10.17. Kayabaşı-TOKİ Konutları Kayabaşı bölgesi İstanbul un Avrupa yakasında, biyolojik çeşitlilik ve kentin yaşam destek sisteminin en önemli parçalarından biri olup kentin doğal ve ekolojik dengeleri korunması gereken en önemli alanlarından biridir. Bölge İstanbul un en hassas alanlarının başında, göller arası olarak da tanımlanabilen Küçükçekmece, Büyükçekmece ve Sazlıdere havzalarının bir araya geldiği coğrafyada bulunmaktadır. Aynı zamanda jeolojik ve depremsellik açısından riskli alanlar kapsamına giren bölge özellikle merkezi ve yerel yönetimler tarafından çevresinde yapılan planlamalar eşliğinde ciddi bir yapılaşma baskısı altına alınmış bulunmaktadır. Son olarak Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 12.12.2005 gün, 7856 sayılı yazısı ile dava konumuz olan Kayabaşı bölgesindeki 1111 ha. lık alan, 5162 sayılı kanun uyarınca Gecekondu Dönüşüm Projesi Alanı olarak kabul edilmiş ve 10.10.2005 gün, 2838 no lu Başbakanlık oluru ile Gecekondu Dönüşüm Projesi Alanı olarak ilan edilmiştir. Yine 22.3.2007 tarihinde kabul edilen 5609 sayılı yasa ile 775 sayılı Gecekondu Yasası değiştirilmiş, İmar ve İskân Bakanlığının tüm yetkileri, gecekondu fonu kaynakları ve kanun kapsamında bulunan taşınmazlar ile bedelsiz olarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilerek, Maliye Bakanlığının onayı ile tapuda Toplu Konut İdaresi Başkanlığı adına tescil edilmiştir. Alanın tamamı Sazlıdere ve Küçükçekmece su toplama havzalarının içinde kalmaktadır. Ayrıca 1/100.000 ölçekli plan raporlarında İstanbul için son derece önemli olan ve çarpık yapılaşma ve planlamalar eşliğinde bu özelliğini kısmen yitiren Küçükçekmece su havzasının da ıslahı önerilmektedir. Kaldı ki proje alanının tümü bu konuda henüz doğal niteliğini kaybetmemiştir. (Küçükçekmece Gölü nün Sazlıdere Baraj Gölüne kadar olan bölümü sulak ve bataklık alanları oluşturmaktadır. Gölün gelgitleri ile oluşan bataklık alan kuşların göç yolu üzerinde dinlenme ve üreme bölgesi durumundadır.) Daha da önemlisi İstanbul için üretilen bütün çevre düzeni planları için yapılan doğal yapı sentezlerinde proje alanı mutlak korunması gereken doğal kaynak alanı, işlevlerinin bozulmaması gereken kritik önemdeki ekolojik sistemler, su döngüsüsün sürdürülebilmesi açısından 1. ve 2. derecede kritik toprak ve kaynak alanları olarak tanımlanmıştır.
Bölge barındırdığı dere ve doğal topografyası nedeniyle de çok önemli bir yağmur suyu toplama havzası ve İstanbul un beş ekolojik koridorundan birisidir. Bu husus plan raporlarında Küçükçekmece Gölü ile Sazlıdere boyunca uzanan Sazlıdere ekolojik koridoru da yoğun yapılaşma arasında tehdit altında kalan, İstanbul için önemli bir ekolojik koridor niteliğindedir şeklinde kayıt altına alınmıştır. Bu çalışmalar kapsamında yapılan İstanbul İli Doğal Yapı Tolerans Derecelendirmesi haritalarında da proje alanı İnsanın her türlü faaliyetine toleransı olmayan özel coğrafya alanları olarak doğal haliyle bırakılması gereken alanlar olarak gösterilmiştir. Ancak bütün bu tespitlere rağmen 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planlarında söz konusu alan için Bu alanın korunması doğrultusunda çözüm getirilmesi gereken temel sorun, bu alanda yer alan ve Resneli Çiftliği olarak anılan imar uygulaması yapılmış parseller için alanının doğal kaynaklarına zarar vermeden ve ekolojik önemini göz önünde bulundurarak çözüm getirilmesidir denilmiştir. Planda ayrıca Bu karmaşık mülkiyet yapılanması ve imar hakları sorunu, ekolojik koridor ve jeolojik yönden sakıncalı alanlar göz önünde bulundurularak Sazlıdere Havzası ile Küçükçekmece Gölü arasındaki ekolojik koridor yeşil alanlar sistemi içerisinde değerlendirilmiş, bu alanlar dışında kalan alanlar gelişme konut alanı olarak önerilmiştir denilerek kentsel gelişme alanı olarak düzenlenmiştir. Havza sınırları işlenmemiş, alan yapılaşmamış olmasına karşın ekolojik koridor bütünlüğü bozulmuş ve kent makro formunda kuzeye doğru ciddi bir cazibe alanı oluşturulmuştur ve bu husus İstanbul çevre düzeni için yapılan ve yargı tarafından da onay gören itirazlarımızın ana konularından birini oluşturmaktadır. Özellikle bugüne kadar 775 sayılı yasa kapsamında bulunan ve halen yapılaşmanın son derece kısıtlı bulunduğu proje alanı TOKİ tarafından düzenlenen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar ile yaklaşık 350 bin kişinin yaşayacağı büyük bir kentsel merkez haline getirilmeye çalışılmakta ve bu merkezinin kentle bağlantısının da İstanbul için üretilen hiçbir üst ölçekli planda bulunmayan Üçüncü Boğaz Köprüsü çevre yolları ile sağlanacağı açıkça ilan edilmektedir. Havza alanlarında olumsuzluklara neden olan diğer bir etken de, havzaların çevresinden geçen karayollarının yarattığı hava kirletici emisyonların olduğu son derece açık bir gerçekken ilgili dönüşüm projesi ile bölgeye getirilen trafik yükü ve plan notlarının yaratacağı ekolojik tahribat
ile birlikte, proje bir anlamda Üçüncü Boğaz Köprüsünün meşrulaştırılması görevini de yüklenmiştir. Bununla da yetinilmeyerek ekolojik açıdan bu denli hassas bir bölgede açılan yarışma belgelerinde ek olarak verilen plan raporunda; Kent bütününe yönelik alışveriş merkezi vb ticari kullanımlara imkan verilecek bir ticaret yoğunluğu üst ölçekli plan kararları doğrultusunda alanın doğu kesiminde 3. köprü bağlantı yolu kavşağı yakın çevresinde olacaktır denilerek hem kentin hem de bölgenin son kalan doğal kaynaklarına indirilecek öldürücü darbe açıkça ilan edilmektedir. Planlama Süreci: 27.02.2007 tarihinde İstanbul Valiliğince Toplu Konut Alanı ilan edilen alan ile birlikte ulaşım ve diğer sosyal dengeleri ve plan bütünlüğünün sağlanması için tespit edilen yaklaşık 1540 ha. alan 27.02.2007 tarih ve 833 sayılı Başkanlık oluru ile Gecekondu Dönüşüm Projesi Alanı ilan edildiği belirtilmiş olup söz konusu alan için 1/5000 ölçekli nâzım plan ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının hazırlatılması gereğinin duyulduğu belirtilmiştir. 28.02.2007 tarihinde Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 2007/239-10037 sayılı yazı eki olarak onaylanmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir. Bu planlar ile ilgili olarak, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik ile şehircilik ilke ve esasları çerçevesinde yapılan değerlendirmeler aşağıda sıralanmıştır. Konut Alanları: Kayabaşı Toplu Konut Alanı 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planında, konut alanlarına ilişkin; Yüksek Yoğunluklu Konut Alanı (750 ki/ha), Orta Yoğunluklu Konut Alanı (500 ki/ha) ve Düşük Yoğunluklu Konut Alanı (250 ki/ha) olmak üzere üç farklı yoğunluk değeri verilmiştir. Verilen yoğunluk değerlerinin hangi kriterlere göre bulunulduğu dair bilimsel çalışmaya dayalı bir veri bulunmamaktadır. Kayabaşı Toplu Konut Alanı 1/1000 ölçekli Nâzım İmar Planında ise yüksek yoğunluklu konut alanında kalan alanlar için E: 1.85, orta yoğunluklu konut alanında kalan yerler için E: 1.25 ve düşük yoğunluklu konut alanında kalan alanlar için E: 0.65 yapılanma şartları getirilmiştir.
Kayabaşı Toplu Konut Alanı 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planında ve Kayabaşı Toplu Konut Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ve raporunda yapı yoğunluğu hesaplarında kullanılacak m²/kişi değerlerine ilişkin herhangi bir hüküm getirilmemiş olup ve söz konusu değerle ilgili olarak bölgede yapılan bilimsel çalışmaya dayalı bir veri bulunmamaktadır. Donatı alanları için ayrılan alanlar, yönetmelikte olması gereken değerlerden oldukça düşüktür. Not: Yeşil alan standardının görece olarak yeterli görünmesi ise aslında yağmur toplama havzası olan ve yapı yasağı getirilerek kentsel yeşil sistem olarak koruma altına alınması gereken bölgede ki dere ve vadi yataklarının donatı alanı olarak kullanılmasıdır. Ayrıca mezarlık alanı askeri bölge içinde gösterilmiştir 11.04.2007 tt plan hakkındaki itirazlar henüz değerlendirilmeden Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının 28.02.2007 gün, B.02.1.KNT.0.13.00. 00/2007/239-10037 sayılı yazı ekinde İBB Meclisine yeni bir revizyon planı iletilmiştir.11.04.2007 tarihinde onanan 1/5000 ölçekli Kayabaşı Nâzım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Kayabaşı Uygulama İmar Planımda Mezarlık Alanı olarak planlanan askeri alanların ve askeri güvenlik bölgelerinin plan dışı bırakıldığı bu planlar için ilgili uzman müdürlüğün görüşü, Küçükçekmece İlçesi, Kayabaşı Toplu Konut Alanı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların ilgili kurum ve kuruluş görüşlerinin eksik olduğu, üst ölçekli 1/25.000 ölçekli planların onanmasından sonra söz konusu bölgenin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların yeniden değerlendirilmesi gerektiği olduğu halde söz konusu planlar 12.02.2008 tarihinde tekrar onaylanmıştır. Ayrıca bu revizyon planında % 60 ı kamu elinde olan ve kamulaştırma alanı ilan edilmiş bir bölgede kamu elinde bulunması gereken özelikle sağlık eğitim gibi donatı alanlarının yüzde elliye yakın bir kısmı özel sağlık ve özel eğitim tesisi olarak ayrılmıştır. Bu husus ise idarenin hazırladığı ve yarışma eki olarak sunduğu plan raporunda Planlardaki donatı eksiklikleri, bilimsel ve mesleki yönden çeşitli tartışmaları kendi içinde barındırıyor olsa da, mevzuatın öngördüğü biçimde giderilecektir denilerek geçiştirilmiş ve özel donatı alanlarının gerekçesi olarak da yerleşme alanının üst ve orta gelirli kesime hizmet edeceği ve bu kesimin olası taleplerine uyulduğu gerekçesi ileri sürülmüştür. Ayrıca çevre etki değerlendirme kriterleri açısından plan notları ile ilgili olarak ta çok ciddi sakıncalar bulunmaktadır.
TOKİ tarafından bölge için açılan yarışma ile ilgili olarak ta; 17.03.2009 gün ve 40/42 sayılı yönetim kurulu toplantısı kararı uyarınca hazırlanan TOKİ Kayabaşı bölgesi ile ilgili Çevresel Değerlendirme raporu değerlendirilmek üzere Merkez Yönetim Kurulumuza iletilmiştir. Merkez Yönetim Kurulumuzca da TC Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı nın İstanbul Kayabaşı Bölgesi İçin Konut Tasarımı Mimari Fikir Proje Yarışması ile ilgili çekincelerimizi kamuoyuna ve üyelere duyurmak üzere bir basın açıklaması yapılmış ve yarışma jürisine üye göndermeme kararı alınmıştır. Ayrıca sürekli değiştirilen ve bu yolla kamuoyundan kaçırılan planlar hakkında açılan davalar hakkındaki dilekçelerimizden bir örneği ekte bilginize sunuyoruz. Yargı süreci ile ilgili gelişmeler çalışma raporunun 12. Hukuk Çalışmaları bölümünde yer almaktadır