termal turizmi, kış turizmi, eko turizm gibi çeşitlenmeler üzerine hedefleri görmek mümkün oluyor. Turizm alternatiflerini çeşitlendirmeye çalışan örnekler arasında, aldığı mevcut ziyaretçi sayısı bakımından alt sıralarda bulunan; UNESCO Dünya Kültür Mirası Listesi nde yer alan Nemrut Dağı nın bulunduğu Adıyaman, sağlık ve termal turizminde öne çıkarılmaya çalışılan Manisa, Uşak gibi kentler yer alıyor. Bu anlamda şehir otellerinin ilgisini çeken büyük kentlerin, kıyı turizminin gözdesi olan Akdeniz ve Ege kentlerinin yanı sıra Anadolu kentlerinde de gerek yerli yatırımcı ve işletmecilerin gerekse, yabancı grupların faaliyetlerini arttırarak var olmaya devam etmesi bekleniyor. Akfen GYO nun Trabzon, Gaziantep, Kayseri gibi Anadolu illerinde bulunan otellerine, TSKB GYO nun Adana da Dedeman İşletmeciliğinde açacağı 5 yıldızlı otelin de eklenmesi bekleniyor. Kent içi mekanların dönüşümünün gerek mahalle gerekse bina ölçeğinde yaşandığı bu dönemde, sahip olduğu bir çok eski han ve tarihi bina ve Galataport Projesi ile öne çıkan Karaköy bölgesi yatırımcıların odağı haline geldi ve bu ilgiliyi de uzun süre taşıyacağa benziyor. www.dtz.com.tr Property Times 8
Türkiye 213 4.Çeyrek Table 3 REITs hotel investments REIT Hotels in operation Hotels under development Akfen REIT Alarko REIT Atakule REIT Novotel & İbiş Hotel Zeytinburnu Eskişehir İbiş Otel ve Fitness Center Novotel Trabzon Novotel ve İbiş Otel Gaziantep Novotel ve İbiş Otel Kayseri İbiş Otel Bursa İbiş Otel Adana İbiş Otel Esenyurt İbiş Otel İzmir KKTC Girne Mercure Otel Samara İbiş Otel Yaroslavi İbiş Otel Kaliningrad İbiş Otel Fethiye Hillside Beach Club Resort Alaaddin Otel İbis Otel Ankara Esenboğa Projesi İstanbul Karaköy Novotel Projesi Bafra Otel Projesi Moskova Otel Projesis Halk REIT İŞ REIT Martı REIT ÖZAK REIT Nevşehir Lykia Lodge Kapadokya Otel Martı Myra Otel Martı Tali Marina Ela Quality Resort Otel Dedeman Park Levent Projesi İçmeler Maliye Camping-Martı Diamond Projesi Sarıgerme Otel Projesi Giova Boutique Otel Aphrodisias Otel Demre-5 Star Otel Projesi Didim-5 Star Otel Projesi Denizli-5 Star Otel Projesi Pera REIT Aqua Dolce Tour. & Ent. Ctr. Projesi Torunlar REIT Ankara Crowne Plaza Beyoğlu-Kemankeş Boutique Otel TSKB REIT Adana-5 Star Otel Projesi Source: Data is compiled from company websites (January 214). www.dtz.com.tr Property Times 9
Türkiye 213 4.Çeyrek Harita 1 GYO ların otel yatırımları (değerler oda sayılarını gösterir) Kaynak: Bilgiler ilgili GYO ların websitesinden elde edilmiştir. www.dtz.com.tr Property Times 1
Türkiye 213 4.Çeyrek Tanımlar Ofis İstanbul ana ofis bölgeleri: Net alan emilimi: Yeni arz: Ortalama kira: En yüksek kira: Getiri oranı: Boşluk oranı: Perakende AVM sınıfları ve tanımları: Kentiçi AVM: Bölgesel AVM: Outlet merkezler: Perakende parklar: Ortalama kira: Otel Pazarı Turizm İşletme Lisansı: Turizm Yatırım Lisansı: DTZ Pamir & Soyuer ofis veritabanı; ana ofis bölgelerinde(avrupa yakasında Maslak, Levent- Etiler, Şişli Zincirlikuyu - Beşiktaş ve Asya yakasında Kozyatağı, Ümraniye ve Ataşehir) yer alan, toplam kiralanabilir alanı 3.5 metrekareden büyük A sınıfı ofis binalarını kapsamaktadır. Pazara giren yeni arz ve boşalan mevcut ofis alanların da dikkate alındığı, dönemboyunca toplam kiralanan ofis alanlarınıtemsil eder. Tamamlanarak operasyonel hala gelen yeni ofis alanlarıdır. Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak $/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır. Ortalama kira, pazardaki tüm istenen kira değerlerinin, kiralanabilir toplam alana göre ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanır. Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak $/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır. En yüksek kira, bütün kiralama işlemleri içinde, uç değerlerin hariç tutularak en yüksek çeyrek dilimde yer alan kira değerlerinin ortalamasıdır. Gayrimenkulüntoplam yıllık kira değerinin satış değerine oranının yüzde olarak ifade edilmesidir. En iyi getiri oranı, uç değerler hariç tutularak belirtilen dönem içinde gözlemlenen en düşük getiri oranıdır. Mevcut ofis stoku içinde taşınmaya hazır durumda olan elverişli ofis alanlarını temsil eder. Alışveriş merkezi, sadece bu amaç için inşa edilmiş, market alanı hariç tutulduğunda minimum 5. metrekare kiralanabilir alana sahip ve en az 3+ mağazadan oluşan mekan olarak tanımlanır. DTZ Pamir & Soyuer AVM veritabanı sadece işletmeye açık merkezleri kapsar. Mevcut bir alışveriş merkezinin daha sonra genişletilmesi ya da ek alanların eklenmesi veritabanına yeni arz olarak eklenir. Ana AVM sınıfları aşağıda belirtilen British Council of Shopping Centre (BCSC) standartları temel alınarak tanımlanır: Şehrin ana merkezi ya da MİA sında yer alan alışveriş merkezidir. Kent merkezi dışında banliyöde yer alan alışveriş merkezidir. Mağazaların çoğunluğunun markalı ürünleri tavsiye edilen perakende fiyatından oldukça indirimli sattığı merkezlerdir. 1. metrekareden küçük olmamak kaydıyla en az 3 perakende satış mağazasından oluşan, ayrı girişleri ve ortak park alanı bulunan özel amaçlı inşa edilmiş merkezlerdir. Ana kiracılar hariç tutularak küçük ve orta büyüklükteki mağazaların kira değerleri dikkate alınarak hesaplanır. Türkiye otel pazarı ile ilgili istatistikler Türkiye Cumhuriyeti Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yıllık olarak yayınlanmaktadır. Rapor dahilinde kullanılan veriler sadece turizm işletme lisanslı tesisleri kapsamakta olup, 212 sonuna aittir. Bakanlık tarafından verilen iki türlü belge vardır: işletme halinde olan turizm tesislerine verilir. Yapım ya da planlama aşamasında bulunan turizm tesislerine verilir. www.dtz.com.tr Property Times 11
DTZ Araştırma Raporları Diğer DTZ araştırma raporları websitesinden yüklenebilir : www.dtz.com/research Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- November 213 Sweden - Computer Games developers November 213 India Office Demand and Trends Survey 212-13 Poland Banking Sector - January 213 Property Times Regular updates on occupational markets from a landlord perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Bangkok, Beijing, Berlin, Brisbane, Bristol, Brussels, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europe, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, India, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Poland, Prague, Qingdao, Rome, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapore, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warsaw, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe, North America and UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe, UK and China. In addition we publish an annual outlook report. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey January 214 China The Technology Sector January 214 Czech Republic Green buildings December 213 Net Debt Funding Gap - November 213 UK secondary market pricing - October 213 Quantitative Easing - UK Regions - September 213 Singapore Government Land Sales - September 213 UK lending market -September 213 Quantitative Easing - August 213 Property Investment Guide Asia Pacific 213-214 DTZ Araştırma Hizmetleri Detaylı bilgi ve veriler için üyelerimize sağlanan hizmetler aşağıda verilmektedir. Daha fazla bilgi için iletişim; graham.bruty@dtz.com Gayrimenkul Piyasaları Göstergeleri (Property Market Indicators) Asya Pasifik ve Avrupa ticari ve endüstriyel piyasalar zaman serisi verileri. Gayrimenkul Tahminleri (Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value IndexTM) Asya Pasifik, Avrupa ve Amerika ticari ve endüstrieyel piyasalar beş yıllık tahmin verileri. Yatırım İşlemleri Veritabanı (Investment Transaction Database) Asya Pasifik ve Avrupa yatırım işlemleri. Gayrimenkul Yatırımları (Money into Property) DTZ in 35 yıldır yayınladığı ana araştırma yayınlarından biri olan yıllık rapor; sermaye akışı, hacmi, mülkiyet, yeni eğilimler, sermaya piyasalarına ilişkin veriler ve yatırımcı/ borç veren kurumların eğilim anketi sonuçları. www.dtz.com.tr Property Times 12
DTZ Research DTZ Research İletişim Küresel Araştırma Direktörü Hans Vrensen Tel: +44 ()2 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Küresel Tahmin Direktörü Fergus Hicks Tel: +44 ()2 3296 237 Email: fergus.hicks@dtz.com Avrupa ve Ortadoğu Araştırma Direktörü Magali Marton Tel: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Küresel Stratejik Araştırmalar Direktörü Nigel Almond Tel: +44 ()2 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com DTZ Pamir & Soyuer İletişim CEO, EMEA Araştırma John Forrester Özlem Atalay Phone: +44 ()2 3296 22 Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 126 Email: john.forrester@dtz.com Email: atalayo@dtz.com.tr Danışmanlık Hizmetleri Danışmanlık Hizmetleri Sedef Uğurlaş Dr. Özlem Şahin Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 122 Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 113 Email: ugurlass@dtz.com.tr Email: sahino@dtz.com.tr Danışmanlık Hizmetleri Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri Fadime Çoban Hazal Seher Özkan Bali Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 12 Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 119 Email: cobanf@dtz.com.tr Email: ozkanh@dtz.com.tr Genel İletişim DTZ Pamir&Soyuer Hakkkı Yeten Cd., 15/7, 34365, Şişli/İstanbul Tel : + 9 (212) 231 55 3 E-mail: admin@dtz.com.tr Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri Doğan Akçura Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 124 Email: akcurad@dtz.com.tr Yatırım Ali Pamir Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 114 Email: pamiraz@dtz.com.tr Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri Halil İbrahim Anasoy Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 116 Email: anasoyh@dtz.com.tr Yatırım Firuz Soyuer Tel: + 9 (212) 231 55 3 ext. 117 Email: soyuerf@dtz.com.tr UYARILAR Bu raporda yer alan değerlemeler ve tahminler firmamız tarafından yapılan dikkatli ve özenli bir araştırma sonucunda elde edilmiş olmasına rağmen doğruluğu garanti edilemez. Bu rapor, firmamızın yazılı izni alınmadan hiçbir şekilde yayınlanamaz, çoğaltılamaz, raporun tümü veya bir bölümü için atıfta bulunulamaz. Ayrıca bu rapor, firmamızın yazılı izni alınmadan hiçbir kontrata, anlaşmaya veya diğer dokümanlara temel olacak şekilde kullanılamaz. DTZ Mart 214 www.dtz.com.tr Property Times 13