BAġBAKANLIK ÖZELLEġTĠRME ĠDARESĠ BAġKANLIĞI ANKARA DOĞAL ELEKTRĠK ÜRETĠM VE TĠCARET A.ġ. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ĠSTANBUL ĠLĠ, MALTEPE ĠLÇESĠ, FEYZULLAH MAH. 273 ADA 1 PARSEL TANITIM DOKÜMANI Temmuz 2013, Ankara
ÖNEMLĠ NOT 3 1 TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 4 1.1. Genel Özellikler 1.2. Tapu Kaydı 1.3. Taşınmaz Adresi ve Ulaşımı İ Ç İ N D E K İ L E R 2 BÖLGE VE ÇEVRE ANALĠZĠ 13 2.1. İstanbul İli 2.2. Maltepe İlçesi 2.3. Ulaşım Ağındaki Yeri 2.4. Kentsel Kademelenme ve Etki Alanları 3 COĞRAFĠ VE FĠZĠKĠ YAPI 15 3.1. İklim ve Bitki Örtüsü 3.2. Jeomorfolojik, Jeolojik ve Topografik Yapı 3.3. Su Kaynakları 3.4. Toprak Kabiliyeti 4 EKONOMĠK, SOSYAL VE DEMOGRAFĠK YAPI 15 4.1. Ekonomik Yapı 4.2. Kentsel Nüfus ve Sosyal Yapı 5 MÜLKĠYET VE YAPILAġMA DURUMU 17 5.1. Tapu Kayıt Bilgileri 5.2. Parsel Üzerindeki Takyidatlar 5.3. Kadastro ve Mülkiyet Durumu 5.4. Parsel Üzerindeki Yapılaşma Durumu 6 ĠMAR DURUMU 21 6.1. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 6.2. 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 6.3. 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı 6.4. 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 6.5. İmar Plan Değişikliği 7 HUKUKĠ DURUM 28 7.1. Taşınmaz Üzerindeki İşletmelerin Tahliyesi 7.2. İmar Plan Değişikliği EKLER 29 1. Takyidatlı Tapu Kaydı 2. Kadastro Krokisi 3. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 4. 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı 5. 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 6. Fotoğraflar ADÜAġ - 2 -
Özelleştirme Yüksek Kurulu (ÖYK) nun 12.06.2012 tarih ve 2012/80 sayılı Kararı ile, özelleştirme kapsam ve programına alınarak satış yöntemiyle özelleştirilmesine karar verilen İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah mahallesi 273 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazın satışı için Şirketimiz Yönetim Kuruluna Özelleştirme İdaresi Başkanlığı(ÖİB) nın 06.06.2013 tarih ve 5039 5sayılı yazısı ile yetki verilmiştir. Bu kapsamda bu Tanıtım Dokümanı, Ankara Doğal Elektrik Üretim ve Ticaret AŞ (ADÜAŞ) tarafından, İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah mahallesi, 273 ada 1 parselde bulunan Ticaret+Konut Alanı vasfındaki taşınmazın özelleştirilmesi ile ilgilenen muhtemel yatırımcılar (Katılımcı) için hazırlanmıştır. Ö N E M L İ N O T Bu Tanıtım Dokümanı ve içeriği, Katılımcı tarafından kesinlikle dağıtılamaz, çoğaltılamaz, 3. kişilere açıklanamaz veya Taşınmazın değerlendirilmesi amacı dışında başka bir amaçla kullanılamaz. Bu Tanıtım Dokümanı, Maltepe Belediyesi, Maltepe Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünden elde edilen bilgi ve belgeler ile ilgili Özel Sektör temsilcilerinden sağlanan bilgiler ile ÖİB den temin edilen açıklama ve değerlendirme raporlarından faydalanılarak hazırlanmıştır. Konu ile ilgili Resmi ve Özel Kurumlardan sağlanan bütün bilgiler ve elde edilen belgeler ÖİB ve ADÜAŞ tarafından denetlenmemiş veya bağımsız olarak doğrulanmamıştır. ADÜAŞ bu Tanıtım Dokümanındaki bilgilerin yetersiz, eksik, kat i ya da tam olmaması nedeniyle sorumlu tutulamaz. Bilgiler ya da bilgilerin değerlendirilmesi ile elde edilen herhangi bir sonuçtan dolayı Katılımcı ya da 3. kişilerin doğrudan ya da dolaylı olarak uğradıkları zararlardan dolayı ADÜAŞ sorumlu olmayacaktır. Bu Tanıtım Dokümanının verilmesi bu Tanıtım Dokümanı içeriğinin tam, uygun veya geçerli olduğu anlamında yorumlanamayacağı gibi, bilgilerin doğruluğu hakkında açık veya dolaylı garanti verdiği anlamına gelmez. Bu Tanıtım Dokümanı Katılımcılara sadece bilgi ve yukarıda belirtilen çerçevede kullanılması amacıyla verilmiştir. ADÜAŞ bu Tanıtım Dokümanını vererek Katılımcının ilave bilgiye ulaşımı, Tanıtım Dokümanının güncelleştirilmesi, yanlışlıkların düzeltilmesi konularında herhangi bir yükümlülük altına girmez. Bu Tanıtım Dokümanının temin edilmesi, hiçbir şekilde Taşınmazın satışı veya alışı ile ilgili olarak bir teklif, icap, icaba davet veya sözleşme yapma vaadi olarak yorumlanamaz. Bu Tanıtım Dokümanının kapsadığı bilgi ve verilen diğer bilgiler bir sözleşmeye temel teşkil etmezler. ANKARA DOĞAL ELEKTRĠK ÜRETĠM VE TĠCARET A.ġ. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Çukurambar Mah. 1424 Cad. No:6 Giriş Kat Çankaya-ANKARA Tel : (312) 286 62 46 * Faks: (312) 286 62 48 * www.aduas.gov.tr ADÜAġ - 3 -
1.1. Genel Özellikler 1 T A Ş I N M A Z Taşınmaz Tarla niteliğinde, tek parselde konumlu ve imar plan değişikliği sonucu yüzölçümü 8.089,00 m 2 olup mülkiyeti TC Devlet Demiryolları Genel Müdürlüğüne (TCDD) aittir. Taşınmaz, ulaşım bağlantılarının güçlü olduğu bir konumda bulunmakta olup kuzey batıda İkinci ilkokul caddesine, kuzey/kuzeydoğuda ise Bağdat caddesine cephesi vardır. Diğer taraftan, TaĢınmaz ın batısında dolmuş durakları, güneyinde ise TCDD Maltepe İstasyonu bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde ÖİB tarafından yapılan uygulama imar plan değişikliği sonucunda park ve yol alanları ayrılarak 8.089,00 m 2 net kullanım alanı olan alan Konut+Ticaret Alanı olarak planlanmıştır. H A K K I N D A G E N E L B İ L G İ L E R Taşınmaz üzerinde mevcut durumda lunapark, büfe, lunapark işletmecisi tarafından ofis olarak kullanılan bir yapı ile TCDD ye ait tek katlı bir lojman binası mevcuttur. Taşınmazın denize mesafesi 750 metre olup cephesi bulunan caddelerde 4,5, 6 katlı konut altı ticaret alanları ve 2 katlı alışveriş merkezlerine sıkça rastlanılmaktadır. ADÜAġ - 4 -
1.2. Tapu Kaydı TANITIM DOKÜMANI Ana Gayrimenkul Bağımsız Bölüm Ġli İstanbul Pafta No - Blok No - Ġlçesi Maltepe Ada No 273 Kat No - Bucağı - Parsel No 1 Bağ. Böl. No - Köyü - Niteliği Tarla Niteliği - Mahallesi Feyzullah Sokağı - Eklentiler - Mevkii Gülsuyu Caddesi Parsel Alanı 11.121,00 m 2 Malik TCDD Edinme Sebebi ve Tarihi Satış-06.03.1959 Tapunun Türü Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Arsa Takyidat Bilgisi Takyidat Bilgisi Yoktur. TaĢınmazın yüzölçümü 8.089,00 m 2 olup ÖİB tarafından yapılan imar plan değişikliğinin askı süresinin bitmediğinden yapılan ifraz ve tevhid işlemi sonuçları tapu kaydına yansımamış olup halen tapu kayıtlarında taşınmazın yüzölçümü 11.121,00 m 2 olarak görünmektedir. 1.3. TaĢınmaz Adresi ve UlaĢımı ADÜAġ - 5 -
Taşınmaz Maltepe ilçesi Feyzullah Mahallesi sınırları içerisinde yer almakta olup ulaşım bağlantılarının güçlü olduğu bir konumdadır. Taşınmazın hem Bağdat caddesine hem de İkinci İlkokul caddesine cephesi bulunmaktadır. Bağdat caddesi üzerinde bulunan Maltepe Belediyesine yaklaşık 1 km. mesafededir. Taşınmaza ulaşmak için sahil parkından izlenmesi gereken güzergah aşağıda verilmiştir: ADÜAġ - 6 -
2 2.1. Ġstanbul Ġli B Ö L G E V E Ç E V R E A N A L İ Z İ İstanbul tarihi abideleri ve şahane tabii manzaraları ile ünlü, önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa Kıtaları'nın dar bir deniz geçidi "Boğaziçi" ile ayrıldığı yerde, iki kıta üzerinde kurulu tek şehirdir. 2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştur. Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Halic'in sardığı bir yarım ada üzerinde yer alır. Burası 3 dünya imparatorluğuna, Roma, Bizans ve Osmanlı Türklerine başkent olmuş,1600 yılı aşan bir süre boyunca 120 den fazla imparator ve sultan burada hüküm sürmüştür. Dünyada bu özelliğe sahip tek şehirdir. Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarım ada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi'nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması, iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu nun Avrupa ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da, Moskova'dan sonra, ikinci sırada gelir. İstanbul un yüz ölçümü 5.313 km 2 olup 41 K, 29 D koordinatlarında yer alır ve batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan, kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, ADÜAġ - 7 -
Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. İstanbul, Akdeniz, Karadeniz, Balkan ve Anadolu kara ikliminin tesiri altında bulunur. Kışın Akdeniz den gelen ılık lodosları, Balkanlar üzerinden gelen soğuk veya Karadeniz den gelen yağışlı havalar tâkip eder. Bitki örtüsü ise Akdeniz bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki maki dir. İklimi sebebiyle her çeşit bitki yetişir. Yayla ve tepeler çıplak değildir. Orman bakımından zengin sayılır. 280 bin hektar (ilin % 60 ı) orman ve fundalıktır. Ormanlar içinde en meşhuru İstanbul un 20 km kuzeyindeki Belgrat Ormanıdır. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi büyükşehir belediyesi ile birlikte ise toplam 78 belediye ve 167 köy bulunmaktadır. 2.2. Maltepe Ġlçesi Maltepe, İstanbul iline bağlı Marmara Denizi'ne kıyısı olan, Kocaeli Yarımadası'nın güney batısında yer alan Anadolu yakasında bir ilçedir. Yüzölçümü 5200 hektar alan üzerine kurulmuş olan Maltepe, Kadıköy, Kartal, Sancaktepe ve Ataşehir ilçeleriyle komşu olan Maltepe İstanbul'un 10. büyük ilçesi konumundadır. Maltepe İlçesinin geçmişini ancak 6. asrın başlarından itibaren tetkik etmek mümkündür. Verimli topraklara sahipken, tamamına yakın bir bölümünün sanayi ve yerleşim alanıyla kaplı olan Maltepe yer altı memba sularıyla tanınmaktadır. ADÜAġ - 8 -
Maltepe Dragos tepesinin Kartal İlçesine bakan eteklerinde deniz kıyısında köy iken yer sarsıntısı neticesinde yıkılmış ve şimdiki yerinde inşa edilmiştir. Maltepe`nin eski adı BRYAS`dır. İlçede ticaret, küçük sanayi, hizmet birimleri ve kooperatiflerin mevcudiyeti inşaat sektörünü büyütmüş olup, İlçenin gelişmesine ve büyümesine neden olmuştur. 1992 yılında Kartal ilçesinden ayrılarak ayrı bir ilçe olmuştur.18 mahallesi vardır. 2.3. UlaĢım Ağındaki Yeri Ġstanbul ili: İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. Karayolu: Karayoluyla ulaşım, İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Avrupa yı Anadolu ve Ortadoğu ya bağlayan milletlerarası E-5 karayolu Boğaziçi ve Fatih Köprüsünden geçer İstanbul ili, Karayolları 1. Bölge Müdürlüğü sorumluluk alanına girmekte olup 2.101 km devlet yolu, 4.433 km'si il yolu ve 737 km si otoyol olmak üzere toplam şebeke uzunluğu 4.271 km. dir. ADÜAġ - 9 -
SATIH CĠNSLERĠNE GÖRE YOL AĞI (km) ĠSTANBUL ASFALT BETONU ASFALT YOLLAR SATHĠ KAPLAMA TOPLAM PARKE STABĠLĠZE TOPRAK DĠĞER YOLLAR ġebeke UZUNL. Devlet Yolu 1.791 310 2.101 - - - - 2.101 Ġl Yolu 827 503 1.330 1 - - 102 1.433 Otoyol 737-737 - - 737 Toplam 3.335 813 4.168 1 - - 102 4.271 Demiryolu: İstanbul, demiryolu ağının mühim bir kavşak noktasıdır. Anadolu yakasında Haydarpaşa ve Trakya yakasında Sirkeci istasyon ve garları bulunmaktadır. Haydarpaşa dan Anadolu ya Sirkeci den Trakya ya her gün tarifeli seferler yapılmaktadır. Ayrıca Viyana, Münih, Budapeşte, Selanik, Halep, Tahran, Moskova, Bükreş gibi yurt dışındaki çeşitli şehirlere tren seferleri muhtelif günlerde Sirkeci garından yapılmaktadır. 577 km uzunluğundaki Haydarpaşa-Ankara hattı Türkiye nin en yoğun demiryolu hattıdır. Ayrıca, Elektrikli banliyö trenleri, şehir içi ulaşımında çok önemli bir yer işgal etmekte ve Anadolu yakasında Adapazarı na kadar uzanmaktadır. 140 km lik Haydarpaşa-Adapazarı ve 30 km lik Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarında senede 100 milyona yakın yolcu taşınmaktadır. Havayolu: Atatürk Havalimanı, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesi sınırları içerisindedir. 1900 lerin başında Türkiye'de ilk hava ulaşımının başlatıldığı yer olan Atatürk Havalimanı, 1953 yılında uluslararası hava trafiğine açılmıştır. 2012 yılı istatistiklerine göre dünyanın 20. en yoğun Türkiye'deki istatistiklerine göre ise toplam yolcu trafiği bakımından birinci havalimanıdır. Günlük ortalama 1100 uçağın kullandığı havalimanı, Avrupa'nın en önemli transit yolcu havalimanları arasında bulunmaktadır. Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, Pendik ilçesi sınırlarında inşa edilen İstanbul'un 2. Havalimanıdır. 2001 yılında hizmete giren havalimanı yurt içi ve yurt dışı seferleri ile Türkiye nin en yoğun 3. Havalimanı konumundadır. Ġstanbul Hezarfen Havaalanı ise İstanbul'un Arnavutköy ilçesi sınırları içinde olup, Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinde, tam 500 dönümlük bir araziye sahiptir. 1992'den beri Türkiye nin uluslararası tescilli ilk özel havaalanı olarak hizmet vermektedir. İstanbul'un 50 km batısında yer alan Hezarfen Havaalanı genel havacılık ve eğitim uçuşlarına ağırlıklı olarak hizmet vermektedir. Samandıra Hava Üssü, Sancaktepe ilçesi içinde kalan, yönetimi ve denetimi Türk Silahlı Kuvvetleri'nde olan 1988 yılında inşa edilen askeri havalimanıdır. ADÜAġ - 10 -
Denizyolu: Her tarafı denizlerle çevrili olan, Ege ve Marmara denizi ile Karadeniz i birbirine bağlayan İstanbul Boğazının etrafında yer alan İstanbul, binlerce senedir dünyanın sayılı liman şehri olmuştur. İstanbul da deniz yolu ile hem şehir içi, hem de yurt içi ulaşım sağlanmaktadır. Ayrıca marinaların Avrupa limanlarına bağlantısı vardır. Kadıköy- H.Paşa- Karaköy, Eminönü, Üsküdar, Eminönü-Kadıköy, Köprü-Yeniköy, Beykoz- Kavaklar, Sirkeci, Bostancı, Köprü-Adalar, Köprü-Yalova, Kabataş-Çınarcık, Bostancı, Çınarcık arasında vapur işlemektedir. İlin merkezinde, şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul ili kompleks bir ulaşım ağına sahiptir. Maltepe ilçesi: Maltepe bölgesinde ulaşım demiryolu ve karayolu ile yapılmaktadır. Demiryolu Maltepe'nin E-5 Karayolu altında kalan Eski Maltepe'nin kurulmuş olduğu güzergahtır. Diğer taraftan Maltepe'yi kentin diğer merkezlerine üç önemli karayolu bağlar. Bunlardan ilki ilçenin orta kesiminden güneydoğu-kuzeybatı doğrultusunda geçen D-100 karayoludur. Maltepe'yi Anadolu'daki merkezlere de bağlayan bu karayolunun iki yanındaki semt ve mahalleler arasındaki ilişki köprülü kavşaklarla sağlanır. Bir başka karayolu yakın yıllarda inşa edilen ve kıyı çizgisini izlendiğinden Sahil Yolu da denen Çetin Emeç Bulvarı dır. Otoyol biçiminde yapılan bu bulvarın bazı kesimlerinde, kentin diğer semtlerinde pek rastlanmayan bisiklet yolu bulunmaktadır. Çetin Emeç Bulvarı'nın açılmasıyla artık denize girilemeyen bu kıyıdaki plajlar da tarihe karışmıştır. Diğer önemli ulaşım kanalı ise halkın Minibüs Yolu dediği Bağdat Caddesi dir. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne bağlanan Anadolu (O-2) Otoyolu ise Büyükbakkalköy ün kuzeyindeki ilçe sınırı yakınından geçer. Taşınmazın Sabiha Gökçen Hava Alanına mesafesi, yaklaşık 23 km., E-5 Karayoluna 1,3 km. ve Maltepe Demiryolu İstasyonuna ise 50 m. olup denize uzaklığı yaklaşık 750 m dir. ADÜAġ - 11 -
2.4. Kentsel Kademelenme ve Etki Alanları Devlet Planlama Teşkilatı tarafından en son 2003 yılında yapılmış olan "Ġllerin ve Bölgelerin Sosyo-Ekonomik GeliĢmiĢlik Sıralaması AraĢtırması nda 81 ile ait sosyal (demografik, istihdam, eğitim, sağlık, alt yapı, diğer refah) ve ekonomik (imalat, inşaat, tarım, mali) alanlardan seçilen 58 adet sosyo- ekonomik değişken kullanılarak Türkiye de 2003 yılı illerin sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralaması elde edilmiştir. "Ġllerin ve Bölgelerin Sosyo-Ekonomik GeliĢmiĢlik Sıralaması AraĢtırması'na göre, İstanbul İli, 1. derece gelişmiş iller grubunda yer almakta olup; Türkiye'deki iller arasındaki genel sıralamada 1. sıradadır. İstanbul, hem ülkenin hem de Marmara Bölgesinin merkezi konumundadır. Son yıllarda sınır ötesi bir işlev görmeye başlayarak, uluslar arası şirketlerin ana yönetim birimlerinin konumlandığı bir küresel kent ve dünya kenti niteliği kazanmıştır. 2011 yılında güncellenen SEGE verilerine göre ise İstanbul ilinin sıralamasında bir değişiklik olmasa da ancak önceki çalışmalar ile SEGE-2011 de farklı değişken setlerinin kullanılması nedeniyle veriler karşılaştırılabilir nitelikte değildir. ADÜAġ - 12 -
3 C O Ğ R A F İ V E F İ Z İ K İ Y A P I 3.1. Ġklim ve Bitki Örtüsü İstanbul genel olarak Akdeniz ve Karadeniz iklimleri arasında bir geçiş bölgesi olduğundan ılıman bir havaya sahiptir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise ılık ve yağışlı geçer. Ancak yüksek nem yüzünden sıcaklar daha sıcak, soğuklar daha soğuk hissedilir. Haziran en sıcak, Ocak en soğuk aylardır. İstanbul'un en uzun yaşanan mevsimi ise sonbahardır. Yıllık ortalama sıcaklığı 13.5 C dir. Yıllık yağış miktarı ise 720-788 mm.dir. Yağışların % 40 ı kış, % 20 si ilkbahar aylarında olur. Yazın yağış, sonbaharın yarısı kadardır. Genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar yağışlı ve ılık geçer. Sıcaklık bir yıl boyunca -14 C ile +41,5 C arasında seyreder. Kar yağışlı gün sayısı normalde 10 günü geçmez. İstanbul çevresinin bitki örtüsü Akdeniz bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki maki dir. İklimi sebebiyle her çeşit bitki yetişir. Yayla ve tepeler çıplak değildir. Orman bakımından zengin sayılır. 280 bin hektar (ilin % 60 ı) orman ve fundalıktır. Ormanlar içinde en meşhuru İstanbul un 20 km kuzeyindeki Belgrat Ormanıdır. Maltepe ilçesinde ise Akdeniz İklimi özellikleri görülür. Yazları sıcak ve kurak, kışlalar yağışlı ve serindir. İlkbahar serin ve yağışlı sonbahar ılıman ve yağışlıdır. 3.2. Jeomorfolojik, Jeolojik ve Topografik Yapı İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ve çevresi, jeolojik zamanlar içinde III. Zamanın Miosen devri sonunda Sarmat iç denizinin bir körfezi iken, Pliosen devrinde deniz çekilmiş, karalar ortaya çıkmış daha sonra akarsu ve rüzgar aşındırmaları ile uzun bir erozyon devrinin ardından, yükseltilerin kaybolduğu, aşınmaya dayanıklı kuvarsit tepelerin kaldığı, geniş bir peneplen ortaya çıkmıştır. Boğaziçi nin yerindeki vadi de genişlemiştir. Daha sonra peneplenin Boğaziçi Vadisi nin doğusunda kuzey kısmın kabarması (yükselmesi) batısında ise güney kısmın kabarması ile su bölümü hatları değişmiş, akarsu vadilerinde eğim artışı nedeniyle su aşındırması da artmış, doğu yakasında büyük akarsular Karadeniz e, batı yakasında ise Marmara Denizi ne dökülmüşlerdir. Söz konusu jeolojik hareketler sonucunda İstanbul Metropoliteni nin yer aldığı alan, genellikle aşınmaya uğramış silik yeryüzü şekilleri içeren bir plato (peneplen) görünümü kazanmıştır. Jeomorfolojik birimler olarak gruplanabilen, vadiler, ovalar, yükseklikler ( hafif dalgalı tepelik alanlar), yüksek alanlar vb, anlatılan nedenlerle İstanbul metropoliten alanda keskin ve çarpıcı bir görünüme sahip değillerdir. Soğu yakasında (Kocaeli Platosu nda) aşınmaya dayanıklı Kuvarsit tepelerle (Aydos, Kayışdağı, Alemdağ vs.) Gebze - Ömerli Barajı hattının doğusundan başlayan ve doğuya doğru yükselmeyi sürdüren (350m+) yüksek alanlar yer alır. Bu yarımadada su bölümü hattı, Marmara kıyılarına daha yakındır. Peneplen geri kalan kısımlarda akarsuların akış yönünün daha çok Karadeniz ADÜAġ - 13 -
olduğu, geniş vadi tabanlı ve hafif dalgalı alanları içerir. Batı yakasında (Çatalca veya Trakya Penepleni nde), Boğaziçi nden Büyükçekmece - Karacaköy hattına yer yer 200 m.yi bulan ve aşan birkaç tepelik dışında yine geniş tabanlı akarsu vadilerinin yer aldığı bir peneplen söz konusudur. Ancak bu yarımadada su bölümü hattı bu kez Karadeniz e daha yakındır. Akarsular daha çok Haliç e, Büyük ve Küçükçekmece göllerine ve Marmara Denizi ne su verirler. Terkos gölü ise esas suyunu kuzey batıda yer alan Istranca Dağları ndan alır. Yer yer 350 m. nin üzerinde yüksekliklere sahip olan Istrancalar dışında, Çatalca nın batısında, ayrıca Kestanelik - Belgrad Köyleri hattının batısında, yükseklikleri 200-350 m. arasında değişen tepeler ve sırtlar göze çarpmaktadır. Diğer taraftan, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nce yapılan 1/2000 ölçekli Anadolu Yakası Mikro bölgeleme Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporu ve Jeolojik ve Yerleşilme Uygunluk Haritaları 26.01.2010 tarihinde onaylanmıştır. İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Feyzullah Mahallesi, 273 ada 1 no.lu parsel Mikro Bölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına esas 1/2000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritaları nda ÖA-5b (Hafif Önlemlerin Alınması Gereken Mühendislik Problemlerinin Bulunduğu Alanlar), ÖA-6b (Hafif Önlemlerin Alınması Gereken Karmaşık Problemli Alanlar) ve ÖA-6a (Ağır Önlemlerin Alınması Gereken Karmaşık Problemli Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. ÖA-6b lejantlı alan, sıvılaşma tehlikesini (ÖA-1b) ve yumuşak zemin problemlerini (ÖA-5b) birlikte içermekte olup; bu alanlarda Sultanbeyli Formasyonu, Altıntepe Üyesi ne ait birimler yer almaktadır. 3.3. Su Kaynakları İstanbul'da su kaynaklarının, kente uzaklığı büyük sorun oluşturmuştur. Bu nedenle kente içilebilir su sağlamak için çeşitli yollara başvurulmuş ve günümüzde gelişen teknolojinin yardımıyla il genelinde büyük baraj gölleri oluşturulmuştur. İstanbul'da hizmet veren 9 adet baraj bulunmaktadır. Bunlar içinde en büyükleri, Ömerli, Terkos, Büyükçekmece, Darlık ve Sazlıdere barajlarıdır. İstanbul'da akarsu bazında kayda değer bir su kaynağı bulunmamaktadır. İstanbul'un akarsuları içinde başlıcaları Riva, Kâğıthane, Alibey, Göksu, Kurbağalı ve Ayamama dereleridir. İstanbul derelerinin büyük çoğunluğu sularını Küçükçekmece ve Büyükçekmece gölleriyle Haliç'e boşaltırlar. İstanbul derelerinin büyük bir bölümü ıslah edilerek yer altına alınmış olup, kimileri kanalizasyon aktarımında kullanılmaktadırlar. Beşiktaş, Ortaköy, Sarıyer, Bayrampaşa ve Mecidiyeköy (Büyükdere) dereleri yeraltına alınan İstanbul derelerindendir. Düzensiz ve kayıt dışı yapılaşmanın yanı sıra, dere yataklarının gereğinden fazla küçültülerek ıslah edilmesi nedeniyle İstanbul ilinde sık sık su taşkınları olmakta, can ve mal kaybı yaşanmaktadır. 3.4. Toprak Kabiliyeti İstanbul ve çevresinde kahverengi orman, kireçsiz kahverengi orman ve kireçsiz orman toprakları yaygındır. Aşınmanın fazla olduğu yerlerde bu topraklarda ana kayanın yüzeye yaklaşması nedeniyle taşlılık görülmektedir. İstanbul İli'ndeki topraklarda erozyon, toprağın sığlığı, taşlılık, kayalık, drenaj ve tuzluluk gibi etkinlikleri değişen bitki yetişmesini ve tarımsal faaliyetleri sınırlayan bazı problemler bulunmaktadır. Yörenin kuzeyi ve platoları ile güney kıyı şeridinde oldukça kuvvetli bir podzolizasyon hakimdir ve bu durum gerek Belgrad Ormanında, gerek Karadeniz kıyı şeridi boyunca uzanan ve yer yer platoyu da örten gevşek Neojen depoları üzerinde meydana gelen toprak profillerinde açıkça görülmektedir. ADÜAġ - 14 -
4.1.Ekonomik Yapı 4 E K O N M İ K S O S Y A L V E D E M O G R A F İ K Y A P I Türkiye nin dünyaya açılan penceresi konumundaki İstanbul, tarihi, turistik ve kültürel açıdan olduğu kadar ekonomik faaliyetler ve istihdam açısından da ülke ekonomisine en büyük katkıyı sağlayan bölgemizdir. Sanayinin üçte biri, ithalatın üçte biri, ihracatın beşte biri İstanbul dan yapılmakta ve Türkiye nin en büyük sanayi, ticaret, ulaşım, reklam ve iktisadî kuruluşları İstanbul da bulunmaktadır. İstanbul da gayri safi hasılanın % 40 ı sanayi, % 30 u ticaret ve geri kalanı diğer sektörlerden sağlanır. Tarımın payı sadece % 1 dir. Türkiye Bütçesinin ana kaynağı İstanbul dur. Toplam vergilerin yaklaşık % 37 si İstanbul dan toplanmaktadır. İstanbul ilinde nüfusa nazaran ekilen arazi az olmasına rağmen verimi yüksektir. İl dahilinde modern tarım yapılmakta olup modern tarım araçları oldukça fazladır. Buğday, arpa, yulaf, mısır, bakla, ayçiçeği ve soğan en çok ekilen bitkilerdir. Türkiye de en çok et, süt ve süt ürünleri tüketen ilimiz İstanbul dur. İstanbul un hayvan varlığı, İstanbul halkının ihtiyacını karşılamaktan çok uzaktır. Fakat yine de hayvan potansiyeli küçümsenemez. İstanbul balıkçılık bakımından Türkiye nin ve Marmara bölgesinin merkezidir. Marmara da 200 den fazla balık cinsi vardır. Fakat deniz kirliliği bazı yerlerde balık cinsini çok azaltmıştır. İstanbul Boğazı çok önemli bir balık avlama sahasıdır. İstanbul un orman varlığı zengindir. Ormanlık, fundalık ve ağaçlık bölgelerin miktarı arazinin % 60 ını kaplar. Orman içi ve kenarlarında 160 bin m 3 tomruk, maden ve telgraf direği ile bir milyon stere yakın yakacak odun elde edilir. İstanbul un yakacak ihtiyacının çok büyük kısmı kendi imkânı ile karşılanmaktadır. İstanbul, aynı zamanda bir sanayi şehri olup sanayi ve ticaret hacmi çok büyüktür. Türkiye nin en büyük 100 sanayi kuruluşunun 42 si ve en büyük 500 kuruluşun 250 si İstanbul dadır. 1952 de kurulan İstanbul Sanayi Odası (İSO) Türkiye nin en büyük sanayi odasıdır. İstanbul İlinde sanayinin gelişimi, giyim eşyası imalatı ve tekstil ürünleri sektörü çekim merkezli doğal bir kümelenme yapısı içerinde olduğu görülmektedir. Maltepe ilçe genelinde ise 81 kooperatif, 78 adet banka, 99 hayvancılık, 802 sanayi alanında faaliyet gösteren işyeri bulunmaktadır. İlçede ticaret, küçük sanayi, hizmet birimleri ve kooperatiflerin mevcudiyeti inşaat sektörünü büyütmüş olup, İlçenin gelişmesine ve büyümesine neden olmuştur. ADÜAġ - 15 -
4.2. Kentsel Nüfus ve Sosyal Yapı 2012 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine (ADNKS) göre ilin toplam nüfusu 13.854.740 kişi olup, bunun 6.956.908 i erkek, 6.897.832 si kadındır. Merkez ilçe şehir nüfusu 13.710.512, belde/köy nüfusu 144.228 kiģidir. İstanbul ilinde 39 ilçe,78 belediye ve 167 köy bulunmaktadır. İlin 2012 yılı ADNKS sonuçlarına göre il/ilçe nüfusu oranı % 98,95, belde/köy nüfusunun oranı % 1,05 tir. İl genel nüfusunda 15 ve üstü yaştaki nüfus sayısı 10.555.290 kişi olup bu nüfusun yaklaşık % 92 si okuma-yazma bilmektedir. Maltepe ilçesi toplam nüfusu 460.955 kişi olup tamamı ilçe merkez nüfusunu oluşturmaktadır. ADÜAġ - 16 -
5.1. Tapu Kayıt Bilgileri 5 M Ü L K İ Y E T V E İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi 273 ada 1 parselde kayıtlı taşınmaz 06.03.1959 tarihinde 631 yevmiye numarası ile TCDD adına tapu tescili gerçekleştirilmiştir. Taşınmaz üzerinde ÖİB tarafından 3194 sayılı İmar Kanunun Ek-3 maddesi kapsamında gerçekleştirilen 1/5000 ölçekli nazım imar plan değişikliği ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği 24.05.2013 tarih ve 2013/92 sayılı Özelleştirme Yüksek Kurulu (ÖYK) Kararı ile onaylanmıştır. Yapılan imar plan değişikliğinin ayrıntıları bu dokümanın İmar Durumu bölümünde açıklanmış olup yapılan ifraz ve tevhid işlemleri neticesinde satışa konu taşınmazın yüz ölçümü 8.089 m 2 olarak belirlenmiştir. İmar plan değişikliği, 11/06/2013-11/07/2013 tarihleri arasında Maltepe Belediyesi tarafından askıya çıkarılmış olup askı süresi bitmeden yapılan değişikliğin tapu kayıtlarına yansıması mümkün bulunmadığından konu taşınmazın tapu kaydındaki son durumunu gösteren bilgiler aşağıda verilmiştir: Y A P I L A Ş M A Ġl-Ġlçe İstanbul- Maltepe Ada- Parsel No Malik 273-1 TCDD Tarih- Yevmiye 06.03.1959-631 Ana TaĢınmazın Niteliği Yüz Ölçümü (m 2 ) Tarla 11.121,00 D U R U M U 5.2. Parsel Üzerindeki Takyidatlar Maltepe Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünden alınan bilgiler çerçevesinde taşınmazın tapu kaydında herhangi bir takyidat bilgisi bulunmamaktadır. ADÜAġ - 17 -
5.3. Kadastral ve Mülkiyet Durumu İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi 273 ada 1 parselde konumlu mülkiyeti TCDD ye ait olan parsele ait kadastral durum aşağıdaki gibidir: ADÜAġ - 18 -
Taşınmazın mülkiyet durumunu gösteren şablon ise aşağıda verilmiştir: 5.4. Parsel Üzerindeki YapılaĢma Durumu Taşınmaz, ulaşım bağlantıları güçlü bir noktada bulunmakta olup denize uzaklığı yaklaşık 750 metredir. ADÜAġ - 19 -
Taşınmazın 7.300,00 m 2 lik kısımda TCDD tarafından özel bir firmaya kiralanmış bir lunapark alanı bulunmakta olup lunapark içinde ofis olarak kullanılan bir yapı mevcuttur. Taşınmazın Bağdat Caddesine bakan köşesinde ise yine aynı firma tarafından işletilen bir büfe ve mülkiyeti TCDD ye ait lojman olarak kullanılan tek katlı bir bina mevcuttur. Yaklaşık 7 dönüm dışında kalan kısımda ise herhangi bir kullanım yoktur. ADÜAġ - 20 -
6.1. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 6 İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin 13.02.2009 tarihinde aldığı 103 sayılı kararı ile uygun bulunan 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı, 15.06.2009 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nca onaylanarak yürürlüğe girmiştir. 273 ada 1 no.lu parsel 1/100.000 Çevre Düzeni planında, Meskûn Alan içerisinde kalmaktadır. İ M A R D U R U M U Meskûn Alan: Bu alanlar konut ağırlıklı meskun alanlar olup konut ve konut kullanımına hizmet edecek ticaret sosyal, kültürel ve teknik alt yapı tesisleri ile küçük sanayi sitesi vb. kullanımlar yer alabilir. Meskûn alanlar içerisinde ilgili kurumlarca sağlıksız olduğu tespit edilen yerlerde, yasam kalitesinin yükseltilmesi için yasal statüsüne, mevcut kent dokusuna, yapı stokunun durumuna, ayrıntılı jeolojik etütlere, donatı niteliğine ve niceliğine, alanda yasayanların sosyal ve ekonomik yapısına göre yenileme, dönüşüm ve sağlıklaştırma yönünde projeler geliştirilebilir. Meskun alanlardaki yoğunluk dağılımı; projeksiyon nüfusu, ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri göz önüne alınarak şehircilik ilke ve planlama esasları dahilinde alt ölçekti planlarda belirlenecektir. ADÜAġ - 21 -
6.2. 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Ġstanbul Ġli, Maltepe Ġlçesi, Feyzullah Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 273 ada 1 no.lu parsele ilişkin 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı bulunmamaktadır. 6.3. 1/5.000 Ölçekli Nazım Ġmar Planı İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Feyzullah Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 273 ada 1 no.lu parseli kapsayan 1/5000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Nazım İmar Planı, 16.04.2005 tarihinde 20/507 sayılı meclis kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onanmıştır. Planlama alanı 1/5000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Nazım İmar Planı içerisinde DDY Alanı içerisinde kalmaktadır. DDY Alanı: Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü ne ait mülkiyet sınırları korunacaktır. 6.4. 1/1.000 Ölçekli Uygulama Ġmar Planı 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı Maltepe Belediye Meclisi nin 07.07.2006 tarih ve 2006/35 sayılı kararı kabul edilmiş olup, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca 26.02.2007 tarihinde onaylanmıştır. ADÜAġ - 22 -
13.10.2009 onanlı 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı na DLH Marmaray Bölge Müdürlüğü nce yapılan itiraz sonucunda; 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Marmaray Projesi kalıcı inşaat sınırlarının DLH Marmaray Projesi Kamulaştırma Sınırı lejandı ile işlendiği, ancak bu sınırlar içerisinde kalan alanın fonksiyonunun belirtilmediği, buna karşılık hali hazırda şehirlerarası yük yolcu taşımacılığı ve banliyö işletmesinin devam ettiği koridorun Devlet Demiryolları lejantı ile gösterildiği, ileride oluşabilecek karışıklıkların önüne geçmek amacıyla DLH Marmaray Kamulaştırma Sınırı ile belirtilen alan ile Devlet Demiryolları lejantı ile gösterilen alanın birleştirilerek Marmaray Projesi Koridoru lejantı ile gösterilmesi teklif edilmiştir. 13.10.2009 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı na DLH Marmaray Bölge Müdürlüğü nce yapılan itiraz, 11.10.2010 gün ve 2010/212 sayılı İlçe Belediye Meclis Kararı ile karara bağlanmış ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi nin 14.06.2011 gün ve 1231 sayılı Kararı ile uygun görülerek, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı nca 21.09.2011 tarihinde onaylanmıştır. İtiraz sonucunda yapıla 1/1000 ölçekli tadilat planında G22-A-08-c-1-b paftasında bulunan 273 ada 1 no.lu parsel üzerindeki Karayolu Altgeçidi iptal edilmiştir. 273 ada 1 no.lu parsel 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı nda Marmaray Projesi Koridoru sınırları içerisinde kalmaktadır. DEMĠRYOLLARI: - Devlet Demir Yolları İşletmesi Genel Müdürlüğü ne ait mülkiyet sınırları korunacaktır. - Demiryolu hattı boyunca yapılacak uygulamada DDY ve DLH görüşlerine uyulacaktır. ADÜAġ - 23 -
6.5. Ġmar Plan DeğiĢikliği ÖİB tarafından 3194 sayılı İmar Kanunun Ek-3 maddesi kapsamında 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği gerçekleştirilerek söz konusu parselin kullanım alanları aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: Kullanım Alan(m 2 ) Oran(%) Ticaret+Konut Alanı 8.089,14 72,14 Park 962,65 8,66 Yol 2.069,22 18,61 Toplam Alan 11.121,00 100,00 Söz konusu imar planı değişikliği, ÖYK nın 24.05.2013 tarih ve 2013/92 sayılı Kararı ile onaylanmıştır. DeğiĢikliklere iliģkin plan hükümleri aģağıdaki gibidir: 1/5.000 Plan Hükümleri: ADÜAġ - 24 -
1. Plan onama sınırı İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi 273 ada 1 parseli kapsar. 2. Ticaret+Konut Alanları (TK-2): Bu alanda brüt yoğ:700 K/HA olacaktır. Ticaret+Konut alanlarında tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yapılanabilir. Ticaret fonksiyonu içerisinde apart otel ve rezidans, yönetim merkezleri, büyük alışveriş merkezleri, mali kuruluşlar (büyük banka merkezleri, finans kuruluşları, sigorta kurumları vb.), toptan ve perakende ticaret, sosyal ve kültürel kuruluşlar (otel, lokanta, kafeterya, sinema, tiyatro vb.), turizm ve diğer hizmetler (meslek odaları, teknik bürolar, uluslar arası organizasyon büroları, sendika ve dernekler, reklam büroları, ticari ve mali bürolar, avukatlık büroları, muayenehaneler vb. gibi kullanımlar) yer alabilir. Ticaret+Konut alanları içinde planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek, plan yapımına ait esaslara dair yönetmelikteki standartlara uygun olmak şartıyla özel sağlık ve özel eğitim tesisleri (yüksek öğrenim tesisleri hariç) yapılabilir. Ticaret+Konut alanları içerisinde tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel etkinliklere yönelik fonksiyonlar yer alabilir. Ticaret+Konut alanları içerisinde planın getirdiği yapılanma koşullarını geçmemek koşulu ile katlı otopark yapılabilir. 3. Park: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Bu alanlarda çocuk bahçesi, WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir. Park alanında yer altı otoparkı yapılabilecektir. 4. 1/5000 ölçekli nazım imar planında çizilen sınırlar şematik olarak gösterildiğinden bu plan üzerinden plan ölçeği ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. 5. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral sınırlar arasında uyuşmazlık olması durumunda imar uygulaması kadastrodan alınacak röperli krokiye göre yapılacaktır. 6. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onanmadan uygulama yapılmaz. 7. Planlama alanında Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ve Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 8. Bu plan ve plan hükümlerinde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine, 1/5000 ölçekli Maltepe E5 Güneyi Nazım İmar Planı plan hükümlerine ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. ADÜAġ - 25 -
1/1000 Plan Hükümleri: 1. Plan onama sınırı İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Feyzullah Mahallesi 273 ada 1 parseli kapsar. 2. Ticaret+Konut Alanlarında; Ticaret+Konut Alanlarında tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yapılanabilir. Ticaret fonksiyonu içerisinde apart otel ve rezidans, yönetim merkezleri, büyük alışveriş merkezleri, mali kuruluşlar (büyük banka merkezleri, finans kuruluşları, sigorta kurumları vb.), toptan ve perakende ticaret, sosyal ve kültürel kuruluşlar (otel, lokanta, kafeterya, sinema, tiyatro vb.), turizm ve diğer hizmetler (meslek odaları, teknik bürolar, uluslararası organizasyon büroları, sendika ve dernekler, reklam büroları, ticari ve mali bürolar, avukatlık büroları, muayenehaneler vb. gibi kullanımlar) yer alabilir. Ticaret+Konut alanları içinde planın getirdiği yapılaşma koşullarını geçmemek, plan yapımına ait esaslara dair yönetmelikteki standartlara uygun olmak şartıyla özel sağlık ve özel eğitim tesisleri (yüksek öğrenim tesisleri hariç) yapılabilir. ADÜAġ - 26 -
Ticaret+Konut alanları içerisinde tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel etkinliklere yönelik fonksiyonlar yer alabilir. Ticaret+Konut alanları içerisinde planın getirdiği yapılanma koşullarını geçmemek koşulu ile katlı otopark yapılabilir. Ticaret+Konut alanları içerisinde E=1,75 Hmax=5 kat olacaktır. Emsal(KAKS) değeri brüt parsel alanı üzerinden hesaplanacaktır. Ticaret+Konut alanları içerisinde ada bazında tek ada tek parsel olarak uygulama yapılması durumunda Emsal=2,00 Hmax=6 kat olacaktır. 3. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral sınırlar arasında uyuşmazlık olması durumunda imar uygulaması kadastrodan alınacak röperli krokiye göre yapılacaktır. 4. Park: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Bu alanlarda çocuk bahçesi, WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir. Park alanında yer altı otoparkı yapılabilecektir. 5. Otopark ihtiyacı parsel içerisinde karşılanacaktır. 6. Donatı alanları kamuya terk edilmeden uygulama yapılamaz. 7. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 8. Yapılar yaklaşma sınırları içinde kalmak şartı ile parsel içinde istenilen şekilde yerleşebilir. 9. Planlama alanında Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ve Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. 10. Bu plan ve plan hükümlerinde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine, 1/5000 ölçekli Maltepe E5 Güneyi Nazım İmar Planı plan hükümlerine ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. Sonuç olarak, Yapılan imar plan değiģikliği sonucu 273 ada 1 parselde kayıtlı 11.121 m 2 yüzölçümlü taģınmazdan ayrılan 8.089 m 2 yüzölçümlü Ticaret+Konut Alanı olarak planlanmıģ olan alan satıģa konu taģınmazı ifade etmektedir. Söz konusu imar plan değiģikliği Maltepe Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünce (1/1000) 11.06.2013-11.07.2013 tarihleri arasında askıya çıkarılmıģ olup askı süresinin bitmesini müteakip herhangi bir itiraz gelmemesi halinde yapılan ifraz ve tevhid iģlemi sonuçları tapu kaydına yansıyacaktır. 3194 sayılı Ġmar Kanunu nun Ek-3 maddesi kapsamında ÖĠB ce yapılan veya yaptırılan plan değiģiklikleri, Ġlgili KuruluĢlarca devir tarihinden itibaren beģ yıl süre ile değiģtirilemez. ADÜAġ - 27 -
7.1. TaĢınmaz Üzerindeki ĠĢletmelerin Tahliyesi 7 273 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazın 7.300,00 m 2 lik kısmı TCDD tarafından 23.09.2005 tarihli sözleşme ile değişik ticari amaçlı kullanımlara yönelik olarak bir firmaya kiralanmıştır. Söz konusu firma taşınmaz üzerine lunapark, taşınmazın Bağdat caddesine bakan köşesinde de bir büfe/kafeterya inşa etmek suretiyle işletme faaliyetlerini yerine getirmektedir. Yapılacak özelleģtirme iģlemi neticesinde anılan taģınmazın alıcı firmaya devir ve teslimi bu taģınmaz üzerinde faaliyet gösteren tüm iģletmelerin tahliyesinden sonra gerçekleģtirilecektir. 7.2. Ġmar Plan DeğiĢikliği H U K U K İ D U R U M 11.121 m 2 yüz ölçümlü 273 ada 1 parsel üzerinde, ÖİB tarafından 3194 sayılı İmar Kanunun Ek-3 maddesi kapsamında 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği gerçekleştirilerek 8.089 m 2 lik kısım Ticaret+Konut alanı olarak planlanmıştır. İmar plan değişikliği ÖYK tarafından onaylanmış ancak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Maltepe Belediye Başkanlığı tarafından askıya çıkarılmıştır. Askı sürecinde söz konusu plan değişikliğine bir itiraz gelmesi durumunda itiraz ÖYK ya sunulacak ve alınacak Karara göre işlem tesis edilecektir. ÖYK ca imar plan değişikliğini onaylayan 24.05.2013 tarih ve 2013/92 sayılı karardan taşınmazla ilgili farklı bir karar alınması veya farklı bir düzenleme öngörülmesi halinde ihale iptal edilerek Teklif Sahipleri nin geçici teminatı iade edilecektir, aynı yönde bir karar alınması halinde ise ihale normal prosedüründe sonuçlandırılacaktır. ADÜAġ - 28 -
EK-1:TAKYĠDATLI TAPU KAYDI ADÜAġ - 29 -
EK-2: KADASTRAL DURUM ADÜAġ - 30 -
EK-3: 1/100.000 ÖLÇEKLĠ ÇEVRE DÜZENĠ PLANI ADÜAġ - 31 -
EK-4: 1/5.000 ÖLÇEKLĠ NAZIM ĠMAR PLANI (Eski Hali) (Plan DeğiĢikliği Sonrası Yeni Hali) ADÜAġ - 32 -
EK-5: 1/1.000 ÖLÇEKLĠ UYGUMA ĠMAR PLANI (Eski Hali) (Plan DeğiĢikliği Sonrası Yeni Hali) ADÜAġ - 33 -
EK-6: FOTOĞRAFLAR ADÜAġ - 34 -
ADÜAġ - 35 -