DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İZMİR - MENDERES - GÖRECE 522 ADA - 12 PARSEL DEPO

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İZMİR - MENDERES - GÖRECE 522 ADA - 12 PARSEL DEPO Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER REYS Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu M. Burak BAŞALP - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durum Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Görc Cumhuriyt Mahallsi, Ahmt Ncdt Szr Bulvarı, No: 8 (A/A - A/B - A/C - A/D - A/E - A/F - B/A - B/B), Mndrs/İzmir İzmir İli, Mndrs İlçsi, Görc Mahallsi, 522 Ada, 12 Parsl Arsa Dpolama Alanı, KAKS: 0,50 Dpolama KDV Hariç: TL KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 31

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar İzmir İli, Mndrs İlçsi, Görc Mahallsi, 522 ada, 12 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Taşınmaza ilişkin; gün v REYS sayılı, gün v REYS sayılı dğrlm raporlarımız bulunmaktadır. Sayfa 3 / 31

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Görc Cumhuriyt Mahallsi, Sülyman Dmirl Bulvarı, No: 24 (A1 A2 A3 A4, B1 B2 B3), Mndrs/İzmir adrsind yr almaktadır. Taşınmaz; İzmir Adnan Mndrs Havaalanı nın yaklaşık 1,7 km günybatısında, Mndrs İlçsi mrkzinin yaklaşık 3,1 km kuzyind, Gazimir İlçsi mrkzinin yaklaşık 5,05 km günyind yr almaktadır. Yakın çvrsind; ağırlıklı olarak dpolama yapıları, sanayi tsislri v boş arsalar bulunmaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak balta biçimli olup topografik olarak düz bir yapıdadır. Üzrind 2 adt dpolama yapısı bulunmaktadır. Kuzydoğusundaki Ahmt Ncdt Szr Bulvarı na yaklaşık 83 m cphli olup ötki sınırları komşu parsllr bitişiktir. Parsl, bölgdki altyapı hizmtlrindn yararlanmaktadır. Koordinatları; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli İzmir Ada No 522 İlçsi Mndrs Parsl No 12 Mahallsi - Yüzölçümü (m2) ,00 Köyü Görc Yvmiy No Sokağı - Cilt No 31 Mvkii Gülçırpı Sayfa No 3024 Pafta No - Tapu Tarihi Nitliği Arsa Sahibi Adı, Soyad / Unvan Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Pay Oranı Tam Sayfa 4 / 31

5 Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısına gör, dğrlm konusu taşınmazın tapu kütüğünd kısıtlayıcı bir kayıt bulunmamaktadır İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Mndrs Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazın parslinin güncl imar durumu; 1//1.000 ölçkli uygulama imar planı kapsamında, Dpolama Alanı, KAKS: 0,50, Hmax: 6,80 m, Yoğunluğu Artırmamak, Bağımsız Bölüm Oluşturmamak, Döşm İl Ara Kat Oluşturmamak Koşuluyla Hmax: 12,80 m Olabilir biçiminddir. Dğrlm konusu taşınmazın parslinin yapılanması güncl imar planıyla uyumludur. Mndrs Bldiysi nd taşınmaza ilişkin, onay tarihli mimari proj inclnmiş; parsl üzrind yr alan iki ayrı bina (A v B bloklar) için ayrı ayrı düznlnmiş yapı ruhsatları görülmüştür. A Blok için, gün v 302 sayılı yapı ruhsatı, B Blok için, gün v 303 sayılı yapı ruhsatı bulunmaktadır. A Blok yapı ruhsatı; 2-C yapı sınıfında, yol kotu üstü 1 kat, 6 ünit v 5.592,00 m2 yapı inşaat alanı düznlnmiştir. B Blok yapı ruhsatı; 2-C yapı sınıfında, yol kotu üstü 1 kat, 2 ünit v 885,00 m2 yapı inşaat alanı için düznlnmiştir. Taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin blgsinin bulunmadığı öğrnilmiştir. Mndrs Bldiysi ndki taşınmaza ilişkin dosya içrisind yr alan Mndrs Bldiy Başkanlığı nın Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı na hitabn yazdığı Yapı Kullanma İzin Blgsi konulu, gün v sayılı yazıda; İzmir Su v Kanalizasyon İdarsi Gnl Müdürlüğü nün söz konusu parsld yapılacak dpolar için KAKS: 0,50, Hmax: 6,80 m, Yoğunluğu Artırmamak, Bağımsız Bölüm Oluşturmamak, Döşm İl Ara Kat Oluşturmamak Koşuluyla Hmax: 12,80 m Olabilir koşuluyla uygun görüş vrdiği, ancak Mndrs Bldiy Başkanlığı nın bağımsız bölüm oluşturulmuş olarak 12,80 m yükskliktki dpolar için yanlışlıkla yapı ruhsatları düznlndiği, güncl mvzuat karşısında söz konusu dpolar için yapı kullanma izin blgsi vrilmycği, yapı kullanma izin blgsi alınabilmsi için söz konusu yapılarda v projlrd grkli düzltmlrin yapılması v tadilat yapı ruhsatları alınması sonrasında İzmir Su v Kanalizasyon İdarsi Gnl Müdürlüğü ndn d uygun görüş alınması grktiği blirtilmktdir. (!) Açıklama: Yazıdan anlaşıldığına gör, bağımsız bölümlr oluşturulmaması koşuluyla 12,80 m yüksklikt dpolar yapılabilcktir. Bağımsız bölümlr oluşturulması durumunda 12,80 m yüksklikt dpolar yapılamayacaktır. Önclikl, yazıda gçn bağımsız bölüm oluşturulmaması il nyin kastdildiği anlaşılmamaktadır. Bağımsız bölümlr ancak kat irtifakı/mülkiyti kurularak oluşturulabilir. Bu anlamda oluşturulmuş bağımsız bölümlr söz konusu dğildir. Parsl üzrind iki blok yapı bulunmaktadır v bu yapılar yalnızca mimari projd içlri bölümlndirilmiş A v B bloklar olarak göstrilmiş olup tapu kütüğün bağımsız bölüm olarak işlnmiş dğildir. Öt yandan, yapı ruhsatlarının düznlnip vrilmsind Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı nın yanlışlığı v yanıltması söz konusu dğildir. Danıştay a gör, yanlış içrikli yapı ruhsatı vrilmsi ndniyl iyiniytli yapı sahibinin yapmış olduğu harcamalardan oluşan zararın, yapı ruhsatını vrn yöntimc karşılanması grkir. Sayfa 5 / 31

6 Sayfa 6 / 31 Bu arada, yanlışlıkla vrildiği blirtiln yapı ruhsatlarının iptali ya da gri çkilmsi söz konusu dilmdiği gibi bugün dğin düznlnmiş hrhangi bir yapı tatil tutanağına da rastlanılmamıştır. Danıştay İçtihatları Birlştirm Kurulu nun gün, E: 1968/8, K: 1973/14 sayılı kararında; Yöntimlr, bilinçsizc yapılan yanlışlıklar içrn işlmlrini ilgililrin yöntsl yargıya başvurma sürsi içind gri alabilirlr. Ancak, açık yanlışlık, yokluk, ilgililrin yanlışı, aldatması v yalanları üzrin kurulan işlmlrin iptal dilmsind sür sınırı yoktur. dnilmktdir. Bu açıklamalar çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın yapılanması yasal kabul dilmiştir. Taşınmazın parslinin yapılanması mimari proj v yapı ruhsatlarına uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, ncümn kararı vb. hrhangi bir olumsuz bir blgy rastlanılmamıştır Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind btonarm olarak, ayrık düznd yapılmış, tk katlı, A v B olarak adlandırılmış iki adt dpolama binası bulunmaktadır. Parslin bina bulunmayan yaklaşık m2 lik bölümü saha btonu il kaplıdır. Etrafı yarım mtrlik duvar v üzri tl örgü il çvrilidir. Yrind yapılan inclmlr v Mndrs Bldiysi nd inclnn dosya içrisind bulunan vaziyt planına gör, kuzydn, güny v batıya doğru uzanan parslin kuzyind, Ahmt Ncdt Szr Bulvarı na cphli A Blok, günybatısında is B Blok yr almaktadır. Onaylı mimari projy gör; - A Blok: 1, 2, 3, 4, 5 v 6 olarak numaralandırılmış 6 ayrı bölümdn oluşmaktadır. Kuzyd, Ahmt Ncdt Szr Bulvarı ndan parsl bakıldığında n sağda yr alan 1 no lu bölüm yaklaşık m2, hmn solunda yr alan 2 no lu bölüm yaklaşık m2, n solda yr alan 3 no lu bölüm yaklaşık 865 m2, 1 no lu bölümün güny bitişiğind yr alan 4 no lu bölüm yaklaşık m2, 2 no lu bölümün güny bitişiğind yr alan 5 no lu bölüm yaklaşık 854 m2, 3 no lu bölümün güny bitişiğind yr alan 6 no lu bölüm yaklaşık 650 m2 olmak üzr, toplam yaklaşık m2 yapı inşaat alanlıdır. - B Blok: 1 v 2 olarak numaralandırılmış 2 ayrı bölümdn oluşmaktadır. Batıda yr alan 1 no lu bölüm yaklaşık 443 m2, hmn doğusunda yr alan 2 no lu bölüm yaklaşık 442 m2 olmak üzr, toplam yaklaşık 885 m2 yapı inşaat alanlıdır. Dpoların; Yapı Tarzı : Prfabrik Btonarm Yapı Düzni : Ayrık Yapı Sınıfı : 4-A Binanın Kat Addi : 1 Yapı İnşaat Alanı : m2 Yaşı : 2 Elktrik : Şbk Su : Şbk Kanalizasyon : Şbk Su Dposu : Yok Hidrofor : Yok

7 Isıtma Sistmi : Yok Jnratör : Yok Asansör : Yok Çatı : Çlik Konstrüksiyon Üzrin Panl Sac Dış Cph : Prfabrik Bton Kapı v Pncrlr : Sksiyonl Manzarası : - Park Yri : Var Güvnlik : Var Yangın Tsisatı : Var Dprm Bölgsi : 1. Drc Yrind yapılan inclmd; dpoların zminlrinin şap bton hald, duvarlarının is sıvalı ancak boyasız olduğu görülmüştür. Dpoların yüklm bölümlrind bulunan giriş kapıları sksiyonl katlanabilirdir Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma Parsl üzrindki yapılaşma, mimari proj v yapı ruhsatlarına uygundur Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - İzmir - Mndrs Karayolu na yakın olması, - Kullanım amacına uygun bir yrd bulunması Olumsuz Faktörlr - DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ Sayfa 7 / 31 BÖLÜM 3 Taşınmazın dğrlmsind karşılaştırma (msal), maliyt v glir yöntmlri kullanılmıştır 3.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolar için yapılan araştırmalarda, ld diln bulgu v bilgilr aşağıdadır: - Satılık Dpo (CD Gayrimnkul & Yatırım / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, İzdp 2 d, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli, 12,80 m yükskliği olan, üç bağımsız bölümdn oluşan toplam m2 yapı inşaat alanlı

8 dpolar toplam TL dn satılıktır. [Yapı inşaat alanı üzrindn mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Dpo (Özay Emlak Yatırım Ofisi / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, İzdp 2 d, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli, 12 m yükskliği olan, m2 yüzölçümlü arsa üzrind m2 yapı inşaat alanlı, üç bölümlü dpo TL dn satılıktır. [Yapı inşaat alanı üzrindn mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Dpo (Emlaktaş Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, İzdp 2 yanında, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli, 12,80 m yükskliği olan, üç bağımsız bölümdn oluşan toplam m2 yapı inşaat alanlı dpolar toplam TL dn satılıktır. [Yapı inşaat alanı üzrindn mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Dpo (Varna Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, Adnan Mndrs Havaalanı karşısında, yapı nitliği dğrlm konusu taşınmaza gör daha düşük, 12,80 m yükskliği olan, m2 yapı inşaat alanlı dpo TL dn satılıktır. [Yapı inşaat alanı üzrindn mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Dpo (CD Gayrimnkul & Yatırım / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, İzdp 2 d, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli, 12,80 m yükskliği olan, 666 m2 yapı inşaat alanlı dpo TL dn satılıktır. [Yapı inşaat alanı üzrindn mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolar için yapılan araştırmalarda, satış için TL/m2 aralığında fiyatlar istndiği görülmüş; konumu, yapı yaşı v nitliği göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın yapı inşaat alanı üzrindn piyasa mtrkar satış fiyatının için TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazın yapılı dğri; (6.477 m2 x TL) = TL bulunmuştur Maliyt (Gidr) Yöntmi Yöntmin uygulanmasında, arsa dğri karşılaştırma (msal) yöntmi il blirlnmiştir. Arsa Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazın arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalarda, ld diln bulgu v bilgilr aşağıdadır: - Satılık Arsa (Brk Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, dpolama alanı (KAKS: 0,50) imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Oksoy Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, dpolama alanı (KAKS: 0,50) imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Sayfa 8 / 31

9 - Satılık Arsa (Nwmax Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, dpolama alanı (KAKS: 0,50) imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Ertürk Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, dpolama alanı (KAKS: 0,50) imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda, satış için TL/m2 dolaylarında fiyatlar istndiği görülmüş; yüzölçümü, imar durumu v İzmir - Aydın Karayolu yakınında olması da göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın arsa piyasa mtrkar satış fiyatının TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazın arsa dğri; ( m2 x TL) = ~ TL bulunmuştur. Yapılı Dğr: Dğrlm konusu taşınmazın yapı dğrinin saptanabilmsi için maliyt yöntminin uygulanmasında, Çvr v Şhircilik Bakanlığı birim maliyt fiyatları il 1319 sayılı Emlak Vrgisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Emlak Vrgisin Matrah Olacak Vrgi Dğrlrinin Takdirin İlişkin Tüzük t yr alan v sonradan yapılan dğişikliklri tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Göstrn Ctvl kullanılmıştır. Yapı Yapı Sınıfı Alan (m2) Yapım Yılı Yaş Mtrkar Maliyti (TL) Maliyt Bdli (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Payı Tutarı (TL) Yıpranmalı Maliyt Bdli (TL) Dpo (A Blok) 4-A % 4, Dpo (B Blok) 4-A % 4, Çvr Düznlmsi 1-A % 6, Maliyt Yöntmi İl Taşınmazın Dğri: Karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık TL lik arsa dğri v maliyt yöntmin gör bulunan yaklaşık TL lik yapı dğrinin toplamından TL dğr ulaşılmaktadır Glir Yöntmi Üzrindki yapılaşma tamamlanmış olan taşınmazın için yıllık glir akımları üzrindn Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi uygulanmıştır Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi Açıklaması Taşınmazdan sağlanan v glckt d sağlanacağı öngörüln harcanabilir (nt) glirlrin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzrindn bugünkü dğri saptanır. Bu yöntm taşınmazın Sayfa 9 / 31

10 harcanabilir glirini taşınmazın dğrin dönüştürn bir sürci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, bklnn gtiri oranının bir yansıması olarak, yöntmin ana ögsidir. Kullanılan Formüllr Taşınmaz Dğri Formülü: Yılsonlarında ld dilcği varsayılan harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri (indirgnmiş glir akımları) yöntmind kullanılan tml formül aşağıdadır: Td = [Hg x (((1 + Ao) d (1 + b) d )/((1 + Ao) d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao) (d+1) ] Ud = [Hg x (1 + b) (d+1) ] / (Ao b) Td: Taşınmazın bugünkü dğri Hg: Harcanabilir (nt) glir Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (gnl kapitalizasyon) oranı d: Dönm sayısı (vad) Gd: Taşınmazın glcktki dğri Ud: Uç dğr b: Büyüm oranı Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ao: Gnl anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz gtiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Ya: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğri içindki ağırlığı Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması Taşınmazın yıllık glirinin blirlnmsi için karşılaştırma (msal) yöntmi uygulanmıştır. Taşınmazdan kira gliri ld dilmktdir. Kira gliri blirlnmy çalışılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda ld diln bulgular aşağıdadır: - Kiralık Dpo (Ytişn Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, yapı nitliği dğrlm konusu taşınmaza bnzr, yaklaşık 5 yıllık, 500 m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar aylık kira fiyatı: 12,00.- TL] - Kiralık Dpo (Naci Lort / ): Dğrlm konusu taşınmazla aynı bölgd, yapı nitliği dğrlm konusu taşınmaza bnzr, yaklaşık 15 yıllık, 180 m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar aylık kira fiyatı: 12,50.- TL] - Kiralık Dpo (İmbatlı Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaza yakın bölgd, yapı nitliği dğrlm konusu taşınmaza bnzr, yaklaşık 5 yıllık binada, 900 m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar aylık kira fiyatı: 14,44.- TL] Sayfa 10 / 31

11 - Kiralık Dpo (Oksoy Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, yapı nitliği dğrlm konusu taşınmaza bnzr, yaklaşık 5 yıllık, m2 kapalı alanlı dpo aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar aylık kira fiyatı: 12,00.- TL] Kira gliri blirlnmy çalışılan dğrlm konusu taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolama yapıları için yapılan araştırmalarda, mtrkar aylık kira fiyatlarının TL aralığında dğiştiği görülmüş; yapı nitliği göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın üzrindki dpoların piyasa mtrkar aylık kira fiyatının 13,50.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazın yıllık kira gliri; (6.477 m2 x 13,50.- TL x 12 Ay) = ~ TL olarak bulunmuştur. Dğrlm konusu taşınmaz GYO mülkiytinddir. GYO ların tkinliklri dolayısıyla ld ttiklri kazançlar, kurumlar vrgisindn ayrık (istisna) tutulmuş olup glir vrgisi stopaj oranı is % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzrindn kurumlar vrgisi ödmzlr. Buna karşın, dğrlm konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı glir üzrindn dğrlmsi yapıldığından, ld diln glir üzrindn kurumlar vrgisinin düşülmsi grkmktdir. Trsi durumda, dğrlm konusu taşınmazın gliri v dolayısıyla dğri yüksk çıkacaktır. Bunun anlamı, dğrlm konusu taşınmazın mülkiytinin GYO da olup olmamasına dğrinin d dğişcğidir ki, bu durum GYO için ancak özl dğr tanımı kapsamında açıklanabilir. Dğrlmmiz piyasa dğrini blirlmy yönlik olduğu için yıllık glirdn % 20 oranında kurumlar vrgisi düşülmüştür. Vrilr - Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faizi : ~ % 24,00 - Risk Primi : ~ % 3,75 - TUİK in 12 Aylık Ortalamalar Gör Yaklaşık TÜFE Oranı : ~ % 24,00 - Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı : ~ % 5,43 Varsayımlar - Glirlrin yılsonlarında ld dildiği; - Yapıların kalan ortalama konomik ömürlrinin (yıkılıp ynidn yapılmadan ya da önmli tutarda ynilm yatırımı yapılmadan) 24 yıl olacağı; - Grçk (rl) glirlrin yıllara gör oransal olarak % 1 büyüycği. Bu vrilr v varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görülcği üzr, potansiyl v grçklştirilmsi olanaklı harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri yöntmi üzrindn taşınmazın dğri yaklaşık TL olarak bulunmaktadır. Sayfa 11 / 31

12 "Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Bugünkü Dğr Yöntmi " v "Anaparaya Dönüştürm Oranı '' Tablosu Arsanın Ekonomik Yaşam Sürsi (Arsanın Ekonomik Ömrü) Sonsuz Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) Taşınmazdan Eld Edilbilck Bir Yıllık Potansiyl Hizmt Satış Cirosu (TL) [Yy] İlk Bir Yıllık Dönm İçin Yapıların Kapasit Kullanım Oranı ~ % 85,00 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ Kurumlar/Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Bugünkü Glir (TL) [Hg] Karşılaştırma (Emsal) Yöntmiyl Blirlnn Arsa Dğri (TL) ~ Maliyt (Gidr) Yöntmiyl Blirlnn Yıpranmalı (Amortismanlı) Yasal Yapı Dğri (TL) ~ Taşınmazın Karşılaştırma v Maliyt Yöntmlriyl Bulunan Toplam Dğri (TL) Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Oranı [Yo] ~ % 40,76 Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı [Ya] ~ % 1,70 Arsa Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı ~ % 98,30 Harcanabilir Glir İçind Arsanın Payı (TL) Harcanabilir Glir İçind Yapının Payı (TL) Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faiz Oranı Risk Primi (Blirsizlik Karşılığı) Oranı Yıllık Bklnn Ortalama Gtiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı Grçk (Rl) İndirgm Oranı [Ro] [Rp] [Bo] [Eo] % 25,00 % 3,75 % 28,75 % 24,00 % 3,83 Taşınmaz İçin Gnl Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Harcanabilir (Nt) Glirin Yıllık Olarak Grçk (Rl) Büyüm Oranı 10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Nt) Glir (TL) [Ao] [b] % 5,46 % 1, Taşınmaz İçin Bugün İndirgnmiş Uç Dğr (TL) Bir Yıllık Harcanabilir Glir Üzrindn Yapılı Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) [Ud] [Td] Not: Ortalama yıllık kapasit kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzyinin üzrin çıkamayacağı v harcanabilir (nt) glir akımlarının 10. yıldan sonra dğişmycği varsayılmıştır Taşınmazın Kira Dğri Taşınmaz için kira dğri blirlmsi, Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması başlığı altında yapılmıştır Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliytlri v yapı inşaat alanları üzrindn, parsl üzrind yr alan yapıların sigorta dğrlri aşağıdaki tabloda göstrilmiştir. Yapılar Yapı Sınıfı m2 Mtrkar Maliyti (TL) Sigorta Dğri (TL) Dpo (A Blok) 4-A Dpo (B Blok) 4-A Sayfa 12 / 31

13 BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin sanayi (dpolama) alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağladığı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlm konusu taşınmazın nitliği, yüzölçümü, imar durumu, mülkiyt v yapılaşma durumu son üç yıl içrisind dğişmmiştir Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazın parslinin yapılanması, imar planıyla uyumludur. Taşınmazın parslinin yapılanması mimari proj v yapı ruhsatlarına uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz hrhangi bir blgy rastlanılmamıştır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır. Sayfa 13 / 31

14 4.6. Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünd bir kısıtlayıcı kayıt bulunmamaktadır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazın, tapu kütüğündki nitliği Arsa olup yapılanmasıyla ilgili yapı ruhsatları bulunmaktadır. Raporun 2.3. İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr başlıklı bölümünd açıklanan ndnlrl yapı kullanma izin blglri hnüz vrilmmiştir. Yapı kullanma izin blglrinin vrilmmsi il ilgili olarak, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin bir kusurunun bulunmadığı anlaşılmaktadır. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın, Arsa nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündyiz. SONUÇ BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın; - yapılı dğri, karşılaştırma (msal) yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, maliyt yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, glir (vrim) yöntmin gör, yaklaşık TL olarak bulunmuştur. Taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin karşılaştırma (msal) yöntmi il ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılanması, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir Sonuç Dğr İzmir İli, Mndrs İlçsi, Görc Mahallsi, 522 ada, 12 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı M. Burak BAŞALP Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Sayfa 14 / 31

15 Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü BÖLÜM 6 Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 15 / 31

16 6.2. Fotoğraflar Sayfa 16 / 31

17 Sayfa 17 / 31

18 Sayfa 18 / 31

19 6.3. Tapu Kaydı Sayfa 19 / 31

20 Sayfa 20 / 31

21 6.4. Aplikasyon Krokisi Sayfa 21 / 31

22 6.5. İmar Durumu Sayfa 22 / 31

23 Sayfa 23 / 31

24 6.6. Mimari Proj Mimari Proj Kapağı Sayfa 24 / 31

25 Sayfa 25 / 31

26 Vaziyt Planı Kat Planları Sayfa 26 / 31

27 Sayfa 27 / 31

28 6.7. Yapı Ruhsatları A Blok Sayfa 28 / 31

29 B Blok Sayfa 29 / 31

30 6.8. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 30 / 31

31 6.9. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 31 / 31