DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ESKİŞEHİR - SİVRİHİSAR - KURŞUNLU 237 ADA - 1 PARSEL

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ESKİŞEHİR - SİVRİHİSAR - KURŞUNLU 237 ADA - 1 PARSEL ÜZERİNDE ÜST HAKKI BULUNAN ARSANIN ÇIPLAK MÜLKİYETİ Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER REYS Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu Ömr DEMİRTAŞ - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durum Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Kurşunlu Mahallsi, Bypınarı Küm Evlri, No: 1, Sivrihisar/Eskişhir Eskişhir İli, Sivrihisar İlçsi, Kurşunlu Mahallsi, 237 Ada, 1 Parsl Araç Bakım v Muayn İstasyonu v Arsası Araç Muayn İstasyonu Alanı, KAKS: 0,40, Hmax: Srbst Araç Muayn Tsisi KDV Hariç: TL KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 28

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Eskişhir İli, Sivrihisar İlçsi, Kurşunlu Mahallsi, 237 ada, 1 parsl sayılı, ,26 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Araç Bakım v Muayn İstasyonu v Arsası olan v ,12 m2 lik bölümü üzrind 30 Yıl Sürli Üst (İnşaat) Hakkı kurulu bulunan taşınmazın çıplak mülkiytinin pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Bulunmamaktadır. Sayfa 3 / 28

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Kurşunlu Mahallsi, Bypınarı Küm Evlri, No: 1, Sivrihisar/Eskişhir adrsind yr almaktadır. Taşınmaz, E-90 Karayolu üzrind Ankara yönünd ilrlnirkn Böğürtln Mahallsi Köprüsü gçilinc yaklaşık 750 m sonra sağ tarafta yr almaktadır. Yakın çvrd; Tşof Sivrihisar Dinlnm Tsisi, Sivrihisar Sanayi Sitsi, dğişik büyüklükt dinlnm tsislri v akaryakıt istasyonları il ticari işltmlr bulunmaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak çok köşli yamuk biçimli olup topografik düz bir yapıdadır. Parslin güny sınırı Ankara - Eskişhir (E-90) Karayolu na yaklaşık 52 m cphlidir. Üzrind, Araç Muayn Tsisi bulunmaktadır. Parsl, bölgdki tüm altyapı hizmtlrindn yararlanmaktadır. Koordinatları; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısı v Sivrihisar Tapu Müdürlüğü nd inclnn tapu kütüklrind aşağıdaki kayıtların bulunduğu görülmüştür: ÇIPLAK MÜLKİYET HAKKININ; İli Eskişhir Ada No 237 İlçsi Sivrihisar Parsl No 1 Mahallsi Kurşunlu Yüzölçümü (m2) ,26 Köyü - Yvmiy No 6718 Sokağı - Cilt No 27 Mvkii - Sayfa No 2601 Pafta No - Tapu Tarihi Nitliği Araç Bakım v Muayn İstasyonu v Arsası Sayfa 4 / 28

5 Sahibi Adı, Soyad / Unvan Rysaş Taşıt Muayn İstasyonları İşltim A.Ş. Pay Oranı Tam İrtifak Hakları v Gayrimnkul Mükllfiytlri Bölümü: - TÜVTÜRK Kuzy Taşıt Muayn İstasyonları Yapım v İşltim A.Ş. lhin, sürkli v bağımsız nitlikt 30 yıl sürli üst (inşaat) hakkı ( ). Açıklama: Sivrihisar Tapu Müdürlüğü ndn alınan bilgiy gör; dğrlm konusu taşınmazın çıplak mülkiytinin yüzölçümü, gün v 2601 yvmiy no lu il alım v birlştirm işlmi il ,26 m2 y yükslmiştir. Üst (inşaat) hakkı kütüğünd yüzölçümü dğişmmiş olup ,12 m2 dir. ÜST HAKKININ; İli Eskişhir Ada No 237 İlçsi Sivrihisar Parsl No 1 Mahallsi Kurşunlu Yüzölçümü (m2) ,12 Köyü - Yvmiy No 2316 Sokağı - Cilt No 25 Mvkii - Sayfa No 2417 Pafta No - Tapu Tarihi Nitliği Sürkli v Bağımsız Hak (30 Yıl Sürli Üst (İnşaat) Hakkı) Adı, Soyad / Unvan Sahibi TÜVTÜRK Kuzy Taşıt Muayn İstasyonları Yapım v İşltim A.Ş. Pay Oranı Tam Üst (inşaat) hakkı, Rysaş Taşıt Muayn İstasyonları İşltim A.Ş. il TÜVTÜRK arasında imzalanan Alt İşltim Sözlşmsi çrçvsind kurulmuştur. Sürkli v bağımsız nitliktki üst (inşaat) hakkı tapu kütüğün günü işlnmiş olup 30 yıl sürlidir. Alt İşltim Sözlşmsi çrçvsind; Rysaş Taşıt Muayn İstasyonları İşltim A.Ş. nin mülkiytindki arsa üzrind TÜVTÜRK lhin 30 yıl sürli üst hakkı kurulmuş, arsa üzrin araç muayn istasyonu TÜVTÜRK tarafından yapılmış v alt işltim sözlşmsi il Rysaş Taşıt Muayn İstasyonları İşltim A.Ş. y tslim dilmiştir. Alt İşltim Sözlşmsi nd, arsa sahibi Rysaş Taşıt Muayn İstasyonları İşltim A.Ş. y üst (inşaat) hakkı karşılığında TÜVTÜRK tarafından bdl ödnmsin yönlik bir düznlm bulunmamaktadır. Alt İşltim Sözlşmsi n gör, arsa üzrindki binalar il araç muayn istasyonu tçhizatları TÜVTÜRK ün mülkiytinddir v TÜVTÜRK bunları söküp götürm hakkına sahiptir. Bağımsız v Sürkli Nitliktki Üst Hakkı: Toplumsal v özllikl d konomik grksinimlrin zorlanmasından ötürü hukuksal düznlmlr v tapu kütüğün yazım yoluyla oluşturulan v taşınmaz nitliğini Mdni Kanun dan alan üst hakkı, grçkt kişi yararına yükümlm (şahsi irtifak) hakkıdır. Yrsl yükümlm (ayni irtifak) haklarından biri olarak üst hakkı; Mdni Kanun un 826. maddsindn 836. maddsin kadar olan bölümd düznlnmiş olup, hükümlri kısaca aşağıdaki gibidir: Başkasının arazisinin altında ya da üstünd yapı yapmak ya da var olan yapıları yrind tutmak hakkını vrn bir yükümlm (irtifak) hakkıdır. Bir yapının başlı başına kullanılmaya lvrişli bağımsız bölümlri üzrind ayrıca üst hakkı kurulamaz. Ağaçlar v ormanlar üst hakkına konu olamaz. Sayfa 5 / 28

6 En az otuz yıl için kurulmuşsa, sürkli nitliktdir. Başkalarına aktarılabilmsi, mirasçılara gçbilmsi gibi konularda kısıtlamalar gtirilmmişs, bağımsız nitliktdir. Sürkli v bağımsız nitliği bulunan üst hakkı, hak sahibinin istmi üzrin, tapu kütüğünd ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak yazılır. Üst hakkı sona rinc yapılar, arazinin bütünlyici parçası olur v arazi sahibin kalırlar. Arazi sahibi, trsi kararlaştırılmış olmadıkça, kndisin kalan yapılar için üst hakkı sahibin bir ödm yapmaz. Üst hakkı yüz yıldan daha çok bir sür için kurulamaz. Kurulmuş olan üst hakkı sürsinin dörtt üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörüln biçim uyularak v rsmi snt düznlnrk, n çok yüz yıla dğin yni bir sür için, istnildiğind sür uzatımı yapılabilir. Ancak, sür uzatımına ilişkin öncdn yapılan tüm yüklnimlr (taahhütlr) gçrsizdir. Mdni Kanun un 827. maddsind, üst hakkının kurulmasına ilişkin rsmi sntt üst hakkının içriği v kapsamı, özllikl yapının konumu, biçimi, nitliği, boyutları, üst hakkının vriliş amacı v üzrind yapı bulunmayan alandan yararlanmaya ilişkin konuların yr alacağı blirtilmiştir. Yasa nın 830. maddsind; Taşınmaz sahibin kalan yapılar için üst hakkı sahibin ödnmsi kararlaştırılan tutarın v bunun blirlniş yöntmi il blirlnmiş bu borcun ortadan kalkmasına v arazinin ilk durumuna gtirilrk boşaltılmasına ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için grkli olan rsmi biçim uygun yapılmalıdır v bu konular tapu kütüğün yazılabilir. dnilmktdir İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Sivrihisar Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazın parslinin güncl imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçkli uygulama imar planı dğişikliği kapsamında, Araç Muayn İstasyonu Alanı, KAKS: 0,40, Hmax: Srbst biçiminddir. Taşınmazın parslinin yapılanması v kullanım biçimi güncl imar durumuna uygundur. Sivrihisar Bldiysi nd taşınmaza ilişkin, onay tarihli mimari proj inclnmiş; gün v 2008/14 sayılı yapı ruhsatı il gün v 2009/03 sayılı yapı kullanma izin blgsi görülmüştür gün v 2009/3 sayılı yapı kullanma izin blgsi: 3-A yapı sınıfında, 1 kat (yol kotu üstü 1) v toplam 375 m2 yapı inşaat alanı için vrilmiştir. Taşınmazın parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatı v yapı kullanma izin blgsin uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, ncümn kararı vb. hrhangi bir olumsuz bir blgy rastlanılmamıştır Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind tk katlı (zmin kat) bina bulunmaktadır. Parsld, yapıların oturduğu alan dışında kalan yaklaşık m2 lik bölüm saha btonu kaplıdır. Sınırlarında 300 m uzunluğunda çvr duvarı bulunmaktadır. Araç Muayn İstasyonu: Mimari projsin gör; İdari Bölüm (~ 100 m2) v Araç Muayn Bölümü (~ 275 m2) bulunmaktadır. Bina toplam 375 m2 yapı inşaat alanlıdır. Araç Muayn İstasyonu Binası nın; Yapı Tarzı : Btonarm Sayfa 6 / 28

7 Yapı Düzni : Ayrık Yapı Sınıfı : 3-A Binanın Kat Addi : 1 Yapı İnşaat Alanı (m2) : 375 Yaşı : 10 Elktrik : Şbk Su : Şbk Kanalizasyon : Şbk Su Dposu : Yok Hidrofor : Yok Isıtma Sistmi : Kombi Jnratör : Var Asansör : Yok Çatı : Panl Sac Dış Cph : Alüminyum Kapı v Pncr Doğramaları : Sksiyonl Manzarası : Bulunmamaktadır Park Yri : Var Güvnlik : Var Yangın Tsisatı : Var Dprm Bölgsi : 3. Drc Yrind yapılan inclmd; taşınmazın gnlinin araç muayn tsisi olarak kullanıldığı görülmüştür. Binanın dış cphsi alüminyum panl kaplı olup çatısı çlik konstrüksiyon üzri panldir. Binanın idari bölümd; müştri karşılama alanı, mutfak, prsonl dinlnm odası, bay-bayan wc lri bulunmaktadır. İdari bölümd çok amaçlı kullanılan bölümlrd zminlr sramik, duvarlar alçı sıva üzri boyalıdır. Pncrlr alüminyum doğramalıdır. Araç muayn amaçlı kullanılan bölümlrd zmin saha btonu kaplı, duvarlar sandviç panl kaplıdır Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma Bulunmamaktadır Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - Ankara - Eskişhir (E-90) Karayolu na cphli olması, - Amaca uygun bir bölgd bulunması, - Cins dğişikliğinin yapılmış olması Olumsuz Faktörlr - Sayfa 7 / 28

8 BÖLÜM 3 DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ Taşınmazın dğrlmsind karşılaştırma (msal), maliyt v glir yöntmlri kullanılmıştır Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa Dğri: Yapılan araştırmalarda, dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitlikt, araç muayn istasyonu alanı ljantlı satılık ya da yakın dönmd satılmış arsalar bulunamamıştır. Bu ndnl, dğrlm konusu taşınmaza yakın bölglrd yr alan arazi v arsalar araştırılmış v mlak komisyoncuları il görüşmlr yapılmıştır. Eld diln bulgu v bilgilr aşağıdadır. - Satılık Arazi (Arda Palamut / ): Dğrlm konusu taşınmazın yaklaşık 1 km günyind, Ankara - Eskişhir Karayolu na cphli, 244 ada 3 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü tarla TL'dn satılıktır. [Arazi mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Torosdağ Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaza yaklaşık 4 km uzaklıkta, Ankara - Eskişhir Karayolu na cphli, knt mrkzin daha yakın, ticart alanı ljantlı, m2 yüzölçümlü arsa TL'dn satılıktır. [Arsa mtrkar satış fiyatı: 31,08.- TL] - Satılık Arsa (Brr Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaza yaklaşık 4 km uzaklıkta, Ankara - Eskişhir Karayolu na cphli, knt mrkzin daha yakın, ticart alanı ljantlı, m2 yüzölçümlü arsa TL'dn satılıktır. [Arsa mtrkar satış fiyatı: 25,00.- TL] - Piyasa Araştırması (Biln Emlak / ): Yapılan görüşmd; dğrlm konusu taşınmazla bnzr konum v imar durumuna sahip arsaların TL/m2 dolayında satılabilcği bilgisi alınmıştır. [Ortalama arsa mtrkar satış fiyatı: 27,50.- TL] - Piyasa Araştırması (Güvn Emlak / ): Yapılan görüşmd; dğrlm konusu taşınmazla bnzr konum v imar durumuna sahip arsaların TL/m2 aralığında satılabilcği bilgisi alınmıştır. [Ortalama arsa mtrkar satış fiyatı: 27,50.- TL] Yukarıdaki bulgu v bilgilr çrçvsind; imar görmüş, yapılanma hakkı ld tmiş olması v gomtrik yapısı göz önün alınarak, dğrlm konusu taşınmazın arsa piyasa mtrkar satış fiyatının 38.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Sayfa 8 / 28 Üst Hakkı Dğri: Üst hakkı dğrlmlrind, arazi dğrindn n tutardaki bölümün üst hakkı dğri olarak blirlncği önmli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu konuda, ski 2762 sayılı Vakıflar Kanunu il güncl 5737 sayılı Vakıflar Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu v 492 sayılı Harçlar Kanunu nda başvurulabilck kimi düznlmlr bulunmaktadır. Eski 2762 sayılı Vakıflar Kanunu nun 27. maddsi, mukataalı v icartynli vakıflarda taviz bdlini; taşınmazın sürüm (rayiç), icra yoluyla satış ya da kamulaştırma dğrinin yüzd yirmisi olarak blirlmiştir. Buna gör, çıplak mülkiyti bir vakıfta bulunan arazinin sürsiz yararlanma hakkını lind bulunduran kişi, arazi için blirlnck dğrin yüzd yirmisini Vakıflar Gnl Müdürlüğü n ödmkl, çıplak mülkiyti d kndi üzrin alabilcktir. Başka bir dyişl, arazi dğrindn yüzd yirmisi çıplak mülkiyt hakkına, yüzd sksni yararlanma hakkına

9 vrilmktdir. Güncl 5737 sayılı Vakıflar Kanunu nun 18. maddsind is, vakıf taviz bdli işlm günündki taşınmaz (mlak) vrgisi dğrinin yüzd onu (% 10 u) olarak blirlnmiştir. Buna gör d, arazi dğrindn yüzd onu çıplak mülkiyt hakkına, yüzd doksanı yararlanma hakkına vrilmktdir sayılı İmar Kanunu nun Örfü Bld, Paftos başlıklı gçici 5. maddsind d, çıplak mülkiyt hakkı için, arazinin son taşınmaz vrgisi dğrinin yüzd yirmisi oranında dğr blirlnmiştir. Griy kalan yüzd sksnlik dğr, yararlanma hakkının karşılığıdır. Yin 492 sayılı Harçlar Kanunu nun 64. maddsind; Çıplak (kuru) mülkiyt v yararlanma (intifa) haklarına ilişkin harçların blirlnmsind, tapu yöntimind yapılan işlmd blirlnn dğrin üçt biri çıplak mülkiyt, üçt ikisi d yararlanma hakkına ayrılır. dnilmktdir. Vakıf taşınmazları il örfü bld v paftoslar için, mirasçılara da gçn biçimdki sürsiz yararlanma haklarına karşın, Harçlar Kanunu nda sözü diln yararlanma (intifa) hakkı, n çok sahibinin yaşamı il sınırlıdır. Bu ndnl, Harçlar Kanunu nda yapılan blirlm çrçvsind, blirli sürli üst hakkının dğrini, arazi dğrinin 2/3 ü olarak l almak akılcı bir yaklaşım olarak görünmktdir. Üst hakkı bir kz d n çok yüz yıllık sür için kurulabildiğindn (MK. 836), söz konusu 2/3 lük dğri d yüz yıllık yararlanma hakkı sürsinin karşılığı olarak görmk uygun olacaktır. Üst hakkı dğrinin saptanabilmsi için önclikl arazi dğrinin blirlnmsi grği açıktır. Üst (inşaat) hakkı, Rysaş Taşıt Muayn İstasyonları İşltim A.Ş. il TÜVTÜRK arasında imzalanan Alt İşltim Sözlşmsi çrçvsind kurulmuştur. Alt İşltim Sözlşmsi nd, arsa sahibi Rysaş Taşıt Muayn İstasyonları İşltim A.Ş. y üst (inşaat) hakkı karşılığında TÜVTÜRK tarafından bdl ödnmsin yönlik bir düznlm bulunmamaktadır. Alt İşltim Sözlşmsi n gör, arsa üzrindki binalar il araç muayn istasyonu tçhizatları TÜVTÜRK ün mülkiytinddir v TÜVTÜRK bunları söküp götürm hakkına sahiptir. Çıplak mülkiyt + yararlanma hakkından oluşan taşınmazın arsasının dğri; (11.254,26 m2 x 38.- TL) = ~ TL dir. Sürsi günü sona rck olan v griy yaklaşık 19,8 yıllık sürsi kalan üst hakkının (yararlanma hakkının) dğri; ((11.117,12 m2 x 38.- TL) x (2/3) x (19,8/100)) = ~ TL olacaktır. Taşınmazın arsasının çıplak mülkiyt dğri d; ( TL TL) = TL olacaktır Maliyt Yöntmi Taşınmazın yapılı dğri v yalnızca üst (inşaat) hakkının yapılı dğri ayrı ayrı hsaplanmıştır Taşınmazın Yapılı Dğri Dğrlm konusu taşınmazın yapı v tsis dğrinin saptanabilmsi için maliyt yöntminin uygulanmasında, Çvr v Şhircilik Bakanlığı birim maliyt fiyatları il 1319 sayılı Emlak Vrgisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Emlak Vrgisin Matrah Olacak Vrgi Dğrlrinin Takdirin İlişkin Tüzük t yr alan v sonradan yapılan dğişikliklri tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Göstrn Ctvl kullanılmıştır. Sayfa 9 / 28

10 Yapılar Yapı Sınıfı Alan (m2) Yapım Yılı Yaş Mtrkar Maliyti (TL) Maliyt Bdli (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Payı Tutarı (TL) Yıpranmalı Maliyt Bdli (TL) Bina 3-A % 10, Çvr Düznlmsi 1-A % 15, Taşınmazın Yapılı Dğri: Karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık TL lik arsa dğri v maliyt yöntmin gör bulunan yaklaşık TL yapı dğrinin toplamından yaklaşık TL dğr ulaşılmaktadır Üst (İnşaat) Hakkının Yapılı Dğri Dğrlm konusu taşınmazın yapı v tsis dğrinin saptanabilmsi için maliyt yöntminin uygulanmasında, Çvr v Şhircilik Bakanlığı birim maliyt fiyatları il 1319 sayılı Emlak Vrgisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Emlak Vrgisin Matrah Olacak Vrgi Dğrlrinin Takdirin İlişkin Tüzük t yr alan v sonradan yapılan dğişikliklri tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Göstrn Ctvl kullanılmıştır. Yapılar Yapı Sınıfı Alan (m2) Yapım Yılı Yaş Mtrkar Maliyti (TL) Maliyt Bdli (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Payı Tutarı (TL) Yıpranmalı Maliyt Bdli (TL) Bina 3-A % 10, Çvr Düznlmsi 1-A % 15, Üst Hakkı v Yapı Dğri: Karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık TL lik üst hakkı arsa dğri v maliyt yöntmin gör bulunan yaklaşık TL yapı dğrinin toplamından yaklaşık TL dğr ulaşılmaktadır Glir Yöntmi Üzrindki yapı il birlikt bugünkü koşullarda kiraya vrilmsi durumunda ld dilbilck bir yıllık kira gliri üzrindn Doğrudan Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Yöntmi uygulanarak taşınmazın arsa dğrin ulaşılmaya çalışılmıştır Doğrudan Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Yöntmi Açıklaması Taşınmazın glckt d sağlamayı sürdürcği öngörüln harcanabilir (nt) glirlrinin yalnızca bir yıllığını göz önün alan bu yöntmd, yıllık harcanabilir (nt) glir blli bir oran üzrindn anaparaya dönüştürülrk, taşınmazın bugünkü dğrin ulaşılmaktadır. Bu yöntm Sayfa 10 / 28

11 taşınmazın bir yıllık harcanabilir glirini taşınmazın dğrin dönüştürn bir sürci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, bklnn gtiri oranının bir yansıması olarak, yöntmin ana ögsidir. Kullanılan Formüllr Taşınmaz Dğri Formülü: Taşınmaz Dğri = Yıllık Harcanabilir Glir (Hg) / Anaparaya Dönüş Oranı Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ya = [(1 / Yy) x Yo] Ao: Gnl anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz gtiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Yo: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğrin oranı Yy: Yapının kalan konomik yaşam sürsi Ya: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğri içindki ağırlığı Doğrudan Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Yöntmi Uygulanması Taşınmazın yıllık glirinin blirlnmsi için karşılaştırma (msal) yöntmi uygulanmıştır. Taşınmazdan kira gliri ld dilbilir. Kira glirinin n olabilcğinin blirlmsi yolunda, taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda ld diln bulgular aşağıdadır: - Kiralık Dükkan (Sivrihisar Küçük Sanayi Sitsi Başkanlığı / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, yaklaşık 60 m2 yapı inşaat alanlı dükkan aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 9,17.- TL] - Kiralık Dükkan (Emk Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaza yaklaşık 3 km uzaklıkta, Sivrihisar İlçsi girişind, Yunusmr Mahallsi nd, yaklaşık 450 m2 yapı inşaat alanlı dükkan aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: TL] - Kiralık Dükkan (Emk Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaza yaklaşık 3 km uzaklıkta, Sivrihisar İlçsi girişind, Yunusmr Mahallsi nd, Atatürk Bulvarı üzrind, yaklaşık 260 m2 yapı inşaat alanlı dükkan aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 17,31.- TL] Kira dğri blirlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalar sonucu; yrlşim alanları dışında olması, Ankara - Eskişhir (E-90) Karayolu na cphsinin bulunması v yapı nitliği göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın binasının mtrkar aylık piyasa kira fiyatının 12.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör; aşağıdaki tabloda da görülcği üzr, taşınmazın arsa mtrkar dğri yaklaşık 37,57.- TL olarak çıkmakta v karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık 38.- TL lik arsa dğri dstklnmktdir. Sayfa 11 / 28

12 Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Arsa Dğri Bulma Tablosu Arsa Ljantı Araç Muayn İstasyonu Alanı Arsa Yüzölçümü (m2) ,26 Toplam Yapı İnşaat Alanı (m2) 0,40 ~ Yapıların Bitirilm Sürsi (Ay) ~ 8 Yapı Alanı [KAKS] (m2) Dükkan Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) 3-A Yapı Alanı [KAKS] (m2) 0 - Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) Yapı Alanı [KAKS] (m2) 0 - Yapı Birim Maliyti (TL) - 0 Yapı Gidrlri (TL) 0 Sözlşm v Notr Gidrlri (TL) 0 Projlndirm Gidrlri (TL) Rklam v Pazarlama Gidrlri (TL) Ötki Gidrlr [yöntim, sigorta vb. ] (TL) % 5 % 0 % Toplam Yapım Gidrlri (TL) Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ Dükkan Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 12,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ 0 - Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 0,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) 0 Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ 0 - Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 0,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) 0 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ Kurumlar / Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir (TL) Yapıların Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) ~ 25 Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Basit Faiz Oranı % 25,00 Girişimcilik (Mütahhitlik) Karı Oranı - Risk Primi Oranı (Yıllık) % 4,00 Bklnn Yıllık Ortalama Gtiri Oranı % 29,00 Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı % 24,00 Grçk (Rl) İndirgm Oranı Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) Arsa Artık Dğri Taşınmazın Yapılı Dğri (TL) Toplam Yapım Gidrlri (TL) Girişimci İçin Fırsat Maliyti = Risksiz Gtiri Tutarı (TL) Girişimcilik (Mütahhitlik) Karı = Risk Primi Tutarı (TL) Taşınmazın Yapılı Dğri İçindki Arsa Payı Tutarı (TL) Arsa Mtrkar Dğri (TL) 37,57 Açıklama % 4,03 % 8, Kapasitnin yaklaşık % 95 düzyind kullanılacağı; kapasit kullanım oranının yüksltilmycği v bu ndnl d harcanabilir (nt) grçk (rl) glirin yıllara gör artmayacağı varsayılmıştır. Yapı inşaat alanı olarak; imar planına v imar yöntmliğin gör yapılabilck n çok yapı alanı (kot farkı, KAKS'a girmyn alanlar vb. kaynaklanan kat v alan kazanımları il birlikt) göz önünd bulundurulmaktadır. Eksik ya da fazla (kaçak) yapılaşma dikkat alınmamaktadır. Sayfa 12 / 28

13 Glir yöntmiyl bulunan taşınmaz dğrindn çıplak mülkiyt dğrin ulaşabilmk için, arsa dğrinin üst (inşaat) hakkına karşılık gln bölümünün düşülmsi grkmktdir. Buna gör, glir yöntmiyl çıplak mülkiyt hakkı dğri; ( TL TL) = TL dir Taşınmazın Kira Dğri Güncl konomik koşullar v dğri göz önün alınarak, taşınmazın yalnızca arsası için aylık TL v çıplak mülkiyti için d aylık TL dolayında kira dğri uygundur. Taşınmaz için kira dğri blirlmsi, Doğrudan Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Yöntmi Uygulanması başlığı altında yapılmıştır Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliytlri v yapı inşaat alanları üzrindn, parsl üzrind yr alan yapıların sigorta dğrlri aşağıdaki tabloda göstrilmiştir. Yapılar Yapı Sınıfı m2 Mtrkar Sigorta Dğri Maliyti (TL) (TL) Bina 3-A Sayfa 13 / 28 BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal

14 düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin araç muayn istasyonu alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağladığı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlmy konu taşınmazın; nitliği, imar v mülkiyt durumunun son üç yıl içrisind dğişmdiği anlaşılmaktadır. Dğrlm konusu taşınmazın çıplak mülkiytinin yüzölçümü, gününd yapılan satış v birlştirm işlmi il ,26 m2 y yükslmiştir. Üst (inşaat) hakkı kütüğünd yüzölçümü dğişmmiş olup ,12 m2 dir Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazın parslinin yapılanması, güncl imar durumuna uygundur. Taşınmazın parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatlarına v yapı kullanma izin blglrin uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, ncümn kararı vb. olumsuz bir blgy rastlanılmamıştır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın çıplak mülkiytinin tapu kütüğünd; - İrtifak Hakları v Gayrimnkul Mükllfiytlri Bölümü nd; TÜVTÜRK Kuzy Taşıt Muayn İstasyonları Yapım v İşltim A.Ş. lhin, 30 yıl sürli üst (inşaat) hakkı kaydı yr almaktadır. Söz konusu kaydın taşınmazın dğrin olumlu ya da olumsuz bir tkisi bulunmamaktadır. Dğrlmnin konusu, üzrind 30 yıllık bağımsız v sürkli üst hakkı kurulu bulunan taşınmazın çıplak mülkiytidir. Üst hakkı v bu üst hakkına dayanılarak yapılmış araç muayn istasyonu yapısının dğri is; TL olarak blirlnmiş olup Dğrlm v Yöntmlri bölümündki Üst (İnşaat) Hakkının Yapılı Dğri başlığı altında açıklanmıştır. Üst hakkı üzrind is, irtifak hakkı nitliğind ayrıca bir hak bulunmamaktadır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazın çıplak mülkiytinin tapu kütüğündki nitliği Araç Bakım v Muayn İstasyonu v Arsası olup yapılanmasıyla ilgili yapı ruhsatı v yapı kullanma izin blgsi bulunmaktadır. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın çıplak mülkiytinin, Araç Bakım v Muayn İstasyonu v Arsası nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyün alınmasında bir sakınca olmayacağı görüşündyiz. Sayfa 14 / 28

15 BÖLÜM 5 SONUÇ 5.1. Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın çıplak mülkiytinin dğri; - karşılaştırma (msal) yöntmin gör, TL; - glir (vrim) yöntmin gör, yaklaşık TL bulunmaktadır. Taşınmazın çıplak mülkiytinin grçkçi piyasa dğrinin karşılaştırma (msal) yöntmiyl ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın Çıplak Mülkiyti nin SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir Sonuç Dğr Eskişhir İli, Sivrihisar İlçsi, Kurşunlu Mahallsi, 237 ada, 1 parsl sayılı, ,26 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Araç Bakım v Muayn İstasyonu v Arsası olan v ,12 m2 lik bölümü üzrind 30 Yıl Sürli Üst (İnşaat) Hakkı kurulu bulunan taşınmazın çıplak mülkiytinin, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Ömr DEMİRTAŞ Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. Sayfa 15 / 28

16 BÖLÜM 6 İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 16 / 28

17 6.2. Fotoğraflar Araç Muayn İstasyonu Araç Muayn İstasyonu Sayfa 17 / 28

18 Sayfa 18 / 28

19 6.3. Tapu Kaydı Çıplak Mülkiyt Sayfa 19 / 28

20 Sayfa 20 / 28

21 Üst (İnşaat) Hakkı 6.4. İmar Durumu Sayfa 21 / 28

22 6.5. Mimari Proj Mimari Proj Kapağı Sayfa 22 / 28

23 Vaziyt Planı Sayfa 23 / 28

24 Kat Planı Ksit Sayfa 24 / 28

25 6.6. Yapı Ruhsatları Sayfa 25 / 28

26 6.7. Yapı Kullanma İzin Blglri Sayfa 26 / 28

27 6.8. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 27 / 28

28 6.9. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 28 / 28