DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. DÜZCE - MERKEZ - ARAPÇİFTLİĞİ 2177 ADA - 2 PARSEL DEPO

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. DÜZCE - MERKEZ - ARAPÇİFTLİĞİ 2177 ADA - 2 PARSEL DEPO Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER REYS Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu Aylin KUYUMCU- Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durumu Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Arapçiftliği Mahallsi, Krp Köyü Yolu (3044 Sokak), 2177 Ada, 2 Parsl, Mrkz/Düzc Düzc İli, Mrkz İlçsi, Arapçiftliği Mahallsi, 2177 Ada, 2 Parsl İdari Binası v İki Adt Dpo v Arsası Dpolama Alanı, KAKS: 0,50, Hmax: 9,70 m Fındık Dposu KDV Hariç: TL KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 32

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Düzc İli, Mrkz İlçsi, Arapçiftliği Mahallsi, 2177 ada, 2 parsl sayılı, ,87 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği İdari Binası v İki Adt Dpo v Arsası olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Taşınmaza ilişkin; gün v REYS sayılı, gün v REYS sayılı dğrlm raporlarımız bulunmaktadır. Sayfa 3 / 32

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Arapçiftliği Mahallsi, Krp Köyü Yolu (3044 Sokak), 2177 Ada, 2 Parsl, Mrkz/Düzc adrsind yr almaktadır. Taşınmaz; kuzydoğusundan gçn Büyük Mln Çayı na yaklaşık 160, doğusundaki Bypi Tavuk Çiftliği n yaklaşık 150 m, günydoğusundaki Akşmsttin İlköğrtim Okulu na yaklaşık 700 m, doğusundan gçn Akçakoca Karayolu na yaklaşık 1,6 km uzaklıktadır. Çvrsind boş arazilr, az sayıda v 1-2 katlı konut amaçlı yapılar bulunmaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak dikdörtgnimsi yamuk biçimli olup topografik olarak ğimsiz v ngbsiz bir yapıdadır. Üzrind tarımsal amaçlı 2 dpo, idari bina, kantar binası v 2 adt alım binası bulunmaktadır. Kuzy Krp Köyü Yolu na yaklaşık 91 m, doğu sınırı Krp Köyü Yolu na yaklaşık 140 m, güny sınırı hnüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 113 m cphli olup batı sınırı komşu parsl bitişiktir. Parsl, bölgdki altyapı hizmtlrindn yararlanmaktadır. Koordinatları; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Düzc Ada No 2177 (Eski: 0) İlçsi Mrkz Parsl No 2 (Eski: 669) Mahallsi Arapçiftliği Yüzölçümü (m2) ,87 Köyü - Yvmiy No 6233 Sokağı - Cilt No 19 Mvkii - Sayfa No 1811 Pafta No G26a13b3c Tapu Tarihi Nitliği İdari Binası v İki Adt Dpo v Arsası Sayfa 4 / 32

5 Sahibi Adı, Soyad / Unvan Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Pay Oranı Tam Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısına gör, taşınmazın tapu kütüğünd aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: Byanlar Bölümü: - BOTAŞ lhin, krokisind göstrildiği üzr ağaç dikilmmk, bina vb. tsis yapılmamak koşuluyla, 339,97 m2 lik alanda daimi irtifak hakkı vardır ( ) İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Düzc Bldiysi İmar Müdürlüğü ndn alınan bilgiy gör, taşınmazın parslinin güncl imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçkli Düzc Knti Rvizyon v İlav Uygulama İmar Planı kapsamında Dpolama Alanı, Ayrık Düzn, KAKS: 0,50, Hmax: 9,70 m biçiminddir. Taşınmazın parslinin bulunduğu bölgd, Düzc Bldiysi nin gün v 1733 sayılı ncümn kararıyla 3194 sayılı İmar Kanunu nun imar (18. madd) uygulaması yapılmıştır. İmar uygulaması öncsi m2 yüzölçümlü ikn, yapılan 5.506,13 m2 lik düznlm ortaklık payı ksintisi sonrasında, tapu kütüğündki yüzölçümü günü ,87 m2 y düşürülmüştür. Taşınmazın parslinin yapılanması v kullanım biçimi, güncl imar durumuna uygundur. Düzc Bldiysi nd taşınmaza ilişkin, onay tarihli mimari proj inclnmiş; günlü, 2008/91 v 2008/92 sayılı yapı ruhsatları il günlü, 2008/201 v 2008/202 sayılı yapı kullanma izin blglri görülmüştür. 2008/21 sayılı yapı kullanma izin blgsi: 2-B yapı sınıfında, yol kotu üstü 1 kat v toplam m2 yapı inşaat alanı için vrilmiştir. 2008/22 sayılı yapı kullanma izin blgsi: 3-A yapı sınıfında, yol kotu üstü 2 kat v toplam 334 m2 yapı inşaat alanı için vrilmiştir. Taşınmazın parslinin yapılanması mimari projsin, yapı ruhsatları v yapı kullanma izin blglrin uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, ncümn kararı vb. olumsuz bir blgy rastlanılmamıştır Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind 2 adt dpo, idari bina, kantar binası v 2 adt alım binası bulunmaktadır. Parsld, yapının oturduğu alan dışında kalan yaklaşık m2 lik bölüm saha btonu il kaplıdır. Parslin trafında yaklaşık 400 m uzunluğunda bahç duvarı v tl örgü bulunmaktadır. Mimari projsin gör; Dpolar: Tk katlı olup 350 şr m2 lik 4 bölümdn oluşmaktadırlar. Dpoların hr biri yaklaşık m2 olup toplam m2 yapı inşaat alanlıdır. Sayfa 5 / 32

6 İdari Bina: Zmin katta (~ 110 m2) çalışma odaları, mutfak, hol v WC bölümlri, normal katta (~ 110 m2) çalışma odaları, çay ocağı v wc bölümlri bulunmaktadır. Toplam yaklaşık 220 m2 yapı inşaat alanlıdır. Kantar Binası: Tk katlı olup kantar kumanda v wc bölümlrindn oluşmaktadır. Yaklaşık 30 m2 yapı inşaat alanlıdır. Alım Binaları: Tk katlı olup kumanda v alım bölümlrindn oluşmaktadırlar. Binaların hr biri yaklaşık 42 m2 olup toplam 84 m2 yapı inşaat alanlıdır. Dpoların; Yapı Tarzı : Btonarm Yapı Düzni : Ayrık Yapı Sınıfı : 3-A Binanın Kat Addi : 1 Yapı İnşaat Alanı (m2) : Yaşı : 10 Elktrik : Şbk Su : Şbk Kanalizasyon : Şbk Su Dposu : Yok Hidrofor : Yok Isıtma Sistmi : Yok Jnratör : Yok Asansör : Yok Çatı : Çlik Konstrüksiyon Üzrin Panl Sac Dış Cph : Bton Kapı v Pncr Doğramaları : Dmir Doğrama Manzarası : Bulunmamaktadır Park Yri : Var Güvnlik : Var Yangın Tsisatı : Yok Dprm Bölgsi : 1. Drc Yrind yapılan inclmd; Dpolar: 3-A yapı sınıfında v btonarm olarak yapılmış dpoların hr birinin yaklaşık m2 yapı inşaat alanlı olduğu v 350 şr m2 lik birbirindn bağımsız 4 bölümdn oluştuğu görülmüştür. Dpoların iç bölümlrind zmin bton kaplama, duvarlar sıvasız v boyasız olup iç yükskliklr yaklaşık 10 m dir. Dış cphlr sıvasız v boyasız olup çatılar çlik konstrüksiyon üzri panl sac örtülüdür. Dpolarda 4 r adt katlanabilir kapı bulunmaktadır. İdari Bina: 3-A yapı sınıfında v btonarm olarak yapılmış idari binanın, 2 kattan oluştuğu v toplam 220 m2 yapı inşaat alanlı olduğu görülmüştür. Binanın iç bölümlrind zminlr sramik, duvarlar v tavanlar sıva üzri boyalı, mutfak bölümünd zmin sramik, tzgah mrmr v dolaplar ahşap olup iç kapıları ahşap, pncrlr PVC doğramalı v ısıcamlıdır. Dış cph boyalı olup çatı kirmit örtülüdür. Kantar Binası: 2-B yapı sınıfında v btonarm olarak yapılmış kantar binasının, tk kattan oluştuğu v yaklaşık 30 m2 yapı inşaat alanlı olduğu görülmüştür. Binanın iç bölümlrind Sayfa 6 / 32

7 zmin sramik, duvar v tavanlar sıva üzri boyalıdır. Dış cph boyalı olup çatı kirmit örtülüdür. Alım Binaları: 2-B yapı sınıfında v btonarm olarak yapılmış alım binalarının hr birinin yaklaşık 42 m2 yapı inşaat alanlı olduğu v tk kattan oluştuğu görülmüştür. Binaların iç bölümlrind zmin sramik, duvarlar v tavanlar sıva üzri boyalıdır. Dış cphlr boyalı olup çatılar kirmit örtülüdür Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma Taşınmazın Kira Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - İmar uygulaması sonrasında arsa nitliğin kavuşmuş olması Olumsuz Faktörlr - Amacına uygun kullanım olanaklarının kısıtlı olduğu bir bölgd bulunması. DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ BÖLÜM 3 Taşınmazın dğrlmsind karşılaştırma (msal), maliyt v glir yöntmlri kullanılmıştır Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazın arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalarda, bnzr imar durumuna sahip satılık ya da yakın dönm içind satılmış arsalara rastlanılmamıştır. Düzc Bldiysi nin, 1/1.000 ölçkli Düzc Knti Rvizyon v İlav Uygulama İmar Planı kapsamında yaptığı imar uygulaması il yakın çvrdki arazi nitlikli parsllr, konut imarlı arsa nitliğin kavuşturulmuştur. Güncl koşullarda var olan v dğişik kullanım olanakları üzrindn sağlayabilcği glir göz önün alındığında, imar uygulaması il arsa nitliğin kavuşturulmuş olan taşınmazın, bölgd yr alan konut imarlı parsllr gör dğrind önmli artış olmadığı v olamayacağı anlaşılmaktadır. Bu çrçvd, bölgd yr alan imarlı arsalar araştırılmış v mlak komisyoncuları il görüşmlr yapılmıştır. Eld diln bulgu v bilgilr aşağıdadır: - Satılık Arazi (Eml Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, yola cphli, konut alanı imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Sayfa 7 / 32

8 - Satılık Arsa (Sahibindn / ): Dğrlm konusu taşınmazın yaklaşık 105 m günydoğusunda, yola cphli, 794 ada 2 parsl sayılı, konut imarlı 833,43 m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Solmaz Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, yola cphli, konut alanı imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Eftni Grup / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, yola cphli, konut alanı imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Piyasa Araştırması (Düzc Emlak / ): Yapılan görüşmd; taşınmaz il aynı bölgd, bnzr konuma sahip arsaların mtrkar satış fiyatlarının TL aralığında olabilcği bilgisi dinilmiştir. [Ortalama mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlm konusu taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arazilrin satışı için, TL/m2 aralığında fiyatlar istndiği görülmüş; dğrlm konusu taşınmazın mtrkar satış fiyatının TL/m2 olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazın arazi dğri; (15.253,87 m2 x TL) = ~ TL bulunmuştur Maliyt (Gidr) Yöntmi Yapılı Dğr: Dğrlm konusu taşınmazın yapı dğrinin saptanabilmsi için maliyt yöntminin uygulanmasında, Çvr v Şhircilik Bakanlığı birim maliyt fiyatları il 1319 sayılı Emlak Vrgisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Emlak Vrgisin Matrah Olacak Vrgi Dğrlrinin Takdirin İlişkin Tüzük t yr alan v sonradan yapılan dğişikliklri tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Göstrn Ctvl kullanılmıştır. Yapılar Yapı Sınıfı Alan (m2) Yapım Yılı Yaş Mtrkar Maliyti (TL) Maliyt Bdli (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Tutarı (TL) Yıpranmalı Maliyt Bdli (TL) Dpolar 3-A % 10, İdari Bina 3-A % 10, Kantar Binası 2-B % 10, Alım Binaları 2-B % 10, Çvr Düznlmsi 1-A % 20, Sayfa 8 / 32

9 Taşınmazın Dğri: Karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık TL lik arsa dğri v maliyt yöntmin gör bulunan yaklaşık TL lik yapı dğrinin toplamından TL dğr ulaşılmaktadır Glir Yöntmi Üzrindki yapılaşma tamamlanmış olan taşınmazın için yıllık glir akımları üzrindn Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi uygulanmıştır Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi Açıklaması Taşınmazdan sağlanan v glckt d sağlanacağı öngörüln harcanabilir (nt) glirlrin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzrindn bugünkü dğri saptanır. Bu yöntm taşınmazın harcanabilir glirini taşınmazın dğrin dönüştürn bir sürci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, bklnn gtiri oranının bir yansıması olarak, yöntmin ana ögsidir. Kullanılan Formüllr Taşınmaz Dğri Formülü: Yılsonlarında ld dilcği varsayılan harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri (indirgnmiş glir akımları) yöntmind kullanılan tml formül aşağıdadır: Td = [Hg x (((1 + Ao) d (1 + b) d )/((1 + Ao) d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao) (d+1) ] Ud = [Hg x (1 + b) (d+1) ] / (Ao b) Td: Taşınmazın bugünkü dğri Hg: Harcanabilir (nt) glir Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (gnl kapitalizasyon) oranı d: Dönm sayısı (vad) Gd: Taşınmazın glcktki dğri Ud: Uç dğr b: Büyüm oranı Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ao: Gnl anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz gtiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Ya: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğri içindki ağırlığı Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Yöntmin Uygulanması Taşınmazın yıllık glirinin blirlnmsi için karşılaştırma (msal) yöntmi uygulanmıştır. Taşınmazdan kira gliri ld dilmktdir. Kira glirinin n olabilcğinin blirlmsi yolunda, taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalar v mlak komisyoncuları il yapılan görüşmlr sonucu ld diln bilgi v bulgular aşağıdadır: Sayfa 9 / 32

10 - Kiralık Dpo (Bilgin Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, 250 m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 6,00.- TL] - Kiralık Dpo (Şntürklr Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, 300 m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: TL] - Kiralık Dpo (Çlbilr Emlak/ ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, 350 m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 5,00.- TL] - Piyasa Araştırması (Düzc Emlak / ): Yapılan görüşmd; dğrlm konusu taşınmazla bnzr özlliklr sahip dpolama amaçlı yapıların aylık mtrkar kira fiyatının 5-7 TL aralığında olabilcği bilgisi alınmıştır. [Ortalama mtrkar kira fiyatı: 6.- TL] Kira dğri blirlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolar için yapılan araştırmalarda, mtrkar aylık kira fiyatlarının 5-7 TL aralığında dğiştiği görülmüştür. Bu çrçvd; yapı nitliği v TEM Anadolu Yolu na olan yakınlığı göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın dposunun piyasa mtrkar aylık kira fiyatının 6.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu dpoların yıllık kira dğri; (3.134 m2 x 6.- TL x 12 Ay) = ~ TL olacaktır. Dğrlm konusu taşınmaz GYO mülkiytinddir. GYO ların tkinliklri dolayısıyla ld ttiklri kazançlar, kurumlar vrgisindn ayrık (istisna) tutulmuş olup glir vrgisi stopaj oranı is % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzrindn kurumlar vrgisi ödmzlr. Buna karşın, dğrlm konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı glir üzrindn dğrlmsi yapıldığından, ld diln glir üzrindn kurumlar vrgisinin düşülmsi grkmktdir. Trsi durumda, dğrlm konusu taşınmazın gliri v dolayısıyla dğri yüksk çıkacaktır. Bunun anlamı, dğrlm konusu taşınmazın mülkiytinin GYO da olup olmamasına dğrinin d dğişcğidir ki, bu durum GYO için ancak özl dğr tanımı kapsamında açıklanabilir. Dğrlmmiz piyasa dğrini blirlmy yönlik olduğu için yıllık glirdn % 20 oranında kurumlar vrgisi düşülmüştür. Vrilr - Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faizi : ~ % 25,00 - Risk Primi : ~ % 6,50 - TUİK in 12 Aylık Ortalamalar Gör Yaklaşık TÜFE Oranı : ~ % 24,00 - Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı : ~ % 9,00 Varsayımlar - Glirlrin yılsonlarında ld dildiği; - Yapıların kalan ortalama konomik ömürlrinin (yıkılıp ynidn yapılmadan ya da önmli tutarda ynilm yatırımı yapılmadan) 15 yıl olacağı; - Grçk (rl) glirlrin yıllara gör büyümycği. Sayfa 10 / 32

11 Bu vrilr v varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görülcği üzr, harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri yöntmi üzrindn taşınmazın dğri yaklaşık TL olarak bulunmaktadır. "Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Bugünkü Dğr Yöntmi " v "Anaparaya Dönüştürm Oranı '' Tablosu Arsanın Ekonomik Yaşam Sürsi (Arsanın Ekonomik Ömrü) Sonsuz Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) [Yy] 15 Taşınmazdan Eld Edilbilck Bir Yıllık Potansiyl Hizmt Satış Cirosu (TL) İlk Bir Yıllık Dönm İçin Yapıların Kapasit Kullanım Oranı ~ % 75,00 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ Kurumlar/Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Bugünkü Glir (TL) [Hg] Karşılaştırma (Emsal) Yöntmiyl Blirlnn Arsa Dğri (TL) ~ Maliyt (Gidr) Yöntmiyl Blirlnn Yıpranmalı (Amortismanlı) Yasal Yapı Dğri (TL) ~ Taşınmazın Karşılaştırma v Maliyt Yöntmlriyl Bulunan Toplam Dğri (TL) Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Oranı [Yo] ~ % 47,20 Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı [Ya] ~ % 3,15 Arsa Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı ~ % 96,85 Harcanabilir Glir İçind Arsanın Payı (TL) Harcanabilir Glir İçind Yapının Payı (TL) Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faiz Oranı Risk Primi (Blirsizlik Karşılığı) Oranı Yıllık Bklnn Ortalama Gtiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı Grçk (Rl) İndirgm Oranı Taşınmaz İçin Gnl Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Harcanabilir (Nt) Glirin Yıllık Olarak Grçk (Rl) Büyüm Oranı 10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Nt) Glir (TL) Taşınmaz İçin Bugün İndirgnmiş Uç Dğr (TL) Bir Yıllık Harcanabilir Glir Üzrindn Yapılı Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) [Ro] [Rp] [Bo] [Eo] [Ao] [b] [Ud] [Td] % 25,00 % 6,50 % 31,50 % 24,00 % 6,05 % 9,00 % 0, Not: Ortalama yıllık kapasit kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzyinin üzrin çıkamayacağı v harcanabilir (nt) glir akımlarının 10. yıldan sonra dğişmycği varsayılmıştır Taşınmazın Kira Dğri Taşınmaz için kira dğri blirlmsi, Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması başlığı altında yapılmıştır Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliytlri v yapı inşaat alanları üzrindn, parsl üzrind yr alan yapıların sigorta dğrlri aşağıdaki tabloda göstrilmiştir. Yapılar Yapı Sınıfı Alan (m2) Mtrkar Maliyti (TL) Sigorta Dğri (TL) Dpolar 3-A İdari Bina 3-A Kantar Binası 2-B Alım Binaları 2-B Sayfa 11 / 32

12 BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin tarımsal amaçlı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağladığı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlmy konu taşınmazın nitliği, mülkiyt v yapılaşma durumu son üç yıl içrisind dğişmmiştir. İmar durumu; Tarımsal Nitliği Korunacak Alan ikn, onay tarihli, 1/1.000 ölçkli Düzc Knti Rvizyon v İlav Uygulama İmar Planı kapsamında Dpolama Alanı, Ayrık Düzn, KAKS: 0,50, Hmax: 9,70 m olarak dğiştirilmiştir. Taşınmazın parslinin bulunduğu bölgd, Düzc Bldiysi nin gün v 1733 sayılı ncümn kararıyla 3194 sayılı İmar Kanunu nun imar (18. madd) uygulaması yapılmıştır. İmar uygulaması öncsi m2 yüzölçümlü ikn, yapılan 5.506,13 m2 lik düznlm ortaklık payı ksintisi sonrasında, tapu kütüğündki yüzölçümü günü ,87 m2 y düşürülmüştür Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazın parslinin yapılanması, imar durumuna uygundur. Sayfa 12 / 32

13 Taşınmazın parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatları v yapı kullanma izin blglrin uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, ncümn kararı vb. olumsuz bir blgy rastlanılmamıştır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünd; - İrtifak Hakları v Gayrimnkul Mükllfiytlri Bölümü nd; BOTAŞ lhin 339,97 m2 lik alanda daimi irtifak hakkı kaydı yr almaktadır. Söz konusu kaydın taşınmazın dğrin olumlu ya da olumsuz bir tkisi bulunmamaktadır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazın, tapu kütüğündki nitliği İdari Binası v İki Adt Dpo v Arsası olup yapılanmasıyla ilgili yapı ruhsatları v yapı kullanma izin blglri bulunmaktadır. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın, İdari Binası v İki Adt Dpo v Arsası nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündyiz. SONUÇ BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın; - arsa dğri, karşılaştırma (msal) yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, maliyt yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, glir (vrim) yöntmin gör, yaklaşık TL dir. Üzrindki yapılaşma yoğunluğunun düşük v taşınmazdan ld dilbilck gliri göstrmkt oldukça ytrsiz kalması dolayısıyla, taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin maliyt yöntmi il ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılanması, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir Sonuç Dğr Düzc İli, Mrkz İlçsi, Arapçiftliği Mahallsi, 2177 ada, 2 parsl sayılı, ,87 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği İdari Binası v İki Adt Dpo v Tarla olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL Sayfa 13 / 32

14 olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Aylin KUYUMCU Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü BÖLÜM 6 Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 14 / 32

15 6.2. Fotoğraflar Dpolar Sayfa 15 / 32

16 Dpo İdari Bina Dpo Kantar Binası Sayfa 16 / 32

17 İdari Bina Alım Binası Sayfa 17 / 32

18 6.3. Tapu Kaydı Sayfa 18 / 32

19 Sayfa 19 / 32

20 6.4. İmar Durumu Sayfa 20 / 32

21 6.5. Mimari Proj Mimari Proj Kapağı Sayfa 21 / 32

22 Vaziyt Planı Sayfa 22 / 32

23 Kat Planları Dpolar Sayfa 23 / 32

24 İdari Bina Kantar Binası Alım Binası Sayfa 24 / 32

25 Ksitlr Dpolar İdari Bina Sayfa 25 / 32

26 Kantar v Alım Binası Sayfa 26 / 32

27 6.6. Yapı Ruhsatları Sayfa 27 / 32

28 Sayfa 28 / 32

29 6.7. Yapı Kullanma İzin Blglri Sayfa 29 / 32

30 Sayfa 30 / 32

31 6.8. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 31 / 32

32 6.9. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 32 / 32