DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ - ÇAYIROVA - AKSE 2085 ADA - 4 PARSEL DEPO

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ - ÇAYIROVA - AKSE 2085 ADA - 4 PARSEL DEPO Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? REYS Rviz Eyup AYKUT - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durumu Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Aks Mahallsi, 2085 Ada, 4 Parsl, Çayırova/Kocali Kocali İli, Çayırova İlçsi, Aks Mahallsi, 2085 Ada, 4 Parsl Üç Katlı Btonarm Dpo v Arsası Sanayi Alanı, Ayrık Düzn, KAKS: 0,60, Hmax: 15,50 m Dpolama KDV Hariç: TL KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 33

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Kocali İli, Çayırova İlçsi, Aks Mahallsi, 2085 ada, 4 parsl sayılı, ,91 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Üç Katlı Btonarm Dpo v Arsası olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Taşınmaza ilişkin; gün v REYS sayılı, gün v REYS sayılı, gün v REYS sayılı dğrlm raporlarımız bulunmaktadır. Sayfa 3 / 33

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Aks Mahallsi, 2085 Ada, 4 Parsl, Çayırova/Kocali adrsind yr almaktadır. Taşınmaz; Çayırova Sanayi Bölgsi nd bulunmaktadır. Bölgd, ağırlıklı olarak dpolama amaçlı yapılar v sanayi yapıları bulunmakta olup yapılaşma sürmktdir. Taşınmazın yakın çvrsind Yapı Krdi Bankacılık Üssü, Namt Ürtim Tsisi, Rysaş Lojistik Dpoları, çşitli büyüklükt dpolama v lojistik amaçlı yapılar il ticari işltmlr yr almaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak dikdörtgnimsi biçimli olup topografik olarak kuzydoğudan günybatıya doğru ğimli bir yapıdadır. Üzrind bir adt 2 katlı dpolama yapısı bulunmaktadır. Parslin; kuzybatı sınırı hnüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 84 m, günybatı sınırı hnüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 165 m cphli olup ötki sınırları komşu parsllr bitişiktir. Parsl, bölgdki tüm altyapı hizmtlrindn faydalanmaktadır. Koordinatları; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Kocali Ada No 2085 İlçsi Çayırova Parsl No 4 Mahallsi Aks Yüzölçümü (m2) ,91 Köyü - Yvmiy No 1992 Sokağı - Cilt No 413 Mvkii - Sayfa No Pafta No G22B19A1C Tapu Tarihi Nitliği Üç Katlı Btonarm Dpo v Arsası Sahibi Adı, Soyad / Unvan Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Pay Oranı Tam Sayfa 4 / 33

5 Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısına gör, taşınmazın tapu kütüğünd aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: Byanlar Bölümü: - Gbz 1. Asliy Hukuk Mahkmsi nin gün v E. 2000/901, K. 2001/359 sayılı ilamı il Maliy Hazinsi n ait 17857/ (178,57 m2) payın iptali v Çayırova Bldiysi adına tscilin karar vrilmiştir ( ). - Gbz 3. Asliy Hukuk Mahkmsi nin gün v E. 2000/837, K. 2001/224 sayılı ilamı il Maliy Hazinsi n ait 17857/ (178,57 m2) payın iptali v Çayırova Bldiysi adına tscilin karar vrilmiştir ( ). (!) Tscil (Kütüğ Yazıma) Yönlik Ksinlşmiş Yargı Kararı Blirtmsi: Tapu kütüğünd yazım, düşürm (trkin), dğişiklik v düzltm yapılmasını grktirn yargı kararları ilgilisinin istmi üzrin blirtmlr bölümün işlnir. İstmin yrin gtirilbilmsi için, yargı kararı ksinlşmiş olmalı v ksinlşm durumu, karar il ilgili blgd blirtilmiş bulunmalıdır. Bu biçimdki yargı kararlarının tapu kütüğün işlnbilmsi için, yazım (tscil) istm blgsi düznlnmsi grkir. Gayrimnkul Rhin Hakları Bölümü: - Kuvyt Türk Katılım Bankası A.Ş. lhin, Rysaş GYO nun kullandığı v kullanacağı krdilr için, 1. drcd, TL ipotk ( ) İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Çayırova Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazın parslinin güncl imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçkli Çayırova Rvizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, Sanayi Alanı, KAKS: 0,60, Hmax: 15,50 m biçiminddir. Taşınmazın parslinin yapılanması v kullanım biçimi güncl imar durumuna uygundur. Çayırova Bldiysi İmar Arşivi nd taşınmaza ilişkin, onay tarihli tadilat mimari projsi inclnmiş; gün v 070 sayılı ilk yapı ruhsatı, gün v 191 sayılı ad dğişikliği yapı ruhsatı, gün v 463 sayılı tadilat yapı ruhsatı, gün v 209 sayılı tadilat yapı ruhsatı il gün v 108 sayılı yapı kullanma izin blgsi görülmüştür. Yapı kullanma izin blgsi: 2-C yapı sınıfında, 3 kat (yol kotu altı 1, yol kotu üstü 2) v toplam m2 yapı inşaat alanı için vrilmiştir. Taşınmazın parslinin yapılanması mimari projsin, yapı ruhsatına v yapı kullanma izin blgsin uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, ncümn kararı vb. olumsuz bir blgy rastlanılmamıştır Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind 2 katlı dpolama yapısı bulunmaktadır. Dpo yapısının oturduğu bölüm dışında kalan yaklaşık m2 lik bölümü saha btonu il kaplıdır. Sayfa 5 / 33

6 Mimari projsin gör, dpo; bodrum kat (~ m2), bodrum katın asma katı (~ 760 m2), zmin kat (~ m2), mimari projd 1. kat olarak göstriln zmin katın asma katı (~ 575 m2) v çatı katı (~ m2) olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlıdır. Bodrum kat dpolama alanı v sığınak bölümü; bodrum katın asma katı data v lktrik odası il bay-bayan mscit bölümü; zmin kat dpolama v tsisat alanı; zmin katın asma katı (mimari projd 1. kat olarak göstrilmiştir) tknik alan, ofis bölümlri v dinlnm (çay) bölümü; çatı katı çatı arası alanı v tras bölümlrindn oluşmaktadır. Dpo nun; Yapı Tarzı : Prfabrik Btonarm Yapı Düzni : Ayrık Yapı Sınıfı : 4-A Binanın Kat Addi : 3 Yapı İnşaat Alanı (m2) : Yaşı : 0 Elktrik : Şbk Su : Şbk Kanalizasyon : Şbk Su Dposu : Var Hidrofor : Var Isıtma Sistmi : Yok Jnratör : Var Asansör : Yok Çatı : Çlik Konstrüksiyon v Panl Kaplama Dış Cph : Alüminyum Kapı v Pncrlr : Sksiyonl Manzarası : Bulunmamaktadır Park Yri : Var Güvnlik : Var Yangın Tsisatı : Var Dprm Bölgsi : 1. Drc Yrind yapılan inclmd, binanın; bodrum kat, bodrum katın asma katı, zmin kat, zmin katın asma katı v çatı katından oluştuğu görülmüştür. Binanın zminlri sıkıştırılmış bton kaplı, duvarlar sıvalı, giriş kapıları sksiyonl, dış cphsi prfabrik btonarm duvar üzri alüminyum panl, çatısı çlik konstrüksiyon üzri panl kaplıdır. Binanın bodrum katında 21 adt, zmin katında 10 adt v çatı piysind 15 adt katlanabilir kapı bulunmaktadır Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma - Sayfa 6 / 33

7 2.6. Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - Sanayi v dpolama amaçlı olarak glişn bölgd bulunması, - TEM Otoyolu na yakın olması ndniyl ulaşımının kolay olması Olumsuz Faktörlr - DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ BÖLÜM Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazın arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Satılık Arsa (Kllr Williams Cadd Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, aynı imar durumuna sahip (Sanayi Alanı KAKS: 0,60), 2081 ada 6 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Mga Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, aynı imar durumuna sahip (Sanayi Alanı KAKS: 0,60), 2070 ada 2 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Burada Yapı Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, Şkrpınar 2 Mahallsi nd, aynı imar durumuna sahip (Sanayi Alanı KAKS: 0,60), m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Lidr İnşaat Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, Şkrpınar 2 Mahallsi nd, sanayi imarlı, dğrlm konusu taşınmaza gör yapılaşma hakkı daha yüksk (KAKS: 0,80), m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Burada Yapı Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, Şkrpınar 2 Mahallsi nd, sanayi imarlı, dğrlm konusu taşınmaza gör yapılaşma hakkı daha yüksk (KAKS: 0,80), m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için bölgd yapılan araştırmalarda, mtrkar satış fiyatlarının TL aralığında olduğu görülmüş; dğrlm konusu taşınmazın mtrkar fiyatının TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Taşınmazın tapu kaydına Nisan 2016 da Gbz 1. Asliy Hukuk Mahkmsi v Gbz 3. Asliy Hukuk Mahkmsi nin kararları işlnmiştir. Bu kararlarda; taşınmazın 17857/ (178,57 Sayfa 7 / 33

8 m2) payının Çayırova Bldiysi nin olduğu blirtilmktdir. Bu payın, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından Çayırova Bldiysi ndn satın alınması grkcktir. Buna gör, dğrlm konusu taşınmaz arsa dğri; ((14.419,91 m2-178,57 m2) x TL) = ~ TL olarak bulunmuştur Maliyt Yöntmi Yapılı Dğr; Dğrlm konusu taşınmazın yapı dğrinin saptanabilmsi için maliyt yöntminin uygulanmasında, Çvr v Şhircilik Bakanlığı birim maliyt fiyatları il 1319 sayılı Emlak Vrgisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Emlak Vrgisin Matrah Olacak Vrgi Dğrlrinin Takdirin İlişkin Tüzük t yr alan v sonradan yapılan dğişikliklri tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Göstrn Ctvl kullanılmıştır. Yapı Yapı Sınıfı Alan (m2) Yapım Yılı Yaş Mtrkar Maliyti (TL) Maliyt Bdli (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Payı Tutarı (TL) Yıpranmalı Maliyt Bdli (TL) Dpo 4-A % 0, Çvr Düznlmsi 1-A % 0, Taşınmazın Dğri: Karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık TL lik arsa dğri v maliyt yöntmin gör bulunan yaklaşık TL lik yapı dğrinin toplamından TL dğr ulaşılmaktadır Glir Yöntmi Üzrindki yapılaşma tamamlanmış olan taşınmazın için yıllık glir akımları üzrindn Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi uygulanmıştır Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi Açıklaması Taşınmazdan sağlanan v glckt d sağlanacağı öngörüln harcanabilir (nt) glirlrin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzrindn bugünkü dğri saptanır. Bu yöntm taşınmazın harcanabilir glirini taşınmazın dğrin dönüştürn bir sürci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, bklnn gtiri oranının bir yansıması olarak, yöntmin ana ögsidir. Kullanılan Formüllr Taşınmaz Dğri Formülü: Yıl sonlarında ld dilcği varsayılan harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri (indirgnmiş glir akımları) yöntmind kullanılan tml formül aşağıdadır: Td = [Hg x (((1 + Ao) d (1 + b) d )/((1 + Ao) d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao) (d+1) ] Ud = [Hg x (1 + b) (d+1) ] / (Ao b) Sayfa 8 / 33

9 Td: Taşınmazın bugünkü dğri Hg: Harcanabilir (nt) glir Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (gnl kapitalizasyon) oranı d: Dönm sayısı (vad) Gd: Taşınmazın glcktki dğri Ud: Uç dğr b: Büyüm oranı Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ao: Gnl anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz gtiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Ya: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğri içindki ağırlığı Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması Taşınmazın yıllık glirinin blirlnmsi için karşılaştırma (msal) yöntmi uygulanmıştır. Taşınmazdan kira gliri ld dilmktdir. Kira glirinin n olabilcğinin blirlmsi yolunda, taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda ld diln bulgular aşağıdadır: - Kiralık Dpo (RE Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 300 m2 ofis m2 dpo olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 21,71.- TL] - Kiralık Dpo (Emlakmr / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 3100 m2 ofis m2 dpo olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 20,83.- TL] - Kiralık Dpo (Advanc Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 850 m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 20,00.- TL] - Kiralık Dpo (Elit Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, 2 bodrum + zmin katlı, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 21,43.- TL] - Kiralık Dpo (RE Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, asma katta 232 m2 ofis m dpo olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlı, dğrlm konusu taşınmazla bnzr yapı nitlikli dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 21,67.- TL] Yapılan araştırma v dğrlndirmlr sonucu, dpolama amacına yönlik olarak v nitlikli bir biçimd yapılmış olmaları göz önün alınarak v yukarıda bilgilri vriln dpolar il d Sayfa 9 / 33

10 kıyaslanarak, dğrlm konusu dponun piyasa aylık mtrkar kira fiyatının 21.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu dponun yıllık kira dğri; ( m2 x 21.- TL x 12 Ay) = ~ TL olacaktır. Dğrlm konusu taşınmaz GYO mülkiytinddir. GYO ların tkinliklri dolayısıyla ld ttiklri kazançlar, kurumlar vrgisindn ayrık (istisna) tutulmuş olup glir vrgisi stopaj oranı is % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzrindn kurumlar vrgisi ödmzlr. Buna karşın, dğrlm konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı glir üzrindn dğrlmsi yapıldığından, ld diln glir üzrindn kurumlar vrgisinin düşülmsi grkmktdir. Trsi durumda, dğrlm konusu taşınmazın gliri v dolayısıyla dğri yüksk çıkacaktır. Bunun anlamı, dğrlm konusu taşınmazın mülkiytinin GYO da olup olmamasına dğrinin d dğişcğidir ki, bu durum GYO için ancak özl dğr tanımı kapsamında açıklanabilir. Dğrlmmiz piyasa dğrini blirlmy yönlik olduğu için yıllık glirdn % 20 oranında kurumlar vrgisi düşülmüştür. Vrilr - Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faizi : ~ % 25,00 - Risk Primi : ~ % 3,50 - TUİK in 12 Aylık Ortalamalar Gör Yaklaşık TÜFE Oranı : ~ % 24,00 - Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı : ~ % 5,55 Varsayımlar - Glirlrin yılsonlarında ld dildiği; - Yapıların kalan ortalama konomik ömürlrinin (yıkılıp ynidn yapılmadan ya da önmli tutarda ynilm yatırımı yapılmadan) 25 yıl olacağı; - Grçk (rl) glirlrin yıllara gör büyümycği. Bu vrilr v varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görülcği üzr, harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri yöntmi üzrindn taşınmazın dğri yaklaşık TL olarak bulunmaktadır. Sayfa 10 / 33

11 "Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Bugünkü Dğr Yöntmi " v "Anaparaya Dönüştürm Oranı '' Tablosu Arsanın Ekonomik Yaşam Sürsi (Arsanın Ekonomik Ömrü) Sonsuz Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) Taşınmazdan Eld Edilbilck Bir Yıllık Potansiyl Hizmt Satış Cirosu (TL) [Yy] İlk Bir Yıllık Dönm İçin Yapıların Kapasit Kullanım Oranı ~ % 75,00 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ Kurumlar/Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Bugünkü Glir (TL) [Hg] Karşılaştırma (Emsal) Yöntmiyl Blirlnn Arsa Dğri (TL) ~ Maliyt (Gidr) Yöntmiyl Blirlnn Yıpranmalı (Amortismanlı) Yasal Yapı Dğri (TL) ~ Taşınmazın Karşılaştırma v Maliyt Yöntmlriyl Bulunan Toplam Dğri (TL) Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Oranı [Yo] ~ % 49,84 Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı [Ya] ~ % 1,99 Arsa Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı ~ % 98,01 Harcanabilir Glir İçind Arsanın Payı (TL) Harcanabilir Glir İçind Yapının Payı (TL) Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faiz Oranı Risk Primi (Blirsizlik Karşılığı) Oranı Yıllık Bklnn Ortalama Gtiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı Grçk (Rl) İndirgm Oranı [Ro] [Rp] [Bo] [Eo] % 25,00 % 3,50 % 28,50 % 24,00 % 3,63 Taşınmaz İçin Gnl Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Harcanabilir (Nt) Glirin Yıllık Olarak Grçk (Rl) Büyüm Oranı 10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Nt) Glir (TL) [Ao] [b] % 5,55 % 0, Taşınmaz İçin Bugün İndirgnmiş Uç Dğr (TL) Bir Yıllık Harcanabilir Glir Üzrindn Yapılı Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) [Ud] [Td] Not: Ortalama yıllık kapasit kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzyinin üzrin çıkamayacağı v harcanabilir (nt) glir akımlarının 10. yıldan sonra dğişmycği varsayılmıştır Taşınmazın Kira Dğri Taşınmaz için kira dğri blirlmsi, Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması başlığı altında yapılmıştır Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliytlri v yapı inşaat alanları üzrindn, parsl üzrind yr alan yapının sigorta dğri aşağıdaki tabloda göstrilmiştir. Yapılar Yapı Sınıfı Alan (m2) Mtrkar Maliyti (TL) Sigorta Dğri (TL) Dpo 4-A Sayfa 11 / 33

12 BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin sanayi alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağladığı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlmy konu taşınmazın yüzölçümü son üç yıl içrisind dğişmmiştir. Taşınmazın tapu kaydına Nisan 2016 da işlnn Gbz 1. Asliy Hukuk Mahkmsi v Gbz 3. Asliy Hukuk Mahkmsi kararlarında; taşınmazın 17857/ (178,57 m2) payının Çayırova Bldiysi nin olduğu blirtilmktdir. Dğrlm konusu taşınmaz üzrind 2017 yılında alınan yapı ruhsatlarına dayanılarak yapımına başlanan dpolama yapısı bitirilrk, günü yapı kullanma izin blgsi alınmış v günü yapılan cins dğişikliği işlmi il nitliği Üç Katlı Btonarm Dpo v Arsası olmuştur Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazın parslinin yapılanması, imar planıyla uyumludur. Sayfa 12 / 33

13 Taşınmazın parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatları v yapı kullanma izin blgsin uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz hrhangi bir blgy rastlanılmamıştır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünd; - Byanlar Bölümü nd; Gbz 1. Asliy Hukuk Mahkmsi v Gbz 3. Asliy Hukuk Mahkmsi nin, taşınmazın 17857/ (178,57 m2) payının Maliy Hazinsi ndn Çayırova Bldiysi n gçtiğin yönlik kararları, - Gayrimnkul Rhin Hakları Bölümü nd; Kuvyt Türk Katılım Bankası A.Ş. lhin ipotk kayıtları yr almaktadır. Byanlar Bölümü nd yr alan, arsanın 17857/ (178,57 m2) payının Çayırova Bldiysi nin olduğuna yönlik blirtm, dğrlmd göz önün alınmış v arsanın yüzölçümündn 178,57 m2 lik bölüm düşülrk dğr blirlnmiştir. Gayrimnkul Rhin Hakları Bölümü nd yr alan ipotk kaydının, taşınmazın dğrin olumlu ya da olumsuz bir tkisi bulunmamaktadır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazın, tapu kütüğündki nitliği Üç Katlı Btonarm Dpo v Arsası olup yapılanmasıyla ilgili yapı ruhsatları v yapı kullanma izin blgsi bulunmaktadır. Taşınmazın cins dğişikliği işlmi için başvuruda bulunulduğu öğrnilmiştir. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın, Üç Katlı Btonarm Dpo v Arsası nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündyiz. SONUÇ BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın arsa dğri; - arsa dğri, karşılaştırma (msal) yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, maliyt yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, glir (vrim) yöntmin gör, yaklaşık, TL olarak bulunmuştur. Taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin glir yöntmiyl ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılanması, ulaşımı v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir. Sayfa 13 / 33

14 5.3. Sonuç Dğr Kocali İli, Çayırova İlçsi, Aks Mahallsi, 2085 ada, 4 parsl sayılı, ,91 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Üç Katlı Btonarm Dpo v Arsası olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın, yukarda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Eyup AYKUT Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Not: Rapor tarihi olan günündn 2 gün sonraki gününd dğrlm konusu taşınmazın cins dğişikliği işlminin yapılmış olması ndniyl rapor rviz dilmiş; rapor içriğind taşınmazın nitliği bilgilri dışında hiçbir dğişiklik yapılmamıştır. Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. Sayfa 14 / 33

15 BÖLÜM 6 İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 15 / 33

16 6.2. Fotoğraflar Sayfa 16 / 33

17 Sayfa 17 / 33

18 Sayfa 18 / 33

19 6.3. Tapu Kaydı Sayfa 19 / 33

20 Sayfa 20 / 33

21 6.4. İmar Paftası Sayfa 21 / 33

22 6.5. Mimari Proj Mimari Proj Kapağı Sayfa 22 / 33

23 Vaziyt Planı Kat Planları Bodrum Kat v Bodrum Asma Katı Sayfa 23 / 33

24 Zmin Kat v Zmin Asma Katı Sayfa 24 / 33

25 Zmin Asma Katı (Mimari Projd 1. Normal Kat Olarak Adlandırılmıştır) Sayfa 25 / 33

26 Çatı Katı Ksitlr Sayfa 26 / 33

27 Sayfa 27 / 33

28 6.6. Yapı Ruhsatları Sayfa 28 / 33

29 Sayfa 29 / 33

30 Sayfa 30 / 33

31 Sayfa 31 / 33

32 6.7. Yapı Kullanma İzin Blgsi Sayfa 32 / 33

33 6.8. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi 6.9. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 33 / 33