DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ - ÇAYIROVA ŞEKERPINAR (2) 420 ADA - 33 PARSEL ARSA

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ - ÇAYIROVA ŞEKERPINAR (2) 420 ADA - 33 PARSEL ARSA Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? REYS Rviz Eyup AYKUT - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durumu Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Şkrpınar (2) Mahallsi, 420 Ada, 33 Parsl, Çayırova/Kocali Kocali İli, Çayırova İlçsi, Şkrpınar (2) Mahallsi, 420 Ada, 33 Parsl Arsa Sanayi Alanı, Ayrık Düzn, KAKS: 0,80, Hmax: 15,50 m Boş Arsa KDV Hariç: TL KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 25

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Kocali İli, Çayırova İlçsi, Şkrpınar (2) Mahallsi, 420 ada, 33 parsl sayılı, ,44 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Bulunmamaktadır. Sayfa 3 / 25

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Şkrpınar (2) Mahallsi, 420 Ada, 33 Parsl, Çayırova/Kocali adrsind yr almaktadır. Taşınmaz; Çayırova Sanayi Bölgsi nd bulunmaktadır. Bölgd, ağırlıklı olarak dpolama amaçlı yapılar v sanayi yapıları bulunmakta olup yapılaşma sürmktdir. Taşınmazın yakın çvrsind Yapı Krdi Bankacılık Üssü, Namt Ürtim Tsisi, Rysaş Lojistik Dpoları, çşitli büyüklükt dpolama v lojistik amaçlı yapılar il ticari işltmlr yr almaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak çok köşli yamuk biçimli olup topografik olarak kuzydoğudan günybatıya doğru hafif ğimli bir yapıdadır. Üzrind hrhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parslin; günydoğu sınırı Ec Sokak a yaklaşık 137 m cphli olup ötki sınırları komşu parsllr bitişiktir. Parsl, bölgdki tüm altyapı hizmtlrindn faydalanmaktadır. Koordinatları; 40, , biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Kocali Ada No 420 İlçsi Çayırova Parsl No 33 Mahallsi Şkrpınar (2) Yüzölçümü (m2) ,44 Köyü - Yvmiy No 4109 Sokağı - Cilt No 54 Mvkii - Sayfa No 5298 Pafta No G22B19A1B Tapu Tarihi Nitliği Arsa Sahibi Adı, Soyad / Unvan Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Pay Oranı Tam Sayfa 4 / 25

5 Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısına gör, dğrlm konusu taşınmazın tapu kütüğünd kısıtlayıcı bir kayıt bulunmamaktadır İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Çayırova Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazın parslinin güncl imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçkli Şkrpınar Rvizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, Sanayi Alanı, KAKS: 0,80, Hmax: 15,50 m biçiminddir. Çayırova Bldiysi İmar Arşivi nd taşınmaza ilişkin, onay tarihli mimari proj inclnmiş; gün v 008 sayılı yni yapı ruhsatı görülmüştür. Yni yapı ruhsatı: 3-A yapı sınıfında, 3 kat (yol kotu altı 1, yol kotu üstü 2) v toplam m2 yapı inşaat alanı için vrilmiştir Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Parsl üzrind hafriyat çalışmalarının sürmkt olduğu v hnüz yapım aşamasına gçilmdiği görülmüştür. Çayırova Bldiysi nd inclnn onay tarihli mimari projy gör; yapılacak dpolama yapısı; bodrum kat (~ m2), bodrum asma kat (~ m2), zmin kat (~ m2) v 1. normal kat (~ m2) olmak üzr, toplam 3 katlı v m2 yapı inşaat alanlı olacaktır Yasal Olmayan Yapılaşma Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - Sanayi v dpolama amaçlı olarak glişn bölgd bulunması, - TEM Otoyolu na yakın olması ndniyl ulaşımının kolay olması Olumsuz Faktörlr - Sayfa 5 / 25

6 BÖLÜM 3 DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ 3.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazın arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Satılık Arsa (Kllr Williams Cadd Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, aynı imar durumuna sahip (Sanayi Alanı KAKS: 0,60), 2081 ada 6 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Mga Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, aynı imar durumuna sahip (Sanayi Alanı KAKS: 0,60), 2070 ada 2 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Burada Yapı Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, Şkrpınar (2) Mahallsi nd, aynı imar durumuna sahip (Sanayi Alanı KAKS: 0,60), m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Lidr İnşaat Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, Şkrpınar (2) Mahallsi nd, sanayi imarlı, dğrlm konusu taşınmaza gör yapılaşma hakkı daha yüksk (KAKS: 0,80), m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Burada Yapı Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, Şkrpınar (2) Mahallsi nd, sanayi imarlı, dğrlm konusu taşınmaza gör yapılaşma hakkı daha yüksk (KAKS: 0,80), m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için bölgd yapılan araştırmalarda, mtrkar satış fiyatlarının TL aralığında olduğu görülmüş; dğrlm konusu taşınmazın mtrkar fiyatının TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmaz arsa dğri; (14.703,44 m2 x TL) = ~ TL olarak bulunmuştur Maliyt Yöntmi Uygulanmasını grktirici bir yapılaşma yoktur Glir Yöntmi Üzrind yapılaşma hnüz başlamamış olan taşınmaz için bir glir akımı da söz konusu dğildir. Bu ndnl, taşınmaz için glir yöntmlrindn proj gliştirm yöntmi uygulanabilmiştir. Sayfa 6 / 25

7 Gliştirilmiş Proj Dğri Onaylı mimari projsi çrçvsind taşınmazın üzrin yapılması planlanan dpolama yapısının bitirilip bugünkü koşullarda kiraya vrilmsi durumunda ld dilbilck kira gliri üzrindn taşınmazın arsa dğrin ulaşılmaya çalışılmıştır. Dğrlmsi yapılan taşınmaz üzrind yapılması planlanan dpolama yapısı il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki dpolama yapıları için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Kiralık Dpo (RE Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 300 m2 ofis m2 dpo olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 21,71.- TL] - Kiralık Dpo (Emlakmr / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 3100 m2 ofis m2 dpo olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 20,83.- TL] - Kiralık Dpo (Advanc Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 850 m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 20,00.- TL] - Kiralık Dpo (Elit Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 2 bodrum + zmin katlı, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 21,43.- TL] - Kiralık Dpo (RE Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, asma katta 232 m2 ofis m dpo olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 21,67.- TL] Yapılan araştırma v dğrlndirmlr sonucu, dpolama amacına yönlik olarak v nitlikli bir biçimd yapılacak olması göz önün alınarak v yukarıda bilgilri vriln dpolar il d kıyaslanarak, dğrlm konusu dpolama yapısının piyasa aylık mtrkar kira fiyatının 21.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, aşağıdaki proj gliştirm tablosunda da görülcği üzr, taşınmazın arsa mtrkar dğri yaklaşık TL olarak çıkmakta v karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan arsa dğri dstklnmktdir. Proj gliştirm yöntmi uygulanan taşınmaz GYO mülkiytinddir. GYO ların tkinliklri dolayısıyla ld ttiklri kazançlar, kurumlar vrgisindn ayrık (istisna) tutulmuş olup glir vrgisi stopaj oranı is % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzrindn kurumlar vrgisi ödmzlr. Buna karşın, dğrlm konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı glir üzrindn dğrlmsi yapıldığından, ld diln glir üzrindn kurumlar vrgisinin düşülmsi grkmktdir. Trsi durumda, dğrlm konusu taşınmazın gliri v dolayısıyla dğri yüksk çıkacaktır. Bunun anlamı, dğrlm konusu taşınmazın mülkiytinin GYO da olup olmamasına dğrinin d dğişcğidir ki, bu durum GYO için ancak özl dğr Sayfa 7 / 25

8 tanımı kapsamında açıklanabilir. Dğrlmmiz piyasa dğrini blirlmy yönlik olduğu için yıllık glirdn % 20 oranında kurumlar vrgisi düşülmüştür. Proj Gliştirm Yöntmi İl Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Arsa Dğri Bulma Tablosu Arsa Ljantı Sanayi Alanı Arsa Yüzölçümü (m2) ,44 Toplam Yapı İnşaat Alanı (m2) 1,40 ~ Yapıların Bitirilm Sürsi (Ay) ~ 4 Yapı Alanı [KAKS] (m2) Dpo Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) 4-A Yapı Alanı [KAKS] (m2) 0 - Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) Yapı Alanı [KAKS] (m2) 0 - Yapı Birim Maliyti (TL) - 0 Yapı Gidrlri (TL) 0 Sözlşm v Notr Gidrlri (TL) 0 Projlndirm Gidrlri (TL) Rklam v Pazarlama Gidrlri (TL) Ötki Gidrlr [yöntim, sigorta vb. ] (TL) % 1 % 0 % Toplam Yapım Gidrlri (TL) Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ Dpo Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 21,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ 0 - Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 0,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) 0 Güncl Kapasit Kullanımı [Kiraya Vrilbilir Alan ] (m2) ~ 0 - Mtrkar Aylık Kira Dğri (TL) 0,00 Taşınmazdan Eld Ediln Vrgi Öncsi Yıllık Kira Gliri (TL) 0 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ Kurumlar / Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir (TL) Yapıların Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) ~ 30 Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Basit Faiz Oranı % 25,00 % 3,75 % 28,75 Girişimcilik (Mütahhitlik) Karı Oranı - Risk Primi Oranı (Yıllık) Bklnn Yıllık Ortalama Gtiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı Grçk (Rl) İndirgm Oranı Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) Açıklama % 24,00 % 3,83 % 5, Arsa Artık Dğri Taşınmazın Yapılı Dğri (TL) Toplam Yapım Gidrlri (TL) Girişimci İçin Fırsat Maliyti = Risksiz Gtiri Tutarı (TL) Girişimcilik (Mütahhitlik) Karı = Risk Primi Tutarı (TL) Taşınmazın Yapılı Dğri İçindki Arsa Payı Tutarı (TL) Arsa Mtrkar Dğri (TL) Kapasitnin yaklaşık % 95 düzyind kullanılacağı; kapasit kullanım oranının yüksltilmycği v bu ndnl d harcanabilir (nt) grçk (rl) glirin yıllara gör artmayacağı varsayılmıştır. Yapı inşaat alanı olarak; imar planına v imar yöntmliğin gör yapılabilck n çok yapı alanı (kot farkı, KAKS'a girmyn alanlar vb. kaynaklanan kat v alan kazanımları il birlikt) göz önünd bulundurulmaktadır. Eksik ya da fazla (kaçak) yapılaşma dikkat alınmamaktadır. Sayfa 8 / 25

9 Gliştirilmiş Proj Dğrinin Gçrlilik Koşulu İmar planı v/vya onaylı mimari projnin dğişmsi ya da yapılanmayla ilgili dğişik düznlmlr yapılması, hsaplamalar v buna bağlı sonuçlarda dğişiklik yaratabilcktir Taşınmazın Kira Dğri Güncl konomik koşullar v dğri göz önün alınarak, taşınmazın yalnızca arsası için aylık TL dolayında bir kira dğri uygundur. Taşınmazın yapılı durumu için kira dğri blirlmsi, Gliştirilmiş Proj Dğri başlığı altında yapılmıştır Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Sigorta dilbilir yapılaşma yoktur. Sayfa 9 / 25 BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin sanayi alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağlayacağı kanısındayız.

10 4.3. Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlm konusu taşınmazın nitliği, yüzölçümü, imar v yapılaşma durumu son üç yıl içrisind dğişmmiştir. Taşınmazın Çayırova Bldiysi mülkiytind ikn, gününd yapılan satış işlmiyl Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiytin gçmiştir Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmaza ilişkin, onay tarihli mimari proj v gün v 008 sayılı yni yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yapılaşma hnüz başlatılmamıştır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünd kısıtlayıcı bir kayıt bulunmamaktadır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazın, tapu kütüğündki nitliği Arsa olup üzrind dpolama yapısı yapılmak üzr onaylı mimari proj v günlü yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yapılaşma hnüz başlatılmamıştır. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın, Arsa nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündyiz. SONUÇ Sayfa 10 / 25 BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın arsa dğri; - Karşılaştırma (msal) yöntmin gör, TL; - Proj gliştirm yöntmin gör, yaklaşık TL olarak bulunmuştur. Taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin karşılaştırma (msal) yöntmi il ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, ulaşımı v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir Sonuç Dğr Kocali İli, Çayırova İlçsi, Şkrpınar (2) Mahallsi, 420 ada, 33 parsl sayılı, ,44 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın, yukarda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL

11 olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Eyup AYKUT Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Not: Rapor tarihi olan günündn 16 gün sonraki gününd dğrlm konusu taşınmazın üzrindki ipotğin kaldırılmış olması ndniyl rapor rviz dilmiş; rapor içriğind ipotk bilgilri dışında hiçbir dğişiklik yapılmamıştır. Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü BÖLÜM 6 Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 11 / 25

12 6.2. Fotoğraflar Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 12 / 25

13 Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 13 / 25

14 6.3. Tapu Kaydı Sayfa 14 / 25

15 Sayfa 15 / 25

16 6.4. İmar Durumu Sayfa 16 / 25

17 Sayfa 17 / 25

18 6.5. Mimari Proj Mimari Proj Kapağı Sayfa 18 / 25

19 Vaziyt Planı Sayfa 19 / 25

20 Kat Planları Bodrum Kat Sayfa 20 / 25

21 Bodrum Asma Kat Sayfa 21 / 25

22 Zmin Kat Birinci Normal Kat Sayfa 22 / 25

23 Ksitlr Sayfa 23 / 25

24 6.6. Yapı Ruhsatı Sayfa 24 / 25

25 6.7. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi 6.8. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 25 / 25