DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANTALYA - SERİK - ÇANDIR 0 ADA PARSEL DEPO

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANTALYA - SERİK - ÇANDIR 0 ADA PARSEL DEPO Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 ÖZET BİLGİLER Rapor No REYS Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu Müştak Duran SARIOĞLU - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durum Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Çandır Mahallsi, Mhmt Akif Caddsi, No: 30A v 30B, Srik/Antalya Antalya İli, Srik İlçsi, Çandır Mahallsi, 1561 Parsl, A/1 v B/1 No lu Bağımsız Bölümlr İki Bloklu Tk Katlı Prfabrik Dpo v Arsası Dpolama Alanı, Ayrık Düzn, KAKS: 0,60, Hmax: 12,50 m, 1 Kat Dpolama Toplam KDV Hariç: TL Toplam KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 31

3 Sayfa 3 / 31 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Antalya İli, Srik İlçsi, Çandır Mahallsi, 1561 parsl sayılı, ,50 m2 yüzölçümlü arsa üzrind yr alan, tapu kütüğündki nitliği İki Bloklu Tk Katlı Prfabrik Dpo v Arsası olan ana taşınmaz içind yr alan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan, Dpo nitlikli, A Blok, 1 bağımsız bölüm no lu v B Blok 1 bağımsız bölüm no lu taşınmazların pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Taşınmazlara ilişkin; gün v REYS sayılı kira dğri blirlm raporumuz il gün v REYS sayılı, gün v REYS-

4 sayılı, gün v REYS sayılı dğrlm raporlarımız bulunmaktadır. TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER BÖLÜM Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmazlar; Çandır Mahallsi, Mhmt Akif Caddsi, No: 30A - 30B, Srik/Antalya adrsind yr almaktadır. Çandır Mahallsi mrkzind Atatürk Caddsi üzrind batıdan doğuya doğru ilrlnip güny doğru dönüldüktn sonra yaklaşık 200 m ilrlnip sol taraftaki Mhmt Akif Caddsi n girilrk güny doğru yaklaşık 430 m gidildiğind dğrlm konusu ana taşınmaz sağ tarafta yr almaktadır. Dğrlm konusu ana taşınmaz, Çandır Mahallsi mrkzinin yaklaşık 550 m günyind bulunmakta olup Antalya İli mrkzin yaklaşık 25 km, Srik İlçsi mrkzin yaklaşık 13 km uzaklıktadır. Bölg, ağırlıklı olarak tarım v sracılık alanında glişm görülmktdir. Yakın çvrd; Antalya Film Stüdyosu, Çandır Sbz Myv Hali, sralar, tarım arazilri il günyd bulunan D-400 Karayolu nun çvrsind d dğişik büyüklükt dpolama yapıları bulunmaktadır. Taşınmazların parsli, gomtrik olarak çok köşli yamuk biçimli olup topografik olarak düz v ngbsizdir. Üzrindki dpolama yapısı bulunmakta olup çvrsi duvar v tl örgüyl çvrilidir. Doğuda bir bölümü açılmış Mhmt Akif Caddsi n yaklaşık 236 m, batıda hnüz açılmamış 12 m lik imar yoluna yaklaşık 294 m, kuzyd d hnüz açılmamış 7 m lik imar yoluna yaklaşık 204 m cphli olup güny sınırı komşu parsl bitişiktir. Koordinatlar; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Ana Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Antalya Ada No - İlçsi Srik Parsl No 1561 Sayfa 4 / 31

5 Mahallsi Çandır Yüzölçümü (m2) ,50 Köyü - Yvmiy No 9255 Sokağı - Cilt No Aşağıda Mvkii - Sayfa No Aşağıda Pafta No - Tapu Tarihi Nitliği İki Bloklu Tk Katlı Prfabrik Dpo v Arsası BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN; Blok B.B. No A 1 Dpo B 1 Dpo Tapu Kütüğündki Nitliği Mülkiyt Durumu Kat Mülkiyti Kat Mülkiyti Kat Tapu Kütüğü Cilt No Tapu Kütüğü Sayfa No Arsa Payı Oranı Arsa Payı Alanı (m2) Zmin / ,92 Zmin / , / ,50 Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktılarına gör, dğrlm konusu bağımsız bölümlrin tapu kütüklrind aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: Byanlar Bölümü: sayılı Kanun un 22. maddsinin 2. fıkrasının (a) bndi uygulamasına tabidir. ( ). Gayrimnkul Rhin Hakları Bölümü: - Garanti Bankası A.Ş. lhin, Rysaş GYO nun kullandığı v kullanacağı krdilr için, 1. drcd, USD zincirlm ipotk ( ). - Garanti Bankası A.Ş. lhin, Rysaş GYO nun kullandığı v kullanacağı krdilr için, 2. drcd, srbst drcdn yararlanma hakkı olan, TL zincirlm ipotk ( ) İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Srik Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazların parslinin güncl imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçkli Çandır Uygulama İmar Planı kapsamında, Dpolama Alanı, KAKS: 0,60, Hmax: 12,50 m, 1 Kat biçiminddir. Srik Bldiysi nd, parsl üzrind yapımı tamamlanmış A/1 v B/1 bloklara ilişkin gün v 191/5336 onay sayılı mimari proj inclnmiş; A/1 v B/1 bloklar için ayrı ayrı düznlnmiş gün v 191/5336 sayılı ilk yapı ruhsatları görülmüştür. A/1 Blok için, gün v 158/4219 sayı il düznlnn yapı kullanma izin blgsinin şantiy şfinin adının yanlış yazılmış olması ndniyl iptal dildiği, yrin gün v 158/4220 sayılı yapı kullanma izin blgsinin düznlndiği; B/1 Blok için d, gün v 103 sayılı yapı kullanma izin blgsinin bulunduğu görülmüştür. Yapı ruhsatları; A/1 Blok; 2-B yapı sınıfında, yol kotu üstü 1 kat (11,10 m yüksklik) v m2 yapı inşaat alanı için düznlnmiştir. B/1 Blok; 2-B yapı sınıfında, yol kotu üstü 1 kat (11,10 m yüksklik) v m2 yapı inşaat alanı için düznlnmiştir. Sayfa 5 / 31

6 Yapı kullanma izin blglri; A/1 Blok için; 2-B yapı sınıfında, yol kotu üstü 1 kat (11,10 m yüksklik) v m2 yapı inşaat alanı için düznlnmiştir. B/1 Blok; 2-B yapı sınıfında, yol kotu üstü 1 kat (11,10 m yüksklik) v m2 yapı inşaat alanı için düznlnmiştir. Parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatları v yapı kullanma izin blglrin uygundur. Srik Bldiysi nd yapılan inclmd, parsl üzrindki yapılara ilişkin yapı tatil tutanağı, ncümn kararı vb. olumsuz bir blgy rastlanılmamıştır Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind; A/1 v B/1 olarak adlandırılmış, birbirin bitişik iki blok dpolama yapısı bulunmaktadır. Parsl üzrindki hr iki bloğun da çvrsi saha btonu (~ m2) il kaplanmış, parsl sınırları duvar v tl örgüyl çvrilmiştir. A/1 Blok: Yaklaşık m2 arsa paylı bağımsız bölüm; mimari projsin gör, m2 yapı inşaat alanlı olup 4 bölüm dpolama alanı, crossdock alanı, 2 bölüm iad alanı v ofis alanından oluşmaktadır. A/1 Blok un; Yapı Tarzı : Btonarm Yapı Düzni : Ayrık Yapı Sınıfı : 4-A Binanın Kat Addi : 1 Yapı İnşaat Alanı (m2) : Yaşı : 3 Elktrik : Şbk Su : Şbk Kanalizasyon : Şbk Su Dposu : Var Hidrofor : Yok Isıtma Sistmi : Yok Jnratör : Var Asansör : Var Çatı : Panl Sac Dış Cph : Sıva Üzri Boya Kapı v Pncr Doğramaları : Sksiyonl Manzarası : - Park Yri : Var Güvnlik : Var Yangın Tsisatı : Var Dprm Bölgsi : 1. Drc A/1 Blok dponun; doğu cphsind 25 adt, kuzy kanadında 5 adt olmak üzr, toplam 30 adt lktrikli katlanır kapısı olan nakliy rampası bulunmaktadır. Ayrıca, dpo içrisind 4 adt soğuk hava dposu bulunduğu görülmüştür. Dpolama amaçlı kullanılan bölümlrd zmin sıkıştırılmış bton kaplı, iç duvarlar panl kaplamalı v boyalıdır. Binanın dış cphsi alüminyum panl kaplı olup çatısı çlik konstrüksiyon üzri panldir. Binanın kuzy kanadında, 4 adt ofis alanı, odalar, ymkhan, bay-bayan wc, duş v soyunma odalarının Sayfa 6 / 31

7 bulunduğu yöntim bölümü bulunmaktadır. Dponun soğuk hava bölümlri il birlikt kiraya vrildiği anlaşılmaktadır. B/1 Blok: Yaklaşık m2 arsa paylı bağımsız bölüm; mimari projsin gör, m2 yapı inşaat alanlı olarak tasarlanmış olup dpo alanı v tsisat odası bölümlrindn oluşmaktadır. B/1 Blok un; Yapı Tarzı : Btonarm Yapı Düzni : Ayrık Yapı Sınıfı : 4-A Binanın Kat Addi : 1 Yapı İnşaat Alanı : Yaşı : 2 Elktrik : Şbk Su : Şbk Kanalizasyon : Şbk Su Dposu : Var Hidrofor : Yok Isıtma Sistmi : Yok Jnratör : Var Asansör : Yok Çatı : Panl Sac Dış Cph : - Kapı v Pncr Doğramaları : - Manzarası : - Park Yri : Var Güvnlik : Var Yangın Tsisatı : Var Dprm Bölgsi : 1. Drc B/1 Blok dponun; doğu cphsind 12 adt, güny kanadında 15 adt olmak üzr, toplam 27 adt lktrikli katlanır kapısı olan nakliy rampası bulunmaktadır. Dpo içrisind zmin sıkıştırılmış bton kaplı, iç duvarlar panl kaplamalı v boyalıdır. Binanın dış cphsi alüminyum panl kaplı olup çatısı çlik konstrüksiyon üzri panldir. Dponun m2 lik bölümünün kiraya vrildiği öğrnilmiştir Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma - Sayfa 7 / 31

8 2.6. Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - Lojistik v dpolama amaçlı olarak glişn bir bölgd bulunmaları, - D-400 Karayolu na yakın olmaları ndniyl ulaşımlarının kolay olması, - Çandır Sbz Myv Hali n yakın olmaları Olumsuz Faktörlr - DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ BÖLÜM 3 Taşınmazın dğrlmsind karşılaştırma (msal), maliyt v glir yöntmlri kullanılmıştır Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazların arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsa v arazilr için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Satılmış Arsa (Sağlam Emlak / ): Dğrlm konusu ana taşınmazın yaklaşık 7 km batısındaki Yukarıkocayatak Mahallsi nd, D-400 Karayolu na 200 m uzaklıkta, dpolama alanı imarlı olduğu blirtiln, m2 yüzölçümlü arsa 2018 yılı başında TL dn satılmıştır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Tarla (Era Ekstra Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu ana taşınmaza yakın bölgd, D-400 Karayolu na cphli, m2 yüzölçümlü tarla TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Tarla (Pro Antalya Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu ana taşınmazın yaklaşık 7 km batısındaki Yukarıkocayatak Mahallsi nd, D-400 Karayolu na cphli, m2 yüzölçümlü tarla TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlmsi yapılan taşınmazların arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsa v arazilr için bölgd yapılan araştırmalar v dğrlndirmlr sonucunda; bulunduğu bölg v konumu, yüzölçümü göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazların arsasının mtrkar fiyatının TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazların arsa dğri; (69.424,50 m2 x TL) = ~ TL olarak bulunmuştur Maliyt Yöntmi Yapılı Dğr: Dğrlm konusu taşınmazın yapı dğrinin saptanabilmsi için maliyt yöntminin uygulanmasında, Çvr v Şhircilik Bakanlığı birim maliyt fiyatları il 1319 sayılı Emlak Vrgisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Emlak Vrgisin Matrah Olacak Vrgi Dğrlrinin Takdirin İlişkin Tüzük t yr alan v sonradan yapılan dğişikliklri tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Göstrn Ctvl kullanılmıştır. Sayfa 8 / 31

9 Yapılar Kat Yapı Yapım Yaş Sınıfı Yılı Yapı İnşaat Alanı (m2) Mtrkar Maliyti (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Tutarı Yıpranmalı Maliyt Dğri (TL) Arsa Payı Alanı (m2) Arsa Mtrkar Fiyatı (TL) Maliyt Yöntmi İl Dğr (TL) Dpo (A/1) Zmin 4-A % 4, , Dpo (B/1) Zmin 4-A % 4, , Çvr Düznlmsi 1-A % 6, , Dğrlm konusu taşınmazlar, hr n kadar bağımsız bölümlr olarak ayrılmış olup ayrı ayrı alınıp satılabilir nitlikt islr d, mülkiytlrinin tk ld bulunması v blirli bir amaca yönlik v bir bütün olarak kullanılıyor olmaları ndniyl, dğrlmnin bağımsız bölümlr üzrindn dğil, bağımsız bölümlri içind barındıran ana taşınmaz üzrindn yapılmasının uygun olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Taşınmazın Dğri: Karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık TL lik arsa dğri v maliyt yöntmin gör bulunan yaklaşık TL lik yapı dğrinin toplamından TL dğr ulaşılmaktadır Glir Yöntmi Üzrindki yapılaşma tamamlanmış olan taşınmazın için yıllık glir akımları üzrindn Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi uygulanmıştır Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi Açıklaması Taşınmazdan sağlanan v glckt d sağlanacağı öngörüln harcanabilir (nt) glirlrin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzrindn bugünkü dğri saptanır. Bu yöntm taşınmazın harcanabilir glirini taşınmazın dğrin dönüştürn bir sürci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, bklnn gtiri oranının bir yansıması olarak, yöntmin ana ögsidir. Kullanılan Formüllr Taşınmaz Dğri Formülü: Yıl sonlarında ld dilcği varsayılan harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri (indirgnmiş glir akımları) yöntmind kullanılan tml formül aşağıdadır: Td = [Hg x (((1 + Ao) d (1 + b) d )/((1 + Ao) d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao) (d+1) ] Ud = [Hg x (1 + b) (d+1) ] / (Ao b) Td: Taşınmazın bugünkü dğri Hg: Harcanabilir (nt) glir Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (gnl kapitalizasyon) oranı d: Dönm sayısı (vad) Gd: Taşınmazın glcktki dğri Ud: Uç dğr b: Büyüm oranı Sayfa 9 / 31

10 Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ao: Gnl anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz gtiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Ya: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğri içindki ağırlığı Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması Taşınmazın yıllık glirinin blirlnmsi için karşılaştırma (msal) yöntmi uygulanmıştır. Taşınmazdan kira gliri ld dilmktdir. Kira glirinin n olabilcğinin blirlmsi yolunda, taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda ld diln bulgular aşağıdadır: - Kiralık Dpo (İsa Arıkan / ): Dğrlm konusu taşınmazlarla aynı bölgd m2 arsa üzrind yapılmış, bnzr yapı v konum özlliklrin sahip, toplam 700 m2 kapalı alanlı dpo binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 17,85.- TL] - Kiralık Dpo (R/max No ): Dğrlm konusu taşınmazlar il aynı bölgd, bnzr yapı özlliklrind, m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 14,04.- TL] - Kiralık Dpo (Aykut Başaran / ): Yukarıkocayatak Mahallsi ndki lojistik dpolarına komşu, yni yapılmış v bnzr yapı özlliklrind, m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 13,00.- TL] - Piyasa Araştırması (Sağlam Emlak / ): Yapılan görüşmd; dğrlm konusu taşınmazla bnzr özlliklr sahip dpolama amaçlı yapıların aylık mtrkar kira fiyatının TL aralığında olabilcği bilgisi alınmıştır. [Ortalama mtrkar kira fiyatı: 18,50.- TL] Kira dğri blirlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolar için yapılan araştırmalar v dğrlndirmlr sonucunda; yapı nitliklri göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazların piyasa mtrkar aylık kira fiyatlarının 18.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu dpoların yıllık kira dğri; [( m m2) x 18.- TL x 12 Ay] = ~ TL olacaktır. Dğrlm konusu taşınmaz GYO mülkiytinddir. GYO ların tkinliklri dolayısıyla ld ttiklri kazançlar, kurumlar vrgisindn ayrık (istisna) tutulmuş olup glir vrgisi stopaj oranı is % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzrindn kurumlar vrgisi ödmzlr. Buna karşın, dğrlm konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı glir üzrindn dğrlmsi yapıldığından, ld diln glir üzrindn kurumlar vrgisinin düşülmsi grkmktdir. Trsi durumda, dğrlm konusu taşınmazın gliri v dolayısıyla dğri yüksk çıkacaktır. Bunun anlamı, dğrlm konusu taşınmazın mülkiytinin GYO da olup olmamasına dğrinin d dğişcğidir ki, bu durum GYO için Sayfa 10 / 31

11 ancak özl dğr tanımı kapsamında açıklanabilir. Dğrlmmiz piyasa dğrini blirlmy yönlik olduğu için yıllık glirdn % 20 oranında kurumlar vrgisi düşülmüştür. Vrilr - Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faizi : ~ % 25,00 - Risk Primi : ~ % 5,00 - TUİK in 12 Aylık Ortalamalar Gör Yaklaşık TÜFE Oranı : ~ % 24,00 - Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı : ~ % 7,91 Varsayımlar - Glirlrin yılsonlarında ld dildiği; - Yapıların kalan ortalama konomik ömürlrinin (yıkılıp ynidn yapılmadan ya da önmli tutarda ynilm yatırımı yapılmadan) 23 yıl olacağı; - Grçk (rl) glirlrin yıllara gör büyümycği. Bu vrilr v varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görülcği üzr, harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri yöntmi üzrindn dğrlm konusu bağımsız bölümlrin toplam dğri TL olarak bulunmaktadır. "Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Bugünkü Dğr Yöntmi " v "Anaparaya Dönüştürm Oranı '' Tablosu Arsanın Ekonomik Yaşam Sürsi (Arsanın Ekonomik Ömrü) Sonsuz Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) [Yy] 23 Taşınmazdan Eld Edilbilck Bir Yıllık Potansiyl Hizmt Satış Cirosu (TL) İlk Bir Yıllık Dönm İçin Yapıların Kapasit Kullanım Oranı ~ % 85,00 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ Kurumlar/Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Bugünkü Glir (TL) [Hg] Karşılaştırma (Emsal) Yöntmiyl Blirlnn Arsa Dğri (TL) ~ Maliyt (Gidr) Yöntmiyl Blirlnn Yıpranmalı (Amortismanlı) Yasal Yapı Dğri (TL) ~ Taşınmazın Karşılaştırma v Maliyt Yöntmlriyl Bulunan Toplam Dğri (TL) Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Oranı [Yo] ~ % 74,31 Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı [Ya] ~ % 3,23 Arsa Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı ~ % 96,77 Harcanabilir Glir İçind Arsanın Payı (TL) Harcanabilir Glir İçind Yapının Payı (TL) Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faiz Oranı Risk Primi (Blirsizlik Karşılığı) Oranı Yıllık Bklnn Ortalama Gtiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı Grçk (Rl) İndirgm Oranı Taşınmaz İçin Gnl Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Harcanabilir (Nt) Glirin Yıllık Olarak Grçk (Rl) Büyüm Oranı 10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Nt) Glir (TL) Taşınmaz İçin Bugün İndirgnmiş Uç Dğr (TL) Bir Yıllık Harcanabilir Glir Üzrindn Yapılı Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) [Ro] [Rp] [Bo] [Eo] [Ao] [b] [Ud] [Td] % 25,00 % 5,00 % 30,00 % 24,00 % 4,84 % 7,91 % 0, Not: Ortalama yıllık kapasit kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzyinin üzrin çıkamayacağı v harcanabilir (nt) glir akımlarının 10. yıldan sonra dğişmycği varsayılmıştır Dğrlmnin Gçrlilik Koşulu Dğrlm konusu taşınmazlar, hr n kadar bağımsız bölümlr olarak ayrılmış olup ayrı ayrı alınıp satılabilir nitlikt islr d, mülkiytlrinin tk ld bulunması v blirli bir amaca Sayfa 11 / 31

12 yönlik v bir bütün olarak kullanılıyor olmaları ndniyl, dğrlmnin bağımsız bölümlr üzrindn dğil, bağımsız bölümlri içind barındıran ana taşınmaz üzrindn yapılmasının uygun olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Bu çrçvd, bağımsız bölümlrdn hrhangi birinin farklı bir amaç için kullanılmak istnmsi ya da mülkiytinin farklı kişiy gçmsi durumunda, hsaplamalar v buna bağlı sonuçlarda dğişiklik olabilcktir Taşınmazın Kira Dğri Taşınmaz için kira dğri blirlmsi, Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması başlığı altında yapılmıştır Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Yıpranmasız yapı birim maliytlri v yapı inşaat alanları üzrindn sigorta dğrlri aşağıdaki tabloda göstrilmiştir. Yapılar Yapı Sınıfı m2 Mtrkar Maliyti (TL) Sigorta Dğri (TL) Dpo (A/1) 4-A Dpo (B/1) 4-A BÖLÜM 4 ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Sayfa 12 / 31

13 Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazların parslinin dpolama alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağladığı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlmy konu taşınmazın yüzölçümü, imar v mülkiyt durumunun son üç yıl içrisind dğişmdiği görülmüştür. Dğrlm konusu bağımsız bölümlr günü kat irtifakı kurularak oluşturulmuştur. Yapılanmanın tamamlanması üzrin, A/1 Blok için vriln günlü v B Blok için vriln günlü yapı kullanma izin blglrin dayalı olarak, günü ana taşınmazın, Arsa olan nitliği İki Bloklu Tk Katlı Prfabrik Dpo v Arsası olarak dğiştirilmiş v kat mülkiytin gçilmiştir Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Dğrlm konusu bağımsız bölümlrin tapu kütüklrinin; - Byanlar Bölümü nd; 3402 sayılı Kanun un 22. maddsinin 2. fıkrasının (a) bndi uygulamasına tabidir, - Gayrimnkul Rhin Hakları Bölümü nd; Garanti Bankası A.Ş. lhin, 2 ayrı ipotk kayıtları yr almaktadır. Söz konusu kayıtların taşınmazın dğrin olumlu ya da olumsuz bir tkisi bulunmamaktadır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazların parslinin yapılanması, imar durumuna uygundur. Taşınmazların parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatlarına v yapı kullanma izin blglrin uygundur. Taşınmazlara ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz hrhangi bir blgy rastlanılmamıştır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Dğrlm konusu bağımsız bölümlrin, tapu kütüğündki nitliklri Dpo olup yapılanmalarıyla ilgili yapı ruhsatları v yapı kullanma izin blglri bulunmaktadır. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu bağımsız bölümlrin, Dpo nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündyiz. SONUÇ Sayfa 13 / 31 BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması İki bağımsız bölümdn oluşan ana taşınmazın;

14 - arsa dğri, karşılaştırma (msal) yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, maliyt yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, glir (vrim) yöntmin gör, yaklaşık TL olarak bulunmaktadır. İki bağımsız bölümdn oluşan ana taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin glir yöntmiyl ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulundukları bölg, konumları, imar durumları, yapılanmaları, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazların SATILABİLİR nitlikt oldukları öngörülmktdir Sonuç Dğr Antalya İli, Srik İlçsi, Çandır Mahallsi, 1561 parsl sayılı, ,50 m2 yüzölçümlü arsa üzrind yr alan, tapu kütüğündki nitliği İki Bloklu Tk Katlı Prfabrik Dpo v Arsası olan ana taşınmaz içind yr alan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan, Dpo nitlikli, A Blok, 1 bağımsız bölüm no lu v B Blok 1 bağımsız bölüm no lu taşınmazların, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrlri toplamının; KDV hariç; TL; KDV (% 18) dahil, TL v glir yöntmiyl blirlnmiş söz konusu sonuç dğrin arsa payları oranında bağımsız bölümlr arasında dağıtılmak istnmsi durumunda; KDV hariç, A Blok 1 No lu B.B. dğrinin, TL; KDV (% 18) dahil, A Blok 1 No lu B.B. dğrinin, TL; KDV hariç, B Blok 1 No lu B.B. dğrinin, TL; KDV (% 18) dahil, B Blok 1 No lu B.B. dğrinin, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Müştak Duran SARIOĞLU Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. Sayfa 14 / 31

15 BÖLÜM 6 İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü Dğrlm Konusu Ana Taşınmaz Sayfa 15 / 31

16 6.2. Fotoğraflar B Blok A Blok Sayfa 16 / 31

17 A Blok 1 No lu B.B. B Blok 1 No lu B.B. Sayfa 17 / 31

18 6.3. Tapu Kaydı A/1 No lu B.B. Sayfa 18 / 31

19 Sayfa 19 / 31

20 B/1 No lu B.B. Sayfa 20 / 31

21 Sayfa 21 / 31

22 6.4. İmar Durumu Sayfa 22 / 31

23 6.5. Mimari Proj Mimari Proj Kapağı Sayfa 23 / 31

24 Vaziyt Planı A Blok Dpo B Blok Dpo Kat Planları A Blok 1 No lu B.B. Sayfa 24 / 31

25 B Blok 1 No lu B.B. Ksitlr Sayfa 25 / 31

26 6.6. Yapı Ruhsatları Sayfa 26 / 31

27 Sayfa 27 / 31

28 6.7. Yapı Kullanma İzin Blglri Sayfa 28 / 31

29 Sayfa 29 / 31

30 6.8. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 30 / 31

31 6.9. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 31 / 31